房地产会计实务（共8篇）
篇1：房地产会计实务
三）、人工费的核算
工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14％）计入各项工程的成本。
“工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。
对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下：
某施工单位平均工资率（元/时）＝月份内施工单位建筑安装工人工资和
职工福利费总额（元）÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时）
用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费：项工程分配的人工资＝该项工程耗用工时×施工单位平均工资率
（四）、机械使用费的核算
施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。
机械使用费的内容，一般包括：
1．人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。
2．燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。
3．材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。
4．折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。
5．替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。
6．运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。
7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工——机械使用费”账户，摊入各月工程成本。
8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。
9．间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。
至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。
机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工——机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付职工薪酬”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工——机械使用费”账户的借方，作如下分录入账：
借：工程施工——机械使用费用 9 000
贷：库存材料11 00
低值易耗品150
材料成本差异2
5应付职工薪酬 4 560
银行存款 2 165
累计折旧 8 000
待摊费用 3 000
机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。
机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。
根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。
某项工程应分配的机械使用费＝该项工程使用机械的工作台时×机械使用 费合计÷机械工作台时合计
对于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下，对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分比，再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。
某项工程应分配的机械使用费＝∑（该工程使用机械的工作台时×机械台时费计划数）×实际发生的机械使用费÷∑（机械工作台时合计×该机械台是费计划数）
现举例说明它的分配计算方法如下：
（1）先确定各种施工机械每个台时费计划数
施工机械台时费计划数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中：0.5立方米履带挖土机的台时费计划数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为 8元。
（2）求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计
设例中:
0.5立方米履带挖土机
290台时×台时费计划数 20元 5 800元
0.4立方米混凝土搅拌机
300台时×台时费计划数 8元 2 400元
其他施工机械 11 800元
按台时费计划数计算的机械使用费合计 20 000元
（3）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计 19 000元
（4）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比，设例中为
19000元/20000元×100％＝95％
（5）将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整
如 101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为9 000元，则应分配的机械使用费为：
9000元×95％＝8550元
对于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工——机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目：
借：工程施工 19 000
贷：工程施工——机械使用费 19 000
对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。
（五）、其他直接资的核算
工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，主要包括：
1．施工过程中耗用的水、电、风、汽费；
2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用；
3．因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费；
4．土方运输费。
此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行存款为某项工程支付土方运输费2 000元，应作：
借：工程施工 2 000
贷：银行存款 2 000
对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。
根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。
对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。
（六）、施工间接费用的核算
工程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还包括施工单位组织施工、管理所发生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、管理所必需，但是不能确定其为某项工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程成本。施工间接费用的内容，一般包括：
