上海房地产市场分析（精选8篇）
篇1：上海房地产市场分析
2002年上海别墅市场分析
2002-09-28
上海房地产市场报告
从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。
今年，上海成了不容置疑的别墅年
上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，目前上海别墅供应过大，但需求有限。别墅市场已由前几年的供不应求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。
那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研，以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发展商们能在2002年里走好。
(一)别墅价格
50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71％；其中，50--80万人民币的占37.3％，81至120万人民币的占33.70％。150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。在上海别墅市场的高端性产品中，151至200万人民币的占6.60％，201至300万人民币的占7.40％，301至500万人民币的占2.10％，501万人民币以上的占2.30％。而介于两者之间的别墅121至150万人民币的占10.60％。
(二)别墅区域
上海别墅区域排名前三位的是浦东金桥地区(占21.30％)、康桥地区(占20.60％)和虹桥别墅区(占17.40％)。
2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅区因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区(各占11.60％、11.40％)正在趋于饱和。还有沪青平别墅区(占9.60％)和其它别墅区(只占8.10％)。
(三)别墅类型
在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立别墅为65％，连体别墅为20％，连排别墅为10％，叠加别墅为5％。
150至200平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积，即经济型别墅的市场容量最大，占样本别墅总量的43.50％；201平方米以上的别墅因其面积增大，总价提高，成为了社会高端客层的实力选择，其中，201至300平方米的占29.80％，301至400平方米的占8.70％，401至500平方米的占1.90％，501平方米以上的占2.60％。而150平方米以下的占13.40％。
(五)考虑因素
在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素(占总样本的70.5％)依次是房型(占11％)、物业管理(占10.50％)、价格(占10.40％)、周边环境和文化氛围(占10.40％)、交通(占10.20％)、绿化率和中心景观(占9.80％)、升值空间和投资价值(占8.20％)。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的，这也反映出当前购房人的理智与专业。
所以，作为发展商而言，营销包装只是一种表现和广而告之的手段，如果过份花哨，反而会丧失一大批优质客群。发展商应对7大重要因素予以研究，因为别墅是房产的终结消费，所以房型、物业管理、绿化率会成为买房人特别重视的问题；别墅消费群体大都为社会的成功人土，因此极为看重周边环境的层次与文化品位；交通与升值空间和投资价值，是能充分反映别墅价值和长远利益的因素。
(六)交通意向
该问题是确认购买别墅的人群对交通的判断性。别墅的交通便利是以车程距离来衡量的，有87.3％的人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择；只有12.7％的人认为不符合自己挑选中意别墅的要求，这可能有两种原因：一是购买人不是以私车为出行交通工具；二是区域性极强，以某一区域为生活工作中心，因此只中意该区域内的别墅项目。
(七)别墅楼层
选择购买2层别墅的人占总样本64.2％；选择购买3层别墅的人，占总样本的31.9％。所以，2层别墅为上海别墅市场的主流产品，而3层别墅可作为差异性产品进行点缀。
(八)别墅挑高
希望别墅内有挑高的人占总样本的52.9％；无所谓别墅内有挑高的人，占40％。所以，别墅内有挑高已成为上海别墅产品的基本选择要求。
(九)别墅天窗
希望别墅内有天窗的人，占总样本的73.6％；无所谓别墅内有天窗的人，占17.5％。所以，别墅内有天窗也已成为上海别墅产品的基本选择要求。
希望别墅内有佣人房的人，占总样本的65.6％；无所谓别墅内有佣人房的人，占23.7％。
购买别墅的人群都会通过雇用家政员来换取自己休闲时间，并提高生活品质，所以别墅内有佣人房将成为上海别墅产品的基本选择要求。
(十一)别墅房型
5个房间的别墅为大多数目标客群所接受，可作为主力房型进行设计；7个房间以上的别墅作为高端别墅的差异性存在。
(十二)别墅客厅面积要求
别墅客厅的主力面积为31至50平方米；但同时高端别墅可考虑客厅面积在5l平方米以上。
(十三)别墅主卧室面积要求
别墅卧室的主力面积为21至30平方米；但同时高端别墅可考虑卧室面积在31平方米以上。
