企业不动产交易流程

企业不动产交易流程（通用9篇）

篇1：企业不动产交易流程

嘉善县不动产统一登记（交易备案）流程

一、宗地

（一）、新增建设用地登记

1、取号（国土窗口A）→签订合同→缴纳规费→权籍调查窗口F；

2、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；

3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

（二）、未竣工但符合变更、转让条件登记

1、取号（国土窗口A）→提交相关材料（不动产权属证书、变更转让的申请材料、测绘报告、其他权属材料等）→审核→出具审核报告→符合变更、转让条件的→交易备案窗口B/C；

2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→权籍调查窗口F（房屋尚未登记的除外）；

3、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料、变更转让审核报告等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；

4、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

（三）、个人、单位、房地产项目竣工验收登记

1、取号（国土窗口A）→提交竣工验收材料（见附件）→审核→出具审核报告→符合竣工条件的→权籍调查窗口F；

2、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料、竣工验收审核报告等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；

3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

（四）、已竣工且符合变更、转让条件的个人、单位、房地产项目登记

1、取号（国土窗口A）→提交相关材料（不动产权属证书、变更转让的申请材料、测绘报告、其他权属材料等）→审核→出具审核报告→符合变更、转让条件的→交易备案窗口B/C；

2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→权籍调查窗口F；

3、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料、变更转让审核报告等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；

4、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

（五）、抵押登记

1、纯地抵押

（1）、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权证书等）→检查图属数据（传国土所调查并出具实地踏勘意见）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗D/E；

（2）、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

2、在建设工程抵押

（1）、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权证书等）→检查图属数据（实地踏勘并出具实地踏勘意见、配置不动产单元号）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗D/E；

（2）、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

3、已竣工宗地抵押

（1）、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权证书等）→检查图属数据（实地踏勘并出具实地踏勘意见、配置不动产单元号）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗D/E；（2）、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

二、小区商品房（包括其他存量房）

（一）、小区列表范围内的商品房（一手房及两证齐全的）（1）、出让土地 ①交易

1、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→不动产登记受理窗口D/E；

2、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

②抵押

取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

（不动产单元号配置内部流程：不动产登记窗口受理→权籍调查窗口配置单元号→登记科继续余下流程）

（2）、划拨土地

1、取号（国土窗口A）→提交相关划拨补办出让材料（不动产权属证书、划拨补办申请等）→补办出让审核→符合条件的→出具补办出让审批表→缴纳出让金→交易备案窗口B/C；

2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→不动产登记受理窗口D/E；

3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→ 复审→核定→登簿→发证。

（不动产单元号配置内部流程：不动产登记窗口受理→权籍调查窗口配置单元号→登记科继续余下流程）

（二）、小区列表范围外的商品房（两证齐全）（1）、出让土地 ①交易

1、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→权籍调查窗口F；

2、取号（权籍调查窗口F）→配置不动产单元号→出具不动产单元号凭证→不动产登记窗口D/E；

3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

②抵押

1、取号（权籍调查窗口F）→配置不动产单元号→出具不动产单元号凭证→不动产登记窗口D/E；

2、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

（2）、划拨土地

1、取号（国土窗口A）→提交相关划拨补办出让材料（不动产权属证书、划拨补办申请等）→补办出让审核→符合条件的→权籍调查科权籍调查（配置不动产单元号、出具不动产单元号凭证）→出具补办出让审批表→缴纳出让金→交易备案窗口B/C；

2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→不动产登记窗口D/E；

3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

（三）小区列表（可直接配置不动产单元号小区）

1、白云花园

2、博文府邸

3、世博帝宝

4、东方润园

5、嘉业阳光城

6、嘉华春晓

7、汇丰家园

8、百合春天

（四）、小区列表范围外两证不齐全的

取号（权籍调查窗口F）→权籍调查→符合条件的→按前一、二流程办理（分别到国土、交易备案、权籍调查、不动产登记窗口申请）。

三、两证遗失补发的

取号（综合查询窗口G）→出具证明→登报废止→登报期满→权籍调查科权籍调查→按前一、二流程办理（包括公告）→不动产登记窗口D/E。

篇2：企业不动产交易流程

一、进场交易前期咨询

1、转让方授权代表人携带相关资料到交易五科咨询企业国有资产转让项目进场交易相关事项。

2、交易五科对转让方提出的拟进场交易项目有关政策、流程、交易所必须提供纸质交易材料等提供咨询服务，对符合进场要求的转让方告知其进行进场交易注册登记。

二、转让方网络注册、项目申报、受理登记

1、转让方网络注册：交易三科受理员指导转让方进行网络注册。

2、项目申报：转让方进场交易的项目申报应在公共资源电子化交易平台 上传以下资料：

（1）企业国有资产进场交易通知单（国资监管机构或有权批准单位签发）（2）转让方及转让标的企业决策机构关于转让该国有资产的决议（总经理办公会股东会或董事会决议）

（3）转让标的企业国有资产产权登记证（4）转让标的企业法人营业执照

3、受理登记：负责上传指导及网上审核工作。网上审核后，对于上传材料符合齐全性要求的，三科即时受理登记。然后由转让方携带所有交易材料原件到交易五科办理企业国有资产进场交易业务。

三、项目分配、审核交易材料

1、项目分配：交易五科科长根据资产交易项目的实地勘测情况和科室人员的特长、能力以及当前业务承受量等因素综合考虑后，进行项目分配确定项目负责人。

转让方到交易五科办理资产交易业务应携带以下纸质交易材料：

（1）企业国有资产进场交易通知单原件（国资监管机构或有权批准单位签发）（2）《企业国有资产进场交易申请书》、《委托合同》原件（交易管理中心网

站格式文本，企业产权转让必须签订委托合同）

（3）转让方承诺书原件

（4）转让方出具的授权委托书原件

（5）经国资监管机构或有权批准单位审核盖章的资产交易网站公告（也可以有报纸公告）原件

注：资产交易公告中转让方应当明确以下事项A、在征集到两个及以上符合条件的意向受让方时，采用何种公开竞价方式确定受让方；B、资产交易公告的期限；C、提出缴纳保证金的数额及交易保证金的处置方式等。

