华南理工大学教学楼物业管理投标书

华南理工大学教学楼物业管理投标书（精选4篇）

篇1：华南理工大学教学楼物业管理投标书

华南理工大学教学楼物业管理投标书 服务模式设计部分

关键词

◆ 服务理念： 用心服务，创过程精品

◆ 服务模式： 书香氛围型物业管理模式

◆ 服务原则： 专业整合、创优恒优、严控成本、零度干扰、隐形封闭、利润返还、一票否决

◆ 服务措施： 选用一专多能型管理人才、实SERVICE 服务系统、区域主管组织模式创新、聘请港式清洁服务顾问、导入ISO9000—ISO14000质量环境管理体系、开通服务便利车、加强细节关注、推进个性化增值服务

书香氛围型物业管理模式设计

▓ ▓ 导语

物业管理在我国内陆产生、发展并成熟于华南，由最早的英美物业管理模式舶来，逐渐与我国的本土文化相结合，与中国的社会管理体制改革相适应，与民风民俗文化理念相融合，形成了体现中国民生独特风格的物业管理模式。而每个物业服务项目有其自身的特点,管理的方式模式也不会一履皆适。物业管理模式一定要与物业的属性相适应。一是要适合物业的自身定位；二是要适合物业的独特特点；三是要适合物业单位的文化价值选择。适合的，才是最好的。广电物业是中国物业管理模式形成历史的参与者，深刻地洞悉物业管理模式选择的内涵要义。博取英美物业管理模式的精华，根据物业项目具体特点，详尽考察物业管理定位诸要素，精心定制服务匹配，贴身打造管理模式，确保该物业的开发与运营实现其目标价值，是广电物业的一贯选择。

第一章 模式设计背景分析 ▓ ▓ 物业属性

本项目物业管理的类型属于华南理工大学的教学大楼，建成时间短，象襁褓中的初生婴儿，需要精心护理，防止因护理不善造成物业瑕訾，无法补救，给业主造成形象与经济上的损失。▓ ▓ 服务对象

教学大楼的使用功能是提供优良的教学与学习环境。因此，本项目物业管理管理内容是物业的安全、保洁、绿化等事项，服务的对象却是教师、大学生和业主，都是对环境有着较高要求的知识分子。只有高品质的物业管理服务才能确保物业品质的高水平维持。

▓ ▓ 管理现状

为了充分了解客户对物业管理服务的需求，广电物业特意组织了对物业管理现状服务满意度的调查，并依据广电物业管理服务标准对管理现状进行了一次彻底评估。（1）我们趁课余时间对50名师生进行了调查，结果如下： 物业管理服务现状满意度与服务需求调查结果

服务项目 服务需求度 满意率

安全服务 86.7% 71.1% 清洁服务 94.3% 60.4% 绿化服务 85.1% 78.9% 房屋服务 82.6% 89.3% 自习空间 98.5% 42.2% 投诉处理 80.2% 82.7% 临时帮助 81.6% 66.6% 饮水供给 97.8% 15.1% 校园文化 98.6% 35.9%（2）广电物业组织公司专家组从专业角度对管理现状进行了一次全面评估，基本结论摘要如下：

1、护卫专业：保安员缺乏专业技能训练；未掌握各类突发事件的应急处理程序与方法；保安员对物业的基本情况不能充分了解，未安排针对性安全管理方案；保安队岗位职责意识淡漠，人力效能发挥不足，忽视物业本体、设施设备、公共照明、消防等方面的监督管理。

2、清洁专业：清洁人员组织管理不力；清洁工专业技术水平低且操作不当已经造成对物业质材的损害；缺乏科学的清洁工艺及其控制程序；清洁细节处理不足；缺乏系统、标准、周密的质量控制。

3、绿化专业：缺乏针对植物习性的护理方案方法；绿化植被土壤不宜植物成长却无对应处理；植物病虫及干枯现象显示绿化养护不力。

4、楼宇管理：无针对性楼宇养护规划；无周密的楼宇本体监控措施；无充分标识；损坏部件未见及时记录与整改；未建立稳定的处理程序，影响楼宇的养护质量。

5、车辆管理：广场停车管理不规范，影响新教学楼区域品位与形象。

6、细节完善：教学大楼主体完成建筑，但是缺乏细节完善，没有能够突出学府的浓郁文化气息，这与华南理工大学高级学府的文化形象不甚相称，而且缺乏人性化细节关怀，需要加注细节完善性项目。

7、综合服务：

综合服务之教室管理缺乏科学规划，未测算教室使用效率，未考虑自习空间之科学布局；

综合服务之便利服务未考虑师生饮水服务，未设置相关便利设施；

综合服务之通讯联络未设置便利的工具，投诉及紧急事件处理效率低下。

综合服务之整体管理未设计运行科学的组织模式，组织效率与管理品质缺乏有效保障。

第二章 物业管理服务模式设计

▓ ▓ 模式设计理念：

通过组织高效能的物业管理服务，维护高档教学楼完好的形象与使用功能，提供清新、温馨、安全的教学与学习环境，营造书香门第的文化氛围，树立华南理工大学一流学院的品牌高校形象。▓ ▓ 模式设计要素：

▓导向：以营造高品位书香门第的环境氛围为主旨，科学组织物业管理高效服务，维护高档教学楼完好的形象与使用功能，提供清新、温馨、安全的教学与学习环境。

▓品质：广电物业之TQC质量管理模式构成书香氛围型物业管理模式的品质保障组织形式，三级质量巡查、岗位职能充值与QC小组活动是广电物业TCQ质量管理模式的基本组织方式，PCDTA五节质量循环是广电物业TCQ质量管理模式的基本质量管理程序，可以确保高品质星级服务效果。

