购买楼房合同

购买楼房合同（精选13篇）

篇1：购买楼房合同

楼房购买协议

甲方：樊建军

乙方：王国富

一、乙方购买甲方楼房一套，位于永昌县城关镇安置小区家属楼二号楼四口四楼左手，建筑面积65平方米，价格）元。随楼房附带的有：地下室一间，太阳能热水器一台，抽油烟机，各房间灯光其全、有线电视。

二、付款方式：自本协议签定之日起，乙方先向甲方预付购房款元整（）元，其余）元，由乙方在甲方交付房产证及房屋钥匙后，一次性向甲方支付，不得拖欠。

三、双方的权利和义务

1、甲方保持楼房现状不变，不得擅自改变已经商定属于乙方的物品。

2、甲方在乙方付清房款之日起五日内搬走所有属于甲方的物品，同时交付楼房钥匙及相关手续。

3、甲方交清在乙方入住前发生的所有费用（如水电费、有线电视费、卫生费和暖气费等）。

4、甲方负担过户后引起的任何费用。

5、甲方不得在乙方入住前将楼房买给他人，否则将按银行

贷款利率付乙方元预付款的本金和利息，并承担相应的违约责任。

6、甲方保证在乙方入住前没有以此套楼房的房产证做低押贷款，否则以此引起的债务由甲方单方面承担。

7、乙方不得在入住前单方面退房，否则甲方只有在出售楼房后才退还预付款给乙方，乙方承担在期间的房租费和其它费用，并承担相应的违约责任。

8、乙方入住后应及时办理有关证件的过户和变更手续，（房产证、有线电视户、供暖户、水电户等）办理房屋过户手续时，甲方应积极配合乙方提供相关资料，不得无故推延。

9、本协议生效后，乙方拥有本套楼房的所有权，拥有相应的权利和义务。

10、本协议一式两份，甲乙双方各保留一份。

11、本协议在甲乙双方签字后才生效。

甲方：联系电话：身份证号：

乙方：联系电话：身份证号：

二00九年月日

篇2：购买楼房合同

甲方：

乙方：

经甲乙双方协商，同意签订以下协议，双方共同遵守。

1、同意年月日签订的拆迁协议废止。

2、乙方向甲方支付土地补偿款元，长：米，宽：米 包括2上2下楼房向南2米）。

3、乙方在该土地上建造5上5下楼房。其中，西临过道，3上3下楼房面积202.3平方米甲方优先购买，价格1300元/平。东靠苏绍杰2上2下楼房，面积120.36平方米所有权属乙方。2上2下楼房向南2米由乙方自建院墙。

4、楼房施工内容：屋顶SBS防水卷材，塑钢门窗，预制楼板。外墙涂料，内墙仿瓷，门前平铺砖地硬化，室内蹲便、水盆安装、上下水等。

5、乙方所有权包括2上2下楼房及该楼房向南2米，北至公路，范围内享有土地使用权和转让权，乙方有权出租转让，甲方不得干涉。

6、甲方所购买的3上3下楼房总款为元，去除土地补偿款元，甲方应向乙方支付购楼款元，购楼款于2011年12月31日前付清。

7、本协议签订后，双方严格履行，不得违约，甲方不得干涉乙方的出让、管理使用和施工，否则赔偿乙方经济损

失万元。

8、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方：乙方：

篇3：购买楼房合同

半年前，我从一家房地产开发公司处购得一套顶层住房。当时，根据整个房屋结构及设计承重完全胜任的情况，公司在购房合同中明确允许我利用楼顶自行出资加建一层房屋。近日，我依据合同约定进行加层时，却被小区其他业主制止。

请问：我能否诉请法院责令这些业主排除妨碍?

读者：肖娟

肖娟读者：

你要求排除妨碍的诉请无法得到支持。

一方面，楼顶属于全体业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;……”本案所涉房顶作为整个房屋的基本结构部分，无疑应当属于全体业主共有。

另一方面，全体业主对楼顶具有共同的权利。

《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”也就是说，单个的业主只能对建筑物内的住宅、经营性用房等享有独立的所有权。对共有部分，则应当由全体业主共同享有占有、使用、处分、收益、管理的权利。本案楼顶自然也不例外。

再一方面，公司与你有关楼顶加层的约定无效。

篇4：购买学区房，合同怎么签

从看房到签合同，王鑫一直明确表示，她买房目的就是让孩子在第二年能够就读该房屋所属学区的重点小学。赵天夫妇也一再向王鑫保证，他们的户口早已迁走，王鑫买房后，马上可以把孩子的户口迁进去。

为了保险，王鑫在购房合同中加了这样一个条款：卖方承诺房内目前无任何户口，若违反承诺，须按总房价的10%支付违约金。随后王鑫全额支付了房款，过了户，把孩子的户口顺利迁了进去。

2015年5月，王鑫满心欢喜地带孩子去学校报名，却出现了意想不到的情况：按学校规定，新生报名时，要提交户口所在房屋的产权证。招生办看了王鑫的房产证后告诉她，这处房子的学籍仍然有孩子在用，占用者正是赵天夫妇的孩子。由于一处房子只能对应一个学籍，所以王鑫的孩子不能办入学。王鑫当时就蒙了，觉得受骗了。和家人商量后，她把赵天夫妇告到了玄武区法院，要求解除合同，索赔违约金16.5万元。

