社区商业业态规划（通用8篇）
篇1：社区商业业态规划
社区商业规划与业态组合要点
不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布局和业态组合则必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后才能进行有针对性的规划设计。以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业规划布局以及业态组合设计最基本的原则。如在天津某大型居住区项目的商业研究过程中，对于社区主力店（超市）位置的研究，就是通过对社区消费人群的购物时间、出行
方式、出行路线、甚至停车方式、回家路线进行“模拟感受”之后所确定的。
规划布局
在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。
■主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；
■必备性商业：满足生活基本需求；
■特色性商业：吸引客流，丰富业态。
其次，根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定(如设在社区主、次出入口或黄金分割点处)，利用聚合效应有意识地引导。组织人流，达到引发商机、聚拢人气的目的。对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业(如银行等)，一方面要考虑到便利性、易达性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”将其设置在商业街的端头，与位于社区入口的主力店构成“三明治”的“首、尾”两端，特色性商业夹在其中呈线性排布，促使消费人群从有意识的目的性购买转化为游走体验，从而增加商机和人气。
再次，要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开{如医疗诊所
与餐饮店}。
业态组合各业态之间的“同业互补、错位经营”是进行业态组合设计的关键原则，通过对前期商业结构和业态分布的调控，将休闲、购物、服务、娱乐等各业态的比例控制在相对合理的范围内，从而形成较为理想的业态组合和良性互补；项目实施后则可通过专业化管理，运用市场手段，利用级差地租对经营业态进行调
整。
此外，不同的业态对于规划位置及作为业态场所的建筑空间需求是不同的，在社区商业规划乃至社区规划之初，必须先行对社区商业的业态进行充分的研究，初步形成社区商业业态的战略布局，并以此战略
布局指导空间规划(或条件预留)，使得在规划中提供的空间条件与既定的业态布局策略相统一。
篇2：社区商业业态规划
0755-83513598 QQ:69031789 社区商铺的商业业态和规划设计
很多开发商一直想做好社区商铺，却总感到力不从心，原因往往在于无法很好地控制业态。在目前看来，对社区商业业态进行控制最有效的方法，就是对租售比进行控制。
有一些开发商尝试的做法较为新颖，即与广大商家结成“社区商业联盟”，从而形成更为紧密的互动型合作。一些在业态组合上有独到经验的楼盘商业街，正在成为杭城社区商铺的行业样板。
“主力店效应”带热商圈
早上在知味观吃点心，然后到世纪联华超市挑选新鲜食品或日用品；也可以在新华书店买一本书，然后到两岸咖啡点一杯“摩卡”享受一个下午的悠闲时光„„这是坤和·亲亲家园社区商业带给三墩居民的悠闲生活。
傍晚下班后换上在楼下KAPPA店新买的运动服，然后到蓝仕堡健身中心去活动一下，8点左右结束运动时，健身中心楼下的浮力森林会有最后一批现烤的芝士面包出炉，去买上几个，踱到隔壁的星巴克或者必胜客坐上一会，把身子陷进软软的沙发中，透过大面积的落地玻璃窗凝望城市的浮光掠影„„这是红石·中央花苑社区商业提供给湖墅南路附近居民的小资享受。
随着大批主力店铺进驻，杭城一些楼盘的社区商铺在经营上获得了突破性的进展。所谓主力店，就是一个商业业态构成中有大品牌的商家进入占据主要位置和大部分的经营面积。目前的主力店多定位在一些外资的大型商业。这些主力店的进入所产生的主力店效应，首先体现在会带动商业地产出租或销售上。国际商业品牌的选址通常都由一些专业机构来评估，并且有一套科学严格的评估标准和计算方法，所以他们的选择更可信。对于许多没有商业经营经验的投资人士来说，与其去花时间自己学习掌握选址方法，不如跟随国际商业品牌做“傻瓜”式投资：他们把店设在哪儿，就去哪里投资。同时，在商业经营中，主力店会带来人流和客源，使其周围的其他商业经营者受益。
有主力店的地方，就有无穷的商业机会。
继世纪联华超市、两岸咖啡、知味观、新华书店等品牌商家相中了三墩大盘坤和·亲亲家园的亲亲生活广场后，花店、服装干洗店、相片冲洗店等大量便利型商店也迅速跟进，不仅方便了亲亲家园的业主，还吸引了整个三墩区域的居民前往消费。再如朝晖路上的广厦·绿洲花园引入了“华润万家生活超市”，带动了商铺价值的提升，实现了88.25％的社区商铺销售率。红石·中央花苑自2005年10月底交房至今仅仅一年多的时间，就形成成熟的商业氛围。今年年初，星巴克率先入驻，开业当天，就达到了100％的上座率；紧接着世界上最大的餐饮集团——百胜全球餐饮集团旗下的两大品牌必胜客和肯德基也先后入驻，湖墅南路一下子热闹了起来。“星巴克、必胜客和肯德基这三颗棋子一落定，整个社区商业街的大局基本上也就形成了。”红石房产总经理助理祁国英介绍说。看到了这里的超强人气，去年11月份，健身品牌蓝仕堡从西湖边的大型商场迁到这里，开出杭州旗舰店，虽然3000平方米的实用面积比之前高出了两倍，到晚上却还是供不应求。同时，耐克、阿迪达斯等运动名牌也纷纷进驻，意大利的背靠背Kappa在这里开起了全国 《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
0755-83513598 QQ:69031789 由于杭州前几年开发的楼盘中，大多没有完善的社区配套规划。商业物业大多采取出售的方式。由于业权归业主所有，所以经营比较混乱，商铺业态也比较杂乱，大部分是“被动填充”，还有一些楼盘交付了两三年，商铺至今还空置着。
随着政策环境的变化和社区商业开发模式的更新换代，像shoppingmall等大商铺才有的先租后售模式开始成为越来越多社区商业开发商的选择。社区商铺采取只租不售或先租后售的模式，有利于统一招商，能使配套在短时间内成熟起来，从而促进项目住宅部分的销售；另外，持有一定的固定资产，每年能获取固定的回报，这也是规避开发风险的需要。
“国家逐步对商业地产进行严控，良好地段的商业用地供应越发稀缺，从而促使目前能取得土地的开发商更有想法自行持有物业，享受长远租金收益。”攻略营销机构负责人祝军华认为，在杭州房地产行业发展一个阶段之后，目前已经产生了大量颇具实力的本土开发商，他们已经有能力持有物业，因此可能会更多考虑只租不售。从中小商铺投资者的角度来看，他们也越来越理性，对于购物中心式的产权商铺也开始警惕，商铺的销售难度加大，使得企图借助商铺散售快速套现的想法再也难以实现，所以中小商铺投资者的成熟亦推动了只租不售的发展。
调查显示，目前已经推出和将推出的底层商铺中，开发商直接持有、只租不售的小区越来越多。位于钱塘江南岸的顺发·佳境天城、六合·天寓、银色港湾等楼盘开发商也纷纷表示只租不售。同时，为了吸引品牌业态进入，开发商通常会给予一定的免租期，进驻时间越早，免租期越长。红石·中央花苑的社区商业街70％物业只租不售。红石房产总经理助理祁国英表示：“只租不售让我们对小区的商业业态有了很好的控制，对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，给予一定的优惠条件，有条件的话在建设中就按照要求进行了部分功能的改造。”
同时，杭城还有的楼盘推出可租可售。比如广宇房产开发的河滨公寓，一期社区商铺共1.4万平方米左右，其中地下1万多平方米租给了乐购超市，租期为15年；地上有部分租给必胜客，租期10年，部分被隔成小铺出售。其二期6000多平方米商铺即将推出，也是采取可租可售方式。
