物权法原则对城市规划管理影响思考

物权法原则对城市规划管理影响思考（通用8篇）

篇1：物权法原则对城市规划管理影响思考

一、物权法的物权公示公信原则与城市规划行政许可的信赖保护原则要求制定和实施城市规划必须诚信谨慎、尊重权利人已取得的权利

公示原则（物权法第六条及第二章）指将不动产物权设定、变更、转让和消灭等变动的事实通过一定的公示方法向社会公开和进行登记、第三人能够查阅登记资料，动产物权的设立和转让应当依照法律规定交付，除有相反证

据证明的以外，记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人。物权法的公示原则蕴涵着公信原则，公示以后，人们对于通过公示显示的权利状况产生了一种信赖，对这种信赖力的保护就是公信原则。

根据物权法第二条第二款，为了让权利人充分行使物权，任何单位和个人对权利人的物权负有不作为的义务，不作为，即不打扰、不干预、不妨害。根据物权法第四条，权利人享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵害。

物权法公示公信原则和上述规定比之行政许可法第八条、第六十九条所确定的信赖保护原则，更强化了对权利人权利的保护。所谓信赖保护原则，是指对行政管理相对人对行政权力的正当合理信赖应当予以保护，行政机关不得擅自改变已生效的行政行为，确需改变行政行为的，对于由此给相对人造成的损失应当给予补偿。该原则主要表现在遵守法律不溯及既往原则、明确撤销行政行为的限制。该原则的核心思想是维护法律秩序的安定性，保护社会成员的正当权益。该原则要求行政机关保护相对人对行政机关法律行为效力的信赖，从而应当维持自身行为的稳定性。尽管有时维持自身行为的稳定性有影响公共利益的可能，亦应顾及当事人的利益；在必须改变或撤销有关行政行为时，应当给予当事人一定的补偿。为了维护公众利益对行政行为的信赖，即使是违法许可，不论是由于许可持有人还是行政机关的过错引起，撤销该许可可能对公共利益造成重大损害的，行政许可法第六十九第三款规定该许可不予撤销。在现代法治社会，行政机关与社会成员之间已不再是纯粹的命令与服从关系，而是一种相互需要与相互依赖关系----诸多行政任务的实现都需要社会成员的鼎力支持，社会成员也将国家（行政机关）视为自身谋求生存与发展的工具。这样，信赖关系不仅仅在私人生活领域具有重要地位，在国家的公共生活中同样扮演着重要的角色。物权法和行政许可法的立法表明，公信和权利保护原则无论在私法抑或在行政法领域均被引入并确立起来。而国务院《全面推进依法行政实施纲要》除了对行政机关提出合法行政、合理行政、程序正当、高效便民、权责统一等要求外，还提出要“诚实守信”。

公示公信的原则及信赖保护原则写入法律，其对城市规划管理部门的意义在于，实施行政许可必须讲诚信谨慎、尊重权利人已取得的权利，不轻易撤销、变更使行政相对人取得某种利益和权利并已经生效的行政决定，对于行政相对人对行政权力的正当、合理的信赖及已取得的权利尤其是物权应予尊重和保护，如为实现行政目的，确需改变行政决定，而造成社会公众的信赖和已取得的权利受损的，则应做好付出相应代价的准备及承担相应的义务。

二、物权法平等保护国家、集体、私人物权的原则要求制定和实施城市规划时应对各类主体的利益给予同等的保护

平等保护原则，是物权法最重要的原则，物权法第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。这一法条体现了同等保护的原则。

现行《中华人民共和国城市规划法》第一条规定：“为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要，制定本法。”第五条规定：“城市规划必须符合我国国情，正确处理近期建设和远景发展的关系。”、“在城市规划区内进行建设，必须坚持适用、经济的原则，贯彻勤俭建国的方针。”第十条规定：“任何单位和个人都有遵守城市规划的义务……”第三十四条规定：“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划作出的调整用地决定。”从这些法条可反映现行城市规划法立法原则是以国家为本位，城市规划法中的一些规定，是计划经济思维的产物，是与高度集中的公有制模式相对应的。

现行城市规划法自 1990年施行以来，对于城市建设和规划发挥了重要的作用。但是毋容讳言，当年城市规划法起草、审定、颁布时，其状况为，在实行土地公有制的前提下，国家对土地资源几乎完全垄断、土地流通被限制、土地市场不存在或很不发达、土地使用主要通过计划手段解决。而现在的情况已与当年迥异，土地权利已作为特殊商品进入了市场、土地权利制度已经初步建立，宪法对土地制度和私权保护的修正性规定和房地产管理法等一系列涉及土地空间资源和权利制度的法律法规先后出台、土地管理法已经修订，土地所有权与使用权相分离和以城镇国有土地使用权出让、转让为核心的新的土地权利体制基本确定；与土地有关的权力

“寻租”行为、“圈地运动”及土地使用失控的情况时常出现、由房地产开发所引发的争议和由土地权利制度的变化及土地权利制度的不健全所引发的问题大量涌现；土地权利结构发生了很大的变化，土地已由单纯的“公有公用”转为“公有私用”，由“不可流转物”变为“可流转物”；房地产市场早已形成并迅速发展，土地资源的配置已经主要不是沿用计划的手段而是通过

市场；大量的土地权利已经分配到了组织和个人，土地利益格局已经多元化、个体化；在城市建设主体和利益主体不再只是国家一个，而是主体多元化的时候，保护自然环境、维护生态平衡、保证可持续发展、体现公平等等已成为城市规划要更加关注的课题，城市规划摇身一变已成为配置土地空间资源、面对各种权益诉求、协调各方利益关系、时常不可避免地要触及组织和自然人个体的土地房屋等财产关系的公共政策或工具。在新的条件下，1990年施行的城市规划法已显然出现诸多不适应之处。有关方面已提出城市规划法的修改。我国物权概念和物权体系的产生和发展实际上是围绕土地权利展开的，而城市规划法是与土地空间资源配置相关的法律，随着物权观念的确立、物权法的出台和物权概念的被法律认可，不免触发起人们对现行城市规划法立法原则的重新审视。

同等承认和保护一切合法的财产权益的物权法立法原则是与市场经济相适应的，同样，在对待个体利益和公共利益的关系问题上，城市规划法律法规的立法原则，也应有本质性的转变，即应个体利益和公共利益同等保护。城市政府通常被认为是公共利益的维护者，而城市规划是维护公共利益的手段。而什么是公共利益，刚刚通过的物权法仍然没有解决这一问题，但是，物权法的同等保护原则，为处理个体利益和公共利益的关系提供了思路。首先，根据宪法，公共利益与个体利益在法律地位上应该是平等的，无论利益主体是谁，其在法律许可范围内的利益追求行为都应受到法律的保护。其次，公共利益不等同于国家本位的利益，也不是社会个体利益的简单叠加。公共利益应该包含个体利益，要实现公共利益必须尊重和重视个体利益（当然亦要控制在法律许可范围外的个体行为）。再者，作为维护公共利益的行政权和个体维护自身利益的私权，都需要激励与制约，否则不受限制的行政权和私权都可能被滥用。

