房屋租赁合同(营改增范本)

房屋租赁合同(营改增范本)（精选8篇）

篇1：房屋租赁合同(营改增范本)

房屋租赁合同

房屋租赁合同

合同编号：

出租方（以下简称甲方）: 纳税人识别号： 开户行： 帐号： 地址： 联系电话：

甲方属于增值税一般纳税人/小规模纳税人。承租方（以下简称乙方）: 纳税人识别号： 开户行： 帐号： 地址： 联系电话； 证件类型及编号：

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：

第一条 房屋基本情况

（一）房屋坐落于（具体地址）： 建筑面积平方米。

（二）房屋权属状况：甲方持有（□房屋所有权证/ □公有住房租赁合同/ □房屋买卖合同/ □其他房屋来源证明文件），房屋所有

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权证书编号： 或租赁、买卖合同编号（名称）： 或房屋来源证明文件名称：，房屋所有权人（□公有住房承租人、□购房人）姓名或名称：，房屋（□是/ □否）已设定了抵押。

第二条 租赁用途 租

赁

房

屋

用于。

第三条 租赁期限

（一）房屋租赁期自 年 月 日至 年 月 日，共计 年或 个月。甲方应于 年 月 日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及 后视为交付完成。

（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。

乙方继续承租的，应提前 日向甲方提出（□书面/ □口头）续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。

第四条 租金及押金

（一）租金（不含税）标准： 元/（□月/ □季/ □半年/ □年），租金（不含税）总计：人民币 元整（¥：）；增值税 元（大写： 元人民币）。

支付方式：（□现金/□转账支票/□银行汇款），押付 元。租金支付日期：乙方收到甲方开具的符合国家法律法规和标准的增值税发票（专用发票/普通发票）后 日内，向甲方支付租金。

（二）押金：人民币 元整（¥：）租赁期满或

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合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金后，剩余部分应如数返还乙方。

第五条 其他相关费用的承担方式

租赁期内的下列费用中，由甲方承担； 由乙方承担：（1）水费、（2）电费、（3）电话费、（4）电视收视费、（5）供暖费、（6）燃气费、（7）物业管理费、（8）房屋租赁税费、（9）卫生费、（10）上网费、（11）车位费、（12）室内设施维修费、（13）费用（如无，则注明“无”）。

本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的缴费凭据向乙方返还相应费用或折抵乙方应当支付的租金。

第六条 房屋维护及维修

（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。•

（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：

1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的 日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

2.因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。

第七条 转租

经甲方同意，乙方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。

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第八条 合同解除

（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。

（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同： 1.迟延交付房屋达 日的。

2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4.。

（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：

1.不按照约定支付租金达 月的。2.擅自改变房屋用途的。

3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。

4.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。• 5.擅自将房屋转租给第三人的。

6.。

（五）出现下列情况的，其他法定的合同解除情形。第九条 违约责任

（一）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前 日通知对方，并按月租金的 %向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。

（二）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。

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（三）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按 标准支付违约金。

第十条 合同争议的解决办法

甲乙双方在履行合同时发生争议的，应协商解决。协商不成的，选择以下第 种方式：①提交 法院进行诉讼；②由 仲裁机构进行仲裁。（提示：管辖条款由法律事务部门根据合同实际情况确定一种。无论诉讼还是仲裁解决，均应选择与甲方最密切联系的法院或者仲裁机构。如选择仲裁方式，机构名称必须准确，符合仲裁法的有关规定。）

本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向乙方法人工商住所地有管辖权的铁路运输法院起诉。

第十一条 其他约定事项

(一)甲方须在开具发票之日起10个工作日内将增值税发票送达至乙方，乙方签收发票的日期为发票的送达日期。甲方开具的增值税发票不合格的，应在接到乙方要求后的10个工作日内凭乙方退还的原不合格增值税发票的原件，重新开具合格的增值税发票并送达至乙方，甲方自行承担相关费用。

(二)甲方不开具增值税发票（专用发票/普通发票）或开具增值税发票不合格的，乙方有权迟延支付应付款项直至甲方开具合格票据之日且不承担任何违约责任，且甲方的各项合同义务仍应按合同约定履行。

(三)甲方汇总开具增值税发票（专用发票/普通发票）的，应同时提供其防伪税控系统开具的《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖发票专用章。

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(四)甲方开具的增值税发票（专用发票/普通发票）在送达乙方后如发生丢失、灭失或被盗，甲方应按照税法规定和乙方的要求及时向乙方提供丢失发票的存根联复印件，以及甲方所在地主管税务机关开具的《丢失增值税发票（专用发票/普通发票）已报税证明单》，积极协助乙方在税法规定期限内办理有关的进项税额的认证申办手续，如因甲方拒绝履行配合义务，造成乙方经济损失的，应由甲方承担。

(五)甲方保证所开具的增值税发票（专用发票/普通发票）是甲方向其主管税务机关领购或由税务机关代开，并承诺其增值税发票开具的形式与内容均合法、有效、完整、准确。由于甲方未按税法规定开具增值税发票，或增值税发票开具不真实、不合格而引起的一切责任和损失，由甲方承担。因此导致乙方的损失，甲方应当赔偿损失，且不免除其开具合法发票的义务。

(六)由于乙方取得甲方开具的增值税发票（专用发票/普通发票）不能认证抵扣进项税金的，乙方有权暂不支付不能抵扣税金款项。认证抵扣税金后被税务机关以“比对不符”或失控发票等事由追缴税款，给乙方造成经济损失的，甲方应当赔偿损失。

（七）在本合同发生变更涉及增值税专用发票记载项目发生变化时，如果乙方取得增值税专用发票尚未认证抵扣,甲方应于专用发票认证期限内办理红字增值税专用发票开具申请，并重新开具增值税专用发票。如果原增值税专用发票已经抵扣，甲方就合同增加的金额补开增值税专用发票，就减少的金额乙方负责办理红字增值税专用发票开具申请，甲方开具红字增值税专用发票。

(八)合同双方同主体相关信息发生变更，应提前10日以书面通知另一方。如一方未按本合同规定通知而使另一方遭受损失的，应予以赔偿。

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第十二条 合同份数

本合同经双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式 份，其中甲方执 份，乙方执 份。

本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

出租人（甲方）签章：

承租人（乙方）签章：

委托代理人： 委托代理人： 联系方式： 联系方式：

年 月 日 年 月 日

正文”）

（提示：如签约栏单独成页或空白留存，请标注“此页无正文”或“以下无第 7 页/ 共7页

篇2：房屋租赁合同(营改增范本)

身份证号码/组织机构代码(个人写明身份证号码，单位写明组织机构代码)：

承租方(以下简称乙方)：

身份证号码/组织机构代码(个人写明身份证号码，单位写明组织机构代码)：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：

一、 房屋基本情况

甲方房屋(以下简称“该房屋”)坐落于 ;位于第 层，共 (套/间)，房屋结构为 ，建筑面积平方米(其中实际建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米;该房屋的土地使用权以 (出让/划拨)方式取得;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二，该房屋现状见本合同附件三，附件一、附件二和附件三作为甲方按照本合同约定交付乙方使用时的验收依据;

房屋所有权证号为：

土地使用权证号为：

房地产经纪机构资质证书号码：

乙方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。

二、房屋用途

该房屋的用途为 。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。

三、租赁期限

租赁期限自 年 月 日至 年 月 日止。

四、房屋保证金和租金

乙方支付保证金人民币 元，甲方开具有效凭据给乙方做账。租赁期满退房时，乙方开具收据，甲方将此款无息退还给乙方，甲方每逾期一日，则应按保证金 %支付滞纳金给乙方。该房屋每(月/季/年)租金为人民币 元(大写 万 仟 佰 拾 元整)。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准。

