业委会交接公函（精选5篇）
篇1：业委会交接公函
业委会“换届交接”缘何难？
【案情简介】
业委会到期换届改选，本是正常的事，然而又在上海市嘉定区江桥镇某小区业委会换届，由于不能顺利交接却引发了两场官司。该小区的业委会是于2003年4月份经业主选举产生，5月初经房管局批复备案，根据原《上海市物业管理条例》规定任期二年，于2005年5月份到期。由于原业委会即将到期，在2005年3月15日，其还向嘉定区江房管局第二办事处、江桥镇人民政府、社区办等有关部门提出换届申请，经批准同意。于2005年4月20日，经群众代表投票，房管局第二办事处、社区办指导下，组建了换届改选小组，在第二办事处、社区办、居委会等指导下，换届改选小组遵循上海市土地资源管理局《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》的要求一步步操作。2005年5月8号发放选票，5月13号召开业主大会，在房地局第二办事处、社区办、居委会全体工作人员监督下，经开箱汇总统计选举结果，张德生等七名委员候选人获全体业主投票权数二分之一以上，当选为江桥二村四街坊新一届业委会成员。新的业委会于2005年6月22日在上海市嘉定区房地局备案，房管局给新的业委会发放了《业委会备案证》。原业委会主任，在本次选举中落选，但却拒不交出业委会及业主大会的印章及原备案证，致使业委会及业主大无法正常开展工作。为此，新的业委会成员与社区办、房地局第二办事处的有关人员多次到原业委会主任家里去做工作，但都无济与事，非但如此，原业委会主任以房地局违法给新的业委会发放了《备案证》为由，将嘉定区房地局告上法庭，后被法院驳回。而新的业委会由于老主任不交出业委会与业主大会的公章苦于无法工作，不得不聘请律师把老业委会主任告上法庭。在法院审查起诉期间，通过社区办及街道的努力，老主任交出了业主大会与业委会的印章，新业委会撤诉。以往的案例，往往是物业公司与物业公司的接管是大家关注的焦点，老“管家”落选后拒不退出，新“管家”进不了小区，于是新老“管家”对持常见于报端，而业委会的交接却往往不太引起人们的注意，但是笔者发现这方面的案例越来越多：２００５年３月，苏州美之国小区由于老的业委会认为新的业委会不合法，拒不交出业委会印章及资料，新的业委会改变原业委会印章的形式，把圆形印章改为椭圆印章。上海某小区，老的业委会不交出印章，还要使用维修基金，新老主任就在银行发生争执，甚至动武。也就在笔者发稿之日，于本案例同一地点的上海市嘉定区江桥镇又一小区的新当选业委会正在社区办、街道、房地局的帮助下，向原业委会主任“讨要”业主大会及业委会的印章„„
【律师分析】
业委会作为一个只是业主大会执行机构的组织，为什么其换届交接频频出现这样的事情呢？在法律层面和操作层面如何减少或杜绝“交接”难的现状呢？就这两个问题笔者欲展开讨论。
一、相应规定的“空白”，不依法移交，亦无明确法律责任
翻翻物业管理的“根本大法”国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》），可能当时立法时尚未意识到业委会换届这一问题。整个《条例》几乎没有涉及到业委会换届的问题，更不要谈什么不依法换届的法律责任。《条例》在第十八条仅提到业委会的任期问题，规定“业主大会的议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出决定。”但实际上有多少小区有所谓的《业主大会议事规则》呢？在业委会没有个体具体任期规定的情况下，老业委会就会质疑新业委会产生的合法性，特别是在地方法规也没有相应规定的情况下。而最关键的是对新老业委会的交接没有规定，行政执法无章可循。这种案子到了法院，立案就是问题。法院即便受理，除了判令有关人员交出印章或资料，难以让有关人员承担相应的法律责任，法律的威慑力可想而知。所以从立法层面上讲，特别是地方立法，应当对业委会的交接问题、特别是有关法律的责任作出相应的规定，使新老业委会均有章可循，保护业委会的顺利交接。
二、程序不公，老业委会“不服输”
上文提到的苏州的美之国小区原业委会不交出印章，一个很大的原因就是原业委会认为，新的业委会成立根本未能经过1/2业主的同意，所谓的业主大会也徒有虚名，所以他们拒绝交出业委会的印章及有关资料。从法律上讲，程序公正是实体公正的保障，在业委会的交接中亦可是如此。所以新的业委会的产生，一定要依法召开业主大会、严格经过1/2业主的签名同意并经主管机关的备案。在江桥镇这一案例中，不管是社区办，还是房地部门都多次出面要求原业委会主任交出印章，因为他们认为新业委会的产生是严格按照上海市的有关规定依法产生的，原主任应交出印章和备案证。当然，程序合法可能要做大量的工作，江桥镇这一小区新的业委会主任在谈到他们新的业委会选举时，他说小区先成立“换改小组”，再产生“楼号代表”，“换改小组”先后召开６次会议，张贴征询表、告示、公告９份，整个工作持续两个多月的时间。
三、业委会实为小区的“权力”机关，“恋权”者不肯拱手相让
从《条例》的界定看，业委会是业主大会的执行机关，并无实质性的权力。但有些小区的业委会在实践中并非如此，他们完全可以通过操纵业主大会、修改业主大会的议事规则等来决定本应由业主大会决定的事项，包维修基金的使用、动用小区的公益性收入为自己谋利，甚至可以任意更换物管公司。正是有这些权力，有的业委会中的成员可以说是“实惠多多”，怎么能不“恋权”呢？要改变这种状况，一是应当提高业主的权利意识，使其认识到自己是物业的主人；二是在一些业主大会难以召开的小区，可以实行业主代表大会或楼组长会议的形式来控制业委会；三是要上业委会的活动公开化、透明化。
