商品房买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿

2024-06-08

商品房买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿（精选10篇）

篇1：商品房买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿

商品房买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿

在法院民事审判中，涉及房地产纠纷的案件非凡是商品房买卖合同纠纷案件不仅案件的件数增加较快，而且也呈现了较高的增长率，而中华人民共和国最高人民法院于二00三的四月二十八日下发了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“司法解释”)，该司法解释第八条、第九条中，把“惩罚性赔偿原则”引入到了商品房买卖合同纠纷的处理之中来，另外在该《司法解释》第十四条也对该惩罚性赔偿作出了规定，对出卖人严重违反老实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

该惩罚性赔偿的规定为人民法院审理商品房买卖合同及保护购房人的合法权益提供了有力的保障，下面笔者对惩罚性赔偿的一些具体情况条件简要进行阐述。

一、适用惩罚性赔偿的具体情形。根据《解释》的规定，适用上述惩罚性赔偿原则的具体情形有五种：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

(三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证实的事实或者提供虚假商品房预售许可证实;

(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

二、惩罚性赔偿的条件通过以上规定的.情形，还可以得出以惩罚性原则适用需满足以下的条件：

(一)只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿，而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”，

《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷，而作为《司法解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”，其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。

(二)只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在《司法解释》规定的五种情形中，前两种情形属于恶意违约行为。

根据合同法的规定，以及目前我国的司法实践，构成违约责任必须同时具备以下四个条件：

第一，行为，也就是一方当事人必须有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为，这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行为发生的前提是，当事人之间已经存在着合同关系。假如合同关系并不存在，则不发生违约行为。

第二，过错，即违约一方当事人主观上有过错，这也是违约责任的主观要件。当事人违约可能有各种原因，如不可抗力、对方违约等。因这些原因引起违约，当事人不能承担违约责任。只有因违约当事人的原因造成违约责任。因此，违约当事人要承担违约责任，主观上必须要有过错。而在双方过错的情况下，过错的大小是其承担违约责任大小的依据。

第三，损害事实，损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑，只要有违约行为，合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现，其损失即已发生。在违约人支付违约金的情况下，不必考虑对方当事人是否真的受到损害及损害的大小;而在需要支付赔偿金的情况下，则必须考虑当事人所受到的实际损害。

第四，因果关系，

篇2：商品房买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿

最高人民法院于2003年4月28日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释），该解释于2003年6月1日起正式施行。其中明确规定了买受人在5种情形之下不仅可以要求解除、撤销合同或者是要求宣告合同无效，而且可以要求出卖人返还购房款、支付利息及赔偿

损失，还可以向出卖人主张要求其承担不超过已付购房款一倍的“赔偿责任”。此解释一出台便引起了社会的广泛关注与热烈的争论，笔者在此不主要讨论其社会意义，而主要从法学理论与法律规定两个方面对该规定进行深入的分析，以引起相关部门的注意，并与广大法学爱好者进行交流与探讨。

一、房屋可否作为商品

关于房屋是否可以作为商品，得依具体情况而定，我国现行的法律中并没有对其进行明确规定。《中国大百科全书》从经济学的角度对“商品”一词所作的定义，商品是指“用来交换、能满足人们某种需要的劳动产品”。根据该定义内涵来看，首先，商品必须是经过劳动生产而得来的产品，也就是说必须在这个产品中体现人类的劳动，那些非是经过人类劳动的产品，并非此种意义上的商品。其次，该产品应该必须是有用的，必须具有使用价值，能够满足人们对它的某种特定需求，没有用的产品也是不能把他当作商品的。第三，该产品是用来交换而不是所有权人自己直接消费的。如果某一产品生产出来的目的只是用于自己使用和消费，那么这件产品同样不是真正意义上的商品。通过我们对商品定义的分析，我们可以看出，对于以房屋的建造与销售为主要经营范围的房地产企业来说，他们所生产出来的房屋大多是销售给他人所有并使用，符合前面商品定义中要求的条件，因此可以作为一种商品，无非这种商品具有自己的特点罢了。

二、商品房买卖中对出卖人采用惩罚性赔偿的法理与法律依据

篇3：商品房买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿

一、惩罚性赔偿制度的概述

惩罚性赔偿也称报复性赔偿, 是指法院作出的, 由于侵害人的侵害行为导致了受害人人身和财产受到损害而由不法侵害人向受害者支付的, 超出受害人实际损失部分的赔偿金额。即, 惩罚性赔偿是民事主体在承担补偿性赔偿的前提下承担的一种责任; 某个具体的案件是否适用惩罚性赔偿制度是由人民法院以判决的形式做出的, 而不是由当事人事先约定或是事后自行协商决定是否适用的; 法院判决的惩罚性赔偿金也是由实施侵害行为的一方民事主体直接支付给另一民事主体的。

二、惩罚性赔偿制度的相关规定

我国《消费者权益保护法》第55 条规定: 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的, 应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失, 增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍; 增加赔偿的金额不足五百元的, 为五百元。法律另有规定的, 依照其规定。

经营者明知商品或者服务存在缺陷, 仍然向消费者提供, 造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的, 受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失, 并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。

由此可见, 因欺诈的, 消费者有权要求三倍的惩罚性赔偿; 因商品或服务缺陷导致消费者、受害人死亡或健康严重损害的, 受害人有权要求惩罚性赔偿。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中提出了商品房买卖过程中实行双倍赔偿的情形, 并对适用双倍惩罚性赔偿原则的各种具体情形作了列举。

但是, 《解释》中8、9 条共列举了的六种适用惩罚性赔偿的情形, 而现实中却远远不止这六种情形才会导致商品房消费者权益受到侵害, 而且, 就赔偿数额标准来说也不够明确。

