农村宅基地继承问题

农村宅基地继承问题（共14篇）

篇1：农村宅基地继承问题

兄弟对簿公堂争父遗房

农民所建的房屋与城镇住房，在法律上是完全不同的。农民住房虽为个人所建，但由于宅基地属村集体所有，农民只拥有使用权，所以法律规定只能在村民之间转让，而不允许自由买卖。

象山的王大宝今年76岁，其弟王小宝72岁。40多年前，王大宝从部队转业回象山工作，因当时无住房，就与乡下的父亲、弟弟住在一起。后来，王大宝进城生活，将自己住的那间房子交还给了父亲。几年后，其父去世，老家房子便由其弟王小宝居住。

上世纪九十年代，农村房产重新登记时，王小宝把3间房子的土地使用权证都登记到了自己名下。此后，经过村里同意，他又将这3间房子拆除重建。

王大宝认为，这3间房屋原为其父母所有，父母亡故后，他有权继承。今年3月，他正式向象山县人民法院提起诉讼，要求分割这些房屋。

能继承的是地面建筑物

根据我国法律规定，农村宅基地实行一户一宅制度，所有权归集体经济组织，使用权归建造住宅的具有集体经济组织成员资格的农户。农户成员因户口迁移、死亡等原因丧失集体经济组织成员资格时，其宅基地使用权的共有资格同时丧失；宅基地上房屋因拆除灭失时，其占用范围内的宅基地使用权一并丧失。也就是说，村民去世了，村经济合作社可以收回他原先使用的宅基地，不存在对宅基地的继承问题。

对于这起案件中争议房产的性质，法院是这样认定的：王大宝到城市生活后，已失去了作为村集体经济组织成员的资格，其父亲虽然留下3间平房，但后来被拆除，这样，作为其父亲遗产的现实基础灭失，对于王大宝来说，也就无财产可继承。而其弟王小宝是该村村民，有权获得宅基地，他经过村里的同意，在父亲原先的宅基地上新建了房子，这个房产属于他个人所有。据此，法院驳回了王大宝的诉讼请求。

法律制度不完善是主因

随着城镇化进程的不断推进，农村土地身价倍增。在这样的背景下，因宅基地引发的各种矛盾、纠纷不断显现，这其中最常见的矛盾有两类：一是原先已被人继承的房屋，因为拆迁等原因，本来并不存在的宅基地归属问题突然产生，有些村趁此机会提出，要“按照法律规定”收回宅基地。第二种情况是房产“继承人”之间出现各种意见分歧。

对农村土地问题研究很深的全国律师协会行政法专业委员会副主任袁裕来在接受采访时表示，农村宅基地引发的各类矛盾，不但与拆迁有关，也与现行法律制度的不完善、不合理有关。譬如，法律虽然规定宅基地不能继承，但这一规定并不具有可执行性。在农村，子承父产是根深蒂固的观念，只要房子不倒，宅基地就不可能被收回，这样的现实，让一些人有空子可钻：使用各种方法，确保地面建筑物存在，实际上无限期占有宅基地，导致大量纠纷的发生。

篇2：农村宅基地继承问题

经协商一致，同意该处房屋及宅基地使用权由XX

继承，?同意将该处房屋占用范围内的宅基地使用权确权登记在XX名下，其他法定继承人放弃继承权。

证明人签字：

所有法定继承人(配偶、父母、子女)

签字：

篇3：农村宅基地继承问题研究

1.1 案例纠纷

2005年,湖南省某县法院收到村民李某的一份诉状,状告当地村委会,要求村委会返还其老屋地基的所有权。诉状叙述,1995年,李某一家有五口人,姐姐、妹妹、父母,其父当时向本村委提出过建房申请,要求在老屋的地基上建房。后来,2000年时,李某考上重点大学迁出了自己的户口。姐姐和妹妹也因为出嫁迁出了户口,家中只有父母二人,因劳动力缺少,房屋一直未修,后来李某父母因年事已高,也不幸辞世,家中无人居住。村委会按村里的规定收回了老屋地基的所有权,并要求李某将老屋拆除或将地基卖给本村村民,否则,强行处理。李某不同意,最后上了法庭。

1.2 宅基地继承的必要性

(1)违反平等原则。我国现行的宅基地使用制度,是建立在计划经济体制和城乡户籍分离制度下的。城市的房屋使用权可以继承,但是农村房屋及其宅基地不能继承。这将农村和城市居民差别对待,造成了社会的不平等。

(2)资源的浪费。根据规定,农村宅基地是不能继承的,但是宅基地上的房屋是能够继承的。但是现行法律规定,是不允许对该房屋进行修缮改造的。如果不能处理,该房屋很难物尽其用。

(3)宅基地的使用权受到限制。如果宅基地使用权不能继承,那么当所有权人死亡后,会造成宅基地使用权归属集体,房屋使用权归属继承人。在不能暴力拆迁的原则下,这块宅基地,集体并不能有效使用。

(4)与传统文化相悖。中国人的传统思想是落叶归根,荣归故里。老了希望在自己小时后成长的地方修身养性,颐养天年。如果宅基地使用权不能继承,又非该集体组织成员无法申请宅基地使用。这种制度明显不符合中华民族的传统文化。

2 宅基地继承存在的问题

从继承人身份不同的角度出发,对于农村宅基地继承中存在的问题做出以下分析。

2.1 继承人户口已经从农村变为城市

农村集体经济组织成员的子女,一方面在年少时跟随父母来到城市的生活读书户口转到城市,另一方面农村子女在外省读大学,户籍转到了大学所在地。后来子女们在城市定居生活,如果父母不在了,农村的宅基地继承便有了问题。这些子女已经没有了集体组织的户籍,也不是集体经济组织成员,按照现有规定不允许继承宅基地,但可以继承房屋的所有权。出现“地不随房走”的尴尬情况。

2.2 继承人户口在农村,生活在城市

(1)农民工集体。在大量外出务工的农村劳动者中,农民工在继承宅基地的同时,由于长时间的在外务工,宅基地会造成空置,造成资源的浪费。同时农民工集体很难在城市定居,更多的人希望回乡养老。此时他们在集体中已经没有宅基地,如果没有空的宅基地,又不能通过继承获得宅基地,则违背宅基地提供基本生活保障的目的。

(2)在城市定居的被继承人子女。农村集体经济组织成员的子女,在城市生活,并置办房产,但户籍仍留在农村。那么,其在继承其父母的房屋时,可能造成土地闲置和浪费。

2.3 继承人已有自己的宅基地

在农村,子女长大独立成家后,一般会向集体申请自己的宅基地,自己建房子,搬离父母独自居住。等父母百年后,如果直接继承父母的宅基地,便会违反“一户一宅”的规定,并且对于其他组织成员来说是不公平,不合理的。如果只继承房屋,又会造成资源的浪费,宅基地也得不到有效地利用。

