房产税改革的问题及政策建议

房产税改革的问题及政策建议（通用8篇）

篇1：房产税改革的问题及政策建议

房产税改革的问题及政策建议 —基于房产税试点情况分析

【摘要】：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税被认为是遏制房价、促进房地产市场健康发展的最有效措施，为了稳定国内房价，我国于2011年确定了重庆和上海两个房产税改革试点，进一步对我国房地产业进行调控。文章阐述了房地产税的基本结构，分析了我国房地产税试点的基本现状，对现有的房地产税改革提出建议。【关键词】：房产税；房产税试点；建议

一、我国房产税试点方案比较

此次两个试点城市分别是上海和重庆，都是直辖市，由于两地的经济发展水平，整体经济结构和房地产市场结构存在较大的差异，所以在制定房地产税征税管理办法时都参考了各自地区的经济发展水平来制定相关的条例。虽然具体的征税办法有所差异，但是其总的初衷和发展核心基本相同，包括控制外来投资需求、免税标准较为宽松、执行差别化税率以及新购住房为主。本文根据2011年两地出台的房产税征收管理条例进行对比和分析，具体差异见表1 由表1可以看出，上海市试点方案较为温和，着重根据住房面积以及成交金额进行征税，对本地个人第一套房源不进行征税，而对第二套房源进行征税，且计税依据参照的是房产价格的评估值，这些条例着重压制房地产市场的投机者。而重庆市的试点方案则较为严格，对个人的独栋住房进行较重的约束，而对低端住房者则适量放宽，对高档住宅的楼盘开发商起到的压力较为明显，而对整体的房价上涨趋势的压制则不够有力。

二、试点城市房产税改革实施的影响效果评析

房产税改革试点实施近三年来，房价依然处于高位运行。上海和重庆近五年房价数据如图1。

图1：上海、重庆近五年平均房价走势图

从图1可以看出，从2011年房产税在重庆和上海试点以来，并没有对房价造成影响，房价反而呈现上升的趋势。可见房产税并未对整个市场消费者的需求产生足够的影响。当然，房产税着重点在需求这方面，对于供给就没那么有力度了，近两年土地出让金屡创新高，上海不断的刷新的地王的价格记录。[7]政府是土地的垄断者，是土地价格的制定者。对开发商而言，土地的购置费用一方面作为成本，致使房价普涨，一方面某些开发商囤地炒地，利用稀缺的资源获取无劳动结果的利润，种种原因导致房价的普涨。

房产税的征税对象是消费者，目的是通过抑制消费来降低供给者价格，目前的房产税征税范围过于狭窄，主要问题是没有对存量房征税房产税，而且只对于新增住宅的增量房征收房产税，这对于过去购买多套房产的购买者没有进行控制，又对新购住宅的真正需求者造成压力。总体来说房产税的横向和纵向范围影响不够，无法真正完全的限制到投机者，房价下不来，房产税又对普通的刚性需求消费者造成更多的压力。所以即需要增收存量房的房产税，又需要一个对普通消费者影响更小的税率制订和征税机制。

三、完善房产税改革的政策建议

之后的房产税改革试点开放还未有确定的日程表，下一阶段房产税改革应在契合我国财政管理体制改革和税制改革的总体目标的前提下，鼓励房地产行业和房地产市场的健康发展，合理、有效地利用的房地产资源，充分保障民生作为出发点，协调政府，企业和个人的利益，增加持有环节的征税，减少出租和出售环节的税收，努力使房产税更加规范。具体提出以下几点建议。

1、扩大征税对象，扩大对存量房的征税范围

房产税试点目前的只对增量房征税，往后的目标应增加对存量房的征税，优点如下：第一，有利于整体税制的税收公平原则。对于之前购买多套房产的购房者来说，可能会比现在有购房需求的购买者更加富有，而富有者没有征税，而对普通家庭却进行征税，这违反了房产税设定的本意，使得财富分配职能不能实现。第二，二手房市场也会受到对存量房征税的影响，所以也会间接的发挥调控二手房交易市场的作用。第三，避免房地产市场过大的短时间价格和供给的波动，在宣布房产税实施前夕，消费者察觉到其中的差异，就会趁着这段空隙大量抢房，来规避税收，这样就会造成不良的价格波动。第四，从国际经验来看，房地产税一般是宽税基，低税率，尽量保证在全社会的税收公平与合理。第五，房产税只对增量房征税，对于整个税收体系的影响不会很大，如果对存量房一同进行征税，就会使得整个税基范围扩大，从而使得房产税成为整个税收体制中比较重要的税种。

2、实行“地宅分离、宽税基、低税率”的房产税制度

实行“住宅分离实现，宽税基，低税率”的房地产税制，完善房产税使其更好的为地方政府的财政服务，调节社会贫富差距，同时尽可能减少对居民日常生活的影响。由于我国的宅地分离，土地属于国家，所以要采用分开征税的形式，加上对不同地区经济程度不同所制定不同的利率，从而让房产税更好的引导社会资源分配。另一方面由于房产税的收入大大小于土地出让金，短期也不能对整个财政造成太大的影响，所以税率不用制定的过高，虽然税收收入会减少，但是可以通过扩大征税范围，实行累进税率等来弥补，也会让社会财富和消费结构趋向合理化。【参考文献】

[1]唐巍.高房价背景下的房地产税制问题研究[J].经济视角,2013,(7):53-54.[2]李海宁.房地产税费制度改革与物业税的开征[J].财政与金融,2010,(4):111-112.[3]王建新.借鉴国际经验深化房地产税制改革[J].中国财政,2010,(13):22-24.[4]王智波.美国财产税制度的演化:进程、原因与启示[J].广东社会科学,2009,(5):136-137.