1．管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。
2．职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。
3．折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。
4．修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。
5.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。
6.办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。
7．差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。
8.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。
9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。
施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付职工薪酬”、“银行存款”、“现金”、“累计折；日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。
借：施工间接费用 20 538
贷：库存材料 1900
低值易耗品 600
材料成本差异 50
应付职工薪酬 9 690
银行存款 2 900
现金 298
累计折旧 4 600
待摊费用 1500
如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。
施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。
每月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。
某项工程本期应分配的施工间接费用＝本期实际发生的施工间接费用×该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程规定的施工间接费用定额÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］
在实际核算工作中，对于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额计算的施工间接费用进行调整，即将上列算式改为：
某项工程本期应分配的施工间接费用＝［该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额］×本期实际实际发生的施工间接费用÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］
如某施工单位在 1998年 7月份计发生施工间接费用 20 538元，各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下：
101商品房建筑工程直接费 141 000元
施工间接费用定额为直接费的6%
102商品房建筑工程直接费 126 000元
施工间接费用定额为直接费的6％
151出租房建筑工程直接费 59 000元
施工间接费用定额为直接费的6％
则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下：
101商品房建筑工程：
141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%
＝8460元×20538元/19560元
＝8460元×105％＝8883元
102商品房建筑工程：
126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元
151出租房建筑工程：
59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元
对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目：
借：工程施20 538
贷：施工间接费用 20 538
（七）、自营工程成本核算程序小结
为了核算各项自营工程的实际成本，会计部门在接到施工部门的开工报告后，即要根据前述有关成本核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设有如图表5七所示的“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工期限的长短，都须等到工程完工记入各项应计成本以后，工程成本明细分类账的记录方为完整。
工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。对于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开发成本”账户的借方:
借：开发成本XXX
贷：工程施工XXX
根据上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下：
1．根据开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账；
2．按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用；
3．分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费；
4．计算各月施工工程实际成本；
5．根据完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成本对比分析
篇2：房地产会计实务
答：建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准，一般都采用此标准分配一些共同成本，如各期之间，配套设施、基础设施的成本等，对于前期和配套费用，其发生的成本与土地面积没有直接关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊。可销售面积是单位成本计算基础。参见下面详述：
由于土地费用和前期、配套等费用并不是按我们的会计分期来确定和支付的，所以，这部分费用除按上述开发成本的相应明细科目进行归集外，还要采用一定的分摊标准在各成本对象之间进行分摊。分摊的标准有两个，即土地面积和建筑面积。
由于企业在获得土地后必须按照规划部门规定的容积率进行规划设计，不得超容积率设计和施工，所以，该土地上的可建建筑面积在获得用地批准书时已经确定。但由于项目的分期施工，使得每期占用土地的面积与实际建造的建筑面积不匹配。如果按土地面积进行分摊，那么就会造成以高层为主的那一期单方土地成本低，而以多层或联排为主的一期单方土地成本高。在土地成本占开发成本比例较高的地区，按土地面积进行分摊就会造成各期成本忽高忽低，不能真实反映项目的实际成本。因而在一般情况下采用按建筑面积进行分摊比较合理。但如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分摊更符合项目的实际情况。所以，企业可根据项目开发的具体情况选用其一或同时使用，但一经确定不得随意更改。
