物业问题整改报告

物业问题整改报告（精选8篇）

篇1：物业问题整改报告

篇一：鹏达物业品质检查报告

二oo八年第六期 总第07期

1、总体分析人的提升是服务质量提升的首要条件

如果把优秀的服务质量看成是一棵果树结出的美丽果实，那么适宜的阳光、气候、肥沃的土壤就是一棵树长出美丽果实的必要条件。对于一个以服务为产品的组织，优秀的服务团队、适用的质量保证体系、良好的监督机制、有效的绩效考核系统、及时的后勤保障都决定了一个组织提供服务质量的能力。

在所有决定组织提供服务能力的因素中，在属于劳动密集型产业的服务业里，服务团队即人始终是服务质量的决定性因素。组织的运作、制度的订立、工作的实施等工作都离不开人。劳动是一个带有强烈主观色彩的过程，任何劳动都是人的意识的物化过程。人的技能、性格、心态、价值观念、培训经历、经验等不同决定了每个人服务品质的差异。就是在一个商品上贴一个标签这样的简单工作，当标准没有明确的情况下，让不同的人来做，贴出来的效果肯定不一样。所以要提高服务品质的首要任务是改变人的意识、观念，只有人的观念改变了才有服务态度的改变、服务技能的提高、执行效率的提高、服务质量的提升。

人的进步离不开学习，作为组织，对员工的培训应该是最主要的工作之一，不光是技能的传授、知识的灌输，还是观念的更新，价值观的影响，品质意识的确立。组织里每个主管都应该是培训师，这样才能够品质意识深入每个员工的内心。培训可以是多形式的，领导的身体力行的示范、检查纠正、集中授课等都是培训的有效途径。服务也需要各种各样的物资和材料，同样也需要不同的生产工具。工欲善其事，必先利其器。生产工具、物资材料的质量保证了，才有可能使服务的质量有保证。服务方法、工作环境等等都是一个组织能够创造优秀服务成果的条件。但所有这些因素与人相比，还是位于次要的位置，都是在人的努力下可以改变的因素。

因此，让我们从改变人、培养人开始，打造优秀的服务团队，让崇德物业的服务质量得到一个阶段性的提升。

李相才

2012年半品质综合大检查统计表

分项分析

一、客服综合类

（一）客服类不合格项个数分布图

（二）存在问题

☆管理处无内部员工沟通记录； ☆ 《维修派工单》填写不完整； ☆ 输出信息无审批记录； ☆ 培训无效果评估记录；

☆ 与装修申请人未签订《防火责任书》；

（三）原因分析

☆ 各级主管领导对员工内部沟通工作重视程度不足； ☆ 对客服作业指导书熟悉程度不够； ☆ 员工责任心不够；

☆ 客服工作负责人未按要求对日常客服工作进行监督；

（四）改进措施及要求 篇二：(修改版)桂花城物业服务质量检查整改报告(1)物业服务质量检查整改报告（城西区域桂花城项目）

2011年6月20日，集团第4质量工作督导小组对城西区域桂花城进行了检查，针对检查中发现的不符合项，桂花城物业服务中心进行了认真的分析与整改，现将有关检查情况报告如下：

一、检查依据

1．公司质量环境管理体系相关文件要求； 2．全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则； 3．物业服务中心质量工作检查表； 4．物业服务合同； 5．公司其他有关规定。

二、检查方式及检查项目

本次检查通过查看现场和记录及实际测试等为主要方式。检查内容包括：物业服务中心的基础管理、房屋管理与维修养护、秩序维护管理、环境管理、绿化管理、8s管理等工作。

三、项目简介

杭州桂花城是绿城集团于1998年推出的第一个大型住宅社区，一期：坐落于杭州城西蒋村商住区中心，西临紫荆花路，南靠文新路，东接古墩路，北邻新金都城市花园。总建筑面积超过20万平方米，建筑群体多样，有多层、小高层、别墅、排屋、商铺、写字楼，整个园区配套完善，有约30000平方米的特大型中心花园，有500米的桂溪从东至西贯穿整个桂花城，有会馆、幼儿园、网球、游泳池、篮球场、棋牌室等，功能齐全。一期共有住户1124户，99幢，商铺135间。

