老旧小区物业管理怎么做？老旧小区物业管理公司有哪些？

老旧小区物业管理怎么做？老旧小区物业管理公司有哪些？（精选6篇）

篇1：老旧小区物业管理怎么做？老旧小区物业管理公司有哪些？

老旧小区物业管理怎么做?老旧小区物业管理公司有哪些? 老旧小区物业管理怎么做?老旧小区物业管理公司有哪些?眼下，我们只知道物业管理像攀荣附贵的孽生物一样，依存于新建的封闭式居民社区。而物业管理走进“被遗忘的角落”老旧小区，无啻是一个创举。老住宅区整治和引入物业管理以极富生命力的发展势头正挺进许多城市的大街小巷。

解决老旧小区的管理问题，应该跳出物业管理的市场化服务和传统的街道、社区行政管理的固有框架，站在社区治理的立足点上，以宏观管理的思维去审视、研究和解决。

要调动专业物业服务机构的力量，推行合适的物业管理模式。

一是通过税收优惠、政策补贴、招投标倾斜等措施，激励、吸引专业的物业服务企业接管老旧小区，从而实施规范的物业管理。

二是由社区、居委会出面，将部分业务，如治安、清洁、绿化、四害消杀等基础性物业管理内容通过公开招投标的方式，分别承包出去，并由专人对其进行质量监管。

三是尝试引入物业管理职业经理人(如注册物业师)，在降低管理成本的同时，通过专业的管控，逐步规范老旧小区的物业管理工作。

此外，要借助当前新经济下的新平台，构建老旧小区物业管理新模式。一方面提供基本物业服务，改善社区环境，另一方面挖掘社区消费潜力，扩大市场内需，从而达到双赢的结果。解决老旧小区物业管理问题，是巩固创建成果、推动规范化管理的重要举措。选择一家好的物业公司，能够让老旧小区环境整洁、秩序井然、设施良好、相对安全。

老旧小区物业管理怎么做?老旧小区物业管理公司有哪些?合肥市新华物业管理有限公司，以“用心建设、关怀住户、回报社会”为出发点，以“让我们的业户得到真诚的关怀和服务”为使命，一直致力使我们的业户能享有安全、完善、优美、热情的环境与氛围，努力为广大业户提供良好的服务，通过多年不懈的努力，我司的物业管理水平和服务质量已得到广大业户的认同，在当今的物业管理市场上树立了良好的企业形象，创立了具有新华特色的物业服务模式，为业主提供舒心的物业服务。

篇2：老旧小区物业管理怎么做？老旧小区物业管理公司有哪些？

初来工程部，对这里的环境，设备都是完全不熟悉，在黎主管耐心指导下，经验通过摸索，再加上黎主管带领多次到时现场讲解，培训，现在我对这里的地理位置、用电设备、高低压电路系统、消防系统、生活用水和电梯系统维修养护工作等都一定的了解。

二、做好维修班员工的管理工作、做好上级安排的任务和客服中心的来电报修工作

本人以身作则，要求班员遵纪守法，遵纪公司的规章制度，做到不迟到，不早退，加强班员的责任心培训，认真做好设备的检查工作和运行记录工作。对上级安排的工作，合理安排，调动班员，迅速处理。对客服中心的来电报修，认真听讲，记录来电的单位，报修内容以及故障的位置等，迅速调动班员迅速处理，对较大的故障或不能处理的问题认真向客户解释并上报处理。

三、制定全年的保养工作计划和保养工作标准

工程部在去年的工作基础上，分工种制定详细的设施设备保养计划，将计划分解到每个月，制定了详细的保养工作内容与标准，实施时落实到人，保证了工作的质量和效率。

四、重视设备设施的安全运行和检查工作，以保障设备设施的安全运行。

工程部一贯将设施设备的安全工作放在首位，每到节假日前一个月都会制定节假日设备设施安全检查、保养和维修工作会议，制定工作计划，落实计划内容、完成时间和责任人，以及检查时间，明确各项工作重点，事后进性检查，以确保大厦的设施设备安全运行，在日常工作时，强调维修工作时的安全操作和自我安全防范的意识，杜绝工伤事故的发生。

五、安全管理

操作安全：由于部门工作的特殊性，本部门员工经常要接触用电器具，动电焊，用明火、攀高等作业。为了确保操作者的人身安全，班前会对员工时常进行安全教育，加强部门员工的安全操作意识。在动电、攀高等危险作业时，确保有人在场监护。全年部门人员无安全事故发生。对部门员工进行了设备安全使用常识的培训，提高了全体员工安全的意识。

设备设施安全：定期对各部设备专项安全检查，每月对大厦配电井，管道井设备进行安全检查;按计划春秋两季对配电房变压器、低压配电柜进行安全检修、除尘。每逢节假日前都要组织对酒店个部、办公室进行设施设备安全大检查。雨季提前对大厦各处作了安全防范，保证大厦在雨季的安全;对重点运行设备进行一日一次的安全巡查，发现事故苗头，立刻处理。