3 宅基地继承改制

3.1 直接继承

集体内部继承,继承人是集体内部成员。继承后既不会导致“一户一宅”情况出现,也不会使宅基地流转于其他集体之间,可直接继承。

没有宅基地的非本集体成员,符合继承条件的,可以直接继承。

3.2 有限制的继承

对有可能出现“一户多宅”,或者继承人不是被继承人集体内部成员时,在满足继承条件的情况下,在不剥夺他对宅基地使用权的继承权的情况下,我们应进行一定限制的继承。

在宅基地继承过程中,为规范继承,对于继承作以下限制:(1)继承时应向被继承人经济组织缴纳一定的宅基地使用费用;(2)不允许未建有房屋的宅基地继承;(3)继承宅基地类比国有土地闲置管理办法,闲置一定时间没有住人,则收回土地;(4)继承宅基地上面的房屋可以修缮,但不允许重建,房屋灭失之日,宅基地使用权灭失;(5)如果宅基地紧张时,应先考虑本集体组织成员的要求,对继承人进行适当的经济补偿。

摘要：现行的我国农村房屋地基继承制度建立在城乡户籍分割制度上,存在很多弊端。农村宅基地使用权和宅基地上房屋的所有权继承必将产生的矛盾,一方面房屋所有权依法继承,另一方面宅基地使用权不得流转。人为地分割了地上房屋和宅基地,造成资源的不合理利用。同时,有关宅基地继承的法律并不完善,常常出现法律分歧。同一事件在不同地区有着截然不同的判罚。基于这种情况,为解决宅基地继承中存在的问题,解决宅基地继承的弊端,宅基地继承改制势在必行。

关键词：农村,房屋地基,宅基地继承改制

参考文献

[1]姜红仁.关于农村宅基地使用权继承的法律思考[J].江西社会科学,2012,(02):155-159.

篇4：农村宅基地可以继承吗

我在农村有一位老战友，他的儿子小夏在结婚后就与其父母分开居住。后来小夏在村里申请到一块宅基地并盖了新房。我那位老战友夫妻俩相继去世后，留下老屋1间。现在小夏所在的村委会说，小夏已有了住房，他父母去世后留下的宅基地不属于遗产，村委会要收回去。村委会还建议小夏把其父母留下的房屋出售给本村其他村民，以缓解村里宅基地紧张的问题。请问，村委会的说法对吗？

读者：陈××

陈××同志：

遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产。根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，在我国，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，村民对宅基地所享有的是使用权而非所有权。所以，农村宅基地不属于私人财产，不能作为土地使用者的遗产进行继承。农村宅基地使用权是无偿取得的，具有很强的人身属性。通常情况下，宅基地使用权的取得者必须要具有农村集体经济组织成员资格，并且随着集体经济组织成员资格的丧失而失去。如果允许继承的话，将导致宅基地无限扩大，这违背了《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定。但是，由于宅基地上的房屋是公民的合法财产，因此，房屋可以继承。基于“房地一体，地随房走”的原则，继承人对宅基地上所建房屋的继承将导致对宅基地事实上的继承。由此可见，本案中村委会的说法不完全正确，村委会无权收回小夏父母遗留的宅基地，因为在宅基地上面还有房屋。当然，从节约土地资源的角度来看，村委会建议小夏把房屋出售给其他无宅基地的村民，并无不当。

篇5：农村宅基地是否能继承呢

许正文律师解析：

我国《继承法》第3条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。那么农村宅基地使用权能否继承，就主要看其是否属于个人合法财产。宅基地使用权不属于此处所指的个人合法财产，所以不能继承。理由：1.宅基地使用权的取得具有无偿性。根据有关规定，我国农民取得宅基地使用权原则上是无偿取得的。2.宅基地使用权具有很强的人身依附性。在通常情况下，宅基地使用权的取得必须是具有农村集体经济组织成员资格才行，并且随着集体经济组织成员资格的失去而失去，不产生在不同农民个体之间的流转，即不可以继承。3.农村宅基地使用权主要是为了保障每户农民的居住需求，具有社会保障功能。如果允许继承的话，将导致宅基地无限扩大，违背了《土地管理法》规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。

但宅基地上的房屋作为村民的私有财产是可以继承的。基于“房地一体，房随地走，地随房走”的原则，很多情况下都是由于继承房屋而导致了对宅基地使用权事实上的“继承”。也就是说，宅基地使用权本身不能作为遗产被继承，但可以基于继承宅基地上的房屋而获得宅基地的使用权。

篇6：农村宅基地继承问题

案情简介

原告薛万诉称：

一、被告忻州市忻府区人民政府颁证时未进行实际调查，错把本属于薛三的宅基地登记在薛大名下。

二、该宅院系薛三继承所得，生前从未给子女进行过分家析产，对此被告将宅基地使用证颁在薛大名下侵犯了原告权益。

三、薛三去世后，原告与母亲搬至该宅院内至2010年才得知该宅基地已登记在薛大名下。

被告忻州市忻府区人民政府辩称：

一、颁证行为是依据村委的调查、审批表和薛大的申请进行的，并无不当。

二、原告的起诉超过诉讼时效。原审法院经审理查明：1954年11月11日，薛万父亲薛三与母亲于降结婚，双方均系再婚。双方婚前各有宅院一处，于降的宅院系与前夫离婚时分割而得，薛三的宅院为继承而来。双方结婚时，薛三与前妻所生二子一女，长子薛大（2008年10月21日去逝），次子薛玉（1995年9月17日去逝），女儿薛英（结婚另过，已申请放弃参加诉讼）。婚后薛三的长子薛大与次子薛玉、女儿薛英居住在薛三的祖遗宅院内。1964年薛万父母薛

三、于降共同拆建了原薛三祖遗宅院的房屋，并由薛大、薛玉、薛英居住。1964年5月14日，薛万出生，其与父母在于降的宅院内居住生活。1992年，原忻州市人民政府根据忻政发[1992]68号文件精神，对全市农村居民个人建房用地进行了调查勘丈、审批。1992年10月10日，原忻州市人民政府作出忻集建（1992）字第025993号《集体土地建设用地使用证》，将薛大、薛玉共同居住的争议宅院颁证于薛大名下。2005年8月25日，薛三去逝，于降和薛万搬迁至该争议宅院居住生活。2011年1月21日，薛万诉至法院，请求依法判令撤销忻州市忻府区人民政府为薛大颁发的忻集建（1992）字第025993号《集体土地建设用地使用证》。2011年5月18日，于降去逝。忻州市忻府区人民法院于2012年5月16日作出（2012）忻行初字第13号行政判决：撤销被告为薛大颁发的忻集建（1992）字第025993号《集体土地建设用地使用证》。案件受理费50元由忻州市忻府区人民政府负担。宣判后，高引枝等六人向忻州市中级人民法院提起上诉。忻州市中级人民法院于2012年7月16日以同样的事实作出（2012）忻中行终字第31号行政判决：驳回上诉，维持原判。