(十四)别墅厨房面积要求
别墅厨房的主力面积为13至20平方米；但同时高端别墅可考虑厨房面积在20平方米以上。
(十五)别墅自家花园要求
设计该题时就有意让被调研者在考虑自己花园面积时，同时也将花园面积算进别墅总价，从而保证回复的客观性。
花园面积在200平方米以下为别墅花园的主力需求，花园是购买别墅人群重点关注的因素，高出该市场平均水平，将产生较大市场吸引力。
(十六)别墅物业管理
别墅物业管理中最需要突出的是安全(占33.60％)、服务全面(占29％)和智能化(占
20.1％)，这三项占总样本的82.7％；而发展商可以通过聘请有品牌的物业公司来传达物业管理的专业到位。在别墅的物业管理中，个性化反而是被忽略的。(十七)别墅会所
在13个选择项中，排在最前面的6个会所设施依次是便利店、健身中心、温水游泳池、洗衣店、网球尝儿童乐园。其中最为重要的是便利店(占12.50％)、健身中心(占12.20％)、温水游泳池(占10.50％)。
生活便利和运动健身是购买别墅的人群最为关心的问题，约占总样本的62.8％。作为发展商而言，花最有效的成本达到最需要的满足是最明智的。
(十八)别墅装修要求
购买别墅的人群越来越希望别墅的装修不用花费自己过多精力和时间，所以对他们而言，最好的选择是菜单式装修。菜单式装修占样本的53％。而要求精装修(提包人住)的只占29％，不要求装修(毛坯)的占18％。
(十九)别墅车位
别墅内有一个私人车位是当前上海别墅市场的基本选择要求，而高价位别墅二个室内车位是必备的。
(二十)别墅周边环境
人们希望别墅的周边环境中最不能缺少的设施(占总样本的72.3％)：依次是医疗设施(占17.90％)、商业设施(占15.50％)、教育设施(占13.80％)、公园绿地(占12.80％)、体育休闲中心(占12.30％)。
购买别墅的人群对周边环境的要求是较高的，如别墅周围缺少一些必备的设施时，发展商可在别墅小区中引进，或在周边地区引进相关产业。
(二十一)别墅卖点
首先，在别墅卖点中，最吸引人的就是绿化。在全面达到智能化、感觉生活在森林公园内、免费设计大花园、400平方米绿地属于自己、户户有水景、投资回报率高、世界级物业管理服务等前7大卖点中，排列2、3、4位的都是与绿化相关。从中可得出购买别墅的人群就是希望自己拥有大片绿地，且绿色植物可供自己享用，并有人为其打理照料，因此建议别墅项目能在绿化上做出差异性。
其次，“全面达到智能化”和“世界级物业管理服务”也是购房人极为关注的方面；近年别墅中的“水景”成为别墅卖点中的一大亮点，而且也确实为大多数人所接受，因此如何在水景上进行创新很重要。其三，“投资回报率高”，在上海成为世界的上海后，该卖点显得尤为耀眼，别墅在上海的投资价值被众多非上海人看重；“邻居物业是高品质国际社区”，别墅的购买者认为择群而居是代表了一种生活方式，因此在购房时，他们更愿意选择住在已成一定区域规模和品质的地方。
篇2：上海房地产市场分析
1）房地产市场未来需求分析
很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。先把住房需求粗略分为以下三个部分：
1，城市化带来的住房需求。目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积33.4平米，按每年0.5%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年2.672亿平米建筑面积。
2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加0.3平米，则会带来每年约1.8亿平米的住房需求。未来10亿城市人口，每年增加0.1平米，每年约1亿平米住房需求。截止2011年，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。
3，拆除原有住房带来的需求。建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积33.4平米，每年须拆掉约6.68亿平米。
综上所述，在目前阶段，房地产的1、2、3部分的年需求分别为2.672亿、1.8亿、3亿平米，合计7.472亿平米。
而在50年后，城市化基本完成，房地产1、2、3部分的年需求分别为0、1亿、6.68亿平米，合计大约也在7.68亿平米。
结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。
2）房价的未来走向：
在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。那么为什么还有那么旺盛的需求来将房价推到这么高的水平呢？ 因为没有得到满足的是除居住以外更深层次的东西。中国实行先富带动后富的发展政策，这必然会导致人口从落后地区往发达地区的流动。这种流动的驱动力就是更好的资源。包括：工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源、娱乐文化资源、交通资源、政策和制度资源、环境资源、基础设施，而房子是这些资源的载体，因此房子的价格不仅仅是钢筋混凝土建筑的价格，房子的价格还包括上述资源的价格。而这种流动的阻力主要就是更高的房价。上海的房价不是由支付能力撑起来的，而是由支付意愿撑起来的。最发达地区与最落后地区的发展差距有多大，房价差距就有多大，否则流动会失衡。
