城中村改造拆迁难点

城中村改造拆迁难点（通用6篇）

篇1：城中村改造拆迁难点

西安市人民政府文件

西安市人民政府关于大土门村城中村改造项目

拆迁工作的通告

市政告字[2009]36号

大土门村城中村改造项目是我市2009年城中村综合改造重点项目。该项目的实施对于进一步改善城市环境，提升城市品位，缓解交通拥堵，消除安全隐患，促进区域经济和社会发展将起到十分重要的促进作用。为确保该项目的顺利实施，现就项目拆迁有关事项通告如下：

一、大土门村城中村改造项目拆迁范围为：

地块一：东至工农村，西至大寨村，南至鱼化寨村，北至南风日化厂。

地块二：东至西二环，西至土门坊，南至西二环，北至大庆路。

具体范围以规划定点图和测量成果表为准。

二、大土门村城中村改造项目拆迁安置工作由莲湖区城中村改造办公室具体负责，对拆迁范围内的单位和住宅户、商业户要妥善安置，具体实施以批准的拆迁安置方案为准。

三、改造范围内的单位和住宅户、商业户要顾全大局，服从城市建设发展的需要，在规定的期限内达成安置协议，搬离拆迁现场。

四、拆迁工作要坚持依法拆迁、文明拆迁、公正拆迁。拆迁工作人员违反拆迁法规、政策造成严重后果的，依照相关法律及规定追究当事人和有关领导的责任。

五、市市政、建设、规划、国土、工商、城中村改造等部门和莲湖区政府相关部门以及所在地街道办事处要积极配合，认真履行职责，做好大土门村城中村改造项目的拆迁安置等相关工作。

六、改造范围内的拆迁单位和个人，要积极支持城市建设。对扰乱拆迁正常秩序，煽动群众闹事，打骂拆迁工作人员，违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的，由公安机关依法给予处罚。构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。

七、在拆迁改造过程中，暂停办理房屋及其附属物的新建、改建、扩建及改变房屋的使用性质等手续并停止新建、改建、扩建行为；暂停核发营业执照。

二ＯＯ九年十一月二十三日

西安市城中村改造办公室房屋拆迁安置公告

依据《西安市拆迁安置实施细则》、《西安市城中村改造管理办法》,经我办审核，同意西安市莲湖区城中村改造办公室对大土门村城中村改造项目实施改造。现就相关事宜公告如下：

一、大土门村城中村改造工程项目拆迁人：西安市莲湖区城中村改造办公室。被拆迁人：大土门村城中村改造范围内被拆迁房屋及其附属物的所有人。

二、改造拆迁范围:

东起：西二环，西至：土门坊；南起：西二环，北至：大庆路。

三、拆迁期限:

二○○九年十一月二十六日至二○一○年一月二十六日

四、房屋估价时点:

二○○九年十一月二十六日

拆迁人与被拆迁人应该在公告规定的时间内依据《西安市拆迁安置实施细则》及《西安市莲湖区大土门村地区城中村改造拆迁安置实施方案》认真协商,签订补偿安置协议书，完成搬迁及房屋拆除工作。拆迁人和拆迁实施单位，在拆迁工作完成后，要认真做好施工组织工作，确保被拆迁人按时回迁。

二ＯＯ九年十一月二十三日

篇2：城中村改造拆迁难点

摘要：首先分析了城中村改造中存在的主要问题，然后提出了解决问题的对策，最后，对不同改造方式的优、缺点进行了分析。

关键词：城中村，拆迁改造

城市的发展是一个不断再建设的过程，随着社会进步，城市中必然会出现大量不适应城市发展和居民生活水平不断提高的房屋，房屋建设带有村镇建设的特点，成为城市中极不和谐的部分，如何对城市中民房的改造，成为每个城市迫在眉睫的问题。

一、城中村的现状情况

现状东营市中心城区内的村庄共有18个，总占地面积840.1公顷，总建筑面积187.2万平方米，总人口为2.82万人。城中村的建筑以平房为主，且建设极不规整，多数村庄占据西城的黄金位置，严重浪费土地；城中村内的公共设施（如：学校、幼儿园、文化设施、商店等）、基础设施（如：排水、采暖等）配套极不完善，村民的生产、生活带来方便；部分城中村存在脏、乱、差现象，严重地影响了城市景观。