篇2：房产税改革的问题及政策建议

摘 要：近年来，我国各地房价均有较大幅度上涨，尤其是一些一二线城市房价过快上涨势头明显，这也导致了购房市场投机性交易活跃。为引导房地产市场健康发展，国务院今年年初颁布了“国八条”，并以上海、重庆作为重点房产税试点市，做好房地产市场调控工作，以逐步解决城镇居民住房问题。本文尝试对我国房产税税制目前存在的问题进行探讨，并试图了解房产税的改革趋势。

关键字：房产税，问题，改革趋势

前言

根据财政部税政司2013年10月的最新统计数据显示，今年1-9月，房产税完成税收798.59亿元，比去年同期增收152.31亿元，同比增长23.6%。房产税收入占税收总收入的比重为

1.1%[1]。近年来，我国各地房价均有较大幅度上涨，尤其是一些一二线城市房价过快上涨势头明显，这也导致了购房市场投机性交易活跃。为切实解决城镇居民的住房问题，引导房地产市场健康发展，国务院2010年下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，但考虑到房产改革情况复杂，拟先在上海、重庆等部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，积累经验后逐步扩大到全国[2]。本文尝试对我国房产税税制存在的问题进行探讨，并试图了解房产税的改革趋势。我国现行的房产税制度概况

我国现行房产税源于1986年10月1日，国务院正式实施《中华人民共和国房产税暂行条例》。基于当时的城镇居民收入水平普遍较低等情况，暂行条例对个人所有的非营业用房产免税。近年来，随着住房制度改革不断深化和居民收入水平大幅提高，商品房市场日益活跃，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的[3]。下面将从房产税基本原理入手，进行进一步探悉。

房产税法是指国家制定的调整房产税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律法规。虽然房产税在我国税收体系中属于小税种，但根据国税总局网站提供的2010年数据显示，自1986年开征以来，特别是上世纪90年代中后期以来，我国房产税收入规模在小税种中排序仅次于个人所得税、城市维护建设税和车辆购置税。

我国现行房产税制度涵盖了三大环节，即房地产的开发环节、保有环节和交易环节，涉及到流转税、资源税、所得税、财产税、行为税、特定税目等六大税收类别，十分复杂。目前，我国与房产税制度相关的税种共计11个，分别是企业所得税、个人所得税、耕地占用税、契税、营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税和印花税[4]。本文 1

仅从房产税视角考虑当前我国房产税税制存在的问题，对于我国各税种间整体税制问题不做涉及。2 房产税的基本原理

2.1 房产税的特点

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税有三个特点。其一，房产税属于个别财产税。也就是说它是对所有权人房屋的价值（房产）征税。所谓房产，即有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所[5]；其

二、征税范围仅限于城镇的经营性房屋。这里值得一提的是开发商的商品房出售前不征税；其

三、房屋的经营使用方式不同，征税办法也不同。

2.2 房产税的纳税义务人和征税范围

现行房产税实际只对城市、县城、建制镇的工矿、金融、商业等经营性企事业单位及各种租用的房产征税，而对国家机关、军队、政府财政拨款的事业单位、宗教寺庙等免税。城市居民居住房和农村的企业用房均不在征税范围内。

从房产税范围和财产税特点可以看出，房产税的纳税义务人即指房屋产权的所有人。具体包 表1 房产税的纳税义务人和征税范围

资料来源：2011注册会计师考试轻松过关一 2.3 房产税计税依据和税率

根据我国现行税法的规定，房产税的计税依据有从价计征和从租计征两种。前者是指按照房 2

产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳；后者从租计征是指以房产租金收入计算缴纳。由此看来，从价计征和从租计征所适用的公式、税率也是不一样的，表2将做具体说明，同时在计算时还需考虑特别情况。

表2 房产税的计税方法、计税依据、税率及计税公式

资料来源：2011注册会计师考试轻松过关一我国房产税改革的初衷和具体改革内容

前面提及的是我国现行房产税的具体内容，似乎已经很完善了，但在实际应用中，尤其是在2008年国家为应对国际金融危机的大背景下，面对放松对房地产业的管束所导致的炒房投机行为严重的状况，该法的约束效力确实有限，房产税改革的呼声越来越高。

房产税试点至今日也有一年了，究竟改革成果如何，是否达到了预定的效果，这首先需要了解房产税改革的原因和预期作用。

3.1 我国房产税改革应该发挥的作用

3.1.1房产税税制存在的问题和改革的原因。

首先关注的当是现行房产税存在的问题，也就是当前改革的原因。通过实际应用，现行房产税暴露出的问题如下：

1、房产税的征税和减免范围不合理。根据我国物权法的相关规定，国家逐步开始对私人财产予以重视和保护。同时，随着居民收入水平的提高，个人住房的普及程度也逐步提高。但暂行条例对个人非经营性住房并未纳入征税范围内。再者，目前很多农村企业用房和部分事业单位用房和现行的房产税标准已相当接近，但仍处于免税范围内，从而造成征税范围窄。

2、房产税的计税税率不合理。现行房产税采用单

一、固定比例的税率，地区间可作小幅调整，但是对地区之间的经济发展状况以及纳税人贫富差距考虑较少，对社会公平体现不足。再者，目前的房产税税率是相对较低的。比如重庆按照房价的0.5%~1.2%变动，而上海只有0.4%和0.6%两个 3

级别。但是否应当向个人所得税一样拉大税率幅度，这一点尚有待考量。

3、当前房价上涨过快客观要求房产税改革。

除了上述提及的三点外，还有不少问题比较突出。比如，税、费、租界定不明，以租代税、以费代税的现象严重，当然这也与我国的税制体系有关，导致乱收费现象严重。再者，产权不明晰、财产原值不好界定。我国人口众多，目前私有财产登记制度尚未建立，房产管理部门与税务部门的沟通欠缺，同时法律法规尚不健全，这些因素都造成了税源的流失。此外，我国资产评估业初具规模，也存在不少问题，在财产原值的界定上各利益方缺乏统一的、完整的约束机制。另外，业内学者也对房源的存量征税为好还是对增量征税为好持不同意见，现行试点工作基于增量考虑，也体现了税收公平的特点。

3.1.2 房产税应该发挥的作用

我国房产税改革针对目前暴露出来的问题制定了一系列措施，以求发挥如下的作用：

1、调节居民收入和财富分配。收入不公问题是当前影响我国稳定的关键问题，面对房价压力，老百姓的收入买不了房，投机者囤积数十套房，如何调节住房压力成为社会和谐的关键。

2、健全地方

税体系。房产税属地方税收来源，主要用于地区规划建设，此次房产税的改革也有助于规范地方税费系统。

3、促进经济结构调整及土地节约集约利用。通过房产税改革，其目的之一是挤出房价泡沫，引导房地产市场供求平衡。

4、引导个人合理住房消费[7]。第四点是普通消费者尤其是现代社会中“房奴”最为关注的，公众普遍希望房产税改革可以削弱当前的投机行为，控制房价。

3.2 我国房产税改革的具体内容

本着公平、效率的原则，上海和重庆两城市于年初成为重点试点城市，本文分别以这两座城市介绍当下我国房产税试点的具体内容。

根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，办法从今年1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率暂定为0.6%和0.4%。明确对上海居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均超过60平方米，对新购住房超出部分的面积按规定计算征收房产税。同时，实行差别化比例税率，即一般适用税率暂定0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。同时也规定，对符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海工作生活的，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税等情形。

根据《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》等规定，重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括个人拥有的独栋商品住宅和个人新购 4的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。其税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准