由于钢筋、水泥及劳动力的成本是刚性的，这就决定了再最落后的农村建房成本也有一个最低值。目前小县城的房价一般不会低于1500/平米，而小县城的人也有往更好的地区流动的冲动，这样，地级市的房价也必须比下面的小县城有一定的差距，比如到2500/平米，依次类推，三线城市5000/平米，二线城市10000/平米，一线城市20000/平米。
不妨允许我以一种不科学的方法来做一个尝试：
截止2011年，上海市年财政预算支出为4034亿元，上海是户籍人口2347.46万人，按每套房子住3口人，则每套房每年的财政支出为4034÷（2347.46/3）=5.16万，按一套房子使用50年，50年累计获得财政支出258万。
而2011年全国地方财政支出92415.48亿，按13.3亿人口，同上得出户均获得财政支出2.08万，按50年累计获得财政支出104万
上海市户均财政支出是全国平均户均财政支出的2.58倍，而上海市房屋均价22012元/平方米也正好约是全国100个城市住宅平均价格8832元/平方米的2.49倍。
篇3：上海房地产泡沫的成因分析
(1) 资源稀缺、供给弹性小。土地是一切经济活动的载体, 而土地的最大经济特征就是稀缺性, 与其他生产要素相比, 土地的供给弹性最小。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性, 必然会导致土地价格的上扬, 从而使房地产价格偏离资产的实际价值, 为泡沫的生成提供基础条件。
(2) 信息不对称。一般而言, 房地产的价格应等于其重置价格, 并受供求关系的影响。但在信息不对称的情况下, 过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。与其他任何市场一样, 房地产市场的变化是永恒的, 各种动态因素的变化, 都会引起房地产市场的变化。在信息不完全的情况下, 房地产投资者很难对变化的市场做出准确的判断;加之, 房地产的建筑周期长, 使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求, 从而加快泡沫的生成。
(3) 逆向选择和道德风险。房地产是一个资本密集型产业, 其发展离不开金融的支持。然而, 在金融体制不健全的情况下, 信息不对称会给银行带来逆向选择问题, 使那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利 (逆向) 结果的借款人获得贷款, 从而给银行带来信用风险。此外, 银行体制不健全, 盲目地追求市场份额、信贷规模, 忽略对借款企业或个人资信的审查、跟踪调查, 低估了投资项目潜在的风险, 这种道德风险在房地产价格上扬、抵押物市值不断攀升时常常是不易被察觉的, 大量银行资金的介入, 会加快资产价格的膨胀和泡沫的产生。
(4) 政府干预失误。由于以住宅为主的房地产具有投资品和消费品的双重特性, 因此, 政府对房地产的干预比其他市场都要多得多。其干预的方式除以城市规划、土地政策、利率政策和税收政策鼓励和引导企业和私人投资外, 还包括政府直接投资或以转移支付方式等。但是, 同市场不是万能的一样, 政府的干预也有正、负两种效应。政府利用权利为短期政治目标、经济目标服务, 就不可避免地导致政府干预的失误。
二、上海房地产泡沫产生的宏观经济环境
2.1、经济增长主要靠投资拉动。上海GDP两位数的增长中, 约一个百分点是房地产业直接贡献的;房地产业还带动了建筑与设计、钢铁、建材、家庭装饰等行业的发展;房地产业还是地方财政收入的重要来源, 据有关信息, 上海中心城区房地产业相关税费占财政收入达30%以上。但是, 如果经济增长过于依赖房地产, 那么, 房地产泡沫的产生也就近在眼前。
2.2、居民投资渠道狭小。目前居民投资除了储蓄、国债、股市、住房、收藏品外, 很少有其他投资渠道。储蓄、国债的回报率较低, 收藏品也只是极少部分人的投资品种。住房投资成为一个极佳的投资方向, 同时也为房地产泡沫的产生提供了现实可能。
2.3、世界级城市定位、世博会申办成功为上海房地产带来了丰富的想象空间。首先是区域经济发展的良好势头, 在很大程度上促进了申城房地产市场的繁荣。其次, 在举办世博的过程中, 居民收入的提高, 对房地产业的发展起到内在拉动作用。再次, 由于世博经济是“高水平经济”, 房地产的科技含量、设计水平、建筑质量和环境条件必然要与之相适应, 这就促使行业素质也要有极大的提高。并且, 举办“世博会”必要的交通等基础配套设施建设的加快、城市绿化和生态环境的优化, 将为房地产业的发展提供更完备的条件, 为世博板块和辐射范围内的住宅提供升值空间。
三、上海房地产泡沫产生的微观因素
3.1、房地产市场秩序不规范。房地产投诉事件成为我国居民群众主要的投诉上访热点。房地产市场秩序的不规范进一步加剧了房地产市场信息的不对称状态, 助长了投机炒作之风, 是房地产泡沫产生的重要的微观因素。
3.2、结构矛盾。结构矛盾是上海房地产市场的一个重要问题。由于住房保障制度建设只是刚刚起步, 租赁市场不发达, 满足大量中低收入阶层需要的住房明显短缺, 供求矛盾非常突出, 而市政建设中大规模拆迁又进一步加剧了这一层次的供求矛盾, 从而导致了低档房价格急剧上升并引发整个住房市场的价格猛涨, 产生房地产泡沫。
3.3、投机因素。房地产投机因素会产生大量的虚拟需求, 虚拟需求刺激市场膨胀, 产生大量的虚假需求消息, 出现房价大幅度上涨, 而销售量也保持增长的局面, 这种局面容易引起开发商错误判断市场, 盲目增加投资, 使投资集中于利润较高的房产市场, 导致泡沫迅速膨胀, 一旦虚拟需求急剧减少, 甚至演变成供给, 大量空置房的出现不可避免, 房地产泡沫也随之破裂。