五、付款方式

(1)租金按(月/季/年)结算，由甲方按本合同第五条第(3)项乙方详细信息栏向乙方开具和送达与付款金额面值相等的真实合规的增值税专用发票后，乙方方可于每(月/季/年)的第 个月的 日以(现金/转账)的方式交付给甲方。 甲方应自开票之日(以增值税专用发票上载明的开票日期为准)起一周内将发票送达乙方，并与乙方办理发票交接签收手续。

(2)甲方信息栏 开户行： 开户名： 开户账号：

(3)乙方详细信息栏

开票名称：五矿二十三冶建设集团有限公司 纳税人识别号：914300001837643448

开户行：长沙市建行体育新城支行 开户账号：4300 1586 0610 5988 8888

六、交付房屋期限 甲方于本合同生效之日起 日内，将符合承租条件的房屋交付给乙方。

七、甲方对产权的承诺

甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

八、维修养护责任

租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔 (月/季/年)检查、修缮一次，甲方提出进行维修须提前 日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责(乙方使用不当除外)。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。租赁期间，防火安全、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。

九、关于装修和改变房屋结构的约定

乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设臵对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。

十、关于房屋租赁期间的有关费用

在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：

1.水、电费;

2.煤气费;

3.电话费;

4.物业管理费;

5.宽带服务费;

在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。

十一、关于房屋的转让

租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。

甲方出售房屋，须在 个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。

十二、租赁期满

租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。若乙方要求继续租赁，则须提前 个月书面向甲方提出，甲方在收到乙方的书面文件后 日内向乙方书面答复。如有多人同时要求租赁该房屋，乙方享有以同等条件优先承租的权利。甲方在租期届满后要上涨租金，甲方应当在租赁期满前3个月书面通知乙方涨价金额，否则乙方有权按原价续租。

十三、因甲方责任终止合同的约定

甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：

(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响租用。

(2)甲方未尽房屋修缮义务，严重影响租用的。

十四、因乙方责任终止合同的约定

乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：

1.擅自将承租的房屋转租的;

2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;

3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;

4.拖欠租金累计达 个月;

5.利用承租房屋进行违法活动的;

6.故意损坏承租房屋的;

十五、提前终止合同

租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前 月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前 个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。

十六、违约责任的处理规定

(1)甲方违约强行解除合同，除退回乙方保证金外，应按乙方交纳保证金的双倍支付违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿(如乙方装修支出等)。

(2)甲方违反本合同约定，提前解除合同，征得乙方同意后，除退回乙方保证金外，应按乙方交纳保证金的一倍支付违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿(如乙方装修支出等)。

(3)甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，除退回乙方保证金外，应按乙方交纳保证金的双倍支付违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿(如乙方装修支出等)。

篇3：融资租赁业“营改增”问题探讨

2011年, 经国务院批准, 财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。从2012年1月1日起, 在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点以来, “营改增”已经在全国12个省市快速推进。截至2013年8月1日, “营改增”范围已推广到全国试行。伴随着“营改增”范围的不断扩大, 营业税将被逐渐取代。

有形动产融资租赁作为现代服务业之一, 被纳入“营改增”范围。“营改增”是完善现行税制的基础性举措, 有效解决了双重征税的问题。在中国的税制体系中, 并行着两个一般流转税税种———增值税和营业税。前者主要适用于制造业, 后者主要适用于服务业。增值税和营业税尽管可以在税制设计上按照彼此照应、相互协调的原则来确定税负水平, 但在实际运行中, 两个税种一直难免税负失衡。在中国的税制下, 货物缴纳增值税, 劳务缴纳营业税, 但有的时候很难区分一个课税对象是货物还是劳务, 这就给税收征管带来了困难。“营改增”实施后对全部课税对象都征收增值税, 这样就可以最大限度地减少重复征税。

一、“营改增”的重要性及目标

第一, 融资租赁可以连接消费与交换两环节, 加快资本货物流通与消费的速度, 进而促进社会再生产速度的提高。同时, 可以使金融手段向多样化的方向发展, 进而促进金融市场融资规模增加, 提高金融安全。

第二, 有利于进一步明确融资租赁业的行业定位。由于融资租赁集融资融物于一体, 行业定位一直比较模糊。在增值税改革以前, 中国税收制度将融资租赁一分为二, 一部分经批准的企业划分为金融业, 另外一部分企业划分为服务业。在增值税改革试点过程中, 融资租赁的有动产租赁被定位为现代服务业, 这符合其行业特征。但随着增值税改革的深入, 对融资租赁行业整体定位应有更明确。

第三, 有利于进一步推进融资租赁业务增值税优惠政策的具体实施。融资租赁行业正处于成长阶段, 国家应给予一定的税收政策支持, 这不仅有利于租赁行业的发展, 同时有利于解决企业, 特别是中小企业融资难的问题, 促进设备更新换代, 加速国家产业结构调整。

第四, 有利于加强融资租赁业增值税改革与其他法规制度的适应性。为适应融资租赁业增值税改革, 各方面政策法规应同步协调, 如在立法方面、会计处理方面, 这样不但便于企业操作, 同时有利于监管部门的管理。只有健全、完善的政策法规环境, 才能保证融资租赁行业的健康发展。

二、融资租赁业“营改增”后出现的问题及建议

(一) 融资租赁业“营改增”后出现的问题

“营改增”虽然实行的时间不是很长, 但是对于相关行业的影响还是比较大的, 尤其是融资租赁行业, 融资租赁行业作为中国的新兴产业, 在“营改增”的新政下受到了很大的影响, 也存在着一些问题。

1.售后回租业务的增值税重复征收。售后回租业务是指将自己的有形动产出售, 然后再向买方租回使用。这样在作为承租方的公司向租赁公司销售有形动产时, 按照国家税务总局公告2010年第13号的规定不征收增值税和营业税, 使得作为承租方的公司不能给租赁公司开具增值税专用发票。租赁公司在核算售后回租业务销项税额时, 因租赁公司没有增值税专用发票, 那么在“价款和价外费用”中包含的有形动产的价款则无法进行进项税额的抵扣。这样会使作为承租方的公司在置办有形动产时已经缴纳过一次增值税, 在售后回租业务中租赁公司将对此有形动产再一次缴纳增值税, 形成了增值税的重复征收。

2.出租方增值税专用发票开具方式混乱。营改增后, 融资租赁出租方作为增值税纳税人应该向承租方开具增值税专用发票, 但是根据租赁合同一次性开具, 还是按照租金金额分次开具, 目前做法不一。若按照租赁合同一次开具, 有利于国家税收收入的早日取得, 但是在时间上又与出租方租金收入的取得不匹配。若按照租金金额分次开具, 那么从单笔业务来看, 由于进项税额较大, 又会造成出租方前期进项大于销项不需要纳税。

3.“即征即退”政策难以实施。“营改增”后, 为实现试点纳税人原享受的营业税优惠政策平稳过渡, 财政部、国家税务总局发布了财税[2011]111号文, 规定了试点期间试点纳税人有关增值税优惠政策。其中规定, 对经人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人提供有形动产融资租赁服务, 对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

在财税[2012]86号出台之前, 3%即征即退的分母一直是业内争论的焦点, 各地具体执行的情况也很不一样。上海市3%即征即退的分母, 有的按息差 (租息减去财务利息支出) , 有的按租息。而北京市按照本金加上租息, 以北京市的算法跟很多融资租赁企业测算税负, 没有一个可以达到3%, 这就意味着原来按照5%交税, 现在按照17%交税不给退税, 结果就是融资租赁公司的税负增加。