案件焦点

1、宅基地使用权是否可以由农村集体组织以外的成员继承？

2、人民政府在颁发宅基地使用证时应进行实质性审查还是只进行形式性审查？

法院裁判要旨

二审法院经审查认为，薛万作为薛

三、于降二人的儿子，对涉及薛

三、于降二人合法财产具有继承权。虽然薛万是城镇户籍人口，但不能据此丧失对集体土地性质的宅基地使用权的继承权。根据2011年《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第七条：“已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人’。”所以薛万对本案诉争宅基地使用权拥有继承权。忻府区人民政府仅依据忻府区播明镇西播明村民委员会出具的证明，而没有对诉争宅基地使用权的权属进行实质性审查，在没有查明土地历史使用情况和现状的情况下颁发宅基地使用权证，程序违法。因此二审判决驳回上诉，维持原判。

评析

1、宅基地使用权是否可由城镇户籍人员继承 我国《宪法》第一百零三条规定“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。《继承法》明确规定“公民的房屋是公民个人的合法财产，可以作为遗产予以继承”。也就是说，宅基地上的房屋是可以继承的，根据“地随房走”的原则，公民继承了房屋当然可以使用房屋所占的宅基地。因此，事实上在集体组织内部，宅基地使用权得以“继承”。另外，在国土资发〔2008〕146号《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》第三条第一款“严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理”。可以看出，农村宅基地使用权可以继承在法律上是受支持的。由于此种“继承”只在农村集体组织内部进行，所以长此以往，不会造成农村土地资源的流失，也不会对农村住宅的管理造成混乱。但在农村集体组织成员丧失其农村集体组织成员主体资格以后，是否还拥有宅基地使用权的继承权就成为另外一个核心的问题。2011年《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的出台对此问题做出了肯定性回答：‘非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人’”。

2、人民政府颁发宅基地使用证的审查程序问题 随着《物权法》的出台，与之相配套的土地权属登记的相关法律、法规也相应出台，其中关于宅基地登记的问题，《土地登记办法》第九条规定：申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）土地权属来源证明；

（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；

（五）地上附着物权属证明；

（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；

（七）本办法规定的其他证明材料。第十三条规定：国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。由此可以看出，法律法规关于政府部门在进行宅基地登记时，在什么情况下需要进行实质审查并没有详细的规定。尤其是关于土地权属证明的形式没有做出具体规定。这就导致在实践当中土地权属的实质性审查往往变成了对土地权属证明的形式性审查。所以在土地行政登记案中，关于土地权属的确切来源的举证是由原告来进行，被诉行政机关往往无证可举进而承担了败诉的风险。因此，土地登记机关在颁发宅基地使用权证时应查明利害关系人的意思表示和土地历史使用情况和现状，不能轻信土地权属来源证明。

篇7：农村宅基地继承问题

论文摘要： 我国目前的法律制度中不存在否定非集体组织成员继承农村宅基地使用权的法律渊源;办理农村宅基地使用权继承公证过程中，应当重点审查遗产是否确定无误、继承人之人数、集体组织对该继承的实施所持的意见等问题。在未来进一步完善农村宅基地使用权继承法律制度的过程中，应当考虑对非集体组织成员继承取得宅基地使用权附加使用期限、使用费等合理的限制。

论文关键词：宅基地使用权 继承 公证

当前，中国社会正在发生着一些深刻的变化，其中的农转非现象可谓之典型代表，农民离开土地进入城市，传统的乡土社会经历着微妙的瓦解。在这一过程中，农民的利益受到损害时有发生，宅基地使用权流转制度的合理性及其可行性直接关系着农村社会的稳定与和谐，稍有不慎，即可能引发群x性事件。因此，在这一时代背景下探讨农村宅基地使用权继承的相关问题，具有重要的现实意义。而对于肩负预防纠纷、增进和谐稳定等重任的公证机构而言，探索宅基地使用权继承公证的法理支撑及具体的操作程序更是其使命所在。

一、宅基地使用权继承公证的法理分析

当前，我国法律理论界的主流观点以及实务部门对农村宅基地使用权的继承 均持否定态度。这一观点的理论支撑主要包括：第一，《土地管理法》规定：只有本集体经济组织的成员才有权申请宅基地;第二，《继承法》规定的作为遗产的房屋不包括宅基地。但随着社会的发展及变迁，这一观点显得越来越不合时宜。笔者认为，否定宅基地使用权继承及宅基地使用权继承公证事实上是一种误解。

(一)从继承自身属性的角度

继承不是法律科学专有的概念，在社会学的语境中，继承是一种社会机制。人类社会的进程已经证明，“没有一种社会能不经过生孩子、把孩子抚养成人、送入社会的分工体系，代替退休和死亡的人员，以完成社会新陈代谢的需要，这些方面可以说是永久的和普遍的，在他们自成体系的一点上说是独立的。” 由此可见，这种社会新陈代谢的`需要既然是永久的和普遍的，那么必然存在一种自成体系的社会制度来满足这一需要。而继承则是这种自成体系的社会制度的重要组成部分。从另一个角度看，历史已经证明，社会的发展与进步不可能在无休无止的纷争中进行。而“定分止争”之基本法则就在于“确定物之归属”，继承制度亦承担了此种功能。因此，继承是不以人的意志为转移的一种客观存在，同时也可以说是社会进步的基本条件之一。而法律对于这种客观存在的规范必须满足社会群体在这方面的合理需求，否则，一个社会的和谐稳定根本是无法想象的。

(二)从立法权限及法律体系的角度

从上文的说明可以看到，继承作为一种基本的社会机制应当是毫无疑问的，关于这种基本的社会机制的法律规制之权限当属国家最高立法机关。换而言之，基本立法对于继承的核心问题应当作出规定，例如，继承的标的、继承人的范围及顺序遗产的处理等;而下位法则只能就如何实施继承基本法中的相关规定作出进一步规定。由此看来，土地管理法及国务院近些年来发布的通知虽一再强调，农村村民不得向非本集体组织成员出卖宅基地及其地上建筑物，但对于宅基地使用权能否由非集体组织成员继承则从未提起。这绝非立法的疏漏，事实上，笔者相信，在当下的社会背景中，如果明文禁止城镇居民继承农村宅基地使用权无疑是挑战社会忍耐的极限。换而言之，人大常委会制定的土地管理法及国务院的相关通知不能成为否定宅基地使用权继承的法律渊源。进一步说，国家土地管理制度中明确禁止非本集体组织的成员取得宅基地使用权只是一种行政管理手段，而当这种管理手段与作为社会基本需求的继承机制产生冲突的时候，无疑应当以后者为准，即公民合法取得的财产均可以由其继承人继承。如此一来，必将出现多数人所担忧的状况，即出现农村集体土地流失、导致农民无基本保障进而导致社会不稳的情况。笔者认为，这一问题不属于继承机制本身的问题，而只是一个技术设计的问题，如果因为这些形式上的问题而否定社会的基本需求，似乎是本末倒置了。