3.4、羊群效应与不成熟的消费心理。所谓“羊群效应”, 是指由于不确定性以及不对称信息的存在, 投资者 (消费者) 在预期与决策过程中所反映的从众行为。关于上海房地产市场的新闻报道同样可以觅到羊群效应的现象。比如成百上千人排队买房、买房子就像买小菜等等都是羊群效应的体现。羊群效应实际上反映的是不成熟的投资或消费心理。不成熟的消费心理还表现在住房消费的盲目攀比心理, 许多市民不顾实际收入状况进行挤压式住房消费, 过分追求购房的一步到位等, 这种不成熟的消费心理实质上也是一种泡沫。
摘要：本文讨论了房地产泡沫的成因, 上海房地产泡沫产生的原因——宏观经济环境和微观因素的综合。
关键词：上海房地产,泡沫,原因
参考文献
[1]、常永胜.中国房地产金融体系研究[M].北京:经济科学出版社.2001.8
[2]、陆磊, 李世宏.微观决策与经济体制:房地产泡沫下的居民——金融部门破产[J].金融研究2004, (9)
篇4：2014上海商业地产市场报告
2014上海城市概览
经济发展位居全国首位
上海是长三角经济区域的龙头，整体经济体量庞大，多年来一直位居中国之首。2013年全年GDP增长7.7%，超过21，000亿元。其中第三产业保持快速增长，占比达62.2%。城市居民人均可支配收入达人民币43，851元，同比增长9.1%，同样位居全国前列。全年实现社会消费品零售总额8019.05亿元，比上年增长8.6%，另外，中国（上海）自由贸易试验区建设启动实施，这是中国境内首个自由贸易区，预计将为上海带来发展红利。至2013年末，区内新设立企业3633户。其中，内资企业3405户，注册资本685.86亿元；外商投资企业228户，注册资本9.8亿美元。
网络发展引发实体变革
2013年上海整体零售消费市场运行比较平稳，其中无店铺零售快速增长，实现零售额556.6亿元；网上商店的零售额为465.4亿元，与去年同期相比增长率高达52.4%，成为新的亮点。应对网络零售的冲击，上海的购物中心已向特色化转型，通过加强体验及引入更多品牌和类别组合，来迎合消费者的口吻。
基础设施名列前茅
上海的基础设施竞争力毫无疑问位居全国各城市之首，各项指标均名列前茅。作为中国的国际贸易中心及国际航运中心，上海于2010年在集装箱装卸量上攀升至全球第一大港并保持至今。至2012年底，上海港（海港）拥有各类码头泊位1183个，其中万吨级以上生产性泊位243个，码头总长为12.29公里，货物吞吐能力5亿吨。同时上海还拥有虹桥与浦东两个国际级机场，而以虹桥机场为核心的虹桥交通枢纽，综合航空、轨道交通、公路等交通方式，转换成为连接长三角地区的重要交通枢纽。上海的轨道交通极其发达。截至2013年12月29日，地铁运营总里程538公里（不含磁浮线），据世界首位，亦是世界上最繁忙的城市地铁系统之一。地铁线路将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流超800万人次。而且地铁线还在不断拓展建设中。上海大规模的基础设施配置与其经济基础和发展定位相匹配，为其未来的发展提供了坚实的保障。
2014上海商业物业市场
商圈分布及特点
上海的商业非常发达，城市中环内多数街道大量分布了沿街店铺，商业设施高度集中形成十大商圈。其中五大中心商圈发展各有特色： 南京西路主打高端奢华品牌，奢侈品旗舰店最为集中，优质购物中心争相辉映。南京东路是中华知名的步行街，伴有百货和特色专营店，是游客必到之处。淮海中路各段定位错落有致，时尚典雅完美结合。徐家汇定位休闲娱乐，是年轻人购物消费的首选地带。陆家嘴作为浦东标志性区域，为商务人士构建繁华的购物天堂。
向外延伸的五大次级商圈分别是四川北路、五角场、中山公园、中环真北和虹桥，地处内环或内中环区域。近年来受益于市政府商业规划推动，已经成为上海整体商业市场重要的组成部分。随着市中心的商业设施日趋密集，大量购物中心的建设正转向内中环和中外环区域，大宁、真如等新兴商圈逐渐成形。
商业物业存量及变化
随着去年上海核心地区如IAPM、嘉里中心、尚嘉中心、K11等多个高端项目开业，目前上海主要商圈的优质商业物业存量已达528万平方米，市中心商业竞争加剧。
上海依然是品牌商进入中国市场的首选地，尤其在快时尚领域SPAO、Old Navy、A&F、NEW LOOK都先后选址上海落户旗舰店，非核心区域的购物中心一般也乐于选择快时尚品牌作为项目的主力店铺。另一方面，奢侈品牌随高端项目落成依然保持年内开店1-2家的速度。但随着奢侈品总体业绩增长的滑落和未来短期可选址的项目较少，预计在上海等一线城市的扩张速度将明显放缓。
商业物业未来供应
根据统计，上海至2016年底新增商业物业供应总量约为430万平方米，约为现有存量的42%。其中核心商圈的供应量有185万平方米，南京东路和虹桥商圈的未来供应量较大，各占比18%。虹桥商圈的多个商业项目预计在近期至2015年内相继入市。非核心商圈的商业物业亦迅速增长，供应将达245万平方米，为现有存量的52%。在非核心商圈的商业物业供应，将以社区型的邻里中心为主。由于城市核心商业区的商业愈加密集和竞争激烈，社区商业相对投入成本较低并且有能力引入大体量的新兴娱乐体验业态来增加项目影响力和覆盖范围。伴随着城市版图的扩大和轨道交通的延伸，以及新兴居住区的集聚，立足社区服务和营造便捷休闲的社区生活方式的社区型商业，预计将成为未来商业项目的发展趋势。
上海作为中国的顶级时尚大都市，密集的人口以及强大的消费能力使得上海的物业需求综合排名列全国20大城市首位，其社会消费品零售总额、可支配收入以及人均消费性支出也均居前列。发达的市场让上海的商业经营理念以及消费需求也更加超前，对新兴品牌的接受度更快，也使得上海成为国内外零售商进入中国或者开设旗舰展示店的首选城市。然而，核心商业区的各大商圈供给趋于饱和，未来面临较大竞争压力，传统商业正纷纷作出业态调整。