二、城中村改造中存在的主要问题

1．部分村民实际生活水平不高

由于大部分村转城较晚，大约在80年代以后，村里的大部分土地已被机关企事业单位征用，当时的征地安置等费用一是相对今天低了很多，二是受村里管理水平等的限制，当年用征地费用所建的企业经营不善或投资不对路，无法安排更多的劳动力。现在看，村里部分剩余劳动力并未作出妥善安置。因此，相当一部分村民的实际生活水平不高。

2．违法违章建设严重

近几年来，政府为了减少旧村改造的难度，适应城市总体规划的发展要求，已基本取消了城中村的房屋建设的审批。村民为了提高自身的生活水平，在自家院里建设了许多无证房屋，用来出租取得一部分收入。

3．村民对拆迁补偿安置的期望值增大

近年来，由于旧村拆迁改造操作的不规范，多数以协议改造为主，开发商为了拆迁尽快顺利进行，人为的提高了拆迁安置补偿标准；而且随着房地产市场的蓬勃发展，房地产价格不断上扬，村民攀比心理严重，对拆迁补偿安置的期望值增大。

三、城中村拆迁改造解决对策

1．合理对待村公产的拆迁补偿安置

为了解决好部分村民的收入等切身利益的事情，可以在旧村改造中留置适当比例的空地，给村里将来的发展留出一定的空间；或在开发建设后的建筑中补偿给村里相当数量的商业用房，以保证村民的如劳保、取暖费补贴等正当收益。

2．适当制定无证房的补偿标准

按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，无证房屋不作任何形式的补偿。问题在于如果无证房不作任何补偿，村民的思想工作肯定做不通；而如果无证房屋按有证房对待，拆迁成本会增大许多，房地产市场不能接受。这两种可能都会造成旧村改造不能进行，而只能从这两种可能中寻找一个双方都能接受的标准。

3．重视拆迁前准备工作

必须重视拆迁改造的摸底调查、拆迁办法的制定、项目可行性研究，尤其是投资测算和房地产市场的预测；加大旧村拆迁改造意义和政策的宣传；提高拆迁改造工作的透明度；加强村里民主集中制工作原则的体现。

4．科学、慎重地选择拆迁改造的开发方式

为了切实做好村民的返迁安置建设工作，消灭旧村改造引起的如村民上访等社会不稳定问题，不留后遗症，杜绝“烂尾”工程，防止人为提高拆迁补偿安置标准、搅乱城市拆迁工作，非常有必要选定一个村居改造的合理方式。

四、择优选定开发改造方式

目前来看方式无外乎有两种：土地协议出让和土地拍卖方式。

1．土地协议出让

土地协议出让给一个开发公司，由开发公司主持办理包括返迁安置、各种工程许可证等拆迁开发改造工作。事实上，因资金和建设规模等问题，一个公司全程开发不现实。后期开发可考虑由其他开发商参与建设开发。

这种方式首先政府基本上不支持，其次因工作透明度、拆迁安置补偿标准等原因易引起村民上访等问题，再次限于资金、管理能力等实力问题。容易形成“烂尾”工程。这种方式的优点是：开发商基本得到了村民的认可，对于开发后果及风险程度，开发商有比较清醒的预测。

2．土地拍卖方式

在土地拍卖方式中分为先拆迁后拍卖和先拍卖后拆迁两种方式。

第一，先拆迁后拍卖。拆迁安置补偿等前期资金由中标的开发公司先垫付，待拍卖后再收回

本金。

这种方式的优点在于：它提高了旧城改造实施全过程的透明度；因为政府的信用，政府主管开发部门组织参与拆迁改造，容易平衡有关拆迁各方当事人的利益，解决拆迁中的各种矛盾，有力地加大了政府的监督管理力度，能充分体现政府从规划到开发建设的宏观调控能力。难点是中标公司先垫付大量的前期改造资金，并承担最后的风险。

第二，先拍卖后拆迁。首先通过拍卖，取得拆迁安置补偿资金。这样做，因土地拍卖价较高，村里容易不理解、有意见而妨碍拆迁的进行。如果拍卖失败，还得采用先拆迁后拍卖方式。