[8]。

目前，就上海、重庆两个重点试点区的房产税试点方案来看，财政部提出的四点预期目的，“健全地方税体系”在形式上完成了，“引导个人合理住房消费”有一定、有限的体现；但“收入和财富分配的调节作用”和“促进经济结构调整及土地节约集约利用”暂时还没有得到落实[9]。我国房产税的改革趋势

4.1 明确纳税人、合理界定征税范围

随着我国市场经济的发展，纳税人身份的合理界定显得尤为重要。如房产属于国家或者集体所有的，以相关经营单位作为纳税人；产权属于多人或者单位共同所有的，则以相关共有人作为纳税人；对于产权关系实在难以明确的，则以实际使用者作为纳税人等[10]。此外，还应对征税范围合理界定。本着“宽税基、低税率”的原则，可以考虑适当将农村的非农用生产经营化用房和企业化的事业单位纳入房产税的征税范围等，从而扩大税源，保证房产税的效力。

4.2 建立和完善房产估价制度和私有财产登记制度

我国目前对于合理、恰当地界定房产课税价值的估价体系尚不完善，这不但需要学者和从业人员不断探索出一条适合我国国情的研究方法，同时还需要法律法规予以规范；再者，如何界定财产所有权，尤其是异地多处购房者的房产数额也值得探索，即私有财产登记制度如何有效落实，这也需要不断总结经验。

4.3 取缔非法收费，合理计税依据

房产税作为地方税，其税收收入主要为满足地方税收支出。但目前我国税收立法权纵向划分上过分集中于中央（包括优惠政策的制定等方面）[11]，地方缺乏必要税权，地方财政得不到满足，因而越权、滥权现象严重，地方性杂费繁多。因此是否可以明确税权范围，地方人大在基本原则下负责部分地方性税收法规的制定、解释、调整，以及制定地方性税收法规实施细则和征管办法。

4.4 实行房型差别税率（非地区差别税率）

就目前试点情况看，房产税涉及面小，力度有限。但有学者指出，以上海低估 90平米户型，每平米12364元，房产税率1%计算[12]，每年税金1.1余万，这对于年均收入3万的工薪家庭来说还是不小的开支。因此，对房型差别税率是十分有意义的。但不支持地区间差别税率。经验表 5

明，房产税会形成良性循环——地区发展好，房源增值，房产税多，投入的医疗保障也大。反之，地区发展越落后。结束语

房地产行业是暴利行业，如何协调好利益与民生安居是房产税需要重点关注的问题。同时基于房产税一年多来的试点情况，到底何种途径能促进房地产市场的健康平稳发展，怎样才能在有效的挤出房地产泡沫的同时避免给房地产市场带来过大的冲击，不少地方值得总结和反思。

参 考 文 献

[1]

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[5][6] 刘颖, 2011注册会计师考试轻松过关一[Z] 2011.6

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[9][12] 陈杰, 房产税试点初评与房产税深化改革的意义[J], 探索与争鸣, 2011.5

[10] 乔雪,龙子午 浅谈我国房产税制度改革的问题与思考[J] 财税纵横 2011.6

[11] 韩轶,谢晓光 我国现行税收管理体制存在的问题及法律对策[J],中共沈阳市委党枚学 报, 2002.2

[13] 董裕平, 宣晓影, 日本的房地产税收制度与调控效应及其启示[J], 金融评论2011.3

[14] 景红红, 浅谈我国房产税费制度改革[J], Commercial Accounting 2011.3(7)

[15] 蔡红英, 房地产税的国际比较与借鉴[J], 税务研究, 2006.3

[16] 夏睿, 当前我国房产税税制存在的问题及改革构想[J], TECHNOLOGY AND MARKET 2011.2(18)

篇3：房产税改革的问题及政策建议

一、房产税政策回顾

我国现行的房产税始于1986年,主要对房产的保有环节征税。自1986年10月1日实行以来,为了使房产税适应经济改革发展的需要,政府也对其政策规定进行了相应的调整,但是没有什么本质的差别。自2003年~2005年,十六届二中全会提出对不动产征收“物业税”,并对房地产企业信贷政策和个人住房贷款政策进行调整,使得房价加速上涨。2005年~2007年,为抑制房地产投资过热,房价上涨速度过快,相继出台了国八条、新国八条、国六条等,但房价仍呈快速增长趋势。07年下半年房价上涨速度放缓。2008年~2010年期间,由于08年出现世界金融危机,为确保G D P,08年实施对个人购房降税、降利率和降首付比例,09年、10年房价“再创辉煌”。10年为再次抑制房价,又出台新国十条,进行限购。2011年1月28日,上海、重庆正式启动房产税改革试点工作,对部分个人住房征税。2013年“新国五条”提出完善稳定房价工作、抑制投机投资性购房等。2014年,房地产双向调控,“央五条”提出支持首套房贷,11月22日央行决定降息利率下调至2.75%。2015年,政府提出稳定房产需求稳定经济,房地产产业在中国经济中发挥了支柱产业的作用。

二、房产税改革对房价的影响

(一)从长短期来分析对房价的影响

房产税的开征在短期内不会对消费者需求产生太大影响,但开征后对于投资者成本将会上升,会使投资性需求逐渐减少,对房屋价格抑制效果明显,但由于房地产开发周期长,短期内对房屋的供给没有太大的影响。

从长期来看,由于拥有第二套住房的成本增高,会降低购买欲望,拥有多套商品房的人会抛售二手房,即房屋的供应增加,但会对出租房影响极大。由于人们不敢拥有多套住房,导致出租房房源减少,价格上升。近年来随着农民工进城导致城市人口增加,又会带来需求增加和供应减少,所以长期来看,房产税改革难以抑制总体房价上涨趋势。

(二)房产税改革试点影响房价的实证研究

1. 上海、重庆房产税改革试点方案内容比较。

自2011年1月28日起,上海和重庆两市分别开始实施了房产税改革试点政策。房产税改革政策在上海是对全部行政区域征税,其基本税率为0.6%,每平方米市价如果不高于上年度平均房价2倍(含2倍)的纳税住房,则按0.4%征收,征税对象主要是本地居民家庭新购的第二套(含第二套)以上的住房以及非本地居民家庭新购的住房,其次新购的二手住房和新建商品住房也要征收房产税,其中,人均面积60平方米内的房产免征房产税。

重庆房产税征收主要针对主城九个行政区,税率为0.5%、1%、1.2%三挡,征税对象主要是独栋商品住宅和新购的高档住房,以及同时满足“三无”条件的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房,其中,面积180平方米内的存量独栋商品住宅及其面积100平方米内的新购独栋商品住宅、高档住宅免征房产税。

