房地产开发项目公司及设立程序

房地产开发项目公司及设立程序（精选9篇）

篇1：房地产开发项目公司及设立程序

房地产开发项目公司及设立程序

房地产开发项目公司是指以房地产项目为对象从事单项房地产开发经营的有限责任公司。公司的股东（开发商）利用项目公司制度可以合理规避法律风险，开发商往往开发一个项目即设立一个项目公司，各项目之间互不影响，即使某一项目投资失败，开发商在足额缴付出资的条件下对项目公司所负债务仅以出资额为限承担责任。

二、项目公司的特征

1、先有房地产开发项目，再设立项目公司。

2、房地产项目公司的经营对象仅限于已批准的项目。项目公司具有特定的使命，其企业法人营业执照载明该项目公司所经营的房地产开发项目，该项目开发完毕后，一般需注销项目公司。

三、项目公司设立的程序

2、申请名称预先核准。

设立公司应当申请名称预先核准，经预先核准的公司名称保留期为六个月，预先核准的公司名称不得用于经营活动，不得转让。

3、办理验资手续，取得验资报告。

股东应在银行开立临时账户，将拟出资的货币资金存入临时账户并申请会计师事务所验资，会计师事务所验资后应出具验资报告。以非货币资产出资的，需办理相应的产权转移手续。

4、向工商行政管理部门申请开业登记。

需要注意的事，如项目公司申请登记的经营范围中有法律、行政法规规定需报经行政审批的项目，应在申请登记前取得国家有关部门批准，并向工商行政管理部门提交批准文件。

5、向房地产开发主管部门备案。

项目公司应自领取企业法人营业执照之日起三十日内向其登记注册地房地产开发主管部门备案。

6、房地产开发主管部门核定项目公司的资质等级。

房地产开发公司分为一级、二级、三级、四级共四个资质等级，房地产开发公司应按照核定的资质等级从事开发，不得越级开发。

需注意设立外商投资的项目公司除遵循上述程序外，还应依照外商投资企业法律法规的规定，向商务部及其授权部门办理审批手续。

篇2：房地产开发项目公司及设立程序

项目公司设立及房地产开发流程

房地产项目部

编制

2014年2月

房地产开发项目开发流程

第一步 房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人检验费

4、补、换、领证照费

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费

30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税 第七步 房地产开发项目的经营阶段 房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、北京市外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、北京市内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

15、销售项目备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记

20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、北京市房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租

30、房屋租赁关系的终止

四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、北京市房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管

40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费

20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费

第八步 房地产开发项目的物业管理阶段 房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

6、供暖费

附： 以北京市房地产开发项目开发流程为例

为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分 房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分 行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；

3）初步设计及施工图审查；

4）规划报建图审查；

5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书

↓

向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书

↓

向计委申报立项报告

↓ 计委函至规划局

↓

规划局会签返计委

↓

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

↓

运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

↓

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

↓

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

↓

规划局法征地意见函

↓

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

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新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所

旧城改造到区地政科

结果报市房地局

结果报市房管局

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市政府下文批地

↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓

画桩位给钉桩条件，测绘院

规划局办理建设用地规划

据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人

许可证

用地批准书,评估项目建设用地地价

│

│

申请确定规划设计条件

冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得

│

土地使用证

按规划设计条件征询意

│

见表到区配套部门征求意见

地政部门审查安置方案、安置房

│

│

规划局审查后下规划条件通知单

发拆迁许可证

│

│

委托进行规划方案设计

动迁会及拆迁安置

│

│

到规划局领设计方案送审书

场地三通一平，领取房地产开发手册

│

│

规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证

│

2.了解线路情况与供电局运行班协商

修改后送首规委审图

改造、移线方案

│

3.煤气、道路、上下水改路由

首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式

出市政会议纪要

供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

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进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

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领建筑工程规划许可证

出施工图

开节能证明

│

│

│ 运用“营销策划展示设计系统”

到计委申请，列入

到税务局取税单

制作资料

计划（建委会签）

│

│

│

报价小组审查，领取内外销

到建委工程处领开工

持计划、税单到区计、经委领

许可证

审批表

投资许可证登记卡，登记并取得许可证

│

建委、物价局下文批价

│

运用“营销策划展示设计系统”

┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地产销售管理系统”销售

到市政部门盖章，证明市政条件落实

│

四源费缴纳

│

到开发办市政处核实任务

│

开发办工程处同意招标

│

填招标申请书并到市招标办登记

│

招标办看现场

│

运用“投资项目概预算系统”编制标底

│

招标办审查标底

│

开标会

│

定合同，写评标报告，发中标通知书

│

招标办盖章同意

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 施工单位

质量总站受理

市统计局

市审查局审核

市开发办秘书 同意施工

质量监督

落实任务

资金来源，任

处登记

务来源及一切手续

┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛

建委工程处同意开工，办理开工许可证

↓

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工

↓

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 1.小区内线

1.通知区园

1.按道路

1.到自来

1.到热力

（自建锅

1.到煤气公司

路委托设

计

2.委托施工 3.配电室土

建工程验

收

4.设备安装

及验收 5.送电

林局绿化

方案进

水业务

公司报

炉房）

报装

办

行施工

科报装

装

1.环保

2.到规划科定

2.交绿化费

2.市政办

委托线

2.委托线

局同

线路方案

3.绿化施工

事处养

路设计、路设计

意锅

3.设计

路队验

施工及

3.施工及

炉房

4.看现场

收

验收

验收

规划

5.施工

2.到市政

位置

6.业务科检验

监理所

2.委托

同意接气

下水报

设计

7.凭通气单到

装

3.到劳动

管网所办固

3.规划设

局报装

定资产转移

计

4.环保局

手续及通气

4.竣工验

审查消

手续

收

音除尘

8.凭接气单到

设备

液化气公司

5.竣工验收

办各户通气

手续

9.通气

全部工程竣工

↓

四方验收、检验单签字盖章

┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

凭验收通知书入库房屋

确定房屋管理形式房屋验收

┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛

出库分配及销售、办理产权证

↓

篇3：房地产开发项目公司及设立程序

房地产兼并收购,主要有两种模式,公司层面战略合作,例如中交集团入股绿城中国;另一种则是项目公司层面进行接盘收购,如融创收购成都本土知名房企三个项目所有股权。本文以项目公司层面收购为案例,针对项目公司股权价值评估进行研究。

由于股权收购,交易价格最终由股权评估价值决定。大部分并购交易不仅涉及资产评估、而且还涉及审计工作,如果是国有企业出售,甚至涉及清产核资。现实中,往往出现:评估人员不懂财务知识,看不懂审计报告;而审计人员又不懂评估知识,看不懂评估报告等情况。本文主要贡献是,将审计与评估之间的复杂关系简单化,在假设开发法条件下,通过房地产开发的不同阶段为案例,让股权评估一目了然,转化为利用专家工作,更有利于投资者决策。

二、案列假设

本文价值评估不涉及品牌价值、规模经济效益价值,也不考虑项目公司拿地能力带来的期权价值等,完全是收购企业追求利润或者是快速进入市场的选择。

本文假设项目公司除开发成本、存货外,其他资产如应收应付款、预收预付款、货币资金、银行借款、固定资产等,不发生增减值变动(如发生变动,处理相对简单),采用资产基础法进行评估。

为便于理解,根据实际情况,本文做如下假设:项目公司注册资本金0.5亿元,股东以现金出资;项目可售货值5亿元,不含税金;本项目缴纳增值税,不考虑应交增值税,但考虑增值税金及附加、土地增值税,共计0.15亿元;项目开发成本(包含利息、但不包括管理费用、营销费用、税金)3亿元,已经完成投资2亿元;管理营销费用共计0.25亿元;所得税0.4亿元;由于是项目公司股权转让,交易双方仅涉及印花税,因为金额较小,忽略不计。

三、评估方法介绍

市场比较法,是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的己知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法在房地产市场比较发达的情况下得到广泛应用。

收益法,是预计估价对象未来的正常收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于有收益的房地产价值评估,如商场、写字楼、旅馆、公寓等。

成本法,是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法与其他评估方法相比具有特殊用途,一般特别适用于房地产市场发育不成熟,成交实例不多,无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。

假设开发法,又称剩余法、倒算法或预期开发法。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法主要适用于下列房地产的评估:待开发的土地的评估,用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等;将生地开发成熟地的土地评估,用开发完成后的熟地价减去土地开发费用;待拆迁改造的再开发地产的评估。

基准地价修正法,是在政府确定公布了基准地价的地区,由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

四、评估案例

选取房地产开发的四个不同阶段,进行评估研究。其中:

房地产价值=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用、税金等)

(一)截止审计评估基准日,项目公司经审计的资产负债表如表1:

注:预收房款2亿元;工程款尚未支付,形成应付账款2亿元;尚未发生任何费用及税金。

开发成本价值=5-1-0.25-0.15-0.4=3.2

股权价值=0.5+(3.2-2)=1.7

(二)截止审计评估基准日,项目公司经审计的资产负债表如表2:

注:公司预收房款2亿元;工程款尚未支付,形成应付账款2亿元;管理费用与销售费用已经全部支付;尚未发生税金。

开发成本价值=5-1-0.15-0.4=3.45

股权价值=(0.5-0.25)+(3.45-2)=1.7

(三)截止审计评估基准日,项目公司经审计的资产负债表如表3:

注:公司预收房款2亿元;用现金支付工程款1亿元,尚未支付1亿元;管理费用与销售费用已经全部支付;尚未发生税金。

开发成本价值=5-1-0.15-0.4=3.45

股权价值=(0.5-0.25)+(3.45-2)=1.7

(四)截止审计评估基准日,项目公司经审计的资产负债表如表4:

注:公司预收房款2亿元;用现金支付工程款1亿元,尚未支付1亿元;管理费用与销售费用已经全部支付;增值税税金及附加、土地增值税等已经支付(简单化处理,将其结转成本费用)。

开发成本价值=5-1-0.4=3.6

股权价值=(0.5-0.4)+(3.6-2)=1.7

五、本文运用

(一)本文适用于采用假设开发法进行价值评估的项目公司案例。

(二)本文没有研究房地产审计过程的细节要点、也没有研究房地产评估过程的专业技术,而是站在投资者角度,将审计与评估之间的关系简单化,从而将房地产股权估值,转化为利用审计、评估专家的工作。

参考文献

[1]中华人民共和国住房和城乡建设部.房地产估价规范[M].北京:中国建筑工业出版社,2015,4.

[2]韩静.中国房地产评估中存在的问题及对策研究[J].财税会计,2011(11):86-87.

