如何做好文化旅游地产

如何做好文化旅游地产（共8篇）

篇1：如何做好文化旅游地产

【如何做好文化旅游地产】

作者:钟新球

随着城镇化的推进，旅游经济发展，房地产市场的推动及政策的导向，城市文化旅游地产遍地开花。想做好文化旅游地产，必须考虑关键的几点：

一、科学选址：选址必须深入调研，从选择城市到城市中选择地段两方面去考虑。城市的选择首先从这个地方的资源角度判断，包括现有的旅游资源、山水资源、历史人文资源；其次从这个地方的区位交通角度判断，现在或者不久的将来是否具有航空、铁路、高速等优势；再次从这个地方的城市人口及一个小时交通半径内的城市人口判断，是否有一定的人口基数和消费能力。城市中的地段选择必须根据城市的结构来考虑，也要从城市的发展趋势、城市的交通、消费习惯综合判断。

二、确定项目的文化主题：深度挖掘当地的历史、人文、传说、宗教信仰、特色符号等。文化主题是项目的灵魂，是核心，文化与旅游紧密地结合在一起，将文化作为旅游来经营，通过发掘和宣扬文化来综合地发展旅游，以经营旅游的方式多方位地展示文化，赋予旅游以丰富的文化内涵，从而创造出具有鲜明特色的旅游文化。因此，主题选择要有创新，要与区位因素相适应，要与地域文化相结合。最终让旅游具有更强的持续性与生命力。

主题旅游地产的成功与否，首先取决于选址和主题。选址和主题这两大因素的关系是密不可分的，要结合考虑才能在合适的地址上创建合适的主题。

三、结合城市的现状及特点，首先做好项目的规划，包括旅游动线规划、旅游体验产品规划、商业业态规划、其它配套产业规划，做到商业和旅游结合、旅游与地产相济；再次做好项目创意设计，做到建筑有特色、景观有故事、空间有历史文化；同时做好收益策略设计，要长短结合、远近平衡。

四、工程建设必须重视过程的把控，新工艺新材料的应用及施工细节的注意！

五、运营管理：主题旅游地产在发展过程中出现的运营困惑：

1、运营模式单一化，门票为主要运营收入来源。

2、运营管理缺少系统和标准，主要表现软体服务较差，产业链价值深入挖掘不到位。

3、对整体规划、设计、建设、运营缺乏系统思考，主要表现在旅游功能及游客需求难以满足。

4、现状旅游开发更多的表现为地方政策的行为。因此，灵活正确的营销策略，深度的主题产品开发，成熟的运营管理体系与团队等都至关重要。

2014年2月24 日济南项目考察后感！写于济南遥墙机场。

篇2：如何做好文化旅游地产

1、以客户为中心进行提问

人类的本性即关注自身利益。你需要站在客户的角度提问，看客户有没有搭上话，揣测其关心程度。尽量多谈谈客户自身，他们的家人、工作、消遣等事。制造谈话氛围，给对方留下良好印象。这样，更易赢得客户的尊重和好感。

另外，需要时刻谨记不要“发号施令”，不要告诉客户如何做正确的事或什么事是正确的。而是应该以客户的角度出发，接着“客户”的话茬，谈论客户感兴趣的事，顺势提问。

2、洞察客户的真实需求

凡是走进门店的，必有买房意向。而一流中介必需洞察客户买卖房屋的意图。通过销售房源，为客户提供问题的解决方案。例如客户是新婚白领夫妇，他们最需要的性价比;有投资需求的，则看重升值潜力…………

出色的经纪人要针对顾客的问题、需求和渴望，提出解决方案，同时塑造自己产品的价值，提供塑造产品价值的方法。

3、永远提供两种选择

永远为客户提供两种解决问题的方案。无论客户选择哪一种，都是我们想要达成的一种结果。

运用这种方法，使客户避开“要还是不要”的问题，而是让客户回答“要A还是要B”的。例如：“您是喜欢三房的还是两房的?”“您是今天签单还是明天再签?”“您是一次性付款还是按揭?”

注意，在引导客户成交时，避免提出两个以上的选择，因为选择太多反而会令客户无所适从。

4、反复强调重要内容

因为客户总是健忘的。经纪人说过的话很大程度会被客户遗忘!所以，请遵循“重要的事说三遍!”“重要的事说三遍!”“重要的事说三遍!”……

务必反复强调你想灌输给客户的观点，使客户相信并加深对所讲内容的印象。切记要从不同角度、用不同的表达方式向对方强调你重点说明的内容。

5、断言式沟通提供信心

人类天生不爱冒险，很多时候的推脱都是由于不了解导致的不安，不保险的感觉。

所以，经纪人在介绍房源的时候务必要在语气上表现出自信，开朗!事前充分了解商品知识及客户情况，要在客户面前流畅地介绍。尤其注意讲话尾宇的强劲有力，例如“一定可以令你满意!“让客户感染到正面的氛围，让客户对自己的决策充满信心。

6、善用旁证加强说服力

有时候在场朋友或是其它买家的好评更容易被客户接受。

要知道：“只靠推销自己的想法，一般不容易使对方相信!“在在客户心目中，熟人、旁证，以及有影响的机构或有一定地位的人的评论是很有说服力的。例如：在场好友“我觉得蛮好的!”抑或是”这个房型不灵的“…………抵过经纪人费劲口舌。

所以，聪明的经纪人要懂得经营，善用旁证。

7、客户都有从众心理

客户通常不愿意轻易尝试冒险。凡是没经别人试用过的新产品，客户一般都持有怀疑态度，不敢轻易选用。而对于大家认可的产品，他们容易信任和喜欢。

房地产买卖作为一次性的大额交易，更是如此。例如：一个客户看中一个户型，却犹疑不决。经纪人适时鼓励：“您真有眼光，这是目前最为热销的户型，这个月已经成交了三十多套了，购买的都像你们一样是三口之家”也许就能快速帮助客户下定决心。

8、引导客户去比较

客户在购房时，对于房屋的价格依据通常都是以周遭接触到的楼盘报价进行比较得出的。询问不同的中介，查看熟人卖房、买房的大概情况……等等，辅助判断，以此隔岸观火。

有时候，客户的参照未必准确，可能会受到网络或是其它中介虚假房源的报价误导。专业的经纪人应当学会引导客户去比较。以精准、真实的报价数据去引导客户，给客户看证明自己立场的专业数据。

9、掌握边际效益，快速成交

经济学中的一个概念叫做边际效益。它大体可以这样理解，即一个市场中的经济实体为追求最大的利润，多次进行扩大生产，每一次投资所产生的效益都会与上一次投资产生的效益之间有一个差，这个差就是边际效益。简单说，随着消费者对消费品数量的逐层增加，单位效用会逐层递减。