通过以上两地的试点方案的内容对比,有以下相同点:第一,两地比较注重税收政策的公平性,都实行低税率与差别税率相互结合;第二,两地都是以房产的交易价格为税基;第三,两地都实行税收优惠;第四,征收而来的税收收入都用于建设保障房和公租房。

其次,两地房产税试点方案也存在不同点,一是征税对象不同。上海对已存在的存量房并不征税,主要是对新购住房和新出现的存量房进行征税。重庆的征税对象是新购住房和存量房,其中并不涉及普通住宅。另外,上海规定非本市家庭新购住房不论是否为第一套都要征税,而重庆则规定新购第二套住房需要征税,从中可以看出上海的房产政策主要用于抑制投资和投机需求。

2. 上海市房产税改革试点效果分析。

对于上海市房产税改革试点的效果分析,本文着重研究房产税改革试点对房价的影响,由于2011年上海的改革试点主要以商品住宅为征税对象,所以本文选用了上海市商品住宅2006年~2015年的房屋成交均价、年度增长率,进行改革前后对比(如图一所示),进而分析得出上海市房产税改革试点的效果。

如图一所示,房产税改革前五年上海商品房价格呈高速增长趋势,2010年增长率达到了40.9%的最高点。2011年上海开始实行房产税改革试点房价增长速度明显放缓,2012年商品房的销售价格相较于2011年的房价变化不大,这说明房产税试点改革对抑制上海房价上涨起到了一定的作用。但从近十年房价变化趋势看,上海房价仍然呈上涨趋势,从2006年的9472元/平方米,至2015年的32001元/平方米,涨幅近338%。

3.重庆市房产税改革试点效果分析。对于重庆市房产税改革试点的效果分析,选取重庆市住宅商品房近十年来的房价以及平均销售价格增长率对试点改革后的房价进行具体比较(如图二所示),从而分析出重庆市房产税改革试点的效果。

由图二所知,重庆房产税改革试点前住宅商品房的价格从每平方米2081.31元提高到每平方米4040.00元,2010年的房价已经接近2006年房价的两倍,房价呈非合理性的上涨趋势。但2011年实行房产税改革试点,房价的增长幅度开始逐年降低。这说明房产税改革试点有效地抑制了重庆房价的非合理化上涨并起到了稳定房价的作用,但房价仍呈上升趋势。

三、解决房产税现存问题的政策建议

(一)扩大征税范围

基于以上对两市试点效果分析可知,笔者认为必须扩大房产税的征税范围。对自有住宅征税,征税范围除了包含新购的增量房和高档商品住房之外,还应该包括已有的存量房和普通商品住宅,这样不仅增强了房产税对于住宅投机需求的抑制作用,而且更有利于体现税收政策的公平性。另外,我们也应将征税范围拓宽至整个行政区,对商业、工业以及农业房产进行合理征税,但要考虑不同地区的具体经济状况,以达到地区间税负的相对公平。

(二)统一计税依据

我国原有房产税的计税没有统一的计税依据,缺乏公平性,在我国现有的国情下,笔者认为房产的评估价值作为征收房产税的统一依据会更加合理。评估房产的现时价值时,政府要充分考虑房屋的地理位置、占地面积以及用途等因素,将3-5年作为一个评估调整周期。采用房产的评估价值作为计税依据,比较客观公正,能够充分考虑房产的价值,,其次也有利于政府对房产税的征收统一的管理,使得政府的财政收入得到了保障。

(三)设置科学合理的税率

上海和重庆的房产税改革方案按照房屋价值的高低来制定不同的税率,虽然具有较强的针对性,但是税率设计偏低,没有达到预期的效果。结合我国实际情况,可对税率的设置做出以下调整:第一,中央制定基准税率并将税率进行层次划分,地方考虑房屋地理位置、用途、以及种类等因素后合理选择税率层次,从而保持税率灵活性;第二,照顾低收入群体,对于第一套普通住宅实行较低税率,对第二套普通住宅及高档住宅按照房屋价值实行较高的累进税率,从而引导居民对房产的合理消费。这样既发挥了中央的宏观调控权,又给予了地方一定的自由裁决权,为政府筹集了更多的财政收入。

(四)健全房产评估体系

依据国际一般经验,我国现阶段应以建立科学的房产评估机制为首要任务,可以细分为以下四点:第一,设立专门的评估机构,并对评估机构的设立执行严格的审批,保证评估机构能够规范运作;第二,培养专业的评估人才,可对机关人员进行培训,也可与高校合作培养高素质的评估人员,此外,还要加强对评估人员的日常管理;第三,选择合理的评估方法,政府可以引入国外先进的网络评估软件,再搭配不冗杂的评估程序,使得评估结果更加权威;第四,完善房产评估的法律制度,以法律制约各项评估行为,严厉打击违反法律规定的评估行为,从而力保评估工作的公平性和合理性。

(五)加大房产税的监督力度

对居民住房征收房产税,涉及全体国民的生计,因此必须建立一套完善的监督体系,可以从以下两个方面着手:第一,制定评估争议机制,网上设置房产税的评估体系,民众可以根据该机制评估任何房屋的价值,还可以及时更新房产评估价值,对于评估结果有疑义的,可随时上诉;第二,加强监督房产税收入的使用,要对房产税的支出公开透明,便于监督。其次要对房产税收入的用途加以规定,在沪、渝两地的试点方案中,规定了房产税所得需用于建设保障性住房,监督房产税的整体运行有利于保证房产税改革的顺利实施。

摘要：随着房价的逐年上涨,财政部和税务局提出要加快制定个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策,逐步推进房产税改革。在此背景下,本文围绕上海和重庆房产税改革试点的实施效果,重点分析房产税对房价的影响,为我国房产税制度的完善提出可行性建议。

关键词：房产税改革,房价,完善税制

参考文献

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[4]文莉萍.房产税改革对我国住房市场影晌之探析——以重庆市为例[D].成都:西南财经大学,2014.

[5]杨晗璐.房产税对房价影响的实证分析——以上海市为例[J].湖南税务高等专科学校学报,2012,27(4),10-15.

[6]冯丽娟.我国房地产税存在的问题及对策研究[D].山西财经大学,2014.

[7]章君.我国房地产税收改革对房地产市场影响研究[D].新疆财经大学,2010.