篇4：房地产开发项目公司及设立程序

【关键词】房地产公司；项目开发；全过程；造价管理

房地产项目开发中，工程造价管理是其中最重要的一个工作环节，其不仅会对房地产公司的工程质量造成影响，还会对房地产公司的声誉造成影响。因此房地产在对投资项目进行施工建设的过程中，一定要做好工程造价管理工作，通过工程造价管理工作对工程项目的施工质量以及工程成本进行严格控制，避免对房地产企业的声誉造成影响，在实现企业经济效益提升的同时，树立起企业的品牌形象，扩大其在行业市场上的影响力。工程造价管理环节在房地产项目开发中具有较重要的作用，为了能够使房地产开发企业意识到工程造价管理的重要性，接下来，本文就将对房地产开发项目中全过程工程造价管理模式进行详细分析。

一、全过程工程造价管理模式的重要性

（一）调整工程款支付方式，确保公司经济效益

房地产公司工程款支付方式的不同，对施工单位施工情况的影响程度也不同，如果房地产企业在工程款支付上能够对施工单位进行有效约束，就能够有效提升施工单位的施工效率，同时也能够对工程造价进行有效控制。通过全过程工程造价管理模式，可以对房地产公司工程款的支付模式进行有效調整。当房地产公司资金比较充足的时候，应该采用“进度控制”的方式对工程款进行支付，即以工程的施工进度为参考标准对工程款进行支付，以此来约束施工单位如期完工。而当房地产公司的资金较为紧张的时候，房地产公司应该以“质量控制”的方式对工程款进行支付，在支付工程款的过程中，以工程的施工质量为主要参考依据对工程款进行支付，如果满足施工质量要求，则支付安全工程款；如果工程施工质量满足不了施工质量要求，则按照合同规定对工程款进行扣减，以此来在确保施工单位的施工质量的同时对工程造价进行有效控制。

（二）对合同索赔进行有效预防

在对工程造价进行管理的过程中，预防合同索赔是房地产企业对工程施工过程进行有效控制和确保公司经济效益的基础保障[1]。在全过程管理过程中，在工程开始施工之前，房地产公司应该进行实质性的图纸会审，并要求施工单位对设计图纸进行仔细研究和分析，找出设计图纸中存在的相关问题，对工程设计的可行性进行分析。然后，在此基础上对建筑材料的采购进行有效控制，以此来控制工程造价。

（三）严格控制施工，杜绝材料浪费

在全过程工程造价管理过程中，最重要的工作就是对工程施工进行严格控制，杜绝施工材料的浪费。否则，如果不能对工程的施工进行严格控制，提高施工材料的使用效率，即使在施工准备环节已经对工程造价进行了有效控制，也很难将工程造价降下来。在工程造价管理中，房地产公司的监理工程师一定要发挥工程监理作用，在施工时对材料的有效利用进行个严密规划和严格管制，决不能出现施工大手大脚，肆意浪费、破坏材料现象的出现。同时，在房地产公司方面，也应该针对施工单位的施工情况定制完善的奖惩体系，奖省罚费，将施工单位的绩效和工程款与材料的利用率挂钩，因此来对其施工进行约束，提高施工单位的节约意识，进而达到提高材料利用率，大幅度提升企业经济效益的目的。

二、全过程造价管理的模式分析

（一）确定工程造价

在房地产公司以往的工程造价管理和控制过程中，通常只重视对工程施工过程中的造价进行管理和控制，通过对工程施工进行严格控制，刻意的缩减施工流程、降低施工标准或者是使用廉价的材料来达到降低工程造价的目的。但是，这种方法虽然能够对工程成本进行控制，却容易因为保证不了工程施工质量而形成安全隐患，并且，这种方法由于只是对工程施工过程进行控制，而没有贯穿整个工程，没有达到全过程控制工程造价的目的，所以具有一定的局限性，无法达到理想的工程造价控制的目的。而全过程造价管理模式，则是从工程施工设计开始，通过对施工设计进行严格控制来从全局上对建筑材料的采购、工程的施工流程等进行全面控制，并最终通过概预算确定工程造价，达到控制工程造价的目的。

（二）控制工程造价

1、工程设计阶段

在工程设计阶段，房地产公司应该要求设计单位以控制工程造价为目的，设计出多种可供选择的不同设计方案，然后由房地产公司通过对比和选择，选取最合适的建筑结构设计方案[2]。在对设计方案进行确定之后，设计单位还要在满足建筑工程抗震以及整体结构设计要求的前提下，通过优化设计来进一步缩减建筑工程材料的使用量，并尽可能降低施工难度，从而达到对建筑工程造价进行有效控制的目的，全面降低建筑工程的成本。

2、材料采购阶段

在全过程工程造价中，虽然设计阶段对整个工程的造价控制具有比较重要的影响，但是其设计费用仅仅占据了其中的1%，而包括材料、设备以及机械等在内的材料费用，却足足占据了整个建筑工程总造价近70%。因此，在对建筑工程造价进行控制的过程中，房地产公司一定要对材料的控制引起足够重视。首先，在对材料进行采购的过程中，应该做好监督工作，避免暗箱操作，中饱私囊等问题的出现；其次，在采购材料时，应该做好货比三家，尽可能在满足材料质量、规格等要求的基础上以最低的价格购买材料，降低成本；最后，在建筑工程施工的过程中，应该做好材料储存工作，避免材料损伤，造成不必要的浪费，扩大成本。