（6）有权批准单位发出的关于企业国有资产交易行为的批准文件原件（标的企业请示、国资监管机构或财政机关批准文件、新乡市国有企业改革工作领导小组办公室的会议纪要、新乡市企业改制审批表；或出资企业批准文件）

（7）转让方及转让标的企业决策机构关于转让该国有资产的决议原件（总经理办公会股东会或董事会决议）

（8）转让标的企业国有资产产权登记证复印件（加盖转让标的企业公章）（9）转让标的企业法人营业执照复印件（加盖转让标的企业公章）

（10）有效的审计报告、资产评估报告原件（在企业国有产权转让过程中，使用无效审计、评估报告的应报告国有资产监督管理机构，由其依法要求转让方终止资产交易活动）和资产评估的备案或核准文件原件（11）转让标的企业的基本情况说明原件（12）律师事务所出具的法律意见书原件

（13）整体转让或因为本次转让导致控股权转移的，还需提交以下资料原件： ①、涉及经劳动保障行政部门审核同意的职工分流安置和劳动关系调整方案(改制方案、职工安置方案、转让标的企业职工代表大会决议)②、涉及经国土资源管理部门批准的土地使用权处置方案和有偿用地的地价评估报告

③、涉及的债权、债务，包括拖欠职工债务的处理方案（14）中心要求的其他交易材料

2、审核交易材料：由项目负责人在项目分配后即时受理，认真比对转让方上传资料与提交的上述完整资产交易材料进行企业国有资产转让信息公告初

审工作，对涉及转让标的信息披露的准确性和完整性，交易条件和受让资格条件设置的公平性与合理性，以及竞价方式的选择等内容进行规范性初审。通过后由副科长、科长分别在1个工作日内进行二审、三审。

对材料不全或有明显错误审核未通过的项目，由交易五科项目负责人沟通联系、信息反馈转让方，并发出《资产交易补充材料告知书》，一次性告知需补充、完善的内容。进场交易项目登记信息材料与实际进场交易项目信息材料不符的，中心交易五科有权对该项目暂不受理，直至信息与实际相符为止。转让方按要求修改补充后重新提交申请挂牌。

审核通过的由项目负责人及时发布资产交易信息。

转让方应对其提供的资产交易材料的真实性、合法性、完整性、有效性负责。由项目负责人妥善保存转让方提交的所有完整资产交易纸质材料。

四、发布资产交易信息：

1、发布资产交易信息：资产交易信息公告必须经国资监管机构或有权批准单位审核签字盖章后由交易五科项目负责人通过新乡市公共资源电子化交易平台系统传递，副科长、科长分别在1个工作日内二审、三审后由五科项目负责人及时在新乡市公共资源交易管理中心网站发布。如有报纸公告的，项目负责人负责协调转让方确保报纸公告与网站公告同步发布。其中产权转让公告期不得少于20个工作日；资产转让公告期依据国务院国资委、财政部32号令第49、50条规定根据转让标的具体情况合理确定。

2、转让方应当按照要求向公共资源交易管理中心提供披露信息内容的纸质文档材料，并对披露内容和所提供材料的真实性、合法性、完整性、有效性负责。

3、国有产权转让首次信息公告时的挂牌价不得低于经备案或者核准的转让标的资产评估结果。如在规定的公告期限内未征集到意向受让方，转让方可以在不低于评估结果90％的范围内设定新的挂牌价再次进行公告。如新的挂牌价低于评估结果的90％，转让方应当重新获得产权转让批准机构批准后，再发布产权转让公告。

4、项目负责人应将资产交易公告原件、公告刊登的报纸原件、交易管理中心网站下载的资产交易公告一并归档管理。

五、项目咨询、登记受让意向

1、项目咨询：对企业国有资产交易有受让意向的组织和个人（统称意向受让方），可以通过中心网站和报刊查询项目信息，也可以到交易五科项目负责人处查阅产权转让标的的相关信息和材料。

2、登记受让意向：意向受让方在信息公告期限内，向交易五科提出产权受让申请，并提交相关材料。项目负责人应当通过新乡市公共资源电子化交易平台对意向受让方逐一进行登记。

3、缴纳保证金：意向受让方按照转让公告要求持《缴纳保证金通知单》及时到财务科办理缴纳保证金手续。缴纳交易保证金及相关费用（以到达交易管理中心指定账户为准）后获得参与交易资格。逾期未缴纳保证金的，视为放弃受让意向。

4、递交书面申请：意向受让方应根据资产交易公告规定的受让条件，向五科递交《资产受让申请书》等所有书面受让申请资料并提供相关证明材料，由五科项目负责人对意向受让方提交的申请、材料进行齐全性、合规性以及是否满足受让条件等即时初审，并由科长进行复审。

意向受让方应该对其提供材料的真实性、合法性负责。

六、确定意向受让方

1、信息发布公告期满后3个工作日内，项目负责人根据报名意向受让方报名情况草拟交易项目挂牌公告结果《资格确认意见书》，具体内容包括：信息公告时间、信息发布媒体、意向受让方的登记情况及其资格初审意见、及公告中公布的拟采取的交易方式等。

2、《资格确认意见书》于信息公告期满后5个工作日内经科长审核后，提交转让方与资产交易批准机构。

转让方收到《资格确认意见书》后应进行资格审查并在5个工作日内向交易中心出具《资格确认意见回执》予以书面回复，如对受让方资格条件存有异议，应当在书面意见中说明理由，并提交相关证明材料。转让方逾期未予回复的，视为同意交易管理中心作出的资格初审意见。

