关于印发成都市集体建设用地使用权流转管理办法的通知

关于印发成都市集体建设用地使用权流转管理办法的通知（共8篇）

篇1：关于印发成都市集体建设用地使用权流转管理办法的通知

市政府关于印发宿迁市农村集体建设用地使用权流转管理办法（试行）的通知

宿豫区、宿城区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

《宿迁市农村集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二ＯＯ六年八月十日

宿迁市农村集体建设用地

使用权流转管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 为加强对集体建设用地的管理，规范集体建设用地使用权流转秩序，盘活农村集体建设用地，促进经济可持续发展，根据《江苏省土地管理条例》和《中共中央国务院关于做好农业和农村工作的意见》（中发„2003‟3号）、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发„2004‟28号）、《省委省政府关于积极推进城乡统筹发展加快建设社会主义新农村的若干意见》（苏发„2006‟1号），结合我市实际，制定本办法。

第二条 按照所有权与使用权分离的原则，实行农村集体建设用地使用权流转（地下资源、埋藏物和公用设施除外）。集体建设用地使用权出让、转让、出租和抵押适用本办法。

前款所称农村集体建设用地，是指符合土地利用总体规划，权属合法，界址清楚的农村农民集体所有的存量集体建设用地。

农村集体建设用地使用权流转，是指在集体土地保持所有权不变的前提下，使用权由所有者向使用者转移以及使用者之间再转移的行为。

第三条 出让、出租、抵押集体建设用地使用权，必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并签字形成书面材料。

第四条 中心城市220平方公里规划区以外的宿豫区、宿城区辖区内集体建设用地使用权流转，适用本办法。中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本办法的规定取得前款确定范围内农村集体建设用地使用权，进行土地开发、利用、经营。

第五条 农村集体土地流转用于非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄集镇规划。

第六条 有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：

（一）不符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划的；

（二）土地权属、界址有争议的；

（三）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其它形式限制土地权利的；

（四）村民住宅用地使用权。

因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。

村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。

第七条 通过出让、转让和出租等流转方式取得的集体建设用地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他合法的经济活动，但不得用于房地产开发建设和住宅建设。

集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。

第八条 集体建设用地使用权首次流转由集体土地所有者直接与土地使用者签订使用合同。

集体建设用地使用权再流转由集体土地使用者之间签订使用合同。再流转双方应将再流转情况告知土地所有者，并将再流转合同及时提交一份给土地所有者。

第九条 村内有两个以上的农民集体经济组织（村民小组），各集体经济组织之间有明确的土地界限和范围，并在各自范围内占有、使用土地的，确认村民小组为相应的集体土地所有者。

已经属于村农民集体所有的，包括第一轮土地承包时已经打破村民小组土地界线或虽然未打破村民小组界线但被村农民集体实际使用的土地，由村集体经济组织或村委会负责经营、管理。

已属于乡镇农民集体所有的土地，依法确认为乡镇农民集体经济组织所有，没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府代为负责经营管理。

农村集体经济组织在土地流转前，负责处理拟流转土地使用权拥有者的债权、债务及权属纠纷等问题。

第十条 下列建设项目可以通过流转方式使用集体建设用地：

（一）兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外来投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联合企业等；

（二）兴办经营性的公共设施和公益事业。

第十一条 国家为了公共利益的需要，依法对集体建设项目用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。

第十二条 集体建设用地使用权流转由市人民政府审批，土地使用者应当按照市人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。

确需改变土地用途的，应当经土地所有者和土地、规划行政主管部门同意，报市人民政府批准。

第十三条 市土地行政主管部门负责全市农村集体建设用地使用权流转管理、监督和服务。

市规划、建设行政主管部门按各自的职责对集体建设用地使用权流转进行管理、监督和服务。

市、区财政、农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农民集体通过集体建设用地流转取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。第二章 集体建设用地使用权出让、出租

第十四条 集体建设用地使用权出让，是指农民集体经济组织将一定年期的集体建设用地使用权让渡给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付土地出让金的行为。

以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让，其土地权能与出让集体建设用地使用权相同。

集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用者将集体建设用地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第十五条 集体建设用地使用权出让、出租，出让、出租双方应当签订书面合同。

集体土地所有者将集体建设用地使用权出让、出租的，出让、出租最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。集体建设用地使用者将集体建设用地使用权出租的，出租最高年限不得高于其取得使用权年限减去实际使用年限后的剩余年限。

第十六条 集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，农村集体经济组织和土地使用者应当持该宗土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）合同以及市规划行政主管部门的选址意见等，向市土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市土地行政主管部门应依法给予办理。

第十七条 集体建设项目用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场以招标、拍卖、挂牌等方式进行。

第十八条 集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。

原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与集体土地所有者协商。集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权流转手续。

第三章 集体建设用地使用权转让

第十九条 集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地使用权人将通过流转取得的集体建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

第二十条 集体建设用地使用权转让应当签订书面合同。

集体建设用地使用权转让的，转让方的权利、义务随之转移到受让方。

集体建设用地使用权转让的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。

第二十一条 集体建设用地使用权转让的当事人双方应当持集体建设用地使用权属证明和相关合同等有关材料，到市土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市土地行政主管部门应依法给予办理。第四章 集体建设用地使用权抵押

第二十二条 集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地使用权的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。

第二十三条 集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同及有关材料，并到市土地行政主管部门办理抵押登记。

第二十四条 集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。

因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。

第二十五条 处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。

第二十六条 抵押权因债务清偿或者其他原因而灭失的，应当办理注销抵押登记。第五章 土地收益及税费管理

第二十七条 集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的土地收益纳入农村集体财产统一管理，乡（镇）、村、组参与分配，市、区不参与分配。土地所有者分成不得低于流转所得的80％。

集体经济组织的流转收益应用于集体经济组织成员生产、生活或为其经济组织成员缴纳养老保险金和用于建立土地流转风险基金。

第二十八条 集体建设用地使用权出让、转让和出租的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向土地所在区人民政府缴纳。土地增值收益收缴和使用管理办法由市财政部门会同有关部门参照省有关规定另行制定，报市人民政府批准后实施。

集体建设用地使用权因转让、出租等发生增值收益的，增值净收益的30%归土地所有者，70%归集体建设用地使用者。

第六章 法律责任

第二十九条 集体建设用地闲置的，市人民政府土地行政主管部门应当责令改正；农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。

第三十条 单位或个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于房地产开发建设和住宅建设的，市土地行政主管部门应当责令改正；拒不改正的，责令交还土地。

第三十一条 违反本办法第十七条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，市土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续，并按有关法律规定予以处罚。第七章 附则

第三十二条 集体建设用地使用权流转的合同文本格式由市国土资源局制定。

第三十三条 本办法（试行）由市国土资源局负责解释。

第三十四条 本办法（试行）自印发之日起施行。

篇2：关于印发成都市集体建设用地使用权流转管理办法的通知

关于印发《集体建设用地使用权流转有关合同文本》的通知

粤国土资发〔2005〕207号（2005年11月1日）

各地级以上市国土资源局：

根据《广东省集体建设用地使用权管理办法》第三十一条的规定，我厅已制订了《集体建设用地使用权出让合同》、《集体建设用地使用权出租合同》、《集体建设用地使用权转让合同》等示范文本，现印发给你们，并就有关问题通知如下，请一并遵照执行：