四、司法救济“门槛”高，让人望而却步
由于行政强制的有限性，对于这种新老业委会不能顺利交接的情况，最终只能是通过司法手段来解决问题，但是从目前司法解决的实际情况看，由于司法救济对这类纠纷有严格的程序要求，导致司法救济“门槛”过高。上海市早在2002年的市高院的解释中就要求业委会起诉时要2/3业主的签名同意，其他地方的法院也有类似的要求或规定，新的《物权法（草案）》也有这样的要求，在实际操作中，这是非常难的。如同本文江桥镇的案例，新的业委会早就想到用诉讼的手段来保护自己的权利，但苦于2/3业主的签名实在是新的业委会难以承受的工作量，所以通过诉讼方式保护自己权利的想法拖了近两个月，实在没办法时才实施。笔者认定，对于这一类的案件，应当规定业委会独立的诉权或者要求1/2业主同意即可，如果不这样的话，实质上就会从程序上剥夺业委会或业主们通过诉讼解决问题的权利，而最终实体权力不能实现。最后，小区业委会的顺利交接是小区物业管理活动中的重要一环，一个没有业委会的小区，各项工作往往不能开展，比如说维修基金的动用、选聘新的物管公司等等，而做好业委会交接的工作需要各方齐心协力。业主要积极配合业委会的工作和交接；政府主管部门要做好监督与指导；业委会自身要“洁身自好”，依法办事；立法机关要制定可行的“游戏规则”；业委会维权的最后一道防线的司法机关要为维权提供一个畅通的途道。
篇2：业委会交接公函
一、村级组织换届选举结束后，由乡镇监督新老班子及时办理村级档案移交手续，召集相关当事人对移交的档案资料及其目录逐一清点核实，填写移交书、移交目录。
二、交接书一式四份。交接方、乡镇代表分别签字盖章后各存一份备查，其余一份归档永久保存。
三、各乡镇要明确一名领导牵头负责村级文件档案清退移交工作，并在每村指定一名专兼职档案人员，及时接收管理本村形成的各种门类、各种载体形态的档案，统一保管移交的档案资料，确保村级工作的连续性。
四、档案移交应与公章、办公场所、办公用具、固定资产等移交工作同步进行。
五、档案移交应包括前任村委会任职期间形成的文书档案、专业档案、会计档案、声像档案、实物档案等各种门类、载体的档案，以及换届形成的没有归档的文件材料。
六、移交档案应收集齐全完整，整理符合规范。
七、换届选举后，村级档案任何单位不得擅自销毁，任何个人不得私自带走、留存、转移和销毁，不得以任何理由拒绝移交。
篇3：呼唤业委会
于是大家又开始出谋划策起来。可惜的是,响应的人虽然也有一些,但相对于整个小区的住户来说,人数还是少得可怜,这样的结果大概也和之前失败的经历有关。关于成立业委会,其实前年的夏天就有热心的业主开始张罗,可惜最后还是无疾而终。小区租户太多,身为匆匆过客,租户们相对没有那么大的积极性和迫切性去争取利益,发起的业主楼上楼下奔走,发资料、组织见面会、递交申请……很是尽职。虽然小区不大,但挨家挨户地去跑,去解释,各种琐碎的工作加起来还是不少的,最后却好像是因为组成人数不足而被迫腰斩,实在是可惜得很。更可惜的是,经过此役,早期发起的业主的积极性也严重被打击了,尽管后来在群上也时不时有人说要重启业委会的组建流程,但那批人却不大出来搭话了。想想也是的,这本来是义务工作,他们全凭一腔热情来为大家谋福利,如果当时大家可以更加积极,更加配合,说不定这事早就做成了,何至于拖到今时今日还只是流于口舌?
有时候觉得实在遗憾,人们往往要等到坏事情发生在自己身上的时候,才费尽心思想要维护自己的权利,在此之前总是得过且过,而且最好是有人把所有的事情都做了,坐享其成便好,我也常常有这样的想法,很是要不得。其实我们都很清楚,如果每个人都这么想的话,那还有谁愿意站出来振臂疾呼呢?有时候只是表个态的问题,也还是有很多人懒得出声,结果当然就是大家要继续忍受物业不如人意的服务,忍受很多拆了修修了拆的扰民工程……我们当然可以投诉,可是投诉完了呢?总是说会处理会处理,但结果又是如何呢?能否让人满意呢?而在这中间花费的时间和精力,其实一点都不少。大家也时不时拿旁边小区的成功例子出来说事。的确,旁边有小区通过成立业委会,为自己觅得更加合适的管家,整个小区的精神面貌看起来大有不同,每次经过,总也让人心生羡慕。
QQ群上重新点燃了业委会这个话题,我看到了其实十分开心。我也赞同只有成立业委会,才能从根本上解决一些困扰多时的问题,物业也才能有所忌惮,才能尽心尽力地替住户们服务。其实说起来,很多人在这里也住了许多年,人生有多少个十年呢?都说远亲不如近邻,某种程度上,这种关系真的非常难得。真心希望这个话题重启之后,大家可以用实际行动一步步来推动,有时间的出时间,有力气的出力气,不见得是造出多大的阵势,但起码,在大家为了车位烦恼,为了电梯烦恼,为了维修资金质疑的时候,可以有人代表大家发声,维护大家的利益,那多好呀!毕竟这些问题,都是我们大多数人面临或可能会面临的问题。
篇4：博弈业委会
诚如有论者指出，中国住房制度的改革历经20年，但其潜在深远的政治后果只是最近随着新建商品房小区业主委员会的出现才表现出来。作为一种新型的社区自治组织，业主委员会的诞生、成长和发展在我国大约有20来年的历史。这种组织形式于20世纪90年代初期从香港引进而来，最初被称之为“物业管理委员会”（简称“管委会”），且只在深圳、广州、上海、北京等一线城市零星出现过，数量极为稀少。直到2003年《物业管理条例》颁布之后，“业主委员会”（简称“业委会”）这一称呼才获得正名，并在组织制度形式上获得正式的法律确认。自此，业委会逐渐进入一个较快的成长和发展期，并在2007年《物权法》颁布前后出现一个明显的高潮期。业委会一经产生，便以维权的面目登上历史舞台，并因其轰轰烈烈的维权自治运动引发社会的广泛关注，同时也成为学术界的一个重要研究议题。
