万科公司战略分析

万科公司战略分析（通用6篇）

篇1：万科公司战略分析

万科集团调查分析报告

---宏观因素分析及行业竞争分析

一、政治要素

最近几年，国家制定了很多相关的政策，法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。其中有：

1、政府调控采取了平稳的步骤

（1）前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场

（2）部分城市的房价和成交量一直飙升，市场已经显得过热，房地产优惠政策适当退出。

2、限制房地产开发的的贷款管理。

对项目资本金比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。

3、加强住房消费贷款管理

商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于 20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。

二、经济要素

我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下：

1、国民生产总值持续高速增长 这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国连续GDP连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不少人选择了买房。所以房地产业火热，房价上涨。

2、提高存款准备金

中央银行存款储备金持续提高，这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源，造成”银根”紧缩。不过，这些主要是针对股市的，所以对于房地产业来说，只是一种牵连。同时，由于现在的房地产行业的筹资方式多样化，致使很多优秀的房地产企业还是可以挺过去。

3、股市影响

股市和房市是一个互动的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离了正常的轨迹。随着去年中国股市的衰落，从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。

三、社会与文化因素

目前我国家庭结构发生了显著的变化，向小型发展。这是计划生育政策和离婚率上升共同作用的结果。

同时随着观念的改变，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭购房需求加大。

1、人口老龄化加快

人口老龄化对房屋类型和区位条件产生新的需求，养老型住宅目前缺口较大。

2、城市旧城改造规模大

我国六七十年代建造的房子如今开始出现不同程度上的质量问题，因此，政府陆续对这些房子进行整修或重建。

3、社会城市化

中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展。房地产业需求旺盛。说明房地产市场在不断扩大，房地产需求也在逐年变大，这对于房地产企业来说是好消息。

四、技术要素

1、技术创新

各种新的建筑工艺和建筑材料不断出现，新的房屋防水技术能有效的降低房屋漏水渗透率和技术应用成本。

2、融资创新

现在房地产投资面临着最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。但是，房地产行业也有着自己的创新融资方法。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。其次是购房者的预付款，最后是公司上市。

3、销售创新

房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。

4、项目改造比例提高。

当大规模城市建设发展到一定阶段，瓶颈也会出现，大量旧城、旧宅涌现，地产项目的更新换代和升级改造势在必行，且越来越多。这类改造项目虽不如全新的地块开发容易操作，但由于未来新的土地供应越来越少，项目该做比例也将越来越高。

行业和竞争环境分析

近年来我国房地产行业呈现以下趋势：

1.经营状况：收入与利润保持增长，但业绩增速呈放缓态势。（1）营业收入增速放缓，业绩分化更趋明显；（2）净利润额达历史新高，但净利润率下降，与毛利率走势相背离。

2.股东回报：实际回报稳步提升，财富创造面临挑战。（1）净资产收益率再度提高，有效保障股东收益水平；（2）资金成本快速上升，经济增加值普遍下滑。

3.财务稳健型：债务压力持续加大，现金流困局待破解。（1）有效负债水平创新高，短期偿债风险需警惕；（2）回款减缓导致资金更趋紧张，七成公司经营现金“入不敷出”；（3）存货规模快速攀升，资产减值风险加大。

4.投资价值：估值水平仍处低估，龙头上市公司价值凸显。（1）房地产上市公司市值 仍处低谷，上行空间可期；（2）房地产上市估值抑制或触底回升。

篇2：万科公司战略分析

公司简介：

万科股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积为529.4万平方米，现销售金额为478.7亿元，结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。

战略目标—中国房地产业的领跑者

万科以上海、北京、深圳、广州为核心城市城市，同时以上海为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深圳、广州为龙头的珠江三角洲地区三大城市圈开发住宅，并以成都武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标，逐步把44个100万以上人口的城市覆盖，进一步扩大各地的市场份额，实现成为行业领跑者的目标。

主营业务收入分布

主营业务收入、净利润和净利润率

年份

主营业务收入（元）

净利润（元）

净利润率（%）

2001

4455069500

1020633980

22.909496249

2002

6076347400

2348790300

38.654641438

2003

9319297600

2565972200

27.53396565

2004

8627922000

2705613000

31.35880227

2005

17949041000

6610175900

36.82746003

2006

28543811200

10838560800

37.971666517

2007

46623156900

19969537600

42.831800607

2008

58246779000

23070040000

39.607409021

2009

70369217000

21008514000

29.854693424

2010

67090572000

26951506000

40.171823248

我们可以看到万科主营业务收入在2004年以后呈现出大幅稳定的增长，在2010年首次出现下降趋势，其利润率在这10年波动不定。其原因与万科的发展经历有着直接的关系，同时与我国的房地产的发展和国家调控行情息有相关。

2000年以后，中国经济一直维持8%以上的高倍增长速度，经济结构决定了对房地产的依赖程度相当高，虽然08年次贷危机后政府致力于调整产业结构，可以预见一段时间内国家仍然需要房地产业发展来稳定经济。此外，据调查到2011年中国中产阶层（年收入25000元到4万元）的人数将达到约2.9亿，这代表中国城市最大规模的社会阶层，并占到城市人口的44%，该阶层到2015年时将达到4800亿元的购买力。可见房地产的潜力还是相当巨大。