一、各地级以上市国土资源局收到本通知后应立即转发给所辖的市、县、区国土资源局。

二、厅印发的为合同示范文本，各地级以市国土资源局可决定由各地级以上市局或县局统一印制。

三、合同编号可由地级以上市国土资源局决定实行统一编号或由县国土资源局实行编号。

四、合同文本在试用过程中所遇到的问题请迳向我厅土地利用处反映。

附件：

1、集体建设用地使用权出租合同

2、集体建设用地使用权转让合同

3、集体建设用地使用权出让合同

广东省国土资源厅 二○○五年十一月一日

集体建设用地使用权出租合同

合同编号：

集体建设用地使用权出租合同

第一条 本合同双方当事人：

出租方：（以下简称甲方）

地址：

邮编：

电话：法定代表人：姓名 职务

身份证号码：

承租方：(以下简称乙方)

地址：

邮编：

电话：法定代表人：姓名 职务

身份证号码：

甲方同意按规划用途租赁土地使用权给乙方使用。根据国家、省、市有关集体建设用地流转管理的规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。

第二条 甲方依据本合同出租土地的使用权，土地所有权属，地下资源、埋藏物和公用 1 设施均不在土地使用权出租范围。

第三条 乙方在承租土地使用权范围内所进行的利用土地的各项行为，均应遵守中华人民共和国法律、法规及有关规定，不得损害社会公共利益。

第四条 甲方出租给乙方的地块位于，出租的土地使用权面积为平方米。地块位置及四至范围详见附图，附图已经甲乙双方签字盖章确认。

租赁期限内，若政府为了社会公共利益需要经依法批准征收该土地或土地所有者为乡（镇）村公益事业建设需要经依法批准收回该土地，本合同即行终止，但甲方应提前通知乙方，收取的多余租金应予以退回。

第五条 本合同项下的租赁地块，按照规划批准的用途为用地。

第六条 本合同项下的土地使用权租赁期限年，自年月日起，至年月日止。

甲方应于年月日前将本合同项下的土地提供给乙方。

第七条 该地块的土地使用权租金以土地面积计算，租金标准为每平方米每年元人民币，该地块的年租金总额为元人民币（大写：）。

第八条 双方同意采用以年为周期一次性支付租金的形式，每期一次性支付租金的总额为元人民币（大写：元人民币）。从第二期起，每期租金的增幅为上期租金总额的%（大写：百分之）。

第九条 乙方同意在本合同签订之日起十日内以现金或现金支票方式交付完首期土地租金。以后每期租金支付的时间为履行周期租赁时间的第一个月内。

第十条 如果乙方不能按时支付应付款项，逾期两个月内（含两个月），应按每期缴纳租金的%（大写：百分之）向甲方支付违约金。逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项，甲方有权解除合同，并可向乙方索赔因此遭受的实际经济损失。

第十一条 乙方擅自改变土地用途的，甲方有权解除合同并可无偿收回土地使用权，所收取的租金不予退还。

第十二条 如甲方不能按时将本合同项下的土地交给乙方使用，应按收缴租金的%（大写：百分之）向乙方支付违约金。逾期超过两个月的，乙方有权解除合同，并可向甲方索赔因此遭受的实际经济损失。

第十三条 在合同签订后30日内，双方应按规定办理有关土地登记手续。

第十四条 乙方将本合同项下的土地使用权转租时，须征得甲方同意，并按规定办理有关手续。

第十五条 乙方如需改变本合同第五条规定的土地用途，须取得甲方和土地、规划行政主管部门的同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，并依照有关规定补签或重新签订土地使用权租赁合同，并办理租赁土地使用权变更登记手续。

第十六条 本合同规定的租赁年限届满，乙方应在期满后三十天内，交回土地他项权证，并办理租赁土地使用权注销登记手续。乙方如需继续承租该土地使用权，须最迟在期满之日前三个月向甲方提交续期申请书，除该土地使用权被依法征收或收回外，在同等条件下，乙方有优先续期权，并在确定新的土地使用权出租年限、租金标准及其他条件后，双方补签或重新签订出租合同，并按规定重新办理有关土地登记手续。

第十七条 任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误或不能履行合同义务 2 的，可不承担责任，但必须采取一切必要的补救措施以减少损失并及时书面告知对方。

第十八条 本合同自双方签字及盖章（画押）之日起生效。

第十九条 本合同和附件共页，以中文书写为准。

第二十条 本合同在中华人民共和国广东省市（县、区）签订。

第二十一条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和调整。

第二十二条 因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向①仲裁委员会申请仲裁②人民法院提起诉讼。

第二十三条 本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充协议。补充协议经双方签字盖章确认后与本合同具有同等法律效力。并送当地土地行政主管部门留存。

第二十四条 本合同一式陆份，其中：甲乙双方各贰份；贰份由市（县、区）土地行政主管部门留存。

甲方：

（盖章）

法定代表人：（签字）

乙方：

（盖章）

法定代表人：（签字）

签订日期：年月日

使用说明

一、本合同适用于集体土地所有者或土地使用者，将集体建设用地使用权租赁给承租人使用的行为；由集体土地所有者或土地使用者与承租人签订。

二、《集体建设用地使用权租赁合同》包括合同正文和附图。

三、本合同为示范文本，可作为签约文本,但监制、印制单位不承担法律责任。

四、甲乙双方在签订本合同前应先到当地土地、规划行政主管部门查询该土地使用权是否符合租赁的条件。

集体建设用地使用权转让合同

合同编号：

集体建设用地使用权转让合同

第一条 订立合同双方当事人

转让方（以下简称甲方）：

地址：

邮编：

电话：法定代表人： 身份证号码：委托代理人： 身份证号码：

受让方（以下简称乙方）：

地址：

邮编：

电话：法定代表人： 身份证号码：委托代理人： 身份证号码：

甲乙双方根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的有关规定，本着平等、自愿、诚实、守信的原则，经友好协商，就集体建设用地使用权转让事宜，达成如下合同条文，以共同遵守。

