旅游地产开发模式

旅游地产开发模式（精选8篇）

篇1：旅游地产开发模式

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旅游地产开发模式大全

黄山市旅游房地产开发与管理

旅游地产开发 旅游地产管理 旅游地产旅游房地产的概念、历史和发展

休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。

与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。

1.1 旅游房地产概念

旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。

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一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。

旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。

1.2 发展历史

国外旅游房地产的历史

旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，精心收集

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美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。

今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。

我国旅游房地产的发展

目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，市场反响较大。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、精心收集

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位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园等。

1.3 旅游房地产发展模式

广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。

模式一：卖地滚动发展模式

该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。

这种依靠卖地滚动发展的模式，在资金困难的情况下，有利于度假地的快速启动发展，使旅游房地产与度假地同步增长，但是不足之处也很明显：

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这种类似工业园将“生地催熟”的做法，有可能造成过度城镇化，与高品质度假环境相悖，导致度假地的退化；

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随着度假区环境的完善、土地的升值，回购原来切块零卖的土地难度越来越大；

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最初引入的开发商鱼龙混杂，开发的旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协调难度大，给度假区进一步提升整体品质埋下隐忧；

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随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。

模式二：旅游先行带动房地产发展模式

这类房地产不依附原有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知

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名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。其发展道路是：旅游起步—优化环境—带旺地产—全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。

模式三：房地产先行带动度假地模式

以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。改变思维、找准大的方向，明确战略大政方针，回归旅游的本位，乃是其当务之急。

模式四：大开发商整体操盘模式

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以广东省顺德市碧桂花城为代表。碧桂花城位于花卉主题观光旅游点——陈村花卉世界周边，是珠三角典型的第二住宅社区。这里生态良好，环境优美，地段独特性强。当地政府抓住佛山行政调整、城市更新升级的机遇，通过出让这块特定土地的开发经营权，引入实力强大、经验丰富、管理成熟的开发商——广东房地产名牌碧桂园集团来整体开发运作该项目。项目采取完全的市场化手法，其投资、规划、设计、建设、经营、管理一条龙，全部由碧桂园自行统筹承担。在此种模式下，当地政府只要控制宏观层面政策方向，具体的市场运营是投资者的事。此项目不论最后成败如何，可以说都是市场选择的结果，碧桂园必须全力以赴争取成功，才能对自己的投资行为负责。这种“整体打造，全面配套，政府搭台，企业参与”的城镇运营，有望创造旅游房地产大规模、高水准开发的范例，取得“政府、社会、企业三赢”的理想效果。

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篇2：旅游地产开发模式

复合旅游地产项目潜力大升值快 借助低纬度的优势，文昌成为中国也是世界上为数不多的航天中心。目前两条一路和东线高速铁路的建设使文昌摆脱了长期被边缘化的局面，迎来了发展的黄金时代。就在宣布航天城建设后不到两年的时间里，文昌房地产价格已经翻番，城市基础设施投入也急剧增加。

紧密结合城市发展 与滨海湾区开发的国际化和养老地产的独自发展模式不同，城市拓展区地产开发项目要承担起部分城市功能，对项目和配套设施的规划都提出了更高的要求，客户需求多元 这类地产不仅要照顾外来的候鸟客户和度假客户，更多的是城市升级带来的大量商务人群。他们的消费行为和海南传统的旅游地产客户不同，更看重资产的升值潜力。

篇3：旅游地产开发模式

随着中国城市化进程的明显加快,城市功能也日趋完善,商业街区作为城市发展的一个重要标志越来越受到各地政府的重视,也成为了商业发展的热点。特色商业街则是在有人气有商气的基本要求上,更讲究独具特色。其特色或表现在建筑风格上,或产品特色上,或经营特色上。

仿古旅游开发及存在的问题

随着国家经济的发展,人们的思想观念、消费观念也随之发生了变化。人们在认识、追求、吸纳西方文化之后,开始重新意识到中国传统文化的魅力,全国上下形成了多元文化的局面。因此,在全国进行如火如荼的城市化建设时,千篇一律的几何形现代建筑,商业气息浓厚的现代商业模式,无法满足现代人物质、精神文化的需求。保护传统物质及非物质文化遗产的呼声越来越强列,在这种需求与呼声之下,有一批古城镇、古老街区、古代建筑被保存了下来,并成功地转变成为宝贵的旅游资源。然而,一些地方在利益的驱使下,盲目地进行仿古建设,不仅没有达到保护文化遗产,获得经济效益的目的,反而浪费了财产资源,甚至破坏了原有的文化生态。

其实,成功地保护开发古城镇、古街区、古代建筑,并规划成具有长远开发价值的旅游资源,是应该遵循一些原则的:

古城镇、古街区旅游开发的原则

(1)保护优先原则

古城镇、古街区的最宝贵之处在于,它们与地理环境相结合的历史、文化底蕴。如果失去了文化的内涵,消失了原生态的文化氛围,那么所谓的“古”只是一件披在泥土雕像上的外衣,不会有独特的吸引力。因此,对古城镇、古街区进行旅游开发,一定要首先遵循保护优先的原则。在保护原生态的文化环境的基础上进行开发,才能获得长远的利益。

(2)独特性原则

唯一性是旅游资源的魅力所在。丽江古城之所以大受欢迎,不仅仅是700多年历史的古建筑群,同时还有700多年积淀的历史文化和纳西族独有的生活方式,有小桥流水,有柳暗花明,有纳西古乐,还有雪山草地。其实,由于历史、文化、环境的独特性,古城镇、古街区都应具有其独特之处。因此,开发的重心应该是尽最大可能地突出旅游资源的特色,包括民族特色、地方特色,地方文化。只有具有民族、地方文化特色的旅游资源,才能对全国乃至全世界产生吸引力。

(3)合理开发原则

北京交通大学旅游发展与规划研究中心主任王衍曾经说过:“若要文化与旅游结合发展和双赢,就必须实现从文化旅游资源到文化旅游产业的嬗变。一是要原点打造,原汁原味地展现当地的文化内涵;二是要符合时代观念和实际消费需求;三是拓展产业链,从吃、住、行、游、购、娱等方面,全方位地开发旅游资源。”旅游资源开发过程中,要尊重历史原貌,立足于保护历史文化价值,同时还要遵循市场原则,进行准确定位,科学规划,合理开发。

(4)经济原则

经济利益是旅游资源开发的动力与目的之一。因此,要对古城镇、古街区等旅游资源进行投资开发,必须从经济的角度,全面分析投入和产出,确保旅游开发活动能够带来经济效益。

仿古旅游开发中存在的问题

目前,传统文化的价值正越来越受到人们的喜爱与重视,传统文化的魅力又重新焕发光彩,全国各地有不少古城镇、古街区、古建筑的旅游价值得到了合理的挖掘、开发,并给地方形象和财政都带来了丰厚的利益。在利益的驱使下,一些地方便开始盲目跟风,不科学地进行仿古旅游开发,造成全国仿古城镇、仿古街、仿古建筑泛滥的局面。总体来讲,现在全国各处的仿古旅游建设存在以下一些问题:

(1)“仿古”仅仅仿的是“皮毛”

四川省文化厅文化产业处处长彭建康曾在文化演艺专业论坛上指出:“目前,仿古建筑有一种泛滥趋势,好象一和古代建筑打交道就能身价百倍,有品位、有艺术。继承传统并不只是修建仿古建筑,也要讲究品牌。否则,当一座座仿古建筑拔地而起的时候,那多半是失败的决策,就如候鸟飞来了又走,落下的是一地鸡毛。”

其实,现代人旅游更多的是对精神文化方面的需求。人们到古城镇、古街区休闲旅游或者购物消费,为的是身临其境地感受与现代商业气息完全不同的民族风情、风俗习惯、地方特色,而不仅仅是表面的古代建筑元素的简单组合体。如果没有了历史、文化内涵,古城、古镇就仅仅是一个建筑躯壳,不可能给旅客带来任何历史文化的氛围和体验。

一些地方忽视了历史文化的重要性,大量建设一些仿古建筑,使得古城、古镇、古街区遍地开花,而古建筑之下却洋溢着浓重的现代商业气息,一些超现代的生活方式、生活习惯、组织形式都在其中。那些仿古建筑其实仅仅是传统的“皮毛”。

2)以牺牲原生态为代价

纵观国内现在的仿古建筑,大多基本上仍停留在具象的模仿之上,简单地将古代建筑元素附加于现代建筑形式之上。这些古建筑忽略了与历史文化环境相结合,与当地特有的民俗风貌相结合。更让人心痛的是,很多仿古商业建筑其实是以牺牲当地原生态历史文化为代价的。

在全国各地,一些地方热衷于仿古建筑,却忽略了保护有历史文化价值的古建筑,甚至迫使古建筑为人造景观让路的现象并不鲜见。比如在本世纪初,广东省佛山古镇就把松风路仿古商业街(简称仿古街)作为当地旧城改造的重点工程。新建起来的仿古街既不是岭南建筑风格,也不是真正的古建筑,可以说是破坏了原生态。结果,短短八年以后,这一仿古街再次被纳入佛山古镇拆迁范围。当地声称,今后将建成五大历史文化街区,以“恢复原有风貌”——即恢复岭南特色的古韵。但我们不得不说,这仍然是一种“仿古”。