资产交易批准机构收到《资格确认意见书》后应予以书面回复，资产交易批准机构在2个工作日内未明确表示异议的，项目负责人可按资产交易公

告中确定的方式组织实施。资格确认后，交易五科向意向受让方书面出具《资格确认结果通知书》。

3、资产交易信息公告期满后，产生两个及以上符合条件的意向受让方的，由项目负责人按照资产交易公告中明确的竞价方式组织实施公开竞价；公开竞价方式包括拍卖、招投标、网络竞价以及其他竞价方式。

如转让方选择拍卖方式的，由拍卖机构按照拍卖法相关规定进场进行受理，并组织拍卖活动。

对以价格为主要因素的资产交易项目，应采取拍卖优先的方式进行；对不以价格为主要因素的资产交易项目，应采取招标优先方式进行交易；网络竞价按照相关法律、法规进行操作。

4、经公开征集产生两个及以上意向受让人时，如资产交易公告已明确在征集到两个及以上符合条件的意向受让方时，采用拍卖方式确定受让方的，由转让方与其选定的拍卖机构签订《委托拍卖合同》，拍卖机构按照《拍卖法》进场进行公开拍卖活动。

5、经2次以上公开征集受让方仍只征集到1个受让方时，经同级国有资产监督管理机构批准可采取协议转让方式。

资产交易公告期满后只产生一个符合条件的意向受让方的，经同级国有资产监督管理机构批准后交易双方按挂牌价与买方报价孰高原则签约协议转让。

涉及转让标的企业其他股东依法在同等条件下享有优先购买权的情形，按照有关法律规定执行。

七、实施交易

1、采取拍卖方式转让国有资产的，由项目负责人将拟拍卖情况经科长同意后通过内网预约，安排拍卖会场（如竞买人数量过多，交易中心拍卖场地不能满足拍卖会要求的，由转让方负责安排其他拍卖会场）。

拍卖机构按照《拍卖法》进行公开拍卖。交易管理中心及转让方负责拍卖活动的协调、监督和指导。

2、拍卖机构在拍卖日七天前发布经转让方审核盖章的拍卖公告，具体内容包括：拍卖时间、地点、联系人及联系方式等。

项目负责人在拍卖公告见报日负责书面通知在资产交易公告期内征集到的意向受让方，告知各意向受让方在拍卖公告期内办理拍卖竞买手续。

3、在拍卖会前1日，项目负责人通知转让方、国资监管机构或有权批准单位参加拍卖会的时间及地点，提示相关部门及时进场监督。

4、拍卖机构按照《拍卖法》的程序，组织实施国有资产交易拍卖活动。项目负责人应在拍卖公告发布后及时与交易三科联系，由三科安排拍卖机构人员在中心四楼大厅服务窗口办理竞买手续。当竞买人成为买受人后，与拍卖人签订《成交确认书》，与转让方签订《产权交易合同》（企业改制）。

5、非受让方交纳的交易保证金在企业国有资产交易受让方确定后5日内，由项目负责人填写《退还保证金通知单》，财务科全额返还；受让方交纳的交易保证金按照相关约定可转作应支付资产交易价款，由中心财务人员转至转让方指定账户。

6、拍卖完成后，拍卖机构应妥善保存此次国有资产交易拍卖活动的完整资料，并将拍卖委托合同、拍卖公告、规则、清单、竞买合同、现场笔录、成交确认书等书面材料递交到交易五科，由项目负责人审查后存档。

八、确定受让方、签订产权交易合同、成交结果公示、结算交易资金、出具交易凭证

1、在确定受让方的次日起3个工作日内，交易五科组织交易双方签订《产权交易合同》。《产权交易合同》生效后，交易五科项目负责人在中心网站上进行成交结果公示，公示期为5个工作日。受让方应当自合同生效之日起5个工作日内按照约定支付资产交易价款，将资产交易价款划入到中心的结算账户（特殊情况，按照32号令第二十七条执行）。

2、两次挂牌后只产生一家受让方的协议转让需要首先组织草签协议并由转让方报原批准机关批准后才能正式签订《产权交易合同》。

3、转让方与受让方签定《产权交易合同》后，交易五科依据法律法规的相关规定，按照资产交易公告的内容以及竞价交易结果等，对产权交易合同进行三级审核。

4、产权交易合同审核通过，且受让方依据合同约定将资产交易价款交付至资金结算账户后，经转让方向中心书面确认，项目负责人应当在1个工

作日内出具统一格式打印，不得手写、涂改的《交易凭证》，在3个工作日内经三级审核盖章后发放。

九、交易档案的整理、移交和保管

1、项目负责人在交易凭证发出后7个工作日内，按归档材料清单的要求对交易资料进行整理，并填写《交易档案归档目录清单》，经三级审核后由项目负责人安排打码装订印制二册（交易管理中心留存原件一册、产权转让监督或批准单位留存复印件一册），经复审无误后由项目负责人向办公室档案员移交。

篇3：从保定房契看不动产交易价格

关键词：保定,房契,不动产交易,价格

杜恂诚先生在其论文中就上海道契中所反映的房价提出了质疑,认为上海房契在交易过程中,中人与买主私下串通,少报契价,目的是少交契税。这种现象在清代末期以牙行为不动产交易机构的过程中,一度比较盛行,确实出现了少报房价的现象。

一、虚报房价的可能性

房屋交易价格的虚报,主要来自于买主,因为买主承担着中人费用、契税、印花税、契纸费、注册费、教育附加等还得支付勘测费。这些费用占总交易的比例通常为15%左右。以民国三十四年曹凤山卖房契为例说明。

