社区商业业态组合

社区商业业态组合（精选6篇）

篇1：社区商业业态组合

社区商业规划与业态组合要点

不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布局和业态组合则必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后才能进行有针对性的规划设计。以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业规划布局以及业态组合设计最基本的原则。如在天津某大型居住区项目的商业研究过程中，对于社区主力店（超市）位置的研究，就是通过对社区消费人群的购物时间、出行

方式、出行路线、甚至停车方式、回家路线进行“模拟感受”之后所确定的。

规划布局

在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。

■主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；

■必备性商业：满足生活基本需求；

■特色性商业：吸引客流，丰富业态。

其次，根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定(如设在社区主、次出入口或黄金分割点处)，利用聚合效应有意识地引导。组织人流，达到引发商机、聚拢人气的目的。对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业(如银行等)，一方面要考虑到便利性、易达性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”将其设置在商业街的端头，与位于社区入口的主力店构成“三明治”的“首、尾”两端，特色性商业夹在其中呈线性排布，促使消费人群从有意识的目的性购买转化为游走体验，从而增加商机和人气。

再次，要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开{如医疗诊所

与餐饮店}。

业态组合各业态之间的“同业互补、错位经营”是进行业态组合设计的关键原则，通过对前期商业结构和业态分布的调控，将休闲、购物、服务、娱乐等各业态的比例控制在相对合理的范围内，从而形成较为理想的业态组合和良性互补；项目实施后则可通过专业化管理，运用市场手段，利用级差地租对经营业态进行调

整。

此外，不同的业态对于规划位置及作为业态场所的建筑空间需求是不同的，在社区商业规划乃至社区规划之初，必须先行对社区商业的业态进行充分的研究，初步形成社区商业业态的战略布局，并以此战略

布局指导空间规划(或条件预留)，使得在规划中提供的空间条件与既定的业态布局策略相统一。

篇2：社区商业业态组合

时间：2009-05-20来源：搜房博客作者：村江

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

（二）商业中心功能、规模定位

1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模

商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入

餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。

2、定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标

一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shopping mall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕塑景观步行道融为一体共同营造城市景观文化的亮点。

3、定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。

根据“购物中心定位二八黄金定律”求证分析,购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面积的比为4：1。

（三）商业中心的经营档次与形象定位

商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。如何来确定商业中心的经营档次和综合形象，打造商业中心高档品牌和现代商业商圈,形成明显的差异化定位经营为目标。通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵，建立超前的品牌形象（引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易推广传播等）。建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竟争市场的制胜关健，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段，之所以从战略高度上系统设计和推出专业化商业组团形象是完全必要的选择，也是成就卖场无形的品牌资产根本。

二、项目整体业态规划

（一）业态规划的背景：

所谓的业态革命，是针对于传统零售商业的单一化功能很难适应社会发展和消费需求的变革。其理论思想是：不断满足社会发展进步给人们带来的物质生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三个生活空间，即第一空间（居住空间），第二空间（工作空间），第三空间（购物休闲场所）。要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第一、第二生活空间的逗留时间减少，第三生活空间的活动时间增加。因此，必须把提高第三生活空间的质量作为人们生活质量的关键点。现代商业业态的战略规划性恰恰表现在如何精心定位规划第三生活空间。

传统商业的卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不适应社会发展的需要。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费生活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重会大大增加。

（二）业态战略规划：

主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。

主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。

核心主力店和主力店是拥有国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产生巨大的广告效应和经营收益，使购物中心更具活力。

（三）业态规划组合定位；

1、在商业规划中，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店。在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。

2、选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店

主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。

规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。

3、选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合（指经营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。

在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。

篇3：社区商业业态组合

由于社区商业所处的开发阶段存在差异性, 社区商业的业态在空间布局上有很大不同, 本文通过选取南京4个典型社区商业, 对社区商业业态的空间布局模式进行总结, 为政府进行社区商业业态规划引导提供政策建议, 同时对于社区商业招商及业态组合、入驻等提供依据。

一、典型社区商业的选取

(一) 社区商业选取标准及结果

通过对南京社区商业市场上众多商业项目进行比较、选择, 选取的社区商业同时满足《南京市新建地区公共设施配套标准规划指引》中的居住社区级公共配套设施和《南京市社区商业建设规范标准 (试行) 》中的大、中型社区商业的标准, 具体包括明发滨江新城、亚东城、托乐嘉花园、左邻右里家园4个项目, 项目分布主城、江宁、江北, 区域布局上相对均衡, 能够满足南京典型社区商业的标准, 具有很强的代表性。

