房地产相关政策分析（精选6篇）
篇1：房地产相关政策分析
房地产政策分析
一、保障性住房概念
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。保障性住房包括限价房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。棚户区改造也属保障性住房建设的一种，在改造完成之后根据供应对象一般会分解为廉租房、经济适用房以及中小套型商品房等。
二、保障性住房的开发政策
限价房、经济适用住房、廉租房和公租房在保障对象、土地供给、产权、规划设计等方面都有特别的规定。
类别限价房保障对象城市中低收入住房困难家庭经济适用城市低收入住房困难家房庭廉租房城市低收入住房困难家庭公租房城市中等偏下收入住房困难家庭棚改房城市收入低、住 房困难家庭保障方式产权有无面积实物有限产权90平米以内实物有限产权60平米左右货币补贴无产权50平米以or 实物配内实物谁投资，60平米以谁所有内实物或货有限或全50、60平币补偿部产权米 不等土地供给招拍挂出让划拨划拨划拨或出让等划拨或出让等 此外，针对棚户区改造还有一些特殊政策，比如：出让收益专项用于支付银行贷款本息，财政筹措补贴资金作为政府投入返还开发企业，在税收、配套设施建设及物业管理方面通过减免、补贴方式予以扶持。
三、保障性住房的金融政策
2008年中国人民银行、银监会先后印发了《经济适用住房开发贷款管理办法》和《廉租住房建设贷款管理办法》。2009年住房和城乡建设部联合其他部委及中国人民银行引发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。根据相关意见，新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例，执行基准利率下浮10%。城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。
2011年7月，刘明康在银监会年中工作会议的讲话指出，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台(原则上各1家)，负责统筹本省、计划单列市的廉租房、公租房和棚户区改造三类保障性住房的管理、融资和偿债。该平台公司负责项目的统一管理和向银行统一借款、统一还款。所获贷款根据各市县建设任务和具体进度分配到各市县保障房建设单位（用款主体)，相应市县政府将贷款本息偿还纳入本级财政预算并通过省级政府融资平台偿还贷款，如发生拖欠贷款本息，则由省级(或计划单列市)财政代为偿还。已经向市县政府公(廉)租房建设和棚户区改造项目发放贷款的银行，应立即采取相应行动，消除风险。同时明确贷款条件和要求。各银行业金融机构应审慎评估地方财政的偿还能力和意愿，在省级政府融资平台上，对满足条件的建设项目及时发放贷款：（l）项目资本金比例不得低于20%，必须真实、足额到位。（2）贷款期限原则上不超过15年，具体由借贷双方协商确定，要明确80%的银行贷款部分只是帮地方政府打时间差。（3）贷款利率应按中国人民银行利率政策执行，根据风险原则定价，不准收任何其他费用。(4)项目建成(不是入住)之后，贷款必须实行一年两次还本付息，利随本清。（5）鼓励以银团贷款形式发放贷款，对于资本金足额到位、管理精细的，优先进行支持。
2011年8月中国人民银行、银监会下发《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，要求进一步落实刘明康上述讲话精神。
四、河北省保障房融资信息
河北省保障住房投资有限公司于2011年4月成立。该公司是由省政府批准组建的省级保障住房融资平台，注册资金5亿元。其运作模式是“省市连带担保，项目打捆，统一融资、统一调配、统一还款”。目前，该公司已与开发银行签订了5年融资200亿元的框架协议，今年计划融资100亿元以上。“十二五”期间，该公司还将向民生银行融资200亿元。
2011年9月，省政府下发办字［2011］124号《关于印发河北省廉租房公租房住房建设资金融资使用偿还管理暂行办法的通知》，重点对“两租房”建设中省房投及设区市保障房投融资平台向开行申请用于补助或建设贷款进行了规范。明确了省房投和设区市融资平台公司的两种融资方式及还款保障方式。
2012年，我省共上报国家6家以支持保障性住房建设为目的企业债券的申请及申报材料，申请发行额度94.1亿元。除“2012年迁安市兴源水务产业投资有限公司公司债券”已通过审批并公开发行外，其余尚在审批过程中。其中，唐山市南湖生态城开发建设投资公司申报10亿元。河北省完成保障性住房任务的资金缺口在300亿元左右，其主体资金来源仍是商业银行。
附：主要政策： 国家政策：
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）
《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）
《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 》（建保[2009]295号）《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知 》建保[2010]56号 《 财政部积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作 》财综[2010]8号 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会
《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》银发〔2011〕193号
《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发〔2008〕13号文印发）《廉租住房建设贷款管理办法》（银发〔2008〕355号文印发）
《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于做好城市和国有工矿棚户区改造金融服务工作的通知》（银发〔2010〕37号）河北省：
《关于加快保障性安居工程建设的实施意见》（冀政〔2011〕28号）
《中国人民银行石家庄中心支行关于河北省金融支持保障性安居工程建设的指导意见》（银石发[2011]84号）
篇2：房地产相关政策分析
房地产开发项目行政审批全程办理实施意见
按照省、市政府《关于提高行政审批效能优化房地产业发展环境的意见》和《房地产开发项目行政审批流程示意图》，结合运行工作实际，制定此实施方案。
一、行政审批流程的协调监管
县城乡规划委员会（以下简称规委会）负责整个审批流程总协调、监管。规委会下设的办公室（以下简称规委办）要在行政服务中心设立咨询代办窗口，同行政服务中心一起负责房地产项目咨询服务、领办代办；负责与相关窗口的业务协调、督办和反馈；召集项目审批协调会议，组织施工图联合审查、竣工联合验收，下发项目联审、联验会议纪要，并附联审联验意见表。建立永久项目审批台帐和档案。
二、行政审批流程的划分及时限 审批流程分为四个部分，即：前置审批阶段、规划许可阶段、施工许可阶段、竣工验收阶段。总体审批时限为20个工作日。其中：前置审批阶段不计入时限，规划许可阶段9个工作日，施工许可阶段4个工作日，竣工验收阶段5个工作日，另2个工作日机动，由规委会办公室掌握。
三、审批流程的具体操作
（一）审批前置阶段(按法定时限办结)
1、县土地储备交易中心提供具备出让条件的土地。
2、县环保局提供审定的规划环境影响评价文件。
3、县科震局提供地震安全性评价文件。
4、县住建局提出刚性规划设计条件及附图，并提交规委会审批。
