房屋拆迁补偿标准规定

房屋拆迁补偿标准规定（精选6篇）

篇1：房屋拆迁补偿标准规定

关于印发《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》的通知

穗国房字〔2007〕955号

各区、县级市人民政府，市府直属各单位：

为规范我市集体土地房屋拆迁补偿活动，维护拆迁当事人合法权益，保障我市集体土地房屋拆迁工作有序进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际情况，经市政府同意，现将《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》印发给你们，请遵照执行。执行过程中遇到的相关问题，请向广州市国土资源和房屋管理局、广州市建设委员会反映。

广州市国土资源和房屋管理局 广州市建设委员会 二○○七年十二月十九日

广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定

第一章

总则

第一条

为规范我市集体土地房屋拆迁补偿活动，维护拆迁当事人合法权益，保障我市集体土地房屋拆迁工作有序进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际情况，制定本规定。

第二条

在市辖区范围内拆迁集体土地房屋，适用本规定。

第三条

本规定所称被拆迁人是指被拆迁集体土地房屋的所有权人。

本规定所称本村村民是指农村（居委）现有集体经济组织成员以及经县级人民政府批准回本村定居的原本村村民。

本规定所称的“户”是指：安置被拆迁房屋的本村村民时，按如下规定分为“一户”：

（一）已婚夫妇及其未满法定婚龄子女。

（二）地方政府建设通告或征收土地预公告公布之日，已满法定婚龄的未婚村民。

（三）地方政府建设通告或征收土地预公告公布之日前，已离异或丧偶后未再婚的。

第四条

拆迁集体土地房屋以农村集体房地产证或宅基地证作为补偿依据。

被拆迁人提供其它产权证明文件，经国土房管部门确认可以作为权属证明的，作为补偿依据。

第五条

拆迁集体土地房屋以地方政府建设通告或征收土地预公告发布之日作为拆迁补偿的估价时点。

地方政府建设通告或征收土地预公告发布后，被拆迁人应当立即停止建房、迁户、装修等相关活动。

应予补偿安置的被拆迁人数以地方政府建设通告或征收土地预公告发布之日时被拆迁人的户籍人口数确定。

第六条

拆迁集体土地房屋，下列情形也应当予以补偿：

（一）未超过批准使用期限的临时建设房屋，但因城市规划、建设和管理需要城市规划部门已作出提前拆除决定而未按期拆除的除外。

（二）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的已建部分。

第七条

拆迁集体土地房屋，下列情形不予补偿：

（一）属于《广州市城市规划条例》第六十三条规定的违法建设房屋。但本规定第二十条第（一）第2点规定情形除外；

（二）超过批准使用期限的临时建设房屋；

（三）新房建成后应当拆除的旧房；

（四）地方政府建设通告或征收土地预公告发布后的抢建部分。

第二章

集体土地住宅房屋拆迁

第八条

拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建3种方式。

实行农民自建的，应符合本规定第十七条的有关规定。

第九条

实行货币补偿的，货币补偿金额根据被拆迁集体土地住宅房屋的重置成新价和宅基地土地使用权区位补偿价确定。计算公式：货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区位补偿单价×核定的补偿面积。

核定的补偿面积依据本《规定》第十四条第二款计算。

如被拆迁居住房屋建筑面积小于宅基地用地面积，按宅基地用地面积确定货币补偿金额。

被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价由评估确定。

未超过批准使用期限的临时建设房屋，按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿，不给予宅基地土地使用权区位补偿价。

按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的，不再提供安置房或者另行安排宅基地。

第十条

根据本规定第九条第一款确定的补偿金额低于最低补偿金额的，按最低补偿金额予以补偿。最低补偿金额计算公式：最低补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×（被拆迁居住房屋建筑面积―核定的补偿面积）+集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价×核定的补偿面积

集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价参考被拆迁房屋同区域城市房屋拆迁最低补偿标准、国有土地有偿使用费、征地综合区片价、相关税费等因素确定。

第十一条

宅基地土地使用权区位补偿单价、集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价由市国土房管局根据广州市国民经济发展水平、广州市国有土地使用权基准地价、房地产市场变化情况，经市人民政府批准后定期公布。

第十二条

被拆迁人只有一处集体土地住宅房屋且人均建筑面积不足25平方米的，按人均25平方米的标准予以补偿。

第十三条

实行产权调换的，拆迁人可以根据规划要求统一申请安置房建设用地，支付申请安置房用地的所有费用，并出资统一建设安置房；或者由拆迁人提供自有产权房屋安置被拆迁人。

第十四条

实行产权调换的，被拆迁人的安置面积按照以下标准核定：

被拆除房屋的批准建筑面积低于25平方米/人的按人均25平方米核定，超过40平方米/人的按人均40平方米核定，在25～40平方米/人之间的按批准的建筑面积核定；2人以下（含2人）的户，按2人核定；已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。

第十五条

实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本规定第九条第一款、第十条、第十二条的规定确定拆迁补偿金额，并与安置房的市场价格结算差额。

第十六条

以下情形，被拆迁集体土地住宅房屋按重置成新价给予补偿，不再提供安置房或者另行安排宅基地：

（一）被拆迁人除被拆除的集体土地住宅房屋外，尚有其他集体土地住宅房屋，且其他集体土地住宅房屋达到人均建筑面积40平方米的。

（二）拆迁非本村村民居住房屋。

第十七条

实行农民自建，应符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划，并按相关规定进行建设。

（一）本村集体经济组织尚有宅基地，可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅。

1．如由被拆迁人自建，拆迁人对被拆迁人按照被拆迁集体土地住宅房屋重置价给予补偿，对集体经济组织按照宅基地土地使用权区位补偿价给予补偿。

2．如由村集体经济组织统一建设住宅，拆迁人按本规定第九条第一款给予村集体经济组织补偿，由村集体经济组织将建成的安置房分配给被拆迁人。

（二）本村集体经济组织尚有农用地，可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅的，由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用，对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋重置成新价给予补偿。

第十八条

拆迁集体土地住宅房屋，拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。

（一）搬迁补助费标准、支付方式。

拆迁人一次性给予被拆迁人每户500元的搬迁补助费，电话、有线电视迁移费、管道煤气安装费等，具体补偿标准按照物价部门的规定执行；

（二）临时安置补助费标准、支付方式。

1．被拆迁人自行安排住处的：

（1）实行产权调换的，拆迁人按核定的安置面积，自被拆迁人交付被拆迁房屋之日起，给予3个月临时安置补助费。

（2）被拆迁人或村集体经济组织自行建设的，拆迁人按核定的安置面积，自被拆迁人交付被拆迁房屋之日起至安置房竣工之日止，按月支付临时安置补助费。如无不可抗力的原因，安置房建设应于取得建设用地批准书之日起2年内完成。

2．被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费，过渡期内的水电费由被拆迁人支付。但水电费超过被拆迁房屋所在地段单价标准的，超出部分由拆迁人支付。

本条所称的临时安置补助费按被拆迁地段同类房屋的市场租赁价格确定。

第十九条

拆迁集体土地住宅房屋，被拆迁人在规定期限内自行搬迁的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的5%以内给予奖励。

第三章

非住宅房屋拆迁

第二十条

拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿，该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。

（一）房屋补偿。

1．经规划部门批准的生产经营房屋，按规划部门批准时所核定的具体使用功能、性质按重置成新评估给予补偿。

2．未经规划部门批准擅自改变使用功能用于生产经营的房屋，按照集体土地住宅房屋重置价结合成新评估给予补偿。

3．属于未超过批准使用期限用于生产经营的临时建设房屋，按照重置成新价、剩余使用期限评估确定。

（二）停产停业损失的补偿标准。

1．符合重建条件的企业，按评估机构评估确定的重建期核定停产、停业补偿时间。不符合重建条件企业的停产、停业损失补偿时间依据法定清算所需时间确定。

2．对符合重建条件的企业，停产、停业损失补偿标准可参照企业上月平均生产（经营）成本以及重置固定资产、技术改造和安置职工等费用支出情况确定；对不符合重建条件的企业停产、停业损失补偿标准，按企业因停产、停业导致的实际损失（包括安置职工所涉及的费用等）情况确定。

（三）其它补偿。

1．被拆迁人设备搬迁和安装、调试的费用，按评估额给予补偿；

2．被拆迁人的无法恢复使用的设备，按重置价格结合成新评估给予补偿。

第二十一条

拆迁用于教育、科学、文化、卫生、体育等公益事业的房屋，拆迁人应当按照规划要求及原面积予以复建。按照规划要求无法复建的，按照重置价予以补偿。

第四章

附则

第二十二条

拆迁人应当将被拆迁人房屋、人口、安置面积等情况在拆迁地块现场公示，公示期为15日。公示期间有异议的，可以向拆迁人反映，拆迁人应当在15个工作日内进行核实，并答复异议人。

第二十三条

被拆迁人对居住房屋补偿价格有异议的，可以与拆迁人共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由房地产行政部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。

第二十四条

县级市参照本规定实施。

第二十五条

本规定自颁布之日起实施，有效期五年。

篇2：房屋拆迁补偿标准规定

东府办〔2009〕99号

各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：

《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府办公室

二○○九年七月三日

东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁

补偿标准规定

第一章 总则

第一条为保障公共基础设施建设的顺利进行，维护被征地集体和被拆迁人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，结合本市实际，制定本规定。