(二) 典型社区商业的类型划分

依据社区商业所处的开发阶段, 将社区商业划分为起步型、过渡型、成熟型三个阶段, 其中起步型是指正在开发或者已经开发完成, 正处于销售、招商阶段的社区商业类型;过渡型是指商业开发已经全部结束, 仍有部分商铺处于销售或者招租阶段的社区商业类型;成熟型是指商业已经全部销售、招租完成, 形成良好的商业市场氛围, 且具有一定的区域吸引力的社区商业类型, 是集聚人气的区域。

从典型社区商业来看, 4个项目涵盖了上述3种类型, 其中亚东城、托乐嘉两个项目均为成熟型社区商业, 明发滨江新城为过渡型社区商业, 左邻右里则为起步型社区商业。

二、典型社区商业业态布局分析

处于不同开发阶段的社区商业业态, 受运营期限的影响, 商业业态在空间布局上呈现出较为明显的差异, 从竖向空间来看, 不管处于何种开发阶段的社区商业, 二层空置率明显高于一层。

(一) 成熟型社区商业业态布局

1. 亚东城

从一层的业态布局来看, 亚东城社区商业布局呈现两个组团分散布局的特点, 属于入口集中型布局模式, 业态布局上东侧组团由于临近地铁站、学校等, 除超市外, 业态布局以餐饮、专业店、专卖店及少量的家庭服务、银行及ATM等基础配套为主, 大量的人流为专业店的运营提供条件;而西侧则以满足本社区居民需求为主, 以较为高档的餐饮、家庭服务、休闲娱乐及社区诊所为主, 但受人流量的限制, 空置现象明显, 空置率达到28.7%。

从二层的业态局部来看, 东侧由于靠近学则路地铁站及部分高校的影响, 除超市外, 业态布局非常集中, 以餐饮和服装店为主, 满足大量人流的低端消费;而西侧入口处则以满足本小区的居民服务为主, 业态布局上以家庭服务类、休闲娱乐类、部分高端餐饮为主。

2. 托乐嘉

从一层的业态布局来看, 托乐嘉社区商业底层商铺业态在空间上的布局呈现非常明显的集聚性, 主要以家庭服务类、餐饮及部分休闲娱乐和少量的专业店为主, 尤其是小区入口处以餐饮店、食杂店、便利店形成的集聚业态为主, 便于流量的集散, 同时对于吸引周边局面的消费起到很好的吸纳作用;而小区中轴线上则基本上以家庭服务类的业态为主, 满足小区居民的临时性家庭服务功能。

从二层的业态布局来看, 入住业态呈现多样化的特点, 除超市外, 餐饮店、宾馆、家庭服务、专业店 (以服装为主) 等业态平均布局, 且从小区主入口区位看, 仍以餐饮店、便利店等业态为主, 越向内部, 家庭服务类业态增加, 且空置率也增加。小区主入口的人流集散功能为餐饮店、便利店、休闲娱乐 (宾馆) 等业态提供了顺畅的人流, 而离居住区越近, 招租越困难, 且业态也转变为家庭服务类为主。

(二) 过渡型社区商业业态布局

从一层的业态空间布局来看, 中心广场—小区入口处, 多以专业店、专卖店为主, 包括服装店、药店、母婴店、推拿店, 以及著名品牌的专卖店, 而菜场、超市也是小区主入口的重要布局业态, 对于辐射整个小区的居民起着重要的人流集散的功能;从小区中轴线来看, 以餐饮店、食杂店、便利店为主, 相间伴有家庭服务店、专业店、书店等业态;从小区主要道路沿线业态布局来看, 以家庭服务类业态、餐饮等业态占绝对优势, 也体现了线状辐射居民服务的功能。

目前, 业态空置的情况主要以中轴线和小区主要道路沿线部分物业空置, 尤其是小区中轴线的中间位置, 由于受同业间的竞争较大, 空置现象较为明显, 空置率达到21.3%。另外, 除餐饮、家庭服务类业态外, 其他业态在该区位难以“存活”。

从二层业态布局来看, 与底层商铺业态空间布局差异最大的是空置率问题, 不管是位于小区主入口、中轴线上还是沿街商铺, 空置率都较高。具体分析为, 与居住区临近的主入口及中轴线上, 业态招租率较高。除大型超市外, 小区主入口以便利店、餐饮店、宾馆等为主, 中轴线则以专业店 (育教) 、家庭服务类为主, 且主要布局在主入口一侧, 离主入口越远, 空置率越高。而沿街商铺二层则以家庭服务和育教、休闲娱乐类业态为主, 但空置情况则与小区主入口的距离相左, 即距离小区入口越远, 招租越容易, 空置率越低。

