物业客服部规章制度（精选7篇）
篇1：物业客服部规章制度
客户服务部规章管理制度
请示报告制度
遇有下列问题应及时请示报告：
1、发现重大差错、事故，严重违反纪律问题。
2、危及通信设备、人身安全问题。
3、超出本职范围以外需解决的问题。
4、请示报告应逐级进行，遇有紧急情况可越级进行，但事后应向上级汇报。
5、请示报告要及时、准确，并根据情况提出处理意见，对上级指示要详细记载，认真执行。如有不同意见可提出建议，当上级坚持原意应先执行，然后按组织原则向上反映。
安全保密制度：
1、严守通信机密，在任何情况下不泄露客户的任何资料。
2、严格遵守公司纪律，（防火、防毒、防泄密、防盗、防事故）做好安全工作。
3、严禁带非工作人员进入监控室、档案室，凡外部人员因公进入监控室、档案室，须经上级批准，并履行登记手续。（客服系统正常运行以后执行）
4、严禁在办公区域使用明火，因工作确需动用明火，应由公司保卫部门同意后采取必要安全的措施，方可动用。
5、加强对安全、保密工作的领导，坚持定期检查（电源，插座，明火隐患，文件控制执行），消防器材专人保管发现问题及时解决。
6、保管好工作必需物品，在办公桌内放钱及贵重物品丢失者责任自负。
7、办公区域严禁使用自购的电热设备煮饭、热水。
客服部会议制度
1、交接会唔时，对业务增加变动情况，上级批示精神，客户的建议、投诉流程、设备变动情况及时与下一班交待清楚，且记录清楚。
2、每周一次例会。由各部门负责人参加，客服部负责人主持，就服务、安全、作风、培训、考勤等讲评本周工作，通报业务处理情况，并针对特殊疑难问题的解决进行案例分析，并总结出统一的答复口径，传达到每位工作人员。
3、全客服部的会议每月定时召开，由客服部负责人主持。会议内容通报月工作任务完成情况，根据质检检查情况奖优罚劣。由各班组汇报当月工作，并指出工作中现存的问题。业务培训及疑难问题解答。通报下月工作计划及工作目标。
4、及时提交半年和工作总结，并提出改进工作意见和措施，合理安排布置下半年和明年的工作。
客服部工作制度
1、客服人员必须有高度的责任心，并且对待业主提出的问题要耐心、细致地给予回答。掌握专业的知识是客服人员应有的基本素质。
2、客服工作人员在工作中必须服从上级安排。不说对公司不利的话，不做对公司不利的事。
3、客服人员要以大局为重，相互团结，有不同意见可以开会研究或向上一级请示，以少数服从多数、下级服从上级为原则
4、在岗期间，坚守岗位、统一着装、佩戴工作证、坐姿端正、精神饱满、集中精力。
5、上班期间要服从指挥调度，认真按各项业务规范、服务规范及操作规范的要求去做。
6、上班时必须使用规范服务用语，从语气、声调、应答上做到礼貌、亲切、简练、清晰、耐心、周到。
7、树立以“客户”为中心的服务理念，牢记“客户永远是对的”服务原则，做到反应快、应答及时准确。
8、自觉遵守劳动纪律，认真履行岗位职责。严禁在工作区域内大声喧哗，未经领导批准不得擅离职守。
9、严格执行规章制度和安全保密制度，确保客户的信息和资料不被泄露。
10、与客户沟通，为客户解答疑问，处理客户投诉。
11、提供优质服务，在公司和顾客之间建立良好的关系。
12、办公时间要保持肃静，不准串岗聊天；嬉闹、高声喧哗和争吵。
客服部卫生管理制度
一、工作环境卫生管理
1、办公区内电脑、桌椅、文具等物品摆放整齐无尘土，桌面上不得摆放与工作无关的物品。
2、门窗明亮，地面整洁；
3、员工上班着装整洁、卫生，长发要扎起，尽量职业化。
4、着装整洁，不皱巴、不残缺、不挽袖，化淡妆上岗。
5、个人物品妥善保管，严防丢失。严禁乱拿乱用，及时锁柜，否则后果自负。
客服部考勤、请假制度
1、上班时间已到而未到岗者，即为迟到。
2、未到下班时间而提前离岗者，即为早退。
3、工作时间未经领导批准离开工作岗位，为擅离职守。
4、对迟到、早退、擅离职守现象的员工，应进行教育，数屡教不改的，给予适当的处分，如有造成严重后果的，应追究其责任，5、对旷工者，应做出书面检讨，并扣除矿工当天工资，扣发当月各项奖金。
6、经公司批准脱产参加会议、学习、出差、均属公假，经公司指定或批准参观、访问、以及因公负伤人员，根据实际情况核给公假。
7、因工作需要积累工时工休，一般应在当月补休，如确因工作一时不能安排补休的，经部门经理同意可适当推迟。
8、遇病事假不能上班，必须提前请假。一般事假需在一天提出；特殊事假需在班前一小时提出；如不能提前请假需经管理人员批准后方可生效。否则，按旷工处理。
9、请事假要逐级办理，不允许越级请假和交叉请假。
10、事假必须由本人出面办理，不得由他人代请，病假除外。
11、病假满一天，必须持医疗单位证明方可生效（急诊除外），急诊必须在班前电话通知（可委托他人）领导。病假证明时间必需连续，假条必须在病假到期后第一天交给领导。
12、上班前未请假，迟到二十分钟及以上者；擅离值守脱岗二十分钟及以上者按违纪处理。
13、因公事及外出学习，需经客服部经理批准
客服部接待来访投诉工作制度
1、任何管理人员在遇到业主来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得对抗，不得激化业主情绪，并做到对熟人、陌生人一个样、对大人小孩一个样、忙时闲时一个样。
