加强经济适用住房管理问题的通知

加强经济适用住房管理问题的通知（通用8篇）

篇1：加强经济适用住房管理问题的通知

住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知

关于加强经济适用住房管理有关问题的通知

建保[2010]59号

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市建委（住房保障和房屋管理局、房地局），新疆生产建设兵团建设局：

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）和《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）的有关规定，为加强经济适用住房管理，现就有关问题通知如下：

一、严格建设管理

（一）经济适用住房建设项目必须严格按照有关规划建设管理的规定程序报批、建设，不得变更批准的项目规模、套型结构和用途。要严格执行施工图审查、工程招标、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序，严格执行国家有关保障性住房建设的技术标准和强制性条文。

（二）严格执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在60平方米左右的要求。住房供需矛盾突出的城市，可适当减小套型建筑面积，以增加供应套数。委托房地产开发企业建设的经济适用住房项目，住房保障部门要明确套型面积等控制性要求，作为项目法人招标的前置条件。

（三）各地可结合当地居民收入、住房状况等实际情况，自行确定经济适用住房的建设规模。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要大幅度增加经济适用住房供应。

二、规范准入审核

（四）经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。商品住房价格较高的城市，可以适当扩大经济适用住房的供应范围。

（五）经济适用住房申请人应当如实申报家庭收入、财产和住房状况，并对申报信息的真实性负责。

（六）市、县住房保障部门要会同有关部门建立健全经济适用住房申请、审

核、公示、轮候制度和工作机制，认真履行审核责任，确保配售过程公开透明，配售结果公平公正，主动接受社会监督。严禁委托开发企业、中介机构和其他组织、个人代理购房资格审核和房源分配等政府职责。

三、强化使用监督

（七）市、县住房保障部门应当定期或不定期对经济适用住房使用情况（包括自住、闲置、出租、出借、出售以及住房用途等）进行检查，也可委托经济适用住房管理单位定期对上述情况进行调查。新建经济适用住房小区（包括配建经济适用住房）进行前期物业管理招投标时，可以将相关委托内容作为招标条件，并在临时管理规约和前期物业服务合同中明示。

（八）在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。

（九）在取得完全产权前，经济适用住房购房人有与其申报收入明显不符的高消费行为时，应当主动向住房保障部门作出说明，并配合对其资产进行核查、公示。

（十）已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权。

四、加强交易管理

（十一）经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。

房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。

（十二）住房保障部门应当会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格，定期制订经济适用住房上市补交土地收益等价款的标准，报经市、县人民政府同意后公布实施。

经济适用住房交易价格低于政府公布的同地段、同类普通商品住房交易指导

价格的，依指导价格缴纳相应的土地收益等价款。

（十三）各地要结合实际情况完善经济适用住房上市交易分配机制，健全上市交易管理办法。要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。

五、完善监督机制

（十四）市、县住房保障部门要依法履行监督管理职责，建立经济适用住房管理信息系统，积极推动建立住房保障、房地产、民政、公安、金融等部门的信息共享机制，增强审核工作的准确性，提高监管工作效率。同时，要设立并公布举报电话、信箱、电子邮箱等，采取多种方式接受群众举报、投诉，加强社会监督。

（十五）经济适用住房管理的相关内容纳入住房保障规范化管理考核范围。省级住房城乡建设部门要督促各市、县完善经济适用住房管理制度，健全住房保障实施机构，配备专门力量负责经济适用住房使用情况的监督检查，并对市、县经济适用住房管理情况进行定期检查。

（十六）购房人违反本通知第（五）条规定，以虚假资料骗购经济适用住房的，一经查实，立即责令退还；违反本通知第（八）条规定，违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回；违反本通知第（九）条规定，对其高消费行为不作出说明，不配合资产核查、公示，或不能作出合理解释的，视同以虚假资料骗购经济适用住房。

对有上述情形的购房人，取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

（十七）经济适用住房建设单位、中介机构和其他组织、个人有违法违规行为的，要依法依规予以处理，并记入诚信档案。

国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

（十八）各地要根据本通知要求，完善经济适用住房管理办法，并制订经济适用住房配售合同示范文本。

（十九）本通知自印发之日起施行。

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一〇年四月二十二日

篇2：加强经济适用住房管理问题的通知

青政办发[2009]6号

各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：

为加强我市经济适用住房和限价商品住房的销售管理，根据〘青岛市经济适用住房管理办法〙（市政府令第１９９号）和〘青岛市限价商品住房管理办法〙（市政府令第１９８号）规定，现就有关问题通知如下：

一、申购资格

（一）申请条件

２００９、２０１０年，申购经济适用住房和限价商品住房的申请

人须同时符合以下条件：

1、具有市内四区常住户口，其中，申购经济适用住房的至少一人达到５年以上；

2、经济适用住房申请家庭上年度人均收入不高于１５３２８元，限价商品住房申请家庭上年度人均收入不高于２２９９２元；

3、申请人财产在调查期内不高于家庭年收入标准上限的６倍；

4、经济适用住房申请家庭人均住房建筑面积不超过１０平方米（含１０平方米），限价商品住房申请家庭人均住房建筑面积不超过２０平方米（含２０平方米）。

（二）申请人的核定

申请人包括家庭申请人和单身申请人。家庭申请人是指夫妇双方组成的家庭及离异或丧偶带子女的家庭；单身申请人是指年满３５周岁的未婚以及离婚或丧偶不带子女的人员。

（三）申请人收入的核定

申请人收入指扣除个人所得税及个人缴纳的社会保障支出后的工薪收入、经营净收入、财产性收入和转移性收入。

1、工薪收入，是指就业人员通过各种途径得到的全部劳动报酬，包括所从事的主要职业的工资以及从事第二职业、其他兼职和零星劳动得到的其他劳动收入。

2、经营净收入，是指个体或私营业主扣除经营费用后所取得的营业收入或销售收入以及经营房屋出租业务的租金收入。

3、财产性收入，是指申请人拥有的动产、不动产等所获得的收入。主要包括：

（１）利息收入；

（２）股息与红利收入；

（３）参加储蓄性保险所获得的收益；

（４）从事股票投资、保险以外的其他投资行为所获得的收益；

（５）知识产权收入；

（６）其他财产性收入。

4、转移性收入，是指国家、单位、社会团体对居民家庭的各种转移支付和居民家庭间的收入转移。主要包括：

（１）政府对个人收入转移的离退休金、社会救济收入、失业保险金、赔偿收入等；

（２）单位对个人收入转移的经济补偿金、保险索赔、住房公积金等；（３）家庭间的赠送和赡养等。

（四）申请人财产的核定

申请人财产指调查期内申请人全部成员名下拥有的实物和货币财产，包括汽车、现金和有价证券、投资、存款、借出款等。

申请人必须如实申报以下财产：

1、申请人在本市所拥有的各类非住宅房屋及在其他城市所拥有的各类房屋；

2、车辆；

3、股票、债券等投资类财产；

4、购买价格在1000元以上的家用电器、成套家具、金银饰

物等；

5、总计1000元以上的银行存款及现金；

6、其他价值较高的财产。

（五）住房建筑面积的核定

住房建筑面积以申请人在本市拥有的私有住房和承租的公有住房的建筑面积核定。在申请之日前５年内，因离婚、继承、赔偿、还债、出售、赠予等原因，将住房所有权或使用权转移给他人的，已转移住房应合并计算。

二、销售购买

公开销售的经济适用住房和限价商品住房项目实行预（销）售公告制度。市住房保障机构将全部房源信息通过媒体进行预（销）售公告，公告内容包括房源位置、数量、销售价格、开发建设单位、销售方式、购房资格登记和购房申请登记时间及地点等。