第二条本规定所称征地拆迁补偿是指市政府为了公共利益需要，依据法律规定的程序和权限，将农民集体所有土地转为国有土地，需实施征地拆迁，并依法给予合理补偿的行为。本规定所称公共基础设施建设项目，是指依照有关规定程序列入市人民政府近期建设规划或者建设项目计划的交通、能源、管线工程、环保、水利、军事、教育设施等公共基础设施建设项目。

第三条本市行政区域内市属公共基础设施建设项目的集体土地征收、地上建（构）筑物拆迁补偿标准适用本规定。

国家或省对大型公路、铁路、水利工程等基础设施建设征用土地补偿安置标准另有规定的，从其规定。

第四条市土地行政主管部门是本市征收集体土地及房屋拆迁的主管部门，负责全市集体土地征收及房屋拆迁的监督管理工作。

征收集体土地的拆迁补偿工作实行属地负责制，各镇人民政府（街道办事处）是本镇街拆迁补偿工作的责任单位，负责实施本辖区内拆迁补偿的具体工作。

市拆迁办公室承办本市公共基础设施建设项目房屋拆迁补偿安置的协调工作。

发展改革、规划、城管综合执法、城市管理、农业、林业、建设、财政、劳动、社保、民政、信访、物价、审计等有关职能部门应当各司其职，互相配合，保证公共基础设施建设项目房屋拆迁工作的顺利进行。

第五条根据我市各镇街和园区经济发展水平，以镇街和园区为单位将集体土地划分为两类片区：第一类片区范围包括莞城、东城、南城、万江、松山湖、长安、虎门、厚街、石龙、寮步、常平；第二类片区范围为第一类片区以外的其他镇和园区。

第二章土地、青苗补偿标准及安置补助

第六条征收集体土地的补偿费包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费及地上附着物补偿费。

第七条被征收集体土地的面积以经批准的征地红线确定范围为准，地类以市土地行政主管部门的确认为准，青苗补偿按预公告征地时实际种植情况计算。

第八条征收第一类片区内的农用地按综合平均价每亩8.5万元补偿（只含土地补偿费、安置补助费）；征收第二类片区内的农用地按综合平均价每亩6.5万元补偿（只含土地补偿费、安置补助费）。

征收未利用土地的补偿标准，参照前款分类标准执行。

第九条征收已批集体建设用地按相应土地用途补偿。其中宅基地的补偿标准为：第一类片区2000元/ m2，第二类片区1400元／m2；商业用地的补偿标准为：第一类片区3000元／m2，第二类片区2000元／m2；工业用地的补偿标准为：第一类片区450元／m2，第二类片区384元／m2。其他土地按照相应土地用途的评估地价计算补偿费。

第十条青苗补偿费按照以下标准计算。

（一）荔枝、龙眼树补偿标准（连片种植的按面积量算补偿）：

1、平均树冠每棵6米（含6米）以上的，每亩补偿3.5万元；

2、平均树冠每棵2米（含2米）至6米的，每亩补偿3万元；

3、平均树冠每棵1米（含1米）至2米的，每亩补偿2.5万元；

4、平均树冠每棵1米以下的，每亩补偿0.5万元。

（二）其他杂果（包括芒果、葡萄、李树、柚树、柑橘、柿子、黄皮等）补偿标准：

1、平均树冠每棵5米（含5米）以上的，每亩2万元；

2、平均树冠每棵1米（含1米）至5米的，每亩1.5万元；

3、平均树冠每棵1米以下的，每亩0.5万元。

对于零星青苗的补偿，由镇街在本规定第二十二条所规定的10%不可预见费中包干。

（三）香蕉：每亩0.5万元。对于零星青苗，由镇街在本规定第二十二条所规定的10%不可预见费中包干。

（四）林木、竹木：每亩 0.2万元。

（五）青菜、稻谷等农作物：每亩0.2万元。

（六）鱼塘青苗迁移费：每亩0.25万元。

（七）花木场迁移费：每亩1.2万元。

第十一条下列青苗不予补偿。

（一）政府征地预公告下达之日后栽种的林木、青苗；

（二）天然野生杂木。

第十二条对被征收土地的农（居）民的安置采取货币补偿方式，由所在地镇人民政府（街道办事处）组织实施。

征地需要安置的人员，必须是征收土地预公告发布之日被征地农村集体经济组织在籍的常住人口。

第三章 建（构）筑物补偿标准

第十三条本规定所称被拆迁人是指被征收集体土地上房屋及其附属物的合法所有权人。对被拆迁房屋，应按照被拆迁人提供的有效证明权属文件确定的用途和面积补偿。违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑原则上不予补偿。

第十四条公共基础设施建设项目需要拆迁集体土地上合法建（构）筑物的，主要采用货币补偿方式补偿。

第十五条已建房屋用地的补偿标准，应当纳入征收土地补偿安置方案，其补偿方式和标准参照本规定第九条。

第十六条住宅及综合楼（不含建筑占地）主体的补偿标准为：第一类片区1500元/ m2，第二类片区1200元/ m2。

第十七条首层商业铺面主体补偿标准为：第一类片区4500元/ m2，第二类片区3600元/ m2。

第十八条框架厂房补偿价格为800元/ m2，砖混厂房补偿价格为600元/ m2，高级钢架结构补偿价格为400元/ m2，附属及简易建筑补偿价格为200元/ m2，并根据厂房已使用的年限进行折旧。

第十九条住宅及商业铺面装修补偿价格为500元/ m2，厂房装修补偿价格为300元/ m2，附属及简易建筑不作装修补偿。

第二十条管线迁改方案由建设单位审定，管线迁改由镇街负责实施，但管线权属为省级以上单位的，可由建设单位组织实施拆迁，镇街协助。迁移费由专业咨询公司审核，经市（或镇）财政部门复核后，由征用单位按规定支付。

第二十一条拆迁私人房屋按每户2万元给予搬迁补助费（含临时安置费等）；拆迁依法取得营业执照的生产经营性用房造成停产停业实际损失的，可以按照房屋拆迁公告发布前6个月，税务部门核实的税后平均利润（每月）80%给予不超过六个月的补偿。

第二十二条除本规定以上的补偿项目外，征地拆迁不可预见费按照包干费用总额（扣除按评估补偿价赔偿部分）的10%提取。

第四章 附则

第二十三条本规定由市国土资源局会同市财政局共同负责解释。

篇3：房屋拆迁补偿标准规定

第一条申请人民法院强制执行征收补偿决定案件, 由房屋所在地基层人民法院管辖, 高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。

[解读]本条是关于作出征收决定的人民政府申请人民法院强制执行征收补偿决定管辖问题的规定。

征收具有强制性, 表现在市、县级人民政府依法作出征收补偿决定, 该决定具有执行力, 当行政相对人拒不履行义务时, 作出该决定的政府可以申请人民法院强制执行。在实践中往往存在作出征收补偿决定的政府所在地、被征收人户籍地和被征收房屋不一致的情况, 为了防止法院之间推诿扯皮, 必须明确征收非诉执行的管辖法院, 实现责权统一。鉴于此, 《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》 (以下简称《若干解释》) 第89条规定, 行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为, 由申请人所在地的基层人民法院受理;执行对象为不动产的, 由不动产所在地的基层人民法院受理。基层人民法院认为执行确有困难的, 可以报请上级人民法院执行;上级人民法院可以决定由其执行, 也可以决定由下级人民法院执行。《征收执行规定》第1条规定征收的非诉执行原则上由房屋所在地基层人民法院管辖, 符合《民事诉讼法》、《行政诉讼法》专属管辖原则。考虑到基层法院在人财物方面受制于地方政府的现状, 征收拆迁是地方党委政府的中心工作, 基层人民法院对于市、县级人民政府作出的征收补偿决定很难进行公正的司法审查。征收的非诉执行管辖法院可以由高级人民法院结合本地实际情况决定, 其中包括高级法院作出规定提级管辖和异地管辖, 防止管辖法院在审查中不负责任, 从制度上对法院和政府起到一定的制衡作用。

第二条申请机关向人民法院申请强制执行, 除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外, 还应当提供下列材料:

(一) 征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件;

(二) 征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见;

(三) 社会稳定风险评估材料;

(四) 申请强制执行的房屋状况;

(五) 被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况;

(六) 法律、行政法规规定应当提交的其他材料。

强制执行申请书应当由申请机关负责人签名, 加盖申请机关印章, 并注明日期。

强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出;逾期申请的, 除有正当理由外, 人民法院不予受理。

[解读]本条是关于申请法院强制执行应当提供的材料及申请期限的规定。

征收补偿决定应当包含相对人的权利和义务即唇齿关系, 被征收人拒不履行义务, 政府依法申请法院强制实现行政行为。同时, 申请法院强制执行必须审查行政相对人权利落实情况。人民法院审理 (包括审查) 行政行为坚持“政治效果、社会效果、法律效果”的有机统一, 为此, 需提供一些必要材料。综合上述内容, 《征收执行规定》第2条规定, 向人民申请强制执行, 应当提供以下材料:

(一) 执行申请书。人民法院应当坚持“不告不理”的原则, 政府未依法定程序, 法院不宜主动采取强制性手段介入政府的“中心工作”, 政府不应把法院看成是政府的职能部门, 政府和法院享有同等的宪法地位。强制执行申请书应当由申请机关负责人签名, 加盖申请机关印章, 并注明日期。强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出;逾期申请的, 除有正当理由外, 人民法院不予受理。《若干解释》第88条规定, 起诉期限届满之日起180日内向法院申请强制执行。而《行政强制法》第53条规定, 起诉期限届满之日起三个月内向法院申请强制执行。根据上位法优于下位法、新法优于旧法的原则, 政府向法院申请强制执行, 应当在起诉期限届满之日起三个月内提出申请。