六、对大厦的设备型号，产地，数量进行详细记录

七部门年工程部完成主要工作项目：

1、完成生活水泵及其控制柜电气检修工作。

2、完成春秋两季对配电房变压器及其高低压母线、瓷瓶除尘以及母排螺栓紧固工作。

3、外围地板砖进行修补。

4、公共走道墙面进行修补。

5、所有的强电井清理卫生，除尘维护工作。

篇3：老旧小区管理委员会组织之构成

一、准业主组织的妥当性

从全国范围来看, 老旧小区的管理主体主要有三类:业主大会、物业服务中心 (站/公司) 和小区管理委员会或者类似组织。

(一) 业主大会作为管理主体的妥当性分析

对于老旧小区来说, 改造后条件比较好的, 适合采用专业化物业管理的, 在当地政府物业管理部门的指导下, 由小区全体业主成立业主大会进而推举业主委员会, 由业主大会或业主委员会作为物业管理主体委托物业公司进行物业管理。实行这种物业管理的小区不但基础设施较好, 而且产权也比较清晰, 大部分是已经完成住房改革的房改房, 小区居民对于房改房拥有所有权。而对于基础设施和条件不好、产权比较复杂的老旧小区, 一般采用准物业管理, 而没有采用业主大会或者业主委员会作为物业管理主体决定或负责准物业管理的做法。

需要分析研究的是, 为什么大部分城市在老旧小区的物业管理中都没有选择业主大会或业主委员会作为物业管理的组织者和决定者呢?老旧小区成立业主大会和业主委员会有没有可行性呢?按照物权法的一般原理, 业主作为物业的所有权人, 对于物业具有全面的权利, 而所有业主的集合体业主大会作为小区所有物业的权利人具有决定小区物业管理的绝对权利, 因而业主大会及其推举的业主委员会作为小区物业管理的主体是顺利成章的。但是这种模式是以全体或者绝大部分物业占有使用人就是法律意义上的业主为前提的, 而老旧小区由于其特殊性无法满足这一前提。

由于历史上计划经济时期城镇居民住房政策的原因, 同一老旧小区内的房屋所有权结构非常复杂, 除了有购买人拥有完全所有权的成本价房改房的情况外, 也有公有住房租给居民使用和居民拆迁回迁房, 及单位具有部分产权由职工购买使用的标准价房改房的情况。特别是公有租房承租人因单位职工等特定身份获得承租资格, 继而通过分期支付房租获得了永久承租权, 公有住房的承租权甚至可以继承, 也就是说公房承租人对于房屋已经具有了不同于一般承租人的特殊使用权。正是这一特殊状态造成了真正法律上的所有权人不使用这些住房而现实的使用人却并非法律上的所有权人的困境。法律意义上的所有权人虽然可以作为业主组成业主大会或业主委员会进行物业管理, 但是由于这种所有权仅是一种历史上计划经济的遗留物, 是一种形式意义上的所有权, 所有权人对于房屋的权利非常有限, 也并不居住使用这些房屋, 因而其根本不具有进行物业管理的动力, 而且也不愿意承担物业管理的费用。因此, 除了个别产权改革比较彻底且基础设施比较好的老旧小区可以成立业主大会开展物业管理外, 对于大多数老旧小区而言, 将非法律意义上所有人的诸多老旧小区房屋的实际使用人排除在管理组织之外并不妥当。从这种意义上说, 大多数老旧小区不具备成立业主大会进而推举业主委员会的现实条件。这样一来, 业主大会不适合作为大多数老旧小区准物业管理的主体。

(二) 物业服务中心 (站/公司) 作为管理主体的妥当性分析

根据老旧小区准物业管理的规定和实践经验街道社区以及其成立的服务中心、服务站或物业服务公司作为管理主体, 是一种被普遍采用和接受的做法。北京、杭州、南京、郑州、合肥、淄博、哈尔滨等城市采用了这种做法。街道或社区作为老旧小区物业管理主体的正当性在于老旧小区物业管理本身具有一定的社会性。由于老旧小区是一种建筑物、道路、治安等的综合体, 具有一定的社会性, 因而物业管理在不同程度上承担了某些社会管理的职能, 如环保卫生、保安、消防以及因群居生活关系而产生的社区建设、社区秩序管理等。事实上老旧小区的物业管理活动也超出了业主个人利益而直接影响到社区的公共事务, 因此街道或社区介入具有一定的合理性。从这种意义上说, 街道或社区作为老旧小区管理主体是其履行社会服务或管理职能的体现。

