保利商品房预售合同（通用8篇）
篇1：保利商品房预售合同
陈鸿志与保利(成都)实业有限公司商品房预售合同定金纠纷上诉案.txt遇事潇洒一点，看世糊涂一点。相亲是经销，恋爱叫直销，抛绣球招亲则为围标。没有准备请不要开始，没有能力请不要承诺。爱情这东西，没得到可能是缺憾，不表白就会有遗憾，可是如果自不量力，就只能抱憾了。广州市律师协会__北大法宝_法律检索系统法宝之窗 [关闭]
【法规标题】中华人民共和国民事诉讼法(2007修正)【发布部门】全国人大常委会 【发文字号】主席令第75号
【批准部门】 【批准日期】
【发布日期】2007.10.28 【实施日期】1991.04.09 【时效性】 现行有效 【效力级别】法律
【法规类别】民事诉讼法 【唯一标志】98761
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浏览 TXT HTML TXT WORD 陈鸿志与保利(成都)实业有限公司商品房预售合同定金纠纷上诉案
【案 由】民商经济-> 债权纠纷-> 合同纠纷-> 房地产开发经营合同纠纷-> 商品房预售合同纠纷
【案件字号】(2009)成民终字第1905号【审理法官】宿波、彭灿、宋巍
【文书性质】判决书【审结日期】2009.05.05
【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审理程序】终审
【代理律师】杨为、刘俊【代理律所】四川君合律师事务所、四川泰和泰律师事务所
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陈鸿志与保利(成都)实业有限公司商品房预售合同定金纠纷上诉案
四川省成都市中级人民法院
民事判决书
(2009)成民终字第1905号
上诉人（原审原告）陈鸿志。
委托代理人杨为，四川君合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）保利(成都)实业有限公司(以下简称保利公司)。
法定代表人宋广菊，董事长。
委托代理人刘俊，四川泰和泰律师事务所律师。
委托代理人段磊，四川泰和泰律师事务所工作人员。
上诉人陈鸿志因与被上诉人保利公司商品房预售合同定金纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2008）武侯民初字第4656号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈鸿志及其委托代理人杨为，被上诉人保利公司委托代理人段磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年9月28日，陈鸿志在参加成都市2008年房地产秋季交易会过程中，看中了由保利公司开发建设的位于成都市蜀龙路南段1980号的“保利?公园198”楼盘，并于当日向保利公司支付了项目认购“诚意金”20 000元，保利公司出具收据一份(编号0001821)。2008年10月4日，陈鸿志挑选房屋后，与保利公司签订了《保利?公园198认购书》(认购书编号000081，定金收据号0001821)，约定陈鸿志挑选的房屋编号为5号楼1单元802号，建筑面积89.32平方米，定价401 793元。该认购书第四条第(1)项约定：“乙方(指陈鸿志)在签订认购书后，须于2008年10月20日前到保利(成都)实业有限公司签约收款中心交纳第一期房款及签署《商品房买卖合同》，逾期未办理视为中途违约，乙方不得向甲方(指保利公司)索还定金，甲方有权将该物业另行出售„„”；第四条第(8)项约定：“乙方在签订本认购书时已阅读甲方提供的《商品房买卖合同》及其附件和《按揭须知》，并认可其所述内容”。当日，保利公司在收取陈鸿志认购“诚意金”的收据右上方加盖了“已转定金不予退还”的条章。认购书签订后，因陈鸿志经济发生变化，陈鸿志未在认购书约定的时间内与保利公司签订正式的《商品房买卖合同》。陈鸿志遂要求保利公司退还其认购“诚意金”20 000元，遭到保利公司拒绝。陈鸿志遂向原审法院提起诉讼。
原审法院认为：陈鸿志与保利公司签订的《保利?公园198认购书》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。该认购书第四条第(1)项明确约定陈鸿志应在2008年10月20日前与保利公司签订正式的《商品房买卖合同》，逾期视为中途违约，陈鸿志不得向保利公司索还定金，且保利公司在向陈鸿志出具的收据上，也明确了认购“诚意金”已转为定金，不予退还字样，因此，陈鸿志向保利公司交纳的“诚意金”20 000元，其性质已转化成了保证合同订立的立约定金，其目的在于确保双方当事人能够最终订立正式的《商品房买卖合同》。本案中，由于陈鸿志的原因导致双方未签订正式的《商品房买卖合同》，该责任应由陈鸿志自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，保利公司不应退还陈鸿志交纳的“诚意金”20 000元。故原审法院对陈鸿志要求保利公司退还“诚意金”20 000元的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：驳回陈鸿志的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由陈鸿志负担。
一审判决后，陈鸿志不服，向本院提起上诉，请求：
一、依法撤销一审判决；
二、改判由被上诉人保利公司向上诉人陈鸿志退还“诚意金”20 000元；3．由被上诉人保利公司承担本案诉讼费用。事实和理由：
一、一审判决对“诚意金”已转为立约定金的认定错误。一审判决以保利公司在向陈鸿志出具的收据上，明确了“诚意金已转为定金，不予退还”为由，认定上诉人交纳的“诚意金”已转化成了保证合同订立的立约定金，属认定错误。
1、双方于2008年10月4日签订的《保利?公园198认购书》第一条“付款办法”中“定金”一栏被叉掉，充分证明双方对于“定金”及交付事宜没有约定。根据《中华人民共和国担保法》第90条“定金应当以书面形式约定”的强制性规定，定金合同必须采用书面形式。一审判决在没有双方书面约定的前提下，认定“诚意金”已转为定金明显违法。
2、被上诉人在开具给上诉人的“诚意金”《收据》右上角盖上“已转定金不予退还”的图章的行为，未经上诉人同意，只是保利公司的单方意思表示，一审判决据此认定“诚意金”转为立约定金，显然是以被上诉人一方意志为转移。
二、一审判决适用法律错误。本案争议焦点是“诚意金”是否转为定金，一审判决未适用《担保法》第90条错误。本案应当首先适用《担保法》，一审判决在《担保法》有明确规定的情况下，直接适用《合同法》第115条的规定错误。由于上诉人所缴纳的款项依法未转为定金，其性质依然是“诚意金”，故本案应当适用《四川省消费者保护条例》第三十四条“房地产经营者与房屋买受人订立商品房买卖合同前，以“诚信金”、“排号费”、“预购订金”等形式向买受人收取的费用，收取后买受人改变购买意愿的，经营者应当全额退还”的规定。
被上诉人保利公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，本院二审另查明：2008年10月4日，陈鸿志与保利公司签订的《保利?公园198认购书》第一条“付款办法”中“定金＿万元”栏被划掉。对此，上诉人陈鸿志在二审时陈述是因保利公司在其“诚意金”收据上加盖“已转定金不予退还”的条章后即提出异议，故双方在签订认购书时将该定金栏划掉。保利公司陈述陈鸿志当时并未提异议，并因认可了保利公司的盖章行为，所以保利公司在认购书上将定金栏划掉。
本院认为：陈鸿志与保利公司签订的《保利?公园198认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效。本案二审争议的争点是：陈鸿志交纳的20 000元“诚意金”是否转为立约定金，保利公司是否应当退还该20 000元。本案中，陈鸿志与保利公司于2008年10月4日签订的《保利?公园198认购书》第一条“付款办法”中“定金＿万元”栏被划掉，对划掉该定金条款的原因双方当事人各执一词。保利公司在陈鸿志交纳的“诚意金”收据上加盖“已转定金不予退还”的条章，保利公司无证据证明陈鸿志认可该盖章行为。结合《中华人民共和国担保法》第90条“定金应当以书面形式约定”的规定，本院认为陈鸿志与保利公司双方并未就定金事宜达成一致意思表示，故本案中关于定金的条款并未成立。保利公司与陈鸿志订立正式商品房买卖合同前，以“诚意金”形式向陈鸿志收取的费用，收取后陈鸿志改变购买意愿的，保利公司应当全额退还该20 000元。综上，上诉人陈鸿志的上诉理由成立，本院对其上诉主张予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销成都市武侯区人民法院（2008）武侯民初字第4656号民事判决；
二、保利（成都）实业有限公司退还陈鸿志“诚意金”20 000元。
上列有给付义务的款项限自本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费150元，二审案件受理费300元（均由陈鸿志预交），由保利公司负担，保利公司应在履行上述义务时一并向陈鸿志支付。