从下表来看,在所有的税费中,分两种,一种是不变费用,即每笔交易的费用是规定的,不随交易额的大小而发生变化,是手续费和契纸工本费,分别是1 500元和200元。另一种是可变费用,即税率是固定的,但税额是根据买价发生变化的。总体而言,一笔房屋交易各种税费支出占卖价的15%左右,税负是相当沉重的。税负的沉重和制度的不健全,为虚报房价提供了可能。

二、契约房价真实性分析

清政府对牙行的管理比较松散,没有在管辖地域上做出严格划定,保定城内的所有牙行可以在任意地方对不动产交易进行管理。为了增加收益,牙行之间互相竞争,牙人个人中饱私囊,增加自己收入。这种现象是有的,但毕竟是少数。并不能因此否定契约价格的真实性。

一从交易程序来看。草契由卖契人填写,卖契人不识字时,由经手承办人或代笔人填写,详细写出卖契人姓名、来源(祖遗、自置)、坐落、房间类型、朝向、间数、面积及附属物(包括树、井、厕所、连枷、石磨等)、中人姓名、交易单位、交易价格。卖契人不会主动或者随意少写交易价格,以便给买主讨价还价寻找机会和可能,从而引起事后纠纷。

二是从《汇编》看,保定不动产交易契约中,没有“绝卖”或“杜卖”字样,仅有“永为业”。虚报房价对买主是受益的,但对卖主和中人来说并不一定是受益的。从保定一份推让契约看,卖契人先后经过四次推契找价。就卖主来说,他每次找契要以上次契约价格为基础进行找价。如果契约价格是虚报的,找价就失去依据。卖主找价过高,买主不会同意;若找价过低,卖主还是没有达到心理预期。每次找价,原中人都要受邀请并参与找价,原中人不可能记住所有虚报契约价格进行撮合。中人所得“中介费”是官方认可的,保定通常为“买六卖三”,这个费用数字较小,不占很大比重。从事例推断,不具有可行性。但不排除亲戚、朋友以较低价格进行交易行为。

三是从制度上来看。在清代,保定房契交易既有官府牙行,还有中人、保甲、经手代办人、族长等。从这点看,交易不仅仅是卖方、买房和中人三方,还有其他监证人的参与。因此,在中人与新业主私下勾结,中饱私囊,其他参与人如何监证这个交易,是不是成为摆设呢?从身份和影响看,保甲、族长的影响和话语权要比中人大,尽管中人负责这笔交易的完成,但是还要兼顾保甲和族长的影响。

进入民国以后,保定城市由城关分局管理不动产交易。买主手持草契赴县办理契税时,县级管理机构要对草契内容进行处理,有两种情况,第一种为“原抄”。在《汇编》中,大多数契约上有“原抄”或“房间数自报“字样,即按照草契内容填写官契和契税;另一种情况为重新丈量和勘测。在一些契约上标有“丈量后重新填写”、“房间数有变动,数后再填写”,说明官府在办理红契时,不仅仅在于收缴契税,还在关注契约内容的真实性和产权交易的合法性。按照逻辑推理,一个地方的建筑风格、房间面积大小通常是差不多的。如当代的房屋计算面积,一居室、两居室、三居室面积,在人们的心目中有一个比较一致的概念认识,一居室通常为10 平米左右,两居室为30-80 平米,三居室为80-120 平米。后来随着建筑面积的扩大,人们的认识也在变化。因此,契约中的房间数,在县府办理官契时,通常会对房间数、面积和交易价格进行核实的,不会没原则去办理的,因为县府会为增加契税收入而对房契交易价格进行核对的。

20 世纪30 年代,保定不动产买卖见证制度更加庞大,有公证人1 人,城关田房中人2-3 人,城关田房调查员1-3 人,均为钤盖红印,这说明以上人员均为官府指定,为官办人员。在30 年代还成立了不动产资产价格核准委员会,对每笔交易按照市场价格进行核准,按照核准价收缴契税。

篇4：企业不动产交易流程

【关键词】不动产交易；“营改增”；问题分析；解决途径

一、引言

2012年1月1日，国务院批准的营业税改增值税试点方案开始在上海的交通运输业和部分现代服务业进行试点推广。之后，“营改增”加快步伐向前迈进，在地域范围上由上海推广至全国，在行业范围上已经拓展至交通运输业、部分现代服务业、电信业以及邮政服务业，在避免营业税重复征税、延展二三产业增值税抵扣链条等方面发挥着不可替代的关键作用。不动产交易作为现代服务行业的一员，实行“营改增”已是大势所趋。因此，探究不动产交易“营改增”的难点及其解决策略，具有重要的理论和实践价值。

二、我国不动产交易的税收政策现状

根据物权法的相关规定，不动产主要是指土地以及依附于土地之上的房屋、桥梁等不可移动的建筑物或构筑物。不动产不仅是划分财产类型的一种形态，而且是人民最重要的财产权利之一。不动产交易的税收管理，既关系到相关物权制度的落实，又关涉着社会的和谐稳定，因而务必慎之又慎。在此所论述的不动产交易，主要包括不动产销售和不动产租赁两种形式。目前，我国仍将不动产交易列为营业税征税事项。在营业税征收中，不动产销售被单列为“销售不动产”税目，征收税率为5%；不动产租赁则属于“服务业”税目，征收税率同样是5%，而且并没有相关的税收优惠举措。

三、国外不动产交易的税收管理措施

基于国际化视角来看，西方国家在不动产交易事项上普遍征收增值税，而非营业税。并且，这些国家对不动产交易征收增值税的实践时间较长，在税收管理方面已然形成一整套的经验措施，能够为我国不动产交易的“营改增”提供良好范例。

