房地产开发有限公司贷款申请书

房地产开发有限公司贷款申请书（通用6篇）

篇1：房地产开发有限公司贷款申请书

房地产开发有限公司贷款申请书

浙江凯翔房地产开发有限公司由浙江凯翔集团有限公司和自然人周萃共同出资组建，注册资金2000万元人民币。其中浙江凯翔集团有限公司出资1700万元，占注册资金的85%，周萃个人出资300万元，占注册资金的15%。目前公司的主营业务是房地产开发与销售，公司的资产总额29107万元，负债总额11040万元，净资产18067万元，到二O一O年九月底止银行贷款余额为0万元。公司具有二级房地产开发资质。诸暨位于浙江省中部，与绍兴、萧山、义乌、富阳等8个县（市）接壤，地形以丘陵为主，素有“七山一水二分田”之称，气候温暖湿润，属亚热带季风气候。诸暨历史悠久、人文荟萃，是越国故都、西施故里。改革开放以来，诸暨经济建设和各项社会事业取得了巨大的成就，在全国百强中的位次呈逐年上移态势，2000-2005年分别位居全国最发达县（市）第66位、第45位、第39位、第32位、第27位和第24位，是全省范围内位次上升最快的县市。

本公司即将开发的地块位于诸暨市区，临近市中心，西临艮塔东路，南接东三路，北至苎萝东路，东面与东兴路相邻，整个地块成不规则的多边形。FroM htTp://总用地面积达115489平方米。该地块不仅身处繁华商业中心，且与主要政治、经济机关相邻。距西边的诸暨火车站和杭金衢高速公路仅7.1公里。距诸暨客运中心只有1.5公里，出行便利快捷；周边还有诸暨市实验小学、越兴中学、诸暨市儿童公园、西施故里风景区等等。可谓占尽“天时、地利、人和”。

该地块综合容积率为2.84，总建筑面积413980平方米。其中住宅面积217980平方米，酒店式公寓面积70000平方米，商场面积32000平方米，商业用房面积5000平方米，会所面积3000平方米，另外不计入容积率的地下室建筑面积80000平方米。该项目预 计销售总收入将超过40亿元人民币，总成本不会超出30亿元人民币，开发效益非常可观。

到目前为止，本集团共为该项目投入资金10多亿元，其中土地款近10亿元（其中已领证土地31亩，交了部分土地款正在办理前期相关手续的142亩左右），前期费用3000多万元。已领证的土地前期准备工作已经完成，计划下个月全面开工。后续土地采取滚动开发的方式进行开发，计划2013年底前完成整个项目的开发建设（附《开发计划和销售收入预测表》）。

由于本项目采用滚动开发的方式，在目前已注入大量资金的基础上，还需投入资金25000—30000万元。资金的用途主要是在建工程建设，资金使用时间为二年（附《成本费用估算表》）。贷款抵押物为本项目已领证的国有土地使用权，面积为21000平方，评估价值为41000万元。还款资金的主要来源为该项目的商品房销售收入。

浙江凯翔房地产开发有限公司 二O一O年十月十八日

附件一：

开发计划及销售收入预测表

单位：万元 用

途 内 容 2011年 2012年 2013年 合计

开发总面积 148440 133000 132540 413980 商业用房 面 积 5000 32000 37000 单 价 1.88 1.88 金 额 9400 60160 69560 商务用房 面 积 3000 70000 73000 单 价 0.8 金 额 &nbs p;56000 56000 高层住宅 面 积 100000 100000 10540 210540 单 价 0.78 0.78 0.78 金 额 78000 78000 8200 164200 多层住宅 面 积

单 价

金 额

排

屋 面 积 13440 13440 单 价 14 金 额 18816 18816 车

库 面 积 30000 30000 20000 80000 单 价 0.32 0.32 0.32 金 额 9600 9600 6400 25600 金额合计 115810 87600 130760 334176 说明：规划方案仍在优化之中，如能适当提高容积率，增加部分商业用房面积，该项目的销售收入仍有很大上升空间。FROM htTp:// 附件二：

成本费用估算表 单位：万元

序号 项 目 2010 2011 2012 合计 1 土地成本 55000 48800 103800 2 排屋建安成本 1742 1742 3 高层

p;56000 56000 高层住宅 面 积 100000 100000 10540 210540 单 价 0.78 0.78 0.78 金 额 78000 78000 8200 164200 多层住宅 面 积

单 价

金 额

排 屋 面 积 13440 13440 单 价 14 金 额 18816 18816 车

库 面 积 30000 30000 20000 80000 单 价 0.32 0.32 0.32 金 额 9600 9600 6400 25600 金额合计 115810 87600 130760 334176 说明：规划方案仍在优化之中，如能适当提高容积率，增加部分商业用房面积，该项目的销售收入仍有很大上升空间。FROM htTp://

篇2：房地产开发有限公司贷款申请书

二期项目贷款申请书

户县******：

我公司成立于2005年4月份，由二位股东发起组成，注册资本1000万人民币。

我公司开发的“***公馆”商品住宅小区，位于***大道东段南侧，占地60107.4平方米，总建筑面积约142367平方米，其中商品住宅面积129.363平方米，商业用房9327平方米。地下建筑面积3677平方米。

该项目共设计有住宅楼26栋1316套，工程总投资35000万元，其中一期共有住宅楼5栋共426套，已完成销售90%，二期共有12栋，共202套住宅，住宅面积43308平方米，目前已经预定和销售75%。

我公司已办全二期工程3、4、5、9、10、11、12、16、17、18、19、20号楼销售的证件<五证齐全>开发的楼盘预售良好，结合我县人均收入情况及对购房者经济情况的了解，客户一次性拿出几十万元购房，还是有一定的压力和困难，为解决购房者资金不足的现状，我公司经股东会同意，特向贵行申请个人住房按揭贷款，预计贷款额度约为1亿元，并同意为按揭贷款客户提供阶段性连带责任保证。

特此申请，望贵行给予支持，批准为盼。

西安***房地产开发有限公司

篇3：房地产开发有限公司贷款申请书

(一) 项目概况

筑凯项目前身系石家庄市××单位建设的综合业务楼, 并已于2006年破土动工。由于建设资金不足, 该项目于2006年10月转给河北腾达房地产开发有限公司继续开发建设与经营。2007年11月, 该项目原综合业务楼建设内容变更为公寓, 项目名称变更为××花园。2008年1月取得筑凯公寓《建筑名称核准证》, 2008年4月, 经河北省规划委员会办公室认定, 筑凯为住宅项目。

(二) 项目主办单位概况

1.主办单位及营业范围。

主办单位:河北腾达房地产开发有限公司

经济类型:中外合资经营企业

经营范围:在规划范围内对筑凯项目的公寓及配套商业设备进行开发、建设、出租、出售及物业管理, 并提供相关的咨询服务。

2.合资各方名称、注册国家和法定地址。

华成总公司 (简称:甲方) , 是根据中国法律成立并在中国河北省石家庄市注册登记的公司, 法定地址为石家庄市××街××号。

美国M&M公司 (简称:乙方) , 是根据美国法律成立的公司, 法定地址是美国马萨诸塞州波士顿市。

河北省第三建设工程有限公司 (简称:丙方) , 是根据中国法律成立并在中国河北省石家庄市注册登记的公司, 法定地址为石家庄市×区××路××号。

3.项目总投资、注册资本、各方出资比例。

合资公司投资总额为19555万元人民币;注册资本为450万美元, 其中甲方认缴45万美元, 占注册资本的10%, 乙方认缴400万美元, 占注册资本的89%, 丙方认缴5万美元, 占注册资本1%。除资本金6750万元贷款外, 项目的其余投资由股东按工程进度的需要贷款, 不计利息。

