城市住房拆迁问题分析毕业论文14.11.1

城市住房拆迁问题分析毕业论文14.11.1（共4篇）

篇1：城市住房拆迁问题分析毕业论文14.11.1

题 目专

业学习中心姓

名指导教师

浙江大学远程教育学院

专科毕业作业提纲

城市住房拆迁问题分析

建筑工程管理

嘉善电大

李培军

学

号 712080328019

叶君波

2014 年 月

09 日

目录

摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1

一、城市住房拆迁„„„„„„„„„„„„„„„„„2

二、偷鸡不成蚀把米的拆迁补偿案例„„„„„„„„„„2

三、城市住房拆迁中的主要问题„„„„„„„„„„„„2

（一）、城市住房拆迁的法制不健全„„„„„„„„„„„

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（二）、拆迁行政补偿中存在的问题„„„„„„„„„„„„3

（三）、滥用拆迁行政许可权及国家土地征收制度„„„„„„ 3

四、解决城市住房拆迁中相关问题的对策探讨„„„„„3

（一）、加强拆迁立法，完善拆迁法制„„„„„„„„

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（二）、明确界定住房拆迁中的“公共利益”„„„„„„„4

（三）、要注意加强拆迁队伍素质的培养和教育„„„„„„„4

（四）、政府应该从城市住房拆迁的实施程序中完全脱离出„

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（五）、明确财产权的范围及其保护„„„„„„„„„„„5

（六）、规范“城市规划”„„„„„„„„„„„„„5

（七）、不同性质的拆迁项目适用不同补偿标准„„„„„5

1、按土地性质分类„„„„„„„„„„„„„„„„„„5

2、按使用用途分类„„„„„„„„„„„„„„„„„

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（八）、完善公民权利救济制度„„„„„„„„„„„„6

五、让城市拆迁在阳光下行使„„„„„„„„„„.6 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„7

城市住房拆迁问题分析

摘要：中国住房的寿命之短可谓众所周知，城市规划的不完善和规划的短见性，朝令夕改，还有旧城改造等的存在，导致各地的住房拆迁工作如火如荼的进行。住房是人们安生立命之本，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者给予一定补偿或视情况进行迁移安置的活动，因拆迁中的各种关系、矛盾和冲突却日益暴露出来，严重影响了社会的安定。因此屡屡发生在各地的恶性城市住房拆迁事件更是将这关乎民生民权的问题推向社会的风口浪尖。住房拆迁中的主体：政府、法院、开发商、建筑公司、社会公众，他们之间存在私人利益、商业利益和公共利益，个人权利和政治权利的矛盾纠纷。我国相关的法律，如《土地管理法》、《城市规划法》、《城市住房管理条例》仍有很多不完善的地方，这也从一定程度上造成恶性拆迁的发生。本文将结合近年来的一些住房拆迁的实际案例，分析城市住房拆迁中存在的问题以及相应的对策，并提出一些建议。

关键词：住房拆迁 矛盾纠纷 拆迁补偿

一、城市住房拆迁

首先，让我们了解一下什么是房屋拆迁。所谓城市房屋拆迁，是指取得拆迁许可证的拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的活动。可以说：这一制度有利于加速城市化进程，优化城市居民生存质量，满足城市改造和发展的需要。可是如何规范城市房屋拆迁行为，合理调解拆迁过程中公权力与私权利的冲突，平衡各方的利益，不仅关系到拆迁的有序进行，更涉及到被拆迁人合法权利的保护。下面先来讲讲一个案例。

二、偷鸡不成蚀把米的拆迁补偿案例

城市拆迁中，公民往往处于弱势地位，但关系到利益时双方的冲突矛盾斗争最为激烈。

2009年，为了能够得到更多的拆迁补偿，昌平区北七家镇鲁疃村几乎家家都盖起了彩钢板房。鲁疃村被划入规划中的未来科技城南区，这座有一千多户村民的村庄从今年9月份开始了拆迁。因为对拆迁政策的预期，从去年年底开始，一千多户村民几乎家家都加盖起了彩钢板房，有的村民不惜借钱盖房，更有一些人买来村民的房子进行“投资”。然而在拆迁细则出台后，这些彩钢板房未被列入补偿范围，至少数千万的“投资”变为了一地废墟和废旧材料。在鲁疃村拆迁政策中，村民违章在自家宅基地建设的二层以上（含二层）彩钢房一律不予补偿。这意味着村民希望通过违建多得拆迁补偿款的计划不但无法实现，很多人反而因此欠下外债。