目前，围绕业委会组织的研究，一般或将其看作公民社会的先声，或看作基层民主的范例。但多将业委会作为一个铁板一块的笼统整体，缺乏对业委会内部的组织机理和运作模式的具体解析，因而对业委会组织本身的复杂性和多元性的探讨也是较为有限的。为此，笔者尝试通过业委会与基层政府、开发商和物业公司以及业主自身的互动关系和权力实践，呈现和揭示业委会组织的多重面相。简单地说，本文所关注的问题就是，政府如何看业委会、企业如何看业委会、业主自己又如何看业委会？这三者不同的认知逻辑又是如何建构起来的？
一、国家的视角：
“麻烦制造者” VS “社区管理抓手”
斯科特所谓国家的视角，主要强调一种权力的逻辑，即便于简单的管理和控制。中国政府管理体制的一个基本特点是条块分割，具体到业委会管理，“条”主要指建委系统的小区办/物业科/房管所；“块”主要是指街道办事处和居民委员会。基层政府和主管部门分别如何看待业委会呢？
1.基层政府眼中的业委会：麻烦制造者
在基层政府的眼中，业委会就是一个麻烦制造者和潜在的不稳定因素，用一位政府工作人员的话讲，就是“哪里有业委会，哪里就乱”。
（1）“成立了业委会，就要炒物业公司”。业委会成立以后，一般都会着手做几件重要的标志性事件，以显示自己的作用和地位，进而树立自身的威信。对于业委会而言，这第一把火通常就会烧向前期物业公司。相较于其他侵权行为而言，小区业主对物业服务质量差、物业费虚高、物业公司账目不透明等问题有着最为直观、最为直接和最为切身的感受和体会，对物业公司积怨宿深。而业委会的成立，意味着矛盾触发时机的到来。
当然，业委会上任之后并不会一上来就直接提出要炒掉前期物业，而是会有一个逐步发酵、推进和升级的发展过程。由于大多数小区的房地产商和物业公司都属于“父子关系”，这就使得物业公司在小区具有很深的统治根基，很难一下就将其撼动和驱逐出去。业委会代表业主首先要做的就是，跟物业公司进行谈判，要求降低物业费、改善服务质量、公开财务账目。这种谈判如能取得成功，就能让业主看到实实在在的实惠，进而彰显业委会的重要作用和意义。但物业公司长期以来养成的蛮横服务和专制管理的习性，使得他们并不会轻易就对业委会做出妥协和让步。在反复协商无果的情况下，业委会就只能启动解聘前期物业、自主选聘新物业的提案，这种提案大多还是会很快获得表决通过。
紧接着面临的就是新老物业交接，这个环节矛盾冲突会急剧爆发。能够成功实现交接的很少，而其中又能和平交接的就更是少之甚少。通常出现的情形是，炒不掉的老物业会以事实服务为由，死守小区，拒不撤出，而业委会一方则会以老物业已不具有合法地位为由，呼吁广大业主拒交物业费，由此导致小区物业费收缴率急剧下降，物业公司难以维持基本生存和运行。所以，最后出现的局面就是，物业公司突然撤离，小区断水、断电，既无保洁，又无保安，小区日常生活秩序顿时紊乱，从而造成所谓的“物业恐怖主义”。基层政府迫于维护社会稳定的责任，就不得不介入提供应急物业服务，其结果常常是政府一旦进入就很难撤退出来。而政府应急所用的费用皆来自区财政，用全体纳税人的钱来救助某一个小区显然是不合理的，政府陷入了进退两难的窘境。
（2）“成立了业委会，就老好打架闹事”。对基层政府而言，业委会的存在是一种潜在的不稳定因素。由于绝大多数业委会都是业主为了维权才成立，所以业委会在现阶段几乎就成为一个“维权委员会”。业委会要进行维权，难免就会与相关利益方展开斗争和博弈，也就难免会引发各种集体行动和群体性事件。
业委会与开发商、物业公司、居委会以及业主内部之间的纠纷、冲突和斗争。业委会和开发商、物业公司之间的冲突和斗争贯穿于购房和居住整个过程；同为群众自治性组织的业委会和居委会之间的摩擦、斗争和争夺，则表现出“一山容不得二虎”的味道；业委会本是业主自己选出来维护自身利益的组织，但也会出现部分业主对业委会行为不满、要求罢免业委会，从而引发业主群体内部大规模的分化、对立和斗争的情况。这里面既有肢体上的暴力冲突，也有言语上的责骂、诽谤、造谣。斗争的战场既在现实的小区空间场所，又在虚拟的网上论坛。当然，有时候也会溢出小区之外，而将斗争诉求的场所转移到相关政府部门。
所谓“闹事”主要是强调业委会与相关利益方发生冲突斗争的形式、方式和激烈程度影响到社会秩序的安定和谐。也就是说，从“打架”到“闹事”的演变是有一个烈度升级的问题。业委会号召和领导业主维权有时会用到的非常规斗争手段有：群访，通常是几十人或者百来号人一起出发，聚集在市政府门口，要求政府主持公道；拨打110报警，特别是在物业公司实施暴力报复，业主被打伤的情况下；堵路，面对开发商和物业公司的欺压实在无奈无助，通过堵路引起政府关注来出面解决问题；游行，身穿标识本小区名称的同一色衣服，打出解决问题的各种口号，开车通过公共场所以示声威，进而引起社会广泛关注；绝食，面对各种解决问题的通道都被堵死，去开发商总部绝食，不解决问题誓不罢休。这些斗争方式基本上都被政府部门所禁限，且都是维稳考核指标中的重要禁止事项，如某个地区反复发生此类小区事件势必会影响到基层政府的政绩考核甚至主要负责领导的仕途。
