房地产金融_房地产现状论文

房地产金融_房地产现状论文（精选8篇）

篇1：房地产金融_房地产现状论文

保障性住房的效率与公平

11中美投资理财

王信超 113040918

内容摘要：本文集中研究中低收入人群的住房问题，不仅关系到国民的生存问题，也关系到一个国家经济发展和社会稳定。随着我国经济发展和城镇化的推进，居住需求和攀升的房价矛盾日益突出，住房问题成为社会关注的热点、焦点问题。保障性住房的政策落实也是当前社会所面临的重大问题，我国在推进经济适用房政策方面也给予了相当大的关注，然而在细则的实施过程中，效率与公平的问题仍然成为了应当关注的话题。本文通过对我国当前保障性住房的现状以及分析，提出建议。

关键字：保障性住房 经济适用房 公平放宽申请 民生

一．现状分析

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定建设标准、限定销售价格或租金的，具有社会保障性质的住房，它包括城市的廉租住房、经济适用住房，一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程以及自2009年开始由国务院确定的试点地区的农村危房改造工程。

央行在近日发布的《2011年第二季度中国货币政策执行报告》中指出，下一阶段主要政策思路是进一步落实好差别化住房信贷政策，对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。我们可以从以下一段数据资料中得到较为精确的认识。截至2009年底，全国657个城市中，已经有512个城市建立了廉租住房制度，达到77.9%；累计已有54.7万户低收入家庭，通过廉租住房制度改善了住房条件；全国累计用于廉租住房制度的资金为70.8亿元。2006年当年用于廉租住房制度的资金为23.4亿元，占1999年以来累计筹集资金的1/3。已经开工建设和收购廉租住房5.3万套，建筑面积293.68万平方米。

2007年前三个季度，全国经济适用房投资完成额同比增长30.5%，比2006年同期加快21.6个百分点；占住宅投资的比重为4.4%，比2006年同期提高1.2百分点。截至2007年6月末，全国656个城市中已有586个建立了廉租房制度，占89.3%。2008年，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发 〔2008〕131号），要求多渠道筹集建设资金，加大保障性住房建设力度，全国在建的廉租住房63万套。2009年，全国已完成新建和改扩建各类保障性住房200万套，各类棚户区改造130万户，农村危房改造76.9万户。2010年全国城镇保障性住房建设项目、各类棚户区改造项目已开工410万套，占计划的70%；农村危房改造已开工68万户，占计划的56%。

随着保障性住房体系在我国逐步确立，国家不断加大对保障性住房的投资建设力度，特别是2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），经济适用住房投资额不断增长，年增长率保持在15%以上（图2）。2008年中央财政安排保障性安居工程支出181.9亿元，2009年保障性住房支出达到550.56亿元，2010年又安排住房保障支出992.58亿元。

数据来源：中国指数研究院

我国从1995年开始实施《国家安居工程实施方案》，推行保障性住房建设。上图是由中国指数研究院提供的一份国由1998年至2009年国家财政对于经济适用房的财政支出柱形图，由图可见，我国对于保障性住房的支出呈逐年递增趋势，国家财政取得的成果是显著的，但是从2000年开始，房价一路飙升，发展到现在已经达到了一种难以控制的高度，保障性住房给予一部分人的住房问题得到缓解以及解决，但是房价的持续走高，使得将房屋需求视为刚性需求的人群层段也不断扩大，造成了现在房价仍然走高，保障性住房发布量供不应求，越来越多的人住房问题得不到解决的现状。一方面这是由于市场供求所造成的，但我相信以部分原因是由于现行的保障房政策范围过于狭窄所造成的。这里我们可以参看一下我国住房保障法案的有关条例。

第二十条 每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房，或者选择申请货币补贴。已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。第二十一条 住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件：

（一）家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；

（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准；

（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额；

（四）家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；

（五）家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障；

（六）市政府规定的其他条件。本条例所称家庭成员，是指具有法定赡养、抚养或者扶养关系并共同生活的人员。第二十二条 住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符合下列条件：

（一）家庭申请的，其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的，在就学、服兵役期间视为具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；

（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准；

（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额；

（四）家庭成员或者单身居民在本市和国内其他地区无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；

（五）家庭成员或者单身居民在申请受理日之前三年内未在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房；

（六）家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房，但作为家庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后申请购买保障性住房的除外；

（七）市政府规定的其他条件。单身居民申请购买保障性住房的，其年龄条件和面积标准由市政府另行制定。

二．问题提出

在关注保障新住房的具体落实中，我从网上也看到了许多的百姓呼声。“经济适用房申请下来了，就一直等么？什么时候能等到？怎么知道摇号摇没摇到？” “上海经济适用房和两限房政策太不合理了，经济适用房要求单身人士必须满30岁以上，两限房又提这个要求，一个普通的大学毕业生至少要毕业六年后，况且都要年龄30岁了，还得年薪3.8万元以下。这不是逼着大家造假吗？”

国家建设保障性住房的目的是解决广大中低收入居民的住房问题，但在保障性住房的申请条件划定过程中，却把大多数的中低收入家庭挡在了保障性住房的门外。以上海市为例，上海市廉租房保障家庭1人户年收入为6960元及以下，经济适用房保障家庭最低年收入为22700元及以下。简单算一下每月的收入，申请廉租房的一人户家庭月收入为580元及以下，申请经济适用房家庭月收入约为1890元。

从百姓对每一轮房价上涨的抱怨声中可以看出，买不起房子的老百姓绝不在少数，而其中能够符合保障性住房申请条件的人却只是其中很少的一部分。以当前上海市保障性住房的配售量来看，真正能够享受到保障性住房的人数也还只是这一小部分人当中的一半而已。

从2000年开始，房价一路飙升，发展到现在已经达到了一种难以控制的高度，保障性住房给予一部分人的住房问题得到缓解以及解决，但是房价的持续走高，使得将房屋需求视为刚性需求的人群层段也不断扩大，造成了现在房价仍然走高，保障性住房发布量供不应求，越来越多的人住房问题得不到解决的现状。我国是否应该进一步放宽保障性住房的门槛，使得在进一步完善保障性住房，推进经济社会和谐发展，促进社会效率提高的进程中，实现进一步的社会公平。

三．政策调控手段

在住房保障体系建设方面，今年以来市委、市政府研究和制定了一系列重大政策措施。下半年，将按照九届市委十二次全会的要求，落实好“四位一体”政策措施——

第一，再次放宽廉租住房准入标准。收入标准在目前人均月收入960元的基础上，放宽到1100元。力争全年新增廉租受益家庭2.1万户。第二，进一步扩大经济适用住房申请审核、轮候供应范围。在总结闵行、徐汇两区先期试点的基础上，下半年放宽准入标准，同时在中心城区全面推开，有条件的郊区逐步推开。准入标准中，将申请家庭人均月可支配收入限额在试点标准上从2300元放宽到2900元；将人均财产限额试点标准上从7万元人民币放宽到9万元人民币。第三，加快发展公共租赁住房。根据向全社会征求的意见建议，抓紧修改完善《本市发展公共租赁住房的实施意见》。研究建立起一套科学、可持续的运作机制，坚持政府扶持、市场运作的原则，积极鼓励社会资本进入。第四，继续加大旧区改造力度。住房保障体系中最能让群众直接得益的举措就是旧区改造，要确保今年年内完成50万平方米中心城区二级旧里以下房屋改造任务。

与此同时，必须确保全市保障性住房的房源供给。今年要咬定一个目标，就是保障性住房新开工面积占全市住房新开工量的60%，达到1200万平方米。要坚持规划先行，在原先8个保障性住房大型居住社区基础上，今年年初又新选址23个保障性住房大型居住社区，规划面积达到105平方公里，同时，对条件相对成熟的13个基地抓紧开展土地储备工作。

四．前景分析 去年12月，国办131号文件要求各地从实际情况出发，要增加经济适用房供给。具体建设规模为2009年到2011年全国每年新增130万套经济适用房。近日，住房和城乡建设部的消息显示，今年上半年，全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套，约占全年指标的37%。