第二条 转让土地基本情况：

1、地块位置：

2、集体建设用地使用证号：

3、集体建设用地使用权出让合同号：

4、地号：

5、土地用途：

6、土地面积：

7、建筑面积：

8、现状：

9、抵押、查封情况

10、地块的具体位置详见附图，附图已经双方签字盖章确认。

第三条 甲方保证本合同第二条所述内容真实，保证土地权

属清晰，符合法律法规规定的土地使用权转让应具备的条件。

第四条 甲乙双方确定转让土地面积为平方米，转让价格为人民币元（大写：人民币亿 仟 佰拾 万 仟 佰 拾 元整）。

第五条 集体建设用地使用权设定抵押的，应取得抵押权人同意方可转让。土地转让后，原出让合同的权利和义务由乙方履行。

第六条 转让土地的剩余使用年限自年月日起，至年月日止。

第七条 签订本合同的同时，乙方应向甲方支付转让成交价款的%（即人民币元，大写：元人民币）作为首期款兼履约保证金。其余款项乙方同意采用以下第种方式支付给甲方：

（一）年月日前一次性以现金或现金支票支付；

（二）采用分期付款方式，具体如下：

第一期：本合同经双方签字盖章（画押）后日内，乙方须支付地价款总额的%，共计元人民币（大写：）。

第二期：本合同经双方签字盖章（画押）后日内，乙方须支付地价款总额的%，共计元人民币（大写：）。

第三期：本合同经双方签字盖章（画押）后日内，乙方须支付地价款总额的%，共计元人民币（大写：）。

……

第八条 甲方将本合同项下的土地使用权提供给乙方使用的时间为年月日前，如甲方不能按时将本合同项下的土地提供给乙方使用，延迟期间甲方同意将履约保证金双倍返还给乙方，作为违约赔偿。延迟超过两个月的，乙方有权解除合同；甲方应及时退还乙方已支付的全部款项并承担乙方由此遭受的实际经济损失。

第九条 如果乙方不能按时支付应付款项，逾期两个月内（含两个月），乙方愿意以已支付的履约保证金向甲方支付违约赔偿。逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项，4 甲方有权解除合同并可向乙方追索由此遭受的实际经济损失；对乙方已支付的价款，扣除违约损失后，予以退还。

第十条 甲乙双方应在签订合同后三十日内，到土地所在地的县级以上土地行政主管部门办理有关土地登记手续。转让所需缴纳的税费由甲、乙双方按规定各自承担，双方有约定的除外。

第十一条 除法律规定的免责因素之外，甲乙双方均应严格履行各自的职责，并依法承担违约责任。出现纠纷或违约行为，应本着实事求是的原则协商解决，协商不成时，甲乙双方同意向①仲裁委员会申请仲裁；②人民法院提起诉讼。

第十二条 其他约定事项：

第十三条 本合同在中华人民共和国广东省市（县、区）签订。

第十四条 本合同自甲乙双方签字、盖章（画押）后生效。

第十五条 本合同和附件（图）共页，以中文书写为准。

第十六条 本合同一式陆份，甲乙双方各执贰份，贰份送市（县、区）土地行政主管部门留存，各份具有同等法律效力。

甲方（盖章）：

法定代表人签名：

委托代理人签名：

乙方（盖章）：

法定代表人签名：

委托代理人签名：签订日期： 年 月 日

使用说明

一、本合同适用于土地使用者转让集体土地使用权时，由转让方与受让方共同签订。

二、《集体建设用地使用权转让合同》包括合同正文和附件《流转宗地图》以及合同双方当事人另行约定的其他附件。

三、本合同为示范文本，可作为签约文本,但监制、印制单位不负法律责任。

四、甲乙双方在签订本合同前应先到当地土地、规划行政主管部门查询该土地使用权是否符合转让的条件。集体建设用地使用权出让合同

合同编号：

集体建设用地使用权出让合同

(宗地出让)

第一条 本合同双方当事人：

出让方（土地所有者）:（以下简称甲方)；

地址：；

邮政编码：；

联系电话：；

法定代表人：姓名职务 身份证号码

受让方（土地使用者）：(以下简称乙方)；

地址：；

邮政编码：；

联系电话：；

法定代表人：姓名职务 身份证号码

甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家、省、市关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。

第二条 甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。

第三条 乙方在受让使用权的土地范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国相关法律、法规及广东省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。

第四条 乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后，在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。

第五条 土地使用权发生转让、出租、抵押的，双方当事人均要签订书面合同，并于合同签订后三十日内到当地土地行政主管部门办理有关手续和按规定缴纳税费。

第六条 本合同项下的地块位于，土地总面积为平方米（大写：平方米），集体土地所有证号为，其位置及四至范围详见附图。附图已经甲乙双方签字盖章确认。

第七条 甲方交付乙方的土地的现状为：

1.;

2.;

3.;

……

第八条 本合同项下的出让地块，按照批准规划用途为

用地。

第九条 本合同项下的土地使用权出让年限为年，土地使用权出让年限自年月日起，至年月日止。

在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途或增加总建筑面积，应当取得甲方和土地、规划部门同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，依照有关规定补签或重新签订土地使用权出让合同，并办理土地使用权变更登记手续。

第十条 本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第十一条 法律法规目前尚未要求缴纳的税款，如合同生效后需补交的，双方同意按规定予以补交。

第十二条 该地块的土地使用权出让金单价为元/平方米，总额为元人民币(大写:)。

第十三条 经双方商定，乙方采用以下第种方式支付本合同项下的土地使用权出让金给甲方：

（一）年月日前一次性支付；

（二）采用分期付款方式，具体如下：

第一期：本合同经双方签字盖章后日内，乙方须缴付土地使用权出让金总额的%，共计元人民币（大写：元人民币）。

第二期：本合同经双方签字盖章后日内，乙方须缴付土地使用权出让金总额的%，共计元人民币（大写：）。

第三期：本合同经双方签字盖章后日内，乙方须缴付土地使用权出让金总额的%，共计元人民币（大写：）。

…….第十四条 甲方将本合同项下的土地使用权交给乙方使用的时间为年月日前。如甲方不能按时将本合同项下的土地使用权交给乙方使用，延迟期间甲方同意按本合同出让金总额的%（大写：百分之）向乙方支付违约赔偿。延期超过两个月的，乙方有权解除合同；甲方应及时退还乙方已支付的全部出让金并承担乙方由此遭受的实际经济损失。

第十五条 如果乙方不能按时支付应付款项，逾期两个月内（含两个月），乙方愿意按合同出让金总额的%（大写：百分之）向甲方支付违约赔偿。逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项，甲方有权解除合同并可向乙方追索由此遭受的实际经济损失；对乙方已支付的出让金，扣除违约损失后，予以退还。

第十六条 乙方在支付全部土地使用权出让金后三十日内，应依照规定办理土地使用权登记及申领《集体建设土地使用证》的手续；甲方应予以全力协助。

第十七条 出让期间,政府为公共利益需要征收本合同项下土地使用权的,本合同自行终止;征地补偿（不含地上附着物补偿）属甲方，甲方对乙方所剩余的出让年限应给予合理补偿。

第十八条 本合同规定的出让年限届满，乙方如需继续使用该地块，须最迟在期满前一年向甲方提交续期申请书，除根据社会或集体公共利益需要收回该土地使用权外，在同等条件下，乙方有优先续期权；并在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，双方签订续期合同，并重新办理土地使用权登记手续。

乙方未申请续期或虽申请未获批准的，甲方届时无偿收回该地块的使用权。地上建筑物、附着物双方约定作如下处理：（。乙方应于期满后三十日依照规定到当地县级以上土地行政主管部门办理土地使用权注销登记手续。

第十九条 任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误或不能履行合同义务的，均不需负责任。但必须采取一切必要的补救措施以减少损失并及时书面告知对方。