街道或社区作为老旧小区物业管理主体, 成立物业服务中心 (站/公司) 实施准物业管理, 仅收取低廉的物业服务费, 节省了老旧小区居民的组织协调等方面的成本, 同时也具有高效、便利、廉价的优势, 因此为老旧小区普遍接受和采用。客观而言, 这种模式在一定程度上解决了老旧小区管理难的问题。不过, 这种模式虽是历史遗留问题, 但与住房货币化的房改政策不符, 长此以往将加重政府的财政负担, 对于未享受此种福利的商品房小区居民来说也是不公平的:政府为何动用财政资金为特定居民而不是全部居民提供社会服务?同时, 从物权法角度审视, 老旧小区的专有部分基本上转化为私人财产, 私人财产当由私人进行管理, 而不应交由政府管理。哈尔滨市在实施社区物业服务站过程中, 已经意识到这一问题。虽然社区物业服务站现在受到居民欢迎, 但它并不是一个物业管理的普遍模式, 它是为了解决老旧居民楼的卫生、治安、消防安全及对低保户等弱势群体的关怀等问题成立的非商业的组织。政府给予属于低收入阶层老旧小区部分居民物业服务费补贴具有一定合理性, 但不能不加区分的对老旧小区居民全部给予物业服务费补贴, 更不能因此替代老旧小区居民自身承担的管理义务。从这种意义上说, 街道或社区服务中心 (站) 作为老旧小区准物业管理的实施主体只能是权宜之计, 否则老旧小区管理的长效机制难以建立。

(三) 小区管理委员会作为管理主体的妥当性分析

除上述做法外, 北京、天津、沈阳等城市还采用以小区管理委员会以及类似组织作为老旧小区管理主体的做法。这种做法主要发挥老旧小区居民的积极性, 实行居民自治。即:针对老旧小区产权状况复杂的特点, 在街道或者社区居委会的指导下, 召开居民代表大会选举产生本小区管理委员会, 管理委员会的委员基本是热心公益、愿意为小区服务的社区居民。居民代表大会和小区管理委员会自主决定物业服务的提供方式及收费标准, 并通过居民公约实行自治管理, 定期公布准物业管理重大事项、财务收支状况、居民缴费情况等。由于老旧小区居民作为老旧小区物业的实际使用人, 物业状态和小区环境与其具有直接的利害关系, 因此, 由社区居民组成小区管理委员会能够切实负责地进行老旧小区的物业管理。此外, 由老旧小区居民组成的小区管理委员会对于老旧小区物业管理的事项进行具体决定, 确定物业管理费用标准, 有利于小区居民自觉缴纳物业服务费。居民自治管理委员会相当于业主委员会, 它是居民自发组织的管理团队。

从老旧小区的产权结构方面看, 除了商品房所有人属于法律意义上的业主外, 房改房所有人、回迁房所有人、原售房单位或者产权单位基本上属于法律意义上的业主, 公房承租人则几乎等同于法律意义上的业主, 由他们全体组成老旧小区的管理人组织符合建筑物区分所有权的法理和相关法律规定。只是这一管理人组织的成员并不都是严格法律意义上的业主, 因而该管理人组织其实是准业主组织。据此, 需要适当改进目前实践中小区管理委员会制度。实践中, 老旧小区的小区管理委员会通常由居民代表大会选举产生。根据北京市朝阳区的做法, 目前小区管理委员会的产生方式, 有的是在社区层面由社区居民代表大会选举产生小区管理委员会, 有的是直接在小区层面推举居民代表选举产生小区管理委员会。而居民代表大会往往没有包括原售房单位或者产权单位, 根据老旧小区产权结构的特点, 这种做法有所不妥, 忽视了一定条件下原售房单位或者产权单位的业主地位。这里所谓的一定条件主要是指两种情形:一是老旧小区存在标准价房改房或者公房承租的情形, 原售房单位作为标准价房改房共有人或者公房的所有人理应参与其财产的管理;二是原售房单位对老旧小区共用设施设备享有所有权的情形, 理应参与其财产管理。

二、小区管理委员会的法律地位

老旧小区准业主组织的妥当性分析只解决了小区管理委员会可以作为老旧小区的管理主体问题, 但并没有解决其法律主体资格问题, 即小区管理委员会是不是法律主体的问题。实践中, 小区管理委员会缺乏法律主体资格的问题会使小区准物业管理的合法性受到一定挑战, 在收费时可能会受到居民的质疑, 物业收费可能会面临“名不正、言不顺”的困境。

小区管理委员会作为非营利性的组织, 其承担老旧小区的管理职责, 必须明确其法律地位。如前所述, 小区管理委员会相当于新型住宅小区的业主委员会。而业主委员会的法律地位也存在争论, 《物权法》、《物业管理条例》均含糊其词, 仅确认了其民事主体地位, 即可以进行民事活动。《物权法》第78条规定:“业主大会或者业主委员会的决定, 对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《物业管理条例》第15条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构, 履行下列职责: (一) 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况; (二) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (四) 监督管理规约的实施; (五) 业主大会赋予的其他职责。”第16条:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内, 向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”上述规定确认了业主委员会的民事主体地位。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第8条和第10条确认了业主委员会的诉讼主体资格, 即可以进行民事诉讼。由此可见, 业主委员会的民事主体资格当无疑问, 只是它为何种民事主体存在争议。这种争议同样存在于小区管理委员会。