二期（紫云苑）共有住户52户，占地面积15000多平方米，其中别墅28户，排屋12户，公寓12户。

三期（云树苑）共有住户76户，总用面积为9140平方米，总建筑面积16231平方米，共有5幢,1幢办公楼,4幢住宅,9间商铺,设计公司3户。

四、检查情况

（一）综合管理

1、各类设施设备图纸等资料无序摆放、随意，没有查阅、使用记录。(1)发生原因分析

忙于日常服务工作，未能对档案室进行系统梳理。(2)整改措施

已经对档案室文档摆放进行整改，并设臵查阅、使用记录表。计划安排专人整理档案室的档案，清理过期档案，并设立图纸资料档案柜，分类放臵。(3)预防措施

今后的日常工作中严格实行档案管理制度，按规定存放、查阅、使用档案。整改情况：

2、办公环境、垃圾桶等用具未定位摆放；电脑等设备电线混乱。(1)发生原因分析

物业服务中心的8s工作未全面覆盖。(2)整改措施

对园区8s工作进行检查和整改，力求符合实际，富有成效，真正能实现规范高效。(3)预防措施

落实责任人制度，发现不足，立即整改完善。

3、仓库物品摆放混乱，无相应的入存单及领料卡，且领用表单未填写完整。(1)发生原因分析

物业服务中心忙于日常的工作，未能将8s工作未全面覆盖。(2)整改措施

对园区8s工作进行检查和整改，力求符合实际，富有成效，真正能实现规范高效。(3)预防措施

落实责任人制度，发现不足，立即整改完善。

4、园区部分路灯杆、空调机位支架锈蚀严重、冷凝水管走线不统一（栖霞18-2）(1)发生原因分析

园区部分路灯杆、空调机位支架锈蚀是因为长年雨水侵蚀。冷凝管走线不统一是因为分属两户人家，各户安装时根据当时设计时的定位安装后，形成了目前的格局。(2)整改措施

物业服务中心对园区内锈蚀的路灯杆、空调支架进行检查，并制定油漆维修计划，目前正在进行相关整改工作。(3)预防措施

增加园区收入，改变园区亏损现状。集合资金对园区公共设施设备加强维修保养力度。

5、存在改变房屋用途的情况（别墅车库改造成房间的现象），存在封闭阳台、安装晾衣架、卫星天线等情况。(1)发生原因分析

1、业主的生活习惯需求及改善居住环境的愿望在改变； ○

2、小区交付年限变长后，外部环境在不断发展、更新，而内○

部环境一成不变，从视觉、感观上容易产生疲劳、疲倦感，带来业主改变居住环境的心理需求；

3、物业服务中心在小区的前期管理中仅凭小区临时管理规约，○ 单方面难以劝阻及制止相关违规装修业主的违规行为；

4、业主所受到的违规装修处理的成本过低； ○

5、政府相关职能部门的相互推诿、不作为； ○

6、相关法律法规不够健全完善； ○篇三：物业质量整改报告 [内事函件20081025] 经巡查、总结，发现本服务中心以下事项达不到服务质量要求，服务中心针对问题进行了整改。具体项目如下：

一、服务中心

发现问题：

1、服务中心对各部门的工作监管不到位；

整改措施：

1、加强巡查，对各部门存在的问题做出针对性处理；

二、维修

发现问题

1、园区监控系统摄像头有故障； 整改措施

1、已联系专业负责人员处理；

三、安防管理

发现问题：

1、门岗管制不严，园区外围及人员、车辆出入控制不好；

整改措施：

1、各岗位人员应明确责任，加强工作执行力度，配合服务中心 对入园的外来人员及车辆加强监督。xxxx服务中心

二零零八年十月二十五日

篇2：物业问题整改报告

物业整改报告1

物业管理服务工作中存在问题提出需要整改，针对代表提出的18条意见和建议，物业公司采取积极主动的态度或加强整改。具体整改情况报告如下： 第三类项目：

一、xx学生公寓存在较多安全问题：

1．宿舍有被盗现象，门禁不严，请求安装监控设备。

2．物业管理不到位，希望与校内物业管理到达到相同水平。3．旺园餐厅及浴室服务质量较差。

整改方案：旺园学生公寓不属于后勤物业管理，对目前旺园存在的问题，我方已经通过旺园联络员复函通知整改，同时也给管理旺园职能处反映，建议旺园物业管理能否通过学校协调归属西工大后勤物业进行接管。（回执函附后）

五、后勤服务存在问题：

1．学校南院等区域存在暖气不热情况。

整改方案： 1）、物业公司水暖部对南院航海学院楼暖气管网进行检查，已向学校提出了室外供暖管道改造的方案，申请专项经费。待经费落实后，将进行室外供暖管道改造。2）、物业公司水暖部在今年寒假期间对南院家属区住户进行逐户走访沟通、检查、维修；使住户暖气温度达到供暖标准。同时对南院高层供暖设施进行申请专项经费更新改造。3．地热水供应非常不稳定，希望改进。

整改方案：我校地热水深井1997年建成，设计采用单循环方式。当时水源充足为自喷井，出水量为80吨/小时。随着时间推移，周边单位地热井不断增多，开采量逐渐增大，加之近期持续干旱，水位不断下降，水源逐渐减少，现有水位已在地面以下247米，出水量20～30吨/小时，供水量严重不足。另外管道腐蚀损害严重，也已接近使用年限，经常出现爆管现象，水量损失很大。造成近期地热供水压力过低，形成地热水供应非常不稳定。物业公司地热部加强管网维修，逐步减少地热水供水区域。

4．老校区航空楼物业管理不到位，楼内光线差，卫生状况不佳。整改方案：物业公司教室管理部已对航空楼内走廊、卫生间灯泡进行更换，增加亮度,恢复楼内光线正常。对卫生状况,及时与主管该楼管理员进行沟通，加强落实巡保制度，落实工作标准。5．物业维修的材料质量不过关，使用寿命短。

整改方案：物业维修所用的材料是采用国家强行标准，都是通过了国家iso9000认证的产品，在以后的采购过程中，我公司将加强质量产品及易耗品的采购控制，严把产品质量关。6.家属区的卫生问题 整改方案：我公司将根据《住宅部各岗位工作标准》，加强对全校的道路保洁、多层楼宇的保洁、高层楼宇保洁情况的检查，严格按照相应的标准，加强部门内部的人员管理。保证保洁的质量。7.加强学生宿舍设备的维护及其管理

整改方案：学生公寓的设施、设备配有专人进行日常检查，出现问题及时处理。对公寓配置的消防器材、应急灯等使用情况每楼每天都设施设备责任人及班组长进行检查并定期填写检查记录，发现有过期或不合格的设施设备及时予以更换。对楼内的水龙头及门窗玻璃等时常进行检查，如发现有损害的水龙头及门窗玻璃等及时进行报修并协调维修部门及时维修。8.工作人员要及时处理学生反应的问题、确保学生公寓安全和学生利益。整改方案：不定时召开与学生交流座谈会，及时搜集学生所反映的问题，对学生反映的问题及时予以解决。为了确保学生公寓的切身利益，更好地服务于学生，我们制订了学生公寓各种预防措施： 1）、防汛预案；2）、消防预案；3）、防地震预案；4）安全疏散预案；扫雪预案等等。9.西馆多媒体教室设备损坏严重，应及时检修。