2010年，受中国整体经济形势影响，货币通胀压力不断增加，政府接连出台政策紧缩银根，5月份房地产企业销售业绩有了明显下滑趋势，万科在北京市场率先降价清理库存的行动在一定程度使其主营业务总收入下降，但其净利润却仍然有大幅度的增加。国家曾勒令78户开展了房地产业务但又不以房地产为主业的央企，退出房地产业务，万科在一定程度上通过了整合行业资源提高了市场占有率。其自身经过较长时间的磨合，已经形成了规范的制度管理，和优质的物业管理，大大的降低了其成本。这也是其很重要的成本策略。

万科战略分析：

万科集团发展的四个阶段：

业务范围选择：专业化经营战略——先做减法，后做加法

a.从多元化经营，到经营房地产

1984年组建公司，其主营业是搞摄像机、录像机、投影仪、复印机等贸易1988年主营业务改变从贸易转向了房地产，城市花园的品牌由此诞生。

b.从房地产多品种，到经营住宅

1991年1月29日万科A股在深圳证券交易所挂牌交易，公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向，在全国的13个城市开展业务，从而改变了过去的摊子平铺、主业务部突出的局面。1994年，在房地产的经营品种上，万科提出以城市中档居民为主，从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。

c.在房地产投资的地域上，有十三个城市到上海天津，北京深圳少数城市发展

1995年底，万科提出回师深圳，由全国的13个城市转为重点经营京津沪特别是深圳四个城市。

d.在股权投资上，万科从1994年开始转让部分股权

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，全面完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。

万科专业化经营的目标是：以房地产为主，以住宅为核心，盘活存量集中资源，建立竞争优势

在2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资会实力，至2004年9月，万科19.9亿元可转换公司债券公开发行。万科至此开始专注于大众住宅的开发阶段。从2004年至今的主要特点是专业化、产业化、区域化、联盟化。

2005年3月，万科与浙江南都集团签署协议，万科以80%的股权控制南都房产，完成了国内地产业有史以来最的并购案，此次并购使万科成功的进入了浙江和江苏市场，制定了珠三角、长三角、环渤海三大核心齐头并进的“3+X”区域发展战略布局。

万科的选择专业化战略的原因：

1.专业化选择的外在原因

国家的宏观经济和政策会对一个企业产生促进和限制作用，而产业的不同生命周期会影响到相关企业的战略选择，尤其房地产业受国家宏观经济环境和政策影响较大。

a.国家环境调控环境恶化

90年代初房地产出现泡沫，国家1993年下半年开始紧缩银根，进行宏观调控。万科各项业务规模都比较小，缺乏规模优势，所以造成企业持续发展能力受到限制，抗风险能力也明显不足。万科各地项目出现资金困难，而且也不能出现规模效应。

b.房地产的发展前景依然广阔

我国正处在工业化，城市化和现代化快速发展时期，而且人们以住为主的观念不会因为一时期的调整有所改变。

c.房地产进入门槛较低

90年代初房产行业还处在起步阶段，市场还在探索时期，住宅生产模式简单，房产公司普遍实力较弱，没有形成垄断。

万科转型的内在原因分析

a.资源分散，缺乏市场竞争力

1992年之前万科在走小而全的多元化经营路线，经营业务有13大类1984至1992年，万科参股30多加企业，总投资1.3亿。但是这种跨地域经营遍地开花的发展，由于缺乏整体开发思路和发展战略造成了资源的过度分散，主导产业不突出，企业的经营业务缺乏市场竞争力，无法在一个领域形成规模效益。

b.主营业务收益率低，股东要求更多回报

1992年，贸易和商业的经营收入占了万科经营收入的86%，但是利润占总贡献的16%，而房地产收入仅占总体的3%,而利润却占了43%。

作为上市公司主营业务收益率低，引起股价的波动，万科面对股东要求高回报的压力。所以之后两年万科发行B股，筹集了好几亿资金后，自然思变，把资金投入高回报的房地产了。

万科集团的战略实施：

专注住宅产品开发

专注于城市住宅开发

万科认为中偏高档的城市住宅具有较大的市场潜力。业务范围限定为以面向普通白领的商品住宅。

2加强规划设计的市场导向性

打破传统的兵营式排列，导入国外的规划思想，降低容积率，预留大量的绿化空间，并设各种休闲设施。

3持续创新

产品经历了三个阶段：起步，成长，创造阶段，成立建筑研究中心，致力建筑产品的研发，创造了许多中国第一：花园洋房等，此外，是第一个获得住宅产品国家专利的房地产企业。

4以产品为轴心构建管理架构

围绕专业化战略，以产品为轴心构建管理架构，主要负责以产品的客户分析，规划设计，到工程管理，营销的全过程，建立起了创新研究部，产品品类部和项目管理部三个部门。

优质的物业管理

1完善的住宅配套

前期计划，售后服务，完善住宅区的配套种类，提高服务档次，承担社区教育职责，投资幼儿园和学校

2专业化，人性化的服务

为业主提供安全，洁净，舒适的小区环境，并且不断提升服务的质量，满足业主对高品质生活的需求。

3营造社区文化，倡导新型生活方式

核心价值在于为业主营造一个和谐宜居的生活环境，增强业主对于居住社区的归属感和认同感。

4规范的运营管理

建立完善的内部运作机制为规范内部管理运作，使之与国际管理水平接轨，确保向顾客提供优质，完善的服务。

万科企业品牌发展

(1)