因此，我们在呼吁尊重农民合法权利，坚决制止非法拆迁的同时，对那些为了多得一点补偿款就非法建设、浪费资源的行为坚决予以取缔，并且要提前公告，讲明道理和规定，及早制止这种损人不利己的事情，还社会一个安静，给人民一个公平。

三、城市住房拆迁中的主要问题

（一）、城市住房拆迁的法制不健全

城市房屋拆迁的法制不健全主要表现在：立法还不完善。由于各地拆迁的具体情况不同,国家尚未制定统一的规范拆迁过程的法律,目前仅有国务院的《城市房屋拆迁管理条例》和建设部的《城市房屋拆迁工作规程》。《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房屋拆迁工作规程》，从施行至今已有几年了,但有些地方还没真正落实,还是按照以前的规章办事,未能及时修改及健全地方的配套规定,使得新法规普及较慢,不能适应新形势的要求.个人认为：房屋拆迁法制不健全问题的根源，集中体现在房屋拆迁法律法规的立法指导思想存在问题。这些问题通常表现为，一是过分强调整体利益，忽视对个体私权利的保护。二是现有制度过分强调行政机关的主导性，缺乏有效的 2 司法救济手段。房屋拆迁过程中的许多事项完全由政府掌控，这样既缺乏有效监督，不利于实现公平公正，也容易形成暗箱操作，滋生腐败。

（二）、拆迁行政补偿中存在的问题

其实，大部分的暴力拆迁源于拆迁补偿的纠纷。房屋拆迁补偿，是指房屋拆迁中的拆迁人依照房屋拆迁协议的约定，对被拆迁人所受损失给予的经济补救也可以实现房屋产权调换。在国际上，普遍的规定是：在因政府建设的公益性需要而征地的情况下，居民必须为大局做出让步，但是政府必须提出需要征地的足够理由及不低于市场价格的足够补偿。2004年修宪前的我国宪法第十条第三款规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，但没有补偿的规定。不难看出，过去我国行政补偿的宪法基础是薄弱的，拆迁行政补偿中存在着不少问题。一是行政补偿的费用和标准偏低。二是行政补偿的范围偏窄。三是行政补偿的方式偏少。因此，从某种程度上说，行政补偿问题是引发拆迁矛盾的最大问题，只有对行政补偿问题给予充分的重新认识，拆迁中的很多问题才有可能得到真正解决。

（三）、滥用拆迁行政许可权及国家土地征收制度

有的地方各级部门包括各级领导在招商引资的同时,忽视了城市拆迁的可承载度,导致拆迁总量失控;一些地方政府为追求所谓效率而忽视法定程序，例如有的地方政府还未收回拆迁户的土地使用证，就擅自将房屋的土地使用权交给开发商；未经法定审查和审批程序就组织实施拆迁计划；向不具备申领许可证的人颁发拆迁许可证，导致违法拆迁。

同时，商业拆迁普遍存在盗用“公共利益”之名的现象。目前，借“公共利益”之名进行商业开发拆迁的情况主要包括：一是假借城市景观大道、休闲广场、绿化园林等公共基础设施建设之名；二是假借旧城改造之名，特别是假借“旧城改造”之名而滥用国家土地征收制度的现象有增无减，这不仅使众多被拆迁人遭受直接经济损失，而且容易引发社会矛盾，损害政府的形象。

四、解决城市住房拆迁中相关问题的对策探讨

（一）、加强拆迁立法，完善拆迁法制

有些房屋拆迁管理部门没有注意到拆迁培训的重要性,他们为了减少自己的工作麻烦,草率地给拆迁单位办理房屋拆迁许可证,而不顾这些拆迁单位的拆迁人员是否接受过拆迁培训,使得部分拆迁人员素质不高。如今，原有的法律法规在许多方面已不能适应新的形势，带来了拆迁中纠纷的增多和矛盾的激化。同时，拆迁工作本身也是一项法律性很强的工作，要做好这项工作，必须从法律制度入手，加强拆迁立法，做到有法可依。不仅如此，还应提高拆迁立法阶位。在过去的拆迁实践中，主要的法律依据是国务院所颁布的《拆迁条例》，但它仅仅是一