整改方案：此项问题，物业公司教室部与网络中心主管教室多媒体设备领导反映。网络中心主管教室领导答复：因设备老化，待于资金落实。

10.校歌墙的景观灯每晚都开，这样不符合办节约型大学的要求，应仅在重要节日开启 项目问题:校歌墙的景观灯的开关是由校党政办规定,不是由我公司自主开关.整改方案：我公司将此项建议向校党政办反馈，依照党政办的通知，我公司电力部会及时调整校歌墙景观灯的开关。

11.某重点实验室缺少全用供电电缆

项目问题:此项问题提法不明确，实验室地点不明。

第四类项目：

4.22 妥善解决地热水供应问题

整改方案：随着周边单位地热水井不断增多，开采量不断增大，水位不断下降，水资源枯竭状态势不可免。这是西安地区地热水井共同存在的问题。地下水资源不断发展变化，没有谁能就西安地区地热水井承诺使用50年这一说法，地下水量变化并不能随意预测。我校水井深度为1800米，西电水井深度为1930米，其他新井深度都在3600米左右，井深度不同决定了出水量。我校现水井出水量原为自喷，80吨/小时，现为2030立方米/小时，水泵敷设深度为247米，水泵敷设位置须留有上下30米动水位，故从目前情况看，已接近枯水状态。有限的水量保障学生浴室使用已不能长久。地热水资源枯竭的情况，我们已向学校领导做了专题汇报，已确定在今年10月1日前后，停止对全校家属区停供地热水。

4.29 定期维护与清洁红外监视器、路灯等设施 整改方案：对于路灯设施，物业公司电力部每晚均安排值班人员巡视，发现路灯问题及时处理。

4.30 加强学生宿舍设备（如洗衣机洗浴设备）的维护及其管理 整改方案：

1、学生宿舍的洗衣机是由小天鹅公司统一配备的全自动洗衣机，洗衣机容量为4.5公斤。小天鹅公司每周三定期对星天苑公寓30台洗衣机进行维护、保养，确保学生可以正常使用。如有损坏不能及时维修的情况，则会在洗衣机上贴出通知告知。学生公寓管理部则根据淡旺季对洗衣机进行定期消毒。

2、宿舍洗浴设备管理：宿舍洗浴设备分2个方面，刷卡系统由一卡通中心负责维修；淋浴喷头、上水管由物业公司负责维修。自从学生公寓洗浴设备收费以来，洗浴设备被学生破坏情况严重（主要是破坏刷卡系统造成不出水现象），物业公司发现此类情况会在1个工作日内与一卡通中心联系维修。由于学生反复破坏刷卡系统，导致一卡通中心无法按时维修。如淋浴喷头、洗浴设备出现问题，物业公司则会按照工作流程在12个工作日内维修完毕。无法及时维修的浴室，将张贴明显标识告知。

4.32 增设废电池集中回收点 整改方案：学生公寓原来由学校环保协会安置了废旧电池回收桶，并由环保协会负责管理。物业公司将利用暑假制作统一的废旧电池集中回收点，放置在公寓大厅显要处，与学生一起做好环保工作。

物业整改报告2

针对雅居2011年10月8日发生的事件，检讨日常管理中存在的问题和不足，以提高以后的管理工作。

安管部

一、南门收费岗操作程序存在的问题及纠正措施

（一）可能存在问题

1、安管员手动放入垃圾车等车辆，收取的停车费据为己有。

2、未过收费时间收费现象。

（二）纠正措施

1、车辆出入一律用时租卡或月卡，取消手动操作。

2、特殊情况凭时租卡出入，可以放行：

（1）武警、公安车临时出入签免，但必须由管理处主任或副主任签放行条才能放行，在管理处下班的情况下，收费员呼叫当值领班，经领班现场确认签字后放行，并于第二天交由主任或副主任补签。

（2）已办理月卡的业主忘了带卡，凭时租卡入场，出场时经电脑确认月卡在有效期内，记录月卡号码后，由领班当场签免放行，并交由管理处主任或副主任补签。如果刚办理的月租卡的起始时间不含时租卡当天，则须按规定交费放行。

3、管理处每天核查打印的时租卡收费报表，并由主管副主任签字。

4、时租收入应每2日存入银行。

5、在停车场出口增加一块收费金额显示屏。

二、安管员交接班（顶班、换班）存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

部分交接班记录本上没有记录领班顶岗时间。

（二）纠正措施

1、领班要做好换班记录。

2、顶班要记录清晰，任何一个岗位当值人员除非是因吃饭、上洗手间等原因由领班顶岗，并需在合理的时间内，否则不允许离开岗位。

3、做好层层跟进工作：领班对安管员的督促，保安主任对领班/安管员的巡查（要求查看每天的记录并签字），管理处对所有员工的抽查。

三、巡逻记录、巡逻时间方面存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

巡逻记录表上记录得不够详细，不够负责。

（二）纠正措施

1、保安主任、助理物业主任、维修主任、主任每天上班第一件事就是巡查小区。

2、停车场和楼层的巡逻采取交叉式，领班和保安主任每天抽查巡逻岗，查看楼层签到表上的签到时间是否有异常。

四、监控岗存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

领班擅自顶岗监控岗，在监控中心睡觉。

（二）纠正措施

监控中心除当值人员外，其他人员严禁进入，在用餐或上洗手间必须由领班顶岗时，填写登记表并签名。五、三个大门行人及车辆出入、车辆停泊、单元未关门、物品放行等方面存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