很多古城、古镇、古街区本身具有独特的文化生态,是价值巨大的旅游资源,“严格保护”才是开发工作的重中之重。以保护为基础,进行科学合理地开发,采用与现有资源相匹配的运作模式,发挥其可支配的功能,才是古城镇、古街区旅游开发的正途。

(3)功能被移位,文化被清空

许多古城、古镇、古街区在其的慢长历史进程中,与当地的经济发展水平、历史文化底蕴、交通条件、人口因素、消费习惯、商业业态分布、街区文化、经营与管理等综合因素融合在了一起,形成了独特的社会和经济功能。对这些古城镇进行开发,如果不对所有的这些综合因素有全面的认识和考量,而进行简单的以新换旧的仿古建设,必然导致水土不服的局面。

旅游资源开发过程中,要尊重历史原貌,立足于保护历史文化价值,还要遵循市场原则,进行准确定位,科学规划,合理开发。例如浙江的乌镇,四川的黄龙溪、五凤镇,云南的和顺古镇等,在历史上都是商品集贸重镇和交通枢纽。正是依靠这些特殊地位和功能价值,这些古镇才能创造出辉煌的历史。现在虽然随着时代的变迁,现代的贸易方式和交通路线发生很大变化,这些古镇已经退出了历史的舞台,但它们作为历史文化活的标本保存了下来。我们今天进行旅游开发,就是要对其历史面貌进行保护和再现,使中外游客能真正走入历史文化的情境中。然而一些地方的仿古旅游建设,却把原来的历史遗貌进行搬迁,建起了古香古色的商业地产和商铺,徒有古建筑的外表,使得古镇的功能被移位了,文化被清空了,自然不能长久地吸引游客。

4)对“复古”的误解和滥用

建筑大师梁思成说:“除非我们不知尊重这古国的灿烂文化,如果有复兴国家民族的决心,我们就不能忽略中国建筑的研究。”中国的古建筑凝聚着中华民族博大精深的传统文化。可是,现在全国各地修建的仿古建筑遍地开花,而这些仿古建筑大都是对“复古”的一种误解和滥用,甚至在建筑过中粗制滥造,使用伪劣材料,建筑艺术粗糙。

因此,在进行仿古建设时,必须在规划、设计、施工时认真推敲,精心从事,切不可粗制滥造,搞出一些造型丑陋,不堪入目的东西。既糟蹋了环境,又玷污了祖先的智慧。同时还要接合当地的历史文化环境,建设有地方特色的仿古建筑。对于那些古代遗留下来的无法再生的古建筑,更应像珍惜生命一样去保护、维修它,给城市留些记忆,给民族留些根本。

旅游房地产开发及存在的问题

说到仿古旅游开展,就不得不说旅游房地产,因为这二者之间有着千丝万缕的联系。目前,关于旅游房地的界定,业界有许多不同的说法。我认为,青岛大学旅游学院徐翠蓉的观点比较正确:“旅游房地产是以旅游物业为开发对象,以为旅游服务为主要功能,在设计上突出休闲、审美和愉悦的需要,拥有灵活多样的销售方式的房地产项目……旅游房地产一般与旅游区高度密切关联,但并非与旅游区高度密切关联的房地产项目都是旅游房地产。”从这一界出发,旅游房地产的各种项目中,就包括了仿古旅游建设项目。为此,我们在这里谈论旅游房地产,也就是从全新的角度认识仿古旅游开发,并探讨其中的问题。

目前,全国旅游地产开发越来越热,它以多种类型出现在大中小城市和旅游景区,比如,主题公园群(迪斯尼世界EPCTO、深圳的华侨城社区PORTFOLIO)、主题社区(佛罗里达州的Heron Bay、南卡罗来纳州的海格山庄)、度假酒店(拉斯维加斯)、高尔夫别墅,等等。这些不同类型的旅游地产,都有各自独特的经营规律与理念。

然而,我国的旅游房地产开发才刚刚起步,对开发商来说,由于先前是以住宅导向型为主,现在要从事旅游地产的开发,缺乏经验。因此,现在的旅游房地产开发还存在诸多的问题。其中,最大的问题是差异化不够。其实,旅游房地产究竟应该采用何种样式,必须根据当地经济水平、历史文化和项目所在地的地形、地貌等具体情况决定。由于中国幅员辽阔,气候差异较大,每一个旅游点和土地运营、地产开发之间都可以找出差异化的竞争。

下而,我们在这里具体谈几点旅游房地产开发中应该注意的问题:

1.全盘规划,分步实施,先做旅游,后做房产

根据旅游地产项目特征,开发建设的模式应该是高起点、大手笔、跨越式的,因此最好是聘请具有雄厚实力、过硬资质的国际国内知名景观设计公司进行精心设计和规划。以全盘规划,分步实施的方式,合理运作。