5、县土地储备交易中心依据规划设计条件，拟定土地出让方案。经县政府批准后，在中国土地市场网及有关新闻媒体发布土地出让公告。
6、县土地储备交易中心组织土地招拍挂，出让国有建设用地使用权。
7、县土地储备交易中心当场与竞得人签订成交确认书。
8、竞得人依照《成交确认书》，到行政服务中心财政局窗口缴清国有建设用地使用权出让价款，然后签订国有建设用地使用权出让合同，申请办理土地登记、领取国有土地使用证。
9、开发企业分别到发改局窗口、财政局窗口按规定交纳新型墙体材料专项基金、城市基础设施配套费。
10、开发企业材料齐全后，到发改局窗口进行普通商品房住宅固定资产投资项目备案或核准。在审批前置阶段，开发企业如果需要集中现场踏勘，可向县规委办进驻行政服务中心窗口提出申请，由县规委办及行政服务中心牵头组织相关部门现场了解情况，一并提出需要办理的手续和申报材料清单，并督导相关事项的办理。(二)规划许可阶段（9个工作日）
1、开发企业委托中介服务机构编制项目申请报告（项目简介）、环境影响报告等材料（不计入时限）。
2、开发企业申请建设用地规划许可，申报材料齐全后，住建窗口予以受理，核发建设用地规划许可证（时限1个工作日）。
3、开发企业委托具备相应资质的设计单位进行修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案设计(不计入时限)。
4、开发企业到住建局窗口，报送修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案及相关材料。初审合格后予以受理。规委办组织专家评审会审议，上报规划委员会审查，并将审查方案进行公示（时限3个工作日，专家评审会审议、规划委员会审查和方案修改、公示时间不计入审批时限)。
5、住建部门审定通过后，开发企业委托具备相应资质的设计单位进行施工图设计(不计入时限)。
6、开发企业委托具备相应资质的审图机构进行施工图设计文件审查(不计入时限)。
7、开发企业到县规委办驻行政服务中心窗口提交有关资料，由县规委办协同县行政服务中心组织住建、城管、消防、地震、环保、气象、质监、教体、文物、林业、水务、安监、发改等部门召开项目联审会议（时限3个工作日）。（1）环保：环境影响评价审核。
（2）消防：大型的人员密集场所和特殊建设工程消防设计审核；一般建设工程消防设计文件备案。
（3）住建：防空地下室建设审批；临时建设规划许可；查验施工图审查报告书、施工图审查合格书、建筑节能设计审查备案登记表。（4）林业（园林）：改变绿地规划、绿化用地使用性质审批；工程建设项目的附属绿化工程规划方案审核；移植或砍伐城市树木核准、审批；临时占用城市绿化用地核准。（5）水务：建设项目水资源论证报告书审批；取水许可审批。（6）气象：防雷装置设计审核。（7）地震：抗震安全设防要求审核。（8）教育：教育设施配套建设方案审查。（9）文广新（文物）：文物保护单位建设控制地带内建设工程设计方案审批。（10）质监：特种设备（电梯、锅炉）使用登记。（11）安监：配套安全设施审查。
（12）发改：普通商品房住宅固定资产投资项目备案。
（13）城管：公共设施建设审批（两场一厕；临时占用挖掘城市道路审批；建筑垃圾处置核准。
8、联合审图会议上，与会部门必须当场书面提出明确意见或者补正意见，有关部门对所提出的意见，要负责督办整改落实到位。联合审图会议缺席部门视为默认通过，由此引发的相关责任由缺席部门自行承担。县规委会根据与会部门意见，联审通过的，形成联审会议纪要，并附《项目联合审图意见表》，下发相关部门和开发企业，作为住建（规划）部门办理建设工程规划许可的依据；对联审未通过的，县规委会根据与会部门意见，出具联合审查不予通过决定书，下发给开发企业，作为开发企业修改设计的依据。
9、开发企业提交已审定的修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案、联审会议纪要及相关申报材料，到住建窗口申请建设工程规划许可证（时限2个工作日）。
10、开发企业组织施工单位、监理单位进行招标，公示期满发放中标通知书（不计入时限）。
11、中标的施工、监理单位与开发企业签订施工、监理合同（不计入时限）。
（三）施工许可阶段（时限4个工作日）
1、开发企业提交申报材料，分别到住建和城管窗口同步办理以下手续：
（1）住建：招标文件备案、招标投标情况书面报告、招标及施工合同备案（即办）；施工图设计文件审查备案；建设工程质量、安全监督手续备案（即办）；办理施工许可（时限2个工作日）。（2）城管：城市排水许可证（时限2个工作日）；城市建筑垃圾处置核准（时限1个工作日）。
2、开发企业提交申报材料，到住建局窗口办理建设工程施工许可证（时限2个工作日）。
（四）竣工验收阶段（时限5个工作日）
1、开发企业提交申报材料，到住建局窗口办理商品房预售许可（时限2个工作日）。
2、领取商品房预售许可证后，开发企业到住建局窗口进行商品房预售合同备案（不计入时限）。
3、项目竣工后，开发企业组织该项目勘查、设计、审图、施工、监理单位进行初步验收，出具《质量评估报告》（不计入时限）。
4、住建局质监站、质量技术监督局特种设备科、消防支队建审科、住建局规划执法队进行复验合格，质监站出具《建筑工程质量监督报告》。
5、规委办凭《建筑工程质量监督报告》，协同县行政服务中心组织住建、城管、林业、消防、地震、环保、气象、质监、教育、文物、水务、安监、发改、国土等部门现场进行竣工联合验收（时限3个工作日）。
（1）住建：建设工程竣工验收；建设工程竣工规划条件核实；防空地下室竣工验收认可；小区内配套市政公用设施验收；物业管理用房验收。
（2）消防：大型的人员密集场所和特殊建设工程消防验收；一般建设工程消防竣工验收备案。
（3）林业（园林）：工程建设附属绿化工程竣工验收。（4）环保：建设项目环境保护设施竣工验收。（5）气象：防雷装置竣工验收。
（6）水务：取水工程验收；节水设施验收；开发建设项目中的水土保持设施验收。（7）教育：教育设施配套建设验收
（8）质监：特种设备（电梯、锅炉）使用登记（9）城管：公共设施建设验收（两场一厕）；排水工程竣工验收；挖掘城市道路竣工验收。（10）地震：抗震安全设防要求验收。
（11）文物：文物保护单位建设控制地带内建设工程验收。（12）安监：配套安全设施验收。（13）发改：新兴材料应用。
（14）国土：检查容积率是否与规划一致，如不一致需要补交土地出让金并依据相关法律、法规进行处罚。
6、在竣工联合验收会议上，与会部门必须当场书面提出明确意见或者补正意见，有关部门对所提出的意见，要负责督办整改落实到位。联合验收缺席部门视为默认通过，由此引发的相关责任由缺席部门自行承担。根据与会部门意见，对竣工联合验收通过的，形成联合验收会议纪要，并附《项目竣工联合验收意见表》，下发相关部门和开发企业，作为开发企业办理产权登记的依据；对联合验收未通过的，出具房地产开发项目竣工联合验收不予通过决定书，下发开发企业，作为开发企业整改的依据。
7、竣工联合验收通过后，开发企业凭《建筑工程质量监督报告》、《联验会议纪要》和《项目竣工联合验收意见表》，办理建设工程竣工验收备案和房屋产权登记。
2012-4-13 附件：
1、丰宁满族自治县房地产开发项目行政审批流程示意图
2、房地产开发项目需行政审批和备案项目表
篇3：房地产相关政策分析
关键词：房地产信贷,银行稳定性相关性
一、引言