（一）购房资格登记

经济适用住房和限价商品住房的购房资格登记按项目进行。经济适用住房和限价商品住房的销售公告发布后，申请人应在公告规定时间内到户籍所在地街道办事处申请办理购房资格登记。

1、申请受理。申请人在规定时间内向户籍所在地街道办事处提报申请资料，街道办事处应当自受理申请之日起１５日内，组织进行资料审查，对申请人的住房、收入及财产状况进行调查，经评议、公示后提出初审意见，报区住房保障机构。申请人应持下列资料向街道办事处提出申请：

（１）申请人填写的〘购买经济适用住房申请表〙或〘购买限价商品住房申请表〙；

（２）申请人的身份证和户口簿；

（３）申请人户籍所在地和居住地的房屋所有权证或房屋承租证明，申请人拥有的房屋所有权证和承租公有住房的承租证明，申请人所在单位出具的住房证明；

（４）申请人所在单位或户籍所在地街道办事处出具的收入证明；

（５）申请人填写的〘家庭财产申报表〙；

（６）婚姻状况证明；

（７）申请家庭成员出具的家庭住房、收入和财产授权委托查询书；（８）其他相关材料。

2、审核公示。区住房保障机构应当自收到申请资料之日起１０日内会同民政部门对申请人的住房、收入等状况进行复审。对经复审符合条件的予以公示，公示期为５日。对公示有异议的，可向区住房保障机构提出书面意见，区住房保障机构应调查核实，并将结果书面告知异议申请人。

3、备案登记。市住房保障机构应当自收到资料之日起１０日内对区住房保障机构的复审结果进行审查，对符合条件的予以备案，区住房保障机构据此予以登记并发放〘经济适用住房准予资格登记通知书〙或〘限价商品住房准予资格登记通知书〙；对不符合条件的不予备案，区住房保障机构不予登记并发放〘不予资格登记通知书〙。

4、购房资格变更。已完成购房资格登记申请的家庭成员、户籍、收入、财产等情况发生变化的，应持相关证明资料及时到户籍所在地的街道办事处申请办理购房资格变更手续。

（二）购房申请登记

已办理经济适用住房或限价商品住房项目购房资格登记的申请人应持身份证明、〘经济适用住房准予资格登记通知书〙或〘限价商品住房准予资格登记通知书〙到规定地点办理购房申请登记。

已取得〘经济适用住房准予资格登记通知书〙或〘限价商品住房准予资格登记通知书〙但本批次未购房的申请人，可到户籍所在地街道办事处申请变更购房资格登记项目后，参加一年内其他批次项目的购房申请登记。其中，持有〘限价商品住房准予资格登记通知书〙的申请人只能变更限价商品住房项目；持有〘经济适用住房准予购房登记通知书〙的申请人可变更经济适用住房或限价商品住房项目。

（三）确定入围名单

市住房保障机构依据已办理购房申请登记的申请人人均住房建筑面积，按照住房困难程度进行排序，并将排序名单予以公示，公示期为５日。对公示有异议的，可向区住房保障机构提出书面意见，区住房保障机构应调查核实，并将结果书面告知异议申请人。

对经公示无异议或异议不成立的申请人，当申请人数量大于房源数量时，应当按照住房困难程度排序分别确定正式入围名单和候补入围名单。正式入围申请人数量按照房源实际数量确定，候补入围申请人数量原则上按照不低于房源数量的２０％确定。当人均住房建筑面积相同的申请人数量多于房源数量，或人均住房建筑面积相同的申请人数量多于排序后剩余房源数量时，应通过摇号等公开方式确定入围名单。当申请人数量少于房源数量时，全部申请人均可入围。

对２００８至２０１０年内每次参加购房申请登记且均未入围的申请人，再次参加购房申请登记时可直接进入正式入围名单。

（四）确定选房顺序 以公开摇号方式分别确定正式入围家庭的选房顺序号和候补入围家庭的选房顺序号。公开摇号应依法公证，并在市监察部门及入围市民代表的监督下进行。

（五）轮候选房

市住房保障机构将全部入围名单和选房顺序进行公告。正式入围申请人持身份证明在规定时间内到开发建设单位按顺序选房。正式入围申请人放弃选择的房源，由候补入围申请人按顺序递补选房。市住房保障机构对已选定住房的申请人出具准予购买证明，申请人据此办理购房手续。

经市政府批准，优先用于市财力投资的基础设施建设工程等项目的经济适用住房和限价商品住房，销售程序另行制定。

三、预售许可

（一）经济适用住房、限价商品住房执行预售许可制度。开发建设单位取得〘经济适用住房预售许可证〙、〘限价商品住房预售许可证〙后方可进行预售。

（二）经济适用住房、限价商品住房预售许可的申办程序按照〘城市商品房预售管理办法〙（建设部令第131号）执行。

（三）开发建设单位申办〘经济适用住房预售许可证〙、〘限价商品住房预售许可证〙，应当向市住房保障机构提交下列材料：

1、房地产开发企业资质证书；

2、企业法人营业执照；

3、建设项目核准文件；

4、经济适用住房项目需提供用地批文和房地产权证，限价商品住房项目需提供国有土地出让合同和房地产权证；

5、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

6、按提供预售的商品房计算，由注册会计师事务所出具的投入开发建设资金达到工程建设总投资２５％以上投资额的证明；

7、销售方案，方案中应当说明建设项目情况、竣工交付日期，拆迁安置面积、安置套数、安置明细，销售面积、套数、房屋明细，交付使用后的物业管理等内容，并应附总平面配置图（红线标注所申请楼座位置）、分层平面图；

8、工程施工合同；

9、拆迁房屋注销证明；

10、房屋预测绘报告；

11、房地产项目开发经营权证；

12、住宅、经营性网点门牌号码证明及新旧楼号对照表；

13、销售房屋明码标价书及拆迁安置房屋明细表；

14、〘青岛市物业管理用房预留协议书〙；

15、〘青岛市商品住宅使用手册（试行）〙；

16、法人委托书及经办人身份证。

（四）经济适用住房销售应使用〘经济适用住房买卖合同〙文本；限价商品住房销售应使用〘限价商品住房买卖合同〙文本。〘经济适用住房买卖合同〙文本和〘限价商品住房买卖合同〙文本由市工商行政管理部门监制，市房屋行政管理部门负责解释。

四、购买标准和销售价格

以经济适用住房和限价商品住房价格购买部分的面积标准，按照购买经济适用住房或限价商品住房建筑面积标准与申请人原住房建筑面积的差额核定，超出部分按照同地段商品住房价格购买。

超出以经济适用住房价格购买部分的商品住房销售价格，应当包含土地收益、减免的城市基础设施配套费以及行政事业性收费。土地收益按省财政厅等部门〘关于印发〖已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〗的通知〙（鲁财综字〔2000〕10号）确定；超出以限价商品住房购买部分的商品住房销售价格，按限价商品住房价格除以系数0.8确定。

五、产权登记和上市交易

市住房保障机构出具的准购证明作为经济适用住房和限价商品住房办理房地产权属登记的要件之一。市住房保障机构未出具准购证明的，房屋权属登记部门不予办理房地产权属登记。

经济适用住房和限价商品住房自房地产权属登记之日起５年内，不得上市交易。５年后需要上市交易的，应当将购房时以经济适用住房或限价商品住房价格购买的面积部分，按照成交价格与购买价格差价的５０％，向政府交纳土地收益，土地性质仍保留划拨，再次上市不再交纳土地收益。

六、档案管理 区住房保障机构应建立并完善中低收入家庭住房保障档案，负责对住房保障实施过程中直接形成的具有保存价值的文字、图表、声像等记录档案的收集、整理、归档、统计、分析、移出和销毁等工作，确保资料真实、完整、安全、有效利用。加强中低收入家庭住房保障档案的动态管理，对已办理资格登记家庭的人口、收入、住房及财产等状况出现变动时，应实施调查更新。

