养老院项目报告

养老院项目报告（精选6篇）

篇1：养老院项目报告

XXXX养老院建设项目

可 行 性 报

告

XX养老院项目可行性报告

一、基本情况

（一）XXXX情

XXXX位于四川省东北边缘，地处大巴山南麓，地理坐标为东经106°27′～107°08′，北纬31°53′～32°45′，东南西北各与通江、巴中、旺苍、陕西南郑县相接，幅员面积3383平方公里，海拔307—2507米。境内高山迭起，沟谷纵横，为典型的山区地带，属亚热带季风性湿润气候。全县辖48个乡镇、522个村，总人口70.36万人，其中农业人口59.72万人，城镇人口10.64万人。

XXXX是革命老区。在第二次国内革命战争时期，徐向前、李先念领导的红四方面军曾在这里战斗两年多，开辟建立了川陕革命根据地，在当时总人口仅12万的XXXX就有2万多名南江儿女参加了红军，其中1.6万多人为革命献出了宝贵的生命。

XXXX是“5·12”汶川特大地震重灾县。因紧邻广元市青川县、陕西省宁强县，受震中地震波冲击严重，区域内地震烈度 达7 度，受灾人口44.58万人，直接经济损失14.87亿元，被国务院确定为全国51个重灾县之一。

XXXX是地质灾害多发区。南江地处山区，地质结构复杂，是全国地质灾害频发、地质灾害最严重的县之一，被列为全国地质灾害易发区。“5·12”汶川特大地震及其余震诱发地质灾害隐患点782处，对人民群众生命和财产安全构成严重威胁。

XXXX是贫困地区。XXXX是国家扶贫开发重点扶持县，农业基础薄弱，工商企业效益低下，农民靠外出务工增加经济收入。2009年全县生产总值54亿元，农村人均3615元，县级财政收入9985万元，人均143元。全县贫困及低收入人口20.13万人，占全县总人口的30.5%。

XXXX是“时代先峰”王瑛同志生前工作县。王瑛同志在南江工作11年，无论岗位怎样变换、职务怎么变化，无论条件如何艰苦、环境多么恶劣，都始终坚持立党为公、执政为民，信仰不动、党性不移，本色不改、忠诚不变，即使进入生命倒计时的读秒阶段，仍然冲锋在前、战斗不止，用生命诠释了共产党员的真正情怀。

（二）XXXX5.12地震受灾情况

“5.12”汶川特大地震发生时，因XXXX紧邻广元市青川县、陕西省汉中市宁强县两个震中，受地震波冲击严重，地震烈度达7度。全县所有乡镇全部受灾，受灾人口达44.58万人，直接经济损失达14.87亿元，被国务院确定为全国51个、全省39个重灾县之一。全县因灾死亡2人，重伤253人；倒塌房屋97603间，面积2440075平方米；造成D级危房37529间，面积938225平方米；死亡牲畜1928头；水利工程受损5200处，危及54600人的生命财产安全；供水设施损毁573处，造成45079人饮水困难。

（三）XXXX老龄人口基本情况

全县辖48个乡镇，522个行政村，86个社区，总人口70.9万人，60岁以上老年人9.8万人，占总人口的13.9%.老年人口中，城乡百岁老人28人，90-99岁的高龄老人632人，“五保”老人3270人，空巢老人2万余人。全县老年协会组织612个，会员近万人。老年大学10所，学员1518人。城乡贫困老人已纳入医疗保险和低保对象。破产企业职工和农村60岁以上的老人已于2010年全部纳入养老保障范围。百岁老人月发长寿补贴金100元，90-99岁的高龄老人月发高龄生活补贴60元。全县养老保障体系进一步完善，老人幸福指数不断上升。

二、项目名称 XXXXXXXX养老院

三、建设地点

（一）拟建项目地点名称

XXXX光雾山镇大坝社区

（二）拟建项目地点简介

光雾山镇位于XXXX北部边缘，地处光雾山国家重点风景名胜区腹心，北靠陕西南郑，距历史名城汉中75公里，南距XXXX城70公里，西接广元旺苍，处于川、陕、渝旅游“金三角”地带中心，境内交通便捷，S101省道公路穿越而过。全镇辖8个行政村，29个村民小组，4个国有林场，总人口3428人，其中农业人口2351人，幅员面积579平方公里，森林覆盖率达98%，镇内主要河流焦家河系嘉陵江上游支流之一，呈东西走向流至旺苍。

光雾山镇交通便利，旅游接待设施完善。省道S101公路从中穿过，全长35公里，全部为水泥硬化路面，西汉、广汉高速公路即将贯通。四川中大旅业公司曾投资数千万元，对景区道路、桥梁、人文景观等基础设施进行了完善；XXXX米仓山林业开发公司已投资三千多万元，对光雾山镇至大坝景区的公路进行了硬化，对大坝景区的游客接待中心进行了升级改造和新建扩建。目前景区公路四通八达，有两条总长为15公里的水泥硬化旅游公路，两条120公里的四级标美泥碎石旅游公路，新开通“桃麦、彭

三、槐潮”三条旅游路线，完成了截贤驿、燕子岩等景点景区栈道的修建。建有桃花山庄休闲美食园、铁炉坝生态观光园，镇内有星级宾馆四家，日接待能力达1000余人。本项目拟选址建设在光雾山镇的核心景区——大坝社区内。

三、项目建设内容及投资规模

（一）项目总投资

本项目总投资669万元，其中土建工程费400万元，设备采购费269万元。

（二）建设内容及规模

1、工程

新建房屋

2000平方米 新建堡坎

600立方米 新建围墙

600平方米

室外活动场地、院坝及道路硬化 1200平方米

绿化带

2000平方米

2、设备购置

生活锅炉

1台 宿舍内部设施、卧具

150套 餐厅就餐设施（桌椅）

30套 餐具

200套 厨具

1套

老年活动室设施 1套

办公设施

20套 消防设施

3套

（三）技术指标

1、容纳五保老人150人

2、建筑层数宜为三层，建筑层高宜为3m。房屋一楼为办公室、餐厅、厨房、老年活动室以及管理人员住宿。

3、由于XXXX是地质灾害多发县，根据中华人民共和国国家标准《建筑抗震设计规范》，将XXXX划为抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，7度设防。

4、建筑采用砖混结构，墙体为240mm多孔砖，楼面及屋面板均为现浇钢筋混土板。公用楼梯的有效宽度不应小于1.2m，需设内侧扶手，高度为0.65m。

5、每个老人居室为13 ㎡，设单独卫生间。

6、装修住宿墙面采用乳胶漆、卫生间地面采用防滑地砖、卫生间内墙面贴面砖，食堂墙面采用乳胶漆，厨房、浴室及公共卫生间内墙采用满贴面砖。

7、配备20名工作人员，对中心进行服务管理。

8、居室。根据老人实际需要，居室应配设单人床、床头柜、衣柜、毛巾架、被子、床单、被罩、枕套、枕巾、梳妆镜、洗脸盆、暖水瓶，床头应安装呼叫铃。

9、活动室。有供老人阅读、写字、绘画、娱乐的场所。该场所应提供图书、报刊、电视机和棋牌。

10、健身场所。有配置适合老人使用的健身、康复器械和设备的康复室和健身场所。

11、医务室。根据老人健康情况，必须准备足够的医疗设备和物资，应有急救药箱和轮椅车等。

12、厨房。公用厨房应配置操作台、灶具、炊具、洗涤池、排油烟器、冰柜（箱）、库房等设施。

四、资金来源

项目总投资：669万元。其中：XXXX解决269万元；由于我县是国家级贫困县，又是“5·12”汶川地震重灾县，申请进德公益援助400万元。

五、可行性报告的编制依据

根据四川省民政厅《四川省农村敬老院等级达标试行标准》和《XXXX“十一五”社会与发展规划》编制本项目。

随着医疗卫生事业的发展和国家计划生育政策的推行，社会人口老龄化现象日趋突出，五保老人不断增加，目前仅县城所在地溪洛渡镇就有五保老人313人。为了使这些老人有一个正常生活的供养场所，建一个舒适、安全、设施齐全、服务周到的社会福利中心显得非常迫切。