综上，制定和实施城市规划，除了要保障城市土地空间资源的分配效率外，同时应该关注对社会各类主体的合法财产权益的保护。在规划管理中应改变对无视个体权利或予以压制的做法，在公共利益与保障主体的确定上，建立政府与个体之间双向的制约机制，明确双方的权利、义务以及法定责任，才能适应市场经济的发展的需要，以及体现建设“和谐社会”的根本宗旨，这样城市规划在面对各种利益诉求时，才能成为协调社会不同利益、实现各方利益最大化目标的手段。

基于以上认识，我局正在开展的《**市城市规划条例》修订草案的起草工作，正视修订《规划条例》的背景乃至整个**城市规划工作所面临的背景，除了充分认识到**市经济和社会发展正在经历战略转型、城市规划面临更高的要求这一因素外，还认识到政府不再是单纯的利益分配者，而是利益协调者和仲裁者，认识到城市规划不再是实现某些政策目标的技术工具、而逐步成为协调和实现社会公共利益的公共政策，政府通过城市规划管理、干预城市建设和空间发展，所受到的约束越来越多、越来越严格，必须得到法律的明确授权、并且严格按照法律规定的程序，认识到土地使用权和房屋所有权及其各项衍生权利的权利人抗衡政府城市规划管理和干预的依据越来越充足、能力越来越强。据此，形成了《规划条例》修订工作的总体思路：贯彻落实科学发展观，坚持改革创新，为建设和谐**和效益**服务；对**经济和社会发展的战略转型作出准确和恰当的反应，承担起城市规划的历史责任，充分体现市委、市政府对城市规划的定位；提供健康、可持续发展的制度框架和制度工具，充分体现城市规划作为公共政策的属性，政府可据以管理城市建设和空间发展，协调相关的利益关系，社会各界可据以比较准确地预期政府的行为，并主张和保护自身的合法权益；把保护权利、程序公正、有限政府、有效政府、责任政府、公开政府、服务型政府等先进理念注入城市规划，为建设社会主义政治文明作出贡献，确定《规划条例》的立法宗旨为统筹土地和空间资源的开发利用，促进城市经济、社会和环境的和谐发展，确定了“城市规划行政和城市建设应维护社会公共利益，体现社会公正，鼓励和保障社会公众的广泛参与，保证全体市民公平地享受城市建设和发展的成果”和“城市规划行政和城市建设应落实科学发展观，遵循可持续发展的原则，遵循集约利用土地、节约资源的原则，遵循保护自然和历史文化遗产的原则”等基本原则。

三、物权法的物权法定原则促进城市规划管理依法行政

物权法定的原则与城市规划行政管理中对自由裁量权限应予羁束的观念。物权法第五条确定了物权法定原则。物权法定，指的是能设立哪些种类的物权，只能由法律规定，当事人之间不能创立；设立物权的方式以及物权的具体内容，一般也只能由法律规定，当事人之间的约定和法律规定不一致时不发生效力。这也是物权和债权的重大区别。合同是两个人之间的协议，对合同内容如何约定原则上由当事人决定。而物权调整的权利人和义务人之间的关系，义务人有成千上万，物权内容不能由权利人一个人说了算，也不能由一个权利人和几个义务人说了算，对一个权利人和成千上万义务人之间的规范只能由法律规定。物权法定的核心是指权利的范围由法律明文规定。

城市规划管理是一个拥有行政权力作为行政主体的行政机关对成千上万的管理相对人，在城市规划管理过程中，拥有行政权力的行政主体处于有利地位，其相当于权利人，而不拥有行政权力并接受管理的成千上万的管理相对人相当于义务人。同样道理，在行政权力运行过程中，其权利应由法律规定和羁束，即物权法定作为物权法立法的重要原则之一，其原理也应成为实现城市规划管理依法行政的法理要求。

规划实施当中的许多问题可以说是由于规划管理许可、审批中自由裁量权限过大引起的。自由裁量权过大不但会导致行政管理权的滥用，也违背了物权法的一项基本原则——物权法定。如果完全遵循物权法定的原则，城市规划管理的依据应是非常详尽、明确和法定化，应该实行通则式的管理模式。但是由于城市是一个动态的系统，规划管理客体的复杂性决定了完全通则式的模式也是行不通的。所以问题的关键是如何限定自由裁量权的大小，从而基本满足“物权法定”的原则。为此，我局在限制、规范自由裁量权的行使方面作过很多尝试。例如，关于规划的制定，所有的规划都要经过法定程序，包括草案公开、征求意见；强调生效的规划是行政许可的依据；在规划的实施方面，我局制定了行政许可实施办法，清理和重新确定非行政许可事项；另外，最近出台的行政工作手册，亦在公开化、程序化的基础上，尽可能地增加城市规划管理和作出具体行政行为的羁束性依据，限定自由量裁权的范围、幅度、方式、途径等，这样，也是在某种意义上满足物权法定原则的要求。

四、物权法的基本经济制度与社会主义市场经济原则以及对土地公有制的明确是城市政府主导城市更新、制订和实施城市规划的制度保障

物权法第三条规定，国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。物权法第五章明确土地属于国家和集体所有。物权法第四十七条规定，城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

土地上的用益物权包括：土地使用权、农村土地承包经营权、宅基地使用权、地役权等。我国现行土地权利体系在社会主义公有制的基础上，将土地权利分为所有权和使用权两部分，其中，土地所有权归国家所有，不进入市场，仅由土地使用权充当市场交易的权利载体，土地使用者仅获得土地占有权、使用权和部分收益权、部分处分权等，而国家或集体保留了对土地的最终处分权。根据物权法、土地管理法、城市房地产管理法，房屋仅指在土地上的建筑物部分，不包括其占有的土地，城镇房屋占用的土地属于国家所有，农村宅基地属于农民集体所有。私人可以对房屋享有所有权，对该房屋占用的土地只能依法享有建设用地使用权或者宅基地使用权。基于土地国家所有或集体所有，我国实行对土地资源的统一规划、合理利用，既维护使用人的合法权益，满足使用人生产或生活的土地需求，又维护土地的社会主义公有制，保证国家综合利用土地的方针得到贯彻执行，同时，还反映保护自然环境、维护生态平衡等客观要求。物权法明确土地属于国家和集体所有或土地所有权不属于私人，无疑为城市政府主导城市更新、制订和实施城市规划的提供了根本的制度保障。

物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。关于这一因素是否会影响城市规划的实施，物权法第一百四十八条同时规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。在建设用地使用权续期后，因为公共利益需要收回的，也可以适用同样的原则。住宅建设用地使用权期间届满自动续期，从根本上并不会影响城市规划的实施。

篇2：物权法原则对城市规划管理影响思考

在物业管理活动中,业主、业主委员会与物业管理公司三者的定位一直是一个悬而未决的问题,借《中华人民共和国物权法》颁布实施之机,本文主要探讨了物业管理活动的权利基础、新法律对物业管理活动的主要影响以及业主和物业管理企业应采取的对策。