2、对业主投诉、来访中谈到的问题，客服人员应及时进行记录，须于当天进行调查、核实，并将结果和处理建议汇报给部门经理，由经理决定处理办法和责任部门。
3、责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推托、扯皮、推卸责任，为难业主或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主和管理处经理，做到事事有着落、件件有回音。
4、全体管理人员要认真负责做好本职工作，为业主提供满意管理、服务，减少业主的投诉、批评，将业主的不满消解在投诉之前。
客服部投诉处理制度
1、凡业主对公司服务方面的投诉，不论采取何种方式，如信函、电话、传真或来人面谈，统一由管理处物管员集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果。
2、管理处建立《客户投诉登记表》，对每一份投诉或意见均予以记录。记录的内容包括客户名称、投诉文件（信件、传真、电话及面谈的正式记录）的编号、投诉性质或内容摘要、处理结果等。
3、管理处亲自或指定人员根据客户投诉或意见，填写《客户投诉处理通知单》。为了便于跟踪、检索，每一份《客户投诉处理通知单》应进行编号，并与《客户投诉登记表》中的编号以及对客户投诉或意见原件所作的编号保持一致。
篇2：物业客服部规章制度
一、客服部会议制度
（一）晨会制度
1、客服部员工需提前15分钟到岗，并换好工服，做好准备工作。
2、考勤表签字后，由客服主管主持召开部门晨会。
3、客服部员工将前一天发现的问题提出，互相沟通，并由客服部主管协调，同时提出解决办法。
4、客服部主管可将前一天在工作中发现的各类问题提出，寻找解决办法。
5、记录无法完成的问题，上报上级领导处理并及时跟进。
6、安排、布置当天的各项工作。
（二）例会制度
1、客服部安排每周五16：00召开部门例会。
2、例会将由客服部主管主持召开。
3、召开例会目的在于对上周的工作加以总结，综合所提出的问题，制定解决办法，并计划、安排下周工作。
4、客服部全体员工均应参加例会，因特殊缘故或倒班而不能到岗的人员，需提前以书面的形式将所要反映的情况上交。
5、客服部主管需在会上传达公司领导的要求和决定。
6、召开例会时，需要有专人进行记录。
7、所记录的会议纪要需要所有与会人员传阅并签字。
8、会议纪要需上报物业总经理审阅，对会议中所提出的问题进行处理并存档。
9、所有客服部员工将按照例会的宗旨和要求安排下周的工作。
二、客服部办公制度
1、严格执行公司考勤制度，排班表上的工作时间是指上、下岗时间，不包括换衣服及就餐时间。
2、在规定的上岗时间内需着工装，办公区域不得穿便装。
3、严格执行公司关于礼仪、礼貌、言行举止的各项要求及部门内的各项服务纪律。
4、客服部所辖区域内要求清洁、整齐、无烟头、无纸屑、无瓜果皮壳、无痰迹、无杂物、无废物堆放等。
5、合理安排就餐时间，午餐时间保证有人值班，不能出现缺岗或脱岗现象。
6、客服部所有员工应严格执行公司的岗位卫生责任制及个人卫生制度，养成良好的卫生习惯。
7、严禁在公共场所吸烟，禁止随地吐痰。
8、严禁将食品带入办公室，严禁在上班时间吃东西。
9、整理好自己的个人物品，个人办公用品应放在办公桌的抽屉内；应保证工作台面干净、整齐；离开时，需整理好自己的办公区域，做好人走桌清。
10、做好保密工作。各种资料、文件应及时存档，不能放在工作台上或随意放在他处，以免有关资料泄露。
11、客服部人员须完成当日交办之工作方可下班。
三、部门安全制度
1、客服部所有员工对所在岗位的工作环境，设施、设备的安全均负有责任。
2、客服部所有员工均需有良好的安全意识。
3、员工离岗时，应切断电器的电源；下班时，仔细检查各种电器是否均已正常关闭。
4、客服部员工需了解所有设施、设备的操作原理，不得违章操作，避免产生安全隐患。
5、客服部员工需了解所在区域的设施、设备的运转情况，不使用时，应及时切断电源。
6、在工作过程中，如发现任何可疑之处或治安问题，应立即上报或通知保安部。
7、了解灭火设备的位置及使用方法，如发现火灾隐患，及时扑灭初
起小量明火。
8、了解紧急事件的处理程序，如出现问题，按照程序操作。
9、每位客服部员工均应严格遵守公司的安全规定。
四、客服部员工保密制度
1、严守通信机密,在任何情况下不泄露客户的任何资料。
2、不得向非本公司员工透露本公司的相关背景、资金状况等较敏感的问题。
3、不得将公司内部的文件带出公司，或借予其他无关人。
五、客服部单元内各房间钥匙管理制度
1、各房间的钥匙存放在客服部由专人负责管理。
2、管理人员如需使用各房间的钥匙应统一办理借用手续并详细填写钥匙借用登记表。
3、查看房间后，管理人员需确认单元内电源已切断，门窗关闭后及时将单元锁好并将钥匙交回客服部。
4、负责人每日要认真检查钥匙登记表，对未收回的钥匙要查明原因并做好记录。
5、未经许可，任不得将钥匙带出客服部或借给非物业工作人员使用。
6、聘请的外来施工人员（甲方施工人员）需进入单元做维修时，由管理人员到客服部签字借用。施工人员不得进入客服部直接借用。
7、房间钥匙如有损坏或丢失，立即写出书面报告上报客服部主管。