新建XXXXXXXX养老院，既可以充分展示进德公益“笃行仁爱”的博爱宗旨，又可以充分发挥社会福利功能，将人道事业与和谐社会建设有效联结，有利于解决老有所养的社会难题，有利于高龄老人的身心健康，有利于促进社会就业和维护社会稳定。

六、项目的可行性

（一）场地条件

建设地点选择在XXXX“AAAA”级风景区内的大坝社区，属风景区规划的中心地带，地形较平缓，排污、环保等工程由建设局、环保局统一安排，施工难度不大。

（二）、水源、电源、交通和通讯条件

工程竣工之后的生活用水、生活用电由XXXX光雾山风景管理公司统一解决，水、电均有保证。目前风景区国家标准的二级公路已经完工，并且通往风景区内的高速公路正在加紧施工。电信、移动、联通和广电等通讯公司均在风景区设置了通讯基站。

（三）组织保障

在XXXX内部设立“XXXXXXXX养老院”项目领导小组，会长担任组长，领导小组下设办公室，抽调精干人员，负责完成项目论证、立项报批、土地征用、工程招标、财务管理、工程管理、质量监测、竣工验收等工作。

七、实施方案及进度安排

（一）、实施方案

1、工程施工管理

（1）、XXXXXXXX养老院将采取迁址新建的重建方式，由XXXX负责组织实施。整个项目建设严格按国家基本建设程序办事，遵照建设设计—审查—招标—施工—验收—档案的工程管理体系，实施项目法人制、工程监理制、合同管理制，由监理公司和质安站负责全面的质量监督。同时，项目业主与有关职能部门组成质量监控小组随时对项目建设进行质量监督。施工前组织技术培训，明确建设项目的技术要求和质量标准，强化质量管理；施工中加强工程材料、分项工程的检查验收工作。项目竣工后，由有关职能部门对工程进行验收，合格后交付使用。

（2）、在项目实施中将配备专兼职人员对项目的各类档案资料进行科学管理，特别是财务、工程质量、重要文件档案要设立专柜，及时收集，规范整理，长期保存。建立档案管理制度，对收进和借阅的资料要明确登记，防止流失和毁灭。工程完工后，所有档案资料一并移交。

（3）、为确保该项目的顺利实施，南江红十字会成立项目建设领导小组，由会长任组长，其它相关单位主要负责人为成员，负责项目建设的统一领导和协调；县红十字会成立管理小组，具体组织实施；县政府、发改局、建设局、国土局、环保局、审计局、监察局等负责监督。

（二）资金管理

为确保项目的顺利实施，确保资金的使用安全，整个项目建设资金严格执行国家基本建设财务管理制度，配备财会专业知识和财会工作实践经验的人员从事财务工作。由XXXX开设资金专户，确保专款专用，并按工程质量和工程进度拨付工程款。建立审计监督制度和坚持大额支出集体会审制度。建设单位定期编制资金流向报表，及时向资金提供单位报告资金使用情况，从而用科学的机制，严密的财经纪律管理资金和使用资金。

（三）时间进度

XXXXXXXX养老院建设周期为12个月，计划在2011年6月开工，2012年6月建成并投入使用。

八、项目效益预测及评估

本项目属社会公益性项目，着重体现社会效益。项目建成后，可使150名五保老人入住供养，充分体现社会主义制度的优越性，同时还可解决20人的就业问题。本项目社会效益明显，既有必要性，又具有可行性，实施条件齐备，建议立项批准，拨款支持。并且根据XXXX现在老年人的基本情况，新建XXXXXXXX养老院项目刻不容缓。

九、XXXX情况

XXXX，成立于1996年，是以发扬人道主义精神，保护人的生命和健康，促进人类和平进步事业为宗旨。遵循国际红十字会运动确立的人道、公正、中立、独立、志愿、统一及普遍七项原则，依照日内瓦公约及其附加议定书、《中华人民共和国红十字会法》和《XXXX章程》独立自主地开展工作。根据XXXX编制委员会的文件，设立常设机构，设置会长、常务副会长、副会长、秘书长、副秘书长等领导职位。“5·12”特大地震后，XXXX从县卫生局中独立出来，有专职人员5人，在银行开设了专门的、独立的红十字会账户。为充分发挥红十字会的作用，XXXX成立了赈救组、募捐组、宣传组、保障组4个工作组并负责实施相关工作。另外，组建了红十字医疗救护队16支，红十字防疫队1支，红十字卫生监督队1支，为将来XXXX养老院正式运营打下了良好的人力资源基础。

十、XXXX承诺

为保证项目资金安全，保证项目实施质量，保证项目的及时督导和评估等，XXXX做出如下承诺：

（一）保证项目资金安全

整个项目建设资金严格执行国家基本建设财务管理制度，配备财会专业知识和财会工作实践经验的人员从事财务工作。由XXXX开设资金专户，确保专款专用，并按工程质量和工程进度拨付工程款。建立审计监督制度和坚持大额支出集体会审制度。建设单位定期编制资金流向报表，及时向资金提供单位报告资金使用情况。用科学的机制，严密的财经纪律管理资金和使用资金。

（二）保证项目实施质量

整个项目建设严格按国家基本建设程序办事，遵照建设设计—审查—招标—施工—验收—档案的工程管理体系。实施项目法人制、工程监理制、合同管理制。由监理公司和质安站负责全面的质量监督。同时，XXXX与有关职能部门组成质量监控小组随时对项目建设进行质量监督。施工前组织技术培训，明确建设项目的技术要求和质量标准，强化质量管理，施工中加强工程材料和分项工程的检查验收工作。项目竣工后，由有关职能部门对工程进行验收，合格后交付使用。

（三）保证项目督导和评估

在项目实施中将配备专兼职人员对项目的各类档案资料进行科学管理，特别是财务、工程质量、重要文件档案要设立专柜，及时收集，规范整理，长期保存。建立档案管理制度，对收进和借阅的资料要明确登记，防止流失和毁灭。工程完工后，所有档案资料一并移交。

十一、受援单位负责人和项目管理人员

篇2：养老院项目报告

到底，中国65岁以上老人所占比例已经达到9.1%，超过世界平均水平。养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。

养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。

“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-间，中国养老产业发展潜力巨大。

篇3：养老院开发项目发展前景

本文对正在从事或将要从事养老院物业开发的机构及广大中老年人群从供应和需求两个方面分别提供可关注的前景描述。同时希望借此能激发广大中老年人对现代养老院真正含义了解的兴趣。

对养老院基本理念的正确理解和重新定位

我国过去修建和目前正在运营的养老院大部分是由国家投资的干休所, 地方民政部门提供的社会保障福利院和民间集资经营的社区养老院三类物业组成。虽然这三种物业的运营模式不同。但基本特征就是定向为老年人提供老有所居的居住保障。这类养老院虽然名义上是“养”字在先。但实际上, 类似物业的功能基本上不具备“养”的真正内涵。