万科企业品牌定位

万科提出了“建筑无限生活“的品牌畅想，以“以您的生活为本“为品牌核心，面向中高等收入的白领阶层为主，高端及中低端客户为.辅的消费群体，塑造“有创35265

.的、有文化内涵的、关怀体贴生活“的品牌畅想。

（2）万科企业品牌发展

A、以企业文化奠定企业品牌建设的根基

万科将以“建筑无限生活“为宗旨，以“创造健康丰盛的人生“为核心价值观，以“成为中国房地产行业领跑者”为愿景的企业文焕融入到企业长期发展的战略经营方针之中，渗透迸进企业经营管理的每一个环节，最终通过产品和服务在市场上形成了自己独特的品牌竞争优势。

B、以客户关系管理塑造塑造企业品牌

C、以品牌产品促进企业品牌

万科在全国各地建立了以“万科”命名的系列项目品牌，万科城市花园、万科四季花城等产品系列精品在全国化复制给万科企业品牌带来了巨大的效应。未来，万科将凭借高度知名的企业品牌，继续走全国化复制的路线，把万科城、万科蓝山等项目进行全国化复制。

D、以企业售后服务促进企业品牌

房地产行业进入品牌竞争时代，市场竞争的焦点已经逐渐有产品的竞争转向管理、服务的竞争。万科物业管理提供的优质服务和营造的和谐社区氛围是万科决胜市场的杀手锏之一。

最新动态关注：

2011年3月，据《沈阳晚报》报道，万科董事局主席王石将远赴美国哈弗大学求学，尽管万科总部称王石依然是董事局主席，而且三年后他还会回来。业界评论称，万科也许将就此由王石时代转向郁亮(万科总裁)时代。然而，从现在开始的万科，还会是原来的那个万科吗？

王石离去

中国房地产业巨变在即

王石已年届60，这个时候要赴美留学，怎不令人想起酒翁之意不在酒。眼下，物价连续三个月徘徊在5%的高位，其中连年上涨翻番的房价已成了2008年以来市民们最为头痛的事情，与“房事”有关的各种悲喜剧、故事、段子在民间蔓延。

篇3：万科公司战略分析

关键词：复杂性,敌意性,战略变化,速度,幅度

一、问题的提出

环境与企业战略变化关系是管理理论研究的前沿问题之一。通过大量的理论与实证研究, 得到了很多有益的结论。但也应认识到, 企业战略变化的现象植根于所处的具体情境之中, 如果仅关注理论文献和统计数据, 可能使研究者忽略对战略变化的过程及其细节的关注, 而其中可能承载着具有重要研究意义的内容。为了研究这种“难于从所处情境中分离出来的现象”, 有必要采用案例研究的方法, 以便对企业战略变化有一个更为全面的了解和认识。本文以万科公司为例, 研究其在特定外部环境下的战略变化行为。

二、理论框架

1. 环境维度

研究者从不同的视角, 提出了不同的环境维度, 进而组合构建研究框架。本文采用复杂性+敌意性的分析框架。这种框架将环境的不确定性分解为复杂程度与敌意程度两个维度。其中“复杂性”指的是环境因素与问题的增长与多样性, 以及环境因素的可预测性。而“敌意性”可以描述为竞争性环境对公司的不利影响, 或“竞争的不同方面、活跃性、剧烈程度, 以及公司主导产业的升降变化对公司的威胁程度”。

通过对国内上市公司的问卷调研和探索性因子分析, 我们发现, 环境复杂性由行为复杂性、顾客复杂性和互动复杂性三个因子构成, 环境敌意性则由竞争敌意性和非竞争敌意性两个因子构成。其中, “行为复杂性”主要描述竞争者、利益相关者、法规、技术、行业等方面行为的难于预测性;“顾客复杂性”主要描述顾客基本情况及其在产品/品牌特征、价格/质量、信用/担保等方面偏好的差异性;“互动复杂性”主要描述竞争者及外部交流对象数量和企业与之互动行为的多寡;“竞争敌意性”主要描述由竞争者行为、竞争强度与市场营销等因素带来的敌意性;“非竞争敌意性”主要描述来自非竞争者的敌意性, 如顾客、法规等。

2. 企业战略变化

本文从速度和幅度两个方面考察企业战略变化。最近的研究越来越强调速度作为战略性武器及竞争优势来源的重要作用, 加快学习、创新与运作的速度成为企业获取竞争优势的要求, 因此, 战略变化速度日益受到关注。幅度是战略变化过程中的重要特征, 对于企业绩效具有很大的影响, 因而必须重视战略变化幅度的研究。