2014上海写字楼市场
商圈分布及特点
作为世界级别的大都市以及中国的经济、金融、贸易、商业中心，上海聚集了众多国内知名企业和跨国公司入驻，是写字楼市场长期繁荣的重要基础。
现阶段上海在市区范围内形成的主要核心写字楼商圈，包括陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、虹桥和竹园。各个商圈都有其发展特点，如陆家嘴商圈主要打造成国际领先的金融贸易区，写字楼的主要租户为银行和金融服务公司。人民广场商圈位于上海城区中心位置，凭借地域的便捷优势，吸引大量国际租户在此建立地区总部。南京西路和淮海路商圈是上海传统的写字楼区域，不仅地理位置优越并且有良好的商业氛围和丰富的配套设施，深受国际律师事务所、咨询公司和设计公司的青睐。虹桥商圈作为大量日本公司的长期办公选址区域，拥有最多的在沪日、韩外籍人士。未来随着大虹桥商务区的发展，将会吸引更多的企业进入该商圈。而竹园区域受益于陆家嘴商圈外扩，随着新上证所、中金所和中证登三大机构的落成，将形成新的金融聚集区。
写字楼存量及变化
上海写字楼市场经过近20年的发展，目前城市中心区域已经趋于成熟。根据盈石集团研究中心统计，随着今年企业天地5号、恒基688等项目陆续交付，截至2014上半年，全市核心商圈甲级写字楼存量为508万平方米。2014全年核心商圈甲级写字楼预计有47万平方米的新增体量入市。以陆家嘴和竹园为代表的浦东写字楼市场，在最近一段时间内表现出了旺盛的市场需求，在租金不断上升的同时，空置率维持在极低的位置。但同一时期，浦西写字楼市场因受到新增供应的冲击和传统行业萎缩等多方面因素影响，相对表现疲弱。上海写字楼市场以陆家嘴和南京西路为高端两极，东强西弱的格局将会继续维持一段时期。
写字楼未来供应
随着上海中心、世纪汇、大中里等项目未来两年进入市场，目前上海整体写字楼供应相对缺乏的局面将有所缓解。但多数市中心未来项目定位都在甲级及其之上，无法改善目前核心商圈租金偏高的结构。同时我们也应该看到，非核心商圈的供应量是快速增长的，预计未来3年的甲级写字楼供应量将超过287万平方米。一方面企业会被相对低廉的租金所吸引，另一方面，更有优势的新兴商圈如虹桥商务区、徐汇滨江、前滩等，在初期规划、整体设施、未来区域功能和政府政策倾斜上，都已经有了非常完整的方案，这将有利于企业更为长期稳定的发展。
上海在人口、GDP规模和第三产业占比上都处于引领全国的地位，在经济高度发达的背景下，上海写字楼市场需求指数排名第一。但如同其他一线城市，上海也面临城市核心区域未来用地趋于饱和的局面。随着城市发展结构的调整，目前非核心商圈的供应量将上升，但因为供应集中和位置较偏，这些区域的去化周期将会相对漫长，未来空置率可能维持在较高水平。
上海商业地产市场展望
整体城市展望
上海新一轮总体规划的编制工作已经展开，未来每年新增建设用地数量将被严格控制，城市发展将进入更精细化的运作阶段。上海自贸区经过一年的运行后，未来新的制度松绑和改革预期也将陆续兑现。随着国家会展中心、迪士尼乐园等项目投入使用，展会、文化、旅游等服务业的进一步发展将增加上海的对外吸引力，成为城市新的经济增长点。
商业物业市场展望
上海作为中国的国际化时尚都市，长期受国内外时尚品牌青睐，并引领城区商业物业品质不断升级。同时，伴随城市的扩张，非核心区域的社区配套的购物中心和邻里中心日趋增多，将成为上海未来商业物业发展的重心。根据最新发布的《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》，截至2020年，上海规划商业设施建筑年平均增长将控制在2.6-3.6%，预计核心商圈的新建项目增速将进一步降低。
写字楼市场展望
篇5：上海房地产市场分析
一、宏观政策
2012年调控政策依然保持严控高压态势，整体市场呈现典型的“政策市”。3月-6月间市场呈现快速回暖走势，在6月市场达到高位时，调控政策（单身限购、补社保叫停）随即出台打压。下半年未出台更严厉的调控政策，维持相对稳定的状态。
二、商品房市场
整体市场
2012年全市商品房共计成交1125万方，相比2011年1109万方，同比上涨2.3%，其中公寓产品成交量同比大幅增长近20%，别墅和商办产品成交出现萎缩。
商品住宅市场在经历了2011年下半年至今年年初的全面“以价换量”后，今年3月起，市场开始逐步复苏，直到6月份达到市场高位。下半年在调控政策的打压下，市场呈现回落企稳的走势，年末在降息利好即将兑现的预期下，市场出现一轮年末翘尾行情。2012年，全面的价格战已宣告结束，市场量价企稳的态势已经确立。
公寓市场
刚需市场：年初率先回暖带动整体市场复苏企稳，主导全年公寓市场成交。市场供应集中来自于外环外市场（嘉定、宝山、青浦等区域）。主力产品为100㎡以下、200万以内。
中高端市场：在整体市场回暖企稳之后才得以逐步复苏，但市场成交量呈现不稳定状态，持续放量能力有限。项目主要分布于内中环间和内环内边缘区域，以两房与紧凑型三房的首臵
首改需求为主，客户对产品总价仍较为敏感。
高端市场：市场至今未能实现整体复苏，热销放量项目数量有限，多以随机的零星成交为主，单个项目的流量速度仍呈现大幅波动的状态。
别墅市场
低总价别墅市场：200平米以下、500万总价以内是全年放量的主流产品，热销项目集中分布于城市外围，此类产品的购买门槛较低，其潜在的客户基数使得市场所释放出的量能十分巨大。
从典型项目的放量特征看，其热销因素还可分为以下几点：