北京祥盛宏源税务师事务所有限公司总经理王尤贵在, “中国融资租赁三十人论坛成立一周年研讨会”上介绍。“如果按照租息全额乘以3%计算退税基数的时候, 实际税负仍然要比营业税高, 除非利率水平或者获利水平非常高。”北京京城国际融资租赁有限公司财务总监霍其慧如是说。2012年12月4日, 财税[2012]86号文出台, 对增值税3%即征即退的税负分母基数进行了明确, “财税[2011]111号文第二条第 (三) 项、第 (四) 项中增值税实际税负是指, 纳税人当期实际缴纳的增值税税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用的比例。”即3%即征即退的分母不仅包括租赁利息收入, 还包括了租赁本金。

招银金融租赁有限公司 (下称“招银租赁”) 副总经理刘卫东指出, 以金融租赁公司项目利差3%来测算, 按86号文测算实际税负在0.7%, 远低于税负超过3%才可即征即退的标准。实质也就是“营改增”前后租赁公司的流转税率从原来的利差的5%, 扩大到了17%, 增幅为240%, 对租赁行业的发展造成了较大的影响。

民生金融租赁计划财务部总经理汤敏指出“以不同的分母计算实际税负, 差别非常大:以租金全额作为分母, 实际税负约为0.5%;以租息作为分母, 实际税负约为2.5%;以息差及租息减去财务利息支出作为分母, 实际税负约为5%。”这也就说明, 若以86号文的口径, 即分母为租金全额, 租赁公司的实际税负只有0.5%, 远小于3%, 无法达到即征即退的水平。

(二) 融资租赁业“营改增”政策的完善建议

1.融资租赁业的“营改增”应当保持政策的连续性。有形动产融资租赁业务中的售后回租业务可以实行差别征税的方式, 就是对有形动产价款部分, 按零税率或免税计征, 承租方的公司向租赁公司开具零税率发票, 对租息部分则按正常计征, 租赁公司开具增值税专用发票, 承租方的公司可以抵扣。这样既解决了售后回租中重复征税的问题, 同时在缴纳增值税的过程中, 各环节的票据能够保持连贯性。

2.规范融资租赁业增值税专用发票开具方式。值税专用发票的开具建议做到:第一, 合理利用“经营单位”和“使用单位”两个单位的填法。国内增值税专用发票采用进口环节增值税发票的格式, “经营单位”处填租赁公司、“使用单位”处填承租人, 租赁公司拥有租赁物所有权, 只要同样规定有关税收政策只针对“使用单位”, 增值税转型就不存在问题了。第二, 合理利用“备注栏”倘若不改变现有增值税专用发票格式, 只要充分利用“备注”栏, 也能发挥同样的作用。在“备注”栏内注明:增值税由承租人支付, 并由其抵扣即可。供货人向租赁公司出具增值税专用发票, 而承租人则可根据增值税专用发票中“备注”栏抵扣增值税。

3.改变或取消优惠政策。应该做一些保护出租人资金不受损失的举措, 财税[2013]106号有形动产融资租赁增值税即征即退政策规定:“在2015年12月31日前, 对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策, 本规定所称增值税实际税负, 是指纳税人当期提供应税服务实际缴纳的增值税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用的比例。”如果将分母按息差 (租息减去财务利息支出) 计算, 就可以享受到优惠政策。同时应考虑对出租人超过3%的税负是否能做到及时退税而不影响出租人的资金运营, 如果不能, 建议可以对有形动产融资租赁的税率由17%降到合适水平, 直接降低税负比这项优惠政策更实际, 不仅节省了层层审批手续, 也使出租人免去了资金流动不足的压力。

结论

文章通过分析“营改增”对融资租赁业的影响得出以下结论:一是“营改增”虽然是国家调节市场的一个重要改革和举措, 动机和愿景是好的, 但是在初期对于融资租赁业的减税效应, 并不明显, 反而可能会导致增加税负的现实;二是“营改增”带来了征税方面的较大变化, 但是对于其他方面的效应也相对较为复杂, 其效果需要综合考量;三是当前营改增中, 还存在着一些问题和矛盾, 阻碍和影响整体上营改增效果的实现, 需要制定配套措施进行化解和解决, 以便于这一措施更快地显现效果。

总之, “营改增”对于融资租赁业的影响是复杂的, 也是长期的, 仅仅通过不断时间的关注, 难以达到预期目的, 期盼在以后的学习生活中, 进一步探索和研究, 深化对于这一问题的认识。

摘要：融资租赁以其对经济发展的有利影响越来越受到各国的重视。而中国在经济发展模式转变, 国际地位提升的背景下, 对于发展融资租赁是势在必行的。发展融资租赁最有力的调控手段就是税收政策, 2012年8月1日起有形动产融资租赁作为现代服务业被纳入“营改增”范围并在全国执行, 这对融资租赁企业来说既是机遇也是挑战。从“营改增”政策的应用入手, 再配合对该政策成功与不足之处的具体分析, 提出融资租赁业的“营改增”应当保持政策的连续性、规范融资租赁业增值税专用发票开具方式、改变或取消优惠政策的建议, 以便推动融资租赁业的发展。

关键词：融资租赁业,“营改增”,问题

参考文献

[1]吴敏慧.关于营业税纳入增值税税制改革的思考[J].财经界, 2013, (4) :44-47.

[2]张巨光.“营改增”对融资租赁业的影响分析及建议[J].建设机械技术与管理, 2013, (9) :56-58.

[3]高金平, 赵慧芝, 魏亚东.“营改增”对融资租赁业的影响分析及政策建议[J].政策解读, 2013, (11) :58-63.

篇4：不动产租赁营改增按5%纳税

《通知》指出，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

一般纳税人出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款。

地下空间纳入不动产统一登记

6月26日消息称，已有和在建地下空间将纳入不动产统一登记管理。据悉，近日住房城乡建设部发布《城市地下空间开发利用“十三五”规划》。当中提出，总体目标是力争到2020年，初步建立较为完善的城市地下空间规划建设管理体系。同时，将开展地下空间普查，推进城市地下空间综合管理信息系统建设。到2020年，不低于50%的城市初步建立包括地下空间开发利用现状、规划建设管理、档案管理等的综合管理系统，有效提升城市地下空间信息化管理能力。对此，中山大学地球环境与地球资源研究中心主任周永章表示：我们以前注意的都是地表上的产权性质，地下这部分其实非常有价值。

农地入市需征20%-50%调节金

日前，财政部、国土资源部联合印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），对农村集体经营性建设用地土地增值收益管理做出规范。

《暂行办法》明确，调节金是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标，在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节，对土地增值收益收取的资金。

篇5：房屋租赁合同(营改增范本)

第一类：个人出租房屋计算办法

一、房屋性质为住宅用房

房屋性质如果为住宅，纳税人计算税款时，增值税按照月租金收入划分为三个档次：

（一）月租金（不含税）30000以下： 1.增值税：免征；

2.城市维护建设税：免征；

3.教育费附加及地方教育费附加：免征； 4.水利基金：免征；

5.房产税：减按4%的税率计算； 6.个人所得税：减按10%的税率计算。

（二）月租金（不含税）30000-100000元 1.增值税：减按1.5%的税率计算； 2.城市维护建设税：增值税*7%； 3.教育费附加及地方教育费附加：免征； 4.水利基金：免征；

5.房产税：减按4%的税率计算； 6.个人所得税：减按10%的税率计算。

（三）月租金（不含税）100000元以上： 1.增值税：减按1.5%的税率计算； 2.城市维护建设税：增值税*7%； 3.教育费附加及地方教育费附加：增值税*5%； 4.水利基金：按照各地规定的税率计算； 5.房产税：减按*4%的税率计算； 6.个人所得税：减按10%的税率计算。

二、房屋性质为非住房

（一）月租金收入（不含税）30000元以下：

1.增值税：免征；

2.城市维护建设税：免征；

3.教育费附加及地方教育费附加：免征； 4.水利基金：免征；

5.印花税：按照0.1%税率计算； 6.房产税：按照12%税率计算； 7.个人所得税：按照20%税率计算。

（二）月租金收入（不含税）30000元-10000元以下： 1.增值税：按照5%的税率计算； 2.城市维护建设税：增值税*7%； 3.教育费附加及地方教育费附加：免征； 4.水利基金：免征；