4.合营期限、利润分配。

合营期限50年。在合资经营期间, 合营各方按注册资本出资比例分配利润和分担风险及亏损。

二、项目建设条件评价

(一) 项目内容

筑凯项目位于石家庄市桥西区, 项目总占地面积为5126平方米, 总建筑面积56600平方米, 其中地上18～26层, 共45776平方米;地下4层, 共10824平方米。地下4层为汽车停车库, 有车位237个;首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身娱乐及变配电、保安、消防等用房;地面3层以上为住宅, 共有9种户型计238套, 属中高档住宅。该项目的住宅采取预售与现房出售, 销售对象主要是外资企业、国内企业等单位和个人。

筑凯项目开发、建设总投资为19555万元 (除特别说明外, 指人民币, 下同) 。河北腾达房地产开发有限公司自筹资金6723万元 (包括注册资本3735万元和股东贷款2988万元) , 占项目总投资的34%。

(二) 项目工程建设

地理环境优越。该工程用地周围有风景优美、环境宜人的大型绿地公园, 周围旧有居民区, 存在良好的生活便利保障基础, 加之靠近北二环, 交通十分便利, 建成后对项目销售业务十分有利。

区域内的人文环境较好。筑凯项目毗邻石家庄市数个中小学校和高级饭店, 附近还有青少年宫和古董市场, 建成后适合提供给各种对生活品质及质量有较高要求的住户。

工程设计用地节约、平面布置紧凑, 公用设施完善, 户型齐全, 户内外功能分区合理, 客厅规整, 视野开阔, 空间分割灵活, 可满足不同住户的要求。建筑外形典雅, 具有欧陆色彩。项目建成后适合外销。

该工程场地呈南北长, 东西短, 建筑主要朝向为东西向, 设计上为了最大限度地提高用地效益和建筑面积的要求, 对住户的朝向功能未能完美解决。因此, 居室单朝向房间多, 双朝向房间少, 居室室内环境若不采取措施改善, 会对销售产生一定影响。

该工程的厨房及卫生间均通过天井通风、采光, 由于一部分天井的面积过小 (3.7米×2.4米) 和过高 (89米) , 难以满足卫生要求, 并对消防不利。尽管设计已采取了相应措施, 但今后在使用上必须加强专业管理。

综上所述, 筑凯项目所处的地段及投资环境是良好的, 另外根据报告和实际考察情况可知, 本工程项目的水、电、气、热力、通讯等公用工程基础条件基本落实, 技术设施齐全、合理, 能满足项目发展的需要, 如果销售价格合理, 销售前景看好。

三、市场分析与营销评估

自2002年以来, 石家庄市中高档住宅发展迅速, 仅外销房总供给量就高达100万平方米, 目前仍有30余万平方米。若加上内销房部分中高档住宅的待销和在建面积, 近期中高档住宅的总供给量可能超过130万平方米。尽管如此, 由于有上述的高额回报, 不少开发商仍在寻找商机。因此, 短期内中高档住宅的供应仍会保持上升趋势。

综合考虑该项目自身的优势、中高档住宅的供给量、可预见的需求量和对未来房地产市场复苏的期望, 参考目前同类住宅的市场成交价, 同时依照项目评估的稳妥原则, 建议在本项目评估中楼盘销售价格以5416元起步为宜。

四、项目投资与财务效益估算分析

1.评估依据。

建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》, 计划出版社, 2007年;

《中国农业银行中长期贷款项目评价方法》;

河北腾达房地产开发有限公司的《贷款申请报告》;

国家现行的财税制度和有关法律。

2.主要数据的确定。评估的基本数据经与借贷方共同研究确定如下:

(1) 可销售的商品房面积56600平方米, 其中住宅42100平方米;服务用房4195平方米;汽车车位237个/10305平方米。

(2) 贷款:向银行借款6750万, 借贷利率5%, 项目第2年借款4950万元, 第3年借款1800万元。全部借款在第4、5年等本还款。

(3) 商品房的销售价格:住宅每平方米第1年5416元、第2年5789元、第3年6163元。服务用房每平方米7470元。汽车车位每个112000元。

(4) 销售计划:住宅及汽车车库车位进行预售, 计划三年内售完, 第2年销售15%, 第3年销售50%, 第4年销售35%;服务用房则于第4年销售。预售房分期付款, 合同签订当年交50%, 余款第2年交30%, 第三年交20%。

(5) 项目计算期:根据房地产开发项目的特点, 以商品房全部售完为限, 计算期定为6年, 从第2年起继续施工, 3年内完工。

(6) 税费率:营业税税率为5%, 城市维护建设税税率7%, 教育费附加费率3%, 土地增值税税率按不同的增扣比为0%～40%, 企业所得税税率为33%, 管理费用按建筑工程费用的3%提取, 销售费用按建筑工程费用的5%提取, 不可预见费为608万元, 职工奖励及福利基金、储备基建和企业发展基金均按5%计提, 余下可供分配的利润在借款未偿还前暂不分配, 留在企业, 直至项目计算期末再分配。

3.收入及成本。商品房收入共为30487万元, 与之相对应的开发产品成本为19555万元。其中管理费用及销售费用分别为292万元及436万元, 财务费用为940万元。

4.利润与税金。该项目经营税金为1677万元, 土地增值税为2722万元, 利润总额为6534万元, 所得税为2156万元, 减三项基金后, 可供分配的利润为3370万元。

5.盈利能力分析。全部投资内部收益率:所得税前为21.1%, 净现值为1291万元;资本金内部收益率为37.1%;投资各方的内部收益率都是15.7%, 均大大高于银行利率及基准折现率, 因此在财务上是可行的。投资回收期为4.1年。

6.清偿能力分析。申请抵押贷款6750万元, 约定从第4年起两年内偿还, 期资金来源主要为可利用预售收入。经测算, 预售收入除少量用于项目投资外, 其余款项用来还款是富富有余的。项目资产负债率是比较低的, 仅在第2年达到67%, 其余年份均在37%～58%之间。

7.项目敏感性分析。影响项目收益的主要敏感因素为开发产品投资、售房价格和售房款回笼进度三项。分析可知, 开发产品投资和售房价格是两大敏感因素, 若它们分别向不利方向变动10%, 内部收益率会分别下降14.6%和13.2%, 投资回收期也将增加至4.4年。相比之下, 预收款回笼进度对项目影响不太大, 据此看来, 项目有一定的抗风险能力。

8.临界点分析。为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力, 对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素做临界点分析, 若期望的可接受内部收益率为15%, 则开发投资的临界点为7888万元, 增长1833万元;售房价格的临界点为4968元, 降低418元;土地费用的临界点为9962万元, 增长2506万元;售房面积的临界点为50548平方米, 下降6052万平方米, 项目对土地费用变动的承受能力最强。

五、项目贷款风险评估

1.申请贷款的种类、金额、期限。项目主办单位根据工程进度用款情况拟向农业银行××支行以抵押方式申请贷款6750万元, 宽限期为两年, 两年等本还款。

2.抵押物及其估价。抵押物为主办单位自己的《国有土地使用权证》, 该抵押物由主办单位委托河北××房地产咨询评估有限公司评估, 估价内容为总建筑面积56600平方米, 建设用地面积5126平方米。根据该公司《估价报告》, 房地产估价结果为15497.35万元。