1、依托极限紧凑的户型设计。如绿地布鲁斯小镇、宝华北岸郡庭，面积仅在90-100㎡左右，总价与周边公寓持平，产品属性具备绝对优势。
2、依托开发商的品牌影响力与良好的面积控制。如和记黄埔御沁园、万科清林径，一线开发商品牌和165-175㎡左右的紧凑设计促成其放量。
3、低总价结合大幅降价。如长泰东郊别墅本身作为低总价产品，加之9月实行大幅降价超过15%，在两者的叠加作用下，其去化量更是实现大幅井喷（全市别墅销售面积第一）。
中高端别墅市场：250平米以下、700万总价以内为此类市场的主力成交产品，放量能力居于整体别墅市场的中位。放量项目主要依靠区域发展成熟度、独占的稀缺资源等因素。例如：印象春城坐落于周康成熟板块，临近区域商业核心周浦万达广场，依托区域的成熟配套实现放量。保利叶语独占顾村公园一线景观，以及周边配套资源聚集度高。
高端及独栋别墅市场：以个案放量为主，整体市场成交低迷。放量项目具备以下特征：
1、区位非常偏远，单纯是依靠独栋产品的稀缺属性和低总价因素。例如：位于奉贤偏远区位的招商海廷，总价仅为500万以内。
2、依靠大幅降价促销。例如：长泰西郊别墅9月大幅降价20%,实现当日认购50余套。
办公市场
类住宅市场：类住宅产品为可售办公市场的主力放量产品，项目多集中于城市外围，呈现轨交沿线项目主导放量的局面。产品以不限购、不限贷、低总价为卖点，面向受限购的投资客群，以及小型企业的自用办公需求。产品设计突出高附加值，LOFT复式产品受到市场追捧。产品售价一般为周边住宅的6-7折，总价在100万以内。
标准办公市场：目前，政府在土地开发规划方面，着重考虑区域的长期可持续发展，通过商办项目的开发建设，吸引能够提供稳定财税来源的大中型企业入驻。从出让地块的用地限制看，其使得商办产品已转向不可分割小户型的标准办公产品（一般不小于150㎡），在核心区域更是硬性规定以整层或整栋方式出售，避免个人投资过度而导致市场无序发展，以及无法实现持续的财政收入。
核心区域的写字楼长期维持在10%以下的低空臵率，租金水平稳步增长。在经济增速放缓的背景下，企业大量转向次核心区域和外围区域办公市场，资金充裕的企业选择放慢扩张速度，部分资金用作投资保值；盈利能力和资金水平有限的中小企业选择交通便利、总价可承受的外围办公产品购买自用，来降低日常运营成本，同时获得中长期的投资收益。
从放量特征看，整购市场一般出现在核心区域和具备一定办公氛围的次核心区域，地段和资源的稀缺性是成交主因。散售市场呈现的成交流量不稳定的特征，成交因素集中于交通便利性、区域成熟度、商办聚集度和产品性价比几个方面。
三、土地市场
2012年土地出让共成交3580万方，住宅用地（含商住）占比14%，商办占比10%。下半年整体市场回暖企稳趋势确立以后，政府借势9月大量推地，房企资金链改善，购地意向强烈，土地市场快速复苏。
四、我司应对策略及销售业绩
以确保年度指标达成为前提，同时实现项目销售的量价平衡；精准选择媒体组合、利用多元化营销渠道。
激烈市场竞争环境：项目采取适度调整价格，贴合市场放量主流，同时兼顾利润回报。 强势市场地位：坚守项目调性，以少量多批的推案节奏逐步提升价格。 各项目均采用产品线之间的价格相互挤压关系，实现整盘均匀去化。
销售业绩：
保利叶语--上海市商品住宅市场销售面积、销售套数均位列全市第一，销售金额位列全市第三。
保利茉莉公馆--上海市商品住宅市场销售面积位列全市第三，销售金额、销售套数均位列全市第六。（项目在售价高于周边竞品20-30%的情况下实现快速放量，并带动区域市场整体成交量大幅提升。）
五、2013年市场展望
政策层面：2013年调控政策保持维稳基调，强化落实执行为主。
市场层面：上半年延续当前量价企稳的走势，预计下半年存在价稳量增、小幅上升走势的可能。
供应层面：由于今年9月以后的集中供地，预计2013年第四季度面临新增供应的集中上市。
篇6：上海房地产广告语
上海-云顶别墅：永远的普罗旺斯，永远的`云顶别墅
上海-新湖云庭：珠联山水，壁合江南
上海-九溪十八岛：原生，养生，压力归零的起点
上海-奥林匹克花园：运动就在家门口
篇7：上海市房地产经纪合同
。 第一条 甲方委托乙方为其提供房地产经纪服务中介[ ];代理[ ];咨询[ ];向乙方提供以下有效证明：(见附件一) ( ) 1、身份证;国籍[ ]编号[ ] ( ) 2、营业执照;编号[ ] ( ) 3、房地产权证;编号[ ] ( ) 4、商品房预售许可证;编号[ ] ( ) 5、他项权利证书;编号[ ] ( ) 6、其他证明或资料[ ] 甲方提供的上述证明和资料，证明甲方具备委托本合同事项的合法当事人。 第二条 乙方向甲方出示下列有效证明(见附件二) ( ) 1、身份证;国籍[ ]编号[ ] ( ) 2、营业执照;编号[ ] ( ) 3、房地产权证;编号[ ] ( ) 4、商品房预售许可证;编号[ ] ( ) 5、他项权利证书;编号[ ] ( ) 6、其他证明或资料[ ] 乙方提供的上述证明和资料，证明乙方具备委托本合同事项的合法当事人， 第三条 甲方委托乙方据实为其提供房地产经纪服务。共____项; 1、房地产经纪事项内容___________________。 2、具体要求：__________________________。 3、其他要求：__________________________。 第四条 甲、乙双方议定，在本合同履行期限内，甲方对其委托的各房地产经纪事项，应在规定范围之内按下列比率向乙方支付服务费。 居间介绍、代理房地产转让，按成交价的____%计算支付; 居间介绍、代理房地产租赁的.，按月租金的____%一次性计算支付; 居间介绍、代理房地产交换的，按房地产评估价值的____%计算支付;更多的相关合同范本推荐：房屋租赁合同(精)房屋出租代理合同库房租赁合同