根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。区分那些是可售面积，那些是不可售面积（包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）。对会所、地下车库等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商所有，则属可售面积；如明确属全体业主，则属不可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，直接影响销售成本和销售利润计算的准确性。
问:把会所作为售楼处，会所的装修费用和工程施工费用是放在“建筑安装施工费“还是在”公共配套设施费“核算？在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容包含些什么？
答：把会所作为售楼处，理论上是会所的临时用途，按会所(公共配套设施)核算：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
按售楼处核算则看其是否能够单独作为成本对象进行核算，而分别作为自建固定资产或开发产品核算，兼作售楼处的会所如果属于（2）类，则无矛盾。但如果无产权，为业主共有则应该核算在公共配套设施费项下。
31号文对兼作售楼处的会所缺乏考虑。
在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容主要是配套设施建造成本，很多企业将配套设施专门作为一项开发产品核算其成本，然后分摊计入不同开发产品的开发成本项下的公共配套设施费。
问:房屋实测报告的“房屋建筑总面积”是不是等于“可售产品的销售面积”+“公建面积(公共绿化占地面积)”？（实测报告上可售面积指的是“住宅”）
答：根据《房产测量规范》房屋实测报告的房屋建筑总面积包括：房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。
问:基础设施费的中绿化的核算内容，是否仅指建造绿化的工程费用？绿化的面积不在建筑面积计算范围吧？
答：绿化占地不分摊土地成本，绿化不形成建筑物，不应纳入建筑面积计算。
问:31号文中”计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。“哪些是税收规定可以预提和应付计入成本的？
答：税收规定可以预提和应付计入成本的包括：
⑴应付福利费、教育经费、工会经费；
⑵财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用.采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。”
⑶国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知：“
六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。”外资房企在开发费用预提方面有更大的空间。
问:为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是很理解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗？
答：至于用什么科目核算，见仁见智。我们认为进入开发间接费比较好，因为在一家金融机构融资不成功，也发生类似费用，而且类似费用发生后产生的成果还可以用于其他金融机构融资。
问:售楼处设在小区的会所，发生的售楼处装修费用是作为销售费用处理还是记入会所的建造成本？
答：如果该装修费用金额较大，且装修中考虑了以后会所经营或使用的需要，售楼结束后，该会所即可直接投入使用，不对原装修作大规模调整，应该计入建造成本。如售楼处仅是临时装修或布置，可以计入销售费用。
问:哪些费用可入销售费用？
答：房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。
销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用（包括硬装饰和软装饰）、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。
销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。
合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。
篇3：房地产会计实务
公允价值在投机性房地产会计实务中应用较少, 我们分析可能有如下几方面的原因。
1、公允价值计量的会计信息生产成本较高
这主要表现于公允价值计量模式下, 公允价值不容易取得, 而成本模式采用历史成本, 容易取得。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。公允价值的取得, 首选是活跃的公开市场报价。鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性, 公开市场报价还难以取得, 因此, 对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发上市公司, 需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估, 并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。与历史成本相比, 这个过程将会增大企业的信息成本。在企业无法直接衡量采用公允价值计量模式的收益时, 积极性肯定会受到很大影响, 因此, 从成本效益原则考虑, 企业极有可能放弃公允价值计量方式。
2、随着经济周期的波动, 利润变动幅度较大
在成本模式下, 如果存在减值迹象的, 应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试, 计提相应的减值准备。同时还规定:“资产减值损失一经确认, 在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润;而采用公允价值模式计量, 应当以资产负债日投资性房产的公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。随此投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度, 容易误导投资者、债权人等众多利益相关者, 间接影响企业的市场形象及其股票价格。这在经济周期波动比较大的阶段, 公允价值计量模式的这个弱势会更为显著。以2008年经济形势为例, 上半年还处于较高的通胀压力之下, 各项产品的原材料价格涨幅较大, 房地产市场还处于欣欣向荣之势, 而至下半年, 受美国次贷危机的波及, 经济增速明显放缓, 房地产价格也处于疲惫之势, 在这种情况下, 采用公允价值计量模式, 对利润变动幅度影响会非常之大。在2008年房地产上市公司年报中, 公允价值普遍受到了冷遇。举例说来, 2007年7月24日, 北辰实业和北京城开组成的联合体在激烈的竞争中击败金融街和世纪金源等国内知名地产巨头, 以92亿元天价如愿获得长沙新河三角洲地块的开发权, 超出46.38亿元挂牌底价近一倍, 而长沙当时房屋均价仅在3000元左右。这一价格创下了国内单宗土地转让价格之最, 从而成为名副其实的“中国地王”。随着国际金融危机的蔓延和宏观经济的调整, 房地产业持续低迷, 北辰实业为了避免公允价值对当期利润的影响, 不得以在其后公布的年报中明确表示, 执行新企业会计准则后公司仍然采用成本模式对投资性房地产进行核算。
