商品房网上备案确认书

商品房网上备案确认书（通用9篇）

篇1：商品房网上备案确认书

为规范商品房预售行为,维护商品房买卖双方的合法权益,提高商品房交易信息的透明度和实时性,依据建设部《城市商品房预售管理办法》、建设部《关于印发<房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）>的通知》和市房地产管理局《关于加强商品房预售管理的通知》的规定，现对本市市区商品房预售合同网上备案作如下规定：

一、市房地产管理局负责市区商品房预售合同网上备案的组织实施及其相关管理工作，市房地产产权产籍管理处(以下简称产权处)具体负责商品房预售合同网上备案的实施工作。

二、本市市区内（不含经济技术开发区）新建商品房的预售，均应按本规定进行合同网上备案。产权处不再受理其它形式的备案。

三、房地产开发企业(以下简称开发企业)在申请商品房预售许可时，须报送拟预售商品房的具体范围(预售范围一经产权处审核不得更改)，产权处根据开发企业提供的资料，在网上公布拟预售商品房的信息。凡作为现房销售的商品房，产权处不受理开发企业的商品房预售申请，也不办理网上备案，必须经过初始登记后方可对外销售。

四、开发企业在申请商品房预售许可时，必须指定专人从事网上备案操作，并报产权处备案。备案系统操作人员经产权处培训合格后，由产权处授予登录密码，方可进行该公司商品房预售合同网上备案。

五、开发企业应当严格管理网上备案的用户名称、登录密码和备案系统操作人员，要经常性地向产权处申请更改登录密码，以保证备案系统的安全。因开发企业对用户名称、登录密码和备案系统操作人员管理出现问题，由开发企业承担责任。

六、开发企业自取得商品房预售许可之日起三日后，方可对外预售商品房，并办理网上备案手续。

七、在开发企业与购房户签订商品房预售合同时，必须同时在网上进行合同备案，打印备案申请表，双方在备案申请表上签章认可。由开发企业在30日内持备案申请表、预售合同、购房人的身份证复印件到产权处进行备案，经审查准予备案的，由开发企业领取备案通知书，并及时交给购房人。开发企业没有遵循本规定及时在网上备案，所造成的后果，由开发企业承担。

八、商品房预售合同在网上备案后，开发企业与购房人经协商一致解除合同的，双方持注销申请书、备案通知书、预售合同、解除合同的协议、双方的身份证件等材料，共同到产权处申请备案注销，经审查准予注销的，在网上将该房屋设置为限制预售状态，由市房地产管理局向社会公告该房屋信息，并登记申请购房者。市房地产管理局委托公证机关进行监督，采取随机抽号的方式在申请购房者中确定购买人，按原合同价款与开发企业签订预售合同，并按上述规定办理网上备案手续。

九、商品房预售合同在网上备案后，当事人发现需修订合同的部分内容或购房人姓名填写有误的，双方持变更申请书、变更前后的预售合同、备案通知书、双方的身份证件等材料，共同向产权处申请合同备案变更，经审查准予变更的，打印变更通知书。

十、期房转让的，当事人双方需签订转让合同，并经开发企业签章认可，双方共同向产权处申请办理期房转让，经审查准予转让的，由产权处办理转让和合同备案。

十一、本规定由市房地产管理局负责解释。

十二、本规定自2005年5月1日起执行。

篇2：商品房网上备案确认书

一、什么是商品房销售合同网上备案（以下简称合同备案）？

是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产权证（大产证）后销售（预售）房屋签订合同的，应登录网上房地产网站的合同备案栏目，在网上进行合同确认和打印的行为。

二、商品房销售合同网上备案有何法规依据？

依据《城市房地产开发经营管理条例》和上海市人民政府批转市房地资源局制订的《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》的通知。

三、为什么要进行商品房销售合同网上备案？、提高信息透明度。网上及时公布纳入合同备案的楼盘的可售部位、类型、面积和已售房屋的套数、面积和平均价格。购房人可以通过网上房地产网站查询所购楼盘房屋的销售情况。、规范交易行为。纳入合同备案的楼盘签署的合同文本，应使用由市房地资源局和市工商局联合制订的示范文本。房地产开发企业需要自制合同格式条款的，应向市工商行政管理局备案后，提交市房地产交易中心，经变更后在网上公布。、方便房地产登记。由于网上合同备案系统是和全市的房地产登记系统相连的，因此，购房人在签订合同后，房地产登记申请表由合同备案系统自动输出，购房人在各区县房地产交易中心窗口办理登记手续时，受理等待时间将会缩短。

四、新建商品房网上备案和登记何时施行？

新建商品房网上备案和登记的施行时间从 2004 年 3 月 30 日 起，具体规定如下：、凡在2004 年 3 月 30 日 之后取得商品房预售许可证的，应全部纳入合同备案系统进行签约。2、在 2004 年 3 月 30 日 之前取得预售许可证或房地产权证（大产证）的，房地产开发企业应在 2004 年 4 月 30 日 之前，到市房地产交易中心办理入网资质认证，未销售的商品房纳入合同备案系统销售。、凡在 2004 年 3 月 30 日 以后签订的销售（预售）合同全部纳入网上签约范围。