摘 要：《物权法》对物业管理市场的发展会产生深远的影响。规范了物业管理，保护了业主和物业管理企业的权益，解决了物业管理活动中许多亟待解决的问题，同时有些内容需要进一步完善。

关键词：物权法 车库归属 土地使用期 业主管理

《物权法》完善了物业管理市场和物业管理制度，明确了业主的权益，部分解决了物业管理活动中有关财产归属和管理权限方面的问题，有利于物业管理市场的进一步发展。

一、促进物业管理矛盾纠纷的防范化解

《物权法》关于专有部分所有权、共有部分共有权以及共同管理权力的规定，为物业管理活动中的各方主体的权利、义务和责任界定奠定了法律基础;建筑区划内的道路、绿地、车位、车库及其他公共场所和设施的产权明晰，从根本上减少了业主、开发企业、物业管理企业之间因产权不清等造成的矛盾纠纷;不动产相邻权利人相邻关系的规定，有助于避免业主之间的矛盾纠纷转嫁于物业管理活动。

《物权法》全面确认了业主的基本权利，规定了物权法定原则，而业主的建筑物区分所有权又是重要的物权，其客体范围也比较宽泛，所以，必须要通过物权法予以明确界定。一旦物权法明确了业主的基本权利以后，也就规范了业主与物业管理之间的关系，物业管理公司在管理物业时必须要尊重业主的基本权利，不得妨碍业主权利的行使。《物权法》规定业主的专有部分的所有权，业主的共有权的范围，以及管理权的行使方式，这不仅对于解决各种纠纷而且对于保护公民的私有财产非常重要。物业管理公司应当尊重业主的上述权利。例如，涉及有关修缮、改建、重建建筑物及其附属设施，就必须要由业主依法共同决定，而不能由物业管理公司单方面决定。

物业管理公司根据合同机制选任的，物业管理公司是受业主的委托来行使管理权，其所有的权利都来源于法律规定和业主的授予。物业管理公司在从事管理活动中，应当有义务接受业主监督。

物业管理公司违反合同，侵害业主权利时，应当对业主承担责任。这实际上首先确定了物业管理公司和业主之间的合同关系。因此，双方都应当按照合同履行各自的义务，任何一方违约都应当承担相应的违约责任。

二、《物权法》关于车库等归属的界定及其对物业管理的影响

一些媒体报道，广州、北京等地开发商开始突击出售车位，主要有两个担心;一是担心《物权法》实施后，小区车位将优先满足本小区业主的需要，影响外卖或出租，减少收益;二是担心产权属于开发商的车位在《物权法》实施后必须接受业主的共同管理，而使车位定价不能自己说了算。既有《物权法》相关规定过于原则过于笼统、内容不够明确的`因素，也有开发商和业主对法律相关内容存在误解误读的因素。实际上《物权法》是通过约定来解决车库归属的。

首先，《物权法》通过约定来解决车库归属充分体现私法自治原则。私法领域中奉行的基本原理是自治。物权法作为私法的重要组成部分，作为财产归属于利用的基本法，也应遵循自治的内在要求。其次，通过约定来解决车库归属有利于对车库有效利用和管理。再次，通过约定来解决车库归属有利于鼓励开发商修建车库。

三、空间权以及土地使用权到期后的归属

空间利用权是指公民、法人或其他组织利用土地地表上下一定范围内的空间，并排斥他人干涉的权利。我国《物权法》第141条规定;“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权人的权利。”

土地使用权以及地上建筑物的归属应该区分住宅用地和非住宅用地。住宅用地期限自动延长，对公民财产保护无疑是一种促进和加强，符合物权法的立法初衷和原则。对非住宅用地而言，其到期之后应当由土地使用权人提出延期的申请，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期限届满前一年申请续期。但对住宅用地而言，土地使用权到期之后，其自动延期，不需要经过任何手续。

住宅用地土地使用权到期以后，应当补交土地出让金。依据现行法律规定，无论是住宅用地还是非住宅用地，在土地使用权到期之后，都应该缴纳土地使用费。。

住宅用地使用权到期以后，收回土地使用权应当给予地上建筑物和附着物的处理，有约定的按照约定。没有约定的，则应当按照法律的规定来处理。

四、促进业主自我管理、自我约束机制的形成

《物权法》设立了业主大会和业主委员会制定、明确了业主大会或者业主委员会的决定对业主的约束作用、规定了业主应当遵守建筑物及其附属设施的管理规约，尤其是《物权法》第八十三条明确了要求损害他人合法权益的行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的实施主体是业主大会也业委会，从而为拒付物业管理费、侵占共有部分等损害他人合法权益的行为提供了业主内部自我管理与约束机制，强化了业主在物业管理活动中得责任与义务，业主大会的法律地位得到明确。业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理共有财产或者共同生活事务，并对外签订合同，有利于维护业主的共同利益。

参考文献：

[1]王家福.物业管理条例解释.中国物价出版社，版.

[2]王利明.物权法论.中国政法大学出版社，.

[3]三峡日报.物权法.203月20日1、4版

篇3：对城市危机管理应对原则的再思考

(1) 规避原则。危机规避是指城市管理主动避开危机发生的可能性。任何危机的发生都是偶然性和必然性的统一, 偶然性中往往都有必然性的因素。因此在事前加强对城市存在的各种管理风险的深入研究, 做到知己知彼, 将可以避免发生的风险杜绝于萌芽之中。如加强城市基础的规划、建设和常规管理, 防止规划失误、建设漏洞和疏忽造成的危机, 从根本上消除风险。1998年的全国性洪灾, 一个重要原因就是河流上游保护森林不力, 乱砍伐破坏植被而导致。类似的事例很多, 而这样的管理危机原本是可以规避的。

(2) 分散原则。如果危机无法规避, 可以考虑进行危机分散管理, 避免多个相同性质或不同性质的危机同时发生。如果不能分散, 容易造成城市政府无力兼顾, 加大社会负面影响。具体来说, 主要包括时间分散、地点分散和管理人分散。时间分散就是避免危机集中在某一时间段内同时发生或相继发生;地点分散就是避免危机集中在某一空间内同时发生或相继发生;管理人分散就是指不要将所有管理权和责任集中于某个人或团体, 避免个人或团体失误而给全社会带来的管理危机。

(3) 及时原则。许多城市管理危机的出现或恶化, 就是因为城市政府没有及时妥善解决引起的。虽然有一些危机可以也必须延迟处理, 但更多的必须立即处理, 如水灾、火灾、爆炸、交通事故、示威游行等。例如:根据道路交通事故研究表明, 如果在事故发生后5分钟内采取紧急救援措施, 3 0分钟内进行急诊, 至少可以使18%-25%的重伤者免于死亡。及时处理可以彰显城市政府的工作效率和能力, 彰显城市政府对城市和人民负责的态度, 避免或降低危机造成的损失, 化解和淡化冲突。

(4) 延迟原则。如果风险无法规避也无法分散, 及时处理条件不足, 还可以让危机延迟发生。延迟危机并不是消极地回避危机, 而是通过适当的方式将目前无法很好解决的危机暂时放一放, 等待资金、技术、人员和上级政策指示。避免草率处理造成矛盾激化或留下后遗症。当然, 并不是所有的危机都能延迟处理, 必须立即处理的危机, 决不能拖延处理, 这就要求城市政府能立即作出准确判断。