发达国家的养老院是尽力体现以居养的中老年人为本。用以养为基本目的为中老年人提供新概念、新生活和符合这一年龄段群体身心需要的社交活动平台和悠闲的居住需求。

养老院的软环境指标优于硬件指标

传统养老院一般只注重项目位置、规模、等能够基本达到居住标准的单一功能的指标。一般很少或有较完善的如休闲娱乐、保健理疗、社交与经营平台等设施及各类符合居养中老年需求的个性化服务平台。这类养老院基本处于统一标准的集体化管理或经营模式。通常以社会效益为主, 不考虑项目的经营收益。许多项目在经过一段时期运营后, 如果脱离政府输血式的资助, 项目会自然进入非良性循环运营状态。这在一定程度上限制了居住人士应有的老有所养的基本生理和心理需求。

符合当今中老年人需求的养老院在注重养老院物业硬件设施标准的基础上更关注项目的软环境的配置。除了在项目总建设面积中分配适当的一些软环境所需要的公共建筑面积外, 许多项目在项目规划过程中就考虑到项目在使用和经营期内的功能扩展、规划和建设期的设计优化、经营过程中的集约运行管理和社会效益与经营收益平衡的最大化等指标。同时在项目规划期间就充分考虑项目发展与经营具有可持续性的机制。当前养老院项目的软环境主要体现在以下方面:

1、项目设有基本能提供客户需求的相应辅助配套设施。让项目从单一居住功能向功能多样化扩展成为可能;

2、项目从规划、建设、运行、经营各阶段分别聘请对应行业的专业人士或团队参与并执行项目各阶段的具体工作。预先设立项目各阶段的执行标准并可根据实际需求给予适当的调整;

3、项目开发和运营避免单纯的政治化体系。讲究社会效益与经营收益并存。以客户需求为经营主体目标, 注重满足客户需求和帮助客户心态的调整与提升;

4、项目设立必要的个性化服务项目平台。使客户在养老院内能够自然感受到充分享受休闲的愉悦生活, 同时身心上充满卓有成就和倍受尊重的感受;

5、项目内部设有适当健身和保健设施, 同时应避免客户有置身医院的感觉。

现代养老院项目体量和需具备的基本技术指标

传统养老院除供国家离退休公务人员修养居住的干休所外, 项目规模和建筑体量一般均为中小型。配置和功能大多比较单一化, 更多的状况类似于一般的集体宿舍。

随着经济发展和人们对居住要求水准的提高。多数中老年人都已经有属于自己的居住物业。他们选择在养老院享受晚年的生活方式已经完全摆脱了接受社会救济保障的概念。更多的是希望通过在如同中老年人俱乐部的悠闲自得的生活体验中保持自己的身体健康和能激发及维持自己良好的心态, 达到第二次融入社会的境界。

为充分满足这样一个社会群体对居住物业的特定需要。现代的养老院发展项目应该有准确的定位, 同时又应充分体现与一般私家居住物业和经营性宾馆等物业的不同特点。这里主要列举一下:

1、项目位置选择基本要求

项目位置应处于大中型城市的城郊结合部, 同时具有良好自然生态环境的区域。至少有一个能方便通达城市中心城区的公共交通站点;能充分与社会共享完善的公共医疗保健体系, 如临近项目的社区医疗机构和离最近的三级甲等医院的15分钟车程的良好地段;项目周边应没有:噪音、废气、废水等污染的工厂、各类农贸、建筑、工业生产资料集散地或批发市场和畜牧繁殖、饲养, 屠杀场等不利于中老年人居住环境的物业或元素;项目不适合设置在半山腰上或紧贴山脚下, 同时应避开没有专门管理的公共河道、湖泊、公交集散要道等可能给中老年人士带来安全风险的元素。

2、项目体量从综合考虑应该是中等规模, 具体建议标准基本是:

单个项目建议设置300个居住单元、500张床位;配置充足的多功能辅助建筑设施;具备宽敞的室外活动空间。

3、居住单元应提供符合中老年人稳定家居需求的配置, 主要体现在:

居室内卫生间应有相应宽敞的活动空间;居室应有足够的自然光光照面和配置相应的照明灯具;居室应有非机械通风的换气通风装置。

4、室内公共区域配置应符合中老年人日常生活需求。如:

公共走廊应有相应的宽度, 一般建议在2.5米左右, 并配有扶手;每幢建筑至少配置一台垂直电梯;每幢建筑至少配置两处可供客人行走的精装饰走道楼梯;每幢建筑物的入口大堂精装饰应充分体现温馨和休闲的氛围。

现代新型养老院客户和潜在市场评估

对于新型养老院发展项目的目标客户和项目经营可持续发展的广度和深度, 养老院开发项目的社会效益和经营收益并存等热点, 各界都有不同角度的关注。房地产发展商对养老院物业发展也正在给予的不同程度的关注。作者认为, 随着我国经济发展速度的加快及与国际人文理念的同步接轨日趋成熟。现代新型养老院物业将会在整个房地产开发行业中快速崭露头角。其市场份额将会被有效放大。以下就现代新型养老院的目标客户和潜在客户群体做简要描述:

1、基本客户群体定位

年龄在50-65岁之间, 无重大疾病或有容易诱发并发症的慢性病史的健康中老年人 (65岁以上和行动不便或残疾老年人的养老院应被理解为是另一种社会保障物业) ;有RMB5000/月及以上的稳定经济收入或来源;受教育程度在大专或相当于大专水平以上;无刑事犯罪记录;有子女并能承担对老人的相关义务。

2、目标客户分类

长期在国内从事文职行业或公务员工作的退休, 有适当延续原工作性质的类似活动意愿的中老年人士;在国内其他行业工作, 已经退休, 并希望能回归到同龄社会群体生活圈中的中老年人士;外籍华人回国长期定居的中老年。

3、潜在客户的培养

已经加入其它养老院。其基本情况符合本新型俱乐部式养老院吸纳标准, 并有自愿转会意愿的人士;现在具有良好的居家养老条件, 但喜欢丰富多彩的社交活动并愿意短期或长期把养老院作为俱乐部以第二养老居住地的中老年人士;符合中老年人俱乐部会员标准, 目前尚未退休或正在从事自己事业的准、离退休人士。

篇4：京城养老项目扫描

95岁患脑梗卧床快8年的陈老伯，快把4个年近古稀之年、羸弱多病的子女拖垮了。因为伴随而至的脑软化和诸多艰难护理，高价请来的保姆往往干不了两天就闹着要走。陈老伯4000多元退休工资早已经捉襟见肘。尽管陈家的女儿们咬着牙把保姆工资涨到了3500，外加替保姆干最脏最累的活、累得一人身上一堆病，还得对保姆隐忍包容、好吃好待，仍然难保不被保姆炒鱿鱼。每一个新保姆的到来，都意味着子女要先冲上去教授示范、身体力行，当保姆的保姆。赶上春节年底，走马灯似的保姆两个月能超过一个班。孙子辈有各种忙，别指望。

如果说每个子女尚可以忍受对事业和家庭的牺牲，而周而复始、夜以继日的焦虑和劳累却是4个老年人越来越无法承受的体能考验。

陈家大小不敢想把老人送到养老机构去，因为眼面前紧盯着，有的保姆还虐待、推搡老人呢，别说瞧不见了。曝光养老机构虐待老人的报道不是没瞧见过。养老机构的牌子再大、收费再多，服务主力也还是低薪低文化的郊区农民，这个时代的良心服务又能寄托多少希望呢！