篇4：关于我国房产税改革的思考与建议

关键词：房产税；试点；分税制

一、沪渝两地试点情况

2011年1月27日，国务院原则上同意在部分城市开展房产税试点改革工作。随后，上海、重庆两地率先实行了房产税改革。然而，两地的改革方案却迥异，包括税率结构、试点范围以及计税依据等方面。

从税率结构看，重庆市试用最高税率为1.2%，明显高于上海市暂定的0.6%。在细节化方面，重庆独栋别墅住宅及高档住房建筑面积交易单价主城住房成交均价3倍以下的住房税率为0.5%；3倍至4倍的税率为1%；4倍以上的税率为1.2%；而上海细则相对简单，仅仅是在应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率才以较低的0.4%计征。

从征税范围看，上海市的试点范围是市行政区域，而重庆的则为主城区。重庆市规定了较多的范围包括存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房等情况。上海并不将存量房划入征税对象，只对办法施行之日起，上海市居民家庭在上海新购且属于该家庭第二套及以上的住房以及非本市居民家庭在本市新购的住房者征税。

从计税依据看，重庆的计税依据是房产交易价，而上海市主要还是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按照规定周期进行重估。试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

自沪渝两地试点以来，社会舆论不断，指责其成效不佳，表现为税收收入较少且房价并没有急速下跌等，其实这是一些非常表面化的认识。鉴于住房保有环节征税是按年征收的情况，就应在年底作综合评判，另外也要看到当前时点房产税税率较低。

二、房产税开征现状

税制结构不合理已经成为突出矛盾。自1994年实行分税制体系以来，存在严重的“财权上移，事权下移”现象，多个地方政府已经出现负债现象。地方政府除了营业税外没有稳定的大宗税收来源，更没有成型的地方税体系，只能依靠所谓的“地方财政”作为主要收入来源。地方政府在土地批注环节征收大额土地出让金，开发商则把此费用以高房价的形式转嫁给消费者，使人们的购房负担日益加重，最终导致人们对现有房地产市场以及我国税制结构产生抱怨不满情绪，不利于和谐社会的构建。再加上现有个人所得税不能明显实现其本身的收入再分配功能，还有近来让人们愤愤不平的“馒头税”等都呼唤房地产市场及税制的改革，这些都跟房产税密切相关。

房产价值评估技术环节存在缺陷。作为一种不动产，房产既有投资增值额又有折旧额，目前应该对房产原值征税还是房产现值计税存在很多争议。像上海老城区一些老住房的价值远远超过了郊区新房的价格，最根本的原因还是因为地价差异过大，房屋成本相对较小。房产价值和区位、房型、小区环境、周边环境、物业等等因素都有关，具有很强的不确定性，如何动态地评估房屋价值将是一项费时费力的浩大工程。如果仔细评估，面对数以万计的不同房屋，准确机制将会耗费极高的社会成本。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。

三、房产税改革建议

要把存量房增量房同时纳入增收对象。先前在上海试点的房产税税制方案仅以增量房为对象，没有考虑存量房的问题，即在2011年1月之前无论购入多少套或者多大面积的住房都不需缴纳房产税，重庆虽然计征对象里有存量房的字眼，但是只针对独栋别墅、高档住房，这样无法真实体现纳税人的实际支付能力，会导致严重的社会不公平问题。庆幸的是，截止九月中旬广州、杭州、深圳、南京等省会城市已经基本建立了存量房数据系统，基本完成了居民房统计，为启动房产税试点扫清了技术障碍。

应该以人均居住面积作为衡量标准。在我国现有社会制度下，按人均居住面积为标准能够体现公平的原则，超过了平均居住面积，就得缴纳房产税。人均房屋使用面积越大，税率越高，可实行累进税率制度。另外，也要规定相应的减免制度。参照上海市试点可以看到，以一个三口之家的居民家庭为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套120平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为170平方米，人均住房面积为56.66平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套120平方米的住房可暂免征收房产税。

建议将该税种划为地方税种。我们必须肯定分税制体系的合理之处，搞清楚政府现有的“入不敷出”现象不是分税制导致的，而是因为分税制体系执行不到位、地方政府职能混乱所致。当前地方政府只关注一次性把地价拿足，尽可能解决任期之内出政绩的需要，而以后这块地在十几届甚至二十几届政府任期之内是不会再产生现金流的。把房产税划为地方税种能够逐渐消除层出不穷的“地王”势头，有利于地方税体系的完善，使地方政府每年都有源源不断的现金流入，对于促进西部开发、中部崛起、振兴东北老工业基地将发挥重要作用。

沪渝两地房产税的开征是我国从计划经济向市场经济体制转轨中的一次“试水”，是建设和谐社会过程中踏出的坚实步伐，它将从一定程度上缓解高房价的压力，使地方政府税源能够持续。然而，控制房价保障民生不是一蹴而就的事情，社会各部门各阶层应该同心同德攻坚克难，共同造就我们温家宝总理在2011年3月的政府工作报告中所提出的“要让全体人民病有所医，老有所养，住有所居”的新局面。

参考文献：

[1]李举达 李佐凡：尽快改革房产税[J].经营与管理，2011（2）.

篇5：房产税改革的问题及政策建议

2017-11-01 税务大讲堂

房产税减免政策依据及代码目录 序号 减免项目名称 政策名称 减免性质代码 地震毁损不堪和危险房屋免房产税 《财政部

国家税务总局关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》 财税〔2008〕62号 08011601 2 按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房免征房产税 《财政部

国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》 财税〔2000〕125号 08011701 3 廉租住房租金收入免征房产税 《财政部

国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》 财税〔2008〕24号 08011702 4 公共租赁住房免征房产税 《财政部

国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》 财税〔2015〕139号 08011705 5 非营利性老年服务机构自用房产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》 财税〔2000〕97号 08012701 6 企业纳税困难减免房产税 《中华人民共和国房产税暂行条例》

国发〔1986〕90号 08019902 7 农产品批发市场农贸市场房产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于继续实行农产品批发市场 农贸市场房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知》 财税〔2016〕1号 08019903 8 非营利性科研机构自用的房产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于非营利性科研机构税收政策的通知》 财税〔2001〕5号 08021906 9 科技园自用及提供孵化企业使用房产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于国家大学科技园税收政策的通知》 财税〔2016〕98号 08021907 10 孵化器自用及提供孵化企业使用房产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于科技企业孵化器税收政策的通知》 财税〔2016〕89号 08021908 11 大型客机和大型客机发动机整机设计制造企业免征房产税

《财政部

国家税务总局关于大型客机和大型客机发动机整机设计制造企业房产税 城镇土地使用税政策的通知》 财税〔2016〕133号

08021909 12 转制科研机构的科研开发用房免征房产税 《财政部

国家税务总局关于延长转制科研机构有关税收政策执行期限的通知》 财税〔2005〕14号 08022001 13 青藏铁路公司及所属单位自用房产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于青藏铁路公司运营期间有关税收等政策问题的通知》 财税〔2007〕11号 08033301 14 大秦公司完全按市场化运作前其自用房产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于大秦铁路改制上市有关税收问题的通知》 财税〔2006〕32号 08052401 15 天然林二期工程的专用房产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于天然林保护工程（二期）实施企业和单位房产税、城镇土地使用税政策的通知》 财税〔2011〕90号 08061002 16 天然林二期工程森工企业闲置房产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于天然林保护工程（二期）实施企业和单位房产税、城镇土地使用税政策的通知》 财税〔2011〕90号 08061003 17 为居民供热所使用的厂房免征房产税 《财政部