集资建房项目以及本通知发布之日前已取得〘预（销）售许可证〙的其他经济适用住房和限价商品住房项目，其销售购买程序、申购条件、购买标准、销售价格、上市交易仍按原有规定执行。

青岛市人民政府办公厅

二○○九年一月二十日

篇3：加强经济适用住房管理问题的通知

关键词：经济适用房,弊端,保障性住房,建设,管理

0引言

近年来,面对一再上扬的商品房房价,普通老百姓望尘莫及,四下回顾,发现身边的人不是有单位分配的福利房、集资房,就是有经济适用房。福利房、集资房要单位职工才有资格,而且,实行货币分房后,这块蛋糕,也只有特权部门还有存货,一般人是不能企及的。但是,经济适用房,要求条件宽泛,稍加操作,很多人都可以申请。而且,经济适用房有房产证,可谓“一朝拥有,终身占有”。于是,有的城市出现几千人排队等摇号的壮观场面。面对如此局势,为缓解住房需求,政府工作报告和“十二五”规划均把保障性安居工程建设作为经济社会发展的约束性指标。

1经济适用房概述

按照《城镇经济适用住房建设管理办法》的有关规定,经济适用房,是指具有社会保障性质的商品住宅,这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房。其供应对象为住房困难的中低收入家庭。

1.1经济适用房推出初期,没有引起人们足够重视的主要原因:

1.1.1政府对经济适用房的相关政策宣传不够,许多民众不知道有经济适用房,对经济适用房的购买条件知之甚少。

1.1.2虽然已经开始货币分房,但不少单位还有福利房、集资房分配,其价格比经济适用房低不少,因此人们的注意力都放在福利房、集资房的建设和分配上。

1.1.3我国长期实行低工资水平,导致城镇居民家庭整体储蓄余额不高,因此,即使经济适用房比商品房便宜,但相对少得可怜的储蓄额以及相当低的工资水平,那也是一笔近天文的数字。

1.1.4绝大多数居民的消费观念还停留在“量入而出”的阶段,因此,虽然银行可以提供住房贷款,但人们不愿欠债消费,觉得贷款付息是帮银行打工。

1.2目前居住在经济适用小区的家庭主要有两类:

第一类是符合经济适用房购买条件,又能够筹措到资金的中低收入住房困难户。

第二类是不符合经济适用住房购房条件:如家庭人均收入高于规定水平,或者已经拥有一套以上福利房、集资房、私有住房的家庭。

1.3经济适用房的弊端

1.3.1在房价居高不下的今天,人们已经意识到拿到经济适用房就等于拿到了一大笔国家补贴,因此,有人便想尽各种办法,冒着违法违纪的风险,用各种不正当的手段来谋取经济适用房。

1.3.2目前申购经济适用房的条件———“中低收入家庭、住房困难户”的界定太宽泛,致使符合条件的家庭太多,其中不乏公务人员。权贵及公务人员既掌握资源,又掌握分配权,又符合申请条件,这既为腐败提供了操作空间又提供了操作方便。

1.3.3就算没有腐败,其有关规定仍有不公。比如:有的地方规定年收入6万元以下的家庭可以购买经济适用房,那么,一个年收入61000元的家庭只能节衣缩食购买商品房,而一个年收入59000元的家庭可以购买经适房,即等于拿到国家几十万元的补贴,这显然有失公平。

2加强保障房建设和租赁管理,真正实现全民“住有所居”的目标

2.1确立保障房的租赁模式保障房建设的目的是解决低收入和中低收入者居无住所的问题,而这部分人即使房价再低,也没有经济购买力,因此,保障房应该是租赁模式,也只能是租赁模式,才能避免今后可能产生的产权纠葛。保障性住房不是房产投资,不应该有产权,只有有限的居住权。

2.2充分利用社会资源,租赁补贴到人头1000万套保障房相对需求而言,仍是杯水车薪,而且,建设时间长,难以在短期内形成效应。因此,建议将补贴砖头改变为补贴人头,为社会力量进入保障性住房建设创造可能性。

2.3合理制定保障房租住标准保障房是政府利用纳税人的钱扶助贫困、弱小,体现政府的人文关怀,因此,保障房建设必须考虑人的尊严,住房、厨、卫等基本功能要齐全,要能够满足基本生活之需,但相关设施不能豪华,应该以一居室和两居室为主。租房补贴根据当地保障房人均租住标准,按人头计发,节约归己,多余自补。比如,三口之家,如果按人均15平米建筑面积计算,那么无论该户实际租住多少平米保障房,租房补贴均按45平米补贴标准发放。

2.4申请租住保障性住房的条件要与当地的经济发展相结合,要不断扩大住房保障的宽度和深度经济适用房最大的失败是申请条件太宽泛,符合申请条件的人或家庭高出经济适用房数量几十倍甚至上百倍,结果为腐败提供了操作空间。因此,保障房租赁补贴享受条件,应该与当地财政拿出的保障性住房补贴总额相适应,即根据财力确定应该或者可以享受住房补贴的家庭数量,按照家庭人均收入从低到高进行补贴,有多少粥,发多少人。而且,享受住房补贴的家庭并不是终身享受,而是每隔一定阶段(半年或者1年),通过对申请家庭的人均收入变动情况进行审核,适时进行调整。

2.5制定严格的保障房补贴发放操作规则和流程,保证相关工作公开、公平,鼓励社会监督。在这个问题上可以借鉴低保补助的发放办法,由社区进行公示,让群众进行监督,鼓励群众举报违规租住保障房的家庭。对出租保障房的家庭,或违规租住者,立即收回该住房,给予一定处罚,并向社会、媒体公布处理结果。

总之,“十二五”规划中把保障性安居工程建设作为经济社会发展的约束性指标,是一项浩大的工程,充分体现了党和国家对弱势群体的人文关怀,我们也希望这项惠及民生的政策最后都能落到实处,实现真正的和谐统一。

参考文献

[1]蒋青纯“.经济适用房”弊端与对策研究.合作经济与科技,2008,(2).

[2]刘赞玉.广州市社会保障性住房模式与制度分析[D].华南理工大学,2010.

篇4：经济适用住房制度的问题及对策

摘 要 经济适用住房出租牟利,供不应求,缺乏退出机制等问题凸显,经济适用住房制度尚存在缺陷。笔者以武汉市为研究切入点,讨论经济适用住房制度的问题,同时提出解决问题的思路和建议。

关键词 经济适用房制度 经济适用房 武汉

一、背景介绍

经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有经济性和适用性的住房。2002年底由国家计委和建设部下发的《经济适用住房价格管理办法》对经济适用住房的概念作了说明:“本办法所称经济适用住房,是指纳入政府经济适用住房建设计划,建设用地实行行政划拨,享受政府提供的优惠政策,向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。”2004年,建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的《经济适用住房管理办法》又给经济适用房下了定义:“经济适用房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房”。和其他许多国家一样,经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排,

武汉市在住房保障体系的建设一直走在全国前列。1994年在全国范围内率先开展经济适用住房的建设。2005年开始全面推行经济适用住房网上登记,计算机摇号和签约网上备案工作,从程序上保障了经济适用住房销售的公平,公正,公开。经济适用住房建设已经作为“武汉模式”在全国推广。但是2009年武汉市发生的“六连号”事件暴露了申购经济适用房造假,资格审查形同虚设等问题。为了避免“六连号”事件的再次发生,武汉市修订了《经济适用住房管理办法》,对经济适用住房的申请和审批作了更加严格的规定。另外经济适用住房出租牟利,供不应求,缺乏退出机制等问题凸显,经济适用住房制度尚存在缺陷。笔者以武汉市为研究切入点,讨论经济适用住房制度的问题,同时提出解决问题的思路和建议。