房地产信贷对促进房地产行业的发展有着非常巨大的作用, 具体表现为加强了房地产行业对消费者的商品供求, 提高了房地产商品的价格。房地产行业本身就需要非常庞大的资金链, 其投资的规模也比较大, 加上资金的回笼比较慢, 因此在银行中信贷就是非常有必要的, 这是大多数房地产商都需要经历的一个过程。房地产行业是我国改革开放之后, 迅速发展的行业之一, 作为一种起点较低、资金较少的行业, 就需要从银行信贷中获取足够的资金来进行房地产行业的各项工作;除此之外, 人们对房地产商品需求量的增大, 个人贷款的增多, 也是增强房地产行业银行信贷的主要力量。虚拟化和实物化两种特征是房地产的两种固有属性, 虚拟化主要表现为房地产价格的未来预算价格, 实物化主要表现为房地产现阶段的价格, 两种属性互为反馈的关系。
二、房地产行业与银行信贷的意义
随着房地产价格的不断上升, 房子的购买成为越来越多的人都头疼的问题, 国家不断的提出各种政策就房价进行打压, 但是取得的成效并不是十分显著, 此外, 流动性的增强也加剧了房地产行业的矛盾, 这就在一定程度上加剧了银行信贷的风险, 大大加强了通货膨胀的可能性, 银行的肆意放贷使得国家出台政策的效果被大大的削弱, 这就使得操作和支付所要付出的代价大大提高, 金融的运转也会受到影响。保证房地产信贷与银行的稳定性相关性, 有助于国家颁布政策的实施, 缓解流动性过剩带来的负面影响, 进而控制愈演愈烈的房价, 这就社会的稳定发展有着非常积极的意义。
银行提高自身金融控制力的途径之一就是进行信贷的扩张, 这种方式能够增强银行的资金供给。银行不进行金融扩张是不可能的, 银行需要通过这种信贷的方式来实现自身价值的成长, 然后银行如果过度进行金融扩张, 就可能形成资产泡沫, 对经济的发展带来负面的影响。在某种程度上来讲, 银行与房地产是互利共生的关系, 而信贷而是双赢的纽带, 因此保证房地产信贷和银行的稳定性是十分有必要的。
三、我国房地产信贷的现状
房地产商品相比与其他商品, 其在供给方面有着自身的特性, 不论是消费还是开发都需要银行资金的大力支持, 不论是长期或者短期的信贷方式, 都是房地产商进行资金周转的一种方式, 在银行方面房地产的贷款和个人购房贷款则是其主要的盈利方式。从当前中国经济发展的水平角度上来讲, 科学性的控制银行信贷, 是金融市场发展的必要条件。房地产信贷与银行稳定性相关性的实现, 就要采取合理的方式, 对银行信贷存在的风险进行管理, 主要的途径有以下几种, 要根据当前金融市场的实际发展的形式, 采取有效的手段, 对本阶段房地产行业存在的风险进行综合性的分析, 就是说, 银行的信贷要根据当前的实际形式, 通过评估的手段, 确认是否应该进行信贷工作。银行在对房地产商进行支持的时候, 要把重心放在支持个人购房贷款的工作上, 要杜绝不良房地产商的恶意炒作现象, 降低人民大众的购房难度, 为百姓带来实际利益的同时, 也是保证了房地产事业的可持续发展。
四、我国商业银行房地产信贷风险产生的原因
在我国的当今房地产企业资金链中, 商业银行已经基本参与了房地产企业开发的全过程。所以, 在房地产信贷业务高速发展的今天, 房地产信贷风险也越来越成为商业银行经营的主要问题。因此, 为了保证商业银行的正常运营, 我们就必须降低房地产信贷风险系数。总的来说, 我国现在商业银行房地产信贷风险的原因主要为以下几点:
(一) 商业银行对房地产企业的过度放贷是形成房地产信贷风险的根本原因
当前过度繁荣的房地产市场让商业银行放松警惕、过度放贷, 商业银行信贷以房地产市场供求量巨大为前提, 对房地产企业的各个环节进行全面的介入和大幅度扩张。虽然市场前景非常乐观, 但是仍不是“零风险”的资产。这种商业信贷只适合抵抗非系统性风险, 但是绝对不适合对抗系统性风险。一方面, 因为房地产开发商的实力参差不齐, 大多数的产业资金链还是相当的脆弱, 开发出来的项目也未必适合大众的口味。在另一方面, 根据国际以往的经验, 在商业银行发放完个人住房贷款后的3到8年才是发生断供风险的高发期。我国的商业银行发放的个人住房贷款大多数是在2000年以后。所以对其带来的风险我们要格外注意。
(二) 地方政府行为间接的导致商业银行的过度贷款也是其原因
房地产企业有很强的区域性, 其对带动地方的经济增长有举足轻重的作用。有些地方政府不顾当地的经济发展水平现状和实际的需求, 一味的建设“形象工程”“政绩工程”, 致使各地的建设重复化、低水平花的现象极其严重。有时还为了使一些不符合贷款要求的房地产开发项目的顺利马上进行, 地方政府还会直接的出面干涉, 致使银行强行的发放贷款给房地产开发商, 但是一旦这些房地产开发项目出现问题, 地方政府绝对不会出面承担责任的, 所以这部分贷款就成为了商业银行新的不良资产。
(三) 有些房地产开发商进行高负债运营, 并且还主要靠银行贷款来进行商业运作也是商业银行房地产信贷风险形成的主要原因
近几年来, 尽管我国的房地产开发产业融资渠道表现出多元化的发展趋势, 但是自筹资金比例始终是偏低, 虽然政府进行过多次的宏观调控, 但是其自筹资金所占比例还是不足百分之三十五, 而且在这部分资金中只有一小部分是房地产运营商的自有资金。其他资金则是主要来自房地产的预售款, 即银行发放的个人住房贷款。根据国家统计局的最新发布的数据显示, 中国的房地产开发企业的个人住房负债率是百分之75.2, 这种高负债的运营模式将必然导致商业银行房地产信贷风险的增加。所以为了保证我国的房地产企业的正常运转, 我们就降低房地产信贷风险。
(四) 房地产信贷与银行稳定性存在的风险管理方法
在房地产行业之中, 风险是必然存在的客观因素。在银行的角2度0上15, 支年持第房地9产期的中有旬效发刊展, 是其必须要进行的工作之一时, 为其代提供 (必总要第的资60金0链期条) 也是扩大银行提升自身影响力的必要手T段im, 而e这s种支持并不是盲目性的, 要对房地产行业中存在的局部过热问题和信贷风险问题作出有效的规避手段, 保证房地产信贷与银行稳定性相关性, 还要保证安全性和盈利性。为了达到管理风险的目的, 可以从规避、控制以及转移等等几个角度来进行信贷风险的管理。
1. 对风险进行规避。
银行在对房地产事业进行放贷的时候, 一定要对风险指数进行科学性的预测, 如果风险过高, 就可以选择不进行放贷。为了达到这个目的, 首先, 银行就要在放贷前期加强贷款审核的力度, 根据国家颁布的相关放贷标准, 加大对房地产商的检查力度, 及时的发现其存在问题以及风险, 不得降低放贷的标准, 这对房地产信贷与银行的稳定性和相关性是十分有利的。其次, 银行要结合信息技术, 建立完全的信息管理系统, 在这个过程中, 要保证信贷客户资料的真实性, 使银行能够拥有完善的记录系统, 对各个用户的信用记录都能够做到及时的查阅, 利用此种方式对风险进行规避。
2. 对风险进行控制和转移。
采取各种有效的措施, 对可能存在的风险进行提前的管控, 把风险降到最低。随着银行信贷在房地产行业中影响力的逐渐增大, 在这个过程中, 如果出现一些不正常的因素, 就可能导致房地产行业的金融起伏, 进而导致整个行业都会出现不可挽回的情况, 例如, 资金链的断裂, 国民经济发展的崩盘等等。所以, 银行就要建设完善的风险管控体系, 能够对风险进行有效的控制, 在保证经济大体发展的态势不发生变化的同时, 还能够保证房地产行业的正常发展。银行要提前的费风险作出判断, 而不是金风险发融生之后, 在采取手段弥补。转移风险就是通过N第O三.方9的, 2方0式15, Fi对n资an金c进e行控制, 从而降低银行本 (身C所u要m承u担la的ti风v险et。y NO.600)
五、结束语
银行对房地产信贷并不是盲目支持的, 要结合现阶段房地产发展的实际情况以及存在的风险指数, 来决定对房地产信贷的支持力度。要强化银行信贷系统的监管力度, 对各种房价上涨的因素进行积极的管控, 从源头上杜绝恶意炒作的行为, 在此前提之下, 保证房地产行业的健康发展, 积极的加快此方面的建设, 同时还要相应国家在此方面的各项政策, 确保房地产信贷和银行的双赢局面。
参考文献
[1]林娜.金融危机下的房地产信贷风险管理[J].金融经济 (理论版) 2009.12.049.