已在北京生根的多个养老地产项目中，位于昌平区东三旗的某养老机构算得上是元老级别。但服务已经比3年前缩水很多。过去小区许诺的电瓶车只剩一辆了，行走不便的老人们被迫自己买残疾电动车；服务员因为薪金微薄不停跳槽，清洁卫生越来越糊弄；膳食粗糙，盐多油大，做不到精细营养，送到老人面前经常已经凉了；所谓文娱活动是为了区县领导视察时当摆设。即便如此，这里现在的房价已经比3年前涨了一倍。除了房款，住户每月还需支付2.5元/平方米的物业费。而2012年10月份新开的40多个套间，最短租期3年，却需要租户一次性缴纳85万元的保证金，用于项目的后续开发。交了这笔钱，虽说房租省了，可伙食费、供暖费还要照样交。

有经济能力的转去其他养老公寓，但多数老人无法承担再一次迁徙的财力耗费，悲哀地发现自己付出老本投奔而来的归宿，已经沦陷为开发商牟利的幌子。

像陈家这样艰难挣扎着的家庭不知有多少。而未来，80后、90后面临的绝不仅是4个老人的赡养尽孝，而是双方的父母外加爷爷奶奶、姥爷姥姥，12位老人的养老危机问题。

不是耸人听闻，据“中国老龄事业发展‘十一五’规划高层论坛”透露：全国60岁以上老年人口2010年达到1.74亿，北京13年后，每对夫妻可能需抚养照顾至少12位老人。传统的家族式生活模式正在转变成为老少分住的小家庭模式，形成了为数众多的空巢家庭。北京市空巢老人所占比例為47.6%。传统的家庭养老功能急剧弱化，精神寂寞，适老化配套严重不足，老年人长期处于“家中无法养老，外面无处养老”的困境。北京老人平均每千人占有养老床位仅有8.6张，护理需求与有限的完善养老机构服务供给之间严重失衡。

近来20多家房企打出“养老牌”，或许是应运而生的既维护传统、又符合国情的人性化的养老服务发展路线。2012年10月，复星集团和美国一家养老地产商合作推出养老公寓。11月末，北京旅游业巨头九华集团也宣布进军养老地产领域，推出国内首家“养老型酒店”。在北京的万科也开始涉足养老地产领域。门头沟区在2013年初开工建设7家养老机构，其中位于军庄地区由中信集团投资30亿元建设的养老机构也将成为全市规模最大的高端养老院。据市人大代表、门头沟区长王洪钟透露，门头沟未来将大力发展养老产业，预计将有30至40家养老机构落户门头沟，十二五末期将完成10余家养老院的建设。

是市场方兴未艾，还是营销吸金？

小心：“门槛”200万起

只不过买了个期房

某保险公司董事长陈东升在北京昌平“××之家”养老社区奠基仪式上豪情满怀，因为他正在操作一个全新的商业模式。陈东升说：“创新就是率先模仿，在模仿中形成自己的特色。今天，我敢讲养老社区的诞生就是一个世界性的创新。说起来很简单，把人寿保险和养老社区嫁接对接下来，谁都会做，但我们是第一个想到的，我们是第一个做到的。”

陈东升所说的“养老社区”，坐落在北京市昌平区小汤山附近，占地面积约2000亩，3年后建成的社区，总建筑面积将达到30万平方米，总计可容纳3000户入住，文化、健身、餐饮一应俱全。社区还规划有约8000平方米，可提供50张床位的高端小型综合医院，提供综合门诊、老年康复调理等管理服务。

由于社区刚刚开始动工，我们只能参观样板间。在样板间中记者看到，社区内的生活设施制作精良，大部分设施根据老年人的生活需求有许多精细之处。房间的门上有上下两个猫眼，这是为了方便行动不便要坐轮椅的老人；每个房间卫生间的马桶旁边都有扶手，浴缸是走入式的，防止老人摔伤；床边、浴缸边、马桶旁都装有红色的小按钮，这是专门安装的24小时紧急呼叫按钮等。在参观完养老社区样板间之后，消费者罗先生很满意。他首先感觉挺震撼，确实学习了国外很多先进的经验。但国外养老对护工素质要求非常高，对于员工的素质培养，我们还看不出任何保障计划，未敢乐观。

说到价格，实在惊人。总监尹奇敏直言不讳：“我们现在主要先做高端。所谓高端，我们希望客户的知识水平、背景差不多。另外，我们所提供的服务标准应该是中高级以上。” 要获得养老社区的入住资格必须购买泰康人寿的保险产品，产品的门槛为200万起，可以一次性或者分期缴纳。住进这个社区等于五星级酒店一样，住的费用可以直接从保险金来出，医疗费用、吃的费用还要自己付。保险产品到期后，用户可以拿回本金，而投资所产生的收益，则可以作为入住养老社区的管理费。另外，养老社区中的所有物业“只租不售”。

无独有偶，距离太阳城不过两三站地的九华山庄，推出的“养老型酒店”更是吸金项目。

项目楼书介绍，该项目集合酒店、养老院、房地产等多种业态功能，以长期酒店式的星级住宿为基础，提供医疗保健、文化娱乐、物业管理、投资理财等配套服务。项目共计提供近312套精装公寓。公寓承租期为30年，缴纳足额的租金与保证金即可入住，租金每年1万元，保证金60万元起，后者将在承租期满后退还。值得注意的是，该项目目前仍为“期房”，预计将于2013年下半年入住，而在入住之前，住户至少要一次性投入90万元，可以换得一套70平方米左右的精装公寓。

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项目设计理念源自北美，全景就餐、温泉水入户；所有建筑及装修材料均采用环保、优质的国际知名品牌；配置全套品牌家电家私，拎包即可入住。为便于老年人使用，楼内设有医用电梯，室内配置健康监测设备与专属医护中心联通，足够大的轮转半径可满足室内轮椅正常使用；淋浴间设置了必要的辅助支撑设施；地热采暖、防滑地砖的应用最大限度地提升了居住环境的舒适安全。

显然这种把养老当地产经营的思路是极端的盈利模式。

“目前全社会普遍缺乏养老床位，可一些开发商很可能另有所图。”业内营销人士李经理分析，一些不规范的养老地产，很可能再次陷入房地产过度投资、市场炒作的怪圈，进而成为房价上涨的又一个推手。“养老地产”的新概念能够吸引更多机构和资金进入，可以降低自身的运营成本。另一方面，养老项目也能够带动其子女进行购房投资，为项目争取了潜在客户。

全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，她曾经收到的一封邮件中说，美国最大的养老集团在中国考察以后决定退出中国市场，“对方认为中国老年居住区的发展，迈进了房地产投资的陷阱。”

有些开发企业希望利用操作养老地产这一概念，将土地非住宅规划‘洗’成住宅规划。消费者付出几十万元获得的只是使用权，因此选择“养老地产”同样应该谨慎，提防投资风险。

彷徨：哪一盘菜是北京居民的

虽然这种动辄百万的养老地产不是咱的菜，但向往高质量的老年生活是人之常情。够得着，咱就努一努。在子女们的撺掇下，每月拿着6000元离休工资的徐老伯，拿出当年治学的严谨审慎作了一番调研，把对应他的收入和需求的北京养老机构跑了个遍。或许您可以搭个顺风车，对号入座。