三、完善我国商品房买卖中惩罚性赔偿制度的建议

( 一) 扩大适用范围

《商品房买卖司法解释》规定了擅自转卖、擅自抵押、违法预售和面积严重不足四大类适用惩罚性赔偿的情形。而当前房地产预售市场中出卖人欺诈方式多样, 比如开发商不具备预售资格、所售房屋证件不齐、不实销售广告、开发商故意隐瞒影响房屋的重大质量问题, 致使房屋居住目的无法实现。开发商这些行为同样属于恶意欺诈, 严重损害消费者的利益, 由于不是已有法律的六种情形被排除在惩罚性赔偿适用之外, 这无疑助长了开发商规避法律的气焰。因此笔者认为, 有必要将法条变更为列举式和概括式结合的方式来囊括其他严重的欺诈行为。我国房地产预售中采用列举式来规定适用惩罚性赔偿的情形, 并无兜底条款, 且立法具有的滞后性, 难以适用社会的日新月异的发展, 同时也给追求利益最大化具有欺诈企图的开发商提供了法律漏洞, 因此, 有必要扩大适用情形, 或者设置一个兜底条款防止作为经营者的开发商钻法律漏洞, 打擦边球。商品房买卖纳入《消费者权益保护法》调整之中, 也应当按照第55 条规定的“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的, 应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失, 增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”。《消费者权益保护法》与《商品房买卖司法解释》之间是一般法与特别法的关系, 在发生欺诈时, 应按特别法优于一般法。而按照一般法律原则, 特别法较于一般法而言, 规定的更为严格, 因此, 商品房不仅应当适用经营者欺诈时, 享有三倍的赔偿, 还应当享受更严格的惩罚性赔偿。

( 二) 明确赔偿数额标准

《商品房买卖司法解释》规定了赔偿“不超过已付房款一倍”的数额, 决定赔偿数额的因素有哪些, 数额大小这些都留给法官自由裁量。本文认为赔偿数额确定的因素应当由主观恶意的程度、对消费者影响大小等因素作参考。既然要对消费者进行倾斜保护, 就应当需要有一个标准尺度来衡量, 应当设定个具体的赔偿数额, 可以参照《消费者权益保护法》第55 条规定的“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的, 应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失, 增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”。《解释》中提到适用惩罚性赔偿的条件, 笔者认为, 只要恶意欺诈行为对买受人造成损害就适用惩罚性赔偿, 如果欺诈行为造成损害, 但未彻底导致合同无法继续履行时, 惩罚性赔偿的数额也是可以已造成损失的双倍。

参考文献

[1]李昌麒, 徐明月著.消费者保护法[M].北京:法律出版社, 2005.

[2]董玉鹏.论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿[J].山东理工大学学报 (社会科学版) , 2005.

篇4：预售商品房惩罚性赔偿问题简析

关键词商品房预售惩罚性赔偿适用数额

一、绪论

随着人民生活水平的不断提高和我国城镇住房制度改革的深入，商品房已逐渐成为我国居民新的消费热点，但在预售商品房中，开发商往往利用信息的不对称和自己的优势地位，对购房者实施恶意违约和欺诈行为以牟取经济暴利。因此，购房者必须依靠国家法律的保护，才能有效的维护自身的合法利益。

在我国，预售商品房适用惩罚性赔偿规定最早的法律依据是1993年出台的《中华人民共和国消费者权益保护法》，1999年实行的《中华人民共和国合同法》依照《消费者权益保护法》的规定进一步确定了惩罚性赔偿规定。最直接明确确立预售商品房适用惩罚性赔偿规定的是2003年3月24日通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）。

二、预售商品房惩罚性赔偿的含义

预售商品房惩罚性赔偿，是指预售商品房的出卖人因违法或违约，导致预售商品房的买受人权益受到损害时，由法院作出的赔偿数额超过实际损害数额的赔偿制度。

预售商品房的标的，实质上是一种“期待权”，而非现实的房屋所有权。因此，对购房者来说，客观上存在很大风险，为了保护广大购房者的合法权益，国家对商品房预售也采取了一些特殊的监管措施和惩罚制度，如交易价格申报制度、商品房预售登记备案制度，商品房预售许可制度、惩罚性赔偿制度等。

三、预售商品房惩罚性赔偿制度存在的问题

《合同法》和《消费者权益保护法》属于概括性法律规定，能够适用预售商品房惩罚性赔偿，但不够明确具体。《解释》的公布解决和填补了房地产法律的某些空白，保护了广大购房者的权利，但仍然显得仓促和不严谨，并非购房者的“保护神”。笔者立足于我国的立法现状，对预售商品房惩罚性赔偿制度存在的问题作出如下分析：

1、《解释》的效力问题。《解释》在法律上属于正式解释，是最高人民法院在适用法律的具体过程中对具体应用法律问题所做的具有法律约束力的说明。司法解释必须要有解释的基础性法律，即解释的是哪部法律，或者哪部法律中的哪些条款。那么，《解释》规定的五种惩罚性损害赔偿的依据是哪部法律呢？最高人民法院副院长黄松有就《解释》答记者问时谈到，《解释》规定的惩罚性损害赔偿责任是以《合同法》第113条和《消费者权益保护法》第49条规定的惩罚性损害赔偿责任为依据的，但不是对《消费者权益保护法》第49条规定的直接适用，《解释》所规定的惩罚性损害赔偿责任在适用条件和结果上都与《消费者权益保护法》第49条的规定有所不同。《解释》一方面承认是以《消费者权益保护法》或《合同法》的惩罚性损害赔偿责任原则为依据；一方面又否认是对此两部法律的直接适用，这在形式逻辑上也存在问题，而且，《解释》中的具体规定也存在一些与《消费者权益保护法》或《合同法》的矛盾之处。所以，如何解决《解释》适用的法律依据，是值得探讨的地方。