▓氛围：华南理工大学教学楼是教书育人的重地，是大学展示一代高级学府品牌形象的品牌符号，是时代娇子修习学业、修身养性的关键场所。安全清净、优雅现代、绿影摇弋、时尚包容的物业环境与文化氛围需要物业管理服务人员充分尊重华南理工大学悠久的历史文化传统，以竭诚的努力以及与院校业主、师生的共同配合来营造。广电物业以无与伦比的专业技术与资源整合能力可以确保书香门第文化氛围塑造目标的实现。▓组织：高品质星级服务目标的实现依赖于高效的组织管理方式。广电物业运行成熟的区域主管服务模式是将矩阵式组织管理方式成功应用于物业管理的创新性组织方式，该组织方式充分发挥有限的人力配置潜在能量，实施岗位工作激励性创新，分区到人，综合配合，高效运作，确保模式运行目标的实现。

▓效能：物业管理综合效能的体现凝聚于组织效率的实现与服务成本的有效控制。广电物业的现代组织管理模式与ISO9000—ISO14000国际质量环境管理体系，可以完全确保服务组织的标准化、规范化、高效运作。广电物业瞩目于高级学府物业管理市场的拓展，需要以华南理工大学教学楼为品牌诉诸点树立品质形象，“零利润”作为本项目投标的基本策略，再加上广电物业严格的成本控制体系，可以确保本项目的“低成本VS高品质”质本服务策略目标的实现。

▓ ▓ 模式运行原则：

为了确保书香氛围型物业管理模式的良好运行，充分保障物业功能的发挥，我们根据广电物业多年来的物业管理经验，确立以下管理原则：

▓ 专业整合原则。

广电物业根据华南理工大学教学楼的物业管理需求，配置专业方向针对性强、专业水平高的服务人员，充分发挥广电物业管理严格、周密、灵活的质量管理控制体系的特长，实施服务岗位职能创新，整合人力资源管理，综合发挥人力资源效用，实现五个确保：“确保物业管理服务技术专业化，确保人员服务礼仪航空化，确保各项工作服务标准星级化，确保服务质量控制体系化，确保工作质量效果标准化。”

▓ 创优恒优原则。

尽管华南理工大学教学楼不具备创建物业管理示范社区的条件，但这并不会阻止广电人争先创优的热情。广电物业将严格按照国家物业管理考评标准进行管理并协助业主对工作质量进行考核，确保对教学楼的管理服务在管理一个年度内达到省级优秀物业管理水平，两年内达到全国优秀物业管理水平。创优是手段，恒优是关键。广电物业以多年来积累的管理技术，完全可以确保日常物业管理保持恒优超优水平。

▓ 严控成本原则。

广电物业对物业管理成本控制具有独到的经验和管理体系，我们通过“强化技术管理，控制技术损耗”、“人员一专多能，控制人力编制”、“集中采购配置，控制采购成本”三大成本控制途径，向管理要效益，达到华南理工大学教学楼物业管理低成本运作目标的实现

▓ 零度干扰原则。

广电物业运用自身多年的高档物业管理经验，针对华南理工大学教学楼的作息特点，合理安排各项物业管理服务工作，将物业管理服务对教学楼教学学习的不良干扰降低为零。▓ 隐形封闭原则。

广电物业充分考虑到华南理工大学教学楼教学学习对安全秩序、物业形象、文化氛围的较高要求，在充分组织服务的便利性同时，对教学楼实行隐形封闭式综合管理安全管理。一方面，控制外来人员对楼宇及课堂环境的影响，另一方面，建立“定位安检、智慧监控、便衣循踪”的隐形三级安全控制体系，在对教学楼不形成任何不适压力影响的情况下，加强对外来人员及物品出入的隐形化安全监控，充分保证教学楼的安全。

▓ 利润返还原则。

广电物业大力支持华南理工大学的教学品牌形象建设，也希望能够借助本次机会，取得该项目的物业管理服务权，以此为基地，建立广电物业院校物业管理服务的高品质形象。为此，本次投标中，广电物业确立“零利润”原则，并就物业管理费用做出三大承诺：

1、将法定的物业管理利润确定为零；

2、物业管理费用在广电物业的严格成本控制下，如果产生余额，那末该项目的物业管理费余额，广电物业将全额返还给业主或其代理机构，作为对教学楼养护基金的补充，用于完善教学楼物业的整改项目；

3、如果华南理工大学与广电物业建立长期合作关系，广电物业将考虑对本项目的楼宇完善项目进行投资而无需增加业主任何成本，并保证广电的投资不会给业主造成任何不良影响。▓ 一票否决原则。

广电物业对员工在物业管理水平的绩效考核中坚持“服务态度第一、客户满意第一、技术精湛第一、过程精品第一、岗位创新第一”的“五个一”考核标准，对任何一项标准连续考核两次无法满足基本要求的员工，坚持实行“一票否决原则”，予以淘汰。对年度考评排名最后的员工，也执行这一原则。

对物业管理服务人员，我们尤其看重服务态度,“Attitude is everything（态度决定一切）”。教学楼物业管理服务中心员工，无论岗位与职级，凡因技术不精或态度不善而招致业主及其代理机构不满而进行有效投诉两次的，广电公司将坚决予以辞退，以保证教学楼物业管理人员在技术上、精神上、能力上保持五星级服务水准。服务模式运行目标承诺

模式运行目标：

广电物业是广州市市属一类大型企业广电集团下属的专业物业管理企业，广电集团“诚实为人，诚信做事”的企业品格享誉社会，广电物业秉承集团公司的文化风格，逐渐形成“尽心为客户着想，尽力让客户满意”的服务宗旨。我们发挥广电物业高度自律意识的工作精神，对华南理工大学物业管理的各种指标按照国家评优标准进行量化，并予以庄重承诺，在教学楼业主及其管理代理机构考评和监督下实施兑现。