(一) 小区管理委员会系其他组织

我国民事主体有三种类型:自然人、法人和其他组织。小区管理委员会作为自治组织只能在法人和其他组织中作出选择。

1. 小区管理委员会不具有法人团体地位

老旧小区准物业管理实践中, 不少人士主张赋予小区管理委员会法人资格。从小区管理委员会的现状出发, 主张就必须使其成为民办非企业单位或者社会团体, 从而获得法人资格。我们认为并不妥当。《民法通则》第36条规定:“法人是具有民事权利能力和民事行为能力, 依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”它的特征可以概括为:独立人格、独立财产、独立责任。法人的成立, 必须具备以下条件:第一, 依法成立, 即欲成为法人的社会组织的设立必须合法, 它的设立目的和宗旨要符合国家和社会公共利益的要求, 它的组织机构、设立方式、经营范围、经营方式等要符合国家法律和政策的要求;第二, 有必要的财产或者经费, 这是法人享有民事权利和承担民事义务的物质基础, 也是其得以独立承担民事责任的财产保障;第三, 有自己的名称、组织机构和场所;第四, 能够独立承担民事责任。

成立民办非企业单位 (以下简称民非) 对小区管理委员会来说存在很多困难。根据我国的相关法律规定, 成立民非需要符合一定的条件:要经过业务主管单位审查同意;有规范的名称和必要的组织机构;有与其业务活动相适应的从业人员;有与其业务活动相适应的合法财产;有必要的场所。由此可见, 成立民非有着严格的法律规定, 每个小区的小区管理委员会都登记成为民非, 既不现实, 也比较困难。我国对于社会团体成立条件的规定是:有50个以上的个人会员或30个以上的单位会员;个人会员和单位会员混合组成的, 会员总数不得少于50个;有规范的名称和相应的组织机构;有固定的住址;有与其业务活动相适应的专职工作人员;有合法的资产和经费来源, 有三万元以上的活动资金;有独立承担民事责任的能力。由于社会团体成立的审批程序严格, 如果让每个小区管理委员会都登记成为社会团体也是不现实的。

赋予小区管理委员会法人资格存在诸多优点。温州市赋予业主大会法人资格, 其优点就是小区管理委员会法人资格优点的最好注脚:第一, 维权方便, 具有诉讼主体资格, 可以独立打官司;第二, 可以开设银行账户, 自己管钱;第三, 可以把车库、电梯、会所等公用设施都登记在其名下, 以避免开发商和物业公司把业主共有财产据为己有, 侵占业主的利益, 进一步实现“自己的小区自己管”。尽管 (准) 业主自治团体法人化将会带来一定的益处, 但是小区管理委员会与法人在特征和成立条件等方面存在差距。主要表现在以下两方面。

第一, 小区管理委员会无独立的财产和经费。老旧小区作为区分所有建筑, 专有部分归业主所有, 共有部分归业主共有, 当然也不排除某些共有部分归原售房单位或者产权单位单独所有。这就意味着从老旧小区的专有部分和共有部分都存在所有人的角度而言, 老旧小区的产权人也是清晰的, 不存在无主的专有部分或者共有部分, 小区管理委员会不是共有部分的产权人。物业维修基金也是全体业主为了有效管理房屋, 按照购房款的一定比例缴纳的费用, 是全体业主的共有财产。那么小区管理委员会从哪里获取独立的财产和经费呢?

第二, 小区管理委员会不能独立承担法律责任。小区管理委员会没有完全独立所有的财产, 故不能独立承担民事责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条指出, 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的, 人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。这一规定表明业主委员会无法独立承担民事责任, 与之地位相类似的小区管理委员会也应当如此。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》 (1994年) 第16条规定:“管委会经市政府社团登记部门依法核准登记后, 取得社团法人资格。社会团体法人登记证签发日期为管委会成立日期。”该规定在2004年修订时被删除, 管委会无法独立承担民事责任恐怕是重要原因。由此可见, 小区管理委员会与法人在特征和成立条件方面都存在本质的区别, 不宜将小区管理委员会纳入法人范畴。

2. 小区管理委员会可纳入其他组织范畴

从我国现行法律制度和现实国情出发, 可以将小区管理委员会定性为非法人组织, 并归入我国法律规定的“其他组织”, 赋予其相对独立的法律主体地位和当事人能力。具体而言, 小区管理委员会具备“其他组织”的基本构成要件。

第一, 合法成立。从北京市老旧小区管理委员会的实践来看, 均是在政府相关部门的引导下, 老旧小区产权人和使用人通过选举等方式产生的代表组成。这说明小区管理委员会是依法成立的组织。虽然北京市老旧小区管理委员会的成立均未履行登记程序, 但登记并非一个组织合法成立的必要条件。各种组织的成立要求和法律依据并不一样, 企业成立需要办理工商登记;社会团体成立需要办理民政登记;而有些组织, 如业主委员会, 根据《物业管理条例》的规定, 只要履行备案程序。因此, 法律并没有要求所有的组织必须履行登记程序才能合法成立。尤其像业主委员会、小区管理委员会这样的组织机构, 在现行法律并没有要求对其进行严格登记的情况下, 我们不能以登记作为判断其是否合法的依据。