法庭上，赵天夫妇表示，合同约定的是房内无户口，他们一家三口也确实在2013年6月就把户口迁走了，完全满足合同约定，不存在违约，王鑫的孩子被拒绝入校可能有别的原因。王鑫觉得对方在强词夺理。

到底是什么原因，导致孩子无法顺利报名呢？

2015年6月，法官到这所小学的招生办走访调查。招生办老师告诉法官，王鑫给孩子报名时，赵天夫妇的孩子在学校读六年级，要等到7月才毕业，所以学校才会说学籍被占用。现在赵天夫妇的孩子马上就要毕业了，将不再占用学籍。虽然新生报名已结束，但学校愿意帮他们协调。法官带着双方来到学校，向招生办说明了情况。最终，学校同意给王鑫的孩子补办入学登记。

此事圆满解决。再次开庭时，法官告诉买卖双方，他们在合同里只约定了房内无户口，没约定无学籍占用。目前孩子已经被学校录取，王鑫不存在损失，法官驳回了她的赔偿请求。

法官提醒，即使王鑫的孩子未能入学，卖家也不会被认定为违约。因为双方未在合同中约定学籍。所以，购买学区房时，最好把户口、学籍二者都约定清楚。

2月19日，教育部下发《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确指出在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，采取多校划片，通过随机派位方式分配热点学校招生名额。这意味着多校划片已经正式列入教育部官方文件，将作为一项教改新政予以实施。

买学区房，合同如何约定才稳妥？

首先，在买房前查清目标小学的入学政策，以及所在区县教委的规定。招生政策可以去学校招生办询问；教委规定可以去区教委咨询。买房人最好再到公安局户籍科查询房子里是否有户口，如果有，需在购房合同上约定卖方何时把户口迁出。如果是为了购房去咨询，户籍科一般都会协助查询。如果怕房子的学籍被占用，可以到学校招生办或教务处咨询。

其次，签购房合同时，建议双方在补充条款中约定清楚：买方为了能让孩子在某年就读某小学，购买这套房产；卖方于何时将户口从房内迁出；卖方保证房内无户口占用、无学籍占用；若由于卖方原因，导致孩子未能入学，卖方需要承担什么样的赔偿责任。若卖方同意，也可以把房屋是某小学的学区房、卖方承诺买方的孩子进入某小学，写进合同。

如果未做上述约定，那么一旦卖方迟迟不迁出户口，或是房子里有学籍被占用，导致买方的孩子无法入学，买方将很难维权。

篇5：购买楼房合同

一、搜房看房，综合自己所需要和经济状况，确定方位、环境、质量、户型、面积、结构、楼层、价位诸因素，选取楼房。

二、看好房子之后，与开发商售楼员相信了解出售过程中的各项条件及优惠。

三、做好交首付款、签署购房合同前期准备。

１、在单位开出收入证明，注意要实事求是开具真实收入。此环节有人为达到少交首付之目的，虚开高收入证明。等到贷款银行审核时，可以通过银行流水检查出实际收入水平。最后被要求补交首付，有因补交不足被退回首付购楼告吹的。

２、去税务局开出完税证明。本人没有时间去，代办要有授权委托书和被委托人的身份证复印件才给办理。

３、筹集资金，整合存款。

4、准备私人名章。

5、去婚姻登记中心办理未婚证明，交出户籍证明；代办要有委托人授权委托书和被委托人身份证复印件才给办理。

6、办理户籍证明；

四、1、与开发商办理交首付款，拿回发票。提交户籍证明；私人名章。签订预售房合同。共有七份：甲方1份、乙方1份、贷款银行2份、房管中心3份。应该认真审核，注意把开发商违约如何处理（赔偿或处罚）填写明确，如果情势不允许，也必须在签名之前标明“依法处罚”，以利于发生不良后果难以理赔。还要注意方式签名之下

必须签署年月日。

五、办理银行贷款。

１、贷款银行要求贷款人、携带身份证、个人公积金账号、购房合同、税务流水、银行流水、收入证明、未婚证明、户籍证明、首付发票复印件等材料前去办理签署贷款合同。

２、交付信息资料：原件：收入证明；复印件：银行流水（2011年页）；完税证明；户籍证明；未婚证明；购楼首付发票。

３、银行给计算按揭每月（约）xxxx元；商贷利率x.xx%；公积金利率x.xx%。

４、银行告知，办理农行卡，可以首月打款x万元，付首月按揭和公积金贷款担保。此月开始，每月事先电话联系，由农行优先扣取公积金部分，半年后由本人接续逐月打卡现金。

５、与银行（农业银行）签署商业贷款5份；公积金贷款30元万合同5份。

六、在贷款银行开办借记卡和网银。将卡号告知银行负责贷款人员，便于此后按期收取还贷。

七、等待银行批复，要每周催促（一般两周），以便及时发放贷款。

八、贷款批复后，银行负责发给开发商做抵押。要每周催促开发商抓紧做好抵押（一般每周去办理一次），以便及时返给银行，以便银行早放贷款。

九、银行收到做好抵押的贷款合同即可放款，届时会收到短消息

通知。

十、要认真审查购房合同条款，其实《预售合同》里面约定是8月31号交房）。并且说：交接时，要给一个《交接书》，开发商说购买期房，就是《预售合同》，不适用《买卖合同》，《预售合同》可以办理《房屋产权证》。