“社区商业联盟”引发关注
在商业地产的运营过程中，不缺开发商业物业的开发商，也不缺寻找商业物业的商家，遗憾的是，双方总是在相互寻找中失之交臂。
“开发商与商家之间合作条件难以达成共识，这是很大的问题。”我爱我家事业发展部副经理沈静以超市行业为例分析说，超市行业是微利行业，利润是靠做量、做规模创造的，因此，在合作方式上首选租赁方式，以缓解巨额成本低额压力，同时零售商进入一个新的市场，一般需要3―5年的市场培育期，前几年的租金需要得到开发商的配合，以实现最终的共赢。而房产公司投入开发以后，希望通过出售快速回笼资金，出租租金定价比较高，所以双方很难达成共识。
基于对杭州社区商业发展趋势的把握和房产开发商、商家在社区商业招商过程中产生的各项需求，日前汉嘉机构百盛招商还倡议成立了“杭州社区商业联盟”。汉嘉机构执行总裁梅杰介绍说，社区商业联盟的成立将实现社区商家之间的优势互补、提升与开发商的谈判层次、减少开发商社区商业招商过程中的各项阻力，促进杭州郊区大盘生活配套的快速成熟，从而推进住宅郊区化的实现。
早在2002年，坤和建设就尝试着构建社区商业联盟，为的就是联合社会各界优势品牌和投资者，形成三方紧密盟友，以科学规划业态，统一开业，统一宣传包装，包括返利等经营支持，从而实现开发商、投资者、经营者三赢的经营模式。通过社区商业联盟，坤和建设已经成功运作了山水人家、亲亲家园的社区商业。
《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
0755-83513598 QQ:69031789 为了确保亲亲家园高品质完全功能社区的定位以及整个三墩商业品位，坤和建设在出售亲亲家园社区商业物业的同时，一律与购买者签订《商业用房品质经营保证协议》，对该商业物业今后的经营业态、开业时间等一系列问题进行设定，并采取相应的奖励政策。在今天，我们看到的亲亲家园生活广场上许多开业的商家，包括新华书店、世纪联华，可以说都是经过开发商精挑细选，按照不同业态规划控制并采取诸多销售、返利等优惠政策所引进的。正是由于社区商业联盟的作用，许多商家对亲亲家园高规格的商业配套设计以及6000多位业主的入住规模、未来三墩近40万人口的巨大消费潜力充满信心，纷纷主动与坤和建设洽谈社区商铺的购买和进驻事宜。开发商在社区商铺销售的同时，自己实行统一招商、统一开业的社区商业运营模式，在杭州也属首次，这为今后杭州乃至整个浙江的房地产社区商业的开发与经营提供了借鉴。此外，为了使亲亲家园生活广场开街购物节能够顺利开幕，坤和建设还针对商家推出了开业奖励政策。凡在规定时间前开张营业的亲亲家园签约商家(仅指直接购买的商家，不包括租户)，均获得价值不菲的奖励，且赠送安装新风系统和除湿机。
社区商业的销售难、招租难、经营难，一直是备受关注的一个行业话题。实际上，除了招商能力与业态组合，社区商铺的规划设计也是非常关键的。如果布局及尺度设计不当，商铺很可能就会成为“伤铺”。
一字排开未必聚财
“‘一’字和‘U’字的区别在哪里？从长度上看，‘U’字型显然比‘一’字型更长，而且‘U’字型比‘一’字型更富有节奏变化。”这并不是为了对中西文字进行比较，而是建筑师林松在分析社区商铺的沿街面问题。
林松是林松建筑设计有限公司总建筑师，在商业规划设计上拥有丰富的经验。他认为把社区商铺的沿街面设计成“U”字型，不仅可以增长人们逛商街的时间，而且使整条社区商业街富有更明显的节奏变化。而且，和“一”字型相比，“U”字型可以让张扬的商店进驻到凸出来的商铺，而相对内敛的则可以进驻到凹进去的商铺中。
但是，在杭州的大多数楼盘中，更多的社区商铺沿街面还是“一”字型设计。建筑设计师们经常把这类社区商铺形象地称作“沿街绣花边、路边一层皮”。既然“U”字型比“一”字型更有优势，开发商却宁愿选择“一”字型呢？林松直截了当地解释说，利益使然。由于在通常情况下商铺价格高于住宅价格，许多开发商将其视为利润的重要来源，因而只要条件允许，开发商就会尽可能多建商铺，于是出现了凡是临街都有商铺的“惯例”，极端的例子是四面商铺合围，中间设计成内街，商铺高达3层甚至更高的案例。过多的商铺设计不但影响了社区的居住品质，也为过剩埋下了隐患。根据行业经验值，一个城市人口与商业面积的合理比值在1.4平方米~1.6平方米/人之间，而非商业区的普通住宅小区，商业面积与入住人口之比不宜超过1平方米/人。
开发商为了做足容积率，通常让小区住宅部分有更大的花园景观，商铺一般会贴近马路，紧靠建筑红线做。当然也有例外。如红石·中央花苑在红线范围内做了后退，并且做出了“U”字型的社区商铺沿街面。“红石·宜家道商铺一般在红线范围内后退了12米，最深的地方后退了22米。”红石房产工程部经理陈荣兰介绍说：“‘U’字型商铺，使沿街面更长，立面更为丰富。人流比较不容易快速通过，会停留更长时间，商业氛围更加浓厚。空出了大块面积，为整个区域形成广场的效应，不仅可以聚集更多的人群，也为日后的停车创造了有利的条件。”
商与住“互补不互扰”
建筑师林松认为，如何在建筑设计过程中处理好底商与上层住宅的关系，也将影响到商铺日后的招商经营。
比如在风力等因素影响下，住宅阳台上一只花盆向下自由落体，那么出入底商的人群就有可能受到人身伤害。这种情况其实完全可以避免，只是需要开发商在设计时把上层住宅的整体进深向后5—10米，与底商保持一定的距离，在底商屋顶设置有广告的同时，那么高楼坠物就无法对底商的消费者造成人身伤害。当然，为了弥补这部分空间的损失，可以根据建筑结构，适当地在楼盘的另一面将住宅超出底商3—5米。
《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
0755-83513598 QQ:69031789 开发商在项目规划时，对于底商应该有一定的弹性，要方便投资者进行改造。要最小化上层户型方面对底商的影响，最好的解决办法是楼盘采用框架结构，这样可以避免框减等结构的过多的承重墙对商场的影响，但是框架结构，也会因为承重柱过多对商场的划分、使用面积造成影响，这需要开发商在最大限度将底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是这就迫使上层的户型变得宽大，失去部分中小户型的购买群体。
不论是框架还是其它的建筑结构，其上层住宅业主使用的公共设施：商品房的底层大堂、电梯井、消防通道、上下水管道等设施必定会占据底商的使用面积，一般来说，为了提升项目的档次，拉升住宅销售价格，底层大堂空间较为宽敞，这样降低了底商的实际使用面积。但是如果为了增加底商面积而缩小上层住宅的出入大堂，那么项目住宅的销售工作就会不顺畅。最常见的思路是将上层的出入口设置在楼盘背街的部分，这样占用的是底商纵深部，不会占用底商的黄金位置，而且这样可以做到商、住分流，商不扰住。
此外，底商定位相关的法规、办法，对于底商的业态多数有明文规定，住宅楼底层限制发展的有餐饮店、KTV等有油烟、噪音污染的业态，以及影响楼盘上层、社区居民隐私、生活空间的业态。如果实际情况需要底商有餐饮等业态，那么开发商要做到餐饮的油烟出口另行设计，在距离楼盘15米左右建立，且不可以影响到上层、社区的居民。
布局定位要贴近社区
许多社区商铺在设计之初并未考虑建成后适应何种商业业态，导致一些商家难以入住，如超市对净高和荷载的要求，餐饮对排烟和排污的要求，银行、珠宝店对安防的要求，以及其他业态对空调外机位、停车位、电力负荷的要求等，如果未能体现在商铺的设计中，则建成后的招商难度较大。
“要彻底解决商铺成‘伤铺’的问题，商铺的布局很重要。”负责红石·宜家道规划和招商的红石房产副总经理祁国英，曾经先后在杭州大厦和西湖时代广场从事过招商工作，对于商业业态有着自己独到的见解。在宜家道的定位之初她就强调，“社区商铺业态定位、规划、招商和管理一样都不能偏废，才能保证良好的运营。”