3、公允价值模式计量影响到公司的配股、分红等财务计划
公允价值模式下的资产增值反映了近年来房地产行业的持续繁荣, 使企业的总体账面价值上升, 使企业报表中反映的会计信息更为乐观。例如资产规模扩大、资产负债率降低, 有利于企业在资本市场获得正确的定价, 大大增强了债权人或投资者对于企业偿债能力的肯定和信心, 有利于企业融资, 帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。如上分析, 当经济周期的波动较大时, 在公允价值计量模式下, 利润变动幅度会比较大, 而这会引起净资产收益率的变化较大, 进而影响到公司配股等融资计划。这在上市公司中更为明显, 如证监会2006年颁布的《上市公司证券发行管理办法》明确规定:当公司进行公开股权再融资时, 要求“最近三个会计年度连续赢利, 扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比, 以低者作为计算依据”;当公开增发时, 要求“最近三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于百分之六, 扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比, 以低者作为加权平均净资产收益率的计算依据”。可见, 公允价值计量会显著影响公司的净资产收益率, 进而影响公司融资计划。
同时, 公允价值计量也会影响到公司的分红政策。公允价值模式下, 投资性房地产的升值给企业增加了账面利润, 并未带来任何现金流入。公允价值模式的引入, 加大了企业的账面收益与现金流背离的程度。因此, 上市公司在制定分红政策时, 如果增值收益参与分红会导致公司现金流的下降, 如果不参与分红, 又会导致公司分红比例的下降, 这时无疑加大了公司利润分配的难度。
4、公允价值计量模式下可能增加企业所得税现金流出负担
税收也是企业利润分配的一种形式。在我国公允价值模式下, 会计准则和税法处理存在较大差异 (见表1) 。按照目前我国的税法, 在成本计量模式下, 新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销, 减少了企业的账面赢利, 却可以起到抵税的效果, 减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式, 新会计准则和税法的处理就存在明显的差异:会计上, 年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值, 差额计入当期损益, 不计提折旧或进行摊销;税法上, 按实际成本确定投资性房地产的账面价值, 不确认公允价值变化所产生的利得, 在对投资性房地产计算所得税时仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响, 但是如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的利得, 不能按照计提折旧或摊销进行处理, 就不具有的利得在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果, 会增加企业的当期所得税负担。
二、公允价值计量投资性房地产在会计实务中的应用
1、如何合理确定投资性房地产项目的公允价值
根据新准则规定, 可以按三个层次确定公允价值:第一个层次是同类资产的市场价格, 如果该类资产存在活跃的市场, 则该资产的市价即为公允价值;第二个层次是类似资产的市场价格, 如果该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃的市场, 则该资产的公允价值应比照类似资产的市价确定;第三个层次是既无同类市场也无类似市场, 当出现这种情形时, 该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。鉴于我国现阶段房地产市场的发展状况, 以及大中小城市房地产市场发展的不平衡的现实, 企业在确定投资性房地产项目的公允价值时, 应严格按照上述三个层次进行确认计量。
2、公允价值模式计量对公司装修费的影响
投资性房地产装修费用属于投资性房地产的后续支出, 根据《企业会计准则讲解 (2008) 》:“与投资性房地产有关的后续支出, 满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。例如企业为了提高投资性房地产的使用效能, 往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用, 或者通过装修而改善其室内装璜, 改扩建或装修指出满足确认条件的, 应当将其资本化。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的, 再开发期间应继续将其作为投资性房地产, 再开发期间不计提折旧或摊销。”据此, 其应在“投资性房地产”科目下增设“在建”明细子目按规定要求进行核算。由于投资性房地产可以选择采用成本和公允价值计量两种模式, 两种模式下的会计处理存在较大差异, 而这不同计量模式也会影响到房地产装修费的处理。
一般说来, 投资性房地产企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式计量的建筑物的装修费, 按固定资产的有关规定进行后续计量, 按期 (月) 计提折旧, 存在减值迹象的, 按照资产减值的有关规定处理。采用公允价值模式后续计量装修费的, 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销, 应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 (公允价值变动损益) 。会计处理如下:
3、公允价值模式计量对投资性房地产转换的影响
企业将自用房地产转换为投资性房地产, 就面临着公允价值模式计量的影响。公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产, 在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价, 转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产, 会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。按准则有关规定, 转换日发生的亏损, 即转换日的公允价值小于账面价值之差, 计入“公允价值变动损益”科目, 待投资性房地产升值时逐步对冲或转让时冲销这部分差额。
投资性房地产转换为自用房地产按实际成本计量模式的投资性房地产转换为自用房地产的核算不存在资产价值的变动, 不存在损益方面的核算。但为了保持投资性房地产价值的原貌, 应当将该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧 (或累计摊销) 、减值准备等, 分别转入“固定资产 (或无形资产) ”、“累计折旧 (或累计摊销) ”、“固定 (或无形) 资产减值准备”等科目。同时, 按公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时, 应当按转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值, 公允价值与原账面价值之差计入“公允价值变动损益”科目, 待自用房地产处置或报废时, 再将公允价值变动损益转入“营业外收入”科目。
参考文献
[1]唐晓玲:关于投资性房地产公允价值计量模式的探讨[J].福建财会管理干部学院学报, 2008 (3) .