通过类似的分析发现, 战略变化速度由调整速度和响应速度两个因子构成, 战略变化幅度则由调整幅度、一体化幅度、影响幅度和多角化幅度等四个因子构成。其中, “调整速度”和“调整幅度”主要描述战略性组织变化的速度与幅度;“响应速度”主要描述制定与实施战略决策的速度;“一体化幅度”和“多角化幅度”主要描述企业进入其上/下游产业和进行多角化经营的幅度;“影响幅度”则主要描述变化的实施及其影响程度。

三、案例研究的背景

1. 研究样本的选取

国内的房地产行业提供了合适的研究情境。该行业在市场经济中运行, 受到政策管制影响非常明显, 还是一个高度集成且比较零散的行业。

万科公司则是一个适宜的研究对象。首先, 该公司是一家比较具有代表性的以商品住宅作为惟一主业的企业。其次, 该公司是一家上市公司, 便于获取公开资料与数据。在其公开报告中, 该公司还通过公开信等形式发布对战略问题的看法, 这为我们提供了重要线索。

2. 房地产行业面临的环境复杂性

(1) 行为复杂性

构成该行业外部环境的主体复杂, 包括管制者、顾客、竞争者、利益相关者等。其中管制者又可划分为中央与地方两级, 每一级中又包括不同的管制主体。房地产开发涉及的环节众多, 而其业务又是高度分包的, 所以涉及到的利益相关者数目较其他行业更多。

因为管制影响着战略资源和消费者行为, 在该行业外部环境中最为重要。但中央与地方政府对此的态度并不完全一致, 使得调控的过程既表现为政府与开发企业的博弈, 又表现为中央和地方政府之间的博弈, 加大了预测法规变化的难度。利益相关者的行为出现了某种分化, 其行为取向并不一致, 加大了预测利益相关者行为的难度。对该行业的未来发展前景的争论从未停止, 行业变化趋势并不明朗。技术变化与竞争者行为相对容易预测, 但它们的影响并不重要。

(2) 顾客复杂性

从购买目的上考察, 有使用和投资之分。不同类型的顾客, 在收入、职业、教育程度、等方面具有不同的情况。房地产商品地域性很强, 不同区域的顾客偏好并不一致, 在同一地域, 购房者经济、文化、生活方式、习俗等因素也使其对品牌、地段、户型、朝向、物业管理、小区配套、价格、质量、付款方式等方面的偏好有所不同。

(3) 互动复杂性

该行业并不存在较高的进入壁垒, 近年来, 随着境外企业的进入和国内企业在多角化经营中选中该行业, 竞争者数量有所增加。行业内企业重视对外交流, 很多房地产企业都与有关的外部机构及其人员保持着密切联系。

3. 房地产行业面临的环境敌意性

(1) 非竞争敌意性

如前所述, 管制方面的因素是房地产行业外部环境中最为重要的内容。近年来, 中央有关部门以前所未有的频率和幅度推出了一些新的管制措施。从中央政府的态度上看, 经历了从支持、鼓励到警惕、控制乃至限制的变化。从中央政府的重视程度上看, 对行业的调控从具体行业层面提高到经济运行的层面, 更在2005年上升到政治层面。从调控对象上看, 包括各主要利益主体。从涉及到的环节上看, 涵盖了各个主要业务环节。从执行力度上看, 地方政府在博弈中的地位受到削弱。因此, 有理由认为, 房地产企业正面临着比较全面、严格且正在加强的外部管制。社会公众对于近年来的房价上升并不满意, 加之开发过程中存在的种种不规范现象, 造成房地产企业的社会公众形象和公共关系并不理想。加大了来自顾客和利益相关者的敌意性。技术变化对房地产企业的不利影响不大, 但这方面的情况给房地产企业带来的益处很有限。

(2) 竞争敌意性

行业内的竞争呈现出同质化的趋向, 在缺乏更为有效的竞争手段时, 企业倾向于加大市场营销方面的投入, 这种情况也增强了行业内的竞争强度。但市场上并没有出现价格竞争等较为激烈的竞争态势。这一方面与房地产商品的独特性有关, 另一方面, 也可能与近年来行业高速发展, 市场需求旺盛有关。