3、施工阶段

在工程施工阶段，对工程施工进行控制主要指的是对施工工艺流程以及材料的使用情况进行控制，避免出现延误工期、不按照使用流程进行施工以及施工中材料浪费等问题，进而导致工程施工成本的增加[3]。首先，在施工过程中，房地产公司应该聘请专业的监理工程师对工程施工进行全程监理，以保证施工的顺利进行；其次，应该加强施工中对材料使用的控制，规定施工单位材料的使用额度，奖省罚费，以确保施工人员能够在进行过详细规划和计算之后再对材料进行使用，避免出现浪费。

4、工程竣工结算阶段

工程竣工结算也是全过程工程造价控制中比较重要的一部分，但是，在当前的绝大多数房地产公司的全过程工程造价管理中，并没有对其引起足够重视，工作中敷衍了事，影响了工程造价的控制效率。在全过程造价管理模式下，房地产公司就应该对工程竣工结算阶段的造价控制引起足够重视，首先，房地产公司应该对施工前、施工中签订的合同进行详细核对，避免出现细节上的错误，以影响工程经济效益最大化的实现。其次，在工程竣工结算的控制阶段，一切都要以事实为参考依据，切实反映实际成本，让自身和施工方都了解到该工程的造价问题，在对工程造价进行有效控制的同时，避免日后出现纠纷，保障公司自身的经济效益。

结束语：

在项目开发过程中，加强工程造价的管理对提升房地产公司的经济效益具有较为重要的影响，而在以往的项目开发过程中，房地产公司在对工程造价进行管理的过程中存在一定弊端，无法确保自身经济效益最大化的实现。因此，在对项目进行开发的过程中，房地产公司就应该通过应用全过程管理模式对工程造价进行管理，进而达到不断提升自身经济效益的目的。

参考文献：

[1]彭中伟.建设项目应用全过程造价管理时存在的问题及对策研究[D].北京交通大学，2012（12）.

[2] 王中华. 房地产开发企业项目开发决策中机会识别研究[D].中国社会科学院研究生院，2013.

篇5：设立房地产开发项目部协议书

甲方：XXXX房地产开发有限公司

乙方：XXXX房地产开发有限公司

根据甲乙双方订立的《合作开发合同书》中各自权利与义务的规定，为了便利对合作开发项目的具体实施，经双方协商一致，就合作开发本市XXXX住宅小区设立项目部等事宜达成如下协议。