篇8：上海市房地产市场管理对策探讨
但是, 就现实情况而言, 上海房地产市场明显存在发展不平衡的问题。中心区、浦东新区及各区县之间房地产市场化程度还有较大差异, 发展中也出现了一些新情况、新问题。有的区域投资增幅过大, 有的市场供求结构性矛盾突出, 价格上涨过快, 不利于房地产业和国民经济的持续健康稳定发展。
这些问题的存在, 既有在面对快速发展的市场, 政府调控经验不足、调控能力有待提高的因素, 也与市场的自我调节、自我完善机制没有形成有着密切的关系。因此, 当前进一步推进以住宅为主的房地产业市场化改革的重要任务, 就是要完善政府对房地产市场的调控机制, 完善市场的自我调节机制, 在政府宏观调控下充分发挥市场在配置资源中的基础性作用。因此, 为了保证上海市房地产市场的稳健发展, 必须从宏观调控、市场管理等多方面进行管理。
一、利用金融政策, 促进房地产市场稳定
外部因素是调控房地产市场的重要手段, 金融政策可以很好地调整上海市房地产市场的发展步伐。
从资金来源看, 房地产投资资金主要来自贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭。目前房地产市场需求下降, 需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。同时, 银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款, 以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。因此, 目前房地产市场的“源头”有被抑制的现象。
为了解决这个可能造成房地产市场动荡的因素, 一方面, 政府部门、银行等机构可以出台一系列有利于回复房地产开发企业信心的政策, 适度放宽房地产建设项目资本金比例的规定;另一方面, 房地产开发企业也要将自身发展目标和开发战略放在这个大局中加以调整, 应该更加注重开发产品的品质, 提供差异化的产品, 以期在市场竞争中占据优势地位, 加快资金回笼的速度。
二、合理使用税收杠杆
健全和完善的房地产税收制度可以在经济波动初期充分发挥财政政策的自动稳定机制, 在经济出现大幅波动时, 在行业上有区别地出台相应的政策, 是可以对经济的影响进行平衡的。当房价快速上涨是由于投机炽热造成时, 完善住房转让环节的税收政策, 其效果是明显的。但实际上, 2005年国家出台的一系列房产新政, 己在一定程度上抑制了投机, 当政府再次面对房价的非理性上涨时, 对以往政策的实施结果就需要进行验证和数据分析, 就需要对执行政策后的市场需求进行详细的测算。如果房价上涨的原因主要是因为需求增加, 尽管很大程度上是“提前透支”的需求, 再增加交易环节的税收对抑制住房需求未必很有用, 反而容易转化为交易的成本, 进一步推升房价。由于只考虑到对卖方市场的限制, 希望通过调整二手房交易税收来限制购房者的投机行为, 却忽略了买方市场的购买力, 制约了二手房的合理流动, 从而可能加剧了房价的上涨。因此政府应该细化贷款政策, 宜对初次置业者与再次置业者区别对待, 鼓励并帮助首次置业者购房;同时在目前阶段, 还宜降低对房屋流通的税收, 提高对保有房屋的税收, 从而盘活闲置住房, 降低购房者的成本。
三、改革、完善土地供应体制
在房地产市场中, 要保证房地产市场的平稳发展, 最有效的办法之一就是有计划地进行土地供给, 并合理控制土地交易价格的增长幅度。
对土地市场的调控, 应该按照控制增量、力求平衡、盘活存量的要求, 合理规划土地的供给数量, 优化土地的供给结构, 严格土地招投标制度, 保持适度的房地产投资规模。供应总量要确保固定资产投资和城市建设需要, 要从结构上改善房地产市场供求关系。
1. 积极盘活存量建设用地, 加大闲置土地清理力度
加大土地收购储备力度, 在扩大收购储备范围上下功夫, 结合旧城改造、城市土地整理和工业企业搬迁, 运用法律、行政和经济手段进一步将城市的各类存量土地、划拨土地和各种闲置土地集中统一管理, 积极发挥土地收购储备的蓄水池作用, 为调控土地市场, 进而调控经济发展奠定坚实的基础。进一步优化土地资源配置, 使之发挥最佳的经济社会和环境效益。
2. 加大政府对房地产开发闲置土地的处理力度
以治理整顿土地市场秩序为契机, 认真清理房地产开发和非农业项目建设中的闲置土地, 在调查摸底的基础上, 按照土地管理、房地产管理法律法规, 区别情况依法做出处理, 并明确闲置时间未满两年的, 限期开发;对闲置超过两年的坚决收回, 依法收回土地使用权。通过对闲置土地的处理, 加快房地产开发进度, 增加适销对路的商品房的有效供给能力, 满足市场需求。同时加强建设工程的监管力度, 完善措施, 对未按规定建设的项目进行依法处理。
3. 加快地价监测体系建设
加快建立以计算机技术为手段的城市地价监测点和基准地价动态更新系统及地价信息发布、查询系统, 充分发挥互联网优势, 对全市供地价格进行监测, 为政府决策提供准确信息, 为市场提供价格导向, 避免盲目追求土地拍卖“天价”。
4. 改变房地产市场土地供应结构
政府要把土地收入的相当部分拿出来作为经济实用房与廉租房的投入或补贴, 通过大规模扩大住宅供给来缓解住宅供求关系, 特别是要给低收入群体提供必要的住宅保证。土地实行的批租制度转变为公开拍卖制度后, 土地价格就出现了加速上涨的趋势进而导致了房价出现成本推进的加速上涨。各级政府就应当将相应的土地或土地收益作为经济适用房与廉租房的建设投入, 为中、低收入者提供安居乐业的生活环境, 以缓解这部分群体为了安身之所而加入购房大军所造成的对整个商品房市场供应的压力。