5.印花税：按照0.1%税率计算； 6.房产税：按照12%的税率计算； 7.个人所得税：按20%的税率计算。

（三）月租金（不含税）100000元以上： 1.增值税：按照5%的税率计算； 2.城市维护建设税：增值税*7%

3.教育费附加及地方教育费附加：增值税*5% 4.水利基金：按照各地规定的税率计算； 5.印花税：按照0.1%的税率计算； 6.房产税：按照12%的税率计算； 7.个人所得税：按20%的税率计算。

第二类：公司出租房屋计算办法

一、公司为一般纳税人

（一）项目开工时间为2016年4月30日前，计税办法选择简易征收

1.增值税：按照5%的税率计算； 2.城市建设维护费：增值税*7% 3.教育费附加：增值税*3% 4.地方教育费附加：增值税*2%

5.水利基金：按照各地规定的税率计算； 6.印花税：按照0.1%的税率计算； 7.房产税：按照12%的税率计算；

8.企业所得税：租金收入并入当期应纳税所得额计算。

（二）项目开工时间为2016年5月1日后，选择一般计税

1.增值税：按照11%的税率计算； 2.城市建设维护费：增值税*7% 3.教育费附加：增值税*3% 4.地方教育费附加：增值税*2%

5.水利基金：按照各地规定的税率计算； 6.印花税：按照0.1%的税率计算； 7.房产税：按照12%的税率计算；

8.企业所得税：租金收入并入当期应纳税所得额计算。

二、小规模纳税人

对开工日期无限定，选择简易计税

1.增值税：按照5%的税率计算； 2.城市建设维护费：增值税*7% 3.教育费附加：增值税*3% 4.地方教育费附加：增值税*2%

5.水利基金：按照各地规定的税率计算； 6.印花税：按照0.1%的税率计算； 7.房产税：按照12%的税率计算；

8.企业所得税：租金收入并入当期应纳税所得额计算。

篇6：施工合同营改增

甲方：

乙方： 身份证号码：

地址： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》的有关规定，甲乙双方本着自愿、平等、诚信、有偿的原则，进行充分友好的协商一致，现甲方同意将自己承接的 工程以项目承包责任制形式交由乙方负责进行施工建设。并签定如下合同供双方共同遵守：本合同是企业内部经营管理合同。发包是甲方的经营管理形式，承包是乙方同意接受甲方管理，按要求完成工程项目施工建设，依本合同规定获取报酬的意思表示。

一、工程概况：

1、工程名称：。

2、合同价款： 万元

3、开竣工日期：开工日期 竣工日期。

4、合作方式：乙方自愿全额投资、盈亏自负。

二、承包范围：

甲方与建设单位签订的《建设工程施工合同》或《工程承包协议》及其补充协议、合同附件所载明的全部内容。

三、应交纳的管理费与税金：

1、管理费：按与建设单位最终结算核定的工程总价款的 百分之

（百分之 %）由乙方向甲方交纳管理费。因本工程合同价款较小，签订施工合同后乙方须向甲方一次性缴纳管理费 元（管理费暂按照施工合同价款执行，如有变更增加款项部分，在竣工结算后缴纳）。

2、税金：详见项目财务管理办法。

四、甲、乙双方的权利及义务

（一）甲方的权利、义务

A、该工程发包后，甲方对乙方享有如下监督管理权：

1、对乙方施工质量安全及文明施工进行有效监督；

2、对工程项目资金拨付、使用进行有效监督；

3、有权依照本合同约定同步扣缴国家税金和企业管理费；

4、甲方有权就该项目工程的工期、质量、安全、决算等事宜与发包单位达成协议，乙方必须执行；

5、甲方有权就该项目施工期间发生的安全、质量以及其他民事责任赔偿达成协议，乙方必须执行。

B、该工程发包后，甲方应向乙方提供下列服务：

1、与建设单位洽谈签订《建设工程施工合同》；

2、协助办理施工手续，向乙方提供有关建筑施工证照（费用由乙方承担）；

3、协助编制施工方案、施工进度计划、向乙方提供组织施工服务（费用由乙方承担）；

4、参加图纸会审、技术交底（费用由乙方承担）；

5、参加施工期间安全监督管理，协助乙方妥善处理建筑工伤事故；

6、协助办理工程预算、结算，协助追收工程欠款（费用由乙方承担）；

7、指导乙方建立二级财务核算制度、协助乙方建立各种票据收集整理制度（费用由乙方承担）；

（二）乙方的权利、义务

A、该工程承包后，乙方享有以下权利：

1、有权自行组织项目施工管理班子，对工程进行全面的施工建设管理；

2、有权自行组织施工队伍，但必须持证上岗，人员名册应向甲方备案；

3、保险单复印件交至公司备案；

4、依照本合同约定向甲方交纳承包费；

5、乙方自觉接受公司对本项目的质量、安全、进度检查，并负责解决公司检查人员必要的食宿、交通、差旅费等费用。

6、乙方承担因本工程建设而发生的一切对外债务；

7、乙方承担因本工程建设而发生质量纠纷的经济责任；

8、乙方承担因本工程建设所引发的其它的法律及经济责任；

9、乙方承担因本工程建设而发生的工伤事故的经济责任；

10、乙方向甲方移交包括图纸、施工日志、工程预决算书、竣工备案资料等在内的全部工程资料，不得有损毁和遗失。

11、乙方必须保证该工程的民工工资按时按量按月发放，如发生民工闹事及影响公司的正常工作，甲方有权暂扣该项目工程款并代为支

付，直到纠纷解决。

12、乙方必须建立、健全相关组织机构和管理规章制度，确保安全生产，文明施工，按甲方规定服从并实行项目经理及负责人承诺制、例会制、述职制和接受项目稽查，并接受上述单位、部门的检查，如在工程材料、进度、质量安全等方面发生问题，必须无条件整改达标，如造成经济损失的由乙方自行承担。

13、乙方必须做好工程项目资料管理，工程开工前必须将项目招标文件、投标书、中标通知书、施工合同、施工许可证、开工通知单等上交甲方，交工时必须将竣工图、工程验收资料、工程决算资料、质量评定等级证书、工程照片等相关材料分类整理，装订成册后送交甲方。否则，甲方不予支付项目竣工验收的工程款。

五、承包方式及工程款拨付办法 ：

（一）本工程按甲方与建设单位核定的最终结算造价扣除税金和承包费后，采用“包工料机消耗、包工期、包质量、包安全、包文明施工、包环境保护、包甲方与业主的总承包合同中所涉及到的本分包合同内容、包甲方对业主的承诺和业主对甲方所作的规定、约束等”的包干方式承包给乙方包干使用，自负盈亏，亏损甲方不补，盈余乙方自得；

（二）在履行此施工合期间出现的任何民事、经济、安全等责任均应由乙方全部承担。乙方在整个施工过程中发生重大质量安全事故因此造成甲方的信誉损失或被打入黑名单的，甲方处罚乙方 万元的信誉损失费。

（三）乙方与业主发生的一切经济往来必须通过甲方指定的管理财务人员及由甲方开立的帐户进行转款，做到工程款专款专用，甲乙双方均不可挪用。该资金款项由甲方负责向乙方转款用于本工程中使用，每次转款所发生的费用均由乙方承担。在本工程中如需垫付资金的由乙方组织资金负责垫付，每到一笔工程款，甲方应在七个工作日内转给乙方。