(二) 专户存储账户和补偿金额。先补偿后拆迁是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一个亮点, 申请强制执行时, 必须按照市场评估价及补偿安置方案的规定, 准备足够的补偿金。

(三) 产权调换房屋。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定, 征收时必须满足被征收人货币补偿和产权调换的选择权, 在提供足额补偿资金的同时, 还需提供符合补偿方案或者“公平补偿”原则条件的产权调换的房屋。产权调换房屋应当符合“就近安置”和“等价有偿”原则。

(四) 周转房。如果属于“回迁”的期房安置, 还需要提供周转用房, 确保被征收人不至于流落街头, 以体现民生保障原则。

(五) 征收补偿决定。征收补偿决定是法院据以强制执行的依据和法律文书, 是征收中核心的法律行为。

(六) 相关证据和所依据的规范性文件。包括:1.《征收与补偿安置方案》30天征求意见材料;2.座谈会、论证会、听证会材料;3.征收的社会稳定风险评估报告;4.入户调查情况和评估报告;5.住房保障的有关材料;6.地方性法规、规章、规范性文件;7.无照房屋的调查、认定和处理情况;8.“住改非”的有关材料;9.营业执照、纳税情况核实的有关材料。

(七) 征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见。没有送达的具体行政行为是不发生法律效力的, 但是在实践中, 被征收人躲藏或者拒不签收法律文件, 让征收工作人员很无奈。公证 (见证) 留置送达能够很好地解决该问题。根据《行政强制法》第54条规定, 政府申请法院强制执行前, 应当催告被征收人搬迁。

(八) 社会稳定风险评估材料。征收强制执行的社会稳定风险评估, 是指市、县人民政府就征收补偿决定向法院申请强制执行前, 对可能影响社会稳定的因素开展系统的调查、科学的预测、精确的分析和全面的评估, 制定风险应对策略和预案, 为有效预防、避免、控制群体性事件、自焚等自杀事件、以及其他影响社会稳定的事前评价。社会稳定风险评估的对象包括:1.反对旧城区改造的被征收人;2.住房困难户;3.相邻权受到建设项目影响的人;4.被征收房屋的抵押权人;5.被征收房屋的承租人;6.被征收房屋的所有权人与经租人;7.被征收房屋的出售人与买受人。对社会稳定风险划分为A、B、C三个等级。群众反映强烈, 可能引发重大群体性事件的, 评估为A级;群众反映较大, 可能引发一般群体性事件的, 评估为B级;部分群众意见有分歧的, 可能引发个体矛盾纠纷的, 评估为C级。评估为A级和B级的, 评估主体要制定化解风险的工作预案。

(九) 申请强制执行的房屋状况。被执行房屋是否影响公共利益实现, 是否存在天然气、水电影响强制执行, 强制拆迁是否违反比例原则等。

(十) 被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况。与被执行房屋是否存在所有权关系、共有权关系、抵押权关系、承租权关系、继承权关系、相邻权关系。

第三条人民法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的, 应当在接到申请后五日内立案受理, 并通知申请机关;不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正, 并在最终补正的材料提供后五日内立案受理;不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的, 裁定不予受理。

申请机关对不予受理的裁定有异议的, 可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议, 上一级人民法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出裁定。

[解读]本条是关于申请强制执行立案为形式要件审查及对不予受理裁定救济的规定。

《行政强制法》第56条第1款规定:“人民法院接到行政机关强制执行的申请, 应当在五日内受理”。根据法院“立、审、执”分离原则, 非诉执行包括立案庭立案阶段、行政审判庭审查阶段和执行局执行阶段。立案庭立案阶段的审查标准为形式要件审查, 行政审判庭审查阶段为明显重大排除标准, 执行局执行阶段为形式要件标准。具备《征收执行规定》第2条规定要件的, 立案庭应当在接到申请后五日内立案受理, 并通知申请机关;不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正, 并在最终补正的材料提供后五日内立案受理;不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的, 裁定不予受理。

《征收执行规定》第3条第2款重申了《行政强制法》的规定, 是对行政强制法的彻底贯彻。人民政府对不予受理裁定有异议的, 可以自收到裁定书之日起十五日内向上一级人民法院申请复议, 上一级人民法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出裁定。对受理法院是一种监督, 也防止上级法院久拖不决, 兼顾了公正与效率。

第四条人民法院应当自立案之日起三十日内作出是否准予执行的裁定;有特殊情况需要延长审查期限的, 由高级人民法院批准。

[解读]本条是关于房屋征收非诉审查期限的规定。

作出是否准予执行裁定应当区分两种不同情形:1.具备法定执行条件的, 根据《行政强制法》第57条规定的“人民法院应当自受理之日起七日内作出准予执行裁定”, 体现了人民法院支持合法的行政行为, 兼顾公正、注重效率的原则;2.不具备法定执行条件的, 根据《行政强制法》第58条规定, 明显缺乏事实根据的, 明显缺乏法律、法规依据的, 其他明显违法并损害被执行人合法权益的, 人民法院应当自受理之日起三十日内作出不予执行裁定。关于审理期限延期问题, 《行政诉讼法》第57条规定:“有特殊情况需要延长的, 由高级人民法院批准”, 《征收执行规定》第4条将审理延期的规定推而广之应用于征收非诉审查期限的延期, 是一种创新, 具有积极意义。在人民法院作出不予执行裁定之前, 政府可以完善征收程序、补充征收材料、通过非强制程序解决搬迁问题, 政府有实现行政目标的余地。但是, 《征收执行规定》第4条却忽略了《行政强制法》第57条和第58条规定的区别, “一刀切”地规定三十日作出裁定, 似存遗憾。

第五条人民法院在审查期间, 可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。

[解读]本条是关于法院依职权调查的规定。

作出征收补偿决定的市、县级人民政府向人民法院申请强制执行时, 需要根据《征收执行规定》第2条规定提交一些材料, 对于材料的真实性, 人民法院在审查期间, 可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。通过上述职权活动, 人民法院可以审查征收补偿决定是否明显缺乏事实根据;是否明显缺乏法律、法规依据;是否明显不符合公平补偿原则、严重损害被执行人合法权益;是否使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障;是否明显违反行政目的, 严重损害公共利益;是否严重违反法定程序或者正当程序;是否超越职权;是否存在法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。也可以在审查期间, 做执行和解工作, 通过非强制的方法实现政府的行政目标, 符合和谐社会要求。

第六条征收补偿决定存在下列情形之一的, 人民法院应当裁定不准予执行:

(一) 明显缺乏事实根据;

(二) 明显缺乏法律、法规依据;

(三) 明显不符合公平补偿原则, 严重损害被执行人合法权益, 或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障;

(四) 明显违反行政目的, 严重损害公共利益;

(五) 严重违反法定程序或者正当程序;

(六) 超越职权;

(七) 法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

人民法院裁定不准予执行的, 应当说明理由, 并在五日内将裁定送达申请机关。

[解读]本条是关于人民法院不予执行情形的规定。

《行政强制法》第2条第2款规定:“行政强制执行, 是指行政机关或者行政机关申请人民法院, 对不履行行政决定的公民、法人或者其他组织, 依法强制履行义务的行为”。根据《征收条例》的规定, 在征收方案既定的期限内达不成补偿安置协议的, 征收部门提请政府依法作出补偿决定。根据《行政强制法》第34条的规定, 人民政府作出征收补偿决定后, 被征收人及其利害关系人在法定的起诉期限内既不向人民法院提起行政诉讼, 又不搬迁的, 人民政府可以依法向人民法院申请强制执行。人民法院应当对该补偿决定进行司法审查, 其标准应当依照《行政强制法》第58条规定进行: (一) 明显缺乏事实根据的; (二) 明显缺乏法律、法规依据的; (三) 其他明显违法并损害被执行人合法权益的。此乃称为明显重大违法排除审查标准。对行政行为的审查标准有形式审查、明显重大违法排除审查与合法性审查。根据《公务员法》的规定, 下级服从上级决定了下级对上级的审查系形式审查;行政行为的公定力决定了不具隶属关系的行政机关之间的审查系形式审查。根据《行政诉讼法》的规定, 行政诉讼的审查系合法性审查即实质审查。为了便于理解, 笔者将行政行为区分为无效行政行为、可撤销行政行为和合法行政行为。无效行政行为在三种标准的审查中都应否定其效力;可撤销行政行为在诉讼审查中必须撤销或确认违法, 在非诉审查中维护其效力;合法行为在三种标准的审查中都应当维护其效力。根据《征收执行规定》第6条规定, 下列情形属于明显重大违法:

(一) 明显缺乏事实根据。根据《征收条例》的规定, 作出征收决定应当具备七个要件:1.符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划;2.征收补偿方案征求意见期限不少于30天;3.旧城改造多数人反对的, 应当进行听证;4.进行社会稳定风险评估;5.属于公共利益;6.遵循公平补偿原则;7.具有足够的专项补偿资金;8.满足被征收人货币补偿和产权调换选择权;9.在征收方案规定的期限内无法达成协议才能作出征收补偿决定。不具备上述证据材料, 作出的征收补偿决定就属于明显缺乏事实根据。

(二) 明显缺乏法律、法规依据。征收补偿决定的做出应当依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其下位法的规定, 不能依照《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法》以及其他与《征收条例》规定相违背的其他规范性文件。