实际上，中央政府相当重视经济适用房建设，这两年的建设任务下达的相当急迫。这不仅因为在过去几年中国保障性住房存在着巨大的供给缺口，更重要的是，在金融危机影响下，政府希望通过加大房地产投资来拉动经济，其中最重一项无疑就是保障性住房建设，计划三年拿出9000亿用于保障性住房投资，完善保障性住房的决心可见一斑。由此可见，我国关于推进经济适用房，保障性民生政策方面，前景可以看好。

五．个人建议

就本文对于保障性住房的认识，提出以下几点个人观点。

1.在完善相关法律条款关于惩处作假的同时，进一步考虑当前现状来放宽保障性住房的申请条件。我国由于经济改革和市场经济的运作，社会保障制度尚未完善，相关法律政策缺乏。在保障性住房申请过程中的弄虚作假行为屡有发生，缺乏强有力的法律制约。对弄虚作假的申请者，只是处以驳回申请或者取消其轮候资格，罚款5000元，并三年内不予受理其保障房申请的惩罚。这跟其一旦成功申请保障性住房动辄获几十万甚至上百万的收益相比，违法成本实在太低了。但这样的渊源来源于住房保障政策太过“不近人情”。本文在现状分析中提出，住房困难的群体在实质上是不断扩大的，使更多的有需要群体得到社会公平的庇护是政府在推进经济发展中同时兼顾公平的重要方面。因此，进一步放宽保障性住房的申请条件，效率优先的经济保发展条件下，兼顾中低收入住房需求急迫群体的公平问题。2.合理规划保障性住房选址，完善周边措施。在研究保障性住房的过程中，笔者发现了一个现象，地方政府考虑自身土地收益问题，造成选址难。在城区位置较好的地方，征地拆迁的成本高，保障性住房建设资金不足，往往难以选址；在偏远位置，道路、交通、医疗、教育等市政配套基础设施相对滞后，居民生活不便，造成居民不愿搬迁，保障性住房空置的现象。以上海为例，大多数保障性住房选址都在青浦，宝山，崇明等地，基础措施落后，并且交通不便。据我所知，保障性住房的受益者主要年龄段在46-69岁，大多原先居住在虹口，黄浦等市中心地区，搬迁到保障性住房之后，无形中交通，生活成本潜在增加，也许是造成保障性住房虚设的主要原因。对于政府选址表示理解，但希望能够完善周边生活设施，人性化跟进保障房进程。

参考文献：

[1]张蓉.我国保障性住房现状分析[J].今日南国(理论创新版),2009(07).[2]刘传俊,吴世泽,李亨英.关于我国住房保障休系建设的几点思考[J].中国房地产,2009（11）.[3]田明刚.浅析我国住房保障体系建设中的若干问题及对[J].经济师,2008(12).[4]陈建林.关于完善住房保障制度的若干政策思考[J].现代商业,2008(6).[5]丁纯刚.我国的保障性住房存在的问题及发展对策[J].科学时代,2010(08).[6]甘永晶.对加快保障性住房建设的思考[J].基建管理优化,2010(03).[7]朱丹丹.浅析我国住房公积金支持保障性住房的新规[J].经济论坛,2010(08).[8]陈慧颖.浅谈“保障性住房”建设[J].建筑与预算,2010(03).

篇2：房地产金融_房地产现状论文

房地产开发模式的创新，经营品种创新，既是房地产开发商和从事房地产金融行业的人面临的现实需要，也是永久的课题。

2010年8月11日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。

13日下午，博鳌房地产论坛进入博鳌圆桌论坛讨论环节，讨论环节的嘉宾主持为：

盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司董事长

张民耕先生

参与对话的嘉宾包括有：

金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士

香港科技大学商学院财务学系教授颜至宏先生

世邦魏理仕中国区首席运营官金勇先生

平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民先生

高和投资董事长苏鑫先生

昌盛中国地产有限公司董事长邹锡昌先生

卓越集团副总经理、融资总监邬风柏先生

庄凌顾问董事总经理张映光先生

以下为博鳌圆桌第二环节讨论内容的文字实录：

张民耕：我想我们这里面除了金融创新以外，今天下午讲的比较多的还是风险管理问题。其实创新和风险管理永远是一对对子，咱们从创新开始到风险管理作为过程，然后其他有体会的人都一起聊一聊。苏鑫先说说你的创新。

苏鑫：既然说创新，就得有创新的思维。创新的思维第一个体会就是敢于创业。我去年从SOHO出来，跟潘总已经干了11年了，干到董事。我跟潘总说应该出来创业。为什么呢？就是一种冲动，就是觉得自己应该圆一个梦。

受张总影响，基金是一个方向，基本上就是这样一个思路。我原来在SOHO一直管销售，我能看到民间资本最近五年茁壮成长，这些钱没有太多去处。你要创新，除了要有心态之外，你能在市场一线看到机会，这一点是特别重要的。我就先说这么多。

张民耕：苏鑫说创新源于心态。然后又看到社会有大把的钱，有26万亿人民币在那里顶着，我们什么事不能干。谁还有创新和创业的推动。

邬风柏：我来自深圳卓越置业房地产公司，座谈万科的肖莉谈了即使手上有190亿现金，还是不敢用。所以业内是把房地产企业说成持有大把现金的穷人，就是因为风险的问题。

我谈两个体会，谈创新必须谈风险的问题。我们研究金融产品，从05年就是集合性单一信托。其实开发贷也非常好做，成本也非常低。我们05年做这个业务，尤其是07年9月份到08年3月份，当时信贷规模调控，国家所有商业银行都是信贷规模控制你了资金，由于规模的问题，我们其实从银行跨了一个渠道。债权人变成了信托公司，信托公司其实也是募集了私人银行的客户。这个业务使我们2005年10个亿规模渡过了难关。

第二件事情，我们这个企业是在09年11月3号在香港上市，当时因为股价问题，我们放弃了。其实我们放弃，我们是有资格的。08年准备上市之前，我们在09年9家在香港上市公司里唯一没有拿可转债的企业，所以我们有资格放弃在09年11月3号这个上市，就是我们没有太多压力，财务非常稳健。所以给我们很大的机会。所以我刚才讲创新，其实给你带来了一个防范风险的机会。

张民耕：创新就是和风险结合在一起，创新是为了创业，同时创新也是为了防范风险。刚才颜教授说的非常好，上市公司可能也有一个金融上不断创新，房地产商要逐渐两条腿走路。

颜至宏：因为我以前在国泰的时候，常常看到房地产方面。那个时候国泰有一个很好的地方，他愿意把内部人才交流，在建设公司那边遇到的问题，或者市场有哪些风险，房地产公司常常没有这方面的人才。所以国泰会把一部分人才借给他们用，帮助风险控管。

国内房地产这方面再往前走会遇到一些问题，比如如果创新的话，可能会遇到一些问题。国内想做一个房地产的指数，这个指数建立就不是很容易。这些东西都是涉及到相当多的学术方面或者技术方面的问题，这个是将来要走向房地产创新。这部分人才培训，还有公司愿不愿意投钱进来建立一个，能够帮助房地产行业把握风险，这是值得我们注意。

杜丽虹：我想说几句关于基金的问题，我是觉得现在大家整个地产行业都有一个基金的热潮，但是其实很多做基金的企业把它当做一个地产企业融资手段，但是有的时候你需要反思一下在投资人那个角度上，一个地产基金它的存在价值在哪。

一个私募的基金他区别于REITs，它的市场价值它满足一类特殊投资人的投资偏好。在国外，REITs是一个相对提供稳定投资的产品。私募基金它的风险比REITs要高，当然收益也相对更高一些。所以他面向的一类机构投资人，这类投资人一方面期限更长，能够承受更大风险。

另一方面，他们对于项目的识别能力和控制风险能力也更强一些，所以对于一般投资人来说，会觉得风险比较大的项目，在他们那儿风险就不是很大。所以基金存在价值就在于他对投资人做了细分，因此国外在成立基金的时候，其实他每个基金是有非常明确的定位，这一点是国内的基金，就是大家现在都在成立基金，但是基金定位不是很清晰。