五、原有示范合同（印刷品）是否继续使用？

凡纳入网上销售的商品房，签约时不再使用示范合同（印刷品），进行网上销售签约的合同，应使用由市房地产交易中心统一提供的合同专用纸。

六、商品房合同网上备案操作流程是怎样进行的？、资格认证； 2、登录合同备案系统； 3、确定销售房屋； 4、选择合同类别； 5、输入合同内容； 6、打印合同初始文本； 7、合同校核并确认； 8、设置密码； 9、打印合同及登记申请书； 10、双方签名（盖章）。

七、商品房合同网上备案操作过程中购房人要注意哪些要点？、购房人到商品房售楼处的电脑上，通过备案系统查阅需购房屋权属情况。、购房人应详细阅读备案系统上显示的示范合同。、购房人应与开发商详细商洽合同内容。、合同打印确认后，购房人要设置密码并妥善保护，防止他人获取。

八、房地产开发企业如何取得网上备案的资质？具体手续有哪些？

房地产开发企业要取得网上备案的资质认证，应持相关资料到市房地产交易中心办理认证手续。办

理认证时，应提供以下证件及材料： 1、营业执照（复印件）； 2、法人代码证（复印件）； 3、房地产开发企业资质证（复印件）； 4、税务注册证明（复印件）； 5、法人代表身份证（复印件）； 6、代理人身份证（复印件）； 7、代理人委托书； 8、销售人员证书（复印件）； 9、预售许可证（复印件）； 10、房地产权证（土地）（复印件）； 11、房地产测绘报告（复印件）； 12、签订合同样本； 13、项目小区规划平面图。经市房地产交易中心认证后，授予用户名和初始密码，开通商品房合同网上备案业务。

九、网上备案的销售人员应具备哪些条件？

房地产开发企业的销售人员应具备以下条件才能登录网上备案系统进行操作： 1、持有房地产销售员资格证书或房地产经纪人资格证书； 2、通过市房地产教育培训中心关于“上海市商品房销售合同网上备案系统”的考试，成绩合格； 3、经所在房地产开发企业授权，有明确的销售楼盘和权限； 4、经市房地产交易中心授予合同网上备案系统用户名和初始密码。

十、网上备案和登记系统是否提供电子示范合同文本，提供的电子示范合同文本有几种？

网上备案和登记系统提供由市房地资源局制定、市工商局监制的电子示范合同文本。为了供不同的购房对象签约时使用，系统提供的电子示范合同文本主要有：新建商品房的预定合同、预售合同和销售合同。

十一、已经抵押的在售商品房，如何进行网上备案和登记？

网上备案和登记系统对将要销售的商品房，将强制输出其抵押、租赁等房地产权利信息，以提请消费者注意。对已有抵押的在售商品房，在交易时应要求开发企业先告知购房人该商品房的抵押等情况，然后再予以网上备案和登记。

十二、房地产开发企业在正式进行楼盘销售时，应该向购房人公布哪些信息？

房地产开发企业在正式进行楼盘销售时，应该向购房人公布以下信息：商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证；商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图；商品房的楼盘表信息；房地产抵押、查封等权利限制情况；商品房销售合同的示范文本；商品房拟销售的价格。购房人也可通过登录上海房地资源网、网上房地产等网站，查询开发企业的资质、诚信记录和楼盘详细信息。

十三、当事人如何确认网上备案和登记已经完成，并且已进入登记申请程序？

在网上查询确认该商品房属可售性质的情况下，买卖双方可以将已经确定的交易内容在电子示范合同文本上进行填写；填写内容经双方校核无误（请仔细核对姓名、身份证号码、商品房的路名、门牌、室号、面积及其他需要约定的相关内容）并由双方提供密码后，再通过电脑确认；电脑确认后开始打印销售合同和房地产登记申请书，然后双方在下载的销售合同和申请书上签名（盖章）。至此，可以确认网上备案已经完成，并且已进入登记申请程序。

十四、网上备案合同确认后，是否可以对合同的条款再进行修改？

网上备案合同已经双方确认后，不能再对合同进行修改。但交易双方可将已打印的合同，到房屋所在地房地产交易中心申请合同注销，经房屋所在地房地产交易中心确认双方的合同及设定的密码，通知市房地产交易中心撤销原合同，重新签订合同。所以，对约定的合同内容，在双方签字确认前应该慎重。

十五、网上备案合同确认后，如需撤销如何办理注销手续？

由交易双方持已确认的合同向房屋所在地房地产交易中心提出撤销合同申请，经房屋所在地房地产交易中心确认双方的合同及签约时设定的密码，通知市房地产交易中心注销原有的合同。如凭备案合同已在房地产登记部门申领房地产预告登记证明或房地产权证，需办理撤回原登记手续，再按上面的办法注销合同。

十六、网上备案合同确认后，如当事人到登记部门去办理申领房地产预告登记证明或房地产权证时，该房屋已被司法机关、行政机关冻结，该怎么办？

由于网上备案合同确认后，当事人还未到房地产登记部门办理申领房地产预告登记证明或房地产权证，房地产登记册记载的信息仍是原权利人。在此期间，如果司法机关、行政机关对该房屋采取限制的，就不能办理申领手续，只能到房屋所在地房地产交易中心窗口办理合同注销手续。因此，合同网上备案后，签约双方应及时到房屋所在地交易中心办理登记。

十七、已取得预售许可证或大产证范围的商品房(如：商场、商铺、办公用房、住宅等)，开发企业提出要保留一部分出租，如何处理?