十一、去贷款银行索取《个人贷款担保合同》；《住房公积金个人购房担保借款合同》；《个人借款凭证二份》（银行贷款、借贷公积金各一份），《个人贷款还款清单》二份（银行贷款、借贷公积金各一份）。

十二、去开发商售楼处，办理购房实际面积与预售面积差额退款，预售面积与实际面积往往不会十分吻合。开发商应会办理一次退补资金手续。还要扣交一笔维修基金。办理后发给《商品房预售合同》、《上海房地产登记证明》；开具一份书面通知，凭其去物业办理交房，领取钥匙。

其中实际面积不是售购双方共同测量，而是开发商单方提供，其实如果购楼房有疑义，应该当时提出双方共同现场确认一次，或者事后自己另行测量，确有不符在与开发商协商解决，反正房屋长期存在，有账不怕重算。

十三、到物业，首先是双方验收房屋，按物业表格和我们自己关注的逐项实验：

1、打开水表，测试厨房、卫生间来水是否畅通；

2、用水盆（事先自备）往地漏里边注水，检查有我堵塞，有无地表不平；

3、打开各水盆、坐便，检查有无堵塞；

4、打开电路，检查各个室内照明，有无短路；

5、用带有灯泡插头（事先自备）检查墙壁插座有无短路；

6、查看门窗完好否，有无破损，开关吻合顺畅；

7、顶棚、墙壁有无裂坏，不平整，脱皮，有无空心；

8、地面有无破裂、不平、暴皮；

9、墙角、地脚、棚边是否直线；

10、门窗护栏、外墙表面是否完好。逐一验收，只有工作阳台灯不亮，填写报表，双方同意入住时再行解决。

开始办理交楼:

首先交付物业费，有三个月、半年、一年三种选择。真感觉不合理，但是不交是不发钥匙的，这个时候，业主在“管家”面前是个弱势，无奈，只得选择，这是第一笔，还有第二笔电视初装费，第三笔民用电分时表装置费，第四笔，也是最不该接受的一笔，叫做“建筑垃圾清运费”？解释说：你入住之前要装修，装修垃圾要有物业清理运出。这是没有发生的呀！怎么就知道一定要发生！怎么就知道一定要你物业来负责清运！没办法呀，为了把那付出上百万元的楼房钥匙——产权的象征，让它回归自己，暂时就先交吧。第五笔······

这一天是个值得记住（也可以说是纪念）的日子，这一天办理购房手续最多，交付了该交的和不该交的一些小钱儿（其实人们都一样，不是在乎钱数，只是在乎合理，认可了上百万都可以支付，不认可，小钱要是被强行交了，就不平衡。），这是领取楼房钥匙的一天。还会被要求做出一些承诺，大体都是服从物业规定。还会发给你：

1、《进户须知》；

2、《业主手册》；

第１、２两项是物业编制。

3、《上海市新建住宅质量保证书》；

4、《上海市新建住宅使用说明书》。

第３项是上海市城乡建设和交通委员会、上海市住房保障和房屋管理局监制。

第４项既没有编制单位，也没有监制单位。

虽然可以着手装修入住了，但是接下来还有：办理《楼房产权证》、《土地使用权证》，不知道还需要提供多收个人信息、相关证件和漫长繁琐的跑来跑去······

还有那几十年的按揭还贷需要经营打理：加息减息你要随同担忧动脑；公积金和贷款的先后你要记挂与银行调整；遇有个人意外诸如出差、应急支付亏空，你要向银行申请延期补交······总之是穷人日子难过，穷人的日子也要过！感觉大体如此，欢迎网友补正。

1.贷款申请表-------五一广场公积金管理中心大厅填写

2.身份证及 身份证复印件3份

3.户口本原件及复印件--集体户口需要首页和本人那页

4.房屋买卖合同正本及整本的正本复印件（2份）

5.权属转移登记申请书---开发商提供

6.预交房款收据复印件（2份）

7.私人印章（已婚者需要夫妻双方各一枚）

8.个人工资收入证明（开发商提供表纸--自己单位确认盖章）

9.组合贷款联络单及联络单复印件（1份）

10.商业贷款合同

11.维修基金收据第六联--公积金大厅缴纳钱款后得到

篇6：买卖楼房合同

遥田镇联丰村上礤组人（夫妻）

甲方（出卖方）：曾桓康，男，56岁，温彩云，女，50岁，乙方（购买方）：

甲方夫妇在遥田墟镇人民街建有一栋四层楼楼房，该栋楼房产权属甲方夫妻所有。现经甲方夫妻及家人商议，一致同意将该栋楼房第（）层全套楼房按现状转卖给乙方。现就买卖该栋楼房有关事项达成如下协议：

1、该层楼房坐落于遥田墟镇人民街４号（即甲方原游戏机室大楼的第 层全套），面积约平方米。四至界至为：**街，南至潘向前楼，西至水沟，北至潘力持楼。（楼梯及转台是共用通道，任何人不准放杂物。）

2、甲方出卖该层楼房给乙方总成交价为 元人民币（小写 元）。

3、交款方式：双方签订此合同后，乙方先交 元给甲方，仍欠 元，在新历201 年 月 日前交清。乙方交清买楼款后，楼房权属归乙方所有。

4、甲方交付楼房时间为201 年 月 日，交付时应将自己所有家具及用品搬走。

5、房产过户由甲方提供相关证件，乙方负责办理，所需费用全部由乙方承担。

6、该楼房日后老化需拆建时，如该楼原有的土地使用权仍归甲方使用的前提下（包括土地已转让给他人的情形），乙方仍保留所属层次的建筑权，建筑及办理一切手续所需费用由乙方自己承担，但乙方应按建筑楼层分担国家应收取的该土地转让金及税金。

