地产公司审计方案

地产公司审计方案（通用8篇）

篇1：地产公司审计方案

审 计 方 案

根据集团公司领导安排，拟对**有限公司进行审计，审计方案如下：

一、审计目标：对****房地产开发有限公司资产、负债及经营情况进行审计检查，做出客观评价，揭示公司经营风险，总结管理经验，对公司经营和管理提出合理意见及建议。

二、审计范围 ：2011年度公司经营情况，有必要时可追溯或延伸审计。

三、审计方式：现场审计

四、审计内容：

（一）收入

1、检查公司收入规模、利润完成情况，收入、利润增长及贡献情况，包括建造合同收入（初始收入和追加收入）、房地产销售收入、提供劳务的安装收入、让渡资产使用全收入（利息收入、场地使用费收入等）。评价公司客户欠费、坏账率变化情况，评价公司收入质量；

2、检查公司收入确认和核算是否真实、完整，是否符合国家及公司有关财务会计制度规定，收入形成过程是否规范、有效，有无虚列、多列、少列或不列收入等问题，有无坐收坐支，资金账外循环等问题;

（二）成本费用

1、检查公司产品成本支出的范围和标准是否符合国家及公司有关财务会计制度规定，支出是否真实、完整，有无虚列、多列、少列或不列等及违反权责发生制原则问题，以及公司人工成本来源、发放、结余等各项管理情况。包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价等，核实公司商品的成本造价。

2、检查公司各项费用列支情况，包括公司的管理费用、销售费用、财务费用。

3、公司各项税金。包括：

（1）营业税及其附加

（2）土地使用税（每平方米每年税费为：大城市1.5—30元，中等城市1.2—24元，小城市0.9—18元，县城、镇0.6—12元）。

（3）房产税（税率为房产余值的1.2%，或者按房产租金的12%按年征收）

（4）土地增值税实行四级超率累进税率；增值额未超过扣除金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%的部分，未超过扣除金额100%的部分税率为40%，速算扣除系数为5%；增值额超过扣除金额100%的部分，未超过扣除金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；增值额超过扣除金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%；

（5）企业所得税。自2008年起，新企业所得税税率为25%。

（三）工程造价

检查建筑、安装施工等工程造价的真实性、准确性。

（四）内控制度的健全性

1、公司经营活动和重大经营决策的相关内部控制制度是否健全，潜在风险是否得到了有效控制；

2、公司经营活动和重大经营决策是否履行决策程序，重要事项是否履行审批程序，是否符合国家有关法律法规规定及公司内部控制程序；

3、公司经营活动和重大经营决策的落实执行，是否明确了责任执行部门并落实了相关责任，执行过程的内部控制是否有效；

4、公司经营活动和重大经营决策是否达到预期的效果及对公司财务状况的影响，有无造成公司损失。

5、检查公司规章制度建设情况，有无以权谋私，贪污、挪用、私分公款，转移公司资产，行贿受贿和挥霍浪费等行为，以及弄虚作假等重大违纪违规行为。

五、审计程序及具体分工：

（一）审计程序按照**审计工作底稿执行。

（二）具体分工

六、审计步骤1、2012年4月10日下发审计通知书；

2、4月11日现场审计、相关部门指定专人配合并提供资料；

3、5月15日提出审计报告，与被审单位交换意见；

4、出具正式审计意见书；

七、审计组成员

篇2：地产公司审计方案

成本信息管理审计方案

二、审计程序

（一）资料收集清单

搜集资料.doc

（二）内控环境分析

编制：张珂翌审核：批准：

【抄送】

成本信息审计内控环境分析.doc

（三）重要指标及要点核实

实地考察，关注配套设施建造情况（数量、位置、形式、面积），工程进度。

核实面积指标：对照项目规划许可证和销售许可证，检查与目标成本编制所使用的面积指标是否一致？若对原规划指标进行了调整，检查是否经过规划部门审批，买卖合同和销售宣传资料如何约定（如车位比）？是否存在销售承诺风险？

核实产权：检查配套设施的产权证、土地出让合同及买卖合同约定和销售宣传资料，核实产权归属

（四）项目成本状况分析测试

结算成本的充分性(即 “少结成本问题”)——结算成本与动态成本的比较

结算成本与动态成本比较测试.xls

目标成本控制状况——目标成本与动态成本的比较

目标成本与动态成本比较测试.xls

动态成本变动状况——审计期间多时点动态成本比较

动态成本比较测试.xls

（五）分摊原则分析测试

地价分摊测试

地价分摊测试底稿.xls

六大类分摊项目（除地价）中跨期分摊的合理性、完整性、一致性测试

跨期分摊的合理性

及完整性.xls

编制：张珂翌审核：批准：

【抄送】

（六）目标成本编制的规范性测试

目标成本规范性测

试.xls

（七）动态成本信息录入完整性、及时性测试

动态成本测试底稿.xls

编制：张珂翌审核：批准：

篇3：地产公司审计方案

一、管理工作范围的审计

1. 企业内部工程管理。

企业内部工程管理包括集团公司工程管理部对现场工程部的管理和现场工程部内部的管理。

(1)集团公司工程管理部对现场工程部的技术支持和监督管理等,主要体现在建立和完善集团总部工程质量、安全、文明、技术标准体系,包括工程各阶段的预控要点和检查标准等内容,并组织标准体系在区域公司、项目公司的培训、推广和应用。开展集团制度执行情况检查工作时,依据集团公司工程管理部发布的各项规章指引文件,针对项目现场实际完工进度,检查各项制度的落实情况,并了解集团公司工程管理部对文件贯彻执行的情况。这可以从制度上审计规章的落实情况,对管理控制进行评价。

(2)对现场工程部内部管理的审计,应先了解现场工程部人员的分工和任务分配,再针对考勤、日志、内页审核、现场督促等多方面进行审计。一般各项目公司工程部都会有管理制度,对公司承建的各项工程进行全过程施工组织管理,通过对各项目的组织管理及其与公司其他部门的协调配合,实现对各项目的安全、质量、技术、文明施工、工程资料以及成本核算等的有效控制。