对于基层政府来讲，它所最希冀的就是“别出事儿”，一旦真出事了，就要“挨骂”。在这个事件链中，业委会的维权行动，不仅在小区范围之内展开，而且时常会越出小区红线之外，其行动之后果不仅体现在基层政府压力的骤然增大，而且也使得自身成为不稳定因素的风险大为增强。经由这样一个过程，业委会的维权就从一个“小区内部事件”转化成为一个“社会公共事件”，由此就不得不引起政府部门的高度重视。
（3）“成立了业委会，影响基层政府的利益”。对于基层政府而言，业委会之所以让他们觉得“烦”和“乱”，还有很重要的一点就是，业委会的维权行为最终会影响到基层政府自身的利益。虽然业委会维权首先要面对的是开发商和物业公司，但当他们的利益受到威胁和打击之时，基层政府自身的利益就不可避免地会受到牵连。
20世纪90年代中后期，房地产业成为国民经济的“支柱产业”，并且成为地方政府最为主要的财政税源之一。作为GDP增长的重要拉手和地方财政的“纳税大户”，地方政府普遍会极力为房地产业的发展保驾护航。虽然说地税跟街道政府并没有直接的关系，但是其辖区内如有大的企业，能够给其所在的区、市这边纳上税来，那么街道政府面对上级政府说话的分量和底气就要足得多。同时，房地产企业和物业管理企业提供了大量的就业岗位，也有助于地方政府增加就业机会、缓解就业压力。除政府自身的合法利益追求之外，房地产业和物业管理业还牵涉到相关部门个别官员的腐败利益。业委会维权挖掘得越久、越深，就越会触动和揭露这些人的不法利益。
另一方面，业委会的兴起对基层政府的管制权威和权力格局带来了较大的冲击和挑战。在传统的城市社区，街道政府通过居委会能够实现对基层社区的有效管控。虽然居委会在法律上是基层群众自治性组织，但实际上长期扮演着基层政府的“脚”和“腿”的角色，是基层政府的权力末梢。而业委会则不同，它是基于业主私人物权通过真正民主选举产生的，这就使得它肩负着维护业主合法权益并对全体业主负责的重要使命。而且，由于新建商品房小区属于业主的私有财产领地，居委会在其中既面临治理能力的严重匮乏又面临治理权威被边缘化的双重困境。在这个意义上，业委会的出现和存在就意味着基层社区治理的变数和风险的增加，街道政府有可能遭遇基层治理的失控。业委会的兴起不仅改变了原有的治理主体，而且动摇了既有的权力格局，城市社区权力结构将从“一元集权型”转向“多元分散型”。
2.业务主管部门眼中的业委会：“物业管理的抓手”。
作为业务主管部门，北京市建委系统对业委会的态度认知和工作举措与街居系统有所不同。近些年来，北京市建委系统把业委会的组建作为提升社会管理水平、保障城市既有房屋建筑可持续发展的基础性工作来抓。那么，作为基层政府眼中“麻烦制造者”和“不稳定因素”的业委会何以成为了业务主管部门搞好物业管理的重要抓手呢？
（1）“交接物业共有部位，得由业委会确权”。长期以来，物业共有部位权属不清成为商品房小区矛盾纠纷爆发最为主要的根源。在前期物业管理阶段，建设单位将原本属于全体业主（业主大会）所有的物业承接查验权赋予给了物业管理企业。由于前期物业企业大多为建设单位的子公司或关系户，这就使得所谓的物业承接查验环节并没有真正起到核实质量、明晰权属的作用。更为严重的是，物业管理企业借由查验接收物业资料和共有部位、共有设施设备的先机牢牢把握和控制了小区的物业管理权，并将属于全体业主所有的共有部位及其经营收益长期据为己有。这种状况甚至在前期物业管理阶段结束之后仍然得以普遍延续，由此造成围绕共有部位的权属和收益之争持续不断。如何让共有部位真正被业主接收，就成为了问题解决的关键所在。
针对这一问题，北京市建委近年来进行了大胆探索和尝试，通过制定《新建物业承接查验标准》将“前期物业管理”和“正常物业管理”阶段的分界点定在物业共用部分的交接查验，并确立了业主大会作为查验接收主体的法定地位。同时，考虑到业主对于查验接收并非专业人士，业主可以委托第三方物业服务评估监理机构来进行专业接收。由此，从源头上理清了建设单位、业主大会和物业企业之间的法律责任关系。而要实现这一制度设计，其前提条件就是业主大会的设立和业委会的产生。
（2）“要上涨物业服务费，得同业委会协商”。长期以来，“物业费”问题一直是商品房小区物业纠纷和矛盾的一个重要焦点。中央四万亿刺激经济计划实施后，通货膨胀压力日益严峻，从而导致物价不断上涨，物业服务成本大幅提高，尤其是人工成本和能源成本日益增高。为维持正常的生存和运行，物业企业必然会要求上涨物业费。但就如一位业委会主任指出的：“一旦签订了物业合同，如果再想涨物业费，那真比登天还难。你让大家投票降价，容易，但你让大家投票同意涨价？太难了！”
那么，物业费涨价为何如此之难呢？其一，物业费长期存在质价不符的问题，且普遍服务态度较差，业主对此甚为不满，对物业公司偏见、积怨较深，物业收费率就很难提高，更不用说上涨物业费了。其二，业主集体缺少独立的法律人格情况下（未成立业委会），物业公司组织业主集体表决缺少法定权利和合理性。其三，前期物业管理制度导致业主主体意识的缺失，业主习惯性以为物业管理就是接受服务。其四，由于中国的法治和市场还不健全，相当一部分业主并没有正确的物业费的概念，不理解物业费是什么。
物价不断上涨，物业收费标准却原地踏步，就只会导致物业公司想尽各种办法和手段来维持其经营和运行，导致小区物业环境和品质大为下降，最终将严重损害全体业主的利益；而物业公司长期徘徊在低层次、低质量的运营状态之下，也必将导致物业管理行业整个品质的下降。