第二, 有一定的组织机构。在构成上, 非法人机构应为多人的集合, 依一定的目的成立和存在, 并拥有名称、机构及相应的代表人和管理人, 表现为团体形态。根据《朝阳区老旧小区准物业管理工作指导手册》的相关规定, 小区管理委员会由9人组成, 其中主任1人、副主任1人、委员7人。同时, 对小区管理委员会委员的任职资格、权利义务、产生办法、工作职责以及小区管理委员会的议事规则等作出了较为详细规定。因此, 小区管理委员会的组织机构是健全与完备的。小区管理委员会可以形成独立于其成员个人意识的团体意识, 通过小区管理委员会主任对外代表团体, 以团体的名义进行民事行为。

但是, 独立财产和独立承担法律责任最多只是一个团体或组织具有法人资格的标准, 而并不是非法人组织或“其他组织”的必备要件。非法人组织并不要求有独自所有的财产或经费, 甚至允许其没有财产或者经费, 并因其财产的非独立性而由与其有法定责任关系的组织或个人承担相应的责任。因为自然人之外的组织能否成为民事主体, 也应当以其是否具有独立意志这一标准进行衡量, 而不问其能否独立承担民事责任。因为责任承担形式作为意志表示的一种后果, 其要解决的是, 一个主体实践其意志的后果是由一个还是一个以上的主体来承受的问题, 这本身是一种法律设计, 包含着立法者的主观因素在里面;而是否存在独立意志要解决的是一个组织是否具备形成独立意志的机制、是否能为其他主体所辨识、能与其他主体区别开来、能被特定化的问题, 是一个事实判断, 因而与责任承担形式根本不同。

就法理而言, 小区管理委员会完全可以归入我国法律规定的“其他组织”, 即非法人组织 (团体) 。同时, 我国关于业主委员会法律地位的司法实践, 也佐证了小区管理委员会的非法人组织地位。2003年8月20日发布的《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》指出金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件, 可以以自己的名义提起诉讼。2005年8月15日发布的《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》指出, 根据《物业管理条例》规定, 业主委员会是业主大会的执行机构, 根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动, 所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的, 可以作为被告参加诉讼。究其原因, 赋予业主委员会当事人地位, 可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。既然组织的法律地位选择属于法律设计的范畴, 我们就可以借鉴司法实践中业主委员会的定位界定与之相似的小区管理委员会的法律地位。

三、结论

综上所述, 将小区管理委员会纳入其他组织的范畴不仅在理论上成立, 在司法实践中也是可行的。因而, 建议通过相关立法确认小区管理委员会的其他组织地位, 建立健全小区管理委员会的法律规则, 为开展老旧小区管理工作奠定良好的法律基础。

参考文献

[1].梁慧星.民法总论.法律出版社.2001

篇4：老旧小区物业管理怎么做？老旧小区物业管理公司有哪些？

如皋市地处长江下游平原，面积1477平方千米，人口140万，素有长寿之乡、花木之都美誉。近年来，如皋市在加快经济社会发展和城市现代化的进程中，始终把改善群众居住条件、提高群众生活水平摆在十分重要的位置。从2013年开始，如皋市全面推进老旧小区综合整治工作，改造好的小区由物业公司接管，推行“三基本”物业化服务管理，使老旧小区环境管理常态化管理轨道，实现了物业服务与管理效益的最大化。

一、如皋市老旧小区管理存在的问题

如皋市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题。

（一）基础设施不完善

由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，导致基础设施严重不足，无法满足居民目前的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等行为屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进了绿化带内。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区根本就没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞，污水横溢。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。

（二）管理费用收取难

老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。小区居民往往以一些问题没有解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右的卫生保洁费，收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位化缘解决，由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。

（三）物业管理介入难

受传统思想观点影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的传统观念，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。另外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区的物业管理。

以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，老旧小区因为脏乱差成为城市市容环境的“低洼地”。要彻底解决老旧小区的管理问题，只有实施物业化管理，而物业化管理的前提必须是由政府主导对小区的基础设施进行不同程度的改造。因为老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业服务企业进驻提供较好条件。

二、老旧小区改造与物业化管理策略

（一）科学民主实施改造

1.政府主导实施

2013年起，如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。

2.科学民主推进

对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等）广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组之间基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。

3.规范组织实施

改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。

4.发挥党建作用

在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，影响施工进度。工作组创新思路，在小区建立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民做样子，作表率；三是通过此平台对不满意的居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从既定改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。

（二）落实物业化服务

1.健全管理制度

为推进老旧小区物业化管理，如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》，出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。

2.建立管理机构

如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心。主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及争先创优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（即“基本保洁、基本保绿、基本养护”）；负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业服务企业与业主之间的物业纠纷。