二、存在的问题

(一)部分经济适用住房出租牟利

近年来武汉经济发展很快,很多购买经济适用住房的人也富裕起来,已经购买了其他的住房,甚至多套住房,很多住户将原来购买的经济适用住房出租牟利的现象泛滥。武汉市明文规定,个人购买的经济适用住房不得用于出租经营。但是经济适用住房监管薄弱,持法偏软,大部分经济适用住房出租被查出后都只是整改,因为出租而回收经济适用住房的案例屈指可数,经济适用住房租赁已屡见不鲜了。

(二)经济适用住房“适用性”不足

经济适用住房大部分建在城市的外围和自然环境相对较差的地区。虽然满足了中低收入者的居住要求,但是生活却没有那么方便了,有的居民是迁移来的,很多人需要重新寻找谋生手段。部分新建小区配套设施不全,交通不便,经济适用住房“适用性”不足凸显。而周边配套相对成熟的武汉后湖的经济适用住房小区君安花园一经推出就受到了欢迎。由此可见,地点偏、交通不便、生活配套不足是经济适用住房“不适用”的主要原因。

(三)经济适用住房供给不足

近年来武汉市旧城改造工作的推进,经济适用住房面向拆迁户的比例增大,面向社会供应的比例有限。而经济适用住房可以上市,这样就出现了一面是城市“公房”远远供不应求,一面又出现了“公房”被人出售牟利的局面,富人将房买下然后抬价转卖,出现“套利”行为,造成有限社会资源的严重不公平分配。通过对 2006年2月至2008年5月武汉市公开发售的22个经济适用住房项目进行统计,公开发售的经济适用住房的套数只占总套数32.6%。而登记人数却远远高于公开发售的经济适用住房的套数。自2005年推行摇号购房以来,绝大多数项目的供求比例都在1:10以上。

三、对策和建议

(一)严控经济适用住房租赁

武汉市对经济适用住房出租的管理措施还比较严格。根据2009年《武汉市经济适用住房管理办法(修订稿)》,购房人擅自出租、经营或违反规定转让的,由区房管部门责令限期改正,拒不改正的,依规定收回或按合同约定处理,并取消其再次申请购买经济适用房的资格。但是仍然有经济适用房被出租的现象。建议首先规范房产中介机构的居间服务,严禁其为经济适用住房进行代理出租,一旦发现立即处理,没收非法所得。其次接受群众举报,一旦有中介或者个人进行经济适用住房出租,均接受群众的举报进行处理,同时将被处罚的房产中介和个人名单公布,以便于群众今后对其更好的监督。

(二)经济适用住房选址的适宜分布

经济适用房空间上的隔离易带来的社会阶层的隔离和心理上的隔离。英国政府新建住房采取分散建房的途径,即政府通过规划手段,强制要求新的住宅建设项目必须有一定的低收入居民住房。这个比例一般占项目建设总量的15%-50%①。建议借鉴英国的做法,将经济适用房与普通商品房小区结合分布。这样即能满足不同收入阶层居住的需要,维护社会的稳定,中心城区的配套设施和交通的便利又能满足经济适用房居民的需要。

(三)完善经济适用住房发售方式

借鉴新加坡的订购抽签制度,在修建经济适用住房之前规划,统筹供应。尽量靠近城区,交通方便,以便利用现有的公共设施,发挥经济适用住房的“适用性”。新加坡的定购抽签制度是指政府首先将拟建的组屋项目及其空间位置进行公布并接受居民的订购。在掌握了每个不同位置项目的需求情况以后,政府再对建造计划进行调整,在实在无法满足需求的情况下再采取抽签方式,中签者交付定金和20%房价款,两年之内政府负责交房。新加坡实行订购制度以后使组屋建设计划更加切合实际,缩小了各地区,各类型新房的供求差距,真正实现“订单式生产”。让政府在经济适用住房真正破土动工之前可以掌握不同项目供需状况的信息,并根据这些信息在宏观上对建设计划做出调整。

(四)扩大保障覆盖面

无论是经济适用住房的购买者还是廉租房的受惠家庭,都要求拥有本地户籍。而事实上城市化的快速进程使得大量的农村剩余劳动力向城镇迁移,这些“新移民”常年租住、工作在城市里,是城镇的实际居民,他们是推动经济增长的不可忽视的一股力量,为城市化做出了巨大贡献,却不能享受最低的住房保障。这些人多处于低收入阶层,他们只能在城中村及在城乡结合部租住低标准的住宅,从而也引发了一系列的社会问题。为完善住房保障体系,反映社会公平,建议保障对象的面应将常年在城市务工而没有城镇户口的低收入人群纳入保障体系。

(五)规范化严进,有条件化退出

应该根据职工工资,家庭收入,家庭结构等因素,综合界定购房目标群体,严格执行经济适用住房认购申请和审核制度,同时向社会定期公布,让公众参与监督。从获取经济适用住房共有产权之日起,住房社会保障部门依据购租房档案每年对其进行一次普查考证。具体由住户申报、社会公开、公平普查核实。在经济适用住房的摇号过程中除了请公证机构公证以外,同样也可以请地方人大代表和政协委员进行监督,并通过网络进行视频直播,以增强操作的公证性和透明性。

建立和完善经济适用住房准入和退出机制,实行经济适用住房动态管理,完善责任机制与监督机制,建议尽快建立经济适用住房的退出机制,已经购买其他住房的应将原来购买的经济适用住房退出,政府按照规定回购,这既能缓解当前经济适用房供给不足,供求矛盾的现象,又能有效地实现经济适用房的循环使用,保障经济适用住房的社会保障功能。

参考文献:

[1]刘贵文,谢莉,景政基.新加坡组屋建设对完善我国保障性住房供应体系的启示.中国建设信息.2009(05).

[2]唐黎标.英国住房保障制度.上海房地.2007(09).

[3]杨道法,李晓丽.英国中低收入住房保障制度对我国的启示.西南金融.2008(01).

[4]陈杰.英国现代公共住房供应体系的制度分析.法制与社会.2008(15).

[5]郑志东.英国可支付住房与规划政策关系研究——兼论其对我国经济适用房制度的启示.城市开发.2007(04).

[6]武汉地方志办公室.武汉改革开放30年鉴(1978-2008).武汉出版社.

[7]武汉建设年鉴编委会.武汉建设年鉴2007.武汉出版社.

[8]陈培生.武汉房地产年鉴2009.中国大地出版社.

篇5：加强经济适用住房管理问题的通知

关于印发《即墨市经济适用住房管理办法》的通知

即政发[2009]25号

各镇人民政府，各街道办事处，经济开发区、田横岛旅游度假区管委，市政府各部门，市直各单位：

《即墨市经济适用住房管理办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，望认真遵照执行。

即墨市人民政府

二○○九年六月七日

即墨市经济适用住房管理办法

第一章 总则

第一条 为加强经济适用住房管理，逐步解决城市低收入家庭住房困难，根据国家、省、青岛市的有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 我市行政区域内的经济适用住房管理适用本办法。本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

第三条 市住宅发展保障办公室负责经济适用住房的管理工作；各镇(处、区)负责本辖区内经济适用住房的申请受理、初审等工作；发改、城建、房产、国土、民政、财政、监察、劳动和社会保障、公安、统计、金融、税务、工商等行政管理部门，根据职责分工，负责经济适用住房的相关管理工作。

第二章 优惠政策

第四条 经济适用住房建设和供应，应当严格执行国家规定的各项优惠政策。

第五条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应，并纳入土地供应计划，在申报用地指标时单独列出，确保优先供应。