六、客服人员守则。
（一）客服部人员态度和仪表：
1、须对业户及访客礼让谦和，尽可能在工作职责范围内提供帮助。
2、对上级尊敬服从，对同事和睦互助。
3、对工作严谨，小处不可随便。
4、须时常保持仪容端庄整洁，服装需整齐，令他人有亲切感。
（二）客服部人员的日常巡查工作：
1、担任巡察工作的管理人员，须在指定时间内依照编定程序对管理区域样板间、绿化及清洁情况作逐项检查，如发现问题者，需立刻作出报告。
2、填写检查报告，将检查出的施工质量问题形成文件经公司领导审阅后上报甲方工程部协助维修。
3、特别留意室内维修是否动用明火或留有火种（以往物业火警多因装修、维修工程疏忽引起）。
4、需留意所有人物出入大厦，如发现可疑人物，需立刻报告安全部及作出应对措施。
5、留意大厦走廊、楼梯、电梯及所有消防通道、围墙等，除特许外，均不应在该等地方放置杂物、标贴。
6、巡查时需留意各单元户门、窗户、监控是否有被撬毁等情况。
（三）客服部人员应守纪律：
1、绝对服从上级合理指引及调派。
2、不得无故旷工，请假未经批准不得擅离职守，或未被接替而离开工作岗位。
3、当值时必须穿着公司工作服，带工牌。
4、不得在工作时间内进行任何形式之赌博或容许他人在客服部及公共地方内进行赌博游戏。
5、不得在当值时间内酗酒。
6、不得在公共地方饮食及吸烟。
7、不得假公济私，挪用公款及瞒骗、隐报等行为。
8、不得受私徇情或索取或收受任何形式之赏钱、礼物。
9、不得诽谤、争吵、打架、或借故滋事。
10、严禁吸毒或收藏违禁品。
11、不得破坏或盗窃及浪费公物。
12、必须对业户有礼，在任何情形下皆不得粗言秽语。
13、不得假借公司名义或利用职权向外作有损公司声誉之行为。
14、不得向外泄露公司之任何资料。
15、除得公司批准外，所有职工均不得另任兼职。
16、所有公物均不得用之于私人方面，对所有公物如有不合理损坏须负责赔偿。
17、不得在工作时间内睡觉。
18、不得在工作时间内收听音乐或阅报、书籍等。
19、不得向外界对公司行政作任何指责与批评。
20、遇紧急事件发生时，不得无恰当理由拒绝担任超时或额外工作。
21、不得迟到早退。
22、请假
⑴员工申请事假，需提前向部门申请并填写事假申请单，未经批 准而休假的，将作旷工处理。
⑵申请病假者，须有政府注册医生签发之正式证明文件及通知主管安排接替人员。
七、客服部员工文明服务制度
1、热爱本职工作，努力学习先进的管理技术，提高管理水平，牢固树立物业客服部“客户至上、服务第一”的理念和全心全意为业户服务的思想。
2、上班时间穿戴整洁、大方，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。
3、主动向客人问好，待人彬彬有礼，笑容可掬，举止文雅，讲话清楚，用词准确，不含糊其词，不用不雅之词。
4、在工作中坚持原则，秉工办事，不徇私情，不以权谋私。
5、遵守岗位职责，明确分工，各司其职，团结协作，互相配合、监督，按质按量完成本职工作。
6、当业户有无理言行时，必须容忍，耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，更不允许与业户发生打架行为。
7、认真热情地处理业户来函、来访，积极为他人排忧解难，对业户的投诉、批评、建议、要及时进行调整处理或向上级汇报，做到事事落实。不能推诿、扯皮、推卸责任，更不允许有打击报复现象发生。
八、客服部员工接待管理制度
（一）制度
1、规范上岗条例：
接待人员必须明确：项目管理物业管理的礼仪服务不同于社会上一般单位的礼仪服务，是创一流服务，要高起点、高水平、高品位。因此，在服务管理上要体现“三严”，即严格管理、严格要求、严格纪律，树立礼仪接待人员良好服务的形象，为安粮物业管理增添光彩。
2、接待服务理念：客户至上，服务第一；工作要求：固定岗位，流动服务，主动补位，通力合作。
3、接待服务实行逐级负责制，接待人员对客户负责，同时接待人员对客服主管负责，客服部主管对经理负责。工作中要互相合作，严于律己，正确处理当班所发生的各类事宜，并做好记录与报告。
4、接待人员应听从客服部的统一安排，严格遵守岗位职责，站如松，坐如钟，彬彬有礼，微笑服务，有问必答。
5、仪表、仪容要求：
⑴上岗前、用餐后应适当化妆、补妆，修饰；按规定着装，仪表、仪容端庄、整洁，精神饱满，真诚微笑。站立时，两脚合拢，双手交叉在前。
⑵发型应统一、规范，修剪指甲，上班时必须摘除项链或戒指等饰物。
⑶在规定场合应站立服务，对宾客要主动热情，和蔼可亲。
6、接待服务人员应坚持文明用语，做到无投诉、无违纪、无责任事故。
7、接待服务人员在工作中要一丝不苟，认真负责，既要坚持原则，又要掌握灵活运用，做到外松内紧，有理有礼。
8、接待服务人员应自觉遵守项目管理各项规章制度，做到领导在与不在一个样。
9、员工间应提倡互相友爱，通力合作，坦诚相见，一切以工作为重。有利于物业客服部的话与事，多说多做；不利于物业客服部的话与事，不说不做。
（二）用语
1、当见到客人时说：“您好！”。
2、对客人应问：“先生（小姐），很荣幸能为您服务？”、“请问有什么事情吗？”、“有什么事我可以帮您。”等。