[2]王建文:浅析投资性房地产公允价值计量模式[J].中国集体经济, 2008 (6) .
篇4：房地产会计实务
【关键词】 公允价值计量 房地产 会计实务 应用
1. 公允价值含义与适用范围
1.1公允价值的含义
国际会计准则委员会（IASB）将公允价值定义为，熟悉情况的交易双方在公平交易的环境下自愿进行资产交换或者负债清偿的金额。我国对公允价值的定义与IASB所给的定义基本相同，《企业会计准则——基本准则》中对公允价值的定义是：“公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”公允价值来自于公平的交易环境，作为一种新的计量属性，是进行交易的双方在充分考虑市场信息的基础上达成的理智的共识，达成这种共识的市场交易金额就是公允价值。
1.2公允价值计量的适用范围
当前，公允价值计量在我国企业主要运用在金融工具、资产减值、投资性房地产、企业债务重组及非货币资产的交换等几个方面，准则中明确了投资性房地产只要满足一定条件，就能够使用公允价值计量模式计量的规定。
2. 公允价值的确定方法
资产与负债公允价值的确定，根据是否存在可观察的市价分为市价法与现值估价两种方法。
2.1市价法
市价法主要用于被计量的资产或负债存在可观察市价情况下公允价值的确定。市价法的运用强调，某一资产或者负债的价值应与发挥同等效用替代品的市价相等。这要求比较被计量的资产、负债与在市场上进行交易的同类的资产或负债，最理想的情况是对照资产、负债的物与被计量的对象完全一致，但在很多情况下，对照物与被计量的资产或负债并不完全一致，这时要适当进行调整。
2.2现值估价技术
当合同约定现金流存在，计算时可运用传统现值法，也就是只使用单一的和风险成正比关系的利率，传统现值法基于未来的现金流量与风险程度能够通过单一的利率反映的假设，这一过程的关键在于选取一个合适的利率，这就需要对被计量的资产或负债同市场中具有可观察利率与现金流量特征相似的参照对象进行识别和对比分析，通过分析来确定公允价值。当合同约定现金流不存在时，可通过期望现金流量法确认。该方法首先对所有可能出现的现金流量进行考虑分析，在此基础上计算获得现金流量的期望值，进而确定被计量资产或负债的折现利率与现值。
3. 公允价值计量在投资性房地产会计实务中的应用
3.1在房地产会计实务中应用公允价值需要满足的条件
一般情况下，采用公允价值计量方式时，应当满足以下两个基本条件：第一，投资性房地产所在的地区应当具有较为活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易中获得同类的或者是类似的房地产市场的价格信息，从而能够更好的实现对公允价值的科学估计。从中也可以看出，在投资性房地产准则中，公允价值计量方式的应用是禁止出现过多假设条件的，也并不是所有的房地产市场都适合使用公允价值，因此，应当按照相关规定进行公允价值的确定和使用。
3.2公允价值在房地产会计实务中的具体应用
3.2.1投资性房地产公允價值的确定
新会计准则规定，公允价值可以分三个层次进行确定。根据同类资产的市价确定的为第一个层次，该层次的资产市场活跃，资产的市价就是该类资产的公允价值；比照类似资产的市价确定公允价值的为第二个层次，该资产虽不存在活跃的市场，但相类似的资产存在活跃市场；第三个层次的资产既不存在同类市场也不存在类似市场，该类资产公允价值可以根据资产的未来现金流量，采用合适的折现率计算出的现值进行评估确定。由于我国现阶段的房地产市场存在着不同城市发展不平衡的问题，房地产企业在确定一个房地产项目的公允价值时，要严格根据以上的三个层次确认计量。
3.2.2公允价值计量对房地产装修费用的影响
装修费用是投资性房地产后续支出的一部分，房地产企业获得更高的房地产使用效能，往往要通过对投资性房地产的扩建、改建或者室内装璜的方式提高房地产的使用效能。当用于改扩建或者装修的支出符合确认的条件时，应将这部分费用资本化。当房地产开发企业对某一房地产项目进行再开发，并且将来仍然是投资性房地产的，再开发期间不进行折旧或者摊销计提。由此，应在“投资性房地产”总科目下加入“在建”子科目，并根据规定进行会计核算。因为投资性房地产可采用成本计量与公允价值计量模式，而两种计量模式的会计处理的差异性较大，同时不同的计量模式也会对房地产装修费用的处理产生影响。