个别社区商铺设计成三楼甚至更高，是违反商业规律的。一般来说，店铺的商业价值随着楼层升高而成倍降低，除了中大型餐饮、美容洗浴等少数业态会用到三楼及以上楼层外，大多数适宜社区环境的商业形态不会选择高于二楼的楼层，二楼以上商铺招商经营将十分困难。通和·都市枫林的临街商铺控制得比较严格，局部采用上下双层设计，一层层高3.6米，二层层高2.95米，开间3.6—7.2米以上，单铺面积36—360平方米。
底层商铺上面的住宅，特别是高层住宅，对商铺的影响很大，有些开发商为了节约成本，不设计结构转换层，导致住宅的柱网、剪力墙、大型管道(井)直接下到店铺中，使得店铺在空间设计时相当困难。最典型的例子是，柱距不当导致汽车销售、汽车美容、汽车修理等需要较大开间的业态无法进驻。
因此，当初建筑设计院欲将宜家道商铺设计成杭州大多数社区商铺普遍采用的4米左右短开间时，红石房产坚持要把开间做成8米以上，还要做上下两层的商铺。这样的想法直接遭到了建筑设计师的反对，因为这种做法非常冒险，意味着每家商铺的使用面积比一般的底商增大了一倍，面积的增大一方面可能会直接影响今后商铺的销售，另一方面也淘汰了一般的小业主，对于日后招商的要求也更高了。
当然，提出这样大胆的定位是经过了详细的市场调查。从面积上进行区分，前几年杭州可供选择的租户类型呈现出“哑铃状”特征，一种是所需面积超过一万平方米的超市、百货、家居等大型租户；另一种是单位所需面积较小的服装类商家，市场上相对缺乏面积需求在1000～5000平方米之间中型商家租户，此种现实状况对社区商业进行业态组合形成了限制。自商业零售市场对外资开放以来，品牌商家的数量在近两年得以明显提升，中型租户亦发展迅速，中型租户的增加使购物中之业态组合具备了更多灵活选择的可能。
《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载
篇3：社区商业业态规划
由于社区商业所处的开发阶段存在差异性, 社区商业的业态在空间布局上有很大不同, 本文通过选取南京4个典型社区商业, 对社区商业业态的空间布局模式进行总结, 为政府进行社区商业业态规划引导提供政策建议, 同时对于社区商业招商及业态组合、入驻等提供依据。
一、典型社区商业的选取
(一) 社区商业选取标准及结果
通过对南京社区商业市场上众多商业项目进行比较、选择, 选取的社区商业同时满足《南京市新建地区公共设施配套标准规划指引》中的居住社区级公共配套设施和《南京市社区商业建设规范标准 (试行) 》中的大、中型社区商业的标准, 具体包括明发滨江新城、亚东城、托乐嘉花园、左邻右里家园4个项目, 项目分布主城、江宁、江北, 区域布局上相对均衡, 能够满足南京典型社区商业的标准, 具有很强的代表性。
(二) 典型社区商业的类型划分
依据社区商业所处的开发阶段, 将社区商业划分为起步型、过渡型、成熟型三个阶段, 其中起步型是指正在开发或者已经开发完成, 正处于销售、招商阶段的社区商业类型;过渡型是指商业开发已经全部结束, 仍有部分商铺处于销售或者招租阶段的社区商业类型;成熟型是指商业已经全部销售、招租完成, 形成良好的商业市场氛围, 且具有一定的区域吸引力的社区商业类型, 是集聚人气的区域。
从典型社区商业来看, 4个项目涵盖了上述3种类型, 其中亚东城、托乐嘉两个项目均为成熟型社区商业, 明发滨江新城为过渡型社区商业, 左邻右里则为起步型社区商业。
二、典型社区商业业态布局分析
处于不同开发阶段的社区商业业态, 受运营期限的影响, 商业业态在空间布局上呈现出较为明显的差异, 从竖向空间来看, 不管处于何种开发阶段的社区商业, 二层空置率明显高于一层。
(一) 成熟型社区商业业态布局
1. 亚东城
从一层的业态布局来看, 亚东城社区商业布局呈现两个组团分散布局的特点, 属于入口集中型布局模式, 业态布局上东侧组团由于临近地铁站、学校等, 除超市外, 业态布局以餐饮、专业店、专卖店及少量的家庭服务、银行及ATM等基础配套为主, 大量的人流为专业店的运营提供条件;而西侧则以满足本社区居民需求为主, 以较为高档的餐饮、家庭服务、休闲娱乐及社区诊所为主, 但受人流量的限制, 空置现象明显, 空置率达到28.7%。
从二层的业态局部来看, 东侧由于靠近学则路地铁站及部分高校的影响, 除超市外, 业态布局非常集中, 以餐饮和服装店为主, 满足大量人流的低端消费;而西侧入口处则以满足本小区的居民服务为主, 业态布局上以家庭服务类、休闲娱乐类、部分高端餐饮为主。
2. 托乐嘉
从一层的业态布局来看, 托乐嘉社区商业底层商铺业态在空间上的布局呈现非常明显的集聚性, 主要以家庭服务类、餐饮及部分休闲娱乐和少量的专业店为主, 尤其是小区入口处以餐饮店、食杂店、便利店形成的集聚业态为主, 便于流量的集散, 同时对于吸引周边局面的消费起到很好的吸纳作用;而小区中轴线上则基本上以家庭服务类的业态为主, 满足小区居民的临时性家庭服务功能。
从二层的业态布局来看, 入住业态呈现多样化的特点, 除超市外, 餐饮店、宾馆、家庭服务、专业店 (以服装为主) 等业态平均布局, 且从小区主入口区位看, 仍以餐饮店、便利店等业态为主, 越向内部, 家庭服务类业态增加, 且空置率也增加。小区主入口的人流集散功能为餐饮店、便利店、休闲娱乐 (宾馆) 等业态提供了顺畅的人流, 而离居住区越近, 招租越困难, 且业态也转变为家庭服务类为主。
(二) 过渡型社区商业业态布局
从一层的业态空间布局来看, 中心广场—小区入口处, 多以专业店、专卖店为主, 包括服装店、药店、母婴店、推拿店, 以及著名品牌的专卖店, 而菜场、超市也是小区主入口的重要布局业态, 对于辐射整个小区的居民起着重要的人流集散的功能;从小区中轴线来看, 以餐饮店、食杂店、便利店为主, 相间伴有家庭服务店、专业店、书店等业态;从小区主要道路沿线业态布局来看, 以家庭服务类业态、餐饮等业态占绝对优势, 也体现了线状辐射居民服务的功能。
目前, 业态空置的情况主要以中轴线和小区主要道路沿线部分物业空置, 尤其是小区中轴线的中间位置, 由于受同业间的竞争较大, 空置现象较为明显, 空置率达到21.3%。另外, 除餐饮、家庭服务类业态外, 其他业态在该区位难以“存活”。
从二层业态布局来看, 与底层商铺业态空间布局差异最大的是空置率问题, 不管是位于小区主入口、中轴线上还是沿街商铺, 空置率都较高。具体分析为, 与居住区临近的主入口及中轴线上, 业态招租率较高。除大型超市外, 小区主入口以便利店、餐饮店、宾馆等为主, 中轴线则以专业店 (育教) 、家庭服务类为主, 且主要布局在主入口一侧, 离主入口越远, 空置率越高。而沿街商铺二层则以家庭服务和育教、休闲娱乐类业态为主, 但空置情况则与小区主入口的距离相左, 即距离小区入口越远, 招租越容易, 空置率越低。
(三) 起步型社区商业业态布局
由于左邻右里社区商业尚未销售完成, 商铺招租仍较为困难, 空置率较高, 尤其是小区主入口南侧, 空置率高达83.5%, 基本无业态入住。从入住业态来看, 以餐饮、家庭服务类为主, 但受目前招租不顺利的影响, 部分商铺被租来作为临时居住用房, 这与社区商业的设计和管理初衷相悖。
三、结论
(一) 业态布局与空间区位具有很大的相关性, 人流量的集散功能约束业态布局模式
从业态的空间布局来看, 不同业态的布局模式与空间区位具有很强的相关性。一般来说, 超市、菜场, 基本位于小区主入口的开敞空间, 便于人流量的集散;而小区主入口也是专业店 (服装店、药店) 、餐饮店 (含便利店、食杂店) 等集中的区域;而家庭服务类 (包括众多服务社区居民的业态) 则集中在小区中轴线上, 满足本小区居民的就近服务需求;休闲娱乐、餐饮店等业态则沿小区主要道路沿线布局, 满足小区居民的临时性消费需求。
(二) 业态布局与开发阶段关系不大, 而同一社区商业竖向空间业态布局差异大, 区位可达性影响业态组合
不管处于何种开发阶段的社区商业, 其业态布局与开发阶段关系并不明显, 从入住的业态差异来看, 同一社区商业竖向空间业态布局的差异更为明显, 受到区位可达性的影响, 业态组合在竖向空间上表现出明显差异。一般来说, 菜场、餐饮店 (含便利店、食杂店) 、家庭服务类、专业店类业态多集中于一层, 而大型超市、休闲娱乐、宾馆、育教、高端餐饮店多位于二层。