四、万科公司感知的环境特性与战略变化

1. 万科公司对所处外部环境的认识

从该公司公开披露的信息看, 对环境复杂性的论述并不多, 该公司对环境特性的独特感知, 主要从敌意性的维度展开。

该公司认为环境的非竞争敌意性总的来看并不强, 但其程度正在提高之中。该公司在其2001年年报中宣称“住宅市场呈现出良好走势”, 在2002年年报中承认, 竞争将会更加激烈, 但同时展望, 行业将持续稳定增长。2003年, 在继续认为行业竞争加剧的同时, 仍然认为行业前景看好。2004年, 面临持续收紧的土地、金融政策, 该公司认为当年十月底的加息对投资性购房有较大抑制, 对自购住宅影响有限, 因此, 将“有利于市场长期健康成长”, 同时预计, 资金压力将为行业整合提供机会。基于上述认识, 通过2004年年报传达出“未来十年, 商品住宅仍是中国最具潜力和发展空间的行业之一”的信息, 认为“行业规范化程度和市场化程度将进一步提升, 运行环境将更加有利于规范透明、稳健运作、专注经营的企业成长”。这意味着该公司对环境的认识从有利于全行业发展转而认为有利于行业中的部分企业。但同年底, 该公司认为, “房地产行业正在进入转折期, 经营环境即将发生重大深远的变化”。在2005年年报中, 该公司虽然仍相信宏观调控力度的加大有利于优秀企业获得更大发展机会, 但对房价快速上涨表示忧虑, 从其对未来的行业发展趋势的表述中可见, 该公司相信未来的环境敌意性将进一步增强。在其2005年半年报中, 该公司一方面继续表示“调控有利于行业健康成长”, 另一方面却“要求各地公司在制定应对策略时, 应考虑到行业可能面临的最不利局面, 确保即使这种局面出现, 公司仍能保证经营安全”。当然, 这种认识上的调整尚不足以动摇该公司对外部环境敌意性的总体判断, 该公司在2006年半年报中仍然认为宏观调控持续深入为公司快速增长提供了机遇。

2. 万科公司的战略变化

万科公司近年来发生的主要战略变化如表1所示, 这些变化具有以下特点。

(1) 变化过程:渐进式变革

该公司在2004年的公开报告中表示, 将追求“有质量的增长”、“效益型增长”, 并“坚持稳健的财务策略与效益型增长模式”。该公司近年来推动的变革也具有持续稳定的特征。

在变化速度方面, 从该公司的公开材料中很难收集关于响应速度的信息。该公司高层管理团队比较稳定, 也没有发生组织结构与人力资源政策的频繁变化。

在变化幅度方面, 自从该公司成为专业的城市住宅开发商以来, 并没有进行一体化或者多角化方面的努力。从涉及组织变化的内容来看, 主要是对组织架构的修订、对组织管理效率的提升, 而并没有进行诸如组织结构重组、人力资源政策重大变化等激进变革。因此, 调整幅度和影响幅度总体上都是比较小的。

(2) 变化内容:关注资源与客户

在房地产行业中, 资金和土地是两项重要的战略资源, 而对它们的获取, 成为该公司战略变化的重要内容。

2002年和2004年, 该公司通过发行可转换债券募集资金34.9亿元。2004年, 该公司开始以项目信托的方式融资。2005年, 与中信公司共同筹组成立基金并与境外公司达成协议, 以股权合作形式进行项目开发。这些变化的结果是通过“多元化融资安排”达到了为“快速成长提供稳健资金支持”的战略目标。

2002年年报中, 该公司就表示要“探讨各种形式的合作模式”。2005年年报更把“基于资源整合的操作方式”列为其发展规划的一部分。从其“存量土地资源在宏观调控深入后将被逐步激活, 通过资源整合的方式, 万科将能够以更高效率和质量来获取项目资源”的表述中不难发现, 对土地资源的获取是该公司合作行为的重要动机。事实上, 根据2005年年报数据, 其新增土地储备中, 48.3%为合作方式获得, 而在长三角地区, 这一比例更高达85.4%。这说明了该公司对土地资源的重视。

客户是该公司战略变化内容中的另一个焦点。客户细分是其2004年公布的“三大策略”之一, 2005年更在其三年发展规划中提出, 要建立“客户导向的经营体系”。客户关系管理的重要性在公司内部得到提升, 于2003年形成客户服务系统的管理架构, 次年则将客户关系管理明确列为其第五大专业领域。

五、结论

从案例分析的结果观察, 环境复杂性并不必然导致企业加大变化速度与幅度, 而环境敌意性则对企业的变化具有促进作用。

从万科公司的情况来看, 面对环境的复杂性, 该公司并没有加快调整速度和响应速度予以应对, 而该公司感知外部环境的敌意性, 对战略变化幅度存在着某种正向影响。

近年来, 万科公司感知的环境敌意性程度并不高, 而其发生的战略变化也呈现出渐进的特点, 具有持续稳定变化的特征, 并没有实施快速、大幅度的突变。但在2005年至2006年, 该公司对非竞争敌意性的感知程度发生了调整之后, 其战略变化方式也发生了一定的变化。该公司于2005年启动了新一轮的变革, 并把“变革”作为其2006年的经营主线之一。2006年起, 着手深入推动变革, 使其战略变化向更深的层次发展。在该公司2002年至2005年的行为中并无这样的变化幅度, 因此有理由认为, 随着环境敌意性的加剧, 该公司采取更大的变化幅度进行应对。该公司对竞争敌意性增强的判断依据之一是竞争将进一步加剧, 如“国际化”、“央企强势介入”、“买方市场”等, 而通过考察其正在推动的变革可以发现, 不论是“客户导向的经营体系”、“战略总部、专业区域、执行一线的组织架构”、还是对风险管理的加强, 均属于组织调整的范畴, 这意味着该公司的调整幅度将加大。而关于“员工能力与组织氛围”的变革, 显然将是一个自上而下并影响到组织中相当数量员工的变化, 这必将带来较大的影响幅度。这些情况印证了关于环境敌意性对战略变化具有正向影响的观点。

参考文献

[1]Arag cn-correa, J.A., &Sharma, S.2003.A conting ent resource-based view of proactive corporate environmental strateg y.Academy of Manag ement Review, 28:71-88.