第二十条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和调整。

第二十一条 因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向①仲裁委员会申请仲裁②人民法院提起诉讼。

第二十二条 本合同经双方法定代表人签字、盖章（画押）后生效。

第二十三条 本合同和附件共页，以中文书写为准。

第二十四条 本合同在中华人民共和国广东省市县（市、区）签订。

第二十五条 本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充合同；补充合同与本合同具有同等法律效力。并送土地所在地的土地行政主管部门留存。

第二十六条 本合同一式陆份，甲乙双方各执贰份，贰份由

市（县、区）土地行政主管部门留存。

甲方：

（盖章）

法定代表人：（签字）

电话（手机）：

乙方：

（盖章）

法定代表人：（签字）

电话（手机）：

签订日期：年月日

附件: 土地使用条件

一、界桩定点

《集体建设用地使用权出让合同》（以下简称本合同）正式签订后，甲乙双方依图验明红线所标示座标的各拐点界桩。面积核定无误后，双方在用地红线图上签字盖章（画押）认定。界桩由用地者妥善保护，不得私自改动，界桩遭受破坏或移动时，应及时报告甲方，请求重新埋设，埋设费用由乙方负责。

二、土地利用要求

乙方在用地红线图内兴建建筑物应符合城市或村镇规划要求。

三、设计、施工、竣工

3.1红线范围内的建筑设计、建筑用途等必须符合土地利用要求，涉及交通、管线、消防、环保、人防、航道等问题，还须报经有关主管部门审批后建设，并由地方政府有关部门（机构）管理，由此所发生的一切费用均由乙方负担。

3.2地块的动工时限建设时限从取得《集体建设土地使用证》起计。

3.3地块的动工时限为180日，乙方必须在动工时限内开始建设。

3.4乙方必须在规定时限内完成建设。

3.5如非乙方责任造成动工时限或建设时限的延误，乙方在时限满前120日内向有关部门申请延期。

四、建筑维修活动

4.1乙方在用地红线范围内进行建设及维修活动时，对周围环境及设施应承担的责任，包括：

(1)对所属建筑物品或废弃物（即泥土、碎石、建筑垃圾等)不得侵占或破坏红线图以外的土地及设施。

(2)未获有关部门批准，不得在公共用地上倾倒、堆放、储存任何材料或进行任何工程活动。

(3)必须确保土地使用范围内的污水、污物、恶臭物或影响环境的排泄物均应有可靠的排除方法，不得损害周围的环境。

(4)在土地使用期限内,对该地段内的所有城市市政设施或村镇公共设施均应妥善保护，8 避免损坏，否则，应承担修复工程的一切费用。

4.2不得开辟、铲除或挖掘毗邻地段的土地。

4.3在兴建建筑或维修工程之前，必须摸清地段或相邻地段公有的明渠、水道（包括水龙喉管）、电缆、电线以及其他设施的位置，并向有关部门呈报处理上述设施的计划；在未获批准之前，不得动工。需要改道、重新铺设或装设的费用，均由乙方负责。

五、监督检查

在土地使用期间，政府相关职能部门和集体土地所有者有权对用地红线范围的土地使用情况进行检查监督，用地者不得拒绝和阻挠。

使用说明

一、《集体建设用地使用权出让合同》包括合同正文和土地使用条件及附图。

二、本合同文本为示范文本，可作为签约文本,但监制、印制单位不负任何法律责任。

篇3：关于印发成都市集体建设用地使用权流转管理办法的通知

党的十七届三中全会提出要逐步建立城乡统一的建设用地市场, 保护农民合法权益, 而农村集体建设用地使用权流转 (以下简称“集体建设用地流转”) 利益分配是有序推进集体建设用地流转的关键。学界对此进行了广泛而深入的讨论, 主要集中在政府是否应该参与分配以及政府、集体组织和农民之间的利益如何分配等焦点上。

政府是否应该参与集体建设用地流转的收益分配, 主要有以下几种观点:一是政府以一定比例直接参与收益分配。卢吉勇等认为, “政府与集体之间3:7的分配比例是一个平均性的数据, 这个比例保障了流转过程中农民集体的利益, 建议政府与农民集体之间按3:7分成”。二是政府以税收的方式间接参与收益分配。王文等认为, 政府的主要职责是制定市场交易规则, 在保证效率的同时, 维护社会公平, 政府应该通过税收方式进行收益调节, 实现利益均衡, 而不是直接参与收益分配。

在集体组织和农民之间的收益分配问题上, 刘润秋等认为, 在利益分配中要更多考虑农民的需要, 确保农民分享土地整理、使用中的增值收益, 赋予农民更加完整的土地权益, 尊重并增加农民利用土地获取收益的能力。刘芬、侯利伟认为, 农村社会保障体系尚未建立起来, 在利益分配比例上应偏重于农民, 分配形式可以留存一部分用于设立社保基金, 剩余部分直接发放给农民的办法。

二、集体建设用地流转中的利益分配现状

(一) 农村集体建设用地流转概念及范围界定

集体建设用地流转按照使用权与所有权关系的不同, 可以分为初次流转和再次流转。集体建设用地的初次流转就是按照土地所有权与使用权相分离的原则, 通过租赁、出让、作价入股等形式, 将集体建设用地有偿或者无偿地转移给他人使用。再次流转是指通过初次流转己经获得集体建设用地使用权的单位或个人, 在约定的期限届满之前, 以一定的形式, 如出租、抵押、入股等, 再次将该建设用地转移给他人。

根据我国现行的《土地管理法》第43条规定:“任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地;但是, 兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的, 或者乡 (镇) 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”可看出, 我国集体建设用地流转的范围包括乡镇企业用地、农村宅基地和乡 (镇) 村公共设施和公益事业建设用地。

(二) 集体建设用地流转中的利益分配现状及问题分析

国土资源部门早在上个世纪90年代就开始在芜湖、苏州等9个地区开展集体建设用地使用权流转试点工作, 探索集体建设用地进入市场的途径。同时, 不少农村集体结合当地的经济发展和地理区位等自发地开创了一些具有地方特色的集体建设用地流转模式。

1、集体建设用地流转利益分配现状。

各地区基本都是把建设用地所有权保留在集体内部的前提下进行流转, 而不是征为国有, 这与现行的法规相比有着根本的突破, 它打破了国家对建设用地一级市场的垄断, 有利于维护集体的土地所有权, 保障农民享有土地增值收益。然而, 在政府、集体组织和农民这三者利益分配比例方面各地做法却是迥然不同的。

在芜湖模式中, 土地流转收益和增值收益在县、乡、集体经济组织三方的分成比例为1:4:5 (2002年之前, 市、县、镇政府和土地所有者按1:2:5:2的比例进行分配) ;苏州集体建设用地初次流转时, 市政府在每平方米收取1.5元的前提下, 剩余部分由县级政府和乡镇政府按3:7的比例分成, 在再次流转中增值收益全部由县、镇两级政府仍然按3:7比例分配;南海农民集体自发开创了土地股份制, 集体股份的经营纯收入在扣掉各种税费以及提留10%作为福利基金后, 剩余的部分留51%作为发展基金和福利基金, 另外49%在集体成员内部作为土地分红。