为经济适用住房提供配套服务的经营性设施用地，按国家有关规定执行。

第六条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房建设项目外基础设施建设费用，由政府承担。

经济适用住房建设单位，可以以在建项目作为抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第七条 购买经济适用住房的，可以按照有关规定提取个人住房公积金和办理住房公积金贷款，也可以按照有关规定向商业银行申请贷款。

第八条 建设和购买经济适用住房的贷款利率优惠政策按照国家有关规定执行。第三章 规划建设

第九条 建设经济适用住房应当遵循政府主导、社会参与、全市统筹的原则。

市住宅发展保障办公室要会同发改、城建、国土等有关行政管理部门，根据本市经济适用住房发展规划制定经济适用住房建设计划。

第十条 市国土资源局应当根据经济适用住房发展规划和建设计划，编制经济适用住房建设用地计划。

第十一条 经济适用住房建设应当严格执行有关法律、法规的规定。

经济适用住房建筑面积应当控制在65平方米以内。

第十二条 规划设计和建设经济适用住房，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行有关住房建设标准，采取竞标方式优选规划设计方案，在较小的套型内实现基本的使用功能，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第十三条 经济适用住房建设可以由市住宅发展保障办公室直接组织建设，也可以在商品住房用地当中配建，由依法取得建设用地使用权的房地产开发企业实施。

在商品住房用地当中配建经济适用住房的，应当在土地出让合同中，将配建经济适用住房的建筑总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、价格、销售对象及程序等事项作为附加条款。

严禁以建设经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品住房开发。

第十四条 配建的经济适用住房及其基础配套设施和公共配套设施，应当与整个住宅项目工程同时设计、同时建设、同时交付使用。

第十五条 经济适用住房的开发建设、施工和监理单位，应当依法采取招标方式确定。

经济适用住房建设单位应向购房者出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对其建设的经济适用住房工程质量承担最终责任。

第四章 价格管理

第十六条 经济适用住房基准价格应当在项目预(销)售前，由市发展和改革局会同市住宅发展保障办公室核准公布。

第十七条 经济适用住房销售价格，由开发建设单位根据楼层、朝向、质量和位置等因素，在基准价格上下不超过15%的幅度内确定，但总平均销售价格不得高于基准价格。

第十八条 销售经济适用住房应当明码标价，不得在标价之外收取任何费用。

第十九条 以经济适用住房销售价格购买的面积，应当按照申请人原住房建筑面积与实际购买的经济适用住房建筑面积的差额核定，超出部分按照同地段普通商品住房销售价格购买。

超出经济适用住房销售价格购买部分面积的差价款，由开发建设单位向市住宅发展保障办公室缴纳后，按我市非税收入收缴的有关规定上缴市财政，专项用于住房保障。

同地段普通商品住房价格由市发展和改革局会同市住宅发展保障办公室确定。

第五章 申请审查程序 第二十条 凡夫妻双方组成的家庭及离异或丧偶带子女的家庭和年满35周岁的未婚人员及离婚或丧偶不带子女的人员(以下统称申请人)，同时符合下列条件的可以向户籍所在地镇(处、区)提出申请：

(一)申请人家庭中至少有一人为本市常住居民(非农业)，且达到5年以上。

(二)申请人家庭人均收入和人均住房建筑面积符合市政府批准并定期向社会公布的标准。

在申购经济适用住房之日前5年内，因离婚、继承、出售、赠与以及履行债务等原因，将家庭或个人住房所有权或使用权转移给他人的，已转移住房应合并计入申请人住房建筑面积。

申请人只能购买一套经济适用住房。已享受廉租住房保障的家庭，在退出廉租住房保障后，可以申请购买经济适用住房。

第二十一条 申请人家庭人均收入、住房困难标准，由市住宅发展保障办公室根据本市社会经济发展状况、住房价格水平、家庭人均可支配收入的一定比例和人均住房面积等因素制定，经市政府批准后公布。

第二十二条 申购经济适用住房应当提交下列资料：(一)即墨市购买经济适用住房申请表。(二)户籍和身份证明。(三)住房情况证明。(四)收入证明。(五)婚姻状况证明。

(六)市住宅发展保障办公室规定的其他相关资料。

第二十三条 申请人在销售项目申请购买期限内向镇(处、区)提交申请资料。镇(处、区)应当自受理申请之日起15日内，组织进行申请资料审查，对申请人的住房、收入状况进行调查、评议，并在辖区内公示(公示期为7天)。经公示后，有异议的，通知当事人并说明理由；无异议的，提出初审意见，报市住宅发展保障办公室。

市住宅发展保障办公室自收到初审资料之日起15日内，会同各镇(处、区)、房产、民政等相关部门进行审核，对符合条件的申请人予以备案、登记，并向各镇(处、区)出具《经济适用住房准予资格登记通知书》；对不符合条件的，通知申请人所在镇(处、区)，并说明理由。

第二十四条 各镇(处、区)、市住宅发展保障办公室在审查申请人的住房、收入状况时，可以采取入户调查、邻里访问及信函索证等方式。有关单位和个人应当予以配合，如实提供相关资料。

第二十五条 经济适用住房开发建设单位，应当在工程主体竣工后，向市房产管理处依法取得经济适用住房预售许可后方可销售。

第二十六条 销售经济适用住房应当遵循住房困难优先以及公开、公平、公正的原则，并按照下列程序进行：

(一)市住宅发展保障办公室发布销售公告，内容包括房屋位置、数量、基准价格、开发建设单位及销售时间、地点、方式等。

(二)申请人持准予登记通知书到规定的地点办理购房登记手续。

(三)市住宅发展保障办公室按照住房困难程度对已办理购房登记手续的申请人予以排序，并根据有关规定确定入围名单予以公示，公示期为5日。(四)市住宅发展保障办公室在监察、公证等部门以及入围代表的监督下，以公开摇号方式确定选购住房顺序，并予以公布。

(五)入围者持相关凭证和资料在规定时间内到建设单位按照公布的顺序选购住房。入围者放弃选购住房权的，应当按顺序递补。

第六章 房地产登记与交易

第二十七条 经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，购买经济适用住房后应当按照规定办理房地产权属登记。

办理经济适用住房房地产登记时，登记机关应当在《房屋所有权证》上注明“经济适用住房”、“划拨土地”以及购买标准内面积、购买单价等内容。

第二十八条 经济适用住房自房地产登记之日起5年内不得上市交易，5年内因特殊原因确需转让的，由市住宅发展保障办公室按照规定及合同约定回购。回购的经济适用住房，仍用于解决城市低收入家庭的住房困难。

第二十九条 经济适用住房自房地产登记之日起5年后需要上市交易的，应当将购房时以经济适用住房价格购买的部分面积，按照届时同地段普通商品住房价格与购买时经济适用住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款，取得完全产权。

经济适用住房上市交易时，在相同价格情况下，市住宅发展保障办公室具有优先购买权。

第三十条 购房人在经济适用住房取得完全产权前只能自住，不得出租、出借以及从事居住以外的任何活动。

第七章 法律责任

第三十一条 开发建设单位有下列行为之一的，由市住宅发展保障办公室责令改正，5年内不得从事经济适用住房的开发建设：(一)隐瞒房源，不如实上报的。

(二)向不符合条件的人员销售经济适用住房的。(三)未按照有关规定实行公开销售的。

第三十二条 申请人弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房状况及伪造相关证明资料的，由市住宅发展保障办公室取消其申请资格并记入不良信用记录，5年内不得再次申请。

已骗购经济适用住房的，由市住宅发展保障办公室按原价格并考虑折旧等因素予以收购。拒不接受收购的，由市住宅发展保障办公室责令退出已购住房，按原价格考虑折旧等因素作价收回，并依法追究责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条 有关部门和单位工作人员，在经济适用住房管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，按照有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