3.抵押贷款风险的评估。按《估价报告》的估价值, 按抵押率占50%至70%计, 可贷款的本息额为7748万元至10800万元。该项目贷款6750万元, 加利息共7830万元。如此按抵押率计算抵押物价值可以接受。

4.贷款偿还能力的评估。根据本报告财务效益评估, 本项目的借款可以在约定的两年内归还, 评估进一步分析了如销售受到影响, 即使三年内销售率只达到90%, 也不影响贷款的偿还。因此, 贷款偿还能力是强的。

六、评估结论和建议

经预算分析, 筑凯项目的财务效益好, 抗风险能力较强, 只要销售价格合理, 营销得力, 可以按计划完成销售任务, 回收资金, 因此该项目偿还贷款是有保证的, 如能获得贷款支持, 将有利于工程进展和投资效益的发挥。该项目为抵押贷款, 抵押率符合国家规定的范围。

篇4：房地产开发有限公司贷款申请书

一、房地产开发授信项目贷后经营情况及财务状况分析

1.企业经营管理状况监控。银行信贷人员要对房地产授信项目进行全面的了解，对企业的整体运营的系统情况进行调查。一方面，要注意企业在日常的经营活动中是否出现显著变化，是否出现隐瞒经营情况的现象及其他异常现象；另一方面，对异常情况一定要调查和分析，找出问题根源。此外，还要关注借款人的管理水平，管理框架，人员变化，员工士气及内部人员的道德风险对公司经营的影响。

2.企业财务状况监控。财务状况变化是企业经营情况还款能力、来源变化的直接反映。银行应在贷款发放后定期收集企业的财务报表，关注并分析异常的财务变动及不合理的财务数据，加强财务数据的横向及纵向比较，防止企业更改财务数据，此外还要审查企业与银行之间的资金往来，核查企业对账单，分析企业的近期经营情况，对异常资金划转进行调查分析。

企业的财务风险主要体现在以下几个方面：企业不能按期支付银行贷款本息；经营性净现金流持续为负值；销售额下降；存货周转率下降；短期负值增加不当；长期负值大量增加；企业不能及时报送会计报表或会计报表有造假现象；银行的存款有较大幅度下降；到期无法归还贷款本金，要求贷款展期等情况。

银行在贷后管理监控阶段，应及时整理、更新企业的相关信息，对于出现重大情况及时报告，并形成文字材料存档。银行信贷人员除了要从企业本身获取信息外，还应努力从企业的外部机构，如合作单位、监管部门、咨询机构、政府管理部门、新闻媒介等确定收集企业信息，主要信息来源的广泛性、全面性、权威性及可靠性，以便于对企业的变化情况进行全方位的把握。

3.工程进度管理

当前房地产开发授信项目施工阶段管理存在的问题，下面从工程进度管理、质量管理和投资管理三个重要方面对工程项目风险进行了具体分析。

（1）进度管理的基本原理。房地产开发项目进度管理是指对项目各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系，根据进度总目标和资源的优化配置原则编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按照计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直到工程竣工验收交付使用。

（2）进度控制。房地产施工项目正式开始后，必须监控项目的进度以保障每项活动按计划进行，掌握各工程活动的实际工期信息，如开始时间，记录并在贷后查访过程中反映工期受到影响及其原因；预期到该工程活动完成尚需要的时间或结束的日期，这通常需要考虑剩余的工作量、已有的拖延、后期工作计划的安排和后期工作效率的提供因素。

（3）工期延误延期的控制。造成工程进展拖延的主要原因应包含以下两个方面：一是承包单位自身的原因，二是非承包单位的原因。前者造成的工程拖延为延误，后者造成的工程拖延为延期。

①工程延误。当授信项目出现工程延误时，监理工程师有权要求承包单位采取措施加快施工进度。如经过一段时间后，实际进度仍然对于预期且影响到项目按期竣工时，银行信贷人员也应及时掌握相关信息，并及时核对工程款及材料购置款的支付记录，审查延误的主要原因，必要时停止支付工程款，通过房地产开发商及工程监理公司要求是施工企业整改或承延误赔偿。

②工程延期。对于承包单位以外的原因造成的工程延期，银行信贷人员应高度重视并及时上报，同时审查各项工程款项是否支付到位，项目设计及施工计划是否发生变更等影响施工进度的各种原因，同时要求房地产开发企业与监理公司出具延期说明及整改意见。

（4）投资管理。房地产项目管理中的投资成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格； 另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。

银行信贷人员应掌握授信项目的工程结算情况加强对该项目的投资管理。对于银行信贷人员还应积极配合工程业主对施工企业的工程价款结算管理，对于大额工程价款的支付，银行信贷人员还应结合实际情况现场核实，并参与以下具体工程结算工作。

4.贷款资金及销售回款的监控

（1）贷款资金使用过程中的管理。部分银行现阶段在探讨如何建立专用资金帐户对给借款方发放的建设贷款进行管理，以保证建设贷款切实用于申请贷款项目的建设，避免借款方任意支配和挪用所借款项。即使不能非常严格的控制借款方各笔款项的支配，至少对各笔款项的流向、数额有详细记录，一旦发现借款人挪用借款，或者有比较明显的恶意透支、转移款项的动向，银行在掌握一定证据后可及时知会借款方，严令其停止违反合同的行为；在借款方一意孤行的情况下，可以诉诸法律，切实保证借款安全。

在贷款审批同意后，银行经营部门应与房地产授信企业签订《房地产开发贷款和销售回款资金监管协议》。授信经营部门在监控贷款用途时，应加强房地产开发项目建设过程中授信资金的拨付管理与贷款支用管理：

①按照借款合同约定用途、项目工程进度进行资金划付。

②用于建设项目的其他资金与银行贷款同比例支用。

③房地产贷款不得作为资本金、股本金和自筹资金使用。不得用于缴交土地出让金。

（2）销售回款管理。授信项目进度到销售阶段后，银行信贷人员应及时监控项目的销售进度并遵照授信审批要求收回银行贷款。因为对于房地产授信项目的销售回款一般为该笔授信的唯一还款来源，因此银行信贷人员应重视对销售回款资金管理，逐步收回银行贷款，减少授信风险。

银行信贷人员要对项目销售定期检查。要定期收集和借款人有关的贷款卡信息、网上预售信息、重大经营事件等各类客观信息。项目销售开始后，了解月销售额、销售资金回笼、本行按揭发放额及按揭比例和资金使用情况等信息。必要时，可要求借款人定期提供加盖企业印章的项目销售进度表。

5.项目抵押物的管理。抵押物作为房地产开发授信项目的最后风险屏障，通过对抵押物进行处置在一定程度上可弥补作为银行信贷资金的还款来源，因此，银行在办理房地产开发授信项目时及在贷后管理过程中必须加强对抵押物的管理，降低信贷风险。

（1）押物管理原则。对于房地产开发授信项目应以项目土地使用权及在建工程作抵押，银行信贷人员要亲自办理抵押登记手续，亲自到土地局或房屋管理局索取土地或房屋他项权利证明书或抵押证书，确保抵押凭证的真实有效。根据房地产授信项目的特点，在贷后销售阶段，为配合项目办理按揭贷款或公积金贷款，银行将释放相应部分抵押物的抵押权。银行信贷人员应遵循以下抵押物的释放原则：