(三) 起步型社区商业业态布局

由于左邻右里社区商业尚未销售完成, 商铺招租仍较为困难, 空置率较高, 尤其是小区主入口南侧, 空置率高达83.5%, 基本无业态入住。从入住业态来看, 以餐饮、家庭服务类为主, 但受目前招租不顺利的影响, 部分商铺被租来作为临时居住用房, 这与社区商业的设计和管理初衷相悖。

三、结论

(一) 业态布局与空间区位具有很大的相关性, 人流量的集散功能约束业态布局模式

从业态的空间布局来看, 不同业态的布局模式与空间区位具有很强的相关性。一般来说, 超市、菜场, 基本位于小区主入口的开敞空间, 便于人流量的集散;而小区主入口也是专业店 (服装店、药店) 、餐饮店 (含便利店、食杂店) 等集中的区域;而家庭服务类 (包括众多服务社区居民的业态) 则集中在小区中轴线上, 满足本小区居民的就近服务需求;休闲娱乐、餐饮店等业态则沿小区主要道路沿线布局, 满足小区居民的临时性消费需求。

(二) 业态布局与开发阶段关系不大, 而同一社区商业竖向空间业态布局差异大, 区位可达性影响业态组合

不管处于何种开发阶段的社区商业, 其业态布局与开发阶段关系并不明显, 从入住的业态差异来看, 同一社区商业竖向空间业态布局的差异更为明显, 受到区位可达性的影响, 业态组合在竖向空间上表现出明显差异。一般来说, 菜场、餐饮店 (含便利店、食杂店) 、家庭服务类、专业店类业态多集中于一层, 而大型超市、休闲娱乐、宾馆、育教、高端餐饮店多位于二层。

(三) 业态招租率从小区入口向周边辐射递减, 空置率则逐步提升

从社区商业的空置情况来看, 小区主入口业态招租率最高, 空置现象较少, 而随着向小区内部中轴线、道路沿线的延伸, 空置率明显提升, 即业态招租率呈现以小区入口>小区中轴线>主要道路沿线的特征, 也表明人流的集散和可达性是影响社区商业业态入驻的重要因素。

(四) 周边稳定人流来源很大程度上决定了业态的集中度, 社区居民起辅助作用

篇4：商业：有趣的新业态

电影院

除了看电影，还可以干什么？

盈石集团研究中心认为，依托于电影，类似爆米花等衍生品的毛利率远高于电影票房本身的收入。因此影院空间可以和其他业态有机连接，依靠变换的电影主题打造一个丰富多彩的生活空间。既可以丰富观影体验，将影院变成一个活动中心，又可以将观影门票之外的衍生品收入最大化。对于购物中心来说，引入此类业态不仅可以吸引目标客户群，还可以延长消费者的停留时间。

滑雪模拟机

可以很迷你，也可以很刺激

滑雪是一项对场地要求极高的户外运动，SkyTechSport滑雪模拟机的出现，打破了场地的局限。其核心是借助新科技，再现坡道滑雪的体验。实际身体力量和雪上运动生物力学之间的精确匹配，使得单板和双板滑雪运动者体验到他们在雪山上所能感受到的重力效果和令人兴奋的速度。

滑雪模拟机的出现，使得滑雪运动对于场地的要求大大降低，也使得滑雪运动进入商业空间成为可能。中国首家SkyTechSpoft模拟机体验店，已在北京中粮祥云小镇、北京银泰in01相继开业，更多的体验空间也正在筹建中。

盈石集团研究中心认为，随着2022北京冬奥申办的成功，滑雪热再次兴起。此外，健康、运动、休闲已经成为新兴的时尚消费者，尤其是中产阶级推崇的生活方式。引入顺应社会消费趋向的业态，可以有效吸引目标客户群，为商业物业积攒忠诚度高的消费群体。

保龄球馆

时尚运动新潮流

传统的保龄球馆一般都设置在单独的运动场所内。不过在成都，来自台湾的大名鼎鼎的大鲁阁保龄球馆已“入驻”成都国际金融中心（IFS）。大鲁阁成都IFS春熙馆，不仅提供从美国空运进口的AMF专业保龄球机台，还安置了日本SEGA最新型飞镖机、台球、篮球机、迷你保龄球等设施。大鲁阁还根据“团客”的理念，为前来的消费者设置了专属的包厢及包场服务。大鲁阁也十分贴心地为单独前来的消费者提供台球专属陪打员，同时为技术还尚未娴熟的消费者提供专人指导。

