北京公积金贷款流程

北京公积金贷款流程（共6篇）

篇1：北京公积金贷款流程

北京住房公积金管理中心 存量房住房公积金贷款流程

（担保中心担保 交易资金通过受托代理公积金贷款业务的经纪机构的专用账户划转）

根据《北京住房公积金贷款办法》（以下简称《办法》）、建设部、人民银行下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》与北京市建委颁布《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，对于借款申请人购买存量房采用担保中心担保方式且买卖双方委托经北京市住房贷款担保中心（以下简称担保中心）认证并经市建委进行认证在市建委备案设立“专用账户”的经纪机构或第三方保证机构(以下简称经纪机构)办理公积金贷款业务，同时与该经纪机构签订《北京市存量房交易结算资金划转协议》的存量房公积金贷款业务，特制定本存量房住房公积金贷款（以下简称贷款）流程。

一、经纪机构至贷款中心或各远郊区（县）管理部查询借款人公积金情况并申请办理个人信用及抵押物评估

经纪机构经办人员持借款申请人在经纪机构现场填写的《个人信用评估申请书》及买方有关资料到贷款中心或各远郊区（县）管理部查询借款人公积金缴存情况。

贷款中心或各远郊区（县）管理部咨询人员根据经纪机构提供的买方资料复印件，查询买方公积金缴存信息，初步核定买方公积金贷款最高额度及期限并出具《住房公积金贷款预审单》(《住房公积金贷款预审单》见附件1)。

贷款中心或各远郊区（县）管理部咨询人员收取经纪机构递送的《个人信用评估申请书》，将《个人信用评估申请书》通过传真传递至信用中心，信用中心于1个工作日内出具个人信用评估结果并在系统中录入相关信息。

经纪机构持预审所需资料（《公积金贷款抵押物评估资料清单》见附件3）向评估机构提出抵押物评估申请，由评估机构对抵押物进行抵押物评估。

二、咨询

在评估机构出具《抵押物评估意见书》后，买卖双方及经纪机构持《住房公积金贷款预审单》及其他相关资料到贷款中心或各远郊区（县）管理部办理手续，咨询人员须完成以下工作内容：

1、向借款申请人告知公积金贷款的业务流程和所需材料，解释自由还款方式的含义及业务特点，向借款申请人发放宣传资料。

2、通过系统再次查询借款申请人的公积金信息，依据有关政策要求，审核其公积金缴存情况是否符合有关贷款政策规定。

3、审核借款申请人提交的证件、证明材料的合法性、合规性、齐备性及贷款申请材料的复印件数量是否符合贷款申请的要求。（《公积金贷款所需材料清单》见附件4）。

4、指导借款申请人填写《借款申请表》。

5、告知借款申请人等待办理初审业务。

三、初审

1、初审人员对借款申请人的贷款申请进行审核。主要包括贷款申请材料的合法性、合规性、齐备性，材料填写的完整性、合规性，以及借款申请人的贷款条件是否满足中心的有关规定。

（1）初审人员进入初审系统录入有关信息后调取借款申请人公积金信息。将有关信息导入系统并核对经纪机构经办人员在系统中的电子照片。

（2）初审人员审核借款申请人及其委托代理人的资格是否满足中心有关规定并核对其提供的有效身份证明。经纪机构应经过担保中心认证。

（3）初审人员审查借款申请人或委托代理人所提交的贷款材料是否齐全、完整，材料规格、份数是否符合有关规定（《公积金贷款所需材料清单》见附件4），所提供的材料复印件须与原件一致。

（4）初审人员对借款申请人、卖房人（共有权人）个人信息进行审核：

①对借款申请人提供的原件进行审核并核对各个原件上所载有关信息是否一致，借款申请人的所有证件是否在有效使用期内。

②核对借款申请人的姓名、身份证件号码是否与住房公积金系统中的信息一致。

③查询公积金缴存明细及缴存状态，审核借款申请人住房公积金的缴存情况是否符合有关政策规定。

④查询住房公积金贷款及政策性贴息信息，审核借款申请人夫妻双方有无尚未还清的住房公积金贷款或政策性贴息。

⑤对卖房人（共有权人）提供的原件进行审核并核对各个原件上所载有关信息是否一致，借款申请人的所有证件是否在有效使用期内。（5）初审人员对借款申请人的购房行为进行审核：

①审核购房合同正本，对购房合同正本上的买卖双方姓名、身份证件号码与身份证件进行核对，确认借款申请人为贷款所购房屋的买受人之一。

②审核购房合同正本（原件）上房屋坐落位置是否与卖方房屋产权证所记载一致，主要标的是否有涂改，如有涂改，须买卖双方在涂改处签字、盖章。

（6）初审人员对《借款申请表》进行审核，内容须与借款申请人提供的相关信息一致。

（7）初审人员根据系统查询买方个人信用评估结果；根据评估机构出具《抵押物评估意见书》的评估结果，确定借款申请人的贷款金额、贷款期限。

（8）初审人员按照政策要求审核借款申请人（买方）、卖房人（共有权人）及经纪机构签订的《北京市存量房交易结算资金划转协议》，审核《北京市存量房交易结算资金划转协议》中买卖双方约定的首付款金额是否符合贷款政策的要求。买方已经提供了监管账户设立银行开具的《存量房交易结算资金托管凭证》的，初审人员应审核已缴付首付款金额是否满足贷款要求。

（9）初审人员应监督买卖双方及经纪机构签署划款《证明书》（《证明书》样式见附件2）。

（10）初审人员指导借款申请人在政策规定范围内选择贷款经办银行。

（11）初审人员进行初审录机。

（12）初审人员出具《抵押物审核评估通知单》，提示借款申请人持购房合同正本（原件）、《抵押物审核评估通知单》及其他有关材料去办理抵押物评估相关后续手续并告知借款申请人完成抵押物评估手续后应回到初审柜台办理其他初审手续。

对于远郊区（县）管理部无评估机构派出人员现场办公的，初审人员开具《抵押物审核评估通知单》将此通知单和购房合同、身份证等相关资料复印件及时转给评估机构办理抵押物评估相关后续手续。(13)录入借款申请人资料

在确定借款申请人的贷款资格后，初审人员将借款申请人相关资料转给录机人员，由录机人员在贷款管理系统中录入借款申请表中的相关信息；对于经纪机构代为办理的贷款，对导入贷款管理系统中的借款申请人信息进行核对、修正、补录。录入结束后打印借款申请表3份。

录机工作完毕后，录机人员将打印出的所有相关材料信息逐一进行核对，确保录入信息准确无误后传至初审人员。（14）初审人员接到完成录机的材料后完成以下工作：

①收取借款申请人购房合同正本原件。

②将打印的单据交给借款申请人，在借款申请人确认信息无误后，监督借款申请人在《借款申请表》上签字并填写日期。

③为借款申请人出具《贷款承诺书》。

④告知借款申请人和中介经纪机构可在买卖双方办理房屋交易契税手续完毕后办理借款合同及相关单据的签字手续或由借款申请人先办理借款合同及相关单据的签字手续，再完成房屋交易契税手续。

⑤将面签时所需材料清单交给借款申请人，告知借款申请人按照《住房公积金贷款面签材料清单》准备个人材料，等待工作人员通知面签时间。（《住房公积金贷款面签材料清单》见附件5）

(15)初审人员将所有贷款资料进行整理,确保材料齐全后由专人负责在统一时间传递给复审人员（《初审转复审材料清单》见附件6）。

对于符合政策要求的贷款申请，初审应在1个工作日完成。

2、抵押物评估

评估机构根据借款申请人编号及评估结果，将相关信息录入系统。

待借款申请人完成缴纳契税手续后，经纪机构将契税完税凭证送交至评估机构，评估机构将4份契税凭证复印件分别钉入《抵押物评估报告》中，评估机构在1个工作日内出具《抵押物评估报告》并将文本传至后续相关环节。（对于在借款申请人在买卖双方办理房屋交易契税手续完毕后办理借款合同及相关单据的签字手续的，评估机构将《抵押物评估报告》3份转交担保中心审核部门；1份转交经纪机构由经纪机构转交个人。对于由借款申请人先办理借款合同及相关单据的签字手续后完成房屋交易契税手续的，借款申请人面签手续完成后，买卖双方办理交易契税手续，交易契税手续办理完毕中介经纪机构将完税凭证送至评估机构。评估机构在审核房屋交易契税凭证原件并留存复印件后完成《抵押物评估报告》，并将2份《抵押物评估报告》转交担保中心审核部门；1份转交贷款经办部门的面签人员；1份转交经纪机构由经纪机构转交个人）。