2、《解释》中对于适用惩罚性损害赔偿的五种情形采取了列举式规定，在一定程度上清晰明确，不仅有利于民众知晓，而且方便司法机关办案。但这样的规定却有很大的漏洞，因为在实践中存在的一些严重欺诈行为，并不局限于列举的五种情形。例如，开发商不具备商品房买卖主体的资格、所售的商品房证件不齐全致使商品房的权利出现严重瑕疵、开发商故意隐瞒影响购房者正常使用房屋的重大质量问题及根本不能实现的欺诈性售楼广告等。《解释》只承认列举的五种情形适用惩罚性损害赔偿，等于否认了开发商实施的其他售房欺诈行为适用惩罚性损害赔偿责任。所以，采用列举的方式规定并不能对购房者给予强有力的法律保护。

3、关于惩罚性赔偿的数额问题。《消费者权益保护法》和《合同法》规定的惩罚性赔偿的数额是“商品价格的双倍”，而《解释》规定的则是“不超过已付房款一倍的赔偿责任”。由此可见，《解释》采用的是“一倍上线赔偿”，属于对赔偿责任的限制规定，与《消费者权益保护法》和《合同法》的规定是不一致的。首先，双倍赔偿的基数不同。《消费者权益保护法》和《合同法》规定的是“商品房价格”，而《解释》规定的是“已付房款”，这两者是不同的，由于房屋涉及金额较大，很多购房者都只是先付首付，因此已付款很可能不是商品房的全部的价格；其次，《消费者权益保护法》和《合同法》的双倍赔偿是法定和硬性的规定，而解释的惩罚性赔偿数额则是裁定和弹性的规定，这就给了法官较大的自由裁量权，容易造成司法腐败，不利于实现法律的公平性，很可能导致出现开发商所承担的惩罚性赔偿责任与其欺诈行为所获得的利益或购房者所受侵害的程度不相符的情况。

四、完善预售商品房惩罚性赔偿制度的建议

1、扩大惩罚性赔偿在商品房买卖中适用的范围。《解释》应该对惩罚性赔偿在商品房买卖中适用的范围予以扩大，立法上应采用概括式和列举式的结合，既要列举几种典型的欺诈行为，便于直接和参照适用，又要对商品房买卖中的欺诈行为作出一般性的高度概括与归纳，避免超出规定范围之外对是否适用惩罚性赔偿责任的问题上出现司法尴尬。

2、惩罚性赔偿的数额应当明确具体。首先，《解释》中规定的赔偿基数的“已付房款”，如果购房者采取的是银行贷款的方式支付房价，那么“已付购房款”到底是购房者已实际支付的首付款，还是向银行贷款后支付的全价房款呢？笔者认为应当将“已付房款”明确规定为购房的全价款。这样的话，既保持了与《消费者权益保护法》和《合同法》的一致性，又能有效的遏制商品房出卖人的恶意欺诈行为，切实保护相对弱势的购房者的合法权益，维护法律的公平性。其次，《解释》中规定的赔偿比例“不超过已付购房款的一倍”应当进一步明确具体的赔偿比例，笔者认为应当明确规定为“一倍”，从而缩小法院的自由裁量权。只有加大对商品房出卖人欺诈行为的惩罚力度，惩罚性赔偿才能真正达成其立法目的。

五、结语

近年来，我国房地产行业迅猛发展，开发商为解决资金流的问题，商品房预售行为越来越普遍，房价居高不下。房地产消费者的弱势地位更加明显，因而法律维护公平的宗旨要求在保护的取向上应对消费者倾斜。

笔者考察了我国预售商品房适用惩罚性赔偿法律保护的现状，分析了我国商品房适用惩罚性赔偿法律制度存在的不足与缺陷，并对各种问题进行了具体剖析。在此基础上，通过考察我国的现状，总结经验，对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中出现的问题提出了完善的建议，以规范商品房买卖市场，促进房地产业的健康发展。

参考文献：

[1]李鹃.论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿[D].太原：山西警官高等专科学校，2007.

篇5：商品房买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“司法解释”），该司法解释第八条、第九条中，把“惩罚性赔偿原则”引入到了商品房买卖合同纠纷的处理之中来，另外在该《司法解释》第十四条也对该惩罚性赔偿作出了规定。

根据规定，适用上述惩罚性赔偿原则的具体情形有五种：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

惩罚性原则适用需满足以下的条件：

（一）只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿，而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷，而作为《司法解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”，其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。

（二）只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在《司法解释》规定的五种情形中，前两种情形属于恶意违约行为。

（三）《司法解释》后三种情形规定的其适用条件是：其欺诈行为“导致合同无效或者被撤销、解除”，故也就是说只有退房才可以主张该项权利。所以只有购房者买不到房屋时才能要求进行惩罚性赔偿。

篇6：商品房买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的司法解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

惩罚性赔偿责任制度是来源于英美法系国家的一项民事制度，最早主要适用于侵权责任，但后来逐渐被广泛适用于合同纠纷。美国司法部的研究资料表明，1985年至1995年的十年间，法院将惩罚性赔偿责任适用于合同纠纷中的数量是侵权案件的3倍。在我国，人民法院审理合同纠纷案件特别是商品房买卖合同纠纷案件能否适用惩罚性赔偿责任的问题，学术界和实务界往往将此归结到是否适用《消法》第49条的争论上来。不可否认，《消法》第49条确立的双倍赔偿开创了我国惩罚性赔偿责任制度的立法先河，有力地保护了消费者的合法权益。1999年10月1日起施行的《合同法》第113条中也明确规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”。而且从《合同法》第114条第2款的规定看，对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的情况也予以认可，而在这高于实际损失的违约金中就包含了对违约方违约行为的惩罚。这些规定都已突破了传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的理念。

篇7：商品房买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿

杨培银

随着我国住房制度改革的发展，商品房的开发建设也迅猛发展起来，商品房价格逐日攀高，远远超过我国经济的发展速度，超过居民收入增长水平。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。为了稳定房价，抑制房价过快增长、抑制不合理的住房需求，国务院及相关部委相继出台了一系列的调控措施，从金融信贷、财税政策和放权地方政府限制购房套数几方面打击投机性购房，意图引导合理的住房理念和投资理念，从而降低房价。每一次调控措施的出台，都被房地产业界及相关人员称之为“房地产新政”。随着上述“新政”的出台，大量已经生效的《商品房买卖合同》无法继续履行或履行后对一方造成明显不公平，产生众多的争议和纠纷。