城市亲自然养生庄园

湖光山色加奢华设计的“将府庄园”是令徐老伯最心旷神怡的。这是市民政部门批准的北京第一家经营性的高标准养老机构。紧邻市区，位于东北五环边、机场高速大山子出口往东。绿化率近90%， 原生态的私家花园和大片湖水令人垂涎。社区采用的是澳洲先进模式的老年高级护理管理技术。置身设施精致的公寓房间里，有种再也不忍离去的冲动。处处的无障碍细节，暖人心脾。公寓甚至为老人的孤独情绪都作了设计——每层楼有个免费沙龙，湖景视野、电视、沙发、下午茶，营造着亲密交流的氛围。高尔夫球场与练习场、垂钓园、网球场、种植园、运动中心、俱乐部，SPA水疗中心，温泉浴泡池、标准室内游泳池……情趣盎然。

老人可以选择独栋院落54座、三或二室公寓以及酒店公寓，同时满足CCRC社区退休老人不同阶段的自理生活、介助生活、护理院介护生活的3种需求与亲友拜访居住的需求。每楼层都设有护理服务站，居家型养老公寓房型均为南北通透、多景观阳台设计。居家般的自由、宁静和舒适让老人心里痒痒的。

郊外田园别墅式园区背景

距离太阳城不远的汇晨老年社区优渥地置身在北京以北的两片别墅区中间，同样享有别墅区才有的大片的田园风光和花园景观。一踏进这里，世外桃源般的安闲、静谧和舒适洁净就让神经放松下来，步幅慢下来，声音低下来，和睦恬静的心生发出来。每间房子的阳台都投射着和煦的阳光，膳食配方专为老年人精心配制。不愿意去食堂的时候，公寓的厨房照样设备齐全。最小的房子也有50多平方米，最低交5万元的押金后，一年趸交每月相当于4400元，就可以每天随意免费使用温泉和游泳，取暖、理发、搓澡、剪指甲、修脚都免费。每天三趟的城区免费班车让时尚老人购物逛街随心所欲，发往两个医院的班次可以接送老人、拿常規药。国际性专业音乐团体有时还来给老人们作无偿演出。钢琴、声乐、舞蹈、才艺活动室和专业指导都安闲地静待老人的参与，并不催促也不动员。

超大普及型多层次老年社区

燕达国际健康城敢把名字叫“城”是有资格的，光是教堂，人家就设了4个——天主教、基督教、伊斯兰教和佛教。贯穿健康城的宽大河流为园区塑造出多重水景。养护中心设置床位12000张。自理宾客入住的居所按家居式花园洋房设置，半自理和非自理宾客入住的居所按星级宾馆式设置。规模庞大，费用自然能降低，除了押金，3000元的起步价相当适应大众。

老年大学每周为宾客举办经济、科技知识、政治动态等的讲座，还专门设有各项发明奖项，使宾客体验到自身价值的乐趣。宾客可在影剧院点播自己喜欢的影视。影院定期邀请各种戏剧的名角演出。养护中心为单身者牵红线，通过各种文化娱乐活动使有情人终成眷属。这是一座不会感到寂寞的城市。

郊区普及型大众养老

四季青敬老院是个很有声誉、获得多重荣誉的规模敬老机构。空气好是一大优势。但居室过于集中，谈不上园林感。费用从1000多元到4000元不等，最便宜的房子只是一间小小的平房，冬天冷夏天热，条件简陋，也没有洗浴设施。老人的文娱活动过于集中和集体化，有时候像个军营。院领导一年四季响应各种运动和领导精神，虽然把敬老院搞得红红火火，但有些老人也抱怨很累，很闹，不得安闲。

在听了几位朋友的意见后，徐老伯终究没有选择任何一家贸然入住，而是想再观望观望。虽然这些机构都需要排队进去，有些一排队还得等一两年。说是各有千秋，但这些养老机构都有一个令人失望的共性：服务质量比创建之初逐年下降。一俟牌子闯出来了，驴粪蛋表面光的事也不再遮掩了。虽然是些极为细微的地方，但真住进去的人体会尤深。开创时期，硬件设施是崭新的、运转良好的，但越到后来，投入维护的费用渐次减少，甚至很多设备工艺流程都被减免了。游泳馆的水变黑了，管道锈蚀了，露天温泉借口坏了两年不开了，暖气不热、老人们冻得穿着棉衣睡觉……典型的中国式服务特色。成本在悄悄地递减，服务在悄悄地缩水，而利润却在悄悄地上涨，每年的涨价蹦着高地往上蹿。不管你出了多少钱，结局只有默默忍受，只是程度深浅而已。当然，你极有可能赶上兴旺发达的上升期，但接踵而至的下降期，你就得修炼好心态了。养老服务跟社会素质和文化氛围是一体的，没法好成一朵花是正常的。养老的全方位建设，还有很长的路要走，不是上马几个高端项目就能完成的。

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向好：迎接老年社会 北京积极筹措

相信将来的老人是越来越有福气了。记者在2012老龄产业博览会朝阳区展位看到，一座特制的沙盘模型吸引了众多市民的目光。“这是朝阳区新建的福利中心，位于大望路，明年就将封顶。”在展区现场的朝阳区民政局相关负责人告诉记者，拥有全市最多老年人口的该区目前已经按照人口规模和养老人口的增速，完成了养老服务设施规划，按照规划，到2015年朝阳养老机构将达到78所，比现有的养老机构数量增加近一倍。

记者在沙盘现场看到，这所新建的福利中心位于寸土寸金的大望路，建筑不仅外观设计现代时尚，而且在主建筑旁还有一处设计人性化的配楼。这座福利中心建筑面积有2万多平方米，共有地下三层和地上十层，完全是由政府出资兴建的福利养老机构，里面公寓、休息室、多功能活动中心等一应俱全。其中养老公寓共有460张床位，为了能给老年人提供一个舒适健康的养老环境，福利中心在设计上还专门规划了附属楼用于老人的日常活动和娱乐。据介绍，按照规划，明年，朝阳福利中心将主体封顶。

记者采访中了解到，朝阳区近年来推动养老服务社会化、规模化和产业化发展，养老水平不断提升，4年内已新增养老床位8621张。目前，朝阳区全区共有养老床位14805张，平均每百名老人拥有3.4张。

据统计，朝阳区是北京市老年人口最多的城区之一，截至2011年底，全区60岁以上户籍老年人口已接近43万人，占户籍人口总数的22.26%，老年人口年均增长率超过7%，老年人口数量和增幅都居全市首位。朝阳全区的养老床位总数达到14805张，其中最近4年增长了8000余张，全区拥有养老服务专兼职管理工作人员623名，服务人员近万人。“虽然增长的速度比较快，但是跟庞大的养老需求相比，还是远远不够。”朝阳区民政局相关负责人介绍说，尤其在养老设施建设方面，朝阳区加大民办养老机构的政策扶持，在市级给予补贴的同时，区级财政还将按照1∶1比例再次予以补贴。

海淀区推出的“万能养老服务超市”是一种数字化终端服务连接器。每台“养老超市”都配置了与各社区相连接的数十家服务商，包括超市、菜农、餐馆，以及各种老年护理服务，在配置“养老超市”的社区中，老人在社区服务中心轻轻触点屏幕，可以发出各种“购买申请”，这个申请会即时发送至商家手机，十多分钟过后，就能送货上门。同时，为了方便失能老人使用，海淀还将免费发放500台PAD服务终端和服务系统，只要将系统安装在家中的计算机上就可以足不出戶享受服务。