四、贷款复审

复审人员收到初审人员转送的资料后应完成以下工作：

1、对借款申请人的资料进行审核，确保申请资料齐全、完整、一致、有效。

2、调取系统中借款申请人的信息，与借款申请人的资料进行核对，审核系统中录入的信息是否完整、一致、有效。

3、复审人员根据评估机构出具的《抵押物评估意见书》中的评估结果审核借款申请人提供的《北京市存量房交易结算资金划转协议》及《存量房交易结算资金托管凭证》，审核买卖双方已缴付的首付款金额是否符合政策要求。

4、复审人员在审核《抵押物评估意见书》文本后，在系统中导入评估结果数据并核对文本和数据是否一致。根据抵押物评估结论判定贷款所购及所抵押房屋是否符合中心的有关贷款政策。

复审人员通过系统读取借款申请人的个人信用评估结果。

复审人员根据买方、卖方及经纪机构提供的《证明书》，在系统中录入相关信息。

对于远郊区（县）管理部复审人员对系统中保存信息的准确性、完整性与借款申请人提交的相关资料进行核对后通过系统向贷款中心上报复审，贷款中心复审通过后管理部可打印合同单据。

5、出具复审结果

复审人员完成复审后打印出具《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书》（以下简称《贷款审核确认书》，担保中心担保的须一式四份，个人、经办银行、担保中心和贷款中心或各远郊区（县）管理部各执一份）。在《贷款审核确认书》备注栏中注明规定的相关信息。

复审人员出具《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款担保申请审核通知单》（以下简称《担保申请审核通知单》，一式三份，贷款中心或各远郊区（县）管理部一份、担保中心两份）。复审人员将借款申请人资料传递至合同打印人员（《复审转合同打印环节材料清单》见附件7）。

对于符合政策要求的贷款申请，复审应在1个工作日完成。

五、打印合同单据

合同打印人员收到复审传递的借款申请人资料后进行审核，保证完整、无误。

合同打印人员根据《贷款审核确认书》及借款人相关资料打印相应的合同单据。（《合同单据打印清单》见附件8）

合同打印人员将资料转至担保中心办理担保审核工作。(《合同打印环节转担保中心进行担保审核材料清单》见附件9)对于符合政策要求的贷款申请，合同打印工作在1个工作日内完成。

六、担保中心担保审核

担保中心对贷款中心或各远郊区（县）管理部合同打印人员转来的个人资料进行担保审核。担保中心应在1个工作日内完成担保审核工作。审核通过后（对于远郊管理部，担保中心需提前开具担保服务费发票），担保中心工作人员通知借款申请人办理贷款相关合同签字手续的时间、需要携带的资料及所需交纳的担保服务费。担保中心在《借款合同》、《抵押（反担保）合同》上签章后，将贷款中心或各远郊区（县）管理部所需资料传递合同面签人员。对于评估机构已经提供《抵押物评估报告》的，担保中心工作人员应将《抵押物评估报告》与贷款资料合并传递至后续环节。（《担保中心审核、留存及传递贷款中心或各远郊区（县）管理部合同面签人员资料清单》见附件10）

七、面签

1、交纳相关贷款费用。

借款申请人持《收押合同》及其他相关资料到担保中心业务柜台缴纳担保服务费，领取担保服务费发票。担保中心审核《收押合同》并办理相关手续后，告知借款申请人持担保服务费发票，到面签柜台等待签字。

2、借款申请人、抵押人持面签资料到面签柜台办理面签手续（《住房公积金贷款面签材料清单》见附件5）。面签人员应完成以下工作：

（1）面签人员核对借款申请人、抵押人提供的资料原件并调取相关资料，核实与原件的一致性，保证相关资料完整有效符合公积金贷款有关政策要求。

（2）面签人员须对借款申请人即将签订的贷款相关合同、单据进行核对，保证相关内容规范、完整、正确。

面签人员须对《证明书》及《借款合同》中的相关信息进行核对，确保《证明书》中的售房人名称、收款账号、收款行与《借款合同》上记载的售房人名称、收款账号、收款行保持一致；

（3）确认借款申请人的还款账户

面签人员审核还款卡或存折是否符合经办银行的有关要求及规定，审核通过后，将还款卡号或存折账号录入系统并打印《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款还款账户确认书》（以下简称《还款账户确认书》）一式三份，借款申请人，经办银行及贷款中心或各远郊区（县）管理部各执一份。在借款申请人对《还款账户确认书》内容确认后，贷款中心或各远郊区（县）管理部保存还款卡或存折的复印件。

（4）对于贷款审核时借款申请人所提供的《存量房交易结算资金托管凭证》金额不能满足贷款有关规定的，面签时，借款申请人应提供符合规定的《存量房交易结算资金托管凭证》原件，贷款中心或各远郊区（县）管理部面签人员对变更后的《存量房交易结算资金托管凭证》审核原件后留存复印件，将变更后的《存量房交易结算资金托管凭证》复印件2份传递给担保中心。

（5）贷款中心或各远郊区（县）管理部面签人员监督签字：

贷款中心或各远郊区（县）管理部面签人员应监督借款申请人、抵押人在《借款合同》、《房屋抵押登记申请书》、《授权委托书》、《未出租证明》、《收押合同》、《房屋共有权人同意抵押的声明》（有共有权人的）、《抵押（反担保）合同》及《还款账户确认书》上签字。

（6）贷款中心或各远郊区（县）管理部面签人员监督借款申请人签订《电话委托服务协议》（一式两份，贷款中心或各远郊区（县）管理部、借款申请人各执一份），面签人员应提示借款申请人了解《电话委托服务协议》主要条款，并按《借款合同》约定还款。

（7）贷款中心或各远郊区（县）管理部面签人员将《北京住房公积金管理中心电话委托账号及密码通知单》、《电话委托服务协议》、《贷款审核确认书》个人留存联交至借款申请人，向借款申请人讲解自由还款政策并告知借款申请人放款后到经办银行办理后续手续。

（8）贷款中心或各远郊区（县）管理部面签人员在《住房公积金贷款委托合同》、《住房公积金贷款通知单》上办理签章手续。

（9）在借款申请人签署相关合同文本后，贷款中心或各远郊区（县）管理部面签人员对借款申请人贷款档案进行整理。对于贷款资料中已经提供《抵押物评估报告》的，面签人员依据有关规定将贷款资料转交经办银行及中心归档人员。（《放款前贷款中心或各远郊区（县）管理部送交银行档案材料清单》见附件11），若贷款资料中没有《抵押物评估报告》的，面签人员应在收到评估机构传递的《抵押物评估报告》后将《抵押物评估报告》与贷款资料合并，再按照相关规定将贷款资料转交经办银行及中心归档人员。

对于符合政策要求的贷款申请，面签工作须在1个工作日内完成。

八、放款

1、经办银行根据《贷款审核确认书》，完成《借款合同》、《住房公积金贷款委托合同》、《住房公积金贷款通知单》等贷款有关资料复核签章工作。

2、经办银行对《证明书》与《借款合同》中收款人名称、款项划付行、款项划付账号等信息进行再次核对并确保无误。

3、经办银行拟定贷款发放日，在《借款合同》、《抵押合同》、《还款账户确认书》、《住房公积金贷款委托合同》、《住房公积金贷款通知单》上填写合同编号、放款日期等内容。

4、经办银行拟定贷款发放日后，至贷款中心或各远郊区（县）管理部上报拨款部门办理贷款的划款手续。经办银行向贷款中心或各远郊区（县）管理部上报拨款部门递送《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款拨款明细单》（以下简称《拨款明细单》）。《拨款明细单》上要注明拟发放贷款的借款申请人编号、姓名、证件号码、借款金额、借款期限和拟拨款日期、银行扣款账号，其中前五项应与贷款中心或各远郊区（县）管理部出具的《贷款审核确认书》中的明细项目内容一致；“银行扣款账号”与 《还款账户确认书》中的明细项目内容一致；拟拨款日期须是递送《拨款明细单》的2个工作日后。

5、经办银行在报送《拨款明细单》的同时，将需贷款中心或各远郊区（县）管理部、担保中心留存的贷款档案资料一并返回贷款中心或各远郊区（县）管理部进行归档。（《银行返贷款中心或各远郊区（县）管理部档案清单》见附件12）

6、贷款中心或各远郊区（县）管理部上报拨款人员收到经办银行返还的《拨款明细单》及贷款档案资料后，需要确认拟发放贷款的借款申请人贷款档案资料齐整无误。

7、确认贷款资料齐整无误后，贷款中心或各远郊区（县）管理部上报拨款人员在《拨款明细单》上标注的拟拨款日期的2个工作日前，制作完成《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款拨款申请表》（以下简称《拨款申请表》），并上报到中心会计处。（中心会计处和贷款中心或各远郊区（县）管理部各留存一联）