国外基金分成几类，一类是机会型的，这类风险最大，但是收益也最高。另外有一类是增值型的，他收购一些项目，然后把它进行增值后再出售。还有一种核心型的，就是持有一些成熟的商业物业的项目，从这种策略上的区分，国内基金还看不到这样的细分，另外从产品类型来讲，比如新加坡的嘉德，他旗下基金会有分住宅开发的，商业部分也有分写字楼、商场、服务型公寓、工业地产的，还会具体区分新加坡、日本这种成熟市场，还是比如越南、印度这样风险比较高的市场，还是有套利机会的市场。这种细分根本目的使基金更符合投资人偏好。

在国内比较好的是保险公司可以投资于不动产，这虽然是一个资金的来源，但是对于保险公司这个投资人其实就是地产企业研究并不是很多。这个投资人想要的是什么？他需要的是一个比较稳定的东西。

虽然现在没有明确规定，但是我想他不会以物业公寓价值入帐，如果以公寓价值入帐，出现价值暴跌的话，保险公司资本金会损失很多，这个应该保监会不会允许，应该以租金收益、出售兑现收益入帐，头几年就只能是租金收益。租金收益，保险公司会要求租金收益应该在7%、8%的水平，他觉得不动产相对于债券，风险要高。

按照风险评估，他要求7%、8%收益率。现在国内这些不动产项目，你是否能给保险公司提供这样的收益？如果现在项目不能提供这样的收益率，你用什么项目可以提供这样乐观收益率呢？包括上午孟总提到的养老地产或者工业地产等等，总体来说，现在虽然大家都在成立基金，但是很多时候是地产企业从自己融资角度去考虑我有什么项目要卖，我希望融到多少钱，但是其实你另外一个角度，你需要了解你的投资人是什么样的，你为他们设计一些他需要的产品，这样基金才是一个双赢的渠道。

张民耕：学者提的问题确实是预见性和深度是不一样的，给我们进行做基金过程当中提出了一个问题，就是做基金本身又有一个市场定位的问题。

现在做基金是为了什么呢？做基金就是为了解决社会上大量资金资源错配。巴曙松说过一句话，现在钱是股票不敢买，房子不让买。刚才杜小姐又讲到了现在保险资金是各个资金追逐的对象，现在正好有中国平安的邹先生在这儿，能不能给我们一点希望。

邹益民：各位都在谈金融创新或者房地产开发模式创新，其实可以看到这么十几年走过来，我们房地产开发商是非常的累，他们一方面要去拿地，要去筹钱，要去盖房子，要去做销售，大部分房地产公司老板们是从头做到尾的，整个链条都在做，但是其实每一个人也好，每一个公司也好，他都有他的专业。

你可能是某一个人是专业特别会拿地，例如合生，早期他们拿的地非常棒。有些人可能特别能够筹钱。其实找亲戚朋友借，这也是一种私募。只是不是那么正规而已。这几年，宏观调控又是一会儿一个事，所以大家感到筹集资金比较重要，再加上现在市场上有很多资金，所以私募、房地产股权投资这就逐步逐步被大家的提上来了。

如果回过头看美国、日本，其实开发商是开发商，出资人是出资人，出资人跟开发商可以是分开的。这个开发商严格讲就是把有钱人愿意投资房地产的资金拿过来，然后去对土地进行规划，对项目进行规划，我们在香港叫做项目管理者这么一个角色。规划之后他自己又不干，他又扔出去给建筑商去做。他所做的角色就是去做一个项目策划，把项目策划书交给房地产投资基金，把钱拿过来，然后再找建筑商去完成这个项目，再找销售商把它卖掉。这样的话你就把自己专业做得越来越专业，你也可以走得路越来越好。

张民耕：从全能香港模式向分工的美国模式，这也是房地产开发企业走的业务创新道路。这个路我们希望越走越顺利。现在开发商确实很累。如果能够分开，投资是投资，开发是开发，销售是销售，物业管理是物业管理。这个时代一定会到来，随着我们的创新。金勇先生，你从这个过程管理和策划角度看看我们创新。

金勇：对创新谈了很多年了，我还主持一点创新的事，我在华尔街做的时候，华尔街创新更多围绕各种各样监管制度，在各种各样法律和条文里面可以找到一些缝隙，可以做一些事情。这是跟国内差不多的。

第二种就是把风险和回报不同的配比，把两边能够配起来，这也是创新的方式，国内六年前就开始，前几年都是我怎么样拿完地开发，也就是怎么样把钱忽悠过来，找各种各样方式说你这里能到银行贷款，主要目的就是忽悠钱，忽悠来了能够开发。到现在随着商用地产发展越来越快，现在可能到了一个创新很好的契机了。这个时间我们可以看到，就拿一个做商业物业整个的投融资，从时间点来讲，像恒隆地产要做一个项目花15年。商用地产前7年或者前5年，70%出资率之前，你的回报率实际上不够付银行贷款。

在这种情况下，银行贷款一点意义都没有，而银行贷款在现阶段是最便宜的资金成本了。恒隆用的完全是自己的钱，而且没有负债率，这是成功很重要的因素。如果有负债率，前七年是负的，你物业里面连贷款都还不起，还要贴钱。到有什么时候的时候，会逐渐用一些别的金融手段把自有资金替代出来。这个过程从0年到15年，资金运作非常复杂。要达到资金整个投入，像恒隆地产做到30%多，资金里面技术手段很有意思，这是一种真正的创新。

真正到我们每个物业经营里面，它适合于不同的物业、适合于不同的经营条件下，我们可以有一种不同的结构，可以有不同的资金来源，得到不同的回报和风险的配比，我觉得这是我们往下要做精的事情。现在确实是一个好的契机。

张民耕：金先生说的是把商业地产通过创新做精，使它能够有稳定回报，能够符合金融产品需要。邹锡昌先生，在房地产模式创新下你有什么感受？

邹锡昌：我是比较早做商业地产的，我是95年，当时在广州老城区里，我们盖了总面积30万的综合体。那块土地是部队用地，土地方占35%股权，我占65%股权，我一个人投资，那个时候95年的时候，正是我们朱鎔基打击房地产的时候，房地产不能贷款。当时也没有什么房地产基金，完全是自有资金来源。

那个时候我算吃了豹子胆，在我们开工过程中又碰到亚洲金融风暴，香港一个基金当时答应投资3.5亿，最后他损失惨重，也不投资了。我咬牙挺下来了，到99年我建成了，中途确实资金不够，卖了10%的散铺。因为我们商场面积也大，广州市除了天河城，我们是最大的。

我们12万经营面积，卖了1.1万平方，但是卖的也是比较偏的位置。以返租经营形式返租回来。商场卖散了肯定不是一个好商场。这个大道理是对的，但偏偏我这个中华广场卖10%，但是我是返租形式，通过这五年统一经营，中华广场变成一个另类，没有因为卖散而不行。

到05年我交给小业主的时候，他们做什么都不影响我们的大局和我们知名度。实际上现在小业主还是自动找回大的商家经营。在现在来讲，好在我做了一个中华广场。我们现在租金回报相对是很高的，确实有30%、40%回报，但是做商场一定要守得住。前三年很重要，可能搞不好，为了稳定你的客户群，为了经营，为了打响知名度，可能要亏小小。

三到五年水一定要过，过了这个就康庄大道了。这跟住宅不同，做商场我认为还是地段、地段、地段。商业一定要在旺的地方做，才能做。现在住宅老是给人骂，这两年实际上调控，以广州为例，写字楼今年实际上是涨的很快，上半年从两万快，现在平均写字楼广州已经上涨到2.3万到3万元之间。好的商场基本上没有人卖的。所以商业物业还是很值得投资，也值得各房地产基金投资，唯一一点，投资前几年利润低一点，后几年可以高一点，这样就可以达到丰收。

张民耕：邹锡昌先生讲的是经验之谈，我的体会就是伟大是熬出来的。熬的过程需要一些创新，股权融资、固定回报返租，总之不能弄散了。最后我隆重推出前《财经》杂志资深记者，也有创业冲动的张映光先生。你面对房地产运营模式的创新、经营门类的创新、房地产金融创新这种滚滚而来的热潮，你有什么感受？