(三)从继承公证自身属性的角度

公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。在假设这一定义基本科学、合理的前提下，考察农村宅基地使用权继承公证，可以看到，继承公证事实上并非单一的证明活动，而是各种证明活动的综合表现。在继承公证中，被证明的对象有事实(如被继承人的死亡)、某些单方或多方的行为(如放弃、接受继承、分割遗产等)。这些各不相同的证明活动共同追求的只有一个目标，即定纷止争。从这个角度考虑，真实性应占主导地位，例如，继承人不能遗漏，遗产必须确定，当事人的意思表示要真实;但业内更多的是从合法性的角度去考虑是否进行农村宅基地使用权继承公证活动。如果对合法性的理解机械到必须找到明文规定的话，那笔者只能以宪法“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”的规定为依据了。

篇8：农村宅基地继承问题

我于2003年初大学毕业后在省城定居工作, 同时将农村户口迁往所在城市。2013 年秋, 父亲因病去世不久, 母亲改嫁离开居住地, 因此, 父亲留在农村的4 间平房由我的妹妹管理。最近, 妹妹将该房对外出租, 每年获得租金3 600 元, 母亲分得2 000 元, 妹妹分得1 600元。我提出继承部分房产时, 母亲与妹妹均不同意, 并提出该平房建筑在属于村集体所有的农村宅基地上, 城市户口居民无权继承。该说法对吗?我的主张会得到法律支持吗?

读者:张某

张某读者:

由于该平房属于你父亲的遗产部分, 你有权继承其中属于自己依法应继承的份额。宅基地是指农村村民为建设自家住房屋使用的土地。在我国广大农村, 宅基地的管理实行的是所有权与使用权相分离的使用制度。宅基地使用权作为土地使用权的一部分, 依法应当归农村集体经济组织 (村委会) 所有。由于宅基地使用权具有明确无偿性、福利性与身份依附性, 因而决定了它必须由具有集体经济组织成员资格的村民取得和使用, 并因集体经济组织成员资格的消灭而消灭, 不适用于继承。

宅基地虽然不能继承, 但继承农村房屋的继承人可以“连带”使用宅基地。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第49 条规定:“继承房屋取得的宅基地, 可确定集体土地建设用地使用权。”该规定确定了“地随房走”之原则, 明确了继承房屋可以继续使用宅基地。

当然, “地随房走”原则并不意味着赋予继承人无限期的使用权。《物权法》第154 条规定:“宅基地因自然灾害等原因灭失的, 宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民, 应当重新分配宅基地。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》第52 条规定:“空闲或房屋坍塌、拆除2年以上未恢复使用的宅基地, 不确定土地使用权。已经确定使用权的, 由集体报经县级人民政府批准, 注销其土地登记, 土地由集体收回。”依据上述规定, 两种情况下, 宅基地所有人可收回宅基地:一是依继承权取得农村宅基地上的房屋后, 空闲2年以上未恢复使用的;二是房屋坍塌、拆除2年以上未恢复使用的 (继承人若申请重建的, 不能获得批准) , 村委会有权收回宅基地。

篇9：农村宅基地可以继承吗（外3则）

您好！我叔叔50多岁，一辈子光棍一人，身体一直很好，可以照顾自己。但是几个月前，他因车祸而死亡，我作为他侄子，又是他唯一的亲人，就把他的后事办了。前几天，我把村里他那两间破房子扒了，打算在我叔的宅基地上建一处新房，可镇土地所等有关单位出面阻止我建房，我说这是俺叔的老宅子，我有继承权，可他们说农村宅基地不可以继承。请问，他们说的对吗？

胶州 王广生

王广生：

您好！你所提及的宅基地继承实际上是指宅基地使用权的继承。我国《继承法》规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”可是农村宅基地的使用权不是一般的“财产”，而是“特殊的财产”。首先因为宅基地使用权具有很强的人身依附性，它必须因具有农村集体经济组织成员资格而取得，因集体经济组织成员资格的失去而失去，不产生在不同农民个体之间的流转，即不可以继承。第二，我国农村宅基地使用权主要是为了保障每户农民的居住需求，具有社会保障功能，如果允许继承，将导致宅基地无限扩大，违背了土地管理法关于村民一户只能拥有一处宅基地的有关规定。据此，农村宅基地不能算作遗产，故不可以继承。但是，存在特殊情况，根据“地随房走”的原则，继承人对宅基地上所造房屋的继承将会导致其对宅基地的继承。而你已经扒掉了你叔叔的旧房子，因此，你不能对其宅基地进行继承。

房产赠给妻子未过户，

离婚时可撤销赠与吗

律师：

您好！2007年6月，我与女友登记结婚。婚后，我们住进了我父母买给我的商品房内，该房产是2002年我父母出钱，以按揭贷款的方式在市内购买的一套一百多平米的商品房，按揭一直是我父母在还。婚后我俩签订了一份协议，内容是：该房产变更为夫妻共同财产，还约定，如果一方违背了夫妻双方忠实义务导致双方离婚，该方就不再享有房屋所有权。但我俩的感情并未经受住时间的考验，前不久妻子向法院起诉离婚，要求该房产归她所有。请问，这套房产一直都登记在我的名下，没有办理过户，我是否可以撤销当年与妻子的赠与协议？

烟台 李鑫

李鑫：

您好！依据我国婚姻法司法解释，该房产是你父母出资并由父母按揭还款，且登记在你个人名下，应当认定为你的个人婚前财产。你与妻子签订的这份协议的内容是将房产的一半赠送给了自己的妻子，该协议的性质是赠与合同，但是根据我国《合同法》的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前，可以撤销赠与。因为你们没有办理过户手续，作为房产所有人你可以随时撤销赠与。在实际生活中，有关婚姻家庭内部事宜的协议，往往会涉及财产权属条款，而赠与合同又往往在有亲密关系或血缘关系的人之间签订。但合同法中没有就夫妻间的赠与问题特别规定，因此，类似协议的签订、生效、撤销、变更等，仍然适用于合同法的相关规定。

“合同期不得怀孕”

属无效条款吗

律师：

您好！我朋友是位准妈妈，已经怀孕4个多月。几天前，她所工作的宾馆却告知她，要与她解除劳动合同。我朋友找到宾馆负责人，对方却拿出劳动合同，指出上面写到：“双方自愿签订合同，员工在合同期内不得怀孕，否则宾馆有权解除劳动合同。”负责人告诉我朋友，她违反了合同期内不得怀孕的規定，因此被解雇。我朋友很无奈，想问一下律师，合同里的该约定符合法律规定吗？