(三) 明显不符合公平补偿原则, 严重损害被执行人合法权益, 或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障。公平补偿原则包括纵向不低于市场评估价, 横向被征收人之间不存在厚此薄彼。对社会保障家庭的被征收人保障了基本居住条件, 保障符合产业政策的被征收企业的生产经营条件。

(四) 明显违反行政目的, 严重损害公共利益。《征收条例》第8条对公共利益界定做出了明确规定。不符合公共利益的项目不能动用征收权, 打着公共利益旗号进行征收的, 人民法院不予强制执行。

(五) 严重违反法定程序或者正当程序。法律通过把规则程序化, 可以使国家及其权力行使机关的行为合法化, 从而有效地进行社会控制。“行政程序作为规范行政权公正合理行使的规范体系, 其巨大的作用已是不争的事实”。但至今为止, 中国的行政程序法尚未出台, 只是在单行的行政法中对程序进行规定。法律意义上的程序正当, 通常又译为“正当法律程序”或“正当程序”, 违反法定程序或者正当程序将会导致行政行为违法。我国房屋征收补偿的正当程序包括:1.征求意见公告, 组织座谈会、听证会、论证会、政府常务会议讨论;2.依法评估;3.征收补偿安置方案公告、征收决定公告;4.协商补偿;5.作出征收补偿决定。征收的细化工作程序大约有几十个步骤, 其中许多并非法定程序。

(六) 超越职权。征收补偿决定由市、县级人民政府按照辖区属地原则依法作出, 包括区政府、旗政府、自治州政府。除此之外, 开发区管委会、乡镇政府、征收部门无权作出征收补偿决定。

(七) 法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

第七条申请机关对不准予执行的裁定有异议的, 可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议, 上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内作出裁定。

[解读]本条是关于申请机关对不准予执行裁定救济的规定。

本条是对《行政强制法》第58条第2款规定的重申, 该款规定:“行政机关对人民法院不准予执行的裁定有异议的, 可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议, 上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内作出是否执行的裁定。”作出征收补偿决定的市、县级人民政府对法院不准予执行的裁定有异议的, 可以通过向上级法院申请行政复议行使救济权。被执行人在起诉期限届满后丧失刚性救济权, 只是在法院审查听证中享有陈述和辩解的权利。通过复议权的行使, 对防止受理法院推诿、不作为是一有效制衡和监督。

第八条人民法院裁定准予执行的, 应当在五日内将裁定送达申请机关和被执行人, 并可以根据实际情况建议申请机关依法采取必要措施, 保障征收与补偿活动顺利实施。

[解读]本条是关于人民法院准予执行裁定送达及建议的规定。

不属于《征收执行规定》第6条规定情形的, 人民法院应当在受理后五日内作出准予执行裁定, 在五日内将执行裁定送达给申请机关和被执行人。根据最高人民法院《关于加强司法建议工作的意见》, 人民法院可以根据征收的实际情况, 向申请强制执行的市、县级人民政府提出司法建议, 确保征收目标顺利实现及补偿中保障被征收人的合法权益。例如, 哈尔滨某征收项目中有11户“钉子户”, 针对其中的4户国有土地上房屋作出征收补偿决定, 而后依法申请法院强制执行, 但是, 法院在执行中发现有两户存在上千平方米的违法建筑和5户集体土地上房屋尚未协商搬迁, 法院于是建议按照《城乡规划法》的规定, 对违法建筑进行处罚, 责令限期拆除, 而后依法申请政府强制执行;建议按照《土地管理法》第65条规定, 村委会报经原批准用地的人民政府批准, 收回土地使用权, 而后依法申请人民法院强制执行。

第九条人民法院裁定准予执行的, 一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施, 也可以由人民法院执行。

[解读]本条是关于裁执分离的规定。

2011年5月15日, 最高人民法院下发了法明传[2011]327号明传通知《关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》 (下称“紧急通知”) 规定:“鉴于目前有关征地拆迁的具体强制执行模式尚待有关国家机关协商后确定, 各级人民法院要紧紧依靠党委领导, 争取各方理解和支持。凡涉及征地拆迁需要强制执行的案件, 必须事前向地方党委报告, 并在党委统一领导、协调和政府的配合下进行。同时, 积极探索‘裁执分离’即由法院审查、政府组织实施的模式, 以更好地发挥党委、政府的政治、资源和手段优势, 共同为有效化解矛盾营造良好环境”。制定该“紧急通知”时, 正赶上《行政强制法》提交全国人大常委会审理通过的前夕, 本以为最高立法机关能够采纳最高人民法院关于裁执分离的立法建议, 遗憾的是并未如此。最高人民法院考虑到征收的强制执行难度很大而许多法院的执行力量非常有限, 难以担此重任, 于是规定由法院作出准予执行裁定, 由政府强制执行。事实上完全实行裁执分离并非上策, 根据《民事诉讼法》规定, 人民法院作出执行裁定后, 被执行人拒不履行义务的, 视为拒不执行人民法院判决裁定, 法院可以对被执行人进行司法拘留。辽宁省昌图县人民法院率先尝试此方法效果显著。通过司法拘留这一强制执行措施的威慑力达到迫使被征收人搬迁的目的, 比起政府组织现场强制拆除效果好、风险小、成本低, 值得推广。

第十条《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目, 人民法院裁定准予执行房屋拆迁裁决的, 参照本规定第九条精神办理。

[解读]本条是关于拆迁裁决强制执行的规定。

2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施, 《城市房屋拆迁管理条例》同时废止, 但是, 此前已经颁发拆迁许可证的拆迁项目, 仍然按照《城市房屋拆迁管理条例》办理, 拒不签订拆迁补偿安置协议的, 由拆迁管理部门作出补偿安置裁决, 被拆迁人拒不搬迁的, 拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行, 参照《征收执行规定》办理。

在广义的“拆迁”工作中, 还包括集体土地上房屋征收、违法建筑的拆除。根据《土地管理法实施条例》第45条规定, 国土部门作出“责令限期交回土地决定”;根据《土地管理法》第65条规定, 县级政府作出“收回土地决定”;根据《城乡规划法》第66条规定, 规划执法部门作出“责令限期拆除决定”。上述具体行政行为都具有执行力, 作出的机关都可以依法向人民法院申请强制执行。

第十一条最高人民法院以前所作的司法解释与本规定不一致的, 按本规定执行。

[解读]本条是关于最高人民法院其他司法解释与本司法解释效力关系的规定。

《若干解释》第88条规定, 起诉期限届满之日起180日内向法院申请强制执行;而《行政强制法》第53条规定, 起诉期限届满之日起3个月内向法院申请强制执行。本规定的申请期限为3个月, 缩短了申请期限, 值得政府重视。

“紧急通知”第5条规定“凡涉及征地拆迁的强制执行案件, 相关法院在执行前必须报上一级法院同意后方可实施”。部分地方法院迫于信访的压力, 对于正当合法的征收强制执行申请也不受理, 以需上级法院同意为由进行推诿和“打太极”, 本规定是对“紧急通知”部分内容的纠正。

篇4：房屋拆迁补偿标准规定

一、制定完善和适当细化居民住房作价补偿标准的必要性

安阳市新东产业集聚区是经国家批准建设的“安东新城”，是安阳市的附属中心城市，是河南省和安阳市的重点工程项目；政府机关、石武高铁及安阳东站、安阳汽车客运东站等均设在此地；是集政治、经济、文化、交通于一体的新型城市。该集聚区主要分布在安阳县境内的白璧镇，目前拆迁补偿安置工作由安阳县人民政府及安阳市新东产业集聚区安阳县指挥部负责实施。

本文所称“拆迁评估作价补偿”是指评估机构以政府制定的补偿标准为依据，结合被拆迁范围内评估对象（主要指房屋）的普遍现象制定完善的适当细化的补偿标准，并针对被评估对象的具体情况进行分析对比，作出科学合理的价值判断，而后由委托方负责实施兑现补偿的一种经济行为（不包括产权置换评估）。

所涉安阳市新东产业集聚区拆迁评估的补偿标准依据是安阳县人民政府安县政（2010）51号《安阳县人民政府关于安阳市新东产业集聚区居民住房拆迁补偿安置的意见》制定的标准。也许有人认为拆迁补偿工作有政府制定的政策，有章可循，好操作，不复杂，“对号入座”就行了，其实不然。在实践中本人认为，政府制定的标准只是模拟的，粗线条的，不可能面面俱到，事无巨细，操作中大部分很难“对号入座”。

对此标准笔者曾感到困惑，扪心自问：“570元/㎡应该是什么样的静态状况呢？”实际运作中房屋高低不一，状态各异；从建筑材料，施工质量到装饰程度均相差甚远。如果按照某些人“就粗不就细”的观点，一概而论，千篇一律，只要是砖混结构，就按570元/㎡，怎能客观公平反映被评估对象的自身价值呢?这不仅有悖“投入成本”原则，即好房优价，差房低价，而且会造成隐患，让民户在相互攀比中形成与评估机构和拆迁实施部门的对立，阻碍拆迁及评估工作的正常进行，影响社会和谐和地方稳定。所以，以政府制定的补偿标准为依据，进一步制定完整的和适当细化的作价补偿标准势在必行。本评估机构经与政府权威部门沟通同意，原则上在不违背政府制定的补偿标准框架前提下，利用评估准则规范和专业技能，制定完整的和适当合理细化的作价补偿标准。