1、安管员询问不熟悉的业主或访客时引发对方不满。

2、可疑车辆、未关门单元等未给以足够关注。

（二）纠正措施

1、向公司建议东西门启用门禁，这样可解放门岗当值人员，扩大其值守范围，更重要的是便于当值人员对出入行人的管理。

2、车辆的关注、登记。

（1）如车库长期停放的车辆；

（2）小区周围或停车场停泊时间长（1小时以上）、不熄火、车上有人的车辆；

（3）停车场未关门窗的车辆的处理：当值人员呼叫领班前到现场共同处理。

3、未上锁单元的处理：第一时间呼叫当值领班，根据现场情况确定联系业户方式：按门铃、打电话、打大堂对讲、报警等。不得擅自进入业户单元，如遇打斗或呼救应立即入户。

六、宿舍管理存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

个别安管员不遵守宿舍管理规定，不服从宿舍管理员的管理。

（二）纠正措施

宿舍的管理是管理处管理的一部分，要求严格执行宿舍管理制度，违反宿舍管理规定的管理处不得包庇、纵容。

七、工作报告制度存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

重要事故报告不及时，存在的违纪现象没有逐级上报。

（二）纠正措施

实行逐级报告制度，重要事情半小时内报管理公司，管理公司2小时内报公司管理层。管理处、安管主任要以身作则，公平公正处理事情。

工程维修部

一、设备运行安全存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

设备运行安全没足够重视，检查不及时，检查没有记录。

（二）纠正措施

设备运行过程中及时发现问题，避免小问题转化为大问题，如鼠害之类的危害造成的事故。当值人员要定期巡查，真实记录，维修主任每天要去抽查、检查记录。

二、设施安全管理存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

雨水井盖、污水井盖、天台、大堂雨棚等设施的安全检查没有形成严格制度。一旦出现事故就会导致管理责任。

（二）纠正措施

要设置检查表，并制订检查制度，定期检查，并做好详细记录，当值人员和维修主管要签字，发现有问题及时跟进。

三、公共区域存在的问题及纠正措施

（一）存在问题

1、公共区域（如儿童游乐场、健身器材等）没有建立严格的定期检查制度，存在安全隐患。

2、公共区域（如公共电梯厅、大堂、停车场主要通道）缺乏及时维护。

（二）纠正措施

1、儿童游乐场、健身器材等公共区域要求定期检查，并制订检查制度。定期检查，并做好记录，维修主任要定期检查记录并签字。

篇3：我国物业税改革问题研究

1．1税制存在问题、税收格局发生变化，要求进行房地产税制改革

房地产税制存在问题，实行内外两套税制，有违税收公平原则。我国房地产税收制度长期以来都处于“两套税制并存”的状况，在房产税、土地使用税、城市维护建设税和教育费附加、耕地占用税以及所得税的征收管理上一直内外有别。对内、外企业及个人实行不同的房地产税收制度，首先，从立法角度上讲，有损法律的严肃性和公平性;其次，从执法角度上看，给税收征管带来了诸多不便;再次，从企业市场行为看，两套税制导致企业税负轻重不同，破坏了一国范围内税收的统一和公平。同时从长远发展来看，通过牺牲公平来吸引外资并非长久之计。税收格局发生变化，现行房地产税制阻碍了我国房地产税收的增长。一个国家的税制设计必须与财源结构相吻合，这是衡量税制合理与否的基本标准。目前，我国的税源结构正逐步转变，其中突出的表现是不动产规模不断增大，大量的个人可支配收入已转化为不同类型的不动产。但是我国房地产税收收入在税收总收入中所占比重却非常小。如果不对现行税制进行改革，那么后果不仅仅是房地产税收的流失，而且会影响到整个税收收入的增长。

1．2房地产业持续高速增长，房价暴涨飙升

理论界、经济学者、国家高层和有关部门都寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。从下表可以看出，近年来各种用途的房屋销售价格均在暴涨。

数据来源:中华人民共和国国家统计局http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2009/html/F0538c.htm。

总之，税收是国家财政收入的重要来源，也是国家宏观调控的一种政策手段。但是我国现行的房地产税制很不完善，既无法满足增加财政收入的需要，也不能对房地产市场起到调节作用。只有完善税收制度，才能规范国家参与房地产市场收益分配的方式，理顺国家与纳税人之间的分配关系，达到增加政府收入和促进经济稳定增长的目的。

2 开征物业税的意义、基础条件及国外经验

2．1开征物业税的意义

(1)稳定税源，促使土地资源合理利用。物业税的开征将土地财富平均分配到每一届政府手中，为地方政府提供了稳定的资源。土地出让金的后移和分期缴纳税费可以大大减少政府出让土地的短期回报，有利于激励地方政府改变短期行为，优化投资环境，提升城市繁荣程度，扩大税源，形成良性循环。

(2)有利于降低购房门槛，打击炒楼行为。物业税的开征改变原有的体制，将以往在房价中一次性交纳的税费改成按年收取。改革后房屋的成本下降，房地产的初始价格也将有所下降，进而降低居民的购房门槛，增加老百姓改善住房的机会和能力，有益于中低收入的消费者。同时，炒楼者不能再坐等房产升值，每年一大笔物业税形成巨大的房产持有成本，对炒楼者是巨大压力。中低收入消费者购房能力增强，购买自住房相对增加也使房地产投机者投机性购房相对减少。

(3)减少房地产开发风险，稳定金融系统。目前我国房地产开发的征税项目多，重复征税加重了开发企业的负担，加剧了房地产投资的风险。而我国商业银行的贷款主要集中在房地产业，房地产投资风险将加剧金融部门尤其是银行的风险。物业税的开征使开发商建房时缴纳的土地出让金等税费由购房者在房产保有阶段按年交纳，大幅减轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少了纳税环节，缩短了开发时间，从而大大降低开发商的开发成本，减少了房地产投资开发的风险。在一定程度上有助于金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高金融系统防范金融风险的能力。

2．2开征物业税的基础条件

2．2．1具备一定的房地产经济基础

从实际税源情况看，经过多年的改革，目前我国城镇住房实物分配的福利体制改革已经基本终止，货币化住房分配、市场化和社会化供给体系也已大体建立，居民逐步拥有私有房产。房地产税基较为稳固，为开征物业税提供了较为充沛的税源基础。