枣庄 张娜

张娜：

您好！宾馆与你朋友签订的劳动合同存在“合同期内不得怀孕”的条款，虽然说在签订合同时双方是自愿的，但这一条款客观上限制了你朋友的生育权，违反了我国宪法和其他相关法律的规定。本案中，双方签订的劳动合同的内容违反了宪法、婚姻法、妇女权益保障法、劳动合同法等相关规定，因此合同无效，对你朋友不具有法律约束力，宾馆不能基于此条款解除与你朋友的劳动合同。

小学生就餐被烫伤

饭店未尽注意义务应担责吗

律师：

您好！去年我们村小学组织六年级一批书法较好的学生到周围几个村子义务给村民写春联，中午村干部安排老师和学生到一家小饭店吃饭。吃饭期间，学生小波在卫生间门口被上楼送菜的饭店服务员碰上，烫伤了脖子，被送到医院治疗，住院35天。其间饭店仅给付了小波部分医药费而拒绝支付其他费用。现在小波父母欲将饭店店主告上法庭，请求法院依法判令其给付护理费、交通费、住院伙食补助费、精神损害赔偿金、后续治疗费合计20016元。请问律师，饭店应当承担责任吗？

菏泽 赵芳

赵芳：

您好！消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。只要损害发生在消费期间、场所，即应由经营者承担赔偿责任，除非经营者能证明自己无过错，或者损害是由消费者自身的原因所致。饭店应向顾客提供安全的就餐环境和服务。本案中，饭店方不能证实自己在提供服务时已尽充分合理的注意义务。饭店服务员在履行职务行为过程中因疏忽过错，致使小波人身受到损害，是造成其损害后果的全部的、直接的原因力，故饭店应承担全部过错责任。

（案例由山东畅海律师事务所殷小涵律师提供）

篇10：农村宅基地继承问题

陈玥

宅基地使用权，是一种用益物权类型，指农村村民依法享有的，在集体所有的土地上建造、保 有住宅及附属设施的权利。此权利，是对我国农村村民长期以来将集体所有的土地用来建造住宅及其附属设施的情况的法律的确认。这项权利解决了农民的基本居住问题。那么，宅基地使用权是否可以继承呢？

在我看来，宅基地使用权是不能被继承的。《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，使用土地管理法等法律和国家有关规定。”此表明，宅基地使用权的物权变动更多的适用《物权法》以外的有关法律。

宅基地使用权属于用益物权，而用益物权一般都是可以继承的，但宅基地使用权作为一种特殊的用益物权，它的特殊性表现在：

一、农村宅基地使用权的取得时无偿的，农村取得宅基地使用权除交纳极少的税费外，无需交纳其他费用，原则上是无偿的。如果允许继承，将使继承人无端受益，有违公平理念。

二、宅基地使用权人对宅基地有很强的占有权。《物权法》、《土地管理法》、《担保法》以及国家有关政策规定宅基地使用权与集体经济组织的成员资格密切相关，禁止宅基地使用权的流转，亦即宅基地使用权的买卖、赠与、投顾入资、抵押等均不允许。这决定了它因具有集体经济组织成员资格取得，不能作为继承得到。

三、农村宅基地是一种带有社会保障和社会福利性质的权利，是农民的安身之本，允许宅基地使用权的继承会使得宅基地的无限扩大。

宅基地的取得坚持“一户一宅”的原则，宅基地使用权的客体仅限于集体所有的土地，集体经济组织成员可以在集体所有土地的地表、空中和地中建造住宅及其附属设施。实际情况中也有例外情形，是允许宅基地使用权可以继承以及宅基地使用权随宅基地上的房屋所有权的转让而转移，根据“地随房走”的原则，继承人对宅基地上所建造的房屋的继承将导致对宅基地使用权的继承。但这种情况也必须有限制：

一、受让人只能是本集体经济组织的成员；

二、由于“一户一宅”的原则，农村村民出卖房后再申请宅基地的，不予批准；

三、受让方的宅基地的面积不得超过规定标准。这里也只是特别允许宅基地的流转，对于宅基地使用权的继承，我始终觉得不能作为遗产继承。以上关于宅基地使用权继承的主体都是农村村民，而继承人是城镇居民的时候，是否可以继承呢？

物权法第一百四十七条是我国法律关于“房地一体”流转原则的体现，根据这一原则，该房屋占地面积内的宅基地使用权应该随着房屋的流转而一同流转。但是根据《土地管理法》的规定,城镇居民不是农村宅基地使用权的法定承受主体,所以城镇居民不能申请取得或者继受取得集体经济组织的宅基地使用权。

篇11：宅基地房屋继承遗嘱

宅基地房屋遗嘱

立遗嘱人:孙××,(身份信息)______________________________，宅基地房屋继承遗嘱。

妻子:李某,(身份信息)______________________________,1994年已去世。

长女:孙大女,(身份信息)______________________________。

次女:孙小女,(身份信息)______________________________。

我今年________岁,患有________________病,身体随时可能发生意外,为避免两个女儿在我去世后因继承遗产发生纠纷,特立此遗嘱表示我对自己所有的财产在我去世后的处理意愿。

我的妻子李某是1994年因____________去世的,当时两个女儿尚年幼,需我抚养,故对我和妻子共有的位于××市××街×号的自建房产未分割继承,一直有我一人支配,在立本遗嘱时经与两个女儿协商,她们明确表示对其母亲去世时发生的继承权完全放弃,一致同意该处房产全部作为我个人生前所有合法财产于立遗嘱时一并作出处分。

我的财产如下:

第一项财产,即位于××市××街×号的面积___496_________平方米的自建房产一处(该房产宅基地___240______平方米,宅基地证______________________)，范文《宅基地房屋继承遗嘱》。

第二项财产,即工资卡(卡号_____________________________)及卡内存款_____________元。

上述财产在我去世后,按下列方式由两个女儿分别继承:

一、第一项财产在拆迁之前由孙小女支配,但不得转让其所有权,该处房产产生的房租由孙小女收取,并全部归其所有。如将来某时该房产被拆迁,所得赔偿款或赔偿房产(按面积计算)均按孙大女得三分之一,孙小女得三分之二的比例分配。

如拆迁所得赔偿房产为一套,归孙小女所有,由孙小女代表本户挑选,孙小女应按该赔偿房产总面积的三分之一折合同地段房产的平均市场价补偿孙大女。如拆迁所得赔偿房产为多套,由孙大女和孙小女分别按多套房产总面积的三分之一和三分之二,先由孙小女挑选,再由孙大女挑选,如任何一女挑选的房产面积超出了其所应得多套房产总面积的相应份额(即孙大女得总面积的三分之一,孙小女得总面积的三分之二),应按超出部分的面积折合同地段房产的平均市场价补偿另一女。

二、我的工资卡及卡内存款由孙小女支配,孙小女负责照顾的我的日常生活,如我生病住院,先用我工资卡内的存款支付,不足支付时,由孙小女和孙大女各分担50%的费用。我去世后,丧葬费先用抚恤金支付,不足支付时,亦有孙大女和孙小女各分担50%的费用。