企业内部管理审计,可以从内部控制角度检查制度执行和控制漏洞,降低内部消耗风险,分析管理不到位的原因,提出相关的管理建议,提高管理效益。

2. 对对方单位的管理。

建设单位现场工程部实行目标责任管理制,全面负责项目施工现场的质量、进度、安全、文明等方面的监督、管理与协调工作,并针对工程成本控制提出建议。在项目施工开始前都会签订详细的合同,约定各类施工事项。例如,监理合同约定了相关监理工程师的人选,核实监理人员是否按合同要求全部到位、人员变动是否按照合同约定办理了相关手续且经过我方允许、是否存在书面的同意文件等。但是在现场工程部,存在缺乏合同思维的问题,其与施工单位、监理单位和设计单位的工作接触中,并未严格按照合同的要求进行监督管理。

通过合同和图纸管理对方单位,可以准确地对人员、质量、进度等方面进行监督,有利于我方加强对现场的控制。对发现的个别事项的违规操作,也可以采取相应的措施,通过正式的联系形式予以制止。此举还能更好地提升我方工程师对合同和图纸的熟悉度,加强他们的施工管理能力。利用合同和图纸管理,不仅可以使管理权力得到强化,还可以降低不必要的工程成本。例如,绿化工程涉及的树木棵数、品种和位置都在合同及图纸上有具体的标注,按照合同和图纸的规定实地检查绿化情况,能很快地识别施工单位自行进行的工程成本核减操作并采取处罚措施。并且,通过行业内通用的审批手续,可以了解各项工作进展和合同履约情况。具体可以从以下几方面着手:

根据施工单位提交的施工组织设计、方案和进度计划,检查审批手续是否完善。按正常要求需要经监理单位和建设单位批准签字的地方各项签字盖章是否齐全,以上都是检查的关键。此外,开工前工程的开工令是否经由我方建设单位签发也需要查看,可能对后期的工程总工期会有影响。

开工前的施工设计技术交底及图纸会审工作,应组织设计、监理、勘察、施工、建设单位共同参与,需要有相应的会议纪要和签到表,各方单位都要签字。

施工单位不论是总包单位还是分包单位,均要求其在施工前对施工人员进行书面的技术安全交底,文字说明质量控制要求和相关的操作工艺流程,交底的施工人员均要求签字确认,并且监理单位有责任对这项工作进行监督。

施工现场领用的主要材料要求“三证”齐全,即经营许可证、产品质量合格证、产品质量检测证等均要齐备。另外,对于甲供材、甲方指定的品牌和特殊要求材料,除了要由规定的监理单位验收,还应有建设单位到场进行验收。对不合格、不符合合同要求或规格型号不符的材料,施工单位均不得使用。

严格抽查监理或施工单位的旁站记录、验收记录和监理日志,这部分资料包含工程的关键工序、隐蔽工程的验收记录和相关的过程跟踪监督旁站控制记录。根据目前的验收制度,可根据各种验收记录比对资料的真实性之后,再决定是否执行整改程序。

一般要对工程的工序控制进行复核检查,如未经建设和监理单位的复核签证,施工单位是不予许进入下道工序进行施工的。

工程建设过程中的任何流程变更和业务增减核定都有规定的手续,各项技术变更和核定、图纸修改、材料变更、设计变更等均要求监理单位审核,涉及设计问题的还需要设计单位认可,并报建设单位同意并签字确认。而且各项变更可能会引起使用功能和成本的变化,故对于变更手续的要求一般都比较严格。

分部工程的验收应按规定的质量检验评定标准进行,施工单位在自验合格后,由监理单位初验后再报建设单位复验,最后组织设计、勘察单位和质检站等共同参加验收评定。

在施工过程中发生质量事故时,除应及时通知建设单位和相关政府部门,监理单位、施工单位、建设单位和质监单位也要到场,一起分析事故原因,确定后续的处理方案,并在处理后进行复核检查。同时关于这个过程的详细记录应得到各方的签字认可后,再行备案。

施工现场每周由监理单位组织召开监理例会,施工、建设、设计等单位均应派代表到场参加,对涉及的问题共同进行研究,会议纪要上各方代表均要签字确认。另外,对于监理例会上对所涉及的问题提出的解决方案,需要进行记录,以供法律纠纷时使用。

对于施工单位和建设单位的内部资料法律上要求进行存档管理,还要对照各个阶段和过程的资料整理台账。另外,根据资料验收要求,施工单位的档案资料需要先进行自检,然后交监理单位复核,再由建设单位审核,竣工后统一交当地的建设档案馆备案。

施工单位在工程完工后应首先进行自检,并将完整工程竣工资料先报监理单位审核,再由建设单位进行竣工初验。整体工程需要由建设单位组织施工、设计、监理、勘察、物业等单位一同进行竣工验收。各类会签确认、验收意见和工程验收证明书上必须有完整的签字盖章,并且各类复查验收记录需要存档。

监理单位在工程竣工后一个月内需要提交监理总结报告;同样建设单位工程部要在工程结束后完成工程后评估报告,对整个工程建设项目进行系统总结,分析建设中的经验和教训,并组织全公司的工程分享会议,加强经验交流。

二、质量工作范围的审计

1. 根据内部资料的检查。

通过内部的指令单、联系单和设计变更情况,确定具体变更项目和内容,针对已审批同意的情况进行现场核实,检查变更执行的情况。

根据公司内部发布的质量指引要求,抽检可见范围内的质量规范遵循情况,对各项样板先行比较,再检查实际执行情况。

通过对以上两个方面的检查,可以发现现场工作的不足。对质量要求把控不严、监督不到位的事项,需要规定具体整改时间,并将检查结果转发集团工程管理部。

2. 根据外部资料的检查。

通过查看现场主要施工总包单位和监理单位的资料,可以全面了解现场施工质量情况。施工总包单位资料的检查包括:甲方指定品牌的钢筋、管材和电缆是否超范围,同条件试块是否充足,材料送检报告是否齐全,隐蔽工程及混凝土浇筑验收记录是否齐全等。监理单位资料的检查包括:查看监理日志记录,检查对应施工单位的工作情况是否存在计划和实施上的不一致,检查监理通知单的闭合情况,比对监理旁站记录与监理日志等。

通过对以上情况的检查了解,可以知晓施工的实际情况,并能对总包单位和监理单位的质量把控有所了解,侧面反映出我方工程部质量管理的情况。

三、安全工作范围的审计

1. 保证现场资源的完整。

不论是对于建设单位、施工单位还是监理单位来讲,完整地收集现场资料不仅能全面反映施工现场安全文明生产状况,而且能明确施工负责人和具体施工人员在安全生产中各自承担的责任,有利于提高建设单位、施工单位在生产中的安全意识。