3.落实物业服务

老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区“基本保洁、基本保绿、基本养护”的“三基本”物业服务，严把准入关，选择有资质、负责任的物业服务企业从事物业管理服务。

（三）构建物业化管理长效机制

1.政策引导奖补机制

落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/平方米的标准对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业服务企业按现代服务业考核奖励44.6万元。

2.基层自治组织机制

大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会。明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业主委员会在物业服务企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业主委员会工作。定期对业主委员会工作进行考核，对成绩显著的给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。

3.物业纠纷化解机制

建立行政、司法、物业服务企业、社区基层组织等参与的“四位一体”物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。

4.物业缴费诚信机制

将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，物业服务企业除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位负责人教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。

三、老旧小区改造和物业化管理取得的成效

（一）居住环境大幅提升

三年来，如皋市共投资8000万余元，完成20个老旧小区的综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善。

（二）缴费比率大幅提高

老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，实现了居民与物业服务企业的良性合作，双赢共进。

四、老旧小区物业化管理启示

（一）老旧小区改造是前提

老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足，经过实施改造，基础设施、管网管线、绿化车位等都得改善，增强了居民的生活幸福指数，为物业服务企业的入驻管理提供了良好的物质、环境条件。

（二）群众参与管理是基石

在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众参与机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民参与小区改造和管理，并搭建参与平台，如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等，让群众参政议政、出谋划策，共建共享，探索新形势下老旧小区的管理新路子。

（三）落实管理责任是根本

落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联系，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会的自治作用，落实老旧小区自治，增强老旧小区自我管理功能。

（四）物业化服务是关键

过去老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁，收费也很低廉，收费难度大。把老旧小区物业管理社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅可以减轻社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。

（五）政策奖补扶持是推手

老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定的财政补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。

（六）常态监督考核是保障

物业监管部门要积极履行行业管理职责，制定物业管理规章制度，引导和规范物业服务企业健康有序发展。街道社区作为日常监管主体，要订立考核奖惩措施，解决存在问题，督促整改，提高物业服务质量，增强居民满意度。

篇5：关于老旧小区物业管理的探讨

本人是一名从事物业管理工作的，并且于去年考取了物业管理师。本人所管小区就是一个老旧小区，根据所学知识和实际工作经验简单的谈谈对于老旧小区管理的看法，敬请各位同仁指教！

一个小区的管理就同一个企业或者一个国家，必须要有它的最高管理机构如股东大会或人民代表大会，这是一首要必须解决的问题，而小区就是业主大会。新建小区根据现行法律成立业主大会很容易，开发商和物业公司都会积极参与与支持。但老旧小区就完全不同了，第一、产权结构复杂，比如

1、一栋楼可能有多家产权单位（有的国企已转制或破产）；

2、职工优惠售房有成本价、又有标准价；

3、相当一部分公房租赁户。

4、还有一部分商品房。第二、收取的费用形式复杂，既有物业费，又有公房租金（还有相当一部分减免）。第三、共用设施、设备老化严重，共用场地小且设计不合理。第四、公共维修基金只有小部分商品房上交到建委或房管局，而职工优惠售房的公共维修基金产权单位并未上交到政府相关部门，该单位已转制或已破产。从上述情况来看，要想解决老旧小区管理难的问题首先要先突破上层建筑即小区的业主大会机构问题。从目前现状和相关法律来看，有相当大的困难。但是我个人觉得还是有办法解决的，要有北京的创新精神。在北京各社区都有群众的自治组织——居委会，我认为应充分发挥其来自群众、代表群众、组织群众的特点，在未成立业主大会的小区由其先行代理其职权，这样物业管理条例及其配套法规就有了相应的法律主体，便于物业管理法律体系在老旧小区的施行。当然，法律可规定当业主大会成立后社区居委会将移交相关的权利和资料。我个人认为这样，物业管理条例和其配套法规可操作性在老旧小区就不会成为一纸空文了！

老旧小区业主大会的问题解决了，也就顺理成章解决了：

1、物业费定价问题；

2、公共部位、公用设施的管理维修问题；

3、公共维修基金的管理与寻找追查问题；

4、业主管理规约问题；

篇6：老旧小区管理与治理调研报告

——以天桥湾小区为例

第八组人员：米 妍 卢银萍 陈海涛 代丽艳 王晓丹 执 笔 人：米 妍 陈海涛 PPT 制 作：陈海涛

前 言

小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。

基本情况

天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位臵优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、2330人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、西海子早市、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。

一、相关概念

（一）、老旧小区

《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没 有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是“多单位管理”，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。

（二）、社区服务

在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。

二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策

（一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。

名词解释： 物业管理恶性循环

物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。

针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座 谈会等多种形式，努力向居民宣传物业管理方面法规政策和权利义务，引领广大居民正视老小区管理中存在的现实问题，树立正确的消费观念。并引导物业不断提高管理服务水平，强化物管工作人员的行为和素质，努力促进社区的和谐稳定。目前也借助网格化工作，加强入户，不断推动居民“花钱买服务”意识的深入，提高精细化服务水准，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