贷款中心或各远郊区（县）管理部上报拨款人员打印《拨款申请表》，经贷款中心或各远郊区（县）管理部主任签字盖章后上报中心会计处。

8、经办银行在确定的贷款发放日，将放款资金划入中介经纪机构经市建委备案在银行开立的“专用账户”中。

若由于售房人提供的账户错误等原因导致放款资金无法划入售房人账户内的，须由售房人重新提供账户，重新打印并签订《借款合同》（其中的放款日期不变）。

若贷款放款失败，贷款中心或各远郊区（县）管理部上报拨款人员应督促经办银行将失败款项在规定日内划回中心住房公积金专户。

对于符合政策要求的贷款申请，以上工作在3个工作日内完成。

9、放款后经办银行返还借款人贷款有关合同资料。

10、贷款中心或各远郊区（县）管理部上报拨款人员应在放款日后的5个工作日内将《拨款申请表》送交中心会计处。

11、贷款中心或各远郊区（县）管理部应在贷款发放日后3个工作日内，将担保中心留存的贷款档案资料移交担保中心。（《贷款中心或各远郊区（县）管理部返担保中心档案清单》见附件13）

九、房屋所有权证的收押及交易资金的划付

经纪机构为买卖双方办理完毕产权证过户手续，将房屋所有权证书原件交担保中心收押，并将专用资金结算账户内的交易资金划付卖方。

附件1 住房公积金贷款预审单

根据经纪机构

提供的借款申请人姓名为

身份证号为

的个人资料复印件上所载信息，我中心在住房公积金系统中查询其住房公积金缴存情况为：个人月缴存额为 元，缴存比例为 %，建立住房公积金账户达到12个月以上，正常缴存住房公积金达到12个月以上，目前处于缴存状态。

根据以上信息初步核定该借款申请人最高可申请公积金贷款额度为 万元；最长可申请年限为 年。实际贷款额度及贷款期限待相关机构出具评估结果后，由贷款中心或管理部通过正式审核确定。北京住房公积金管理中心 管理部

经办人：

年 月 日

附件2 证 明 书

经买方、卖方、经纪机构三方协商，同意买方申请的北京住房公积金管理中心住房公积金贷款（大写）万元，由银行一次性将贷款资金划付至（[ ]卖方、[ ]经纪机构监管账户）在银行开立的账户中。