①应落实先还款后解押，按照抵押物评估单价乘以解押面积计算应归还贷款的金额。

②银行经营部门应确保解押后抵押率不应低于初始抵押率，剩余抵押物能够完全覆盖银行贷款本息，否则不予办理后续解押手续或要求增减抵押物。

（2）押物管理要点。银行必须要求其认可评估公司对抵押物进行评估，确认其评估价值。对于纯土地抵押，授信抵押率应不高于60%，对于土地及在建工程、房地产作为抵押物，抵押率可控制在70%以内，银行可根据项目实际情况降低抵押率的准入门槛以控制信贷风险。对于抵押物为在建工程或房地产的应办理财产保险，且保额应覆盖银行借款，保险期限应覆盖贷款到期日。银行要加强对抵押物的监控和管理，银行不应接受车库、会所等变现较慢的抵押物，同时不能接受人防等不可售的配套公建部分作为抵押物。为防控信贷风险，银行应先落实抵押再办理放宽手续。

参考文献：

[1] PMI Standards Committee.A Guide to the Project Management Body of Knowledge.Upper Darby，PA：Project Management Institute，1996.

[2] 夏乐象、邹建平.防范房地产贷款风险的对策与建议[J].金融与经济，2005（11）.

[3] 中国人民银行.中国货币政策执行报告（2007年第二季） [EB/OL].中国政府网http：//www.gov.cn/gzdt/2007-08/08/content_710413.htm.2008.2007.8.

[4] 陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，32（2）.

篇5：房地产开发贷款申请表

房地产开发贷款申请人提供的资料：

（一）基础资料：

1、借款申请书（格式见附1）；

2、营业执照、组织机构代码证、国（地）税税务登记证、贷款卡、开户许可证、印章样本、个人征信查询授权书以及其他必要的证、书等；

3、验资报告、公司章程、法定代表人身份证明、履历等；

4、前三年及本最新财务报表；

5、股东会或董事会等有权机构同意申请贷款的决议、文件；

6、其他能够证明经营和还款能力的资料。

（二）房地产开发贷款要求的特殊材料：

1、项目可行性研究报告；

2、开发资质等级证书；

3、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，已开始预售的，还需提供《商品房销售（预售）许可证》；

4、土地招拍挂文件（成交确认书）、土地出让合同、土地出让金交纳凭证以及土地规划红线图；

5、项目资本金到位（或投入）证明；

8、抵押物保险单或借款人同意对抵押物投保的承诺函；

9、与贷款相关的其他资料。

附1：

借款申请书

齐鲁银行：

我公司为需要，申请借款万元（币种：，期限月，计划采用（抵押、质押、保证）担保方式。我公司将以作为还款来源。

我公司承诺恪守诚实守信原则，按照贵行要求提供相关资料，并承诺所提供资料真实、完整、有效。

我公司承诺将按合同约定偿还贷款本息。

借款人：

法定代表人：

经办人：

篇6：房地产开发项目贷款申请报告评估

目 录

一、项目主办单位概况

二、项目概况

三、项目工程建议

四、市场营销评估

五、企业资信评估

六、投资总额及资金来源评估

七、项目财务效益评估

八、不确定分析

九、贷款风险评估

十、评估结论和建议

十一、附表 2

一、项目主办单位概况

1、主办单位名称、法定地址、营业范围 主办单位名称：北京BBB房地户开发有限公司。经济类型：中外合资经营企业。法定地址：北京市x区xxx街16号。经营范围：“在规划范围内对AAA项目的公寓及配套商业设施进行开发、建设、出租、出售及其物业管理，井提供相关的咨询服务”(见《京经贸资字[1997]xxx号》文)。

2、合资各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、国籍(1)xxx总公司(简称：甲方)，是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市XXX街16号，法定代表人xxx，中国籍。

(2)美国xxxx公司(简称：乙方)，是根据美国法律成立的公司，法定地址是美国马萨诸塞州波士顿市，法定代表人XXXX，美国籍。(3)北京XXXX工程有限公司(简称：丙方)，是根据中国法律成立并在中国北京市注册登记的公司，法定地址为北京市x区x x路11号，法定代表人xxx，中国籍。

3、项目总投资、注册资本、各方出资比例、出资方式(1)合资公司投资总额为5236万美元(合43456万元人民币)。(2)注册资本为1000万美元，其中： 甲方认缴100万美元，占注册资本的10%： 乙方认缴890万美元，占注册资本的89%； 丙方认缴10万美元，占注册资本的1%。(3)注册资本出资方式： 甲、丙方：以认缴额折合人民币现金出资： 乙方：以890万美元现金出资。截止到1998年3月，公司注册资本计折8300万元全部到位。(4)投资方贷款。除资本金和15000万元贷款外，项目的其余投资由股东按工程进度的需要贷款，不计利息。

4、合营期限、利润分配 合营期限50年。在合资经营期间，合营各方按注册资本出资比例分配利润和分担风险及亏损。

5、审批单位 该公司是1996年10月经北京市对外经济贸易委员会同意并报请北京市计划委员会批准建立的(见《京计基宇[1996年]第xx号》文)，1997年11月北京市人 3

民政府向该公司颁布了《外商投资介业介业批准证书》(外经贸京[1997]xx号)，1998年4门国家工商行政管理总局向该公司颁发了《企业法人营业执照》(企合京总副字第xxx号)。

二、项目概况

1、项日背景 AAA项日前身系北京市xx单位建设的综合业务楼，并已于1996年破土动工。由于建设资金不足，经北京市计划委员会批准，该项目于1996年10月转给北京BBB房地产开发有限公司继续开发建设与经营。1997午11月，经北京市计划委员会批准，该项日原综合业务楼的建设内容变更为公寓，项目名称变更为xxx花园。1998年l月6日经北京市地名办公室核准，取得“AAA公寓”《建筑名称核准证》。1998年4月，经首都规划委员会办公室认定，AAA为住宅项日。

2、项目内容 AAA项目位于北京市朝阳区。项目总占地面积为5126平方米，总建筑面积为56600平方米，其中：地上18-26层，共45776平方米；地下4层，共10824平方米。地下4层为汽车停车库，有车位237个；首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身娱乐及变配电、保安、消防等用房：地面3层以上(标准层)为住宅，共有9种户型计238套，属中高档住宅。该项目的住宅采取预售与现房出售，销售对象主要是外国驻华机构外资企业和国内企业等单位和个人。AAA项日开发、建设总投资为43456万元(除特别说明外，指人民币，下同)。北京BBB房地产开发有限公司自筹资金14941万元(包括注册资木8300万元和股东贷款6641万元)，占项目总投资的34%。1997年以来已投入7910万元。目前该项目土建工程已进入标准层施工阶段。AAA项日的设计单位是北京市xx设计研究院，施工单位是北京xx建筑工程公司，工程监理单位是北京xxxx监理公司。为销售AAA项日的住宅，北京BBB房地产开发确限公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划，聘请xxx先生担任市场总监。

三、项目工程建设

1、主体工程(1)工程概况。拟建高层住宅楼——AAA由北京市xx设计研究院设计，经北京市有关部门各级审定，并于1998年4月20日首都规划委员会办公室认定。现己完成主体结构工程地下4层和地上2层的施工，计划1998年底主体工程封顶，1999年11月全部工程竣下入住。工程总用地面积：5126平方米； 建筑面积：56600平方米(地上：45776平方米，地下：10824平方米)；