第一条设立合作开发项目部，名称为：。

第二条 项目部具体工作人员以乙方委派为主，甲方指派监督管理、财务人员三名。委托人员的费用双方各自承担。

第三条 项目部内设财务、工程、技术、安全、工程核算等与项目相关的机构。

第四条 项目部由甲方委派经理一名，负责项目开发的监督和协调工作；乙方委派经理一名，负责项目开发总体工作。乙方根据需要委派其他工作人员。

第五条 项目部应严格遵守双方订立的《合作开发合同书》规定，认真组织实施合作项目开发的全部具体事项，并向双方法定代表人报告工作。

第六条 项目部的工作职责

6．1，严把材料采购质量关，加强工程质量管理和质量监督工作。

6．2加强工程材料价格管理，严格依照工程进度的市场价格进行核算。

6．3严格遵守工程期限，把好工程进度；

6．4严格依法管理，安全管理，文明管理；

6．5全部工作围绕双方订立的《合作开发合同书》第五条规定执行，保证如期完成项目整体转让法定条件；

6．6 做好项目统计工作、上报工作和资料的档案管理工作；

6．7严格遵守与合作项目相关的合同、协议规定。

6．8加强项目部工作人员的管理，提高工作效力；

6．9做好上传下达、对外协调和请示工作，严禁自作主张；

6．10双方确定的其他工作。

第七条 乙方应配合甲方对项目部的监督工作，对提出的监督意见要立即纠正、认真落实。项目部应及时向双方上报纠正落实情况。

第八条 严格控制项目开发成本，发挥科学效能管理，做到低成本高质量按期竣工

第九条 按工程管理规定做好工程验收达标工作，落实工程维修及物业服务完整地向乙方移交。

第十条 双方合作开发项目整体转让过程中，项目部应配合甲方办理转让事宜，交接财务、工程技术等与项目相关的资料，保证项目整体转让及时完成。

第十一条项目部根据工作需要可制订合作开发项目管理

实施细则，细则制订后上报双方备案。细则作为项目部开展工程管理的规则，甲方有权依照细则对项目部的工作进行监督。

第十二条 甲方应配合乙方对项目部的管理工作，不得以任何理由影响项目部的正常工作。对产生的问题，双方进行协调后，由乙方责令项目部纠正。

第十三条 项目部不得以自身或甲方名义对外签订任何合同及协议。

第十四条甲乙双方按《合作开发合同书》第五条规定成就时，甲方招回委派的财务人员，本协议终止。

第十五条本协议履行过程中，存在争议的，由甲乙双方协商解决。协商不成，由乙方住所地法院管辖。

第十六条本协议双方签字盖章后与《合作开发合同》一同生效。第十七条本协议一式两份，甲乙双方各持一份。

甲方：XXXX公司

授权代表人：

签订日期：

乙方：XXXX公司

授权代表人：

篇6：房地产开发项目公司及设立程序

一、项目准入标准

1、企业准入：开发商或其控股股东具备二级及以上房地产开发企业资质；

2、区域准入：抵押物或融资项目位于直辖市、省会城市、计划单列市，洛阳、唐山、烟台、潍坊、苏州、无锡、南通、常州、徐州、绍兴、台州的项目。开

发商或其控股股东具备房地产开发企业一级资质在区城准入方面没有

限制；

3、融资项目：取得四证的在建工程、商品房预售许可证或房屋所有权证的项目；

4、抵押方式：办理土地使用权与在建工程抵押登记；或办理网签及登记备案手续；

5、贷款期限：1－2年；

6、贷款额度：1－5亿元；

7、抵押率：抵押物评估价值的40%；

8、年利息及费用： 项目方具备一级资质16—18%；

项目方具备二级资质18—20%；

9、融资顾问费：2%(资金方经纪公司与项目方经纪公司各1%)；

10、贷款操作时间：单一资金信托30—45天，集合资金信托45—60天；

11、资金方承诺：不收取任何考察费、差旅费、保证金、手续费等前期费用。

二、业务操作流程

1、项目方提供用於信托项目立项的的下列项目资料(有效、清晰的JPEG格式电子版文件)：

A、借款申请书，写明企业简介、项目概况、贷款要求、抵押物情况、还贷方案；

B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书、法定代表人身份证；

C、项目方公司章程；

D、抵押物的权属证明文件（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证、房屋所有权证等）；

E、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料(可暂不盖印章)；

F、以Word文档形式提供完整的项目可行性报告或项目立项申请报告，无需加盖公司印章； G、有权管理部门对项目立项批文或备案文件；

H、2012审计报告、2013年最新一期财务报表和负债明细表；

I、用数码相机多角度拍摄的，完整反映项目現场全貌及周边环境的照片，拍摄照片数量20张以上。

J、增信措施，对有些项目需要追加项目方控股股东或其他法人机构承担连带保证责任，需提供保证人的公司营业执照、房地产开发企业资质证书、法定代表人身份证，公司简介，2012审计报告，2013年最新一期财务报表和负债明细表。

2、资金方项目立项通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；

3、资金方自费前往融资项目所在地进行现场尽职调查，对项目方基本情况及贷款用途进行调查，对抵押物和贷款风险及效应进行评估。项目方按《房地产项目尽职调查资料清单》提供全套纸版资料：

4、资金方确定融资方案，双方签署借款合同、担保合同、抵押合同等各种法律文件，办理审查审批、核准备案手续；募集信托资金；

篇7：设立分公司程序及准备事项

设立有限责任公司可以同时设立分公司。有些有限责任公司，需要在主要经营场所之外的其他地方，设立其他的经营场所或者经营机构，这就可以在设立分公司。分公司是总公司的一个组成部分，它不具有独立法人资格，没有独立的财产，资产属于总公司，管理人员都由总公司聘任，不独立享有权利、承担责任，在从事经营活动时，应当以总公司的名义进行活动。但是，分公司是有限责任公司所属的一个重要经营机构，为了便于对分公司的管理，有限责任公司设立分公司应当作为一个重要事项，在公司登记机关进行登记，并应当领取营业执照。

分公司设立登记的程序有两种：一是，设立有限责任公司的同时设立分公司的，应当由全体股东指定的代表或者共同委托的代理人，就所设分公司向公司登记机关提出设立申请，办理登记手续，领取营业执照。二是，有限责任公司成立后设立分公司，应当由公司法定代表人向公司登记机关申请登记，领取营业执照。

设立分公司涉及到按法律、行政法规规定需要经过批准的事项的，应当依法经过批准。说明：分公司是指在其住所以外设立的从事经营活动的机构，分公司不具备法人资格。分公司的登记属于营业登记。承办单位：工商行政管理局

1、《企业设立登记申请书》《企业设立登记申请表》、《投资者名录》、《企业负责人登记表》、《企业经营场所证明》等表格；

2、《名称预先核准申请书》及《企业名称预先核准通知书》；

3、《指定（委托）书》；

4、总公司拨款证明；

5、公司对分公司负责人的任命文件，负责人不是本地的需要提供暂住证复印件；

6、加盖公司公章的《企业法人营业执照》复印件；

7、总公司章程（应提交经公司登记机关备案并己加盖登记机关菱形章的章程）复印件；

8、公司拨付给分公司使用的资金数额证明文件；

篇8：房地产开发项目公司及设立程序

由于对外商投资企业实行严格的审批制度，外商投资设立有限公司的过程相对于民资设立有限公司要复杂的多，根据三部外资企业法，外商投资设立有限公司均需要审批部门的批准，然而由于各个部门管理的事项、对应的利益不一，在审批时就会出现标准不一。有些时候某些部门会基本不做审核直接批准，而有些时候某些后续部门不认可前一审批部门审查的结果，投资者往往要不断的添加或修改申报材料，设立的时间也就变得不确定，有时甚至长达数月。标准的不统一，审批时间的不确定，这些都会让投资者无所适从，也加强了对我国法律的担忧。

《外资企业法实施细则》第十条规定“外国投资者设立外资企业，应当通过拟设立外资企业所在地的县级或者县级以上地方人民政府向审批机关提出申请……”，并且第九条规定了外国投资者向县级或者县级以上地方人民政府申请需提交报告的内容。

结合《公司登记条例》等规定，虽各地略有差异，但一般而言，注册一家外商独资有限公司的实际操作流程为办理《企业名称预先核准通知书》、环境评估报告表(书)、办理政府批文、办理《批准证书》与批复，办理《营业执照》，办理《组织机构代码证》《税务登记证》《外汇登记证》等。