应用到房产销售中，即随着你逐个阐述房源的优势，客户对房源增加喜爱的程度会不断递减。你需要把握好客户的“喜爱临界点”，一旦达标需要尽快促成交易。不要给客户过多考虑时间，防止二度谈价。

10、让客户看到你的付出

要让客户信赖自己，接受自己，让顾客愿意将自己的想法意见说出来，彼此形成良好的合作关系，就离成功近了一步。

并且要让买卖双方觉得，你始终在为他们着想。为了争取到这个价格，你付出了很多努力，让客户觉得你能够谈到这个价格非常不容易，在这个过程中你做了很多事情。你需要营造出专业、诚信的形象，要以自身的服务让客户感觉到中介费物有所值，防止客户对中介费讨价还价。

篇3：如何做好房地产节目主持人

自从1990 年国务院55 号令对土地交易的法律承认开始, 也从此标志着我国房地产商品化的开始, 到目前为止已经走过24 年的发展历程。以下, 我们从房地产的发展过程中观察电视栏目的变化, 谈主持人该如何做好对节目的把控以及未来的发展趋势。

1.1 房地产与生活服务类节目发展

在房地产行业发展的20 多个年头中, 电视产业也在发生着悄然无声的变化。我暂把房地产发展分为3 个阶段, 以3 个阶段为节点来评述电视节目的变化。第一阶段:1990 年~ 1996 年, 这时的消费者对于产品的要求并不太高, 房子仅仅是一个居所, 对劣质产品和市场并不看重, 但市场在起步, 总的来说却是以卖方市场为主。第二阶段:1996年~ 2000 年, 这时的中国房地产中有思想的产品出现了, 房地产作为一个产业才真正产生。第三阶段:2000 年以后, 新世纪整个中国的房地产快速发展阶段。而90 年代末期直到今天的电视生活服务类节目经历了“创新期”直至“繁荣期”。 现代生活服务类节目的形态也从单一走向复合。

1.2 房地产电视节目的特点

在我主持房地产节目的过程中, 我发现越是立意鲜明的节目, 越是考验从业人员的专业素养和专业视角。我们的栏目取名为《江城房地产》, 从字面上理解, 这已经囊括了两个概念, 即“江城”和“房地产”。

1.2.1 “实用信息”为核心内容

生活服务类节目以“实用”为主。所谓“实用信息”是指具体的、实在的、能够直接作用于他人的信息。在节目中我们设计了《今日关注》版块。其中大家可以了解到最新的本地楼盘动态信息, 官方数据还有当前政策下的本地乃至全国楼市的发展。

1.2.2 “以人为本”理念为精神内核

“以人为本”的理念是生活服务类节目的精神内核, 也是所以类型节目的立足之本, 更是生活服务类节目进行创作运行的根本。如果脱离了这个根本, 节目就没有了根基。做给谁看?谁买账?在节目中我们针对购房者设计了《选房行》、《购房小贴士》、《有奖问答》、《买房卖房》等版块, 其中《选房行》还有外景主持人到房源现场, 通过镜头为观众作现场介绍。目的都是为了能够以直观的视角让百姓通过镜头了解真实情况。

1.2.3 “多元化”表现手法为特征

生活服务类节目是集新闻、专题、娱乐、教育为一体的特殊栏目。它的表现手法可以不单一, 不拘泥。虽然为房地产栏目, 但是其宗旨离不开“生活”、“服务”, 所以生活可以多彩, 服务可以多元。

2 房地产主节目主持人定位

从《为您服务》产生了第一位固定的电视节目主持人, 沈力创造了电视栏目主持人全方位主持节目的一条新路。而如今, 电视节目的多样化促使节目主持人的风格迥异。而无论你是哪一类型的主持人, 都应该把握好三种角色:谈话者、组织者、传播者。

2.1 谈话者

在生活服务类节目中, 主持人的机警、适度的幽默能把看似平淡的节目主持地有声有色, 在做嘉宾访谈节目时, 面对节目中的语言“危机”也能够运用智慧巧妙的“化险为夷”, 使节目能够顺利地进行下去, 不会让现场无话可说。

2.2 组织者

对于节目语言和话题的组织。主持人是节目的二度创作者。当编导把一期稿件拿给你的时候, 主持人首要任务是熟悉稿件领会编导意图, 其次要整理脉络理清思路, 最后才是在主持的过程中运用自己的表述风格简而易懂地传达给观众。

2.3 传播者

主持人不只是传声筒。一个优秀的节目主持人应该具备的基本素质我们接下来也会谈到。但是无论他具备什么样的素质, 有一点是毫无疑问的:一个合格的传播者, 一个优秀的节目主持人绝对不能照本宣科或者胡说八道。

3 房地产节目主持人与品牌栏目

如何用专业视角传递信息并为百姓所接受?如何做形式新颖、可看性强从而更好服务百姓的节目?在当今信息高度膨胀的时代, 我认为除了遵循原有的构架、模式以外, 还应该做到几点创新。

3.1 立意形式创新

无论形式如何创新都要有相对的时效性和权威性, 所发布的信息要做到热点即时, 观点准确。要具有以下几点。

3.1.1 实用性

实用性是指节目本身在播出以后对目标受众有一定的实际指导价值, 让消费者在观看节目以后能够增加这方面的知识积累, 而且能够在生活中真的用到某些知识。

3.1.2 科学性

科学性是指栏目中所提供的信息必须是经过实践的论证确定无误的, 不能给受众以误导, 这看似一件十分简单的事情, 可实际情况却并不那么乐观。有的栏目为了迎合商家夸大其辞, 过分宣传, 画面精美以体现商品的优越性, 这样对于消费者来说是一种误导, 因为具有真正刚需的购房者往往是要花费几年甚至几十年的收入才能购买到一套房子, 因而关注度较高, 也较为谨慎。所以我们的从业人员一定要谨慎科学的创作, 以自己就是购房者的视角去做节目。

3.1.3 互动性

一提到互动性很多人都会觉得就是简单的短信参与其实不然。中央电视台的《交换空间》栏目形式就很好, 主持人与嘉宾的状态很真实, 植入性广告做的巧妙, 参与的嘉宾也真正的得到了实惠。

3.2 主持方法创新

在以往节目的主持中, 以我个人而言最难改变的是原有的语言模式和思维模式。往往做了很多年节目的主持人会对某一问题脱口而出, 甚至在某些话语上已经形成了固有的模式。这些都是需要不断的激励自己和有所改进的。