篇2：华南理工大学教学楼物业管理投标书

目 录

一、前言 2 网络应用的发展 建设校园网的必要性

二、数字校园建设思想、原则和建设目标数字校园的定位 数字校园建设原则 数字校园建设目标

三、校园网络需求分析 3 网络现状 用户需求分析 功能需求

四、教室平面图

五、综合布线系统设计 4 工程概述 设计原则

第五教学楼各楼层信息点分布 布线系统总体结构 综合布线产品选型 工业标准

六、施工技术要求 4 布线系统技术要求 环境要求 前言

网络应用的发展

目前,全球已掀起一股信息高速公路规划和建设的高潮,作为其雏形,国际互联网(Internet)上相连的计算机已近达数千万台,全球有数亿人在Internet上进行信息交换和各种业务处理。Internet上积累了大量信息资源,这些资源涉及人类面对和从事的各个领域、行业及社会公用服务信息。成为信息时代全球可共享的最大信息基地。由于计算机网络技术和通信技术的飞速发展,人们对信息的要求越来越强烈,“网络就是计算机”的说法被全世界普遍接受。各国纷纷宣布建设本国的信息高速公路,全球信息一体化局面已指日可待。

随着信息技术的飞速发展,中小学校园网的建设已经逐渐提到议事日程上来。当前由于网络、数据库及与之相关的应用技术不断发展,尤其国际互联网(Internet)和内部网(Intranet)技术的广泛应用,世界正在迈入网络中心计算(NetworkCentricComputing)时代。人们传统的交互和工作模式正在改变。处在不同地理位置的人们可以共享数据,使用群件技术(GroupWare)进而能够协同工作;多媒体数据的存储、传输、应用技术的不断成熟;以上这些计算机技术的发展对学校传统的计算机业务系统产生影响,使用户能更方便、更直观的使用系统,也使系统的性能更完善、功能更强大。

Internet的发展带动了全世界的信息产业的发展,也为现代学校应用程序结构提供了一个新的计算模式,这种计算模式能真正适应学校发展的需要,使学校的计算机应用提高到一个新的水平。将Internet技术应用到学校内部,并建立基于这种开放技术的学校应用程序,使学校本身具有了Internet的特性,这种应用体系结构就是Intranet —— 学校内部网。

Internet和Intranet代表着全新的信息时代的到来。Intranet使实现学校内部的信息化成为可能。学校工作人员和在校学生面对的信息资源已不仅仅来自于一个部门、一个学校或者是一个行业,而是所有Internet世界上的资源,使得学校教学、科研、管理和决策更为有效。

建设校园网的必要性

随着计算机多媒体和网络技术的不断发展与普及,校园网信息系统的建设,是非常必要的,也是可行的。主要表现在: 当前校园网信息系统已经发展到了与校际互联、国际互联、静态资源共享、动态信息发布、远程教学和协作工作的阶段,发展对学校教育现代化的建设提出了越来越高的要求。

教育信息量的不断增多,使各级各类学校、家庭和教育管理部门对教育信息计算机管理和教育信息服务的要求越来越强烈。个人是否具有获得信息和处理信息的能力对于能否成功进入职业界和融入社会及文化环境都是个决定性的因素,因此学校应该培养所有学生具有驾驭和掌握这种技术的能力。另一方面,信息技术在作为青少年教育工具的同时也向青少年提供了前所未有的机会。新技术提供的机会以及它们在教学方面具有的优势都是很多的,特别是计算机和多媒体系统的使用有助于个人化的道路,每个学生在个人的学习道路上都可以按照自己的速度发展。我国各级教育研究部门、软件开发单位、教学设备供应商和各级学校不断开发提供了各种在网络上运行的软件及多媒体系统,并且越来越形象化、实用化,迫切需要网络环境。

现代教育改革的需要。在校园网中将计算机引入教学各个环节,从而引起了教学方法,教学手段,教学工具的重大革新。对提高教学质量,推动我国教育现代化的发展起着不可估量的作用。网络又为学校的管理者和老师提供了获取资源、协同工作的有效途径。毫无疑问,校园网是学校提高管理水平、工作效率、改善教学质量的有力手段,是解决信息时代教育问题的基本工具。

随着经济发展,我国各级政府对教育的投入不断加大;计算机技术的飞速发展,使相应产品价格不断下降;同时人们的认识水平和经济实力不断提高。大量计算机进入学校和家庭,使得计算机用于教育信息管理和信息服务是完全可行的。

Internet在学校的应用越来越普遍,也越来越普及。据统计,美国的学校建设了校园内部信息网络并与Internet连通的比例高达90%,国内的主要大学也已经建成或正在建设自己学校的内部信息网络。因此,建设学校内部网,是一个高瞻远瞩的举措,也是一个迫在眉睫的事情。随着校园网络的成功建设,必将给学校的管理部门、各级行政部门、学校的教育科研带来积极的影响,提高学校的教学科研水平、管理水平和工作效率,极大地提高学校的知名度。

数字校园建设思想、原则和建设目标 数字校园的定位

数字校园包括对内、对外服务,对内:建立统一的应用支撑平台,整合学校的资源,构建数字化的共享协同业务服务体系,为学校的教学、科研、管理、生活服务等。对外:体现本院的特色,建立开放式的远程教学、师生进行网上交流,构建教师的终身学习服务平台,为全院师生提供高效的数字信息化服务。

数字校园建设指导思想 “以网络环境的建设为基础、以教学和科研应用为目标、以信息资源的建设为核心、以规范的管理体制为保证”。从我院的实际需要和长远发展出发,制定合理、有利于学校发展和师生需求的信息化校园建设的整体规划,使整个数字校园建设具有前瞻性、统一性、跨越式特点。贯彻“总体规划,分步实施、统一标准、强化应用、创建特色”的立针,讲求实效,有计划、分阶段、科学合理地实施数字校园建设,通过数字校园的建设,构建体现自身特色的应用系统,使数字校园促进学校教学、科研与管理,全面提升学校的综合能力。

数字校园建设原则

采用先进成熟的技术和设计思想,运用先进的集成技术路线,以先进、实用、开放、安全、使用方便和易于操作为原则,突出系统功能的实用性,尽快投入使用,发挥较好的效能。本系统在软件配置和硬件设备,整个系统设计上依照以下原则确定。

资源共享 坚持硬件集群(系统硬件平台统一规划、集中管理)、数据集中(建立统一的数据库/数据仓库,集中管理数据),应用集成(统一身份认证、统一应用界面风格、统一数据交换标准、统一的开发规范)的技术措施,优化资源,实现资源共享。