五、结束语

城中村拆迁改造是一个利国利民的好事。通过改造，改变了城市的面貌，提高了城市品位；能拉动地方经济建设，带动相关产业的发展，增加就业机会；开发企业和施工单位通过上缴税金，增加了政府的财政收益。

城中村拆迁改造是一项政策性很强的工作，而且也是一项复杂的系统工程，具体的开发改造模式还需要实事求是、因地制宜地在工作中不断探索、探讨和实践。

参考文献

1．东营市中心城村居改造建设管理暂行办法

2．东营市中心城城中村改造规划

3．昝龙亮，王绍强．跨世纪城市规划的探索．山东人民出版社，1996．236-241

4．李尚杰主编．土地出让和转让的理论与实务

篇3：城中村改造拆迁难点

城中村现象是中国快速城市化过程中的特有现象。进入20世纪90年代以来, 中国进入了快速城市化的发展阶段。随着城市建设的推进, 城市发展采取了绕开村落的迂回发展思路。这种“迂回发展”城市化的方法也使得农村的居民点与城市建成区逐渐相隔离, 农村居民点成了城市建成区中的“孤岛”, 沦为了城中村。在20世纪90年代中后期, 随着城中村数量愈来愈多, 城中村的各种问题也充分暴露出来, 城中村的村民, 论身份是农民, 却失去了作为生产资料的土地;身处城市, 过的却是乡村人生活;是集体经济的主人, 却不知自己拥有的资产份额。乡村管理难以适应城市经济社会发展需要, 城乡结合部管理真空导致很多社会问题。城中村问题开始引发研究者的关注。

正是因为城中村的种种弊端, 武汉市政府在2004年9月10日制定了《中共武汉市委武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》 (武政办[2004]173号) , 计划对武汉市市区内的147个行政村和15个农林单位进行城中村改造。在2009年3月27日, 武汉市政府颁布了《关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》, 要求在2011年年底基本完成二环线内56个城中村综合改造任务。

城中村形成的原因在于过去城市发展时绕过居民点对耕地进行征用。当前, 武汉市正在进行的多项大型工程建设或多或少都涉及到对一些城中村的征地和拆迁。例如武汉市重点工程二七长江大桥和与之有关的道路建设就涉及到江岸区的永红村、洪山区的柴林头、东湖风景区的东湖村等村的土地征用问题, 这些村庄由于徐东片区和二七路片区房地产的开发, 目前村里人均农用地都小于0.5亩, 是武汉市定义的a类或b类需要进行改造的城中村。因此, 如果能够将重大建设项目的征地拆迁安置与城中村改造相结合, 在促进工程项目顺利建设的同时, 也顺利地推进了城市的建设工作, 这将是一个具有重大意义和较大应用价值的课题。

二、武汉市城市建设征迁与城中村改造相结合的必要性和可行性

当前, 武汉市的基础设施工程建设工作正如火如荼的开展着。武汉市轨道交通项目、城际铁路项目、二七路大桥、鹦鹉洲大桥等大型基础设施及其附属工程建设都或多或少地涉及到对城中村土地的占用。如果还只是单纯沿用过去城市扩张的做法, 则分散式据点型开发的旧路不可避免。因此, 在武汉市城市建设过程中, 以大型工程建设项目为契机, 结合大型工程建设项目过程中必须进行的不可避免的移民安置, 来对城中村进行改造是非常必要和可行的。这种必要性和可行性表现在以下几方面。

第一, 武汉市城市建设项目和城中村改造都服务于武汉市整体城市发展和功能提升的目标, 这是把武汉市城市建设项目和城中村改造相结合起来进行考虑的结合点。武汉市城市建设的目的在于城市功能的完善, 为城市居民提供一个相对低成本、便利、快捷的学习、工作和生活的环境;武汉市城中村改造的目的通过改造硬件设施来同化城中村中的乡村文化, 将城中村中村民乡村的生活方式逐步转变为现代都市生活方式, 满足城市整体发展的要求。基于这两者都是为了城市发展的目标, 因此, 将两件事情结合起来进行考虑, 详细地规划, 将比单独进行某一件事业在成本上更加具有优势。