张映光：首先在座的都是做开发、做基金的，都是专业人士，我不是什么专业人士，以前是做媒体的，现在做的事情也是跟媒体关系很紧密。所以信息比较多一些。也就是从旁观者角度。

我很同意张民耕谈的一个观点，美国有这么多金融创新产品，他实际上也是逼出来的。就是在老的模式走不下去，才有新的模式。我们确实在08年的时候有几种模式玩不下去了。

第一种模式，咱们说资本模式投上市前私募这个模式，这个模式时代可能终结了。这个模式给基金创造的很多暴利，比如说恒大一年两年没有上去，但是上去后，还有四倍回报。我跟美林蓬钢交流这个事情的时候，他也说到我现在才考虑新的模式。为什么？因为上市前私募这个模式做不了。确实好的公司也不多了。这个背后就是拿地，然后上市，再拿地这种方式维持不下去了。

第二种就是作为开发商来讲可能现在也面临一个困境，大型开发企业，尤其是住宅开发企业，当市场特别好的时候，地王频现的时候，他不敢拿地。经过08年调整之后，我们看到理性民营开发商不敢拿地了。市场不好的时候他也不敢拿地。有一些企业有独特模式，比如像SOHO模式、恒隆模式，我跟他们都沟通过，他有一个困惑问我，我们利润这么高，卖的这么好，为什么股价不好？为什么SOHO股价总是上不来？

因为资本市场投的是预期，你永远是一个项目一个项目在做，确实对房地产投资来说，这是安全的。你永远不储备土地。但是对资本市场来说他不认可。他看不到你的预期，也许你明年没有项目了，利润就掉的很厉害。

所以这是资本市场给你的评价，他是一个悖论。还有企业有这样一个困惑，市场好的时候，我为了追求快的周转率，我必须降价销售。市场回来了，我又没有货卖了。

过去十年高增长模式可能现在发生变化了，我想人民币基金前景非常广阔，包括商业地产前景非常广阔，一些大开发商必须做一些成本结构调整和资产配置，可能以后一些大的品牌开发商往两个方向走，一种就是走投资方向，恒隆是开发商，SOHO是开发商，但是更像一个投资商了。

比如恒隆地产99年价格最低的时候拿了一个住宅项目，他用了10

年，07年市场最好的时候卖了一个最高值，但是在大陆是不可能的。另外一种类型就是往建筑商方向发展。人民币基金我最欣赏的就是凯德模式，他确实是一个成熟基金模式，有住宅基金、有商业基金，他可以用一个对冲基金筹的钱投商业，他把风险由民间资本承担，而不仅仅由银行和购房者承担，他对整个市场来讲，对房地产长期发展来讲是一个很健康的事情，是一个健康的推动力。我觉得在座的探索是一个先行者角色，是探讨未来主流商业模式。

篇3：房地产金融_房地产现状论文

(一) 房地产业在国民经济中的重要作用

房地产业是人类社会生存发展的基础条件。房地产业提供的住宅是人类基本生活所需的物质条件。恩格斯曾指出:“当一个古老的文明国家这样从手工业和小生产向大工业过渡, 并且这个过渡还由于情况极其顺利而加速的时期, 多半也就是‘住宅缺乏’时期。”特别在中国这样一个特殊的社会环境中, 由古至今, 住宅已经远远超出了其物质形态上的意义, 它更是普遍大众心灵的寄托。

在中国, 住宅在人们社会消费行为中列于首位, 社会生产越发展, 对住宅的重视程度越高。在衣、食、用、住、行五大基础消费的需求收入弹性中, 居住的消费需求收入弹性为1.27, 仅次于交通通讯消费, 大大高于食品、衣物、用品的需求收入弹性。而且大于1的弹性意味着房地产业的增长速度大大高于人均国民收入的增长率, 随着人均收入的提高, 城镇居民对房地产业的需求将不断增长。美国的房地产占GDP的比例, 在快速化时期保持在20%-30%左右, 而据统计, 中国目前的这个比例是4.27%。可见, 中国的房地产业还有很大的发展潜力, 对国民经济的影响也会越来越深远。

(二) 房地产业的关联效应

房地产业的发展需要国民经济的许多部门和行业提供物资资料, 如建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、化塑、玻璃、五金、燃料动力等, 因而能够带动和促进相关产业的发展。同时, 房地产业所生产的产品, 又为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所, 如商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等。因此, 房地产业具有很强的关联效应。这种关联效应具体体现在回顾效应、前推效应和旁侧效应三个方面。

回顾效应是指房地产既依赖为其发展提供生产要素的产业, 反过来又推动这些产业的发展, 如建筑业、建材业、冶金业、化工业、木材加工业、机械制造业、电器电信设备制造业、仪器仪表制造业、水电供应业等。

前推效应则是指因为房地产业的发展而对该产业产品产生需求的作用, 如纺织、装饰装修、厨房设备、卫生设备、金融保险等产业。

旁侧效应是指房地产业发展对社会、经济的间接影响, 主要指促进社会整体物质文明和精神文明的提高等方面。这种效应具体表现在居民居住环境的改善、城市面貌的改善、社会文明水平的提高和人们现代意识的增强。

二、房地产开发现状分析

(一) 房地产企业融资困难

随着楼市成交量的下降, 房产公司的资金链也被全面收紧, 随着存款准备金率的不断提高国内中小银行几乎面临无钱可贷的局面。由于我国目前直接融规模太小, 大量房地产开发企业只能走间接融资道路, 向银行请贷款, 由于多数开发商都是中小企业, 自有资金不足, 整个目开发资金主要靠银行信贷资金及商品房预售款来解决。2008年中国房地产行业最重要的特点是缺钱, 因为行业规模太大, 去年一年房地产开发商购买土地用掉了去年全年的销售收入。而今年房地产销售额全国各地都在下降, 这些原因都造成了中国房地产行业前所未有的缺钱局面。

(二) 房地产企业盈利能力显著下降。

2008年1-11月, 全国商品房销售面积4.9亿平方米, 同比下降18.3%。其中, 商品住宅销售面积下降18.8%;商品房销售额19261亿元, 同比下降19.8%。其中, 商品住宅销售额下降20.6%。截至11月末, 全国商品房空置面积1.36亿平方米, 同比增长15.3%, 增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中, 空置商品住宅7084万平方米, 同比增长22.9%, 增幅提高4.9个百分点。

(三) 外资流入流出加剧房地产业风险

次贷危机影响欧美房价市场使得一部分热钱开始寻找新的投资区域和渠道。受人民币升值和世博会等利好消息影响, 境外资本流入逐利, 这些资金有推动价格上涨的作用, 境外逐利资金的流入对房地产价格形成了支撑作用。外来资金具有很强的流动性, 一旦市场发展遇到拐点, 外来资金的增值预期破灭, 那么它往往又是最先撤出房地产市场, 会给房地产市场甚至整个宏观经济以较大的打击, 给复杂的局面带来新的挑战, 近期楼市悄然发出新的信号, 使得曾经一路上涨的房价涨幅开始趋缓进而回落, 而“价滞量缩”成为也当前楼市的标准方向。

(四) 减少了我国房地产投机行为

2007年各个季节, 全国房屋销售价格持续上涨, 与房价持续上涨的乐观预期相对应, 投资者在进行投资时, 往往产生跟风跑的行为, 这在一定程度上进一步推动了整个房价的上涨。2006年至2007年由于通胀的压力, 使得有能力的购买者宁愿将资金以资产的形式来保值增值, 也不愿意存人银行, 这将促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式。房价等资产价格提高速度很快, 资金成本远远低投资回报, 导致了投资性买房需求在信贷资金的支持下进一步放大, 助推了投资需求以及投机性行为。金融危机发生使得我国房价急剧下跌, 投入房地产资金收益萎缩, 一方面使得房地产市场投资黯淡, 另一方面也使得原来继续打算或者正想对房地产进行投机行为的个人和组织开始回缩。

三、如何让房地产市场转“危”为“机”

