集体土地出租的合法程序及法律问题

集体土地出租的合法程序及法律问题（通用6篇）

篇1：集体土地出租的合法程序及法律问题

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集体土地征用程序及法律的适用

一、目前农村集体土地的征用状况

我国是人多地少、耕地资源贪乏的农业大国。随着人口的急剧增长和城市建设的快速发展，对土地的需求也不断扩大，特别是城市的快速发展，向农村索取集体土地已是必然。

随着城乡结合部农村的土地越来越多的被征用，因征用土地引发的纠纷逐年增加，甚至有愈演愈烈的趋势。有的甚至引起越级上访、群体上访，给社会稳定造成隐患。在依法治国的今天，政府要更加注意依法行政，在征用农村集体土地的问题上应坚持“依据法律、尊重历史，面对现实”的原则。

土地征用是发生在国家和农民集体之间的所有权转移，是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序进行，并给集体和农民个人补偿后，将集体农民或所有的土地转变为国家所有。集体土地被征用意味着农民对集体土地所有权的丧失，意味着农民对土地的使用收益的丧失，故征用土地时，应当本着“谁使用谁补偿”的原则，妥善安置和安排被征地单位和农民的生产和生活。土地征用的补偿并不是由国家支付，而是由用地单位支付。这是因为，国家并不直接使用所

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二、土地征用具有下列特征：

根据宪法和土地管理法的规定，土地征用具有下列特征：

1、国家建设征用土地的主体必须是国家，只有国家在行使公权力时，才能享有因国家建设之需要依法征用集体所有土地的权力。

2、国家建设征用土地是国家公共利益的需要，即国家建设需要或是公共利益需要。⑵

3、国家建设征用土地是国家行政行为，具有强制性，征用土地的法律关系的主体——国家与土地被征用的集体组织(农村集体经济组织或者村民委员会)地位不平等，国家做出的征用土地的行政命令，任何单位和个人必须服从。⑶

4、国家建设征用土地必须以土地补偿为必备条件。为公共利益或

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三、国家征用土地工作程序

1、告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征土地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式公开告知被征地农村集体经济组织和农户，在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

2、确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类，数量等现状进行调查，调查结果应与被征农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

3、组织征地听证。在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国地资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。⑸

四、行政强制拆迁

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征地拆迁是指国家因公共利益的需要，经依法批准将集体所有土地征为国有后，对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁并给予补偿的行为。⑹由于对集体土地征用中的房屋拆迁情况比较复杂，目前还没有制定和颁布专门的法律和法规，为城市快速发展，按时完成市委、区委的任务，在对征地拆迁问题缺少相关的法律、法规依据的情况下，参照国务院制定《城市房屋拆迁管理条例》的规定，也不乏是解决拆迁问题的办法。

(一)集体土地拆迁主体

国有土地地上建筑物的拆迁，属于城市房屋拆迁的范畴，适用《城市房屋拆迁管理条例》的规定。而农民集体所有土地地上建筑物的拆迁，属于集体土地征用中房屋拆迁范畴适用土地管理法有关征地补偿安置的规定。⑺在国家征用土地的工作中，表现最为突出的是乱建房的问题。当征用土地方案批准后，市、县人民政府就被征用土地所在地的范畴内予以公告，有部分村民因利益的驱使下，非法占用土地建住宅，有的抢盖住房，将平房抢盖二层、二层抢盖三层，严重影响村镇的总体规划;对于非法占用土地，抢盖住房的情况应分两种情况处理。①对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准的农村村民，非法占用土地建住宅的，或者超过县(市)人民政府依法批准的面积多占土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门处理⑻。②在村镇规划内，未按规划实施审批程序批准或者违反规划进行建设，严重影响村镇规划的，由县级人民政

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(二)行政强制拆迁方案

根据法律和行政法规的规定，被征用集体土地的农民如不自动履行征地决定或者在被征用的土地上非法占用土地，乱盖住宅，可由土地管理部门或者建设行政主管部门申请人民政府强制执行。⑽在实施行政强制拆迁过程中，应制定行政强制拆迁方案。如今年年初，根据市委、市政府城市快速路(东环线)建设开工之初，在区委、区政府的领导下，各职能部门共同研究制定了《口里东窑子村行政强制拆迁方案》该方案参照有关法律和政策制定行政强制拆迁方案，对行政强制拆迁做出了一些具有针对性、可操作性的方案。为保证张家口市2007年重点工程规划的贯彻落实，保障桥东区城市建设重点公益工程顺利进行起到了较好的作用。在该方案中规定：⑾

一、在迁走人数达到应迁人数80%以上的情况下，由办事处及村委会对未在拆迁期限内搬迁的未达成补偿安置协议的被拆迁人进行排查(家庭人员状况，有无老人，民族)。

二、按照排查的情况，由办事处及村委会按户向职能部门(土地行政部门或建设行政部门)申报被拆迁人材料，由职能部门迅速做出裁决，方可向区政府提出行政强制拆迁申请。区政府做出责令限期搬迁的决定。

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赢了网s.yingle.com 限期十五日内搬迁，并以书面形式通知被拆迁人，逾期仍不搬迁的，由区政府责成有关部门(区土地局、区建设局、区重点办)强制拆迁(12)。

三、实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理证据保全(13)，并对被拆迁的房屋进行评估(14)，做好医疗救助等准备工作。

四、实施强制拆迁前，拆迁人向被拆迁人提供安置用房(不小于原住房面积)(15)。

五、申请行政强制拆迁前，由区重点办邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证(16)。

六、实施行政强制拆迁时，由区重点办签发书面通知被拆迁人所在的村委会及街道办事处，被拆迁人所在的村委会及街道办事处应当根据批准机关的通知派人协助执行。街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全(17)。