通过总包单位、监理单位的内部资料可以了解安全措施的具体要求,并且可以评价文件资料方面的安全工作是否到位。具体包括以下资料:施工现场起重机械拆装报审表、施工现场起重机械验收核查表、项目重大危险源控制措施、项目重大危险源识别汇总表、危险性较大的分部分项工程专家论证表、危险性较大的分部分项工程汇总表、特种作业人员登记表、地上和地下管线及建(构)筑物资料移交单、地上和地下管线保护措施验收记录表、安全防护用品合格证及检测资料、生产安全事故应急预案、文明施工管理机构及职责划分脚手架和卸料平台及支撑体系设计与施工方案、钢管扣件式支撑体系验收表、落地式(或悬挑)脚手架搭设验收表、工具式脚手架安装验收表、工程项目安全防护资料、基坑和土方及护坡方案与模板施工方案、各项安全防护设施检查记录、基坑支护验收表、基坑支护沉降观测记录表、基坑支护水平位移观测记录表、人工挖孔桩防护检查表、特殊部位气体检测记录、临时用电接地电阻测试记录表、塔式起重机租赁和使用及拆装的管理资料等。

2. 重视安全保障措施。

根据《建设工程安全生产管理条例》的规定,相关单位需明确各自应承担的安全责任。因此,安全审计过程中要对各项安全措施和各种安全文明标识标牌重点关注:比对施工安全方案的各项措施,检查时多采用突击检查或夜间检查的方式;对照监理例会、监理日志、监理通知单等要求的整改情况,核对、检查安全整改措施情况;随机抽查现场是否存在安全漏洞事项。

四、审计结果的分析

对审计结果的分析,需要注意各项支撑性资料是否齐全。对于现场发生的各项问题,要求在工作底稿上记录并签字确认。工程类的事项分析应从建设单位、施工单位、监理单位等多维度进行考虑,分析导致各项问题产生的客观原因。对部分有争议的事项,可以在现场先与我方工程部人员进行交流,待记录妥善后,与高级管理层进行沟通,听取相关意见后再判断是否与公司管理目标相违背。

针对发现的重大问题,应要求责任方进行反馈,主动提出是否存在审计缺失的情况,让被审计单位确定所发现问题的真实性和完整性,以减少被审计单位可能对此事项的异议。如果能够保证审计分析结论的可靠性,后期一般不会发生推翻审计结果的情况。

工程管理为房地产公司经营业务的重要组成环节,涉及部门协调的情况较多,涵盖范围较广。针对发现的问题,应谨慎处理,与相关专业部门进行充分的协调,才能得出准确的分析结论。

五、改善性建议

提供管理型的建议时,要立足管理层的制度规定,对发现的制度缺失或控制漏洞,提出相应的措施与建议。该类型的建议必须与管理层对公司的战略期许保持一致,必须能加强和完善制度体系的建设,必须能在一定程度上降低风险水平。相关建议包括以下几种类型:

1. 认知型的建议。

主要针对因沟通渠道的不畅通产生的分歧事项,对工程现场进度及工程人员的不信任提出改善建议。该类型的建议必须立足于公司现有体制框架内,必须能找到认知的切入点,还必须能在管理层和基层员工之间形成共鸣。

2. 督促型的建议。

要求督促解决已发现的问题,对后期整改时间和范围提出要求,明确具体整改责任主体。该类型的建议必须是经被审计单位认可的,必须是能在对应时间进度内完成的,此外还必须是针对后续跟踪反馈过程中发现的问题。

3. 教育型的建议。

必须能满足基层员工的需求愿望,必须能在管理层工作范围内,必须能取得实际培训效果而不是仅流于形式。

4. 奖惩型的建议。

如果涉及个人或部门功和过的,应该按照公司规定,明确提出应该给予的奖励或处罚措施。该类型建议,必须包含具体有据可查的奖惩行为,必须是经高级管理层同意的,必须是涉及个人且能够被部门认可的。

六、总结

工程预决算审计或者工程审计全过程监督主要侧重于工程成本的降低,对具体的管理工作没有针对性,无法满足房地产公司内部对现场工程管理的监督控制需求,对合作方的合同管理情况也不太理想。因此,很有必要加强内部审计工程管理,从而获得管理层预期的提高管理效益和降低工程成本的效果。

工程管理审计,即内部审计工作的具体操作并不只包括以上的几个方面,其具体的内容还应根据公司内部的要求来执行。但基本的流程和应注意的要点,已包含在上述内容中。因工程管理工作的复杂性,必要时应配置专业的工程管理人员担任审计工作。前期工作应注意资料的收集,应组织内部审计人员先行学习正式合同、投标文件、管理手册等材料,为工程管理审计工作做好准备,并提出风险点的审核计划。做好以上工作,审计人员才能在现场工作中发现问题,并有助于提高后期的建议采纳率。

综上所述,工程管理审计工作除了造价审计,还可从多方面加强现场管理、工程质量和安全工作,并且可以提高建设单位现场工程师的管理地位,对管理效益提升和成本降低均能产生积极的影响,能较大程度地满足管理层对工程管理工作的控制力度要求。另外,工程管理审计工作也是对工程造价工作的一种检查,通过现场的工程管理审计,可以发现施工不足之处或者质量缺陷,也是对工程造价核减情况的提示或者复核。

参考文献

闻国胜[J].房地产开发企业审计应关注的重点问题及对策[J].审计月刊,2006(3).

郝伟.工程管理内部审计问题分析与对策[J].内蒙古科技与经济,2015(1).

王道明.工程项目管理不同阶段的内部审计方案[J].中国高新技术企业,2008(14).