建筑层数：地上18层，23层，26层，地下4层； 建筑物最高处高度：86.8米； 绿化面积：810平方米，占总用地面积的16%； 容积率：8.9； 建筑密度：39%； 停车数：室内237辆，室外30辆。该建筑3层以上为住宅，设有四房二厅、三房二厅、一房一厅等9种户型，共有238套住房，其中主力户型为二居室，共152套。首层及2层为供住户使用的商务、办公、餐饮、健身、娱乐及变配电、保安、消防等用房。地下4层除设备及人防用房外，均为汽车停车库及自行车库房。建筑外形根据城市规划部门要求，结合该区环境特点，设计成北低南高台阶形，体型规整，气派典雅。(2)工程特点。1)地理环境优越。该工程基地周围已建成多座作为城市标志性的高层建筑：如长城饭店、京城大厦、燕莎中心、中日文流中心等，它们已构成门北京现代化城巾的新面貌，是目前北京的黄金地带，是高级商务、商业区。该项日所处地区空气质量为北京市仅有的两个二级标准地区，加之靠近东三环路交通十分便利，建成后对项日销售业务十分有利。2)区域内的人文环境较好。AAA项目建于北京第三使馆区和国际学校的对面。毗邻中日交流中心、凯宾斯基饭店，大部分为外国使馆和国内外宾客工作及生活的地区，人文环境较好，项目建立后最适合提供北京市国内外驻京机构人员居住。3)工程设计用地节约，平面布置紧凑，公用设施完善，户型齐全，户内功能分区合理，客厅规整，视野开阔，空间分隔灵活，可满足住户不同的要求。建筑外形典雅，具有欧陆色彩。项日建成后适合外销。4)该工程场地呈南北长、东西短，建筑主要朝向为东西向，设计上为了最大限度地提高用地效益和建筑面积的要求，对住户的朝向功能未能完美解决。因此，居室单朝向房间多，双朝向房间少，居室室内环境若不采取措施改善，会对销售产生一定影响。5)该工程内的厨房及卫生间均通过天开通风、采光。由于一部分天井的面积过小(3.7米*2.4米)和过高(89米)，难以满足卫生要求，井对消防不利。尽管设计己采取了相应措施，但今后在使用上必须加强专业管理。综上所述，AAA项目所处的地段及投资环境是良好的，如销售价格合理，5

销售前景看好。

2、公用工程 该工程项目所属地区的市政四源、电讯等基础设施较完善，给排水、供电、热力、天然气和通讯等管线齐备，升有充足的供应量，给工程项目创造了优越的条件。(1)给排水系统。1)该工程项目西侧，现有市政给水管线DN400通过。经市自来水给水规划审批，同意待工程竣工后，从上述DN400管线上引入两条直径100以上水管，供给该工程建成后所需的生活及消防用水。最高生活用水量 306立方米/天 室内消防用水量 30升/秒 室外消防用水量 20升/秒 自动喷洒灭火用水量 26升/秒 2)红线内设有生活污水及雨水排出管线，并分流排入工程建筑物北侧亮马桥路和西侧麦子店西路的市政雨、污水管网内。生活污水平均排水量为245立方米/天。(2)供电系统。该工程采用两路10KV电源仪电。经市供电局1998年7月2l日批准，由工程东侧光明公寓∏接室，引出埋地电缆入户。该工程建筑物一层设有刀闸室及变配电室。变配电室内设有两台1600KV·A干式变压器，正常时可同时运转，并互相为备用。工程总设备容量 4619.6KW 其中：动力设备

698.6KW 照明设备 3921.0KW 总计算容量

2368.7KW 需要系数 0.51 该工程主要用电为三级负荷用电：消防用电设备属一级负荷；背通电梯、生活水泵、公用照明及通风为二级负荷：住宅为三级负荷。

(3)热力系统。该工程所需采暖和生活热水均由市政热力管网提供。在工程两侧，麦子店西路有市政供热管线DN300，从上述供热管线向东引出管径为DNl50的管线进入工程建筑物西侧的地下一层的热力交换站。工程项目冬季采暖用热量 263万大卡/时 工程项目生活热水用热量 138万大卡/时 全年供热范围为：①冬季供给室内采暖、生活用热水及维持游泳池水温；②夏季仅供生活用热水。6

(4)天然气系统。该工程项目所需生活用燃气由市天然气公司供给。在该工程建筑物附近亮马桥一侧，现有直径400中压市政天然气管线通过。该工程拟引入管线，经调压箱降为低压天然气入户，供使用。(5)弱电系统。1)电讯：市政电信干线已设置在该工程楼前。为方便大楼管理部门需要，项目设有一个500门内部电话系统。大楼住宅部分均用市话，在各层预留电话配线箱，待住户人住后，可根据需要报装。2)工程设有共用电视系统、可视对讲电话系统、火灾自动报警系境、保安监视及停车场管理系统。(6)道路。该工程西侧麦子店山路尚未铺设，拟与沿线个单位合作集资建设，使人楼四周形成循环车道。综上所述，本工程项目的水、电、气、热力、通讯等公用工程基础条件基本落实，技术设备齐全、合理，能满足项目发展的需要。

3、环保与消防(1)该工程系高层住宅建筑物，居于交通干线两侧，在设计上要考虑环境噪声影响，选用噪声低的设备，井考虑消声隔离处理；对废气源车库与厨房，均设置机械送、排风系统，使废气向高处排放：对粪便、污水均考虑经化粪池后排入市政门水管网。(2)工程设有消火栓系统、自动喷洒系统、防排烟系统，以解决高层建筑的防火问题。工程考虑了环保和消防问题，但在竣工后需进一步核实，以免后患。

四、市场营销评估 AAA住宅顺口地处朝阳区燕莎商城附近繁华商业区，北邻开发中的第三使馆区，周围外资企业和国内商家云集，物业地理位置优越，这些都是住宅销售的有利条件。因此，开发商将本项目定位为中高档专项住宅，销售对象定为外国驻华机构、外资企业、港澳客商、东南亚客商和部分国内企业家，在综合考虑住宅的开发成本和客户的购买力后，开发商将住宅的起步销售价格定为1750美元/平方米(14525元/平方米)。若按此价格计算，项目的内部收益率高达46%。(1)中高档住宅的供给：1994午以来，北京市中高档住宅发展迅速，仅外销房总供给量高达100万平方米，目前仍有30余万平方米待销。2000年前竣工的外销房在建总面积仍高达50万平方米。若加上内销房部分中高档住宅的待销和在建面积，近期中高档住宅的总供给量可能会超过130万平方米。尽管如此，由于有上述的高额回报，不少开发商仍正寻找商机。因此，短期内中高档住宅的供应仍会保持上升趋势。7