除了传统的保龄球场地以及酒吧内的娱乐设施外，大鲁阁在其苏州馆里还创立了乐子甜品，团客们预订的餐点，在大鲁阁都可以一一解决。大鲁阁还配备了活动主持人，可配合团客们设计、组织多种趣味活动，与其他保龄球馆实行差异化竞争。

盈石集团研究中心认为，越来越多的休闲娱乐品牌已不再局限于提供单一业态服务，而是将娱乐、餐饮、社交等汇聚于一体，为消费者提供全方位的服务。

真人密室逃脱体验馆

线下真人游戏场景

真人密室逃脱游戏将互联网密室逃脱游戏的模式应用于现实场景，要求玩家以团队为单位参与游戏，在有限的时间内破解房间中的密码和机关，从而离开房间。区别于传统的实景娱乐形式，真人密室逃脱游戏具有挑战性、娱乐性、私密性、益智性以及社交性的特点。

奥秘之家就是此类体验馆的运营商，除了真人密室逃脱体验馆，这家运营商还在发展城市互动游戏，通过iBeaCon手机蓝牙交互的室内定位系统，通过游戏，帮助商场聚集人气。

盈石集团研究中心认为，真人密室逃脱等真实空间体验游戏契合探险和团队合作等诉求，实质上提供了一个团队社交娱乐平台。商业物业引入此类业态，不仅为自身聚集人气、提升知名度，也拥有了独特的市场竞争力。

生活集合店

主要看气质

生活集合店通常集设计、精选和销售于一体，商品涵盖鞋子、服装、包等配饰，同时还会推出文具、小件电子产品、食品等，提供全套生活方式的产品。此外，有些生活方式类集合店还设置了咖啡吧台。生活集合店从以前的街边杂货店，演变为购物中心极具生活氛围的精品主题店。

盈石集团研究中心认为，在消费者追求设计和优化生活细节的今天，生活集合店突出了个性化生活品位与生活态度。因此，生活集合店卖的不仅仅是生活用品，也为顾客带来全新的创意设计和生活方式，这也支撑了这一细分业态的未来发展空间。

集装箱商业

既环保又酷炫

环保主义者曾经倡导的将废弃集装箱改造成绿色建筑，如今真正出现在商业空间。集装箱商业空间施工快速，建筑成本可控。在外观上将金属材料的属性和箱体结构的特性发挥到极致，打造出个性酷炫的购物体验环境。为了满足顾客的多种需求，集装箱商业还开展多种活动，如举办展览、电影之夜、音乐会等。

篇5：社区商业业态组合

当今时代，商业市场瞬息万变，行业之间的竞争也日趋激烈。在不断变化的环境中，商业地产企业只有不断做出相适应的调整，辨明主流趋势，快速制定战术并给予实施，才能率领大型作战军团在变化的浪潮中稳步前进。调整的战略在于内外兼修，对于商业综合体而言，单独业态需要进行微调、创新，才能使其继续保持其旺盛的活力，起到吸纳和带动作用;除此以外各业态之间的组合设计，也需要一定的创新和重组，才能使其发挥联动作用，产生更大的效益。

本文就万达广场中各业态内部的设计要点优化，以及各业态之间组合设计的创新模式，给以简要阐述，以期对以后工作起到一定的借鉴和参考作用。

图1

一、儿童娱乐

万达宝贝王是万达集团进军儿童产业的重要标志，也是万达集团向体验式综合业态转型的重要战略之一。宝贝王的功能布局，经过几次大的调整，正在不断优化，形成更加适应市场需求和运营管理的新模式。与其功能要求相对应，宝贝王的规划设计要点如下：

1.强调娱乐与零售

根据宝贝王的调整要求，将重点打造娱乐区和零售区两部分的功能。娱乐区与零售区的开口为3跨，可并列设置也可以分设。娱乐区需要设置开敞空间，视角良好。零售区应尽量保证在园区内部能够看到整体的零售区域情况。

图2

2.空间方正

宝贝王规划区域应尽可能规整，避免出现狭窄、异形空间。

图3

3.流线宜形成环路

宝贝王园区内宜形成环路，有利于娱乐区的分布与各功能区之间的联系。

图4

二、万达影城

万达影城经过近几年的经营，也总结出许多有用的经验参数和设计导则，包含总体规划、影厅布局、流线设计、层高要求、座位数预估等方面，以下举例说明其中的几点：

1.影厅排布

图5

应在综合体内选择合适的区域规划影院，一般为顶层，柱网布置均匀、规整，不宜包含高层塔楼的核心筒区域，宜选择长方形区域，沿综合体的长边方向布置走廊和双边影厅。

2.流线规划

在满足消防要求的前提下，应尽量减少走廊的数量和长度，以增加有效使用面积。影城观众主走廊应简洁清晰、易于方向辨识为要。应避免流线交叉和反复，影城大堂和巨幕厅进散场口等可能发生观众聚集的区域需考虑局部放大。