已取得预售许可证或“大产证”的商品房，开发企业可以预租或出租，但必须全部在网上备案，注明其已预租或出租，其中预租的商品房必须在竣工取得房地产权证后方可出售。如购房人要购买已出租商品房的，应事先与开发企业协商，由开发企业征询承租人是否愿意在同等条件下优先购买；如不购买，应征询其是否愿意解除租赁合同；如不愿解除的，则应由购房人在出售合同中承诺继续履行租赁合同，并由购房人与承租人签订租赁主体变更合同。

十八、已取得大产证的商品房未出售部位中，开发企业提出要保留部分自用，暂不出售，如何处理? 已取得大产证的商品房未出售的应全部上网销售，开发企业要留作自用的应首先区分是非居住房屋还是居住房屋。对于非居住房屋，允许开发企业保留部分自用；而居住房屋原则上不允许开发企业留作自用，开发企业因特殊原因，可允许在合理范围内保留部分作本企业员工宿舍使用，但应在办理网上认证手续时一并申报，并按规定办理登记、领取小产证。

十九、在建项目已达到可申领预售许可证阶段，开发企业提出是否可分批申领预售许可证?

在建商品房项目符合预售条件后，根据该商品房项目的开发规模和施工进度等具体情况，可以分批申领预售许可证，但应以土地使用权不可分割的自然幢为限，就是说土地使用权不可割的房屋不能分批申报预售许可证。商品房销售合同网上备案和登记政策实施后，市房地资源局将会进一步明确商品房预售许可证的核发口径。

二十、预售许可证申领后（3月30日以后），有些开发企业急于上市，但入网报名还需要准备阶段（如培训、项目核对等），手签定金合同已不允许，如何定一个游戏规则？

凡开发企业或代理企业违反规定擅自预定、预售商品房的，商品房所在地的房地产管理部门应责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。在过度阶段，不允许手签定合同，必须待系统开通后在网上签定定金合同。同时，市房地产交易中心也应加快工作速度，尽量缩短系统开通时间，避免影响开发企业的正常销售。

二十一、有一些开发企业卖剩套数不多，有的全销售完，但大产证还未办好，是否要上网认证？

如要上网认证，但具体签约是否可以委托区县交易中心代签合同？ 已销售完毕的商品房项目无需办理上网认证，尚未销售完毕的项目必须办理上网认证，但可以在自愿的前提下委托区县房地产交易中心代签合同。

二十二、在上海房地产市场上进行交易的每一套商品房，逐步将在网上房地产网站上公布，并用五种颜色来代表每一套商品房的销售状态。这五种颜色分别代表什么？

篇3：商品房网上备案确认书

为保障买受人的利益, 维护交易安全, 《城市房地产管理法》除设置商品房预售许可制度外, 还建立了商品房预售合同登记备案制度。其中第四十四条规定:商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》进一步明确了商品房预售合同登记备案制度, 第十条规定:商品房预售, 开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术, 逐步推行预售合同网上登记备案。

目前, 全国大多数城市都实行了商品房网上备案, 从笔者了解的情况看, 大致有两种模式:一是商品房买卖合同通过网上系统签约后, 由房地产开发企业直接在网上点击备案, 即时生效, 无需到房产管理部门办理备案手续;二是商品房买卖合同网上签约后, 开发企业除了点击备案外, 还须将书面合同报送到房产管理部门办理备案登记手续。通俗的说法, 前者称“网上备案”, 后者称“网上签约”。

前者合同条款双方认可后, 一方面开发企业利用网上管理系统打印合同文本, 双方签字盖章;另一方面, 直接在网上点击备案, 克服了人工报送资料、备案不及时等问题。优点是简便快捷, 缺点在于不够严谨, 双方是否签字盖章, 合同是否生效, 房产管理部门并不直接掌握。笔者在工作实践中遇到过多起因购房人没有在合同中签字引发纠纷的案例。如曹某与某开发公司签订了商品房买卖合同并在网上点击备案, 因是熟人, 故未缴纳定金与购房款, 也未在合同上签字, 只是口头承诺了交款日期。后因种种原因, 曹某放弃了购房的打算并远赴外地。由于该份合同已经网上自动备案, 开发企业想撤销该份合同, 必须要购房者配合到登记机关签字, 开发企业多次打电话给曹某, 要求其协助到登记机关办理撤销手续, 但曹某以未在合同上签字为由拒绝配合。房产管理部门也很为难, 因为网上点击即已备案, 对合同上到底有无购房者的签字无从掌握。如果仅凭开发企业单方面申请即予撤销合同, 购房者的权益就得不到保障。

而第二种模式, 需要开发企业或个人提交书面合同, 登记机关审查备案, 增加了工作量, 但比较严谨, 更能反映出合同备案的真实有效性。

故此, 笔者更倾向于后者, 主要基于以下几方面的考虑:

1.从合同生效的要件看, 合同的签订要遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则, 应经双方签字盖章方为生效。

2.从行政管理的要求看, 只有材料齐全、符合法律法规的要求, 并经登记机关审查, 才能予以备案。

3.从预购人的角度看, 只有经过双方盖章签字, 并经房产登记机构盖章备案后的合同, 才能从心理上接受并认可。

4.从网络设置情况看, 由于大多数城市房管部门内、外网是分离的, 商品房买卖合同在外网签订备案后, 内网并没有及时导入。外网是给开发企业操作的平台, 内网是房产登记机构的业务管理系统, 因此, 只有将合同在内网备案后, 才算是真正意义上的备案。