第二, 武汉市城市建设项目和城中村改造相结合的思路是城市化的新思路。武汉市城市建设项目对城中村土地的征用和占用过程, 是武汉市进一步城市化的一个表现, 它可以促使武汉市城市功能的完善和提升。如果沿用旧的发展思路只征用耕地, 不对居民点宅地进行征用, 而绕过居民点, 在技术上存在许多困难。而结合大型项目建设的契机对城中村进行整体改造, 将可以满足项目本身的建设用地, 也可以将部分土地进行储备的同时, 促进农村转变成城市, 有利于整个城市的长远发展。

第三, 武汉市城市建设项目和城中村相结合的思路有助于解决部分城中村改造过程的资金缺口问题。城中村改造过程中的资金筹措历来是其最大障碍之一。如果改造资金缺口较大时对城中村进行强拆, 则会引发比较强烈的村民反对和拆迁纠纷, 也容易损害受影响人口权益。

第四, 武汉市城市建设项目和城中村改造相结合进行也有助于促进城市建设项目工作的顺利进行。因为城中村土地属于集体所有, 一般征地补偿款项补偿给村集体的代表机构, 而受影响群众有些认为是自己的利益受到损失, 认为有关土地补偿款项是对自己损失的补偿, 而其他人认为土地是集体的, 自己也应该分享土地补偿资金, 这样在村民之间, 村民与集体之间产生许多矛盾。在极端情况下, 村民有时将不满情绪投向引发征迁的工程项目建设本身, 采取措施阻止工程项目的正常施工工作, 这样不利于项目的正常建设。而城市建设和城中村改造相结合的思路, 会使整个村庄的土地都将被征用, 所有人口都是受影响人口, 这样将保证征迁补偿的公平性。同时, 集体土地全部转变为国有土地, 土地产权主体关系将变得清晰, 城市建设项目单位进行土地征用的关系将变得单纯, 减少了项目征迁过程中的各种阻力, 项目建设将可以相对顺利进行。

第五, 武汉市城市建设项目和城中村改造相结合进行有助于节约社会资源, 避免重复建设和规划。通过城市基础设施建设项目和城中村改造相结合, 将改变过去据点式开发、绕过农村村落的方式, 这就要求规划设计部分具有前瞻性、综合考虑城市建设项目和城中村土地的功能安排, 作出统一的部署, 减少城中村改造和城市建设项目分开进行规划时可能碰到的功能、空间上的冲突, 以及由此引发的矛盾。通过整合, 从总体上将会节约城市建设资金, 避免无谓的浪费。

三、武汉市城市建设与城中村改造相结合的困难和问题

虽然在武汉市城市建设项目中对涉及城中村时, 采取依托重大建设项目对城中村进行直接全面改造, 具有许多的优点和可行性, 但是要把这些可行性转化为现实性还是存在许多的困难和障碍。具体表现在以下几方面。

第一, 武汉市重大建设项目并不是均匀分布于各个城中村中。因此, 企图依托武汉市重大建设项目来对所有的城中村进行改造并不现实。武汉市的城区中, 硚口区和江汉区是老的建成区, 各项基础设施建设比较完备, 因此道路、自来水和电网等基础设施与主干网相衔接的状况要远远好于洪山区, 需要进行配套项目建设的任务量很小。在这种状况下, 硚口区和江汉区的城中村改造只能够另辟蹊径, 而不能指望按照城中村改造和重大建设项目相结合的方式来完成区域内部的城市化进程。洪山区的城中村数量最多, 目前, 洪山区现有城中村74个, 占全市城中村总数的4成多, 一些重大建设项目也主要集中在洪山区, 例如二七路长江大桥建设、中环线东段建设、武咸城际铁路建设等。此外, 各种道路与主干网衔接的项目也比较多, 适宜按照城中村与重大建设项目相结合的思路来彻底改造相关的城中村。

第二, 资金缺口。城中村形成的原因就是因为过去资金缺口而不愿意对居民点进行征迁。现在资金缺口的问题依然存在, 而且随着物价水平的上涨, 对这些居民点进行拆迁的成本变得更大了。依托城市建设项目征迁的资金只能满足城中村改造的部分资金来源。由于武汉市147个城中村的地理位置和村集体经济状况存在很大差异, 相对而言, 江汉区处于商业黄金地段, 对城中村改造基本上不进行还建, 实行拆迁成本货币化, 从土地收益金中对村民进行补偿, 改造比较容易。穷村和偏僻村, 改造资金就肯定会出现一些问题, 项目资金也不可能满足城中村改造的要求。因此, 寻找资金来源是摆在面前的一个重大问题。