(一) 政府应加强对房地产业的引导和调控

中国房地产市场的健康发展是中国房地产开发实现可持续发展的必要条件, 而抑制当前房价的过高过快增长, 则是保持中国房地产市场健康发展的重要保证。

金融危机发生后, 我国在政策调控上积极应对, 房地产政策调整的指向明确, 就是保障民生, 稳定房地产市场, 并从金融手段与税收方式双管齐下, 力求取得一定的效果。如央行果断采取措施, 通过降低利率和存款准备金率向市场注入流动性资金。考虑到国际金融形势恶化的程度, 要恢复中国经济的活力, 让楼市回暖, 央行将进入连续降息和降低存款准备金率的周期。央行降低两率只是放松银根的开始, 未来较长时间内, 中国将进入两率下降的周期, 降低交易税、降低首付和利率等刺激房地产消费的各种政策将陆续出台, 房地产行业也将逐渐恢复元气。

(二) 科学管理房地产开发土地供应

土地资源是房地产业发展的命脉, 耕地更是民生之本, 要科学规划, 注意保护好农用地, 防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定, 有关的政府部门应该严格把关。

(三) 降低房地产开发企业利润率

房地产开发企业是房地产市场的重要主体, 建立高质量的房地产开发企业对房地产市场的健康发展至关重要。对房地产开发企业整体情况的判断, 不能只停留在数量上, 更应该注重房地产开发企业的质量。政府目前必须应用税收等工具, 降低房地产开发企业利润率, 提高房地产开发企业审批门槛, 避免低资质、低能力的房地产企业到房地产市场淘金给市场增加风险。

(四) 进一步拓宽房地产企业合法融资渠道

首先, 要积极推动资本市场的发育, 鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金, 鼓励开发企业通过证券市场实施资产重组。其次, 要加快研究产业基金管理办法, 出台产业基金法, 促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。再次, 要推进房地产抵押贷款证券化进程。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性, 降低金融风险, 也为投资者提供了一种重要的投资渠道。

四、结语

我们应该从美国金融危机中总结经验吸取教训, 清醒地认识到我国房地产市场中存在各种问题, 未雨绸缪, 防微杜渐, 从而促进我国的金融创新工作长期健康地发展, 保证我国金融市场健康有序地运行, 保证国民经济的持续稳定增长。

参考文献

[1]王拂林由美国次级债危机看中国房市[J].经济金融观察2008, (4) .

[2]何德旭、范力.切实保障金融创新中的金融安全[J].上海金融, 2008.10.

篇4：房地产金融_房地产现状论文

从各国对房地产金融的研究来看，英国是最早进行房地产金融研究的国家，美国对不动产的研究侧重于应用，其学科起步较晚，但发展迅速，目前居世界领先地位。我国近代商品经济发育迟滞，造成房地产金融发展较为缓慢。

清光绪34年(1908年)公布《殖产：银行条例》后，1911年殖产银行作为中国的第一个房地产金融机构在天津正式成立，实行股份制。其主要业务是对农业、工业等发放中、长、短期贷款。长期贷款可用田园、房屋或股票、债券等作抵押，在30年内还本付息。借款总额不能超过抵押物价值总额的70％。

民国三年(1914年)，国民党政府仿效日本，公布了《劝业银行条例》，并成立劝业银行。它是全国性的房地产金融机构，资本总额500万元，并发行债券。1915年，农工银行颁布条例，规定该行以定期抵押和分期抵押放款为主，在农村发放可用田契作抵押品的贷款。1933年，国民党政府拨款250万元，设立豫、鄂、皖、赣四省农民银行，后改名为中国农民银行。1941年颁布《中国农民银行兼办房地产金融业务条例》，同时设立房地产金融处，以协助政府实施平均地权而开展的房地产金融业务。1942年颁布《中国农民银行房地产债券法》，房地产金融处可以按规定发行债券。

旧中国房地产金融的发展，除了政府银行外，—…些商业银行和绝大多数的外商房地产企业，在房地产资金的融通上也起了重要作用。除了银行直接投资房地产外，房地产抵押贷款业务也较普遍。据考证，由于抵押贷款的利率高、抵押期短、逾期不赎，因此，银行很乐于发放房地产抵押贷款业务。1936年，外国银行在中国占有的房地产估价为13265万元，8家英商地产公司在银行的透支达其资本额的54．5％，3家美商房地产公司在银行的透支达其资本额的89．7％。

上海中国人经营的银行甚至大钱庄也十分热衷于房地产抵押放款。1906年福康钱庄的房地产抵押放款占其抵押放款总额的11．5％，到20年代，该比例增加到20％左右，1936年占68％，1943-1944年高达97．3％。

新中国建国初期，由于没有禁止房地产买卖、典当等市场活动，所以城镇房地产金融仍然存在。1956年，我国工商业社会主义改造基本完成后，房地产交易活动就基本停止了。在这一阶段，中国实行高度的计划经济体制，城镇住房建设由政府和企业直接投资、开发、分配和管理，属国家或集体所有，职工住房实行低租金、高补贴为特征的供给制，因此，从建国一直到70年代末，中国金融行业的住房信贷基本是空白。

1978年以后，随着我国经济体制改革，国家住房投资逐步由财政无偿拨款转为银行贷款，建房由企事业单位各自建房转为房地产公司统一开发建设，分配由单位购；建房并低租金分配给职工逐渐向按市场经济规律将单位住房出租或出售给职工的方式转化。房地产业作为一个独立的产业部门开始形成，房地产金融业也因改革的需要应运而生。

1992年末，中国工商银行、中国建设银行系统先后成立了房地产信贷部，制定了职工住房抵押贷款管理办法。各银行开始大规模进入住房金融领域。与此同时，上海市借鉴新加坡的经验，按照“住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户管理、财政监督”的原则率先建立了住房公积金制度。上海的公积金制度很快推广到全国，有效地提高了职工家庭解决自住住房的能力。

1995年，人民银行颁布《商业银行自营性住房贷款管理暂行规定》，它标志着以商业银行自营性信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷体系基本确立。

1998年，为确保国民经济持续、快速、健康发展，中央决定在努力稳定出口和增加基础设施建设投资的同时，进一步深化住房体制改革，把扩大住房建设作为重要的经济增长点，以扩大内需。同年，人民银行下发《关于加大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通知》，进一步放宽了住房贷款的条件，委托性住房金融业务的承办银行扩大到所有国有独资商业银行和交通银行。

住房体制改革的积极推进和金融行业住房信贷政策的出台，使中国金融行业住房信贷进入了一个快速发展的新阶段。尽管如此，房地产金融业务的发展仍处于起步阶段。目前，个人住房贷款余额占银行信贷资产的比重很低，截止到2001年9月，市场占有率最高的商业银行也只有9％左右，远低于世界发达国家20％以上的水平。

二、我国房地产金融的发展前景

当前我国工业化和城市化的任务十分艰巨，随着农业生产率的提高，将有大量农村人口向城镇转移，按每年一个百分点的速度减少农村人口，需50年才能赶上世界平均水平，这50年内房地产业作为支柱产业的地位是不可动摇的，几十年内总量不足是基本态势。在未来20年内，中国房地产业的主要功能是为城市化服务，为城市新居民定居服务。当我国人口城市化率达到50％后，功能将会逐步向提升城市现代化功能和质量转化。“十五”时期将是我国房地产业蓬勃发展的时期。按此计划，到2005年，我国城镇居民的人均住房建筑面积将达到22平方米。2000年，我国城镇居民为4．58亿人，人均住房建筑面积19．8平方米《按2001年中国统计年鉴》数据推算而得)，预计到2005年，我国城镇人口将达5．4亿人，按平均每人22平方米建筑面积摊算，在“十五”期间，要增加住房建筑面积28．12亿平方米，如果原有旧住宅每年按4％的比例拆迁重建，5年合计20％，总面积为18．14亿平方米，两者合计“十五”时期需要新建住宅46．26亿平方米，按2000年城镇商品住宅平均1000元／平方米造价计算，“十五”计划时期5年中，仅城镇商品住宅的建设投资就将达到46260亿。这也表明，未来中国住房抵押贷款市场的巨大市场前景。