1.对于不动产交易征、免增值税的政策规定

从普遍意义上来讲，对不动产交易征收增值税的国家，通常都采用不同于普通商品或服务的特殊管理方式。具体而言，是在明确划分不动产种类的基础上，积极推进征免增值税政策。例如，不动产在澳大利亚按用途被分为商用不动产与住宅不动产，其中的住宅不动产又被细分为新建和存量两类。澳大利亚政府对销售或长租存量住宅不动产、转让不动产以及农业生产用地供应等免征增值税，仅对新建住宅或商用不动产的交易征税。同样，新加坡也对住宅不动产的销售、租赁等交易行为适用增值税免税政策。

2.对不动产交易中进行税额抵扣问题的处理

国外的不动产交易征税普遍存在应税和免税部分，因而其进项数额的分摊成为必然问题。在税收实践中，各国大多采用归属原则，将全部进项税额分摊到各部分，进而计算税额抵扣部分。例如，设定某一不动产的总进项税额为20000元，按照20年分摊，每年分摊抵扣的进项税即为1000元。假如第一年该不动产免税出租，则本年分摊的进项税额1000元不可抵扣。第二年该不动产应税出售，则剩余进项税额19000元可进行抵扣。

四、我国不动产交易征收增值税面临的难点

如今，我国不动产交易税收管理的“营改增”呼声正盛。通过与国外对不动产交易征收增值税的实践相对比，可以清楚得出，我国不动产交易征收增值税仍然面临诸多难题，还有曲折的实践道路要走。

1.难以保证增值税税负的全面转嫁和抵扣

从本质上来看，增值税是以商品或服务于流转中产生的增值额作为计税依据而征收的流转税，其征收的判定标准是在最终消费环节有无增值，有增值即缴税，无增值不缴税。但是不动产不同于一般商品或服务，其具有鲜明的长久耐用耐耗性，在当前和未来均能够产生持续消费动力。并且，不动产同时具备商用或居住等多样用途、投资或使用等多种目的以及出售或出租等多种交易方式，而且其用途、目的、交易方式等可以循环多次转化。因此，不动产的“最终消费环节”难以确定，“有无增值”更难判别，导致难以保证增值税税负的全面转嫁，无法平衡其抵扣机制的顺利运转，成为我国不动产交易征收增值税的首要桎梏。

2.自然增值与普遍意义的“增值”有差别

从短期来看，房地产行业的飞速发展，致使我国的不动产数量不断攀升。但随着时间的推移，建筑土地资源的有限性将会使不动产规模逐渐呈现出恒定状态。而社会的发展以及人口的增加，将会对不动产产生愈来愈大的需求。从长久来看，不动产属于稀缺资源。因而，相较于其他财产形式随时间贬值而言，不动产具有自然增值特性。但这种增值是由资源稀缺性决定的，并非是经营行为造成。增值税的精髓是有增值即征税，无增值不征税。增值额是通过劳动、经营等创造出来的，而并不是由于自然规律导致的，因此增值税普遍意义上的“增值”与不动产的自然增值特性具有明显差别。这就从学理上阻碍着不动产交易的“营改增”之路。

五、我国不动产交易“营改增”的解决途径

我国对不动产交易征收营业税的范围，不仅局限于新建不动产的销售，而且已拓展至二手房两次销售差额、土地使用权转让和租赁等领域。从其优势来讲，不动产交易营业税税基较为宽泛；但从劣势来看，不动产交易的税收优惠较少。因此，我国不动产交易的“营改增”，需要铺就一条符合国情实际的税收改革之路。

1.结合实践重新定义“不动产”

目前，我国《增值税暂行条例》所规定的不动产是“前款所称不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物”。但是，不动产交易“营改增”之后，其征收范围应当有所扩大。除房产一类的交易外，还应当将已纳入市场经营体系的土地使用权交易、空间使用权交易等纳入到课税体系中。因此，不动产交易的“营改增”之路，首先应当结合税收实践重新定义课税角度的“不动产”。

2.考虑对财政分配体制的影响

不动产具有不可移动的地域性，以地方政府为征税主体符合便捷效率原则。因此国际上的不动产征税主体都是地方政府，我国也不例外，营业税是我国地方政府的大额收入之一。因为我国增值税的75%以上为国家收入，所以一旦实行不动产交易“营改增”，征税主体即转变为国家。这样一来，地方税收会受到严重打击。因此，实行不动产交易“营改增”，要着重考虑其对财政分配体制的影响，积极打造中央与地方政府之间的财政分配平衡机制。

3.重视存量不动产增值税处理

当前我国不动产交易的营业税率为5%，照比其他行业的“营改增”，不动产交易实现“营改增”之后，其增值税率将大幅提升。这将给存量不动产纳税人带来较大的税负压力。因此，不动产交易“营改增”须综合考量纳税人税负、征税手段以及财政收入等因素，重视对存量不动产交易采取较低税率计算进项税额并予以抵扣等策略。

4.减少不动产交易的税率档次

我国的增值税率有17%、13%、11%、6%以及0%五档。从税收实践来看，复杂的税率档次并不利于税收征管，较易引发偷税、逃税。因此，在推行不动产交易“营改增”的过程中，应当尽量实现统一税率，充分利用抵扣机制平衡税额，减少税率档次，使增值税率趋向于单一化发展。

六、总结

总而言之，我国不动产交易的“营改增”之路任重而道远，务须汲取国外不动产交易征收增值税的先进经验，以不动产种类划分为依据，以平衡财政分配体制为保障，以减少税率档次、加大税额抵扣为举措，努力推进我国的税制改革进程，着力实现不动产交易征税的科学化、高效化。

参考文献：

[1]孔庆凯.不动产交易“营改增”政策的国际借鉴[J].国际税收，2014（07）.

[2]黎静文.我国房地产业营改增问题研究——基于价格效应与福利效应视角[D].西南财经大学，2014.