旅游房产在开发在原则上应该先做旅游,后做房地产。因此在开发过程中,应该把旅游项目放在前面,并当做非盈利性的精品来做,这样便可以提升人气,带动区域价值,增强政府和公众对项目的关注度和信心,为后续开发的顺利实施奠定基础。由于这类项目规模巨大,开发周期长,资金压力大。因此,一定要注意合理安排开发的节奏,确保资金链的安全,要短线开发与长线开发结合。

2.综合开发、全面收益、合理衔接

一般情况下,旅游房地产项目的功能组合是极其丰富的,必须配套齐全。它们的子项目往往很多,这些子项目可以起到相互支撑、降低风险的作用。大多数情况下,旅游房地产项目都是由旅游、休闲度假、人居和配套项目四大部分组成,因此在开发过程中,要尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。在项目的开发过程中,要协调处理先期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的关系,使各子项目能够共同组成有机的整体,同时又具有相对的独立性,可以合理分担整个项目不同的功能诉求。

充分挖掘项目周边原来的旅游资源,使项目与当地整个大的区域景区环境相融合,并开展多种方式的合作经营,在尊重历史文化、保护生态环境的前提下,提升区域整体旅游资源的内涵和价值。

3.优先保护环境、实现可持续发展

篇4：旅游地产开发策略探讨

关键词：旅游产业；旅游地产；开发；文化

随着社会经济水平的提高，人们的需求层次越来越高，对生活的品质的要求也不断提高，旅游业开始蓬勃发展，据国家旅游局预测，2020年全国旅游业总收入将达到33000亿元人民币，相当于国内总产值的8%①，旅游业将成为新兴的国民经济的支柱产业。旅游业的投资开发范围也逐渐从一线旅游城市向二线、三线旅游城市扩展。近年来，旅游消费模式出现从观光型向休闲型转变的趋势，而房地产业作为推动城市化进程的主要力量，和旅游资源相结合，满足了人们度假区生活的需要，使得旅游地产业发展迅速。江苏省的宿迁市是江苏北部的三线城市，具有丰富的旅游资源，且目前开发程度相对较低，旅游业发展潜力巨大，选择合适的方案进行旅游地产营销对于推动地区经济发展和人民生活水平具有重要意义。

1.旅游地产和旅游地产营销

1.1 旅游地产概念及类型

目前对于旅游地产的概念在学术界尚未达成共识，不同的学者从不同的角度对其进行了定义。从环境特征的角度而言，樊志勇认为旅游地产是所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产；从经营方式的角度而言，刘艳旅游旅游地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能②。旅游地产的开发和营销模式有别于一般的房地产项目，它是通過发展当地的旅游业使得该地块增值吸引对地产的持续投资，从而推动旅游产业的发展的。

根据旅游地产所有权和使用权的不同，邹益民和孔庆庆等人将旅游地产分为产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目四种类型；根据旅游地产的不同功能，刘艳将其旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产四类。

1.2旅游地产开发存在问题

旅游地产是新兴的产业，其地产开发模式是以旅游资源为依托的，依然面临着许多问题：

（1）由于国内开发商和投资者对旅游房产的认识不够，因此，难以对旅游房产进行准确定位、推广、商业和设计合理的经营管理模式。另外，我国对旅游地产开发对于如何将别国的经验本土化认识不够，盲目开发会造成资源的浪费与环境的破坏。

（2）大多数旅游地产开发项目属于分散经营，没有考虑到品牌效应和可持续发展利益，在开发中存在短期行为。由于缺乏市场准入和行业监管，有些旅游地产开发成为开发商“圈地”的一种形式，造成了旅游地产市场的混乱和低迷。

（3）旅游地产是一种后验性商品，只有通过消费者的亲自消费才能体验这种房地产的品质、功能和相应的服务，并且在消费过程全部结束时，才能对其所购买的旅游房地产做出准确的判断和评价，在购买之前消费者很难收集到有关的信息。

2.江苏省宿迁市骆马湖景区旅游地产开发策略

2.1 江苏省宿迁市骆马湖景区旅游资源概况

骆马湖有着悠久的文化历史，是江苏省四大湖泊之一，历史上也称为乐马湖、洛马湖、马乐湖。湖区直线长27余公里，平均宽13公里，总面积375平方公里。湖底高18-21米，水库容量75亿平方米。具体范围北起堰头村，南至洋河滩闸口，西连中运河，东临马陵山。骆马湖的水多来自沂蒙山洪和天然雨水，宿迁市没有工业污染企业，因此湖内水体清澈透明，达到国家二类水的标准。丰裕的水资源和生物资源使得骆马湖成为江苏省苏北水上湿地保护区。骆马湖的湖心岛戴场，四面环水，独具苏北水乡的风情，鱼肥味美，被成为“东方小威尼斯城”，旅游产业开发潜力巨大。