篇6：加强经济适用住房管理问题的通知

建住〔2008〕225号）

各有关单位：

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[2007]258号）、《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）》(京政发[2007]27号)等文件规定，经市政府批准，现就已购经济适用住房上市出售有关问题通知如下：

一、本通知所称已购经济适用住房是指经政府批准统一建设，面向符合条件的住房困难家庭销售，并已签订购房合同的经济适用住房。

二、自本通知发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行：

（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。

（二）已购经济适用住房家庭按原价出售住房的，按下列程序办理：

1.产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。

2．区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人。购房人放弃购买的，由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。

3．购房人查验房屋和相关资料后，与产权人签订购房合同，支付购房款。区县住房保障管理部门登记买卖双方信息，出具相关证明。

4．买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料，向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。

（三）区县住房保障管理部门按原价回购已购经济适用住房的，按下列程序办理：

1．产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。

2．区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认产权人结清水、电、气、热和物业管理等费用。

3．区县住房保障管理部门或其指定单位与产权人签订回购协议，支付购房款。

4．区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。

区县住房保障管理部门回购的住房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向廉租家庭配租，所需回购周转资金由各区县财政统筹安排。

（四）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。

购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。

产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。

三、本通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按以下规定执行：

（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。

（二）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。

四、将已购经济适用住房按市场价格出售的购房家庭，不得再购买经济适用住房、限价商品住房或其他保障性住房。将已购经济适用住房按原价出售的购房家庭，如再次申购经济适用住房的，应当按照现行规定重新申请。

五、本通知发布之日后，符合购买经济适用住房资格的家庭按经济适用住房价格购买取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的经济适用住房，上市出售已购经济适用住房视同首次购买和出售经济适用住房，应按照本通知第二条的有关规定执行。

六、本通知自发布之日起施行，其它有关经济适用住房上市交易规定与本通知不一致的，按照本通知规定执行。

特此通知。

北京市建设委员会 北京市发展改革委员会

北京市国土资源局 北京市财政局

篇7：加强经济适用住房管理问题的通知

梅列区、三元区人民政府，市直各单位：

根据三明市人民政府《关于印发三明市区经济适用住房管理规定的通知》（明政文[2008]64号），经市政府同意，现将《三明市区经济适用住房管理实施意见》印发给你们。

二００八年六月二十七日

三明市区经济适用住房管理实施意见

为规范市区经济适用住房的建设、交易和管理，根据《三明市区经济适用住房管理规定》（明政文[2008]64号），制定本实施意见。

一、经济适用住房的建设管理

（一）存量土地建设经济适用住房

单位利用存量土地或者危房改造方式建设经济适用住房的，通过项目法人招标方式确定具有相应资质的房地产开发企业或由市政府确定实施经济适用住房管理的非营利性机构作为项目法人组织建设经济适用住房。

具体工作流程：

1、以存量土地进行经济适用住房开发建设的单位，项目的前期工作由原单位负责。原单位应将建设方案和购房人员名单报市房改办初审，市房地产管理局根据三明市区住房建设规划中经济适用住房年度计划的要求，提出审核意见，报市政府批准。

2、经批准进行经济适用住房建设的，由市房地产管理局根据建设方案和购房人员名单进行项目管理。明确该项目建设规模、住宅总套数、优先供应本单位符合条件职工住宅套数和面向社会公开销售的住宅套数。

3、根据市房地产管理局的项目管理意见，市城乡规划局确定项目规划设计条件，原单位负责组织方案设计，制定合理的补偿方案等前期工作。

4、原单位在市房地产管理局指导下组织项目法人招标确定房地产开发企业，或由市政府确定实施经济适用住房管理的非营利性机构作为项目法人组织建设经济适用住房。

5、项目法人按照现行有关规定办理规划建设等相关审批手续。

6、项目法人进行工程发包前，其工程发包控制价报请市物价局会同市房改办核准，最终招标结果报市物价局、市房改办备案。项目具备预售条件时，项目法人向市物价局、房改办申请核定该项目经济适用住房的基准价格。

7、项目法人办理预售许可证后，由市房地产管理局进行房源公示。优先供应本单位职工的房源，由原单位提交购房职工花名册报市房改办审核后，按有关规定自行组织销售。剩余房源由市房地产管理局向社会公开销售或以基准价格收购用作廉租住房、经济租赁房。

8、项目法人与购房人签订合同，收取的购房款按规定管理、结算，配套商业及服务用房按规定处置。

9、房屋交付使用后，由项目法人统一申请办理权属登记。

（二）新增建设用地建设经济适用住房

根据三明市区住房建设规划中经济适用住房年度计划的要求，经批准以新增建设用地进行经济适用住房建设的，通过项目法人招标方式确定具有相应资质的房地产开发企业或由市政府确定实施经济适用住房管理的非营利性机构作为项目法人组织建设经济适用住房。

具体工作流程：

1、经批准以新增建设用地进行经济适用住房建设的项目，由市土地收购储备中心负责土地收储工作，所需费用经市国土资源局、市财政局审核后列入项目土地成本。

2、市城乡规划局确定项目的规划设计条件，市国土资源局确定新增建设用地的取得成本。

3、由市房地产管理局负责组织，通过项目法人招标方式确定房地产开发企业或由市政府确定实施经济适用住房管理的非营利性机构作为项目法人组织建设经济适用住房。

4、项目法人按照现行有关规定办理规划建设等相关审批手续。

5、项目法人进行工程发包前，其工程发包控制价报请市物价局会同市房改办核准，最终招标结果报市物价局、市房改办备案。项目具备预售条件时，项目法人向市物价局、市房改办申请核定该项目经济适用住房的基准价格。

6、项目法人办理预售许可证后，由市房地产管理局进行房源公示，组织销售。

7、项目法人与购房人签订合同，收取的购房款按规定管理、结算，配套商业用房按规定处置。

8、房屋交付使用后，由项目法人统一申请办理权属登记。

（三）经营性房地产项目中配套建设经济适用住房

根据三明市区住房建设规划中经济适用住房年度计划的要求，经批准在经营性房地产项目中配建经济适用住房的，在公开出让项目用地时，将配建经济适用住房的建设规模、用地面积、总套数、套型面积、建设标准以及建成后的移交或回购方式等内容，列入国有土地使用权出让公告和国有土地使用权出让合同。竞标取得国有土地使用权的房地产开发企业作为项目法人，按合同约定组织经济适用住房建设。

具体工作流程：

1、项目法人按照现行有关规定办理规划建设等相关审批手续。

2、项目具备预售条件时，项目法人向市物价局、市房改办申请核定该项目经济适用住房的基准价格。

3、项目法人办理预售许可证后，由市房地产管理局进行房源公示，组织销售。

4、项目法人与购房人签订合同，收取的购房款按规定管理、结算。

5、房屋交付使用后，由项目法人统一申请办理权属登记。

二、经济适用住房销售管理

（一）根据市区经济发展水平、住房状况、人口及土地供应等因素，市区经济适用住房核准建筑面积标准为：

多层建筑：单身申购35平方米，家庭申购60平方米。

小高层建筑：单身申购39平方米，家庭申购64平方米。

高层建筑：单身申购41平方米，家庭申购66平方米。

（二）办理经济适用住房权属登记，登记部门应当记载“经济适用住房”、“行政划拨用地”、“核准购房面积”等事项。

（三）申购条件及家庭人口计算标准

1、申请人具有市区城镇居民常住户口，并满三年。

2、申请人家庭人均年收入不高于市区上年度城镇居民人均可支配收入的70%；单身申请人年收入不高于市区上年度城镇居民人均可支配收入。

3、申请人及配偶未购买过政策性住房且自有住房人均建筑面积在15平方米以下（含15平方米）。4、2000年后（含2000年），申请人家庭在住房二级市场中没有房产交易行为。