（二）小区物业管理的突出问题及对策

社区物业管理应包括常规服务、专项服务和委托特约服务等方面的内容。一般社区能够提供的常规性服务是对业主提供的基本服务，主要包括：（1）治安管理；（4）车辆道路管理等；（2）绿化管理；（3）环境卫生的管理

多年来，天桥湾小区正是由于缺乏正规的物业管理，又存在着诸多历史遗留问题，这些常规服务管理无序，小区的居住环境、和谐环境成为居民日益关注的焦点，影响了居民的归属感和幸福感。

1.治安管理问题

由于我社区紧邻西海子早市、西海子公园，人员出入流动性和流量极大。小区没有完全封闭，没有技防设施，单元门未安装门禁，2个出入口没有人员值守，夜间路灯照明也有过5年不亮的记录。小商贩自由出入，还经常发生自行车丢失、汽车被划、被砸、入室盗、上门推销等事情，社区不稳定因素较多。整体治安存在隐患。居民不满情绪越发显现。

2.车辆道路管理问题

严重影响天桥湾小区和谐的另一个问题是车辆管理。一是小区内两处简陋存车棚不能满足千余户居民的存车需求，很多居民将车放臵楼道等公共空间，或楼上楼下的搬动，也避免不了丢失，居民意见纷纷。二是由于生活条件不断提高，小区的机动车辆极具增多，但小区没有规划的停放场地，私家车乱停乱放、居民私装地锁、甚至占用消防通道等现象严重。又由于无人管理收费、不限车辆入内，外来车辆也不断入侵。这就不断地激化了人车矛盾。居民感到既混乱也不安全。社区居委会也多次协调物业商 量安排值守人员，但由于资金问题未果。

为破解这些难题，保证辖区的安全稳定，我们没有坐以待毙，而是注重发挥社区层面的协调作用，积极牵头组织物业，居民代表，相关部门召开联席会、座谈会，本着“小事自己解决，大事协调解决”的工作原则，积极开展志愿服务，发动了一批有能力、有公益心、有责任心的居民党员成立巡逻队、义务看家护院，担任信息员参与巡逻摸排隐患矛盾。并主动想办法，积极协调单位，挨户做工作收取路灯费，解决了小区路灯照明问题。又积极联系派出所在小区6个明显部位安装电子监控设备，解决了最基本最急需的安全问题，治安状况大大改善。今年又协调办事处出资设计更新了小区东大门，控制了一小部分穿行车辆及人员，有限的减少了噪音和安全隐患。在赢得居民们认可和满意的同时，居民们思想也大大转变，也提出应该聘用安保人员，规范车辆管理，保证小区居民的安全，建立长效管理，提升服务水平。

3.环境维护问题

长期以来，由于历史遗留问题，物业管理缺失，小区基础设施年久失修，小区支干道路、宅前道路、路面、台阶出现不同程度的破损且日趋恶化。房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重，下水道经常堵塞；没有专业保洁服务，小区道路楼道无人打扫，尤其是雨雪天气路上积水积雪无人清理，严重影响居民出行。绿地私侵乱栽乱种，随意倾倒堆放装修垃圾，环境卫生的脏乱差，影响着居民的日常生活质量，使居民的归属感很低。

近两年，通过社区自身的努力，鼓励居民开展自我管理，自我维护，积极做好宣传，大力发动党员、居民、服务队伍开展义务劳动，参与治理和维护，大力开展楼门文化建设，改善楼道面貌，增进邻里亲情。还得到了街道办事处的支持，为我们聘用了2名清扫员，小区主干道路、绿地等卫生得以维护，但是很多小区楼门内卫生依然处于无人管理。楼门内小广告随处可见，堆物堆料的陋习依然存在。小区亟待解决的是如何进一步加大提高居民自身素质，从自身做起积极维护小区整体环境，为小区做贡献。4.违法建设问题

由于小区长期缺少物业监管，小区内部普遍存在私搭乱建，违规建设现象特别严重。常见的有占用绿地外扩阳台、占用绿地搭建车棚，外接窗台和私改楼顶天台等。接到居民反映，居委会也曾多次入户劝阻，并告知物业和城管进行处理，但也是因政策法规不完善，职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。居委会又没有权利，不能和居民对立，根本无法制止，违建亟待整治。

5、老旧小区的一般历史遗留问题较多，天桥湾就存在比如：原开发商缺资建设标准不高，房屋工程建设资料、图纸残缺无法查找，给后续一些工程施工造成了一定影响；70%的房屋存在漏雨、渗水等本体老化问题日益突出；小区内需建设室外休闲场所等大问题。客观的看，居民自治虽然把居民组织起来，但毕竟还停留在小打小闹阶段，解决了一些日常问题。但最主要的基础设施建设，重大维修及整治，还必须靠由政府主导投入。还应充分利用人大代表与居民、党员面对面座谈机制，及时反映小区存在的自身无法解决的问题，通过政府的渠道更好地促进社区历史遗留问题的解决。天桥湾就通过人大代表反映解决了路面修复，更新路灯等问题，房屋漏雨问题也已经提上了日程。