为应对物业费收缴、上涨难这一顽症，北京市建委近年来积极推进物业服务收费改革，具体举措包括：制定各级资质的物业服务标准和细则，并由物业管理协会定期发布物业服务成本，以建立物业费的市场联动机制；积极推进业主大会收取物业费试点；大力推广“业主一卡通”的使用等。应当说，这一系列举措的颁布为解决物业费上涨难做了较好铺垫，而现在的关键则是，让业主大会和业委会组织迅速成立起来，使它们成长为物业费收缴和调整的责任主体。
（3）“动用专项维修资金，得有业委会盖章”。北京市新建商品房小区在1998年之后开始大量涌现，未来十年将会有越来越多的房屋面临大修的问题。房屋要维修就得使用专项维修资金。按照相关文件规定，小区是否成立了业委会直接关系到能否动用专项维修资金。如果没有业委会，主管部门将会面临管理的瓶颈，惟有未雨绸缪，才能理顺政府在物业管理中的责任关系。
专项维修资金的动用需要业委会签字盖章，待到其出现余额不足需要续筹时更需要通过业委会来组织和动员。在某种程度上，“续筹”的问题甚至比“使用”的问题要更为棘手、更为难办。加快业主大会和业委会组织建设已刻不容缓，针对专项维修资金管理办法的改革也势在必行。
近年来，北京市针对专项维修资金管理办法的改革，很重要的一点就是，将先前由政府主管部门负责代管的专项维修资金全部划转到业主个人账户。政府管理部门的担忧在于，一旦未来10～20年各小区房屋纷纷进入大修期，政府负责管理的专项维修资金可能就根本不够用、不顶用，而这时业主自治组织如又没能发展成熟起来，政府就将面临“兜底”的危险，将背上不堪承受之重负。
二、市场的视角：“利益的争夺者”
在市场的视角，其基本逻辑就是一个利益最大化的问题。对于房地产商和物业公司而言，如何确保其在小区的利益最大化和持久化是他们最为关心的。在开发商和物业公司眼中，业委会是他们垄断利益的激烈争夺者，而业委会所谓的维权实际上是在抢他们的钱、夺他们的权。
1.制造混乱：“为了纠纷而纠纷”
中国有句俗语：浑水好摸鱼。在开发商和物业公司看来，业委会通过引发纠纷、制造混乱，成为其夺取权益的重要一步。纠纷一旦被制造出来之后，就会产生一系列连锁反应，各种现象和问题随之揭开、爆发，并很快会导致小区陷入混乱局面。业委会制造的纠纷事件经过媒体舆论的报道渲染之后会进一步加剧小区的乱象。在这个过程中，开发商精心打造的社区品牌形象遭受重大损毁，且没法进行相应的讲理和辩驳，从而陷入一种比较被动的局面；而业委会从始至终都是以代表广大业主维权的面目出现的，媒体的报道更进一步彰显和提升了这个形象。由此，业委会就能趁机不断提出各种权益要求，至于这些要求是否正当合法、能否真正实现并不重要，重要的是，小区经由业委会提出的这些权益口号开始形成一种维权的氛围，业主都被“鼓动”起来了。
那么，开发商、物业公司与业委会两方在混乱局面中的反差地位是如何形成的呢？这主要根源于双方组织性质的截然不同。开发商和物业公司属于企业机构，其一言一行都需要严格遵纪守法，否则将会严重影响其企业信用和声誉；而业委会在当下法律框架下仍是一个没有较好监督制约机制且不具有法人主体资格的社区自治组织，它在名义上代表全体业主行事，但它的行为却具有相当大的随意性和不可追责性。两方受到的法律制约力有很大不同，而且开发商和物业公司在社会公共舆论上几乎没法跟业委会进行对等的辩论和博弈。
2.混淆概念：“把权属变有争议”
共有部位的权属之争向来是小区纠纷的重要导火索。由于这些共有部位大多会带来比较可观的经营收益，因而引发的冲突和斗争也异常激烈。目前，我国法律法规对共有部位的产权归属问题并没有很清晰的规定，通常的情况是，有些共有部位权属通过相关利益主体反复的斗争和博弈在实践过程中才得以逐渐界定和明确。此处所要分析的情形则恰恰相反，即在开发商看来原本确切的共有部位权属在斗争博弈过程中反倒被业委会弄得模糊和有争议。
一位物业管理公司负责人以产权不明而又有公共受益的人防车位为例，说明了业委会是怎样混淆概念的，“业委会混淆的一个概念是‘谁投资谁受益’。第一，按照国家的法律规定，人防的所有权是人防办，作为战时民防使用的。但是人防办不具备人防设施的证照关系，它的权属落在原始投资人的名下。第二，人防设施在这个社区是没有公摊的。业委会混淆概念，对外公开说这部分人防车位有争议，认为设施应该是作为业主投资逐步转移的。广大业主就会说，是啊，我买了你的房子了，这个人防车位就应该是我们的…… ”
业委会混淆“人防车位”概念的策略，首先通过“套法条”，选取对己有利的适用条款；再通过“讲道理”，将“共有财产连带专有财产一同转移”转化成“买了房随之也就买了人防车位”，以便于广大业主理解和接受；然后“摆事实”。利用开发商拿不出确凿证据和法律规定的漏洞，咬定人防车位计入了小区公摊，因而应归全体业主所有。最后，“造舆论”。邀请媒体报道小区事件和问题，制造产权归全体业主的社会舆论，进而为下一步收回权益营造声势。在这个过程中，通常会充斥着各种谣言、诽谤，从而使得产权归属问题变得更加扑朔迷离。
3.炒老物业：“赖掉所欠物业费”
业委会炒老物业是一种比较常见的纠纷现象，甚至许多时候在人们的思维定势中“成立业委会就是为了炒物业”。在发展到正式炒物业之前，首先会出现一系列欠缴物业费事件，这其中既有普通业主欠费更有业委会成员欠费，既有暂时欠费的更有长年欠费的。
虽然业委会成员欠费于理不通、于法不容，并很容易成为对方制敌的把柄。虽然这多少会对业委会造成一些负面影响，但这却是业委会展开下一个动作的重要一步。当业委会这样做的时候其实早已有炒物业的打算，只不过缺少一个恰当的火候和时机。当小区陷入纠纷混乱，业主对物业公司更为不满，这时业委会就会趁机启动解聘物业提案。当解聘提案表决通过并成为具有法律效力的既定事实之后，业委会就会随即对外宣称老物业已被解聘而不再具有继续收费的资格，并同时大力呼吁和动员广大业主都不交物业费。