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七、被拆迁人的财物由相关部门监运到指定地点，交给被执行人。强制执行过程和搬拆的财物均需记入笔录，由执行人员、被执行人员及其他在场有关人员签名或盖章，被执行人拒绝到指定地点接受财物和签字的，执行人员应当在笔录中注明情况。因被执行人拒绝接受造成财物损失的，由被执行人自行承担责任(18)。

八、对被拆迁房屋实行强制拆迁的，不付给搬迁补助费(19)。

九、由区重点办、区信访局和主要拆迁实施单位做好信访接待的准备工作。

这一方案在我市快速路(东环线)建设的强制拆迁中，对减少矛盾纠纷，保证工程建设和拆迁起到了有力的保证作用。虽然尚存在些问题，但通过不断总结经验和完善，会为今后的类似工作提供可资借鉴的指导性经验。

注释：

⑴《土地征用法律制度若干问题》——王达《人民司法》2005年3期。

(2)《宪法》第五条。

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(3)《河北省村镇规划建设管理条例》第十九条。

(4)《河北省土地管理条例》第十一条。

(5)《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》国地资源部(国地资地)238号。

(6)同(1)。

(7)《中华人民共和国地地管理法》第四十四条。

(8)《河北省农村宅基地管理办法》第十九条。

(9)《中华人民共和国土地管理法》第八十条。

(10)《河北省村镇规划建设管理条例》第四十七条。

(11)依据市委、市政府关于在2007年建设张家口市城市外环快速路及高速公路引线的指示精神。

(12)参照《张家口市城市房屋拆迁管理实施办法》第1号张家口市

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赢了网s.yingle.com 人民政府令(以下简称“办法”)第二十二条第一款“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由被拆迁房屋所在地的县、区人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由做出裁决的房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”

《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(以下简称“工作规程”)第十八条第二款房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。”

(13)《办法》第二十二条第二款。“实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。”

(14)《办法》第十四条“拆迁人应当在批准的拆迁期限内委托具有《房地产价格评估资格证书》的评估部门，对需要拆迁的房屋进行市场价格评估。被拆迁人、房屋承租人应当协助评估部门对被拆迁房屋进行评估。拆迁人收到房地产价格评估部门的评估报告后，应当及时将评估结果通知被拆迁人。”

(15)《工作规程》建住房252号第十九条“拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。”

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(16)《工作规程》第十八条“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。”

(17)《办法》第二十三条“实施行政强制拆迁时，被执行人所在单位和被拆除房屋所在地的基层组织应当派人协助执行。被拆迁人应当到拆迁现场，拒绝到拆迁现场的，强制拆迁照常进行。

《规程》第二十二条“行政强制拆迁应当严格依法进行。强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。”

(18)《办法》第二十三条第二款“被执行人的财物应当运到指定地点交给被执行人接收。执行机关应当将强制执行过程和搬迁的财物记入执行笔录，由执行人员、被执行人员及其他在场人员签字或者盖章，被拆迁人拒绝到指定地点接受财务和拒绝在执行笔录上签字的，执行人应当在笔录中注明情况。因被执行人拒绝接收造成财物损失的，由被执行

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赢了网s.yingle.com 人自行承担责任。”

(19)《办法》第四十九条“第二款对被拆迁房屋实行强制拆迁的，不付给搬迁补助。

征地拆迁法律知识希望对您有所帮助，赢了网建议大家遇到问题根据实际情况进行判断，必要时可寻求免费律师在线咨询的帮助。

来源：（集体土地征用程序及法律的适用http://s.yingle.com/cq/454953.html）

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篇2：集体土地出租的合法程序及法律问题

分析意见

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”

一．土地使用权出租的办理程序按照土地的性质不同而不完全相同

1.土地性质为出让地

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十条至第三十二条的规定及《青海省<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>实施办法》第二十一条的规定，出让土地使用权出租的程序如下：

（1）出租人与承租人协商一致签订租赁合同；

（2）双方持租赁合同及有关证件到市、县人民政府土地管理部门申请土地使用权过户登记；

（3）土地管理部门进行审查，对符合条件者予以登记，换发土地使用证。2.土地性质为划拨地

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，租赁划拨土地使用权，应先将划拨土地转为出让土地，并结合《划拨土地使用权管理站行办法》第十二条至二十二条的规定以及《青海省<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>实施办法》第三十一条的规定，承租人租赁划拨土地使用权的具体程序如下：（1）符合划拨土地使用权出租的主体条件

根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权出租：

A．土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； B．领有国有土地使用证；

C．具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；

D．依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

（2）首先应补办出让手续及办理登记程序

A． 土地使用权出租人必须持土地使用证、地上建筑物、其他附着物等产权证明，向土地所在市、县土地管理部门提出书面申请，并填写《划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表》（简称《申请审批表》）；

B． 市、县土地管理部门审查后，在《申请审查表》上签署审核意见并在十五日内书面通知土地使用者；

C． 市、县土地管理部门与土地使用者签订《划拨土地使用权补办出让合同》；

D． 在合同签订后六十日内或按合同约定付款期内，土地使用者向市、县土地管理部门缴纳出让金，办理土地使用权出让登记。

（3）土地使用权出租人和承租人依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定，签订《土地使用权租赁合同》。

（4）土地使用权出租人和承租人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出租登记手续。（5）土地使用权租赁合同终止后，出租人应当自租赁合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权出租登记手续。特别注意：若土地为农用地，国家严禁承租人改变土地用途进行非农建设 2011年11月29日国土资源部下发《关于严禁工商企业租赁农地后擅自改变用途进行非农业建设的紧急通知》，禁止任何单位或个人借“租赁”、“流转”农地之机，或以兴办设施农业为名，违规兴建“配套设施”，或变相兴建非农设施，擅自从事非农建设，一经发现，必须严肃查处。