2．2．2具备较为完善的房地产管理与评估制度体系

目前，我国房地产市场管理体系初步建立，房屋土地的交易、登记、权属管理以及房地产市场化改革深入推进，为物业税改革提供了强有力的外在支撑。同时，国家有关部门发布了国家标准《房地产估价规范》，完成了土地基准价的更新公布制度，为物业税改革提供了技术支持。

2．2．3税务部门具备房地产税收征管的经验

分税制改革以来税务部门长期征收房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税，掌握了大量的房地产基础数据，在房地产税收管理方面已经积累了一定的经验。

2．3国外开征物业税经验的借鉴

2．3．1统一名称，合并征收

大多数国家房地产(物业)税收政策的一个重要特征就是“统一名称，合并征收”。在美国、英国、加拿大、法国、荷兰等国家，房屋和土地是统一征税的，而中国目前却是房产税、土地税分开征收。各国的房地产(物业)税收完全是地方税种，并且是地方财政收入的主要来源。这样做的目的是把地方政府的事权和财权有效地结合起来，一方面有利于激发地方政府征收房地产税的积极性;另一方面有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成税收收入增长的良性循环。从税收的分布结构来看，大多数国家都在房地产保有环节征税，而在房地产开发经营环节的税收则相对较少。强化在房地产保有环节课税将会刺激土地、房屋的经济供给和频繁的交易活动发生，有利于房地产要素的优化配置。

2．3．2宽税基、少税种、低税率的基本原则

从税负水平来看，各国房地产(物业)税收政策都坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。所谓“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的均要征税。“少税种”，即国外设置的有关房地产的税收种类相对较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生;另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率。“低税率”，即指国外房地产(物业)税率一般都不高。为了促进住宅市场的发展，让更多的人拥有自己的住宅，大多数国家在购买、建造和租售住宅方面实行了税收鼓励政策，对低收入者的实际困难还采取了更加优惠的措施。

3 开征物业税的制约因素分析

3．1居民财产纳税观念尚未完全树立

改革开放以来，随着我国经济和社会的快速发展，居民个人收入稳步增长，个人已逐步成为房地产市场的主要参与者，购置房地产已日益成为人们投资和积累财富的重要手段，并逐步成为都市的“有产阶层”。一方面说明对个人财产征税具备一定的社会基础，另一方面对个人开征物业税也会存在较大的障碍。因为长期以来，我国实行的是以企业纳税为主体的税收制度，人们对企业纳税、对取得经营性收入的纳税比较认同，而对个人缴纳房地产等财产的税收还没有形成普遍意识和观念，如果对居民个人征收物业税，会引起居民心理上的抵触情绪，这为物业税征管带来的难度不可低估。

3．2房地产市场发展不够成熟制约着物业税的出台

从物业税出台的经济环境看，虽然房地产已成为国民经济支柱产业，但房地产市场发展还存在许多问题如：房地产泡沫、房价虚高、高空置率、投资膨胀等都阻碍着房地产市场的可持续发展。

3．3与物业税管理相配套的制度体系还不够健全

3．3．1财产申报制度

物业税的征收有赖于对房地产客观自然状况的掌握，有赖于对房地产税源的掌控，这都需要建立在纳税人依法、真实申报其房地产的基础之上。但是，我国目前还没有建立起居民财产申报登记制度，还缺乏对纳税人真实申报房地产状况的法律责任规定，这在一定程度上将制约税务机关对房地产税源情况的掌握。

3．3．2中央和地方政府之间的利益矛盾

我国整个税制和财政体制的基本格局尚未有根本改变，跳出对物业税本身的探讨，从较高的层次来看，我国现行财产税制乃至整个税制和财政体制的基本格局自1994年税制改革后尚未有根本变化，老问题依然存在： (1) 税收立法权仍然高度集中于中央，地方政府缺乏必要的税收自主权; (2) 政府间事权划分不清晰，事权错位; (3) 地方税体系主体税种缺位，严重削弱了地方税特有功能的发挥; (4) 中央和地方间的税种划分不科学，税种设置和税率设计过于统一，缺少因地制宜的灵活性。这些问题都严重地制约着我国社会经济的发展。以下仅根据我国1996—2008年中央和地方财权和事权基本情况，从一个侧面证明我国目前的财政税收体制存在的不合理状况。

资料来源:由中国统计年鉴2009数据整理所得http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2009/indexch.htm。

资料来源:由中国统计年鉴2009数据整理所得http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2009/indexch.htm。

由上图大致可以看出从1996—2008年，税收收入在中央和地方的比重一直保持大致相当，财政支出在中央与地方之间有明显偏向，1996-2006年基本上是三七分的比重，到2008年甚至达到了近二八分的比重。财政支出中较大部分是由地方政府负责。由此可见，我国地方政府财权和事权是很不对称的，中央和地方政府之间存在着利益矛盾。

4 物业税基本设计思路

物业税的改革作为一项复杂的社会工程，还面临着许多的困难，也就决定了物业税的改革不可能一蹴而就。因此，可以考虑在全国范围内选择一些城市进行“空转”试点改革，寻求突破改革中的瓶颈问题，再根据试点成果逐步扩大试点的范围，待时期成熟后再逐渐进行“空转实”，以实现物业税的全面推行。.