针对上述纠纷如何解决，专家学者、司法审判人员和法律从业者纷纷提出了“情势变更”这一制度。因房地产新政引起的上述纠纷能否适用“情势变更”原则，应视不同情况区别对待，不得一概而论，否则可能会滥用情势变更这一原则，甚至破坏“合同严守”这一诚实信用原则，无法起到立法者下定决心推出这一原则的立法本意。

为了正确运用情势变更原则解决因房地产新政引起的诸多纠纷，本文将对近期国务院及相关部委陆续出台的一系列新政对《商品房买卖合同》履行造成的影响进行细分，从而分析是否符合情势变更制度的适用要件，判断是否能够适用情势变更这一原则解决该类纠纷。

一、近年来国务院及相关部委陆续出台对商品房买卖合同造成重大影响的系列新政

自1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发【1994】43号）提出深化城镇住房制度改革,促进住房商品化和住房建设的发展以来，商品房的概念和建设正式纳入我国经济建设的轨道。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】18号）将房地产业确认为“国民经济的支柱产业”，要求对符合条件的房地产企业和项目加大信贷扶持力度，商品房建设如火如荼地开展起来，房地产价格也逐日攀升。房价的持续强劲增长，已经成为影响社会稳定的民生问题。为稳定住房价格，国务院及相关部委自2005年起，陆续出台了一系列的调控政策，因本文旨对情势变更制度出台后在房地产新政下产生的商品房买卖合同纠纷中的运用进行探讨，在此只对能够给商品房买卖合同的履行造成影响的政策进行索引，主要体现在三个方面：

（一）财税政策

2009年12月23日，财政部、国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税

[2009]157 号）：

一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的依照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）普通住房对外销售的免征营业税。该通知是自2005年6月1日起决定对个人将购买不足一定年限的住房转让区别征收营业税后的第四次调整征免年限（2005年规定为2年，2006年将该年限调整至5年，2008年又调回2年，2009年再次调整为5年）。

（二）信贷政策

1、首付比例：2010年4月17日，国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）（被业界称为“国十条”），该通知指出：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。这是自2010年1月7日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%的要求后又一次提高贷款首付比例。

2、利率：在“国十条”中对于贷款比例规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。各商业银行在严格遵照该规定提高第二套住房的贷款利率至基准利率的1.1倍外，不约而同地将原先第一套住房贷款享受基准贷款利率7折的优惠提高到8.5折，而且设定的条件极为苛刻。

3、套数限制：“国十条”中对于是否发放第三套住房贷款，作了如下规定：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

4、主体限制：“国十条”中对于不能够提供相应资料的非本地居民做了贷款的限制性规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

（三）地方政府限制购房数量

“国十条”不仅仅规定商业银行可以暂停发放购买第三套及以上住房贷款，还规定“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，也就是说国务院授权地方人民政府根据实际情况，决定在一定时期内无论是否使用贷款购房，对个人或家庭购房套数都进行限制，从而避免投机性购房和投资性购房抢占房源，以满足真正有住房需求的消费者购买住房。

二、因上述新政的颁布而产生的商品房买卖合同纠纷

1、因财税政策的变化引起营业税的征免年限的延长，导致投机、投资购房者在限期内转手则利润减少，超过限期转手，则资金占用时间增加，成本增加，甚至在此期间不可预测的投资风险也可能会出现。因此，部分投机、投资购房者可能会以新政为由，要求解除合同。

2、因首付款比例提高，贷款比例减少，购房者无法补足增加的首付款而要求解除合同；虽然合同约定的首付款比例符合“国十条”规定的贷款比例，但担心在房地产新政的打压下，房价会大幅度下降，按照现有房价购房不划算，而要求解除合同。

3、因贷款利率大幅度上调，投机性、投资性购房者的成本增加，消费购房者的还款压力加大，从而要求解除合同。

4、因商业银行暂停了对不能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民的购房贷款，导致合同签订后无法办理贷款，买卖双方对付款方式又无法达成新的一致，购房者要求解除合同。

5、地方人民政府根据“国十条”的规定和国务院的授权，决定对购房数量进行限制，导致合同签订后无法办理“登记备案”和产权证明，购房者要求解除合同。

三、“情势变更”制度在解决上述纠纷中的运用

2009年4月24日，最高人民法院颁布了《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》

（二），该解释第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。这就是“情势变更”制度的规定。

在最终定稿出台的《合同法》中并没有情势变更的规定，但法学专家及法律从业者并没有放弃对该原则的研究。由江平主编的《民法学》将“情事变更原则”定义为：是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生情事变更而导致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。同时将“情事变更原则”适用条件总结为三点：①须有情事变更，缔约时的合同基础发生异常变化。②情事变更的发生不可归责于当事人。③情事变更具有不可预见性。对该情势变更的定义及适用原则对司法解释

（二）中规定的情势变更的理解及适用条件同样适用。笔者认为对适用条件应再加上一条：④情势变更的发生导致出现继续履行将无法实现合同目的或对一方当事人造成明显不公平的严重后果。满足上述要件，就可以适用情势变更制度变更合同或解除合同。

四、能否运用情势变更制度解决上述纠纷

1、因营业税征免年限的延长，导致投机性购房者转让获利的减少或资本占用的时间拉长，从而要求解除合同的，不得适用情势变更制度予以解除。首先，适用情势变更制度必须出现因客观情况发生后造成了继续履行对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的结果。商品房买卖合同的标的是商品房，合同双方的目的是：一方出售房屋获得对价，另一方支付对价获得房屋。营业税征免年限的调整不影响房屋的交付及价款的支付，对任何一方不会造成明显不公平，也不会影响合同目的的实现。至于购房者是进行投资甚至投机，这并非商品房买卖合同中体现的合同目的。因此，由于营业税征免年限的延长不影响合同目的的实现，也未造成对一方当事人的明显不公平，所以不得适用情势变更制度达到解除合同的目的。其次，关于营业税征免年限的调整，买卖双方都应当能够预见，因财政部和国家税务总局先后在2005年、2006年和2008年三次对征免年限进行了调整，根据房地产发展的情况决定延长和缩短征免年限是税收工具的具体运用，不是不可预见的，因此该种纠纷不符合情势变更的基本要件，不得适用该制度进行调整。