数字化、智能化为居家养老提供了诸多便利，而居家养老是大众最现实的出路。未来理想的居家养老是对社会各个服务环节和人文素质的严峻考验。居家养老最经济、最贴切，不仅减轻子女们的负担，也深受老人们的欢迎。居家养老已经不是传统的简单养老，不仅要有资金的扶助，更重要的是社区职能要有大的转变，在服务上进一步深化，在为民意识上进一步提升。

养老院、老年公寓与保障房小区同时同地建设，还可以把小区居家养老服务与低收入者、下岗者二次就业相结合，居住在保障房的中年人群中有相当部分属于低收入者，甚至是失业者，他们在竞争激烈的就业市场缺乏优势，养老服务具有劳动密集型特点，两者正好互补，这种就近就业的方式，既有利于其为老年人提供及时服务，也有利于其照顾自己的家庭。

拨打一个电话就能享受到各种养老服务，如今新兴的虚拟养老为老人们搭建了“一所没有围墙的养老院”。市政协委员、北京市亿隆实业股份有限公司董事长时念洋建议，将虚拟养老院的建设在城区实行全覆盖，探索一条城市养老的新路子。

虚拟养老院是以居家养老对象会员制、家政服务队伍员工制为组织网络，以社会化与市场化相结合为经营模式的全新居家养老服务体系，通过政府搭建的信息服务平台，当老年人有服务需要时，拨打一个电话给信息服务平台，就能得到相应的服务，通过虚拟养老院运作模式的探索，最终能够实现促进养老产业的发展。虚拟养老院既扬弃了传统家庭养老和机构的弊端，又集中了传统家庭养老和机构养老的优点，政府充分利用现有技术搭建服务平台，制定实施规划，有步骤地把虚拟养老院的建设覆盖到全城区，探索一条城市养老的新路子。

让我们期待比现实美好一点的未来归宿吧！

编辑/王文娜

篇5：养老项目报告

关于XX国宾健康体检疗养管理中心和社区医疗项目

情 况 汇 报

XX省民政厅：

随着我国社会老龄化现状来临，经济模式转型，家庭机构变化，人才流动等因素，依靠原有的居家养老、机构养老和公立机构养老模式已不能完全满足社会养老的需求。为了响应国家有关鼓励社会资源参与养老产业，多种渠道兴办养老机构的政策精神，我公司拟建设遵义国宾健康体检疗养管理中心和社区医疗项目工程。现将项目的有关情况汇报如下：

一、公司简介

XXXXXX限公司成立于2005年，公司发展至今，已有员工近130人。公司成立之初就致力于向贵州省各医疗卫生机构引进国内外一流的体外诊断产品和服务。公司主要经营范围：日本SYSMEX的三分类、五分类血球仪、尿沉渣分析仪、全自动血凝仪、日本OLYMPUS全自动生化分析仪、美国NOVA全自动血气分析仪、雅培免疫发光分析仪、美国BD微生物鉴定药敏分析系统和全自动血培养仪等；代理经营OLYMPUS原装优质生化试剂，中生北控生化试剂，宁美康生化试剂，日本积水医疗株式会社（原日本第一化学）生化试剂和美国德灵优质血凝试剂。

公司设有销售部、售后服务部、物流部、财务部、行政部等 部门。经过多年的磨合，具有丰富内涵的企业文化正在形成之中，全体员工上下一心，凝聚成XXX省检验界一颗璀烂的明珠。

在公司多年的经营中，我们接触了养老行业养生保健行业，同时在国家提倡社会资源进入养老产业的政策精神倡导下，我们也希望进入养老行业，为社会恭喜绵薄之力。

二、国内养老基本概况 1）人口老龄化

自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多

2）现有养老模式简介

目前，我国的养老模式主要有三种：一是居家养老；二是社区养老；三是机构养老，机构养老又分为公立机构和社会机构。

长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，人才流动区域增大，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多，所以家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化。

社区养老由于硬件设施较弱，从事养老的专业人员严重不 足，导致社区养老规模和质量一直徘徊不前，有待提高。

2010年，全国60岁以上的人口1.78亿，占总人口的13.26%，参照发达国家养老床位在5%-7%，同时考虑我国传统居家养老实际国情，理论养老床位数按2.5%-4%计算，全国各类养老床位数应在534万左右较为合理。但截至2010年底，在全国4万个各类收养性养老机构中，养老床位仅达314.9万张，养老床位缺口巨大。在养老床位数最高的北京市，现有养老服务床位数不到4万张，只占60岁以上老年人口的1.8％，养老床位也同样不足。

三、XXX市养老情况概述

XX市位于XX省北部，面积30762平方公里，辖二区二市十县，是XX省第二大城市。根据遵义市统计局2011年5月20日发布的《XXX市2010年第六次人口普查主要数据公布》，全市常驻人口612.7 万人，65岁以上人口为56.8.万人，占总人口9.27%。

全市有各类养老服务机构236个，其中，农村敬老院223个，民办养老机构4个，老年公寓9个。各类养老服务机构总床位数7458张，其中，中心城区仅有460余张床位。

根据向XX市民政有关部门的咨询情况来看，目前的情况是“一床难求”，到2015年年底XX市养老床位缺口高达20000张，形势较为严峻。

四、项目基本情况

项目业主：XX公司。工程名称：XXX国宾健康体检疗养管理中心和社区医疗项目。项目建设地址：XXXXX区 村。项目占地：33455m。建筑占地面积：10350.5 m。建筑总面积：

3357185.6m。项目建设期：1年。项目服务范围：XX市市域范围。

项目总投资：17514.475万元 其中：

体检中心：5993.7m，土建投资1498.425万元，设备3000.00万元；

康复会所：4813.9m，土建投资1498.425万元，设备800.00万元；

疗养（养老）住宅：19397.5m，土建投资4267.45万元；

商业建筑（中医养生）、办公室等附属建筑：26980.5m，土建投资6745.125万元。

项目收益估算：6978万元/年

其中：

体检中心年收益： 4950.00万元 康复会所年收益： 500.00万元 疗养（养老公寓）住宅年收益： 378.00万元 中医养生年收业年收益： 1100.00万元

项目净利润估算：1814.28万元

项目净利润暂按项目总收入的26%计算，项目每年净利润1814.28万元。

投资回报期：17514.475万元/1814.28万元=9.65年。XX国宾健康体检疗养管理中心和社区医疗项目的养老疗养公寓以50m-65m为主，房间设置以2室1厅带厨卫，给老人们居家 3

33333的感觉和专业机构的双重感觉。这种公寓设计还能满足老人亲属探望时暂住要求，更多的给予老人精神抚慰。项目中的体检中心、康复会所、中医养生堂在对外服务的同时，更多的也是养老疗养公寓的老人们服务，实现了养老和医疗康复（服务）有机结合。

五、项目存在困难

1、项目收益较低风险大

根据测算，项目预期收益较低，投资回报期长，经营风险较大。根据测算，项目的投资回报期为9.65年，远高于一般项目的回收年限，经济评价较低。疗养（养老住宅）住宅建筑面积占总建筑面积的33.92%，投资占投资的24.36%，但收入仅占总收入5.42%，所以在投入和产出经济性较差，2、商业经营规模小

由于项目主要的疗养（养老公寓）产业板块经济性较差，自我运营能力弱，所以需要其它商业收入来补贴。项目商业经营部分由于规模较小，同时考虑市场风险等因素，因此商业经营收入贴补疗养（养老公寓）板块也存在一定的困难。