5、未婚申请人符合本条1-4款，且男年满30周岁、女年满28周岁。

6、申请人家庭人口计算标准

（1）申请人、配偶及其未年满18周岁子女（离异家庭未年满18周岁子女须经离婚协议或法院判决、调解孩子归本人抚养）计入家庭人口。

（2）已婚未生育按三口人计。

（四）评分标准(本项所有计分时间计算截止至房源公示日)

1、自有住房人均建筑面积（本项满分60分）

（1）无房户，计60分；

（2）人均建筑面积每递增1m2，分值依次递减2分。

2、户籍时间（本项满分25分）

按申购人及配偶的户籍登记时间为准，每人每年计1分。超过6个月不满一年的计1分；6个月以下计0.5分（含6个月）。

3、婚姻状况（本项满分15分）

已婚申请人：从婚姻登记之日起，每年计1分，超过6个月不满一年计1分，6个月以下计0.5分（含6个月）。

离异（丧偶）再婚申请人：无子女再婚，婚龄从最后一次婚姻登记开始计算；有子女再婚，婚龄可从第一个未年满18周岁孩子出生时间开始计算（须经离婚协议约定或法院判决、调解孩子归本人抚养）。

离异（丧偶）未再婚，参照未婚申请人计分。

未婚申请人：男满30周岁，女满28周岁，每增加1周岁计1分。

男满30周岁，女满28周岁的已婚、离异（丧偶）再婚申请人可以选择婚龄或未婚申请人的计分办法计分。

4、学历状况（本项为附加分，满分10分）

学历计分，以夫妻双方学历或职称高的一方为准，计分方须有市区城镇居民常住户口，并满三年。学历或职称应有相应的学位证书或职称证书。

大学本科学历（应有学士学位证书）以本科学历毕业时间为基准，满三年计3分，以后每增加一年加1分，满分6分；

硕士学历（应有硕士学位证书），以本科（硕士）学历毕业时间为基准，满三年计4分，以后每增加一年加1分，满分8分；

博士学历（应有博士学位证书），以本科（硕士）学历毕业时间为基准，满三年计5分，以后每增加一年加1分，满分10分；

中级职称评分参照大学本科学历，副高级职称评分参照硕士学历，正高级职称评分参照博士学历。

（五）销售程序

由市房地产管理局负责组织销售的经济适用住房，按以下程序操作：

1、项目法人取得项目预售许可证后，由市房地产管理局将经批准的项目名称、价格、数量等相关信息在当地主要媒体上进行为期一周的公示。

2、符合申购条件的申请人按公示要求到指定的单位领取并填写相关表格。由户口所在地街道办事处负责对本辖区的申请人进行初审和公示，并签署初审意见，与下列材料及有效证明一并提交销售单位，由销售单位统一报市房改办复审：

（1）申请人及配偶的身份证、户口簿原件及复印件（含户口簿首页）。

（2）婚姻登记部门出具的申请人婚姻状况证明或其他有效的婚姻状况证明（原件和复印件）。

（3）申请人及配偶所在单位出具的收入状况证明，没有单位的由户籍所在地或现居住地街道办、居委会出具的收入状况证明或无业证明（无职业的），个体经营者则需提供完税证明（原件）。

（4）房产登记机构出具的申请人、配偶及其未成年子女的住房状况证明（原件）。

（5）申请人及配偶技术职称证书（证明）原件和复印件。

（6）申请人及配偶的毕业证书、学位证书原件和复印件。

3、市房改办逐一审查申请人的申购资格，对经审查符合条件的申请人按照规定的评分标准进行评分。

4、市房改办根据房源数量120%左右的比例，按照评分情况，初步确定入选申请人名单，报市房地产管理局批准并在当地主要媒体上进行为期一周的公示。多出房源数量的低分值被公示人作为购房候选人。公示期间，任何单位及个人对申请人申购资格有异议的，均可向市房地产管理局进行举报。经公示无异议或经查明举报不实的，由市房地产管理局批准确认申请人的抽签选房资格。入选人员应预缴选房保证金，逾期未缴交者视同自行放弃抽签选房资格。公示后经举报不符合条件的申请人及经抽签后未获得选房资格的购房候选人，选房保证金予以退还。选房保证金可冲抵购房款。

5、申请人按要求参加抽签选房，并按规定与项目法人签订购房合同，缴交购房款。

6、由销售单位统一填报《三明市区出售经济适用住房花名册》，并附购房发票等相关材料，经市房改办审核后报市房地产管理局批准，由项目法人统一办理权属登记。

（六）经济适用住房销售收入管理

1、三明市区个人购买经济适用住房核准面积部分实行基准价格，并根据房屋楼层、朝向等确定调节系数。超核准面积部分、配套商业性用房应严格按市场价销售,其中:

经济适用住房超核准面积部分的价格，由市房地产管理局委托有相应资质的评估单位评估确定。

配套商业性用房由市房地产管理局委托具有相应资质的拍卖公司公开拍卖，拍卖过程由市财政局、监察局监督。

经济适用住房项目中不宜出售的配套商业性用房或其它用房，由市政府按经济适用住房基准价格收回，市房地产管理局统一管理。

2、经济适用住房销售收入的结算原则

（1）经济适用住房基准价格部分的销售收入归项目法人；其中涉及市土地收购储备中心支付的土地成本，由项目法人支付给市土地收购储备中心。

（2）配套商业性用房基准价格部分的销售收入以及商业性用房正常开发利润归项目法人。商业性用房正常开发利润按《经济适用住房价格管理办法》（计价格 [2002]2503号）规定的利润计提基数的5%计提，但总额不得超过配套商业性用房溢价部分的50%。商业性用房溢价是指销售价格超出基准价格部分扣除该部分按规定缴交有关税费后的结余。

（3）经济适用住房和配套商业性用房销售收入扣除项目法人应得的基准价格、正常开发利润及应缴税费后的节余部分全额上缴财政作为市区住房保障资金，专项用于经济适用住房的回购、销售管理等费用支出。

（七）其它规定

1、取得购房资格的申请人，应在规定的选房时间和地点参加选购房，在规定时间申请人或其代理人未到场的，视同主动放弃购房资格；委托他人代理选房的，必须提前3个工作日办理授权委托书并报市房地产管理局备案。

2、确定房号后，申请人应在规定时间内缴清购房款及其它相关费用，并缴存至指定银行专户。逾期未缴清者，视同主动放弃购房资格。

3、军队转业及经市级以上组织部门调配的干部、引进的人才，申购时不受户籍时间限制。

4、在经济适用住房销售过程中出现的特殊情况，由市区经济适用住房销售管理工作小组按照国家和省、市有关文件规定精神具体处理。

5、做好新旧政策的衔接工作。凡在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）文件出台前已完成项目立项或已办理建设项目选址意见书的项目，以及市政府有关会议已明确套型建设面积标准的项目，其建设标准按原有规定执行，但产权与上市交易管理严格按国发 [2007]24号文件规定执行。

三、经济适用住房上市交易管理

（一）购买经济适用住房不满5年，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由市政府进行回购，回购资金从市区住房保障资金中支付。购买经济适用住房满5年，购房人确需上市转让的，核准购房面积部分，按照届时同地段同类普通商品住房与经济适用住房差价扣除交易税费后50%的比例向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人也可以按以上述规定向政府交纳土地收益等价款后，取得完全产权。

（二）回购的经济适用住房以市房地产管理局名义办理权属登记，负责管理。回购的经济适用住房可继续作为经济适用住房出售给符合条件的住房困难家庭，也可转为经济租赁房和廉租住房。