本判决为终审判决。
审 判 长
宿 波
代理审判员
彭 灿
代理审判员
宋 巍
二OO九年五月五日
书 记 员
戚 琳
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篇2：保利商品房预售合同
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
购买方(乙方)：____________________________________
姓 名：________性别：____ 出生：________年____月____日
国 籍：____________ 身份证号码：____________
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
第一条 甲方经批准，取得位于____市用地面积____m2的土地使用权。
地块编号：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系____定名____，由甲方预售。
第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第____幢____号(第__层)。建筑面积____m2，土地面积／m2(其中：基底分摊____m2、公用分摊____m2、其他____m2)。
第三条 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过____天：
1.人力不可抗拒的自然灾害；
2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必须凭____市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。
第四条 甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：____单价元／m2，总金额____币____千____百____十____万____千____百____十____元(小写_____万元)。
付款方式：乙方按甲方指定收款银行：
帐户名称：________________帐号：_______________
分期(一次)付款(见附表一)。
第五条 乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。
第六条 甲方如未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。
第七条 甲方出售的楼宇须经××市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。
第八条 甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。
乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。
第九条 乙方所购楼宇只作____使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途，如有损坏应自费修缮。
乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。
第十条 预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否则，后果自负。
第十一条 后面的附表一、二均为本合同内容的组成部分。
第十二条 本合同自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，按下列()项解决：
1.由仲裁机关仲裁；
2.由人民法院裁判；
第十三条 本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。
甲 方：____________ 乙 方：____________
代表人：________________ 代表人：________________
篇3：商品房预售合同效力分析
一、商品房预售合同的有效条件
1. 预售方主体资格条件符合。
开发企业进行商品房预售应当满足一些基本条件:必须是经土地管理部门核准, 已经全部交付土地使用权出让金, 取得了商品房开发项目的土地使用权;商品房屋的开发项目已经当地计划管理部门立项, 已申领了固定资产投资许可证;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算, 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上, 并已确定施工进度和竣工交付日期;预售方已向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记, 取得了《商品房预售许可证》的。房地产中介服务机构在预售商品房或进行商品房预售宣传时, 应出示房地产开发企业的委托书, 委托书必须载明委托单位的权限。
2. 预售合同双方意思表示真实一致。
合同双方信息不对称, 承购方往往处于弱势地位。因此预售方应按照预售合同所规定的有关内容向承购方真实、完整地披露有关承购方所要购买的商品房的真实情况, 承购人才能在知情的基础上做出自己真实的意思表示。
3. 预售合同内容和形式的合法性。
内容合法是指合同内容不得违反相关的法律法规, 任何人不得利用预售商品房合同进行非法的活动。形式合法是指必须由预售方与预购方签订书面形式的合同。
二、商品房预售合同无效及民事责任
商品房预售合同无效是指已经成立的商品房预售合同由于不符合或违反了有关法律、法规所规定的效力要件, 从而不能在商品房预售双方当事人之间产生预期的法律效力。换而言之, 即商品房预售合同的无效是违反了其有效所必须具备的有效条件, 从而产生了无效的法律后果。具体而言, 预售合同无效分以下情况:
1. 开发企业不具备主体资格。
开发企业存在以下情形之一:无《商品房预售许可证》, 采取欺骗手段伪造许可证;未按时交纳土地出让金, 未取得土地使用权证书;无建设工程规划许可证;投入建设的资金未达到法定的资金额度。
2. 预售商品房存在物和权利瑕疵。
开发企业虚设商品房进行欺诈, 与承购方以并不存在的标的物为对象而签订商品房预购合同;所交付的商品房不符合预售合同的相关约定;就同一标的物多次与不同的承购人签订商品房预售合同的。
3. 一方欺诈、胁迫、乘人之危与对方签订合同。
预售商品房合同的任何一方采取欺诈、胁迫、乘人之危手段与对方签订合同。或者双方恶意串通损害第三人和集体的合法权益而签订的合同都是无效合同。
三、无预售许可证商品房预售合同的效力
1. 无预售许可证违反法律强制性规定。
根据我国预售许可证强制取得制度, 取得预售许可证属于公法上的强制性规定, 当事人必须遵守。
2. 无预售许可证的预售合同效力分析。
无预售许可证商品房预售合同属于有瑕疵的合同。《城市房地产管理法》第44条第1款第4项强制要求商品房开发经营者在进行商品房预售时应当取得预售许可证明的规定属于取缔性规定而非效力性规定。商品房预售合同并不因为商品房开发经营者无预售许可证就应当宣布为无效, 当购房者明知商品房开发经营者无预售许可证, 但仍与之签订商品房预售合同的, 应当认定商品房预售合同无效;当商品房开发经营者隐瞒其无预售许可证的事实, 欺骗购房者与之签订商品房预售合同的, 应该认定商品房预售合同为可变更可撤销的合同。
3. 无预售许可证预售合同的司法救济。
在商品房买卖合同订立以后, 买受人发现开发商没有《商品房预售许可证》的, 或者订立合同时开发商提供虚假商品房预售许可证明的, 如果买受人想反悔的, 这时可以选择下列方式:起诉申请认定该合同无效, 并可以请求双倍返还已付购房款;申请撤销该合同, 并可以请求双倍返还已付购房款;如果开发商既有“故意隐瞒”或“提供假证”, 又根本就不能取得《商品房预售许可证明》的, 而导致商品房买卖合同的目的根本不能实现的话, 购买人还可以选择“解除合同”, 并可以请求双倍返还。
四、预售合同登记备案的效力影响
商品房预售合同属不动产买卖合同, 根据相关法规, 双方应当签订书面合同并履行登记备案手续。登记备案与预售合同本身的效力相分离, 备案登记是商品房预售合同的对抗要件, 只能对抗第三人, 预售合同备案登记与否并不影响预售合同的效力。
五、分析总结
商品房预售合同的效力问题, 在理论上重要而复杂, 在实务中对当事人尤其是购房者利益影响甚大, 不应当简单判别其有效或无效。将强制性规定进一步区分为效力性规范和取缔性规范, 只有违反效力性规范的合同才能被认定为无效。无预售许可证商品房预售合同存在瑕疵, 不能仅仅因为开发商无预售许可证就宣布商品房预售合同无效, 对其效力的分析应该区分不同情形, 分别对待。如此才能真正实现法律的目的, 并保护购房者的合法权益, 保障商品房预售市场的规范。
参考文献