篇4：房地产开发企业纳税审计

首先,是房地产行业生产复杂、环节多,难以核查。房地产有从项目立项、获取土地、融资、规划、施工、销售、物业管理等众多环节。而且,房地产行业工期长、会计核算特殊导致偷税手段专业,很难查取相关证据。

其次,偷税所受到的实际处罚过轻,开发商仍有利可图。按照我国《税收征管法》第六十三条规定:“对于纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”“百分之五十以上五倍以下”给与的自由裁量权较大,实际中多数都以“百分之五十”的下限进行处罚。这对于收益率极高的房地产行业简直是九牛一毛,不足以使企业产生敬畏心里。

最后,是开发商对贪污腐败成本转嫁的需要。由于行业“潜规则”,开发商早期投入的“资本”不能在正常的账务中进行处理,因此,便千方百计虚开发票,将非正当支出列入开发成本,造成《税收征管法》第六十三条所述的“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入的偷税形式。

房地产行业所涉及的税收种类较多,主要有:营业税税率5%(建筑业和转让不动产)、土地增值税税率(四档累进税率)、城建税税率7%、5%、1%、教育费附加税率3%、印花税税率0.5‰、企业所得税,法定税率25%、个人所得税(9档累进税率)、土地使用税、房产税、车船使用税等11种。各种税收的征收都按相关的法规和条例来执行。但主要税种如营业税、土地增值税和企业所得税的计税基础都是收益。因此房地产行业偷税主要集中以下几个方面:

(一)隐瞒收入。

隐瞒收入是房地产行业主要的偷税手段之一,企业可以借此大幅度减少纳税基础。隐瞒收入的具体表象有:销售收入确认不及时,少列收入坐支现金,对银行的按揭款不及时入账,或将按揭款计入借款科目。有的将实现的收入长期挂在往来科目延期结转。

(二)挤占、多提、虚列成本是房地产企业偷税的另一主要手段。其典型的做法是房地产开发商和建筑商相互勾结,有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同,再让承建方多开建筑安装发票的手段,人为地提高造价,增大建安成本,以少缴企业所得税。

(三)会计资料混乱、财务核算不规范。多数房地产企业工期长,与建安企业结算不及时。造成未售房面积,收入未转但成本已提前列支,即收入和成本不配比无法真实反映企业盈亏。

房地产业主要税种中,营业税的计税依据是纳税人转让无形资产或销售不动产,向对方收取的全部价款和价外费用。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。而企业所得税的计税依据的应纳税所得额是以企业利润为主要依据进行调增和调减的。很显然,房地产业三种主要税种的征收都与收益有关,因此对收益相关项目的审计是房地产开发行业税收审计的重点,其主要集中在收入和支出项目两方面,具体审计方法如下:

(一)收入的审计。收入审计的重点有“经营收入”、“其他业务收入”、“预收账款”、“应收账款”及“其他应收(付)”等往来科目。特别注意几下问题的审查:

1.审查“经营收入”明细账,并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看有无分解房地产收入或隐瞒收入情况;对应审查“开发产品”明细账并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看开发企业有无将取得的实物收入直接计入“固定资产、“原材料”等账户,隐匿销售收入;审查“预收账款”、“应收账款”及“其他应收(付)”等科目并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看是否将收入挂账,不及时申报纳税。

2.审查房地产开发企业收取的购房订金,是否存在不做收入,不申报纳税的情况。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的第二十五条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。很多企业以销售没有实现为由,不将收取的预收款或定金及时申报。

3.审查购房及购房人变更姓名的各种手续费、因超过协议交款期限而扣缴的购房定金收入、企业管理部门对其所属的房产收取的房租收入、小区服务费、场组等是否做应税收入进行申报。

4.审查房地开发企业是否人为分解售房收入的现象。例如:某开发商销售一单元售价是45万元/套,收款时却分别使用收据、发票等向买主收取:水电费0.8万元(该费用为水电部门向施工单位收取的设施配套费,应列入工程成本,不应在价外向客户收取),二次装修5万元(虚列项目),这样房价就减为39.2万元,从而达到偷税的目的。

5.特别注意有出租房、周转房的房地产开发企业的审查。因为商品房、出租房和周转房三者之间的用途很不稳定,如果销售市场疲软,可将商品房对外出租;如果销售市场看好,出租房可变为商品房销售。商品房暂时未出售前,可临时用作安置拆迁户,拆迁户回迁或安置完毕,周转房可用作出租或销售。在审查时要注意三者之间的增减变化,查看出租或销售收入是否计入“经营收入”,是否存在将出租房、周转房销售后直接冲减出租房、周转房所发生的摊销费和改装修费等。

(二)成本及期间费用的审计。开发成本和期间费用的审查是确定企业所得税应纳税所得额和土地增值税扣除项目的关键。在审计开发成本和期间费用时,首先要了解企业有关成本控制的内部管理体系是否合理。以确定企业成本核算的可依赖程度,然后根据可依赖程度不同,组建审计小组进行审查。成本审查具体有以下方面:

1.取得土地使用权所支付金额是否准确。房地产开发企业拥有的土地一种是为自己建造办公房、职工宿舍等,这部分土地使用权应列为企业的无形资产。房地产开发企业在销售产品时,开发产品使用范围内的土地使有权也随同转让,这部分成本才能作为企业所得税和土地增值税的扣除项目。可审查“开发成本”借方发生额,对照支付费用的原始凭证,看其费用支出的合法性、有无不属于土地使用权的费用混入的情况。

2.公共设施配套费应包括不能有偿转让的开发小区内公共设施配套发生的支出。审查时注意企业是否按规定时间调整预提费用账户。房地产企业成本的转销期以开发小区的建设期为准,在此期间成本的转销通过主管财政部门审查批准后,才能通过预提方式进行,在小区全部正式竣工结算时调整预提费用。而房地产开发企业一般先建住宅,后建配套设施,使得已售开发产品的配套设施建设费,无法按实际实际成本结转和分摊。因此,房地产开发企业可按未配套设施概算为基数,计算已出售住宅应负担的数额,一预提方式计入住宅成本。

3.开发间接费审查。开发间接费是指企业直接组织管理开发项目所发生的费用,包括工资、福利费、折旧、办公费、水电费、周转房摊销等。可审查“开发成本”、“开发间接费”、“应付账款—应付工程款”、“库存材料”、“预提费用”、“开发产品”等科目,结合有关明细账和原始凭证,核对费用发生的真实性和列支的合法性;审查是否按权责发生制和收入与成本费用相配比的原则。

4.其他土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建造安装工程费、基础设施费等主要审查是否按财务制度规定的项目进行归集和核算。

房地产行业近几年都被列入税务大检查的重要行业,该行业的税务审计结果直接增加财政收入,更重要的是税务审计通过揭露和制止、处罚等手段,来制约房地产行业中各种不规范和消极的因素,打击税收犯罪以进社会经济秩序的健康运行。