收款人名称

住房公积金贷款划付开户银行银行名 称

账号

银行划款结果视为买方已收到贷款，卖方已收取售房款。特此证明

买方签章： 卖方签章： 经纪机构签章：

附件3 公积金贷款抵押物评估资料清单

序号

材料类型

规 份格 数

备注

买方身份证件或有 复效身份证明

印件

2 卖方身份证或有效 复身份证明

印件 1 3 卖方房屋所有权证 复（含共有权证）印件 1 4 住房公积金贷款预 原审单

件 1 5 北京市存量房交易 复结算资金划转协议 印件 1 6 中心要求的其他材料

附件4 公积金贷款所需材料清单

序 材料名称 规 号

格 数

原件 1 1 买方身份证件或有效身份证明

复

印件

原 2 买方户口本首页、件 1 本人页及变更页

复

印件 4 3 买方暂住证或有效 原居住证明 件

对于有房屋共有权人的，共有权人须提供（第二

代身份证正反两面均复印）对于有房屋共有权人的，共有权人须提供。（第二代身份证正反两面均复

印）

评估机构审核原件后退还经纪机构

份

备注

对于已婚者，须夫妻双

方共同提供；对于有房屋共

有权人的，共有权人须夫妻

双方提供（第二代身份证正

反两面均复印）

对于已婚者，须夫妻双

方共同提供；对于有房屋共

有权人的，共有权人须夫妻双方提供

非北京市户口提供

复

印件

原

件

买方有效婚姻关系 4 已婚者、离异者提供

证明

复

印件

原

5 买方离退休证明 件

复

印件

买方收入证明

原

件

原 7 北京市存量房交易

件 结算资金划转协议

复印件

原 8 存量房交易结算资件 金托管凭证

复

印件

原 9 购房合同（正本）

件

复印件

原 10 卖方房屋所有权证

件（含共有权证）

复

印件

原 11 卖方身份证或有效

件 身份证明

复

印件 12 授权委托书

原

件

原件 13 贷款还清证明

复

印件

住房公积金贷款预 原审单 件

离退休职工提供

离退休职工提供

担保中心留存，其中1份做抵押物评

估用

买卖双方在初审前已

经划转交易资金的提供

初审后贷款中心或各

远郊区（县）管理部留存

其中1份个人留存，1份做抵押物评估用

对于有房屋共有权人的，共有权人须提供（第二

代身份证正反两面均复印）

经纪机构提供

需要对借款申请人是

否已办理公积金贷款或政策

性贴息情况进行认定的提

供，复印件贷款中心或各远

郊区（县）管理部留存

1 5

4 3 1

1 抵押物评估初审意 原 15 1

见书 件

中心要求的其他材 16

料

注：

1、贷款中心或各远郊区（县）管理部审核原件后将原件退还给借款人（购房合同正本原件及北京市存量房交易结算资金划转协议原件除外）。

2、所有材料复印件均用A4纸。

附件5 住房公积金贷款面签所需材料清单

序 材料名称

号

规 份

备注

格 数

对于已婚者，须夫妻双方共同 身份证件或 原 1 1 提供；对于有房屋共有权人的，共有效身份证明 件

有权人须夫妻双方提供

户口本首 对于已婚者，须夫妻双方共同

原 2 页、本人页及变更 1 提供；对于有房屋共有权人的，共

件

页 有权人须夫妻双方提供 3 4 暂住证或有 原

非北京市户口提供

效居住证明 件

有效婚姻关 原

已婚者、离异者提供

系证明 件

原

离退休人员提供

件 5 离退休证明

存量房交易

原 6 结算资金托管凭 1

件

证 7 担保费发票 8 评估费发票 9 收押合同

原

件

原

件

原

件

须借款人

中A本人在中行开 银行 活期一本通存行卡须 银行还款卡 原 10 1

折 或存折 件 有银联

交 须借款人标识 行 A本人在交行开

太平洋借记卡，卡须签字后正反面复印

须借款人A本人在农行开

农借记卡或活期行 结算账户的存

折，卡须签字后正反面复印

须借款人A本人在工行开

工借记卡或活期

复

账户存折，卡须 2 行

印件

签字后正反面复印

须借款人本人在建行开

建储蓄卡或活期行 结算账户的存

折，卡须签字后正反面复印

完税凭证

原

件

中心要求的 12

其他材料

附件6 初审转复审材料清单

序 材料名称

号

规 份

备注

格 数

对于已婚者，须夫妻双

方共同提供；对于有房屋共 身份证件或有效身 复 1 4 有权人的，共有权人须夫妻份证明 印件

双方提供（第二代身份证正反两面均复印）

对于已婚者，须夫妻双 户口本首页、本人 复方共同提供；对于有房屋共 2 4 页及变更页 印件 有权人的，共有权人须夫妻

双方提供 3 暂住证或有效居住 复

非北京市户口提供

证明 印件 4 有效婚姻关系证明 复

已婚者、离异者提供

印件

复 离退休职工提供；担保

印件 中心担保的贷款中心或各远

郊区（县）管理部、担保中 原

心留存 件 5 离退休证明 6 收入证明

原

7 北京市存量房交易件

结算资金划转协议

复

印件 8 存量房交易结算资 复金托管凭证 印件

购房合同（正本）原 9 件

复

印件

贷款还清证明

复

印件

证明书

原

件

卖方房屋所有权证 复（含共有权证）印件

卖方身份证或有效 复身份证明 印件 14 借款申请表

原

件

授权委托书

原

件

交接单

原

件

抵押物评估初审意 原见书 件 18 中心要求的其他材料

原件担保中心留存

４

买卖双方在初审前已

经划转交易资金

需要对借款申请人是

否已办理公积金贷款或政策

性贴息情况进行认定的提

供，复印件贷款中心或各远郊区（县）管理部留存

贷款中心或各远郊区

（县）管理部、经办银行、担保中心留存

对于有房屋共有权人的，共有权人须提供。（第二代身份证正反两面均复

印）

经纪机构提供

3 4 4

3 1 1 附件7 复审转打印材料清单

序 材料名称

号

规 份

备注

格 数

对于已婚者，须夫妻双

方共同提供；对于有房屋共 身份证件或有效 复 1 4 有权人的，共有权人须夫妻身份证明 印件

户口本首页、本 复人页及变更页 印件 4 3 暂住证或有效居 复住证明 印件 4 4 有效婚姻关系证 复明 印件

5 离退休证明

复

印件

6 收入证明

原

件

原 7 北京市存量房交

件 1 易结算资金划转协议

复

印件

存量房交易结算 复资金托管凭证 印件

原 9 购房合同（正本）件

复

印件 4 10 贷款还清证明

复

印件

11 证明书

原

件

12 卖方房屋所有权 复证（含共有权证）印件

双方提供（第二代身份证正反两面均复印）

对于已婚者，须夫妻双

方共同提供；对于有房屋共

有权人的，共有权人须夫妻

双方提供

非北京市户口提供

已婚者、离异者提供

离退休职工提供；贷款

中心或各远郊区（县）管理

部、担保中心留存

原件担保中心留存

４

确定贷款金额后，买卖

双方完成首付款划转后由银

行出具

需要对借款申请人是

否已办理公积金贷款或政策

性贴息情况进行认定的提供

贷款中心或各远郊区

（县）管理部、经办银行、担保中心留存

对于有房屋共有权人 卖方身份证或有 复的，共有权人须提供。（第 13 4 效身份证明 印件 二代身份证正反两面均复

印）14 借款申请表 15 授权委托书 16 交接单 17 贷款审核确认书

原

件

原

经纪机构提供

件

原

件

原

件

担保申请审核通 原 18 3

知单 件

抵押物评估初审 原 19 1

意见书 件

中心要求的其他 20

材料

附件8 合同单据打印清单

序 合同单据名称

号 1

份数

《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借

款合同》

2 2 2 1 2 《房屋抵押登记申请书》 3 《授权委托书》 4 《委托贷款委托合同》 5 《委托贷款通知单》 6 《未出租证明》 7 《北京市住房贷款担保中心抵押（反担保）合 4 同》

2 8 《房屋共有权人同意抵押的声明》 9 《电话委托服务协议》

《北京住房公积金管理中心电话委托账号及密 10 1 码通知单》

备注：如用来抵押的房屋尚未出租，打印《未出租证明》；如用来抵押的房屋已出租，借款申请人则须提供《房屋租赁合同》以及将抵押情况告知承租人的有关书面通知书。附件9 合同打印后传递给担保中心担保审核资料清单

序 资料名称

文本类型

原 复 备注 号 件 1 身份证或有效身份证明

户口本首页、本人页及变更页

暂住证或有效居住证明

有效婚姻关系证明

离退休证明

收入证明 2 7 北京市存量房交易结算资金划转协议

8 存量房交易结算资金托管凭证

证明书 3 10 购房合同（正本）1 11 借款申请表 3 12 贷款审核确认书

13 担保申请审核通知单 3 14 抵押物价格评估报告 3 15 借款合同

16 抵押（反担保）合同 4 17 委托贷款委托合同 2 18 委托贷款通知单

19 北京市城镇房地产抵押登记申请书 1 20 授权委托书

21 房屋共有权人同意抵押的声明 2 22 未出租证明 1 23 房屋租赁合同

印件

4

非北京市户口提供 4 已婚者、离异者提供 2 离退休职工

离退休职工等

４

担保中心留存联

担保中心留存联

对于办理交易契税手 续后签面签的，由评估机构转交担保中心

房屋已出租

将抵押情况告知承租 24 1 1 房屋已出租

人的书面通知书 25 授权委托书 26 交接单

卖方房屋所有权证 27（含共有权证）

1

经纪机构提供

4

需要对借款申请人是否已办理公积金贷款或政

策性贴息情况进行认定的提供

卖方身份证（含共有 28

权人）29 贷款还清证明

电话委托服务协议 2

北京住房公积金管理 31 中心电话委托账号及密码 1

通知单

抵押物评估初审意见 32 1

书 33 中心要求的其他材料

附件10

担保中心审核、留存及传递合同面签人员资料清单

担保中心传递贷

款中心或各远郊区（县）管理部合同面签人员资料 担保中心担保审核、留存资料

资料名序号

担保中心称

文本类型

文本类型

提前留存

备注

备注 原件 复印件 原件 复印件 原件 复印件

身份证 1 或有效

身份证明

户口本 2 首页、本人页及变更

2 2

2 2 页

暂住证 3 或有效

居住证明

有效婚姻关系

证明

离退休

证明

收入证 2 明

购房合同（正 1 4 1 2 本）

北京市存量房 8 交易结 1 算资金划转协议

存量房 9 交易结算资金

托管凭证

0 借款申 3 请表 1 贷款审 4 核确认

４ 1 4 1

非北京

市户口

提供

已婚

者、离

异者提供

离退休

职工提

供

离退休

职工提 1

供

２

担保中 3 心留存

非北京

市户口提供

已婚

者、离

异者提供

离退休

职工提供

离退休职工提供

书

1担保申 3 2 请审核通知单

1抵押物 3

联

担保中

心留存联

对于办理交易

对于办理交易 2 3 价格评估报告 1 借款合 6 同

1抵押5（反担 4 保）合同

1委托贷6 款委托 2 合同

1委托贷7 款通知 2 单

北京市 1城镇房8 地产抵 1 押登记申请书 1 授权委 2 托书

房屋共 2有权人0 同意抵 2 押的声明

契税手续后签面签的

契税手续后签面签的

2 2 1 2 2

2未出租 1

房屋未1 证明 2 房屋租

赁合同

将抵押 2情况告3 知承租 1 1 1 人的书面通知书 2 授权委 3 托书 2 交接单 1 2 证明书 3

卖方产 2权证7（含共

有权证）

卖方身 2份证8（含共

有权人）2 贷款还

清证明

3电话委0 托服务 2 协议 3 北京住 1 房公积

4 1

房屋已

出租

房屋已 出租

经纪机 2 构提供

2

出租

房屋已

出租

房屋已

出租

经纪机构提供

金管理中心电话委托账号及密码通知单

3抵押物2 评估初 1

审意见书

3中心要3 求的其

他材料

附件11 放款前送交经办银行的档案清单

序 资料名称

文号

本类型 1 身份证件或有效身 复份证明 印件 2 户口本首页、本人页 复及变更页 印件 3 暂住证或有效居住 复证明 印件

有效婚姻关系证明

复

印件

购房合同(正本)