房地产(物业)税收是建立在一定的土地制度基础之上的，虽然不同国家土地制度的差异导致了房地产(物业)税收性质的不同以及征收方式和办法的不同，但是总体来看都存在着共同的政策取向。借鉴外国物业税征收的成功经验，以及我国自身存在的特殊困难，提出几点物业税设计的思路：

4．1简化税种，统一内外税制，统一名称

借鉴西方发达国家开征房地产税的经验，将现行涉及房地产开发和保有各环节(除耕地占用税、营业税、城建税、教育费附加和所得税外)的所有税种和相关收费，合并调整，构建统一规范的房地产(物业)税。统一内外税制，对内外资企业单位、经济组织、个人一律按统一名称征收物业税。同时，将征收环节后移，由开发建设、交易环节承担的税收改为由拥有和使用的单位和个人承担。

4．2物业税设计要统筹规划实现公平税负

就现阶段而言，全面征收物业税的准备还不够成熟，我们必须分初期、中期以及长期三步走。现阶段，在归并各种税费统一征收物业税的前提下，可以考虑取消现行房地产税对事业单位拥有的房地产和居民个人拥有的别墅等高档品的免税政策，与此同时，应当扩大物业税征收的地域范围，首先将物业税推行到大城市郊区，因为大城市郊区房地产市场交易活跃，与其它中小城市差异实际上不大，所以对这个区域征收物业税符合公平原则。第一步成功实施以后，进一步减少优惠政策的涵盖范围，对普通居民房产开始征收物业税，由于物业税实行的是累进税率，所以对于普通房产的冲击将不是很大，但在推行过程中要充分认识居民的负担能力，不能操之过急，要选择适当的时机推行新政。另外，将物业税征收范围推广到中小城市郊区以及旅游风景区等房地产市场较发达的地方，从而进一步扩大征收范围，保证地方政府拥有广泛的不动产税税源。最后阶段进一步推广征税范围，除保留对公共设施、军事部门、政府机关等用房用地的税收优惠外，其他一律根据累进税率征收物业税。开始对农村用房用地征税，但是要确定一定的免征额，对免征额以下的农户免征物业税，减轻农民负担并以此配合中央扶持农村的基本政策。

4．3合理确定计税依据，建立房地产税基评估值制度

按评估值征税是西方国家房地产税法中一条很重要的原则，按房地产评估值征税，能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，有利于解决现行房地产(物业)税制存在的计税依据不合理的问题，使多占有财产的纳税人多缴税，少占有财产的少缴税。同时，随着经济的发展及房地产市场的变化，房产价值随之上下浮动，税基价值也会相应调整，体现了公平的原则。在评估值有失公平的情况下，还可以通过法律程序进行调整。按评估值征税可以较好地调节土地级差收益，保护土地资源，也可以促使纳税人合理利用房产、土地，规范房地产市场交易和促进房地产资源的有效配置。建议目前由省、自治区、直辖市人民政府认定的专门财产评估机构每3～5年评估一次。

摘要：随着我国房地产经济蓬勃发展, 社会财富迅速在这一领域聚集。为引导房地产市场的健康发展, 政府采取了多种宏观调控措施。中共中央十六届三中全会明确提出:“实施城镇建设税费改革, 条件具备时对不动产开征统一规范的物业税, 相应取消有关收费。”于是, 开征物业税成为房地产税收改革的方向, 也是完善现行财产税的重要举措。分析了物业税开征的相关背景、意义、基础条件及制约因素, 提出了我国开征物业税的建议。

篇4：物业问题整改报告

一、着力提升队伍素质。一是强化法治理念。加强理想信念教育，增强法律职业信仰，增强司法为民意识，提高队伍法律素养，着力建设一支忠于党、忠于国家、忠于人民、忠于法律的社会主义法治工作队伍。二是增强廉洁意识。切实增强廉洁自律意识，强化职业道德操守，建立完善廉政风险评估机制，重点抓领导干部、抓关键少数的廉洁自律，从严管理队伍。三是提高业务能力。继续加强法律和业务学习培训，增强岗位练兵，认真研究新情况新问题和新类型案件，进一步提高队伍办案能力。

二、着力规范司（执）法行为。一是注重以问题为导向建章立制，堵塞制度漏洞，促进司（执）法工作进一步制度化、规范化、标准化。二是大力推进司（执）法公开，重视以公开促规范、促公正。三是强化落实责任。严格落实司（执）法责任制和有关干预司法活动插手具体案件处理的记录通报责任追究等制度，实现司（执）法的全过程留痕，加强监督制约，高标准严要求，切实规范司（执）法权力的配置和运行。

三、着力深化监督管理。一是完善内部监督管理机制。健全内部办案审查监督机制，把内部自我监督的机制延伸到基层庭、室、队、所，加强监督管理。二是完善公检法司机关之间相互监督制约机制，建立健全相互间科学的配合和制约机制。进一步发挥检察机关法律监督作用，进一步发挥律师在诉讼活动中的监督制约作用。三是主动接受人大监督和其他外部监督。更加主动地向人大代表报告司（执）法工作，及时反馈工作信息，让人大代表和社会公众更多地了解公检法司机关的工作，从而更好地监督支持公检法司机关的工作。

四、着力完善工作保障。一是稳妥推进司法体制改革，通过深化改革，调整完善内部人员结构，充实一线办案力量，提高办案效率，缓解案多人少矛盾。二是进一步加大科技投入，深化信息化建设，充分运用互联网信息技术提高执法办案效率。三是进一步加大对外宣传，争取社会理解和支持，维护司法权威，营造良好的外部工作环境。

篇5：物业综合服务管理工作整改报告

市建设局：

接到你局的整改通知后，我公司及时召开领导班子会议，对照这次检查中存在的问题进行了深刻的剖析，按照检查组提出的整改要求并结合我公司实际，经反复自查、讨论，在借鉴其他公司成功经验的基础上，就如何加强规范管理，提高服务水平，提出了切实的整改方案，特报告如下：

一、积极参加建设部门组织的业务培训，认真学习相关法律法规和实际业务知识，努 力提高服务管理水平。

二、按照上级要求和物业服务实际需要，健全组织机构，公司下设财务部、客服部、维修部、安保部、保洁部，具体负责小区物业费用收缴、业主需求服务、水电管网维护、其他基础设施维护、秩序巡逻管理、环境卫生等服务管理工作。

三、认真落实公司从业人员劳动合同的履行，预防从业人员流动，确保从业人员稳定

四、固定办公场所（已将？号楼第？层

号房固定为物业办公室），完善办公设施，为物业服务提供基础保障。

五、立足目前实际，着眼长远发展，根据本小区居民生活需求水平的日益提高和周边 环境的变化，不断调整工作思路，进一步完善基础设施，增强服务意识，转变工作作风，提高服务水平。