[3]张星.居住用不动产交易服务“营改增”的思考与建议[J].财会月刊，2015（06）.

[4]张星.不动产交易服务营改增的思考与建议[J].财会学习，2014（10）

篇5：企业不动产交易流程

土地交易与不动产登记关系密切。不动产物权经市场交易而设立、变更、转让和消灭，经依法登记而发生效力。交易是登记的重要前提，登记则是交易的重要保障。而土地交易与房屋交易有所区别，其中土地转让主要是土地使用权的转移，房屋转让则主要是所有权的转移。

《不动产登记暂行条例》施行以来，各地加快推进不动产统一登记。但目前我国土地市场中仍存在着大量违规交易、违规办理登记的现象。交易与登记的违法、违规往往互为前提，如果不做好两者的衔接，弥补管理上的漏洞，势必形成恶性循环，严重扰乱土地市场的秩序，侵害不动产权利人的合法权益。

而加强土地交易与不动产登记的衔接，有利于确保土地出让合同的履约，规范市场秩序，避免国有土地资产流失，保障权利人的合法权益。

厘清内在联系机制

为了做好土地交易与不动产登记的衔接，有必要厘清两者的内在联系机制。

在功能定位上具有内在联系。在我国土地公有制的背景下，由于政府在土地管理中的多种角色（既是土地出让人，又是行政管理者，还是土地登记者），因此，尽管土地交易与不动产登记的基本功能不同（交易的基本功能是实现土地使用权的转移，登记的基本功能确认土地使用权的归属，保护权利人的利益），但仍存在一些共同点，主要表现在二者都承担着一定的土地管理职能，而且所承担的土地管理职能本质上是一致的、关联的。

在操作程序上具有内在联系。从操作程序上看，土地交易与不动产登记往往互为依托，环环相扣。一方面，土地交易后需要进行登记。《物权法》第一百四十五条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”另一方面，土地交易前必须进行登记。理论上，只有登记过和产权明晰的土地，方可进行出让、转让、抵押和租赁。无论一级市场还是二级市场，登记都是对不动产交易结果的一种确认和表现形式。

在法理上具有内在联系。从法理上看，土地交易与不动产登记所涉及的权利关系有所差别，前者同时涉及债权和物权，而后者主要为物权。物权制度与债权制度是市场经济中最基本的两项财产制度，共同维护着市场交易的安全。从物权上看，一级市场通过交易设立物权，二级市场通过交易转移物权，不动产登记确立物权；从债权上看，土地出让合同中既明确了受让人的权利，也规定了受让人应承担的义务，比如，节约用地、环保节能等要求，由此构成了债权的一部分。从载体上看，登记簿是不动产登记管理的基础；土地合同是土地交易的载体。

正视衔接中的问题

从实际情况看，我国交易与登记衔接中存在的问题主要表现在出让、转让和抵押等三个方面。

土地出让与登记衔接中存在的问题。首先体现在出让合同中约定需登

记部门审核的内容，登记部门难以或无法操作。比如，为提高土地节约集约利用水平，越来越多的出让人会在出让合同中约定土地的建设、功能、管理、建筑节能和环境保护等管理要素的要求，并要求在登记簿和产权证附记栏中予以注记。但在登记的实践中，有的要素内容太细，有的过于宏观难以量化，导致注记难。有的要求即使进行了注记，但由于口径不清，统计单位不明，导致登记部门难以审核落实。

此外，政策法规明文规定“未履行合同约定不得办理初始登记”，如《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第23条规定，“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”。但在土地登记管理工作中，尚存在未履行出让合同约定就为其办理土地初始登记的情况。

土地转让与登记衔接中存在的问题。这方面出现的问题在于，不符合法律规定的转让条件，或未按照法定程序转让的，登记部门为其违规办理转移登记。例如，按照《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。但是一些企业未达到这些条件就擅自转让，土地登记部门也为其办理了转移登记。

对于划拨土地和一些以协议方式或定向邀标等方式供应的土地，在合同中往往都设置一些转让的限制性条款，比如，规定“未经出让人同意、未履行相关手续，不得转让，不得进行登记。”但是，实际操作中，一些登记部门并没有把关，擅自转让的现象时有发生。

未达到在合同中约定的转让条件，登记部门是否可给其办理转移登记，目前在认识上还不统一。为了实现土地利用效益的最大化，不少地方在土地出让时，往往在出让合同中对受让人提出一系列要求，如投资强度、产出效益、物业持有比例等，受让人若达不到相关指标要求，则不得转让，登记部门也不得办理转移登记。在实际操作中，一部分地区的登记部门按照合同约定严格把关，防止擅自转让；但也有一部分地区的登记部门以合同约定不是法定程序为由，仍为一些未履行合同约定的企业办理转移登记，造成操作上的不统一。

土地抵押与登记衔接中存在的问题。一是将违规登记的土地用于抵押融资。例如，为虚假的土地办理登记用于抵押融资；违反规定将划拨土地直接用于抵押融资；未履行土地出让等程序，直接办理土地登记用于抵押融资。

二是不符合抵押条件的，登记机构违规批准抵押融资。主要包括四种类型：违规批准利用公益设施等土地抵押融资；违规批准未取得合法土地使用权的土地进行抵押融资，如违法用地未查处到位即办理国有建设用地使用权证用于抵押融资；违规批准改变土地用途（使用权类型、权属）进行抵押融资；为政府储备土地办理不符合要求的使用权类型或用途登记，用于抵押融资。

促进衔接提效能

总的思路是：以保障土地交易安全和提高土地利用效率为目标，以加强土地全生命周期管理和土地节约集约利用为主线，以注记内容上的衔接为关键，以信息技术支撑和不动产登记制度为保障，以完善管理内容、优化工作流程、加强部门合作、健全法律法规、提升配套服务为重点，促进土地交易与不动产登记在内容、流程、制度、法规与技术等各方面的有效衔接，提高交易与登记的整体效能。