[2]刘洋, 任达.中国房地产信贷网络特征及演化规律[J].重庆理工大学学报 (自然科学版) 2014.12.018.
[3]赵晓航.基于适应性预期的房地产价格影响因素分析[D].对外经济贸易大学, 2014.
篇4：房地产政策中利益相关者分析
关键词：房地产政策；利益相关
公共政策制定中的利益相关者是指所有对政策的目标和执行感兴趣并对其具有影响的团体和个人。房地产政策一直关乎多个群体的利益，这其中包括政府、公众、房地产企业、媒体等。可见房产政策是一种政治妥协的产物，这需要兼顾各方的利益诉求，透视这些政策制定过程，可以发现众多利益相关者。
1.政策制定者—政治领袖
通常来说，中央政府是最重要的政策决策主体，他们是房地产政策的最重要的利益相关者，政治首脑又是中央决策中起决定性作用的关键人物，政治首脑主要是指副总理以上的政府官员，具有巨大的政治权力，负有重大政治责任，往往着眼于全盘作出公共决策，是最主要的决策者。JP
2.政策操作者—技术官僚
技术官僚是指部委内负责起草具体方案的技术官僚，主要是各个部委的正副部长以及下辖的各个司局的正副司局长，比如住建部、发改委、国土资源部、监察部、中国人民银行、银监会、国家外汇管理局、商务部、财政部、国家税务总局等部委的官员。他们长期负责该领域中的具体事务，具有丰富的经验与知识，是政策方案的主要制定者。在政策方案起草过程中，部长级官员并不亲自参与，他通常是根据政治首脑的政策意图和本部门的利益考虑，在听取司局长汇报的基础上作出指示；司长级官员则负责秉承旨意，拟定具体方案。在政策制定中，他们起到了如下作用：频繁地调研，召集各种形式的研讨会，委托思想库研究某一政策问题，由此酝酿和拟定政策方案；积极响应政治首脑的垂询、意见与要求，及时调整政策方案，支持政策方案上传，设定政策议程；根据具体情况，不断地调整政策执行，制定政策实施细则，在政策执行中实现政策再决策。
3.政策执行者—地方政府
地方政府主要包括省级政府、市级政府、县级政府、乡镇政府（街道办事处），他们是主要政策执行者，也是房地产政策的极其重要的利益相关者。自1994年分税制改革以来，地方政府在土地使用权转让中获得大量非预算收人，显示出“土地财政”的特征；地方政府的主要官员在任期制与功绩制的约束下希望维持高房价以获得更多土地出让金，增加财政收人，赢得晋升的政治资本；此外，长期以来由于监管与约束机制的缺失，地方政府部门组织出现碎片化趋势，秉持本位主义态度“养寇自重”，为利益集团所“俘获”，导致软政权化现象，主管部门及其领导在决策与施政中置公共利益于不顾，为谋取特殊利益大开方便之门。这样，在政策制定过程中，他们基本不能反映老百姓利益；与房地产商结成利益同盟，共同维持高房价；采取机会主义态度，消解中央政策，有利者行之，不利者避之。JP
4.政策影响者—利益集团
自房地产市场化改革以来，房地产利益集团得以形成，主要有三个：由国营城建系统和中房系统组成的房地产协会，属于建设部系统，更多的是代表政府和国营企业的利益；全国工商联下属房地产商会，其成员多为民营中小房地产企业（包括建材等相关行业的一些民营企业）；代表各大城市拥有领导地位的民营房地产企业的“中城房网”，“大公司俱乐部”或`好公司俱乐部”。此外，还包括那些将住房作为投资工具的少数民众，如专业的炒房客、房地产中介以及国际投机商等。在政策制定中，他们积极进行幕后游说，影响政府决策，既插手政策目标选择，也干预政策方案制定。比如，开展调研，提供行业报告；资助科研机构，借助媒体公布结果，制造舆论；高新聘用学术精英，作为政策代言人；密切联系技术官僚，提供政策方案或干脆贿赂；与媒体、地方政府建立利益同盟。面对政府已经或有意颁布的旨在抑制房地产暴利的政策，这个利益集团通常高举“市场”大旗，大声疾呼要抵制来自“行政意志”的“不合理干顶”；而对政府颁布的符合他们利益、有助于维护并扩大其暴利的政策（这些政策往往又是他们通过各种手段争取得来的），无论这种政策需要政府部门动用多少行政资源强力推进，他们都赞赏有加。在公共政策过程中，他们展现了巨大的能量，不可小觑：获取大面积廉价和珍稀土地供给；为房地产业获取廉价融资创造更有利环境；维护房地产不合理高价与暴利；削弱、扭曲政府关于小户型、经济类房产供应要求，满足暴利需求；排挤新进入竞争者。
5.政策研究者—专家学者
专家学者亦称思想库。在目前中国，涉足房地产政策制定的思想库主要有国务院发展研究中心（DRC）、住建部政策研究中心等。在政策制定过程中，他们主要是提供政策咨询或直接参与、帮助决策部门从事课题研究或基于公共精神独立研究，以直接上书或媒体公布研究成果的形式来引起政治决策层注意。
6.政策传播者一一媒体精英
媒體精英主要是指负责传媒的记者、编辑、网络论坛骨干、政论评论员等，他们也是幕后活动者，主要有引导舆论设立议程、制造公共舆论的作用。一方面媒体精英筛选、过滤新闻事件，刻意放大某些政策议题，旨在引起公众的普遍关注和讨论，形成强大的社会舆论，从而设立政策议程。另一方面，各个媒体精英持有不同的政策偏好与动机，或为公，或谋私，在公共能量场中他们扮演着不同的角色，采取了不同的策略，加人到不同的政策论战阵营，有的为地产集团摇旗呐喊，有的为民生疾苦大声疾呼，发出了迥然不同的声音。
7.政策接受者—购房民众
在房地产政策制定中，购房民众主要可以分为消费性购房民众与投资性购房民众。消费性购房民众主要包括大量准备结婚或已婚的年轻人及其家庭、想改善住房的普通家庭和从农村进人城市的家庭，他们代表了住房市场的刚性需求，是真正的住房消费者。民众的可承受政策偏好是低房价政策。在决策过程中，普通民众无权直接参与政策制定，进行政策辩论与对话，也无权对政策提案进行投票表决，他们影响政策制定的方式主要有：通过大众媒体，尤其是网络，制造社会舆论，对政策决策者施加压力；借助党代表、人大代表及政协委员在党代会、人大或政协会议中反映意见，表达利益诉求，企图引起决策者关注；以公民精神为纽带，抱作一团，集体协作，用一个声音说话；利用政府或专家调研机会，主动反映住房难问题。由此构成房地产政策制定利益JP相关者图谱。
上述利益相关者图谱清晰地描绘出谁是房地产政策制定中利益相关者集团，在针对房地产市场问题而进行公共决策时，代表哪个集团的利益，他们是否可能反对或阻扰某一政策通过，他们的实力怎么样，应该如何对待他们。通过这一图谱，可以确定公共决策中所有利益相关者及其相互关系，可以了解政策制定中存在的风险与机会，可以识别和应对任何可能的变化，以便未雨绸缪。（作者单位：1.大连理工大学人文与社会科学学部；2.西南民族大学管理学院）
参考文献：
[1]林艳艳.我国房地产利益集团对房地产政策的影响研究[D].东北大学，2009.