由于涉及多个部门，每个部门的行政职权不同，出发点与审查侧重点不同，具体审批中会出现许多法律法规无法解决的问题。

一般外商提交的申请会通过外商投资服务中心这样的机构，这些机构通常与商务局设在一起，甚至是两个牌子一个班子，而投资总额较大的外资企业一般来说都是地方政府渴求的，这样的企业对地方政府完成招商引资任务的好处是显而易见，对待这样的企业，只要不明显违反法律强行规定，地方政府基本不会进行任何形式的审查，根本不会考虑是否符合地方产业规划等因素，直接导致政府审批环节形同虚设。

而根据投资总额的大小，有些投资总额不大的外资企业项目，县级商务局就有权颁发《批准证书》。这种情况下即使该外资企业有违规之处，只要通过一些文字工作即可完成设立。甚至有的地方政府为了完成合同利用外资任务，利用认定指标的标准为办理了批准证书这一方式，直接使用虚假的信息办理批准证书。

除了政府审批部门的问题，后续部门对前一部门的审批不认可，导致投资者对我国法律法规存在疑惑的问题则更加严重。如2005年，美国一投资者拟成立一家提炼植物纤维为经营项目的公司，选择了“××生物科技有限公司”作为名称，由于办理《企业名称预先核准通知书》只需填写主营项目便可，所以名称申请顺利通过。而在具体办理《批准证书》时，则需要填写全部经营范围。在商务局审批的情况下，投资者以其申请的全部经营范围获得了《批准证书》和批复，但在办理《营业执照》时，工商局认为部分辅营项目需要办理前置审批后才可经营，完全不认同《批准证书》上的经营范围，投资者不得不修改经营范围并重新申请变更《批准证书》与批复。

同样的事情，还发生在商务局与外汇管理局之间。例如对知识产权出资的认可，商务局同意投资者以知识产权出资占全部出资的70%，投资者也完成了知识产权出资的各项手续，并以知识产权作价作为首期出资，但由于没有现汇或实物出资，银行不出具询证函回函，外汇管理局则无询证函无法签发回函阻碍了会计师事务所的验资，实际上直接造成投资者首期出资必须到现汇或者实物的现状。

这些只是各个部门间职权矛盾的一部分，矛盾的基本表现均为后者从自身管理事项的角度出发，不认可前者作出的行为所致，最终导致的就是投资者对我国职能部门的不信任、对我国法律的困惑，和对在我国投资前景的忧虑。

二、对存在问题的思考与解决

外商投资设立有限公司过程中各种程序的设立最初是为了在促进引进外资的同时保护国内经济利益不受损失。分期出资制度，是为了缓解投资者一时资金紧张的燃眉之急，而严格的知识产权作价出资要求，就是防止“空手套白狼”现象的发生。

对比商务局审批所需材料与工商局所需材料，两者基本相同，虽然两部门的审查角度不同，但内容上基本一致。而鼓励类的外商投资企业，地方政府和商务部门的审批也基本走个形式而已，针对鼓励类的外商投资产业，进行严格的审批制度也与设立指导目录的精神相违背。同时投资者向工商局提供材料的内容基本上法律法规都有较明确的规定，而商务局所需材料在内容上往往有一定的不确定性，如申报商务局所需的可行性研究报告，在不同级别审批时对其内容的细致程度的要求就不一致。在2005年《公司法》修订后，民资企业被允许采用分期出资。同时，国家允许公司在股东没有实际缴纳任何出资的情况下先行取得企业法人营业执照，实践中，许多外商投资企业领取的企业法人营业执照上载明的实缴注册资本为零，这在一定程度上也纵容了投资者的迟延出资现象。而新《公司法》第26条虽然也允许股东分期缴纳出资，但在公司成立之前、取得企业法人营业执照之前至少必须将公司注册资本的20%实际缴纳到位。相比之下，新《公司法》第26条的规定更有利于保护债权人，而外商投资企业法框架下的分期缴纳出资制度更偏向于投资者。

通过外商投资企业法与《公司法》的比较，以及中国加入世贸组织而应当采纳的国民待遇原则要求，《公司法》与《公司登记管理条例》作为一般法，已基本可以满足规范一般外商投资设立有限公司的要求，针对不符合外商投资产业要求的，或者具有其他特殊性的外商投资有限公司，只需要设立前置审批便可，无须针对每个外商投资设立有限公司都进行严格的审批。

篇9：房地产项目开发的经营及管理

摘 要 我国的房地产业已成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。本文结合以往工作的经验,从项目公司团队组成、项目前期策划、项目建设管理、销售包装及售后服务等几个方面谈谈房地产开发的及经营管理。

关键词 房地产 项目开发 经营管理

一、项目公司组建及团队组成

一个项目的成败,除了市场环境等客观条件的制约外,项目公司经营机构的强势配置是相当重要的。在市场经济迅速发展的今天,企业如何瞄准市场进行经济决策,如何通过强强联合壮大自己的竞争实力,如何利用资本市场解决低成本的营运资金等问题是现代企业家们经常思考并要加以解决的问题。所以,资金实力较雄厚的一方必须绝对控股,拥有对日常经营性活动进行决策的权力,这样才有利于企业在激烈的市场竞争中把握因应市场需求而进行及时调整的主动权,有利于企业的生存和发展。

其次,房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。在竞争激烈的现代企业制度下一定要建立与相关专业机构合作的团队,由專业人士对项目开发经营的各个阶段提供专业意见,供董事会及经营机构决策时参考。