承租人租赁农用地需要改变用途进行非农业建设的，必须符合土地利用总体规划和年度土地利用计划，依法办理农用地转用审批手续，涉及土地征收的，依法办理土地征收审批手续。

二．承租人以租赁方式取得划拨土地使用权，能否在该土地上新建厂房并取得房屋所有权证

1．承租人只能新建临时性建筑物、构筑物

《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十一条第一款规定：“土地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需要建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关法律、法规的规定办理审批手续。”

由此可见，承租人只能在该租赁土地上新建临时性厂房等建筑物，且必须事先取得出租人同意并依法办理相应的审批手续（如规划许可、施工许可等）。

根据《青海省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第四十五条的规定，临时建筑物不得超过二层，使用期限不得超过二年。临时建设因特殊情况需要延长使用期限的，经原批准机关批准可以延长一次，延长期限不得超过二年。延期申请应当在使用期限届满前三十日内提出。

2．承租人新建厂房不能办理房屋所有权证

根据《房屋登记办法》第八条的规定，规定申请房屋所有权证的主体必须与土地使用权证所记载的主体一致，因此承租人可以在办理相应审批手续后新建临时性厂房等建筑物，但因申请房屋所有权证的主体与土地使用权证所记载的主体不一致而不能办理房屋所有权证。

三．上市公司中以租赁形式取得土地使用权的相关案例

公司名

状态 上市/审核时间 报告期 行业 土地房屋租赁有关情况 解决方法

2007年5月12日公司与双象集团签订了《土地使用权租赁协议》，即日起租赁江苏双象集团有限公司位于无锡市新区鸿山镇后中村锡宅路北，面

2004年10月30日，公司与双象

塑料人造双象股份 2010/4/29 2007-2009

革、合成革制造

集团签订了《土地使用权租赁协议》，即日起租赁江苏双象集团有限公司位于无锡市新区鸿山镇后宅中路，面积共105,856.1平方米的两块土地使用权，年租金740,992.7元，租赁期限为20年。租金根据当地土地管理部门的土地租赁指导价确定。

积66,666.7平方米土地使用权，年租金600,000.30元，租赁期限为20年。租金依据当地其他上市公司的土地租赁价格确定，同时双方约定租金每五年随市场价格变化而进行调

整。

公司将视资金状况择机向双象集团购买上述土地使用权，并且双象集团已承诺：出租期内不转让出租给本公司的土地使用权至他人，同时愿意在适当时机转让上述土地使用权给本

公司。

2007 年开始，本公司通过收购及资产置换等方式取得了生产经营所需的土地、房产和所有机器设备，并于2008 年中止了与其他关联方之间的资产租赁关系，仅租赁集团很小

一部分房产与土地。公司与南通产控签订了20 年的长期租赁合同，租用期

本公司原料药业务的生产经营用精华制药 2010/1/20 2007-2009

医药

地位于南通市姚港路43 号，面积69,459.40平方米，系公司向控股股东

南通产控租赁取得。

限自2008 年1 月1 日起至2027 年12 月31 日，并且约定除因城市规划建设需要、社会公共利益需要以及公司不履行合同约定的义务外，公司申请续期，南通产控应予以同意。

已上市 已上市 已上市

变更设立为股份公司前，与本公爱仕达 2007-2009

金属制品业

司生产经营相关的部分土地、房产和少量机器设备为爱仕达集团拥有，爱仕达集团本身不从事炊具生产、销售业务，将该部分土地、房产和少量机

器设备租赁给本公司使用。2010/4/28

（1）根据公司与洋河集团签订的《房屋租赁协议》，2006 年度公司分别支付给洋河集团房租费42.00 万元。2006 年8 月洋河集团已将该租赁房屋转

让给公司。

洋河股份 2009/10/27 2006-2008

食品饮料

2006年之前，公司向洋河集团租赁使用土地和部分房屋。

（2）根据2003 年1 月8 日公司与洋河集团签订的《土地租赁协议》，公司租赁洋河集团厂区土地。2006 年度公司因此支付土地租金153.56 万元。2006年8 月洋河集团将该土地使用权转让给公司，上述《土地租赁协议》不再执行。

本公司目前使用的一宗国有土地使用权系向集团公司有偿租赁。本公司向集团公司租赁报喜鸟办公大楼部报喜鸟 2007/7/31 2004-2006

纺织服装

分楼层，租赁面积为4,850平方米，租赁期限为2003 年11 月10 日至2008 年12 月31 日；向集团公司租赁工业仓库，租赁面积为3,080平方米，租赁期限为2007 年1 月1 日至

2008 年12月31 日。

双方签订土地租赁合同，国阳新能 2000-2002

公司大股东阳煤集团通过出让方

能源 式取得土地使用权证之后，由公司租

赁使用。

约定期限至该土地使用权证终止为止，即到2050年11月。租赁期限满可以续租，如果遇到国家财政政策调整可以协商

租金。

已上市

鉴于本公司目前租赁集团公司部分土地使用权及报喜鸟大楼部分楼层，2007年3 月26 日，集团公司作出承诺，在租赁合同期限届满，同等条件下，发行人拥有优先租赁权。

已上市 已上市

篇3：集体土地出租的合法程序及法律问题

1 农村集体土地入市存在的问题

农村集体土地入市政策为应时之举然也存在一些问题, 笔者通过对不同地区的调研发现其主要存在以下一些问题:

1.1 信息不公开问题

透明才有监督, 监督才有效率。由于大量农村人口长期在外, 村民大会或者代表大会已经很难召开, 许多村内的信息逐渐被村干部所垄断且不主动公开。村里的资金资产资本信息于大多数村民来说就是一个罗生门, 利益重大的集体土地入市又以狂风暴雨之势袭来。本应最大限度的公开信息, 然而在利益的羁绊下, 信息并未得到应有的公开。在熟人社会的农村, 农民甚至连交易合同都看不到也会碍于情面而签同意书。这样的事情如此长期积累下去, 当村民为了自身利益不再认熟人时新一轮的农村纠纷将急剧爆发。

1.2 环境保护问题

调研中发现, 不少农村尤其是低价承包的农村山地在承包出去后由原本的翠绿被挖掘成了赤裸的红土地, 承包商拿到国家补助后这些山地便被长期搁置, 导致水土流失严重。有些山地或土地虽然得到了开发, 但是一旦成本收回或者难以开发后便不再进行后续开发, 导致山地和田地荒废, 生态环境急剧恶化。

1.3 农村治安问题

农村是一个熟人社会, 人们每天见面且不会轻易搬迁, 因而能相对和谐的共同生活。随着集体土地的入市, 一批陌生人将进入这个熟人社会, 在大量农村青壮年外出务工的情况下, 这批陌生人无论是在经济实力上还是在体力上都处于优势。这群人的进入将不可避免的给农村带来一定的治安问题, 尤其是在派出所往往不愿深入农村维持治安的情况下。

1.4 利益分配及保护机制问题

集体土地入市根本目的在于解放农村生产力, 盘活农村经济。在这个过程中, 应有一套既让农民获利又反应市场要求的机制。然调研发现, 许多地方的农民利益分配机制存在着很大问题。一方面, 利益分配方案有时农民未参与就由村干部和开发商定了;另一方面, 不少地区采取一次性付费的交易方式, 而不注重长远的利益保障。这对于以土地为立生之本的农民来说, 无疑存在巨大风险。

除此, 农民利益的保护机制也很欠缺。农民相对开发商而言, 无论是知识还是经济实力都处劣势, 如此容易导致:一方面, 农村缺少可与开发商进行有效谈判的个人或组织;另一方面, 不少地区农民的后续利益维护也缺乏相应组织。

2 解决农村集体土地入市存在问题的对策

土地是农民的立生之本, 虽然现在农村富余劳动力可以去城市打工, 挣得额外收入, 但农村集体土地仍然是农民生存保障的最后一道防线。正如中农办主任陈锡文所说:农村土地制度改革, 有三条底线是不能突破的。第一, 不能改变土地所有制, 就是农民集体所有;第二, 不能改变土地的用途, 农地必须农用;第三, 不管怎么改, 都不能损害农民的基本权益。[2]这应该成为我国农村集体土地入市政策实施的一个共识, 否则将很难保障三农利益尤其是活生生的农民的利益。

对于上文所提到的问题, 笔者将提出以下几个对策:

2.1 通过立法创建信息公开平台

以法律的形式要求各地农村必须创建信息公开平台。平台可以多元, 具体平台据各地情况而定。在落后地区, 要求所有涉及农地交易的事情必须通知村民同意, 并在村民最集中的时候召开村务大会向全体村民报告村内基本情况。除此, 对于需要村民同意的事项不能采取公开的签字或者举手投票的方式, 而要求采取多数决的匿名投票方式进行表决。村干部也应定期向在村民包括在外地的村民短信或以其他可以追踪的方式公开村务信息。在发达的地区, 则可以镇为单位创建网络平台, 发布信息。

2.2 采用多元且有区别的交易形式

对于分包到家庭的土地个人可以采取自己愿意的方式进行交易, 但是对于以集体名义进行的土地交易必须采取竞拍或者其他公开的方式进行。有条件的地方应该建立农村集体经营性建设用地使用权流转市场或管理中心。[3]这样既能保证集体土地获得一个相对透明客观且反应市场要求的价格, 还可以为农村基础设施建设积累资金。当然对于基础设施建设, 政府应该加大支持力度。

2.3 通过立法成立专门的管理机构

针对集体土地入市, 应通过立法成立或确定专门机构对该政策的实施进行管理, 各地乡镇政府专门机构更应该加强管理, 该机构应该有各村的农民代表。其职责可含以下几方面:第一, 草拟有关农村集体土地入市的示范合同, 对交易合同进行审查以保证双方利益得到合理安排;第二, 审查交易土地是否存在将耕地置换为建设用地进行交易的情况。[1]一旦发现立即报相关部门进行处理;第三, 协调公安、村民与企业对农村治安进行维护并对相关纠纷进行协调与解决;第四, 加大环境监察力度。不仅应对企业开发农村集体土地方案进行环境影响评价还应定期对交易后的集体土地的环境状况进行监测。

2.4 实施“长租短约”的年租制

长租短约的年租制在我国已经有了成熟的经验, 笔者调研就发现在东莞长安镇的集体土地交易中就是实施“长租短约”的年租制, 这种方式不仅能够使农村集体享受地价上涨带来的增值利益, 而且能激发企业改善经营的动力。该制度在江苏宜兴市也实践得非常好, 甚至得到了国土资源部的专门报道。该种制度, 相对于许多地方一次性付清交易款的方式不仅确保了土地使用者拥有长期稳定的土地使用权, 也保障了土地所有者的土地增值收益。

参考文献

[1]徐全永.农村土地流转存在的问题及对策:以四川省南溪县为例[J].农村经济, 2010 (02) .

[2]冯华, 陈仁泽, 陈锡文.农村土地制度改革不能突破底线[J].农村经营管理, 2014 (01) .