(2)中高档住宅的需求：项目主要销售对象是外交人事和海外客商。海外客商在京购置地产的目的有二：投资增值和工作住房。投资增值量取决于资源的稀缺程度。目前市场中高档住宅供给量充足，购入的地产增值空间不大，回报率比前二年有所降低，买家观望者增多。尽管北京是中外商入驻最多的城市，但北京也是国际权威机构评定的全世界生活费用矗高的三个城市之一，其中包括住宅价格。因此，为降低经营费用，外商增加雇用本地高级管理人最，缩减驻京高级管理人员，减少了外销房的一部分客源。从功能和质量上来讲，外销房和内销房出入不大，价格却差2000-3000元(见表4-1)，这一价差也会抢走一些外销房的中外方客户。但是，我们也应看到，随着住房制度的改革，国内各个阶层人购买私房的常识增强，—部分成功的企业家和高级职员会在房屋市场低迷的时候买入适用的高档住宅，这样便增加一部分客户。因此，预计未来中高档住宅的需求会与目前大体持平。(3)市场现状：据1998年北京居民贷款购房展统计，预售的l0万平方米普通住宅平均价为4300元，预兽的3.4万平方米中高档住宅平均售价为7700元，预售的0.5万平方米别墅平均售价为10000元。表4-1为正在出售的类似于AAA项目的中高档住宅消价统计资料。表4-1 中高档住宅销价资料 住宅名称 位置 内外销 销售方式 价格(元/㎡)美惠大厦 二环路港澳中心南侧 外销 预售 12035 国际友谊花园 三元桥 外销 预售 12035 世方豪情 京成大厦 外销 现房 11000 罗马花园 中日友谊医院西 外销 现房 13280 阳光广场 亚运村 外销 现房 11000 宾都花园 长城饭店东 外销 现房 12500 锦绣园 工体北路 内销 预售 8588 世纪光华公寓 国贸中心北 内销 预售 9988 以上住宅和公寓的销售对象与AAA项目相同，地理位置也与该项目富竞争性，考虑都是同一档次的住宅，建筑结构、平而布局、内部装修等大同小异，因而价格是可比较的。从表4-1可以看出，目前外销房每平方米平均价格为12000元左右，现房比期房略高，内销房每平方米单价要比外销低2000-3000元。(4)评估价格建议：开发商销售部门主持人XXX先生是业内资深专家，有多年在美国、香港、广州和北京售房经验，谙孰房地产市场，为本项目制定了切实可行的销售战略，兼有训练有素的营销队伍，预计在未来市场销售上会有良好业绩。8 但是，综合考虑该项目自身的优势(如地理位置、专项住宅和优良的物业管理)，中高档住宅的供给显和可预见的需求量，对未来房地产市场复苏的期望，参考目前同类住宅的市场成交价，同时依照项目评估的稳妥原则，建议在本项目评估中楼盘销售价格以1450美元。(或12035元)起步为宜。

五、企业资信评价(1)北京BBB房地产开发有限公司是经我国政府批准的中美合资企业。中方股东有：XXX总公司和北京XXXX工程有限公司；美方股东是美国XXX公司。(2)北京BBB房地产开发有限公司的董事会亦由中美合资三方人组成。其董事会成员均有大学以上学历和管理能力，领导群体素质较高，在北京BBB房地产开发有限公司的工作中三方合作很好。(3)北京BBB房地产开发有限公司没有办公室、工程部、财务部和销售部。财务部的财务制度健全；财务部经理为乙方委派，具有大学以上文化水平，且有较高业务水平和管理能力。销售部的工作人员均为最近公开招聘的研究生和大学生；同时聘请香港某测量师行北京地区总经理担任市场总监。该公司已对销售人员进行了培训，并拟定了销售策略和销售计划。1998年l0月将大力开展销售活动，并做出了销售保证。(4)AAA项口是在建项目，也是北京BBB房地产开发有限公司唯一从事的项目。自1997年以来，该项目已投入7910万元，财务状况较好。由于项目尚在施工，未能销售，故无收入。

六、投资总额及资金来源评估

1、评估依据(1)北水市xx设训院编制的《AAA项目初步设计概算》；(2)北京BBB房地产开发有限公司《贷款申请报告》；(3)项目实施进度与实际投资使用情况；(4)末完工程所需投资的预测。

2、项目投资总额 该项目投资总额为43456万元，全部用于开发产品投资。开发产品成本中不含财务费用部分为41367万元，其中：土地开发费用16570万元；前期工程费用532万元；基础设施及配套工程费1379万元；建筑安装工程费19409万元；预备费1351万元。详见附表4-l。

3、项目建设及用款计划 该项目自1997年开始建设，计划2000年完工。资金使用计划4年，1997年已投资7910万元，1998年投资20955万元，1999年有着9792万元，2000年投资4214万元。9

4、项目资金来源 资金来源有注册资本金8300万元，股东贷款6641万元，拟向农业银行申请住房建设抵押贷款15000万元，以上约29000万元，其余部分可用商品房预售收入款解决，因此，资金来源可以说是可靠落实的。详见附表4-2。

七、项目财务效益评估

1、评估依据(1)建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》计划出版社，2000年；(2)《中国xx银行中长期贷款项目评估方法》；(3)北京BBB房地产开发有限公司的《贷款申请报告》；(4)国家现行的财税制度和有关法规。

2、主要数据的确定 评估用的基本数据经与借款方共同研究确定如下：(1)可销售的商品房面积56600千方米，其中：住宅42100平方米；服务用房4195平方米：汽车库车位237个/10305平方米。(2)贷款：向银行借款15000万，借款利率5%，项目第2年借款11000万元，第3年借款4000万元。全部借款在第4、5等本还款。(3)商品房的销售价格：住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元(1美元=8.3元人民币)，折人民币分别为12035元、12865元及13695元。服务用房每平方米2000美元，折人民币16600元。汽车库车位每个250000元。(4)销售计划：住宅及汽车库车位进行预售，计划3年内售完，第2年销售15%，第3年销售50%，第4年销售35%：服务用房则于第4年销售。预售房分期付款，合同签订当年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。(5)项目计算期：根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限，计算期定为6年，从第2年起继续施工，3年内完工。

(6)税费率：营业税税率为5%；城市维护建设税税率7%，教育费附加费率3%；土地增值税税率按不同的增扣比为0~40%；企业所得税税率为33%，管理费用按建筑工程费用的3%提取；销售费用按工程费的5%提取；不可预见费为1351万元；职工奖励及福利基金、储备基金和企业发展发展基金均按5%提取，余下可供分配的利润在借款未偿还前暂不分配，留在企业，直至项目计算期末再分配。基准收益串Ie发定为15。

3、收入及成本 商品房销售收入共为67749万元，与之相对应的开发产品成本为43456万元。10 其中管理费用及销售费用分别为582万元及970万元，财务费用为2089万元。详见附表4-

1、附表4-3和附表4-4。

4、利润与税金 该项目经营税金为3726万元，土地增值税为6048万元，利润总额为14519万元，所得税为4791万元，减三项基金后，可供分配的利润为7490万元。详见附表4-4。

5、盈利能力分析 全部投资内部收益率：所得税前为21.1%，净现值为2868万元；资本金内部收益率为37.1%；投资各方的内部收益率都为15.7%；大大高于银行贷款利率及基准折现率。因此在财务上是可行的。投资回收期为4.1年。详见附表4-

5、附表4-6。

6、清偿能力分析 申请抵押贷款15000万元，约定从第4年起两年内偿还，其资金来源主要为可利用预售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款项用来还款是富富有余的。详见附表4-7。项目资产负债率是比较低的，仅在第2年达到67%，其余年份均在37%~58%之间。详见附表4-9。

八、不确定分析

1、项目的敏感因素 影响项目收益的主要敏感因素为开发产品投资、售房价格和售房款回笼进度三项。详见表4-2和图4-1。表4-2 敏感性分析表 序号 项目

变动幅度(%)全部投资(所得税前)内部收益率(%)净现值(万元)投资回收期(年)0 基本方案 21.1 2868 4.1 1 开发产品投资 +10 14.6-191 4.4-10 28.7 5926 3.8 2 售房价格 +10 28.7 6563 3.8-10 13.2-826 4.5 3 预售款回笼进度 +10 22.8 3440 3.9-10 17.2 991 4.4 11