篇4：商品房网上备案确认书

【关键词】房地产开发企业；预售收入；确认

一、目前房地产开发企业销售收入确认的现状

房地产开发企业作为国民经济的支柱型产业之一，商品房销售收入是其最重要的资金来源，对销售收入正确的确认及计量是财务工作的一个重要方面。然而，房地产开发企业商品房销售收入确认的时点并不统一，尤其是预售商品房收入的确认问题，出现了企业财务人员理解的随意性、职业判断的任意性、账务处理的多样性等混乱局面，给股东、债权人等依据财务报表进行决策造成了一定的困扰。

2006年2月15日财政部颁布了《企业会计准则》，要求自2007年1月1起，各大中型企业普遍实施，其他企业可以选择实施。为了尽快的与国际准则接轨，《企业会计准则》自开始施行之日起，经过了几次修改，但关于收入准则并没有大的改动，对房地产开发企业销售收入确认问题亦没有出具专门的解释或者规定。

二、房地产开发企业预售收入确认混乱的原因

造成房地产开发企业预售收入确认混乱的原因多种多样，错综复杂，概况起来主要包括以下三点：

1.缺乏统一明确的制度规定

在《企业会计准则》颁布之前，房地产开发企业主要依据【93】财会字第2号《房地产开发企业会计制度》确认商品房销售收入，该制度第501号科目“经营收入”第二条指出，“转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算帐单提交买主时，作为销售实现”。但其关于具体何时算“移交”完毕未做详细解释，给各房地产开发企业留有足够的思考空间。

随着《企业会计准则》和《小企业会计准则》的大面积推开，行业制度的规定已经逐渐被准则所取代，【93】财会字第2号虽没有明文废止，但其早已名存实亡，甚至很多房地产开发企业已经忘记了它的存在。

《企业会计准则》（2006）对一般商品销售收入确认制定了五个必须满足的条件，房地产开发企业开发的商品房当然要满足《企业会计准则》之规定，但房地产企业开发的商品房存在开发建设周期长，投资数额大、经营风险高，产品附加值高等特点，为了及早的回笼资金，降低投资风险，缩减开发成本，开发商一般采取预售的销售方式。由于商品房预售是一种先销售后建设的特殊的销售方式，不同与一般的会计处理，对于这种特殊商品的特殊销售方式，收入准则及其解释并没有给出具体的规定，房地产开发企业会计人员在依据《企业会计准则》对其收入进行确认时，需要大量的职业判断，久而久之便形成了计量标准不统一的局面。

2.对会计准则的解读存在差异

不同企业的财务人员处于不同的生产和工作环境中，拥有不同的工作经验和业务水平。再加上房地产开发企业开发产品的内在特殊性，财务人员在应用《企业会计准则》处理开发产品销售收入确认问题时便产生了职业判断的选择性，对收入标准理解的随意性，使得不同的房地产开发企业预售收入确认时点有很大的不同。另外，有部分房地产公司为了实现目标利润，抓住尚无房地产开发企业收入结转时点确认明确标准的漏洞，有意粉饰报表，使得房地产开发企业预售收入的确认时点尚非常的混乱。

3.财务人员刻意与税法规定保持一致

现行房地产开发企业税法上确认收入原则，执行的是国税发【2009】31号。根据文件精神，“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得收入，应确认为销售收入。”也就是说税法意义上的计税收入确认时点是合同签订标准。而会计上，根据财政部2006年2月15日颁布的《企业会计准则》（第14号第二章）之规定，企业销售商品，必须同时满足五个条件时确认收入。即，会计与税法关于商品房销售收入确认时点的规定存在很大差异。

目前，还存在相当企业，为了配合税务检查，刻意保持与税法的一致性，采取税收为导向的预售收入确认方法，造成了会计信息的不准确、不真实。

三、改进建议

针对房地产开发企业预售收入确认如此混乱的局面及其产生的主要原因，笔者经慎重考虑提出以下改进建议：

1.房地产开发企业财务人员应当加强学习，增强对会计准则的理解和掌握，以提供对报表使用者更加真实、准确的信息。

2.财务人员要区分财务制度与税收法规的不同，严格按照会计准则之规定进行相应的账务处理。

3.财政部委派相关部门及早制定并下发房地产开发企业预售收入结转的具体标准。

参考文献：

[1]中华人民共和国政部.企业会计准则（2006）[M].经济科学出版社，2006.03

[2]财政部会计司编写组.企业会计准则讲解（2010）[M].人民出版社，2010.12

[3]财政部.[93]财会字第2号—房地产开发企业会计制度[Z].1993.07

[4]国家税务总局.国税发[2009]31号—关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知[Z]，2009.03

[5]张韬.关于房地产企业收入确认标准差异分析[J].会计师，2011.10

篇5：商品房网上备案确认书

入网认证委托书

委托人

企业名称:法定代表人：

证件名称：证件号码：

联系地址：邮编：电话：

受托人

姓名:

证件名称：证件号码：

联系地址：邮编：电话：

委托期限：年月日至止]