篇5：房地产相关政策分析
一、旅游地产相关政策
旅游行业是国家重点支持的行业，以旅游的名义开发地产不会受国家政策调控。在住房市场调控日益常态化的今天，不出意外，旅游地产或许将成房企利润增长新的亮点。
（一）政策支持
旅游地产的核心在于旅游项目的发展，旅游地产的发展与旅游行业政策的支持息息相关，而旅游行业作为具有明显比较优势的现代服务业，在国际金融危机和国内“调结构”“扩内需”的背景下，旅游业的重要作用愈发的凸显出来。早在07年的时候，国家旅游局就发布了关于进一步促进旅游业发展的意见，以推动中国旅游业从粗放型经营向集约化经营、由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变，而十二五规划更是将其定位为国民经济战略性支柱产业。
在政策支持方面，以海南建设国际旅游岛为例，国家在购物、土地、财税和投融资等方面给予了政策支持。
国际旅游岛建设获益于离岛购物免税政策的实施。2011年3月，中国财政部发布了《关于开展海南离岛旅客免税购物政策试点的公告》，对乘飞机离岛（不包括离境）旅客实行限次、限值、限量和限品种免进口税购物，在实施离岛免税政策的免税商店内付款，在机场隔离区提货离岛的税收优惠政策。海南岛成为世界上继日本冲绳岛、韩国济州岛和马祖、金门之后，第四个实施离岛免税政策的区域。离岛免税政策的实施将会带来海南旅游环境的改善、扩大旅客数量及购物的规模、提高旅游购物的档次和人均消费增长等诸多好处。
国际旅游岛建设离不开土地政策的支持。国务院已经同意海南在不突破国家下达的耕地保有量、基本农田保护面积和建设用地总规模的前提下，试行对土地利用总体规划实施定期评估和调整机制。此外，海南还积极开展城乡建设用地增减挂钩试点、农村集体经济组织和村民利用集体建设用地自主开发旅游项目试点。以使海南拥有相对灵活和自主的土地使用权，促进旅游业的建设和发展。
财税和投融资等优惠政策为国际旅游岛建设保驾护航。为推动海南国际旅游岛战略目标的顺利实现，中央财政特地加大对海南的均衡性转移支付力度，加大对海南在其他一般/ 7
性转移支付和专项转移支付的支持；在一定时期内还将对海南国际旅游岛的建设发展给予专项补助。另外，中央还赋予了海南省西部大开发政策，在基础设施、生态建设、环境保护、扶贫开发和社会事业等方面安排中央预算内投资和其他有关中央专项投资时，海南享受和西部一样的优惠政策。在投融资政策上，中央还支持符合条件的旅游企业发行企业债券，设立旅游产业投资基金等，条件成熟时，还可以在海南开展房地产投资信托基金试点等。
此外，国家对游艇业的产业发展也给予了极大的支持，在旅游业的配套服务产业上的政策优惠也很给力，多个主管部门也有意加大了对游艇产业的扶持力度。首先，游艇业已经被列入旅游业“十二五”发展规划，并且在国家发改委近日发布的鼓励发展产业目录中，游艇设计被纳入鼓励支持产业；另外，交通部正在对中欧游艇运行环境进行对比研究，未来可能启动相对宽松的扶持政策；最后，17个省市将游艇业列入地方“十二五”发展规划。加上11年4月海关总署制定实施的《中华人民共和国海关对海南省进出境游艇及其所载物品监管暂行办法》，对目前影响游艇业发展的诸多阻碍因素相继松绑，如游艇停靠地、逗留时间、出入境管理和游艇担保等，以加强对旅游业配套服务设施发展的支持力度。无疑作为旅游与地产联姻的产物，在住宅地产宏观调控愈发严厉的背景下，旅游业的政策支持将会大大促进旅游地产的发展。
（二）土地政策
开发商拿到土地使用权有两种方式，一种是出让，一种是转让，出让是国家对开发商的行为，转让则是已取得土地使用权的人对开发商的行为。我国的土地使用权也就是通常所说的产权是有年限的，不同的土地用途所获得的土地使用权年限也不同。土地使用权出让的最高年限按用途分别确定如下：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
对于旅游业涉及的土地使用权年限的划分还是比较详细的，传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项，土地使用权年限为 40 年；国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地，土地使用权年限为 40或50 年；国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质，一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游房产建设，土地使用权年限为 50 年；商业用地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为，土地使用权年限为 40 年；商业城市中的综合类用地性质，一般/ 7
适合于商务酒店、全套房酒店、旅游星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建设，土地使用权年限为 50 年；服务式公寓、纯住宅类酒店式公寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目的建设，本身属于房地产开发性质，土地使用权年限为 70 年。
（三）新经济政策下旅游地产发展契机
1、住宅用地调控从紧,旅游地产成投资新宠
在宏观经济企稳回升的前提下,针对房地产市场的房价、地价过快上涨问题,中央出台了一系列调控政策,如《关于遏制房价过快上涨的通知》、“国十一条”、“新国十条”等。在房地产市场调控政策趋严厉,住宅用地调控从紧的政策背景下,旅游地产逐步成为房地产市场的投资新宠儿。据了解,目前进驻海南旅游地产领域的企业已有上百家,其中不乏万科、新世界、保利地产、杭州绿地、华润、富力、雅居乐、鲁能、中信、中体等地产大鳄,投资总额超过1000亿元。
2、休闲产业浪潮涌起,旅游地产平台广阔
《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。中国旅游业经过30年的长足发展,已经开始走上转型增效的成熟道路,逐渐融入到世界休闲产业革命发展趋势中。如国家批复海南“国际旅游岛”战略规划后,海南房地产市场形成了“百企陈兵,千亿会战”的局面；星光国际集团与丽江市玉龙县签约开发“星光国际传媒度假村”项目；以黄山大观为代表的山岳旅游地产趋升温等。众多新启的项目诠释着国家对旅游业的政策支持和旅游休闲时代的来临,为旅游地产提供了广阔的发展平台。
3、宏观政策鼓励消费,旅游地产需求增加
2009年年末召开的中央工作经济会议把扩大居民消费、增强居民消费能力和加快居民消费结构升级提到了前所未有的战略高度,摆在了经济工作的突出位置。目前我国居民的生存型消费占消费总支出的比重逐渐下降,服务和享受型消费比重不断提高,消费结构升级持续时间相对缩短,转换速度加快。由此可见,我国消费结构已从生存型消费升级到发展型消费阶段。居民益增长的消费能力和国家支持消费的政策为旅游地产的发展打下了良好的经济基础和给予了适当的政策引导。
4、基础设施益完善,为旅游地产铺平道路 / 7
为应对国际金融危机的冲击,2008年年底国务院出台4万亿元投资计划来拉动内需。根据国家发展改革委公布的数据,在我国4万亿元投资计划中,1.5万亿元用于铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造。另据相关数据预测,城镇居民家庭平均每百户的汽车持有量为5.92台,在某些大城市家庭平均汽车持有量更是在猛增。专家预言,中国某些经济发达城市5年之内将会进入到5个人一辆车的时代。我国基础设施的改善,特别是公路网络的完善,致使富裕阶层住宅郊区化的趋势已经非常明显,这为旅游地产的开发铺平了道路。
（四）南京市出台规定，严禁以旅游度假区的名义违法违规开发房地产项目