[1]2012年全国企业法律顾问执业资格考试用书:企业法律顾问实务分册.北京:经济科学出版社, 2012[1]2012年全国企业法律顾问执业资格考试用书:企业法律顾问实务分册.北京:经济科学出版社, 2012
篇4：论商品房预售合同的若干问题
[关键词]商品房预售合同;本合同;瑕疵担保责任
商品房出售分为现售和预售。根据《城市商品房预售管理办法》规定,商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房屋价款的行为。由此可知,商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
一、商品房预售合同的性质
商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的,属于买卖合同的一种,但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同,如:第一,预售的标的物是尚未建成的房屋;第二,依照合同由承购人支付房价款,承购人取得的是将来的房屋使用权;第三,预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人;第四,从合同成立到标的物交付需要较长的周期[1]。因而,理论上对于商品房预售合同性质的认识,还存在着许多不同的意见。
在合同法中,合同有预约合同与本合同之分,它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同,简称预约;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力,二者不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同,所以,当事人一方只能请求对方订立合同,而不能依预约的本合同内容请求对方履行。那么,商品房预售合同是否为预约合同呢?对此,学者们的看法并不一致。有的学者认为,商品房的预售是预约交易行为,商品房预售合同即商品房交易预约合同。本人认为,因为商品房预售合同在成立之时;房屋并不存在或尚未建成,所以带有“预售”的字样,但商品房预售合同绝不是预约合同。因为:在商品房预售合同中,预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定,双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同,即可以按照商品房预售合同的规定直接履行,并办理房屋产权过户登记手续,达到双方的交易目的。当然,我们并不否定在商品房销售过程中,双方当事人不能订立预约合同,而只是想明确商品房预售合同本身不是预约合同。
明确商品房预售合同不是预约合同,在实践中具有重要意义。因为如果将商品房预售合同看成是预约合同,那么,一方面,预售方与预购方必须在将来再订立一个商品房买卖合同;另一方面,在一方当事人违反商品房预售合同时,对方只能要求其承担不订立合同的责任,而不能要求其承担违反合同的违约责任。可见,上述情况对商品房预售合同的双方当事人而言,都是不利的,也不利于解决商品房预售合同纠纷。
二、房屋瑕疵担保制度建立的必要性
(一)房屋瑕疵的概念
关于瑕疵的概念以及判断标准,在各国的立法上也有很大的不同。台湾著名学者王泽鉴先生认为,物之瑕疵系就物的“应有状态”和“实际状态”加以比较,而其实际状态有不利于买受人的差异而言。如桶有漏洞,不能蓄水。王泽鉴先生认为,关于瑕疵的判断应采用主观说,依照买卖契约的目的加以认定。在2002年1月1日实行的德国债法现代化法中,并没有直接给瑕疵下定义,而是通过对无瑕疵的描述以达到对瑕疵的间接说明,它明确了在判断物的瑕疵时出卖人和买受人之间就买卖物性质进行单独约定的优先地位,即带有主观色彩的约定性质成为衡量不存在物的瑕疵的首要考虑因素。仅当双方没有就买卖物的性质进行约定时,才用合同约定的用途、通常用途、买受人可以期待的性质等因素来进行衡量。这体现了新法{1}倾向于对消费者进行保护的立法精神。因为一旦就买卖物是否存在瑕疵发生争议,最直接也是最有效的证据就是双方之间的约定。将单独约定作为衡量物的瑕疵的首要因素,降低了作为买受人的一般消费者的举证难度。从另一方面而言,它考虑到了个案具体情况的丰富性,体现了私法自治原则。
商品房作为一种不动产,其预售合同中关于瑕疵之规定也有不同与其他物之瑕疵。商品房的瑕疵不仅仅包含房屋的实体瑕疵,还包含房屋的权利瑕疵,例如开发商为房地产设抵押,以换取银行之贷款,而在房屋转移之后,开发商因不能偿还贷款,从而导致银行行使抵押权,使买受人处于有房无地的尴尬境地,買受人的利益保障大大降低。预购人签订商品房预售合同是为了取得房屋的产权,满足日常生活起居之需要,以达到安居乐业之目的,因此,在商品房预售合同中,不仅要标明房屋的面积、质量标准等实体要求,还应在合同中限制开发商设置抵押权,以确保自己的利益不受侵害[2]。
(二)商品房瑕疵担保责任的两级制 :
物之瑕疵担保,系物之出卖人,就其买卖标的物的本身所存在的瑕疵,对于买受人应负担的担保责任,其旨意在维持交易的对等价值以及诚实信用。在一般的商品房预售合同中,若房屋瑕疵确实存在,买受人可以解除合同、降低价金或者请求损害赔偿。其缺陷在于忽视了大多数情况下买受人订立合同的利益所在。买受人订立商品房预售合同旨在获得他所期待的使用价值或者某种性质,当存在瑕疵时,他更希望的是获得不存在缺陷的买卖物以实现他的期待而非通过其他方式获得救济。相比之下,新法更加尊重买受人订立合同的初衷,将买受人的权利分为两级,在存在瑕疵的情况下,买受人先向出卖人主张继续履行以获得没有瑕疵的买卖物,在主张继续履行请求权未果时方得解除合同、降低价金或请求损害赔偿以替代给付。然而买受人却不能像以前一样立即解除合同从而使自己摆脱合同义务,而是原则上必须给予出卖人继续履行的机会。假使不实行两级的瑕疵担保责任,即将继续履行、解除合同、降低价金和请求损害赔偿作为平等的对买受人的救济手段,似乎能够给予买受人更多的选择自由,更利于买受人利益的保护。然而“法律的重要作用之一乃是调整和调和种种相互冲突的利益”[3],买卖合同法除了要保护买受人的利益之外,同样要兼顾出卖人利益的实现与保护。
两级制的设立恰恰体现了出卖人和买受人之间的利益平衡。假如不实行两级制,出卖人将因存在瑕疵而面临买受人轻易解除合同、价金降低或承担损害赔偿的不利。民法的作用之一即在于促成交易,而非使可达成的交易破灭。因此,赋予买受人继续履行请求权的优先地位能够使出卖人和买受人双方遵守“合同忠诚原则”尽力履行合同义务,在买受人的利益得以保全、实现的情况下,使出卖人也能够享受到合同利益,免于遭受其他不利。这样的解决方式更符合公平正义的理念。
(三)出卖人承担瑕疵担保责任的条件
首先,权利瑕疵必须是在买卖合同成立时就存在,即权利瑕疵应当发生于买卖合同成立之前,并且在合同成立时该权利瑕疵仍然存在。如果第三人在买卖合同成立之后才发生对买卖标的的权利,则出卖人对买受人承担的是违约责任而不是权利瑕疵担保责任。
其次,买受人在订立合同时不知道并且也不应当知道买受人对标的享有的权利存在瑕疵。根据合同法的规定,买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的,出卖人不承担权利瑕疵担保责任。
第三,第三人已经向买受人主张权利。虽然合同标的存在买受人不知道的权利瑕疵,但是对合同标的享有权利的第三人没有向买受人主张权利或者第三人的权利已经自动放弃或者因法定事由而丧失,则买受人的权利实际上没有受到侵害,所以出卖人不承担权利瑕疵担保责任。
当第三人向买受人主张权利时,买受人可以请求出卖人承担责任。出卖人承担责任的方式主要有以下几种:1.继续实际履行合同。因买卖合同标的的权利瑕疵致使买受人取得的标的被第三人依法取得后,买受人可以要求出卖人重新提供出卖物,因此而引起的合同履行期限延误的,出卖人应当依照合同及法律的规定承担迟延履行合同的责任。2.解除合同。当出卖人实际不能履行或者买受人认为没有必要履行合同时,买受人可以主张解除合同,出卖人应当承担合同不能履行的责任。3.赔偿损失。如果因第三人主张权利给买受人造成损失时,出卖人应当赔偿。4.支付违约金。需要指出的是,此处所指违约金仅限于有关权利瑕疵的违约金,如果买卖合同中没有关于权利瑕疵的违约金的约定,买受人则不能主张。
总之,商品房预售合同的相关规定已经建立,然而关于预告登记以及瑕疵担保的问题,却出现了法律法规的缺位,现今主要依靠一些部门规章和地方性法规进行调整。商品房预售合同行为是符合市场经济的运行规则的,并将会继续发展下去,然而这种行为并不是不需要任何的限制,靠市场自身就能调整好的[4]。所以建议有关立法部门尽快制定这方面的法律规定,使这种行为有法可依,避免恶意的投机行为,建立健全预告登记制度和瑕疵担保制度,这对我国房地产市场的健康稳定发展和维护社会稳定无疑具有重要的意义。
[注释]
{1}此处的新法指2002年1月1日实行的德国债法现代化法。
[参考文献]
[1]郭东海,李云飞.商品房预售中的法律问题.河北企业,2007,(1):61.
[2] 吴舒昕.论商品房预售合同的效力.建筑管理现代化,2004-05.
[3]博登海默.法理学——法哲学及其方法.邓正来译.华夏出版社,1987.383.