篇4：万科股份有限公司的利润质量分析

在我国会计制度不断趋于国际化的大背景下，企业的财务工作也面临了新的机遇和挑战。随着知识的不断创新和延伸，新的财务分析观点不断被提出。对于传统财务分析的工作中过于注重指标数量的问题，许多学者建议对指标背后所包含的质量进行分析和研究，以此来弥补以往的不足和漏洞，更加全面地认识和看待公司的业绩。由于公司的利润是市场最为看重的一个方面，而且也是最容易被“操纵”的地方，所以对公司进行利润质量分析就显得比较重要了。接下来，本文就我国房地产行业大佬万科股份有限公司的财务数据进行利润质量分析，从中获得一些更加有用的信息。

公司简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2011年，公司共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额 1215.4 亿元，同比分别增长 19.8%和 12.4%。已进入的54个城市中，公司在25个城市的销售业绩名列当地市场前三甲，其中，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、武汉等11个城市排名第一，在上海、成都、苏州、烟台、唐山等城市排名第二。公司旗下销售额在50亿元以上的一线公司数量也由2010年的8家增加至13家（北京、深圳、上海、广州、沈阳、武汉、天津、苏南、东莞、佛山、长春、成都、青岛），市场地位得到进一步巩固和提升。

针对一些知名学者对于利润质量分析的看法和观点，再经过对房地产行业一些特殊性的调查，下文将对万科从2009年到2011年三年的财务数据中进行三方面的分析以及最后的综合概括。

⑴利润真实性分析

主要指标：

收益现金比率 =

其中：

每股现金流量 =

每股收益 =

根据计算，万科从2009年到2011年期间，每股现金流量分别为0.84、0.2、0.31，每股收益分别为0.48、0.66、0.88，收益现金比率分别为175%、30.30%、35.23%。

由于经营性现金流量中没有减去折旧，因此正常情况下的每股现金流量应高于每股收益，即收益现金比率通常应该大于1，该指数是一个良好的警示性指标。若该指标值太小则应当关注公司利润的真实性。通过观察万科三年的收益现金比率，我们发现在2010年以及2011年的数值远远低于了2009年，其中影响最大的因素便在于每股现金流量逐年下降的幅度远远大于每股收益每年增长的幅度。所以，万科连续两年的下降对其利润的真实性产生了较大的不利影响。

⑵利润稳定性分析

主要指标：

现金流入量结构比率 =

根据计算，万科从2009年到2011年期间，经营活动产生的现金流量分别为9，253，351，319元、2，237，255，451元、3，389，424，571元，流通的普通股股数分别为9，656，094，910元、9，660，889，970元、9，661，828，370元，现金流入量结构比率分别为95.83%、23.16%、35.08%。

该指标评价企业自身经营创造现金的能力，该比率较高，说明企业的财务基础稳固，企业经营及获利的持续稳定性程度较高，利润质量较好。反之，说明企业的现金获得很大程度上依赖投资和筹资活动.财务基础和获利能力的持续稳定性程度较低，利润质量较差。同真实性分析的数据发展趋势一样，万科的现金流入量结构比率在2009年之后滑入低谷，连续两年的经营活动产生的现金流量都比2009年下降了许多，也显示了公司目前所处的一个不平稳状态。

⑶利润的现金保障水平分析

①主营业务利润现金保障水平分析

主要指标：

A：销售收现比率=

销售收现比率，是该指标反映公司每1元主营业务收入中有多少实际收到现金的收益。一般地讲，其值越大表明公司销售收现能力越强，销售质量越高。该比率等于或基本等于1。说明本期销售收到的现金与本期的销售收入基本一致。公司本期销售没有形成挂账，资金周转良好。

若该比率连续几期下降且都小于1，则预示可能存在大量坏账损失，利润质量的稳定性会受到不利影响。

根据计算，万科从2009年到2011年期间，销售商品提供劳务收到的现金分别为57，595，333，545.50元、88，119，694，493.30元、103，648，873，001.82元，主营业务收入金额分别为48，881，013，143.49元、50，713，851，442.63元、71，782，749，800.68元，销售收现比率分别为1.18、1.74、1.44。

万科三年的销售收现比率基本处于稳定状态，在小范围内波动。而且，三年的数值都大于一，说明了万科在销售收现能力上比较强，其销售质量比较高、，自己运转良好。

B、购货付现比率=

根据计算，万科从2009年到2011年期间，销售商品提供劳务支付的现金分别为34，560，212，561.89元、66，645，895，259.85元、84，918，243，555.06元，主营业务成本分别为34，514，717，705.00元、30，073，495，231.18元、43，228，163，602.13元，销售收现比率分别为1.00、2.22、1.96。

购货付现比率，是该指标反映公司每1元购货成本中有多少实际付现的成本，该比率等于或接近等于1，说明公司本期购货现金与主营业务成本相当，购货成本基本上是付现成本，表明公司没有因购货形成新的债务。

通过万科2009年至2011年的购货付现比率来看，从2009年后其购货付现比率一路飙升，在2010年高达2.22，到2011年有所回落，不过仍然为1.96，接近于2。这说明万科在2010年和2011年两年中购货现金几乎是当年主营业务成本的两倍，也就是说购货成本是付现成本的两倍。表明万科在2010年和2011年因购货将会形成新的债务，并且该债务为付现成本的两倍。

