销售部交楼前工作

销售部交楼前工作（共2篇）

篇1：销售部交楼前工作

交楼前的准备工作 文件资料的准备＊入伙„

一：交楼前的准备工作

（一）文件资料的准备 ＊入伙涉及的政府文件资料

政府有关物业管理法规条例、《住宅室内装饰装修管理办法》、《房屋建筑工程质量保修办法》

物业管理公司营业执照及资质证书

物业管理公司收费许可证

《前期物业服务合同》

物业竣工验收证明文件或物业竣工综合验收合格证

物价局有关物业管理综合服务费、停车场收费等收费标准的批复 ＊入伙涉及的主要文件资料

《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 《入伙工作方案》 《入伙工作流程及执行标准》

《入伙通知书》 《收楼须知》

《业户手册》 《业主临时规约》

《物业管理服务费收费协议》 《业主（用户）入伙房屋验收表》

上述文件一经业主接受或签定，就构成了今后物业管理的法律基础。＊入伙涉及的其他文件资料

物业管理收费标准一览表

业户联络资料登记表

验收遗漏工程记录表

锁匙托管承诺书

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1、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》 中华人民共和国建设部于1998年以“建房（1998）102号文”的形式下发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书的制度》，该制度要求从1998年9月1日起执行此规定，强制要求建设单位在向业主交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

＊ 《住宅使用说明书》按照建设部的规定，《住宅使用说明书》须至少包括以下内容：

1、房屋结构说明；

2、房屋使用注意事项和使用方法；

3、二次装修时的要求；

4、不按说明书使用房屋造成损害的责任。

＊ 《住宅质量保证书》按照建设部的规定，《住宅质量保证书》须至少包括以下内容：

1、明确告之房屋的设计、施工、监理单位、房屋的质量竣工验收情况；

2、房屋正常使用的最低保修时间；

3、保修单位和保修电话；

4、保修争议的投诉电话和投诉部门。

2、入伙通知书

《入伙通知书》是在建设单位完成楼宇的施工并于物业管理企业验收房屋合格、接管之后，通知全体业主办理入伙手续的通知。主要包括以下内容：

（1）房屋具体位置

（2）房屋竣工验收合格以及物业管理企业验收接管合格的情况介绍

（3）准予入伙的说明

（4）入伙具体时间和办理入伙手续的地点

（5）委托他人办理入伙手续的规定

（6）业主入伙时需要准备的相关文件和资料

3、收楼须知

《收楼须知》是物业管理企业告知业主（用户）在办理入伙手续时应携带的各种证件、相关资料、费用以及入伙程序、注意事项等的文件。主要包括以下内容：

（1）入伙情况说明

（2）入伙时需要准备的证件、资料、费用等

（3）入伙程序以及注意事项

4、业户手册

《业户手册》是向业主用户介绍物业管理服务相关情况的文件，是管理处物业管理服务指南性质的文件。主要包括以下内容：（1）欢迎辞（2）项目概况

（3）物业管理公司以及管理处情况介绍（4）装修管理指南

（5）项目内相关公共管理制度

（6）公共及康乐设施介绍

（7）服务指南及服务电话

（8）其它需要说明的情况以及相关注意事项

5、《业主临时规约》

6、物业管理服务费收费协议

业主办理入伙手续时，物业管理单位要与业主签订物业管理服务收费协议，为进一步清晰双方的权利义务，协议中应详细明确：

（1）各业主实际收费面积

（2）各业主实际收费金额

（3）管理处收费时间

（4）收缴方式

（5）滞纳金及有关催缴措施

（6）调整管理费的条件或其它情况

7、业主（用户）入伙房屋验收表

《业主（用户）入伙房屋验收表》是记录业主（用户）对房屋验收情况的文本，通常以记录表格的形式出现，使用该表可以清晰地记录业主用户的验收情况。主要包括以下内容：

（1）房屋号

（2）业主（用户）姓名、验收人姓名

（3）验收情况简介

（4）房屋分项验收情况记录

（5）双方签字确认

（6）注明验收时间

（二）交楼前的工程准备

＊对楼宇质量的查验、跟进物业及设施之验收移交

登记遗漏工程

对遗漏工程进行统计、归类、总结

将遗漏工程总结递交发展商、承建商，若有时间将督促承建 商进行整改、执漏 管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结 ＊核对水表、电表、燃气表

＊核对施工方移交的锁匙数量及是否匹配 ＊熟悉单元二次装修规限及部门之相关工作

工程人员对物业内不充许改动的墚、柱、承重墙、给排水的主管道及单元内的某些设备（如智能化系统及不充许封闭的设施检查口等）应事先参照各类型单元之平面图作出详细规定及须对规定之内容进行熟悉，并将规定知会管理处等作出适当安排 准备物业单元内设施线路分布走向之图纸及各户型之平面图，便于业户开展二次装修工程