(三) 业态招租率从小区入口向周边辐射递减, 空置率则逐步提升
从社区商业的空置情况来看, 小区主入口业态招租率最高, 空置现象较少, 而随着向小区内部中轴线、道路沿线的延伸, 空置率明显提升, 即业态招租率呈现以小区入口>小区中轴线>主要道路沿线的特征, 也表明人流的集散和可达性是影响社区商业业态入驻的重要因素。
(四) 周边稳定人流来源很大程度上决定了业态的集中度, 社区居民起辅助作用
篇4：买社区商铺先看业态规划
不同业态需定位
应该说，社区商铺的业态规划是开发商、投资者和后期经营者都必须仔细考察的，这牵涉到三方共同的利益。投资者在考察整个投资行为的初期，也就必须考察社区商铺整个的环境，以关注其业态规划和今后发展的前景。
最基本的，社区规模大小、入住率高低都会直接影响到这个社区商铺的未来发展。中小型的社区商业，更多应本着服务于社区居民的理念进行，投资者一定要考虑商业业态规划是否符合社区居民的生活需要。小型的社区商业，以超市、烟酒、小食品、小百货、快餐店、小型咖啡厅、洗衣店、美容美发店等为主的基本生活服务配套商业业态。对于大型或中高档社区而言，则在满足基本生活需要的基础上需要有主力店的业态规划或者以商业百货品牌店进驻。
进一步而言，居民的生活标准和消费习惯也与社区商铺的业态有较大的关联。业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点无疑都会影响该地区商铺的业态和发展。比如某小区的业主平均年龄在30岁，那么该地区的商铺会比较适合开办咖啡厅、快餐店、练歌房等，满足年轻人娱乐休闲的需求。相反，如果业主以普通阶层的成家人士居多，那么这一地区的商铺就应以开设中低档的大众餐馆为主。
更为重要的还有业态配比的合理性。假如在一个容纳500至600户的小区内，开了十几家美容美发店或超市，同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，那么，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终要有部分投资者撤退。
关注规划与发展
除地段因素外，商业业态的规划设计与建筑本身设计的合理性也是影响社区商业能否成功的重要部分。一方面，投资者在考察初期就要对开发商的开发实力以及背景进行评估，开发商今后的发展策略、经营规划是否有明确详细的内容也要逐一了解清楚。因为在购买商铺的时候，除非有强大的主力店已经确定进驻，否则就必须谨慎考虑购买时机。从低风险角度考虑，选择社区建设较为完善、销售进程完成大半的项目为合适，尽量避免开盘不久、分期销售的社区。
在考察了业态分布及规划之后，投资者还应考虑到实际运作中的合理性。许多社区商铺在设计之初并未考虑建成后适应何种商业业态，导致一些商家难以入住，如超市对净高和荷载的要求，餐饮对排烟和排污的要求，银行、珠宝店对安防的要求，以及其他业态对空调外机位、停车位、电力负荷的要求等，如果未能体现在商铺的设计中，则建成后的招商难度较大。一般来说，店铺的商业价值随着楼层升高而成倍降低，除了中大型餐饮、美容洗浴等少数业态会用到三楼及以上楼层外，大多数适宜社区环境的商业形态不会选择高于二楼的楼层，二楼以上商铺招商经营将十分困难。
篇5：商业项目定位与业态组合规划
时间：2009-05-20来源：搜房博客作者：村江
一、项目市场定位规划
准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……
现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。
（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象
1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。
2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：
A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：
业态需求——求综合型、一站式消费场所；
业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；
功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；
消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。
B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：
业态需求——综合型、一站式消费场所；
业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；
消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。
C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：
业态需求——综合型、一站式消费场所；
业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；
功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；
消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。
（二）商业中心功能、规模定位
1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模
商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入
餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。
2、定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标
一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shopping mall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕塑景观步行道融为一体共同营造城市景观文化的亮点。
3、定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。
根据“购物中心定位二八黄金定律”求证分析,购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面积的比为4：1。
（三）商业中心的经营档次与形象定位
商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。如何来确定商业中心的经营档次和综合形象，打造商业中心高档品牌和现代商业商圈,形成明显的差异化定位经营为目标。通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵，建立超前的品牌形象（引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易推广传播等）。建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竟争市场的制胜关健，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段，之所以从战略高度上系统设计和推出专业化商业组团形象是完全必要的选择，也是成就卖场无形的品牌资产根本。