硬件基础建设、应用软件建设、人才培养互动 数字校园建设的基础是网络基础设施。随着服务要求的提高,软件系统向石硬件提出了更高要求,底层软件开发平台、支撑系统都要求软硬件系统不断发展与其相适应。所以,在数字校园的建设和应用过程中,必须实现教学、科研、管理、服务等行为中的软件、硬件系统互补、互动,软、硬件相适应,才能充分发挥软硬件的作用。要使软硬件充分发挥作用,要提高人的素质。人员培训是发挥软硬件功能、提高使用效率的必要措施。数字校园的建设和应用的关键是使用者的观念的更新和转变。

集成与协同 通过数字校园的建设,通过应用业务流、审批流和工作流,实破以部门为界限的应用处理模式,建立以业务协同为主线的跨部门的应用逻辑和数据集成,以数字化的方式构建一种面向人的协同和谐工作方式,实现信息协同、流程协同、办公协同、管理协同。

先进性与适用性统一 在数字校园建设中,既要从学校的实际需要和长远发展出发,紧跟信息技术的发展,立足未来进行全面的、超前的总体规划,以要考虑技术的成熟度,体现设备的先进性和实用性相结合,更要考虑设备性能的充分发挥和软件系统应用,不应过多冗余。数字校园的建设资金,要发挥最大的效益;既要坚持适度超前的原则,又不能造成浪费,充分体现“先进与成熟”、“实用与有效”的辩证统一。所以,选购设备要充分注意先进性,选择硬件要预测到未来发展方向,选择软件要考虑开放性,工具性和软件集成优势。网络设计要考虑通信发展要求,因此,网络设备是主要关键,国内能满足要求的,尽量采用国产设备。从而在相当长的时间内保证其先进性。

安全、稳定、可靠 作为整个校园网络系统的硬件基础,网络设备必须是具备安全性、稳定性和可靠性的特点。这是网络系统稳定运行的最基本条件。最好是经过相当长时间,在世界范围内被广泛应用的网络产品,所以在选择产品时选用国际知名厂商的产品。

易于扩展性 由于信息技术和人们对于新技术的需求发展都非常迅速,为了避免不必要的重复投资,应选择具有一定扩展能力的设备,能够保证在网络规模逐渐扩大的时候,不需要增加的设备,而只需要增加一定数量的模块就行。最好能够做到在网络技术进一步发展,现有模块不支持新技术的情况下,只需要更换相应模块,而不需要更换整个设备。

管理与维护方便 先进的设备必须配合先进的管理和维护的方法,才能够发挥最大的作用。所以,在选择设备时必须支持现有的、常用的网络管理协议和多种网络管理软件,便于管理人员的维护。数字校园建设目标

建设一流的数字化网络环境,数字化的教育资源环境、数字化的教学与学习环境、管理工作环境,实现数字化学习、数字化教学、数字化管理和数字化生活,创建数字化虚拟空间的进一步提升,建立基于网络的电子教学CAI课件开发、视频点播(VOD)、网上题库、答疑与作业批改等计算机辅助教学系统,实现教学手段的现代化,实现学校更具信息化和现代化。

数字化环境 数字化校园的硬件基础。包括:覆盖全校,技术先进、功能齐全的高速校园网络;数字化广播电视系统;数字化多媒体制作系统;建立建全满足教学需要的计算机机房、数字化语阅览室和多媒体教学系统等。图书资料检索、借阅自动化。通过改造原有图书检索系统,建设电子图书馆,提高校内图书资料的利用率;充分利用校外图书资料,实现远程计算机图书检索和借阅。

数字化管理

指校务管理系统,包括办公、人事、教务、校产等管理子系统.学校管理系统的信息化、自动化。依托校园网,构建相应的交互式应用软件平台,实现教学、科研、人事、学生、财务、后勤、档案等管理工作的自动化,实现统计监测网络化,提高管理效率和水平。实现网上招生、网上人才招聘、学生网上求职等。

数字化学习 指数字化校园软件平台和资源两方面。建立先进实用的应用平台和应用系统。包括:校园信息发布系统、校务管理系统、教育教学系统、学生、家长和学校联系交流平台、试验图书馆系统和生活服务系统。加强现有信息资源的数字化工作,重视现有信息资源的数字化工作,把具有优势和特色的传输媒介的信息资源尽快数字化。加强各类教育信息资源库的建设,包括教育教学资源库、管理资源库、实训成果资源库、学生信息资源库、数字化图书馆等涉及教学、管理等各方面信息资源库。积极开发基于WEB、FTP等技术的各类网络信息资源,充分利用信息为学校、社会和同学提供优质服务。最终,通过校园网,实现学校内部,学校与国内、国际信息的快速交流,达到资源共享,使广大师生及时了解国内外科学技术和高等教育发展的最新动态,促进教学、科研、管理事业的发展,实现信息资源共享。

三、校园网络需求分析 网络现状

本综合布线系统将针对黎明职业大学第五教学楼计算机网络系统进行设计。用户需求分析

设计一个网络,首先要为用户分析目前面临的主要问题,确定用户对网络的真正需求,并在结合未来可能的发展要求的基础上选择、设计合适的网络结构和网络技术,提供用户满意的高质服务。

网络在我们学校日常教学办公环境中起着至关重要的作用,校园网的运作模式会带来大量动态的应用数据传输,会有相当一部分应用的主服务器有高速接入网络的需求(目前为100/1000Mbps,今后可会更高)。这就要求网络有足够的主干带宽和扩展能力,同时,一些新的应用类型,如网络教学、视频直播/广播等,也对网络提出了支持多点广播和宽带高速接入的要求。整个方案设计的目的是建设一个集数据传输和备份、多媒体应用、语音传输、OA应用和Internet访问等于一体的高可靠、高性能的宽带多媒体校园网。