本遗嘱一式四份,由孙大女,孙小女及两名见证人各持一份。

立遗嘱人:

长女:

次女:

见证人:

篇12：农村宅基地继承问题

甲方：（身份证号：）乙方：（身份证号：）

甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就房产过户一事达成如下协议：

该房屋位于四川省内江市全安镇吼冲村 社 号，房产证编号为： 字第，建筑面积为： ；土地使用证编号为： 字第，用地面积为：。甲方自愿放弃房屋所有权和土地使用权，而将房屋的所有权和土地使用权归乙方所有。

本协议受中国法律管辖并按其解释。

凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应友好协商解决。若甲方违约，应向乙方赔偿所有损失；若乙方违约，应向甲方赔偿所有损失。

本协议自甲、乙双方签字（盖章）之日起即生效。

甲方签字（盖章）： 乙方签字（盖章）：

年 月 日 年 月 日

继承协议

甲方：（身份证号：）乙方：

甲方的 于 年 月 日过逝，留下位于四川省内江市全安镇吼冲村 社房屋一处，《集体土地建设用地使用证》编号为：

字第号，用地面积为：

平方米。甲方的 生前并无遗嘱，也并未与他人签订遗赠抚养协议。根据继承法，乙方享有该房屋继承权。但继承人本着互谅互让、和睦团结的精神，协商一致同意，甲方的 留下的房屋土地使用面积的平方米由甲方继承，乙方自愿放弃该房屋继承权。

本协议受中国法律管辖并按其解释。

凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应友好协商解决。若甲方违约，应向乙方赔偿所有损失；若乙方违约，应向甲方赔偿所有损失。

本协议自甲、乙双方签字（盖章）之日起即生效。

甲方签字（盖章）： 乙方签字（盖章）：

2014年 月 日 2014年 月 日

继 承 申 请

我是 村 社村民（身份证号：），由于我亲人（称谓：）于 年 月 日不幸过逝，留下位于四川省内江市全安镇吼冲村 社房屋一处，《集体土地建设用地使用证》编号为：

字第号。现在我与 的法定继承人达成协议，协商将 名下的房屋土地使用面积为平方米的《集体土地建设用地使用证》继承到我名下，申请继承过户面积为：平方米。恳请上级组织批准。

特此申请！

申请人：

2014年 月 日

过 户 申 请

我叫（性别：，民族：，生于 年 月 日，身份证号：），由于，位于四川省内江市全安镇吼冲村 社 号房屋，房产证编号为： 字第，建筑面积为： ；土地使用证编号为： 第，用地面积为：。现在我自愿申请将我的 的房屋所有权和土地使用权归我所有，恳请上级组织批准。

特此申请！

申请人：

年

篇13：农村宅基地继承问题

1 农村宅基地政策演变

新中国成立60年来, 农村宅基地的制度变迁也经历了多个历史时期, 本文着重从宅基地所有权与使用权的变迁角度, 主要划分为三个阶段。

1.1 农村宅基地完全私有时期

1950年通过的《土地改革法》第一章总则规定“国家将依法没收或征收得来的土地无偿分配给无地或少地的农民, 建立了农民私人所有土地制度”, 第三十条规定“土地改革完成后, 由人民政府发给土地所有证, 并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利。土地制度改革以前的土地契约, 一律作废。”1954年我国第一部《宪法》第八条规定“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权”, 这阶段废除了封建土地产权制度, 建立了受法律保护的农民土地私有制、宅基地可以自由流转、宅基地所有权与房屋所有权一体化等核心的宅基地制度。

1.2 农村宅基地集体所有、土地使用权不能流转时期

在农业合作化改造过程中, 至1956年底, 完成了由农民个体所有制到社会主义集体所有制的转变。农民所有的一切土地包括农民宅基地都转变为合作社、生产队即集体所有、统一经营使用的土地制度, 人民公社彻底消灭了农村土地的私有制, 实行了“三级所有, 队为基地”的土地集体所有制。

1962年中央中央八届十中全会通过的《农村人民公社工作条例修正草案》又称《农业六十条》规定农村宅基地所有权与使用权分离, 其所有权归生产队, 使用权归社员;1963年3月20日《中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充的通知》中明确指出, 宅基地归农户长期使用, 其附着物属社员所有, 如《1982年宪法》、《村镇建房用地管理条例》 (1982年) 、《村镇建设管理暂时规定》 (1985年) 、《国务院关于制止买卖、租赁土地的通知》 (1983年) 等。

这一时期的宅基地制度核心为:农村宅基地属于集体所有;农民对宅基地只有使用权, 并严禁土地流转;农村建房必须统一规划、合理布局、节约用地、通过审批。这时期构建了我国宅基地使用权制度的基本框架, 并形成了农村个人住房所有权和宅基地使用权相结合的产权结构。

1.3 宅基地集体所有, 使用权依法流转

农村宅基地所有制度仍未有变动, 但在宅基地使用制度和政策上不断进行着微调和改进, 如1988年《宪法》确定“土地使用权可以依照法律的规定转让”, 其中包含集体土地;1998年《土地管理法》写到“农民出租、出卖房屋后, 再申请宅基地的不予批准”, 在农业建设范围内对宅基地使用权的流转并不完全限制的。1988年《土地管理法实施条例》、2004年《土地管理法》, 2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、2004年《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》等政策的配合, 农村宅基地制度的核心已经转化为:宅基地集体所有;农民无偿取得宅基地, 并无限期使用;宅基地使用权与房屋所有权一体化;宅基地取得与在宅基地上建房有限定标准;农村村民住宅用地, 经乡 (镇) 人民政府审核, 由县级人民政府批准;农村村民建住宅, 应符合乡 (镇) 土地利用总体规划;在符合规划的前提下, 村庄内的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。

2 农村宅基地使用现状

本世纪以来, 中央大力扶持新农村建设, 农业生产得到了快速发展, 物质基础有了很大的改善;农民生活富裕, 生活水平有了很大的提高;社会主义新农村呈现在人们眼前的是人居环境明显改善、农民安居乐业的景象。农业、农村、农民在我国社会、经济活动中重要性越来越突出, 农村有了翻天覆地的变化。但农村宅基地使用情况也显现出了新时代的特征。

2.1 违法私建严重

近年来, 随经济快速发展和惠农政策的扶持, 农民收入有了很大的提高, 部分富裕起来的农民, 首先考虑到的是置办家业, 随之而来的肆意扩建宅基地、建新居不拆旧、违法私建、宅基地使用面积超过政府规定标准等违法现象比较突出;农村宅基地附属设施用地随意占用耕地, 如在自留地内修建家畜棚、硬化地表等, 破坏了耕作条件, 改变耕地用途等。