篇5：商品房预售合同
地址：___________________________
邮码：___________________________
电话：___________________________
购买方（乙方）：_________________
姓名：___________________________
性别：___________________________
出生：_________年______月______日
国籍：___________________________
身份证号码：_____________________
地址：___________________________
邮码：___________________________
电话：___________________________
第一条 甲方经批准，取得位于______市用地面积______平方米的`土地使用权。
地块编号：______，使用年期______年，自______年______月______日起至______年______月_____日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系_________，定名______，由甲方预售。
第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第______幢______号（第__层）。建筑面积______平方米，土地面积平方米（其中：基底分摊______平方米、公用分摊______平方米、其他______平方米）。
第三条 甲方定于______年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过______天：
1、人力不可抗拒的自然灾害；
2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；
3、其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必须凭______市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。
第四条 甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：______单价元平方米，总金额______币______千______百______十____万______千______百______十______元（小写_______万元）。
付款方式：乙方按甲方指定收款银行：
帐户名称：____________帐号：_______
第五条 乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期______天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。
第六条 甲方如未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。
第七条 甲方出售的楼宇须经________市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。
第八条 甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。
乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。
第九条 乙方所购楼宇只作_____________使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途，如有损坏应自费修缮。
乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。
第十条 预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否则，后果自负。
第十一条 本合同自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，按下列（ ）项解决：
1、由仲裁机关仲裁；
2、由人民法院裁判。
第十二条 本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。
甲方：__________________
代表人：________________
______年______月______日
乙方：__________________
代表人：________________
篇6：房产合同 商品房买卖预售合同
乙方：____________公司
经甲方介绍，乙方向________公司购买拥有位于________市________面积为________平方米(________亩)的土地使用权及该地块上的房产(“房地产”)(土地证号：转________，土地用途为工业厂房;房产登记字号为：________，建筑面积为________平方米)，乙方同意按如下条件向甲方支付中介费用。
1、乙方同意向甲方支付中介费________万。在乙方与________公司签订转让协议的同时向甲方支付10%即________万人民币。
2、乙方在向________公司支付第二笔款项时即________公司上述房地产的产权证书补办领证后三天内，乙方再向甲方支付中介费用的50%即________万元人民币。
3、乙方在向________公司支付第三笔款项时即________公司协助乙方将办理过户登记的资料递交至房地产过户登记部门并由乙方领取回执时，乙方向甲方支付中介费用的40%即________万元人民币。
4、乙方同意以现金方式支付甲方以上中介费用，甲方在收取乙方的付款后应向乙方出示收款凭据。
甲方：____________乙方：____________公司
篇7：商品房预售买卖合同
随着人们法律意识的建立，合同对我们的约束力越来越不可忽视，它也是实现专业化合作的纽带。那么相关的合同到底怎么写呢？下面是小编精心整理的商品房预售买卖合同，欢迎阅读与收藏。
商品房预售买卖合同1售房人(以下简称甲方)： 购房人(以下简称乙方)：
身份证号： 联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方于 20xx年xx月xx日在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买商品房，达成如下协议：
二、该商品房的具体幢号、建筑结、设计用途、建筑面积如下：该商品交付时如有面积差异，以房屋产权监理机关实测面积为准。
1、国有土地使用证，编号： 2、房屋所有权证，编号： 3、商品房预售许可证，编号：
四、该商品房销售价格为：实得建筑面积(即套内面积) 元/平方米(公摊面积按建造成本折算计入实利面积单价)，房款共计 元，大写人民币： 。
五、付款方式及付款时间甲、乙双方按下列第 种约定办理。 1、乙方在合同签订之日起 日内一次性付清全部房款，甲方给予乙方 %优惠，即实付房款总额 元。 2、乙方在合同签订之日起 日内首付房款 元，余款在 付清。
3、甲、乙双方约定其他方式付款或乙方属贷款(按揭)购房，甲、乙双方就此项内容另订补充合同。
六、乙方如未按合同第五条约定给付房款，属乙方违约。甲方按下列第 种约定追究乙方违约责任。
1、终止合同，乙方按应付房款的 %向甲方支付违约金，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
2、合同继续履行，乙方按 向甲方支付违约金。
七、甲方须于 20xx年xx月xx日前将竣工验收(包括建筑工程质量验收和规定必须的综合验收)合格的商品房交付乙方，如因除甲、乙协商同意解除或变更合同外，甲方可据实延期。
八、除本合同第七条约定的特殊情况外，甲方如果未能按合同约定期限，将该商品房交付乙方，属甲方违约。乙方按下列第 种约定追究甲方违约责任。
1、终止合同，甲方按乙方应付房款的 %向乙方支付违约金，乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额 部分由甲方据实赔偿。
2、合同继续履行，甲方按 向乙方支付违约金。 九、甲方所售商品房面积与产权监理机关实测面积差异在± %(含本数)至± %以内，按实测面积结算房款;差异超过± %(含本数)，乙方按下列第 种约定办理。
1、终止合同，甲方在乙方提出终止合同要求之日起 日内，将乙方已付房款退还乙方，并按 利率给付利息。
2、合同继续履行，双方约定 。
九、预售商品房在开发建设过程 中，甲方对原设计方案进行调整和修改，必须在调整和修改的方案批准后 日内书面通知乙方，乙方应在收到该通知之日起 日提出退房或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起内将乙方已付房款退还乙方，并按 利率给付利息。
十、甲方所售商品房在交付给乙方时，该商品房的配套环境和配套设施，必须符合甲方售房时所作的承诺和双方约定。该商品房的装假、装修、配套设施、设备的标准、保修责任和质量要求，必须符合附件《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》中所作的说明、规定和承诺。
十一、甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在 日内到房地产管理部门办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，乙方按下列第 种约定办理。
1、终止合同，甲方须在乙方提出终止合同要求之日起 日内将乙方已付房款退还乙方，并按乙方已付款房款的 %支付违约金。
2、合同继续履行，甲方按 向乙方支付违约金。 十三、甲乙双方在签订本合同时，应当依照政府相关规定，同时签订前期物业管理服务协议。
十二、本合同未尽事项，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议。 十五、本合同边同附件及补充协议共 页，一式三份，经甲乙双方签字后生效，双方各执一份，新都区房地产交易管理所备案一份，均具有同等法律效力。
十三、本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，甲乙双方同意按下列第 种约定办理。
1、由 仲裁委员会仲裁。 2、向人民法院起诉。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
20xx年xx月xx日 20xx年xx月xx日
商品房预售买卖合同2出卖人：
买受人：
根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条项目建设依据。
出卖人以方式取得位于、编号为的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为。
该地块土地面积为，规划用途为，土地使用年限自____年____月____日至____年____月____日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】。建设工程规划许可证号为，施工许可证号为。
第二条商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为，商品房预售许可证号为。
第三条买受人所购商品房的基本情况。
买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同
第一条规定的项目中的：
第【幢】【座】【单元】【层】号房。
该商品房的用途为，属____结构，层高为____，建筑层数地上____层，地下____层。
该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共____平方米，其中，套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
第四条计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第____项计算该商品房价款：
4.1按建筑面积计算，该商品房单位为(币)每平方米____元，总金额(币)仟佰拾万仟佰拾元整。
4.2按套内建筑面积计算，该商品房单位为(币)每平方米____元，总金额(币)仟佰拾万仟佰拾元整。
4.3按套(单元)计算，该商品房总价款为____(币)仟佰拾万仟佰拾元整。
第五条面积确认及面积差异处理。
根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第____项进行处理：
5.1双方自行约定：
5.2双方同意按以下原则处理：
5.2.1面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
5.2.2面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按____利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
面积误差比____×100%
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
第六条付款方式及期限。
买受人按下列第____项按期付款：
6.1一次性付款
6.2分期付款
6.3其他方式
第七条买受人逾期付款的违约责任。