另一方面，从金融行业的世界发展潮流来看，大型制造企业以及高风险行业已经逐步转向资本市场进行直接融资，作为金融中介的银行信贷业务，逐步开始向中小企业、服务行业和以住房信贷为中心的零售业务转移。利用银行网络优势、服务优势、发展低风险的零售业务将是银行业的发展方向。资料显示，日本个人住房信贷业务在商业银行中的比重已经超过20％，美国更是超过40％。从这个角度来说，中国金融业住房信贷的发展也是巨大的。同时，加入WTO将促使银行加快信贷结构调整及各项银行改革的步伐。

基于上述分析，我国房地产金融的未来发展将呈如下趋势

1．住房金融市场的竞争将日趋激烈。

一方面，各家银行已经纷纷看好住房信贷特别是个人住房贷款这一市场，本世纪初将是银行间分割这一市场的关键时期。另一方面，随着地方商业银行的成立和外资银行的进入，金融市场四大国有商业银行垄断的格局将发生较大变化，住房金融市场的竞争将明显加剧。

2．个人住房贷款将成为住房金融业务的主题而得到迅猛发展。

目前，各家银行个人住房贷款占其全行信贷总额的比重还很低，如截止2001年9月末，中国工商银行的个人住房贷款余额所占比例只有8．39％，而发达国家一般商业银行的这一比例则在15％一25％之间，有的甚至更高。可以预计，个人住房贷款在未来5年将得到迅猛发展，其贷款规模将超过房地产开发贷款规模。

3．业务品种将出现多样化趋势，特别是住房信贷的中间业务将得到大力发展。

如房地产评估、购房与贷款咨询、代理收付、代办保险、代办产权登记等中间业务将得到大力发展。在发达国家，商业银行办理个人住房贷款收入的大部分不是利息收入，而是非利息收入。可以说，个人住房贷款对相关中间业务的带动作用，是该项业务对商业银行具有吸引力的重要原因。

4．强化管理、防范风险将成为住房信贷业务持续发展的重要课题。

5．个人住房贷款将出现证券化趋势。

从商业银行角度看，住房抵押贷款是一项长期贷款，其期限长、需求大、贷款规模大，而银行的存款结构一般是短期、中期居多。这样一来，随着贷款规模的不断扩大，势必造成商业银行的流动性风险。住房抵押贷款证券化将有助于解决商业银行资金结构不匹配问题，有效化解金融系统的风险。

从房地产角度看，住房抵押贷款证券化的实施，为房地产企业上规模上档次提供了一个良好的平台。抵押二级市场的开辟，持续不断的抵押贷款流将扩大一级市场住宅消费能力，从而意味着有更多的住宅开发机会，就目前来说，这一证券化安排一方面有利于消化房地产开发商空置的商品房，加速建设资金回笼，同时，也开辟了住房建设项目进入国内外资本市场的新渠道，房地产商可以和银行等金融机构合作，利用资本市场调节住宅建设的资金需求，此外，抵押贷款证券化的推行也使得银行等金融机构加强与房地产商的合作以共同降低住宅销售的风险，众多中介机构的培训与完善也促进了我国住宅建设市场的规范化，这些均大大有利于降低房地产商的开发建设成本，促进我国房地产进入长期规范化运作轨道。

从投资者的角度来看，住房抵押贷款证券化为投资者提供新的投资工具。目前，由于我国资本市场不够发达，民间资金量大而无更好的投资途径，只好躺在银行睡大觉。而抵押证券由于其风险大、资信度高、收益好，因而会成为我国证券市场倍受青睐的投资晶，投资者也因此多了一个投资方向。

篇5：房地产销售技巧__ 一、专业知

一、专业知识 一个销售人员必须充分具备己身业务范围内最基本的专业知识，包括建筑法规、建筑设计、税法、地政、契约、契约行为、市场行情、商品构造、品质、商誉……等，以及各种业务上常用到的专业术语，才能对客户详细说明产品的优缺点，进而争取客户的订单，达到销售目的。

二、六心

1、耐心—凡从事高价位商品的销售工作，必须对客户作长期而耐心的诉求与说明。

2、关心—要站在消费者的立场去考虑他们的各项问题，并给予完善的解答，才能博取客户的信任。

3、热心—热心协助客户，发掘问题、解决问题、达成购买目的。

4、诚心—销售人员应是诱导消费者从事购买优良商品的指导者，而不是一味的欺骗。

5、决心—接触到一个新的个案时，要下定决心，不可犹豫不决，坐失良机。

6、旺盛的进取心—为自己定预期销售目标及理想的利润，以强烈而旺盛的进取心去达成目标及任务。

三、八力

1、观察力—要在短时间内敏锐的观察出客户的类型、偏好、意向，面对产品时，要能立即观察出产品的优缺点、特性、对策和解决方法。

2、理解力—要能深刻了解客户的需求状况及产品的品质、特性等各方面问题。

3、创造力—新产品具有崭新的创造力，推陈出新，这就是您赚钱的先机。

4、想象力—要在土地及商品房尚未兴建以前，就能想象出它未来的远景，加以对个案投资或销售工作，作最好的判断与说明。

5、记忆力—房地产业接触的客户繁多，客户提出的总是不尽相同，加强记忆力，才能对每个客户作最好的说明和服务。

6、判断力—良好而正确的判断力是成功的最大因素，反之，错误的判断则令人一败涂地，前功尽弃。

7、说服力—有强劲的说服能力，技巧地推广房子的优点，常能赢得客户的心动而成交。

8、分析力—站在客户立场分析市场、环境、地段、价位、增值发展潜力，并比较附近土地加以个案分析，能分析更周到则更能掌握成交胜算。

篇6：房地产金融知识

——资金的时间价值

资金时间价值观念及资金等计算的原理和方法，是房地产经济分析必须的基础知识和基本技能。

一、资金时间价值存在原因

1．通货膨胀（钱不值钱）

2．承担风险（多得不如现得）

3．资金增值

4．机会成本

二、单利和复利

1．单利是指多期均按原始本金计算利息，即只有本金计利息，而本金所产生的利息不计算利息：F=P（1+in）

2.复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法，即通常所说的利滚利：F=P（1+i）n，其中n是计息周期，银行的计息周期一般是按月计息一次。

3．单利与复利的换算。如果处息相同，则通常情况下，单利计息的利息少，复利计息的利息多，如果要使单利计息与复利计息两不吃专亏，则两者的利率应不同：

i1= n－1

n

三、名义利率和实际利率

在利息计算中是假设利率的时间单位与计息周期一致当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率。

例：年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，如果一年按12%的利率计息一次，按半年6%的利息计息两次。按季度30%的利息计息4次，按月1%的利息计息12次，这4种情况的本利和分别如下：

一年计息一次：F=1000×（1+12%）=1120.00（元）

一年计息两次：F=1000×（1+6%）2=1123.60（元）

一年计息四次：F=1000×（1+3%）4=1125.51（元）

一年计息12次：F=1000×（1+1%）12=1126.83（元）

这里的12%，对于一年计息一次的情况来说，即是名义利率又是实际利率，对于一年计息两次、1次和12次的情况来看，都是名义利率，而实际利率分别为：

一年计息两次：（1+6%）2－1=12.36%

一年计息四次：（1+3%）4－1=12.55%

一年计息12次：（1+1%）12－1=12.68%

四、房地产个人贷款

个人住房贷款的种类：

①按资金来源分：

●自营性个人贷款（也称商业性贷款，俗称按揭）

●委托性个人住房贷款（也称公积金个人住房贷款）

●个人住房组合贷款

②按交易形态分：

●一手房贷款

●二手房贷款

个人住房贷款中的几个主要术语

●贷款金额

●首付比例

●贷款比例也称贷款成数

●贷款期限也称贷款年限

●贷款利率

●偿还比例

1．个人商业用房贷款：

①贷款用途，适用于个人在中国大陆境内城镇购买商业用房，即通常所称的“个人商业用房按揭贷款”。

②贷款额度：最高为所购商业用房销售价格或评估价值的60%。

③贷款期限：最长为10年。

2．个人住房公积金贷款

①贷款用途：适用于按时足够缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。②贷款额度：按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