2.2 骆马湖景区旅游地产开发困境

骆马湖景区的旅游地产开发还相对落后，同时其潜力也是巨大的。目前主要存在以下及方面问题：首先，由于宿迁市的经济实力在江苏省而言比较弱，当地的旅游业并没有真正发展起来，近五年来才对骆马湖周边做了一些开发，但没有深度挖掘，景区的推广力度不够，外界对其一无所知，很难吸引到投资者；其次，宿迁市位于江苏北部，距离一线、二线城市距离较远，超过一个小时的车程，汽车为主要出行工具，且没有单独的机场，高铁站距离宿迁市区还有40分钟的车程。出行不便使其很难吸引到外地游客；此外，骆马湖景区旅游地产的服务、经营水平比较落后。目前景区还处于比较原始的状态，经营方式不够规范，缺乏专业的管理团队，基础设施建设不够完善，难以给消费者提供全面、周到的服务。其房地产业发展惨淡，房价偏低，供大于求，旅游地产的消费者主要为当地居民，目标市场定位不明确。

2.3骆马湖景区旅游地产开发策略探讨

从市场环境来看，该地区旅游资源丰富，生态环境良好，适合居住，但是旅游地产开发强度总体偏低。而骆马湖景区旅游地产的产品优势：（1）成本低廉。骆马湖景区位于宿迁市郊，地价较低，旅游地产开发成本较低。（2）旅游资源丰裕度高，生态环境好，舒适度高，旅游资源具有很强的地方特色。（3）旅游地产容积率偏低，开发空间巨大。（4）景区历史悠久，文化底蕴深厚，有利于品牌塑造。根据其产品优势，可以采取以下开发策略：

①产品开发策略。骆马湖景区旅游地产产品首先应以景区住宅、假日酒店、康体娱乐区、主题公园的形式进行开发，以适合当地居民居住和周围游客短期游览；其次，由于客流量较少，游览范围较小，不会很劳累，因此会吸引部分老年游客，在对旅游地产产品营销时应多考虑老年消费者的偏好，采用银发营销策略，比如宿迁市地多人少，可以开发投资一些楼层较低、视野开阔的老年度假村。周边游客自驾游居多，还应突出停车便捷、出行通畅的优势吸引消费者；此外，骆马湖景区的文化底蕴还没有被深度挖掘，应大力宣传其西楚文化，在开发设计时，可以运用文化营销策略，注重对文化的延续与继承，挖掘其经济潜力，做到可持续性发展，将文化特色作为产业开发的指导原则。

②价格开发策略。骆马湖景区收费项目不多且门票价格低廉，游客大多是当地居民和周边城市的居民，经济实力总体偏弱，可以采取低价格的开发策略。湖边和低价的价格策略会吸引消费者购买景区住宅，也有利于产权酒店和时权酒店的销售。消费者还为看中资源优势背后的地产增值空间，会对其有个理想的投资预期，商家可以针对消费者的预期心理进行针对性的地价营销策略。

③营销渠道和促销手段。要结合目标市场的状况、旅游地产产品的特殊性和企业自身的条件和外界的环境制度选择合适的营销渠道。由于骆马湖景区的知名度较低，要联合媒体加大广告的推广力度，抢占市场先机，可以利用其文化，举办一系列文化节吸引外资企业，也可以利用其自然资源举办美食节、园博会等宣传骆马湖景区的旅游资源，带动当地旅游地产的增值，还可以举办各种目的地特有的旅游活动，给游客营造具有苏北风情、西楚古韵的游览体验和生活方式，结合产品和价格策略进行旅游地产开发。（作者单位：南京财经大学）