复

印件

北京市存量房交易 复结算资金划转协议 印件 7 存量房交易结算资 复金托管凭证 印件 8 借款申请表

原

件

贷款审核确认书

原

件

借款合同

原

件

份

数

1 1 1 1 1 1 1 1 6 1

备注

非北京市户口提供已婚者离异者提供银行留存联

抵押（反担保）合同

原

件 12 收押合同

原

件

委托贷款委托合同

原

件 14 委托贷款通知单 15 还款账户确认书 16 授权委托书 17 交接单 18 证明书

原

件

原

件

原

经纪机构提供

件

原

件

原

件

卖方房屋所有权证 复

（含共有权证）印件 20 卖方身份证（含共有 复

权人）印件 21 中心要求的其他材

料

附件12 银行返贷款中心或各远郊区（县）管理部档案清单

附件13 贷款中心或各远郊区（县）管理部返担保中心档案清单

序号

材料类型 1 借款合同 2 3 4 委托贷款委托合同

委托贷款通知单

还款账户确认书

份

规格 数

备注

原件 4

原件 1

原件 1

原件 1

原件 1

交接单 6 中心要求的其他材料

序号

材料类型 1 借款合同

规 份

格 数 备注

原件 3

抵押（反担保）合 原 2 同 件 3 收押合同

件 4 房屋抵押登记申请 书 件 5 授权委托书

件 6 未出租证明

件 7 房屋共有权人同意 抵押的声明 件 8 借款申请表

件 9 中心要求的其他材料

原

原

原

原 1

原

原

篇2：北京公积金贷款流程

办理公积金贷款全流程

4月6日 售楼处第1次

取回备案后的合同正本，在售楼处服务部签字确认。

4月7日 公积金管理部第1次

携带材料（复印件一律用A4纸，尽量双面复印）：

1.购房合同原件1份，复印件5份；

2.购房首付款发票原件1份，复印件4份；

3.身份证原件1份，复印件5份；夫妻双签的两人都要；

4.户口本原件1份，复印件4份；夫妻双签的两人都要；

需要复印首页、本人页、本人变更页；

5.结婚证原件1份，复印件4份；夫妻双签的才需要，要主买人的；

6.毕业证原件1份（如果贷款不超过30万，不需要复印）；夫妻双签的两人都要；

大致流程：

1.填写贷款申请表3份（双签的2人都签字，另一人可以下次面签时再签字，这次不用来）；《抵押物评估通知单》1份

2.填写《北京市住房贷款担保中心<房屋所有权证>收押合同》3份（双签的2人都签字）；送售楼处给开发商盖章；

3.在《售房人银行开户情况说明》1份上填上名字；送售楼处给开发商填写并盖章；

4.将《抵押物评估通知单》和购房合同原件和复印件1份交给评估窗口，填评估房产调查表1份，交300元评估押金。

5.在本人的办理流程单上签字，完成 初审 阶段。将合同原件交管理部。

6.回去等评估报告的通知。在管理部大约花费1个小时。

4月7日 售楼处第2次

收押合同3份、《售房人银行开户情况说明》1份送售楼处给开发商填写并盖章

4月9日 售楼处第3次

取回开发商填写并盖章的收押合同3份、《售房人银行开户情况说明》1份

4月13日 接到公积金管理部通知，评估报告完成（整个算是第是5个工作日通知你），可以去办手续。4月14日 公积金管理部第2次

若双签，须夫妻二人都到场。带上足够的钱，评估费约为购房款的0.5%，担保费会通知你。

1.首先到评估窗口领取自己的房产评估报告4份。交齐300元之外的所有评估费用。

2.将《抵押物价格评估报告》、售房单位签章后的《收押合同》及《售房人银行开户情况说明》交给管理部窗口。

确定个人贷款期限、贷款额度、担保方式、经办银行、个人贷款拟划入的售房人开户银行及账号。

办理一个银行存折（结算帐户，在开户申请书上签字，银行是管理部指定的，不能选。），是用来自动划走月还银行款的存折。

3.分别填写和签字以下文件。若双签，须夫妻二人都签字。

贷款申请表3份

《个人住房担保委托贷款发放通知书》3份

《北京市住房贷款担保中心担保申请审核通知单》3份

《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》6份

《北京市住房贷款担保中心抵押（反担保）合同》4份

《北京市城镇房地产抵押登记申请书》1份

《抵押登记授权委托书》1份

《委托贷款委托合同》2份

《委托贷款通知单》2份

《房屋未出租证明》1份

4.在自己的办理流程单上签字，完成复审和面签的阶段。

5.将自己的所有资料交给担保窗口。一次交齐所有担保费用。拿审批意见书。

6.等公积金管理部通知，准备再去管理部。

5月11日 公积金管理部第3次

是最后一次到管理部，目的是取回你留存的文件。

我的放款日期是4月23日。从4月7日开始计算，只有13个工作日。办事效率很高。

应取的文件：

1.银行存折和还款计划表

2.《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》1份

3.《北京市住房贷款担保中心抵押（反担保）合同》1份

4.《北京市住房贷款担保中心<房屋所有权证>收押合同》2份，有1份是给开发商的。

5.银行放贷的贷款凭证和进帐单。

6.别忘了要你的担保费用发票。

以后的任务就是向你的还款帐户里存钱了。

我的交通完全是公共汽车。总交通费用是24元。没有任何手续费。

特别提示：

1.要注意还款方式有2种：等额本息和等额本金

选择等本方式的担保费用要低。

2.贷款利率从1月1日进行调整，加息和降息都是如此。

购房贷款是长期贷款，贷款利率是浮动的。大家要清楚地认识到这一点。

3.根据《北京市住房贷款担保中心<房屋所有权证>收押合同》，房产证必须由开发商办理。开发商办完房产证后，必须交给北京市住房贷款担保中心收押。

公积金贷款担保之流程

据介绍，公积金贷款担保业务可在本市27家公积金管理部28个网点大厅内进行。根据年初的公积金贷款审核提速的精神，办理贷款担保不应超过3个工作日。具体流程如下：

提交资料

借款人到本人缴存公积金的公积金管理中心所属管理部申请公积金贷款时，选择担保中心提供担保的，应提交包括担保申请所需材料在内的全部个贷申请所需材料，包括个人及配偶的身份证、户口本，结婚证、离婚证，购房首付款证明资料，购房合同，住房公积金缴存证明等。

开具担保申请审核通知单

管理部对借款申请初审通过后，开具《担保申请审核通知单》，打印《借款合同》、《抵押（反担保）合同》等相关法律文件，将全部个贷资料交与担保中心。

担保申请审批

担保中心对担保申请进行审核，借款人符合担保条件的，担保中心开具《担保申请审批意见书》；借款人委托中介机构代办公积金贷款的，担保申请手续由代办机构负责代理并代收担保服务费。（注：代办中介机构须具备北京住房公积金管理中心的资质认证，且与担保中心签有合作协议。）

缴费

借款人依据审核通过的《担保申请审批意见书》缴纳担保服务费。担保中心开具担保服务费发票，对审批通过的《借款合同》、《抵押（反担保）合同》、《收押合同》等法律文件加盖担保中心公章。

材料转送

审核后的个人贷款申请资料（包括盖章后的合同），由担保中心转送住房公积金管理部；委托中介机构代办的，由中介机构负责上述资料的传递工作。

签署合同

住房公积金管理部监督指导借款申请人在《借款合同》、《抵押（反担保）合同》等相关法律文件上签字。银行放款

此资料为转载的★材料清单

装订一：购房合同原件一份，复印件四份（分别装订好）

装订二：按以下次序装订四份

a)夫妻双方的身份证一份

b)户口本首页、本人页、变更页各一份

c)购房首付款发票一份

d)结婚证或婚姻关系证明一份

散页：

a)经济适用房预售登记备案表复印四张（目前不需要了，在合同上直接盖有备案章）

b)最高学历证明（大专以上）、职称证明原件

以上资料最好都带上原件并且多复印几份以备额外需要。

★相关说明

A.等额本金和等额本息贷款年限不一样，同样贷款金额等额本息年限更短。判断依据：首月月供 ≤ 反推家庭月收入－400

B.在别的公积金管理部交存公积金的，不需要自己去开转移单。

C.信用评估中心、担保中心不用自己去跑，公积金西城第一管理部代为办理。

D.需要跑三趟公积金管理部、两趟银行、2~3趟开发商。

E.西城第一管理部，地址：北京市西城区赵登禹路277号先锋写字楼4层，个人贷款业务电话：66179424 F.中国农业银行西城支行：西内大街118号冠华大厦

G.流程中需要借款申请人提交的资料复印件，借款申请人统一使用A4纸型复印（可双面复印）

H.以下标明的天数均指工作日。

★流程整理

一、开发商第一趟

↓ 备案后的购房合同（带备案章或者备案表）

↓ 购房首付款发票

二、管理部第一趟：初审、信用评估

A.管理部初审（当天完成）

↑ 填写《借款申请表》

↑ 提交个人贷款相关资料

↓ 填写《〈房屋所有权证〉收押合同》→开发商签章

↓ 《售房人银行开户情况说明》→开发商填写签章

B.信用中心个人信用评估（报告等3天）

↑ 填写信用中心评估《申请书》

↓ 《个人信用评估报告》（等3天）

三、开发商第二趟：签章（等待？天）

↑ 《收押合同》开发商签章→公积金管理部

↑ 《售房人银行开户情况说明》，开发商提供开户行及账号→公积金管理部

★ 如果开发商当天能办完，就不用再来一趟了；否则还需等待并再跑一趟，此时可与《个人信用评估报告》一起等。

四、管理部第二趟：贷款及担保主要流程（7天）

.管理部复审一（1天）

↑ 开发商签章的《收押合同》、《售房人银行开户情况说明》

↑ 《个人信用评估报告》，如果不奢望担保费优惠，报告出之前也可复审

根据相关贷款资料确定个人贷款期限、贷款额度、担保方式、经办银行、个人贷款拟划入的售房人开户银行及账号，录入计算机个人贷款系统。

↓ 取得《贷款发放通知书》一式三份（经办银行、担保中心、管理部）→担保中心

↓ 取得《担保申请审核通知单》→担保中心

↑ 缴纳担保费→担保中心

★以下B、C、D为公积金中心内部流程，借款人无需参与。

B.管理部复审二（2~3天）

管理部出具以下合同，先不用在合同上签字。

打印《借款合同》一式六份

打印《北京市城镇房地产抵押登记申请书》（一份）

打印《抵押登记授权委托书》（一份）

打印《委托贷款委托合同》（一式二份）

打印《委托贷款通知单》（一式二份）

打印《房屋未出租证明》（一份）

打印《担保中心抵押（反担保）合同》（一式四份）

C.担保审核（3天）

个人贷款资料由管理部转至担保中心进行担保审核。

担保中心在《借款合同》、《抵押合同》、《北京市城镇房地产抵押登记申请书》及担保中心制式《收押合同》上签章。

担保中心将审核后的个人贷款资料及担保中心开具的担保费发票转送至管理部。

D.管理部填写委托合同并签章（1天）

管理部在收到担保中心审核通过的个人贷款资料后，将《委托贷款委托合同》和《委托贷款通知单》有关内

容填写完整并签章。

五、管理部第三趟：借款申请人在相关合同上签字（1天）

↑ 购房首付款发票或收据

↓ 担保费发票

签字：《借款合同》、《北京市城镇房地产抵押登记申请书》、《抵押登记授权委托书》、《房屋未出租证明》、《收押合同》；担保中心《抵押合同》。这些都是标准合同，政府部门制定的，不需要有什么疑虑，直接签字即可。等待：等待个人贷款经办银行通知办理贷款发放手续。