国家税务总局关于供热企业增值税 房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知》 财税〔2016〕94号 08064002 18 被撤销金融机构清算期间房地产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》 财税〔2003〕141号 08081501 19 东方资产管理公司接收港澳国际（集团）有限公司的房地产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产税收政策问题的通知》 财税〔2003〕212号 08083902 20 四家金融资产管理公司及分支机构处置不良资产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于中国信达资产管理股份有限公司等4家金融资产管理公司有关税收政策问题的通知》 财税〔2013〕56号 08083904 21 农村饮水工程运营管理单位房产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于继续实行农村饮水安全工程建设运营税收优惠政策的通知》 财税〔2016〕19号 08092302 22 学校、托儿所、幼儿园自用的房产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于教育税收政策的通知》 财税〔2004〕39号 08101401 23 高校学生公寓免征房产税 《财政部

国家税务总局关于继续执行高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知》 财税〔2016〕82号 08101406 24 符合条件的体育场馆减免房产税 《财政部

国家税务总局关于体育场馆房产税和城镇土地使用税政策的通知》 财税〔2015〕130号 08102901 25 转制文化企业自用房产免征房产税 《财政部

国家税务总局 中宣部关于继续实施文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业若干税收政策的通知》 财税〔2014〕84号 08103207 26 铁路运输企业免征房产税 《财政部

国家税务总局关于明确免征房产税城镇土地使用税的铁路运输企业范围的补充通知》 财税〔2006〕17号 08121302 27 地方铁路运输企业免征房产税 《财政部

国家税务总局关于明确免征房产税城镇土地使用税的铁路运输企业范围及有关问题的通知》 财税〔2004〕36号 08121303 28 股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用房产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于股改及合资铁路运输企业房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》 财税〔2009〕132号 08121304 29 商品储备业务自用房产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于部分国家储备商品有关税收政策的通知》 财税〔2016〕28号 08122603 30 血站自用的房产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于血站有关税收问题的通知》 财税字〔1999〕264号 08123401 31 非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产免征房产税 《财政部

国家税务总局关于医疗卫生机构有关税收政策的通知》 财税〔2000〕42号 08123402 32 营利性医疗机构自用的房产，免征三年房产税 《财政部

国家税务总局关于医疗卫生机构有关税收政策的通知》 财税〔2000〕42号 08123404 33 劳教单位的自用房产免征房产税 《财政部税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的补充通知》

（87）财税地字第029号 08125001 34 司法部门所属监狱等房产免征房产税 《财政部税务总局关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的通知》

（87）财税地字第021号 08125002 35 毁损房屋和危险房屋免征房产税 《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》

（86）财税地字第008号 08129903 36 工商行政管理部门的集贸市场用房免征房产税 《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》

（87）财税地字第003号 08129906 37 房管部门经租非营业用房免征房产税 《财政部税务总局关于对房管部门经租的居民住房暂缓征收房产税的通知》

（87）财税地字第030号 08129907 38 地下建筑减征房产税 《财政部

国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》 财税〔2005〕181号 08129913 39 基建工地临时性房屋免征房产税 《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》

（86）财税地字第008号 08129915 40 大修停用的房产免征房产税 《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》

（86）财税地字第008号 08129916 41 企事业单位向个人出租住房房产税减按4%税率征收 《财政部

篇6：房产税政策

由于对人均住房建筑面积80平方米以下住宅不征房产税，按现有居住水平，基本相当于允许每个家庭拥有两套房。经过房地产市场20年的高速发展，目前我国城市人均住房建筑面积仍只有30平方米左右，从人均30平方米到人均80平方米，住宅市场还有巨大的发展空间。2012年，房地产市场仍处于严厉的调控之中，在挤出绝大多数投资投机者，以首次置业需求和改善性需求占绝对主导的情况下，多数城市成交量仍出现了较大幅度的增长，当年房价同比也是上涨的，可见首次置业需求和改善性需求也能够支撑房地产市场发展。未来即使全面征收房产税会令房价短时下跌，也很难出现持续暴跌，对金融和整体经济的负面影响完全在可控范围，而从房地产市场抽离的庞大资金，却可以引导流入到其他急需资金的产业和行业。担心征收房产税会严重拖累经济增长，是不必要的，认为征收房产税会引发经济崩溃，更是危言耸听。

篇7：辽宁省房产税优惠政策

一、《中华人民共和国房产税暂行条例》规定的免税项目

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产；

（二）由国家财政部门全额或差额拨付事业经费的单位自用的房产；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

（四）个人所有非营业用的房产；

（五）经财政部批准免税的其他房产；

（六）纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或免征房产税。［国务院国发［１９８６］９０号 １９８６年９月１５日］

二、《辽宁省房产税实施细则》规定的免税项目

（一）企业、事业单位和个人自办的学校、医院（诊所）、幼儿园、托儿所、敬老院使用的房产；

（二）企业、事业单位自用的职工疗养院使用的房产；

（三）经批准关闭停产的企业在停产期间闲置本用的房产。［省政府辽政发［１９８７］９７号 １９８７年８月１２日］

经批准全部关闭或停产在一年以上的企业，经关停企业申请，县、区地方税务局认定，报市地方税务局审批，对其在关停期间闲置未用的房产免征房产税。［省地方税务局辽地税一［１９９６］年１８２号 １９９６年７月３０日］

（四）经省税务局批准免税的其他房产。［省政府辽政发（１９８７）９７号 １９８７年８月１２日］

三、《辽宁省房产税实施细则》规定的减税项目

（一）中小型微利企业自用的房产；

（二）民政部门举办的社会福利事业和企业自有自用的房产；

（三）经民政部门批准由企业自办的安置盲、聋、哑、残人员占生产人员总数１０％以上的社会福利企业自用的房产。［省政府辽政发［１９８７］９７号 １９８７年８月１２日］

四、关于利用地下人防设施税收优惠问题

为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。［财政部税务总局［１９８６］财税地字第００８号 １９８６年９月２５日］

五、关于危房的税收优惠问题

经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。［财政部税务总局［１９８６］财税地字第００８号 １９８６年９月２５日］

六、关于微利和亏损企业的房产税优惠问题

房产税属于财产税性质的税，对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税，以促进企业改善经营管理，提高经济效益。但为了照顾企业的实际负担能力，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。［财政部税务总局［１９８６］财税地字第００８号 １９８６年９月２５日］