7、违约责任：

1、如乙方违约，未按约定时间交清购房款项，则按所欠款项按月加收5％违约金。

2、乙方交清全部购房款项后，甲方未按时交付楼房给乙方使用，乙方则按月收取甲方500元作违约金，同时还应无条件交付楼房。

8、此楼的公共设施（下水道、化粪池、一楼阶梯）如需维修的费用，按四层楼分担。

9、以上协议是经甲乙双方反复协商，一致同意达成的协议。双方永不反悔。

甲方签名： 乙方签名：

篇7：出售楼房合同

乙方(购房者)：

经甲、乙双方协商，就楼房买卖一事达成如下协议：

一、甲方将自己在工行古浪县支行家属院内拥有的楼房一套(古浪县城香林路151号二单元五楼右手)出售给乙方，总价款为： 元(大写： )。

二、甲方出售楼房将房产证交给乙方后，乙方享有该房100%产权，若甲方与原房产内部发生产权纠纷均由甲方负责处理，乙方概不负责。

三、房屋出售后，如果乙方需过户、出售所发生的产权、债权债务及其费用均由乙方承担，甲方概不负责。

四、甲方交清房屋出售前的水、电、暖等费用，房屋出售后的一切费用均由乙方负责承担。

五、乙方付给甲方购房款 元，在 年 月 日前由乙方给甲方付清。

六、房产证暂由甲方保存，待年日前乙方给甲方付清剩余 房款 元后，甲方再将房产证交给乙方。

七、双方都要按照所订条款履行合同，若一方有违约，对方有权要求按房屋售价的30%承担违约金。

八、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，本合同经甲、乙双方签字之日起生效。

甲方： 乙方：

篇8：购买楼房合同

在房屋承租人优先购买权法定的前提下, 出租人与第三人订立房屋买卖合同的效力认定就为合同自由在此类案件的适用划定了界限。在划定界限的过程中, 有以下三方面问题值得探讨:当房屋承租人优先购买权受到侵害时, 一是何种情形下可以适用合同效力瑕疵, 何种情形下限制适用;二是可以适用合同效力瑕疵时, 依现行法律, 应选择适用无效、可撤销和效力待定中的哪一种方式;三是依法学理论分析, 应适用无效与可撤销中哪一种方式更好。

一、出租人与第三人房屋买卖合同效力瑕疵认定

在房屋承租人优先购买权的案件中, 承租人受到侵害的常见情形是出租人未提前通知承租人而与第三人签订买卖合同并将房屋所有权转移给该第三人。为维护承租人的权益, 一定条件下可以认定合同效力瑕疵从而达到使该第三人返还财产、赔偿损失的目的。问题是何种情形下应当适用, 何种情形下限制适用。提出此问题, 是鉴于最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见 (试行) 》 (以下简称《民通意见》) 第118条废止前, 不少法院在审理此类案件时动辄适用合同效力瑕疵, 特别是选择适用合同无效原则来处理侵害房屋承租人优先购买权的案件。其结果却未必理想, 多数情况是既没能惩戒侵害人, 又无法保护受害人。

实践中, 出租人与第三人签订买卖合同侵害承租人优先购买权不外乎两种情形:一是第三人受出租人欺诈签订房屋买卖合同, 导致承租人优先购买权受损;二是第三人与出租人恶意串通签订房屋买卖合同, 共同侵害承租人优先购买权的行使。

对第一种情形, 依第三人是否已办理所有权转移登记又分为两种情况, 均属限制适用合同效力瑕疵的情形。如果第三人未办理房屋所有权转移登记, 承租人优先购买权作为债权比第三人的债权更有履行上的优先性, 此为“优先”应有之意。而且, 同样作为受害者的第三人基于有效的合同向出租人请求违约损害赔偿能够得到更充分的保护, 应无适用合同效力瑕疵的必要。如果第三人已办理房屋所有权转移登记, 由于第三人善意取得房屋所有权, 承租人优先购买权的效力转而体现为向出租人请求损害赔偿。此时如果适用合同效力瑕疵原则处理, 既无益于承租人的损害赔偿请求权的实现, 又与对第三人根据善意取得原则取得房屋所有权的制度相冲突, 可见, 此种情形下, 适用合同效力瑕疵原则处理已无必要。

对第二种情形, 即第三人与出租人恶意串通侵害承租人优先购买权, 无论从法律规范还是从学理角度分析, 均具备了合同效力瑕疵的适用条件, 当然从两个角度分析得出的适用方式大相径庭。本文将在下文中就此重点探讨。