本工程是位于黎明职业大学的第五教学楼综合布线工程,建筑结构是由负一楼至六楼的7层楼高的大楼,其中有负一楼是独立设计,一楼至六楼全部一样。一楼至六楼的教室全都是多媒体教室,每层有8间教室,每间教室需2个信息点,负一楼则有4间教室,每间教室需2个信息点,共计104个信息点。校园网络的建设要适合如下需求:为教学与科研应用系统提供一个强有力的网络支撑平台;网络设计不仅要体现当前网络多业务服务的发展趋势,同时具有最灵活的适应、扩展能力;一体化网络平台:整合数据、语音和图像等多业务的端到端、以IP 为基础的统一的一体化网络平台,支持多协议、多业务、安全策略、流量管理、服务质量管理、资源管理。

功能需求

为了满足教室各应用系统对综合布线系统的需求,在本标书中,在综合布线系统上将至少可以运行以下一些应用系统: 计算机网络系统(包括百兆网、千兆网、拨号上网、城域宽带网等等);网络管理 网络教学 网上教育资源

满足计算机教学科研、行政办公需要,提供各种教学、办公工具和支撑平台,并提供丰富的计算机软硬件系统资源。

具有完善的办公事务处理能力,包括电子公文传递、电子公文管理、电子邮件、邮件收发等无纸办公自动化功能。

满足信息情报交流的需要,方便学校各级领导和教学科研人员对各种信息资料、科技情报的检索和查阅。包括Web查询、电子公告、电子新闻等。

具有远程通信能力,借助电话网等通信手段,以最低的通信成本,方便地实现远程互联,跨越地域限制,满足学校要求,加强各单位之间的业务联系和信息资源共享。

具有收集、处理、查询、统计各类信息资源的能力,充分利用原有数据资源,为学校领导提供准确、快捷的数字信息,实现数据化管理和智能化决策。

学校网络系统要确保整个计算机网络系统的可靠性、安全性,具有一定的冗余。容错能力强,确保信息处理安全保密。

学校信息网络系统要保证实用和技术先进,便于非计算机专业人员使用,并能不断满足学校未来业务发展的需要,具有很强的扩展能力。

本综合布线系统在安装完毕后,能够满足每星期7日,每日24小时无间隙地正常传输语音、数据和图像的要求。

四、教室平面图

五、综合布线系统设计 工程概述

第五教学楼建设的总目标是:以高性能综合布线系统支撑,建成一个包含多用途的办公自动化系统,能适应日益发展的现代化智能化楼宇。实现资源共享与外界信息交流。

设计范围包括整个大楼的办公区间和管理区间及其他公用区间,要求采用先进、成熟、可靠实用的结构化布线系统,将建筑物内的程控交换机系统、计算机网络系统统一布线,统一管理,使整个大楼成为能满足未来高速信息传输的,灵活的,易扩充的智能建筑系统。

设计原则

实用性和先进性 采用先进成熟的技术和设备,尽可能采用先进的技术、设备和材料,以适应高速的数据与需要,使整个系统在一段时期内保证技术的先进性,并具有良好的发展潜力,以适应未来业务的发展和技术升级的需要。安全可靠性

为保证各项业务应用,网络必须具有高可靠性,决不能出现单点故障。要对机房布局、结构设计、设备选型、日常维护等各个方面进行高可靠性的设计和建设。在关键设备采用硬件备份、冗余等可靠性技术的基础上,采用相关的软件技术提供较强的管理机制控制手段和事故监控与安全保密等技术措施提高数据中心机房的安全可靠性。

网络系统的稳定可靠是应用系统正常运行的关键保证,在网络设计中选用高可靠性 网络产品,设备充分考虑冗余、容错能力和备份,同时合理设计网络架构,制订可靠的网络备份策略,保证网络具有故障自愈的能力,最大限度地支持系统的正常运行。灵活性与可扩展性

计算机机房必须具有良好的灵活性与可扩展性,能够根据网络业务不断深入发展的需要,扩大设备容量和提高用户数量和质量的功能。应具备支持多种网络传输,多种物理接口的能力,提供技术升级设备更新的灵活性。

可管理性

由于校园网络具有一定复杂性,随着业务的不断发展,管理的任务必定会日益繁重。所以在校园网络的设计中,必须建立一套全面、完善的数据中心机房管理和监控系统。所选用的设备应具有智能化、可管理的功能,同时条用先进和管理监控系统设备及软件,实现先进的集中管理监控,实时监控、监测整个网络的运行状况,实时灯光、语音报警,实时事件记录,这样可以迅速确定故障,简化网络管理人员的维护工作,从而为计算机网络的安全、可靠运行提供最有力的保障。

兼容性和经济性

兼容性,能够最大限度地保证学校现有各种计算机软、硬件资源的可用性 和连续性,为不同的现存网络提供互联和升级的手段(如现有的双向教学系统),保证各种在用计算机系统,包括工作站、服务器和微机等设备的互连入网,充分利用现有计算机资源,发挥主干网的优势。经济性,就是在充分利用现有资源的情况下最大限度地降低网络系统的总体投资,有计划、有步骤地实施,在保证网络整体性能的前提下,充分利用现有的网络设备或做必要的升级。为切实达到以上的网络设计原则,使校园网络系统具有良好的扩展性和灵活的接入能力,并易于管理、易于维护,在网络设计及构建中始终应遵循如下方面技术策略及原则。

安全性

制订统一的网络安全策略,整体考虑网络平台的安全性。统一标准、统一平台

网络的互联及互通关键是对相同标准的遵循,要实现网络业务能融合到一起,实现数据、语音、视频业务的融合,就必须统一标准。从开放性、发展性、成熟性等方面来看,只有IP技术才能成为统一平台网络构建的标准。而在具体实施中,必须统一规划IP地址及各种应用,采用开放的技术及国际标准,如路由协议、安全标准接入标准和网络管理平台等,才能保证实现网络的统一,并确保网络的可扩展性。

第五教学楼各楼层信息点分布 教室 信息点数量/每间教室 小计 负一楼 2 8 101-108 201-208 301-308 401-408 501-508 601-608 总计104 布线系统总体结构

根据本楼的项目要求及上述有关标准,本方案为一个较典型的星型拓扑结构系统,现将设计方案概述如下: 根据用户要求,大楼主设备间设于大楼负一层,从主设备间引线缆经桥架和竖井直接引至工作区。水平布线电缆均采用超5类4对UTP电缆,垂直干线采用汉维4芯多模光缆,信息插座选用AMP 30RJ88AB5E,WE系列插座。