3、接受客人吩咐，听清客人要求时说：“好！明白了”、“好！知道了”、“好！听清楚了”，若未听清，要说：“对不起，请您再说一遍”。
4、对待不能立即接待的客人，应说：“对不起，请您稍候”或说“对不起，请您稍等一下”。
5、对等待的客人要说：“对不起，让您久等了”。
6、接待失误或给客人添麻烦时说：“对不起，刚才疏忽了，给您添麻烦了实在抱歉，今后一定注意，不再发生这类事”。
7、当客人离开时，应说：“您慢走，再见！（或请走好）”。
九、客服部员工接听电话工作规定
为维护公司的良好形象，全体员工在接听电话时，必须统一使用如下规范用语，并一律用普通话应答，做到态度和蔼、亲切，语言、语速适当，语言简洁明了。
1、当接听外线来电时三响之内接听电话，使用：
“您好！宇和物业客户服务中心，您请讲（或请讲）。”
2、当外线来电者需找某人时，使用：
“请稍候，我将电话转接给他（她）”或“请稍候，我去叫他（她）”。
3、如来电者需找的人不在时，使用：
“对不起！他（她）不在座位上，您是否需要留言或传话（视情况可告诉手机号码）”
4、如不认识来电者需要找的人时，使用：
“对不起！您能说出他（她）是哪个楼门的吗？”或“对不起，请
稍候，我帮您问一下。”
十、客服部值班管理制度及规定
（一）制度
为及时处理突发事件，维护管理区域正常管理秩序，特制定以下规定：
1、值班人员：部门每天安排客服人员进行值班；
2、值班地点：部门客服中心；
3、值班人员应填写值班记录表，注明值班人、值班起止时间、值班情况及处理结果等；
4、值班人员应认真检查管理区域、公共区域、售楼处、绿化等处的物业完好程度，卫生状况及各岗位员工的工作质量和劳动纪律；
5、值班人员应按时间要求检查管理区域效果照明灯具的开关；
6、值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告客服主管，并请求有关部门协助处理。重大事件的处理，次日必须作出书面报告，上报总经理；
7、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，若因此而造成损失的，追究当事人的责任；
8、值班人员因事、因病无法值班，应事先安排调班，并报客服主管；
9、国家法定节假日另做加强值班安排。
（二）规定
1、凡在值班岗位工作的员工，必须坚守岗位，严禁擅离职守；
2、值班工作中要求精力集中，认真负责，按程序工作，完成上班未完成的作业；
3、值班过程中发现问题要立刻解决，遇有困难时可请求帮助，当重大事件发生时，要立即报告上一级领导，不得延误，不得擅自做主，不得隐瞒不报；
4、当换班时间已到，但接班人尚未来时，不得离岗；
5、严格遵守各项值班纪律及各项操作规程，凡因违反规程引发的一
切后果，其责任均由值班人员自负；
6、每天值班情况要逐项认真记录，交班要清楚、全面，一般情况不得把本班未解决的问题交给下班。
十一、客服部交接班管理制度及规定
（一）制度
1、时间统一标准化，填写各项记录和交接班记录，必须按国家标准时间统一计时。
2、填写内容明朗化。必须将所要交接的问题的原因、经过、结果填写清楚。
3、本班所发现或发生的重大问题，已处理的、未处理的都应该交接，便于接班人接着工作。
4、上级的指示、命令必须交接，便于上传下达，保证其权威性及持久性。
5、办公用品、通讯器材、资料、样板间钥匙等公用物品及保管应仔细登记，当面验清交接。
6、交接班应按时，无特殊情况，交班人必须将未处理的事务处理完毕，才能离开。
（二）规定
1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班，因故不能值班者，必须提前征得上级领导的同意，并安排调班、顶班。
2、交接班人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交接。
3、交接班的准备工作包括：未完成的工作、领导下达的新的工作指令、公共区域的维修情况等，交接时，交接人员应在值班日志上签字。
4、在下列情况下不得交接班：
⑴在重大事件或紧急事件未处理完的情况下；
⑵重大设备启动或停机时；
⑶交接班准备工作未完成时；
⑷接班人员有喝酒迹象或其他神志不清现象，且又未找到顶班人时。
十二、巡查制度
1、客服部人员都需要参与巡查工作。
2、当班员需按要求经常巡视样板间、公共区域、售楼处、银行、会所和大厦绿化，对发现的问题进行记录并及时通知相关部门进行整改。
3、客服主管需每天至少巡查二次，记录发现问题并及时通知客服人员或相关部门予以解决。
4、客服人员需不时的对物业的所有公共区域进行巡视，并对发现问题予以记录并进行处理。
5、区域的巡视工作，主要针对公共区域的卫生状况、物业的完好程度、设施设备的运行、各房间内的维修进度情况进行监督、检查，同时了解部门各岗位员工的服务情况。
6、对于在巡视中发现的问题，需要记录在巡楼记录本上，并填写维修单或部门工作联系单，通知相关部门尽快予以处理。
7、对于巡视中发现而提出的问题，处理后，需再次进行复查，并记录未能完成的问题，上报上级领导予以处理。
篇3：物业客服部规章制度