(5) 信息原则。许多城市管理危机的发生和恶化, 大多都是危机事件的相关信息不全或处理不透明所致。信息公开是民主的体现, 也是现代城市发展的需要。日前许多城市政府与社会公众处于信息严重不对称的状态, 城市信息公开与否的主导权几乎完全掌握在政府手中, 什么信息可以公开, 什么时候公开, 完全由政府自我判断来决定。市民是城市的主人, 是城市的建设者和使用者, 是国家和城市政府的纳税人, 是危机事件的当事人或受害人, 因此有权了解城市的各种信息, 尤其是危机事件的信息。

这就要求城市管理者在危机发生前和发生后, 做好各方面信息的收集和分析, 注意随时发布信息和更新信息。信息主要包括时间信息、资金信息、技术信息、人力信息等。加强沟通是信息公开最直接的表现。良好的沟通不仅是一种信息的传递过程, 更是一种情绪和情感上的互动过程。如果良好的沟通能在危机发生前, 在日常管理中得到很好地应用, 那就能大大降低危机发生的频率和强度。

(6) 理智原则。城市一旦发生了突发性的社会危机事件, 无论是城市政府的决策者还是相关具体部门的管理者都应时刻保持冷静理智的头脑, 不要盲目处理激化矛盾, 切忌盲目地追究责任或者严厉地批评事件相关者。在危机发生的第一时刻要做的是如何解决问题, 克服困难, 责任的追究和适当的惩罚都应放到事后来解决。

从更深层次的角度来说理智原则的背后需要的是对管理制度本身的尊重。如果在危机发生之前就已经建立起了一套完备的危机应对机制, 并能在危机的处理过程中严格按制度办事的话, 那处理结果一定会比盲目地感情用事、胡乱批评要好得多。正如人的身体一样, 体质越好, 抗御疾病的能力就越强。好的体质来源于长期的锻炼和良好均衡的营养。组织素质的提高也需要经过长期的培养与锻炼。平时的基本功练得好, 临危就不容易乱阵。

危机是每个城市管理者都不愿面对的事, 然而当危机来临时, 城市管理者不能怨天尤人, 而要主动承担起责任, 诚意面对问题, 找寻合适的办法, 降低和转化危机。

(7) 公平原则。公平原则始终是城市危机管理中非常重要的一条原则。公平包括制度的公平、过程的公平和结果的公平。无论是对任何原因、任何团体、任何时间、任何地方引发的管理危机都要坚持公平对待的原则。

权责一致是公平原则的主要体现。具体地说, 就是城市政府、具体管理部门和危机当事人在危机处理中都应享受公平合理的对待, 要明确权力和责任, 决不能出现权责不符、责任不明、无人负责等现象。否则会导致危机不能公正及时地处理, 降低城市政府公信力, 引发政府自身危机, 更会导致以后出现更大更多地管理危机。

(8) 系统原则。城市危机管理是一个以系统化的努力, 抵制破坏、降低损害的过程。在城市化高速发展的今天, 在城市各部门之间, 在时间、地点上相关性愈来愈强, 因此要求城市在危机应急指挥系统中, 警察、消防、医院救护、保险等部门都应参与其中。只有加强计划性和协调性, 统一指挥, 才能有效避免危机发生时的信息不全或缺少协调, 导致反应迟钝或盲目出击, 致使损失加大或危机恶化。

(9) 灵活原则。城市危机环境瞬息万变, 城市政府不能过于僵化和教条, 从建立危机预警机制, 到危机处理, 最后到事后管理都必须保持适度的灵活性。而且任何制度本身就存在局限, 都有非人性化的一面。灵活原则具体体现为人、财、物和处理方式的灵活性处理。灵活原则并不是放弃原则, 而是从社会发展的角度, 在不违反国家政策制度和社会伦理道德的前提下, 根据具体情况作出最佳的处理。2007年11月21日, 一名生命垂危的孕妇, 急需进行剖腹产手术抢救, 虽身无分文, 医院决定免费动手术, 可是陪同的丈夫拒绝在手术同意书上签字, 尽管焦急的医生、护士积极抢救了3个多小时, 但孕妇还是不治而亡。这一事件足以让我们思考和审视在城市突发事件中, 灵活处理的重要性。

(10) 经济原则。城市危机管理从建立危机预警机制, 到危机处理, 最后到事后管理, 都要坚持经济原则。具体地说就是从建立预警制度、设置管理机构、制定经费计划, 到事发时人力、物力、财力、时间和信息等方面的付出必须考虑成本问题, 至少应在总体上估算出“投入”与“产出”的关系。不是每次危机都可以轻装上阵、弹卒微损便会化解危机, 但也不是每一次危机都需要大动干戈、耗尽各种资源。城市政府必须充分评估危机形势, 依据自身的人、财、物等资源条件规划合理的预算。

(1 1) “以人为本”原则。随着人类对生命价值认识的提高, “以人为本”已经成为城市发展的共识。城市政府实行人性化的危机管理, 不仅能保证市民的生命财产安全和社会经济主体各项职能的履行, 而且是城市社会现代化发展的基本需要, 更能体现社会发展和城市建设“以人为本”的理念。“以人为本”一个最主要的体现就是城市危机管理“以民为本”, 例如交通事故发生时, 首先要解救的应该是人, 尤其是大多数普通老百姓, 而不是少数特权人或物, 1994年克拉玛依火灾事件不应该重演。

(12) 乐观原则。方法和制度固然重要, 但有时最终决定危机管理成功与否的往往是城市管理者的态度。在危机预防和处理过程中, 城市管理者应该保持乐观的态度, 并将这种乐观传递给所有的参与人员和全体市民, 让所有人感知到城市政府是重视危机并且有能力解决危机的, 只要市民相信政府, 只要全社会齐心协力, 就一定能够渡过难关。乐观并不是无条件的, 它建立在城市政府完善的预警机制和融洽互信的城市氛围基础之上。

摘要：在城市管理过程中存在着很多管理风险, 风险如不能及时有效处理就会转变成社会事件, 城市政府就必须进行危机管理。目前我国对城市危机管理应对原则的研究比较少, 为此本文进行了有益的思考。

关键词：城市管理,管理风险,危机管理,应对原则

参考文献

[1]、中国发展观察.发达国家道路交通安全管理的经验[J/OL].2007年08月02日.http://news3.xinhuanet.com/theory/2007-08/02/content_6466152_1.htm.