四、加快调整和完善房地产供给体系
继续加强住宅建设, 特别是加强经济适用房建设和管理, 搞好普通商品房建设, 完善廉租住房制度。控制商业营业用房建设, 特别是严格控制高档写字楼、别墅和高档公寓建设。进一步搞活住宅二级市场, 规范发展房屋租赁市场和市场服务。调整和优化房地产企业组织结构。
1. 加大经济适用房建设力度
制定完善地经济适用房购买制度, 使真正困难的群众优先购买经济房。每年确保一定比例地经济适用房新开工建设, 同时, 严格控制经济适用房准购条件, 防止经济适用房成为新的炒卖房源。
2. 大力发展中低档普通商品房
要积极引导房地产企业开发中低档的普通商品住宅, 有关政策要主动倾斜, 以增加普通商品房的供应总量。同时落实住房分配货币化政策的各项工作, 使符合条件的中低收入家庭尽早拿到住房补贴。鼓励中低收入家庭购买中低价位的二手房或经济适用房, 要全面开放房地产二级市场, 取消不利于二手房市场交易的各种限制措施, 合理调节交易各方的收益分配办法。同时还要逐步调整普通商品房与中低收入家庭住房消费水平的平衡点。
3. 完善廉租房供应体系
每年要从经济适用房中安排一批政策性房源, 专项用于解决特困家庭的住房问题。对部分收入低、家庭生活确有困难的居民, 由政府提供福利性的廉租房;同时根据实际情况的变化, 要适时调整放宽廉租房的申请条件和标准, 进一步扩大廉租房的社会保障面。
4. 适度发展高档商品房。
上海市作为国际大都市及其在全国所处的地位, 要继续保持在全国的高档商品房市场中的地位和产品的品质, 应适度发展高档商品房、连排别墅、花园别墅和景观房产, 引导有购买能力的居民购买。
5. 控制非住宅类用房的建设
上海市是一个国际化的大都市, 需要建设相当数量的商业、办公等非住宅用房, 但由于土地资源的稀缺, 非住宅用房开发的面积占总房地产开发面积的比例一定要控制在合理的范围内, 否则容易造成资源浪费和住宅建设用地供应短缺。, 这个问题在2008年已经凸显, 这就容易造成在今后2~3年内, 商品住宅供应量的下降, 直接影响商品房价格的走势。
五、严格监控个人贷款不良率
2007年4月, 以美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为标志, 美国爆发了次贷危机。这次危机也最终导致了全球性的金融动荡。虽然我国银行业没有类似于美国次级贷款类型的金融产品, 但这次危机也提醒银行业要做好个人住房贷款的放贷和不良率监控。
1. 掌控个人贷款客户的信用度
美国次级贷危机的一个重要原因就是客户信用度差, 还款能力的不确定。银行业间要避免行业内恶性竞争, 认真掌控个人贷款客户的信用度, 防止客户提供虚假信息, 从根本上减少不良贷款出现的机率。
2. 加强个人贷款不良率的监控
房地产市场偏热或者过热, 造成的后果必然是个人贷款不良率的上升。因此在市场有偏热或者过热的趋势的时候, 就应该加强个人贷款不良率的监控, 及时处置不良资产, 减少不良资产的损失, 避免不良趋势的蔓延。
六、规范房地产交易市场, 减少人为推动房价上涨的因素
规范房地产交易行为, 消除信息的不对称性, 使整个房地产市场真正做到公开、公正、公平, 让购房者不再受到虚假信息的诱导。例如在商品房预 (销) 售活动动态监管方面, 如商品房基本情况、预 (销) 售范围、销售进度、销售动态等信息, 及时、全面、准确在网上备案系统和销售现场进行公示;还有在商品房预 (销) 售管理方面, 如房地产开发企业未取得预售许可证, 不得非法销售商品房, 不得以认购 (包括认订、登记、选号等) 收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。
另外还要从政策、法规上明确认定虚假欺骗行为, 对“囤地不开发”、“捂盘惜售”、“虚高报价”等行为进行量化, 使整个房地产市场都明确规范行为的底线, 也为处罚明确了标准。
七、完善房地产市场预警系统
通过建立和完善房地产市场信息监测系统和预警预报体系, 准确及时地采集数据, 客观全面地分析, 为各级政府实施房地产市场监测, 客观全面地分析情况, 为各级政府实施房地产市场调控提供科学依据, 为房地产企业投资经营和居民消费提供信息参考。
1. 强化数据采集, 整合信息资源
在开发项目预售许可前, 要依托房地产开发管理业务系统, 通过落实项目手册制度, 加强信用档案管理, 建立和完善开发项目管理系统等管理手段, 采集开发项目的立项审批、规划设计、资金投入、拆迁安置、建设进展等信息, 并确保数据的准确性、及时性。依托房地头交易登记管理业务系统, 实时采集市场信息。通过商品房预售许可管理, 建立楼盘表, 采集商品房供应总量 (分布、套数、面积) 、供应结构 (用途、户型) 、供应价格等信息。要通过建立楼盘表等方式, 构建统一的信息平台, 采用统一的楼盘和居室编号等识别信息, 加强所采集数据的整合工作。积极加强与金融、土地、计划发展、规划、统计等相关部门之间的信息交流, 通过房地产市场信息预留的数据接口, 实现信息共享。
2. 加强信息分析, 完善信息发布
要加强市场信息分析, 形成定期市场分析报告。要充分利用现有房地产市场信息系统生成的动态数据, 对房地产市场运行状况认真加以分析, 重点关注供求总量、结构、价格及其发展变化趋势, 并定期形成市场分析监测报告。
参考文献
[1]上海市统计局.2008年上海市国民经济和社会发展统计公报, 2009.3