从物业公司的角度来看，业委会鼓动全体业主不交物业费是要为自己的欠费行为寻找民意支持基础和制造法不责众的现实。而业委会这样做的直接后果就是，一旦欠费人数占据相当大的比例，势必会严重影响物业公司的正常运行和生存，最终导致物业公司不得不被迫撤离小区。由此，业委会的解聘物业之举似乎就取得了圆满，并进而接替物业公司掌控小区管理权。
三、社会的视角：
“维权的代言人” VS “自私的谋利者”
所谓社会的视角，主要强调一种自组织的逻辑。对于业主而言，业委会是他们自发组织成立的，且业委会所从事的工作具有明显的公益性质。作为一种民选自治组织，业委会应当以维护全体业主利益为根本宗旨。但在实际运作过程中，业委会有时也会发生变质。因此，在业主群体眼中，针对业委会的认知和看法也就会出现不同。
1.维权的代言人
在大多数业主看来，业委会是业主的“维权代言人”。由于现阶段业委会基本上都是因维权需要而成立，所以它在某种程度上几乎变成了“维权委员会”。换句话来讲，大多数要求成立业委会的小区，都是因为业主自身权益遭受到侵害。这是一个权利意识反向建构的过程。
（1）“组织起来了，才更好维权”。在强势的房地产商和物业公司面前，单个业主的力量显得微乎其微，惟有组织团结起来才有力量，也才可能与之相抗衡。因此，从力量抗衡的角度来讲，成立业委会也十分必要。同时，业委会的成立，有助于凝聚和表达业主的权益诉求，赋予业主维权行为以合法性和正当性，并能够与开发商、物业公司在谈判和博弈中形成对等的法律地位。
目前，业主所维的权绝大多数都牵涉到小区的公共权益，如共有产权部位和设施设备及其收益，物业费质价不符，划转和使用专项维修资金等。针对这些权益，单个业主无法主张，而只能通过业委会来实现。因此，当业委会没有成立的时候，这些权益就会被开发商和物业公司占为己有。即使业委会成立之后，开发商和物业公司也不会轻易拱手相让，而必须通过长期的斗争和博弈才可能不同程度地收回这些权益。经由这种组织化，业主逐渐成为一个较具战斗力的集体，从而使得开发商和物业公司不能不正视和重视他们的权益诉求。
（2）“有了业委会，就有了民主”。业委会以民主的名义诞生。在业委会成立之前，小区公共事务完全由开发商和物业公司所把持和主宰，由此确立了它们在小区的专制统治地位，而作为小区主人的业主反倒成了被统治和治理的对象。在此意义上，业委会的成立，首先意味着对这种专制统治格局的打破，为业主自己当家作主提供了可能。
同时，从业委会的性质来看，它自身具有一种民主的潜能，能够为业主提供一个民主训练的平台。作为一种新生事物，业委会的选举从一开始就采取完全直选的方式，这具有相当的超前性。从实际运转情况来看，这种直选出的业委会经常会遭遇到各种“民主的麻烦”，甚至会让一些业委会主任产生“根本都干不下去”的想法。譬如：某小区业委会主任辞职后曾说道：“最难的事是开会。比如要不要换物业公司这样的大事，必须得开业主大会，小区大几百户你得挨家挨户通知。你还要准备大量文件和资料，要一轮轮征询意见，确定时间地点，印单子，发选票。一个业主大会，不准备几个月，根本开不下来。如果参会的业主们人数不够法定比例，这个业主大会就白开了。”不仅“大会”难开，而且“小会”也同样难开：“发了通知，人却不来，一点办法也没有。如果（业委会）老开不成会，业主们就会认为你总不干事，物业公司找不到对话的人，也有意见。”
诚如孙中山先生所言，民主首先得从学会开会做起。如果连会都开不起来，那么民主就无从谈起。这也意味着通过业委会实现小区的民主管理仍需要一个逐步学习、探索和实践的过程。一位资深业委会主任曾指出：
为什么我们业主现在很多事情这么难？就是因为我们没有用民主的方式去处理业主如何来做这个共同决定。几个人的业委会，很难把整个社区的事情都管起来。社区大了以后，你就要分权制衡，就要建立一个架构。我们从事业主委员会工作，一定要有民主的理念。业主委员会治理小区，业主大会怎么开会，这套方法做起来以后就能够慢慢运营起来。开始的时候，可能难点，大家不理解。走上正轨之后，大家都会了。
2.自私的谋利者
作为一种民选权益组织，业委会一经产生就具有了一定的权力。其中，最为重要的两项权力体现在：对公共事务享有一定的决策权，对公共资金具有一定的支配权。这里的“公共事务”包括解聘和选聘物业公司、改建重建建筑物及其附属设施等，“公共资金”主要包括专项维修资金和公摊面积收益。从理论上讲，业委会权力的实现有赖于业主大会的授权，但现实中有些业委会却常常绕过和避开业主大会自作主张，或者将业主大会变成谋取自身私利的工具。
（1）个人腐败：“业委会个别成员谋利”。目前，这种情形最为普遍和常见。开发商和物业公司为拉拢和收买业委会，通常会对业委会主任和个别委员进行利诱，譬如免交物业费、赠送停车位等。同时，也有一些业委会主任擅自挪用小区公共经费，或者未经业委会和业主大会同意擅自将小区共有部位出租从中获利。由此，造成业委会因个别成员的谋利行为而蒙上了腐败的污名。
（2）集体腐败：“业委会小团体谋私利”。相对于业委会个别成员的谋利行为而言，业委会这个组织集体有时也会滋生自身的小团体利益。譬如，电梯、墙体广告收入不入账，业委会和物业公司同流合污，瓜分本属于全体业主的收入；受贿相关修理单位，高报电梯修理单价，吃回扣；未经业主大会批准，私自与物业公司签订协议，将小区的架空层出租，牟取暴利；未经同意，擅自给业委会发工资；业委会公款吃喝、公款旅游等等。为了使这些行为获得正当性，业委会常常会假以广大业主的名义。