二、项目整体业态规划
（一）业态规划的背景：
所谓的业态革命，是针对于传统零售商业的单一化功能很难适应社会发展和消费需求的变革。其理论思想是：不断满足社会发展进步给人们带来的物质生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三个生活空间，即第一空间（居住空间），第二空间（工作空间），第三空间（购物休闲场所）。要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第一、第二生活空间的逗留时间减少，第三生活空间的活动时间增加。因此，必须把提高第三生活空间的质量作为人们生活质量的关键点。现代商业业态的战略规划性恰恰表现在如何精心定位规划第三生活空间。
传统商业的卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不适应社会发展的需要。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费生活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重会大大增加。
（二）业态战略规划：
主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。
主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。
核心主力店和主力店是拥有国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产生巨大的广告效应和经营收益，使购物中心更具活力。
（三）业态规划组合定位；
1、在商业规划中，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店。在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。
2、选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店
主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。
规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。
3、选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合（指经营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。
在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。
篇6：商业网络社区的规划与管理
如果您需要在自己的网站建立社区，在规划和管理网络社区时，需要在下列几个方面给予特别注意。
(1)明确网络社区的定位和主题
根据社区的规模和参与者的成分，可将网络社区划分为综合性社区和专业社区两种主要形式，每种社区通常又会按照不同的主题分为若干版块，象我们熟知的网易虚拟社区就是一个包含几十个版块的综合性社区，内容覆盖了生活、情感、文学、电脑、音乐、股票等等年轻人生活的几乎所有方面，25yt.com网上社区定位于在校大学生及刚走出校门的年轻人，而定位于网上商人社区，根据行业性质划分为不同的类别。
从网站的商业价值来讲，综合性社区和专业社区各有优势，前者通常可以吸引大量人气，首先取得网民的注意力，然后通过网络广告等形式取得收入，而专业性社区往往直接蕴涵者商机，例如一个关于汽车的社区，其会员中很可能有大量潜在购买者。
除了门户网站之外，其它专业网站或者企业网站，在创建社区时通常会定位于专业社区，那么，是不是生产什么产品的企业就建一个该产品的论坛，让消费者来发表关于某产品的意见?这样显然不行，因为社区成员之所以参与的基本原因是可以与其他成员交流信息，并了解自己希望的信息，同时，网络社区又是一个休闲的场所，会员希望能在轻松愉快的气氛中了解自己感兴趣的内容，并发表自己的意见或见解。
(2)确定社区的功能
一般来说，一个社区中最常用基本功能如下，可根据自己的特定情况决定：
论坛：也称为电子公告板(BBS)，是虚拟网络社区必不可少的功能，大量的信息交流都是通过BBS完成的，会员通过张贴信息或者回复信息达到互相沟通的目的。有些简易的社区甚至只有一个BBS系统。
聊天室：在线会员可以实时交流，对某写话题有共同兴趣的网友通常可以利用聊天室进行深入交流。
讨论组：如果一组成员需要对某些话题进行交流，通过基于电子邮件的讨论组会觉得非常方便，而且有利于形成大社区中的专业小组。
免费邮件：为了避免不同邮件提供商电子邮件之间通信的时间差甚至相互屏蔽的现象，经常在同一社区的成员之间交流往往倾向于使用该社区提供的web mail。
即时信息：如果为在线成员提供类似于ICQ的即时信息交流工具，将为会员交流提供更大的方便，
留言系统：如果错过了与网友同时在线交流的时间，留言系统将发挥重要作用。
回复通知：如果你在论坛上发的帖子希望得到别人的回复，而又不能经常上网查看的话，就需要回复通知功能，将别人回复的信息发送到指定的电子邮箱中。
信息定制：社区可以提供管理者与会员之间，以及会员之间的多向交流，管理者可能有许多信息要向会员发布，应该允许会员定制自己需要的信息。
(3)网络社区的管理
互联网上现有的许多网络社区都存在这样或那样的的缺陷，我曾留意过一些商业网站的社区，参与者寥寥，一个主题下面每天只有几条信息，甚至几天才有一条信息，造成这种结果的原因可能是多方面的，比如网站访问量比较小，话题过于专业或类别过于详细等。所以，如何吸引尽可能多的成员来参与是至关重要的。
一个成功的社区在管理时，需要在下列方面充分考虑会员的需要：
利益共享：这是网络社区的基本出发点，如果会员从中不能分享到自己所期望的利益，也许就不会对该社区关注。会员期望的利益包括切实的物质利益，也包括了解有价值的信息、与志趣相投者的交流、获得心理满足等多方面内容。
开放性：一个社区最活跃的是其核心成员，但仅有核心成员的参与是不够的，据估计80%以上的社区成员通常不发表任何言论，但总会有新的成员不断加入进来，应该营造一种开放、平等的氛围，无论新老会员，都可以自由参与。
潜在会员：由于互联网的社区很多，新用户在决定是否加入一个社区时，一般会先经过一段时间的考察和了解，对于还没有注册为正式会员的用户，应该给予了解社区的机会。
会员忠诚：为会员提供附加价值增进对社区的忠诚度和依赖性，例如特别的折扣、不定期的奖励措施等，必要时可利用网下的沟通机会增强会员与社区的关系。
环境保护：不要让喧闹的广告出现在社区里，大量的广告会使会员觉得厌烦，也可以聘请主要成员参与社区管理，授权他们删除与主题无关的帖子，或者其它非法言论、恶意中伤等信息。
(4)网络社区的推广
现在，互联网上的各种社区不计其数，并非随便一个社区都会有大量用户主动参与，因此，网络社区建成发布之后，还需要进行一系列的推广活动。
网络社区的推广的推广方法实际上类似于新网站的推广方法，可以提交给搜索引擎的相关分类，在分类广告中发布信息，到其他相关社区发布新社区开张的消息，甚至可以利用网络广告、邮件列表等方式吸引目标用户的注意。
篇7：商业街社区建设三年规划
为了贯彻落实好中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《关于加强和改进城市社区居民委员会建设工作的意见》《中共万全县委组织部关于县直单位帮扶街道社区工作的实施意见》文件精神。根据街道办委党委，街道办的按排，商业街社区在今后的三年里，继续坚持在街道办党委的正确领导下，以人为本，服务党员和居民，进一步提高社区在党员居民中的亲和力，树立良好的社区干部形象，解决好社区办公场所、办公设备、党员活动室，健身活动场地。并有针对性地将把党员、居民最关心、最迫切需要解决的热点、难点问题作为首要任务来完成和解决，想办法、定措施，逐个落实。现结合商业街社区自身的实际特点，制定商业街社区2011年1月至2013年12月社区建设三年规划。