3.3 服务理念创新

立意鲜明、形式多元、信息丰富、主持得体、服务百姓, 我认为是服务类专业性极强的房地产栏目的宗旨。一个专业的团队, 一个王牌栏目, 一个创新的集体是产生拳头产品、服务于民并取得成功的根本。电视人要懂得运用画面和语言, 要不断的超越以往对于传统电视的理解与时俱进。

摘要：房地产节目主持人是围绕着土地做文章, 结合物质实体谈购房者的权益, 是房地产开发公司和购房者之间的一条纽带、一道桥梁。本文探讨了房地产电视节目的特点以及主持人的定位, 根据房地产节目的特性, 提出了几点创新建议。

篇4：如何做好房地产成本控制

【关键词】房地产；成本控制；影响因素；控制措施

1. 引言

随着人们生活质量的日益改善，中国经济持、稳定地增长着，房地产领域发展的势头也越来越迅猛，而企业为了能够在这个社会上生存下去，有立足之地，相互之间的竞争也越来越激烈，不仅仅是企业间的竞争，企业内部的竞争也是如此。所以说，竞争使得房地产公司开始为自身的出路某生路，采用一切可以降低房地产成本的方法和途径，以期达到利益最大化，获得可观的利润与收入。由此可见，如何有效地进行房地产成本的控制是每一个房地产开发商所关心的问题。由此我们不难断定，如果房地产企业要想在这场竞争的战役中打一场胜仗，即达到利益最大化，那么他们所要做的就是尽一切可能地进行房地产成本的控制，唯有这样，他们才能在这个市场上有一块立足之地，才能生存下去。如何进行房地产成本的控制，主要方法有以下几点：第一，要把一切的开销、费用都要考虑进去，比如土地使用的费用，购买公共设施的费用，前期投入的资金，购买基本设备的费用，建筑过程中产生的费用，以及后期的物业费等等。所有的这些开销，都要在整个房地产开发过程中考虑进去，即便是很小的开支，都不能忽视。

2. 房地产成本

如何才能做到科学、合理、有效的控制房地产成本，是一个相当复杂的问题。但不管怎么样，我们首相要明白的是房地产成本的基本结构，也就是说，哪些方面是房地产成本的内部成员，只有了解了这些，我们才能着手进行房地产成本的控制。首先，我们需要明白的是什么是“房地产成本”？房地产成本指的是在房地产开发的过程中所产生的一切费用，包括在前期的投入过程中和后期的使用过程中所产生的一切费用。这些费用主要包括土地使用费、前期的预算经费、安装过程中产生的费用、对公共设施投入的费用、物业费以及其他相关费用。

（1）土地使用

我们都知道，土地的使用方式已经不再是过去的划拨方式，现如今，如果想使用、征用土地，必须通过招标的方式来取得土地的使用权。使用方式的改变，从根本上讲是改变了他的出让方式。这样的做法，使得对土地使用权的运行机制变得更为灵活，对各大房地产运营商更具挑战，使得相互之间的竞争日趋激烈。但由于相关规定，用于公开招标的可用土地是非常有限的，所以在管理和控制上是非常严格的。基于这种情况，各房地产开发商总举得“僧多粥少”，往往会因为一块土地而导致许多开发商共同竞争。竞争激烈了，那么对土地使用的成本就会上涨，房地产的成本也随之而上涨，这一点必须要格外注意，受到重视。正因为“僧多粥少”，土地的成本也从25%涨到40%。可见，土地成本与房地产成本是成正比例的关系，与整个项目的进程密不可分。

（2）前期费用

这里所说的前期费用主要指的是在开发房屋之前所进行的市场调查，由此而产生的相关费用。主要包括该地质是否适合房屋的开发，该地段是否适宜人类居住，以及开发、管理土地过程中产生的一切相关费用。

（3）建筑设计

在整个房地产成本控制的过程中，对建筑设计的成本控制是最关键的一个环节。之所以这么说，是因为建筑设计对日后能否有可观的经济消息息息相关，其决定性的作用。一个好的建筑设计，能有效地降低投资陈本，继而带来经济效益。所以说，房地产开发商在招标的时候，首先要考虑的是建筑设计的优秀与否，毕竟一个优秀的建筑设计能最大限度地降低房地产成本，继而为开发商带来可观的利润。需要补充的一点，在房地产建筑设计的同时也可以采用限额设计的方式，这同样对降低房地产成本有帮助。

（4）项目实施建设

在整个房地产开发过程中，对项目实施建设成本的控制同样左右着房地产成本，这一环节也同样很重要。我们都知道，建筑安装工程和设备材料采购是构成房地产项目的主要因素。一般来说，乙方会根据甲方所给出的设计图以及范围进行预算并报价，最终的费用则是根据完成的质量进行结算。

（5）其他因素

除了控制上面所说的土地使用的成本、前期人力、物力投入的成本、建筑设计过程的成本以及项目实施建设过程的成本外，控制其他方面的成本也是可以做到有效地进行房地产成本控制的。这些成本包括：对招标环节成本的控制，对项目施工过程中成本的控制，对项目结算期成本的控制等，做到对这些成本的有效控制，都能有效地降低房地产成本，从而给房地产开发商带来可观的利润，以达到利益最大化。

3. 控制房地产成本的措施

现如今，各大房地产开发商普遍存在的问题是对成本管理这一概念没有很强的意识，这就导致成本管理的弱化甚至软化，最终不能为房地产开发商带来利润，甚至还有亏损的现象发生。究其原因，是因为成本严格制约着房地产开发商的经济利润，与企业能否长远、长久的发展有着密切的联系。为什么房地产开发商没有很强的成本管理意识呢？究其原因，主要是房地产开发商在“谁来管”、“管什么”、“怎么管”这三个基本问题上陷入了误区，造成成本管理意识的薄弱。

3.1 宏观角度

（1）树立科学的房地产成本控制理念

在整个队房地产成本控制的过程中，我们应该做到具体问题具体分析，也就是说，不同阶段，对成本的要求以及控制的措施都是不一样的。这么看来，房地产成本控制有必要上升到经营的高度，进行对整体成本的控制，树立科学的成本控制理念，进而实施合理的房地产成本控制体系。

（2）建立房地产成本管理体系

房地产成本有很多条目，将这些条目一一进行分类管理是房地产成本管理的核心，同样也是房地产成本控制的基础。其管理体系是：以目标成本为准则，以合同为中心，所谓以合同为中心，就是包括全过程、全成本、动态成本和以合同为中心四个要点的全动态成本管理。

3.2 微观角度

微观层面上对房地产成本的控制，应该坚持节约、全面、动态的原则，改进技术以降低成本。具体做法还是要具体问题具体分析，根据房地产开发项目的情况进行判断，并采取相关策略进行成本控制。