本方案分为六大子系统,分别为工作区子系统、配线子系统、垂直干线子系统、管理子系统、设备间子系统以及建筑群子系统。如图

下面分别说明各个子系统的组成: 工作区子系统设计

工作区布线子系统由终端设备连接到信息插座的联机或软线组成, 它包2 16 2 16 2 16 2 16 2 16 2 16 括装配软线、适配器和连接所需的扩展软线。工作区子系统在施工时要考虑的因素较多,因为不同的房间环境要求不同的信息插座与其配合。在施工设计时,应尽可能考虑用户对室内布局的需要,同时又要考虑从信息插座联接应用设备(如计算机,电话等)方便和安全。

墙上安装型信息插座一般考虑嵌入式安装。在国内采用的是标准的86型墙盒,该墙盒为正方形,规格80 X 80mm,螺丝孔间距60 mm。信息插座与电源插座的间距应大于20cm。桌上型墙座应考虑和家具,办公桌协调,同时应考虑安装位置的安全性。信息插座与地面的间距应大于30cm。信息插座接头的端接安装必须由经过培训的专业工程师完成。与管理区子系统的端接一样,它的安装工艺对系统的性能有直接的影响。

工作区的UTP/FTP跳线为软线(Patch Cable)材料,即双绞线的芯线为多股细铜丝,最大长度不能超过5M。

水平干线子系统

水平子系统是由建筑物各管理间至各工作区之间的电缆构成。水平子系统的作用是将干线子系统缆路延伸到用户工作区,该系统从各个子配线间出发到达每个工作区的信息插座。水平线缆采用超五类4对非屏蔽双绞线。它可以在100m范围内保证155Mbps的传输速率,可以满足信息传输的要求。为了满足高速率数据传输,数据传输选用普天超五类4对UTP电缆, 由于所用的数据线均采用了超5类UTP双绞线,因此对教学楼校园网而言,超5类UTP双绞线布线时的带宽和传输速率能满足教学楼校园网楼宇内信息点要求的100M接入, 超5类布线与垂直干线一起使用,为带宽应用程序提供完全的端到端布线解决方案,适用于网络的扩展及升级,成本底维护费用少。所有产品满足ISO/IEC 11801等标准。采用星型拓扑结构,每个信息点均需连接到管理子系统。由UTP线缆构成。最大水平距离:90m(295ft)。指从管理间子系统中的 配线架的JACK端口至工作区的信息插座的电缆长度。工作区的patch cord、连接设备的patch cord、cross-connection线的总长度不能超 9 过10M。水平布线系统施工是综合布线系统中最大量的工作,在建筑物施工完成后,不易变更。因此要施工严格, 保证链路性能。

RJ45水晶头的压接方法:(T568A标准)Rj45水晶头线色、线对可按以下方法辩认: 5类双绞线: 第1对:白蓝/蓝 第2对:白橙/橙 第3对:白绿/绿 第4对:白棕/棕

压接水晶头将5类双绞线外皮剥掉,留出4对双绞线长度约 1厘米。按上述T568A标准安排线色顺序,并将8条线插入水晶头,用RJ45压线工具加工即成。

布设方法:水平布线子系统的设计这是一个主要由水平非屏蔽双绞线组成的系统,水平非屏蔽双绞线由管理区的配线架出发,通过金属线槽、管道、桥架从地面或天花板延伸到指定位置上,然后与插座模块端接,每一个插口均为RJ45制式。设计中保证单条水平双绞线的最长距离不超过90米。水平布线子系统考虑数据采用超五类UTP信息模块、语音采用RJ11信息模块。语音部分水平布线采用三类四芯电缆设计。根据整个黎明职业大学校园网综合布线设计方案,对配置信息点插座应采取安装在墙底面壁上。垂直干线子系统 干线子系统选型

垂直干线子系统由连接设备间与各层信息模块的干线构成。其任务是将各楼层模块的信息,传递到设备间并送至最终接口。垂直干线的设计必须满足用户当前的需求,同时又能适合用户今后的要求。为达此目的,本方案中我们采用超五类网线,支持数据信息的传输,采用5类4对非屏蔽双绞线缆,支持语音信息的传输,再套上PVC外护套构成。由于多模光纤光耦合率高,纤芯对准要求相对较宽松。当计算机数据传输距离超过100米时,用光纤作为数据主干将是最佳选择,并具有大对数电缆无法比拟的高带宽和高保密性、抗干扰性。随着计算机网络和光纤技术的发展,光纤的应用愈来愈广泛。光纤的数据传输速率可达1Gbps以上,可满足机房校园网信息化的需求,适应计算机网络的发展。

干线电缆布设方法

垂直干线子系统的作用是把主配线架与各分配线架连接起来,在教学楼垂直干线子系统中连接计算机中心机房至楼层配线间的主要是主干光纤和大对数电缆。目前拟用多模光缆进行,由于构架千兆校园网主干,也方便日后的网络扩展,干线电缆将使用明铺金属线槽由连接设备传递到设备间并送至最终接口。

垂直主干线缆安装原则:从大楼主设备间主配线架上至楼层分配线间各个管理分配线架的铜线缆安装路径要避开高EMI电磁干扰源区域(如马达、变压器),最好配一条备用双绞线,以备不时之需。

电缆安装性能原则:保证整个使用周期中电缆设施的初始性能和连续性能。大楼垂直主干线缆长度小于90M时,建议按设计等级标准来计算主干电缆数量;但每个楼层至少配置一条CAT5 UPT/FPT做主干。大楼垂直主干线缆长度大于90M,则每个楼层配线间至少配置一条室内四芯多模光纤做主干。主配线架在现场中心附近、保持路由最短原则。本工程楼内数据主干为4芯多模室内光缆;50对大队数线缆,整个建筑物间的主干线缆在每层有贯通的桥架相连,经各个弱电竖井至各楼层配线间FD、再经竖井内垂直预设桥架、最后汇至主配线间BD,楼内主干在竖井桥架里走线并良好绑扎。竖井中应立有金属线槽,且每隔两米焊一根粗钢筋,以安装和固定垂直子系统的电缆。竖井中的线槽应和各层配线室之间有金属线槽连通。