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第____项处理：
7.1按逾期时间，分别处理(不作累加)
7.1.1逾期在____天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之____的违约金，合同继续履行;
7.1.2逾期超过____天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之(____该比率应不小于第7.1.1项中的比率)的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
第八条交付期限。
8.1商品房交付使用期限及条件
出卖人应当在____年____月____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第____项条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
8.1.1该商品房经验收合格。
8.1.2该商品房经综合验收合格。
8.1.3该商品房经分期综合验收合格。
8.1.4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
8.2交房延期条件
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
8.2.1遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起____天内告知买受人的;
第九条出卖人逾期交房的违约责任。
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第____项处理：
9.1按逾期时间，分别处理(不作累加)
9.1.1逾期不超过____天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之____的违约金，合同继续履行;
9.1.2逾期超过____天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之____(该比率应不小于第9.1.1项中的比率)的违约金。
第十条规划、设计变更的约定。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买受人：
10.1该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;买受人有权在通知到达之日起15天内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15天内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起____天内将买受人已付款退还给买受人，并按____利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
第十一条交接。
商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：
第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第____项处理：
13.1出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
14.1基础设施、公共配套建筑规定日期内需达到的使用条件。
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
基础设施、公共配套建筑规定日期内未达到使用条件的处理方式。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
第十五条关于产权登记的约定。
出卖人应当在商品房交付使用后____天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：
15.1买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起____天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的____%赔偿买受人损失。
15.2买受人不退房，出卖人按已付房价款的____%向买受人支付违约金。
第十六条保修责任。
买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
第十七条双方可以就下列事项约定：
17.1该商品房所在楼宇的屋面使用权
17.2该商品房所在楼宇的外墙面使用权
17.3该商品房所在楼宇的命名权
17.4该商品房所在小区的命名权
第十八条买受人的房屋仅作____使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第项解决：
19.1提交仲裁委员会仲裁。
19.2依法向人民法院起诉。
第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。
第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第二十二条本合同连同附件共____页，一式____份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人____份，买受人____份，____份，____份。
第二十三条本合同自双方签订之日起生效。
第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向____申请登记备案。
出卖人(签章)：买受人(签章)：
法定代表人：法定代表人：
委托代理人(签章)：委托代理人(签章)：
____年____月____日____年____月____日
签于签于
商品房预售买卖合同3第一章 合同当事人：
出卖人： 通讯地址： 邮政编码：
营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人：
联系电话： 委托代理人： 联系电话：
委托销售经纪机构： 通讯地址： 邮政编码：
营业执照注册号： 经纪机构备案证明号：
法定代表人： 联系电话：
买受人： 【法定代表人】 【负责人】：
【国籍】 【户籍所在地】：
证件类型： 【居民身份证】 【护照】 【营业执照】 【民办非企业登记证书】 【军人证件】【 】
证件号码： 出生日期： 年 月 日，性别：
通讯地址： 邮政编码： 联系电话：
【委托代理人】 【法定代理人】： 【国籍】
【户籍所在地】： 证件类型：
【居民身份证】 【护照】 【营业执照】
【民办非企业登记证书】 【军人证件】【 】
证件号码： 出生日期： 年 月 日， 性别：
通讯地址： 邮政编码： 联系电话：
(买受人为多人时，可相应增加)
第二章 商品房基本状况
第一条 商品房项目建设依据
(一)出卖人以【出让】【
】方式取得坐落于 地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】【 】为 ，土地使用权面积为平方米。(二)买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所占用的土地规划用途为
，土地使用权终止日期为 年 月 日。(三)签订本合同时，出卖人经批准在上述地块上建设的该商品房所在建筑区划的核准名称为
，规划的容积率 ，规划的绿地率 。建设用地规划许可证号为： ;
建设工程规划许可证号为： ;
建筑工程施工许可证号为： ;
建设工程施工合同约定的.开工日期为： ;
建设工程施工合同约定的竣工日期为： 。
第二条订立本合同时，受托为本建筑建设与服务的单位：
工程勘察单位： ;
工程监理单位： ;
工程设计单位： ;
房屋面积测绘单位： ;
工程施工总承包单位： ;
装修实施单位： ;
前期物业服务单位： 。
第三条 商品房预售依据
该商品房已由 批准预售，预售许可证号为 。
第四条 商品房基本情况
(一)该商品房为预售许可证
号下第 【幢】【座】【 】单元 层 号。房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置。
该商品房所在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场。
关于该商品房在所在楼栋的平面位置示意图的具体说明，见附件一。
(二)签订本合同时，该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【车位】【
】。(三)该商品房所在建筑物的主体结构为
，建筑总层数为 层，其中地上 层，地下 层。(四)该商品房层高为
米，有 个阳台，其中 个阳台为封闭式， 个阳台为非封闭式，阳台是否封闭以规划设计文件为准。该商品房的户型平面图，见附件一。
(五)该商品房的预测建筑面积共
平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊的共有建筑面积平方米;出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。该商品房共用部位、共用设施设备构成，见附件二。
第五条 抵押情况
与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。
抵押类型： ，抵押人： ，
抵押权人： ，抵押登记机构： ，
抵押登记日期： ，债务履行期限： 。
抵押类型： ，抵押人： ，
抵押权人： ，抵押登记机构： ，
抵押登记日期： ，债务履行期限： 。
抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定，见附件三。
第六条 房屋权利状况承诺
(一)出卖人对该商品房出售前享有合法权利;
(二)该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人;
(三)该商品房没有被司法查封;
(四)该商品房除本合同第五条情形外没有其他限制转让的情况;
(五) ;
(六) 。
第七条 该商品房权利状况与本合同第六条不符，导致不能完成本合同房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照 %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。
第三章 商品房价款
第八条 计价方式与价款
出卖人与买受人按照下列第 种方式计算该商品房价款：
(一)按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米
(币种)元，总价款为 (币种) 元(大写 元整)。
(二)按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米
(币种) 元，总价款为 (币种) 元(大写 元整)。(三)按照【套(基本单元)】【幢】【
】计算，该商品房总价款为 (币种) 元(大写 元整)。(四)按照
计算，该商品房总价款为 (币种) 元(大写 元整)。第九条 付款方式及期限
(一)签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项
(币种) 元(大写 元整)，该款项于【本合同签订】【支付首付款】【 】时【抵作】【 】商品房价款。(二)买受人采取下列第
种方式付款：1.一次性付款。买受人在 年 月 日前支付该商品房全部价款。
2.分期付款。买受人在 年 月 日前分 期支付该商品房全部价款;其中，买受人于 年 月 日前首期支付该商品房全部价款的 %，金额 (币种) 元(大写 元整);买受人于 年 月 日前第二期支付该商品房全部价款的 %，金额 (币种) 元(大写 元整);买受人于 年 月 日前第三期支付该商品房全部价款的 %，金额 (币种) 元(大写 元整); 。
3.贷款方式付款：【公积金贷款】【商业贷款】【 】。买受人于 年
月 日前支付首期房价款 (币种) 元(大写 元整)，占全部房价款的 %;余款 (币种) 元(大写 元整)向 (贷款机构)申请贷款支付。
4.其他方式：
关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，见附件四。
第十条 逾期付款的处理
(一)除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第
种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。
(1)逾期在 日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金。
(2)逾期超过 日(该期限与本条第(一)款第1项第(1)目中的期限相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的 %向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)。
出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 (该比率不低于本条第(一)款第1项第(1)目中的比率)的违约金。
本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2.