篇4：物权法原则对城市规划管理影响思考

关键词：物权法；城乡规划；行使管理

前言：城乡规划的是城市建设中重要的一个环节，而城乡规划管理的过程中却和物权有着密切的关系，本文主要从物权与城乡规划的关系，《物权法》对城乡规划管理工作的影响等两个方面入手，做了详细的探讨。

一、物权与城乡规划的关系

《城乡规划法》与《物权法》不仅没有根本的矛盾和冲突，而且《城乡规划法》一

直以来所强调和遵循的“城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设”与《物权法》“明确物的权属，发挥物的效用”的基本原则彼此协调、互为补充。城乡规划所作用的土地和空间也属于物权中“物”的一种，但它所追求的不只是对物权拥有者利益的最大化，而是经过专业的城乡规划来达到协调空间布局、改善人居环境、促进社会可持续发展的目的。

1、二者客体相同

《物权法》所规定的物权的客体包括动产、不动产和权利。不动产即土地和建筑物。通观整部物权法，多数物权是以土地为客体或者是土地为中心。而城乡规划不仅包括宏观上的基于政治、经济、文化、历史、环境等因素的整体城乡规划，而且包括微观上的具体的建筑物、道路、桥梁、水系、绿地、公益设施等的详细规划。前者或后者，无不是以土地为基础的。

2、《物权法》制约城乡规划

《物权法》由全国人大制定，而《城乡规划法》由全国人大常委会制定，是基本法以外的法律，仅从这一点就可以看出《物权法》对《城乡规划法》的制约地位。《物权法》明确规定物权平等保护，对私权的保护是行政行为的价值取向之一，因此，在城乡规划过程中，行政机关必然要依照《物权法》平等保护公私财产。公共利益是是否进行规划的根本出发点，这就意味着城乡规划更加贴近民生。

3、《物权法》促进城乡规划工作开展

《物权法》明确指出城市的土地，法律规定属于国家所有。农村和城市郊区的土地，法律规定属于集体所有。由此可以看出土地的所有权归国家或集体所有，私人只享有法律规定的土地上的用益物权，比如土地使用权、宅基地使用权和地役权等。国家对土地资源进行统一规划，是出于保护自然环境、维护生态平衡、满足人民生产和生活对于土地的需求、实现土地的综合利用等多方面的综合考虑。《物权法》明确土地属于国家和集体所有而不属于私人，国家或集体拥有土地的最终处分权，为政府制订和实施城乡规划提供了依据。

二、《物权法》对城乡规划管理工作的影响分析

1、物权法定原则为城乡规划管理提供执法依据

《物权法》确定了物权法定原则，其核心是指权利的范围由法律明文规定。城乡规划管理是一个拥有行政权力作为行政主体的行政机关对成千上万的管理相对人，在城乡规划管理过程中，拥有行政权力的行政主体处于有利地位，其相当于权利人，而不拥有行政权力并接受管理的成千上万的管理相对人相当于义务人。同样道理，在行政权力运行过程中，其权利应由法律规定和约束，即物权法定作为物权法立法的重要原则之一，其原理也应成为实现城乡规划管理依法行政的法理要求。

2、严格规划设计条件

首先，规划设计条件因其作为国有土地出让合同的组成部分，本身具有法律效力。其次，规划设计条件是依据控制性详细规划拟定的，是落实控制性详细规划和其他各类专项规划的重要载体，各类各层次规划编制成果最终都要通过规划设计条件落实到地块。再者，规划设计条件还是修建性详细规划、建筑设计方案审查和工程规划许可依据，也是建设项目竣工规划验收的依据。由此可见，规划设计条件是贯穿整个规划许可程序和规划监督检查的一条主线，是实现对地块开发控制的关键环节，是实现工程规划管理和规划监督检查的前提和依据。对所有变更规划设计条件的地块可以采取收回和重新出让的措施；亦可及时通报土地部门，由土地部门与建设单位根据新的规划设计条件重新签

订土地出让合同并调整土地出让金，作为后续规划许可的前提。

3、强调城乡规划公共服务职能

《城乡规划法》在城乡总体规划的强制性内容中，着重规定了市政交通基础设施、公共服务设施、公共安全设施用地，这些内容作为公共利益的载体，是城乡规划公共服务的重点内容。其要求在城乡规划的实施中，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要。近期建设规划则应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局。这些规定将促使公共财政首先投向公共设施、民生保障的各类项目，实现政府的公共服务职能。

4、加强地方法规建设

《城乡规划法》是城乡规划管理工作依据的基本法。同时，在规划区内进行建设活动，应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。《物权法》、《土地管理法》、《建筑法》和《房地产管理法》以及其他行政法规、地方法规、部门规章中涉及规划的内容和原则，也是规划管理工作的重要依据。制定城乡规划地方性法规，需要在《城乡规划法》的指导下，与相关法律法规相协调，根据当地的实际情况做好当地法规条例的修订工作，并尽量避免法规冲突或职能交叉。

5、慎重违法违章查处

首先，规划验收要核实是否为合法物权。规划验收不仅要落实规划意图，检查规划实施情况，也应该核定不动产物权形式（平、立、剖面）、使用功能、規模、现状、位置的合法性。土地使用权人在各类建设用地上的建设行为（行使其物权权利的行为），也应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害相关物权人、利害关系人的各种物权权利，否则，即可视为违法建设。对于未按照建设工程规划许可证进行建设的行为，为了确保不损害公共利益和他人的合法权益，可以进行公示，把这些建设工程变更的内容告知相关物权人和利害关系人，若其无反对意见，再行做出建设行为合法的认定。这实现了规划管理向社区的渗透，同时也充分尊重了物权人自主管理的权利，提高了物权人自觉遵守规划确定的公共秩序和维护个人权益的意识，保证了规划管理的有效实施，减轻了规划管理部门的负担，也减少了管理过程中物权人对规划管理人员的抵触情况。

《物权法》的施行对城乡规划管理工作带来了很多新要求，可以说是一把双刃剑，

既是挑战，又是机遇。《物权法》和《城乡规划法》其实是从不同角度出发而又相互

配合与统一的关系。《物权法》从保障土地物权的角度，强化相关利益主体的权利意

识，在公众参与不断深化的过程中，推动行政许可的公开透明、城乡规划决策日益科

学化和民主化、规划实施管理更加精细化。

结束语：总之，为了避免城乡规划管理工作和《物权法》产生冲突，在今后的城乡规划中，工作人员一定要更加强调对相关利益的协调，逐步从管理者走向协调者，依法保护行政相对人和利害关系人的物权权益，做到以人为本，真正为人民服务。

参考文献：

[1]邱跃. 城乡规划面对的《物权法》[J].北京规划建设，2011

篇5：浅谈物权法对物业管理的影响

一、建筑物区分所有权

建筑物区分所有权, 是指由专有部分所有权与共有部分所有权组成的复合权。民法上对于建筑物区分所有权, 存在着三种不同的学说, 即一元说、二元说和三元说。《物权法》采纳的三元说, 是目前物权法领域最为先进的学说, 弥补了一元说和二元说不足的地方。《物权法》在第二编所有权部分中, 特别设置了第六章, 规定了业主的建筑物区分所有权。《物权法》的第七十条, 明确规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。总的来说, 《物权法》对建筑物区分所有权的规定, 将对整个物业管理行业产生巨大的影响, 有着深远的意义。