为规范、引导旅游度假区的发展和管理，合理开发利用旅游资源，促进旅游产业转型升级，南京市近日正式出台了《南京市旅游度假区管理办法》。《办法》共分２５条，对旅游度假区的建设与管理作了非常细致的规定。南京市政府相关负责人介绍，作为亮点之一，《办法》中明确禁止“旅游加地产”这一打擦边球的做法。根据相关规定，旅游度假区规划的编制应体现自然资源、人文资源的保护和旅游产业发展相结合的理念。相关建设项目应当按照集约、节约用地的要求进行建设，并依法办理用地审批手续，禁止以旅游度假区的名义，违法违规进行房地产项目开发。《办法》还规定，经批准后的旅游度假区规划，应当严格执行，任何单位和个人不得擅自变更。因调整总体布局、建设项目确需修改旅游度假区规划的，应当依法报请原审批部门核准。对旅游度假区的相关经营行为，《办法》也有明确规定，区内商品和服务必须实行明码标价，并接受旅游、物价、工商等行政主管部门的监督管理。
二、商业地产相关政策
近年来的房地产调控，都是针对住宅市场，商业地产可以说是“被保护”的对象。在当前流动性过剩的严峻形势下，目前正在执行的住宅限购令和贷款七折优惠利率政策的取消，势必会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。另外，除了调控政策未对资金进入商业地产加以限制外，保监会近期还发布了多项条文，指令数千亿险资只能进入商业地产领域。中国指数研究院上海分院分析师认为，这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业/ 7
地产，将现有房地产市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。
（一）推动中国商业地产的十大政策
1.国税总局：商用地下室开征房产税
财政部和国家税务总局发布“关于具备房屋建筑的有关规定计算征收房产税”的通知，2006年1月1日起，对于出租的地下建筑，将按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。而对于自用的地下建筑，分三种情况计算征税：工业用途房产，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的底下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
2.南京叫停产权式商铺
2006年5月29日，南京市房产管理局停止办理产权式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售。但对于已经取得预售许可证的项目，除了要加大对预售款的监管力度外，仍允许其继续销售。
3.六部委171号文：切断外资投资房产通道
2006年7月，六部委联合签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（71号文），对外资从房地产市场准入审批、交易到外资个人购房面积，以及结汇方式等方面均提出了严格的管理要求，大幅提高了外资进入中国房地产市场的门槛。
4.住宅禁商实施催热商业地产
2006年6月住宅禁商在各地全面实施，给商业地产发展带来更多机遇：
一、商业地产中的写字楼面临重新洗牌，低价、面积小，二三级的写字楼受宠，分割写字楼空间受宠，写字楼租赁投资公司受宠，会进行写字楼运营的写字楼中小投资者将大大的获利。
二、低端的社区商业和二手商业将受宠，大型商业中心的带写字楼或办公型综合商业中心，将是未来发展的方向和新的产品。
三、商业地产将进一步融入住宅项目，大型的综合配套社区和SOHO社区不复存在，独立的社区写字楼将会以投资品的形式产生。/ 7
5.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》
进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。
6.银监会“54号文—《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》”收紧房地产信贷 要求信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放贷款；政策是针对于融资能力不强的小型房地产商，对于全国性大房地产商来说反而是一次机会，一次打击小地产商的机会。
7.香港金管局收紧内地房贷
从2006年三季度开始，香港金融管理局要求银行独立汇报用于购买内地物业的贷款数据，将内地地产企业赴港贷款尺度收紧；政策规范了内地商业地产的投资开发，阻止一些空壳公司扰乱地产市场秩序。
8.银监会：开发商项目自有资金比例不低于35% 为防止国有资金和社保基金等利用委托贷款这一工具流向房地产市场，银监会规定开发商必须达到自有资本金比例不低于35%的要求，才能申请银行操作委托贷款业务。
9.《城市商业网点规划条例》
《条例》规定：10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行多方听证，之后拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续；《条例》在一定程度上限制商业地产的盲目开发，使投资开发的盲目状况将有所改善。
10.《商店建筑设计规范》
部分条款将会成为强制性标准，有助于提升现代商业设施的建筑设计水平，规范商业设施的开发建设，使建成的商业设施更加符合商业需求，缓解商业地产空置情况，从而推动商业地产步入良性发展轨道。
（二）注意事项 / 7
首先，商业建筑的土地出让年限只有40年；第二，在贷款政策方面，住宅底商的贷款是六成10年，利率是6.25％，但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生。第三，住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异。
三、养老地产相关政策
我国自1999年始就正式进入人口老龄化社会，其标志为60岁以上的老年人已超过我国总人口的10%。自此，国家政府对于老龄社会、老龄产业发展的关注没有间断过，一系列相关政策也纷纷出台。在“十一五”规划纲要中更明确提出要在全国“实施爱心护理工程”，促进老龄事业的发展，在兴建老年服务机构上规划、建设、用地等税费一律减免、以及地方财政支持老龄产业等方面均享受优惠政策。2010年，民政部部长李学举在全国民政工作会议上又进一步明确“要加快完善适度普惠的老年福利政策和养老服务体系，积极推动建立高龄老人生活和养老服务补贴制度，加强应对人口老龄化战略研究。”2011年温家宝总理在政府工作报告中明确指出，要加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老龄人安享老年生活。民政部“十二五”规划指出，到2020年我国老年人护理服务和养老产业潜在市场规模将超过5000亿元，根据民政部正式发布社会养老服务体系建设“十二五”规划，中国政府养老行政行为将出现重大转型，意味着我们这个政府开始注意到从家庭赡养到社会养老变化，政府将开始承担起社会养老服务社会责任。其后，伴随将是组织实施、行政资源配置等一系列后续动作。这将为社会带来大量资金机遇，规划、规范、标准方面管理提升机遇和土地税费优惠机遇。在前段时间中央提出关于老龄社会建设六大体系中，老龄宜居环境体系属于住房和城乡建设系统工作范围之内。对此，中国房地产业协会准备成立一个老年住区委员会，通过政府保障与市场运作相结合，逐步构建与人口老龄化进程相适应，与经济社会发展水平相协调，以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑，基本服务与选择性服务相结合养老地产，争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面政策支持。目前，该动议已得到了住房城乡建设部、民政部、国家老龄委支持。