2、同样，因贷款利率大幅度上调，投机性、投资性购房者的成本增加，消费购房者的还款压力加大，从而要求解除合同的，不能适用情势变更制度予以调整和解除。原因有三：首先，因贷款利率上调，并没有影响合同目的的实现。其次，贷款利率的调整应当是能够预见到的，利率的调整取决于我国经济发展的需要，不是一成不变的，这一点双方都应当有这样的预见。最后，无论利率上调或下调，对合同双方都是商业风险因素。上述任一理由，都是不能适用情势变更制度的抗辩事由。

3、关于以贷款首付比例提高为由而要求解除合同的，应视不同情况区别对待。其一，合同约定贷款首付比例低于新政要求的贷款首付比例的，合同签订后按照原付款比例无法贷款。这样为了符合新政要求的比例，就必须改变合同付款条件，购房者就要多交首付，改变了用现有款项支付首付购买房屋，以后按月供贷的合同目的。该种状况，就符合情势变更的适用条件，可以运用情势变更的原则解除合同。但是如果合同约定的贷款首付比例和新政规定的首付比例相当甚至高于新政约定的比例，新政的下发不改变合同约定的付款条件，也不影响合同的履行，对双方不会造成任何的不公平。此时就不得适用情势变更制度解除合同。

4、因商业银行暂停了对不能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民的购房贷款，导致合同签订后无法办理贷款，买卖双方对付款方式又无法达成新的一致，购房者要求解除合同的情况，符合情势变更关于发生了无法预见、非不可抗力的不属于商业风险的客观情况变化，如果不改变付款方式将无法继续履行合同。完全可以适用情势变更制度解除该合同。

5、关于地方政府根据国务院的授权，对购房数量进行限制，导致签订合同后无法办理备案登记、办理产权证明，购房者要求解除合同的，符合客观情况发生了不可预见、不属于商业风险的变化，导致合同目的不能实现，可以适用情势变更制度解除该合同。

五、结语

情势变更制度作为民事法律体系中一项重要制度，出台这项制度，因与相关概念的区别不是十分的明确，将赋予法官极大的自由裁量权，一旦被滥用将严重破坏合同严守这一原则，破坏经济秩序，所以对于该制度的出台慎之又慎。但在经历汶川地震、金融危机等重大事件后，产生的大量纠纷当前却没有调整的法律依据，继续履行又确造成一方的严重不公平，甚至无法实现合同目的，因此该制度的确立势在必行，最终情势变更制度得以在司法解释

（二）中出现。该制度的确立将来会在司法实践中作为一项重要制度发挥着重要的作用，但是基于对该制度的运用易于发展为滥用，因此在出台该司法解释后“最高人民法院给各高院专门一个通知，要求使用情势变更要报请省高院核准，在程序上加了一道“紧箍咒”，目的就是要求基层院和中院，如果有其它办法能解决的最好用其它办法解决，实在不行再用情势变更”。同样，在当前房地产新政所导致的商品房买卖合同纠纷大量出现的时候，如何正确运用情势变更原则是解决出现上述纠纷的关键。

篇8：商品房买卖合同纠纷中的惩罚性赔偿

( 一) 惩罚性赔偿概念

惩罚性赔偿是指加害方恶意侵害受害方的利益而实施的行为, 为了对加害方的不法行为进行遏制和惩罚, 而对其要求支付超过受害方损失的一种赔偿方式。具有补偿受害人遭受的实际损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能, 不同于补偿性赔偿, 它不仅具有弥补受害人损失的功能, 还对具有一定的惩戒功能, 以遏制不法行为的发生。

( 二) 商品房预售概念

商品房预售是指预售方将未建设或尚在建设中的商品房预先出售给预购方, 双方签订合同, 在合同约定期限履行支付价款或交付房屋义务的行为。1994 年国家出台的《城市房地产管理法》使我国通过立法的形式确立了商品房预售制度, 房屋预售以未建成或正在建设中的房屋为标的物, 存在较多的不确定因素, 相对于预售方来说, 预购方处于较弱势的地位。随后我国又颁布了相关法律法规, 对该制度做了更完善的规定, 从法律层面保护预购方的利益。

二、我国商品房预售适用惩罚性赔偿制度的法律规定

我国关于商品房买卖中适用惩罚性赔偿的规定主要是2003 年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》, 此解释第8 条, 第9 条和第14 条中规定了六种惩罚性赔偿的情形。商品房预售中交易双方签订房屋预售合同, 形成商品房买卖关系, 受该司法解释调整。通过金钱惩罚的方式预防和威慑预售方的不良行为, 保障交易安全。但在实际的运用中, 其规定较为简单笼统, 对买受人的保护力度不够, 细节的操作上仍有较多的概念与范围需要明晰。

三、商品房预售适用惩罚性赔偿存在的法律问题

( 一) 商品房预售中适用惩罚性赔偿范围较窄, 由于预售房屋具有不确定性, 交易风险大多都负担在预购方, 一些严重影响预购方利益的行为并没有纳入其中。即使房屋出卖人存在违反以上法律的情况, 若商品房买卖合同有效并且买受人取得了房屋所有权, 买受人就不能请求双倍的赔偿。

( 二) 惩罚性赔偿的金额低且不明确, 持续上涨的房价以及热度不减的房地产市场使得“已付价款一倍”不能对预购方的损失进行合理的补偿。因此预购方不愿通过法律保护自己的权益, 减少了预购方维护自身权利的积极性, 赔偿金额的规定也给予了法官较大的自由裁量权, 易产生同案不同判现象。