2、利益分配中存在的问题。

我国典型地区的集体建设用地流转模式固然对政府政策制定和利益分配的理论研究具有重要借鉴意义, 然而它们始终并未像上个世纪80年代的家庭联产承包责任制那样在全国如火如荼地开展起来, 这都说明了其中必然存在一些问题。

(1) 缺乏统一的法律法规指导, 政府、集体、农民三者利益分配地区差异大, 政府分配所占比例过高。在我国当前法制下, 并没有对集体建设用地流转中利益分配问题做相关规定, 致使不同地区在政府、集体、农民三方利益分配方面差异大, 芜湖在政府和集体之间的分配比例为5:5, 苏州流转收益全部为政府所得。政府只是土地流转的宏观管理者, 多数地区政府在流转收益分配中占最大比重, 农村集体应有利益难以实现, 这显然是不合理的。

(2) 没有合法有效的措施来保障农民享有土地增值收益。在集体建设用地再次流转的实践中, 许多地方的集体组织和建设用地的使用者均片面地认为, “谁使用土地, 谁就有权对土地进行处置, 基本上处在谁使用、谁处理、谁受益的状态, 忽视了集体成员利益的存在”。南海模式中, 农民集体分享到工业化和城市化进程中土地升值的好处, 但这种做法却面临着“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”这一无法逾越的法律障碍。

三、完善集体建设用地流转收益分配的对策和建议

集体建设用地流转收益分配直接关系到政府、集体、农民的切身利益以及土地资源配置机制的形成。针对上述流转中存在的问题, 笔者认为, 要完善集体建设用地流转中的利益分配应该从以下几个方面入手:

(一) 取消政府直接参与集体建设用地流转收益分配资格, 而以通过开征相关税种来参与流转收益的分配代之

集体建设用地专属于农村集体所有, 政府在集体土地的产权体系中只是宏观管理者, 并非产权主体。因此, 在以产权交易为内容的集体建设用地流转活动中, 政府没有依据直接参与分享土地产权收益。各级政府在土地上确实有基础设施配套等投入, 但这是政府在强制纳税人纳税后应尽的义务, 况且在土地开发建设中, 土地使用者还要另行支相关税费。政府参与集体建设用地流转的收益分配应主要通过开征相关税种来体现, 主要基于以下考虑:

1、税收具有固定性, 有利于维护政府、土地所有者和使用者三方利益。

由国家统一规定集体建设用地流转中政府所征的税种 (如土地占用税、土地交易税等) 及税率, 一方面有利于政府财政收入得到保障, 缓解政府财政压力, 另一方面, 因为税收的固定性, 可以防止政府随意滥收费, 保护土地所有者和使用者的合法利益, 从而结束我国集体建设用地市场混乱的局面。

2、由费改税, 有利于政府所得真正取之于民, 用之于民。

政府直接参与分配所得的利益具有随意性和模糊性, 而且缺乏有效的监管, 很难保障政府会将这部分收益用于公共领域。从我国实况来看, 农村社会保障体系不健全、公共福利水平低, 新“三座大山” (医疗、教育、住房) 问题迟迟得不到解决, 这些都与政府的投入不足有关。

3、从目前我国各地的实际操作来看, 政府通过征税参与分配体现了公平与效率的原则。

在芜湖模式中, 土地流转程序和交易过程十分复杂, 大大增加了交易成本, 这与市场经济提倡的交易迅捷是不相符的, 并且由基层政府操纵主导, 使政府成为最大的受益者, 而农民无法分享到土地增值收益。将费改税不仅可以简化交易程序, 规范市场秩序, 而且使农民享受到土地的增值收益, 体现了效率与公平。

(二) 应该明确集体经济组织和农民之间的分配比例

我国目前立法并没有对集体建设用地流转中的集体经济组织和农民利益分配做出规定, 而且各个地区在利益分配比例方面五花八门, 莫衷一是。在此, 基于无论集体组织、农民所占收益多少, 都是“用之于民”的考虑, 可以构建一个简单的模型来阐述两者之间的分配比例以达到利益分配的帕累托状态。

假设集体组织和农民把自己的所得全部用于改善集体福利, 目的在于实现福利水平最大化。集体建设用地流转总收益是固定的为I, 其中C和P分别表示集体组织、农民获得的收益;U表示集体福利水平, 用无差异曲线表示, 如图所示。

尽管要追求最大的福利水平, 但是在预算约束线I的制约下, 集体福利水平不可能达到U3;位于预算约束线上的点B和点D, 由于它们的效用水平只处于U1, 此种收入分配不能使福利水平达到最大;只有在均衡点A, 集体福利水平达到最大U2, 此时集体组织与农民的收入分配比例为C1:P1, 利益分配实现了帕累托最优。从几何意义上看, 在均衡点A, 预算约束线的斜率 (等于1) 等于无差异曲线的斜率 (农民与集体组织用于改善集体福利投入的边际效用之比) , 即农民与集体组织花在集体福利上的最后一元钱所得的边际效用相等, 集体福利水平达到帕累托最优状态。

尽管上述分析比较抽象和理想化, 但对于解决集体组织和农民之间的利益分配还是很有启发意义的:

1、确定集体组织和农民之间的利益分配比例, 建立严密的集体财政监管机制。

主要根据农村集体正常生活和生产需要来确定来确定集体福利水平, 再结合具体的收益所得情况, 按照民主原则, 在集体成员公开讨论的基础上, 确定两者之间的收益分配比例。集体组织内部要建立严密的财政监管机制, 确保集体组织所得利益能全部用于改善集体福利。

2、尊重和确保农民的参与权和知情权。

目前, 集体建设用地流转工作由地方政府和集体组织主导, 农民和集体组织之间因信息不对称可能产生欺诈。因此, 要提高信息透明度, 确保农民的参与权与知情权, 做到农民收益所得与集体收益所得互助互补, 最终实现在现有收益下, 达到最大集体福利水平。

篇4：关于印发成都市集体建设用地使用权流转管理办法的通知

我国的专门法律一直限制着集体土地权利行使,在我国现行的法律体制下,农村集体建设用地使用权的流转除少量例外情况外,基本上是被禁止的。虽然《宪法》第十条第四款规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”,但我国现行《土地管理法》却把可以转让的土地使用权限定为国有土地使用权。《土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”

根据上述规定,除了破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的,农村集体建设用地只能用于本集体经济组织及其成员开办企业或建造住房,不得出让、转让或出租。其他企事业单位和个人进行建设,必须申请使用国有土地。

二、农村集体建设用地使用权流转现实情况

集体建设用地是指由农民集体所有用于建设目的的农村地。我国农村集体建设用地的流转主要呈现出以下几个特点:

(一)流转形式多样,但以出租为主

目前集体建设用地的流转已涵盖出让、转让、出租、入股等多种形式。既有农村集经济组织直接出让、出租建设用地使用权或将建设用地使用权作价入股的情况,也有农民以转让、出租房产形式,连带转让、出租宅基地使用权的情况,还有在乡镇企业合并、兼并及股份制改造改组中隐含的集体建设用地使用权转让、出租等情况。在上述流转形式中,最常见的形式是出租。

(二)流转主体多元化,流转法律关系复杂

参与集体建设用地流转的主体,从转让和出租方来看,既有乡(镇)、村、组集体经济组织,也有乡(镇)政府和村委会,还有乡(镇)、村办企业和农民个人;从受让方和承租方来看,既有本集体经济组织内部成员,也有本集体经济组织之外的其他组织或个人。

(三)流转的区位特征明显

在受城市社会经济辐射强度大、市场化水平较高的城乡结合部,社会对集体建设用地流转的需求较为迫切,其流转也较为活跃;在城镇化水平不高的远郊区,流转的活跃程度下降,形式单一,数里也少;而在一些远离城市的农村,流转的数量更少。

三、农村集体建设用地流转中存在的主要问题

虽然集体建设用地使用权的流转早已存在,可由于缺乏法律的支持,集体建设用地使用权的流转基本上一直处于一种无序的状态。另外,由于流转缺乏法律和制度的约束,也导致土地利用混乱,缺乏整体规划,建设用地总量难以得到有效控制,耕地保护受到冲击,由此引发了一系列的问题:

一是因现行土地管理制度中,缺少了对农村集体建设用地流转管理的内容,流转缺乏制度约束,加大了土地市场管理和耕地保护的难度。不少地区在利益驱动下,未经规划许可和正常审批擅自将农用地转为建设用地,或者以乡(镇)、村集体公益需要为名,采用“征地”方式从村或小组集体中无偿或低补偿“征”得土地,用以建厂房出租或其他经营,直接导致土地利用混乱。

二是农村集体建设用地流转无法可依,流转双方当事人的权利义务得不到任何法律的约束和保障,流转的可靠性差,交易安全得不到保障,一旦发生法律纠纷,经济损失往往较大。

三是农村集体建设用地流转分配关系混乱,大部分流转收益被乡(镇)政府或村民委员会所得,而且还滋生了大量的腐败,而国家利益在流转中完全没有得到体现,农民个人的权益也无法得到法律保障。

四、农村集体建设用地使用权流转制度的构建设想

(一)落实《宪法》第十条第四款的内容,从法律上赋予农村集体所有土地的使用权与国有土地的使用权具有同等的转让权利。《宪法》第十条第四款规定:“土地使用权可以依照法律的规定转让”,而现行《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律将该处的土地使用权限制解释为国有土地使用权,确有违宪之嫌。因此,要解决“同地、同价、同权”问题,必须在法律上明确可以依法转让不仅仅是国有土地使用权,也包括集体土地使用权。

(二)完善现行的土地征收制度,严格限制土地征收,打破政府对建设用地一级市场的垄断。《宪法》第十条第三款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》对土地征收限制为公共利益需要,但现行《土地管理法》却对“公共利益”作了无限扩大解释,规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”。国有土地从何处而来,向农民征收。这导致任何商业性开发及建设均被理解为“公共利益”需要。法律应以列举或排除的方式对公共利益作出严格的界定,这种严格限制也是各国普遍采取的方式。为了防止国家权力的滥用,我国相关法律也必须对《宪法》第十条所述的“公共利益”作出明确的解释并将土地征收严格限制为公共利益需要。

(三)灵活掌控集体建设用地使用权流转的期限。从长远来看,集体建设用地使用权期限的设计应考虑两个问题,一是要考虑和国有土地使用权的期限设计相接轨,二是要考虑到对土地的开发建设和长期利用。因此,期限的设计不宜过短,具体可参照国有土地使用权出让的期限设计,商业用地期限最长不超过40年,工业用地和综合用地不超过50年等。

(四)制定农村集体建设用地使用权流转规范,建立有形市场,以规范流转秩序。在农村集体建设用地使用权流转中,政府不是资产者代表,不应该参与、干涉当事人之间的交易行为,但对流转过程仍应尽到监管义务。

(五) 建立合理的收益分配制度。建立合理的收益分配制度,就是要合理的确定地方人民政府、土地所有权人、土地使用权人在集体建设用地流转中的利益分配。集体建设用地使用权流转收益应在土地所有权人和使用权人间进行分配,应将政府排除在分配主体之外。土地收益是土地所有权的经济体现,因此,土地使用权转让收益首先应归属于土地所有权人。土地使用权人对土地有投入的,应适当分配给使用权人。政府部门作为管理者,对集体土地的基础设施等配套建设投入是其法定职责,且土地使用者实际上已经交付了配套设施费和相关税费,政府不应再从流转收益中获利。

篇5：关于印发成都市集体建设用地使用权流转管理办法的通知

第一章 总 则

第一条 为了统筹城乡经济社会发展，促进“三个集中”，优化土地资源配置，加强集体建设用地使用权流转管理，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等法律、法规和文件规定，本着全国统筹城乡综合配套改革试验区率先突破、大胆创新的精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 成都市行政区域内，按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩方式，通过实施土地整理取得集体建设用地指标后所进行的集体建设用地流转；在符合规划的前提下，集镇、建制镇中原依法取得的集体建设用地流转；以及远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区农村村民将依法取得的宅基地通过房屋联建、出租等方式进行的集体建设用地流转，适用本办法。

第三条 集体建设用地按照先整理集中、再流转使用的原则，在保持土地所有权不变的前提下，实行使用权有偿、有限期流转。

第四条 市国土资源局负责全市范围内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。

区（市）县国土资源局（分局）负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。

第二章 产权代表界定

第五条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第六条 集体建设用地使用者，为依法取得集体建设用地使用权的自然人、法人或其他组织。

第七条 集体建设用地由区（市）县人民政府登记造册、颁发集体土地所有证和集体建设用地使用证。

第三章 集体建设用地整理和储备

第八条 农村集体建设用地整理由区（市）县人民政府统筹安排，由市、县人民政府土地管理部门及其下属的土地开发整治中心具体负责实施。

第九条 农村集体建设用地整理，按照“统一立项、统一管理、统一验收”的原则，与农用地和未利用地整理一并实施；条件暂不具备的，也可按照“城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩”的原则单独实施。

第十条 实施农村集体建设用地整理腾出的建设用地指标，在扣除农民集中居住用地后节余的部分，纳入市、县集体建设用地储备库统筹调配挂钩使用。集体建设用地指标储备库由市、县土地管理部门管理。

第十一条 土地使用者可通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。储备指标有偿使用费专款用于土地综合整理和小城镇及农村新型社区建设。

第四章 流转管理

第十二条 集体建设用地使用权流转包括出让、转让、出租、作价（出资）入股、联营、抵押等形式。

第十三条 集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让费的行为。

第十四条 集体建设用地使用权转让，是指土地使用者将集体建设用地使用权再转移的行为。

第十五条 集体建设用地使用权出租，是指土地所有者将集体建设用地出租给使用者使用，由承租人与出租人签订一定年期的土地出租合同，并按合同约定支付土地租金的行为。

第十六条 集体建设用地使用权作价（出资）入股，是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股，参与分红的行为。