六、银行第一趟：银行复核、放款（3天）

银行根据《个人住房担保委托贷款发放通知书》，对《借款合同》、《委托贷款委托合同》、《委托贷款通知单》复核签章

通知借款人去银行办理放款手续：就地办理活期存折或者借记卡用于月供

七、银行第二趟：返还资料

经办银行返还借款人个人贷款有关合同资料。

八、善后事宜

购房合同原件是抵押在担保中心的，取得产权证以后会被送至担保中心盖一个章说明该房屋已做抵押，然后就可以交还业主了。此时担保中心持有房屋《他项权证》以证明自己的抵押权利。

提前还款时是可以退回一部分担保费的。

转贴 graceyue 大作 ——市属公积金贷款攻略（百环修正版）

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1、摸清自己的公积金存放地点。百环要求在朝阳一部办理公积金贷款，所以，如果你的公积金不是缴存在朝阳一部就需要在缴存处开出转移单。

转移单应注意：

（1）姓名应该跟身份证一致；

（2）身份证号码应该跟身份证上一致；

（3）转移单记载的公积金余额应当是贷款前一个月缴存后的余额；

（4）如果身份证号码登记错误，可以凭本人身份证在柜台办理更改，然后，可以重新打印转移单。

2、带转移单、户口本原件、身份证原件、结婚证、购买商品房合同原件、首付款发票原件、学历证书原件、职称证明原件以及其他能够使你的信用等级增高的证书类的原件，到朝阳一部办理信用评估。届时，贷款办理人员会给你一堆材料，包括《借款申请表》四份空白、《房屋所有权收押合同》四份空白、《售房人银行开户情况说明》一份空白，另外还有一张《朝阳一部办理个人住房担保委托贷款复审需具备以下材料》的东东，这就是告诉你下次带什么的清单。

照单准备材料注意：

（1）借款申请表四份需签字笔填写，按照个人情况填写。可以为大家提的建议是：

A房屋位于地区可以只写到：北京市朝阳区

B房屋类型：经济适用房

C家庭财产：8万（未婚）、8万存款、月支出500、生活费500，10万（已婚）10万存款，月支出1000、生活费1000——看到借款申请表就知道我这么些的意思了。

（2）《房屋所有权证收押合同》需要开发商盖章，鉴于开发商不会马上给你盖上章，建议拿到该东东就给开发商送去，这样隔2天就能拿到，省得耽误时间。另外，千万不要涂改，要不就作废了。

（3）购房契约建议复印6份，4份上交，2份自己留存备用。

（4）贷款申请人的身份证、户口本、结婚证复印件四份。一定注意户口本的变更页即使是空白也要复印！

（5）首付款发票复印件四份。一定要印清楚啊，就是黑得很难看但金额、付款人等重要内容一定要能看清楚。

（6）《售房人银行开户情况说明》正本一份复印件四份。这个跟（2）一样要开发商盖章，注意事项同（2）看到没有，基本上复印件都要四份，其实就是要准备四份。

（7）在这期间，你可以打电话给朝阳一部，询问信用评估是否已经做完。

3、材料准备好了，信用评估也已经好了，那就可以到朝阳一部参加复审了。在证实你的身份之后，工作人员就会把你的评估报告交给你，虽然已经封好，但你可以拆开，因为这份是交给你的，里面写着你是什么信用等级，最终决定你能否按照自己预期的金额和年限贷款。这份东西你就可以收好了，因为朝阳一部自己会保留一份，你这份不需要再交给任何人。

上述所说准备的材料最好事先分成四份用夹子或曲别针分好，原件放在一摞。把这5摞东西一并交给办理人员，如果填写、盖章没有问题你就可以到旁边的桌子那找担保中心的人给你存折让你存担保费了。担保中心的人会给你一个工行的折子，你按照给你核算好的钱数存进折子，不能多存，因为该折子只能存入不能取出（工行的位置在以前的帖子中发过）。存好钱，把折子交给担保中心的人，你换回一张发票，就可以走了，接下来就是等待通知你去签借款合同。

一般来讲，如果办事人员让你走了，你的材料基本上就没有问题了。

4、接到通知就可以来签借款合同了，带上身份证和签字笔。办事人员会交给你借款合同N份、抵押（反担保）合同3份、未出租证明一份、开户用的银行单子一示？联。

《借款合同》是空白的，你只需要在借款人处签几个名就ok了。我们为了保险起见，在最后一页其他约定事项的（1）、（2）后面画上了斜线，表示不能再约定了（办事人员说：这处空白什么都不会填，你要是不放心就划掉。所以我们就划掉了）。

其他的，办事人员会指导着填写，基本上就是在哪里签名的问题。

都填好就被告知可以走了，等10天左右，会通知取件

百环这个项目，公积金贷款委托放款的银行是中行朝阳支行。

5、取件。

到朝阳一部取回借款合同原件、收押合同原件、反担保合同原件以及银行卡、存折。

篇3：北京公积金贷款流程

沉淀巨额住房公积金用于当前处于资金瓶颈状态中的保障性住房建设项目, 堪称是“双赢”之举。然而在资金链流转过程中, 如何保证数额庞大的公积金能够用得安全, 用得有效率, 这就需要在公积金贷款项目的审查、发放、监管等各项操作程序中实行严格的内外部控制。

本文中, 笔者通过引入逆抵押贷款 (RAM) ——这类房地产金融工具进入公积金对保障性住房建设项目的贷款程序中, 分析并论证其可操作性以及对资金使用风险的分散, 以达到公积金使用安全、收益可靠以及最大化公积金的福利效能等多重目的。

一、逆抵押贷款 (RAM) 提出的背景

1. 保证用于保障性住房建设项目贷款的公积金使用安全是重中之重。

从过去公积金管理过程中出现的大案要案来看, 沉淀的公积金一旦动用首先要注意的就是防范资金使用中的安全风险:

第一, 在当前公积金用于保障房贷款项目的审批过程中, 政府扮演着放贷者和担保者的双重角色, 一旦产生“长官意志”, 将难以公平、公正地选择和评定承担保障性住房建设项目的开发企业资质。

第二, 在开发商投资以及项目建设的过程中, 风险环生: (1) 国内地产开发商自有资金比例普遍较低, 易造成保障房营销收益无法对偿公积金贷款本息。 (2) 工程建设过程中牵涉经济主体过多, 资金易被挪用。 (3) 保障房设计规划如若不当, 将直接造成在建的保障房项目出现滞销的风险。

2. 现行制度运行下, 公积金管理混乱, 使用效率低下。

第一, 从管理制度上来看, 作为事业单位的地方公积金管理中心, 既不是企业法人, 也不是金融机构, 其日常的资金周转来源于储户缴纳住房公积金, 一旦发生信用风险, 管理中心将无力承担相应责任。

第二, 从使用效率来看, 我国现行的公积金贷款有着“低存低贷”、“存易贷难”的特点, 公积金资金供求日益失衡。虽然近年以来资金利用率呈上升趋势, 但仍不容乐观。

3. 住房公积金的福利效能弱化。

住房公积金制度始于住房货币化改革, 落脚于“替职工积累住房储金”的政策规划, 其本质是一项福利性住房基金。然而, 近年来公积金在使用上却出现了“劫富济贫”、缴存比例悬殊、增值收益分配有失公平等问题。

第一, 与收入水平挂钩的缴存比例使得高收入者实际所获得的公积金福利更多;同时, 由于缴存住房公积金可以免税, 住房公积金制度在某种程度上俨然成了高收入阶层合法的避税区。

第二, 由个人与企业归集的公积金属于公民个人私有财产。然而由于保障房对象的局限, 使得《意见》试点工作的铺开对于部分无法申请保障房却仍需缴存公积金的民众来说, 是不公平的。