( 三) 举证责任分配不利于对购房人的保护, 根据民事诉讼中的“谁主张谁举证”的原则, 购房人要获得惩罚性赔偿, 就要证明出卖人签订合同时有主观隐瞒的故意, 若不能证明这一点, 购房人就不能主张惩罚性赔偿, 而故意隐瞒的主观心态很难证明, 此举证责任的分配没有考虑到双方在实力和信息的不对称性, 抬高了适用惩罚性赔偿的门槛。

四、完善我国商品房预售适用惩罚性赔偿的立法建议

( 一) 扩大商品房买卖中惩罚性赔偿的适用范围, 建议一方面对损害预购方利益的行为做出具体规定。另一方面对预售方的不法行为设定惩罚性赔偿的兜底条款, 对交易中常出现的欺诈行为进行归纳和分类, 增设“出卖人其他违法行为损害买受人利益, 情节严重的”这一类兜底条款。

( 二) 提高并明确惩罚性赔偿的赔偿数额, “不超过一倍的”惩罚性赔偿金额弹性过大, 由于我国各地经济发展情况和房价水平不同, 惩罚性赔偿金额的设定不能一概而论, 要根据地区的不同差异进行设定, 建议考虑各城市商品房的平均价格来设定惩罚性赔偿金的数额, 考虑预售方主观过错, 获得不法利益的数额以及补救措施等多方面因素确定赔偿数额。

( 三) 合理分配适用惩罚性赔偿的举证责任, 预购方在购房时享有知悉权, 是为了给处于弱势的预购方侧重保护。法律规定预售方不能故意隐瞒, 需要告知预购方房屋的真实情况, 可将这些前提视为预售方的法定义务, 有证据证明已告知才可以免除其惩罚性赔偿。

预售商品房交易双方先天的不平衡关系使得法律应当倾斜保护较弱势一方的权利, 体现立法维护公平正义的目的。所以在商品房预售中引入惩罚性赔偿制度, 不仅能够填补损失, 还能够遏制预售方的不良行为, 加强对预购方的保障力度。希望能通过完善立法来对我国的商品房预售交易进行有效的规制, 使我国的房地产事业能够健康有序的发展。

参考文献

[1]王利明.惩罚性赔偿研究[J].中国社会科学, 2000.

[2]吴清旺.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为中心[D].西南政法大学, 2004.

[3]王冠.同质补偿与惩罚性救济评析[J].黑龙江省政法管理干部学院学报, 2004.

[4]杜甲华.我国建立惩罚性赔偿制度之理论障碍批判[J].社会科学辑刊, 2009.

篇9：劳动合同法惩罚性赔偿问题研究

摘要: 我国《劳动合同法》中的赔偿制度中既有补偿性的赔偿规定,也有惩罚性赔偿规定。惩罚性赔偿在立法宗旨和法律适用上都不同于补偿性赔偿。在用人单位违法时,其承担惩罚性赔偿责任的规定突显了我国《劳动合同法》的立法特色,这一特殊的法律责任对我国的法制建设及劳动合同关系必然产生巨大的影响。关键词: 劳动合同

惩罚性赔偿补偿性赔偿

2008年开始实施的《中华人民共和国劳动合同法》(下称我国《劳动合同法》)在法律责任中规定了双倍支付工资等规定,开创了我国劳动法中惩罚性赔偿特殊法律责任的先河。所谓惩罚性损害赔偿(punitive damages),也称为示范性的赔偿(exemplary damages)或报复性赔偿(vindictive damages),一般认为,惩罚性赔偿是指由法庭做出的赔偿数额超出了实际的损害数

①额的赔偿,它具有补偿受害人遭受的损失惩罚和遏制不法行为等多重功能”惩罚性赔偿多适用于经济上处于优势地位并滥用其优势的一方。如“美国20世纪80年代以后,大部分惩罚性赔偿都针对合同责任,尤其是针对保险合同中保险人恶意拒绝支付保险费;雇用合同中的雇

②用人的恶意解雇⋯⋯如雇主利用其支配地位而侵害其雇员的利益等。”应承担惩罚性赔偿的合同责任。我国《劳动合同法》第82条规定:“用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的,应当向劳动者每月支付二倍的工资。”第87条规定:“用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同的,应当依照本法第47条规定的经济补偿标准的二倍向劳动者支付赔偿金。”这些规定都是对用人单位的惩罚性赔偿规定,在劳动合同中规定惩罚性赔偿是在《劳动法》的基础上提高了用人单位的违法成本。

我国法律中规定惩罚性赔偿制度肇始于《中华人民共和国消费权益保护法》第49条,并在随后的《中华人民共和国合同法》第113条中得到进一步确认。但这一制度一般只局限于产品责任制度之中,在众多的其他民事赔偿领域,惩罚性赔偿仍未能谋得一席之地。有学者认为,惩罚性赔偿制度的运用当用于当用之处,尤其是涉及人之生命健康领域,受害人之权利救济与对侵权人之危害遏止,客观上需要这一制度。但不宜扩大适用,毕竟我国现行法律制度中,行政干预不是不够而是过滥与任性。大陆法系与普通法系制度的糅合当寻找适当领域,而不是盲目展开。③而我国《劳动合同法》继《消费权益保护法》之后在法律责任中明文规定了惩罚性赔偿制度,足见立法者的良苦用心。

我国《劳动合同法》第1条开宗明义指出,劳动合同法的立法宗旨是为了完善劳动合同制度,明确劳动合同双方当事人的权利和义务,保护劳动者的合法权益,构建和发展和谐稳定的劳动关系。在劳动合同关系中,由于劳动关系的特殊性以及用人单位与劳动者之间的力量对比悬