（三）入伙工作方案

日期、时间

地点

分组及岗位安排

现场布置

入伙工作流程及执行标准

入伙工作模拟演习

前期筹备

1、入伙日期及办理时间的确定

日期的确定应考虑分批办理

办理时间的确定应充分考虑业主的需求

2、入伙地点的确定

地点的确定要考虑集中，提供一站式的服务

3、工作岗位安排

注：所有参与入伙工作的人员均要接受管理员工服务意识、礼仪礼貌、行为举止及穿着等方面的岗前培训。＊安保工作的安排

对着装的要求，仪容、仪表的要求，文明礼貌的要求，站立的要求进行培训 增加人手、加强巡逻次数、制订防范突发事情的方案及车辆停放管理方案。

增加岗位

做好迎接业主的训练

交楼当天准备雨伞 ＊清洁工作的安排 公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁，将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主交楼处、售楼部、交楼路线范围的清洁更为重要，应要求清洁工程承判商或清洁工定时密集地进行日常保洁。

4、现场布置

气氛布置的要求，突出喜庆、舒适、围蔽未完工部分，清理现场环境，避免发生意外。

布置方法：鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、气垫拱门、绿化地带点缀。

该项工作可交由专业布置、策划公司完成。＊标识的准备

楼宇指示牌、楼层指示牌、单元指示牌、走火通道指示牌。

停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌等。

交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、停车位置。

收楼程序指示牌。等

5、入伙工作流程

6、交楼前的模拟演练

按照交楼程序，举行模拟交楼活动，使每位交楼人员熟悉交楼的程序

交楼人员必须掌握基本问题的统一答复标准，使业主获得一致的答复

7、入伙前的前期筹备 ＊对锁匙的管理

专人专责管理，摆放在锁匙柜

制定锁匙管理制度（例如锁匙当天归还、不允许带离物业范围以外等规定）并制定锁匙使用登记表，实行一出一入登记制度，明确有关锁匙的去向

交楼时，将有关锁匙放入收楼文件袋 ＊收楼文件资料的管理

将所有收楼文件写上单元号，放入收楼袋

将收楼文件袋统一放在交楼处，摆放整齐，方便使用 ＊建立初步的业主/住户档案

业主/住户档案包括的内容：业主/住户姓名、地址、联络方式、家庭成员状况、工作地址、紧急联络方式、照片（若有）、购房合同或按揭合同编号、车辆登记、工程返修记录、费用缴交情况、投诉记录及回访记录、收楼文件二次装修申请记录。交楼现场功能区域指示牌，包括接待处、咨询处、缴款处、验楼处、装修申请处 建立初步业主/住户档案基本内容可从售楼部有关的购房合同或认购合同中可查阅到。

＊掌握物业设施、设备的基本情况

单元装修标准及设施清单、单元的电话线、有线电视、空调机主机、电表、水表、燃气表的位置、单元总的配电量等。

对水泵房、发电机、消防设施、安防系统等的配置情况及分布位置等物业设施设备的熟悉。

小区附属设施的熟悉，例如会所、学校、运动设施、各类车辆停放的位置等。

物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜市场、派出所燃气公司、供电公司、供水公司等。

＊认真学习有关政府文件及熟习交楼流程及二次装修流程 ＊入伙工作程序注意事项

合理办理入伙手续，避免集中办理产生混乱；

“一站式”的服务，方便业主；

工作现场公开工作流程，提高效率和透明度；

设立专人引导车辆，维持有序现场；

明确修补队伍的安排，重点放在单元室内遗留问题的修补； 充分运用机会宣传物业管理知识及物业管理公司形象。二：交楼期间的工作

交楼现场的控制 三：交楼后的工作

清理现场、可请清洁公司、策划公司、工程部、保安部协助完成。

将遗漏工程记录表一式三份分别交发展商、承建商。

管理公司工程部监督、协助返修工程队进行返修工程，并将有关进度反馈物业部，以应付业主的查询。

当返修工程完毕后，由物业部通知业主回来验收，交换锁匙并让业主签收。

对未来收楼的业主应再次派发收楼通知书。

篇2：轨交商业思想政治工作初探

城市轨道交通是特大型城市现代化建设的必要构成部分, 是城市现代交通发展的必然选择。目前, 上海市共有轨道交通线12条, 运营里程达473公里, 日运送乘客700余万人次, 雄踞世界第一。随着轨道交通的发展, 其地下商业网点的发展也呈同步发展趋势。目前, 上海轨道交通商业营业面积达6万多平方米, 呈现商场、商铺、便民网点各种业态相互补充、快速发展的态势, 经营上则出现品牌连锁店、二级管理商承包经营和便民网点连锁经营的特点。