二、出租人与第三人恶意串通侵害承租人利益的房屋买卖合同效力的法律规范分析

针对出租人与第三人签订房屋买卖合同侵害承租人优先购买权的情形, 相关法律规范及其适用有一个发展历程。从1988年《民通意见》第118条不加区别地全部认定出租人与第三人房屋买卖合同无效, 到1999年《合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利”这一不置可否的规定, 再到2007年废止《民通意见》第118条, 不同法律规范表述含义有所不同, 期间各地法院对此类案件的处理, 在法律规范适用上并无同一尺度, 完全取决于法官的自由裁量权, 因此导致不同处理结果的发生。直至2009年9月1日起施行的《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》 (以下简称《房屋租赁解释》) 第21条明确规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形, 承租人请求出租人承担赔偿责任的, 人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的, 人民法院不予支持。”至此, 对此类案件的处理, 才有了一个清晰的判断标准。从该条款用语来看, 似乎走了《民通意见》第118条的另一个极端, 完全堵塞了认定买卖合同无效的渠道。但最高人民法院民事审判第一庭 (以下简称最高院民一庭) 负责人就《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在答记者问中, 对该条款合同效力瑕疵的部分进行了阐释:“规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由, 请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时, 承租人依照《民法通则》第58条第1款第 (4) 项规定和《合同法》第52条第 (2) 项规定, 主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效”。类似观点同样见诸于最高人民法院主编的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》, 但该观点所涉情形比恶意串通所能包含的全部情形要少, 仅将虚高定价而恶意串通的情形认定为合同无效。对此, 学界也有不同观点:对于承租人的损害, 应当只向出租人请求损害赔偿, 而不能宣告前手买卖合同无效。

最高院民一庭负责人的阐释不仅肯定了出租人与第三人于恶意串通情形下买卖合同可以被认定为效力有瑕疵, 并且进一步明确其方式为认定合同无效, 自然衔接了《民法通则》第58条第1款第 (4) 项规定“下列民事行为无效:…… (四) 恶意串通, 损害国家、集体或者第三人利益的……”和《合同法》第52条第 (2) 项规定“有下列情形之一的, 合同无效:…… (二) 恶意串通, 损害国家集体或者第三人利益……”。按照现行法规定, 认定效力瑕疵进而主张合同无效自无障碍。笔者认为《房屋租赁解释》第21条第2句表述欠缺明确性, 如略加修改为“但据此请求确认……人民法院不予支持”, 欲表达的意思将更清晰。

三、出租人与第三人恶意串通侵害承租人利益的房屋买卖合同效力的学理分析

依据合同欠缺生效要件的不同, 法律给予部分合同以不同程度的否定评价, 依次为合同无效、可撤销和效力待定, 其中程度最重者为合同无效, 将产生当然、自始、确定无效的后果。但依上述最高院民一庭负责人答记者问中所言, 承租人若对出租人与第三人恶意串通情形下所订立买卖合同主张无效, 则该买卖合同为无效, 若承租人不主张, 则买卖合同有效, 这就与无效合同自始、当然、绝对无效的性质产生矛盾。特别是在合同相对无效的独立存在价值存有争议的情况下, 承租人到底应主张合同撤销还是合同无效来保护自身权益, 产生了客观上的困难, 此时法律规范就丧失了应有的指引功能。

对出租人与第三人恶意串通情形下所订买卖合同, 王利明认为:“出租人未给承租人提供优先购买权的行使条件的, 承租人有权撤销出租人与第三人之间订立的买卖合同”。此观点的核心, 一是期望法律对出租人与第三人买卖合同否定评价的程度略为缓和, 二是在实际上避免了陷入相对无效的独立存在价值的理论争议。

究竟合同无效和合同可撤销有何本质不同?在新《合同法》颁布前, 有关民事行为的无效和可撤销分别规定于《民法通则》第58条和第59条。从分类上看, 两个条款的主要划分标准很明显, 即表意人意思与表示背离的不同形态。前者表现为欺诈、胁迫与恶意串通, 后者表现为重大误解与显失公平。随着《合同法》的出台其第52条对《民法通则》宽泛的适用合同无效进行了限制的同时, 我们也发现合同无效与可撤销的区分标准不那么纯粹了。欺诈与胁迫又依据保护不特定人还是特定人利益为标准, 分别归属于合同无效与可撤销, 进而依各自情形由不特定人或特定人予以主张。

对比《民法通则》第58条、第59条和《合同法》第52条、第54条的规定, 可以看出, 除欺诈与胁迫外, 有关意思与表示背离的其他三种形态的规定并未依同样标准进行再划分。但实践中, 其他三种形态中也出现了游离于合同无效制度之外, 又不属于合同可撤销制度调整的情形, 即恶意串通, 损害第三人利益的部分情形。依笔者观点, 欺诈与胁迫所存在的二次划分标准对恶意串通同样有适用的必要, 恶意串通依该标准分别适用合同无效和可撤销。试想, 在恶意串通的情形下, 倘若受损害方属不特定的第三人, 与国家、集体利益同属广泛的、不特定利益群体, 此时由任何人主张合同自始无效才能有效保护受损害的利益群体。倘若受损害方为某一特定的第三人, 断然剥夺了由该第三人自主决定是否撤销合同的权利, 当然认定合同无效, 有越俎代庖之嫌。从实质意义上说, 即使以保护特定当事人利益为目的, 用法律规定剥夺特定人自主决定合同效力的权利, 私法自治同样将受到破坏。

可见, 合同无效与可撤销的根本区别并不在于表意人意思与表示背离的不同形态, 而是依法律否定评价程度的不同表现在以下两方面:是否保护特定人的利益和是否得由该特定人予以主张。