《物权法》界定了建筑物区分所有权的三个权利, 即区分所有建筑物专有部分的专有权, 区分所有建筑物共有部分的共有权和建筑物区分所有权人的管理权, 全面确认了业主的基本权利, 体现了对公民私有财产的保护。有了明文法条作为依据, 也就等于清楚的规范了业主与物业管理之间的关系。物业管理公司必须要承认并尊重业主的基本权利, 不得妨碍业主行使自己的基本权利, 更不得加以侵害。

二、车位、车库归属

对于车位、车库的归属, 一直是物业管理中一个矛盾的敏感问题, 存在着激烈的讨论。现在主要是有两种观点, 一是业主共有说, 二是约定说。共有说认为, 车位、车库作为专有部分的配套设施, 和专有部分是不可分割的。其存在是为专有部分服务的, 是为发挥专有部分的效用。所以, 作为共有部分的客体, 车位、车库应当和电梯、楼道等一样, 为全体业主所共有。约定说认为, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属应当通过规定来确定。《物业法》规定“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有。”规划用于停放汽车的车位、车库, 《物权法》首先规定了必须先满足业主需要, 但没有直接规定属于业主共有, 而是通过约定的方式来确定其归属。这样的做法比较妥当。

三、业主大会与业主委员会

根据《物权法》第七十五条规定, 业主可以设立业主大会, 业主大会由全体业主组成, 业主委员会由其选举产生。

业主大会指的是全体业主所联合组成的管理业主共有财产和共同事务的机构, 是一个自治组织, 在性质上是一个特殊的民事主体。

业主委员会是业主大会的执行机构, 受业主大会委托来管理共有财产或者共同生活事务。它是全体业主的代表, 不过它的权利范围是受到一定的限制, 所有的重大事务都是通过业主大会来决定。

《物权法》明确规定了由业主共同决定的七大事项:制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

通过以上规定可以看到, 在《物权法》实施以后, 如果小区业主要选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人, 只要符合条件的半数业主同意即可, 这与国务院《物业管理条例》原来规定的“选聘和解聘物业管理企业, 必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”相比, 是对物业管理公司影响较大的一个变化。

四、相邻关系具体化

在法律上, 相邻关系具有以下特点:相邻关系的主体必须是两个或两个以上的人;相邻关系是因为主体所有或使用的不动产相邻而发生的;相邻关系因种类不同而具有不同的内容;相邻关系的客体主要是行使不动产权利所体现的利益。相邻关系涉及到生活中的很多方面, 容易产生很多纠纷, 其中相邻环境纠纷占了很大的比例, 尤其以采光、通风、排水、排气、噪声等纠纷为多。为了能够处理好相邻权问题, 《物权法》在这方面做出了比较详细的规定。第八十八条规定:“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的, 该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”第八十九条规定:建造建筑物, 不得违反国家有关工程建设标准, 妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”第九十条规定:“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物, 排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”在《物权法》第九十二条中还指出, 不动产权利人受到损害可获赔偿。

五、完善物业管理法规

我国的物业管理行业起步较晚, 只有短短的20多年历史, 和西方物业管理拥有上百年的经验相比明显的不够成熟, 只是处在探索的阶段。这导致我国的物业管理法律政策的框架体系, 只是由行业性、地方性法规政策组成的不完整结构, 立法层次不够高, 在实际的实施过程中存在着很大的局限性和制约性。而且, 在立法上没有成熟先进的物业管理理论进行科学合理的指导, 现有的物业管理法律法规总体上显得不够清楚分明, 有着责任主体法律地位不明确, 权利义务不清楚等很多不足之处, 并由此产生了很多一直困扰着物业管理活动的问题。

六、多元化物业管理

《物权法》第八十一条明确规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施, 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”

《物权法》出台, 提供了业主自行管理、委托物业管理机构管理与委托其他专业机构管理三种模式并存的局面, 打破了并冲击了传统的物业管理模式。这一变化, 再次体现了业主自治的立法精神, 使让业主在物业管理活动中获得了更多的选择。在物权法时代, 业主处在一个主导地位, 掌握了主动权, 能够有效的维护自己的合法利益。同时, 业主能够对物业管理公司进行选择的这一权利, 有助于真正实现市场化运作。

对于物业管理公司来说, 这是一次全新的挑战, 首先在身份上就发生了变化, 从原来的“物业管理”变成了“物业服务”。物业管理公司必须认清当前的时势, 重新对自身进行定位, 尽快的适应变化, 因为虽然有冲击, 但是委托物业管理企业管理的模式仍将在很长一段时间利是物业管理业态的主流, 另外两种模式毕竟刚刚推出, 还需要在立法上进行完善, 并在实践中经历考验。同时, 变化也意味着机遇。多元化的物业管理, 真正实现了物业管理的市场化, 每一次竞争都是靠着物业管理公司自身的真正实力。所以, 物业管理公司应当持着积极的态度, 不断提高自身的竞争实力, 通过敬业的服务态度和优质的服务质量, 树立良好的口碑, 为市场所认可, 赢得自己的市场。

摘要：有人断言“中国物业管理已进入了物权法的时代”。说这句话的背景, 是《物权法》将于2007年10月1日正式实施, 我国将进入一个物权法时代。物权法作为调整平等主体之间的有关物权的归属、利用的财产关系的法律, 是我国民法典的重要组成部分。

关键词：《物权法》,物业管理,多元化

参考文献

[1]魏振瀛.民法[M].北京大学出版社, 高等教育出版社, 2000.

篇6：简析对物权法定原则的理解

所谓物权法定原则，亦称物权法定主义，是指物权的种类与内容只能由法律来规定，不允许当事人自由创设。物权法定主义最早起源于罗马法。近代大陆法系各国继受罗马法，无不在民法中采用物权法定主义，如日本、奥地利、荷兰、韩国及中国台湾地区民法典都以立法形式予以明定。

二、物权法定原则的内容

1.物权的种类法定，当事人不得随意创设，即“类型强制”。 根据物权法定主义，当事人设定的物权必须符合现行法律的明确规定，即“只允许当事人按照法律规定的物权秩序确定他们之间的关系”。如果法律无明文规定物权种类时，则不能解释为法律允许当事人自由设定，只可解释为法律禁止当事人创设此种物权，例如，设定不移转占有的动产质权；约定租赁权为用益性质的他物权等，都因缺乏法律依据，违反了物权种类法定的强制性规定而无效。

2.物权的内容法定，禁止当事人创设与物权法定内容相悖的物权，即“类型固定”。当事人不得逾越法律规定的物权内容的界限，改变法律明文规定的物权内容，如约定永久性地限制所有人对其所有物的处分权，亦即取消所有权中的处分权能。由于所有权是所有人对其所有物于法令限制范围内的占有、使用、收益和处分的权利，除法律规定的限制外，无论设定用益物权还是担保物权，都不能对物权人处分权设定永久的期限限制，否则将使所有权有名无实。

3.物权的效力法定，当事人不得协议变更。 物权的效力是指法律赋予物权的强制性作用力，是合法行为发生物权法上效果的保障力。物权为绝对权、对世权，具有对抗一般人的效力，关涉国家、社会和第三人的利益，影响物权的流转和交易安全。因此物权具有的排他、优先及追及效力，都应当由法律明确规定，不容当事人通过协议随意改变。例如，根据中国《担保法》的规定，抵押权人有权就抵押物优先受偿，如果当事人通过协议设定不具有优先受偿性的抵押权，这种约定应归于无效。