个行政法规，效力层次较低。而被拆迁人的房屋所有权和土地使用权是基于宪法和民法取得或者确定的，要对这种权利状况进行剥夺和改变的法律，其立法阶位不能低于赋予这种权利的法律，即宪法和民法。因此，有关拆迁的立法权应当由全国人大或者全国人大常委会行使。这样，既可以保证拆迁法制的统一，增强拆迁工作的严肃性，同时又是对作为弱势群体的被拆迁人的基本权利的尊重和保护。

（二）、明确界定住房拆迁中的“公共利益”

首先，对公共利益必要和相对准确的界定不仅有利于防止“形象工程”、“政绩工程”的产生，也有利于政府更新行政思维、进行科学决策，规范政府的非理性投资行为。其次，严格执行公共利益非营利性的标准将有利于防止商业利益、地方利益渗透以及官员腐败的滋生。公共利益的共同福利性提醒我们的政府，公共利益的实现不能以个人利益的受损为代价，如果广大市民不能从城市房屋拆迁中获益，甚至贫困化程度进一步加深，加剧政府与群众的对立，那么公共利益就无法真正得到实现。总之，公共利益必须能包容最广大民众的个人、群体的利益，这样的理解在一定程度上会让公共利益的本质得以体现。

（三）、要注意加强拆迁队伍素质的培养和教育

从当前拆迁市场来看，能胜任城市拆迁工作的拆迁企业还为数不多，他们除了机构的功能不健全，自有资金缺乏，抗风险能力差等原因外，主要还是队伍不适应拆迁工作市场化运作的要求，技术、经济、管理人员明显缺少，尤其缺少能熟练掌握与拆迁相关的法律、法规、政策以及其他拆迁业务知识的人，缺少有一定社会阅历、工作经历，且知识渊博的、资深的、善做思想工作的人。

城市房屋拆迁工作是做人的工作，是危险性很大的工作，是利益冲突最突出的工作，因此，建议城市房屋拆迁管理部门不仅要严格房屋拆迁许可证的颁发，还要加强对拆迁人员的资格培训，尽快培养一批能掌握拆迁政策法规、熟悉拆迁业务、接受群众监督、遵守职业道德的拆迁业务骨干充实到拆迁队伍中去，实行无证不上岗的制约机制。

（四）、政府应该从城市住房拆迁的实施程序中完全脱离出来

城市住房拆迁是一种民事活动。是被拆迁人通过放弃被拆迁房屋及其附属物，以货币形式或产权调换的形式而取得拆迁补偿；拆迁人通过对被拆迁人进行拆迁补偿而取得拆除被拆迁人房屋及其附属物的权利的活动。现行的《城市房屋拆迁管理条例》也明确规定了“县级以上地方人民政府是负责管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。”就是说城市拆迁工作已由原来的政府行为，转为民事行为，是拆迁人与被拆迁人双方的民事活动。政府在城市房屋拆迁活动中的法律地位不再是领导者，而是监督者、管理者。因此，政府必须从城市房屋拆迁的实施程序中脱离出来，行使好“三种权利”，即：拆迁计划权，监督管理权，行政执法权。再不能既当“运动员”，又当“裁判员”，4 切实履行依法保护拆迁当事人各方合法权益的职能，使城市房屋拆迁完全按照市场规则来运作。

（五）、明确财产权的范围及其保护

在市场经济体制下，财产的所有权和使用权是可以分离的。不能把财产权仅仅理解为对财产的所有权，对财产的使用权也属于财产权的范畴。公民合法取得的对财产的使用权，也应该受到宪法和法律的保护。社会主义市场经济体制的确立提示人们，应当用市场的手段和方式去获取财产并维护自己的权利。当房地产开发商需要拆除旧有城市房屋以获得房屋占有范围内的土地时，一般应当通过市场方式予以解决，也只有通过这种方式，才能使开发商与被拆迁人之间的自愿选择达到利益平衡，即使是出于旧城改造、城市基础设施建设等非商业开发的考虑需要拆除旧有城市房屋。市场经济条件下，政府处理其与公民之间的关系也应该首先选取市场手段，只有当市场手段无法解决时，政府才能采取带有强制性质的行政手段（如拆迁许可方式）。

（六）、规范“城市规划”

城市规划是一门自古就有的学问，每个民族都有其独特的知识组成。根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，居民安居乐业，布置城市体系；确定城市性质、规模和布局；统一规划、合理利用城市土地；综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展，使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。城市规划设计的原则，是正确处理城市与国家、地区、其他城市的关系、城市建设与经济建设的关系、城市建设的内部关系等的指导思想。