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②投资收益现金保障水平分析

主要指标：

投资收益现金回报率=

根据计算，万科从2009年到2011年期间，投资活动分得股利或利润收到的现金分别为392，060，350.54元、367，769，277.76元、865，369，953.54元，投资收益分别为1，168，811，979.33元、2，700，722，277.87元、865，369，953.54元，销售收现比率分别为0.34、0.14、0.02。

投资收益现金回报率越大，说明公司所实现的变现投资收益越多，投资收益的质量越高。针对这种问题有两种情况。

第一种是公司对外股权投资采用成本法核算，一般只在实际收到现金股利时才确认投资收益，故两者的适应性较好，此时该比率接近1。

第二种是公司对外股权投资采用权益法核算，被投资公司只要实现税后利润，投资公司就按其持股比例确认当期投资收益，而不是收到现金股利时才予以确认。借助该指标可以观察企业投资收益中变现收益的含量。

由上可以看出万科在2010年投资收益有爆发性的增长，然而投资活动分得的股利或利润收到的现金却较2009年有所下降，这使得万科的投资收益现金回报率从2009年的0.34下降至2010年的0.14。到2011年万科的投资收益和投资活动分得的股利或利润收到的现金均大幅度下降，这足以说明万科近年来所实现的变现投资收益逐年下降，投资收益的质量降低。

⑷利润质量趋势综合分析与总结

综合2009年至2011年万科的财务报表，通过利润的真实性，利润的稳定性，利润的现金保障水平三个层面对万科的利润质量进行了分析评估得出以下结论：

I万科利润表的真实性有较明显问题，通过收益现金比率来看，万科在2009年其数据高达175%，而在2010年和2011年却下降到30%左右。

II从利润的现金保障水平的角度来看，万科在近三年来的利润质量不尽意。由上图可知，万科在2009年至2010年的销售收现率逐年下降，而购货付现率却在总体上呈现上升趋势，这足以说明近3年来万科的主营业务利润的质量有所下降，这一点尤其值得引起投资者和万科管理者的关注。

III2009年至2011年万科的投资收益现金回报率也有较大幅度的下降，也充分说明其利润在现金保障水平上所出现的问题，进一步影响了万科的利润质量。

综上所述，通过对万科进行利润质量的分析，我们发现虽然公司总体利润和销售业绩在不断上升，但其中也存在着诸多不合理的问题和潜在的风险。这些观点在传统的财务分析中是不能够得到的。所以，一个新的分析视角能够给公司决策者、投资者以及整个市场带来新的建议和认识。这种更加全面的分析方法，会对我们整个经济运行发挥良好的带头作用。

参考文献：

[1]数据来源：新浪财经 http：//finance.sina.com.cn/stock/

[2]赵自强，朱茵，顾颖. 经济与管理研究，2009

[3] 范火盈； 张东. 辽宁教育行政学院学报 ，2005

篇5：万科公司财务分析

看人家的资产负债率，计算下财务风险。

先分析影响资本结构的因素，再运用净收益理论、净营业收益理论、MM理论、代理理论和等级筹资理论等进行说明

最后可以通过这几年筹资过程的资本构成来比例对比。

编辑本段相关分析

1、股东权益比率是股东权益与资产总额的比率。

其计算公式如下：

股东权益比率＝(股东权益总额÷资产总额)×100%

该项指标反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业基本财务结构是否稳定。

2、资产负债比率

资产负债率是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系。资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。计算公式：

资产负债率＝(负债总额÷资产总额)×100%该指标数值较大，说明公司扩展经营的能力较强，股东权益的运用越充分，但债务太多，会影响债务的偿还能力。

3、长期负债比率

长期负债比率是从总体上判断企业债务状况的一个指标，它是长期负债与资产总

额的比率。长期负债比率＝(长期负债÷资产总额)×100%

4、股东权益与固定资产比率股东权益与固定资产比率也是衡量公司财务结构稳定性的一个指标。它是股东权益除以固定资产总额的比率。

股东权益与固定资产比率＝(股东权益总额÷固定资产总额)×100%

股东权益与固定资产比率反映购买固定资产所需要的资金有多大比例是来自于所有者资本

编辑本段判断标准

其判断的标准有：

1、有利于最大限度地增加所有者财富，能使企业价值最大化。

2、企业加权平均资金成本最低。

3、资产保持适当的流动，并使资本结构富有弹性。其中加权平均资金成本最低是其主要标准。能满足以下条件之一的企业，有可能按目标资本结构对企业现有资本结构进行调整：

(1)现有资本结构弹性较好时；

(2)有增加投资或减少投资时；

(3)企业盈利较多时；

4、债务重新调整时。资本结构调整的方法有：

(1)存量调整。即在不改变现有资产规模的基础上，根据目标资本结构要求，对现有资本结构进行必要的调整。

(2)增量调整。即通过追加筹资量，从增加总资产的方式来调整资本结构。

(3)减量调整。即通过减少资产总额的方式来调整资本结构。

篇6：万科公司战略分析

二偿债能力分析

（1）短期偿债能力

短期偿债能力是指企业以流动资产偿还流动负债的能力，它反映企业偿付日常到期债务的能力。对债权人来说，企业要具有充分的偿还能力才能保证其债权的安全，按期取得利息，到期取回本金；对投资者来说，如果企业的短期偿债能力发生问题，就会牵制企业经营的管理人员耗费大量精力去筹集资金，以应付还债，还会增加企业筹资的难度，或加大临时紧急筹资的成本，影响企业的盈利能力。