2.2 非法改变用途

用地需求矛盾较突出、经济活跃的城乡结合部, 在经济利益的驱动下, 土地使用者私自改变宅基地用途, 如将宅基地变成作坊、加工厂等。

2.3 农村宅基地违法流转

我国法律虽然明确限制农村宅基地的流转, 但隐形市场早已形成, 随着地价不断升值, 在经济利益驱动下变相流转宅基地的隐形交易屡禁不止, 往往经济越发达就越活跃。农村宅基地违法流转方式主要体现在违法转让、出租、抵押等方面。

隐形市场地价普便低于市价, 集体土地资产大量流失的同时也增加了整个土地市场管理的难度。

2.4 缺乏必要的监督机制

农村宅基地虽有严格的审批程序, 但在实际操作中往往出现把关不严、一些村干部自主决定, 导致宅基地使用权的取得带有很大的利益因素和人情色彩, 宅基地分配不公。由于缺乏必要的监督机制, 村干部违法行为难以受到制裁, 进一步助长了违法行为。

2.5 农村宅基地利用率底下

在无偿无限期使用政策, 不能很好的约束农民提高宅基地的使用效率, 造成宅基地利用效率低下, 闲置、超标现象严重。农民建房大部分没有统一规划, 选址多数在自家自留地、承包地或交通较为便利的道路边, 形成了大量路边店、独家院, 既浪费土地, 基础设施又难以配套。

3 农村宅基地权属的认定

按我国农民的长期生活习惯, 农村居民宅基地一般包括居住生活用地, 如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地;四旁绿化用地, 如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服务实施用地, 如水井、地窖、沼气池用地等。在农村宅基地确权过程中, 应本着依法保护农村宅基地使用权, 尊重历史、面对现实, 有利于生产和生活, 促进经济发展, 维护社会稳定的原则开展。

(1) 依法保护公民、法人合法取得的宅基地使用权。合法批准农村宅基地土地使用权受法律保护, 任何单位或者个人不得侵犯, 应按照现状确权;未经批准违法私建的农村宅基地不受法律保护, 占用耕地的还应追究法律责任, 应不予确权。合法继承的宅基地使用权除经统一规划或个别调整外, 长期不变, 应确定给现使用人。 (2) 宅基地使用权随房屋转移。农村房屋发生买卖、继承、赠与等法律事由的, 其所占宅基地的使用权随房屋所有权而转移。办理农村房屋宅基地使用权转移手续问题, 应注意掌握一个时间界限, 即在1982年《村镇建房用地管理条例》发布之前, 农村房屋买卖中宅基地使用权均随房转移, 无须办理批准手续;但自该《条例》之后, 宅基地使用权须经过申请批准后方可随房转移。未经审查批准, 宅基地使用权不能随房转移给买方, 房屋买卖亦无效, 但买主可将房屋拆走。但在农村合法继承的房屋, 其宅基地使用权可以随房屋所有权而转移。 (3) 超过当地政府规定面积的农村宅基地应区分对待。1982年国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地, 超过当地政府规定的面积, 在《村镇建房用地管理条例》实施后未经拆迁、改建、翻建的, 可以暂按现有实际使用面积确定宅基地使用权;1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》开始实施时至, 农村居民建房占用的宅基地, 其面积超过当地政府规定标准的, 超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后, 按处理后实际使用面积确定宅基地使用权。 (4) 历史沿用农村宅基地, 无法提供权属证明材料的, 可经村委会出具证明, 经土地管理部门审核后, 予以确权。 (5) 符合当地政府分户建房而尚未分户的农村居民, 其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的, 可按现有宅基地面积确定宅基地使用权。 (6) 非农业户口居民原在农村的宅基地, 房屋产权没有变化的, 可依法确定其集体建设用地使用权。 (7) 农村专业户宅基地以外的非农业农建设用地与宅基地分别确定集体建设用地使用权和宅基地使用权。 (8) 拆除两年以上未恢复使用的宅基地, 不能确定宅基地使用权。

经核实宅基地面积超过当地政府规定标准的, 可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或者现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时, 按当地政府规定的面积标准重新确定使用权, 其超过部分退还集体。

4 几点问题的探讨

本人结合村庄地籍调查中发现的问题, 提出了以下几点建议。

(1) 我国农民的长期生活习惯, 农村宅基地一般由住宅用地、生活附属设施用地、绿化用地、院落等组成的方形建筑群落。为了提高宅基地的土地使用效率及方便日后地籍管理, 建议无院墙包络建筑物、建筑物比较分散、无权属来源材料证明权属界线的合法使用农村宅基地, 在现场确权时, 宜按照“住房、厨房地优先, 尽量包含生活附属设施用地”的原则, 以房屋外墙为界线, 进行“取方”确权, 而离宅基地较远的牲畜房、厕所等生活附属设施用地不宜确权, 应按地形要素表示在地籍图上。 (2) 随《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》于2005年10月1日施行, 开启了农村宅基地流转的先例。在确权过程中应充分维护农户利益, 对个别农户经济困难、暂时利用率不高的农村宅基地, 在当地政府限定的农村宅基地面积之内, 合理扩大宅基地使用面积, 如在住房、厨房前外延一定距离做为院落。 (3) 新农村建设中, 经统一规划、成片的农村宅基地, 因各种原因房屋建设未达到规划标准的, 建议按规划四至范围确权。

5 结论

农村宅基地确权工作, 关系到九亿农民的安身立命之本, 其重要性不言而喻。我国农村宅基地政策具有明显的中国特色在农村宅基地确权工作中, 应具体问题具体对待, 逐宗深入调查宅基地使用的历史沿革, 在维护农民的权益的同时, 不能增加新的矛盾。

摘要：宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式, 其不仅关系到农村的发展和千家万户农民的利益, 也是农民享有的一项最基本的财产权利。本文通过总结我国当代农村宅基地政策演变、分析目前农村宅基地使用现状, 来探讨农村宅基地土地登记过程中权属的认定, 为其土地登记工作提出可行性建议。

关键词：农村宅基地,确权,土地权属

参考文献

[1]刘广栋, 程久苗.1949年以来中国农村土地制度变迁的理论和实践.