4.物权的公示方式法定，当事人不得随意确定。关于物权变动的公示方法，世界各国的通例为：动产公示以交付（占有）为原则，以登记为例外；不动产均以登记为公示方法。法律对物权变动时的公示方式均有明确规定，非以法定方式予以公示，物权的变动或者无效，或者不得对抗第三人，当事人不得协商不经公示的所有权转移。例如，当事人在房屋买卖合同中，约定房屋不通过登记而发生所有权的转移，这一约定，因为违反了不动产物权变动的公示要件而无效。如果该房屋在未交付前又出卖给第三人，并且第三人已经办理产权登记手续，则第三人取得房屋所有权。

三、物权法定原则的存在意义

近现代大陆法系各国民法在采用物权法定原则上，尽管各自依据的侧重点有所不同，如“在立法理由采用上，法国倾向于不得违背公序，着重保护近代物权不受侵害；而德国则注重于保护交易安全”，但基本上都基于以下理由：

（一）整理旧物权，适应社会需要的历史产物 。物权法定原则源于罗马法，但正式确立于近代资本主义民法。近代资产阶级政权是在封建专制王权的废墟上缔造的，资产阶级在制定民法并建立物权制度时，面临着如何清理封建时代的旧物权及防止封建制物权复活的问题。封建时代的物权尤其是其土地所有权具有强烈的人身依附属性，是封建剥削制度的根源，社会生产力发展的桎梏，如果不对其予以清除，物权不能作为真正的产权存在，资本主义市场所要求的自由的所有权制度就不能建立，资本主义生产方式也从根本上难以存在和发展。如法国大革命的首要任务是使所有权财产化、私人化、神圣化，资产阶级革命胜利后，作为革命成果之一，便是在法律上明确规定了私人所有权神圣原则，《法国民法典》第544条对所有权下了著名的定义：“所有权是对于物所享有的绝对物限制的用益、处分的权利。”这一规定的政治目的便在于巩固所没收的外逃贵族和教会财产的获得者通过大革命而已经取得的权利，为物权法定原则奠定了基础。 较之法国民法，德、日等国民法更为鲜明地确定了物权法定原则。

（二）物权绝对性、直接支配性的逻辑必然。物权与债权，为近代民法两项并驾齐驱的财产权，根据其内在性质不同，物权采法定主义，债权采契约自由原则。物权与债权的区别在于其具有直接支配性与保护的绝对性，物权因系权利人直接支配标的物的权利，具有不可侵性，可以排除其他任何人对其行使权利的干涉。任何人侵害物权时，物权人得行使物上请求权，以排除他人的侵害并恢复物权应有的圆满支配状态，故物权的保护具有绝对性，乃对世权、绝对权，具有极强的效力，得对抗一般之人，如许其以契约或习惯创设，则有害于公益。例如，当事人随意创设一种法律没有规定的担保物权，如果一方对提供担保的财产直接行使优先受偿权，则会严重损害其他人的利益。债权则不同，债权属于请求权，具有相对性，只在缔约当事人之间具有约束力。根据契约自由原则，当事人签定的合同只要其内容不违背法律、法规和社会公共利益，法律就承认其有效。因此，对于合同当事人来说，法律没有必要干涉其私事，从而债权无须实行法定主义，而任当事人自由创设。

（三）便于物权公示，降低交易成本，确保交易安全的客观需要。物权的作用在于确定财产的归属、支配和利用，因物权的效力所使然，物权的存在及变动不应仅仅存在于当事人的观念中，物权的归属及内容，即物权的现状如何，应有能从外部加以认识的表征，使物权关系据此得以透明。特别是在交易繁盛、物权变动频繁的现今社会，要使交易便捷，就必须使其种类和内容为一切人所知晓，因此物权具有公示的必要。从立法技术言，物权只有法定才便于公示，因此可以说物权法定主义的产生，为物权变动的公示提供了技术上的可能。由于物权内容明确，就易于确定权利移转中的风险值，降低交易的缔约成本，从而最终确保交易便捷与安全。

（四）维系一国经济、政治制度的当然选择 。“物权制度有关一国的经济，势不能不采取一贯的政策，以为社会的准绳，此物权的种类所必须法定也。”物权具有“固有法性”，因国家、民族、历史传统及国民性等不同而有所不同。物权法以对财产的支配为中心，以对财产的占有为起点，表达的是社会财富的一种分配方式。不同的国家，相同国家的不同历史发展阶段，不同的政治制度和社会价值观念等等，都决定了以所有权为中心的物权制度的不同。

篇7：浅析《物权法》对房地产业的影响

1、《物权法》规定:“国家对耕地实行特殊保护, 严格限制农用地转为建设用地, 控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地”, 这就对房地产开发企业在征收集体土地时提出了更加严格的要求, 那种直接与集体经济组织或者地方政府协议征收土地的不规范方式将很难继续实行。这就要求房地产企业在征收集体所有的土地时应当核实其具体权限, 及编制具体流程, 规范运作。

2、《物权法》严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的, 应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。根据该规定, 目前通过协议方式直接取得土地的方式将很难继续执行, 一方面有利于切实加强土地调控, 制止违法违规用地行为, 保持政策的连续性;另一方面, 也保证了政府获取土地收益, 维护了国家的利益。

二、《物权法》对住宅建设用地使用权期限的影响

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定土地使用权出让的最高年限为70年。当时上述土地出让制度的出台, 是借鉴了香港和英国的土地批租制度。但没有考虑到居住权和土地使用年限的冲突问题。70年到期后我们的房子怎么办, 原来的法律法规没有规定。《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期, 依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属, 有约定的, 按照约定;没有约定或者约定不明确的, 依照法律、行政法规的规定办理。”这样就消除了产权延续的问题, 让置业者对持有私产更有信心, 为房地产的长期稳定发展奠定了坚实的基础, 无异于是给老百姓们吃了一颗“定心丸”。但是这里需要注意的是所谓“自动续期”延续的只是建筑物使用权的期限, 而并不是土地所有权, 所以一旦建筑物报废, 土地仍然将收归国有, 这样也就提醒广大业主要好好保护自己的物业, 积极交纳物业管理费, 70年以后只要建筑物还健康, 那么物业还是归业主所有。如此一来, 一些注重建筑品质的开发商及其开发物业肯定会受到欢迎, 促进了房地产企业的竞争, “优胜劣汰”将使一大批中小企业从这个市场中出局。延长了住宅用地的使用年限, 有利于提升房屋的内在价值。从长远看有利于普通民众的安居乐业, 但同时也奠定了商品住宅价格长期稳步上涨的基础。

三、《物权法》对房地产建设的影响

1、《物权法》明确规定了小区车位车库应当首先满足业主的需要, 及车位车库的归属问题。这些具体规定增加了项目规划的工作内容和工作量, 此外, 关于业主共同车位的问题, 由于物权法规定的较为笼统, 其分配及收益权的处置原则并不明确, 而业主往往很难形成一致意见, 很容易引起相关争议。房地产开发企业在立项、规划阶段即应明确建筑物相关位置的权属, 包括上述车位、车库的位置及其归属;相关销售合同中也应对上述事项予以明确;为了在业主委员会成立前规范管理公用车位、车库, 防止出现争议, 可考虑在业主公约中明确该部分的使用和管理原则。