（七）、不同性质的拆迁项目适用不同补偿标准

1、按土地性质分类：

拆迁补偿根据土地性质可以分为国有土地上的房屋拆迁补偿和集体土地上的房屋拆迁补偿两种。

以前，国有土地和集体土地上的房屋征收分别是由《拆迁条例》和《土地管理法》调整。城乡间两种不同的地权，适用两种不同的征收补偿制度。2011年新颁布的《征收条例》适用于城市范围内国有土地上的房屋征收，对于集体土地上的拆迁仍然依据《土地管理法》，这导致了同样是房屋征收与补偿，城镇与农村适用不同的法律法规，造成了立法和执法上的不公平。为了解决城乡实行不同的征收补偿制度的问题，正在修改之中的《土地管理法》，将参照《征收条例》中确立的基本原则，国有集体土地有望实现同价同权。

2、按使用用途分类：

拆迁补偿根据房屋用途可以分为住宅房屋拆迁补偿和非住宅房屋拆迁补偿两种。

房屋用途取决于两个方面：一是土地的用途，它决定了房屋用途的走向；二是规划设计的用途，它决定了房屋用途的内容。“住宅”是专供居住的房屋，“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，二者是两种完全不同用途的房屋。正是房屋的用途区别，其在设计规划上和建筑结构上还有价值产生都有所不同，因此拆迁补偿也有所不同，遂分开处理。

（八）、完善公民权利救济制度

在中国的法律渊源中，《宪法》具有着最高法律效力，是母国情的，反映了半个世纪以来中国人民追求权利和自由而斗争的说法。宪法中关于公民权力的规定，自1954年我国颁布第一部《宪结果。1982年《宪法》修改颁布后随着我国经济、政治、文化和法》到1982年修改的现行《宪法》都对公民的基本权利作出明确社会等方面的发展，我国公民权利的意识不断提升。在现实生活中，侵犯公民基本权利的行为，一般情况下是依2004年通过的《宪法》修正案，明确将“国家尊重和保障人权”写照普通法律的规定给予救济。但是如果普通的法律没有做出明如宪法，并且没有对公民私有财产所以权的保护做出明确规定，人民法院会因于法无据而不予裁决，在宪法实施的充分体现中不断完善公民权基本权利保障方面的进步。过程中，关于公民的宪法基本权利是否具有法律上的效力，即当当然，这与社会发展的要求相比，这些进步是远远不够的，如果公民权利受到不法侵害时，公民是否可以同法律途径，逐步的完善我国公民基本权利？尤其是公民基本权力的法律保障方地确保宪法基本权力在法制社会中为其他一切权利之源泉，同时取得了长足的进步。一是在法律方面，也相继颁布其他一切权利的基石。因此，对我国的公民权利救济制度有关公民权利保障的法律、法规，并且在宪法中明确了对人权度进行思考，寻求更加合理的方式来保障公民的基本权利及私有财产权的保护，使得公民的权力保障有了充分的完善，我们的法制体制建设也是很有必要的。

任何行政法规和地方法规不得和国家的宪法相抵触，更加不能逾越。国家负有保障基本权利实施人不得有超越宪法和法律的特权。因此1954年《宪法》中关于公民基本权力的规定是符合我国基本权利，实际上同时设定了国家机关保障实现这些权利的义务。

五、让城市拆迁在阳光下行使

从一个偷鸡不成蚀把米的拆迁补偿案例分析了处于弱势的农民投机行为，到最后损害的还是农民自己。并又由定义出发，分析了三点突出的问题以及八点对策。其实，从拆迁制度来讲，我们不是为了拆而拆，是实现国家对国有土地使用权的收回，按照城乡规划重新安排土地用途。因此对于拆迁，我认为不应当叫“拆迁”，而应该叫“迁拆”，先迁后拆，让城市拆迁在阳光下进行。还中国一个和谐社会。