这里本文主要讨论的是设计阶段。设计阶段是能否为房地产开发商带来利益的关键，同样也是房地产成本控制的重要环节。而在设计阶段设，首先需要做的事情是对设计方案进行优化，在优化的同时还要把技术可行性和经济合理性这两个因素考虑进去。设计阶段对房地产成本控制的具体做法是：专题调研——设计任务书——方案设计——图纸会审。建议进行设计招标，推行限额设计，是设计阶段控制工程造价的有效手段。实行设计招标，可多方面择优选择设计方案。同时，规划设计要树立“以人为本”的思想，适应市场的需求。

4. 结束语

综上所述，房地产成本的控制是房地产开发商必须格外注意的一个问题，只有做到有效地控制房地产成本，才能达到利益最大化，为企业带来经济利益，为企业的长远发展打下基础。不仅如此，房地产成本控制还可以节约能源、资源。但是房地产成本控制并非一件容易的事情，对技术的要求非常高，所以说正确的控制房地产成本将事半功倍。

【参考文献】

[1]胡信彪，张健.房地产开发的成本控制[J].城乡建设，2005年7月

[2]熊荣萍.试论房地产开发经营的成本控制[J].现代物业·新业主，2008年12月

篇5：如何做好房地产经营 1

房子的价值是价位最关键的热点，老百姓认为不值，不管怎样吹嘘，怎样用物去弥补都是徒

劳的变幻莫测的房地产市场，包含有：“环境、外观、质量、户型、适用、方便、随意、工期，价位”等九大理念。要占领市场，百分之百地赢得市场回报，必须坚持切实惠民的理念。环境--在开发商的共识中称为包含交通、购物等在内的优越的地理环境和宜人的人文景观等。开发什么样的品牌，其内涵应该是以人为本，创造优质优势来适应各层次的需要。比如打造住宅品牌，一定要给人以环境的安居气氛，绝不能靠监控和保安的单一方式去营造安居气氛，这样不太符合大众的正常心理。外观--在一些开发商的眼里是：闭门造车，即从个人的主观意向出发对外观和色彩任意构成。其实，应该尊重购房者的欣赏品味，用高低结合的方法来进行认可。比如怎样运用欧式建筑外观设计，怎样在雾都之地确定永久保持的色调而让人共誉等等。绝不能将不伦不类的造型和复杂繁琐的含蓄艺术附加到“大方明快”上，也不能忽视“民族共识同赏”的习惯。质量--部分开发商认为它是建筑安全所必须强调的要素，就工程项目开发而言，质和量是两个概念。从建设上来讲，真正的质必然要物有所值；其二，建筑的面积和物看成全量，让老百姓自我考核。老百姓的了解认可值是更高的，不然谁也不会掏钱的。购买力是质和量最认可的检验?quot;户型--市场上，开发商由于受流行风的误导，单一化发展已经成了通病。把户型置入大众化习惯性认可范围之内，让户型布局多样化，使购房者在自已的需要范围之内和艺术享受上挑选适合的房子。这才是开发商应当做的。适用--有一部分开发商自作主张，将 自己的意识强加给消费者，这是不可取的。适用是购房者的鉴定表态，开发商不能自己说了算。开发企业要在适用上下功夫去考虑，去了解百姓需要什么样的房子，然后在开发阶段提前去为购房者作出正确判断。方便--个别开发商认为是交通。其实是传统的生活方式及行为习惯等，比如采光、走绕、床设、厨位等。随意--不是任意设想。有些开发商留出超大的空间去让住户强调个性。其实可以在套房内增加恰如其分的浪漫感，以减少住户的不现实布置和经济上的过大浪费。工期--是到时竣工交房。这是对购房者的承诺，也体现了企业经济运作和管理实力，工期的准时和提前是给购房者的“慰心丸”，是企业的荣誉。价位--一般开发商很看重价位。因为对开发商来说是赢利的关键，对老百姓来说是房的价值。老百姓会用走数字的方式来衡量房的单位值，不确实不会去买的。贝迪业主认为，房子的价值是价位最关键的热点，老百姓认为不值，不管怎样吹嘘，怎

样用物去弥补都是徒劳的。为现代房地产企业家定格

决策者必须培养感性、情性及悟性，来佐以理性决策能力的提高。这也是管理哲学中的智慧

决策

现代房地产企业家除了具有企业家的一般特征外，还应具备一些专门的技能与素质：

一、具有强烈的经营意识与高超的管理技能。新世纪之交的房地产行业，各种合力把房地产企业家推向一个无可选择的地步，逐 渐融入全国经济一体化乃至全球经济一体化的范围。市场对企业最大的挑战也在于竞争性。虽然人们不时以“不以成败论英雄”的理念告诫自己，但市场竞争法则却把人们信仰“胜者为王，败者为寇”表现得淋漓尽致。输，意味着企业生命的结束；赢，体现企业的生存空间。在新一轮房地产战略中，市场呼唤具有大智慧、大气魄的房地产企业家用大手笔勾画房地产发展蓝图。从这层意义上说，房地产企业家不一定是技术型，但必须是经营型，以市场或客户为中心，商业天赋是企业家的本性。世界著名的IBM公司首席执行官兼总裁郭士纳，在其上任之前，IBM公司亏损50亿美元，郭士纳上任第二年，IBM公司魔术般地盈利30亿美元，使人们更为吃惊的是，郭士纳本人对电脑完全是外行，“我们的责任是把当地的所有IBM的队伍整合起来，提供整合的解决方案，给外面提供整合的IBM形象”。房地产行业实践也证明：像万科集团董事长王石、北京现代城总经理潘石屹都非房地产科班出身，但特有的商业经营意识是他们的共同特点。

二、具有战略头脑，对大势判断的前瞻性与智慧决策的正确性。房地产业发展至今，市场透明度、成熟度已较高，仅靠人际关系、特权开发房地产的时代一去不复返了。土地有基准价格，建筑有定额，各种费税有标准。换言之，无论你在何处开发房地产，固定成本与变动成本都是相差无几，大多发展商深知其中奥秘，都想方设法在楼盘的附加值上做文章。新开盘的广告一幅比一幅漂亮，环境、户型、智能化等都不断在升级换代。但从战略角度看，一个优秀企业家首先应对国民经济运行走势审时度势，对房地产发展有独特悟性与理性判断。正是这点构成行业发展伊始，众?quot;豪杰“与现代企业家的重要分水岭。加之房地产投资巨大而且具有不可逆转性，不能像一般产品那样可以批量试用，所以投资决策正确性显得尤为重要，一旦决策失误，后果惨重。值得一提的是：投资决策是一个非常痛苦的过程，决策总是与风险同在。北京现代城总裁潘石屹的成功，不只是豪华楼书的创意，也不是独特的设计风格，恰恰是他对大势判断的准确性与及时性，在房产走势这条经济链上，他这一拍踏准了。但做决策的毕竟是人，是情感动物，不可能完全是一个理性决策，在实践中还是要提高理性决策的效率，决策者必须培养感性、情性及悟性，来佐以理性决策能力的提高。这也是管理哲学中的智慧决策。