(二)因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。
解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于 日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。第十一条 预售款监管
(一)出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设。
(二)该商品房的预售资金监管机构为
，预售资金监管账户名称为 ，账号为 。第四章 规划、设计变更
第十二条 规划、设计变更
(一)出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。
该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。(二)经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。
(三)买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。
买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第十三条 出卖人未在本合同第十二条第(二)款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照 %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的 %向买受人支付违约金。
买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：
第五章 面积差异处理
第十四条 面积差异处理
(一)该商品房交付时，出卖人向买受人出示该房屋建筑面积测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据(以下简称实测面积)。
实测面积与本合同第四条第(五)款载明的预测建筑面积发生误差的，买卖双方同意按照下列第种方式处理：
1.根据本合同第八条第(一)款按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。
买受人选择解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照 %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。
买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;套内建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
2.根据本合同第八条第(二)款按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据实测建筑面积结算房价款;
(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。
买受人选择解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照 %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。
买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
3.因规划、设计变更造成面积差异，买卖双方不解除合同的，签署补充协议。
4. 根据本合同第八条第(三)款按照【套(基本单元)】【幢】【 】计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，买卖双方约定：【退房】【重新约定总价款】【 】【 】。买受人退房的，由出卖人承担违约责任。
商品房预售买卖合同4卖方：_________
营业执照号码：_________
开发企业资质证书号码：_________
法定代表人：_________
委托代理人：_________
买方：_________
法定代表人：_________
委托代理人：_________
第一条 本合同依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规的规定，由买方、卖方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立。
第二条 卖方与_________市规划国土局签订深地合字(_________)_________号《土地使用权出让合同书》及_________号补充协议，取得位于_________市_________区_________路，宗地编号为_________，土地面积_________平方米的土地使用权，土地用途为_________，土地使用期限自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
卖方经批准在上述土地上兴建商品房，定名为_________，主体建筑物的性质为_________，属_________结构，建筑层数：地上_________层，地下_________层。
本房地产项目地价款已缴清，所售房地产未设定抵押，也无其他权利限制。深圳市规划国土局已批准本房地产项目进行预售，《房地产预售许可证》号为_________。
第三条 买方购买_________的第_________栋_________座_________号房，位于_________层，用途为_________，建筑面积_________平方米，其中：套内建筑面积_________平方米，分摊公用建筑面积_________平方米。
具体分摊项目和不分摊项目见附表。
具体楼层和位置见所附总平面图、立面图、楼层平面图及分户平面图。
卖方出售的房地产所位于宗地编号为_________的土地及公共设施，为该地域范围内房地产权利人共同享有(法律、法规及土地使用权出让合同中另有规定的除外)。
卖方承诺在本合同所售房地产交付买方使用时，本项目的土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施，也一并建成交付使用，否则买方可以拒绝收楼(买卖双方另有约定的除外)。
第四条 买卖双方约定前条所述房地产按下面第_________种方式计算购房款：
(一)按建筑面积计算，单价为人民币/港币_________元/平方米，总金额为人民币/港币_________元(小写_________元)。
(二)按套内建筑面积计算，单价为人民币/港币_________元/平方米，总金额为人民币/港币_________元(小写_________元)。
(三)按套计算，总金额为人民币/港币_________元(小写_________元)。
第五条 卖方委托_________为购房款的代收和监管机构，_________为本项目的工程监理机构。
双方约定：买方不直接将购房款交给卖方，而是按照附表规定的付款方式将购房款汇入代收机构，以便于监管。
卖方在代收机构的帐户名称是_________，帐号_________。
第六条 买方未按本合同附表规定的付款方式按期给付购房款的，应当承担迟延支付的违约责任：
(一)买方给付的价款达到应付总价款_________%以上的，买方应就房价欠付额向卖方支付延期付款的违约金(违约金标准按债务履行期间人民银行有关延期付款的滞纳金标准执行)。
(二)买方给付的金额不足应付价款_________%的，卖方可要求买方支付欠付价款百分之_________的违约金(一般不超过_________%)。
(三)买方超过合同约定时间_________日仍不付清应付价款的，卖方有权单方解除合同。
卖方单方解除合同的，应以书面形式及时通知买方，并在_________日内从买方已付价款中扣除双方约定的违约金，剩余款项退还给买方。第七条 卖方须于_________年_________月_________日前将本合同规定的房地产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。
卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效。
卖方向买方交付房地产时，应发出书面通知，并由买方签收。书面通知应包括实际交付建筑面积的内容。买方接到书面通知后，应及时对房地产进行验收。如有异议，应当在_________日内提出，逾期不提出，视为同意收楼。
第八条 卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期_________日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。造成买方损失的，卖方除支付违约金外，还应当负赔偿责任。
卖方超过约定时间_________日仍不交付房地产的：
(一)买方有权单方解除合同。
卖方接到买方解除合同的书面通知后，应当在_________日内将买方已付的一切款项(不计利息)退还，并支付双方约定的违约金。造成买方损失的，还应当负赔偿责任。(二)买方不解除合同的，按本条第一款处理。
第九条 如遇不可抗力的特殊原因，严重影响施工进度，可能使房地产不能按约定时间交付使用的，卖方应以书面形式及时通知买方。
第十条 已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得变更公共设施的用途、设计和项目名称。如确需变更的，卖方应持五分之四以上购房者同意的公证书，向政府规划设计主管部门申报。
第十一条 卖方在住宅交付使用时，应当向买方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。不提供的，买方可拒绝接收。
《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。卖方应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担房地产保修责任。
第十二条 交付使用的房地产实际面积与本合同规定面积存在差异的，按以下方式处理：
按建筑面积计算购房款的：
(一)交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在1%以内(含1%)的，为允许的合理差异，买卖双方互相不退、不补。
(二)交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在1%以上(不含1%)、5%以内(含5%)的，按购房时的单位价格，实行多退少补。
(三)交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在5%以上(不含5%)的，买方有权解除合同。
买方要求解除合同的，卖方应在_________日内退还买方交付的购房款及利息，并承担购房总价款5%的违约金。(四)交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在5%以上(不含5%)，经买卖双方协商不解除合同的，按购房时的单位价格，实行多退少补。
按套内建筑面积计算购房款的：