图6

3.座位数预估

按各影厅的建筑面积或轴线面积(A)进行估算，座位数约为(A/1.5)x0.8，此数值已考虑到深化设计后会增加的管井、设备间、疏散通道等对座位数的影响。

三、室内步行街

1.室内步行街的形态

室内步行街宜设置为曲线形。这样设置有利于商铺面积多样化，室内街视觉感也较为丰富，增进人的体验感，避免一望到底、缺乏吸引力。

图7

2.中庭周围商铺划分

店铺分隔墙顺应中庭中点向外放射方向，中庭弧形店面线等分，往里可以拐弯变回方整空间，尽可能不要出现狭小夹角空间。

图8

3.主题餐厅的位置

可以置于端头或中庭附近，尽量利用进深较大的角部空间，开口不用太大，1~2跨均可，内部空间进深可以加大，消化角部不好处理的大空间。

图9

四、各业态之间的组合设计要点

以上都属于业态内部的优化措施，对于商业综合体而言，各业态之间如何产生互利和带动作用，使各业态同时发挥最大效益尤为重要。针对万达广场的各主力店、次主力店、室内步行街的组合，总结各业态组合设计得要点如下：

1.儿童业态宜设置在二层，不宜设置在一层、三层

儿童业态由于有独立疏散楼梯要求，设置在三层容易浪费多余的公共空间，设置在首层又比较浪费首层租金较高的店铺，因此宜设置在二层。三层可以布置电玩、主题餐厅等业态，消化角部或进深过大空间。

2.塔楼宜设置在百货楼或综合楼的角部 万达广场的中部多为室内街环保的百货楼、综合楼，其中有塔楼的项目多位于其上。但由于儿童业态、百货等主力店都希望有较方正规整的大空间，塔楼核心筒应设置在这些亚太偏于一角的位置，尤其忌讳布置在此类业态中间区域，这样势必影响空间布局，降低使用效

图10

3.加强端头带动作用，中间部分连贯与均质

由于宝贝王、电玩、百货这类主力店，甚至包括部分次主和主题餐厅等大型业态，对吸引人流和目的性消费有一定的引导作用，其出入口宜设置在步行街的两端，这样可以吸引人流经过更多中间段的店铺。同时店铺也宜群聚、均好布置，这样能使各个店铺的商业效益发挥到最大。

篇6：社区商业业态功能及运营分析

社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。

一、社区商业分类

目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表：

国外零售商业分类形式参考：

二、社区商业的功能

社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。

按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即：

1、强度需求商业设施，需求的比重超过50%

此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行；

2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间

此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等；

3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下

此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。

三、社区商业功能业态组合

四、社区商业运营中存在的问题

1、“杀猪式”销售带来的后果

通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。

2、体量过大，超出社区承受范围

社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。

预估商业体量方法参考——通过周边人口数量。国内一线城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。考虑到社区商业功能、服务对象以及服务范围，社区商业的体量应控制在人均1平方米左右或以内。

3、住宅入住率长期的超低

由于城市化进程的不断加快，很多城市的市区已经有了成熟楼盘，越来越多的开发商开始把开发的目光转向郊区，但是由于一些配套的不完善，再加上近几年来楼盘投资客的增多，导致很多郊区楼盘的入住率增长缓慢，最后形成了恶性循环，居民入住率越低，商家越不愿意进驻楼盘周边的商铺。同样，楼盘周边的商业配套不完善也使得原本想入住的居民望而却步。

4、社区商业存在先天不足

对于大多数的社区商业来说，建筑上的先天不足是制约其发展的一个硬伤，首先，对于开发商来说，社区商业不是经过规划的，更多的是一种固有模式，也就是在整体规划的时候设置一些底商作为社区商业，并没有把社区商业的功能考虑清楚，对于业态的设置和商家的开店需求更是没有规划。结果最终导致很多社区商业很难良性运作。

五、社区商业运营成功的因素总结

深入、细致的市场调研，特别是需求分析。社区商业首要关注的因素：第一是“人”；第二是“人”；第三还是“人”。

• 合适的业态配比是社区商业中心区别于其他类型商业的关键，同时也是保证项目人气的要点之一；

• 合理的业态布局有利于聚集与疏导人气，对商业的持续经营有着直接影响；

• 租户组合将影响项目的培养期与租金收益情况；