篇9：购买楼房合同

1承租人优先购买权的制度价值

一般认为，承租人优先购买权有如下制度上的价值：首先，是为了保护弱势群体的利益，使“居者有其屋”，因为赋予承租人以优先购买权的主要目的在于保障承租人可以在同等条件下优先得到房屋所有权的可能性。其次，是可以维护稳定的社会经济秩序，当租赁合同依法签订后，承租人基于占有使用租赁物这一事实，必然会围绕着该物在社会上形成诸如生产、生活中许多方面的特定联系，因此，在出租人要出卖该租赁物时，如果能满足承租人的特殊需要，则会对人们的生产生活的稳定和方便买卖流通秩序有着重要的积极意义。最后，是可以促进资源有效利用，保障财产所有权各种权能的统一，使物之所有权与用益权集于一人，一方对租赁物的继续使用可以不要大幅调整，从而间接鼓励、促使租赁行为的发生，承租人也因有此预期，而更愿在租赁物上进行投资。

但对于承租人的优先购买权制度，一些人则提出了质疑，其理由是：首先，承租人优先购买权违背了私法自治的原则，认为承租人优先购买权是对出卖人自由意志和所有权自由的一种限制，不具有正当性，例如从房屋承租人的优先购买权的实现过程来看，房屋所有人欲出卖房屋，必须提前3个月通知承租人，在某些情况下，这样会使得房屋所有人处于一种很被动的局面，一方面，在3个月内，房屋所有人只能消极等待承租人的选择，另一方面，房屋所有人很可能会丧失“商机”，错过比较理想的买受人，因为，其他买受人也不愿意消极等待承租人的选择。可见，优先购买权会在一定程度上限制了交易。其次，赋予承租人优先购买权可能会带来大量法律适用上的问题，其实际效果也不佳，例如有人认为，房屋承租人的优先购买权很容易被规避，极具脆弱性，因为如果房屋所有人不想将其房屋卖与承租人，其完全可以利用“假赠与实买卖”的方式，将房屋所有权让渡给其他人，此时，承租人难以主张其优先购买权，此外，所谓的“同等条件”在实践中很难具体化，具有很大的模糊性，不易确定和操作。

笔者认为，承租人优先购买权制度仍具有其存在的合理性，主要基于以下几点原因：一是维护弱势群体生存条件的社会价值仍然存在。当今社会贫富差距仍然存在，强弱仍然分明，建立和谐的社会仍然迫切的要求我们提高对社会低收入及最低收入群体的生存利益的关注。虽然从整体上看，承租人并不一定都属于社会经济中的弱势群体，但是，在多数情形下，相对于作为所有权人的出租人，承租人仍然是经济上的弱者，法律有对其进行特别保护的必要。我们不能仅仅因为某个承租人不是经济上的弱者，就否定法律赋予承租人以优先购买权的价值。

2侵犯承租人优先购买权的合同效力

在我国，尽管关于承租人的优先购买权早已设有明文规定，但关于侵犯承租人优先购买权的合同效力，却存在着一个曲折的发展过程。《合同法》实施前，为保护承租人的优先购买权，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称“民通意见”）第118条明确规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”据此，“民通意见”实施以后的司法实践对于侵犯承租人优先购买权所订之合同，几乎毫无例外的宣告为无效。

尽管“民通意见”第118条解决了合同效力的认定问题，但同时也带来了大量的问题，主要表现在：

2.1认定房屋买卖合同无效不利于保护买受人的交易安全。由于房屋租赁合同不以登记为要件，备案亦仅为行政管理的手段，并不影响房屋租赁合同的效力，因此，买受人有时很难知道房屋已经出租的事实。在此情形下，使其承担合同无效的风险，显然不利于保护其交易安全。

2.2认定房屋买卖合同无效不利于诚信市场的建立。在实践中，由于侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同将被认定无效，因此承租人的优先购买权常常成为恶意毁约的一个借口，甚至是出卖人动辄以侵害了承租人的优先购买为由请求确认房屋买卖合同无效，从而引发诚信危机。

2.3确认侵害承租人优先购买权的合同无效并没有给权利人带来多少实际利益。例如有人认为，当房屋承租人的优先购买权被侵害而确认当事人所订立的合同无效时，似乎对权利人并没有多少实际的好处，因为宣告合同无效虽然“阻止”了所有人与其他买受人之间的买卖交易，在一定程度上“惩罚”了侵权人，但是，并不直接导致优先购买权人就能够与所有人签订买卖合同，当合同被宣告无效时，所有人完全可以不再出卖其房屋，此时，承租人是没有权利“强买强卖”的。再者，法律上也没有明确规定，当承租人的优先购买权受到侵害时，其可以获得来自于房屋有人或者是其他购买人的损害赔偿，另外，承租人因其优先购权受到侵犯而向法院申请撤销合同时，还得付出一定的诉讼本。

正因为“民通意见”关于侵害承租人优先购买权之合同效力的规定存在上述问题，《物权法》通过并实施后，关于侵犯承租人优先购买权的合同效力问题再度成为争议的热点。一种观点认为，依照物权法规定的物权法定原则，在法律未规定承租人的优先购买权为物权的情形下，该权利不应认定为物权并具有排他性。也就是说，合同法第230条规定的“承租人享有以同等条件优先购买的权利”应为债权，不具有对抗第三人的效力。最高人民法院采纳了上述意见，并在于2008年12月18日公布的《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》中，以“民通意见”第118条与物权法相冲突为由，将其予以废止。在此基础上，“租赁合同司法解释”明确规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，而只能请求出租人承担因侵害优先购买权而引起的赔偿责任。

笔者赞成上述司法解释的立场，即承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，但可以主张由此带来的损害赔偿责任。也就是说，对承租人优先购买权的救济，仅限于损害赔偿，而不及于合同效力。