2、《物权法》规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利, 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房, 属于业主共有。房地产开发企业应当在立项、规划之时准确区分业主共有及专有部分的位置及面积, 并在相关法律文件中载明, 以避免房屋在出售之后引起不必要的争议。

四、《物权法》对房屋销售的影响

《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。”这样就确立了房产预告登记制度, 可以有效防止开发商一房多售。在商品房预售制度下, 经常出现购房者与卖房人签订买卖合同, 支付了部分房款后, 在等待产权证下达期间, 卖房人又把房子转卖给了别人, 并给别人办出了产权证, 结果就造成了两位购房者抢房, 并和开发商打起了连环官司。今后, 购房者在和卖房人签订了买卖合同后, 就可以到房屋登记机构办理预告登记, 在付完房款后, 再进行产权登记。这样可以有效抑制房屋买卖中“一女二嫁”的欺诈行为, 同时可以约束开发商诚信经营, 进而规范房地产行业。

五、《物权法》对物业公司的影响

《物权法》业主和物业公司之间的关系作出明确规定:业主可以自行管理建筑物及其附属设施, 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人, 业主有权依法更换。这就要求物业公司要切实提高思想认识和管理水平, 努力通过优质的服务赢得业主的信任, 从而增加市场竞争力。

《物权法》其法律管辖范围涉及人民群众切身利益的方方面面, 特别是在老百姓关心的土地、房屋问题上有了明确的法律规定, 这必将对我国房地产行业未来的发展产生深远的影响。

参考文献

[1]、孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社, 2001.

篇8：《物权法》对房地产业的影响

摘要：《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）作为规范财产关系的民事基本法律,是调整因物的归属和利用而产生的民事法律规范。本文主要从《物权法》的拆迁补偿、建设用地使用权以及担保物权谈了其对房地产业的法律影响，为我国房地产法的完善，尤其是民事立法的协调提供良好的契机。

关键词：物权法；房地产业；法律影响

一、《物权法》对房地产法律体制的影响

房地产法与《物权法》存在众多规范重合之处，但《物权法》并不能取代房地产法中的民事法律规范，相反，《物权法》中关于不动产物权的规范构成了整个房地产民事法律体系的核心部分。在房地产法领域正好缺少一部明确权利归属规则的基本法律规范之时，《物权法》的出台恰好充实了现有房地产法律框架下的民事法律规范，尤其是物权法律规范，为建立完善的房地产法律体系奠定了良好的基础，产生了重大的法律影响。

（一）《物权法》的拆迁补偿对房地产法的影响

房屋的拆迁补偿，即是指拆迁人依法对被拆迁人及其附属物的所有人因拆迁所遭受损失给予的补偿，是补偿制度的一种。目前在房地产市场，合理有效的开发房地产以及“拆迁难”成为普遍问题。

《物权法》规定，“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。由此可见，我国物权法更加严格地限制了征收条件，细化了补偿标准，这必对我国的房地产征收拆迁补偿制度产生了相应的影响。

（二）《物权法》的建设用地使用权对房地产法的影响

建设用地使用权，是指自然人、法人或其他组织依法享有的在国有土地及其上下建造建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。随着经济与社会的发展，对土地的需求量越来越大，土地分层次利用的问题也日益突出。

《物权法》第136条就土地分层次利用加以规范，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。这就要求，设立建设用地使用权必须界定每一建设用地使用权具体占用的空间，使建设用地使用权人行使权利的范围得以确定。因此，在进行房地产项目时必须特别注意建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间是否符合其房地产开发的需要，以免无法满足投资需求而产生不必要的损失。

（三）《物权法》的担保物权对房地产法的影响

担保物权是以确保债务清偿为目的，而在债务人或者第三人的特定财产之上设定的定限物权。《物权法》在《担保法》的基础上，对担保物权制度作了补充、修改和完善，扩大了可担保财产的范围，实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变并增加了浮动抵押、股权质押，基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。

二、《物权法》出台后完善我国房地产法律体系之构想

《物权法》出台以后，一些基本的权利规则得以确定，房地产民事法律框架也由此得以成形。一方面，要继承和保留原法中对于现实房地产关系有价值的物权制度；另一方面，要根据现代经济生活对房地产利用的需求，大胆创造新的房地产物权形式，细化房地产他物权的类型及内容。具体而言，可以从如下几个方面完善我国房地产法律体系：

（一）强化民事私法在房地产法体系中的统领作用

迄今来看，我国各效力层次的房地产法律均突出行政管理色彩，这与过去我国的计划经济体制和民事权利基本法的缺位不无关系。我国正在完成计划经济向市场经济的转变《，物权法》的出台使房地产私法权利体系得以初步确立，因此，我国的房地产法律体系应当构建成一个高扬房地产民事权利，促进房地产交易为主体的法律体系。

（二）构建城乡统筹，既覆盖城市，又涵盖农村的

在我国城市和农村在很多领域都是分别立法、单独规制调整，其中房地产法在这方面表现得尤为明显。随着农村发展的进程，许多法律关系如“农地入市”等亟需得到统一规制和协调。《物权法》所建立的物权体系回应了这种需求，但没有以城乡作为划分权利类型的标准。因此，我国的房地产法律体系应当在《物权法》构架的权利思想指导下，建立一个覆盖城市和农村的房地产法律体系。

（三）在《物权法》的指引下，需要对房地产领域中的法律法规作出修正和调整

由于缺乏统一的房地产法，房地产领域的法律法规甚至部门规章之间存在诸多冲突和争议，很难协调。在《物权法》所确立的物权变动规则、登记规则和所有权规则、他物权规则等基本规则的指导下，现行房地产法中许多过去模糊的问题得到了澄清，相应地诸如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《物业管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》等规范性法律文件，都应当作出与《物权法》协调一致的更正和修改。而这些相关法律法规的协调统一，也使得统一的房地产立法成为可能。

综上，《物权法》出台后，对于整个房地产法律体系的建立起到了提纲挈领的作用，更加充实和完善了房地产法律体系，为房地产法律体系的设计与制度建设奠定了坚实的基础，也为我国统一房地产法的建立迈出了坚实的一步。

参考文献

[1]谷旭牧.浅议《物权法》对房地产法的影响[J].辽宁广播电视大学学报，2008（2）.

[2]王红玉、齐俊.物权法将促进房地产市场规范化[J].法制与社会，2007（2）.

[3]叶志宏、殷滤.我国房地产开发管理法律体制分析[J].法制与社会，2008（12）.

[4]陈耀东、王爻.架空还是充实—论《物权法》对房地产法的影响[J].聚焦《物权法》，2007（5）.

作者简介：

1.王晨（1990—），女，陕西省西安市人，长安大学2010级经济法学专业硕士研究生。研究方向：建筑与房地产法。