现本公司委托受托人为合法代理人，代表本公司处理坐落于

之房地产如下]事项：

一.办理房地产开发企业入网认证事宜；

二.办理房地产开发企业商品房屋入网认证变更申请事宜；

三.办理网上房地产操作人员权限变更申请事宜；

四.领取网上备案认证证明；

五.[]

受托人在其权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认。

法定代表人签名：单位盖章：

篇6：商品房网上备案确认书

第一条 为了规范商品房预（销）售行为，提高商品房交易信息的透明度，维护当事人合法权益，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》，国家建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》，《广东省商品房预售管理条例》以及国家建设部、发展改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》等文件的要求，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本市行政区域范围内商品房的预（销）售均应按本规定实施合同网上备案，如不按规定办理合同网上备案的，不予办理实物备案和产权登记手续。

第三条 市建设（房管）行政主管部门负责商品房预（销）售合同网上备案的组织实施及其相关管理工作。

区建设（房管）行政主管部门负责商品房预（销）售合同网上备案的具体实施工作。

区建设（房管）行政主管部门应通过商品房预（销）售合同网上备案系统，将有关信息按要求传送给市建设局，确保市与区公布内容的一致性。

第四条 房地产开发企业在申请办理商品房预（销）售许可之前必须到房屋所在地的区建设（房管）行政主管部门办理入网认证的有关手续。

第五条 房地产开发企业在未办理入网认证的有关手续及取得商品房预（销）售许可前，不得以任何方式进行商品房预（销）售活动。

第六条 房地产开发企业用于拆迁安臵的商品房项目，应在申请办理商品房预（销）售许可手续时，持拆迁批文等有关文件向房屋所在地的区建设（房管）行政主管部门申报，由房屋所在地的区建设（房管）行政主管部门在商品房预（销）售合同网上备案系统中标注。

第七条 房地产开发企业如需要自用的房源，应在申请办理商品房预（销）许可手续时，向房屋所在地的区建设（房管）行政主管部门申报，由房屋所在地的区建设（房管）行政主管部门在商品房预（销）售合同网上备案系统中标注。

这部分房源如确需销售，房地产开发企业必须取得房地产权证后方可销售。

第八条 在批准商品房预售或现售后，市、区建设（房管）行政主管部门应当在门户网站上即时公布下列信息：

（一）商品房预（销）售许可相关信息；

（二）国有土地使用权情况相关信息；

（三）商品房的楼盘明细表，包括总的单元（套）数以及每单元（套）的结构、面积等；

（四）各单元的抵押、查封、回迁、自用等情况；

（五）商品房预（销）售示范合同文本（包括补充的格式条款）、商品房

认购书示范文本；

（六）商品房的拟销售价格；

（七）商品房的成交数量、面积、金额及未销售等情况；

（八）其它需公布的信息。

第九条 凡已在网上公布的可供预（销）售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。

第十条 商品房预（销）售的双方当事人应当根据网上公布的商品房认购书示范文本或商品房预（销）售合同示范文本，协商拟订合同条款。

商品房认购书或商品房预（销）售合同经双方当事人确认后，由房地产开发企业将双方确认的商品房认购书或商品房预（销）售合同的电子文本即时通过合同网上备案系统传送至房屋所在地的区建设（房管）行政主管部门。第十一条 房地产开发企业传送商品房认购书电子文本后，合同网上备案系统自动即时完成电子文本的核校工作，并将对应单元的状态设臵为已预定。

房地产开发企业传送商品房预（销）售合同电子文本后，合同网上备案系统自动即时完成电子文本的核校工作。

第十二条 房地产开发企业应当打印商品房认购书或商品房预（销）售合同，并与购房人共同在书面材料上签字（盖章）。

双方当事人签字（盖章）确认后，应利用合同网上备案系统为商品房认购书或商品房预（销）售合同设臵密码。

签订商品房认购书的，合同网上备案系统应即时将对应单元的状态设臵为已预定。

签订商品房预（销）售合同的，合同网上备案系统应即时将对应单元的状态设臵为已签约。

第十三条 房地产开发企业与预定人应自商品房认购书签订7日内按本规定第十、十一、十二条的规定，利用合同网上备案系统签订商品房预（销）售合同。逾期未签订商品房预（销）售合同的，商品房认购书自动注销。合同网上备案系统自动将所预定的单元（套）商品房设臵为可预（销）售房源。第十四条 房地产开发企业应自商品房预（销）售合同签订30日内将合同网上备案系统打印出来的商品房预（销）售合同和其他规定材料提交到房屋所在地的区建设（房管）行政主管部门进行实物备案。对符合合同备案条件的，将合同网上备案系统中对应单元的状态设臵为已备案。

第十五条 商品房预（销）售合同的购房人在合同网上备案系统签约后，至

取得房地产权证前，不得变更商品房预（销）售合同的主体。

第十六条 在利用合同网上备案系统签约后，至取得商品房权属证明前，当事人双方经协商一致，需要对商品房预（销）售合同的选择性条款或双方可以自由约定的条款内容进行变更的，房地产开发企业应于变更合同条款之日起7日内，到房屋所在地的区建设（房管）行政主管部门备案。

第十七条 在利用合同网上备案系统签约后，至取得商品房权属证明前，当事人双方经协商一致，需要解除商品房预（销）售合同的，应当持解除合同的书面协议和其他有关材料，到房屋所在地的区建设（房管）行政主管部门办理注销合同备案手续。