业委会腐败的原因大致如下：其一，业委会监督机制缺失。无论是对业委会成员，还是对业委会这个组织，都缺乏有效的监督制约机制。其二，业委会心理补偿作用。客观而言，业委会工作是一个出力不讨好而又容易遭人骂的活儿，而且有时候还会受到来自开发商和物业公司暗地报复的危险。工作累、压力大不说，有时还得自己贴钱，但却还常常受到业主的非议和质疑。而维权成功后，业委会自恃有功，理当获得犒赏。有一些业委会，因自己确实为业主讨回了不少权益，居功自傲，就明目张胆地或者暗地里以各种形式变相进行自我犒赏。
篇5：业委会夹缝求生
24年前，在深圳万科天景花园里有一栋商住楼，小区规划时设计了两台变压器，分供住宅楼和商铺。居民入住一段时间之后，由于变压器负荷不足，管理处便向供电局申请通过供给商铺用电的变压器补充居民楼，电费统一按照商业用电收取。小区居民对此甚是不满，部分干脆拒缴电费。
“要是全不缴可以直接停电，倒好解决些，只有一部分不缴纳反而很难办。”陈之平对《中国新闻周刊》解释当时的处境。找供电局不能解决，又无法停电，管理处只能暂替业主垫缴，但这种垫支远超物业公司的能力范围。与此同时，业主的意见越来越大。
陈之平试着找一部分理性的业主心平气和地一起协商解决办法，并策划以成立“业主管理委员会”的方式来搭建一个沟通平台。他告诉《中国新闻周刊》，当时的方案是从小区全部6栋楼14个单元中以每单元为单位，选出1位代表作为业委会委员，加上管理处1位执行秘书共15人组成业主管理委员会。
1991年3月22日19点30分，中国第一个业委会宣告成立。包括王石在内的万科高管，与第一届15位业委会委员，对业委会的章程、用电、水使用及费用情况、增设休闲椅和果皮箱、管理费构成等问题进行了讨论，并就议案形成了决议。
这是一个令陈之平至今记忆犹新的时刻。在业委会的协调下，商业用电的分类收取得以解决。在这一过程中，陈之平感受到了业委会成员的能量。
业委会宣布成立一个月后，第二次会议通过了《天景花园业主委员会章程》，选举产生了会长、副会长。由于电费问题获得圆满解决，业委会这种社区组织模式也获得了业主的认可。
而成立业委会之后的一次物业涨价，却又促动了深圳物业管理条例的实施。上世纪90年代，天景花园延续旧的房产管理模式，提供水电维修及清洁服务，安全则是由派出所委派保安执勤，物业服务收费标准很低。
“清洁费每户每月仅2元，根本不够清洁工的工资。于是我就做了一个方案，要把清洁费提高到每户每月10元，用以支付清洁工工资及相关工具更新。”据陈之平的回忆，业委会商议后，要求管理处做到了楼道、楼梯、草坪等随时都看不见烟头等垃圾，就认可上调收费标准。
物业管理处实现了业主的要求，业委会也兑现了承诺。但这次涨价违反了物价局的规定。“物价局对此以乱收费责问管理处。”当时，陈之平差一点受罚。
此后，陈之平参与起草了全国第一部物管地方性法规——《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》，该条例对物业收费调整做出了规定。这种“业主自治和专业服务相结合”的管理模式日趋成型，并有了一定的法规。
业主维权专家舒可心认为，这只是物业公司达到自己利益诉求的一种方式或者说策略，物业公司对业委会的成立从根本上讲并没有主观之意，但其客观诉求的确促使业主维权迈出了第一步。
上世纪90年代初期，深圳正处于改革的蓬勃期，很多领域的改革都在探索。而陈之平无意间踩中了业委会这块石头。
土壤有别
从全国范围看，中国业委会的发展过程有一个清晰的脉络：它们往往从革命性的维权起步，后来在各种现实的限制与考量后，慢慢转向建设性。
在业委会的初创阶段，“闹”非常普遍。“这符合中国的现状，‘闹有时候更能有效引起关注。”一位受访业委会专家表示。大多数的业委会，也是在“闹”的过程中逐渐联合成为一个组织。但在政府眼里，这就是不和谐因素，其所面临的外界阻力也自然形成。
在中国，从“闹”这一阶段走出来的维权领袖有几千人，分布在全国几百个即时通讯群里。
虽然有这么多人的努力，但目前建立业主委员会的小区占比仍然偏低。据业主维权专家陈凤山估算，全国目前拥有业委会的社区占比为10%左右，公开数据中产生过业委会的小区占据30%～35%。
在业委会的成立方面，上海是一个极其特殊的城市。陈幽泓等人提供的数据显示，上海整个城市业委会小区所占比例为85%。
陈幽泓是海淀和谐社区发展中心的教授，研究中国社区发展状态多年。和谐社区研究中心原是中国人民大学2002年成立的一个研究课题组，2005年海淀区政府破例让其登记注册成为一个民办非企业法人。陈幽泓告诉《中国新闻周刊》，上海市是一个强政权城市，有点类似新加坡，有着强权政府干预的基因。在这个城市，业委会几乎都是由基层政府组织成立，这在一定程度上削弱了业委会的维权属性，也不可能形成权力制衡。
在全国性的社区论坛上，陈幽泓可以感觉到上海的业委会领袖相对较少，其知识储备和自发的维权素养也较低于其他省份。
而与上海紧邻的江浙地区，却完好地保存了传统的民间组织氛围。陈幽泓以工商联为例，对《中国新闻周刊》阐述了温州的业委会发展环境。全国各地的工商联组织，基本都属于具有行政事业编制的民间组织，而唯独温州是小商业主自发组织成立。这与其经济发展基础有关，也与民间意识有关。政府看到了这些私有经济业主组织在发展GDP时所做的贡献，于是在业委会这个民间组织上表现出更为开明和宽松的态势，“无为而治”。