[3]张鹏.当前农村集体经营性建设用地制度改革若干构想[J].苏州大学学报, 2014 (03) .

篇4：集体土地出租的合法程序及法律问题

关键词：集体土地所有权；弊端；对策

中图分类号：D922.32文献标识码：A文章编号：1674-0432（2011）-11-0057-3

1 农村集体土地所有权的演变

我国的农村土地所有权曾经历了一个曲折的发展过程，建国初期，为了巩固已经取得的政权以及使国民经济尽快地从战争的破坏中恢复，中央政府在我国农村实行土地改革，于1950年颁布《土地改革法》和《城市郊区土地改革条例》。废除了地主阶级封建剥削的土地所有制，在农村形成农民个人土地所有权制度，农民对其分得的土地享有完全的所有权。1952年，在全国土地改革基本完成以后，开始了全国性的互助合作社运动。先是农民自愿组织互助组，这实际上是一种劳动协作关系，并没有改变原有的土地私人所有权和家庭经营形式。以后，在中国共产党的领导下，农民开始创办初级农业合作社。这实际上是一种类似于合伙的联合经营关系，社员的土地依然实行私有。然而自1955年以后，农业合作社步伐突然加快，中国农村掀起了农业合作化高潮，初级社转为高级社。自1956 年底，全国大多数省份已基本实现了农业高级合作化。高级合作社的主要特点是：土地和其他主要生产资料归合作社集体所有，以生产队为基本的劳动组织形式，集体劳动以社为单位统一计划进行生产，产品归合作社集体所有。1958年，全国又开展人民公社化运动，土地仍然属于集体所有，但集体所有权的主体也发生了变化。在公社化初期，公社是基本核算单位，土地归公社所有，平均每个公社拥有近6万亩土地。这种大规模的集体所有和集体经营制度，与当时的农业生产力水平不相适应，带来很多问题。1962年的中共八届十中全会通过决议（即“人民公社六十条”），肯定了农村的土地集体所有制，同时调整人民公社的核算体制，确立了“三级所有、队为基础”的体制。所谓“三级所有、队为基础”，是指原来生产队范围内社员共同所有的生产资料，如土地以及耕畜、农业机械，仍归生产队所有，生产队成为基本的核算单位，而生产大队、公社的土地以及其他生产资料，分别属于各自范围内的社员共同所有，由各自的管理机构分别管理。这就形成了以生产队为基本生产单位的公社、生产大队、生产队三级所有制。80年代初农民为了解决生计问题率先自行发起了包产到户的改革，后来由于它带来了农业的大幅度增产和农民收入的显著提高，得到了地方政府和中央的支持。1979年-1983年，全国农村逐渐普遍实行家庭联产承包责任制。实行土地承包责任制后，土地所有权没有改变，但土地使用权转到了农民手中，过去的集体经营变成了现在的农户私人经营。当生产队和生产大队不再去直接组织农民进行生产活动以后，这种组织形式就需要改变。1983年10月12日，中共中央、国务院发出《关于实行政社分开建立乡政府的通知》，按照中央部署，从1983年开始，全国实行政社分开，原政社合一的人民公社体制被撤消，生产大队、生产队也随之撤销，绝大多数地区以原人民公社为单位成立了乡政府，以生产大队为基础组建了村民委员会，以生产队为基础组建了村民小组——村的组织成份。这种情况一直延续至今。

2 对集体土地所有权的概述与分析

2.1 概念的表述

集体所有权是一种公有制的实现方式。土地集体所有权，指农村劳动群众集体经济组织在法律规定的范围内占有，使用，收益和处分自己所有的土地的权利。是劳动群众集体所有制在法律上的表现。

2.2 特点

2.2.1 客体范围与权利主体 据现今立法，集体所有权没有一个全国范围内的统一主体，集体所有的土地只属于各该劳动集体所有。我国《宪法》第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地也属于集体所有。”作为根本大法，《宪法》只概括性的确认了农村的土地属于集体所有，并没有明确规定农村土地的具体所有者，遗留下一个法律问题。1988年《民法通则》第74条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。”1998年《土地管理法》第10条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。据此，农村集体土地所有权的主体在我国现行法律上有三类：（1）村民集体所有；（2）乡（镇）农民集体所有；（3）农业集体经济组织的农民集体所有。

2.2.2 集体土地所有权的权能 集体组织所有权是劳动群众集体组织占有、使用、收益和处分其财产的权利。在使用权能方面，集体所有的土地只能用于农业生产或农民宅基地等与集体耕作密切相关的建设中，而对于可产生巨大经济效益的房地产开发等，集体土地显然不可有此使用目的。我国现行宪法规定：城市土地属于国家，农村土地属于集体，必须依法合理利用。联产承包制推行后，又重申上述规定，并要求改良土壤，提高地力，维护生态；不准将农用地非法改为非农用地，并对城乡两种土地的不同使用制度以国家宪法、法律等最高法形式，明确规定下来。这是基于我国地少人多，农业生产技术落后、投入产出比大，不发达的特殊国情而定的。这是关系到13亿人民的实际生活和子孙后代的大事，是从大局的角度考虑出发的。纵使为了眼前的利益不顾法律规定，擅改农用地为非农用地，非法进入市场，不但与集体土地的基本属性和不动产物权、商品理论等基本原理不合，而且与国际上地权立法趋向背道而驰。在收益权能方面，收益权能的不完全性是使用权能方面不完全性具体的表现。如前所述，由于集体土地在一国之中特定的地位与用途，使所有权人的使用权能受到限制，相应地影响了所有权人如将集体土地用作他途将可能得到的收益，客观上限制了所有权人对其土地的收益权。在处分权能方面，集体对土地不得买卖、抵押或以其他形式非法转让。1998年《土地管理法》中也正以耕地保护等为由强化了所有权人对其土地的处分权能的限制。在实际生活中，集体土地也只有在被国家征用时才发生主体的变动。