三、特有的应变能力与不可替代性。房地产成功的一个重要方面在于”变“，变规划、变环境、变房型、变结构、变营销手段等。变的目的固然在于制衡，即在一个充满变数的环境中，实现永续经营目标，从管理哲学分析，变是一种现象，任何房地产企业遇到的变数是各不相同的，但其中有一条不变是相同的，即自我巩固，永立于不败之地的要求与努力，万变则是指环境、房型结构等种种变化。但在不变的过程中，企业会借外来变数来充实、强壮自己，以培养应变的能力。房地产开发经营在我国涉及面甚广，自始至终的126个图章本身说明了纵横交叉的人际关系、公共关系、平衡关系、协调关系、制衡关系、权术策略，非一般人士所能替代。这就要求房地产企业家不仅要有对行业走势纵向的认识深度，还要有横向的交际

广度。正如一个坐标中，四个区位都要发挥作用。房地产经营的决策要素

检验房地产经济运行质量的标志是综合效益，即社会、经济、环境效益的反映

房地产企业在经济体制转轨时期，经历了”大喜大悲"的阶段以后，比较理智、实际地从经营角度，总结、研究中国式的社会主义房地产市场，主要应当把握好以下几点：

一、投资决策的科学性 房地产投资经营资金额巨大，投资周期长，是其他经营行为不能比的。投资行为的成功与否，首先取决于项目选择的优越性和不同时期市场需求的准确把握。这就为科学的投资决策提供了保证和依据，所以，认真编报、审阅（论证）、批准建设项目的可行性研究是至关重要的。凡实施顺利和取得较好市场效果的项目，一般都能体现出项目决策思想的正确性和可操作性。

二、开发结构的合理性 房地产投资开发可以是单一（单元）开发，也可以是综合（多元）开发，从经营角度上可以是一级市场开发，也可以是二、三级市场的开发。房地产投资开发的结构思想应该是满足市场的有效供给。结构的合理性往往会最终体现在满意的投资效果上。所以，不必局限于投资结构的理论讨论，而要从市场去把握、从市场中所收集到的消费心理和实际需求能力的最佳结合点来分析、研究和定位，最终确定房地产开发项目的规模、性质、类型、档次、规格等的结构和比例。房地产企业的经营结构同样必须合理，在不同的时期，确定不同的经营方式和开发重心。如劳务型的前期开发，服务型中介咨询，社会型的物业管理，辅助型的装潢工程等都可以因地制宜、因时制宜开展。这样才能取得较好的社会、经济和环境效益。

三、项目管理的先进性 经过科学决策，确定了结构比较合理的项目以后，实施阶段还必须靠先进的管理措施来保证，这个环节实在是很重要。投资项目管理与其他类型的管理行为有一定的不同，它有其较大范围和深度。但归纳起来，主要集中在经济和技术两大方面。经济方面：首先要紧紧抓住投资成本的有效控制，要以公平、公开、公正的竞争原则确定工程投资预算成本，然后要以投资包干使用的形式落实双方的责任制，保证预算执行、监督的严肃性。其次，要抓紧投资项目结算的及时性和准确性。结算是否及时和准确将直接影响成本控制。项目结算及时能从时效上保证成本的有效控制，结算的准确性则体现了成本控制的质量。这也是投资项目管理中的难点，一定要充分予以重视。除此之外，还要按国家规定，项目报送审计，自觉服从审计结论。技术方面，要执行国家对投资项目的各项管理规定。比如；工程技术监理、质量监督、安全监管、预算执行监督、效能监察等等。各道环节都要各司其责，严格执行国家的有关规范、标准。

四、营销方式的灵活性 检验房地产经济运行质量的标志是综合效益，即社会、经济、环境效益的反映。而综合效益的反映只有通过营销行为或者说市场占有份额（复盖率）来体现。其中，广告媒体的作用是重要的。房地产的销售能力越来越被看成是衡量一个企业素质的重要方面。分期支付、按揭抵押、以租代售、以旧换新、以小调大等等，只要不违反国家大 的方针政策规定，都要从理论和实践上有所突破。

五、经营服务的完美性 房屋销售既是满足人们基本生活需求的一种服务，却又是一桩价值量很高的大宗买卖。因此，完美、周到、一流的销售服务是必须的。这样，才能使售房消费者有一种信任感、安全感和满足感、随着住房制度改革的不断深化，住房分配货币化和住房商品化的到来，房地产企业除了应配置、能提供现代化服务的硬件设施以外，服务人员还必须具备熟悉政策，能解答购房者提出的一切问题；热情服务，能帮助购房者解决在购房过程中的一切困难；精通业务，尽可能满足购房者要求的能

力和水平。有条件的房地产开发企业还应提供服务高质量，收费合理的售后物业管理，实行配套服务。

六、政策超前的敏感性 我国房地产业是在经济热潮中崛起的，房地产市场还处于发育和逐渐成熟阶段。因此，房地产开发经营行为还必须靠国家先后出台的政策法规来约束和规范。政策法规的制定和完善是以市场行为中必须纠偏为依据，有较强的针对性和现实意义。因而，要善于从政策角度对实践进行思考、总结和展望，形成政策出台的超前意识，才能在时间和掌握尺度上不偏不倚，最大限度运作。所以，要把握好机遇，除了要有敢为天