第三, 保障房贷款利率实行按照5年期以上公积金个人贷款利率上浮10%执行, 其贷款的高收益极有可能形成对个人贷款的“挤出”效应。

二、RAM操作模式下的保障性住房公积金贷款

当前, 直接向保障房建设项目发放公积金的专项贷款是最为传统、最为普遍的操作模式。然而, 作为放贷方的地方公积金管理中心并非是拥有专门金融技术人才的金融证券化机构, 直接参与大额资金的存贷项目是具有极大风险的。为此, 要实现贷款资金安全与收益提高的双赢, 剥离公积金管理中心与保障房建设的资金链条是必须之举。

1. 住房逆抵押贷款 (RAM) 与公积金联动机制:

住房逆抵押贷款 (RAM) 与公积金制度相结合的联动机制, 将以公积金的沉淀资金与增值部分作为逆抵押贷款的启动资金, 定期定额贷出资金给达到一定年龄限制的中老年缴存者, 贷款合同终结时借款者以其抵押的房产或资金还贷。从而, 还贷获得的资本增值或是房产将能够作为廉租房或公共租赁房的直接房源, 或是经济适用房的建设贷款。

2. 操作模式可行性分析

第一, 从资金流来看, 公积金以逆抵押贷款的形式贷出, 在较长的一个时期内只须定期流出定额闲置或增值部分公积金即可满足RAM启动资金的需要;同时, 从资金回收来看, 由于有借款人的房屋产权作为抵押, 而其保值增值性能良好, 机构在贷款终结时可获得借款人偿还的全额本息或是出售住宅回收资金。

第二, 从贷款对象来看, 常年累积缴存公积金的中老年用户, 主要是机关、事业单位、垄断企业、国营企业等单位的在职职工或退休人员, 其资金信用较高, 且大部分拥有固定房产, 贷款合同的道德风险、资金风险相对较小。

第三, 从对保障房建设项目的支持方式来看, 对于廉租房与公共租赁房等需要配租的保障房, RAM贷款终结时提供的房屋可以直接作为房源, 省去了另行建设的资金、材料、人力与时间消耗;对于经济适用房而言, 借款人偿还的全额本息以及房屋在二级市场上出售所获资金可以作为经济适用房专项建设贷款资金。

3. 增值收益、福利效能延伸分析

第一, 当前中国社会老龄化问题严重, 公积金为达到一定年龄段的缴存者或其家属提供逆抵押贷款, 产生的一笔稳定的现金流入能够基本保障老年人生活水平。因而该操作模式能从一定程度上缓解了社会的养老压力, 使得公积金的社会保障作用范围得到延展。

第二, 达到一定年龄限制的中老年公积金缴存人作为RAM贷款项目的优先受益人、借款人, 弱化、弥补了因公积金用于支持保障房建设项目带来的缴存人在分享公积金增值收益上的不公平问题, 使得缴存人能够优先享受到所缴纳的公积金产生的除买房外的更多福利, 为其老年生活带来稳定的现金流入, 实现老有“所养”, 老无所忧。

第三, 对于势在必行的保障房建设项目来说, RAM与公积金实现联动有利于平衡廉租房与公共租赁房的实物配租与资金配租比例, 提供了直接的中小户型房源;同时, 也为贷出经济适用房建设资金降低了信用风险。

因而, 从当前现实条件、要求以及对问题的有效解决程度来看, 纳入逆抵押贷款的公积金操作模式可行并且能够带来保障房建设、资金安全与缴存人利益三者的兼顾。

三、新形势下, 公积金管理机构、制度与法律亟需完备

1. 公积金用于社会福利性质的保障房建设应当有法可依

将闲置的巨额公积金款项用于保障房建设贷款已是迫在眉睫, 而当前的争议主要在于其行为的合法性上。为此可以将《意见》中提到的“在优先保证过职工提取和个人贷款、留足备付金的前提下, 可将其50%以内的住房公积金结余资金用于贷款支持保障性住房建设”写入《住房公积金管理条例》的修订中, 为个人福利与社会福利找到一个平衡点, 也为公积金支援保障性住房提供法律依据。

2. 公积金放贷应实现操作模式专业化、机构专业化、人员专业化

事业单位性质的公积金管理中心、非专业的公积金管理人员以及资金管理程序的诸多漏洞弊端, 凸现了当前我国千疮百孔的公积金管理操作体系。因而该体系必须完善、机构必须健全:

第一, 打破各地公积金管理中心“各自为战”的现状, 建立全国性统筹管理的由专门金融投资专家组成的公积金委员会。

第二, 对于公积金个人贷款类项目, 应形成专门的贷款监控体系以做到“专款专用”, 即形成由承办委托业务的银行总行实行跨行联网监督。

第三, 对于闲置及增值部分的资金利用, 要建立第三方托管制度, 分离资金的使用权、占有权与保管权, 形成专项账户与严格的内控“防火墙”制度。

第四, 为避免地方公积金管理中心人员专业技能不足、风险识别与规避能力较低的问题, 可以设立专门性的保障房基金投资管理公司, 为住房逆抵押贷款提供专业、独立的服务。

四、结语

RAM、保障房建设、公积金三者的联动模式所带来的社会效益、经济效益和防范风险的效果虽好, 然而值得注意的是:逆抵押贷款纳入公积金支持保障房建设项目所能产生的效益需要在一个较长的时期才能实现;并且父财子继等传统观念的阻碍、咨询评估质量问题、贷款运行中的不确定性因素等对于该操作模式效能实现的干扰程度仍需要计量。

摘要：当前中国房地产市场存在着巨额公积金沉淀银行, 保障房项目开工捉襟见肘的现象。为了能够有效的将闲置的公积金用于弥补保障房建设的资金缺口, 同时规避巨额资金调动产生的安全风险, 纳入住房逆抵押贷款 (RAM) 的公积金新型贷款操作模式的研究意义重大, 其能够在实现公积金、保障房、福利效能联动的同时, 保障资金安全与增值收益。

关键词：公积金,保障房,住房逆抵押贷款,联动

参考文献

[1]陈超.闲置公积金投资经济适用房建设初探[J].中国房地产金融, 2009, (09)

[2]苏多永, 施允鹏.住房公积金支持保障性住房建设的框架设计[J].中国房地产, 2010, (01)

[3]杜朝运, 黄小璇.我国推行住房逆抵押贷款之现实思考[J].投资研究, 2007, (04)

[4]吴凯, 黄湘红.逆抵押贷款——中国养老模式的研究与思考[J].消费导刊, 2009, (13)

[5]符振彦.公积金闲置1.2万亿用其建经适房引争[J].北京房地产, 2009, (06)

篇4：北京公积金贷款流程

进入2013年以来，购房需求释放较为集中，导致全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象。上海市住房公积金管理中心人士称，今年上半年，上海市共归集住房公积金和补充公积金299亿元，但同期提取、住房贷款、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分别达到179亿元、334亿元、34亿元，支出合计几乎是收入的一倍。在温州，2013年上半年共发放住房公积金贷款33.52亿元，已超过2012年全年公积金贷款总额。而福州，上半年发放个人住房贷款24.97亿元，同比上升238%，完成年计划的78%。东部地区的杭州、中原地区的郑州等地公积金管理中心也都闹起了钱荒。面对此情形“公转商”无疑对缓解公积金中心钱荒现象，及时为购房人获取贷款、开发商获取全部购房款提供了一条有效的路径。“公转商”作为一个新生事物，在执行的过程中可能会遇到一定的问题。

一、“公转商”可能存在的问题分析

（一）“公转商”可能会增加购房者的负担

通过当前公积金贷款利息和商业银行贷款利息比较，“公转商”是存在利息差的。那么利息差由谁来支付呢？ 有地方明确规定在职工偿还贷款期间，因商业性住房贷款利率和住房公积金贷款利率不同产生的利息差，由公积金中心逐月给借款人补贴，但补贴能否抵消利息差存有疑问。关于利息差，业内人士也有担心：公积金管理中心、银行和开发商都不愿出这部分钱，最后还是购房者埋单。只不过它们三方设了一个局：个人可以从商业银行办贴息贷款，贴息由开发商承担，但开发商不可能自己倒贴，于是就以提高房价的方式抵消贴息的支出。如此一来，购房者不得不以更高的价格从开发商手里购房，从而增加了整体购房成本。这个价格调整，是开发商根据贴息成本核算好的，购房者根本无法知晓。

（二）存在陷入多角纠纷的隐患

在房地产价格高涨的情况下，债务人、商业银行、公积金中心以及房地产开发商都是赢家，购房人能够按期归还贷款，无疑是皆大欢喜的。但一旦遇房地产市场景气度下降、尤其是房屋价格大幅下降，购房人不能按期归还贷款甚至是断供等情况；借款人用于设定抵押的住房被司法机关查封或因经济纠纷需处置该抵押住房的情形；借款人涉及经济纠纷或刑事案件等有可能影响债务履行的状况时。商业银行、公积金中心、作为抵押担保人的开发商及购房人就会为了自身利益采取推托态度，不按事先的约定履行义务从而使事件演变成多角纠纷。