40200-40-30-20-10010203040-20售房价格预售款回笼进度基准收益率开发产品投资

从表4-2和图4—1来看，开发产品投资和售房价格是两大敏感因素，如果它们分别向不利方向变动10%，内部收益率分别下降至14.6%和13.2%，投资回收期也将分别增加至4.4年。相比之下，预售款回笼进度对项目影响不太大。由此看，项目有一定的抗风险能力。

2、临界点分析 为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析，若期望的可接受内部收益率为15%，则开发投资临界点为47530

万元，增长4074万元；售房价格的临界点11041元，降低929元：土地费用的临界点为22138万元，增长5568万元；售房面积的临界点为50548平方米，下降6052平方米。从临界点分析可见(表4-3)，项目对土地费用变动的承受力最强。表4-3 临界点分析表 指标名称 基本方案结果 临界点计算 内部收益率(%)21.1 期望值 15.0 开发投资(万元)43456 最高值 47530 最低值 11041 售房价格(元/平方米)11970 最高值 22138 土地费用(万元)16570 最低值 50548 售房面积平(方米)56600 12

九、贷款风险评估

1、申请贷款的种类、金额、期限 项目主办单位根据工程进度用款情况拟向xx银行xx支行以抵押方式申请贷款15000万元，宽限期为2年，2年等本还款。

2、抵押物及其估价 抵押物为主办单位取得的《国有土地使用权证》。该抵押物办单位委托北京xx房地产咨询评估有限公司评估，估价内容为总建筑面积56600平方米，建设用地面积5126平方米。据该公司《估价报告》，房地产估价结果为34438.57万元。《估价报告》将价格定义为：委估物业市场价值包含地块的熟地地价和部分工程费用、部分设备费用。熟地价是委估地块达到七通一平，公寓用地70年土地使用权的市场价格。同时，含开发所支付的前期工程费(部分)、设备款(部分)及其他费用。

3、抵押贷款风险的评估

《评估报告》是1998年2月27日签署的。当时该项目正处于施工期，当年3~8月又投入建设资金约5000万元。该估价依据的市场价为2500美元/平方米，目前来看似偏高。上述两项相抵，抵押物原评估价值额仍应有所调低。按《评估报告》的估价值，按抵押率占50%及70%计，可贷款的本息额为17219万元至24000万元。该项目需贷款15000万元人民币，加利息共计为17400万元。如按抵押率70%计算，抵押物价值是可以接受的。

4、贷款偿还能力的评估 根据本报告财务效益评估，本项目的借款可以在约定的两年内归还，评估进一步分析了如销售受到影响，即使3年内销售率只达90%，亦不影响贷款的偿还。因此，贷款偿还能力是强的。

十、评估结论和建议(1)北京BBB房地产开发有限公司是经北京市人民政府批准的、具有企业法人资格的中外合资企业。其经营范围就是AAA项目的开发、建设、出租、出售与物业管理。该公司注册资本为8300万元，已全部到位。(2)北京BBB房地产开发有限公司的管理机构，特别是财务、销售等部门，机构简练，制度健全，工作严谨。(3)AAA项目设计外型典雅，住宅户型多，内部设施合理：施工质量—流，地下工程曾获1998年北京建委“长城杯”奖；工程监理严格。(4)北京市朝阳区是北京市规划的商务办公区，AAA项目正处于该区范围的中心地带，为外商机构、外资(合资)企业包围，又与北京新开辟的第三使馆区隔 13

路相望，交通便利，服务设施齐备，因此，相对于北京市其他中高档住宅而言，具有叫优越的地理环境，如销售适当，必然有较强的竞争力。(5)AAA项目是一项在建工程，已投入资金7910万元人民币，预计1998年年底结构封顶，1999年进行设备安装与内装修，于11月即可人住。目前是该项目工程使用资金较集中的时间，如能获得贷款支持，将有利于工程进展和投资效益的发挥。(6)经测算分析，AAA项目的财务效益好，抗风险能力较强。只要销售价格合理，营销得力，可以按计划完成销售任务，回收资金。因此，该项目偿还贷款是有保证的。详见表4-4。(7)该项贷款为抵押贷款，抵押率符合国家规定的范围。总之，该项贷款是可行的，安全度较高。建议在房地产市场特别是中高档市场竞争激烈的形势下，要加强营销工作，以合理的价格和优良的服务，去赢得用户。14

表4-4 主要经济指标 序号 名称 单位 数据 备注 Ⅰ 设计规模 1 房地产开发产品总建筑面积平方米 56600 2 商品房销售平方米 56600 其中：住宅平方米 42100 服务用房平方米 4195 汽车库车位平方米 10305 Ⅱ 经济数据 1 总投资 万元 43456 2 开发产品投资 万元 43456 其中：财务费用 万元 2089 资金筹措 万元 43456

其中：资本金 万元 8300 借款 万元 15000 4 经营收入 万元 13550 年平均 5 经营税金及附加 万元 745 年平均 6 总成本费用 万元 8691 年平均 7 利润总额 万元 2904 年平均 8 所得税 万元 958 年平均 9 税后利润 万元 1946 年平均 10 土地增值税 万元 1210 年平均 Ⅲ 财务评价指标 商品房投资利润率 % 33.4 商品房投资利税绿 % 55.9 商品房资本金净利润率 % 117.2 全部投资内部收益率(所得税前)% 21.1 全部投资投资回收期(所得税前)年 4.1 全部投资内部收益率(所得税后)% 15.3 全部投资投资回收期(所得税后)年 4.4 资本金内部收益率 % 37.1 长期借款偿还期(房地产投资)年 4.0 贷款期起 附表4-1 项目总投资估算表 单位：万元

序号 项目 金额 说明 1 开发建设投资 43456 1.1 土地费用 16570 1.2 前期工程费 532 1.3 基础设施建设费 1379 1.4 建筑安装工程费 19409 1.5 公共配套设施建设费 1.6 开发间接费 1.7 管理费用 582 1.8 销售费用 970 1.9 开发期税费 368 1.10 其他费用 206 1.11 不可预见费 1351 1.12 财务费用 2089 2 经营资金项目总投资 43456 开发产品成本 43456 固定资产投资经营资金 附表4-2 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 总投资 43456 7910 20955 9792 4214 585 1.1 自营资产投资 1.2 自营资产投资借款建设期利息 1.3 自营资产投资方向调节税 1.4 经营资金 1.5 开发产品投资 43456 7910 20955 9792 4214 585 其中：不含财务费用 41367 7910 20675 9130 3450 203 财务费用 2089 280 662 764 382 2 资金筹措 43456 2.1 资本金 8300 4980 3320 2.2 预售收入 13515 2924 5792 4214 585 2.3 预租收入 2.4 其他(股东贷款)6641 2930 3711 2.5 借款 15000 11000 4000 2.5.1 固定资产投资人民币借款 15000 11000 4000 自营资产投资人民币借款 房地产投资人民币借款 15000 11000 4000 自营资产投资外币借款 房地产投资外币借款 2.5.2 自营资产投资建设期利息借款 2.5.3 经营资金人民币借款 16