网络时代随着市场经济的发展、社会的不断进步、信息产业化的不断完善, 越来越多的企业建设了大批综合性的、分布式应用系统, 这大大提高了日常业务工作的效率。但同时也存在着很多问题:这些应用系统可能是在不同时期开发, 采用的硬件、软件分别来自不同的厂商, 数据、报表格式可能互不兼容。这些系统的设计重点通常放在了对某类特定问题提供完善的解决方案, 而忽略了与其他系统的接口。随着时间的推移, 各种系统不断增多, 形成一个个“信息孤岛”、“信息壁垒”等等[1]。为了实现信息共享、协调运作, 保证企业信息系统的顺利建设, 迫切需要整合资源[2]。
1 问题描述
本文以客服部信息系统为例, 首先介绍了客服部门信息系统的设计现状, 确立以客户维系挽留信息系统为公司系统信息中心。然后根据现有系统的实际情况, 对各个系统之间的信息交互需要建立相应的规范来对不同数据库间的数据操纵进行规范统一, 所以就公司信息系统各种系统的具体情况, 本文设计了数据接口规范。为消除公司各系统之间的信息孤岛问题, 使它们能够进行实时的交互, 采用Web Service技术[3]为各系统建立查询接口, 方便其他系统查询调用。对码表中信息的规范, 不但有利于的公司系统的数据规范, 还方便了未来其他子系统的开发, 方便系统间的数据交互[4,5]。
由于庞大的用户数量, 决定着客服部的管理信息系统是信息量大、复杂、繁琐针对性强的客服管理信息系统。原有的客服管理信息系统是面向用户的管理办法, 独立开发的一套基于B/S模式的, 主要针对用户的客服管理软件系统。该系统针对客户开发, 紧贴客服部需求, 全面覆盖了用户管理各个领域;系统提供的客服管理功能, 使系统成为企业管理自动化运作的强有力保障。系统总体设计是以达到数字化自动式办公标准的信息管理系统为目标。系统分为8个子系统:用户综合信息系统、业务辅助系统、用户营帐系统、积分管理系统、信息发布系统、套餐方案系统、会员用户个性化信息系统、系统管理。
2 系统设计
个子模块之间功能独立, 可根据用户的需要动态进行组合, 各个子模块之间没有直接偶合, 而是通过数据库之间的联系。子模块的修改只是模块内的局部修改, 不会导致修改的蔓延, 从而使系统的抗修改能力大大提高, 降低了系统开发的风险。
系统程序利用.NET技术, 基于模型-视图-控制器模式 (MOV) 构建, 模型组件封装了内核数据和功能, 从而使核心的功能独立于输出表示和输入方式。视图组件从模型获得信息并向用户显示。控制器组件与惟一的一个视图组件连接, 接受用户的输入。通过模型, 视图和控制器的相互分离, 使得系统可以十分灵活的适应用户多变的功能界面要求。
系统层次分应用层、服务层、业务层和数据层4层, 如图1所示。
之前建立的多个系统均为不同时期根据不同需求而建立起来的系统, 系统与系统之间是独立的, 数据库之间无任何往来的, 客户系统与其他任何系统也是无信息往来的。这样, 信息孤岛问题就产生, 需要进行信息整合, 消除信息孤岛。
采用分布式数据库的方案对信息进行整合[6]。其中, 就目前情况而言, 人员的信息是各种系统公用的数据 (由于随着客服部其他子系统的开发, 可能会有其他类型的公共数据, 但由于对未来的不可知性, 所以对未来可能产生的其他类型公共数据的情况在此不做讨论。现只讨论以现有客服部的公共信息——用户信息为基础的信息中心的建设) , 而客服部所使用的所有用户信息均存储在综合营帐系统中, 又因为用户信息量很大且全部是公共信息量, 从新设计开发信息平台比较浪费资源。所以设计以综合营帐系统数据库为客服部中央库建立信息中心。设计方案描述如下:
(1) 以综合营帐信息系统数据库为中央库对用户公共信息进行管理;
(2) 其他子系统的用户信息均从综合营帐系统获得;
(3) 综合营帐信息系统作为规范其他系统的内容, 未来开发的其他子系统必须以综合营帐信息系统的规范为规范进行开发。
在具体的技术实现上, 采用数据库复制技术来解决数据一致性问题[7,8], 采用Web Service技术实现不同平台的查询问题。信息整合后数据情况如图2所示。
客服部的各信息系统中, 就目前而言, 综合营账管理信息系统的基本信息的来源是中央数据库。在网用户基本信息的来源是综合营账信息系统。当用户正式确定入网后, 由营业操作员手工给用户录入相关信息, 在维系用户时进入其他相关系统, 如维系挽留系统, 这里希望实现这些已经正式入网的用户的基本信息通过数据库复制技术能自动的存储到其他系统中[8,9,10], 用户信息流向图如图3所示。这样, 既可以避免操作人员的重复性工作, 也可以减少由于人为失误造成的数据错误。
数据库复制通过数据冗余可以用本地数据读取代替远程数据访问, 这样不但能降低网络传输开销和缩短响应时间, 还能在节点和通信发生故障时保证系统依然正常运行。
3 结 语
许多领域的信息服务管理系统拥有了各自的处理对象、操作方法和专用客户端, 系统间虽有公共数据信息但无信息交互, 形成了一个个“信息孤岛”, 造成大量资源浪费。为了实现信息共享、协调运作, 保证信息系统的顺利建设, 迫切需要整合资源。本文以客户部门信息管理系统为例, 提出了一种采用Web Service技术的系统整合设计方案, 可以有效解决系统间兼容问题。
参考文献
[1]晋亮.消除“信息孤岛”的策略[J].科技情报开发与经济, 2003, 13 (12) :50-50.