下先的勇气和胆略外还要有政策超前的敏感性。房地产开发中的几个问题分析

工程施工开工后，施工图纸进行大幅度修改，这是非常不可取的随着房产销售的日益升温，房产开发的规模越来越大。但是，楼盘开发中其中存在着一些影响行业发展的问题，很值得关注。工程的前期策划工作 工程前期的方案和初步设计工作时，方案阶段周期明显过长。主要有以下几个原因： 首先，由于开发商的决策水平不高，职业素质不精，把握不准市场运行方向，因此常常表现为犹豫不定。其二，受开发条件的限制，诸如存在资金不到位或者市政府配套设施不完善、开发条件不成熟等条件限制，因而出现工期拖延情况。其三，目前国内设计方案阶段收费过低，导致市场恶性竞争。一些设计单位为了抢占市场，搞一些高成本、低回报的项目跟踪。而开发单位对方案设计采取相当随意性的态度，没有时间、效率和责任的概念；有的开发单位则表现为不切实际和一意孤行。这些现象不仅给设计单位造成了很大的压力，而且还造成设计资源的浪费，给社会和国家酿成了不应有的损失。其四，缺乏合理的制约和收费制度。要想杜绝这种现象，首先要制定合理的收费制度，提高方案阶段的收费标准，用经济手段制约开发单位的不合理行为。其次，要对恶性竞争行为加大整治力度；设计行业应加强职业道德教育，并制定出相应的惩罚性措施，从源头刹住这股歪风。其五，目前国内的设计水平与境外的设计水平还有较大的差距，导致了设计方案比较落后，施工周期过长，资源浪费等情况。施工图阶段的策划工作 在这一阶段里，开发单位对施工图设计明显重视不够。施工图设计周期过短，这也可能是目前国内房地产开发单位的通病它往往使设计人员为了赶工期，没日没夜的加班加点，或者将设计转包出去，因而，设计质量得不到保证。特别值得一提的是，工程施工开工后，施工图纸进行大幅度修改，这是非常不可取的。因为在目前的项目开发中，开发单位往往把工期卡死。而为了赶工期，就有可能出现施工和设计同步进行的现象。虽然目前开发项目都聘请了监理公司，它同设计单位一样，承受着开发单位的压力。因此，在压力之下，有些监理工作往往流于形式。这也是出现房屋质量问题的一个原因。目前，有关部门已经出台了一系列关于施工图设计的管理措施和规定。但许多开发单位却无视相应的规定，我行我素。设计单位迫于开发的压力，也只能睁一只眼闭一只眼。鉴于此，开发单位和设计单位应该加强相互之间的协调工作，不仅应该制定合理的工期，还要注意设计和施工质量的提高。工程的市政配套协调工作 这是房产开发中比较难做的工作，因为牵扯着很多的行业、部门和行政机关，加之目前社会上存在着一些效率不高、官僚主义以及腐败现象，从而使这项工作

变得比较复杂。比如，在甲盘项目中，由于同一主管机关的某监查和营业两个部门对系统的说法不一，造成图纸改来改去，最后延误了工期。还有一些部门利用其行业的特殊性，对某些产品和机电安装进行垄断经营，从中抬高价格，谋取不正当的利益。一些工作人员利用工作之便，迫使开发单位出资，巧立名目，游山玩水、吃吃喝喝。另外，一些开发单位为了使自己的不合理的做法得到有关部门的批准，采取不正当的手段对有关工作人员进行贿赂。这些现象严重败坏社会风气，同时，也助长了一些部门的不正之风。因此，应该不断地向有关部门呼吁，必须进一步加强市政配套行业的综合治理，改善这些部门的工作作风，杜绝腐败现象，才能避免失误或损失。工程中的施工配合工作 项目施工任务的划分应该是比较清楚的，但执行过程中却显得比较僵硬。两家的衔接以及他们与设计单位、开发单位之间的配合往往出现一些不和谐，多多少少也影响了工程进度。这个问题很值得进行细致的研究，以便制定出切实可行的制度和措施来解决出现的类似问题。另外，在工程建设过程中，开发单位的工程技术人员和设计单位的设计人员常常在一些问题上出现分歧。但为了解决分歧，相互之间常常施加额外的压力，这是很不应该的。无论是开发单位的工程技术人员还是设计单位的设计人员，都应该搞清自己的职责范围，做自己该做的事。这样会更利于工作。房地产项目开发应注意的几个问题

这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏

房地产市场在经历了前期供不应求，众多发展商的盲目立项、盲目开发到市场上商品房大量积压，不得不盘整消化之后，经过痛定思痛，发展商在项目开发上通过自身或他人的经验教训，也开始由盲目乐观逐步进入理性探索阶段。商品社会、市场经济中像住宅作为日常生活中最大的商品，更是逃避不了市场的严峻考验，发展商也承担着巨大的市场风险。然而如何去更好地规避风险、创造最大的利润呢？

一、项目的用途定位。依靠大量的市场调研资料，分析所在地块的周边环境，房地产开发状况，各种用途的房地产开发量、市场接受度等，对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析，尽量避开激烈竞争，找出市场盲点。结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位，如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境，而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达，距政府部门较近市政配套完善，商业气息浓郁，较为繁华热闹的环境。

二、产品的房型、面积、建筑形态的定位。以住宅而言，从建筑形态看，有高层、小高层、多层、低层等。从房型上看，有一房一卫、二房一卫、二房二卫、三房一、三房二卫等。根据所在地块如何确定其建筑形态，在房型上，如何确定不同房型的比例分配，各种房型如何进行面积配比。这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏。这一切问题的解决还是要从大量的市场调研入手，进行相关市场分析，不能仅凭经验判断，要以数据为依据，以市场需求为导向，再加以科学合理的市场预测。

三、产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，要依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，如比是多层、高层或别墅等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前的且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。

四、项目的市场接受价格和其所针对的客源。确定了市场的合理接受价格及其针对的客源，才能对项目有清醒的认识，确定项目的档次进行成本控制，在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时，要注意以下情况：

1、周边楼盘是在何时推出（房地产高峰时推出的价格不能借鉴）；

2、周边楼盘的工程进度（现房与期房的价格是不同的）；

3、周边楼盘的付款方式，价格与付款方式是息息相关的，一般楼盘的付款方式轻松，其价格可能会偏高。总之，房地产开发是一项投资巨大而资金回收期较长的庞大工程，受政策、市场等各方面因素影响较大，这就要求发展商花大力气研究形势、分析市场，做好前期调研，以更

篇6：如何做好房地产销售工作

能在这么好的工作环境里做事，让我充满了激情，那么要做好楼盘销售工作光有激情是不够的，还要专业的知识和认真的态度。下面就是我在工作中的心得，和大家分享一下。

一、要对楼盘情况了如指掌

二、楼盘优点 缺点要明确．对顾客推销时重点多讲楼盘优点，当然缺点也是要讲的不过可以艺术性的带过

三、楼盘所针对的客户群是什么

四、周边的竞争对手和周围环境与以后的市场走向

在售楼过程中意识要清醒，你的目标是什么怎样围绕你的目标做相关的一些方案．

明确产业价值观，才会是个优秀的售楼员

有效售楼人员的基本素质与条件

1．售楼人员的亲和力（也就是外在形象要有可信度）

除了我们自己的楼盘，我有空也喜欢到别的楼盘去市调，发现销售业绩名列前茅的的人，男性80%以上外表和举止多少有些木呐，女性则多是相貌平平，那些看起来精明强干的人，销售业绩总是位居末列。许多人想不透个种缘由，实际上这种现象符合人才学基本原理。从心理学角度上说，这实际上是销售人员与顾客下意识的智商较量。敦厚朴实是富有可信度的外在形象，能从心理上解除顾客的防范，并能迅速成为顾客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，会引发顾客高度的戒备心，所以给人可信感不强的人是绝对做不好房地产销售员的。漂亮的女性在社会上总是能得到比一般人更多的权利、帮助与自由，在攻关上往往给人造成所向披靡的印象，实际上这局限在一部分领域，在工业品销售尤其是房地产销售中，销售业绩粉碎了这种错觉。漂亮的女性固然赏心悦目，但在工业品尤其是房地产销售中，却给人以什么也不懂、不可信的印象，特别是投资房地产，投入的往往是自己一生的积蓄，有时还要由后代承担部分债务，为赏心悦目而交出自己身家性命的人恐怕不多。