第三, 管理体制问题。目前武汉市政府为了解决城中村改造问题, 专门成立了武汉市城中村改造办公室, 直接隶属于市长领导, 全面负责城中村改造任务。而武汉市城市建设项目是由武汉市建设委员会下面具体的项目建设办公室来组织和实施的, 它只负责特定的具体项目。要将城市建设和城中村改造相结合来进行, 就存在两套班子之间的衔接问题, 内部的权责如何安排、如何进行分工和合作, 对于具体实施的工作细节该如何去完成。没有组织机构的建设, 理论上的探讨只能是空谈, 对实践工作起不到任何的指导作用。

第四, 进度之间的衔接问题。相对于城中村改造而言, 项目建设是一个有严格工期和进度的事情。而城中村改造在各方面条件都具备的情况下才可以实施。项目建设作为单一事件, 它满足实施的条件就相对简单。因此, 当城中村改造和项目建设相结合进行时, 他们之间的工序进度如何安排和衔接, 如果等城中村改造的各项准备工作都做好了再开始项目建设的话, 将会导致项目建设工期的滞延。而基础设施建设项目作为经济发展的现行者, 又不能够无期限地等待城中村改造的各项条件都具备。因此, 对城中村改造和项目建设之间的工序工期问题, 需要进行科学的设定。

第五, 技术细节问题。即使是单一的城中村改造或者项目建设本身, 内部所包含的困难就很多, 何况两者结合在一起时, 其复杂性就更大。因此, 城中村改造和城市建设项目本身的一些特有困难, 也是城市建设和城中村改造相结合所需要面对的问题。例如在城中村改造中, 需要处理城中村改造后原有失地村民的养老问题、就业问题;又比如在城市拆迁中安置政策如何制定。这些都属于各自内部的技术细节问题, 也是城中村和城市建设相结合进行时遇到的难题。

四、建立与完善城市建设和城中村改造相结合的对策措施

对城中村进行改造是完善城市功能、提高城市化带来的效率的必要举措, 可见, 城中村改造不能有任何的忽略和延误。而对城市建设中涉及城中村的部分, 把城市建设项目和城中村改造结合起来进行更加是一举两得的事情。它即满足了对城中村进行改造的目的, 也保证了项目的顺利进行。因此, 要促进城市建设项目和城中村改造相结合的对策和措施包括以下几方面。

第一, 对具备城中村和城市建设相结合条件的城中村, 进行组织机构的系统建设。明确组织机构系统的责任和分工, 系统内部各部门要详细分析和研究城中村改造过程中的具体困难和问题, 针对不同的问题采取相应的对策, 以城市建设项目为契机带动整体城中村的改造工作, 提升城市的功能水平。组织机构的建设和完善是城中村和城市建设相结合顺利进行的组织保障。

第二, 通过科学的规划和设计化解资金缺口问题。筹资难这一问题需要组织机构按照科学规划要求、集约节约用地原则, 进一步优化城中村改造规划。用土地资源换取改造资金是大多数城中村能够接受的办法, 政府的压力也可以相应减轻。通过投资方的投资、项目建设补偿部分资金以及政府在廉租房和经济适用房上提供财政资金, 三者资金的汇集将能够解决城中村筹资难的问题。

第三, 通过制度创新来解决受影响人口的安置问题, 包括就业、住房、医疗和社会养老保险问题。城中村村民转变为居民后, 政府要把这些人的就业放在重要位置上对待, 可行的措施包括:一是在进行土地规划时, 为村集体发展适宜产业保留一定的土地, 村集体通过产业开发来吸纳村集体中的人员;二是政府通过政策扶持, 积极引导村民从事第二、三产业, 创办社区服务业, 对村民进行职业培训, 提高其进入就业的机会;三是村民改居民后, 政府对改制后的居民将与其他城市居民一样对待, 满足医疗、社保条件的居民, 为其提供医疗和社会养老保障, 解除其后顾之忧;四是通过廉租房、经济适用房建设, 坚持就近安置和居民公寓建设先行, 科学规划和设计农转居公寓, 积极探索货币安置等安置方式, 科学解决受影响群众居者有其屋的问题。