（三）如何保障公积金缴存人的利益

有的地方在“公转商”办法中规定，在“公转商”过程中，由公积金中心给予商业银行贴息，一般而言其资金来源是全体公积金缴存人的公积金及利息收入。这样做是否有损其他缴存人的利益，值得探讨。各地的公转商办法一般都规定了当公积金缴存比例达到一定条件后，可以将商业贷款转换为公积金贷款（即“商转公”）。公积金置换贷款由贷款申请人分别向购房所在地管理中心和管理中心指定的贷款受托银行提出贷款申请，管理中心负责对是否准予公积金贷款以及贷款金额、期限、利率作出审查与审批；贷款受托银行负责对先期发放的商业性个人住房贷款进行审查与审批。虽说“公转商”办法规定了公积金与商业贷款的双向互通办法，并遵循了个人意愿，但实际上推出此项业务后，房地产开发公司一定会要求购房人尽快付清全部购房款，购房人实际选择是有限的。此外，当“商转公”的条件达到时，由于信息不对称，借款人无法知道自己的“公转商”何时可以转回公积金贷款。公积金中心可以选择性办理“商转公”业务，保留权利寻租空间。最后，“商转公”必须有银行配合，但银行也有为了自身利益，推托、延缓或阻拦“商转公”办理的可能。

二、做好“公转商”工作的若干建议

第一，在房地产价格方面，房地产行政管理部门要严把市场准入关；核准预售证时把好价格关，在商品房销售过程中，联合物价部门把好执行关。贯彻落实好商品房销售“一房一价”制度，广泛接受群众关于房地产市场的投诉，严肃查处各类价格欺诈行为。

第二，关于多角纠纷，个人以为要加大信息公开的力度，实现阳光操作。首先，要定期公布公积金缴存比例，当 “商转公”条件具备时，应及时利用报纸、网媒、微博等新媒告知社会，向借款人定向发送短信，做到公开、透明。签立多方协议，把风险和问题摆上台面，把各自的责任和利益合理分配。这样便于留存依据，有助于快速解决出现的问题。

第三，关于如何保障公积金缴存人利益的问题。公积金缴存人、商业银行、公积金管理中心是“公转商”的主要角色，都有各自的利益，除了上文所说的采取公开、透明的操作方法外，还可以考虑以其他方式补齐利息差，比如资金由个人出一部分，公积金补一部分，银行让一部分，财政贴一部分，再比如出规则明确公积金贷款主要针对为满足购买首套房的刚需族，而“公转商”则主要针对二套等改善型人群，使公积金作用最大化。

篇5：商业贷款转公积金贷款的流程

买房时的商业贷款是可以转为公积金贷款的。申请“商转公”贷款时，借款人需提供的证件包括：购房合同原件、商业贷款《借款合同》、最近三个月商业贷款还款证明、商业银行出具的贷款余额证明以及贷款人的身份证、户口本、婚姻证明（已婚结婚证，其他开单身证明）、本人收入证明（公积金固定格式表）担保方式：

根据“申请人申请住房公积金贷款的应当提供担保”的规定，借款人可以根据资金贷款的实际情况及购房情况选择房产抵押担保、自然人阶段性保证加房产抵押担保以及担保公司担保三种方式中的一种。

详细如下：

（一）房产抵押

借款人可用自有、共有或第三人所有的住房抵押进行贷款。（必须无贷款，且大红本）

（二）担保公司担保

由中心认可的担保公司为借款人提供贷款全程连带责任担保。（泉亨担保公司）

（三）自然人阶段性保证加房产抵押

借款人在所购住房未办理房产抵押登记手续前，可由两名或两名以上住房公积金缴存人提供阶段性保证；房产证抵押手续一经办妥后，解除保证人的阶段性保证。采用自然人阶段性保证加房产抵押，各保证人须签定《自然人阶段性保证加房产抵押保证书》。

篇6：公积金贷款流程

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一、贷款对象

凡在本市缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的在职职工，在本市范围（含县、市、区）购买、建造自住住房时，均可向住房公积金管理部门申请住房公积金贷款（以下简称贷款）。

二、贷款条件

1、正常汇缴住房公积金一年以上。欠缴三个月以上（含三个月）的，在未恢复正常汇缴前不能申请贷款。

2、月汇缴额未达到当年最低汇缴标准的，在达到当年最低汇缴标准后，正常汇缴满六个月后方能申请贷款。

3、有稳定的收入和按期偿还贷款的能力，信用记录良好。如果申请人及配偶信用记录有连续6个月或累计10个月不良记录，不能申请贷款。

4、两年内在本市范围合法购买、建造自住住房。

购买期房的，首套房必须付清30%购房款，二套房必须付清60%购房款；购买现房的，必须先将房屋过户。同时要提供相应的、合法有效的证明文件。

建造自住房的，必须等房屋建成后，以本次所建住房作抵押。同时要提供相应的、合法有效的证明文件。

除经济适用房外，土地性质为划拨土地的不能申请贷款。住房用地为集体土地使用权的，不能申请贷款。

5、以本次购买、建造的住房作为抵押。

6、符合岳阳市住房公积金管理中心规定的其他条件。

三、贷款额度、期限及利率

1、首套房贷款额度不超过购房款的70%；二套房贷款额度不超过购房款的40%；同时贷款额度都不得超过住房公积金管理委员会规定的最高限额。多套房不得申请贷款。

2、贷款期限最长25年且不超过国家法定退休年龄。借款人身份为上级单位临时派驻人员、单位临时聘用人员或劳务派遣人员的，贷款期限不得超过10年。

3、贷款利率按中国人民银行规定的现行利率执行，二套房贷款利率在同期同档次首套房利率的基础上上浮10%；逾期罚息利率、复利利率在执行利率水平上加收50%。

四、贷款所需资料

1、申请人填写《岳阳市住房公积金抵押贷款申请审批表》（点击下载）两份。

2、申请人及其配偶的身份证和户口簿，携带原件、复印件五份。

3、由民政部门出具的申请人婚姻状况证明文件。结婚证原件、未婚证明原件两份、离婚/丧偶未再婚证明原件两份，复印件四份。

4、购买期房的提供购房合同（协议）、已付清规定比例首付款的发票（收据）、《预告登记证》，携带原件、复印件一份。

购买二手房的提供购房合同（协议）、不动产交易发票、过户税费的发票（收据）、过户后的《房屋所有权证》、《国土证》，携带原件、复印件一份。

5、申请人及其配偶的经济收入证明（点击下载），携带原件一份。

6、申请人及其配偶的住房公积金联名卡，携带原件、复印件一份。

7、申请人的银行代发工资存折或卡。存折携带原件、并复印最近12个月的代发工资记录（一份）；工资卡则由银行打印最近12个月的代发工资记录，并加盖银行业务章（一份）。

8、房产局档案馆出具的夫妻双方及未成年子女的房源证明。

五、贷款手续的办理

1、申请人及其配偶携带身份证原件及贷款所需资料到管理中心填写查询个人信用记录的《授权委托书》，领取《岳阳市住房公积金抵押贷款申请审批表》和《借款人家庭收入情况证明》文本。

2、接到管理中心已通过贷前调查的通知后，申请人及其配偶携带所有贷款所需资料，到管理中心办理审批、抵押、公证手续，到放贷银行盖章。

3、接到产权部门已办结抵押手续的通知后，申请人携带相关资料，到管理中心办理贷款发放手续，到放贷银行签署借据、进账。

六、办理时限

管理中心自受理申请之日起10个工作日内作出准予贷款或不准贷款的决定，并通知贷款申请人；准予贷款的，自准予贷款之日起10个工作日内办结贷款手续。

七、其它注意事项

1、贷款采取按月“等额本息”还款法，每一笔还款记录都将进入人民银行征信系统数据库，成为个人信用报告的一部分，请按月足额偿还贷款。

2、在贷款期间，借款人及配偶的住房公积金只能用于偿还公积金贷款。

3、申请人使用虚假材料申请贷款、未按合同约定用途使用借款、借款人连续三个月或累计六个月未按时、足额偿还贷款的，管理中心有权宣布贷款提前到期，并向法院起诉，申请强制执行。

4、如需提前还贷，需向管理中心提出申请，经同意后到放贷银行柜台办理相关手续。

5、提前结清全部贷款时，可以支取借款人及其配偶的住房公积金用于偿还贷款。