七、关于基建工地的临时性房屋税收优惠问题

凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。［财政部税务总局（１９８６）财税地字第００８号 １９８６年９月２５日］

八、关于房屋在修理期间税收优惠问题

房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。［财政部税务总局（１９８６）财税地字第００８号 １９８６年９月２５日］

九、关于免税单位无偿占用纳税单位的房产税收优惠问题

免税单位无偿占用纳税单位的房产，如果纳税单位在账面上能划分清楚的，其被占用的房产）已属于办公或公务用房的，可视同免税单位的自有自用房产免征房产税；［辽宁省税务局（１９８６）辽税政四字第５８４号 １９８６年１１月５日］

十、关于铁路系统占用房产税收优惠问题

对铁道部所属原执行经济承包方案的铁路运输、工业、供销、建筑施工企业，铁道部直属铁路广自的工副业企业和由铁道部自行解决工交事业费的单位，其自用的房产、土地，自１９９６年１月１日起仍暂免征收房产税、城镇土地使用税，待铁路运价调整时再相应调整免税范围。［财政部、国家税务总局财税字（１９９７）８号 １９９７年４月］

十一、关于校办企业房产税收优惠问题

高等学校、中小学举办的核力企业暂免征收房产税。［省政府办公厅辽政办发（１９９４）５４号 １９９４年８月２１日］

十二、关于国家房管部门经祖的居民住房税收优惠问题

国家房管部门经租的居民住房，在房租标准未达到成本租金水平（即包含房产税金的租金，下同）前，暂缓征收房产税。［财政部、国家税务总局（１９８７）财税地第０３０号 １９８７年１２月１日］

十三、关于国家机关等行政事业单位的家属宿舍税收优惠问题

国家机关、人民团体、军队和由国家财政部门拨付事业经费的单位出租给职工居住的宿舍（包括家属宿舍、独身宿舍，下同）用房，在租金标准未达到成本租金水平前，暂缓征收房产税。［省税务局（１９８７）辽税政四字第１１７号 １９８７年３月１７日］

十四、关于企业职工家属宿舍税收优惠问题

企业职工宿舍用房，其价值在帐面上单独反映或能与其它房屋划分清楚的，暂减半征收房产税。［省税务局（１９８７）辽税政四字第３３４号 １９８７年７月１４日］

十五、关于文化事业单位占用房产税收优惠问题

对纳入财政预算管理的省、市、县文化部门及所属事业单位自用的房产、土地、车船免征房产税、土地使用税、车船使用税。［省政府辽政发（１９９７）号 １９９７年４月１３日］

十六、关于宗教寺庙、公园、名胜古迹免税问题

对公园、名胜古迹单位出租房产以及非本身业务用的生产、营业用房和用地，不属于免税范围，应按规定征收房产税和城镇土地使用税。因此，对公园、名胜古迹内的照像部、小卖部、餐饮店，以及设在公园内部的在收取门票之外另行收费的各种经营场所的房产及用地（包括各种收费的保龄球、赛车、高尔夫球、游泳、游艺、展览、影视等场馆），均应照章征收房产税和土地使用税。［省地税局辽地税财（１９９７）８８号 １９９７年４月１８日］

十七、关于企业停产、撤销后应否停征房产税问题

企业停产、撤销后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。［财政部税务总局（１９８６）财税字第６８号 １９８６年９月２６日］

十八、关于血站免税问题

鉴于血站是采集和提供临床用血，不以营利为目的的公益性组织，又属于财政拨补事业费的单位，因此，对血站自用的房产免征房产税。［财政部、国家税务总局财税字（１９９９）２６４号 １９９９年１０月１５日］

十九、关于减免税审批权限问题

（一）需报经主管地方税务机关办理认定、审批的业务：

１．经有关部阿鉴定，危险和损毁不堪、停止使用的房产；

２．基建工地在施工期间使用的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋；

３．国家房管部门经租的居民住房，在房租标准未达到成本租金水平（即包含房产税金的租金，下同）前的房产；

４．房屋大修停用在半年以上的减免税业务；

５．企业职工宿舍用房、按规定应减税的房产；

６．国家机关、人民团体、军队和由国家财政部门拨付事业经费的单位出租给职工居住的宿舍（包括家属宿舍、独身宿舍），在租金未达到成本租金水平前的房产。

（二）需报经市地方税务局办理审批的业务：

１．年减免房产税额在１０万元以下的减免税业务；

２．国家民政部门举办的社会福利事业和企业自有自用的房产的减免税业务；

３．经批准全部关闭或停产在一年以上的企业，在关停期间闲置未用的房产的减免税业务；

４．符合规定范围和条件的校办企业自用的房产的减免税业务；

５．企业、事业单位自用的职工疗养院使用的房产；

６．其他经省授权需报市地方税务机关审批的业务。

（三）需报经省地方税务局办理审批的业务：

１．我省境内某一地区或行业房产税的减免税业务；

２．年减免房产税额在１０万元（含１０万元）以上的减免税业务；

３．沈阳、大连两个直属分局管理的省直企业发生的减免税审批业务；

篇8：房产税改革的问题及政策建议

(一) 房产税征税对象需重新界定。

《房产税暂行条例》规定, 房产税征税对象是房产, 而所谓房产, 是指有屋面和维护结构 (有墙或两边有柱) , 能够遮风避雨, 可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房产税只对构成“房产”的建筑物缴税, 所以要严格界定计入房产原值的房产和附属设备。而独立于房产之外的非房产建筑物, 在确认征税对象时, 不计入房产原值, 不用缴纳房产税。故出租人在签订房产出租合同时, 对房产税征税对象中不属于房产的部分应单独列明, 以达到少缴房产税的目的。例如, 出租人既出租房产也出租露天停车场, 既出租房产也出租机器设备, 如果出租人在租赁合同中能分别列明房产租赁价款和非房产租赁价款的, 只需就房产租赁价款部分缴纳房产税。因此, 以上规定存在不足, 按照房屋的计税余值或房屋的租金收入已不能适应目前的社会经济发展状况, 弊端日益明显, 需进一步改革和完善。