④殊,“法律从保护当事人利益和维护社会公共秩序出发,也可能规定惩罚性赔偿金。根据侧重保护劳动者的原则和目的,惩罚性赔偿金只能由法律明确规定,且仅适用于用人单位,劳动者只需承担补偿性赔偿金。所以我国劳动合同法就做出了要求用人单位承担的超出了补偿性赔 ①② 王利明，《违约责任论》，中国政法大学出版社，2000年版，P516页。

同上，P529页。③ 郑尚元，《劳动合同法的制度与理念》，中国政法大学出版社，2008年版，P 455页。④ 王利明，《合同法研究》(第二卷)，中国人民大学出版社，2003年版，P 598页。偿数额的赔偿责任。它同时具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。

一、劳动合同法中惩罚性赔偿的适用范围

根据我国《劳动合同法》之规定,适用惩罚性赔偿的情形主要集中在《劳动合同法》第七章的相关条款中: 1.根据我国《劳动合同法》第82条的规定,用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的,应当向劳动者每月支付两倍的工资;2.根据我国《劳动合同法》第82条的规定,用人单位应当与劳动者订立无固定期限劳动合同而不与劳动者订立的,自应当订立无固定期限劳动合同之日起向劳动者每月支付两倍的工资;3.根据我国《劳动合同法》第85条的规定,用人单位有违法不足额支付工资等,由劳动行政部门责令限期支付劳动报酬、加班费或者经济补偿;劳动报酬低于当地最低工资标准的,应当支付其差额部分;逾期不支付的,责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金;4.根据我国《劳动合同法》第87条的规定,用人单位违法解除或终止劳动合同的,应当依据法定经济补偿标准的二倍向劳动者支付赔偿金。从理论的角度来分析,“违约损害赔偿在本质上是交换关系的反映。从等价交换的原则出发,任何民事主体一旦造成他人损害,都必须以等量的财产予以补偿。”⑤

各国家和地区的劳动法均肯定了用人单位在违反规定和约定解除劳动合同造成劳动者损失时应承担支付赔偿金的责任。如《德国民法典》第628条规定:“终止是由另一方当事人的违约行为引起的,另一方当事人有义务赔偿因雇佣关系终止而发生的损害”。⑥

惩罚性赔偿金只能由法律明确规定,且仅适用于用人单位,而劳动者给用人单位造成损失只需承担补偿性赔偿金。如根据我国《劳动合同法》之规定,劳动者应当承担赔偿责任的仅限于五种情形: 1.根据我国《劳动合同法》第26、86条的规定,劳动合同被确认无效,劳动者有过错的,且给用人单位造成损害的。2.根据我国《劳动合同法》第37、90条的规定,劳动者没有提前三十日以书面形式通知用人单位解除劳动合同的,或者在试用期内劳动者没有提前三日通知用人单位的,劳动者的前述行为给用人单位造成损失的。3.根据我国《劳动合同法》第90条的规定,劳动者违反劳动合同或保密协议中约定的保密义务,给用人单位造成损失的。4.根据我国《劳动合同法》第26、86条的规定,劳动者违反劳动合同或竞业限制协议中约定的竞业限制义务,给用人单位造成损失的。5.根据我国《劳动合同法》第91条的规定,用人单位招用与其他用人单位尚未解除或终止劳动合同的劳动者,给其他用人单位造成损失的,应当承担连带赔偿责任。以上五种情况都是补偿性赔偿。

另外需要明确的是,根据现行法律规范,我国劳动合同解除的经济赔偿金既有补偿性赔偿金也有惩罚性赔偿金。并不是用人单位给劳动者造成的损害都需要承担惩罚性赔偿,只有具有我国《劳动合同法》明确规定的前述情形才承担,其他给劳动者造成的损失则需要承担补偿性赔偿责任,具体有以下几种情形: 1.根据我国《劳动合同法》第80条的规定,用人单位直接涉及劳动者切身利益的规章制度违反法律、法规规定,给劳动者造成损害的。2.根据我国《劳动合同法》第81条的规定,用人单位提供的劳动合同文本未载明劳动合同必备条款或者用人单位未将劳动合同文本交付劳动者,给劳动者造成损害的。3.根据我国《劳动合同法》第83 ⑤⑥王利明，《违约责任论》，中国政法大学出版社，2000年版，P422页杜景林,译.德国民法典[ Z].北京:中国政法大学出版社, 1999，P158页。条的规定,用人单位与劳动者违法约定试用期的,违法约定的试用期已经履行的,由用人单位以劳动者试用期满月工资为标准,按已经履行的超过法定试用期的期间向劳动者支付赔偿金。4.根据我国《劳动合同法》第84条的规定,用人单位违反《劳动合同法》的规定,以担保或者其他名义向劳动者收取财物,给劳动者造成损害的。5.根据我国《劳动合同法》第86条的规定,劳动合同被确认无效,用人单位有过错,给劳动者造成损害的。6.根据我国《劳动合同法》第88条的规定,用人单位以暴力、威胁或非法限制人身自由的手段强迫劳动,给劳动者造成损害的;违章指挥或强令冒险作业危及劳动者人身安全,给劳动者造成损害的;侮辱、体罚、殴打、非法搜查或拘禁劳动者,给劳动者造成损害的;劳动条件恶劣、环境污染严重,给劳动者身心健康造成严重损害,给劳动者造成损害的。7.根据我国《劳动合同法》第89条的规定,用人单位未依法向劳动者出具解除或终止劳动合同的书面证明,给劳动者造成损害的。8.根据我国《劳动合同法》第93条的规定,对不具备合法经营资格的用人单位的违法犯罪行为,给劳动者造成损害的。这些情形,用人单位要对其给劳动者造成的损害给予赔偿,赔偿的范围仅以劳动者受到的损害程度为限,目的是弥补劳动者的损失。