篇10：出租楼房合同

2.由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后，其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分___次扣除;

3.由乙方负责维修;

4.甲乙双方议定。

乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：

工料费由___方承担( );

所有权属___方( )。

第五条 租赁双方的变更

1.如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效;

2.甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权;

3.乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。

第六条 违约责任

1.甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿元。

2.租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方元。

3.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的___%，以天数计算向甲方交付违约金。

4.甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。

5.乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的___%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。

6.本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的___%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。

上述违约行为的经济索赔事宜，甲乙双方议定在本合同签证机关的监督下进行。

第七条 免责条件

1.房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。

2.因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。

因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。

第八条 争议解决的方式

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成时，任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向市工商行政管理局经济合同仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。

第九条 其他约定事宜

第十条 本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议报送市房屋租赁管理机关认可并报有关部门备案后，与本合同具有同等效力。

本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各执1份;副本2份，送市房管局、工商局备案。

出租方：(盖章) 承租方：(盖章)

法定代表人：(签名) 法定代表人：(签名)

委托代理人：(签名) 委托代理人：(签名)

地址： 地址：

开户银行： 开户银行：

帐号： 帐号：

电话： 电话：

签约地点： 签约时间：

合同有效期限： 至 年 月 日

出租楼房合同范文三

出租方姓名(甲方)：___________，身份证号码_______________________ 承租方姓名(乙方)：___________，身份证号码_______________________ 甲、乙双方经过协商，就以下房屋租赁达成如下协议：

(一) 甲方将位于__________________________________的房屋出租给乙方使用。

(二) 该房租金_________元，按半年结算。租赁期限自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日终止。

(三) 乙方租赁期间，水费、电费、卫生费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方自行负担。入住日抄见：水____________度，电____________度，租赁结束时，乙方须交清欠费。

(四) 租赁期间，乙方未经甲方同意不得将此房屋转租他人。乙方违约，甲方有权收回租赁房屋，概不退还乙方租金及房屋押金。

(五) 租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，如甲方同意继续租赁，则续签租赁合同。

(六) 乙方不得随意损坏或改造房屋设施，如因乙方原因造成房屋损失或维修，费用由乙方承担并赔偿损失。

(七) 甲方同意乙方使用房屋内属于甲方的物品及设备，乙方应妥善保管使用，如损失或维修，费用由乙方承担并赔偿损失。

(八) 合同签订之日起由乙方支付甲方____________元作为房屋押金，租赁结束后由甲方验收房屋，验收无问题后由甲方退还乙方。 (九)