六、主动向上级主管部门请示、汇报工作，随时接受督查检查，虚心听取批评意见建 议。

七、完善制度，责任到人，团结一致，相互协作，努力创建业主比较满意的物业服务公司。

以上报告妥否，敬请指正。

篇6：南校区物业部不合格项整改报告

2012年10月12日，学校内审部对南校区进行了全面内审。针对“学生公寓损坏现象严重，且有翻墙外出学生，管理员不知道”的不合格项事实陈述，物业部进行了整改，现将整改情况陈述如下：

一、不合格原因分析

1、对学生爱护公物教育未到位；

2、管理员、保安深夜巡查不力。

二、整改措施

1、加强学生爱护公物的教育，落实公物赔偿和公物保管责任，强化班级、寝室公物的属地管理，与各班班级量化管理挂钩。并迅速维修被损坏的设施设备。

2、管理员每天23：00查寝后和门房核实学生请假出入校门登记，深夜值班管理员每隔20分钟对三号公寓学生寝室进行巡查。

3、保安除深夜巡查外，值夜班人员每天从23：30至凌晨2：00在学生公寓前后及学校院墙进行蹲守

三、整改措施完成情况

1、通过内审后的整改，学生公寓的维修正在进行中。

2、管理员、保安深夜巡查力度进一步加大，学生翻墙现象得到有效控制。

受审部门负责人：

篇7：物业问题整改报告

今年全区推进“七个突出问题”承诺整改工作以来，街高度重视，对其中涉及街道的纠正和治理干部作风问题、居民小区物业公司监管不力问题，在分析排查、调查研究的基础上，制定具体承诺整改事项，作出公开承诺。现将承诺整改工作推进情况汇报如下：

1、高度重视，确定承诺整改事项。按照区委要求，召开工委会传达学习承诺整改工作精神，把思想统一到区委将“纠正。

公开承诺内容在街一楼服务大厅电子显示屏上滚动公示，加大公开承诺内容的宣传力度。三是将公开承诺内容打印240份，下发给每一名机关、社区工作人员，做到人手一份，公开承诺事项人人知晓。

4、暗访督查，及时发现处理问题。成立暗访督查队伍，街纪工委书记丁远强任组长，成员分别来自党群工作部、党政办公室、社区服务中心，分成3组每周2次对街机关、社区进行暗访督查，每次督查由街党工委书记马育运、街办事处主任朱祎、街党工委副书记叶杰、丁远强轮流带队，重点督查上班纪律、工作作风以及街道承诺、社区书记承诺整改的情况，发现问题及时处理问责并点名道姓通报。

篇8：社区物业管理问题浅析

关键词：物业管理区域；业主管理委员会；居民委员会

中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2015）05-0085-02

一、赤峰社区物业管理存在的问题

赤峰地区随着旧居民小區住宅修善需求的增加、设施设备的老化，人们对环境卫生要求的提高，物业管理问题也随之增加。面对较难解决的物业纠纷，赤峰的物业问题存在其自己的特点。

（一）物业管理区域划分不明

所谓物业管理区域是指由物业所在地房地产主管部门在街道办事处和居民委员会的配合下，根据当地实际情况划定的并由一个物业管理企业实施统一物业管理的居住区域。一个物业管理区的划分需要考虑居住物业之间的基础配套设施，物业管理区域的规模、居民委员会的设立范围、是否宜于统一整治封闭成一个区域的物业等诸多因素。而目前赤峰地区物业管理区域的划分存在着不明确，或者说自从物业管理法规实施以来没进行过统一的物业管理区域的划分，从而导致一个居民委员会管理若干个物业管理区域，而一个物业管理区域有的由几个物业管理企业共同管理，这与国家最初设立物业管理区域的初衷相违背。这一现象的出现导致了物业管理难度加大，居民权力难于维护的局面。如赤峰市松山区松洲街道办事处富贵园社区居民委员会其所管辖区并没有进行过物业管理区域的划分，只是确定其所管辖的区域范围，此范围的一个物业管理区域有三个物业管理企业在实施物业管理，每个物业管理企业所辖物业均是独立存在封闭式的一个居住小区，且其管辖街区还存在互不相邻的情形。从这一现象我们可以发现，有关机关和人士把居住小区和一个物业管理区域混淆了，从而导致物业管理区域划分的不明确，一个物业管理区域出现了几个业主管理委员会，各自为政，物业管理存在较大的问题，物业纠纷也日益增多。

（二）物业管理区域内新旧物业交错存在

随着近几年房地产行业开发的风起，赤峰地区许多社区居民委员会所在辖区出现了新旧物业交错存在的现象。旧小区由于建成年代久远，当时物业法律规范不完善，建成时物业的大修基金要么没缴，要么缴纳后没有存放指定账户或挪作他用，现在业主的物业出现需要维修情况，但却无可用的维修基金。道路崎岖不平，设施设备老化不堪重负，居民的生活苦不堪言，而且许多旧小区居住的是老年人，经济条件不好，收入较少，维修费用收不上来，出现物业管理维修不到位的情况，最终造成恶性循环，物业纠纷越来越多。而新建成的小区居民情况良好，入住的业主多为年轻人，或经济条件较好的住户，新小区建成时既有物业公司接手管理，服务较好，相对于旧小区而言，在现有法规较为完善的情况下，大修基金有统一专门账户管理，专款专用，物业纠纷相对较少。这时所在辖区居民委员会会面对很多不同层次的物业纠纷问题，加大了工作和管理难度。