2．熟知自己的产品知识和背景（与自己的产品谈恋爱）

房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知其然又知其所以然的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房往往是顾客倾其一生所有购买的大宗产品，反复比较、犹豫不决是常见现象，顾客对楼盘能察觉的使用价值做了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就顾客难以察觉的楼盘使用价值做一番说明，如可以告诉顾客：“我们的楼盘升值空间，属于稀缺产品，能让客户的资产保值升值„„”；“山景优美的环境，无污染的空气和国家4A级风景区”；“外立面采用„„产品，是„„材料，有„„特点”等等，就有可能争取到顾客的认可，实现销售。

一个有效的房地产销售人员，对工作有异乎寻常的热情，就象演员进入角

色，对待所销售的楼盘就像对待初恋的情人，有宗教般的热情和执着；又像对待自己的孩子，将一切优点加诸之上，唯恐别人没有同感。他不仅对所销售的楼盘有深刻的了解，而且深信所销售的楼盘是最好的，能够满足潜在客户的基本要求，并带来超值。

售楼人员应付的是整个社会，是不断变化的各类人和事，知识经济的时代，知识改变命运，因而必须具备多方面的知识和经验。因此掌握市场营销学基本原理，了解国家、当地政府颁发的各种房地产政策、规定，具有一般社会学、心理学、行为科学知识、消费心理学等的基本常识，附之于自己的专业知识，是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。

3．对待工作的态度

我们有的同行面对客户老板着个脸，好像客户欠她八万块一样。实际客户在看房买房的时候也在接受着你的服务，一个微笑，一句问候，一杯水就可以拉近你与客户之间的距离。说把客户当成上帝感觉有点虚，那么把客户当成多年未见的老友，让客户感受到你认真的工作态度，诚恳的待人接物，他们会感觉很温馨，感觉你在为他着想。这样成交的几率就会大的多。

4．成就动机高

心理学研究证明，两个智商大体相同的人，成就动机高者比成就动机低者在活动中成功的可能性更高。就是说，那些知足常乐、安贫乐道、自尊心过强、过于自爱的人是不适合做房地产销售人员的。一个有效的房地产销售人员，渴望与人沟通，善于与人周旋，具有“与人奋斗其乐无穷”的个性，对成功与高薪有着强烈的渴望，因此他愿意承担容易引起争议的工作，能够承受不断的拒绝与失败，执着的向着某一特定目标行动；成就动机高的人，具有强烈的进取精神和坚忍不拔的毅力，具有随时将自己的左脸再次面向顾客宽容精神与忍耐力；审慎地把握每一次机会，时时想到的是最终的结果。

5．老客户的维系

客户的口碑比我们自己的什么广告都要强，作为高端楼盘，我们现在很多的新客户都是老客户介绍来的，通过老客户带来新客户这样做简单又高效，何乐而不为呢。而维系一个老客户进行二次销售的成功率也比开发新客户高。平时的一个电话，节日的一句问候，都是好方法。客户感觉到被重视了，自己很有面子。这是花钱买不来的。很多时候客户都变成了朋友。

篇7：如何做好房地产项目销售现场管理

一、培训

培训的目的是为了使新员工能更好的理解公司的经营理念，公司所开发的项目，使得员工具有健康向上的思想，较强的专业知识，为以后在销售过程中具备较强的抓客能力和维系客户推销公司项目及公司品牌而打下良好的基础。

1、在培训过程中不断灌输房地产的发展趋势，发展前景，使得员工对未来房地产市场充满信心，坚定从事房地产营销的决心，为打造一只稳定的团队做好铺垫。

2、在培训的中除了教授员工房地产的专业知识外，可以适当的穿插健康的有一定团队协作的游戏，使得员工在培训的时候就融入到一种快乐的和谐的气氛当中，使得他们都喜欢这样的公司，这样的伙伴，愿意和公司一起成长。

3、在培训的时候多多结合保险行业的经验，使得员工在训练中学会坚强、勇敢，对以后的销售过程中碰到的困难有迎难而上的勇气。

二、制度建设

1、在培训的过程中需要提前建立销售管理手册及各种制度的建设和优化，使得以后的工作过程当中形成统一的操作流程及操作标准。

2、除了例行制度建设外必须建立主动营销的相关制度及操作流程标准（淡市下每位销售人员应做到“销售无时不在”的思想准备）

三、销售现场管理

1、培训的持续性：很多现场管理人员认为做完了前期培训就结束了，其实这是一种误解，当前期培训完成后，销售现场的培训其实才刚刚起步，许多的销售问题只有在销售过程中才会体现出来，所以在今后的管理中本人一定会注重时时提高自己的专业水平，使得员工时时有东西可学。

2、带头学习：在销售现场客户较少的时候，及时的激发大家学习的热情，使得销售现场始终活跃在学习的氛围中。

3、言语谨慎：做为销售现场的管理者语言一定要谨慎，许多有关工程和政

令的话题尤其如此，做到一言一行都准确，避免影响置业顾问思路模糊的情况。

4、处理公正：许多的问题处理过程中做到公正，这其实是很多现场管理人员最容易犯的错误，做到对任何置业顾问都处在同一感情线上是保持这一原则的前提条件。（不要与置业顾问称兄弟，这样容易丧失原则，造成执行力不足）

5、激发员工的建议：在销售现场管理当中，要注意激发员工的建议热情，因为任何的销售和管理都存在问题，不断自我完善是销售提高的唯一方式。

6、上下班问题：在销售现场的管理过程中，主管除不能迟到、早退等违纪现象外，更要注意尽量最晚一个离开销售现场（员工看到这一现象，往往会受到极大的震撼，许多的情况下管理者就是他们最直接的榜样）。