（四）未经甲方同意，乙方不得以任何名义向建设单位，其它机构和个人以该工程名义借款，赊欠建筑材料，建设单位提供的材料应逐月向甲方提供报表，并附质量报告书。

六、项目财务管理办法：

项目财务管理的基本任务和要求是：依法合理的使用工程资金，确保工程资金安全，减少损失和浪费，做好财务会计核算工作，及时纳税并完善税务手续，遵守金融法规办理各种银行结算业务，提供真实、准确的会计信息。

为确保项目顺利完成以上财务管理要求和任务，同时为便于项目负责人了解公司财务部办事流程，提高办事效率。现针对财务相关事项明确以下几条：

（一）、开立外出经营许可证（以下简称“外管证”）的相应规定：

1、开立外管证需提供的资料（1）与业主签订的施工合同复印件；（2）开工许可证复印件；

（3）业主方营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件或三证合一后的营业执照复印件；

（4）必须先向公司缴纳合同价万分之三的合同印花税，再由公司缴到企业主管税务部门；

（5）新开立的外管证需在开具之日起一个月内到工程所在地国税局（所）报验登记。

2、办理外管证延期需提供资料

外管证的期限为6个月，若工程没有完结，可以办理外管证延期手续。

（1）返还上期的两联外管证，并且必须由当国税机关签字盖章；（2）截止外管证到期日，业主已拨付工程款的税票及发票。

3、外管证销户需提供资料

（1）返还上期的两联外管证，并且必须由当地税务机关签字盖章；

（2）业主已拨付所有工程款的税票及发票；（3）结算或审计资料。

（二）、须在工程所在地国税机关缴纳以下税金：

1、增值税：3%。根据每期拨付的工程款，含开工预付款、材料预借款、工程计量款等，由项目部按3%的征收率直接到工程所在地国税机关申报预交。

（三）、须在公司所在地税务机关缴纳以下税金：

1、城建税、教育费附加等：0.4%，按当期预交的增值税税额计算缴纳；

2、企业所得税：2.5%。根据每期拨付的工程款，含开工预付款、材料预借款、工程计量款等，每期先上交到公司，再由公司代缴到税务机关。

（四）、项目部银行结算管理的要求：

1、材料转账和劳务费需要以公司的名义与供应商签订合同，其他零星材料发票金额超过10万元也需要与供应商签订合同。在与供应商签订合同时，需要附上供应商营业执照正副复印件一份。签订的合同需要交回总公司原件。

收到建设方拨付的工程款必须以转账方式用于支付材料款、辅料、设备租赁等费用，转账支票（或电汇）的收款单位必须与发票单位一致（不允许委托付款）。

2、本工程应支付的工人工资，报销时需提供合法有效的工资表（需附个人身份证复印件）。工资支付由公司派人监督发放或项目部负责发放后公司不定期抽查发放情况。

3、建设方拨付的工程款支付完材料费、人工费、相关税费及扣款后的余额作为备用金，可以以现金方式支付，主要用于项目电费水费、小型材料费、试验检测费、办公设备费（附上购买办公设备清单）、差旅费、其他杂费，报销时需提供合规发票；

（五）、办理工程款支付的流程如下：

1、具体流程：工程款到账—财务部开具《工程项目资金审批表》—项目主管部门—主管工程副总—财务部—总经理或董事长签字。（为便于各主管部门能了解工程的进度情况和工程的质量状况，此审批步骤一般情况下由项目部自行办理，不能由其他部门代办签字手续）；

2、工程款到账后，项目部必须提供：工程计量支付审核表的复印件、预交增值税税票和申报表、业主代垫的费用或甲供材等一切与结算有关的资料，由财务部经办人员出具《工程项目资金审批表》，核定本期扣款、实际应支付款项，经财务人员审核后，按上述流程签批。

3、根据协议约定缴纳各项税费及管理费；

4、根据签批的金额，提供相应的发票，填写报销单据，分项划款。

（六）、票据要求

项目部财务管理办法采取报账制。所有原始凭证必须经公司财务人员审核签字后方可支付或报销，支付或报销后的原始凭证必须及时

交给财务人员做账及保管；

1、各项目部应及时与供应商、机械租赁商及劳务合作队伍等签订合同，同时报送公司财务部存档一份，及时取得成本发票，所有材料供应商、机械租赁商及工人工资应按期结算；

2、各项目拨款时提供相关正规发票，手工发票及机打发票必须在网上查询是否属实，劳务费用需提供劳务发票或工资发放表。

3、办款前提供的材料发票需附列相关收料单、领料单、费用报销单。财务审核后，可以开具支票予以报销。

4、购买固定资产、业务招待费的发票不能报销；

5、发票的填写要求

（1）发票应具备以下内容：发票的填制日期、客户名称、规格、单位、数量、单价和金额（没有详细开具名称、数量、单价的发票必须附盖有财务章的购货清单或收银条，客户名称必须是：赤峰兴宝建筑有限公司）。

（2）计算准确无误，大小写必须相符。

（3）从外单位取得的发票必须盖有填制单位的财务章或发票专用章；从个人取得的发票，必须盖有税务局专用章和填制人员的签名或盖章。

（4）各种发票的填开必须符合《中华人民共和国发票管理办法》和实施细则的规定。发票不得涂改，手写版需用复写纸填开。并于2011年1月1日起，针对普通发票只接受新版普通发票。

（5）行政事业性收据可以视同发票予以报销。其他票据如非经营性统一收据、普通收据、白条、收银条都属不合法原始凭证。

（七）、其他未尽事项在施工过程中另行协商决定。

七、工程质量要求 ：

（一）本工程质量必须通过甲方、业主、监理、质监站的验收和确认。

（二）乙方必须严格按本工程的施工图纸、设计说明、设计变更、技

术核定单等工程文件中规定和现行的国家、地方颁发的质量验收规范、标准和规定要求组织施工。

（三）乙方如达不到本合同约定的质量等级，甲方有权责成乙方进行返工，由此造成的一切工期、经济损失由乙方全额承担。如乙方达不到约定的质量等级，由此造成的业主罚款全由乙方全额承担。

（四）乙方认真接受甲方质安部的检查验收，对其检查验收所提出质量问题，必须有整改措施或处置方案。乙方在施工中发生一般质量事故，由甲方提出处理方案，经建设单位同意后，由乙方负责处理，处理结果由甲方报送政府有关部门；发生重大质量事故，必须按政府规定的处理办法进行处理，同时承担因此产生的责任。

（五）甲方为维护自身的声誉、品牌、形象，将对本工程质量进行不定期的巡查，在巡查过程中发出的质量整改通知书乙方必须在规定的时限内整改完毕，发出的对乙方的罚款通知，须说明罚款理由并由乙方全额承担，乙方必须在罚款单上签字接受，乙方拒绝签字并不影响罚款单的生效。工程竣工验收交付，必须先提请甲方进行自检评查，并组织相关部门专业人员进行综合评定打分，不合格者不得提交正式验收。

八、工程安全要求 ：

（一）本工程承包后，乙方必须建立健全施工安全保障体系，设立持证上岗的专职安全员，认真落实各项安全规章制度，坚持“安全生产，文明施工”；

（二）认真接受甲方质安部工作人员的监督检查，对其提出的不安

全隐患必须立即进行整改；

（三）乙方是本工程安全第一责任人，乙方要严格执行各级政府的法律、法规和有关规定，执行甲方对安全的有关规定，并承担因乙方原因造成的财产损失和伤亡事故的责任和由此发生的一切费用。对非乙方原因造成的财产损失和伤亡事故，由责任方承担责任和相关费用。

（四）甲方为保持自身的声誉、品牌、形象，将对本工程进行不定期的日常巡查，乙方必须遵守甲方各项管理制度，甲方将根据管理制度的规定，在巡查过程中如发现问题将发出的安全整改通知书，乙方必须在规定时限内整改完毕；发出的罚款通知，甲方须说明罚款理由并由乙方全额承担，乙方必须在罚款单上签字接受，乙方拒绝签字并不影响罚款单的生效。