第十七条 集体建设用地使用权抵押，是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第十八条 集体土地所有者将集体建设用地使用权出让、出租、作价（出资）入股、联营和抵押的，须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

第十九条 有下列情形之一的集体建设用地不得流转：

（一）在城市（中心城区、县城）规划建设用地区范围内的；

（二）在土地整理专项规划确定的整理项目区内未实施土地综合整理的；

（三）土地权属有争议的；

（四）司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制土地权利的；

（五）初次流转后，土地使用者未按流转合同约定动工建设的。

第二十条 集体建设用地使用权可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式流转。

集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。

第二十一条 集体建设用地使用权流转，双方应当签订集体建设用地使用权流转合同。

集体建设用地使用权流转合同示范文本，由市国土资源局制订。

第二十二条 集体建设用地使用权初次流转按下列程序办理：

（一）土地所有者持经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意集体建设用地使用权流转的决议和集体土地所有证，向土地所在地国土资源局（分局）提出流转申请，经区（市）县人民政府审批后，由区（市）县国土资源局（分局）核发同意流转批准书。

（二）土地所有者取得同意流转批准书后，按本办法第二十条的规定实施流转，并与土地使用者签订集体建设用地使用权流转合同；

（三）土地使用者持同意流转的决议、同意流转批准书、集体建设用地使用权流转合同等资料，到土地所在地区（市）县国土资源局（分局）申请办理土地使用权登记，由登记机关颁发集体建设用地使用证。

第二十三条 集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。

土地使用者应当按照规划确定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途；确需改变土地用途的，应当经原批准机关批准。

第二十四条 集体建设用地使用权再流转的，流转双方持集体建设用地使用证、前次流转合同和再次流转合同等资料向原登记机关申请办理变更登记、抵押登记等手续。

第二十五条 集体建设用地使用权初次流转最高年限不得超过同用途国有土地使用权出让年限，再流转年限不得超过初次流转合同约定年限的剩余年限。

第二十六条 集体建设用地使用权再流转，地上建筑物及其附着物随之流转；地上建筑物及其附着物流转，集体建设用地使用权随之流转。

集体建设用地使用权再流转，其初次流转合同约定的权利和义务随之转移。

第二十七条 流转双方应当按照合同约定支付土地使用费或提供土地。一方违约的，另一方有权解除合同，并按流转合同约定请求违约赔偿。

第二十八条 流转合同约定的土地使用期届满，土地使用者要求续期的，应当至迟于届满前一年向集体土地所有者提出申请，经土地所有者同意，重新签订流转合同，支付土地使用费，办理土地登记后，取得集体建设用地使用权。

第二十九条 流转合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。

第三十条 国家因公共利益需要使用集体建设用地的，依法办理征收手续，集体土地所有者和土地使用者应当服从，原建设用地使用权流转合同自批准集体土地征收之日终止。

第五章 宅基地流转

第三十一条 农村村民宅基地严格执行一户一宅的法律规定。

依法取得的宅基地由区（市）县人民政府登记造册，核发集体建设用地使用证或宅基地使用证。

第三十二条 远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区，农村村民依法取得的宅基地在符合村庄规划、风景名胜区保护等规划的前提下，可以通过房屋联建、出租等方式流转。房屋报建按村镇规划建设管理的有关规定执行。

第三十三条 农村村民出卖、出租住房后，不得再申请新的宅基地。

第三十四条 鼓励符合一定条件的农村村民退出宅基地。退出的宅基地纳入集体建设用地储备库。

农村村民退出宅基地的补偿，不得低于当地征地补偿标准。

第六章 地价和收益管理

第三十五条 区（市）县人民政府应当制定并公布集体建设用地基准地价和集体建设用地使用权流转最低保护价，并根据城镇发展和土地市场状况，对基准地价和最低保护价适时调整。

第三十六条 集体建设用地使用权流转价格不得低于政府公布的该区域的集体建设用地使用权流转最低保护价。

第三十七条 集体建设用地使用权流转取得的总收入在扣除县、乡各项投入以及按规定缴纳税费后，收益归农村集体经济组织所有。

农村集体经济组织取得的流转收益应当纳入农村集体财产统一管理，实行专户存储，优先用于农民的社会保险。具体使用和管理按省、市有关农村集体资产管理的规定执行。

第七章 附 则

第三十八条 国家和省对集体建设用地使用权流转管理若有新的规定，按国家和省的规定执行。

第三十九条 本办法施行之前，因各种原因未履行用地和规划报建批准手续，已经形成的集体建设用地，如符合土地利用总体规划、城市总体规划和产业布局规划，在本办法施行之日起6个月内按有关规定依法处罚后，完善相关手续。1999年以后占用耕地的，在履行耕地占补平衡义务后，方可按本办法完善相关手续。

第四十条 本办法由市国土资源局负责解释。

第四十一条 各区（市）县可以结合本地实际制定具体实施细则。

第四十二条 本办法自公布之日起试行。

篇6：关于印发成都市集体建设用地使用权流转管理办法的通知

各乡镇人民政府、街道办事处应当配合有关部门做好本行政区域内集体建设用地使用权流转管理的相关工作。

第五条 市、县(市)农村土地流转交易中心(以下统称交易中心)负责组织实施职责范围内集体建设用地使用权流转交易工作。

篇7：关于印发成都市集体建设用地使用权流转管理办法的通知

集体建设用地使用权转租，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。

第二十五条 集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。

转让合同文本采用国土资源部门制定的统一格式。

第二十六条 集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原租赁合同，转租人与新的承租人应就有关权利义务事项签订书面合同。

集体建设用地使用权转让、转租的年限，不得超过原出让合同、租赁合同约定的土地使用年限的剩余年限。

第二十七条 集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当在合同签订后30天内提出申请，向市或县(市)国土资源管理部门提出申请，经有批准权的机关审查同意。经审查符合流转条件的，依法在交易中心进行交易后，申请办理土地登记和领取相关权属证明。

第二十八条 申请办理集体建设用地使用权转让、转租手续的，应当提交下列材料：

(一)原集体建设用地使用权出让合同、租赁合同;

(二)双方签订的转让合同、转租合同;

(三)双方身份的有效凭证;

(四)集体土地使用证原件;

篇8：关于印发成都市集体建设用地使用权流转管理办法的通知

一、房地合一的模式——个集体房地产买卖纠纷引起的话题

1998年, 经政府批准, 某村三组占本组集体土地建农贸市场一处。1999年2月, 三组将农贸市场临街铺面500平方米, 以每平方米800元的价格卖给某银行, 银行支付全部价款后, 将所购房屋作为银行营业场所使用至今。双方所签协议未涉及相关土地的问题, 买卖双方未到政府部门办理交易登记手续。这是一个集体房地产买卖纠纷的典型案例, 关于该案的处理有截然不同的两种观点:

第一种观点认为, 依据“地随房走”的原则, 房屋买卖引起土地权属的变化, 而农贸市场房屋用地属集体土地, 法律禁止集体土地使用权自由转让, 且其购买价格高于当时的建筑造价, 所以应以非法买卖土地论处, 依照《土地管理法》第七十三条进行处罚。

第二种观点认为, “房主地从”, 该案应视为房屋买卖后未办理过户手续。因为三组并不是直接将集体土地转让给银行, 由银行进行非农建设, 而是将合法的集体财产 (房屋) 处置后引起土地权属变化, 所以不适用《土地管理法》第七十三条进行处罚, 更不适用该法第八十一条处罚, 而应当在办理土地征用和出让手续后, 确认银行的土地使用权。

本案应如何定性, 直接涉及到集体建设用地使用权与建筑物所有权之间的关系问题。若以非法买卖土地论处, 依据《土地管理法》第七十三条规定, 买受人银行将被“没收非法所得”。那么集体建设用地使用权被没收后, 银行所购房屋如何处理, 是否同样视为非法所得, 予以没收?若视为非法所得, 可采用何种具体措施实施没收?