2.2.3 权属移转中的单向流出性 即指土地所有权移转过程中，只可能是集体所有的土地转归国家所有，不可能是国家所有的土地转归集体所有，集体土地所有权的客体只减不增。而集体土地所有权之间的移转如前所述由于法律的禁止性规定其可能性几乎为零，因而，土地所有权移转只可能是一种单向移转。这种单向移转的后果必然是国有土地所有权客体的地域范围不断增加，集体土地所有权客体的领域范围不断减少。虽然1998年《土地管理法》第31条第2款规定：国家实行占用耕地补偿制度，非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦款，专款用于开垦新的耕地。这实质上是国家借行政权力与集体争夺经济利益的结果。

3 现行集体土地所有权制度的缺陷

通过以上的概说与分析，我们不难看出，现行集体土地所有权法律制度的不足集中表现在：①权利主体虚位；②所有权权能不全；③地位低下等几个方面，以下将分别表述因其不足而引发的种种问题。

如前所述，综观我国有关立法。皆言集体土地所有权主体为农民集体，而农民集体是个什么概念，不得而知。从立法到司法解释无一触及这个问题，同时立法规定集体经济组织可以对集体土地进行经营管理，虽然这是法律的明文规定，实际中自然表现为主体缺位。由此，在集体土地确权登记发证时，许多地方由省级人民政府作出规定：乡（镇）农民集体所有的土地只确认使用权并发放使用权证，不发所有权证，村及村内农民集体所有的土地，统一由村民委员会申请登记，所有权证发给村民委员会，只要求在所有权证上备注村民小组实际占有的范围和数量。这种作法一方面造成了集体土地所有权主体的缺位或错位，另一方面也违背了民事主体法律地位平等的原则。现实的情况是，由于在大多数地区农民集体经济组织已经解体或者名存实亡，农民缺乏行使集体所有权的组织形式和程序的意识。集体土地所有权制度存在着以下弊病：（1）少数干部凭借集体土地所有权，或任意摊派，加重农民负担，或任意处分土地，造成耕地流失，或以权谋私，导致土地使用的分配不均。这已经成为影响社会稳定的一个消极因素。（2）土地名为集体所有实为少数人专有，造成了广大农民对土地的疏离感，他们通常不认为自己是土地的主人，而仅仅把自己当成类似佃户的土地租用者。根据国务院发展研究中心土地课题组近期对全国8个县800农户的问卷调查和实际访谈，48%的农户认同“土地是国家的”，还有46.5%的农户认同“土地是集体的”，而且其中80%的农户认同这个集体就是行政村。这种状况不利于耕地的保护和改良，也不利于缓解农村劳动力大量流入城市而使耕地荒芜的趋势。（3）集体土地所有权主体的虚位或易位，给少数人带来了利用土地发横财的机会，以致农地转为建设用地有增无减。不仅使耕地流失，而且导致农村建设用地的私下交易大量发生，搞乱了集体土地市场，并冲击国有土地的市场。

我国现行法制之下，所谓土地征收，实质即集体土地征收，指国家依据公权力对本属于不可侵之集体土地所有权予以强制剥夺（征用客体为土地使用权）依解释，所谓集体土地征收制度，指国家为了建设事业的需要而强制性地将属于农村集体经济组织所有的土地收归国有，然后确定给用地单位使用，并对被征收单位予以补偿的制度。我国《宪法》第10条规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收。《土地管理法》第2条第4款：国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收。实施条例第2条规定：国家依法征用的土地属于全民所有即国家所有。然而综观我国相关立法，对所谓的“公共利益”这一概括性概念并没能做出详尽的阐述，因为没有明确有效的法律制约，从而使借国家征收的名义而达到非公益目的的口子一开再开。其中的弊端主要有：（1）首先是扩大了土地征收的范围。由于征收目的不清，如上文所述，将一些非公共利益的私人建设用地作为国家建设用地实行土地征收。造成大量土地闲置浪费的撂荒，不利于控制建设用地规模和保护耕地，以及严重损害农民利益的现象。（2）土地征用主体与批准主体不明确，征地权力过于分散。土地征用主体是国家，但实际生活中往往以用地单位作为征用单位，其提出申请后由土地管理部门报人民政府批准。而县级以上政府都可行使征地权，有的地方甚至乡政府也可行使征地权。用地单位所上的项目往往就是政府确定的建设项目，在政府只盲目扩大投资不顾土地资源保护的指导思想下，用地单位的土地征用申请就会很快获得批准，而且往往多批多占，当裁判员与运动员同时站在起跑线上时，何有公平可谈？（3）关于征收土地的补偿和安置标准过低与具体落实问题。我国《土地管理法》第47条第2款规定：征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。依法律规定及实践经验，其中除了被征用土地上青苗补偿费和属于个人的附着物补偿费归农民个人所有外，其他各项补偿费均应归被征地单位即土地所有权人所有，由被征地单位用于发展生产和安排因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得分给农民个人，移作他用或平调。在方法上可以由被征地单位设专户储存集中管理，并由县级或乡（镇）级人民政府监督指导其使用。至此，弊端不言而喻，且不说补偿费的计算标准（为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍）在实务中较难准确把握，仅从总体上看，由于立法规定的补偿费与安置标准不带有地价，一般偏低，而且由所谓的土地所有权人掌握，不得发放到农民手中，众所周知，由于实际中农民集体概念的模糊，使土地所有权实际落入了名为法定经营管理者的集体经济组织或村民委员会，而许多地方更由乡（镇）村政府代管，这样在实务中往往很大程度上是由批准征用者自身获取了这即使为数有限的征收补偿费，没有权力的约束制约制度，我们很难想象这笔费用的最终去向。所以，虽然在法律上的规定逻辑结构严谨，但由于主体虚位的缺陷而落空了。