九、工程结算办法:

（一）本工程竣工验收合格交付使用后，乙方应在30天内向甲方提交工程造价结算书，并向甲方移交全部工程资料和财务资料，甲方应在收到结算书之日起15日内审核完毕，并与乙方共同向建设单位送交结算书；

（二）乙方与甲方办理内部结算时，必须同时向甲方提供本工程债权债务清单；甲方应根据乙方负债情况，与乙方协商处理现金或实物担保；

（三）本工程发生质量事故或安全事故尚未自理的，乙方应向甲方办理现金或实物担保；

（四）工程财务结算：

1、甲方与建设单位正式办理结算后，乙方应在10日内依据审计报告结果与甲方办理内部财务结算。过期不办理甲方将依据本合同和相关帐目作出单方认定，书面通知乙方；

2、乙方与甲方办理内部财务结算后，乙方应即时结清税金和管理费，税金不可拖延，管理费即时结清。

3、双方办妥内部财务结算，乙方按每次拨款金额足额完税（按照国家规定的税收由乙方在项目所在地自行缴纳）。

十、违约责任：

（一）甲、乙双方都必须认真履行本合同规定的义务，任何一方违约造成经济损失，另一方有权提出主张，请求赔偿。

（二）甲、乙双方都必须正确行使本合同赋予的各项权利，不得利用职权侵占、挪用本工程资金，任何一方侵占、挪用工程建设资金，另一方有权向政法机关举报或请求追偿。

（三）乙方不得以任何理由拖欠国家税金，若不按期纳税，甲方有权依据国家税法规定向税务机关举报。

（四）本工程对外债务，一律应由乙方负责清偿。甲方代为清偿的，甲方有权向乙方追索。

（五）本合同合同图纸、施工日志、财务报表、预结算书等资料，乙方不得遗失、损毁，若遗失、损毁应立即补齐补损，不能补齐补损的，甲方有权要求乙方赔偿相应的损失。

十一、争议解决方式 ：

甲、乙双方为履行本合同发生争议，发生违约的解决程序：（1）由甲方分管所属业务的副总经理或总经理协商解决；（2）由甲方法律顾问协商解决；（3）在甲方公司注册地的人民法院诉讼解决。

十二、合同未尽事宜，甲乙双方可在履行过程中作补充约定。

十三、本合同由甲、乙双方签字或盖章之日起生效，本合同一式贰份，甲方保存壹份，乙方保存壹份。每份仅经方签字或盖章的合同具有同等法律效力，受国家法律效力，受国家法律保护。

发包人：（章）工程承包人：

篇7：融资租赁营改增若干政策汇总

简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）

二、提供应税服务，是指有偿提供应税服务。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。非营业活动中提供的交通运输业和部分现代服务业服务不属于提供应税服务。非营业活动，是指：

（一）非企业性单位按照法律和行政法规的规定，为履行国家行政管理和公共服务职能收取政府性基金或者行政事业性收费的活动。

（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供交通运输业和部分现代服务业服务。

（三）单位或者个体工商户为员工提供交通运输业和部分现代服务业服务。

（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

三、单位和个体工商户的下列情形，视同提供应税服务：

（一）向其他单位或者个人无偿提供交通运输业和部分现代服务业服务，但以公益活动为目的或者以社会公众为对象的除外。

（二）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

四、下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

（一）从销售方或者提供方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。

（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率(买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税)。

（四）接受交通运输业服务，除取得增值税专用发票外，按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：进项税额=运输费用金额×扣除率(运输费用金额，是指运输费用结算单据上注明的运输费用（包括铁路临管线及铁路专线运输费用）、建设基金，不包括装卸费、保险费等其他杂费)。

（五）接受境外单位或者个人提供的应税服务，从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收通用缴款书（以下称通用缴款书）上注明的增值税额。

增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票、运输费用结算单据和通用缴款书。

纳税人凭通用缴款书抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

五、下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务。其中涉及的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述项目的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。

（二）非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务。

（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务或者交通运输业服务。

（四）接受的旅客运输服务。

（五）自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，但作为提供交通运输业服务的运输工具和租赁服务标的物的除外。

六、自本地区试点实施之日起，试点地区新认定的一般纳税人（提供货物运输服务的纳税人除外）使用增值税防伪税控系统，提供货物运输服务的一般纳税人使用货物运输业增值税专用发票税控系统。试点地区使用的增值税防伪税控系统专用设备为金税盘和报税盘，纳税人应当使用金税盘开具发票，使用报税盘领购发票、抄报税。货物运输业增值税专用发票税控系统专用设备为税控盘和报税盘，纳税人应当使用税控盘开具发票，使用报税盘领购发票、抄报税。

七、增值税差额征税（原按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的）应当于申报免税销售额或享受优惠政策前，向税务机关提交《北京市营业税改征增值税优惠政策备案登记表》（附件1，可以到税务机关领取或从北京市国家税务局网站http://下载）2份办理备案手续，并附报有关资料。

2012年9月1日前已在主管税务机关办理了改征增值税税种登记的营业税改征增值税试点纳税人，未办理享受增值税优惠政策备案或审批手续的，自2012年12月1日起，不能继续享受相关税收优惠。2012年9月1日（含）后，在主管税务机关办理改征增值税税种登记的营业税改征增值税试点纳税人，未办理享受增值税优惠政策备案或审批手续的，不能享受相关税收优惠。

八、试点纳税人在该地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。

试点纳税人中的一般纳税人，以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。

九、原增值税一般纳税人从试点地区取得的该地区试点实施之日（含）以后开具的运输费用结算单据（铁路运输费用结算单据除外），一律不得作为增值税扣税凭证。

十、试点地区的原增值税一般纳税人兼有应税服务的，截止到该地区试点实施之日前的增值税期末留抵税额，不得从应税服务的销项税额中抵扣。

十一、按照《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2011]111号，以下简称《试点实施办法》）和《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2011]111号，以下简称《试点有关事项的规定》）认定的一般纳税人，销售自己使用过的本地区试点实施之日（含）以后购进或自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；销售自己使用过的本地区试点实施之日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税。

十二、试点纳税人（指按照《试点实施办法》缴纳增值税的纳税人，下同）提供应税服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至本地区试点实施之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人本地区试点实施之日（含）后的销售额时予以抵减，应当向主管税务机关申请退还营业税。

试点纳税人提供应税服务在本地区试点实施之日前已缴纳营业税，本地区试点实施之日（含）后因发生退款减除营业额的，应当向主管税务机关申请退还已缴纳的营业税。

试点纳税人本地区试点实施之日前提供的应税服务，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照现行营业税政策规定补缴营业税。

十三、试点纳税人提供应税服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，允许其以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给非试点纳税人（指试点地区不按照《试点实施办法》缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人）价款后的余额为销售额。

试点纳税人中的小规模纳税人提供交通运输业服务和国际货物运输代理服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，其支付给试点纳税人的价款，也允许从其取得的全部价款和价外费用中扣除。试点纳税人中的一般纳税人提供国际货物运输代理服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，其支付给试点纳税人的价款，也允许从其取得的全部价款和价外费用中扣除；其支付给试点纳税人的价款，取得增值税专用发票的，不得从其取得的全部价款和价外费用中扣除。允许扣除价款的项目，应当符合国家有关营业税差额征税政策规定。

十四、试点纳税人中的一般纳税人按《试点有关事项的规定》第一条第（三）项确定销售额时，其支付给非试点纳税人价款中，不包括已抵扣进项税额的货物、加工修理修配劳务的价款。

十五、扣缴政策

（一）未与我国政府达成双边运输免税安排的国家和地区的单位或者个人，向境内单位或者个人提供的国际运输服务，符合《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2011]111号，以下称《试点实施办法》）第六条规定的，试点期间扣缴义务人暂按3%的征收率代扣代缴增值税。应扣缴税额按照下列公式计算：应扣缴税额=接受方支付的价款÷（1+征收率）×征收率