一、商业街社区基本情况：
商业街居委会位于商业大街南，孔家庄镇人民政府院。商业街社区占地面积约0.8平方公里。辖区管理范围：北至铁路南，南至110国道，西至西环，东至东环。现有居民户1303户，居民2941人。享受城市最低生活保障306户555人，下岗失业人员218人，其中享受养老保险补贴64人，企业离退休人员206人。辖区驻街单位10个，商业网点361个。社区居委会设5个主要岗位（党务工作、综治工作、计划生育、统计工作、社会事务），社区现有干部职工13人，其中书记1名，主任1名，委员1名，聘用公益性岗位人员10名；商业街党总支下设3个党支
二、指导思想和基本原则：
指导思想：以邓小平理论和党的“十七届”四中全会精神为指导，按照“三个代表”和科学发展观的要求，紧紧围绕街道党委、办事处的工作要求，结合社区实际情况，解放思想、与时俱进、实事求事，积极探索社区建设与管理的新机制，强化社区功 1 部，辖区共有党员234名、在职党员169名、自管党员65名。
能，提高社区居民的生活质量和文化程度，促进社区经济和社会的协调发展。
社区建设的基本原则：
（一）以人为本、服务为主、坚持以不断满足社区居民的社会要求，提高居民生活质量和文明程度为宗旨，把服务社区居民作为社区建设的根本出发点和归宿。
（二）资源共享、共驻共建，充分调动包社区单位及社区内机关、部队、企业事业单位及居民个人等一切力量广泛参与社区建设，最大限度地实现社区资源的共有、共享，营造共驻社区，共建社区的良好氛围。
（三）责任统一，管理有序，明确社区组织的职责与权利，改进社区的管理与服务，寓管理于服务之中，增强社区的凝聚力。
（四）扩大民主，居民自治。在社区内实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，逐步实现社区居民的自我管理、自我教育、自我服务和自我监督。
三、总体目标：
2011年解决好办公场地、办公用房五间、及办公设备，在此基础上建立管理规范、运转有序的有效工作机制。
2012年建立服务便民大厅和党员活动室、干部职工学习室，形成较完备的社会服务网络体系，充分发挥社区党组织和党员的战斗力和凝聚力，建设高素质的社区工作者队伍，形成社区建设的骨干力量。
2013年建立社区文化活动室及健身活动场地配备活动器材，建设社区卫生室，创建教育与文化阵地，提高居民文明素质，推进文明社区建设向深度、广度发展。
通过三年的建设，把我社区建成管理有序、服务体系完善、居民环境优美、治安良好、生活便利、社会风尚良好、人际关系和谐的“安居乐业”的文明社区。
四、具体任务
（一）完善社区组织
1、加强社区党组织建设，进一步完善社区党组织参与社区工作的机制，做好制度健全，台帐完备，管理规范、作用明显，社区党总支的领导核心作用显著增强。社区党员先锋模范作用得到充分发挥。
2、完善社区自治组织，按照“社区自治议行分设”的原则完善社区代表大会和社区居委会建设，社区代表大会是社区的决策机构，定期召开会议，讨论决定社区重大事项，行使协商、议事、监督的职能，社区居民委员会负责执行社区代表大会的决定，对本社区的公共事务进行日常管理。
3、建立社区工作者的岗位培训机制，定期进行培训考试发证，持证上岗率要达到100%。
（二）拓展社区服务和社会保障。
以面向社区居民的便民服务，面向社区单位的社会化服务，面向下岗职工的再就业服务，面向弱势群体的社会保障社会化服务为宗旨，积极推进社区服务和保障，逐步建立社区服务和社会保障运行机制。
以服务老年人为重点推进社区服务，把搞好社区老年人的服务作为重点，进一步开展居家养老服务工作，重点构建社区居家养老服务体系，使社区居家老人能够获得就近，便捷，专业化的护理照料，遂步形成一个多层次、多形式，覆盖面广的社区居家养老服务网络。
以扶助弱势群体为重点，推进社区保障工作。全面落实各项社区救助政策，坚持“广覆盖，保基本，多方位”的原则，认真落实最低生活保障，做好救助工作。以睦邻活动为载体，使弱势群体得到更广泛的社区关怀。
以安置“4050”人员为重点，推进再就业工作，依托社区全方位、多渠道广开门路寻找就业岗位，安置适合4050人员本人特长的人员。
（三）繁荣社区文化
1、积极开展群众广泛参与的社区文化，体育、教育、科
普活动，社区每个小区建1个宣传栏，宣传法律，科学、卫生知识，逐步形成健康向上、生动活泼、文明和谐的社区文化氛围。、加强全民健身工程建设，社区建一个活动场所，每个住宅小区建一个健身活动场所，到2013年底全部实现。、积极开展内容丰富，形式多样的科普宣传教育活动，建设科普画廊，成立科普志愿者队伍，老人秧歌队。
（四）、美化社区环境、结合县城改造，推进绿化、美化工程，逐步提高绿化水平，提高绿化覆盖率和人均占有绿地面积，创建绿化精品小区，进一步提高小区管理水平，达到物业单位、居委会、业主委员会，社区民警共同参与管理的“四位一体”管理摸式，提高居住环境质量。、社区内清扫保洁率达98%以上。、做到垃圾日产日清，街巷天天干净，认真开展“街巷三治（治乱、治脏、治旧）”活动。
（五）、社区治安综合治理
以“发案少、秩序好、群体满意”和维护社会稳定为工作目标，以“三增强”（增强社区党建的拓展力、增强社会管理面的控制力、增强社会治安齐抓共管的合力），“三降低”（降低刑案发生率、降低群体性发生率、降低重新犯罪率），“三提高”（提高“安全小区”覆盖率、提高刑案破案率、提高民事纠纷调解率）的工作思路，不断加强社会治安综合治理，为社区居民创造安全、安宁的生活环境。
巩固深化“创安”工作，进一步加强社区及小区群防群治队伍建设，增强居民的防意识，控制居民区可防性案件发生。
积极化解人民内部矛盾，认真落实稳定工作领导责任制，超前排摸纠纷等制度，抓好日常和重大活动，重要节日期间各类不稳定因素化解工作，继续加强人民调解委员会建设，努力把矛盾化解在基层，做到不发生有重大影响的群访事件和民转刑案件，做到矛盾化解在社区，小矛盾不出社区，大矛盾不出办事处。
强化外来人口管理。坚持“加强领导，长效管理”的方针，以出租房屋综合管理为突破口，严格证件化和动态管理，坚持教育，服务相结合，提高外来人口素质，管理好流动人口。
（六）、社区人口计生工作
以生殖保健服务为重点，推进计划生育工作。深入开展婚育新风进万家活动和育龄夫妇生殖保健服务。加强以现居住地计划生育管理（包括外来流动人口），积极开展避孕知识的宣传教育，确保计划生育各项指标园满达标。
五、主要措施
（一）加强组织领导，社区成立以书记为组长、主任为付组长的领导小组，领导小组积极与包扶单位联系，争取他们支持，制定计划，定期召开驻社区单位领导及有志人士座谈会，共同研究社区建设规划，听取他们的建议并制定出相应制度。
（二）充分发挥社区的管理协调功能和区域共建的优势，调动社区内各类组织参与社区建设的积极性。充分发挥他们的作用，实现优势互补、资源共享，互助互利、促进共同发展。
（三）加强队伍建设，不断提高社区管理水平。
（四）整合社区资源，形成社区建设和管理的合力。
首先整合社区人文资源，一是要充分发挥共产党员，特别是在职党员的先锋模范作用，为他们搭建在社区两个文明建设中发挥的“平台”；建立在职党员联络站，力争90%的在职党员参与社区治安，环境卫生，帮困结对等公益活动；二是要充分发挥社区志愿者的作用，建立志愿者培训基地和志愿者活动的服务基地，不断壮大志愿者队伍，逐步完善志愿者自我服务，自我管理工作机制。
篇8：社区商业业态规划
一、商业生态理论的演进