篇5：房地产企业审计方案

（一）审计重点、难点及应对策略

1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。

2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。

3.资金的往来情况。由于房地产企业开发周期较长，房屋预售后产生大量的现金流，而此时房屋建设尚处于施工前期阶段，后续尚需大量的资金投入，但开发商此时由于拥有大量的现金余额，常常会以股东借款的形式将此部分资金借出用于其他项目。为项目的后续建设留下一定的资金隐患。审计时应重点检查企业的现金流情况，对大额的股东借款进行跟踪审计，检查其手续是否健全、合法，是否有同意借款的股东会决议，借款的期限、利率等是否有规定，如会计年度末未归还，企业是否向税务部门申报利息税金。最重要的是确定股东的还款来源，以确保企业资金安全以及后续工程顺利完工。

4.预收账款的审计。房地产企业由于其开发的特殊性，销售与结转收入的间隔时间较长，很多企业为调节利润，往往在会计年度末将不具备结转收入的预收账款转入主营业务收入，虚增当年利润，在下一个会计年度转回，随意的调节企业各年度的利润。审计时应重点关注预收账款科目的发生额及余额，对结转收入的预收账款重点检查其是对应的房屋竣工备案情况、交付使命情况，确保其结转收入的正确性。

5.应收账款审计。企业房屋交付后，未交清购房款会记入应收账款科目，如企业存有大量应收账款余额，应进行重点审计。重点审计应账账款清单中所列购房合同，必要时可对购房业主进行询证，以证明是否为真实有效的客户以及客户产生违约的可能性。

6.代建及配套工程的审计。企业在与政府签订土地出让合同时，合同中一般会要求企业进行一些配套设施或代建工程建设等。税法要求此类工程产权如未明确表示无偿转让政府或为业主使用，应按公允价值视同销售确认收入，结转成本，而大多企业只是将此类工程直接进行成本，逃避税收，应进行重点审计。

（二）、具体科目审计方案 一）、收入、成本审计 详见本参选文件“

（一）计策略。

审计重点、难点及应对策略”有关收入及成本审二）债权审计

1、检查、分析被审计单位期末往来款项的形成原因、款项性质；

2、结合被审计单位与债权债务单位的对账单据、结算资料、合同检查被审计单位往来款项的真实性和完整性；

3、对长期挂账的往来款项进行分析，明确挂账原因，结合诉讼时效、债务单位经营情况、过去还款情况分析债权可收回性，对于收回的可能性较小的款项进行提示，并考虑减值准备计提的恰当性；

4、对员工借款结合被审计单位员工借款管理相关办法、备用金管理相关办法、费用报销管理相关办法，检查并分析挂账的合理性；

5、必要时对主要债权进行函证，取得债权单位确认资料。二)、实物资产审计

1、检查固定资产确认标准是否规定；检查资产折旧政策是否符合规定；检查固定资产后续支出的会计处理是否符合规定；检查固定资产分类是否正确。

2、检查相关资产是否办理产权证，产权证权属关系是否清晰；检查固定资产是否用于抵押或为他人作抵押担保。

3、对重要资产进行清点，确保公司账面资产与实物、卡片账一致；

4、在清点过程中关注资产使用状态，检查是否有已损毁未及报损资产、是否存在已无法使用但未作处理资产，是否存在已损坏但未申报的资产；

5、对被审计单位尚未出售或者自持的开发产品，结合物业开发过程中的各项成本、费用的真实性进行检查，重点检查物业开发过程中各项成本、费用归集情况，各项成本、费用在各物业之间的分配是否理，重点检查各项成本、费用在商业物业和配套设施、公共建设间的分配情况，地上建筑与地下车位间的成本、费用分配情况，可售物业与不可售部分分摊分配情况；

6、检查尚未出售的开发产品使用情况，用于对外出租的开发产品结合租赁合同了解租赁收入的收取情况；

三)、货币资金、有价证券的审计

1、检查被审计单位银行对账单、开销户清单、有价证券买卖台账，检查是否与被审计单位账务记录一致；

2、对公司库存现金、有价证券进行现场盘点，对无法实施盘点的进行包括函证等在内的替代程序；

四)、税费审计

1、检查物业开发过程中土地增值税的清算缴纳情况，检查开发项目是否满足土地增值税汇算清缴条件，检查被审计单位是否办理土地增值税汇算清缴，对于尚未办理汇算清缴的结合物业销售情况、物业开发过程中成本、费用情况测算计提土地增值税；

2、检查物业销售、持有过程中流转税的申报缴纳情况，检查被审计单位是否按照税收法规按归预缴相关增值税、营业税，是否及时汇算清缴项目增值税、营业税以及相应的附加税；

3、检查物业开发过程中、物业自持过程中土地使用税、房产税的申报缴纳情况；

4、检查被审计单位企业所得税汇算清缴情况； 五)、员工薪酬审计

1、结合被审计单位员工安置方案、人员情况以及原有人员分流情况对被审计单位吸收合并前员工费用计提的完整性、恰当性进行检查；

2、根据被审计单位提供员工安置方案、员工对方案的意见情况统计表，检查员工安置费用的计提情况；

3、检查员工正常工资、社保、公积金的计提发放情况； 六）、其他债务审计

1、结合被审计单位与债务单位的对账单据、结算资料、合同检查被审计单位对外负债的真实性和完整性；

2、结合被审计单位物业开发过程中土地增值税的清理情况，特别是项目开发成本、费用的结算情况，结合与主要施工单位工程决算、送审、验收资料，检查公司项目开发过程中负债的完整性；

3、必要时对主要债务进行函证，取得债务单位确认资料；

4、结合被审计单位征信报告、借款合同、检查被审计单位金融负债的完整性；

七）、对外投资审计

1、检查对外投资的真实性、合法合规性；

2、检查被投资资产的状态，检查被投资单位经营状况，是否存在有潜在亏损、减值情况；

八）、其他事项

1、结合国有资产相关管理办法，对于审计过程中发现的违法、违规现象向委托方进行提示，必要时形成管理建议书；

2、结合被审计单位具体情况以及相关税收法律、法规，对吸收合并过程中的涉及的税收处理提供建议和方案；

篇6：某某地产公司培训方案

为进一步贯彻集团公司人才强企战略，实现“队伍最优”的目标，根据集团人力资源中心组织制定的2015年培训计划，我司将逐步建立、完善员工培训体系。结合公司2014年培训工作的实际开展情况，确定2015年培训工作重点如下：