分析对比补偿性赔偿与惩罚性赔偿的适用,可以清晰地看出我国《劳动合同法》中关于惩罚性的赔偿仅适用于劳动者向用人单位请求赔偿,且请求的情形必须是法律明文规定的,而用人单位向劳动者和用人单位向其他用人单位不能主张惩罚性赔偿,这样就严格限制了惩罚性赔偿的适用范围,避免了滥用惩罚性赔偿的情形出现。从以上我国《劳动合同法》的规定来看,无论用人单位向劳动者主张,还是用人单位承担连带赔偿,劳动者只需要支付补偿性赔偿金,其目的是弥补给用人单位造成的经济损失,不具有惩罚劳动者的功能。

二、劳动合同法中惩罚性赔偿的使用条件

我国《劳动合同法》在法律责任部分中也明确规定了用人单位违反法律规定给劳动造成损害的要承担相应的法律责任。在规定惩罚性赔偿制度时,法律也对提出惩罚性赔偿作出条件限制,基于前述分析用人单位需要支付惩罚性赔偿金的情形,劳动者主张惩罚性赔偿的条件:一是实体性条件,用人单位必须有违法行为,必须由法律明文规定可获得惩罚性赔偿。即能适用惩罚性赔偿的情形也应由法律明文做出规定,避免司法擅断,如我国《劳动合同法》第82条、85条和87条的规定,只要用人单位存在法律规定的情形,劳动者就可以主张赔偿。二是程序性条件,首先只能由受害人请求适用,不得由法院主动适用,这样更符合合同法意思自治的原则,有利于维护双方当事人的合法权益。其次由于惩罚性赔偿的性质带有制裁性,主要针对的是那些具有不法性的行为而适用的,必须经过有关机关的裁决。如我国《劳动合同法》第85条规定由劳动行政部门责令限期支付劳动报酬、加班费或者经济补偿,逾期不支付的,责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金。

相对于惩罚性赔偿而言,补偿性赔偿的适用条件就明显不同了,为体现倾斜保护原则,我们以相对苛刻的用人单位向劳动者主张赔偿的条件来对比分析,在我国劳动合同法第90条规定:“劳动者违反本法规定解除劳动合同,或者违反劳动合同中约定的保密义务或者竞业限制,给用人单位造成损失的,应当承担赔偿责任。”这是用人单位向劳动者主张经济赔偿的法律依据。劳动者向用人单位承担的只能是补偿性赔偿责任,然而,条款中“违反本法规定解除劳动合同”与“违反劳动合同约定”具体情形是用人单位向劳动者主张经济赔偿的关键性问题。

1.关于劳动者“违反本法规定解除劳动合同”问题。我国《劳动法》第102条中规定,劳动者违反本法规定的条件解除劳动合同,对用人单位造成经济损失的,应当依法承担赔偿责任。我国劳动合同法第37条规定“劳动者提前三十日以书面形式通知用人单位:,可以解除劳动合同。劳动者在试用期内提前三日通知用人单位,可以解除劳动合同。”可见,法律赋予了劳动者的单方解除权,其要求的条件仅为“提前30日以书面形式通知用人单位”。所以,劳动者违法解除劳动合同的情形应该只有违反提前通知期一种。因而我国《劳动合同法》第90条中规定的劳动者“违反本法规定解除劳动合同”,仅指劳动者未提前30天书面通知用人单位,由此造成的经济损失,应当由劳动者赔偿。

2.关于劳动者“违反劳动合同约定”问题。我国相关的劳动法规如《赔偿办法》第4条以及司法实践,均认定“劳动者违反规定或劳动合同的约定解除劳动合同对用人单位造成损失的,应赔偿损失”。

即如果劳动合同有约定的,劳动者应遵守劳动合同约定的条件,而不能随意解约。在我国《劳动合同法》出台前的实践中,这种约定主要是劳动合同期限的限制。用人单位往往利用此条款规定过高的违约金或过长的服务期限,劳动者在合同期限届满前解除劳动合同的,要承担损害赔偿责任。这样就损害了劳动者的利益。然而,我国《劳动合同法》第22条规定:“用人单位为劳动者提供专项培训费用,对其进行专业技术培训的,可以与该劳动者订立协议,约定服务期。劳动者违反服务期约定的,应当按照约定向用人单位支付违约金。违约金的数额不得超过用人单位提供的培训费用。用人单位要求劳动者支付的违约金不得超过服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用。”《劳动合同法》中的劳动者承担赔偿责任是法定的,而非约定的,虽然劳动者违法解除劳动合同属于应当支付赔偿金情况之一,但是要求劳动者支付赔偿金,即劳动者承担赔偿责任,其前提是劳动者违法解除劳动合同的行为给用人单位造成了实际的损失,如果用人单位不能举证证明其因此受到的损失,则不能要求劳动者支付赔偿金。根据我国《劳动合同法》规定,除第22条和第23条规定的情形外,用人单位不得与劳动者约定由劳动者承担违约金。劳动者违法解除劳动合同,不属于可以设定违约金的范围。

另外,我国《劳动合同法》第90条规定,违反劳动合同中约定的保密义务或者竞业限制,给用人单位造成损失的,应当承担赔偿责任。从我国《劳动合同法》的规定中可以看出,由于劳动者“违反劳动合同约定”,用人单位向劳动者主张赔偿金只有以下两种情况:一是未到服务期辞职,二是违反竞业禁止条款,劳动者才需要向用人单位支付赔偿金,并且要有“给用人单位造成损失”的前提。

所以,综合以上分析,用人单位向劳动者只能主张补偿性赔偿,而且用人单位向劳动者主张补偿性赔偿的条件比较苛刻,必须同时满足两方面的条件:一方面是劳动者存在违法或违约行为,即劳动者非法解除劳动合同、劳动者违反保密义务或竞业限制义务;另一方面是劳动者的违法或违约行为给用人单位造成了实际损失。这两个条件缺一不可。对比分析我国《劳动合同法》中的补偿性的赔偿与惩罚性

赔偿适用条件可见,适用惩罚性赔偿的条件非常刚性,劳动者只需要证明用人单位存在可适用惩罚性赔偿的违法行为即可,如未按法律规定与劳动者订立书面劳动合同等。