注解：

①王珊珊，石娟，顾新.我国旅游地产发展趋势分析[J].中国商贸

②邱守明.旅游地产研究综述[J].旅游经济，2012（5）

参考文献：

[1]丁姗.中国旅游地产开发研究[D].复旦大学硕士毕业论文，2009（5）

[2]徐向阳.对我国旅游地产发展前景的一点思考[J].宏观资讯，2006（9）

[3]余淮军.基于景观导向的旅游地产规划研究[D].南京林业大学硕士学位论文，2007（6）

[4]梁媛，何宏丽.论旅游地产形象的塑造与传播[J].新闻知识，2011（10）

篇5：旅游地产开发模式

许豫宏教授：度假旅游地产的开发模式

度假旅游地产与普通的旅游地产开发不同，它更依赖于周边环境和投资实力。因为度假旅游地产的客户不仅仅需要满足住房的需求．而是更加注重生活品质、更加重投资效益。目前在环城度假旅游地产开发中，主要分为景区依托型和生态打造型两种类型。景区依托型：城市周边通常是作为都市休闲度假旅游的重要组成部分，与城市配套发展，称之为环城游憩带，其间分布了众多旅游景区，是城市居民日常休闲旅游的最佳去处。同时，景区的人气和良好的生态环境带来了土地的增值，周边旅游地产开发逐步兴起，从而形成旅游、度假、商务、休闲于一体的旅游综合体，是成熟的城市功能的重要配套。生态打造型：在距离城市一小时车程的范围内，很多区域生态环境优良，土地资源丰富，因此，城市功能逐步延伸，在生态保护和修复的基础上，逐渐成为适宜人居的社区，与人居社区配套的往往是高尔夫开发，温泉疗养的开发等。

篇6：旅游地产开发模式

城市型旅游地产产品是位于城市中的旅游地产。

依托基础：依托于城市内的公园、文化区、商业区等自然和人文旅游资源。

操作模式：城市型旅游房地产易操作，模式也相对比较成熟。开发商以旅游资源为核心，圈定旅游资源周边土地，挖掘开发资源潜力和特色，突出人文内涵，改善生态环境，配套休闲娱乐设施，完善休闲旅游功能，开发城市CRD（中央游憩区）或RBD（游憩商业区）。房产类型：第一居所，商业房产。

价值链：通过旅游开发做旺人气扩大知名度，通过改善配套服务功能和休闲生活环境提高旅、商、居条件，区域土地价值迅速提升，区域房产价格迅速攀升。

篇7：浅谈旅游地产开发策划(上)

这个题目确实有点大，但为了能梳理一下自己的思路，为自己、同伴、为愿意专研和正在或者准备操作旅游地产的朋友提供一点思路或者叫启示，特将自己对旅游地产的一点初浅认识与大家分享，某些观点和看法肯定有些不尽人意，思绪也有点杂乱无章，所以还请大家多多包涵、理解、指正。说到旅游地产，我们首先来看一下目前对旅游地产的几种解释：

狭义的旅游地产是指服务于旅游的地产项目;广义的旅游地产是依托丰富的旅游资源，借助旅游度假为目的开发经营模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设以及经营运作的房地产项目。

旅游地产就是依托区域周边丰富的人文、历史、自然、旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、观光、休闲、度假、商务、居住为一体的房地产项目），它是旅游业和房地产业的无缝嫁接和完美融合的衍生品。以下是目前网上或书上所归结的旅游地产分类

一是旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;

二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐饮、娱乐城等建筑物及关联空间;

三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;

四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

其实我们很多人都了解或者熟悉旅游地产最实质的一些东西，但却很少有人将自己的经历经验上升到理论高度的层面，特别是战略理论的总结和研究，主要也是我们的经历和见识有限，还有就是对全国乃至全球著名旅游地产案例的研究太少或者深度不够，没有去探究他们的共性和客户的需求，所以就无法把握住旅游地产的脉搏，当然也就无法真正的准确的操作它了。

大家可能也都在关注和研究全国乃至全球的旅游地产案例，每个人也都有一

套自己的方式方法去了解学习，同时也有各自的理解，那么你觉得目前中国旅游地产到时是“旅游+地产”、还是“旅游=地产”呢？在旅游地产的产业和功能上你又有怎样的看法呢？中国旅游地产最大的问题或软处在哪里呢？

从90年代初海南开始，到现在随着人民生活水平的不断提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础，多种旅游产品和投资品种的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，不论是供给还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及商务休闲旅游的条件。

主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件。

我国传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域，主流房地产市场的疲软与相对饱和，为旅游物业的发展创造了新的市场机遇，主流市场配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力，也为大量游散资金投资创造了条件。城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础。城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦城市喧嚣和烦躁，向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。

旅游模式转变，旅游消费支出比例增加。

当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、个性”，一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。这就为开发旅游地产与商务休闲地产创造了市场条件。

置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度。

越来越多的购房人在满足城市公寓或近郊别墅等第一居所后，开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区楼盘开始焕发新的生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，从而开始形成“第二居所”甚至“第三居所”。

可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加。

我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中长假，累计一年将近115天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。

政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展。

在当前旅游假日经济持续增长的情况下，各地方政府在吸引大量投资，对当地旅游资源进行最大限度的包装和完善;同时，政府也会制定各种政策，为旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。

信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件。

目前社会上已经形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等，他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静、闲适的创作空间。从目前类似的情况看，已经有大量自由职业人群经常性的进驻旅游休闲地产。