参考文献：

[1]张亚明，城市房屋拆除管理的问题与对策[J].中国房地产，2003.[2]张文超，建筑拆除工程为何事故频发[J]安全与健康，2005.[3]谢晓宏，房屋拆迁的法制现状及思考[J]内蒙古科技与经济,2004.[4]张殿军，城市住房拆迁与公共利益界定[J].法制与经济，2006.[5] 钟兆智,钟万里.旧城改造中房屋拆迁的矛盾冲突及其解决 方法[J].山西建筑,2008.[6]安园.房屋拆迁：保护被拆迁人利益[N].友报,2006-06-30(006).[7]法丽娜.我国城市房屋拆迁中各利益主体权益及关系分析[J].城市发展研究,2010,(7).[8]王亚利.我国城市房屋拆迁中补偿制度的完善[J].科技情报开发与经济,2009,(1).[9]钟少瑜.浅析现阶段城市房屋拆迁与补偿问题[J].福建建设科技,2010,(5).[10]黄炜城,潘振宇,王鹏鲲.论我国现行城市房屋拆迁制度存在的问题及完善途径[J].湖南农机,2010,(7).7

篇2：城市住房拆迁问题分析毕业论文14.11.1

建住房[2004]160号

各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建设局：

《处理城市房屋拆迁信访问题指导意见》，已经建设部、国家发展和改革委员会、监察部、国土资源部、交通部、水利部、铁道部、农业部、最高人民法院研究同意，现印发给你们，请结合各地实际认真执行。

中华人民共和国建设部 二○○四年九月九日

处理城市房屋拆迁信访问题指导意见

为妥善处理城市房屋拆迁信访问题，根据《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月13日国务院令第305号发布，以下简称《条例》）、《信访条例》（1995年10月28日国务院令第185号发布）及相关规定，制定本指导意见。

一、《条例》实施后颁发拆迁许可证的项目中的问题，按照《条例》的规定并结合所在地的地方性法规和规章的规定进行处理。

《条例》实施前已颁发拆迁许可证的项目中的问题，按照《城市房屋拆迁管理条例》（1991年3月22日国务院令第78号发布）及其配套政策文件的规定进行处理。

对未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁等违反《条例》规定的，由房屋拆迁管理部门按照《条例》规定给予处罚。

二、对程序不规范、手续不完备的项目，应责成有关部门和当事人尽快依法纠正。拆迁双方已经签订拆迁补偿安置协议的，原则上应维持原协议。

因行政干预拆迁补偿标准，使被拆迁人权益受到侵害的，应当尽快纠正；未依法对被拆迁人给予货币补偿或提供拆迁安置用房、周转用房而实施强制拆迁的，要责令拆迁人对被拆迁人限期妥善安置或补偿。

三、因历史原因形成的违章建筑的拆除问题，按照国办发明电[2003）42号文件的规定，依据《城市规划法》等法律法规和有关城市规划的政策文件处理。 房屋权属登记的性质为住宅，但已依法取得营业执照实际为经营性用房的，按照国办发明电[2003]42号文件的规定，可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

四、对多数被拆迁人已经签订了拆迁补偿安置协议，又出现拆迁纠纷和矛盾以及上访的，属于拆迁当事人之间的合同纠纷，应引导当事人自行协商解决。协商不成的通过司法途径解决。

五、对已进入行政复议程序的案件，按照《行政复议法》处理；对行政复议决定不服的，除按照法律规定，行政复议决定为最终裁决的外，可以依照《行政诉讼法》的规定向人民法院提起行政诉讼。对依照《条例》的规定应当通过民事诉讼程序解决的拆迁纠纷和拆迁争议，行政机关不予受理；已经人民法院作出生效判决的，有关当事人和行政机关必须执行。

六、涉及私房社会主义改造等国家政策已有明确规定的历史遗留问题，特别是已按当时政策处理并作了结论的，应按照“尊重历史原则”予以维持；将处理结果告知当事人，并耐心做好解释和说明工作。

七、对少数被拆迁人“以闹取利”和不合理要求，特别是多数人已签协议的同一项目的少数人要求，不作不符合规定的许愿，不乱开“口子”，严格依法做好工作。对极少数蓄意闹事、破坏社会公共秩序的，要依法处理。

篇3：城市住房拆迁问题分析毕业论文14.11.1

本文旨在探讨现行拆迁制度的利弊得失，对由物权法、土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法，特别是城市房屋拆迁管理条例等法律调整下的城市房屋拆迁问题进行分析，揭示出当前城市房屋拆迁纠纷的法律困境及其根源，最后在总结经验和法律比较的基础上提出完善现行房屋拆迁制度的对策建议。