一、新员工入职培训

通过培训使新入职员工深入理解某某企业文化、熟悉企业基本情况、尽快融入公司。

二、专业技能培训

通过培训发展员工的职业能力，使其更好地胜任现在的日常工作及未来的工作任务。

三、大学生培养

通过贯彻导师制度，强化管理，加强内部培训和交流，使其尽快融入公司，成长为我公司的工作主力。

四、内部讲师队伍建设

建立学习型组织，加快公司内部知识、技能的积累与分享机制，建立、完善公司内部讲师队伍建设，逐步培养内部讲师队伍。

五、强化培训过程管理

强化内部培训过程及档案资料管理，完善培训资料归档。根据以上工作重点，具体计划如下：

一、新员工入职培训：

1、培训对象：所有通过社会招聘新入职员工

2、培训时间：集团培训每两个月一次，地区公司自己培训每月一次

3、通用性培训课程安排：公司基本情况、公司行政管理制度、人事制度、财务制度、品牌管理、计划管理、项目参观等

4、岗位培训课程安排：岗位职责、工作内容等

二、专业技能培训：

1、培训对象：全体在职员工

2、培训时间：结合集团培训内容，根据各部门培训计划每月进行

3、专业技能培训课程安排：按业务和岗位类别，分为工程、设计、预决算、招投标、采购、营销品牌、行政人事等

4、分类培训内容如下：（1）工程类：房地产开发建设管理制度、工程质量通病及防范整改措施、工程质量预控、过程控制管理及案例分析、工程经济类签证、委托及设计变更管理及案例分析、材料进场验收、装修工程管理及典型案例分析等；

（2）设计类：某某地产集团总工室管理制度、施工图审查重点总结、历年设计变更汇总总结、住宅设计要求及标准

（3）预决算类：某某地产集团工程预结算管理制度、索赔与反索赔培训、定标经验总结培训、各专业进度、结算经验总结培训

（4）招投标类：某某地产集团招投标管理制度、各专业招投标知识培训、廉洁教育（5）采购类：某某地产集团地区公司采购管理制度及相关办法、各地区各项类采购经验介绍及供应商资源分享、采购专业技能及工作技巧分享

（6）营销类：营销部相关管理制度、某某地产集团品牌管理办法、营销技巧分享、案场管理经验分享、客户管理技巧、媒介关系及舆情管理

（7）行政人事类：资产管理培训、工商事务培训、劳动纪律及仪容仪表管理规范、办公场所管理、考勤管理培训、薪酬管理培训、社保公积金制度培训

三、大学生培养：

1、培训对象：集团统招2015届大学生

2、培训时间：根据集团大学生培养相关要求，根据呼和浩特实际情况，形成以导师制为基础的呼和浩特公司特有的大学生培养模式

3、课程安排：根据集团统一安排，入职后参加为期一周的集中培训（暂定），分配至轮岗部门后由导师一对一培养

4、培养方案：

(1)各部门须选定“一对一”的培养导师，具体负责大学生辅导工作，包括制定周、月度工作计划、季度工作考核、对工作过程进行辅导、对结果进行总结，帮助毕业生融入某某文化、掌握工作技能、明确发展方向，导师必须为部门中层或已转正的业务技术骨干,如有导师调整的须及时报备行政人事部(2)大学生须每周填写《周工作总结》（不少于400字）及心得体会，导师签字后每周一中午12点前汇总至行政人事部(3)大学生须每月填写《月工作总结》（不少于1500字）及《导师考核表》，于每月最后一日前汇总至行政人事部

(4)行政人事部每月组织全体大学生座谈交流会，针对培养与发展过程中的问题进行双向交流，指导毕业生健康发展(5)大学须每季度填写《季度考核表》，导师、部门负责人签字后每季度首月10日前汇总至行政人事部

四、内部讲师队伍建设：

1、建设目标：对各部门中层以上干部、业务骨干自发参与为主，建立健全呼和浩特公司内部讲师队伍

2、建设方案：

（1）各部门负责人（或指定业务骨干）需在培训前准备相关培训内容，需包括课程大纲、培训讲义、案例分析及问题解答等（2）凡公司组织参加的外部培训、交流等，需及时进行内部转化

（3）设立内部讲师激励措施，根据培训评估记录对讲师、导师进行相应激励

五、强化培训过程管理

1、培训期间管理：由培训组织部门负责培训准备及实施，按要求完成签到及课堂纪律的维护工作，行政人事部将根据培训计划进行抽查。

篇7：房地产公司培训方案

一、培训背景概述：

围绕公司“追求卓越，互利共赢”的企业文化精神，通过对员工的培训与开发，提高员工的工作技能、知识层次，从整体上优化公司人才机构，培养具有高素质的人才，增强企业在房地产行业中的综合竞争力。

二、培训的指导思想

工作即培训，通过培训——工作的结合，使员工发生有益于公司发展的变化，提高工作能力，改变工作态度，改善工作绩效。

三、培训目标

1、实现企业战略目标

2、提高员工的绩效，综合素质的提高。

3、把培训塑造成一种文化，认同培训。

四、培训需求调查与分析

为了使培训方案具有针对性和可操作性，在制定该方案时，进行培训需求调查,在公司员工中发放培训需求表。根据需求表、公司2013年总体计划，特制定此培训方案。

五、培训具体内容

在培训内容上，根据需求调查基础上，每月举行一次大型专题培训，课题内容可以再商定，培训内容可以分为公司统一组织和各部门、中心单独开展培训。

根据培训人员不同，把我公司人员培训分为：管理人员、专业技能人员、普通员工培训和新员工岗前培训。

（一）管理人员培训

管理人员可分为高、中、基层管理干部，中高层管理培训重点在于管理者能力的开发，通过培训，激发管理者的个人潜能，增强团队活力、凝聚力和创造力。基层管理干部的重点在于管理制度的培训，有效团队建设，企业文化了解上，生产实践等管理技能培训。