通常情况下，投资性房地产的后续计量应采用成本计量模式，选择成本模式计量装修费的，按照固定资产的相关规定的要求进行后续计量，并按期（通常按月计）计提折旧，对于出现减值迹象的，根据资产减值的规定处理。通过公允价值计量后续装修费用的，不计提折旧或摊销扣除，应当以投资性房地产资产负债表日的公允价值为基础对账面价值进行调整，并将公允价值和原先账面价值的差额计入到当期损益之中（公允价值的变动损益）。
3.2.3公允价值计量在投资性房地产转换中的应用
在会计处理方面，企业如果将自用房地产转换成投资性房地产时，就会遇到公允价值计量的影响。非投资性房地产在转换前通常是按实际的成本计量，转换为按公允价值计量的投资性房地产后，就会发生转换之前资产的实际价值和转换时公允价值不吻合的情况。按照转换当日的公允价值计价，若转换当日发生资产亏损，即公允价值小于账面价值之差，则将价值差额计入到当期损益之中，当投资性房地产出现升值，对冲或者转让时冲销两者间的差额。由投资性房地产转换成自用房地产按时，实际成本计量模式下的资产核算不会发生资产价值变动，也就不存在变动损益的核算。但为保持投资性房地产资产价值原貌，应将该投资性房地产转换当日的账面余额、累计折旧（或摊销）、减值准备等内容，分类转入到固定资产、累计折旧、资产减值准备等科目；采用公允价值计量的房地产转换资产，应按照资产转换日的公允价值作为房地产转换后的账面价值，房地产公允价值和原账面价值之间的差额计入到当期损益中，当房地产处置或者报废后，再将公允价值的变动损益转入到“营业外收入”科目中。
结束语：
我国公允价值计量的理论与实务发展尚不成熟，在房地产会计实务中的应用还不广泛。要更加合理有效的应用公允价值，需从我国市场经济的实际出发，制定和完善相关的配套政策，完善应用体系，同时注重借鉴国外的先进经验，不断优化调整公允机制计量模式，使公允价值计量在房地产项目的具体应用更加的方便可行。
参考文献：
[1] 魏晶晶，王文华.如何看待公允价值走进新会计准则[J].会计之友（下旬刊）， 2007，（03）.
篇5：房地产中介公司会计实务处理
1，房地产中介的会计科目没有什么特别的，就是代收代付核算比较麻烦，需要对代收代付费用类别进行明细科目的设置。
其他的就用新会计准则的科目就可以了。
最常用的会计科目一般包括现金，银行存款，管理费用，销售费用，财务费用等。
2，房地产中介服务公司的主营业务收入就是指房地产的中介费，还包括其他业务收入。
借：银行存款
贷：主营业务收入
办证费用的归属问题：房地产中介公司在帮助客户办理二手房买卖，租赁，过户等业务时,需要代客户向办证中心或房地产交易中心缴纳相关的办证费用。收到办证费用时,按照收入进行确认;支付办证费用时,按照成本进行确认。成本一般包括管理费用，办公费用及职工薪酬福利等。
3，房地产中介服务公司如果是注册有限责任公司，需要交营业税、城建税、教育附加费、企业所得税；
如果是个人独资企业，要交营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。其中营业税按照中介服务收入的5%，城建和教育附加分别按照营业税额的7%和3%，企业所得税基本按照净利润的25%，个人所得税的比率根据净利润的金额大小确定。
4，刚开始营业时，装修费用计入“长期待摊费用---开办费用”,按期分摊进入管理费用。
新公司开办时缴的租房中介费和租房保证金怎么做账
租房中介费可以先计入开办费-租房中介费等有收入时计入管理费用，保证金计入其他应收款-租房保证金（房主名）
篇6：房地产会计实务
版的初级会计实务中，投资性房地产的处置，用公允价值模式计量方法中，公允价值变动和资本公积的结转是计入其他业务成本还是其他业务收入啊?版的是其他业务收入，的是其他业务成本，我搞糊涂了～求各位前辈指教指教～
[初级会计实务中投资性房地产的处理]
篇7：无会计经验能不能做房地产会计?