（二）中华人民共和国境内的代理人和接受方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。

十六、差额征税允许扣除价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局有关规定的凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：

（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于增值税或营业税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证。

（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。

（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。（4）国家税务总局规定的其他凭证。

十七、增值税纳税义务发生时间为：

（一）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。

（二）纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（三）纳税人发生本办法第十一条视同提供应税服务的，其纳税义务发生时间为应税服务完成的当天。

（四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

一、有形动产租赁，包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。

（一）有形动产融资租赁，是指具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入有形动产，以拥有其所有权。不论出租人是否将有形动产残值销售给承租人，均属于融资租赁。

（二）有形动产经营性租赁，是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

远洋运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于有形动产经营性租赁。

光租业务，是指远洋运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。

干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。

二、经人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

三、有形动产融资租赁服务，应当于申报免税销售额或享受优惠政策前，向税务机关提交《北京市营业税改征增值税优惠政策备案登记表》（可以到税务机关领取或从北京市国家税务局网站http://下载）2份办理备案手续，并附报有关资料。报送的附报资料为：人民银行、银监会、商务部及其授权部门批准其经营融资租赁业务的证明材料及复印件1份。

2012年9月1日前已在主管税务机关办理了改征增值税税种登记的营业税改征增值税试点纳税人，未办理享受增值税优惠政策备案或审批手续的，自2012年12月1日起，不能继续享受相关税收优惠。2012年9月1日（含）后，在主管税务机关办理改征增值税税种登记的营业税改征增值税试点纳税人，未办理享受增值税优惠政策备案或审批手续的，不能享受相关税收优惠。

四、《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2011]111号）第二条第（三）项、第（四）项中增值税实际税负是指，纳税人当期实际缴纳的增值税税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用的比例。

五、试点纳税人在该地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。

试点纳税人中的一般纳税人，以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。

六、现就融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题公告如下：

融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。

七、在境内提供应税服务，是指应税服务提供方或者接受方在境内。下列情形不属于在境内提供应税服务：

（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在境外消费的应税服务。

（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。

篇8：房屋租赁合同(营改增范本)

一、“营改增”对融资租赁业务产生的负面影响

(一)直接融资租赁计税销售额扩大、历史合同涉及追溯调增税款

在“营改增”试点扩大到全国之前,支付给非试点纳税人的某些费用因为无法取得增值税专用发票而无法抵扣进项税,只能通过扣减销售额的方式进行补偿。在“营改增”试点扩大到全国后,纳税人支付的费用一般可通过取得增值税专用发票的方式抵扣进项税。但有些支出项目如利息费、保险费、安装费等,还是无法抵扣进项税,只能继续通过扣减销售额的方式解决。虽然“营改增”后,经批准经营融资租赁业务的租赁公司仍享受差额征税待遇,但直接融资租赁计税销售额却较“营改增”前扩大。

“营改增”试点全面实施前,纳税人经营经中国人民银行等行政主管部门批准的所有类型融资租赁业务,以向承租方收取的全部价款和价外费用(包括残值)减除出租方承担出租货物的实际成本后的余额为营业额。简而言之,经批准的所有类型融资租赁业务,出租方仅就其取得的利息收入差额缴纳营业税,这符合融资租赁融资融物相结合的本质特性。财税(〔2013〕106号)文件规定,自“营改增”试点全面实施之日(2013年8月1日)起,纳税人经营经人民银行等有关部门批准的直接融资租赁业务,按全部价款和价外收费(包括残值)扣除出租设备而承担的保险费、安装费、境内外利息费和车辆购置税后的余额为销售额,即以出租方收回的本金收入和取得的实际租息收入之和作为销售额。与“营改增”试点全面实施前相比,直接融资租赁本金部分被纳入销售额计征增值税。而且原直接融资租赁合同在“营改增”试点全面实施之后履行的,均须按本金收入和租息收入征收增值税。这意味着历史合同需与“营改增”全面试点衔接并追缴之前由于本金收入没有开票而未缴纳的税款,此前实现的利润将被侵蚀。

(二)税率上调幅度大导致售后回租业务发展受阻

虽然财税(〔2013〕106号)文件规定,自2013年8月1日起从事经中国人民银行、银监会或商务部批准的有形动产融资性售后回租服务,在确定销售额时可扣除向承租方收取的有形动产价款本金,避免了对售后回租业务本金收入的重复征税,但“营改增”将有形动产租赁服务的增值税税率确定为17%,相比与原来5%的营业税税率,税率调增了240%。在售后回租税基保持基本相同的条件下,因为税率调增,出租公司售后回租业务的增值税税负增长了240%,售后回租业务难以开展。而售后回租业务是融资租赁业务的主要形式,占融资租赁业务的比重高达70%-84%,该业务因税率调增而产生的影响将直接冲击融资租赁行业的发展前景。

(三)涉税当事人对融资租赁税务政策的理解错位和执行偏差

我国增值税发票采取价款和税款在同张发票注明的一体化发票形式,而未实行价款发票与税款发票分离制度。因此,在直接融资租赁业务中,供货人要将增值税发票开给出租人,就不能同时开给承租人,导致实际承担租赁物进项税的承租人得不到租赁物的增值税发票而无法在租赁开始日抵扣该进项税,只能分期抵扣所付租金的进项税,从而损失资金时间价值。与此相反的是,在采购环节获得租赁物增值税发票从而抵扣该进项税的出租人并非租赁物进项税的实际承担者,只是形式上的进项税垫付者。这种情况极易导致涉税当事人对融资租赁税务政策的理解错位和执行偏差。在此情况下,若未来涉及租赁物进项税抵扣优惠政策,并非承租人申请享受,而是由出租人申请享受,这将违背税收公平原则。

(四)增值税即征即退政策实际操作难度极大且税收优惠期短

当前有关法律文件并未解决“营改增”后融资租赁业务普遍存在的问题。相反,某些导致融资租赁业务困境的税务规定被复制实施甚至被固化。根据“营改增”相关规定,融资租赁业务增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策,但实际上此项优惠政策操作难度极大。因为相关财税文件(财税〔2012〕86号和财税〔2013〕106号)都明确规定,该增值税实际税负是指纳税人当期实际缴纳的增值税税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用的比例,即当期以包括租息收入和租赁本金在内的全额租金收入作为计算增值税实际税负的分母基数。据此标准进行测算,“营改增”后大部分融资租赁公司的增值税实际税负低于3%而享受不到即征即退的税收优惠,实质上就是“营改增”后融资租赁公司的流转税税率从原来的5%提高到了17%,对融资租赁业的发展造成了巨大阻碍。

而且实务工作中,税务部门因担心出租人未收讫租金而不纳增值税,在融资租赁即征即退审批环节强制要求出租公司收讫全部租金后才给予退税,致使“即退”变为“难退或迟退”,严重影响出租公司的现金流和经济效益。退一步评价,即使融资租赁公司能取得即征即退利益,财税(〔2013〕106号) 文件也将该即征即退优惠截止时间限定为2015年年底,优惠期极短。

(五)因审批监管部门的不同而造成不同融资租赁公司的不同税收待遇和风险隐患

目前,中国境内不同类型的融资租赁公司因审批部门的不同,而遭遇不同的税收待遇。全面实行“营改增”试点后,越来越多的地区税务部门以通知方式告知商务部下属机关(商委)审批的融资租赁公司不能享受差额纳税和即征即退政策。这一举措虽然在一定程度上限制了不合规的售后回租业务,但大大增加了各地商委审批的融资租赁公司的税负,影响其发展。虽然目前商务部统管内外资租赁公司,但实际上商务部并未获得内资租赁公司的审批权,只对其具有管理权。而无审批权的监管行为实际上是空洞的,存在风险隐患。