(二) 房产原值界定不利于税的征收。

财税[2008]152号文件规定, 从2009年1月1日起, 对依照房产原值计税的房产, 不论是否记载在“固定资产”科目中, 均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的, 应按规定予以调整或重新评估。国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》规定, 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求, 凡以房屋为载体, 不可随意移动的附属设备和配套设施, 如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等, 无论在会计核算中是否单独记账与核算, 都应计入房产原值, 计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的, 在将其价值计入房产原值时, 可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件, 更新后不再计入房产原值。与此同时, 财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》规定, 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑, 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等, 均应当依照有关规定征收房产税。以上规定, 没有涉及房产的增值收入, 在目前的市场状况下, 难以真正反映房产的价值, 造成征税对象偏小。另外, 以前开征的房产税是针对经营房产征税, 对于个人和非经营性房产免税。这样使得有钱人将利用闲置的资金来炒房, 使得房价抬高, 而不用承担房产税。有些开发商买地不是基于开发项目, 而是囤地、倒地并从中获利, 从而造成土地闲置。过窄的征税范围, 影响了其公平性, 也容易形成“合法”避税, 并且限制了房产税收入的正常增长。

(三) 计税依据不合理, 税率缺乏弹性。

我国现行房产税的计税依据分两类:一是房产余值, 即按房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳房产税, 税率为1.2%。二是房租收入, 即对房产出租的, 以房产租金收入为房产税的计税依据, 税率为12%。对以余值为计税依据的, 因余值是以房产的原值为基础, 是历史成本, 不能反映级差收入, 也不能体现时间价值, 导致房产税不能随着经济的发展而正常的增长;由于相关规定不一致, 企业因购地时间不同, 会计处理方法不同, 房产税的税基不同, 其税负相差很大。房产税对出租房屋以租金收入作为计税依据, 也缺乏科学性。首先, 同是房产税, 有两种计税依据, 不同的计税依据计算出的应纳税额必不相同, 造成税负不公, 会人为地为偷、避税提供条件。另外, 房屋租金收入除了征收房产税, 还要征收营业税, 存在着重复征税的现象, 有悖于“税不重征”的原则。现行的房产税采用的是单一、固定的比例税率, 对自用房产, 不考虑所处的区域、地理位置、房屋价值、用途等, 税率均为1.2%。由于税率缺乏弹性, 不能很好地发挥房产税的调节收入和优化资源配置等功能。

(四) 减免税范围不合理。

现行房产税把行政机关、人民团体、军队自用的房产, 财政拨付事业经费的单位业务范围内自用的房产, 个人所有非营业用房等列为免税对象。这样规定是和当时的社会经济发展状况相适应的。但随着经济的发展, 我国不动产市场化程度越来越高, 房产税的免税范围已不适应社会现实的经济状况。主要表现:一是随着事业单位管理体制的改革, 一些不属于提供社会公共产品的事业单位已逐步实现市场化和企业化, 其性质已属于企业, 理应将其纳入征税范围;二是随着居民住房制度的改革, 个人购房比重大幅度上升, 房屋私有产权已逐步得到确立, 据统计显示, 房产已成为居民家庭重要的财产。但由于目前对居民自用住房免税, 在一定程度上刺激了居民对房产的投资和投机欲望, 造成一方面是房屋紧缺, 房价居高不下, 另一方面是大量房屋空置。由于现实情况已经发生了变化, 仍对个人自用房屋和事业单位自用房产完全免税, 使税收的调控作用不能很好的发挥, 也影响了财政收入。

二、我国房产税应该发挥的作用

(一) 调节贫富差距。

毋庸讳言, 国民收入分配不公、贫富差距拉大已经成为当前和今后一个时期影响我国社会稳定与和谐的因素。解决收入分配不公、贫富差距拉大问题既是国计民生的当务之急, 又是经济社会可持续发展的长远之计。全国人大常委会关于国民收入分配问题专题调研报告提出要尽快出台收入分配体制改革方案, 这说明了收入分配改革已经提上了重要的议事日程, 而税收作为一条经济杠杆具有重要的调节功能, 房产税作为一个税种, 理应在调节收入分配中发挥应有的作用。

(二) 调节房地产供求和结构。

对房产征税, 就会使房产的持有成本大大增加, 这样可以对拥有多套房产或利用房产进行投机的行为进行限制, 降低对住房的非正常需求, 降低投资性需求, 从而调节房产的供需结构, 降低房价, 维护正常的房地产秩序。

(三) 促进一般性消费的增长。

国家统计局公布的数据显示, 2008年我国居民消费率仅为35.3%, 不仅远低于美国的70.1%, 也低于同属发展中国家的印度的54.7%。为积累购房资金, 很多家庭必须压缩其他方面的消费支出, 甚至要动用几代人的储蓄, 为归还贷款, 购房者只能节衣缩食, 沦为“房奴”。因此, 当房价超出大部分人的购买能力之后, 过重的还贷压力已成为抑制居民消费的重要原因。就我国目前的情况来看, 房产税的开征及社会保障性住房逐年增加, 都有利于中低收入人群解决住房问题。在更多家庭拥有住房后, 可以将更多的收入用于衣食行等方面, 消费占居民支出的比例就会上升, 以消费拉动国民经济增长的目标得以实现。

三、完善我国房产税的建议

基于以上对我国房产税应发挥作用的探讨, 笔者认为, 完善我国房产税应从以下几方面着手:

(一) 扩大开征范围。

以前开征的房产税是针对经营房产征税, 对于个人和非经营性房产免税, 现在要开征房产税, 核心问题就是住房要不要征。个人所得税是调节收入流量, 而房产税是调节收入存量, 房产的价值可能是当年收入的几倍, 几十倍, 甚至几百倍, 房产税对调节贫富差距的作用比个人所得税调节作用更为有效。如果购房成本是房价加房产税, 这会对需求, 特别是炒房需求起到抑制作用。需求减少, 供求就比较容易平衡, 价格就会下降。

(二) 统一计税依据。

将房产税以房屋余值或房屋租金为计税依据, 统一改为以房产现值为计税依据。房产现值即对房产进行评估的市场价值。房产现值 (房产评估值) 可以由省、自治区、直辖市人民政府认定的有合法资质的专门财产评估机构按照市场规则进行评估, 房产评估3至5年进行一次, 具体年数依据经济周期情况而定。评估的内容应是房产的价值, 因房产税的征税对象只是纳税人拥有的房产, 不应包括土地的价值。同时对房屋用于出售的, 也一律以房产现值为计税依据, 因房产税作为一种财产税, 就是对房产的价值征税, 而对于出租取得的租金收入, 可通过其他流转税和所得税进行调节。

(三) 对不同类型房屋实行差别税率。

当前, 可以通过房产税对闲置的土地及房屋设置高税率, 按年进行加成征收, 以减少囤地、囤房的现象;通过对中小户型房和大户型房、一般性房和别墅制定不同的税率, 抑制对大户型房和别墅的需求, 增加市场对小户型房屋的供应;对购买二套房及以上的住房和投资性房产制定较高的税率, 抑制投机性房产的需求。这样一来, 可以抑制炒房和促进房屋的有效利用, 促进房地产市场的健康发展。