篇6：养老地产相关政策与盈利模式
一、养老地产的本质
这是两个第三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两个部分，养老服务业和老年房地产业。
这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租，这是两个不同的行业，利润来源也不一样。很多朋友一开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈，很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老？房地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展。房地产业主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域。
二、养老地产的相关政策
最近几年国家密集的出台了一些政策，这三个政策是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。我们了解政策的目的一个是要明确支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明确，但是到了地方，我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候，很多政策没办法去落地的，这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握，我 们要去做一些工作引导地方政府，让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。
我们如何去运用这里面的政策，跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在老龄事业“十二五”规划里面的指导思想，这六个体系是有三个体系都是跟我们养老地产相关的，在发展目标里面也提到了养老服务体系，也提到了要进行无障碍设施的改造和新建小区的规划建设。在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合，11项任务里面有6项跟我们是紧密相关的，在这里面我们都可以找到我们跟当地政府去做一些工作的依据。比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，我们要去找到一些养老地产的开发模式，后面还会详细讲一下。
在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产，在项目里面的养老服务配套是否可以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如说老龄服务这一项任务里面，要大力发展社区照料服务，要进入小区的配套建设规划。去年民政部已经在发改委和建设部的共同发布下，民政部编了社区老年人日间照料中心的标准，这个也是对我们一个很好的指导。讲到要统筹发展养老机构，要推进供养型、养护型、医护型养老机构的建设，在我们的项目里面，如果你的区位非常重要、规模非常大，你也可以在里面选择是什么样的养老机构，可能是小一点的社区服务中心，也可能是大一点的服务机构，根据你的客群定位去选择。
老年养护院的建设标准，去年也发布了，也可以作为我们依据的一个标准。
要优先发展护理康复服务，今年3月21号康复医院的基本标准也颁布了，这也是对我们的工作有一定的帮助。在第五项任务里面，老年人生活环境里面提到了无障碍环境建设条例，要在“十二五”期间研究制定，事实上8月1号已经开始颁布了，日本在老龄化程度到14%的时候，国家颁布了这样的无障碍条例，我们也是相对比较提前，正式颁布了这个条例，这对我们房地产行业进入养老行业都会有一定的指导作用，我们会讲到后面的几种盈利模 式当中有一种，你可以使你的开发项目先做好硬件环境，做好无障碍的适老化社区。
在生活环境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社区，研究编制建设老年友好型城市和老年宜居社区指南。2012年11月也颁布了中国老年宜居住区试点工程管理办法(试行)，也跟大家做了一些沟通。
中国老龄产业协会现在正在组织老年旅游和养生这样的产业联盟，目的是把我们很多旅游地产的闲置物业跟老年旅游结合起来，因为目前旅游的人口当中，40%都是老年人，老年人现在又有钱、又有闲，怎么通过跟老年旅游的结合，把我们的旅游地产物业结合起来，昨天和今天很多案例讲到了，比如轮转式的方式等等，如果让老人买了一处的房子使用权，他能够得到全国很多这样达到标准的其他物业的使用权，未来50后、60后的老年人旅游养老消费能力释放出来，一定是一个非常重要的开发方向，去对应这样的消费需求。
在社会养老服务体系建设规划当中，主要是把三种养老方式做了一个很好的定义，但是我发现很多包括业内的朋友对这个还是研究的不够多，实际上国家的政策对三个不同的养老方式已经给予了明确的内涵和功能定位，在建设任务当中，明确指出社区日间照料中心和专业化养老机构是重点，日间照料床位和机构养老床位340余万张，社区养老地产里面如果设计了这样的养老床位，也可以纳入到地方的床位指标里，如果你能够在你的养老地产项目当中有这样的日间照料中心，实际上也是可以纳入政府的指标去获得一些政策的。
提到了失能和半失能老人，这也是主要的关照对象，你要研究当地失能、半失能老人的比例，现在50%以上的养老机构有4万家以上，一半以上都是不接受的，这也是市场的需求和空白。
在国家和省级层面要建立若干具有实训功能的养老服务设施，如果你的规模可以申请省一级的试点、示范，你一定要有实训功能设计在里面。昨天我们谈到人才的问题，首先是分层级要解决的，国家有国家需要考虑的问题，省一级、市一级都需要有不同层级的养老服务功能去落实，如果你在你的项目当中，能够把这样有实训功能的服务设施设计进去，你有可能申请到财政的支持。
在建设方式里面也提到了新建和改造，都可以结合。有很多朋友说我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做这种城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去寻找闲置的资产进行改造，也是一个非常好的方式，我也听一些朋友提到过，如果你现在拿了地是离城市很远，但是你企业又从来没做过养老，最后建议你在城市里面先做一个小的项目，通过这样的小项目，把你的团队和品牌打造出来，跟你郊区的项目进行互动。
还有输出管理团队，引导养老机构规模化、专业化、连锁化发展，现在我们能看到已经在运营的，已经入住的这些项目输出管理能力还是不够，输出团队、人才都是非常稀缺的，还需要有一个过程。养老机构向规模化、专业化、连锁化方向发展，也符合了开发企业的利润要求，如果你只是做一个单一的养老机构，它的利润率可能不能满足你企业发展的需要。
在资金筹措方面也明确提出了四个方面：第一是降低成本，北京2013年养老综合用地的性质和一些关键的要点是已经在逐步公布，在北京出来以后，由好几个省市跟进也很快，明年基本都会出来，这是非常重要的政策支持导向，大家都要非常关注，中央的政策导向性是非常明确的，地方发达城市跟进也很快，大家认识到这一条就不能等待，要去争取。还有就是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金，在后面的129号文件当中更加明确，包括昨天朱会长也讲了，虽然是民政部出的，不是发改委等部委联合发布的，但是毕竟是中央一级政府部门，其中比如提到了在资金税费上加大力度，不管是民非还是民营企业，只要社会力量投资的养老服务机构，都是民政营业税。另外，福彩基金，原来只是留存部分的10%可以用于养老，现在规定要提高到50%。