7、黄色玩笑：无论在什么情况下销售主管都不允许开黄色玩笑（许多男销售主管有这样的毛病）这样会影响公司形象。

8、适当做卫生：很多销售管理人员都不做卫生，因为有安排人做，其实在管理过程中，有声的命令往往敌不过无声的行为。

9、建立主动营销激励机制：现场的管理过程中不断使用奖励的手法有助于更大的激发大家的销售意识提高销售现场成交率。

10、游戏：在销售现场中，如何在没有客户的情况下使团队快乐并学习，游戏成为最好的方式。

11、现场问题的处理：许多置业顾问在接待客户过程中会在解答客户疑难问题上出现差错，作为管理者要善于发现这些问题，并及时处理。

12、少“批评”多“鼓励”：多鼓励销售员，使得大家对市场更有信心，对销售工作更有激情。

13、帮助销售人员管理客户：客户管理在销售现场过程中非常重要，要帮助他们管理好客户并维系好客户。

14、与各部门的衔接：主管不仅仅要进行现场管理，往往还要往返于各个部门之间，为衔接好公司各部门和销售部门起到桥梁作用。

15、对策划的理解：销售现场的管理人员应当具备一定的策划知识及广告知识，及时的向置业顾问传递公司的最新策划和广告回馈。

16、将公司的企业文化植入销售人员“心脏”：公司需要有忠诚度的销售团队，而作为管理人员应当时时刻刻记住这点，为公司打造和培养一支忠诚度的团

队而努力。

篇8：如何做好文化旅游地产

一、正确认识和处理两种关系

1. 利用档案和档案利用的关系。

“利用档案”是利用者为了研究和解决各种问题而查阅使用档案, “档案利用”是档案工作者运用各种方式和手段向利用者提供档案材料。正确处理两者的关系有深刻的指导意义。利用档案是档案利用者的要求, 提供档案是档案工作者的职责。这就要求房地产权属档案工作者要明确“主动”和“被动”的关系, 虽然档案利用工作是一项“被动”的工作, 但应明确自己的职责和范围, 加强房地产权属档案利用工作的目的性, 发挥主观能动性, 积极主动地做好房地产权属档案利用工作, 不断提高房地产权属档案利用工作的水平和成效, 服务于经济和社会的发展。

2. 利用和保密的关系。

利用档案不是无原则的提供利用服务, 不是无限制的敞开利用, 也有保密的问题。《档案法》第二十二条第二款规定:“集体所有的和个人所有的档案, 档案的所有者有权公布, 但必须遵守国家有关规定, 不得损害国家安全和利益, 不得侵犯他人的合法权益”。《城市房屋权属档案管理办法》第二十五条规定:“房地产权属档案管理机构应该严格执行国家档案管理的保密规定, 防止房地产权属档案的散失和泄密;定期对房地产权属档案的密级进行审定, 根据有关规定, 及时调整密级”;第二十六条规定:“查阅、抄录和复制房地产权属档案材料, 应当履行审批手续, 并登记备案”。该《办法》同时规定, 擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的, 由县级以上人民政府房地产主管部门对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员依法给予行政处分, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任。所以, 房地产权属档案部门要严格遵守国家有关档案保密管理的规定及《房屋权属登记信息查询暂行办法》的规定, 结合房地产权属档案的性质和特点, 健全和完善房地产权属档案保密制度和利用手续, 并严格遵守, 做到既便于利用, 又利于保密。

二、房地产权属档案利用的方式

房地产权属档案利用服务可分为以档案原件提供利用、以档案复制品提供利用和以档案参考资料等提供利用3种类型。具体而言, 一般通过3种方式开展提供利用服务。

1. 开辟阅览室。

由于房地产权属档案多为“孤本”, 具有唯一性, 并涉及个人保密信息, 档案原件一般不得外借。设立阅览室, 便于接待利用者查阅档案、传播档案信息, 提高查阅档案的周转率和利用率, 有利于档案工作人员对房地产权属档案进行监管, 掌握利用情况, 解决利用工作中的具体问题, 不断改进服务工作, 更好地为利用者服务。

2. 制发档案复制件和档案证明。

这是房地产权属档案利用的主要方式。房屋拆迁, 房屋买卖, 房地产抵押, 企业改制, 资产重组, 权利公告, 解决房地产纠纷, 公安司法机关和纪检监察部门查询、冻结、查封、财产保全等行为都是以这种方式进行利用的。这种方式的好处是可以保护档案原件, 减少对原件的机械磨损, 避免遗失原件, 并同时满足不同利用者的需要。

3. 档案的外借。

在特殊的条件下, 经过严格的批准, 房地产权属档案可以暂时外借。外借档案应有严格的审批、登记、交接、清点、催办手续, 外借档案要注意跟踪督促归还, 不得转借、复制, 注意保护和保密, 不得遗失和损坏。

三、做好房地产权属档案利用工作的途径

1. 丰富馆藏。

丰富馆藏档案是做好房地产权属档案利用工作的物质基础和可靠保证。只有门类全、内容全、信息全的房地产权属档案材料和档案信息, 才能满足社会各界各方面的需要。为此, 一要对在房地产权属登记活动中形成的档案信息资料进行及时归档上架;二要在房地产权属登记信息电子化的基础上, 加大房地产权属登记信息输入力度, 及时完善机读目录;三要建立健全功能强大、信息齐全的房地产权属登记信息数据库。同时, 要按照《城市房屋权属档案管理办法》中“房地产权属档案管理机构应当按照档案管理的规定对各种房地产权属档案材料进行验收, 不符合要求的, 不予归档”的规定, 遴选档案, 确保档案的质量。

2. 推进信息化建设。

随着办公自动化和电子政务建设的推进, 档案信息数字化、电子化必须同步推进, 利用计算机的强大贮存和处理功能管理房地产权属档案, 建立和完善房地产权属档案全文数据库, 编制各种检索工具, 发挥网络优势, 形成计算机检索与手工检索相结合的档案信息查询管理体系, 提高房地产权属档案资料的利用率、查全率、查准率, 为档案利用者提供优质高效便捷的查询服务。如计算机检索时数据中的每个产权要素都可以作为检索点, 包括产权人信息、房屋坐落、自然信息、产权证管理信息以及模糊条件组合检索等。

3. 加强编研工作。

编研成果利用范围具有广泛性、提供利用具有主动性、查找阅读具有灵活性的特点。房地产权属档案管理机构要了解社会需求, 发挥馆藏档案资源优势, 对学术研究价值大且可以公开的房地产权属档案信息进行整理加工, 汇编档案文献, 编写参考资料, 举办房地产权属档案展览, 变“死档案”为“活档案”, 变被动服务为主动服务, 充分发挥房地产权属档案信息的社会价值和经济价值。

4. 提高专业人才素质。