管理子系统

管理子系统即指楼层配线间(FD),由交连、互连和I/O组成。管理点为连接其它子系统提供连接手段。交连和互连允许你将通信线路定位或重定位到建筑物的不同部分, 以便能更容易地管理通信线路。I/O位在用户工作区和其它房间, 使你在移动终端设备时能方便地进行插拔。由电缆配线架110型和光纤配线箱LIU组成。TCL超五类24口RJ45模块式配线架配线架采用模块化的设计,适应PM1011的快速安装。

管理子系统三种应用:水平/干线连接;主干线系统互相连接;入楼设备的连接。线路的色标标记管理可在管理子系统中实现。

设备间子系统

设备间子系统是整个布线数据系统的中心单元,设备间子系统主配线间由设备间中的电缆、主配线架和相关支撑硬件组成,它把公共系统设备的各种不同设备互连起来,实现每层楼汇接来的电缆的最终管理。设备间是在每幢大楼的适当地点设置进线设备,进行网络管理以及管理人员值班的场所。由综合布线系统的建筑物进线设备,数据、计算机等各种主机设备及其保安配线设备等组成,主要用于汇接各个IDF,包括配线架、连接条、绕线环和单对跳线等。设备间子系统所有进线终端设备采用色标区别各类用途的配线区。为满足各种计算机网络系统对布线系统的要求。计算机网络可以通过光纤跳线组成结构航的线路连接,并通过各种网络协议支持着各种计算机网络。机房的设备间在负一楼。

设备间安装:采用标准机柜,对所有信息点均通过一定的编码规则和颜色规则,以方便用户的使用和管理方便,本机柜另外还担负着二层的所有信息点的配线架。主设备间对环境有较高要求。主设备间内需建立一个照明良好、经过仔细调节、安全而又得到保护的环境,通常应达到以下要求: 保持室内无尘土,具有良好的通风条件,室内的照明不低于540Lx。室温保持在18摄氏度到27摄氏度之间,相对湿度保持在30%至55%。建议安装空调以保证温度、湿度要求。

安装合适的符合相关规定要求的消防系统。

使用防火门、至少能耐火1小时的的防火墙从地板到天花板和阻燃漆。房间至少有一扇窗留作安全出口。建筑群子系统

建筑群子系统将一栋建筑的线缆延伸到建筑群内的其它建筑的通信设备和设施。它包括铜线、光纤、以及防止其它建筑的电缆的浪涌电压进入本建筑的保护设。到网络中心的距离超过了100米,而当计算机数据传输距离超过100米时,用光纤作为数据主干将是最佳选择,并具有大对数电缆无法比拟的高带宽和高保密性、抗干扰性。因此各楼间的连接采用WINFIBER 4芯室外铠装单模光缆,支持数据信息的传输。

综合布线产品选型 设备清单报价表 配件 型号 数量

单价/元

总价/元

布线系统配件 超5类模块 AMP 30RJ88AB5E,WE 110 4 440元 模块面板 D-link 双接口55 单接口5 5 275元 超5类底座105

1元

105元 180 900元 终端盒 CommScope 24口光纤终端盒

大机柜 奥科OKE18822B普通型32u 1 580 580 RJ45配线架 RJ45理线架 TCL超五类24口RJ45模块式配线架 IBM 19"1U理线架 6 15 90

200 15 45 60 360 线缆测试器2个

网钳 原装KS-315三用网线钳 压线钳 与网钳通用 3 20 60 水晶头 RJ-45 2包 扎带3包 5.00 胶带2卷 5.00 标签纸3包 10

7.3/包 14.6 3.00 网线护套110个 0.3 33 PVC管20 5元/米 100 线槽 绝缘线槽60X25 10 3.0元/米 30 线槽弯头三通5 5 线缆 4芯多模光缆 汉维4芯多模光缆 50米 3元/米 150元 单模光缆 WINFIBER 4芯室外铠装单模光缆 超5类UTP线缆 元

单模光纤跳线 安普 ST-SC 1对 多模光纤跳线 FIBERNETLC 1对 TP跳线 工业标准

200 400

50m 11元/米 550

普天超五类4对UTP电缆 1箱*305米 350元 1500

55元 55元 150 1500 自制光纤尾缆 SC/APC防水

《EIA、TIA568A/568B标准》和《ISO/IEC11801标准》

连线的性能取决于电缆特性、接插硬件、跳线、各个连接点以及安装与维护的方法。针对已凭据TIA-568标准设计的电缆工程所进行的后阶段性能测试的验收测试规格。

《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GBT/T 50312-2000 《综合布线系统工程设计规范》GB 50311-2007 《中华人民共和国通讯行业标准通讯行业标准》 YD/T926.2-1997 neq ISO/IEC11801:1995 CECS 89:97 《建筑与建筑群综合布线工程施工及验收规范》 YD/T926 1-2-1997《大楼通信综合布线系统行业标准》 JGJ/T16-92 《民用建筑电器设计规范》 GBJ42-81《工业企业通信设计规范》 GBJ79-85《工业企业通讯接地设计规范》

六、施工技术要求 布线系统技术要求 符合最新的国际标准ISO/IEC11801六类布线标准,保证计算机网络的高速、可靠的信息传输要求,并具有高度灵活性、可靠性、综合性、易扩容性。进行开放式和隐蔽式结合的布线,每个教室信息插座都支持数据通讯,每个办公室信息插座都支持数据通讯、话音,满足网络,多媒体教学等系统的需要;能满足灵活的应用要求,每一个信息点能够方便地任意连接计算机或电话。

所有接插件都应是模块化的标准件,以方便将来有更大的发展时,很容易地将设备扩展进去。能够支持千兆速率的数据传输,可支持以太网、高速以太网、令牌环网、ATM、FDDI、ISDN等网络及应用。