(一)交付使用的房地产实际套内建筑面积与本合同规定面积差异在0.6%以内(含0.6%)的，为允许的合理差异，买卖双方互相不退、不补。
(二)交付使用的房地产实际套内建筑面积与本合同规定面积差异在0.6%以上(不含0.6%)、3%以内(含3%)的，按购房时的单位价格，实行多退少补。
(三)交付使用的房地产实际套内建筑面积与本合同规定面积差异在3%以上(不含3%)的，买方有权解除合同。
买方要求解除合同的，卖方应在10日内退还买方交付的购房款及利息，并承担购房总价款5%的违约金。(四)交付使用的房地产实际套内建筑面积与本合同规定面积差异在3%以上(不含3%)，经买卖双方协商不解除合同的，按购房时的单位价格，实行多退少补。
第十三条 交付使用的房地产的装修部分达不到本合同附表约定的装修标准的，买方有权要求卖方补偿装修的差价款。
第十四条 买方付清购房款后，卖方应出具付清购房款证明书。
第十五条 房地产移交后，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前交由_________公司负责房地产的物业管理，物业管理费按_________元/平方米(建筑面积)计收。业主委员会成立后，可续聘或另选聘物业管理公司，管理费由业主委员会与物业管理公司协商确定。
买方所购商品房仅作_________使用，买方在装修及使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。对此，卖方有权监督、制止及向政府有关部门报告。
第十六条 卖方应在取得工程竣工验收证明之日起_________日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。
第十七条 如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第_________日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。
第十八条 卖方应自本合同生效之日起_________日内将本合同向深圳市房地产权登记机关作备案登记。
如卖方未履行此项义务，造成买方损失的，应当承担赔偿责任。
第十九条 卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利：
(一)卖方与深圳市规划国土局签订的深地合字(_________)_________号《土地使用权出让合同书》及_________号补充协议或者《房地产证》;
(二)《房地产预售许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工许可证》;
(三)主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。
第二十条 除买卖双方另有约定外，买卖双方的地址以本合同所确定的地址为准。
本合同中的“通知”指书面通知，送达方式采取当事人签收或邮寄送达的方式。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
第二十一条 本合同发生纠纷时，由买卖双方协商解决，协商不成的，选择下列第_________种方式解决：
(一)向_________仲裁委员会申请仲裁;
(二)向中国国际经济贸易仲裁委员会_________分会申请仲裁;
(三)依法向人民法院起诉。
第二十二条 买卖双方可约定其他条款列于附表中，内容包括屋顶使用权、外墙面使用权等问题，附表须经双方签字、盖章方为有效。除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为本合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。
第二十三条 本合同的附表及附图均为合同内容之一部分。
第二十四条 本合同连同附表及附图，共_________页，为一式_________份，卖方、买方各执一份，其他交有关部门，均具有同等法律效力。
第二十五条 本合同自双方签订之日起生效。
卖方(盖章)：_________买方(盖章)：_________
卖方代理人(签字)：_________买方代理人(签字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
商品房预售买卖合同5售房人(以下简称甲方)： 购房人(以下简称乙方)：
身份证号： 联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方于 年 月 日在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买商品房，达成如下协议：
二、该商品房的具体幢号、建筑结、设计用途、建筑面积如下：该商品交付时如有面积差异，以房屋产权监理机关实测面积为准。
1、国有土地使用证，编号： 2、房屋所有权证，编号： 3、商品房预售许可证，编号：
四、该商品房销售价格为：实得建筑面积(即套内面积) 元/平方米(公摊面积按建造成本折算计入实利面积单价)，房款共计 元，大写人民币： 。
五、付款方式及付款时间甲、乙双方按下列第 种约定办理。
1、乙方在合同签订之日起 日内一次性付清全部房款，甲方给予乙方 %优惠，即实付房款总额 元。
2、乙方在合同签订之日起 日内首付房款 元，余款在 付清。
3、甲、乙双方约定其他方式付款或乙方属贷款(按揭)购房，甲、乙双方就此项内容另订补充合同。
六、乙方如未按合同第五条约定给付房款，属乙方违约。甲方按下列第 种约定追究乙方违约责任。
1、终止合同，乙方按应付房款的 %向甲方支付违约金，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
2、合同继续履行，乙方按 向甲方支付违约金。
七、甲方须于 年 月 日前将竣工验收(包括建筑工程质量验收和规定必须的综合验收)合格的商品房交付乙方，如因除甲、乙协商同意解除或变更合同外，甲方可据实延期。
八、除本合同第七条约定的特殊情况外，甲方如果未能按合同约定期限，将该商品房交付乙方，属甲方违约。乙方按下列第 种约定追究甲方违约责任。
1、终止合同，甲方按乙方应付房款的 %向乙方支付违约金，乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额 部分由甲方据实赔偿。
2、合同继续履行，甲方按 向乙方支付违约金。
九、甲方所售商品房面积与产权监理机关实测面积差异在± %(含本数)至± %以内，按实测面积结算房款;差异超过± %(含本数)，乙方按下列第 种约定办理。
1、终止合同，甲方在乙方提出终止合同要求之日起 日内，将乙方已付房款退还乙方，并按 利率给付利息。
2、合同继续履行，双方约定 。
十、预售商品房在开发建设过程 中，甲方对原设计方案进行调整和修改，必须在调整和修改的方案批准后 日内书面通知乙方，乙方应在收到该通知之日起 日提出退房或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起内将乙方已付房款退还乙方，并按 利率给付利息。
十一、甲方所售商品房在交付给乙方时，该商品房的配套环境和配套设施，必须符合甲方售房时所作的承诺和双方约定。该商品房的装假、装修、配套设施、设备的标准、保修责任和质量要求，必须符合附件《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》中所作的说明、规定和承诺。
十二、甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在 日内到房地产管理部门办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，乙方按下列第 种约定办理。
1、终止合同，甲方须在乙方提出终止合同要求之日起 日内将乙方已付房款退还乙方，并按乙方已付款房款的 %支付违约金。
2、合同继续履行，甲方按 向乙方支付违约金。
十三、甲乙双方在签订本合同时，应当依照政府相关规定，同时签订前期物业管理服务协议。
十四、本合同未尽事项，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议。
十五、本合同边同附件及补充协议共 页，一式三份，经甲乙双方签字后生效，双方各执一份，新都区房地产交易管理所备案一份，均具有同等法律效力。
十六、本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，甲乙双方同意按下列第 种约定办理。
1、由 仲裁委员会仲裁。 2、向人民法院起诉。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
年 月 日 年 月 日
商品房预售买卖合同6出售方(甲方)：
地 址：____ ______ 邮 码：___ __ 电话：_____________
购买方(乙方)：_________________
姓名： 性 别：
出生：年月日
身份证号码：
地址：
邮 编： 电话：
第一条 甲方经批准，取得位于____市用地面积____㎡的土地使用权。
地块编号：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系____定名____，由甲方预售。
第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第____幢____号(第__层)。建筑面积____㎡，土地面积/㎡(其中：基底分摊____㎡、公用分摊____㎡、其他____㎡)。
第三条 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过____天：
1.人力不可抗拒的自然灾害;
2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必须凭____市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。
第四条 甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：____单价元/㎡，总金额____币____千____百____十____万____千____百____十____元(小写_____万元)。
付款方式：乙方按甲方指定收款银行：
帐户名称：________________帐号：_______________
第五条 乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。
第六条 甲方如未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。
第七条 甲方出售的楼宇须经 市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修一年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。
第八条 甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。
乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。