③贷款期限：一般最期限长为20年，并由当地住房资金管理部门根据借款人的实际情况确定贷款。

3．个人住房组合贷款：

①贷款用途：适用于按时贵客缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。②贷款额度：公积金个人住房贷款和银行自营性个人住房贷款合计最高为所购住房销售价格或评估价值的80%，其中公积金个人住房贷款最高额度按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

③贷款期限：在中国人民银行规定的最长贷款期限内（目前为30年），由当时住房资金管理门市部和贷款银行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限。

五、个人住房贷款（商业用房）贷款债务转移。

①贷款用途：适用于银行个人住房（商业用房）贷款的借款人在合同履行期间因转让贷款所购住房（商业用房）而引起的债务转移，即通常所称“转按”。

★个人住房转按揭贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由银行为其续做贷款转移手续的业务。

转按主要涉及四个方面军的内容：变更期限，变更贷款银行、变更借款人及变更抵押物。

②贷款额度以截止债务转移目的贷款余额为债务转移的贷款本金。

③贷款期限：原则上以不变更原借款合同约定的贷款期限、利率、还款方式和还款计划。

办理指南：

当贷款人申请转按时，请原借款人和转按借款人同填写贷款申请审批表，对因原借款人死亡申请转达按的，可由转按借款人单独填写申请审批表。原借款人因其他原因不能填写该表的。可由其代理人代为填写，同时提交以资料：

（一）因房屋出售申请转按的，须提供《房屋买卖合同》，房龄在5年（含）以上及贷款人认为需要进行评估的，转按借款人应提供由贷款人认可的房地产估价机构出具的房屋价值评估报告。

（二）因房屋赠与申请转按的，须提供赠与合同和公证书等有关法律文书。

（三）因房屋继承申请转按的，须提供原借款人死亡证明和有关该房产的继承公证书。

（四）因夫妻离婚等其他原因申请转按的，须提供夫妻离婚证明和法院关于夫妻财产侵害的判决书或经过公证的财产分割协议，且其中必须对该房屋产权的归属做出明确说明。

（五）银行认为必要的其他材料。

一、个人住房贷款应具备的条件

个人住房贷款借款人应具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

二、提前还款该如何处理

如需提前还款，借款人应在经办行、会计部门核实目前剩余的贷款本金，并持会计部门打印的贷款余额凭证向建设银行个人住房贷款中心提出申请，凭个人住房贷款中心出具的《提前还款通知单》到银行办理还款手续，并凭经办行、会计部门出具的《贷款结清证明》到个人住房贷款中心领取相关贷款资料。

三、款期间如遇到利率调整怎么办？

贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。即贷款期限在1年以上的。遇法定利率调整，于下年1月1日开始按相应档次执行新的利率。

四、房地产常见按揭计算：

归还个人购房（抵押）贷款的常见两种方式，由贷款人选定或借款双方共同商定。月均等额还款法：即贷款期内分月以相等的额度平均偿还本金和利息，计算公式为：

A=p n

(1+i)n－1

即：每月还款本息额（所有贷款本金+所在贷款利息）/贷款总月数。

注：P表示现值；F表示将来值；I表示利率；n表示计息周期数； A表示等额年限；K表示万元还款系数。

递减（等本）偿还法：

其计算公式为：每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金－累计已偿还本金）×月利率

已偿还期限为M，则贷款余额为：

例：某家庭购房价值30万的商品房，采用7成20年贷款，采用等额还款法还款月供款为多少。还款5年后该家庭准备提前还款，该家庭贷款余额是多少，若采用等本还款月供和余额又是多少。

解：

A、等额还款法

月供款=贷款额×月利率×（1+月利率）n/(（1+月利率）n－1

××=21×(5.04%/12)×[1+(5.04%/12)]1220/[1+(5.04%/12)]1220－1

=21×66.22

=1390.62元

还款余额：可用将等额年金转换为现值的公式：

n－1i(1+i)n

来计算，贷款余额在数量上等于以后的月还款额的现值之和，设贷款余额为PM，PM= n－m－1

i(i+1)n－m

P60=1390.62 240－60－1

－5.04%/12(5.04%/12+1)24060

=1390.62/79.29=17.5384(万元)

B、等本还款法：

每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金－累计已偿还本金）×月利率。

第一个月月供=210000/240+（210000－0）×5.04%/12

=875+882

=1757元

第二个月月供=210000/240+（210000－875）×5.04%/12

=875+878.325

=1753.32(元)

第三个月月供=210000/240+（210000－875－875）×5.04%/12

=875+874.65

=1749.65(元)

每月递减额为3.67（元）

贷款余额：

上月贷款余额=贷款总额－已还本金。

5年后贷款余额=210000－60×875=157500元

C、两种还款方式比较

a.等额还款：先还利息后还本金，提前还款显得不利，等额还款法主要用于一些贷款期限较长得固定还款方式。如果利率是明上升趋势，则选择采用该方式比较有利。

b.等本还款：呈逐月递减，提前还款金额明确，适合短期贷款，前期付款压力大。

D、申请输个人住房贷款时需提交哪些资料？

●借款申请书

●借款人夫妻双方身份证原件及复印件（或军官证、护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证）

●借款人户口薄原件及复印件

●借款人婚姻状况证明：结婚证、离婚证、未婚证明原件及复印件。

●建设银行认可的借款人夫妻双方资格证明原件及相关的证明材料。

●首付款凭证●购房合同、协议或意向书。●抵押物或质押权利清单及权限属证明文件，有处分权人出具的同意

抵押或质押的证明。

篇7：房地产金融论文要求

一、基本要求：

1、严禁抄袭（可以借鉴别人的主要观点，但若整段内容照抄别人、原封不动，则属于抄袭；有引用的要标注（按正文的引用标注格式））。若发现抄袭别人的论文的，总评成绩直接记为不及格。

2、与房地产金融相关、与课程内容相关的主题

3、多找参考文献，必要的数据必须来源于权威途径（统计口径，后会附统计数据查找来源），文章思路要清晰有条理、集中一个主要问题论述，那种“写书”式的结构（即用主要的篇幅说明概念、意义、作用或其他描述性内容过多的，论述较少的）是不符合要求的，将可能导致不及格的成绩。

4、后面会附上可参考的选题，不一定与我列出的一模一样，可以围绕相关主题自己拟定文章题目。

二、内容组成及格式规范

包括：

1、标题——20字以内，如果标题过长可以设置副标题。

2、摘要（中文）——100—300字。

3、关键词：3—5个关键词。

4、正文（字数：4000字以上），要求对某一论题阐述清楚，至少应该包括问题的提出、问题具体分析和阐述、对策或建议三大部分。

5、参考文献（至少列出5个以上），有引用别人文章原文的要在正文中标示（见毕业论文范文格式）。

参考文献、正文中的图、表等格式同毕业论文要求。

各级标题的形式如下：

1.1

1.1.1

„

2.1

2.1.1

„

三、论文提交的排版要求和截止时间：

1、以A4纸打印装订，要有课程论文封面，一律左侧装订。页面设置：页边距上下左右各用2.4cm。

2、正文字体为：宋体小4号字；行距：全部采用1.5倍行距。

3、页码：每页下端居中，全部采用阿拉伯数字排序，如1，2，3等。论文提交的截止时间是：16周的周一（6月4日）之前。

四、查阅资料的几个途径：

1、文章类：中国期刊网、优秀硕士学位论文库、博士学位论文库、维普中文期刊全文数据库、人大复印资料全文库、万方数据资源（这些数据库都可通过校园网，上学校图书馆的网络数据库——中文数据库）

2、统计数据类：国务院发展研究中心信息网、中宏数据库、中国经济信息网（这3个数据库都可通过校园网，上学校图书馆的网络数据库——中文数据库）、国家统计局（可查统计年鉴数据（http:///tjsj/ndsj/）、统计公报（http:///tjgb/））、广州市统计局

3、财经报纸类：21世纪经济报道、第一财经、中国经营报、经济观察报

4、房地产专业网站：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、地产观点网、世联《地产评论》、世联地产《楼市中国》、中国房地产信息网、广州市国土资源与房屋