这里应当指出，作为权威部门的地方政府有权制定拆迁补偿政策，并拥有对其进行解释的权利，在宏观上起着主导和绝对程度上的控制作用；评估机构有按照文件规定认真执行其补偿标准的义务，维护文件的尊严，并有权按文件规定适当细化补偿标准，结合被评估对象的具体状况作出合理的价值判断，同时有对评估结果进行解释的责任和义务。

二、实践中对制定完善和适当细化拆迁评估作价补偿标准的探索和尝试

笔者经常与本所评估团队深入农村家庭院户勘察、丈量等经详细调查研究，结合农村居民房屋普遍状况，运用评估准则和专业技能，听取业内专家建议，在不违背政策规定前提下，拟定了《安东新区民房拆迁评估作价指南》，得到政府权威部门的认同，有利推动了拆迁工作的顺利进行，促进了城镇建设步伐。

（一）两项原则

1．房屋拆迁货币补偿基准价原则：以安县政（2010）51号文件制定的补偿标准为依据，侧重保护被拆迁人利益，同时兼顾各方利益，保证房屋拆迁工作顺利进行。

2．本项目评估作价原则：结合安东新区的实际情况，以“标准定位，以质论价，制定规范，适当细化，承认差别，缩小差距”作为该项目的作价原则。

（二）细化作价补偿标准

1．房屋作价定位标准（模型）

笔者曾经思索良久，对房屋定位标准感到困惑，以砖混为例，570元/㎡到底该是什么概念？政府文件中并未详述。文件规定的标准是2010年5月份制定6月份开始进行实施的。经市场调查并与专家分析，以2010年5月31日作为作价基准日，在安阳农村自建房，按重置成本考虑（不含宅基地）单方造价一般在500元/㎡左右可以建成，但受具体房屋情况不同，如台高、层高、墙体系数、空间大小、建筑材料、施工质量等因素影响，不能一概而论；如果从市场法角度考虑，由于受地理位置、市场环境，交易活跃程度等因素的影响，单方造价比重置成本不同程度要高一些（但并不尽然）。所以认为，单方造价570元是介于成本价和市场价的中间价，大约要高于工程造价的10%左右，况且按规定时间予以拆迁的还可享受到安置过渡费、搬迁费和搬迁奖金257元/㎡，从本质上体现了“让利于民、优惠于民”的政府理念。

在充分调查分析的基础上，经与政府权威部门初步沟通形成如下定位标准：

例1：砖混结构，570元/㎡

空心板或现浇顶，台高0.5m以上，有踏步，层高3m以上，或总高度不低于3.5m，四周砖墙，外墙水泥粉，木制门窗安玻璃加防护网及防雨蓬，房顶端四周出檐0.3-0.5m，有圈梁，地圈梁，钢筋混泥土梁、柱，内水泥粉，墙顶刷一般涂料，水泥地面，有内隔墙和普通木制门，房顶四周有群墙并有落水管，屋面、基础处理完好，现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量良好。

例2：砖木结构，550元/㎡

大型木梁、木檩、木椽，木扇顶（或等同材料），台高0.5m以上，有踏步，层高3m以上或总高不低于3.5m，四周砖墙，外墙水泥粉，局部涂色开缝，木制门窗安玻璃加防护网及防雨蓬，内水泥粉墙并刷一般涂料，水泥地面，有内墙和普通木制门，房顶四周有群墙并有落水管，房屋、基础处理完好，现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量良好。

2．操作要点解释

（1）房屋总高度低于3.5m以下，每少10cm每平米下调5元；房屋总高度（含院内台基部分）超过4.5m，每超10cm每平米增补5元，20元封顶；若内外台基高低悬殊较大，以外墙台高连同房屋高度扣除4.5m后（剔除院内房屋超高已补部分）按“系数法”补偿房基加深，每平米（以1米深度为系数1）补偿50元，最大补偿深度系数为1.5（公式=房基面积×深度系数）。

可以肯定地说，用同样的材料建一个房屋高5米与房屋高2.5米的房子，其成本是不一样的，故适当调增调减符合投入成本原则。

（2）现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量明显偏差，适当调减补偿价值；对于近来强行建造的房屋，要根据该房建筑材料及施工质量，遵循重置成本原则，适当降低补偿价格。（这是主要针对因出于利益驱动偷工减料而造的违章建筑而言，后有叙述。）

（3）其他结构房屋按本次及相关文件规定结合被评估对象具体情况科学判断评估。

（4）围墙根基加深补偿：内外墙高度之差超过1米部分为补差高度，最多补1.5米，按面积计算。

（5）对于建造历史较长的砖木结构房屋，实行保护价。凡至今住人房屋，一般层高不低于3米每平米净价不低于330元；其他未住人简易砖木房可适当下调，但每平米净价不低于200元。

（6）房屋空间过大或隔墙和窗户明显偏少、应有未有，应适当调低补偿价值。

一般认为，建筑面积与墙体面积系数为1:2.5左右，试想，建一个房屋空间10平米与100平米内无隔墙，它们的单方重置成本相差多少？故适当修正核减符合“客观性”和“投入成本”原则。

（7）房屋成新系数确定采用权重法和百分制，原则上实际建造年限占40%，现场打分占60%。

3．未完工程修正（元/㎡）

（1）主体建成（未顶板） 190

（2）主体建成（有顶板） 290

（3）内粉墙顶（水泥粉且上一般涂料） 100（涂料25）

（4）水泥地面（含夯实基础） 20

（5）木制门窗（安玻璃加防护网） 50 （内门20）

（6）外粉水泥 60

（7）屋面处理 30

（8）水电齐全 20

注：以上由未完工程至已完工程（达到可正常居住状态）共570元/㎡

4．室外装修补偿

政策文件中未述及室外装饰补偿问题。有人错误认为：“外装饰属于居民的自愿行为，不应补偿”，试想假如不予补偿是否损坏了被拆迁户的切身利益？按照物权法的有关规定，作为评估师有权维护居民合法权利，于是经与政府权威部门沟通增加了室外装饰补偿内容（见下表，供在本评估项目作价时参考使用）。

5．室内装饰指标分解（元/㎡）

（1）政府制定的室内装饰补偿标准

（2）指标分解

被评估对象(房屋)的室内装饰状况并非定位在规定标准的格局内，是各具形态千变万化的，很难“对号入座”。为便于操作结合实际情况对补偿标准（包括墙、顶、地等装饰材料）进行了指标分解。（略）

（3）说明

在选择分解指标时，一是要慎重考虑局部装饰对房间整体作价产生的影响，谨防偏差；二是室内装修以180元/㎡封顶。

需要特别说明的是，尽管对补偿标准适当进行了细化，也不能说补偿价值等同于被评估对象的实际投资价值，所以在报告中必须披露。

三、房屋拆迁评估作价要促进社会和谐稳定

拆迁评估是在特定的环境下通过评估作价补偿手段，配合政府需要，维护国家利益，起到打击违章建筑，制止私搭乱建行为的作用，让老百姓感受到“老实人不吃亏，投机人不沾光”的精神慰藉，最终实现社会稳定、人际和谐。

安东新区一些居民，在政府公告“不得违章建筑、私搭乱建”及三令五申后，仍置若罔闻、我行我素，房屋下（指一层）标有“拆除”字样，上面（指二层）却大兴土木；有的把院落盖成了“院中房”、“院中楼”、“院外房”；有的偷工减料，不用水泥仅用“砂浆王”取代；甚至有人抛出“我给政府做交易”的论调，旨在拆迁补偿中大发横财。对此，政府多次责成并提醒评估机构按成本价评估，让这些居民“无利可图”，不能通过评估助长私搭乱建的歪风邪气。

本来，按照政策文件规定，凡违章建筑一律无偿拆除，不予补偿。尽管如此，在实际中政府还是作了必要的让步，使私搭乱建户得到的是“成本补偿”而不是想像的“预期收益”。“榜样”的力量是无穷的，评估价值具有“风向标”的作用，许多等待观望的居民看到这些人没有捞取到什么“油水”也就放弃了私搭乱建的念头。

其实大多数私搭乱建房的建筑材料（如院中房很少有自身承重结构和墙体）、施工质量（如用“砂浆王”代替水泥）都很差，有的未建成就摇摇欲坠，按照好房优价，差房低价补偿也是符合客观公平原则的。

四、几点体会

（一）实践是检验真理的唯一标准

实践是检验真理的唯一标准。委托方认可了你的评估报告，被拆迁户接受了补偿并如期实施了拆迁就说明评估是成功的，采取的举措是可行的。

（二）沟通是让各方当事人认可评估结果的基石

沟通按时间可区分为事前沟通、事中沟通、事后沟通；按层面可区分为与政府部门沟通、与拆迁户沟通。

拆迁评估不同于其他评估不受委托方的干预。拆迁评估是按照政府制定文件开展的，同时又直接接受政府或其指派机构的委托。事前沟通便于了解掌握纲领性重大信息（如执行政策、政府思路），便于指导评估补偿健康有序进行；事中沟通则是针对评估中遇到的重大问题（或许文件未能涵盖的）需要形成共识的或需要调整修改的；事后沟通主要是对报告结果进行解释，使各方对结果能够认可。当然沟通并非事事沟通，要分清主次，区别对待，避免事无巨细。

特别需要强调的是，在实施兑现补偿中，评估机构需要针对拆迁户提出的种种疑问进行现场解释，做到耐心细致，这样不仅会减少不稳定因素，也为政府卸下了“包袱”，使拆迁户理解和支持评估工作，同时也提升了评估机构的对外形象。