4 完善集体土地所有权的对策

农地土地国有化的基本观点是，为了防止集体土地特别是耕地的非法转让，加强对农村土地的有效管理，有计划地开发和利用农村的土地，应当将现有的农村集体所有制土地全部转为国家所有。实践中，某些地方已开始通过征用的办法将大部分土地变为国有，效果很好。在宣布土地国有的同时，赋予农民（以及某些地方的农民集体）以永久的土地使用权，由此形成国家因向农民授予土地使用权而收取固定的出让费代替以往的行政性税费。并由国民总体规范城市用地，农业用地的范围。单从理论上讲，收归国有基本上能够克服所有权主体虚位所带来的种种问题，可以较有力地克服少数乡村干部利用土地营私舞弊和利用土地所有权加重农民负担的现象。同时，以物权法的形式将农民原来的土地承包经营权转变为国家授予的永久性土地使用权，使之成为一种长久稳定效力优先的法律制度，有利于提高农民的生产积极性和促使其进行土地投入，改良土地的自发行为，从而能够推动农业生产力的发展。

但是，仅从当前的形势来看，实行农村土地国有化，彻底改变土地所有权的归属，时机尚未成熟。首先，从大局来看，这将改变农村的集体所有制经济的性质，有可能引发社会经济和政治的动荡，而且假如土地国有化，政府将直接与众多而分散的农户发生授权关系，这对政府来说不能不说是沉重的负担。而且如果完全将土地集中在政府之手，“无异于把农村中农民的就业压力等等社会矛盾，统统由政府包起来，政府将陷入极其被动的处境”。其次，还要考虑到政策变动，农民的心理承受能力问题。1956年，我国在实行农业合作化的时候，就曾经提出过国有化问题，当时没有采用国有化方案，主要理由就是避免引起农民的误解。如果实行国有化仅仅是把土地所有权从村干部的手里转移到县政府、乡政府官员的手里，那么，广大农民很可能产生一种剥夺感—钱（不论是税费还是使用权出让费）上交的对象依然是国家，形式上的内容没有任何变化，而农民作为集体的成员却丧失了土地所有权。再次，我们不得不注意一个客观的现状，即现阶段我国农村的经济关系和社会秩序，依赖于两个不能人为改变的因素：一是以现有农村社区为单位的社会组织形态，二是以农民家庭为单位的利益分配格局。这两个因素相互依存又相互制约，形成为一种基本现状。现行的“土地集体所有、农民分户经营”的制度，实际上就是这种基本现状的产物，在这种情况下，农村土地制度的改革，是应当承认保持这种现状，还是否定、打破它？此外，即使是推进土地国有化，还有一个操作方案问题，是因势利导，循序渐进，还是来一次急风暴雨式的“运动”？我们必须总结以往的经验教训结合当前的实际进行冷静的分析。

国家征收集体所有的土地，是国家（政府）单方面的公力行为，农民集体的抵抗力甚弱。所以应在立法中对“公共利益”的范围作出明确规定，凡真正属于国家公共利益需要的继续按现有规定征收。对于商业性的用地，严格禁止。至于部分学者提出的征购，在我国现阶段没有可行的法律依据。具体而言如下。

4.1 界定土地征收的范围，将征地严格限定在社会公共利益的范围内

关于何为公共目的，我国迄今尚无统一的界说。所以关于公共目的的涵义，我们不妨借助现代各国土地立法及通说，即（1）须有公共的使用的性质；（2）须有公共利益的用途；（3）此外立法可以以适当的列举以助实务中比较适用。

4.2 上级土地征收的批准权，改由国务院和省级人民政府统一行使

4.3 改革现行的征地补偿安置方式

4.3.1 征地补偿安置标准 如前所述，我国现行《土地管理法》依被征用土地的农作物年产值计算补偿标准的办法远远不符合现实情况。因征地补偿标准的时效性较强，完善需要采取什么办法来编定补偿标准，尚需要在实践中摸索，可以采取在地方试点的方式比较适用。

4.3.2 征地补偿费用的落实 由于国家征收的是集体土地，是一个社区内农民集体总有的，所以补偿费用理应用于被征用土地社区的生产及公共设施的改善，这样，农户虽无应有之份却受应有之益。在实务中虽应由社区共同体处分该笔费用，但鉴于现存的问题，建议立法授权由农民建立一定组织的监督机构（临时性组织，平时务农，征收时监督），以确保应有之益不为少数人剥夺。

篇5：集体土地出租的简单协议书

乙方(承租方)：

经甲、乙双方协商，甲方现将 西北侧荒地约捌亩出租给乙方投资使用，双方本着互惠互利的原则，现达成以下协议：

一、位置和面积：地西到砖墙齐，北至路边，南至崖边，面积约8亩。

一、乙方在租赁期间应遵纪守法。

三、使用及付费方式：租用期为六年，从20xx年9月20日起，合同期满后，同等条件下优先考虑乙方，租金每年 元，每年房租提前一个月交纳。

四、承租前甲方要告知以前在此地倒垃圾的用户以后不能再有此行为，甲方保证乙方在承租使用期内建设，无任何因村、队干部及无乙方责任而引起的纠纷，否则由甲方负责处理。

五、乙方租用期间，如国家占用，国家赔偿完由乙方投资的硬件设施，乙方得到赔偿完毕后，乙方无条件搬迁。

六、乙方租用期间可以改造，甲方不得阻挠干涉，不得强行增加硬件设施。承包期满后，乙方投资的不可拆迁的资产归甲方所有。

七、本合同一式两份，双方各执一份，均具有法律效力，双方签字生效。

甲方： 乙方：

篇6：集体土地的征收程序

集体土地的征收程序

一、办理用地申请

基本工作流程

在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，用地单位应按规定办事员理征用集体土地的各项手续。

1.征用集体土地申请：用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区、县级国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。