细化注记内容，明晰审核口径，实现出让与登记的衔接。根据《物权法》和《不动产登记暂行条例》的相关规定，建议明确不动产登记簿（证）注记的原则：依法合规，注记内容的管理要求必须合乎法律法规，不能以政代法；突出重点，有选择性、有重点地提出确需在登记环节注记的内容，切勿眉毛胡子一把抓。特别要明确，必须是有相关法律法规，或省级以上政府文件规定的需要写入合同的管理要求，方能由不动产登记部门进行注记。

具体而言，建议重点纳入以下合同内容：一是法律规定的一些限制性要求。比如，非市场化出让的土地转让限制（比如划拨、协议土地的转让限制等）；是否违法用地等。二是合同约定的一些提示性要求。比如，环保要求、投入产出要求等。同时还应注意，在注记中提出的管理要求应是可操作的，明晰审核口径，方可有效落实。

通过分类管理和分工合作，实现转让、抵押与登记的有机衔接。土地转让、抵押与登记衔接应实现分类管理，不该设置条件的不设置，不审核，交给市场；该设置条件的，明确设哪几类、如何审核、谁负责审核，严格监管（具体流程见图1）。

图1 土地转让、抵押与登记衔接管理的思路与流程

为了促进二级市场的活跃和发展，对于按市场化方式取得的，且省级以上政府没有明确限制转让、抵押要求的土地，可以适当放松政府管制，只由登记部门在登记时法定审核和登记。

对于非市场化出让的土地，或省级以上政府对转让、抵押有明确限制要求的土地，交易管理部门要严格监管。为此，建议建立土地交易备案审核制度，加强交易审核，不符合要求的不予备案，并将交易合同备案信息作为登记的审核要件。

交易审核主要有转让审核和抵押审核。转让交易审核的内容包括：基本条件审核，即是否达到了规定的基本转让条件；合规性审核，即是否改变了土地性质和其他规划参数等；合约性审核，即是否履行了出让合同上的相关约定；价格审核，即土地转让价格不得明显高于或低于市场价格；缴税情况审核，即是否已缴纳契税和增值税等税费。

抵押交易审核则包括对抵押基本条件、抵押金额、抵押物竞买人资格、抵押主体资格、土地分割抵押、抵押担保债权范围等的审核。

通过优化管理体制，强化部门之间的有机衔接。建议加快推进不动产统一登记工作进程，优化衔接流程。比如，土地初始登记时，登记部门要根据土地出让合同，将“房地产权证应注记内容”录入登记簿（证）注记栏，以便监管后续的二级市场交易行为。

加强法律法规建设，修订土地交易与不动产登记的有关规定。为了保障交易与登记的有机衔接，建议尽快修订《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）等相关政策法规。一是明确将出让合同约定作为登记基本依据，未有效履约的不得进行登记；二是明确建立土地交易备案审核制度。

加强信息平台建设，实现交易与登记的信息共享。针对交易与登记的实际操作环节，因信息不对称造成的衔接不畅等问题，建议加强不动产登记信息平台建设。

将所有不动产登记和交易的信息统一在同一平台上共享，实现实时互通共享，可以消除“信息孤岛”，确保相关业务办理的连续、安全、便捷和高效，保障土地交易秩序和安全，维护当事人合法权益。

【来源】《中国不动产》2016年第7期

【作者】上海市土地交易事务中心

卢为民

篇6：不动产登记流程

不动产有这么多好处，那在成都，该如何登记办理呢？下面的办理流程，可要看好咯！

1、初始登记

初始登记阶段需要查看开发商的五证两书。五证指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2、填写《房屋所有权登记申请表》

购房者在确定初始等级完成后，主动到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》。填写完成后，让开发商签字盖章。

3、拿测绘图(表)

房屋产权登记部门要确定产权证上的房屋信息，测绘表是标注面积的重要依据，必须携带。因此，购房者必须到开发商得房屋面积计量站申请领取测绘表。

4、在开发商处领取办证相关文件

相关文件主要包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等，需要开发商盖章的地方也不能落下。

5、交公共维修基金、契税等

公共维修基金是由房产所在地区的小区办收取，(部分城市的)购房者也可以从银行代收公共维修基金。PS：保留好缴纳凭证，一旦遗失会影响取得房屋产权证。

6、提交申请材料

7、规定时间内领取房屋产权证

篇7：不动产证办理流程

业主可单方持房屋买卖合同、缴款凭证、身份证明等资料向房地产交易登记机构申请办理，并领取相应城市的商品房预告登记证明书。

办理费用：房地产登记机构按件收取房屋登记费(住宅登记费：个人为50元/件，单位为80元/件;非住宅为550元/件)

2.权属登记

需交资料

房地产登记申请书、房地产他项权利登记申请书(已设定抵押的)、房屋面积测绘成果报告书、用地来源文件、房屋报建文件、预售许可证(属商品房项目的)(提交复印件)、楼盘单元明细表(6月13日前领取预售许可证的)、身份证明、公安部门门牌证明、拆迁前原房屋的房地产证(合作开发或自己开发自有房地产的)、移交房屋证明(土地出让合同条款里规定要移交有关房屋及直管房拆迁的)、在建工程抵押登记证明书(已设定在建工程抵押的)、银行与开发企业确定抵押情况的报告(实测面积、门牌与抵押登记证明书记载的面积不相符的)。