我在事务所做了1年半审计,现在有个机会去房地产企业做会计,但我一点会计经验都没有,到底去不去好
[无会计经验能不能做房地产会计?]
篇8：房地产会计实务
一、投资性房地产概述
(一)投资性房地产的定义
所谓投资性房地产,即是指房地产开发商为了使房屋固定资产不断增值或获取房屋的租金而实行的一种以获利为目的投资性的地产开发活动。
(二)投资性房地产的特点
投资性房地产相较于其他普通地产项目而言,具有显著投资收益的特点,具体特征主要包括两个方面,即:(1)对外出售,即主要是就房屋的土地使用权进行出租并获取收益后再进行买卖;(2)单独计量,即其会计科目具有独立性,并进行单独会计核算。
(三)投资性房地产的范围
目前,我国规定投资性房地产的类型范围主要包括有:已出租的建筑物、已出租的土地使用权以及准备增值后转让的土地使用权。而自用房地产、仓库类房地产等均不属于投资性房地产。
二、会计准则对投资性房地产会计政策的影响
目前,我国现行的会计准则已经对投资性房地产的概念、标准、范围以及会计科目等作出明确的规定,对投资性房地产的会计计量以及会计核算也提出了新的要求。具体包括:
(一)对会计计量模式的改变
现行会计准则的实施,使投资性房地产企业改变了原先的会计计量模式,采用一套新型的计量模式——公允价值模式进行相关会计工作的处理。公允价值模式的实施需要一定的必要条件,例如,投资性房地产项目的辐射地区具有较为充分、活跃的房地产交易市场,从而使企业能够更加及时、全面的获取真实、有效的房地产价格信息等,以便于更好的调整企业的投资行为,提高投资收益。
(二)对会计核算的改变
会计核算的改变也是现行会计准则对投资性房地产会计政策作出的一项比较突出的影响。它规定投资性房地产在进行相关会计核算工作时必须要对前提条件进行严格的明确,而后才能进行会计确认,从而使投资性房地产企业能够更加真实、全面的对行业总体资金的优势进行科学、准确的评估,确保投资性房地产企业的投资利益,推动企业平稳、健康、良性的发展,也有利于促进房地产投资市场的经济稳定。
(三)对企业价值同税收之间的关系的改变
目前,我国现行的会计准则对投资性房地产造成的最大影响即是企业价值同税收之间关系的改变。它不仅是对两者之间的关联性进行了简单的调整,而是从根本上对投资性房地产企业的经济链结构以及投资收益模式进行深入的改变。公允价值模式的改变,对原先传统成本核算模式下的资产摊销以及折旧费进行取消,以实际支出计入账面价值,从而降低了账面资产利润的损失,避免抵消税收情况的发生,但也同时会减少投资性房地产企业的实际经济收益和价值。
三、会计准则下加强投资性房地产会计工作的措施
针对当前会计准则对投资性房地产会计政策造成的影响,在今后的工作过程中,企业可以通过采用如下方面的措施来进一步强化会计工作的效率和水平。具体措施如下:
(一)加强对会计准则的重视
投资性房地产企业要通过教育宣传、知识讲座、工作座谈等途径,加强会计人员对现行会计准则的学习和理解,提高他们对会计准则相关要求和标准的重视,使他们能够更加全面、熟练的利用新会计准则对企业的财务资金活动进行会计核算处理,从而更好的完成新会计准则在投资性房地产行业中的有效推行,促进和提高投资性房地产企业会计工作的质量和水平。
(二)构建完善会计管理制度体系