[2]MOTRO A, BERLIN J, ANOKHIN P.Multiplex, fusion-plex and autoplex:three generations of information integra-tion[J].ACM SIGMOD Record, 2004, 33 (4) :51-57.
[3]SEELY Scott.SOAP:XML跨平台Web Service开发技术[M].北京:机械工业出版社, 2002.
[4]GAO L, DAHLIN M, NAYATE A, et al.Applicationspecific data replication for edge services[C]//Proceedingsof the Twelfth International Conference on World WideWeb.Budapest:ACM Press, 2003:449-451.
[5]PATON N W, GOBLE C A, BECHHOFER S.Knowledgebased information integration systems[J].Information andSoftware Technology, 2000 (42) :299-312.
[6]陈义.面向数据集成的数据复制和查询优化[D].北京:中国科学院软件研究所, 2004.
[7]POWELL Gavin.Beginning database design[M].北京:清华大学出版社, 2007.
[8]王婉菲, 张志浩.分布式数据库系统的复制机制及应用[J].计算机工程与科学, 2003, 25 (1) :22-23.
[9]OZSU M Tamer, VALDURIEZ Patrick.Principles of dis-tributed database systems[M].北京:清华大学出版社, 2002.
篇4：浅谈小区物业管理制度
关键词：小区物业管理；小型交通工具丢失与索赔
一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。随着中国经济飞速发展，物业管理也随着经济发展而崛起，慢慢自成一体系。2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。
本文仅就小区物业管理制度与小型交通工具在居民小区丢失赔偿问题简要分析。现有一事实案例：原告梁某诉称，其是居住在某清河园小区的业主。2011年3月8日早晨，其刚买的黑色两轮摩托车在小区门岗室停放时，被他人偷走。事发后报案，认为其作为小区业主与某鑫泰物业公司是服务合同关系，该小区保安在自己当班时未尽职责，因此，要求物业管理公司赔偿损失。被告鑫泰物业管理有限公司辩称：①梁某的摩托车是否被盗仍处于侦查取证阶段。②梁某的摩托车被盗与否，与物业公司没有事实和法律上的联系，更不具有法律上的因果关系，其双方没有形成物业管理服务法律关系。③如果被答辩人摩托车真的被盗，应有侵权人承担侵权责任，由侦查机关给予追回。
审理人民法院认为，根据《物业管理条例》规定，物业服务企业承担的主要义务是：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。且现有证据证明被告对业主的自行车、摩托车提供的服务是“维护相关秩序”，不是一种保管合同。故原告要求被告赔偿丢失8600元的损失没有依据。于是该人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第 六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、驳回原告梁某的诉讼请求
二、案件受理费100元，由原告承担
由此案可带给我们对小区车辆停放、妥善保管及丢失责任负责等多方面民事法律关系问题的思考。
第一，此案中，审理的人民法院根据《物业管理条例》规定，认定物业服务企业承担的主要义务是：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。但实际上大部分住宅小区中的业主一般将本小区中的公共管理事物委托给物业公司来管理，由物业公司为整个小区的业主提供公共秩序、交通秩序、卫生、保安、绿化、维修等方面的服务和管理，同时由物业公司向业主收取物业管理费，物业公司的职责在于通过对小区行使管理和服务活动，使小区保持良好的居住环境，给各业主提供一个舒适、安全的居住空间。
这里就有一个很模糊的概念，即应该怎样看待物业管理所维护的“公共秩序”问题。倘若丢失一辆车辆算不上破坏公共秩序，那么接二连三，一次又一次的丢失了？业主最基本的财产安全都保证不了，谈何公共秩序的维护呢？因此，笔者认为，当停放在小区里的车辆发生丢失事件时，除了车主与盗车人之间存在侵权的民事法律关系之外，在车主与物业公司之间还存在着是否正确履行合同义务，以及如何正确履行合同义务的法律关系。