再次,要加强并完善项目公司经营机构的建设,建立总经理向董事会负责、董事会向股东负责、总经理在董事会授权范围内的自主决策,并接受监事会监督的经营管理机制,确保项目公司灵活运作、规范经营。

二、前期策划阶段的管理

项目开发的前期策划是地盘成败的关键,首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究,解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。

(一)市场调查及市场定位的重要性

以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观,就不愁没有顾客光顾,只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下,如果开发商一味地闭门造车,只追求“作品”的“自我欣赏”,那么到了销售阶段,将是“一筹莫展”了。许许多多的事例充分证明了脱离市场,脱离客户的需求进行盲目开发,制作出所谓的“精品”必将被市场淘汰。我们在任何项目开发设计之前,一定要进行充分的市场调查,做到准确定位,必须先解决自己生产的“产品”要面向哪一类客户群的问题。这里,不妨举一些失败的例子作为借鉴,某项目由于忽视了该地区环境气候特点,使得该地区的人长期形成的对住宅南北对流的传统习惯要求,导致开发建设的547套单元住宅中有206套单元房以成本的七折出售尚无人问津,随著周围新的住宅楼盘的不断建成,这些不合需求的单元套房将成为企业的巨大包袱。

所以,在前期策划时,进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析,以确定正确的发展路向,找准市场定位,是项目开发成功的最为关键的一步。

(二)市场调查的内容

(1)房型:当地居民对各类房型的需求比例。

(2)单元面积:每一种房型的面积控制指标。

(3)平面布局:当地居民对房屋平面功能设计的传统习惯要求,对房屋朝向、通风、采光的特殊要求(如南北朝向、面海、面江河等)。

(4)建筑物档次:正确确定拟建商品房的档次,与开发路段居民购买力相吻合。

(5)拟开发项目周围已投入市场地盘的销售情况(销售价格及已出售成数)。

(三)可行性研究

在上述充分调查的基础上拟写可行性研究报告,从技术指标(土地技术指标)、经济指标(建筑成本)、市场指标(预计销售价格)及政府的相关税费、销售速度及现金流量预测(财务费用),不可预见费等多方面综合测算,充分考虑各种不利因素,排除各种干扰及主观意识,让可行性报告客观公正地表达现状、预测未来,作为今后投资控制的依据,坚决杜绝以往那种以领导意图作为可行性研究报告结论是否可行的依据。

(四)总体配套策划

随著生活水平的不断提高,民众住宅本身功能、质量要求提高之外,也同时注意小区生活环境的配套,前期策划时应做好以下几项规划:

绿化设计:尽量创造富有生活气息的绿化环境,并配上品味不俗的局部园林进行点缀。

道路配套:道路设计应确保车辆交通顺畅,疏散合理,路灯设计别致新颖。人流与出入车辆尽量互不干扰,并注意无障碍设计。

公建配套:应配套会所,会所内应设健身房、儿童活动室、棋牌室、游泳池等,供住户休闲使用,以服务为主,收取成本费。

学校配套:若为住宅小区,规划部门要求配套中小学校时,宜与名牌学校联合办学,对提高小区的品牌大有裨益,对住宅小区的销售可以起到促进作用形成良性循环。

(五)新的设计理念的合理使用

目前许多居民对传统的单元房感到乏味,所以不断有复式住宅、错层住宅、排屋、连体别墅、独立别墅等各类新的住宅设计理念产生,以满足不同客户群体的需求。不过,这里值得一提的是任何一种新生事物都要接受市场的检验,对于不太适用的设计即使概念再新,最终都会被市场淘汰。某省的别墅小区推出的排屋,采用了错层设计理念,但从地盘开售至今三年多来,连一套都没有售出,而同一地盘的独立别墅、连体别墅及高级公寓均可顺畅出售。我们应提倡新的理念,提倡大胆创新,但同时也要考虑传统习惯及经济实用性,否则将事与愿违。

三、工程建设阶段的管理

前面谈到前期策划是楼盘成败的关键,那么在确定了开发定位之后,在实施建设过程中,其管理又是相当重要的,因为它直接关系到工程的进度、质量和造价,直接关系到项目开发成本的控制问题。三者的关系是盘根结缔的,在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。

(一)工程进度管理

主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计,并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较,若出现滞后的情况应及时查找原因,制定相应的措施及时赶上,因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决,工期的快慢直接影响到财务成本问题,即直接影响到开发的总成本。同时,工程建设进度也为工程的预售创造条件,工程进度快就可以争取尽早预售,尽快让投入的建设资金回笼,并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用,不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷,影响楼盘声誉及公司的经营业绩。

(二)工程造价管理应形成如下制度及抓好以下几个方面的工作

(1)招标制度。对选择施工单位、采购主要机电设备及建筑原材料实行招标择优的办法。一方面,在招标中应标者必然提供各种优惠条件,达到了压低造价的目的;另一方面,在招标评标过程中能做到货比三家,避免了决策的盲目性。

(2)工程造价实行加系数一次性包干的作法。目前建筑工程造价超预算的情况十分普遍,其原因不外是设计变更、政策性调价、三材市场价格波动。所以只有采用工程预算加系数包干的作法才可以有效控制工程造价,控制建设成本开支,按预算执行。而采取该办法的关键在招标前应认真审图,并充分酝酿确定设备选型及有关建材的档次,其次,在施工中应尽量避免设计变更的情况产生,同时要注意工程质量的跟踪监督。