在江苏省，这种政府环境则更为明显。陈凤山对《中国新闻周刊》表示，2014年最新实施的《江苏省物业管理条例》，是全国第一个将“业主委员会代表制度”明文写进地方法规的，这在法律意义上明确了业主委员会的发展模式和法律地位。
相比上海和江浙地区，沈阳则成为中国业委会发展最好的地方。陈幽泓说，沈阳属于东北老工业基地，特定历史时期形成的老旧小区特别多。这些小区的物业管理相对落后，而且盈利性相对较差，于是出现了大面积的托管现象。这给沈阳的业委会组织提供了成长的沃土。
陈幽泓介绍说，在托管的期间，一些小区业主委员会发挥了很大的作用，该市社区业主委员会协会会长杨树林所起的建设性作用，也得到了政府部门和业主的认可。“业委会这种组织的存在，让政府省了不少心也尝到了甜头。”
多位受访专家告诉《中国新闻周刊》，业委会的成立与发展，既受制于整体的大环境，也受制于区域环境。比如，虽然深圳市在业委会的发展上有很多的经验，但基于特区的背景，其经验并没有普适性。
“进”与“退”
知名打假人王海，也在和同伴一起探索业委会管理的模式。
王海和崔丽娜同为和谐社区发展中心的成员，后者为天津业委会联合会会长。他们在天津的几个物业托管小区，正在推行“丽娜模式”。这种模式以业委会主导、合同制管理为中心，意在扩大业主的自主权，增进业主的公共意识，降低物业管理的各项支出成本。
对物业公司而言，“丽娜模式”的利润相比传统的模式要少得多，但好处在于明确了权责，减少了矛盾和摩擦。在很多业内人士看来，这是一种共赢的经营模式。过去，物业管理企业通常是从开发商手中接单签约，之后由于成本压力、与业主之间的矛盾等，或弃盘不管，或与业主之间水火不容。
陈幽泓把这一模式解读为“共有财产区分，财产权关系明确的业主自治经理人模式”。其实现阶段分为业主当家作主、财产明确、经理人实现、专业化管理外包四个阶段。该模式的核心，是“区分穷尽、物权自主、量化公开”。
在“丽娜模式”中，将小区共有部分的管理，设定为对“分不出去”部分的管理。凡是“分不出去”的，由物业管理公司管理，由全体业主承担成本，由物业维护费开支费用，在权责分明下实现物业管理费最低。
还有很多的业主维权人士在探索自己的模式，并在几百个业主群里“百家争鸣”。
作为和谐社区的研究专家，陈幽泓更期待“业主自治”的“乡规民约”。在她的架构中，把实现和谐社区分为五个阶段，称为“五部曲”：业委会成立、物业酬金制、契约机制、两委三方（物业、居委会、业委会）联动、生态社区。陈幽泓的最终目标，是靠目前的NGO力量实现生态社区建设。
陈幽泓说，目前这个阶段，社区治理领域的政策法律仍处于初步发展阶段。而业主自治的问题，仅靠国家的法律远远不能解决，需要小区在相关政策和法律的基础上，去协商制定自己的规则。“两委三方”应该通过联动，依托三方协商制定的“乡规民约”来约束和实现自治。
陈幽泓说，国家和社会之间从来就存在一种博弈，有时候是进退关系，有时候是互补关系。他说，目前形势下，政府应该退，民间应该进。
自治的瓶颈
但在当下，业委会在中国的发展不仅面临谁进谁退的问题，还有很多其他的困境。
陈幽泓说，目前，在占据城市面积一半左右的居住小区内，业主组织仍处在体制的边缘，其法律地位和组织特征不是很清楚，共有区域的法律确权也相对模糊。在很多小区，物业公司已经架空了业主的所有权。
物业专家舒可心认为，小区里在住宅以外、规划红线之内的区域，全都属于全体业主。“公有的东西很多，包括一草一木、一砖一瓦。”但中国现在在所有权的登记上还有缺失，法律不登记共有财产。另外，在小区内，居委会、物业公司与业委会的权利也不对等。这导致业委会很难在法律上主张这部分共有权利。
陈幽泓表示，在中国，物权的突变式变革，造成了小区管理制度的缺位和断层。物权所有人在自治意识尚不成熟时，就已经肩负起维护小区共有权利的责任。这是政府大跨度改革的一种冒进。
而在业主的意识和能力层面，业主大都是遇到事了才聚起来，聚起来就打打杀杀。而受访专家大多认为，业委会要发展，就必须形成固定的议场。要定期选举，产生一个组织去执行议事规则下达成的具体协议。但是目前在小区内部，正常换届都很困难。
一位受访专家认为，在业主现有的意识和能力下，业主的组织很容易呈现一种循环的状态：当外部势力入侵，到了一定程度，大家开始组织对抗，就有了业委会。而一旦有了业主组织，发展商就不太敢侵权。业主一看发展商不再来了，就容易做鸟兽散。而业委会一旦不存在，物业公司就又开始来欺负业主，到了一定的程度后，就又组织业委会。一位受访专家认为，业主组织发展的一个突出问题是可持续性的问题。“一个可持续的小区的评价机制，是业委会能不能正常更换，正常选举。一个小区是不是成熟，要看小区有没有发生过对业委会的罢免。”
但是现状不容乐观，大多数业主组织都遇到了可持续发展的瓶颈，定期选举无法实现，参与者后继无人。房地产商人任志强在一次受访时说：“年轻人连业主委员会的责任都不愿承担。”
业主维权专家陈凤山把小区比喻成一个五脏俱全的社会。他说，现阶段民间组织遇到的问题，业委会都有可能遇到，但最主要的还是制度建设和法律依据。陈幽泓说，《物权法》中并没有规定关于侵犯物权的惩罚性措施。按照《物业管理条例》的规定，开发商、物业公司侵犯业主的物权，仅被处罚几万元。
多位受访专家认为，对于私人财产权长期以来缺乏法律保护，政府有不可推卸的责任。政府应该在自己的权力范围内培育社会自治能力，因为如果没有政府的支持，业主组织要维权并不容易。