根据国际著名旅游景区的发展经验，年游客量在180-200万人次以上和停留时间在6小时以上的主题景区，都有明显开发边缘产业的趋势和潜力。对于占地面积在2、3平方公里以上的项目必须考虑产业问题，对于新兴的没有任何自然资源可利用的新地，需要对产业和商业模式进行创新。

现在国内很多地方的所谓旅游地产项目基本都还处于景区发展阶段，景区的核心竞争力和亮点都还没有真正确定和展现出来，即使建立了一些所谓的服务功能，但都是基础和原始化的，要发展以旅游为核心的各类边缘产业还为时过早，大多数景区的功能还停留在观光上，很少牵涉到休闲、度假，也就是说这些目标客群的消费习惯都还停留在人看景的阶段，国内做的好一点的景区已做到人看人的阶段，只有华侨城做到了一些人玩人的阶段，目前国内也只有华侨城将旅游与产业融合，已由初始的“旅游+地产”双核驱动发展到“旅游=地产”以文化创意为基础、旅游、房地产等多核驱动的阶段。并最终实现打造休闲旅游区和商务休闲区的目标。

中国旅游地产最大软肋就是没有主题，没有亮点和核心的竞争力要素，赢利就更不用谈了，所以旅游地产项目必须有自己的旅游的固定吸引人的要素或产业，还需解决的核心问题是解决人和政府的问题，同时还要解决消费者与房地产开发的矛盾，以及做景点与成熟旅游区底价拿地等问题;目前中国旅游地产发展已从开始的旅游为核心的单核（圣淘沙）模仿阶段发展到旅游与地产同步

进行的双核（华侨城）自主阶段，期待有更多的旅游地产向多种发占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟阶段发展。

现在国内旅游产业已由人看景、人看人的观光旅游向人玩人的休闲旅游逐渐演变，并不断弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游价值创造中的作用，以娱乐、文化为概念的休闲旅游，因强调高附加值的服务功能，成为未来旅游产业的发展趋势;单一的传统商务办公向多元化的集团活动演变，衍生出来的若干新兴集团消费需求，将是主导游客体验消费的未来发展趋势，将休闲旅游与新兴集团消费需求结合，细化、创新各种服务功能，满足各类商务休闲人群的各种休闲旅游消费需求将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。

目前国内旅游地产开发企业在与政府合作时基本都是置换的形式，先签订一个框架协议，企业给政府做市政和城市配套服务功能，政府给企业等价值的土地作为开发建设用地，而对于景区和绿化的用地则基本都是租赁的形式提供给企业，这样就导致了企业在这块的投入上处于被动和无赖的局面，企业都是趋利的，那么他们在这块上的投入，必须得找地方去收回来，以达到企业资深的收支平衡和获利，这也是旅游地产承载的机会和空间，也是更多房地产企业愿意为此去付出和投入的根本原因。

旅游地产发展欲解决的几个问题：

未来国内房地产开发企业在旅游地产开发上将都是通过锁定土地后续的开发权，并充分参与到一级开发，二级开发，持有经营和资本运作的各个环节中去，以此来平衡投入和产出，最后达到利润的实现。而未来中国旅游地产开发的发展趋势将是多元化，主题化、文化化、产业化融合的复合式开发模式。

首先要解决的是土地问题，旅游地产最重要一个决定性因素应该是开发商怎么拿地，拿到什么样的地，大家都知道国内的旅游地产的土地性质大都是农村集体用地性质或者是市政绿化用地，旅游地产开发商都要么是从政府手上租赁过来的，要么就是跟政府合作，将整个区域的市政和绿化工程做好，政府给予相应价值的土地的使用权和使用年限给开发商，这样就造成开发商不愿意花太多的财力物力去真正打造旅游地产核心的东西，而是把经历都放在如何卖房子上去了，但旅游地产脱离了旅游这个核心要素，那么房地产开发就陷入了孤立的局面，也不可能走太远。所以旅游地产开发的关键还是拿地，土地拿的好

于不好将直接影响到开发商对项目的期望及后续的开发以及项目最后的承载区域城市功能的级别。（这点其实可以借鉴昆明，大家熟知的“春城高尔夫”的土地性质就是旅游用地）。但更大的重要因素还取决于政府，所以政府其实是影响旅游地产发展的至关重要的因素和环节。

篇8：我国旅游养老地产开发模式探讨

由于我国人口老龄化问题越来越严重, 传统的养老服务方式已经无法满足社会化养老服务了。现在的老年群体的生活健康质量在不断提高, 他们有着良好的消费能力, 也想享受更好的养老服务, 因而旅游养老成为了一种新的选择, 这也为旅游养老地产的发展提供了有利的时机。