二、“营改增”后融资租赁业务困境的化解对策

(一)缩小直租计税销售额并对融资租赁业务的销项和进项实行差别税率、改善租赁物进项税抵扣政策

目前售后回租业务的计税销售额已剔除出租方承担的货物购入价,但直接融资租赁业务的计税销售额并未剔除出租方承担的货物购入价。融资租赁公司应就此问题与税务机关进行沟通。由于融资租赁的根本属性为“融资”,直接融资租赁的销项税计税依据也应与“营改增”前保持基本一致,准予扣除出租方承担的货物购入价,以租息净收入为计税销售额,体现融资租赁的“融资”功能。推而广之,只要是融资租赁业务,无论何种类型,其计税销售额都不应包含出租方承担的货物购入价。

为促进融资租赁业务的发展,在缩小其计税销售额的基础上,对其销项税率和进项税率实行差别税率,其中销项税率为优惠税率、进项税率为基本税率。这样,所有融资租赁业务的销项税税率都应适度调低,调低的税率应体现“营改增”减轻税负的指导思想和公平税负的基本原则。

在进项税抵扣方面,税法应明确规定直接融资租赁的货物的进项税由承租人支付,承租人可凭进口环节增值税专用缴款书或出租人出具的增值税专用发票进行一次性抵扣。为解决票据流、货物流、资金流的不一致问题,融资租赁公司对租赁物可先采取视同买断的代购形式,租赁期满后再将租赁物出售给出租人。在签约时融资租赁公司可向出租人预收租赁物增值税及价外费用, 并开具已收租金部分的增值税发票让税务部门先收到一部分销项税,如此可在一定程度上减少税务部门无法回收增值税的风险。

(二)对融资租赁业务实行增值税简易计征法并与所得税制调整相结合

在有限的税收优惠期内,为解决融资租赁业务增值税“即征即退”困难的问题,应将计算增值税实际税负的分母基数设定为融资租赁的实质收入———租息收入。此外,符合税收政策和制度的部分租赁物或承租人适用特定优惠税率的待遇,也应适用租赁公司。而解决融资租赁业务增值税“即征即退”困难及优惠期短暂的根本办法是按3%的税率对融资租赁业务实行简易计征法。融资租赁业务的定位应该是“金融业务”,应按简易计征法和3%的税率向承租人开具增值税专用发票,这样既能保证增值税抵扣链的完整又能使税率从17%降到3%,同时也避免了形式主义的即征即退政策,使“营改增”真正成为促进融资租赁业务发展的政策推手。

同时,研讨“营改增”导致的融资租赁业务问题必须回归产生融资租赁的所得税制度。经济实验证明,在无摩擦的有税环境下,当承租方和出租方的所得税负完全一致时,不能通过租赁抵减所得税,为零和博弈———在此情况下,融资租赁将无法存在。融资租赁存在的最主要原因是租赁双方的实际所得税率不同,通过租赁减少所得税总税负,双方分享租赁节税利益。因此,国家还应结合所得税制的调整,促进融资租赁业务的发展。而融资租赁公司在开展售后回租业务时,应加强与银行的合作,缩短从银行借入资金与付给承租企业资金的时间差,否则,融资租赁公司将替银行承担部分税款。

(三)加强融资租赁业务的风险管理

由于融资租赁租金是分期收取的,分期收款以合约规定的收款日期作为纳税义务发生时间。但承租方因信用品质、租赁资产技术问题、经营不利和财务困难等因素不一定按照合约规定的日期和金额支付租金,出租方将面临坏账风险和款项未收到但纳税义务却已既定的纳税损失,需增强风险管理。相应的风险管理措施应内外双管齐下。

内部风险管理应实行全程化和全员化的全面管理模式,从融资租赁项目签约前的调研、方案制定到执行中实时动态地追踪掌握承租人的经营状况和财务状况,直至租赁期满对融资租赁物的处置,都应贯穿风险预防和控制,以避免虚假交易及恶性拖欠。为改善承租方还债能力,可根据实况适当调整租金支付方式。同时要求员工根据所在职能部门的工作性质或分工类型承担监督反馈承租人情报信息的职责,并对此实行风险控制业绩考核。公司全体成员尤其是财务人员应学习“营改增”政策和及其税务处理规定和发票管理业务,规避不当操作所导致的涉税风险。在尚未收到全部价款和价外费用时,财务人员不应开具增值税专用发票与承租方进行结算,以避免收入损失和提前纳税。实际发生损失时由相关责任人承担。

外部风险管理措施体现为:建立包括融资租赁公司、承租人、设备供应商、信用担保机构、信用评估机构、银行、行业协会、政府主管部门的多元利益主体的融资租赁信用保障系统和对各利益主体的奖惩制度,从融资租赁的各个环节分散出租公司的整体信用风险尤其是承租方的信用风险,也促进各利益主体的业务或公务的发展。为促进融资租赁业发展,各级政府主管部门要加强对融资租赁公司经营风险的持续监测,建立重大情况通报机制、风险预警机制和突发事件应急处置机制,切实高效地处置融资租赁业突发事件。定期对融资租赁公司关联交易比例、风险资产比例、单一承租人业务比例、租金逾期率等关键指标进行分析,对于相关指标偏高、潜在经营风险加大的企业给予重点关注。

(四)针对供应商和承租人的纳税人身份规划盈利水平

在直租业务中,当部分租赁物供应商是小规模纳税人而无法开具增值税专用发票时,融资租赁公司应通过采购价格折让临界点原理确保获得等同于从一般纳税人供应商处购货的净利水平。若小规模纳税人供应商不肯降价,融资租赁公司应改选一般纳税人作为供应商或适当提高承租人的手续费,和承租人共担增加的税负。无论是直租业务还是回租业务,若承租人是一般纳税人,“营改增”后因能抵扣相应的进项税而税负减轻。对此,融资租赁公司可在规划盈利水平时提高定价,通过调高租息率或手续费等分享承租人的减税利益。若承租人并非一般纳税人,增值税对其没有影响,融资租赁公司可适当转移成本,让承租人适当承担税负。

(五)统一融资租赁公司的审批监管部门

目前三类融资租赁公司(金融租赁公司、外商投资融资租赁公司、内资试点融资租赁公司)分属不同的行政部门审批监管。不同的审批监管部门对不同类型的融资租赁公司的风险监控程度也各不相同。依据《融资租赁企业监督管理办法(送审稿)》,商务部应将内外资租赁公司的审批权合二为一,从而解决内外资租赁公司审批标准不一的问题,真正落实对内资租赁公司的风险监管。对于处于法律盲区的融资租赁公司前置审批问题,融资租赁公司应到相关部门办理前置审批手续。而要想解决融资租赁业前置审批问题,必须改多头审批、监管为统一审批、监管。如此,所有融资租赁公司就可享受同样的税收优惠政策,求得平衡发展。

“营改增”对融资租赁业的负面影响不可能在短期内迅速消失,有可能还在发酵当中,但不能因此放弃“营改增”试行。全面实行“营改增”是大势所趋,解决方法终将伴随困难迎刃而出。

摘要：“营改增”试点推行至全国后,融资租赁业务税负普遍提高,发展受阻。真正化解“营改增”导致的融资租赁困境,根本对策在于完善税收政策、健全税收制度,统一融资租赁公司的审批监管部门,促进融资租赁业务的稳健发展。融资租赁公司则应与税务机关保持密切而良好的联系,增强风险管理和盈利规划。

关键词：“营改增”,融资租赁,计税销售额,差别税率

参考文献

[1]臧红文、柏春红、张园园:《浅析“营改增”对融资租赁行业的影响》,《财务与会计》2013年第11期。

[2]张宏敏:《“营改增”新规对融资租赁业会计、税负及经营影响分析》,《中国注册会计师》2014年第3期。