附表4-3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元

序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 可销售面积(㎡)56600 7861 26203 22537 1.2平均售价(元/㎡)10799 11466 12964 1.3 销售比例(%)100 14 46 40 2 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.1 营业税 3387 212 878 1266 739 292 2.2 城市维护建设税 237 15 61 89 52 20 2.3 教育费附加 102 6 26 38 22 9 3 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 4 商品房销售净收入 57975 3605 15005 21688 12661 5016 附表4-4 财务现金流量表(全部投资)单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自营收入 1.4 其他收入 1.5 回收固定资产余值 1.6 回收经营资产 1.7 净转售收入 2 现金流出 55933 7910 21539 12849 8934 3414 1287 2.1 固定资产投资(方向税)2.2 开发产品投资(不含财务费41367 7910 20675 9130 3450 203

2.3 用)2.4 经营资金 2.5 自营部分经营费用 2.6 出租房经营费用 3726 233 966 1393 813 321 2.7 经营税金及附加 6048 406 1597 2239 1300 506 2.8 土地增值税 4791 225 1156 1852 1089 460 所得税 3 净现金流量 11816-7910-17295 4720 16385 11360 4556 累计净现金流量-7910-25205-20485-4100 7260 11816 4 所得税前净现金流量 16608-7910-17070 5875 18238 12458 5016 累计所得税前净现金流量-7910-24980-19105-867 11592 16608 计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率(FIRR)21.08% 15.29% 财务净现值(FNPV)2868 134 投资回收期(年)4.07 4.36 基准收益率(Ie)15.00% 15.00% 17

附表4-5 财务现金流量表(资本金)单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 74390 4244 24209 25319 14774 5843 1.1 售房收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 租房收入 1.3 自营收入 1.4 其他(回收股东贷款)6641 6641 1.5 回收固定资产余值 1.6 回收经营资金 1.7 净转售收入 2 现金流出 58508 7910 10842 9628 17386 11407 1334 2.1 资本金 8300 4980 3320 2.2 预售(租)收入用于开发产品投资 13515 2924 5792 4214 585 2.3 自营部分经营费用 2.4 出租房经营费用 2.5 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.6 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 2.7 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 2.8 长期借款本金偿还 15000

7500 7500

2.9 流动资金借款偿还 2.10 短期借款本金偿还 2.11 其他(股东贷款)6641 2930 3711 2.12 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 净现金流量 15882-7910-6598 14581 7933 3366 4509 4 累计净现金流量

-7910-14508 73 8007 11373 15882 计算指标 内部收益率(FIRR)37.1% 财务净现值(FNPV)5879 基准收益率(Ie)15.00% 18

附表4-6 损益表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 经营收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.1 商品房销售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地产租金收入 1.3 自营收入 2 经营成本 43456 2924 11503 16074 9333 3622 2.1 商品房经营成本 43456 2924 11503 16047 9333 3622 2.2 出租房经营成本(摊销)3 出租房经营费用 4 自营部分经营费用 5 自营部分折旧、摊销 6 自营部分财务费用 7 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 8 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 9 利润总额 14519 681 3503 5613 3328 1394 10 弥补以前亏损

应纳税所得额 14519 681 3503 5613 3328 1394 12 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 13 税后利润 9728 456 2347 3761 2230 934 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 储备基金 778 36 188 301 178 75 企业发展基金 973 46 235 376 223 93 14 加：年初未分配利润 351 2158 2527 2122 15 可供投资者分配利润

351 2158 5054 4244 2841 应付利润 7490 2527 2122 2841 A方 749 253 212 284 B方 6666 2249 1889 2529 C方 75 25 21 28 17 年末未分配利润 2527 2122 351 2158 19

附表4-7 长期借款还本付息估算表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 长期借款偿还 1.1 年初借款本息累计 11000 15000 7500 本金 11000 15000 7500 建设期利息 1.2 本年借款 15000 11000 4000 1.3 本年应计利息 2089 280 662 764 382 1.4 本年还本付息 280 662 8264 7882 还本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 1.5 年末借款本息累计 11000 15000 7500 2 房地产投资人民币借款 2.1 年初借款本息累计 11000 15000 7500

本金

11000 15000 7500

建设期利息 2.2 本年借款 15000 11000 4000 2.3 本年应计利息 2089 280 662 764 382 2.4 本年还本付息

280 662 8264 7882

还本 15000 7500 7500 付息 2089 280 662 764 382 2.5 年末借款本息累计 11000 15000 7500 3 还本资金来源 456 8514 24504 27981 4556 3.1 上年余额 456 8514 17004 3.2 摊销 3.3 折旧 3.4 利润 369 3.5 可利用售房收入 456 8057 15621 10978 4556 3.6 其他 4 偿还等额还款本金 7500 7500 5 偿还长期贷款--本金能力 456 8517 4556 17004 20481 6 长期借款偿还期(年)5 20

附表4-8 资金来源与运用表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 1 资金来源 97690 7910 22275 21568 25319 14774 5843 1.1 商品房销售收入 67749 4244 17568 25319 14774 5843 1.2 房地产租金收入 1.3 自营收入 1.4 自营资产长期借款 1.5 自营资产经营资金借款 1.6 房地产投资借款 15000 11000 4000 1.7 短期借款 1.8 资本金 8300 4980 3320 1.9 其他(股东贷款)6641 2930 3711 1.10 回收固定资产余值 1.11 回收经营资金 1.12 净转售收入 2 资金运用 87639 7910 21842 20269 19913 13530 4175 2.1 自营固定资产投资(方向税)2.2 自营固定资产建设期利息 2.3 房地产投资(财务费用)43456 7910 20955 9792 4214 585 2.4 经营资金 2.5 自营部分经营费用 2.6 自营部分财务费用 2.7 出租房经营费用 2.8 经营税金及附加 3726 233 966 1393 813 321 2.9 土地增值税 6048 406 1597 2239 1300 506 2.10 所得税 4791 225 1156 1852 1098 460 2.11 应付利润 7490 2527 2122 2841 2.12 自营资产长期借款本金偿还 2.13 自营资产经营资金借款偿还 2.14 房地产长期借款本金偿还 15000 7500 7500 2.15 偿还其他应付款(股东贷款)6641 6641 2.16 短期借款本金偿还 2.17 职工奖励及福利基金 486 23 117 188 112 47 3 盈余资金 10051 433 1299 5406 1244 1668 4 累计盈余资金 433 1732 7138 8383 10051 21

附表4-9 资产负债表 单位：万元 序号 项目 1 2 3 4 5 6 1 资产 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1 流动资产总额 7910 26374 25963 19509 12005 10051 1.1.1 应付帐款 1.1.2 存货 7910 25941 24230 12370 3622 其中：在建开发产品 7910 25941 24230 12370 3622 1.1.3 现金 1.1.4 累计盈余资金 433 1732 7138 8383 10051 1.2 在建工程 1.3 固定资产净值 1.4 无形及递延资产净值 2 负债及所有者权益 7910 26374 25963 19509 12005 10051 2.1 流动负债 2930 6641 3 2.1.1 应付帐款 2930 6641 2.1.2 短期借款 2.2 借款 11000 15000 7500 2.2.1 经营资金借款 2.2.2 固定资产投资借款 2.2.3 开发产品投资借款 11000 15000 7500 负债小计 2930 17641 15000 7500 2.3 所有者权益 4980 8733 10963 12009 12005 10051 2.3.1 资本金 4980 8300 8300 8300 8300 8300 2.3.2 资本金公积金 2.3.3 储备基金 36 224 525 704 778 2.3.4 企业发展基金 46 280 656 879 973 2.3.5 累计未分配利润 351 2158 2527 2122