1. 候鸟式养老模式

我国最初的异地养老方式就是有明显季节特点的候鸟养老。例如, 海南岛的冬季养老基地和北方滨海地区的夏季避暑养老基地等。有的地方为了进一步提升养老质量, 就以连锁发展的形式去帮助老人养老。这种养老模式针对的客户群体都是具有经济能力的老人。这种养老模式比较灵活, 安静的环境适合老人养老。不过就是受到季节性影响而不能便利实施。

2. 家庭式养老模式

把家庭服务和养老联系起来, 使得这种家庭式的养老方式更能使老年客户群体感到贴心。很多大城市都修建了专门的养老住宅, 不过多数都是以“提供者”的身份, 而不是“服务者”的身份去看待家庭式养老。

3. 疗养式养老模式

老年群体的健康是疗养式养老的重点考虑方面。这种结合了医疗康复机构服务, 为老年人提供全面的健康咨询服务、康复服务的管理模式, 大多都是为了让那些身体情况不佳的老年人得到更好的照顾。这种养老模式能够给地产开发商带来较高的服务收益, 不过也十分考验医疗服务机构的专业水平。

4. 多元化养老模式

不少地方的综合性旅游养老方式都结合了多种业态, 例如商业购物、医院、娱乐中心等。在这种养老模式中, 地产商通常都是把家庭式养老、养老地产、商业运营有机结合起来, 构建比较全面的养老产业链条。该模式综合性强、面向群体广、配套服务完善, 但投资规模大、对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求比较高。

5. 农家休闲养老模式

农家休闲养老是一种候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式。代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目。老人与农户签订协议, 长期寄养在农户家中, 是一种特殊的乡村旅游形式, 也可以成为新农村建设的一种重要模式。该模式能够提高农民收入、促进城乡协调发展, 但服务水平和配套设施有待提高。

二、我国旅游养老地产发展模式的建议

1. 规范旅游养老地产行业发展

第一, 要确立科学的旅游养老地产发展思想。不同的地区应该根据当地的旅游行业情况与养老地产行业进行联动发展, 使城市的旅游业不因为旅游的季节性限制而出现不良影响。这样的发展思路可以让本地旅游经济和其他经济实现共同增长, 稳定旅游业的发展市场, 稳定社会养老市场。要实现旅游房地产业的科学发展, 就要合理利用自然资源, 不能过度开发或者毁坏环境, 这个前提很重要。根据自然景区特色来发展旅游养老地产业, 其中以住宅房地产最为明显, 该项目的发展十分依赖景区的自然环境。本质上来看, 环境、社会、经济优势的统一性是旅游房地产发展最主要的三个方面。这就要求旅游房地产在开发中要以人为本, 以自然生态环境为依托, 根据老年人的养老需求, 走循环发展路线。不但要提高经济水平, 带动就业, 还应该爱护环境, 实现旅游养老地产的长久发展。

2. 政府强化对旅游养老地产市场的引导

从国家层面来看, 需要以法律来明确来调整旅游养老业的经营, 并以专业的评估认证体系来引导企业的旅游开发行为。以国家法律来规范旅游养老地产市场, 引导地区旅游业和养老产业的良性发展。由于房地产市场过剩, 国家以经济战略决策来加强调控, 旅游养老地产市场走向也因此而改变, 对于不会占用太多土地资源, 同时又有发展前景, 有助于缓和社会养老矛盾的旅游养老地产进行一定的支持和鼓励。旅游地产必须依靠有序的经营, 加强行业监督, 以规范的制衡体系来发展这个产业。可以成立相关的联合协会, 让旅游地产业的经营得到很好的监管。

3. 企业要完善旅游养老地产业管理

由于旅游地产市场存在的竞争是异常大, 所以树立创新的地产开发观念相当重要。根据目前的形势来看, 房地产业应该寻找更为广阔的发展途径, 以创新的开发内容去应对当前的市场形势。作为朝阳行业的旅游养老地产, 它的特殊性证明其开发路径需要结合旅游地产和养老行业的规律。地方在实施旅游养老地产发展举措时, 应该对其进行严格的监管, 在适当的时间促成旅游与房地产相结合的新兴经济快速增长。

再者, 要针对不同的市场, 制定具体的宣传对策。如果是针对普通的旅游地产产品, 开发商可以利用一般的资源和地区条件来进行开发。要以异地置业人员为对象, 将度假功能考虑进去。并且, 面对当地的旅游养老地产状况, 要想实现长足发展, 就应该培养有着自身鲜明特色的旅游产品, 以此来适应社会养老需求, 并将本地的旅游特色完全展现出来。旅游房地产只有得到了人们的青睐, 才会真正做到科学发展。开发商需要根据自身产品定位来实施旅游地产项目发展, 把握好我国的养老现状, 科学地把土地、人文等要素充分融合到旅游经济增长点中。

参考文献