在办理完毕该商品房预（销）售合同的注销手续后，房屋所在地的区建设（房管）行政主管部门应当通过合同网上备案系统，及时注明该单元的商品房预（销）售合同已解除。

第十八条 房地产开发企业在网上备案系统中应如实填报、及时更新企业、楼盘等有关信息，如有故意隐瞒、弄虚作假等行为，由此带来的法律责任由房地产开发企业自行承担。

房地产开发企业在商品房预（销）售过程中必须公平、诚信经营。不得有故意囤积房源，隐瞒真实销售进度信息，恶意哄抬房价，或诱骗消费者争购等不正当销售行为。

第十九条 房地产开发企业需配备经建设（房管）行政主管部门培训合格的操作人员方可使用合同网上备案系统。

第二十条 建设（房管）行政主管部门应当建立开发、销售企业的信用档案。对房地产开发企业及其委托的代理销售企业在商品房预（销）售过程中存在不正当或违法违规的行为，应予以网上公开曝光，并载入该房地产开发企业（及其委托的代理销售企业）的信用档案。如果情节严重的，应暂停其预（销）售，并依法对其违法违规行为进行处罚。

第二十一条 建设（房管）行政主管部门工作人员在商品房预（销）售管理工作中，应严格按照国家有关法律法规的规定认真履行职责。如出现玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为，将依据有关规定给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究其刑事责任。

篇7：商品房网上备案确认书

市商品房销售合同网上备案系统情况的汇报

近年来，市建设局以实现房管规范化、数字化、网络化和信息化为目标，在市委市政府的大力支持下，加大改革创新和科技投入力度，大力建设“数字房管”，切实打造“网上房产”，于2006年11月份开始，向市政府申请并拨付了70万元建设了商品房销售合同网上备案系统，为房产管理“实践先进性、服务新跨越”搭建了信息平台。

一、商品房销售合同网上备案系统简介

房地产销售合同网上管理系统充分利用现代网络技术和通迅技术，将房地产开发企业从开发项目申请、审批、立项、获得项目建设许可证、项目建设的全过程、监督验核以及项目预销售申请、审批、房屋销售、合同签订、合同备案等一系列关于房地产开发到销售完成的业务实行有效网络监管。

该系统后台数据采用Qracle大型数据库，运用三层体系架构的组件式开发，系统将界面、界面发布、业务应用逻辑及数据存储分为多层分散管理，逻辑或物理地将它他分开，可减轻系统压力，提高整体性能，系统在信息访问、传递和存储三个环节上均有严格的安全措施。

二、商品房销售合同网上备案的建设情况

根据国家和省市关于加快完善房地产市场信息系统的部署要求，自2006年5月开始，我局通过学习借鉴徐州、淮安、扬州等周边城市经验，结合我市实际，与扬州大自然网络有限公司联合开发建设了一套具有国内领先技术的商品房销售合同网上备案综合管理系统。该系统主要包括包括8个主要模块：登陆系统、开发企业信息、企业开发项目、销售项目、房源管理、合同管理、用户管理、消息管理。目前，各模块均已全面开通运行。系统还预留了其他业务管理系统数据交换接口，可与金融、契税等单位联网，实现数据共享。为了确保系统的正常运行，我局加强人员和商品房网上销售人员的学习培训，并开启商品房网上管理系统客户端82个，为实施商品房网上管理奠定了良好的基础。该系统运行以来，已实现商品房销售合同网上备案6856份，销售面积71.12万平方米，销售额达153151万元，实现市区新建商品房入网销售率100。另外，正在督促三县尽快建立合同网上备案系统并实现全市联网。

三、网上备案系统运行效果

商品房销售合同网上备案系统成功运行以来，成效明显，基本实现了四个方面的预期目的：

一是基础数据真实客观有效支持市场动态分析。通过该系统，可以获得用于房地产市场分析和需求预测的基本基础数据，采集各类房屋上市量、销售量、销售均价、实际成交价、户型、面积、区域等突出反映市场供需关系、价格、结构情况的各类指标，通过综合分析计算，提示各类指标的内在关系，科学判断市场走势，及时发现市场运行中存在的问题，提出针对性调控措施，为上级分析决策提供可靠的数据支持。能够对大部分敏感性预警指标进行定期监测和统计分析，可以为市场信息指标数据的公开披露提供依据。

二是网络数据即时更新市场加大市场监管力度。以“数字房管”工程为基础和依托的商品房销售合同网上备案系统，囊括市区所有上市商品房的每一楼盘和每一套房屋的面积和价格。房源信息实行三审进网，即网上填报、审批、签约。从源头上就遏制了商品房重复销售，面积缺斤短两、合同不规范等扰乱市场秩序，侵害广大群众利益的违规行为，使交易更加规范、安全，净化了交易市场环境，群众买房更放心，更方便、更安全。

三是房地产市场信息联网即时刷新提升服务效益。坚持把百姓的利益放在重要位置，将“数字房管”建设成果向社会开放。通过开通“**房地产业信息网”（www.sqfdc.net），市民免费登陆查询，网站从系统自动获取数据，商品房未售房源、已售房源信息按住宅、非住宅等分类，并以地区、价格、面积等为选择条件，可查询全市各上市项目坐落位置、每套房产的详细情况等，为群众及时全面了解真实客观的市场行情，搭建有效的平台和方便快捷的信息渠道，指导消费者理性消费和理性投资。