2.征用集体土地受理：区、县级国土房管局接受用地单位提出的征用集体土地申请，经审查对提交文件、资料齐全、符合条件的建设用地申请予以受理。

申请内容

用地单位提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内容：

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1.申请单位名称;

2.项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况;

3.建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等。

申报文件

用地单位提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：

1.用地单位有关资质证明;

2.项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件;

3.土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;

4.初步设计或者其他有关批准文件;

5.建设项目总平面布置图;

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6.占用耕地的，必须提出补充耕地方案;

7.建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。

二、拟定征地方案

基本工作流程

行政主管部门收到用地单位提出的征用申请后，应自申请之日起30日内拟定各项征地方面方案，征地方案包括以下各项主要内容：

1.农用地转用方案，2.补充耕地方案3.征用土地方案，4.供地方案，行政主管部门可根据以下要求，根据不同情况拟定征地所需相关方案：

1.建设只占用国有农用地的，区、县国土房管局只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。

2.建设只占用农民集体所有建设用地的，区、县国土房管局只需拟

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赢了网s.yingle.com 订征用土地方案和供地方案。

3.建设只占用国有未利用地，按照相关规定应由国务院批准的，区、县国土房管局只需拟订供地方案。

申报文件

1.农用地转用方案;

2.补充耕地方案;

3.征用土地方案;

4.供地方案。

三、征地审查

基本工作流程

1.编制呈报说明书：国土房管局根据各项征地相关方案，编制建设项目用地呈报说明书。

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2.同级人民政府审核：国土房管局将农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建设项目用地呈报说明书一并报送同级人民政府审核。

3.上一级土地行政主管部门审查：同级人民政府对上报的文件、资料审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

主要内容

行政主管部门报送的建设项目用地呈报说明书，应当包括以下各项主要内容：1.项目用地安排情况;

2.拟使用土地情况;

3.其他应说明的呈报内容。

申报文件

行政主管部门报送建设项目用地呈报说明书时，应附具以下各项文件、资料：

1.经批准的土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本

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赢了网s.yingle.com 农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图;

2.由用地单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书;

3.地籍资料或者其他土地权属证明材料;

4.以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;

5.为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。

四、征地审核与批复

基本工作流程

1.征用土地的审核：有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对文件、资料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。

2.征用土地的审查：同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权

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赢了网s.yingle.com 的人民政府，并将审查所需的文件、资料及时送该级土地行政主管部门审查。

3.征用土地的审定：有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。

4.征用土地的批复：农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。

申报文件

1.农用地转用方案;

2.补充耕地方案;

3.征用土地方案;

4.供地方案;

5.建设项目呈报说明书。

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五、征用土地方案的公告

基本工作流程

1.征地方案公告：征用农民集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。

2.公告的实施：被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土公告，该人民政府的国土房管部门负责具体实施征用土地方案的公告。

3.征地补偿登记：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人，应当在征用土地公告规定规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。

4.补偿内容调查：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关国土房管部门的调查结果为准。

申报文件

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1.征用土地方案批准文件;

2.征用土地方案公告。

六、制定征地补偿安置方案

基本工作流程

1.经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的区、县人民政府组织实施。

2.区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。

七、征地补偿、安置方案的公告

基本工作流程

1.征地补偿、安置方案的公告：征用农民集体所有土地的，征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。

2.征地补偿、安置方案公告的实施：有关人民政府的国土房管部门

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赢了网s.yingle.com 会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。

3.征地补偿、安置方案的意见：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关人民政府国土房管行政主管部门提出。

4.征地补偿、安置方案的确定：有关人民政府国土房管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。

5.征地补偿、安置方案的审批要求：有关人民政府国土房管行政主管部门将征地补偿、安置方案报人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。

6.征地补偿、安置费用的管理：有关人民政府国土房管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。人民政府国土房管部门有权督

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赢了网s.yingle.com 促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布，以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。

申报文件

1.征地补偿、安置方案;

2.征地补偿、安置方案的公告。

补偿安置的实施

基本工作流程

1.征地补偿、安置方案确定后，用地单位与被征用土地的农村集体经济组织和农民签订征地补偿、安置协议。

2.区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。

3.办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径，实施征地补偿、安置工作。

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申报文件

1.征地补偿、安置协议;

2.征地补偿、安置方案。

颁发建设用地批准书

基本工作流程

用地单位征用集体土地，取得国有土地使用权的，根据以下不同情况由行政主管部门向用地单位颁发建设用地批准书：

1.以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由国土房管局与用地单位签订土地有偿使用合同，并向用地单位颁发《建设用地批准书》，用地单位交纳土地有偿使用费后办理土地登记。

2.以划拨方式提供国有土地使用权的，由国土房管局向用地单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》并办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。

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申报文件

用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料： 1.办理《建设用地批准书》的申请;

2.市政府批准征(占)地的批文;

3.《建设用地规划许可征》附件和附图;

4.与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4份;

5.钉桩坐标成果通知单;

6.工程进度计划;

7.计划任务结转单，但当年批准征(占)地的免交。

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来源：（集体土地的征收程序http://s.yingle.com/cq/460400.html）

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