地下商业网点和普通商业网点根本的区别在于, 地下商业网点除了商业功能外, 还承担着便民的社会服务功能。根据上海市政府的要求, 近年来, 上海轨道交通地下商业网点进行了大规模的功能改造工程, 原来的以服装鞋帽为特色的小商小贩的经营格局被彻底改变, 向便民利民服务功能全面转变。大到数千平方米的商场招标经营, 小到银行ATM机、无人饮料售货机, 一批有品牌、有管理经验、有价格竞争优势的运营商被逐步引进, 一张日服务700万乘客的超级商业网络在上海地下全面铺开。

承担上海轨道交通商业运营的上海申通地铁资产经营管理有限公司商业管理事业部, 共有员工近百人, 平均年龄47岁, 他们每天要乘坐地铁, 奔波上百公里, 巡查所辖商业网点的安全、运营等情况, 工作强度大, 责任心重, 年龄偏大, 管理难度大。而重视这些员工的管理, 又和轨道交通的安全运行密不可分。近年来, 申通地铁资产经营管理有限公司商业管理事业部以科学发展观统揽职工思想政治工作, 以人为本, 以可持续发展为基本要求, 面对新情况, 分析新问题, 提出新做法, 实践新观念, 实现了企业高速发展, 网点安全运行, 职工心情舒畅的喜人局面。

坚持思想政治工作与企业社会责任相结合

思想政治工作是一定的阶级和政治集团, 为实现一定的政治目标, 有目的地对人们施加意识形态的影响, 以转变人们的思想和指导人们行动的社会行为。党的思想政治工作是以社会主义、共产主义思想体系教育人民, 启发人们的觉悟, 提高人们认识世界和改造世界的能力, 动员人们为实现当前和长远的革命目标而奋斗的实践活动。它不仅要解决人们的政治立场、政治观点、政治行为等问题, 还要解决人们的世界观、人生观、道德观问题。

针对轨交商业工作特点, 近年来, 上海申通地铁资产经营管理有限公司商业管理事业部坚持将思想教育工作与企业的社会责任相结合, 以班子会、班组会、业务例会等形式, 引导职工拥有良好的职业技能和职业道德, 更好地为广大乘客服务, 更好地为企业经济建设服务, 取得了喜人的成效。如关键的消防安全工作, 是轨交商业安全工作的重中之重。企业先后成立了消防志愿者队伍, 邀请消防部门和轨道公安分局的专业人员上门讲课, 每年举办两次全员消防安全培训, 每季举行一次实地消防演练, 增强了职工的消防意识和消防技能。实现了企业消防零隐患。

2010年上海世博会期间, 为了确保上海轨交的安全运行, 根据政府要求, 所有轨交大客站换乘的站点, 有碍安全的600多家商铺要全部清除, 所有的轨交商业要停止营业。这项任务时间紧, 难度大, 工作繁重, 企业要蒙受巨大的经济损失, 职工的个人收入也要受到影响。申通地铁资产经营管理有限公司商业管理事业部先后多次举办动员会、座谈会、班组会等, 层层布置, 层层发动, 统一思想, 统一认识, 仅用两个月时间就完成了任务, 确保了世博会的顺利举行。针对一些职工因为停业带来的收入减少而流露的情绪, 企业还重点分析, 展开和风细雨的谈心工作, 帮助他们认识国家利益、企业利益、个人利益之间的关系。对确有困难的职工, 给予一定的经济补助, 解决他们的后顾之忧,

思想政治工作, 不能讲空洞的大道理。要与企业的社会责任相结合, 帮助职工树立正确的荣誉观, 价值观, 使之与企业一起成长。

坚持思想政治工作与职工物质利益相结合

胡锦涛同志在党的十六届三中全会提出, 要以科学发展观统揽全局。科学发展, 第一要义是发展, 核心是以人为本, 基本要求是全面可持续, 根本方法是统筹兼顾。以人为本, 就是要从企业的实际出发, 尊重人, 关心人, 爱护人。要把人的问题解决了, 其他的问题就好解决。一方面是城市轨道交通的不断延伸和发展, 一方面是只有近百人的团队要承担全部城市轨道交通商业发展的需要;一方面是政府的便民服务要求精细到每一个网点的苛刻, 一方面是企业谋求的合理商业回报可以永续经营;一方面是每天700余万乘客的繁琐的服务配套, 一方面是品牌商合作商希望企业能够赢得丰厚的回报。上海城市轨道交通商业发展的矛盾点和纠结点如此鲜明地呈现在管理者面前。而一切工作的关键点在于:做好城市轨道交通管理人员的思想工作, 使他们安心岗位工作, 分享企业成长, 保障轨交安全, 不断回报社会。