第四, 理顺产权关系, 促进集体经济变股份经济后的发展问题。城中村改造后, 失地农民除了得到一些拆迁补偿外, 还可以按所持股份每年从集体经济中取得分红。因此, 集体经济的可持续发展是一个很紧迫的问题。要发展集体经济, 可行的措施包括:一是根据村集体的具体状况将一部分面积给予村集体, 将产权划归村集体, 其建设严格按照城市规划的要求, 用以改善失地农民的经济收入;二是对与改制后的公司, 政府在赋税上给予明确的扶持办法, 促进公司平稳顺利发展, 增强经济实力和抵抗市场风险的能力, 并加强公司的财务监管, 确保资产的保值增值;三是协助公司建立合理、科学的公司治理结构, 提高公司经营人员的管理水平和适应市场的能力, 引导他们从单一厂房、门店出租的经营模式中走出来, 开拓新的发展领域。

参考文献

[1]武汉市人民政府办公厅:市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见[EB/OL].http://www.wh.gov.cn/cms/frontpage/pubinfo/PubinfoDetail.action?id=1200903160933108404, 2009-03-16.

篇4：城中村改造拆迁难点

1. 番禺城中村改造面临的形势

1.1 集约节约的土地利用政策要求

集约节约利用土地，是我国土地利用政策的重要原则。随着广州“南拓”战略的实施，广州新城、亚运村、新客运站、广汽、中船等重点项目的建设，番禺也面临着用地紧缺的问题。根据番禺区国土部门调查数据，目前番禺现状建设用地已达308平方公里，但是根据省市国土部门的要求，到2020年番禺的建设用地规模控制为284平方公里，这意味着番禺在今后10年中必须要节约出24平方公里的建设用地，才能满足土地利用要求。为此，番禺也必将从原先粗放土地利用方式转向集约使用土地。加上区政府主导控制的土地较少，仅有汉溪－长隆区域、现代产业园等部分土地。因此，如何进行旧城更新，推进城中村改造，加大土地使用效率已成为政府当前规划建设工作的主要要求。

1.2 城中村改造是城中村自身发展的需求。

随着番禺城中村的发展，城中村在规划建设方面的问题也逐步凸显，诸如： 建筑密度高，建筑环境差；道路不成系统，公共配套设施不完善；市政基础设施薄弱；消防通道严重不足，消防救护能力差等。不仅严重影响城市景观、市容市貌，而且村中治安形势严峻，给社会治安造成极大的压力。为了自身的发展，“城中村”的改造也势在必行。

另外，城中村的土地也趋于饱和，剩余可利用土地很少，很多城中村已无空余用地进行新的建设，如东郊村、沙圩村、罗家村等。村集体经济增长已趋于缓慢，为保持村集体经济的持续、稳定增长和村社会各方面的发展，城中村必须谋划好未来的发展出路。如何进行城中村改造，提高原有土地的使用效率和经济产出，是当前城中村发展所必须面对的问题。

2. 番禺城中村改造面临的主要难题

2.1工作组织架构有待加强

2008年番禺成立城中村及旧城改造办公室，城中村改造开始提上日程，但起步时间晚于国内的西安、郑州、珠海等地区。2009年广州市开始推行“三旧”改造工作。2010年4月，番禺成立了番禺区城市更新改造工作办公室，负责“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造工作，城中村改造開始纳入三旧改造范围。但由于行政编制少（仅有8名），人员配备不足，目前主要借调其它兄弟单位的技术人员。而且缺少相关审批权限，其职能主要为组织编制城中村改造规划，及与上级、各职能部门和镇村协调。有关城中村改造项目的立项、审批仍由市“三旧”改造工作领导小组审批，相关审批事项进展缓慢。