近年来，各类房屋拆迁纠纷及我国现行房屋拆迁法律制度的调整缺失成为社会关注的焦点问题，屡屡发生的恶性房屋拆迁事件更是将这项攸关民生与基本人权的核心问题推向社会转型的风口浪尖。从安徽农民朱正亮因拆迁纠纷而点火自焚，到湖南嘉禾强制拆迁案牵动国务院总理的亲自过问；从2007年3月轰动全国的“重庆最牛钉子户”拒绝拆迁案，到2009年11月13日成都市民唐福珍因抗拒拆迁再次上演引火自焚的悲剧。在这些房屋拆迁纠纷事件中，政府、开发商、法院、建筑公司、社会公众都卷入其中，私人权利与公共利益、个人利益与政治权力以及商业利益交织在一起，矛盾纠缠错结，愈演愈烈，造成社会关系的高度紧张。

如此严峻的情势，对我国现行房屋拆迁法律的立法缺失及其治理手段的有效性提出了尖锐的挑战。人们不禁要问，是什么原因促使被拆迁公民以生命为代价来表达自己的不满？被拆迁人自焚、当事人与政府对峙等极端事件的发生究竟是城市化进程中的必然阵痛，还是现有法律设计上的重大漏洞和恶果？房屋拆迁各方当事人的权利资源和利益诉求孰重孰轻、孰是孰非？调控城市房屋拆迁的法律法规（特别是城市房屋拆迁管理条例）的实际运行效果如何？法律产品的供求关系出现了何种偏差，其法律约束何以如此苍白？法律权利、义务和责任资源如何配置才具最优效率？这些问题均需要认真研究和回答。

二、相关原因分析

我认为，造成当前一系列房屋拆迁恶性事件的因素大体可概括为以下几个方面：

（一）当代中国的房屋拆迁是改革开放后快速城市化进程中的必然现象，有其突出的历史原因和现实意义。但从计划经济向市场体制转型，进行大规模的房屋拆迁也势必引发多元主体的巨大利益冲突，导致各种各样的行为“失范”和纠纷事件，究其深层根源和矛盾性质，是属于社会转型时期的利益冲突和体制性矛盾。

（二）《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定与宪法、物权法等基本法律存在冲突，对房屋及其他不动产的拆迁行动与土地征收活动没有明确分开，被拆迁人的房屋所有权实质上成为一种脆弱的、极易受到侵害的权利，往往导致先拆后征、先拆未征以及因地拆房的现象。

（三）《城市房屋拆迁管理条例》违背了当事人法律地位平等原则，非但没有着力向被拆迁人特别是城市平民提供权益保护机制，反而“变本加厉”，起到了强化拆迁人谈判地位和执行力的作用。

（四）行政权力过度介入，拆迁行政许可、裁决及执行的角色重叠，缺乏彼此的制约和监督，削弱了权力资源的供给价值。对公益性拆迁和商业性拆迁不加区分，基于公益的强制拆迁也存在不分条件、不讲形式、不按程序而盲目强迁、粗暴强迁的现象，严重影响了行政行为的公正性，导致行政资源的非有效供给和信用减损。

（五）城市房屋拆迁的行政法律关系、民事法律关系相互纠结，混杂不清。民事救济手段得不到司法机关支持，因拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议，但其土地已被征用、房屋已被拆迁势不可抵挡的城市居民难以有效维权。