Moore ( 1993,1999) 系统地阐述了商业生态系统的概念及商业生态系统的进化规律,强调了商业生态系统的动态性和共生性。Mirva Peltoniemil和Elisa Vuori ( 2004) 认为商业生态系统兼有生物生态系统、经济系统、复杂适应系统的特点。洪柳 ( 2011) 认为企业间基于价值链的协同是商业生态系统业态业种间协同的基础,商业生态系统的运营价值可以最终还原为系统内部各节点企业价值与节点顾客价值,以价值链上下游企业协同为基础,包括资源、管理、知识、资金和人员的协同, 实现整个商业生态系统内各个业态业种的协同, 如此才能创造更大的价值,实现商业生态系统的共赢。李强 ( 2012) 认为,在以产业融合和网络经济为特征的商业生态系统中,业态业种按照价值属性和联结属性,形成价值依附型、共享型、平衡型、独享性和回报型五种战略,重构了战略模型,拓宽了新商业环境中的战略视野。钟耕深 ( 2009) 认为应对动态、复杂的环境,企业应从商业生态系统的角度制定战略,打破传统以行业划分为前提的限制。廖晓 ( 2007) 提出多主体共享的商业生态系统,强调多主体参与性、网络效应和多方共赢。沈拓 ( 2013) 认为商业生态系统同生物生态系统一样,也是由众多实体组成的一个大型的松散连接的网络,且每一个业态业种的健康与绩效水平都取决于网络整体的健康与绩效状况, 各成员就是生态体系的核心物种与基石。胡岗岚 ( 2010) 进一步提出平台型电子商务生态系统,认为平台战略已成社区商业生态系统的基石,指出了领导种群、关键种群、支持种群这三类成员之间的依赖关系,并在关系治理、利益治理、信息治理及协作治理四个方面提出平台型电子商务生态系统规制建议。
综上,企业全面分析其在商业生态系统中与其他企业之间的互动关系,对于业态业种认识和把握自己的定位至关重要。
二、平台生态圈中业态业种增长与共生关系
据Moore ( 1999) 与Marco Iansiti和Ray Levien ( 2004 ) 的理论,商业生态系统中的每一家 社区商业最终都要与整个商业生态系统共命运,各业态业种之间是一种共生关系,由此可推知平台生态圈中的业态业种亦是共生关系。
( 一) 社区商业业态业种增长规律
参考生物学家Chapman ( 1928) 生物繁殖公式,可衍生出社区商业业态业种增长公式:
业态业种增长 = 核心能力 - 环境阻力
核心能力越高,环境阻力越小,社区商业连锁业态业种增长就越多、越快; 反之,则增长越少、 越慢。
如果没有环境阻力,其增长曲线可以类似马尔萨斯的等比级数增加定律,由此可得如下的微分方程式。
式中b代表新增社区商业连锁业态率,d是社区商业业态业种倒闭率,N是社区商业业态业种总数,t为年份。将式 ( 1) 积分可得式 ( 2) ,其中N0为开始进入连锁时 ( 导入统一CI的那一年算起) 的社区商业连锁业态业种数量。
由于社区商业业态的扩张不是无限的,它的发展要受居民消费能力、政策等环境的影响,当其达到一定限度时,留下来的数量即与当时个体数成比例减少,所以:
其中,h是一个与经营额减少量有关的常数。 将上式积分得:
令式 ( 4) 中表示一个区域的环境负荷量,则区域内达到饱和时的社区商业连锁业态业种数为:
一般,社区商业连锁业态业种从N0起步,其后急剧增长; 当N增到一定程度后,增加率逐渐减小,达到N = Nm时,社区商业连锁业态业种个数趋于稳定,不再增加。业态业种的发展全过程如图1所示的那样,整体上呈S曲线。值得注意的是,这里讨论的是正向环境下的增长,若逆向环境则以相反规律递减,即出现 “反连锁”现象。
( 二) 社区商业业态业种
社区商业业态业种是商业生态系统中的关键种。业态业种的经营大环境是一个联系紧密、互为依赖的共生系统。未来的竞争不再是个体公司之间的竞赛,而是商业生态系统之间的对抗。在制定社区商业平台战略时,不仅要着眼于业态业种本身,还要从业态业种所处的整个商业生态系统出发,确定业态业种在系统中扮演的角色以及和其他业态业种的互动关系,以便长期保持有利的生存环境 ( Marco Iansiti,2004) 。
在商业生态系统中,业态业种为了获取要素市场上的稀缺资源或是为了占领产品市场空间以求得生存和发展,必然和其他业态业种及生存环境存在着互动关系。根据业态业种间的仿生联系, 当业态业种A的生存水平直接受到业态业种B的影响时,记为A→B,此时就可以认为这两个业态业种存在共生关系。业态业种共生关系如表1所示。
注: 本部分表格源于袁纯清《共生理论———兼论小型经济》中,笔者对符号赋予了经济学解释。
在社区商业平台演化过程中,业态业种之间的负连接关系在不断减弱,正相互连接关系会趋向增强,这是业态业种博弈中双赢的需要。通过业态业种间功能的互补,业态业种间的相互调节会逐渐恢复和提高适应环境的整体水平 ( 见表2) 。
三、业态业种共生关系
( 一) 单一业态业种增长
假设一个固定生存环境内只有一个社区型购物中心,该中心自身生存只受到有限资源的限制。 用x( t) 表示某业态业种或业务的营业额,即假定营业额是时间t的函数。这里需要说明的是,时间t的变化在这里意味着技术、信息、分工、交易成本等影响社区型购物中心营业额众多因素的变化。 在给定的一段时间内和某一地域空间内,假定各种要素禀赋一定,我们把各种经营要素、资源被有效组合和充分利用这样的一种状态定义为自然状态。那么在自然状态下,每个社区型购物中心的营业额将有一个潜在的极限,也就是说,必然存在一个最大的营业额,记为N 。若定义某业态某一业种或业务的自然市场饱和度为x( t) /N ,则社区型购物中心的自然市场规模对社区型购物中心的经营增长率有阻滞作用。这样,由单个生物种群的Logistic模型可以转换成一个定义的环境里只有一个社区型购物中心的营业额增长变化演化模型:
其中,r表示社区型购物中心营业额内禀增长率,不受环境制约,这里将它定义为所在行业的平均产出的增长率。若记x( 0) = x0,其解为:
由此我们可以推导出初始营业额x( 0) = x0< N时,营业额会单调增长而趋于N ,而当x0<N /2时,单调曲线在N/2处有一个拐点; 若x0= N ,则x( t) ≡ N ; 若x0> N ,则营业额单调下降地趋于N 。
这个模型中,营业额N是一个对营业额限制的因子,它本身依赖于环境。x = N是方程稳定的平衡点,是社区型购物中心最大的经营规模。在这样的前提下,社区型购物中心若想突破N的瓶颈, 就必须扩充自己生存环境或转变生存环境,以此引进改变所需的资源结构。Logistic模型反映了一个事实: 当一个种群密度增大时,它可得到的资源就减少。但是在真实的环境中,有的资源是可以更新的,如社区型购物中心增加O2O电商服务平台, 因此在任何时候,可得资源的实际水平将取决于一段时间内资源的调节状况。
( 二) 业态业种时变增长
假设社区型购物中心生存的环境常随时间变化,而且生存环境内不只存在一个社区型购物中心,因而社区型购物中心与环境、其他业态业种 ( 如电商) 的相互作用也会引起自身盈利量的变化。这样,有必要考虑时变的社区型购物中心盈利模型。
一般的社区型购物中心时变模型为:
假定h( x,t ) 可以分解为:
其中,α( x,t) 表示每个社区型购物中心固有的收益率,xK -1β( x,t) 表示一个社区型购物中心与其他业态业种 ( 如电商) 相互作用引起的收益率 ( 比如外部效益、分工和专业化的协作等) ,其中K ≥ 1是常数,这样上式可写为:
对 α 和 β 做出适当的假设后,可以分析上式解的性质。若设 α( x,t) ≡ α ,α 为常数,β( x,t) ≡f( t) ,以此反映社区型购物中心之间的竞争关系, 且竞争大小与收益率成正比 ( 即K = 2) ,此时, 上述模型改写为:
方程解为:
这表明方程肯定有一个渐近的上界N,我们称为社区型购物中心的产出容纳量。此容纳量不仅反映了环境的限制,也反映了其他业态业种对社区型购物中心收益的限制。此外,该模型对一个社区型购物中心和下属子业态业种的产出关系更有解释意义。
( 三) 业态业种相互竞争
上述社区型购物中心的Logistic模型只描述了给定环境中唯一的一个社区型购物中心的经营额的演变过程,而现实中,更多的情况下是一个环境中有两个或两个以上业态业种生存,如电商、餐饮、购物 ( 日常用品、蔬菜水果) 、废旧物资回收、维修等服务等,他们之间或是相互竞争,或是相互依存,或是弱肉强食的关系。为了分析的简便,我们只考察商业生态系统中两个业态业种的相互关系 ( 以下同) 。