（三）关于对基准日和勘察日的看法

按照评估学原理，基准日应是作价基准日，即被评估对象在某一时点所反映的公允价值，而拆迁评估所作出的价值则是文件制定的标准所规定的执行日。拆迁评估涉及千家万户，不可能在一朝一夕或某一天进行完毕，需要常年累月进行现场勘察和计算，而使用的补偿标准则是同一文件规定的执行日的标准。比如2011年3月份进入现场评估作价时使用的补偿标准仍是2010年5月份文件中制定的标准，在此期间假如价格发生重大波动，需提请政府重新制定文件修正标准后方可使用新标准，否则评估机构无权更改。为此，在评估报告中不再描述“评估基准日”而改为“现场勘察日”，否则就有些“生搬硬套”了。报告在特别事项中说明：“评估值反映的是被评估对象在现场勘察日所表现的静态状况且按照政府文件制定的补偿标准所规定的执行日所作出的价值判断，对于评估对象在文件制定标准规定执行日及现场勘察日之后发生的动态性变化本评估机构概不负责”。

篇5：芜湖市房屋拆迁补偿安置相关规定

现将《芜湖市房屋拆迁补偿安置相关规定》印发给你们，请遵照执行。

二O一O年二月二十五日

芜湖市房屋拆迁补偿安置相关规定

为进一步规范拆迁补偿安置行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障拆迁工作的顺利进行，现对市区国有土地和集体土地上的房屋拆迁补偿安置作如下规定：

一、国有土地住宅房屋拆迁补偿

国有土地住宅房屋拆迁根据被拆迁人的房屋所有权证等有效证件计算补偿。

国有土地房屋拆迁人均标准安置面积15平方米。

（一）货币补偿。被拆迁人选择货币补偿的，依据房屋拆迁补偿标准中的重置价格（以下简称“重置价格”）结合被拆迁房屋的结构、成新、楼层、区位、建筑面积计算补偿金额。

（二）产权调换。被拆迁人选择产权调换的，实行“拆一还一”，并按照被拆迁房屋有证建筑面积或按照人均标准安置面积15平方米就近靠档选择安置房。

被拆迁房屋小于人均标准安置面积15平方米的，按标准安置面积安置；被拆迁房屋面积大于安置房面积的部分，被拆迁人放弃安置的，按照货币补偿标准计算补偿。

实行产权调换面积部分，拆迁双方当事人应按市房屋拆迁补偿标准中的基准价格（以下简称“基准价格”）计算被拆迁房屋与安置房屋之间结构、成新等差价。其中结构和成新较低的房屋，在70平方米以内或人均标准安置面积15平方米以内的部分，结构和成新差价合计最高限额按300元/平方米计算。

1．结构差价。不同结构房屋之间按重置价格计算差价。安置到总层数8层以上的高层房屋，结构差价按25%计算；安置到7层以下的多层房屋，结构差价按50%计算。

2．成新差价。按照市房屋拆迁补偿标准中的成新系数结算成新差价。

3．区位差价。不同区位安置，按照市房屋拆迁补偿标准中的区位价格（以下简称“区位价格”）计算被拆迁房屋和安置房屋之间区位差价。

4．楼层差价。被拆迁房屋不计楼层差价，安置房楼层差价由拆迁人确定。

5．面积差价。被拆迁房屋面积小于标准安置面积的部分，被拆迁人按安置房基准价格的90%购买。

就近靠档选择的安置房屋面积超出“拆一还一”面积或标准安置面积的部分，被拆迁人按安置房基准价格购买；就近靠档超过15平方米面积的部分，按基准价格增加5%购买。

被拆迁人就近靠档选择的安置房面积不足15平方米或超过标准安置面积不足15平方米，可申请跨一档选房，跨档选房增加的面积按安置房基准价格增加10%购买。

6．多层及多层以下的被拆迁房屋安置到总层数8层至11层的高层，按“拆一还一”面积的2%增加安置面积；安置到总层数12至18层的高层，按“拆一还一”面积的4%增加安置面积；安置到总层数19层及以上高层，按“拆一还一”面积的6%增加安置面积。

7．实行产权调换所取得的安置房为完全产权。

二、本集体经济组织成员集体土地住宅房屋拆迁补偿 集体土地住宅房屋拆迁，根据《集体土地使用权证》或县、区政府及其职能部门在法定职权内核发的证照给予补偿安置。无有效证照的住宅房屋，符合下列条件之一的，经确认后可给予补偿：

（1）2002年8月15日前建造的房屋；

（2）2002年8月15日后建造的房屋，但系被拆迁人唯一住房。

集体土地房屋拆迁人均标准安置面积35平方米。因自然减员导致1人户的，按50平方米补偿安置。

（一）货币补偿。被拆迁人选择货币补偿的，按照下列规定补偿，补偿后不再安排宅基地。

1．被拆迁房屋有有效证照及2002年8月15日前建造的，人均35平方米以内的部分，按照被拆迁房屋重置价格结合成新、楼层和区位价格的50%计算补偿金额；超出人均35平方米以外、45平方米（含45平方米）以内的部分，按照被拆迁房屋重置价格结合成新、楼层计算补偿金额；超出人均45平方米以外的部分，按照重置价格结合成新、楼层的60%计算补偿金额。

2．2002年8月15日后建造但系被拆迁人唯一住房的，人均35平方米以内（应与2002年8月15日前建造住宅合并计算）的部分，按照被拆迁房屋重置价格结合成新、楼层和区位价格的50%计算补偿金额；超出人均35平方米的部分，不予补偿。

（二）产权调换。被拆迁人选择产权调换的，应就近靠档选择安置房，统筹安置进安置小区。安置面积按照家庭人口结合人均标准安置面积及优惠政策确定。

1．被拆迁房屋按人均标准安置面积35平方米安置。标准安置面积与被拆迁房屋（混合、砖木结构）同等面积部分，按照国有土地住宅房屋拆迁产权调换方式1、2、3、4、6计算差价和安置面积，其中对房屋结构和成新较低的房屋，在人均标准安置面积35平方米以内的部分，结构和成新差价合计最高限额按300元/平方米计算；被拆迁房屋面积小于标准安置面积的部分，被拆迁人按安置房重置价格的60%购买；被拆迁房屋面积大于标准安置面积部分实行货币补偿，人均10平方米以内的部分，按照被拆迁房屋重置价格结合成新、楼层计算补偿金额，超出人均10平方米以外的部分，按照被拆迁房屋重置价格结合成新、楼层的60%计算补偿金额。

2．符合计划生育政策的家庭每户可优惠申购20平方米安置房，按安置房重置价格的80%购买。

3．有条件的被拆迁人，还可享受优惠购买人均10平方米内安置房，按安置房重置价格购买。

4．就近靠档选择的安置房面积大于应安置面积（即人均标准安置面积35平方米×人口数+享受计划生育政策申购面积20平方米+人均优惠购买面积10平方米×人口数）部分，被拆迁人按安置房重置价格购买；就近靠档超过20平方米面积部分，按基准价格增加5%购买。

5．被拆迁人按就近靠档选择的安置房面积超出应安置面积不足20平方米，可申请跨一档选房，跨档选房增加的面积按安置房基准价格增加10%购买。

6．安置房产权。实行产权调换取得的应安置面积住房，房屋所有权证上应注明“农村居民拆迁安置房”字样，领取房屋所有权证后3年内不得上市交易，3年以后上市交易，被拆迁人应当交纳土地收益金及相关规费，其办法另行规定。

（三）按市政府1991年2号令标准拆迁，并在依法批准的村民规划点建造的房屋再次拆迁时，按重置价格计算补偿金额的部分，每户可增加20平方米。这里所指的户，是指该村民规划点中房屋建造时确定的户，即一处宅基地确定为一户。

（四）2002年6月3日将原镜湖区、新芜区及马塘区的部分行政村的集体土地转为国有土地前原村民建造且居住的住宅，可按国有土地合法产权房屋予以确认并给予补偿。2002年6月3日收归国有后，即按国有土地房屋拆迁补偿规定执行。

集体土地收归国有后，其地块上住宅房屋已按国有拆迁标准进行补偿的，对原土地所有者（行政村）不再进行土地补偿。

三、非本集体经济组织成员集体土地住宅房屋拆迁补偿

（一）无有效证照房屋

1．2002年8月15日前购买及建造的房屋按重置价格结合成新、楼层的60%计算补偿金额，只实行货币补偿；被拆迁房屋是被拆迁人唯一住房的，人均25平方米以内的部分按被拆迁房屋重置价格结合成新、楼层和区位价格的50%计算补偿金额，大于人均25平方米以外的部分按被拆迁房屋重置价格结合成新、楼层的60%计算补偿金额。

2．2002年8月15日后建造及购买的房屋，不予补偿；被拆迁房屋是被拆迁人唯一住房的，人均15平方米以内的部分按被拆迁房屋重置价格结合成新、楼层和区位价格的50%计算补偿金额，大于人均15平方米以外的部分不予补偿。