六、下一步工作安排

1、尽快完成项目的可研、环评等前期工作；

2、尽快完成项目施工设计等工作；

3、完成前期工作后，力争在2014年第一季度，开始项目现场的平场工作，第二季度开始基础设施建设工作。

4、鉴于项目收益低和运营风险较大的实际情况，公司积极向 有关领导部门汇报，争取把本项目纳入新型养老机构建设试点范围和扩大商业建设规模，以降低项目运行成本和增加项目自主造血能力。

篇6：养老项目申请报告

项

目

申

请

报

告

二0一四年四月十一日

3．1资源开发方案 3．2资源利用方案 3．3资源节约措施 第四章 节能方案分析 4．1用能标准和节能规范 4．2能耗状况和能耗指标分析 4．3节能效果分析

第五章

建设用地、征地拆迁及移民安置分析

1、项目选址及用地方案 第六章

建设条件

1、自然概况

2、人文历史

3、气象条件

4、资源条件

5、市政工程配套条件

6、交通条件 第七章

建设方案

1、总体设计理念

2、采用的主要标准及规范

3、建筑设计

4、建筑形象

5、电气设计

第十四章程

经济影响分析

1、经济费用效益或费用效果分析 1．1财务评价依据 1．2营业收入计算 1．3成本费用分析 1．4全投资现金流量分析 1．5 敏感性分析 1．6盈亏平衡点分析

2、行业影响分析

3、区域经济影响分析 第十五章程

社会影响分析

1、社会影响效果分析

2、社会适应性分析

3、社会风险及对策分析

占全国总人口的28%。2010-2040年是中国老龄化最快的时期，这一阶段老年人口每一个将提高3.99%。

河南省是全国人口第一大省，也是老年人口大省，自1998年已经进入老龄化社会。全省老龄阶段人口已达1122万，占总人口的11.96%，并将以每年3%的速度继续增长，据《某省老龄事业发展“十一五”规划》的预测，“十一五”期间，某老龄阶段人口预计年均增长36万多人。到2030年，某将迎来人口老龄化的高峰期，全省60岁以上老年人口将达2490万人，约占总人口的24.03%。一方面是人口老龄化形势非常严峻，另一方面是全省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。

随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。

地。

（2）、伴随着人口老龄化的发展，老年住宅市场的快速发展阶段已经到来。

第一阶段：市场发展初期（1999-2010年）——老年住宅市场发展缓慢。

老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到老年人住房消费有能力，老年人不能形成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还没有转变过来，因此，市场上的有效需求还不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。

第二阶段：市场快速发展阶段（2010-2025年）——老年住宅井喷式增长。

一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP达到3000美元以上，社会保障系统的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；另一方面，目前年龄在35-45岁的中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会上的主流，有着较高的收入和教育水平；同时，在这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段的老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在较高的水准，约在10%左右。

第三阶阶：市场成熟发展阶段（2025-2055年——处于较高水平稳定期。

老年住宅市场已经进入一个稳步发展期，发展初期的消费需求阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现品

56、主要建设内容:

本项目占地200亩，容积率为0.75，绿化率75%，建筑密度25%建筑面积*****㎡。

物业类型：联排、独栋、明清府邸、花园洋房、电梯公寓。其中电梯公寓**万㎡，花园洋房**万㎡，四合院**万㎡，排屋**万㎡，独栋**万㎡，明清园林**万㎡，医疗康复园***平方米。

各类配套设施：

（1）、特色医疗配套服务：定期体检；老年保健；老年专家坐诊；建立个人医疗档案；上门就诊服务；专业家庭护理；急救站。

（2）、无障碍设计：整个区域内采用无障碍通道、防滑地面。

（3）、园林：栽种树龄较大的粗壮树木，做出森林静谧幽远的感觉，使空气清新，宜居养老。

（4）、其他：人工湖泊垂钓台，配木制椅凳。

7自筹资金****万元，由于本项目是滚动开发，开发周期3年，可利用运营费用进行开发，可征得政府支持，贷款10000万元。第二章

产业政策和行业准入分析

1、产业政策

（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；

（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)；

（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)；

（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)；

（5）《河南省老年人保护条例》；

（6）《河南省老龄事业发展“十一五”规划》；

（7）河南省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》（豫政文 〔2014〕24号）。

2、行业准入分析

我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老，所以，解决老龄问题，做好老年社会工作创造良好的物质基础成为全社会实现社会主义现代化建设的第三步发展战略，实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标。

这里，首先提到是“老有所养”，然而，目前情况是：国内的养老设施无论是数量还是质量、服务上都无法满足老年人；另外一方面，国家无法提供如此巨大一笔资金来进行老年设施的修建。所以，当我

9以小于1（0.8）左右的同时使用系数。

（3）、空调主机设流量旁通压差控制器。

（4)、未端设备设电动二通阀变水量控制。

3、建筑节能

（1）、设计原则：追求经济、节约、卫生、环保。住宅布局采用南北朝向，户型设计功能分区合理，户内采光通风良好。全部明厨明厕，从根本上为节能设计提供保障。

（2）、节能措施：采用高科技节能环保材料，如挤塑聚苯板、节能门窗等确保墙体门窗工程的节能优化设计。

（3）、公寓或公共活动场所利用地热空调，节能40%-50%。第四章 建设用地分析

1、项目选址及用地指导思想

本项目在长葛市区东北部大周镇五道口，临近大周经济开发区，项目在双洎河的东边，项目的旁边是双洎河旅游景观带。是天然“氧吧”，项目由双洎河环绕，环境幽静，鸟语花香，附近没有工业污染，空气清新，离市区10公里左右，交通便利。

2、项目用地指导思想

（1）领先性与高起点：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向21世纪的花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格。

（2）以人为本：区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老

11、总体设计理念

根据场地地形、地貌及外部道路情况，本着合理用地，尊重老年人生活习惯，方便老年人生活，节约投资的原则进行总平面布置。（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。

（2）以人为本理念：一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。

2、用地概况及项目定位

根据对项目周边的细致调查，本项目在长葛市区东北部大周镇五道口，临近大周经济开发区，项目的北面是双洎河旅游景观带，该区域有大面积的植被，地貌以平地为主，其生态环境比较优越，适宜居住和休养，并且紧临京港澳高速公路。从建设上考虑是比较适合开发的，但其周边配套设施比较匮乏，如果对周边的硬件设施加以改造和完善的话，这里将是一个与国际接轨的中、高端老人休闲、旅游、养生中心。

3、规划设计

我们本着“保护园林、保护生态、保护环境”的设计理念，最大限度的采用无障碍设计，方便老年人的活动和生活。

该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到《城市居住区规划设计规范》和《老年人住宅设计规范》的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。

（1）、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。

（2）、根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。

（3）、室外空间主要布置有养生区（排屋、电梯花园洋房、多层公寓、四合院等）、生活广场、大道两边有咖啡店、工艺品店、餐厅、果园农庄、古色古香书吧、艺术画廊等沿街分布，还有门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、健身区等。（4）、区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。

（5）、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。

项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。力争办成全省服务最好、功能最完备的老年公寓。

4、建筑设计规范

（1）、设计原则

425 年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。

设计规范：

1）出入口内外留有不小于1.50m×l.50m的轮椅回旋面积。2）标志鲜明，易于辨认。

3）门前平台与室外地面高差不大于0.40m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。

4）缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。

5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。6）出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。（3）过厅和走道

设计原则：老年公寓和活动中心过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。

设计规范：

l）户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。2）户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于O.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。

710mm。

3）该项目多层老年公寓楼，1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ 50）的有关规定。

4）楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。

5）本项目高层老年活动中心大楼和多层老年公寓大楼，均设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。（5）居室 设计原则：