篇14：农村宅基地流转问题浅析

关键词：宅基地、土地使用权

一、宅基地及宅基地流转相关定义和属性

（一）宅基地的定义和主要法律属性

在宅基地的研究中，宅基地有广义和狭义之分。广义的宅基地是指所有用于建造房屋以供居住、使用的土地，包括国家所有土地和集体所有土地上的住宅用地。而狭义的宅基地仅仅指的是集体所有土地上的农村居民住宅用地，是农村集体经济组织为满足本集体经济组织内成员的生活需要和从事家庭副业生产的需要而用于分配给其农户使用的住宅用地及附属用地。而现在国内学者对宅基地的研究一般使用狭义宅基地概念。根据狭义的定义，宅基地包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物而不能居住的土地和准备建房用的规划地三种类型。

根据现行关于宅基地的法律定义，我们可以看到宅基地有五种法律属性：1、严格的身份属性。宅基地的使用权只能是限制在本集体经济成员内部，而非本集体内的成员不得申请宅基地，所以宅基地的使用权是与成员权联系在一起的。2、从属权。宅基地的使用权是土地上附着的房屋的所有权来决定的，只能跟随宅基地上的房屋一起转让，也就是我们通常说的"地随房走"原则。3、福利性。宅基地的福利性主要是体现在农民能够基于集体经济成员的身份无偿地或者是低价的获得宅基地，获得基本的生活条件保障。4、长期性。宅基地使用权只要是建立在合法程序申请获得的情况下，宅基地的使用权拥有者是可以长期使用的。 5、"一户一宅"原则。根据我国2004年的《土地管理法》，农村村民一户只能拥有一处宅基地。此外、根据土地流转相关法律规定"农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。"

（二）宅基地流转的主要形式

农村宅基地流转是指农村宅基地所有权或使用权由一个权利主体过渡给另一个权利主体。农村宅基地所有权流转只有通过国家征收农村集体土地由集体经济组织流转给国家，但由于各种因素影响，特别是经济利益诱惑，农村宅基地使用权的非法流转大量存在，在城乡结合部则更为普遍。农村宅基地流转主要通过出租、转让、置换、入股、国家征用等主要形式。在宅基地流转的方式上，除宅基地可以随房屋一起转让外，法律禁止宅基地单独买卖、抵押、入股、赠与。

二、现行宅基地流转法律弊端和流转的现实问题

由于城镇化的不断加剧和农民工进城务工的人口迁移，农村的宅基地流转现象已经无法避免，更随着制度空缺、私下流转等灰色交易愈演愈烈。而现行的法律制度对农民利益的维护和经济发展已经产生了一定的限制，故对现行的法律规定我们总结如下的限制和所产生的问题进行分析：

（一）对农民自身利益的损害及对资产的闲置浪费

宅基地严格的身份属性使得农民财产被固定化。农民住宅产权的不完整，即宅基地的所有权缺失使得农民对自身仅有的财产--房屋不能作为资本来运作。这影响了金融资本在农村市场的的发展，同时使得农民的财产在交易中保持公平和保值增值，利益受到严重损害。另外当房主不想再占有此处宅基地时他不能将其作为资本流转，既不能当做资产抵押贷款又不能将宅基地所附带的福利转化为经济收益。

按照现行法律，农村住房的供应还在不断扩张。只要有新的农户产生，该户人家就有权得到一块宅基地。加上农村宅基地使用权的管理的混乱，基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理，采用的是无偿、无期限的使用制度，出现了农民超过标准建房，或建了新房也拒不交出闲置下来的老宅基地，一些乡村干部凭借权力、关系占有多处宅基地等现象严重导致"空心村"、人均宅基地面积严重超标、"一户多宅"现象加剧，使得资源得不到充分利用，许多村落无限制扩展，导致资源浪费。

（二）缺乏规划和管理，易引发社会矛盾

由于宅基地房屋建设无详细规划作依据，随意性大，布局不合理，在一些地方利用集体土地盖起来的"集资房"基本上未办理任何用地和报建手续，因此无法办理房产证，形成了所谓的"小产权房"。而这类小资产房在市场不规范的运行下常常产生产权纠纷和矛盾冲突。严重影响到了我国土地和房屋市场的正常运行。

（三）缺乏监督机制，使得利益"灰色"分配

集体经济组织作为宅基地的"真正"拥有者，其在宅基地产生的利益上应该使集体成员得到共享。但是在实际的情况中常常不是这样。根据国务院发展研究中心的一项调查研究表明，目前在合法的房地产开发过程中，原集体所有土地的增值部分的收益，开发商要拿走 40% ～50%，地方政府拿走 20% ～30%，农民拿走 5% ～10%，剩余部分才归集体。 而在非法的宅基地交易过程中，由于很多宅基地的流轉都是私下进行的，土地流转的收益直接进入了买卖双方的手中，作为土地所有者的集体经济组织便不能取得分毫。

三、宅基地流转问题的解决建议

根据宅基地流转产生的问题，我们可以看出主要是集中在两方面，一是立法的规范和严谨上，二是在交易的规范和管理监督上。所以根据这两个主要问题我们提出了以下几个解决途径：

（一）健全宅基地产权法律制度，明晰产权属性和流转规范

首先要在"源头止水"，要对宅基地的相关法律进行修改和完善，完善宅基地的审批制度，保证宅地基的资源效用高标；同时要完善宅基地使用权和对使用权的登记，明确流转前宅基地使用权的所有者和流转后的拥有者；最后要求要对土地流转的条件进行规范，建立明确的流转规范。对宅基地法律规范的完善是对宅基地流转问题解决最强有力的主导力量，所以在立法和执法上是解决流转问题的重中之重。

（二）加强宅基地流转的市场机制及其规则体系建设

通过立法的"源头止水"之后我们需要的便是加强管理和监督，使得源头止水效果得到保障。而加强宅基地市场机制和体系的建立主要是集中在：1、建立农村集体建设用地流转交易信息网络，及时登记汇总发布信息，接受咨询，为交易搭建平台。2、形成合理的价格体系，把农村土地分等定级，细化到集镇规划区内和区外，每个规划区再分到具体地块，力争达到一个村（居）委员会一个区片地价。3、做好对每一份宅基地流转的登记和记录，确保其合法规范的流转。4、成立由国土资源、城乡建设、规划、金融、工商、社保等部门组成的监督机构，严格监督交易行为，确保交易的合理公正合法。

（三）对农村宅基地的空间配置进行科学的规划引导

政府和相关部门必须在对农村宅基地的空间配置上进行科学的规范引导。我国绝大部分的村居在房屋的规划上基本属于无规划指导的自发建设状态，所以农村在宅基地的利用效能上存在着较大的问题。所以基于宅基地空间配置的新农村和"大村庄制"等建设必须是以科学的、保护土地资源为目的的，要求每个村庄都做好建设、发展规划， 宅基地的配置要符合村庄布局规划和土地利用总体规划，以此保障农村的有序建设， 避免出现农村不稳定和土地资源浪费问题。

参考文献：

[1]陈前虎、吴一洲，我国农村宅基地制度变迁及其流转模式分析[J].2009年中国土地学会学术年会论文集，2009 .

[2]丁关良，1949 年以来中国农村宅基地制度的演变 [J].湖南农业大学学报（社会科学版），2008（4）.

[3]冯一飞、杨鸿鸣、许鹏，宅基地流转浅谈[J].中国土地，2009年11期.

[4]谈明洪、李秀彬、吕昌河，20 世纪90 年代中国大中城市建设用地扩张及其对耕地的占用[J]. 中国科学D辑地球科学，2004.

[5]朱晓彤，农村宅基地使用权流转问题研究[J].法制与社会，2011年8月中.