（二）经确认有有效证照房屋

1．已领取集体土地使用权证和房屋所有权证的，按区位价格的50%和被拆迁房屋重置价格结合成新、楼层计算补偿金额。

2．已领取集体土地使用权证但没有房屋所有权证的，按区位价格的50%和被拆迁房屋重置价格结合成新、楼层的60%计算补偿金额。

3．已领取房屋所有权证但没有土地使用权证的，只按被拆迁房屋重置价格结合成新、楼层计算补偿金额。

4．已领取国有土地使用权证但没有房屋所有权证的，按区位价格和被拆迁房屋重置价格结合成新、楼层的60%计算金额。

5．已领取国有土地使用权证和房屋所有权证的，按区位价格和被拆迁房屋重置价格结合成新、楼层计算补偿金额。

6．对违规办证注销登记的被拆迁房屋，在2002年8月15日前购买或建造的，按被拆迁房屋重置价格结合成新、楼层的50%计算拆迁补偿金额；2002年8月15日后的一律不予补偿。

（三）非本集体经济组织成员经确认为唯一住房的，每户只可申请购买75平方米以内安置房屋，按安置房基准价格购买，户型内不可分割而超过75平方米以外的面积部分按基准价格增加10%购买。

唯一住房由所在区政府确认，分别报市国土局、住房和城乡建委备案核准。

（四）按上述规定购买的安置房为完全产权。

四、非住宅房屋拆迁补偿

（一）国有土地非住宅房屋拆迁补偿 国有土地非住宅房屋拆迁时，区分土地使用权取得方式不同计算补偿。

1．国有划拨土地上的商业、办公等房屋拆迁时，按基准价格计算补偿；生产（含生产性办公）、仓储等房屋拆迁时，先按重置价格结合成新对房屋计算补偿，再按区位价格对土地计算补偿。

2．国有出让土地上的非住宅房屋拆迁时，由国土资源行政主管部门根据相关规定依法解除土地使用权出让合同，并给予相应的补偿。具体补偿办法及标准由国土资源行政主管部门另行制定。

3．《芜湖市国有划拨土地使用权有偿使用管理办法》（芜政〔2008〕47号）实施后，已按该管理办法办理出让手续的非住宅房屋拆迁时，由国土资源行政主管部门根据相关规定依法解除土地使用权的出让合同，按实际交纳的土地出让金，扣除已使用实际年限折算的出让金，再考虑银行存款利息给予补偿，该补偿金额即为被拆迁房屋的区位价格；仍未办理有偿使用的非住宅房屋拆迁时，应按该管理办法交纳土地年租金，交纳时限为2008年7月1日起至拆迁补偿安置协议书签订之日止，应交土地年租金也可在拆迁补偿款中抵扣。

4．在拆迁期间，正在改制的单位房屋拆迁补偿由国有资产管理部门按改制出让成本予以核实。

（二）集体土地非住宅房屋拆迁补偿

1．集体土地上从事办公、生产、仓储等房屋拆迁时，有有效证照及2002年8月15日以前建造的，按照重置价格结合成新计算补偿金额。

2002年8月15日以后建造且经街道（镇）批准的，按照重置价格结合成新的80%计算补偿金额。

2．集体土地上从事商业活动的房屋拆迁时，应按土地原用途给予补偿。对收回下放审批权前，经有关部门批准建造、持有商业用途证照、从事商业活动的房屋，对单独的商业用房可按集体土地上住宅房屋标准实行货币补偿，即按房屋所有权证确定的面积，按重置价格结合结构、成新和区位价格的50%计算补偿；属商、住一起的，结合家庭人口按住宅房屋标准给予补偿或安置。

五、无证房屋拆迁补偿

（一）国有土地上1990年4月1日《城市规划法》颁布前建造的无证住宅房屋拆迁时，比照有证房屋的70%计算补偿：2000年年12月31日前建造的无有效证照住宅房屋，按重置价格结合成新、楼层的60%给予货币补偿。

（二）企业中无证房屋的拆迁补偿，由区主要领导负责，召开专题会议研究，本着尊重历史、实事求是的原则提出处理意见，以区政府常务会议纪要上报市查违领导小组审批。

（三）国有土地上2000年12月31日前、集体土地上2002年8月15日前建造的无证房屋应按地形图予以确认。地形图不全的，可以按最接近日期的地形图来代替；无地形图的，可按最接近日期的航拍图、卫星遥感图片作参考。对建造年代有争议的，应本着实事求是的原则，由被拆迁人书面申请，知情人证明，房屋所在地居委会（行政村）、街道（镇）公示后出据意见，由区政府确认。

六、家庭人口的确定

（一）家庭人口按户口簿记载的人口计算（包括原户口中除军官以外的现役军人、在读大中专院校学生、接受劳教或服刑人员）。家庭人口结构应当合理。寄居户、空挂户以及拆迁公告或征地补偿、安置方案公告发布后办理的分户、并户、迁入户和迁入人口均不得作为计算补偿的依据。

（二）集体土地上被拆迁人的配偶或未成年（未婚）子女因种种原因迁出或符合入户条件尚未入户的，长期在被拆迁房屋居住，经证明未享受过房改政策且他处无住房的，经本人申请，经公示确认后，可按本集体经济组织成员补偿安置。

享受政策后，拆迁人应将配偶及子女的身份证号、户籍情况登记造册，书面通知其户籍所在区拆迁管理部门、街道办事处（镇）、公安派出所，并报市房屋拆迁管理部门备案。已按本规定享受拆迁政策的，在以后的拆迁中不再享受。

（三）随征收土地户口转为非农业户口，仍在原地居住或经街道（镇）、村将其安排在集体土地上建房居住的，按本集体经济组织成员补偿安置。

（四）国有土地上一本户口在同一拆迁地块有两个以上产权证，被拆迁房屋面积应合并为一户计算；一本产权证有两个以上户口，应以产权人户口计算安置房面积。

集体土地上一户多宅（包括不在同一地块）拆迁时，对其房屋面积应合并计算，并按一户享受产权调换。七、三榜公示 所有拆迁地块的被拆迁房屋均经三榜公示并经市证照确认小组确认，给予补偿安置。一榜由社区（村）在拆迁现场公示；二榜由街道（镇）在辖区内公示；三榜由区在《大江晚报》上公示。三榜公示应当在公示内容确认前进行；三榜可同时公示，公示不少于三天。公示中应公布拆迁人电话和主管部门电话，同时设立举报信箱。拆迁人在报送拆迁地块摸底资料时，随文报送三榜公示情况及结果。

三榜公示的主要内容：

1．拆迁房屋的基本情况，包括房屋所有权证号（含其它权属证明）、房屋坐落、结构、建筑年代、面积及他处住房等情况；

2．拆迁房屋的土地权属性质和土地使用类型；

3．拆迁人姓名（名称）、户籍、家庭人口及相互关系和计划生育情况；

4．拆迁人是否为“双困”家庭或生活困难群体；

5．其他需公示的内容。

八、为推动拆迁工作进程，对积极搬迁的被拆迁人可给予一定的奖励。奖励额度不分房屋结构和使用性质，国有土地按有证建筑面积最高奖励200元/m²，集体土地以按确认补偿的建筑面积（混合、砖木结构）最高奖励150元/ m²（各区负责的拆迁，奖励资金在拆迁总额5%的不可预见费中列支）。拆迁人可根据拆迁工作量确定搬迁时间段，并结合区位设定各时间段的不同奖励额度；超过奖励时间段搬迁的一律不予奖励。奖励办法应在拆迁补偿安置方案中明确。

九、国有土地被拆迁房屋人均不足15平方米、集体土地本集体经济组织成员人均不足20平方米，被拆迁人确实无力购买，经确认可实行承租，并依据拆迁安置房的相关规定办理承租手续。符合廉租住房租金补贴条件的，可申请廉租住房租金补贴。

十、各类房屋及附属设施的拆迁补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失费等，按当年公布的拆迁补偿标准执行。

十一、成立证照确认小组，确认小组由市国土局（负责集体土地）、住房和城乡建委（负责国有土地）牵头，市监察局、城乡规划局、公安局派员组成。确认小组对被拆迁人提供的相关证照、公示结果、拆迁补偿安置中的疑难问题等进行审查、核实、确认，并出具确认意见。对因当事人提供虚假资料、采取隐瞒事实等非法手段骗取相关证照的，应严格查处；骗取产权登记的，应依法予以注销。对相关职能部门提供虚假证明（资料）、违规发证，应追究相关责任人的行政和法律责任。

篇6：房屋拆迁补偿标准规定

居住房屋补偿安置

（一）货币补偿

1、搬迁补助费

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十条第1款规定，一次性支付每户搬迁补助费800元（被拆迁人或者房屋承租人以房屋所有权证、房屋租赁合同为计户单位）。

2、安置补助费

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十条第3款规定，一次性支付每户安置补助费1000元。

3、电话、网络、有线电视、煤气设施补偿费 依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十一条规定，被拆迁人因房屋拆迁发生的电话(含网络)迁移费、有线电视迁移费以及对有偿取得煤气设施费用的补偿，由拆迁人承担。

4、有照房屋货币补偿金

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十、三十一条规定，实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的类区、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格结算货币补偿金额。拆迁住宅房屋实行货币补偿的，市内区被拆迁房屋市场评估价格低于规定的拆迁住宅房屋最低货币补偿标准的，按最低货币补偿标准补偿；被拆迁房屋市场评估价格高于规定的拆迁住宅房屋最低货币补偿标准的，按市场评估价格补偿。拆迁住宅房屋，被拆迁人或房屋承租人每户原住房建筑面积不足规定的拆迁住宅房屋建筑面积补贴标准的，拆迁人应按增加的建筑面积给予货币补贴。