各投资性房地产企业要以新会计准则为指导,结合国家颁布的相关法律规定和自身的实际发展情况,积极构建起一套科学、完善、合理、有效、全面的会计管理制度体系。其主要制度内容通常包括:财务管理制度、物资采购制度、财务预算制度、会计核算制度、资产盘点制度、独立审计制度、考核评价制度以及风险防范制度等,从而使会计管理制度更加符合当前投资性房地产企业的发展需要。
(三)加强财务风险的防范
投资性房地产企业在进行地产投资过程中,要注意对相关财务风险的防范和控制,使其能够在实现提高经济效益目标的同时,降低和避免财务风险的发生。要加强财务风险防范机制的建立和完善,树立风险防范意识,明确风险承担者的责任,不断完善和控制相应的财务管理制度和行为。同时,还要加强对企业资金结构的改革调整,根据房地产投资的实际情况和市场需要严格对财务工作的深入调整和改革,重视财务杠杆在投资性房地产行业中的积极作用和约束机制,从而有效降低投资性房地产企业的财务风险。此外,企业还要积极提高业务盈利能力,加强对投资行为的管理控制,通过商业保险、社会保险等活动实施对财务风险的转移,从而更好的减少和降低投资性房地产企业的财务风险。
(四)大力加强会计内审管理
投资性房地产企业要大力加强对财务工作在各方面、各环节的内部审计管理工作,通过制定相应的管理制度和规范,加强财务内审工作的独特性和权威性,全面对投资性房地产企业的财务会计活动以及行为进行监督和审计,严格审计会计标准和科目规范,及时对财务工作中出现的错误和潜在的隐患进行预测处理,以减少和降低财务报表中的错误或误差,避免造成投资性房地产企业不必要的经济损失。
(五)提高会计人员的职业素质水平
在投资性房地产的会计管理工作中,人员的素质水平和职业能力决定着财务工作能否顺利、有效的开展和落实,因此,各投资性房地产企业必须要加强对会计人员的职业培训,根据当前本企业会计人员的实际情况,通过采取定期培训、讲座、深造等方式,不断强化会计人员对投资性房地产行业理论知识、管理模式以及新会计准则要求等方面的认识和学习,不断培养和提高会计人员的专业技能、素质水平和道德修养,从而积极打造一支专业素质强、业务水平高、职业道德优秀、综合实力强的专业性、高素质人才队伍。
(六)加强对行业金融体系的完善
政府要积极地建立和完善投资性房地产的金融市场体系以及担保体系,根据投资性房地产的行业需求,努力建设一个多层次、多渠道、多方法的金融资本市场。同时,还要进一步深化改革中小投资性房地产企业的行业市场,逐步放松对企业在债券、贷款等方面的限制,积极维护和管理投资性房地产的金融市场秩序,从而有效提高投资性房地产行业的正规化、法制化、系统化和有序化发展。
四、结语
现行会计准则对投资性房地产的会计政策有着较大的影响,对投资性房地产的建设发展有着密切的联系,因此,房地产企业要加强对会计准则的重视,提高投资风险防范,加强市场监督和管理,从而更好的促进投资性房地产行业的改革发展,使投资性房地产能够更加平稳、良性、可持续的建设发展。
参考文献
[1]黄艳芝.新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].市场研究,2014(09):68-69.
[2]付晓英.论述新会计准则对投资性房产会计政策的影响[J].赤子(上中旬),2015(03):129-130.
[3]于云鹤.浅谈新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].财经界(学术版),2015(24):179-180.