办理时间

自收件窗口立案受理，领取《房地产交易登记受理回执》之日计算30个工作日。

篇8：不动产办理流程及资料

一、先进行权籍调查；

二、完成权籍调查后，报住建局、国土管理部门审核，按住建局和不动产登记中心要求，报送办理《不动产权证》的资料，进行审核；

三、到交易所依据权籍报告修改实测面积（楼盘表中将暂测面积修改为实测面积）；

四、到交易中心按件完成交易监管审批表；

五、将办证资料及统计表电子版提交交易所：

1、已备案的《商品房购销合同》原件二份（老楼盘可报一份）；

2、购房人（含共有人）身份证明；

3、购房发票；

4、委托书（一式二份）；

5、不动产申请表；

6、分户图、宗地图（一式二份）；

六、交易所初审；

七、完成税、费缴纳，交易所审核完报送房管科审核、推送；

八、移交不动产登记中心登记。（自用）办理《不动产权证》的证资料

1、国有土地使用权证（验原件，交复印件）；

2、房屋建设工程竣工验收备案表（验原件，交复印件）；

3、房屋面积实测报告书、JPG格式光盘；

4、消防、环保、绿化、人防、规划验收报告（验原件，交复印件）；

5、档案合同证（验原件，交复印件）；

篇9：不动产抵押业务流程图

——业务部工作人员将“典当须知”相关要求告之客户

1、洽 谈

——接待人员回答客户提出的问题

——个人：身份证、户口本、婚姻状况证明、不动产权属证书等

2、证件查验

——公司：营业执照、代码证、税务登记证、章程及修正案、不动产权 属证书等

——双方到场

3、现场查看 ——抵押物状况是否与权属证书记载一致 抵押物 ——工作人员进行调查论证 对抵押物预评估 ——填写勘察登记表

——与会人员讨论达成共识

4、上会研究

——评估确定当金，填写抵押借款办理意见表（评估资产质量、分析用款事由、还款能力、评价经营者为人）

——当金50万以下，经业务讨论决定确定能否办理抵押登记；当金50

5、上报审批 万以上报董事长审批 ——确定业务办理责任人、协助人、审核人等

——签订借款合同、抵押合同、当票等

6、签合同 ——个人需财产共有人签字抵押，公司需股东会决议同意抵押借款

办公证 ——填写他项权利登记申请书、委托书 ——填写公证表格，交纳公证费，办理公证

——双方当事人到场

7、办理他项 ——他项权利登记申请书，委托书，受托人证件，借款合同、抵押合同 权证 各一份，当票复印件，双方证件复印件及其他要求提供的材料 ——当户交纳抵押登记费用，领取受理单 ——领取房产证、他项权证

——填写当金发放申请表，财务及领导审核

8、当金发放 ——当户将当金收据移交给典当行后，发放当金

——公证书、当票当户联交予客户

——总经理保管：不动产权属证书、他项权利证书原件

9、材料归档 ——业务部保管：公证书，当票保管联，当金收据第二联，不动产权属、证书、他项权证、当金发放申请表、当户资料等复印件，以及其他 相关材料原件及复印件

——财务部保管：当票财务联、当金收据第一联、当金发放申请表

10、业务跟踪 ——确定客户经理，收取费用，维护客户关系，不定期回访

——收回当票，结清前期费息

11、续 当

——签订续当凭证及续当合同（办理公证），续当凭证当户联交予当户

——当户结清当金及相关费息，出示当票或续当凭证当户联，填写赎当

12、赎 当 登记表（退费单）——典当行交予当户房产证、他项权证、注销函

——抵押物估价3万以上，通过诉讼或法院强制执行收回当金及费息

13、绝 当

——抵押物估价3万以下，典当行自行处置，损溢自负

注：现场查看、办理抵押、领取证件需2个以上工作人员亲手办理并做记录。

一、产品功能定义

指借款人以其自有的标准仓单作为质押担保，向建设银行申请用于其正常经营活动资金周转所需的短期人民币流动资金贷款的业务。标准仓单质押贷款占用借款人流动资金借款额度。

二、业务特点和优势

（一）准入条件低，不管是大型企业还是中小企业均可申请。

（二）不同于一般融资产品，不仅满足融资的需求，还可以满足企业规避经营风险的需求。

（三）期限可长可短，仓单可以置换。

三、产品服务对象

从事套期保值并以其自有标准仓单做质押的工商企业。

四、服务渠道及网络

主要依靠对公客户经理渠道。

五、服务价格

（一）标准仓单质押贷款利率按照同档次商业贷款利率执行，具体利率标准和浮动幅度按照中国人民银行和中国建设银行的有关规定执行。

（二）办理标准仓单质押贷款业务过程中发生的仓单质押登记、质押解除、交割、转让、手续费、仓储费、相关的增值税及处置费等费用均由借款人承担。

六、客户流程

（一）贷款申请与受理

企业客户向建设银行提出贷款申请，建设银行进行受理，并对借款人进行资格审查。

（二）贷款调查评价

贷款行对借款人的经营状况、信用情况和质押物的合法性、有效性、真实性进行实地调查，并根据建设银行对大、中、小型企业调查评价的不同要求和《中国建设银行信贷业务手册》流动资金贷款业务有关规定完成客户信用评级报告、担保评价报告、流动资金贷款申报书和额度授信等评价工作。

（三）贷款审批

信贷审批部门按照有关规定对标准仓单质押贷款进行审批。

（四）签订合同

贷款行与借款人签订《中国建设银行标准仓单质押贷款合同》、《中国建设银行标准仓单质押合同》和《资金使用监管协议》等相关文件。

（五）开立贷款保证金账户

贷款行依据《中国建设银行标准仓单质押贷款合同》的规定要求借款人在贷款行开立贷款保证金账户。

（六）办理仓单质押登记手续

贷款行及其所属一级分行机构业务部、承办行按照操作规程办理标准仓单质押登记手续。

（七）贷款行发放贷款并进行贷后管理

贷款行经办人员按照建设银行信贷业务的有关规定办理贷款发放、客户提款和转存手续，并进行贷后管理。

（八）质押标准仓单的处置