2.2 整体统筹考虑较少，相关配套措施不足。

城中村改造工作是一项错综复杂的系统工程，既牵涉到拆迁、安置、补偿、复建等一系列实务性工作，又涉及规划指标配置、土地转性等审批事项；既要满足广州市各相关职能部门对城中村改造的各项工作要求，又涉及村民、政府、开发商等多方面利益的协调问题。在具体办理手续中，也涉及立项、环保、规划、国土、投融资、拆迁安置、社会保障等各方面环节。由于城中村改造的开发时间周期较长，因此需要对整体措施有个全盘考虑。目前番禺城中村改造正在推进沙墟二村、里仁洞村、东沙村、南郊村的改造项目。由于政府对相关改造工作要求时间紧、任务急，因而在相关集体及村民物业产权的认定，土地出让金、拆迁补偿、社会保障等管理措施上，考虑还不够细致；各职能部门间的协调不够充分。

2.3引进开发商改造开始面临困境。

由于受国际金融危机的影响，以及对未来经济的预期及风险控制的要求，目前开发商只对开发时间短、收益明显，成效快的项目有兴趣，而对整体成片旧村的改造，往往不愿接洽。而且开发商追求的是最高利润或行业平均利润，当前在引进开发商改造时，政府也面临着过低的容积率引进不了开发商，而过高的容积率又影响社会公平和城市环境的难题。

2.4 部分改造村村民对城中村改造存在抵触情绪。

一方面，城中村在快速城市化的进程中，由于行政管理、监督执法的滞后，违章建设严重，城中村无证建设、擅自加建已成普遍现象。村民通过出租房屋，已取得相当的既得利益，且城中村改造时间周期相对较长，回收收益较慢，具有不稳定因素；使他们对改造工作抵触情绪较大。另一方面，有些改造村在过去的政府征地、拆迁过程中，尚有部分历史遗留问题未得到妥善解决，造成村民对政府推行城中村改造工作信心不足。

3. 问题的分析

城市政体理论认为，城市的发展取决于城市中的基本政体力量。当某种政体力量占据主导地位时，城市的发展就朝向该政体的利益方向发展。根据该理论，在城中村改造中，存在着三种基本政体力量：村民、政府、开发商。当政府力量在从中占据主导地位时，政府主导的改造拆迁就成为必然选择；当企业（市场）力量占据主导地位时，城中村改造就会朝着企业的意愿发展；当村民集体力量足够强大时，城中村改造就会最大限度地满足村民集体的利益。

马克思主义也认为,人们奋斗所争取的一切,都同他们的利益有关。历史上各个社会阶级和集团通过政治纲领表现出来的政治利益和与此相联系的意识形态斗争，都以经济利益即物质利益为基础。恩格斯说：“每一个社会的经济关系首先是作为利益表现出来”（《马克思恩格斯选集》第2卷，第537页）。对利益的追求，形成人们的动机，成为推动人们活动的动因。物质利益不仅是人们发展生产力的刺激因素，而且是推动人们改造社会、改革同生产力发展要求不相适应的社会制度的直接动因。

对于城市的几种政体力量来说，村民：主要以追求经济效益第一，而环境效益和社会效益居其次。政府：基于其公共管理和服务的职能，应把社会效益摆在第一位，而环境效益、经济效益居其次。开发商：主要把经济效益摆在第一位，其次才是社会效益和环境效益。

综上分析，番禺城中村改造面临有工作组织架构有待完善、整体配套措施有待协调、引进开发商改造工作有待增强，但说到底，城中村改造中最重要、最核心的问题仍然是利益问题。协调好各种政体力量的利益关系，保证三方利益的平衡，是城中村改造成功推进的重要前提。

4. 解决建议

4.1健全工作组织架构，理顺各部门职责分工。

目前由于审批权限集中在市“三旧”改造部门，且涉及部门众多、审批时间长，已影响了区、镇的招商引资力度，“城中村”改造项目总体推进较慢。建议根据用地面积、建设规模、投资额度等，合理划分市、区改造部门审批权限，做到重点项目由市统筹推进，一般项目由区审批；既可以保证市政府对各区改造工作情况的控制，又能充分发挥地方招商引资的积极性。而且作为区推进“三旧”改造的主要部门，区城改办与各职能部门都属同一级别，在多部门工作协调时力度不够；建议成立由区领导为组长的专业领导小组，在区的层面统筹协调解决各部门工作纠纷问题。各政府中应进一步完善人员构成，吸纳足够的专业人才；针对改造项目，从立项、用地办理、规划报批、工程报建、实施验收、房产办证等环节，进一步细化工作流程，明晰区城改办与各职能部门的分工，做到具体职责明确、互不推诿。