四是“数字房产”提升房管效益。通过“数字房产”建设，能够快速、准确的提供房产图文信息，大大提高了房地产管理部门的效率和公共服务水平，从开发企业项目申请、房管部门核准、房源信息录入到合同签定均从网上实现，且每份合同符合条件的仅须15分钟内便可实现备案。

四、下一步打算

篇8：商品房网上备案确认书

一、预售合同备案与预告登记的联系与区别

《房屋登记办法》第70条规定申请预购商品房预告登记应当提交已登记备案的商品房预售合同, 可见预售合同备案与预告登记有时间先后顺序的。预售商品房合同备案是预告登记的必要前置条件, 是二者发生衔接关系的基础。

二者的区别主要体现在如下几方面。

1. 性质不同:

预告登记是《物权法》规定的不动产登记制度, 是将来发生的不动产物权的请求权, 属于民事制度。合同备案是《城市房地产管理法》规定的行政管理制度, 使买受人取得有限购买权和期待权, 可以预防一房多卖的效力, 是行政管理制度。

2. 功能不同:

预售合同备案具有保护预告人、维护房地产市场制度、有助于房地产行政管理部门加强对房地产市场监督管理的作用。预告登记是保障其权利人将来实现物权, 如未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产不发生物权效力。

3. 强制性不同:

合同备案具有强制性, 是开发商的单方义务。预告登记不具有强制性, 是开发商与买受人双方约定的登记。

4. 适用范围不同:

预售合同备案适用于商品房, 仅指商品房预售合同的备案。预告登记适用于所有的不动产, 包括商品房预告登记、商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。

二、预告登记与预售合同备案衔接中存在的问题

从上述分析可以看出自预购人申请开始申请预告登记之时起, 预售合同备案即与预告登记发生联系, 从实践来看二者衔接过程中主要存在如下问题。

1. 预售合同备案的预购人与预告登记申请的申请人不一致

案例一:单身的雷先生于2010年8月购买了住房一套, 2011年2月雷先生与施女士喜结连理。2012年6月因雷先生购买的楼盘已具备按揭贷款的条件, 银行方面要求雷先生夫妇先共同申请办理预告登记, 后办理预购商品房抵押权预告登记。雷先生及其配偶也同意银行意见, 要求房屋登记部门办理共同共有的预告登记。因为预售合同备案与预告登记存在时间差, 预购人因婚姻状况变化导致预告登记申请人与预售合同备案中的预购人不一致。其他如离婚、继承等状况也有类似不一致的情况。

2. 预售合同备案的事项与预告登记申请内容不一致

目前很多地方预售证发放及预售合同备案管理不严, 也由于体制的原因存在预售合同备案与预告登记不是同一套信息系统, 不是同一个部门办理这两类业务。这种做法的结果导致预售合同内容与预告登记申请的事项不一致。比如, 由于规划设计变更导致的预售合同备案的房屋面积与预告登记中房屋的预测绘面积不一致。另外, 房屋楼盘坐落变更也会导致预售合同备案与预告登记申请内容不一致。预售商品房合同买受人及其购买房屋的基本情况是房地产市场监管的重点, 也是预告登记登记簿的主要记载事项。

3. 预售合同登记备案与已有预告登记矛盾

案例二:市民王先生购买了商品房, 持经过备案的商品房预售合同以及其他证件申请办理预告登记, 登记机构工作人员经查询后发现他所购买的房屋已被刘某预告登记, 需刘某注销预告登记后才能受理其申请。根据现行的法律法规, 王先生先与房地产开发公司签订商品房预售合同, 房地产开发公司将预售合同备案, 其后王先生持预售备案后的合同到房屋登记部门办理预告登记。如发生办理预告登记后的房屋退房现象, 则程序应为先注销预告登记―再撤销预售合同备案―再撤销预售合同。由于不同部门分别办理预售合同备案与预告登记, 加之对新的登记办法的不了解, 刘某可能只撤销预售合同备案与预售合同, 没有申请预告登记注销, 导致王先生申请预告登记的房屋已被刘某预告登记, 登记机构无法受理其登记申请。

三、有效衔接商品房预售合同备案与预告登记业务的建议

1.着力整合“涉房”管理机构的业务职能, 将商品房预售合同备案职能整合到房屋登记部门。房屋登记部门具有丰富的权属登记管理经验, 对预售合同关键事项的审查将更到位, 能更好地审查预购人与预告登记申请人是否一致。

2.大力实施商品房网上备案信息系统管理, 将商品房网上备案系统与房屋登记系统一体化, 实现两者业务数据的无缝对接。

3.严格商品房的预售管理与预售合同备案管理, 注重楼盘表技术在信息管理系统中的应用, 以预测绘成果作为楼盘表建立的依据, 严格其变更管理。

4.加大宣传力度、创新宣传方式, 让房地产开发公司明白合同备案与预告登记的联系与区别, 签订合同前告知购房人完整的办事程序。

案例一中雷先生要求夫妻共同作为预告登记权利人有其合理的地方, 可以在办理合同变更或重签合同等手续后再办理共同共有的预告登记, 但不能直接办理。笔者认为结婚证是合同变更或重签的合理理由, 但不是办理共同共有预告登记的决定性依据。如能在实际过程中按照上述几条建议操作, 则案例二及衔接过程中出现的其他问题也可以得到有效解决。