培训方式有以上几种：

1．参加各种研修班、研讨会、公开课，提高管理技能。由培训部提供相关资讯，或由管理人员提出培训部组织，；

2．集中讨论与自学相结合，掌握新咨询，了解行业动态；

3．负责对下属提供学习和管理的机会，提高整个部门业务能力的提高；

4．参加拓展训练，提高团队协作、创新能力。

（二）专业技能人员

专业技能人员培训重点在于人员的创新思维能力，专业技能的提高，其中对于企业文化的认可，忠诚度的培养方面

培训方式有以上几种：

1.选择内训或外出参加公开课方式，提升管理、岗位技能；

2.继续教育学习；

3.内训方式选择上着重素质与能力上的提高

（三）普通员工培训

员工培训重点在提高专业技能，领悟公司经营管理理念，提高工作的主动性和积极性。员工技能培训由所在部门经理制定计划，并负责组织实施，人事行政部备案。

培训方式有以下几种：

1、全体员工参加公司企业文化培训;

2、采用内训与光盘结合的形式，对一些操作技能，安全生产等进行培训，培训部组织和跟踪考核；

（四）新员工岗前培训

新员工岗前培训主要针对公司新接收的大中专毕业生、社会招聘人员，内容为公司级培训，主要就企业文化、经营目标、企业制度等进行培训，之后由所在各部门进行二级培训，就岗前培训有关内容等。

对新招聘员工的培训，采用课堂集中学习与各部门各自培训，使新员工逐步认识公司，加深对公司企业文化的理解，获得新感觉、新动力。（附表）

3、培训时间安排：外聘讲师到公司授课和内部讲师授课根据公司的进度适时安排培训。外派人员走出去参加学习根据业务需要和本部门工作计划安排；内部组织多媒体教学或培训时间安排二个月不得低于一次。

4、培训讲师的聘请、培训课目的开发均由人事部全部负责。

5、培训费用：约需3万元。

六、目标实施注意事项：

1、培训不能形式化，要做到有培训、有考核、有提高。外派培训人员归来后必须进行培训总结和内容传达宣贯，并将有关资料交人事行政部。人事行政部应注意培训后的考评组织和工作绩效观察。其结果存入员工个人培训档案，作为员工绩效考核、升迁和调薪、解聘的依据之一。

2、人事行政部在安排培训时一要考虑与工作的协调，避免工作繁忙与培训时间的冲突，二要考虑重点培训与普遍提高的关系，尽可能避免某一部门某一个人反复参加培训，而其他部门却无机会参加培训的现象，综合考虑，以公司利益和需要为标准，全面提高员工队伍素质。

3、要重点考虑资源共享的问题。

七、培训效果评估

培训本身是一个不断发展的实践过程，因此培训效果的体现是一个动态过程，对受训人应进行动态评估。

（一）、培训评估步骤：

1、受训人员的反应

在培训结束后，向受训人员发放《员工受训意见调查表》，了解受训人员对培训的反应及通过培训有哪些收获。主要包括：①对课程内容设计的反应；②对教材内容、质量的反应；③对培训组织的反应；④培训所学的知识和技能是否能在将来的工作得到应用，收益如何。

2、受训人员对知识、技能的掌握

评估受训人员培训后，是否掌握了知识、技能，通过培训前后考试成绩的比较，或要求受训人员在一定时间内提交一份培训心得，评价培训效果。

3、受训人员对知识、技能的应用以及行为和业绩的改善

由于培训效果有的并不能立即显示出来，因此对知识、技能的应用以及行为和业绩的评价需要工作一段时间后进行，采用观察、考核等方法，直接领导观察日常工作，由受训人员给出工作中培训结果运用实例，来证明实践了培训内容，直接领导考核，如果没有实践，要求受训人提出改进方法，继续实践，反复应用，通过行动—总结—行动—总结，达成培训效果。

4、培训为公司带来的影响和回报

对培训进行综合评价，包括工作质量是否提高、费用是否节约、利润是否增长等。

（二）、建立员工自主学习机制

篇8：地产公司审计方案

培训作为人力资本投资的主要方式之一, 在人力资本增值中发挥不可替代的作用, 在企业发展中处于重要地位。培训效果评估是整个培训系统不可或缺的组成部分, 保证培训系统循环的完整性, 为改进培训提供判断依据, 并检验受训者技能或行为的改进效果, 促进提高员工参与培训的积极性。而目前很多企业往往更关注培训方式的改善和培训项目的增加, 对培训效果评估往往流于形式。

国内外学者对培训效果评估进行了较为深入的研究。美国学者柯克帕特里克提出了包括“反应层级、学习层级、行为层级和结果层级”的“柯式四级评估模型” (1) , 至今在美国仍被广泛应用。学者们也对该模型不断的深入研究并不断完善, 并产生了Hamblin的“五级评估模型”和Jak Philips的“五级投资回报率模型”等。我国学者在关于企业培训效果评估方面的研究成果主要包括定性评估法、定量评估法和定性定量结合法。其中定性评估法又包括目标评估法、关键人物评估法、比较评估法等;定量评估法包括问卷式评估法、收益评估法等;定性定量结合法包括FIF评估法、绩效评估法、集体讨论评估法等。 (2)

1 案例分析

1.1 案例背景

本文案例研究的企业系某房地产物业公司, 内设3个职能部门和4个物业服务项目中心, 员工队伍50人。自2012年成立以来, 陆续承接上级地产公司投资开发住宅项目、文体中心等项目的物业管理服务, 累计服务管理面积约25万平米。

本文借助国内外学者对培训效果评估的理论基础, 通过调研访谈和案例分析的研究方法, 按不同的培训时间和阶段分层次进行培训效果评估指标及评估方式的再设计。物业公司为调研访谈提供了大力支持, 为获得有关情况提供了便利性, 对保证本案例研究的可信度起到了关键作用。

1.2 问题分析

物业公司注重员工培训, 年度财务预算安排职工教育经费, 定期开展各种专业培训活动。通过调研发现培训评估环节只单纯测试培训传授的内容, 没有把培训后员工行为改变与员工的绩效考核相挂钩。

通过访谈记录表以及对上述公司的培训现状分析, 归纳出公司在培训效果评估方面主要存在以下问题:

(1) 培训评估的层次不够深入, 多数培训评估并未完全深入到受训者的工作行为及态度转变、能力提升、绩效改善和企业效益等层次上来, 评估工作停留在反应、学习层面, 行为层面评估不够全面。 (2) 培训评估方式较单一, 公司主要是以考试的形式进行培训项目评估。考试固然是一种有效地考核方式, 但并不是所有的评估内容都是用考试的形式。 (3) 评估与实际工作脱节, 更多是在培训刚结束时进行评估, 在行为层面上的评估倾向于“点到为止”, 另外忽略了将培训项目与公司绩效联系起来进行评估, 这就使得评估与实际工作脱节。