假定社区型购物中心1和社区电商2各自独自在一个环境中生存时,其收益额的演变均遵从Logistic规律。记x1( t) 、x2( t) 分别是两个业态业种的营业额,r1、r2是它们固有的收益率,N1、N2是它们最大的收益额。社区型购物中心1和社区电商2在一个环境中生存时,存在着相互竞争关系,相互影响对方的产出量,建立的模型为:
其中,因子反映由于社区型购物中心1对于有限资源的消耗所导致的对它本身收益量的阻滞作用。由于社区电商2是在同一环境中生存,它消耗同一种有限资源对社区型购物中心1产生的影响因子为,其中 δ1表示单位社区电商2 ( 相对于N2而言) 消耗的供养社区型购物中心1的资源是单位社区型购物中心1 ( 相对于N1而言) 消耗的供养其自身资源的 δ1倍。类似的, 对社区电商2中的各因子可作相应的解释。该模型的不动点及稳定条件见表3。
δ1< 1 ,δ2> 1意味着在对供养社区型购物中心1的资源竞争中,社区型购物中心1弱于社区电商2; 同时,在对供养社区电商2的资源竞争中, 社区型购物中心1强于社区电商2,这样社区电商2必然会倒闭,社区型购物中心1的收益趋于最大收益额,即x1( t) 、x2( t) 趋于平衡点 ( N1,0) 。当然,对于 δ1> 1 ,δ2< 1情况的解释刚好与此相反。 当 δ1< 1 ,δ2< 1时,说明在竞争社区型购物中心1的资源中,社区电商2较弱,而在竞争社区电商2的资源中,社区型购物中心1较弱,于是,可以达到双方共 存的稳定 平衡状态当 δ1> 1 ,δ2> 1时,不可能出现稳定解。
( 四) 业态业种相互依存
1. 对称实力结构共生。假设社区型购物中心1的力量比社区电商2的力量大得多,其可以独立存在,经营额按Logistic模型规律增长; 社区电商2为社区型购物中心1提供必要 的资源和中间 服务,可降低社区型购物中心1信息设备的投入成本和提高中间服务质量。方程中的r2为其经营水平的负增长率。如果没有社区型购物中心1,在社区电商2单独存在的市场结构中,其经营水平可以描速为:
由于社区型购物中心1的存在,对社区电商2意味着直接的市场规模的扩大和稳定的市场需求 ( 这可以从社区型购物中心1为社区电商2提供定单、进行市场调研、提供市场信息等方面得到解释) ,此时,社区电商2的经营水平可以描述为:
这里,δ2表示每单位社区型购物中心1自然市场规模饱和度对社区电商2产出水平的贡献,δ1表示单位社区电商2 ( 相对于N2而言) 提供的供养社区型购物中心1的资源是单位社区型购物中心1 ( 相对于N1而言) 消耗的供养其自身资源的 δ1倍。 另外,仿社区型购物中心竞争模型,社区型购物中心1和社区电商2的最大市场规模饱和度对各自的产出水平都有阻滞作用。这样,社区型购物中心1和社区电商2的共生模型为:
该模型的不动点及稳定条件见表4。
可以看出,社区型购物中心1和社区电商2共生的现实的稳定条件应该是: 0 < δ1< 1 ,δ2> 1 , δ1δ2< 1 。0 < δ1< 1表示社区电商2对社区型购物中心1经营水平的贡献相对来说比较小,直观的经济解释是:( 1) 社区电商2为社区型购物中心1一般只做一道或几道工序,或提供一种或几种中间服务;( 2) 在社区型购物中心1周围存在像社区电商2类似的大量小社区型购物中心,这些社区型购物中心和社区电商2相互间存在激烈竞争,接受社区型购物中心1的选择。δ2> 1表示社区型购物中心1对社区电商2的盈利水平的贡献相对来说比较大。社区型购物中心1向社区电商2下的定单一般来说是社区电商2的全部或很大比例的盈利来源。此外,社区型购物中心1还向社区电商提供市场需求结构、走向的分析,有时甚至进行部分直接投资。δ1δ2< 1表示社区型购物中心1和社区电商2共生,在社区型购物中心1的周围必须要存在数目众多的类似社区电商2的小业态业种 ( 如小超市) ,并且彼此之间的竞争比较激烈。
2. 对称式结构共生。假设社区型购物中心1的力量和社区电商2的力量差不多大,它们各自存在对对方的盈利水平都有促进作用。此时,两者的共生模型为:
其符号所代表的意义同上。
求解可得社区型购物中心1和社区电商2共生的现实的稳定条件为: 0 < δ1< 1 ,0 < δ2< 1 ,稳定点是。0 < δ1< 1 ,0< δ2< 1 ,表示社区型购物中心1和社区电商2相互之间的贡献相对来说都不大。社区型购物中心1和社区电商2对对方产出贡献主要是通过分工引起的市场规模的扩大、技术和管理的模仿、产品和需求信息的共享、相互之间准组织性质的信任关系渠道,这和上面的共生模型有很大的不同之处。如果有众多的社区型购物中心1和社区电商2存在于同一个市场结构中,要想共生,彼此间的条件都应该满足0 < δ1< 1 ,0 < δ2< 1 。换句话说,能够保持这个条件的唯一途径就是相互之间存在激烈的竞争。
( 五) 业态业种并购
假设社区型购物中心1想吞并社区电商2,仿照社区型购物中心竞争模型和共生模型的构造,我们不难建立社区型购物中心1和社区电商2间的并购模型:
求解可得社区型购物中心1和社区电商2共生的现实 的稳定条 件为: δ2> 1 , 稳定点是表示社区电商2想要和社区型购物中心1获得共生,唯一的出路在于,社区电商2对社区型购物中心1的盈利水平的贡献要足够大。
( 六) 业态业种竞合
在这个模型中,我们不仅仅考虑竞争的一面, 也不仅仅考虑合作的一面,而是将竞争和合作两个方面结合起来考虑,并由此建立模型。两个业态业种之间的竞争或社区型购物中心和社区电商之间的合作,对某个社区型购物中心的作用并非只是积极或消极。不管竞争也好,合作也好,都有可能刺激社区型购物中心的发展,也可能抑制社区型购物中心的发展。用cij、oij分别表示j社区型购物中心对i社区电商的相关影响系数,其中 - 1 < cij< 1 ,- 1 < oij< 1 。于是,建立如下模型:
模型的不动点及稳定条件见表5。
1 - c21N1+ c21< 0或1 - c12N2+ c12< 0表示社区型购物中心和社区电商间激烈竞争超过了合作, 使得竞争对社区型购物中心和社区电商抑制力过大, 最终导致只有社区型购物中心存在或者合并成社区电商。1 - c21N1+ c21> 0且1 - c12N2+ c12> 0表示社区型购物中心和社区电商间的合作非常有效,虽然存在竞争,但社区型购物中心和社区电商通过互补的优势在较长时间内可以存续,形成社区商业O2O即Online To Offline ( 在线离线/线上到线下) 平台模式,两个公司均获得长期发展,这就是平台战略下社区商业转型发展战略选择的理论依据。
四、结论
本文运用经济学理论对商业生态系统中社区型购物中心和电商间不同的互动关系模型进行解释,不但从理论上系统地描述了商业生态系统中业态业种增长规律与互动关系,而且有助于在社区商业转型中O2O平台模式的构建,为社区商业生态圈如何在商业生态系统中分析互动关系,制定适时的社区商业平台战略,以求得长期生存和发展提供了有益的指导。然而,我们还应该认识到,现实中的商业生态系统是非常复杂的,一个社区型购物中心可能同时会和若干个业态业种发生互动关系。即使一个社区型购物中心只与另外一个社区电商有互动关系,随着外界环境的变化,社区型购物中心间和社区电商的互动关系是动态的, 因此也可能难以清晰地描述。而且,更为重要的是,社区型购物中心和生态系统之间也存在相互选择的关系,强者社区型购物中心也许只有在自己所处的商业生态系统中才会是强者,弱者业态业种也许只有在自己所处的商业生态系统中才能勉强生存。因此,目前艰难生存的社区电商可能随着时间和市场的变化寻觅合适的发展机会,也可能选择在另外一个商业生态系统中焕发生机。
摘要：本文运用仿生学原理将商业生态系统中的业态业种互动关系分为业态业种互利共生、业态业种共栖、业态业种偏害、业态业种偏利共生、业态业种竞争、业态业种寄生等多种关系,在此基础上构建了业态业种间互动关系模型,重点分析了社区型购物中心与社区电商的互动关系,以期为制定适时的O2O平台战略,进而为实现社区商业转型升级提供有益的借鉴。