四、结束语

篇9：商品房网上备案确认书

[关键词]商品房销售收入 会计准则 法律分析

一、商品房销售收入确认的会计准则简介

在我国的企业会计实务中，规范商品房销售收入确认问题的主要是财政部发布的一些规章，即《企业会计准则——基本准则》、《企业会计准则——具体准则》、《企业会计准则——应用指南（2006）》。在这些规章中，商品房销售收入的会计确认需同时满足下列条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠的计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

二、从法律理念的角度对上述会计准则的反思

上述会计准则适用于包括商品房在内的所有商品的销售收入确认，在很多会计实务工作者看来，上述会计准则中关于收入的确认只给出了原则性的规定，这种原则性的规定在具体适用时会产生诸多难题。对此，笔者认为，上述会计准则在收入确认方面引起的理论和实践难题，与其对相关法律知识缺乏正确的理解和运用有着极大的关系。

在我国现行法律上，一般商品可分为动产与不动产，商品房是不动产中的重要类型，法律区分动产与不动产主要在于两者适用的法律规则不同。在上述会计准则发布时，我国物权法还没有正式公布和生效，在物权法缺位的前提下，上述会计准则的出台在法律理念上就存在如下问题：（1）因缺乏不动产所有权变动规则的支持，上述会计准则更多的采用了与动产相关的法律思维，将动产的规则适用于不动产，肯定会产生法律适用上的混乱。（2）会计准则的制定者无法正确理解所有权的含义，这使得上述会计准则在使用“所有权上报酬”的概念时面临一系列法律难题。

三、从法律的具体制度方面对上述会计准则的反思

从法律具体规则的角度，上述会计准则也存在问题，具体分析如下：

（一）对“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方”的展开和反思

企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方是收入确认的重要原则，其涉及的法律问题有：

1．商品房买卖涉及的风险问题

（1）风险和风险转移时间的基本含义

在法律上，商品房买卖中所涉及的风险是指非因买卖合同当事人的自身原因而引起的商品房的毁损和灭失。风险转移的时间主要指风险什么时候从卖方转移给买方。世界各国法律上关于风险转移主要有三种立法体例：A、以合同成立的时间为风险转移的时间。B、以所有权转移的时间为风险转移的时间。C、以交货（交付）时间为风险转移的时间，其中第三种是当代大多数国家所采取的立法原则。

（2）我国关于风险转移的立法规则

我国现行立法是将交付作为商品房买卖中风险转移的一般原则。交付在法律上是指将标的物的占有转移给他人的行为，亦即将法律上对物的管领力转移给他人。我国法律除关于风险转移的一般原则外，还有如下规定：A、关于风险转移的法律条文很多，其中包括买方违约、卖方违约等情形下风险转移的规定。B、当事人可以用合同约定风险转移的时间点。

（3）商品房所有权变动和风险转移的关系

在各国的立法实践中，曾有过风险随所有权转移的规则，这种规则是指如果所有权未转移之前发生标的物的灭失，这风险由所有权出让人承担，如果所有权转移之后发生标的物的灭失，则所有权的受让人必须向出让人支付标的物的对价。

但在我国现行法律中，所有权变动和风险转移是不同的，正如拉贝尔所言，风险和所有权是两种不同的法律制度，它们服务于不同的利益，所有权转移的时间主要涉及当事人中债权人的利益，而风险转移的时间则决定买方在何时无条件支付价金。简单理解所有权转移和风险转移的关系，很容易使会计工作者在进行收入确认时陷入迷茫。

2．“报酬转移给购货方”的法律分析

在很多会计学研究者看来，“报酬转移给购货方”是没有争议的问题，但笔者认为，将“报酬转移”作为确认商品房销售收入的标准是不科学的，具体理由为：

（1）在会计学界，与商品所有权有关的报酬是指商品价值增值或通过使用商品等形成的经济利益。在法律上，报酬一词不是规范用语，可以与所有权上的报酬进行简单对应的是所有权的权能，所有权的权能是指所有人为利用物以实现其对所有物的独占利益，而于法律规定的范围内可以采取的各种措施与手段，即所有权人依法享有占有、使用、收益、处分的权利。

（2）在法律上，对会计准则中“报酬”的不同理解将导致适用不同的规则。如将“报酬”理解成所有权的占有、使用、收益、处分四项权能，那从法律规定来看，只有在房屋所有权转移之后，购房人享有上述四项权能才无任何争议，但这与风险转移的规定无法协调。如将此处的报酬理解成与所有权无关的对房屋的占有、使用、收益，那在商品房交付后，购房人即可享有与此相关的经济利益。

（3）在确定风险转移之外，另确定“报酬转移给购货方”并没有太多的实际价值。在法律上，风险和利益具有高度相关性，“谁负担风险、谁享有利益”是法律的基本原则，在风险之外另提“报酬转移”意义不大。再者，将“报酬转移给购货方”作为商品房收入确认的会计标准，看似坚持了会计要素确认时的谨慎性原则，但在会计实务中因其涉及的法律规则不明确，必然会给会计人员的职业判断增加工作难度。

参考文献：

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