（三）居民缺乏法律知识，解决问题方法不当

每个社区居民委员会面对不同文化水平，不同年龄、不同经济条件、不同素质的居民，而物业问题又是同每一个人都息息相关的问题，不同的人群有不同的需求，导致出现不同种类的物业纠纷。现在多数居民对物业管理法律知识缺乏，不知如何正确维权，有些人甚至不知道自己在物业管理中享有哪些权利，承担怎样的义务，以及如何通过业主委员会进行维权。所以多数人在遇到物业纠纷时，通过拒不缴纳物业费来提出抗议，从而导致物业公司的服务质量下降，加剧了问题的恶性循环，但当物业服务企业通过诉讼途径解决此类纠纷时，居民往往会败诉。这时居民发现通过拒交物业费而不能解决问题时，往往就会求助居委会。居委会居间调解后，部分居民又拒不履行约定，让居民委员会也会倍感无力，尤其是那些旧小区问题多，没有物业管理企业愿意接手，从而居民委员工作难于进行下去。居民的问题也就不可能解决。

（四）社区居民委员会工作人员缺乏相关知识

根据现行法律规定，一个新建小区业主委员会的组成，旧小区业主委员会的改选，物业公司的入住，都离不开居民委员会。随着时间的推移，物业纠纷的增多，许多居民在物业问题上首先考虑到的就是要到居民委员会反应问题，而一部分物业公司在进驻一个物业小区从事物业管理时，也离不开居民委员会。但由于居民委员会的工作人员缺乏相关的法律知识，在这期间的工作有时会出现失误，使得居民委员会成为矛盾的焦点，加大了社区工作的难度，也导致简单的物业纠纷解决不及时。

二、解决赤峰社区物业管理存在的问题的措施

面对纷杂的物业纠纷和赤峰地区物业管理存在的问题，我们应找出正确的方法和措施来杜绝这一现象。

（一）明确物业管理区域的划分

物业纠纷问题不是小问题，因为它关系着每个人的生活，明确一个物业管理区域，它便于业主组建业主管理委员会，由业主委员会自主管理业主，自主选择物业公司，减少居民委员会的工作量；明确物业管理区域，便于居住区实施统一管理，作为一个相对封闭管理的物业管理区域，有利改善城市居民的居住环境。这样就要求赤峰市、县房地产管理部门在街道办事处和居民委员会的配合下，根据实际情况划分物业管理区域。根据我国相关法律规定，划分一个物业管理区域要考虑一些相关因素，如是否为相对完整的居民区或组团；一个物业管理区域的规模应界定在3-10万平方米；是否处于一个街区，位置要互相靠近；基础设施、公共配套设施是否相关；是否与居民委员会的设定范围一致；新设立的居住区域或组团是否按城市详细规划属于一个物业管理区域。明确了物业管理区域的划分，会减少居民委员的工作难度，对物业纠纷找出统一有效的解决办法，维护居民的合法权益。

（二）新旧物业区别对待

上面我们介绍新物业区域的设立，由于现有法律相对完善，管理到位，物业纠纷相对较少，而旧小区遗留问题较多，这样就要求对新旧物业小区区别对待。对待旧小区政府相应主管机关应主动介入，而不能单独由居民委员会去解决问题，因为居民委员会的行为不具有强制执行力，会导致工作做了许多却不见成效，矛盾仍不能缓解。政府主管机关介入旧小区的管理，首先要解决历史遗留问题，对于没有缴纳大修基金的小区，政府要定收費标准，统一收缴，纳入专门账户，对于无力承担此项费用的孤寡老人，可以允许其向相应机构寻求救济，由国家单独划拨费用进行救助；对于业主已缴纳大修基金的旧物业小区，如果大修基金被挪作他用或没存入指定账户的，政府机关亦应主动介入，查找大修基金流向，对相关人员追究相应的法律责任，保证大修基金的正常启动，从而维护广大业主的利益，减少纠纷发生。解决历史遗留问题后，新旧小区重新归入一个物业管理区域，进行统一集中管理。

（三）对社区居民进行普法宣传，正确维权

随着社会的不断进步，人们的法律意识也在不断增强，但人们对物业管理法规相对了解较少，所以要求居民委员会要对广大社区居民进行物业管理法规的普及教育，定期进行宣传，必要时可以安排专题讲座，而不是像现在这样，当业主认为物业公司服务不到位时，以拒交物业费来对抗，我们知道物业公司物业服务不到位针对不同业主，反映出的问题不一样，有的是维修不及时，有的是卫生打扫不及时，有的是公用照明存在问题等等。所以统一用一个标准来衡量物业公司服务，拒交物业费是不正确的，且拒交物业费往往会造成恶性循环，越拒交，服务越不到位，服务越不到位越拒交，最后会在业主和物业公司之间造成死结，导致物业服务陷于瘫痪，有时甚至会出现流血事件，后续物业公司也不敢入驻，业主的生活严重受到影响。也有时是个别业主影响整个物业区域的业主。所以，居民委员会可组织居民学习相关的物业管理法规，遇到物业问题时，通过合理取证、举证，通过诉讼途径解决物业纠纷，让物业公司提高其服务水平，使得业主合法权益最大化。

（四）社区居民委员会吸纳相关专业人员

目前我国存在社区居民委员会工作人员缺乏的状况，工作人员少且多数工作人员都不掌握相关法律知识，针对日益增多的物业纠纷，居委会工作量加大，甚至有些居民连安装空调出问题都来居委会进行投诉，所以目前社区居民委员会应吸纳有相关法律知识的专业人员，这样能更大限度减少居委会的工作难度，也能最大限度为所在辖区居民服务，提供法律知识咨询，帮助广大业主维权。

城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生，随着物业管理企业飞速增加，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。而社区物业管理又是一个相对难以解决的复杂问题，它和人们的生活息息相关，应引起政府和社会各界人士的重视，共同寻求解决之路，增进社会的和谐稳定。

参考文献：

〔1〕物业管理条例.

〔2〕内蒙古自治区建设厅关于城镇居住物业管理区域划分办法（试行）.

〔3〕业主大会和业主委员会指导规则.

〔4〕内蒙古自治区物业管理条例.