（六）现行拆迁法规没有提供完善的动态平衡拆迁补偿标准，拆迁人不能分享房地产价格上涨的价格红利，种种“非经济损失”也很难得到补偿。

（七）强制拆迁的法定前置程序不完善，土地出让和拆迁的公示以及公众参与机制欠缺，拆迁评估和法律监管机制不完善。

三、两类房屋拆迁关系模式比较

基于理论分析和拆迁实践，我们可以概括出非常态（恶性）和常态（良性）两类房屋拆迁关系模式，借以直观地反映出拆迁法律关系的现实状况。

在良性房屋拆迁模式中，征收、拆迁的主体是政府部门，而不是开发商，进而：（1）在非公共利益的房屋拆迁中，开发商与被拆迁人享有相同的民事法律地位。开发商基于其商业目的欲取得一块土地，必须遵循市场交易规则，与这块土地上的实际权利人——被拆迁人在平等基础上彼此协商补偿事宜，其协商补偿的项目、数额、计算标准也应由双方共同确定，被拆迁人不仅可以就房屋、土地使用权等现实价值求偿，还可就预期收益甚至教育、工作等附属利益求偿。由此拆迁双方达成的协议才具有民事自愿合同性质，并对双方均具有约束力，如任何一方不履行，都能通过申诉和民事诉讼等途径合法解决，而非动辄由政府介入强制执行。政府不直接控制和干预拆迁行为的发起、实施，也不将自身的意图（无论公私）掺杂到拆迁过程之中，而是主要担当拆迁过程的监督者和中立裁决者的角色，具体负责拆迁规划的审批，以及建设资质、环评报告、资金到位率等事项的审核与监督。（2）在公共利益的房屋拆迁中，政府应该向社会公众充分证明拆迁项目具备公共利益的目的，并经过城市规划、人大审议、评估听证、中介机构评估财产和与被拆迁人协商等一系列程序，经过严格法律程序之后才能执行拆迁，慎用或尽可能不采取强制拆迁，对野蛮拆迁行为加以制止。

在恶性房屋拆迁模式中，地方政府与企业结为利益共同体，而被拆迁人则成为处于行政与民事双重力量压迫下的相对方。开发商此时更像是一个幕后的隐身人，它将上述分割成N份的拆迁补偿成本加合为一份总成本支出 ，交给地方政府，再由其直接面对被拆迁人，收回被拆迁人的土地使用权，界定补偿标准，限定拆迁期限，并通过公权力介入拆迁纠纷，从而圈锁住被拆迁人的民事法律权利（如知情权、索偿权、救济权等等），实现其成本收益最优化。而政府则不经被拆迁人的同意，以国家土地所有人的身份单方收回其土地使用权，再高价转让给开发商，获得高额土地出让金，待开发全部完成后又按商业用地逐年收取税费，其政绩卓著，效益亦佳。这种结果对于地方政府和开发商来说，实在是个“双赢”的选择。但对于被拆迁人来说呢？在公益性质的拆迁项目当中，无法对抗政府的强制拆迁，申请行政权利救济难度大；在私益性质的拆迁项目当中，又遭遇开发商向政府申请的强制执行，申诉和救济权利相应弱化，总体诉讼权利不对称，使之陷入“失法”而无助的境地。

四、立法建议与对策

由前述分析可知，现行拆迁法规的有效供给不足，个别地方政府和开发商（强势地位者）基于其权力和利益的最大化追求，基本上垄断了法律话语权，使之难以满足现有市场经济条件下利益当事人正当、公平的消费需求，而且这种消费需求的偏差和不对等导致了交易行为的非常态运作和激化，有时候还酿成尖锐的社会问题，从而出现我国拆迁法规的非常态适用模式。尽管《拆迁条例》是2001年才修订的，但就其具体实施情况看，已与2004年宪法修正案的立宪精神相悖，在立法指导思想上对如何保证城市建设、运营城市考虑得多，对如何保障被拆迁人及社会整体利益考虑得少；偏于行政管理和执行效率，忽视公民民事权利保护，重实体轻程序，对社会公平关注不足；立法科学性不够，没有全面反映和调整市场经济条件下拆迁关系的真实结构，不能较为公正地协调各方利益当事人的利益得失，更不能有效解决弱势群体“有法难依”的矛盾境遇。显然，以这项法规为核心的我国拆迁法律制度亟需进行反思和重构。

（一）贯彻宪法修正案和物权法立法精神，明令禁止非行政主体实施房屋拆迁。

（二）新法当中应当严格区分房屋拆迁涉及到的“公共利益”和非公共利益，明确界定房屋拆迁补偿标准，并以此作为“征用”或“征收”的前提条件。

（三）新法应明确房屋拆迁的行政性，征收、拆迁的主体只能是政府部门，而不是开发商，同时严格限定拆迁权限，强化监督，促进拆迁主体责权统一化、实质化。

（四）从经济发展和保护社会权利的综合角度规制房屋拆迁活动，兼顾城市规划（城市发展规划、土地利用计划、建设用地计划）、土地管理、项目审批、实施拆迁和争端解决等各个阶段的合法性与公正性，促进房屋拆迁项目运作的公开化、透明化。

（五）提高行政主体和开发商的诚信度，拓宽土地调控资金和融资渠道，确定合理的拆迁补偿标准，因地制宜，采取多种有效方式公平补偿，确保拆迁安置计划的实施。

篇4：城市住房拆迁问题分析毕业论文14.11.1

一、农村拆迁面临的实际问题

1.征地拆迁补偿政策透明度不够。农民对征地拆迁补偿安置政策认知度和参与度都很低。

2.拆迁补偿安置标准不一致、不公平。

3.征地过程缺乏有效的程序规制。征用农村土地时，按程序必须经过村级组织和村民的同意，一般须召开党员大会、三委会、村民代表会议进行表决，通过后方可实施征用手续，同时须将征地事项通过必要的途径事先告知被征用的群众。但这些程序往往不到位，遇到矛盾时，拆迁对象容易以此为借口引发对立情绪。