1.3 模型构建

针对物业公司培训评估存在的问题, 提出培训效果评估模型的构建方法, 如表2。

按照评估时间和评估方法与柯式评估四层次的关系, 将培训评估贯穿于整个培训的循环系统当中, 根据培训特点对培训效果进行评估。四个层级之间是逐级递进的关系, 无论在评估时间和评估方法上都有所区别, 但培训效果的评估结果最终必须通过这四个层级反映出来。从评估时间上看, 从反应层到结果层, 是一个连续不断的评估过程, 并且每一个层级都有相对应的评估时间;从评估方法上看, 根据各评估的阶段与评估的重点不同, 模型将以上各评估方法相应地运用在各层次评估当中, 以考察受训者的反应、知识、行为、绩效等方面的评估效果。

1.4 方案设计

1.4.1 实施流程

培训效果评估是一个培训流程的最后环节, 它是对培训活动实施成效的评价与总结, 同时评估结果又是以后培训活动的重要输入, 为后续培训提供培训项目、培训需求、培训效果等方面的依据。培训效果评估可分成三个步骤:评估的准备、实施和总结阶段。

在准备阶段, 采用科学有效的方法和技术进行培训需求的分析, 这是培训评估的基础。在培训实施前, 物业公司培训管理部门应明确培训评估的目的、数据收集方法和数据类型, 并从定性和定量两个方面收集评估所需的数据。在实施阶段, 把培训评估分为反应、学习、行为、结果四个层面, 物业公司培训管理部门针对各层面的评估选择合适的评估方法和评估时间进行评估, 将收集到的评估原始资料进行科学、客观地分析。在总结阶段, 将资料分析的结果进行整理形成培训评估报告, 并及时在物业公司内部进行传阅和沟通, 收集对报告的意见建议, 以达到对培训项目进行调整的目的。以下将从反应层面、学习层面、行为层面、结果层面四方面来进行具体的培训评估的分析。

1.4.2 反应层面培训效果评估指标

反应层评估的目的是分析受训者对培训项目的满意度。物业公司员工培训的反应层评估指标可为定性指标, 包括培训时间、场地设施安排、课程内容安排以及培训讲师的授课风格等。具体指标如表3。

公司员工培训效果的反应层指标数据的收集方法可采用问卷调查、面谈等方式。一般在培训结束后, 完成反应层指标的数据收集工作。另外, 在培训活动开展时, 可以邀请一至两名公司高管人员到场, 监督培训项目实施。培训结束后向上级领导进行汇报, 以弥补调查问卷数据的可靠性。

1.4.3 学习层面培训效果评估指标

学习层面的评估是分析评估受训人员在知识、技能等理解、掌握和使用程度。学习层面的评估指标内容可分为知识成果和技术成果。物业公司培训的知识成果一般应包括公司战略、礼仪常识, 沟通技巧等等。技术成果评价的是受训者是否学到了技术, 技术的水平是否得到了提高, 一般包括操作规范等。具体指标如表4。

该层级评估在培训结束后立即进行。物业公司培训管理部门可通过笔试、情景模拟、技能实践、角色扮演等来了解受训人员对培训知识、技能的掌握程度。偏重理论知识的培训, 可在培训前后用同一标准对受训者进行测验, 并对照分析;偏重技能的培训, 可通过情景模拟、技能比赛, 测评所学技能的掌握和熟练程度。由物业公司培训管理部门培训档案, 记录测评结果, 为后续绩效考核和岗位调整提供依据。

1.4.4 行为层面培训效果评估指标

行为层面的评估主要是测评受训人员在培训后其行为变化情况。结合物业公司所在行业特点与员工的工作行为特点, 行为层面评估主要设定包括:工作效率、职业态度、工作协作、准确度等指标。具体指标如表5。

行为指标水平反映受训人员将培训所学知识、技能运用到工作中改变工作行为的程度, 应该在培训结束后3-6个月内进行。由物业公司培训管理部门利用多种途径进行行为层面评估: (1) 可以通过对比受训人员培训前后的绩效考核; (2) 对受训者的下属员工、同级员工和其直接上级进行访谈; (3) 对业主的满意度调查, 通过网络留言和网络评价的中间媒介, 间接对受训人员的行为是否发生变化作出判定。

1.4.5 结果层面培训效果评估指标

培训在结果层面的效果是指从公司的角度判定培训给带来的效益。结合物业公司业务特点, 结果层评估指标主要内容如表6。

结果层指标是物业公司最关注的量度指标。由物业公司对比培训前后的物业费收缴率、成本、利润等, 衡量培训所带来的收益增长了多少, 从而确定培训的效果。该层级指标的数据收集方法多样, 客户服务、员工职业发展等数据可来源于公司的内部工作记录, 结合对受训人员的直接主管或下属的访谈, 获得受训员工在培训结束后该方面的指标改进程度。当然, 培训效果评估的工作除了培训部门本身的执行外, 离不开其他部门支持, 需要公司整体的支持力度, 以保证培训效果评估的顺利开展和有效进行。

2 研究结论

首先, 本文通过调研了解指出物业公司在培训效果评估中存在三项问题。其次, 以柯克帕特里克四级评估模型为基础, 设计了物业公司员工培训项目评估的培训效果评价指标和评估方法。培训效果评估还是一个有待深入研究的领域, 对培训项目效果以及培训产生的收益等问题还需深入分析。

参考文献

[1]陈雁枫.培训效果评估及其在企业的运用[N].上海交通大学学报, 2007, 4.

[2]李婉.浅谈如何针对企业中层管理者开展有效的培训[J].科学学与科学技术管理, 2007 (S1) :137-139.

[3]刘若鸣.谈如何评价培训的有效性[J].技术经济与管理研究, 2003 (S3) :110-111.

[4]宋夕平.浅析柯氏模型在培训效果评估中的运用[J].科技管理研究, 2007 (S2) :244-246.

[5]袁凌, 朱瑞娟.国外企业培训效果评估方法的比较分析[N].湖南经济管理干部学院学报, 2004, 10.