笔者认为, 不能简单地将上述案例定性为非法土地交易并“没收非法所得”, 而应当根据其中具体的法律关系和有关法律规定进行具体分析。村民小组作为农村集体土地所有权主体, 不是将集体土地使用权直接出售给银行建筑房屋, 而是将经过政府批准的在集体建设用地上建筑的房产出售给银行, 这是一种农村集体组织处置自己合法财产 (房屋) 的民事行为。由于房产交易而引起的土地权属变化, 不适用《土地管理法》第七十三条关于非法买卖土地和擅自改变土地用途的规定, 也不适用《土地管理法》第八十一条的处罚规定;而应当在办理土地征用和出让手续后, 在确认银行的土地使用权或者房产所有权并办理有关手续后, 直接确认其享有集体建设用地使用权。

上述案例是目前我国集体建设用地使用权与建筑物所有权关系的实证体现。如何科学认识集体建设用地使用权与建筑物所有权之间的关系, 并在立法上予以明确规定, 以指导实际操作, 具有非常重要的意义。

二、房地关系的理论和制度分析

大陆法系各国关于土地使用权 (地上权) 和建筑物所有权之间的关系, 存在不同的认识和法律规定, 主要有两种不同的理论和制度:一是关于土地使用权和建筑物所有权附合的理论和制度;一是关于土地使用权和建筑物所有权主从关系的理论和制度。

1. 附合说

关于土地使用权和建筑物所有权附合的理论和制度, 是以德国民法为代表的一种观点。德国民法否认建筑物具有相对独立性, 也就是说, 在他人土地上建造房屋, 建筑者无法取得该房屋的所有权。这种现象显然有悖于法理。因此, 为了补救这种不合理的现象, 德国于1919年颁布《地上权条例》, 该条例第十二条规定“在他人地上设定地上权后, 该土地上的建筑物为地上权的构成部分”。地上权的设立, 目的就在于确保他人土地上所有建筑物的权利。虽然颁布了《地上权条例》, 但德国的现行法律仍以地上权对建筑物的“附合”而否认建筑物的相对独立性, 地上权的效力和范围及于建筑物等附合物。

2. 主从说

关于土地使用权和建筑物所有权主从关系的理论和制度, 是以日本民法为代表的一种观点。日本、我国台湾地区的民事立法均承认建筑物可以成为独立的所有权客体。我国台湾地区的地上权以土地使用为目的, 因而, 在“构筑物”或“竹木”尚未存在之时便可以设定地上权, “构筑物”或“竹木”灭失之后地上权并不当然灭失。我国的民事立法也承认建筑物可以成为独立的所有权客体。笔者认为, 在承认建筑物相对独立性的前提下, 我国集体建设用地使用权和建筑物所有权具有主从法律关系。

3. 房随地走与地随房走

在传统民法理论和制度中, 主从关系一般指主物和从物之间、主权利和从权利之间的关系。从物是相对于主物而言的, 必须具备三个要件:一是从物不是主物的组成部分, 与主物相对独立;二是从物具有经常性辅助主物的功能;三是从物与主物属于同一个民事主体。区分主物与从物的法律意义在于对主物的处分及于从物。日本民法和我国台湾地区民法均规定, 抵押权的效力及于抵押物的从权利。例如, 抵押物如果是建筑物, 其所占有土地的使用权 (或地上权) 即从权利, 建筑物所有权便是主权利。我国实行土地使用权和建筑物所有权权利人一致的原则, 同时也承认房屋等建筑物具有相对独立性, 可以成为所有权客体。无论是土地使用权还是建筑物所有权的处分, 其效力均及于另一方。因而, 笔者认为土地使用权和建筑物所有权之间具有主从的法律关系。同样, 我国集体建设用地使用权及其建筑物之间具有相同的主从关系。

需要指出的是, 土地使用权和建筑物所有权之间主从关系的划分不是绝对的, 两者主从位置在一定条件下可以互换, 其关键是看哪一个为具体法律关系的客体。如上述案例中买卖的标的是房屋所有权, 则集体建设用地使用权是从权利, 而房屋所有权是主权利, 反之亦然。而且, 我国法律也允许“房随地走”和“地随房走”两种法律事实并存。如我国《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第二十三条规定:“土地使用权转让时, 其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”而第二十四条则规定:“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时, 其使用范围内的土地使用权随之转让。”

三、房地一体流转制度的设想

根据我国法律规定, 农村集体组织成员在宅基地上建造的房屋, 属农民个人财产, 根据我国《民法通则》之规定, 农民享有个人财产占有、使用、收益、处分的权利, 为此农民当然也就有权处分宅基地上建造的房屋, 在“地随房走”的现行体制下, 必然导致农村宅基地使用权转让。然而, 按现有法律法规、政策, 宅基地严禁流转。

2007年, 国务院、国土资源部在多个会议中反复强调“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。可见, 制度上仅规定“房地合一”的原则对于集体建设用地使用权流转制度的建立和完善而言远未足够。从珠江三角洲城市发展来看, 在具有较大市场经济潜力的地区, 集体土地范围内已经没有多少剩余的建设用地。因此, 集体建设用地使用权流转制度不仅应当包含房地一体的流转类型, 而且还应当成为真正的“房地一体”的流转制度。现有的法律、政策障碍可以通过制度设计加以平衡。

笔者认为, 在上位法明确农村住宅流转的合法性以前, 应当以用途是否为住宅来区分集体建设用地使用权流转制度的适用范围。凡用途为住宅的集体土地、房屋不得在本集体经济组织范围以外流转;凡用途为非住宅的, 无论是空地流转还是房地一体流转均实行同样的程序和形式, 只是流转当事人所持的房地产权利凭证和流转后的房地产权属登记类型存在差别而已。

四、房地流转纠纷的司法受理原则

由于集体土地范围内的大量建筑存在没有依法报建的情形, 因此集体建设用地使用权流转中, 往往会存在地合法、房不合法的案件, 司法对于此类纠纷案件的处理原则, 笔者认为应遵从“先行政、后司法”的处理原则。