A 流动比率：

流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。

QR=速动资产/流动负债*100%

=1.59（2010）2009年数据 QR=1.91

行业平均水平2010 1.8220091.94

万科公司在2009年的流动比率为1.91，接近于2比1的水平，但是在2010年其流动比率有所下降，到1.59,远低于2的正常水平，2010年的短期偿债能力具有一定的压力.根据房地产行业整体情况来看，2009 1.9420101.82，流动比率受经营周期，应收账款额，存货周转率的影响.由于房地产行业的特点是经营周期长，存货周转率低的特点，特别是自2008年以来受房价攀升的影响，房地产行业进入了“寒冬期”，企业的存货周转率持续恶化，因此导致了行业流动比率呈现恶化的趋势。万科公司的存货自2007年起到2010的存货分别受665亿,859亿，900一和1330亿特别是2010年相对于09年下降明显，已经较大幅幅低于行业水平，因此万科的流动比率较差且呈继续恶化趋势。

速动比率 速动比率，又称“酸性测验比率”（Acid-test Ratio），是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。速动比率（CR）=速动资产/流动负债=0.56(2010年)2009年数据0.59 行业水平2010 0.59 20090.66

一般来说，在企业的全部流动资产中，速动比率的一般标准是1:1，从以上

数据计算中，2010年和2009年的速动比率均低于1，并且2010年的情况相比上一其速动比率并没有好转..对比整个房地产2010/2009速动比率分别为0.59和 0.66 影响速动比率的因素是存货的变现能力以及存货价值.房地产行业由于主要依靠负债经营，产品开发建设周期大，存货价值大，并且行业近年的销售情况整体不景气，因而导致了房地产行业较低的速动比率。从流动比率分析看出万科公司的存货量持续增加且连续下降的存货周转率，因此万科和整个行业一样数动比率连续下降，基本和整个房地产行业一致，处于较低水平。

（2）长期偿债能力

长期偿债能力是指企业对债务的承担能力和对偿还债务的保障能力。长期偿债能力分析是企业债权人、投资者、经营者和与企业有关联的各方面等都十分关注的重要问题。资产负债率

资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。

表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。

资产负债率=负债总额/资产总额×100%=74.69%（2010）

2009年资产负债率67.00%

行业水平2010 70.53%200965.75%2008 63.74%

这个比率对于债权人来说越低越好。因为公司的所有者（股东）一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其帐面价值。所以如果此指标过高，债权人可能遭受损失。当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。万科公司资产负债率2009/2010年为 67% 74.69%且继续上升趋势。行业整体水平显示整个房地产行业资产负债率连年上升且处于高水平状态。房地产行业由于高投资。长投资回收期等因素决定了这个行业以负债经营为主，通常资产负债率高达65%以上，受行业整体销售情况看整个房地产的高资产负债率的情况将会继续保持，并且仍会继续提高。从万科的情况看历年的资产负债率均高于行业水平，与行业的增长情况一致，处于高水平。

已获利息倍数

已获利息倍数，指上市公司息税前利润相对于所需支付债务利息的倍数，可

用来分析公司在一定盈利水平下支付债务利息的能力。

已获利息倍数=息税前利润总额/利息支出=EBIT/interest expense 或=(净利润+利息费用+所得税费用)/利息费用

2010年 ：19.6232009:13.806

行业平均水平20109.956200914.167

从以上数据分析，万科公司最近两年的已获利息倍数均大于1,2010为19.623,2009为13.806，为正常范围说明万科公司2010年的已获利息倍数较上一有所改善.从行业整体水平来看，已获利息倍数同上述几个指标来看依然呈现出继续恶化的趋势。受到近年来房产市场寒冬期的影响，各企业的销售持续萎缩，获利减少，因此其恶化是房地产行业的趋势.但是万科公司由于在2008年首先降低房价的措施，使得其销售情况在近年来有所好转。从营业利润可以看出，万科公司在2010年的净利润同比上涨了29%以上，获利明显增长，因此万科公司已获利息倍数增加，并且相对于行业整体较高，显示了万科公司销售情况较好

产权比率

产权比率是负债总额与所有者权益总额的比率,是为评估资金结构合理性的一种指标。

产权比率=负债/所有者权益

20102.032009 2.95

行业水平2010 2.6620092.11

万科的产权比率相对于2009年下降了，相对整个房地产行业的趋势万科公司的产权比率有好转迹象，这同样由于万科销售情况的良好。行业水平

2010/2009为2.662.11，有升高趋势说明了整个房地产行业长期偿债能力恶化。万科的水平同比高于行业水平且好转迹象

总结分析