1）、老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。

2）、老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据

4)、厨房设吊柜，柜底离地高度为1.40～1.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。

（7）卫生间

设计原则： 老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。

设计规范：

a、老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。

b、独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。

c、公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m×2.00m，内设0.40m高的坐便器。

d、卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“ ∏’形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。

e、卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。

f、卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。

（8）阳台

a、老年公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不小于1.50m。b、疗养室、老人病房设净深度不小于1.50m的阳台。c、阳台栏杆扶手高度不小于1.10m，采用封闭式阳台。阳台板底或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。

d、供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不小于1.10m；出平台的屋顶突出物，其高度不小于0.60m。（9）门窗

a、建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。

b、老年公寓、别墅的户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台 门）通行净宽均不小于0.80m。

c、起居室、卧室、疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。d、窗扇镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。（10）室内装修

a、建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。

b、居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。

2d、老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高O.40m处设足部灯光照明。

e、起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为O.60～O.80m；厨房、卫生间各设三组，插孔离地高度为0.80～1.00m。

f、起居室、卧室设闭路电视插孔。g、厨房设燃气泄漏报警装置。

h、电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.00～1.20m。

i、公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。

j、老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。

6、建筑结构设计

主要依据

1）《岩土工程详细勘察报告》；

2）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001； 3）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001； 4）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2001； 5）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002； 6）《砌体结构设计规范》GB50003-2001； 7）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001； 8）《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）；

435采用分流制系统，污、雨水分系统排出。

污水排放：生活废水和粪便废水，设伸顶透气管，经化粪池处理后与项目区排水系统汇合，排入市政污水管网。

雨水排放：建筑物屋面雨水采用有组织排水，设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，将雨水排至室外地面，经院内雨水排放管网收集后，直接排入城市雨水管网。项目区内有充足的空间将区内雨水迅速排掉，不致因排水不畅而造成积水现象。

2.供电(1).设计依据

a《供配电系统设计规范》（GB50052—96）； b《民用建筑照明设计标准》（GBJ133—90）； c《民用建筑电气设计规范》（GBJ/T16—92）； d建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。(2).电源、电源设施和外部条件

供电电源线路由县城昆水高压线路引入项目区变压器，再由变压器直接引线接入各建筑物。用电负荷为二级负荷。

(3).低压配电

配电方式为低压220V，由变压器直接引入各建筑物，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道内，室内采用穿管暗敷的方式，室外照明均采用穿管地埋暗敷线路。

(4).照明

7报警系统的信号线、重要设备控制线、火灾事故广播导线、消防通讯线均选用ZR—RV阻燃导线，所有导线均穿管暗敷设。

(3).电话通讯与计算机网络系统

在项目区内设置电话光端机房，初步考虑中继线400对。小区内分区设匹线架及HUB。计算机网络系统同步引入。每户科端盒采用壁式插座盒，布线均穿管暗敷。

(4).闭路电视监控系统

项目区安装闭路电视监控系统，各楼层楼道和公共场所安装闭路电视监控系统。

(5).有线电视系统

老年公寓楼各居室、老年活动中心各厅室均安装有线电视，电视信号来自城市有线电视网。有线电视系统的所有管线均暗敷，线路及放大、分支分配器按双向传输系统考虑。

(6).紧急呼叫系统

公寓楼居室床头、厕所，公共厕所、活动中心各厅室均设置紧急呼叫按钮。

第七章 环境保护.现状

项目区无污染，所在区域附近自然环境幽静，空气质量优良，无噪声，环境质量现状良好，适合本项目建设，但在项目建设和使用中，要进一步实施环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。

2.设计依据

9效果。

（3）、垃圾处理

生活垃圾、医疗垃圾，配备专人集中收集，严格按照医疗垃圾处理办法进行消毒处理，然后通过清运车运至某县垃圾中转站集中处理。第八章 消防安全、劳动保护及安全卫生

1、消防（1）设计依据

《建筑工程消防监督审核管理规定》公安部第30号令； 《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年局部修订）； 《建筑灭火器配置设计规范》GB50166-92。（2）、消防措施

拟建项目之间、与其他建筑物之间，保留足够的防火间距。并在各建筑物周围形成通畅的环形消防车道。院内配备充足的化学灭火器材和消防用沙。楼内配有室内消火栓及手提式灭火器，并在走道设置必要的防火警示及疏散标志。

该项目按国家消防防火设置的要求实施。消防栓水源由区内自来水管网供应，管径不小于DN100，确保消防用水，消火栓采用地上式，消防栓间距不大于120m。楼内各层各设壁柜式消防栓一处，并专设手提式灭火器。劳动保护与安全卫生（1）、设计依据

《建筑项目（工程）劳动安全卫生监督规定》（中华人民共和国劳动部第3号令）；

《工业企业设计卫生标准》（JT76-79）；

《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）。

243 工程进度安排

该项目建设工期为3年（2015年—2018年）

第十章 经济分析

1、评价依据及参数选取

本项目财务评价根据〖建设项目经济评价方法与参数〗（第三版）及国家和地方的有关财政政策。

财务评价采用现行市场价格，项目计算期15年，其中建设期3年

2、基本数据

营业收入和营业税金及附加

医疗康复园按每个床位年收入***万元，正常年收入***万元。商业***元/平方米.月，出租率按70%，年收入***万元。

花园洋房***万平方米，***套，按每套出租1000元/套.月，年收入***万元.多层公寓***万平方米, ***套,每套出租900元/套.月,年收入***万元

合院***套,每套270平方米,每套出租3000元/套.月.年收入***万元 排屋每套280平方米,共***套,每套出租3000元/套.月,年收入***万元.独栋***套,每套450平方米,每套出租8000元/套.月,年收入***万元.明清园林，每栋年租金80万元/栋.年,年收入***万元.每年营业收入总计***万元.营业税****0.05=***万元 城乡维护建设费****0.05=***万元 教育费附加****0.045=***万元.每亩土地年租金按***元计,200亩共计***万元.房屋折旧按30年计

项目投入营业后年利润***万元 年所得税: ****0.25=***万元 年税后利润: ***万元.第一章 社会评价 1.加快河南省老年事业的发展

养老医药卫生事业是政府实行的一定福利政策的社会公益事业,主要的责任是维护和增进老年人的健康,促进人的全面发展.党的十八大强调推进“医养结合”的养老模式.积极推进养老服务工作的医养结合，促进医疗卫生资源进入养老服务机构、社区和居民家庭，转变服务模式，主动为失能半失能和独居老人提供上门服务，开设家庭病床。支持有条件的养老服务机构设置医疗机构开展护理、康复等服务。

本项目是一个利民的公益性质的项目,将会得到有关部的重视和扶持,该项目的建成,将为老年人老有所养、老有所住、老有所乐奠定坚实基础，为广大老年就医和保健提供了便利，为河南省老年社会福利医疗卫生事业做出较大贡献。本项目的特点是突出了居家养老、休闲、社区服务相结合模式住宅的建设理念，在国内具有一定的示范作用。

2、本项目具有良好的经济效益和社会效益

（1）、经济效益

本项目税后年利润总额***万元，年营业税及附加***万元，年正常所得税***万元。

（2）、社会效益

项目建成后将直接增加就业人员500人以上，并至少带动两个产业以上相关产业人员就业。银发市场对开发老年人用品及产品的流通有促进作用，并可带动当地的经济发展，繁荣市场。

3、社会评价结论