随着2008年2月，大连市公布了“新普通商品房标准”，该新标准普遍上调了级地标准：一级地、二级地10000元/平方米；三级地、四级地8000元/平方米；五级地、六级地7000元/平方米；七级地以上6000元/平方。考虑到保护被拆迁人不因拆迁造成居住水平降低的原则，部分地区正在研究采用重置新建商品房价格扣减结构成本差价方法计算补偿金，相信政府会尽快出台政策重新调整房屋拆迁最低货币补偿标准。

5、公有租赁房屋

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十八条规定，拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止。属于住宅房屋的，货币补偿金的20%支付给被拆迁人，80%和增加的建筑面积补贴支付给房屋承租人。

6、违章建筑和超过批准期限的临时建筑-----不予补偿。

7、拆除未超过批准期限的临时建筑 补偿金=建筑成本×剩余期限/批准期限

同时，依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十二条规定，拆除经市政府有关部门批准建成的临时建筑，属于使用人自住、具有常住户口、别处确无住房的，使用人要求货币补偿的，拆迁人应按拆迁住宅房屋最低货币补偿标准中房屋四类区补偿标准的50％支付给使用人。

8、房屋附属物

按照附属物成本乘以成新度适当给与货币货币补偿。

（二）产权调换

1、搬迁补助费

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十条第1款规定，一次性支付每户搬迁补助费800元（被拆迁人或者房屋承租人以房屋所有权证、房屋租赁合同为计户单位）。

2、安置补助费 依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十条第2款规定，实行房屋产权调换的，在协议规定的过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，应支付临时安置补助费，每户每月600元；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。第四十五条规定，实行产权调换，拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人采取过渡安置的，应在拆迁补偿安置协议中明确过渡期限。安置房屋为多层建筑的，过渡期限不得超过2年；安置房屋为高层建筑的，过渡期限不得超过3年。第四十六条 因拆迁人的责任使被拆迁人或者房屋承租人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费，超期在1年以内的，每月附加50%；1年以上的，每月附加100%。对周转房的使用人，应当自逾期之月起按每户每月200元支付临时安置补助费。

4、有照房屋产权调换

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第三十条、第三十一条的规定，计算被拆迁房屋的补偿、补贴金额和所调换房屋的价格，结清房屋产权调换的差价。

按照上述规定，产权调换的差价=所调换房屋的价格-房屋货币补偿金额-补助费用。

另一种方法：拆一补一，即原房屋面积抵顶调换后房屋面积，由被拆迁人支付房屋结构差价和增加的建筑面积差价，其他费用另算。该方法在《大连市城市房屋拆迁管理办法》没有规定，但可以成为一种公平的拆迁补偿安置方法。

5、租赁房屋

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十七条第2款规定，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系或补偿安置达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋仍由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第三十八条规定，拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择房屋产权调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持。

6、拆除未超过批准期限的临时建筑

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十二条规定，拆除经市政府有关部门批准建成的临时建筑，属于使用人自住、具有常住户口、别处确无住房的，拆迁人应按拆迁住宅房屋建筑面积补贴标准中房屋四类区补贴标准给予妥善安置，使用人需按房价的50%承担安置费用。

7、无照房屋、房屋附属物、装修参照货币补偿方式执行。

二、生产经营房屋补偿安置

（一）货币补偿

1、有照房屋货币补偿

根据《大连市城市房屋拆迁管理办法》、《城市房屋拆迁估指导意见》等现行的规范房屋拆迁行为的法律文件，经营用房屋拆迁补偿程序上归纳为以下三点：一是拆迁人与被拆迁人协商签订《拆迁补偿安置协议》；二是协商不成的，根据被拆迁房屋的类区、用途、建筑面积等因素，双方共同委托有资质的房地产评估机构评估房屋市场价格，以确定房屋补偿价格；三是根据评估价格再行协商或行政裁决。

生产经营房屋通常要经过评估程序确定房屋市场价格，但房屋的评估值不能反映被拆迁房屋的全部价值，因此完全依据评估值作为拆迁补偿金是不合理的。该评估价格中不包含装修价格、停产停业损失、无法恢复设备价格等，且不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。评估侧重考虑的是被拆迁房屋的类区、用途、建筑面积因素，所以评估值往往不能被当事人所接受。

拆迁人与被拆迁人采取协商途径尽快达成拆迁补偿协议是处理生产经营用房屋拆迁中的最好办法。当然协商应建立在一个合理的补偿金额范畴内，可以选择市场比较法，参考同地区、用途、面积房屋拆迁补偿价格确定，也许可以选择重置法，按同用途市场商品房价扣减土地出让金、结构成本价差并通过剩余使用年限比例综合确定补偿价。

2、无照房屋货币补偿

无照房屋应首先排除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，并充分考虑其使用用途。生产营业用房和附属用房不能等价补偿。

生产营业用无照房屋与有照房屋属于同一建筑，且用途一致情况下，房屋评估时不做区分，只是注明该房屋中无照面积数值，供拆迁双方协议补偿价格。如果无照房屋是单独建筑，且无法通过规划部门确认为临时建筑时，可参考《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十八条规定，按拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋计算补偿金，即货币补偿金的30%支付给被拆迁人，70%支付给房屋承租人。

3、未超过批准期限的临时建筑

按照建筑净值予以补偿，即建筑成本×剩余期限/批准期限。如果该建筑属于生产经营用房屋的，其停产停业损失补偿另行予以考虑。

4、房屋附属物

房屋附属物包括单独的收发室、食堂及水塔、门楼、围墙等建筑物。按照附属物成本乘以成新度适当给与货币货币补偿。

5、装修补偿

《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十二条第二款规定，拆迁非住宅房屋（含经批准住宅临时改变用途的），对经房屋产权人同意装修的不动产部分，拆迁人应按房地产评估机构对装修原值的评估价格，进行折旧后对装修人予以补助，年折旧率为20%。依此规定，装修经5年以上将面临没有补偿。拆迁双方对此可以协商，适当给与放宽补偿。

6、在职职工生活补助费 按《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十三条规定，拆迁生产、经营用房实行产权调换的，在停产、停业期间，按上年度市统计局公布的人均收入标准的1.5倍，向被拆迁单位支付直接受到影响的在职职工的生活补助费。实行货币补偿的，拆迁人一次性支付3个月生活补助费。

计算该项补助费时要考虑两个问题，一是职工人数要求以劳动部门登记为准，需要以劳动合同、保险登记记载为准。二是统计局收入标准优先选用该行业工资收入标准，无该标准是，区别选择在岗职工平均工资收入、全市城镇职工平均工资收入、市内四区城镇单位职工平均工资收入。

7、停产、停业损失补偿

按照《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。通常该项损失有以下几种补偿方法：⑴补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300～400元，由拆迁当事人协商确定；⑵补偿标准按其房屋市场评估金额的百分比，给予一次性损失补偿；⑶补偿标准按特许特许经营剩余期限×利润；⑷按照被拆迁房屋建筑面积×23～25元/平方米•月×合理补偿月份；⑸以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。

当事人双方可协商选用哪种形式，但计算该项补偿费时要考虑两个问题，一是利润应以税务机关登记为准，如采用定税的企业，利润不能超过税务局的相关规定。二是合理补偿月份双方协商确定。

8、电话、网络、有线电视、煤气设施补偿费 依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十一条规定，被拆迁人因房屋拆迁发生的电话(含网络)迁移费、有线电视迁移费以及对有偿取得煤气设施费用的补偿，由拆迁人承担。

9、运输费、设备安装费和无法恢复适用设备补偿费用

按照《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十二条规定，拆迁非住宅房屋，不提供周转房过渡安置，由拆迁人支付因搬迁发生的运输费和设备安装费，并对无法恢复使用的设备按评估作价予以补偿。

运输费按实际发生可估算。无法恢复使用的设备拆迁双方可协商确定，如不能达成一致意见，由专业的资产评估师评估作价予以补偿。

（二）产权调换

1、有照房屋产权调换

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第三十条、第三十一条的规定，计算被拆迁房屋的补偿、补贴金额和所调换房屋的价格，结清房屋产权调换的差价。

按照上述规定，产权调换的差价=所调换房屋的价格-房屋货币补偿金额-补助费用。

另一种方法：拆一补一，即原房屋面积抵顶调换后房屋面积，由被拆迁人支付房屋结构差价和增加的建筑面积差价，其他费用另算。该方法在《大连市城市房屋拆迁管理办法》没有规定，但可以成为一种公平的拆迁补偿安置方法。

2、租赁房屋

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十七条第2款规定，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系或补偿安置达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋仍由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第三十八条规定，拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择房屋产权调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持。

3、在职职工生活补助费 按《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十三条规定，拆迁生产、经营用房实行产权调换的，在停产、停业期间，按上年度市统计局公布的人均收入标准的1.5倍，向被拆迁单位支付直接受到影响的在职职工的生活补助费。计算该项补助费时要考虑三个问题，一是职工人数要求以劳动部门登记为准，需要以劳动合同、保险登记记载为准。二是统计局收入标准优先选用该行业工资收入标准，无该标准是，区别选择在岗职工平均工资收入、全市城镇职工平均工资收入、市内四区城镇单位职工平均工资收入。三是补偿月份按实际发生。

4、停产、停业损失补偿

按照《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。通常该项损失有以下几种补偿方法：⑴补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300～400元，由拆迁当事人协商确定；⑵按照被拆迁房屋建筑面积×23～25元/平方米•月×合理补偿月份；⑶以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。当事人双方可协商选用哪种形式，但计算该项补偿费时要考虑两个问题，一是利润应以税务机关登记为准，如采用定税的企业，利润不能超过税务局的相关规定。二是补偿月份按实际发生。