第二，根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第三十二条：物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。
我们都知道，大部分小区业主在缴纳一定的物业管理费后，与物业管理公司是没有约定财产保管义务的。但是法律条文所规定的“物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任”。这里的“在其职责范围内”与“未配置应有的安全防范设备”以及“对财务丢失有过错”，都将成为我们老百姓的思维误区，因为法律并没有明确其所指范围究竟是什么。人虽有情，但法律却是无情的，有些看起来虽合情合理的事情在法律面前是没有任何说服力的。
第三，上述案例的物业公司辩称“如果被答辩人摩托车真的被盗，应有侵权人承担侵权责任，由侦查机关给予追回。”但是笔者认为我们完全可以理解为，出现第三人即盗车人的侵权行为导致车辆丢失的损害结果发生，是由于物业公司没有尽合理限度范围内的安全保障义务造成的，物业公司在主观上存有过错。因此即使应该由实施盗车行为的第三人承担赔偿责任，但物业公司也应当在其能够防止或制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。而不是像判决结果那样，物业公司不承担任何赔偿责任。当然，物业公司承担责任后，可以向第三人追偿。
物业管理尤其是小区物业管理在经济不断发展的今天依然存在很多弊端，业主权益受到侵害所面临的救济也随之存在诸多问题。我们应不断完善相关物业管理制度并健全相应的法律法规，以便更好的保护业主的合法权益。
参考文献：
[1]岳娜.《物业管理法律法规》.清华大学出版社，2011年版
[2]马克力，王磊，罗海艳.《物业管理纠纷》.法律出版社，2007年版
作者简介：
王崧年，（1987～）性别：男，民族：汉，重庆人，法学法律硕士，西南科技大学法学院2013级法学法律硕士，研究方向：经济法。
篇5：物业优秀团队(客服部)推荐
客服是物业服务工作收中取物业费与日常监管的主力军，不但要利用多种渠道多种方法进行催缴，对业主日常生活中遇到的建议咨询投诉都要做好答疑、解释及整改工作。
一、做好各项准备，顺利完成二期交房
自开年以来，陆续集中交房多次（其中4月份2次），交房历时长、频次多。截止12月底合计顺利交付 户，交付率。为保障交付顺利进行，客服部一直在分户验收、资料准备、现场交付及后续资料归档等工作节点间循环。
二、加强装修巡查、对违章及时处理
从集中交房到为业主办理装修手续再到协调处理业主户内整改问题，客服员们都在疲倦和委屈中成长。仅12号楼乙单元某层楼两户业主就因移门问题，服务中心人员反反复复协调、前前后后解释不下5次。真的是“磨破了嘴、跑断了腿”，双方才定下心来协商。而因移门问题的类似投诉仅下半年服务中心就接到不下20户。目前，客服班组对业主的各项手续办理在细节下足了功夫，同时加强了对装修的巡查力度，发现问题及时协商，协商不成及时按照公司规定进行处理，既体现了优质的服务质量又尽力规避各类风险。
三、保洁绿化监管、确保环境品质
年初，针对小区保洁卫生质量较差的情况，服务中心客服员按照保洁合同中的《保洁质量标准》进行培训，使客服人员对保洁日常巡查有了参照依据。客服人员严格按照保洁质量标准对所管辖楼栋进行巡查，发现不足之处立即要求整改，对整改不到位之处做好详细记录并作为每月扣款依据。同时，客服还需负责小区的绿化巡查及保养监督工作，对发现的苗木枯死、空秃等现象及时与绿化维保单位联系。严格落实绿化管理措施，积极配合绿化公司施工及养护工作，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象。在迎接常州市长效管理考评组的实地考察中，小区多次获得满分的好成绩。
四、空置房巡查、确保质量 为规范空置房的管理工作，确保空置房管理的质量。客服人员每天至少一次巡楼，每月一次对水电表示数进行统计。加强空置房的防火、防盗、防乱画、乱张贴等工作，并对空置房内的异常情况应及时向有关领导汇报，每周提报房屋现状表，及时把控房屋交付、入住、装修、空关、空置等房屋状态。
五、物业费收缴作为重中之重，常抓不懈
此外，穿插在交付、巡查、监管过程中的，最为重要、压力最大、耗时最长、花费精力最多的还是物业费收缴工作。为了每月收费任务的完成，客服部利用多种渠道多种方法进行催缴。一方面，客服小组坚持每天对欠费业主进行电话、上门沟通追缴，财务将每周每组的收费情况在白板上进行通报，激发员工收费积极性。在催收过程中，针对业主提出的合理诉求详细记录，经报项目经理后，采取与业主进行协商整改方式追收物业费，对不能解决的每月统一分类汇总，报总部相关领导请求指示。另一方面，采取小区各单元大厅的通知栏、LED显示屏进行收费通知，对欠费业主进户门粘贴催缴函并拍照留存，年中对小区历年欠费业主名单在单元大厅进行公示等方法催缴。九月份开始，客服部对出小区内无理由欠缴业主在公司的支持下向常州市仲裁委员会申请仲裁，经调解，所上报的本地欠费业主追缴率达60%,追缴金额5万余元。在收费后期强化阶段，服务中心根据项目空置率较高、白天基本无业主在家等特点，利用错班值守的方式进行夜间收费。同时，年前对欠费业主以挂号信方式进行催缴通知。