第九条 乙方所购楼宇只作____使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途，如有损坏应自费修缮。
乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。
第十条 预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否则，后果自负。
第十一条 本合同自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，按下列( )项解决：
1.由仲裁机关仲裁;
2.由人民法院裁判;
第十二条 本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。
甲 方：____________ 乙 方：____________ 代 表：____________ 代 表：____________
年 月 日 年 月 日
商品房预售买卖合同7甲方（卖方）：
乙方（买方）：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、诚实、协商一致的基础上就商品房买卖达成如下协议：
第一条、交易房屋的基本情况
1、位于合肥市经济开发区徽园“绿色港湾”。
2、该房屋面积约为平方米，房屋类型为高层全框架结构，最终面积、结构和成交价格以单位公布的正式文件为准。
第二条、房款的支付方式及期限：
1交价格，另加人民币贰拾万元整（￥200000）的转让费为最终成交价格。乙方须于签定本合同后将人民币叁拾万零肆仟元整（￥304000）作为该房屋款转至甲方，以后补缴费用由乙方自付。
2、乙方付款后，甲方开具给乙方的收条的单位缴款收据作为已付款凭证。
第三条、房屋交接
1、单位正式公布商品房达到交付使用条件的书面通知，并移交房屋钥匙给甲方后，甲方通知乙方办理交付手续。
2房屋产权资料，该房不得出租不得转卖。
3、甲方因该房而造成一切经济损失（房屋的税收、退休后半价电费），由乙方负责补偿。
第四条、责任与权利
1、甲方获得该房屋的房产证后，甲方保证转让上述房产已征得其他产权共有人的同意。
2、乙方享受甲方单位对该集资房的部分优惠条件，（实物补贴除外）。
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。
合肥附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内容，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同一式两份自双方签订之日起生效。
甲方： 乙方：
联系方式： 联系方式：
篇8：论商品房预售合同的若干问题
一、商品房预售合同的性质
商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的, 属于买卖合同的一种, 但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同, 如:第一, 预售的标的物是尚未建成的房屋;第二, 依照合同由承购人支付房价款, 承购人取得的是将来的房屋使用权;第三, 预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人;第四, 从合同成立到标的物交付需要较长的周期[1]。因而, 理论上对于商品房预售合同性质的认识, 还存在着许多不同的意见。
在合同法中, 合同有预约合同与本合同之分, 它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同, 简称预约;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力, 二者不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同, 所以, 当事人一方只能请求对方订立合同, 而不能依预约的本合同内容请求对方履行。那么, 商品房预售合同是否为预约合同呢?对此, 学者们的看法并不一致。有的学者认为, 商品房的预售是预约交易行为, 商品房预售合同即商品房交易预约合同。本人认为, 因为商品房预售合同在成立之时;房屋并不存在或尚未建成, 所以带有“预售”的字样, 但商品房预售合同绝不是预约合同。因为:在商品房预售合同中, 预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定, 双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同, 即可以按照商品房预售合同的规定直接履行, 并办理房屋产权过户登记手续, 达到双方的交易目的。当然, 我们并不否定在商品房销售过程中, 双方当事人不能订立预约合同, 而只是想明确商品房预售合同本身不是预约合同。
明确商品房预售合同不是预约合同, 在实践中具有重要意义。因为如果将商品房预售合同看成是预约合同, 那么, 一方面, 预售方与预购方必须在将来再订立一个商品房买卖合同;另一方面, 在一方当事人违反商品房预售合同时, 对方只能要求其承担不订立合同的责任, 而不能要求其承担违反合同的违约责任。可见, 上述情况对商品房预售合同的双方当事人而言, 都是不利的, 也不利于解决商品房预售合同纠纷。
二、房屋瑕疵担保制度建立的必要性
(一) 房屋瑕疵的概念
关于瑕疵的概念以及判断标准, 在各国的立法上也有很大的不同。台湾著名学者王泽鉴先生认为, 物之瑕疵系就物的“应有状态”和“实际状态”加以比较, 而其实际状态有不利于买受人的差异而言。如桶有漏洞, 不能蓄水。王泽鉴先生认为, 关于瑕疵的判断应采用主观说, 依照买卖契约的目的加以认定。在2002年1月1日实行的德国债法现代化法中, 并没有直接给瑕疵下定义, 而是通过对无瑕疵的描述以达到对瑕疵的间接说明, 它明确了在判断物的瑕疵时出卖人和买受人之间就买卖物性质进行单独约定的优先地位, 即带有主观色彩的约定性质成为衡量不存在物的瑕疵的首要考虑因素。仅当双方没有就买卖物的性质进行约定时, 才用合同约定的用途、通常用途、买受人可以期待的性质等因素来进行衡量。这体现了新法 (1) 倾向于对消费者进行保护的立法精神。因为一旦就买卖物是否存在瑕疵发生争议, 最直接也是最有效的证据就是双方之间的约定。将单独约定作为衡量物的瑕疵的首要因素, 降低了作为买受人的一般消费者的举证难度。从另一方面而言, 它考虑到了个案具体情况的丰富性, 体现了私法自治原则。
商品房作为一种不动产, 其预售合同中关于瑕疵之规定也有不同与其他物之瑕疵。商品房的瑕疵不仅仅包含房屋的实体瑕疵, 还包含房屋的权利瑕疵, 例如开发商为房地产设抵押, 以换取银行之贷款, 而在房屋转移之后, 开发商因不能偿还贷款, 从而导致银行行使抵押权, 使买受人处于有房无地的尴尬境地, 买受人的利益保障大大降低。预购人签订商品房预售合同是为了取得房屋的产权, 满足日常生活起居之需要, 以达到安居乐业之目的, 因此, 在商品房预售合同中, 不仅要标明房屋的面积、质量标准等实体要求, 还应在合同中限制开发商设置抵押权, 以确保自己的利益不受侵害[2]。
(二) 商品房瑕疵担保责任的两级制:
物之瑕疵担保, 系物之出卖人, 就其买卖标的物的本身所存在的瑕疵, 对于买受人应负担的担保责任, 其旨意在维持交易的对等价值以及诚实信用。在一般的商品房预售合同中, 若房屋瑕疵确实存在, 买受人可以解除合同、降低价金或者请求损害赔偿。其缺陷在于忽视了大多数情况下买受人订立合同的利益所在。买受人订立商品房预售合同旨在获得他所期待的使用价值或者某种性质, 当存在瑕疵时, 他更希望的是获得不存在缺陷的买卖物以实现他的期待而非通过其他方式获得救济。相比之下, 新法更加尊重买受人订立合同的初衷, 将买受人的权利分为两级, 在存在瑕疵的情况下, 买受人先向出卖人主张继续履行以获得没有瑕疵的买卖物, 在主张继续履行请求权未果时方得解除合同、降低价金或请求损害赔偿以替代给付。然而买受人却不能像以前一样立即解除合同从而使自己摆脱合同义务, 而是原则上必须给予出卖人继续履行的机会。假使不实行两级的瑕疵担保责任, 即将继续履行、解除合同、降低价金和请求损害赔偿作为平等的对买受人的救济手段, 似乎能够给予买受人更多的选择自由, 更利于买受人利益的保护。然而“法律的重要作用之一乃是调整和调和种种相互冲突的利益”[3], 买卖合同法除了要保护买受人的利益之外, 同样要兼顾出卖人利益的实现与保护。
两级制的设立恰恰体现了出卖人和买受人之间的利益平衡。假如不实行两级制, 出卖人将因存在瑕疵而面临买受人轻易解除合同、价金降低或承担损害赔偿的不利。民法的作用之一即在于促成交易, 而非使可达成的交易破灭。因此, 赋予买受人继续履行请求权的优先地位能够使出卖人和买受人双方遵守“合同忠诚原则”尽力履行合同义务, 在买受人的利益得以保全、实现的情况下, 使出卖人也能够享受到合同利益, 免于遭受其他不利。这样的解决方式更符合公平正义的理念。
(三) 出卖人承担瑕疵担保责任的条件
首先, 权利瑕疵必须是在买卖合同成立时就存在, 即权利瑕疵应当发生于买卖合同成立之前, 并且在合同成立时该权利瑕疵仍然存在。如果第三人在买卖合同成立之后才发生对买卖标的的权利, 则出卖人对买受人承担的是违约责任而不是权利瑕疵担保责任。
其次, 买受人在订立合同时不知道并且也不应当知道买受人对标的享有的权利存在瑕疵。根据合同法的规定, 买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的, 出卖人不承担权利瑕疵担保责任。
第三, 第三人已经向买受人主张权利。虽然合同标的存在买受人不知道的权利瑕疵, 但是对合同标的享有权利的第三人没有向买受人主张权利或者第三人的权利已经自动放弃或者因法定事由而丧失, 则买受人的权利实际上没有受到侵害, 所以出卖人不承担权利瑕疵担保责任。
当第三人向买受人主张权利时, 买受人可以请求出卖人承担责任。出卖人承担责任的方式主要有以下几种:1.继续实际履行合同。因买卖合同标的的权利瑕疵致使买受人取得的标的被第三人依法取得后, 买受人可以要求出卖人重新提供出卖物, 因此而引起的合同履行期限延误的, 出卖人应当依照合同及法律的规定承担迟延履行合同的责任。2.解除合同。当出卖人实际不能履行或者买受人认为没有必要履行合同时, 买受人可以主张解除合同, 出卖人应当承担合同不能履行的责任。3.赔偿损失。如果因第三人主张权利给买受人造成损失时, 出卖人应当赔偿。4.支付违约金。需要指出的是, 此处所指违约金仅限于有关权利瑕疵的违约金, 如果买卖合同中没有关于权利瑕疵的违约金的约定, 买受人则不能主张。
总之, 商品房预售合同的相关规定已经建立, 然而关于预告登记以及瑕疵担保的问题, 却出现了法律法规的缺位, 现今主要依靠一些部门规章和地方性法规进行调整。商品房预售合同行为是符合市场经济的运行规则的, 并将会继续发展下去, 然而这种行为并不是不需要任何的限制, 靠市场自身就能调整好的[4]。所以建议有关立法部门尽快制定这方面的法律规定, 使这种行为有法可依, 避免恶意的投机行为, 建立健全预告登记制度和瑕疵担保制度, 这对我国房地产市场的健康稳定发展和维护社会稳定无疑具有重要的意义。
参考文献
[1]郭东海, 李云飞.商品房预售中的法律问题.河北企业, 2007, (1) :61.
[2]吴舒昕.论商品房预售合同的效力.建筑管理现代化, 2004-05.
[3]博登海默.法理学——法哲学及其方法.邓正来译.华夏出版社, 1987.383.