（三）未满5年经济适用住房的回购价格

回购价格=原始价格×（1-折旧系数+同期物价上涨系数）

折旧系数=年折数系数×竣工年数

（年折旧系数为2%，以房屋竣工年份次年开始折旧，最高折旧率不超过60%）；

同期物价上涨系数=物价年平均上涨系数×购买年数

（物价平均上涨系数为市统计局公布的市区最近五年CPI指数的平均值，购买年数从合同时间开始计算）。

（四）申请回购的经济适用住房，必须已解除购买时设定的抵押，保证其产权的清晰、完整。

申请回购的经济适用住房不得欠缴相关税费，如物业管理费、水电费等。不得有改变房屋结构或改变房屋用途、违章搭建等行为，已有装修（含申请人进行的装修）不得人为破坏。

经济适用住房产权人去世，其合法继承人可凭财产公证申请回购或按规定补交土地收益款取得完全产权后，办理继承过户手续。

回购经济适用住房中所涉及的行政事业性收费、营业税、契税均免予征收。

（五）回购程序：

1、申请人到市房改办填写回购申请表，并附以下材料的原件及复印件：

（1）申请人身份证

（2）申请人婚姻状况证明

（3）购房合同

（4）房屋权属证明

（5）其他有关证明材料

2、市房改办计算回购指导价，出具审查意见，报市房地产管理局审批。申请人执经审批的回购申请表到市房地产管理处办理产权过户手续。

3、产权转移登记后，由市房地产管理处接管房产，出具房屋接收情况书及划款证明，提请市财政局向申请人直接划拨回购款。市财政局在收到市房地产管理处的划款证明后10个工作日内，直接向申请人账户划拨回购款。

（六）军队建设的经济适用住房由军队参照上述规定回购。

（七）上市交易程序

1、房屋所有权人向市房改办提出上市申请，并填写《三明市经济适用住房上市交易申请表》。

2、申请人提供房屋权属证明、购房合同，房屋所有权人及其配偶居民身份证、婚姻状况证明或其他有效证明的原件和复印件，报市房改办。

3、市房地产管理局审批是否由政府优先回购。

4、市房改办计算同地段普通商品住房上市交易指导价。

5、在市房地产管理处签订新的购房合同。

7、至市税务局、财政局、房地产管理处分别交纳相关税、费。

8、市国土资源管理局计算核准购房面积部分应向政府交纳的土地收益等价款，产权人补缴相关价款。

9、市房地产管理处收件并给予办理权属登记相关手续。

（八）经济适用住房购房人取得完全产权程序

参照上款除第5条外的规定办理。

四、附则

1、本实施意见自公布之日起实施。

篇8：论经济适用住房的定价问题

一、经济适用住房定价的一般方法

经济适用住房作为一种福利住房, 其价格应该低于市场上的商品住房价格, 方能适应中低收入家庭的收入水平。其低价政策往往可以通过政府补贴、限制承建商的利润等途径实现。归纳起来, 确定经济适用住房价格一般有可负担能力测算法、成本测算法和市价比例法。

1. 负担能力测算法

负担能力测算法, 就是按照购买家庭的收入水平测算其可承受的支付住房开支水平, 一般以其家庭可支配收入的25%～30%作为住房月供款的标准, 以此确定经济适用住房的销售价格。这种方法充分考虑购买家庭的收入水平, 保障在其居住水平改善的同时, 其他方面的消费不受影响, 有利于购房家庭整体福利水平的提高, 尤其体现在市场价格不断上涨时。在负担能力测算法下, 家庭收入水平可承受价格与市价的差额部分, 全部需要财政来补贴。比如, 新加坡公共住房价格的确定就依照这一思路。在新加坡, 86%的人口居住在公共住房 (住房发展局建设的住房) 中, 其中, 81%拥有住房产权。在制定价格时, 住房发展局不仅考虑住房开发成本, 同时更加考虑购买家庭的可负担能力, 并且力求维持在一定的负担水平, 不会随时间变化发生太大波动。新加坡政府承诺, 确保70%的家庭可以负担4室户的住房价格, 90%的家庭可以负担3室户的住房价格。

2. 成本测算法

成本测算法, 就是按照承建商 (开发商) 的开发建造成本加上较低的利润来制定价格。比如, 我国的《经济适用住房价格管理办法》就做了利润率不得超过3%的规定。这种方法充分考虑开发者的建造成本, 在保证开发商回收成本的同时, 尽可能减少政府的财政支出。但是, 在成本测算法下, 购买家庭需要支付较高的价格, 尤其是在开发成本较高时, 往往超出其正常购买能力。有的家庭会选择放弃申请购买机会, 有的会压缩其他方面的消费。

3. 市价比例法

市价比例法, 就是按照与同类品质住房在市场上公开价格的一定折扣比例来制定价格, 在这种价格下, 购买方取得相应比例的住房产权。比如, 上海市2010年开始推行的经济适用住房试点方案中就实施了这种定价法。上海市闵行区首批推出的经济适用房价格, 在经济适用住房小区周边普通商品房的近3个月平均价的基础上, 打6～6.5折, 购买家庭相应获得60%～65%的住房产权份额。这种价格往往高于成本价。对于中低收入家庭中收入偏高的部分家庭, 往往比较适合。但是, 对于偏低收入的家庭, 往往因为支付能力有限而无法购买。

经济适用住房除了出售以外, 有些地方还推行出租方式即所谓的经济租赁住房, 相应地, 其租金 (租赁价格, 与购买价格相应) 制定方式也可以选择上述三种思路之一, 定价思路完全类似, 不同的是建造成本改为运营成本, 住房产权变为住房租赁权。在这里要顺便指出, 笔者以为经济租赁住房宜纳入公共租赁住房的范畴去贯彻实施。

二、不同定价方式对商品住房市场的影响

上述三种不同的定价方式, 往往导致不同的市场效应, 具体如下:

采用支付能力测算法确定的价格, 与周边同类住房价格无直接关系, 只与符合条件的入住家庭的支付能力相关。从国外的经验看, 这类住房一般不提供可以上市的产权, 因而并不直接影响商品住房市场买卖价格的决定。其影响往往是间接的, 比如, 经济适用住房的供给总量达到一定程度, 可能会对商品住房市场有挤出效应而导致市场价格和租金的回落。

采用成本测算法确定的价格, 由于减免了土地出让金和相关税费, 明显低于商品住房的价格, 这类住房一般提供一定条件下的上市产权, 往往直接对商品住房市场产生挤出效应。这类经济适用住房的供给对象越是宽泛, 那么对市场的影响就越大。

采用市价比例法定价, 折扣价格与相应的产权份额成比例, 提供了经济适用住房与商品住房的对接。因而, 经济适用住房与商品住房的关联度更高, 价格会出现联动性。

三、我国未来经济适用住房的定价建议

由于我国幅员辽阔, 又属于发展中国家, 新加坡这样发达而人口很少的国家的经验可以供我们借鉴, 但是不宜照搬。我国各地区之间在人口、经济和城市发展进程等方面存在很大差异, 对于选择何种方式确定经济适用住房价格, 建议因地制宜。大致思路如下。

在欠发达地区, 城市化进程较慢, 新增人口压力轻。为吸引本省市农民“就地”城市化, 可以以成本测算法定价;对于符合城市产业发展导向的紧缺人才, 可以采纳可负担能力定价法;对于收入相对较高的群体, 可以采用市场比例法定价。

在沿海发达地区, 城市化进程较快, 新移民的人口压力较大。对于符合城市产业发展导向的劳动力型新移民, 建议采用可负担能力测算法;对于其他人群, 建议采用成本法或者市价比例法。成本法可以针对原有人口的低收入群体, 市价比例法可以针对原有人口的收入相对较高的家庭。