一份耕耘，一分收获。经过一年的努力，在项目经理的支持下和项目同事的配合下，截止12月20日，完成综合收入305.8万元，收入达成率90.9 %，这在一个入住率不到75%的小区来说，不得不说是客服部全体员工倾心努力的结果。
篇6：物业客服部工作职责
1.0 职责范围
住宅区服务中心管辖区域内客户服务工作。2.0管理职责
2.1负责部门规章制度及相关物业管理文件等的制定工作。
2.2负责住宅区服务中心日常文件、资料（考勤、绩效考核、月上报文件等）的制作及上报工作。
2.3负责业主/用户的接待、诉求、咨询、回访、对外通知、公告等处理工作。2.4负责用户满意度测评的策划、组织与实施工作。2.5负责权限范围内各项费用的收取、催缴工作。2.6负责业主档案的建立与管理工作。
2.7负责管辖区域内员工的入职、转正等人事方面的管理工作。
2.8负责各部门员工培训工作的计划制定、组织实施、最后考核及监督管理工作
2.9负责管辖区域内业主/用户的房屋装饰装修的监督管理工作。2.10负责管辖区域内社区文化的宣传、策划、组织实施工作。
2.11负责住宅区服务中心保洁、工程、办公等用料的监督管理工作，有效控制成本。
2.12。负责协调管辖区域内内部关系，合理安排各部门工作任务及权限范围内的对外代表权。
篇7：物业客服部工作总结
一、 深化落实公司各项规章制度和物业部各项制度
在初步完善的各项规章制度的基础上，20的重点是深化落实，为此，物业部客服根据公司的发展和物业管理行业不断发展的现状，积极应对新的形式和需要，结合蔚蓝国际的实际情况，分批分次的对客服人员进行培训考核，加深其对物业管理的认识和理解。同时，随着物业管理行业一些法律、法规的出台和完善，物业部客服也及时调整客服工作的相关制度，以求更好的适应新的形势;
二、理论联系实际，积极开展客服人员的培训工作
一个好的客服管理及服务，人员的专业性和工作态度起决定性的作用，针对年客服工作中人员的理论知识不足的问题，2018年着重对客服人员进行了大量的培训：
1、 培训形式多种多样，比如：理论讲解、实操、讨论等，从根本上使客服人员的综合素质上了一个台阶。
2、 本着走出去，请进来的思想，我们组织人员对仲量联行等兄弟企业的参观学习，使我们的视野更加的开阔，管理的理念更能跟上行业发展的步伐。
3、积极应对新出台的法律、法规，2018年西安市新出台的最重要的一部物业管理行业的法规就是《西安市供热管理条例》，针对这一情况，商管公司领导及时安排客服人员参加了供热公司组织的条例培训，通过这次的学习，使我们的工作更加的游刃有余，同时，物业部客服在第一时间组织人员展开学习、讨论，并进行了严格的闭卷考核，使客服人员在理解的基础更加深了记忆，为2018年冬季的供暖工作做了充分的理论准备，确保了冬季供暖工作的顺利开展，截止2018年底未出现因供暖工作造成的投诉。
三、2018年物业收费标准和停车费收费标准的年审工作如期完成
一个规范化的物业管理企业，必须做到收费工作和服务工作有法可依，严格按照物价管理部门的标准进行收费，2018年4月份，积极准备了相关的资料，将蔚蓝国际大厦物业管理收费的标准进行了年审，坚决杜绝乱收费现象，维护业主的合法权益。
四、 积极应对突发事件，认真做好震后维修解释工作
今年5·12汶川大地震给很多地方造成了不同程度的破坏，西安作为离汶川不远的地方，影响也很大，国际大厦也受到不同程度的损坏，震后大厦的维修工作的协调跟进由物业部客服来负责，客服人员本着对公司高度负责的态度，从一开始就跟进着维修工作，同时对受损的业主的安抚工作也由客服人员具体负责，为了兼顾公司和业主的双重利益，客服人员经常与业主进行沟通、解释，由于部分业主的不理解，工作进行的很困难，维修工作也不是很顺利，但是，大家从没有就此退缩，最终，经过近一个月的时间，维修工作顺利完成，未出现业主闹事的情况，平衡了双方的利益。为了增强大家处理已经突发事件的能力，物业部客服申请购买了《陕西省公众应急指南》分发给广大业主，使大家学习应变各类突发事件的能力。
五、响应国家号召，积极在写楼宣传节能降耗
随着科学技术的飞速发展，能源的使用越来越显得紧张，在各行各业宣传节能减排被提到了一定的高度。为了响应国家号召，物业部客服联系公司企划部制作了节能降耗倡议书并在业主中宣传，使大家养成一个良好的工作和生活习惯的同时达到节能降耗的目的。在达到节能降耗的同时，客服还根据西安地区夏天气温较高的实际情况，制作了一份防暑降温小常识分发到每位业主的手中，使大家保持着良好的工作状态，同时也提高了大家在遇到此类问题时的应急能力。
六、后期零星交房工作有条不紊的进行