环境要求

主设备间安排在楼梯附近,方便运输较大设备;室温控制在18度附近,相对湿度保持在30%-50%;保持室内无尘或少尘,通风良好,亮度至少30流明;安装合适的消防系统;使用防火门,至少耐火1小时的阻燃漆;提供合适的门锁,至少有一扇窗口做安全出口;尽量远离存放危险物品的场所;设备间的高度至少为2.55米高度的无障碍空间,门的大小至少高2.1米×宽0.9米,地板负重不少于500kg/平方米。设备间的大小取决与电器设备的空间要求。

篇3：物业管理投标书

依据裕翔园控股有限公司的裕翔园高档住宅区的物业管理招标书及招标须知，遵照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，经考察现场和对招标文件的研究后，我司愿以2.00元/平方米的投标价，承担天鸿花园的全部物业管理服务工作。

若我司中标，我们将在物业管理中坚持公司以往的成功做法，全面引进系统化管理，采取先进的管理方法,引进ISO9002国际质量管理体系，注重以人为本,投入公司管理精英到现场管理,向先进的物业管理公司学习,做到科学规范的管理,竭诚高效的服务,安全文明的环境,持续发展的追求.探索并逐步走上物业管理标准化之路；创全国优秀大厦。

我司接管裕翔园高档住宅区后，保证物业在二年内成为市物业管理优秀物业管理小区。

。如我司违约，则扣除所交纳的全部保证金。

法定代表人：

日期：年月日

第三章公司简介石家庄恒辉物业服务有限公司成立于20018月29万元，具有国家物业服务企业一级资质，并已顺利通过质量管理、环境管理、GB/T28001职业健康安全管理“三体系”业。升华总结了适应自“诚信严谨、卓越创新”的2000公司取得了辉煌业绩。80达500余万平方米，二、公司架构

第一节

号，地处东南城市副中心——裕华区高端生活板块，148800平方米，居民952户，设有42

第二节项目物业管理思路

一、管理机制

1、管理模式：实施“双向式”的管理模式；突出超前的主动式管理与服务：

2、服务机制：主动式的服务，做到“您的需要，就是我的职责”、“细微之处见差别”

3、服务范围：物业管理服务协议所涵盖的全部服务内容；

4、服务标准：想业主之所想、急业主之所急

5、服务理念：关爱无处不在二、管理机构（表略）

三、管理与服务

A、管理：

1、主动式的服务，做到“寓管理于服务之中”

2、注重人性化管理中的以人为本，全程规范员工的职业化，推动企业的可持续发展。

B、服务：

1、把目前物业管理行业的被动式服务转变为主动式服务。

2、把目前物业管理行业的局部式服务转变为全程式的服务。

3、科学优化资源，全方位提高给业主的服务质量。

4、快速反应服务，为业主、住/用户排忧解难。

第三节物业管理目标

针对裕翔园高档住宅区整体的实际情况，结合本物业的管理特点，裕翔园高档住宅区城的管理目标定位是：通过对裕翔园高档住宅区整体的物业管理和配合商业运行，进行集中、统一、优质、高效的服务和管整体的物业管理在区域环境、安全保障、文化氛围、物业管理的典范，树立起独树一帜的名牌物业形象。

第五章 裕翔园高档住宅区第一节第二节裕翔园高档住宅区的专业化管理

第三节 管理人员的培训与管理

第四节 特约服务项目与特色

第五节

第六节 物业管理的服务措施 第六章

14.2元//月/月

3/平方米/月

42.8元/平方米/月

总结

篇4：物业管理公司投标书样本

目 录

前言

我公司接管××广场××号楼项目的优势 目录

第一章 投标人资格证明文件

一、投标承诺书

二、法定代表人授权委托书

三、投标人资格证明文件

四、拟派现场项目经理资格声明

五、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表

第二章 企业基本情况

一、企业理念

二、机构设置

三、管理优势

四、管理规模

五、酒店管理

六、项目剪影

第三章 前期介入服务与接管验收及入住管理方案

一、前期介入服务

二、项目的接管验收

三、入伙(住)管理方案

第四章 对本项目物业管理的整体设想及策划

一、总体管理服务目标

二、管理服务理念

三、保证体系

四、服务承诺

第五章 拟采取的工作计划和物资装备情况

一、拟采取的工作计划

二、物资装备情况

第五章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理

一、拟建立的组织机构及人员的配备

二、培训及管理

第七章 管理规章制度及管理档案建立情况

一、管理处各项管理制度目录

二、管理规章制度

三、管理档案建立情况

第八章 针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标

一、管理处服务人员形象的服务内容和指标

二、急修项目的服务标准与承诺三、一般维修的服务内容和指标

四、服务受理、报修接待的服务内容和指标

五、投诉处理的服务内容和指标

六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标

七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标

八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标

九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标

十、控制突发事件的服务内容 和指标

十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标、十二、住宅装修管理的服务内容和指标

十三、业户满意度测评的服务内容和指标

第九章 构建和谐社区与便民服务

一、和谐社区

二、便民服务

第十章 物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护

一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新

二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定

三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案第十一章 公共维修基金范围的使用方案

第十二章 其他物业及设施、设备维修管理与维护

一、房屋及公用设施维修养护

二、设备管理

第十三章 拟采取的安全与秩序维护方案

第十四章 绿化和保洁管理方案

一、绿化管理方案

二、保洁管理方案

第十五章 停车管理方案及地下车库经营管理的说明

一、停车管理方案

二、地下车库经营管理的说明

第十六章 针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务

第十七章 协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明

一、开展销售工作的可行性方案

二、空房管理办法

第十八章 投标报价及经费收支预算

第十九章 对招标人提出的相关配合要求的说明

第二十章 招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺

附件： 物业管理应急措施

一、遇火灾处理程序

二、接报治安事件处理程序

三、接报刑事案件处理程序

四、遇燃气泄漏处理程序

五、遇停电处理程序

六、遇水浸(跑、冒、漏)处理程序

七、遇爆炸物或可疑物品处理程序

八、遇恐怖事件处理程序

九、触电事故的应急处理程序

十、电梯困人事故的应急处理程序