三、养老地产的盈利模式与典型案例 六种盈利模式我们做了很多的思考，我们一直思考房地产企业如何介入到养老，昨天台湾的郭总是从另外一个角度做的分类，我们做的这个分类主要还是从房地产企业如何介入养老来思考的。
1、无障碍适老化社区
在现有人才很匮乏，短时间不能满足我们需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小区里面的老人能够下得了楼，在小区里面活动。未来的房地产改善性需求，昨天朱会长也提到了，这个一定是真实的需求，我想改善型的需求有两种：一是当小孩要上学了，需要寻找学区房子；二是老人居家养老，无障碍的改造、无障碍的条件，你能够让老人下楼，现在我就碰到一些开发商朋友，自己的父母住在自己开发的小区里面，就已经是半失能的状态，坐轮椅，下不了楼，所以他说我要自己开发这样的项目，首先要让我的父母能够下楼活动，这是我们开发企业能够比较简单进入养老领域的一种方式。
它的主要特征：一是小区里面养老服务还没有提供，二是无障碍硬件环境；三是丰富的室内外活动空间，四是有组织的文化娱乐活动，五是盈利模式，房地产开发的产权销售。
北京的怡海花园，它的售价比周边其他的价格每平米高了5000块钱，有很好的溢价能力。
2、CCRC持续照料退休社区(定义CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）——持续照料退休社区)面对的主要目标客群就是家里已经不需要第二代、第三代的抚养、照顾了，老人自己喜欢跟其他老人在一起，这点我们跟美国太阳城的开发商作过沟通，上个月到北京来，在座的个别朋友也参考了，我们在老龄委的会议室，请他们几位跟我们做了沟通，盖勒普先生就讲到，60年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候，很多美国的老人都不相信在这样的沙漠地里面能够创建一个全新的生活方式，但是当凤凰城的第一个太阳城开业的第一天就有10万老人去了，现在里面已经住了4万多老人。所以他也提到中国现在的老人 养老方式跟未来50后、60后甚至70后老人养老模式是完全不一样的，我们现在做的事情是为未来的老人创造一种全新的生活，这跟美国的发展历程也是比较相近的。
3、CCC持续照料亲情社区
CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。中国有很多的开发企业也在尝试做这样的CCC的模式。
这个方式可能会比CCRC的方式更符合中国的国情特征，在它的盈利模式上面也能够更好的作为产权销售，尽快的回笼资金，有一些之前的项目产权销售部分没有或者是很少，所以资金压力比较大，现在基本的共识就是产权销售部分做到85%，15%的部分自持，我们下午还会有这样的介绍，都用这样的方式去平衡资金。
4、城市型养老公寓
这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。
日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。
5、旅游度假型养老酒店
这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。
6、护理性机构
这也是我们可以投资开发的，可以去做连锁的品牌，做规模化的发展。现在的护理型机构都有一次性入住金的问题，现在有不同的说法，有会员卡、有押金、有租金、消费卡等等，再加上月费，但是一次性入住金还是一个法律的空白，会员卡的收费跟押金、租金、消费卡的性质都是不一样的，有钱你收了你是不能用的，有的钱收了你能不能用现在也没有明确的政策支持，但是有一些做得非常好的项目，通过会员卡和押金的方式运用得还是很好。国内比较典型的民办养老机构如北京的太申祥和及寿山福海。（北京民政局今年新评定了两个五星级养老机构，一个是公办的北京第一社会福利院，另一个就是民办的寿山福海。）他们做了很好的室内外环境，有很好的活动组织，有很好的配套，主要还是通过会员制和月费的方式运营得不错，但是前期条件就是土地成本一定要拿得比较合理。
四、养老地产开发流程与前期定位 养老地产的开发流程很重要，跟普通的开发流程有所区别，设计任务书对养老服务体系的分析规划，要根据小区的规模确定居家、社区、机构的配比，这样的方案要预先有一个养老服务的框架方案，对养护院、日间照料中心、适老住宅这样的类型是一个服务团队，还是不同的服务团队，都要有一个框架性的方案。有了前三步以后才能出一个设计任务书来做规划。在规划设计阶段，特别建议一定要有一个顾问团队，不管你不同阶段是一个公司还是不同的公司去做，一定要有一个顾问团队帮你把关，在规划设计完成以后，工程建设、市场开发和人才培养要同时进行，这三个环节也很重要。老人的市场开发跟普通的住宅购买人群的市场开发方法不一样，人才培养这一块，昨天也跟大家沟通过了，可能现在这个瓶颈一时半会解决不了，但是肯定有办法，比如说当地一定要找运营管理有基础的人才，比如说医院的护理主任，或者他本身已经是养老院，不管是公办还是民营养老院的院长，在当地一定要解决这样的经营管理人才。同时一定要找到国外和国内非常好的顾问团队，比如说日本的木下，比如说昨天有台湾的、德国的、澳大利亚的，但是国外的团队跟中国国情的结合、落地，还是要中国的专家来帮助理顺，所以人才的问题要从这三个方面组合解决，要有当地的人才，国外先进的理念、成熟的模式和管理的方法，还要有中国专家帮助你转化。正式开业之前要做好运营管理方案，通过试营业进行调整。
现在跟老年住区相关的国家、行业规范或标准，至少有这九本，我们做过梳理，五月底的时候有这样一本社会力量参与的老年住区建设的模式和相关标准，在我们老年住区专家委员会的共同努力下，很多专家都做了贡献，在这里面对大家前期部分可能会比较着重的做了一些梳理，把刚才提到的九本规范，尤其是前期部分相关的，比如客群细分、项目的规模、基地的选址与布局、主要用房面积指标等等都做了梳理，可能对大家前期定位、包括给政府做可研报告，可能是一个比较好的参考图本。
结语：养老地产是大有可为的，在微博上、网络上很多人打了问号，养老地产是否是在挣老年人的钱？这个其实不是问题，只要是社会力量参与养老事业的，除了慈善组织，商业组织一定是要盈利的，养老地产更需要有比较大的利润空间。未来的养老需求和消费方式一定是丰富多彩的，我们一定 不要停留在现在和过往老人的消费观念、消费力和消费层次上，我们一定要研究未来老人的消费能力一定是丰富多彩的。
所以刚才讲的开发企业可以去做的模式都是对应了不同的消费需求、不同的老人客群，只要你做好，专业化发展，你选择一个方向、一个模式做专做精，未来一定会有很好的市场汇报。
七月份的一些数据我们看到，虽然现在养老的形势非常严峻，我们“十二五”的床位目标现在过了40%，已经完成的只有10%、30万张。2011年底的统计数据各个省的床位缺口15万张以上的省份排名我们也做了一个梳理，房地产企业进入养老行业，我们面临的是这样的市场环境，我们也不希望“十二五”还有最后三年的时候，还有90%的床位建设目标去做一些大跃进，这个肯定会有很多问题。现在整个的养老服务网络覆盖率还不到20%，3300万的失能老人，4万个养老机构里面只是50%不到的收养老人，比例只有23.5%。还有城乡老人的空巢率到了50%。我们从事养老地产的目标客群所处环境的严峻性，通过分析不同的老人，比如空巢老人应该是什么样的产品形态、盈利模式，可以对应他们的需求，可能对失能老人、半失能老人、健康活跃老人都是不太一样的。