4.野蛮拆迁仍然屡禁不止。暴力拆迁事件频发，而且暴力倾向越来越严重，各大新闻媒体、网络都进行了不同程度的报道。拆迁工作人员工作方法简单粗暴；在未达成拆迁协议的情况下，拆迁人员采取毁路断电等办法逼迫被拆迁人搬迁；威胁恐吓被拆迁人；居民房屋被“误拆”等。

5.“三抢”等违法行为已经成为农村拆迁工作一大阻力。 在农村土地拆迁过程中的抢建、抢栽、抢种问题非常突出。

二、成因分析

1.农民传统意识短时间内难以改变。通过农村城市化改造，土地集约节约利用，可以腾出大量土地，用于基础设施建设。城市化建设是惠民工程，利民之举，符合科学发展观的要求，符合市情民意。但土地历来是农民赖以生存的基础，农村房屋一直是农民始终难舍的生活依托。农村城市化改造是对农村长期形成的生活习惯、居住习惯的冲击，城市主要是以楼房居住为主，由于传统观念的影响，群众对拆老屋存有反感情绪，这势必会出现来自群众方面的阻力。

2.土地用途转变增值的土地收益分配不公。有统计数据显示，土地用途转变增值的土地收益分配中，政府大约得60%至70%，农民只得5%至10%。集体土地只有首先通过征收变为国有土地以后才能进行招拍挂，最终变为建设用地。因此，集体土地不存在市场价的问题。所以，农村集体土地很难套用城市的补偿标准。现行的实施标准时按照土地年产值的倍数来计算补偿标准，并使农民不低于原来的生活水平。但是，被国家征地以后，农民失去了土地，既没有得到就业安置，也没有得到社会保障，失去土地的农民会看着土地经转手获得高额利润，而生活水平不见得提高，导致群众不断上访和群体性事件发生，给社会稳定埋下了隐患。

3.集体土地征收程序尚无专门立法。2011年国家颁布施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《条例》中对国有土地上房屋的征收和补偿做出了具体规定，而与之相对应的农村集体土地征收补偿办法，虽然现行的土地管理法对征收农村耕地或其他土地所引发的各种补偿费等做了较为详细的规定，但对于征收集体土地所涉及的农村房屋如何拆迁和补偿问题没有做出明确规定。伴随着“拆迁攻防战”向农村转移，《土地管理法》及配套法律法规中某些条文已经不能适应现实情况，无法调整征地各方的利益矛盾，近年来由集体土地征收引发的群体性事件和恶性案件就充分的暴露出相关法条的滞后，亟待重新大修。

4.“公共利益”范围尚无明确规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式施行国后，务院法制办、住房和城乡建设部负责人就新条例答记者问时表示，现在很多矛盾的确集中在集体土地征收方面，他们正在着手对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改。修订中的土地管理法需要明确“公共利益”的界限，构建合理的土地市场机制。新法需要加大对失地农民的保护，在货币补偿的同时，还要采取社会保障、就业安置等方式进行安置补偿。对于房屋拆迁，应参照同一区位的市场价格确定补偿标准。集体土地的补偿应该参照机会成本而不能以农业产值的倍数来计算。如此一来，才可以让农民有均等的机会参与工业化和城镇化进程，分享土地红利，也能促使政府摆脱土地财政依赖，转变发展方式。

5.少数农民存有逐利、投机心理。少数农民由于自身素质较低，在投机心理的驱使下，为了追求更大的拆迁利益，纷纷弄虚作假，如快速建起一些成本很低的房屋、在地上密集的栽上苗木甚至是树枝等等，当过高的期望值得不到满足时，不惜采取“硬抗”、“死拖”，甚至“上访”、“闹访”、“对抗”等极端的手段试图达到自己的目的。在实地调研中，78%以上的乡镇领导、拆迁工作人员都曾经面临过“三抢”问题，100%的受访者都认为现有的国家法律、法规及地方法律、法规缺乏实际操作性，面对拆迁过程中出现的复杂的违法违规行为及拆迁纠纷束手无策。