(十)此协议经甲乙双方同意可补充相应条款。 本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。

甲方：____________ 乙方：____________

______年______月______日 ______年______月______日

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篇11：楼房租赁合同

(乙方)承租方：

甲乙双方就楼房租赁事宜经协商一致，同意订立本协议，供双方共同遵守执行。

一、甲方出租的楼房位于___________________各一幢。

二、甲方将上述楼房二幢出租给乙方，供乙方兴办酒店及等使用。

三、租赁期限：自20__年月日起至20__年月日止，租期为十五年。

四、租金及付款方式：

1、主楼租金为1-3年内每平方米玖元伍角计算， 前三年租金每年共约：元。

附属楼1-3年内每平方米捌元伍角计算，前三年租金每年共约：元。

二幢合计前年三年每年租金合共：元

2、租金三年后每三年增递一次，每次以原来租金增递15%计 算，即。

3、付租金方式：租金首付二年二幢共计为：元，后每 年付租金一次，在每年的`第一个月内付清二幢一年全部租金。

五、有关事宜：

1、乙方可在楼房内及周围进行装修，但应做好防火防盗等工 作。

2、乙方以经营酒店等业务为主，一切债权债务及其它 法律责任均与甲方无关。

3、承租期间的水、电及政府部门一切费用均由乙方负责。

4、楼房之前不可拆移的 必留给乙方无偿使用。

5、在租赁期满如甲方还要继续出租，乙方还要承租，甲方要 优先租给乙方使用，租金另议，协议另订。

6、租赁期满后如乙方不再租赁，乙方不得固定装修墙体和室 内固定设施拆除。

7、如果甲乙任何一方要求终止本协议，需征得双方同意并提 前三个月商议供双方确认后方行生效。

六、本协议一式三份，每股东各执一份，本协议自签订之日起生效及具有法律责任。

甲方签名：

乙方签名：

篇12：楼房租赁合同

甲方（房屋出租方）：

乙方（房屋租用方）：

甲乙双方本着公平、互利、协商一致的原则，达成本协议：

一、甲方将地处（楼房、平房）租给乙方使用，双方协商租期为年。年月日至于年月日止，租费元/月，其中不包括水、电、暖和其它费用等。

二、双方协商租费按在本协议签订生效后，一次性付给甲方租（大写：）甲方将该房交乙方使用，乙方使用期间，应按时交纳房租费用，否则甲方有权收回房屋。

三、甲、乙双方在租房期间，不得随意将房屋转租他人，如遇特殊情况、双方协商解决。

四、乙方在租房期间，必须合法居住，否则造成后果乙方承担。乙方不能损坏该房的一切设施（包括水表、电表、暖气、家具等用品），否则甲方有权要求乙方赔偿。

五、其他事宜：

六、本协议一式两份，自双方签订之日起生效，甲、乙双方各持一份，未尽事宜，双方协商解决。

甲方：电话：

乙方：电话：

篇13：购买楼房合同

一、经典案例

上诉人（原审原告）：东某。

被上诉人（原审被告）：南某、西某、A公司。

一审法院经审理查明：A公司为成立于2005年9月的有限责任公司。2008年6月，原告、南某作为受让方受让了A公司原股东的全部股权后，原告持有A公司70%的股权、出资额210万元，被告南某持有A公司30%的股权、出资额90万元。2009年8月，南某（转让方）与西某（受让方）签订《股东转让出资合同书》约定，双方就转让方在A公司的出资转让事宜订立协议，南某将原出资90 万元（占公司注册资本的30%）的全部90万元转让给西某，转让金90万元;2009年9月9前，受让方需将转让金全部付给转让方;从2009年8月起西某成为公司股东，享有股东权益并承担责任;南某自转让之日起，不再是股东，不得以公司名义对外从事活动;合同落款“其他股东签名”有署名“东某”的签名。根据原告从当地工商行政管理局打印的2012年8月A公司注册基本资料显示，A公司的股东组成已变成原告持有A公司70%的股权、出资额210万元，被告西某持有A公司30%的股权、出资额90万元。案件审理过程中，一审法院依原告申请对《股东转让出资合同书》中“东某”的签名进行笔迹鉴定，经鉴定机构鉴定，该签名非原告本人所签。

另查，关于南某向西某转让股权一事，被告南某、西某无证据证明曾经通知过原告。但在一审审理中，经法院释明后，原告仍不提交保证金且明确就本案不行使优先购买权。

二、本案的审判

一审法院经审理认为：根据公司法的有关规定，公司股东向股东以外的人转让股权的，应当经过其他股东过半数同意，且其他股东在同等条件下享有优先购买权。本案中，虽然经鉴定《股东转让出资合同书》上原告的签名不是原告本人所签，也无证据证明被告南某、西某曾将股权转让一事通知原告或证明原告自愿放弃优先购买权，但是庭审中原告明确就本案被告南某与西某签订《股东转让出资合同书》约定由南某将其持有的A公司30%股权转让给西某一事，原告不行使优先购买权。原告也没有提交与股权转让款同等价值的保证金，对于原告是否有能力行使优先购买权无法确定。且《股东转让出资合同书》属于被告南某、西某对双方权利义务的约定，原告并非合同一方当事人，合同内容并没有对原告除优先购买权外的其他权利作出处分或给原告限定义务，而该《股东转让出资合同书》被告南某、西某对其真实性并无异议。因此，原告诉请确认被告南某、西某于2009年8月签订的《股东转让出资合同书》无效的请求，缺乏法律依据，不予支持。一审法院遂判决：驳回原告的该项诉讼请求。

宣判后，原告不服，向当地中级人民法院提起上诉。

二审法院经审理认为：2009年8月南某与西某签订的《股东转让出资合同书》，约定南某将其所有的股权转让给西某，南某、西某对其真实性予以确认，股权转让是二人的真实意思表示，东某并非合同当事人，且合同内容并未对东某除优先购买权外的其他权利作出处分或给东某限定义务，合同上东某的签名是否真实并不影响南某、西某对双方权利义务的约定。当然，根据公司法的有关规定，公司股东向股东以外的人转让股权的，应当经过其他股东过半数同意，且其他股东在同等条件下享有优先购买权。虽然经鉴定2009年8月A公司章程、A公司的股东会决议以及《股东转让出资合同书》上东某的签名不真实，也无证据证明南某、西某曾将股权转让一事通知东某或东某自愿放弃优先购买权，但一审期间东某经原审法院释明，逾期不提交保证金，且明确就本案不行使优先购买权。东某虽不同意南某、西某之间的股权转让，但东某在本案的诉讼行为明确表明其放弃优先购买权，而该诉讼行为的法律后果即直接导致南某向西某转让股权的行为可以成立，那么，东某诉请确认2009年8月《股东转让出资合同书》无效的请求，原审法院不予支持，并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

三、案件评析

《中华人民共和国公司法》第七十一条规定：“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。”该规定是有限责任公司股东优先购买权的法律基础。

本案中，虽然被告南某、西某无证据证明就股权转让行为通知了原告，但是股东优先购买权是针对公司内部股东之间关系的调整，法律因此将股权转让中的通知义务限定给了作为出让方的股东，而作为股权受让方并非公司内部成员，并没有通知义务，因此不能以出让方及受让方均没有通知其他股东而认定存在恶意串通，进而认定股权转让行为无效。其次，在排除其他法定事由，仅违反公司法有关股东优先购买权规定的股权转让行为并非无效。在出现对股权转让行为争议时，其他股东明确表示不行使股东优先购买权，例如本案的情况，其他股东已经明确做出了放弃优先购买权的意思表示，并不存在任何一方实体权利受侵害的情况，此时单纯以违反公司法规定而认定股权转让行为无效，使股权转让自始无效、推翻一切，既不符合商事行为的经济效率原则，也不符合优先购买权的设置目的，明显不妥。

综上，股东的优先购买权需要在合理的时间内以特定的方式行使，仅因侵害股东优先购买权不一定会使股权转让那个行为归于无效。实践中，还要根据公司其他股东是否有能力和意愿行使股东的优先购买权来判断该股权转让行为是否有效。

上海浦瑞律师事务所吕涛、高超群供稿