近年来, 上海申通地铁资产经营管理有限公司商业管理事业部根据企业要求职工以马克思主义、毛泽东思想、邓小平理论、三个代表重要思想、科学发展观为指导, 积极摸索轨交商业职工的思想政治工作新路子, 建立畅通的沟通渠道, 注意倾听职工心声, 发现职工存在的问题, 注意思想政治工作与职工物质利益相结合, 切实为职工解决实际困难, 赢得了职工的支持。

工作特点决定工作方法。申通地铁资产经营管理有限公司商业管理事业部的大多数同志每天要在地铁线上奔波上百公里, 检查各个网点的安全状况和运营情况, 给管理工作带来较大难度, 职工的实际情况也难以在第一时间掌握。针对这一现状, 公司领导建立了每周一次的业务例会, 成为和职工沟通的有效渠道。通过每周例会, 了解工作情况, 更重要的是加强了和职工的沟通, 一些职工在会上表露出来的情绪和问题, 成为展开思想政治工作的切入点。

企业还注重把开展思想工作同解决实际问题结合起来, 多为群众办实事、办好事, 充分发挥职工群众的主观能动性。

一个女职工, 丈夫患了重症肝炎, 家庭经济发生困难。企业知道后, 党总支、行政、工会多次送上帮困基金, 帮她渡过难关。在其丈夫生病期间, 正碰上那位女职工分管的人民广场换乘通道大撤除。这是一项政府要求的实事工程, 许多商家因为搬离, 将蒙受较大的经济损失。压力大, 时间紧, 工作难做。但从大局出发, 这位女职工没有拉下一天时间, 按时完成了这项工作, 为城市的交通安全付出了心血。

还有一位女职工, 女儿9岁时不幸患上白血病。企业了解情况后, 多次给予她经济补助, 为了让她更好地照顾女儿, 还调她到后勤管理岗位, 并让她在工会兼职, 合理地长期地增加了她的收入, 稳定了她的情绪。自女儿9岁生病起, 这位职工没有请过一天事假, 坚守自己的工作岗位。女儿也自学成为动漫方面的专家, 出版了两本关于动漫设计方面的书籍。

近年来, 申通地铁资产经营管理有限公司商业管理事业部为5名职工解决了生活上的后顾之忧, 家访30余次, 支付帮困基金76笔, 共计人民币十万余元, 极大地激发了职工群众的工作激情, 为企业实现社会效益和经济效益的双丰收作出了贡献。

坚持思想政治工作与干部以身作则相结合

轨道交通商业工作每天要和商家打交道、和金钱打交道, 事事关系到经济利益, 是一个高危职业。思想政治工作做得再好, 领导干部不以身作则, 就是一句空话, 就会让职工心寒, 就会给党的形象和事业带来伤害。申通地铁资产经营管理有限公司商业管理事业部把坚持思想政治工作与干部以身作则相结合, 加强党员干部政治理论学习, 加强党员干部的世界观人生观价值观改造, 建立完整的管理制度, 以制度管人, 在招商引资等重大经济工作中, 从直接商业谈判改为引入中介机构, 实行公开招投标制, 从制度上杜绝了腐败行为的发生。每月一次的领导班子学习, 每季度一次的党员学习, 每年一次的职代会干部考评工作, 使领导干部纳入了正常的监督管理机制, 让群众拥有打分权, 对党员干部实行监督。目前, 还正在设计风险岗位责任书, 对岗位的责任制和风险点, 提出警示。自企业运行以来, 没有一个干部因为廉政问题受到党纪国法的惩处, 没有一个干部因为在廉政方面的问题被罢免。

因为轨道交通早晚高峰客流密集拥挤, 根据上海申通地铁集团公司的要求, 下属各单位要成立志愿者队伍, 维护轨道交通早晚高峰期间的运营安全。企业党政班子决定, 志愿者队伍全部由党员干部参加, 一线职工一律不参加, 保证了职工的工作正常。2010年世博会期间, 企业党员干部全部上一线参加执勤工作, 体现了党员干部吃苦在前的精神风貌。

党员干部还把群众的冷暖挂在心头。和困难职工结对帮困, 走家串户, 访贫问苦, 夏天送清凉, 冬天送温暖, 赢得了职工群众的信任、尊重和理解。