三、探究老旧小区物业管理与服务问题的建议

（一）建设为先，提升小区环境品质。为小区开展准物业管理打下扎实的物质基础，就要先对小区的基础设施进行不同程度的改造，依托《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》，只有通过政府出资，对小区老化管道、破损道路和区域进行改造修缮，美化绿地，建立室外娱乐场所，增加消防、监控等公共设施，通过综合整治，改善和解决一批现实问题，进一步完善制度，才能切实改变小区的环境面貌，为居民创造舒适和谐的生活环境。可以先把事情做起来，居民对管理和服务认可后，明确业主在物业管理中的权力和义务，推动“谁受益谁出资”的意识，再由居民协商决定物业管理事宜。

（二）成立街道级的物业督导中心，切实加大对小区物业管理工作的指导力度，协调处理好各方关系。街道物业督导中心主要职能

1、物业危机应对

本辖区居住小区发生物业服务停止或者其他重大、紧急物业管理事件需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项时，启动物业危机应对机制，对不能维持正常物业管理秩序的，由街道办事处及时向区政府汇报，请示对小区物业危机启动办事处、住建委、公安局三方协作接管机制。

2、指导业主成立业主大会和选举业主委员会

对居住小区占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向督导中心书面申请成立业主大会的，由督导中心负责进行成立业主大会的全程监督与协助。

3.组织召开物业管理联席会议

督导中心可以组织召开物业管理联席会议。由区房屋行政主管部门、司法行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等各方代表参加，共同协商解决物业管理活动中遇到的问题。4.建立与公安、城管、消防、工商、住建等部门的沟通协调机制，梳理与小区物业相关的职责分工。在街道层面建立起物业监督巡查机制，对物业管理中存在的各项问题及时解决。其中重点做好以下方面的工作：

①对小区内停车管理不到位的情况，及时检查取证，将信息反馈给消防部门，负责协调对违法行为的查处整治监督；

②协调处理小区内治安环境恶化问题，对小区的治安问题汇总，定期进行治安环境检查，对存在的问题及时联系公安部门进行整治；

③建立小区违法建设巡查机制，定期对小区内是否存在违法建设行为进行检查，对发现的问题及时制止查处，并向督导中心及时上报违法建设报告书，对需要由城管部门查处的及时联系城管部门进行联合执法；

④对物业内的经营项目进行定期巡检，建立起小区经营台账，对存在的无照经营、违法出租等情况，制作违法经营报告书及时反馈给工商、住建部门进行查处，彻底根除小区存在的综治隐患。

（三）尝试非赢利性的“准物业”自治管理模式。借鉴其它社区对老旧 小区进行集中管理的成功经验，政府先期投入一定资金，居民分摊定期缴纳一笔费用，用于聘请保洁、绿化、安保等人员对小区进行维护和日常管理，探究居民互助加外包式半专业化物业管理。居民家有些小问题，能解决的提供免费服务，或发动有能力的居民自助服务；根据《北京市物业管理办法》第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。一些需要专业服务部分则外包给专业服务商，拟订服务协议，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务，使工作不断延伸。比如选聘停车管理公司担任小区停车管理和治安防范职能，施划停车位，向居民核发停车证。选聘绿化队伍定期美化浇灌绿地，修枝剪叶；聘用保安加强小区的治安维护和防范；聘用懂技术的电工维修工能及时处理解决居民急需问题。做到低标准收费，高标准管理，逐步得到居民共识，过渡到标准化物业管理。争取达到老旧小区居住环境的改善，实现有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理“七个有” 基本目标。最终目的是满足居民的需求。

（四）利用社区公益事业专项补助资金，解决社区公共服务难题 根据《北京市社区公益事业专项补助资金管理办法》和《关于2011年全面推进社区规范化建设工作的实施意见》文件，社区公益事业专项补助资金使用范围主要用于公益事业。社区基本公共服务方面存在的问题，可以通过申请专项补助资金，来统筹解决，积极开展社区、物业，居民间的共驻共建活动，通过开展丰富多彩的社区文化活动，增进社区、物业同广大居民的交流与沟通，让社区居民享受更好的公共服务。

（五）积极在实践中摸索网格化管理与服务工作，通过调查问卷摸清老旧小区居民对物管的需求，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业服务项目和方式。分层次确定公益服务内容，积极搭建服务平台，增进居民之间的互助，促进社区各项事业发展。

一个城市发展水平，一个城市的文明程度，归根到底都要通过作为城 市主体的人的形象来体现，最终都具体到社区建设上。天桥湾小区是典型的老旧小区，我们力图通过街道办事处、居委会和小区居民的共同努力全面提升小区管理和服务水平！进一步把服务社区居民、为居民排忧解难、创建人民满意社区作为我们工作的重点，用实际行动拓展精品社区的内涵。

第八调研小组 年6月21日