(3)抓好隐蔽工程的现场签证管理及设计变更的审批,要确保一次性就能得到贯彻实施,抓好隐蔽工程的现场签证管理是防止工程造价增加的一道重要环节。严格设计变更的审批制度,在变更前应充分论证对非变更不可的项目才给予核批。由于工程建设历时较长,在现代科技条件下,建筑材料的新旧更替更为频繁。所以“设计变更是绝对的,设计不变更则是相对的”,重要的是我们如何把好这个关,尽最大努力降低建造费用,为企业争取最大的经济效益。

(三)施工质管理

目前施工质量管理主要由施工队自检、监理公司复检、建设单位核检、政府质量监督机构监督管理四部分组成,这里主要谈前三个部分的管理工作。

(1)施工单位自检:这是质量保障的基础,因为它始终贯穿于项目建设的全过程,所以必须监督施工单位建立健全质量自检管理体系,把质量隐患扼杀在萌芽状态。

(2)监理公司复检:是对施工单位自检的全面监督,社会监理能够站在公平的立场上严把工程质量。值得一提的是,建设单位一定要依据经监理单位认可的工程月进度报表支付工程进度款,这样才能保证社会监理的效力。

(3)建设单位核检:是对施工单位自检及监理公司复检必要补充。很多建设单位认为,请了监理公司以后,工程质量就可以高枕无优。但仅仅只有监理公司监督是不够的,因为建设单位实际参与了质量监督,工程质量才多了一层保障。项目公司的工程部应参与每道工序的质量抽查,做到心中有数。

(4)工地现场及室外总体的建设管理。工地现场应注意防火、防盗、防意外事故,保证施工安全。室外总体应清理整洁做到文明施工。有条件的工地尽量争取与主体结构配合,尽早完成室外总体管线、道路、绿化的施工,为物业的预售及销售营造气氛,争取商机。

四、市场应销管理

市场营销的关键在于把握市场、把握客户,是一门很深的学问。“酒香不怕巷深”的时代已经过去了,因为现在的“香醇美酒”实在太多,所以必须对自己开发的产品作充分的广告宣传。

开发商对所开发物业进行销售包装及广告宣传并非在物业建成之后,对成片开发的项目更是要在征用土地之后就对地盘进行广告宣传,营造气氛,创造一个新的卖点。通常应抓好以下几个方面的工作。

(一)取得土地时的宣传

这时的宣传主要侧重于让准客户们了解在某个地段某房地产开发公司已获批何种用地性质的土地,让准客户们在选择适合自己意愿中地理位置的地盘有个心理准备,并在其购房计划中占有一席之地,形成拭目以待的效果。

(二)建设期的广告宣传

该阶段的广告宣传关键在制造卖点,所以应注意总体规划模型俗称沙盘及样板房的制作,把整个小区的规划蓝图展现给来访的客户,并让客户切身体验建成后住宅的空间感及适用性。同时宜在报纸上大力推广并附上平面图及每套单元房的面积,以供准客户们计议盘算。上述宣传是项目预售的关键,预售成果直接关系到资金的回笼及资金财务成本。该阶段的宣传十分重要。

(三)注重促销手段及付款方式的多样化

应注意找到合适的按揭银行,这是成功售楼的关键因素之一,因为目前单元套房的售价已大超出了普通民众的承受能力。许多市民只有通过银行按揭、每月供楼的方式才能解決购楼资金问题。目前主要采取的付款方式有(1)一次性付款。这种付款方式对发展商最有利,可以尽快回笼资金还贷,所以通常可以给予92-95%的折扣价,鼓励客户一次性付款。(2)银行按揭。有七成十年、八成十年不等,主要看楼市的涨跌情况。(3)发展商分期收款。即客户只要交纳首期楼款(通常为总楼价的20%)就可以入住,然后每月向发展商供楼款,分一年期、两年期、三年期不等,发展商在售价上分期付款的利息(俗称分期费用)。

(四)合理定价

项目开发成本是定价的依据,但是市场行情才是价格最重要的调节因素,如果偏离市场,那么所定的价格在自己看来似乎很低,但却无法被市场所接受,只会造成产品的滞销。所以,在定价时,一定要对市场作充分调查,以低开高走的方式逐步将楼价推向高位营造出该楼盘极具升值潜力的趋势,有利于整个地盘的销售。

(五)巧妙调价

上面谈到了地盘趋热,楼价上调的情况。如果由于楼市总体趋势下滑,并且附近有同类型地盘推出竞争,需要对售价进行下调时也应该采取巧妙手法变相降价,如在保持原售价的基础上赠送空调、冰箱、洗衣机等家电,甚至厨房、卫生间的装修等,或免交部分时段的物业管理费等。这样处理可以避免降价给已购楼者造成心理冲击也可以避免降价对整个地盘造成不良的影响。

五、售后服务管理

房屋成功出售后,售后服务相当重要,房地产项目开发的售后服务主要是物业管理。其关键是提供的服务及巧妙处理客户的各类投诉可安排富有经验的专兼职投诉接待员,创造安全、清洁、舒适的生活环境。对于小区物业管理,开发商可以自己成立物业管理公司,连带管理康乐设施及配套商场、车库的出租。当然也可以委托有经验的物业管理公司承包管理或与之合作管理。不管以何种方式进行管理,其最终目的都是为了提供一种良好的售后服务。到位的物业管理,一定会为后期开发销售树立好口碑,为后期工程的销售工作带来促进作用。物业管理主要体现在收费标准与所提供的服务水平是否相当,如果不相当,必然造成不良后果。