管理局（http:///ywpd/scjg/tjzl/scbg/各种房地产统计信息）、阳光家缘

五、可考虑的选题有：

1、市场过热条件下个人住房贷款风险的防范

2、当前形势下商业银行房地产开发贷款风险防范

3、我国住房抵押贷款证券化体系的完善和发展

4、加快发展房地产投资信托基金的对策研究

5、我国金融政策调控房地产市场的绩效研究（侧重于实证分析）

6、关于丰富我国房地产金融产品体系的研究（可以从丰富个人住房贷款偿还方式，推动投资信托基金、住房抵押贷款支持证券等新型金融工具的发展为例）

7、农村土地金融职能发挥有关问题的研究

8、美国次贷危机对于我国房地产金融发展（或监管）的经验借鉴和启示

9、住房公积金制度的改革、发展和完善（题目可以细化为某一方面）

10、对我国现阶段扩大缴存住房公积金范围的相关思考

11、对我国住房公积金管理中心的运行、职能和相关制度的研究

12、个人住房贷款中理性违约现象分析和银行的风险防范措施研究

13、住房公积金“贷款难”问题的原因分析及改善对策

14、个人住房贷款递增式还款方式在我国发展和完善

15、逆向年金抵押贷款在我国的应用和发展（人口老龄化趋势、养老问题突出、部分老年人社会保障缺乏）

16、当前市场条件下房地产开发企业融资问题分析和改善对策

17、增值分享抵押贷款在我国个人房地产抵押贷款和开发环节抵押贷款的应用和发展

18、项目融资（或BOT融资）应用于廉租房建设的可行性分析和实施对策（以解决廉租房建设资金短缺）

19、房地产投资信托应用于廉租房建设融资相关问题的思考

20、住房抵押贷款证券化相关的法律问题研究

21、我国住房抵押贷款证券化中SPV的运作模式研究

22、我国当前实施住房抵押贷款证券化的困境及对策研究

23、住房抵押贷款证券化过程中抵押贷款资产定价相关问题研究

24、针对住房抵押贷款证券化过程中信用评级或信用增级相关问题的完善研究

25、住房公积金增值收益分配相关问题研究

26、“假按揭”风险的商业银行风险防范策略研究

27、个人住房贷款提前还款风险防范对策

28、我国个人住房贷款还款方式的丰富和发展

29、我国房地产抵押贷款抵押物价值评估的问题分析及对策研究

30、抵押权和租赁权同设情况下相关法律问题

31、不同开发经营模式的房地产企业融资途径选择研究

32、利用住房公积金建设保障房问题的评析和思考

33、城中村改造中融资问题研究

34、如何拓展公共租赁房建设融资渠道问题研究

35、套取住房公积金的原因分析及对策研究

36、住房公积金异地互贷业务产品创新研究

当然还有我们课堂安排的讨论问题，写成课程论文更好！

其实还有很多可选择的论题，可以到期刊网上搜索某个房地产金融相关的关键词，就可以看到不同的可参考的文章和选题。

选题必须与房地产金融相关，与房地产金融课程内容相关。

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《房地产金融》课程论文成绩评定标准

论文评分主要从以下几方面考察：

1、与《房地产金融》课程相关性

2、格式是否规范（参照本科毕业论文格式）

3、论文总体结构合理，富有逻辑性

4、理论意义和实际价值

5、论文工作量及篇幅

6、写作水平

7、查阅文献资料能力和综合运用专业知识能力

篇8：房地产金融_房地产现状论文

1 全球金融危机下的房地产业现状

1.1 美国:房地产处于衰退阶段

据分析人士指出, 美国房地产市场已处于衰退初期阶段, 美国经济与房地产市场将在2010年走出波动周期谷底;在美国房地产相关债券市场价格短期大幅度下跌后, 市场风险得到较大释放, 预计在2009年至2010年美国经济及房地产经济复苏时债券价格还会回升。

1.2 欧洲:房地产市场迎来拐点

据相关机构调查显示, 英国、爱尔兰和西班牙等欧洲房地产行业将迎来拐点, 塞浦路斯、保加利亚等国市场将陷入停滞。房价方面, 爱尔兰、意大利、葡萄牙和德国西部地区均出现了下降。在成交量方面, 爱尔兰房产成交量萎缩30%, 西班牙减少15%, 葡萄牙减少14%, 德国的房产成交量也萎缩了9%。

2 金融危机下我国房地产业现状

2008年全国房地产销售价格、开发投资额均继续保持增长态势, 但商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。8月, 70个大中城市房屋销售价格首次出现环比下降0.1%。1～9月份, 全国完成房地产开发投资21278亿元, 同比增长26.55%。但销售面积大幅下降, 前三季度销售面积40321万平方米, 同比下降14.88%;商品房销售额15879亿元, 同比下降15.02%;完成开发土地面积17888万平方米, 同比下降1.6%。

世界金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值, 对房地产信贷意愿不足。从开发资金来源角度看, 2008年1～12月, 全国房地产开发企业本年资金来源38146.0亿元, 同比增长1.8%。其中, 国内贷款7257.6亿元, 增长3.4%;企业自筹资金15081.3亿元, 增长28.1%;其他资金15081.9亿元, 同比下降16.4%。其中, 个人按揭贷款3573亿元, 下降29.7%。

除此之外, 房地产开发商和购房者之间的矛盾并没有根本解决, 导致了房地产开房商不敢降价, 购房者持币观望。

由此可见, 我国房地产行业在金融危机的影响之下也受到了相当大的冲击。

3 未来房地产业的对策浅析

目前, 金融危机已对全球实体经济产生了巨大的冲击, 2008年世界经济已明显放缓, 下行风险逐步加大, 前景更加不确定。预测2009年全球经济增长率为2.2%, 发达经济体经济2009年将下降0.3%, 其中, 美国经济将负增长0.7%, 欧元区两个主要经济体德国和法国将分别负增长0.8%和0.5%。

分析房地产行业的现状, 提出以下建议。

3.1 政府应该救市

所谓救市, 就是进行一些相应的政策调整, 希望能稳定交易量, 从而稳定市场。针对次贷危机下的房地产市场, 国务院办公厅、中国人民银行、银监会、财政部、税务总局、建设部、国土资源部、地方政府等国家机关纷纷制定相应政策来扭转房地产的颓势。

3.2 宽松商品房建设的力度

作为商品房的市场, 现在满足的是高中收入阶层的需要。满足是一种改善性的需要, 这种改善性的需要, 才能让中国人民生活水平提高, 消费结构升级。所以, 要宽松商品房建设的力度。

3.3 顺畅二手房的扭转或者流通

以前, 总是围绕着抑制投机抑制投资而增加了交易环节的各种税费, 这在增加了二手房交易环节税费的同时, 也抑制了交易的成本。在目前形式下, 畅通二手房流通在中介环节税费可以适当减少, 因为中间环节任何税费的增加, 最后都要转压到购房者的身上去。

单位:亿元, %

3.4 放宽第二套住房政策

放宽第二套住房主要是基于早先住小房子的人想要改善住房条件, 他们在购新房前并不会卖旧房;购第二套住房的信用风险远小于第一套住房的信用风险, 若限制二套房很有可能走美国次贷危机的老路。

3.5 适度降低地价, 加快或者合理的掌握土地批增的结构

调整土地政策, 原有的土地政策导致了房价的攀高, 也可能导致开发商为了后期成本而无法保质保量。建议土地拍卖不仅根据价格, 还要根据评定的开发商实力, 但应避免暗箱操作。

美国的金融危机给我们一种警示:我们如果不把握好中国地产业, 那么美国的今天就是我们的明天。被动市场如何变为主动, 创造时机已经是这个产业最理性的时代需求了, 这也是更高的需求, 需求让地产的智慧快速提升, 所以要让中国的地产营销回归理性, 才能真正的将中国的经济发展推向一个新的高峰。商业地产前途辉煌任重道远, 需要共同的努力, 为中国房地产的明天而备战!

参考文献

[1]　陈柳钦.金融危机背景下中国房地产业发展.光明网-光明观察, 2009, 3.

[2]　周静华, 赵阳.泡沫下的中国房地产, 2009 (2) .

[3]　王洋.美国金融危机给房地产带来的影响, 2008, 11.