4.2 统筹考虑，综合制定各项配套政策。

城中村改造除涉及一般的立项、规划、国土、建设等环节外，还涉及物业认定、评估、拆迁补偿、安置、土地政策调整等环节，因此远比一般项目涉及的环节多、周期时间长。为此，政府应对项目立项、资金筹措、财政拨款、环评手续、用地规划、建筑审批、消防验收、房管办证等各个环节予以整合、简化，避免各部门之间不必要的掣肘和推诿，从而建立起合理、高效的并联审批、一站式审批；并从有关政策方面对城中村改造项目予以支持，比如：资金筹措、补偿安置、用地流转、土地出让、财政划拨等方面，给予一定优惠政策。

通过制定详尽、可操作的工作指引，比如：拆迁工作指引、补偿安置指引、报建指引、验收办证指引等，以此来分类引导改造中的各项子工作。尊重历史情况，坚持“历史问题合理处理”和“按合法权属安置补偿”的原则，在保障村民合法权益的基础上，妥善解决历史遗留问题。制定合理的符合村民实际需要的补偿办法，并通过民意调查、咨询意见、公开宣传、上门解读等方式，让广大村民充分了解、理解改造方案，消除他们的疑惑，并争取最大程度的支持。

4.3 建立长效的、固定运营模式，破解开发商改造方式的困境。

城中村改造应保证经济效益、社会效益和环境效益的协调发展。政府部门不能一味提高规划指标满足开发商，而改造后的城中村也理应成为村民群众安居乐业的好场所。城中村改造必须在优先保证村民集体经济利益基础上，对建设容量和环境进行控制。但蛋糕只有一块，在改造项目预期经济利益一定的情况下，如何合理分配村民和开发商的经济利益是一个难题。

因此，当前引进开发商的困境在于：过低的容积率，则难以引进开发商；而过高的容积率则会影响社会环境和社会公平。

城中村改造项目具有开发周期长、风险相对较大，受政策影响因素多、利润率不高的特点，作為开发商其追求利益无可厚非的。而投资是开发商的自主行为，政府不可能也不能对开发商利润进行控制。

为破解开发商改造方式的困境，建议成立由政府、有关常设机构、村集体共同管理的长效、固定运营机构。该机构的职能为：负责辖区内所有城中村改造项目的开发和建设。其启动经费可先由政府或银行垫付，盈利后即归还政府或银行。其盈利模式在于：每一城中村改造项目均控制其利润，其利润率控制在比正常运转稍有盈余方面（如利润率控制在5—10％左右）；这样可以保证经济利益大部分可以返回给村民集体。为加强对其利润的监管力度，可以成立以村民、社会独立人士、政府职员为主的监管机构（可对监管机构的人员建库，人员的任用可随机从库中抽取），该机构直接对政府负责，承担起监管责任。

该城中村改造机构的持续运营，则依靠政府持续推进的连片城中村改造项目。由于宏观调控和城市土地资源的日益紧缺，许多城市也和番禺类似，势必很快进入城中村和旧城改造的过程。而持续、大量的城中村项目的开发，也将给该机构带来大量、持续稳定的收益。待每一城中村改造项目建设及初步运营成功后，即转给村集体或由村集体委托专业机构经营管理。

4.4 引进专业人士，提高城中村改造的经济研究及策划水平

城中村的改造涉及方方面面，不仅涉及规划、建设、国土、市政等专业，而且其与经济的关系尤其紧密。城中村改造能否获得成功，其中的经济分析、策划和宣传能否有效执行是很重要的因素。为此在城中村改造方案编制过程中，务必引进强有力经济策划团队，把经济策划、分析、宣传等融入改造方案的各个环节，在务实、合理的经济分析基础上，提出可持续的改造方案；并通过整体团队的宣传、策划，争取村民集体的支持，大幅提高改造方案的实施力度。而且加强规划实施全过程的投入产出信息反馈机制及后继跟踪研究，为日后其它改造项目的建设提供实际数据和经验支持。

参 考 文 献

1、李培林，巨变：村落的终结——都市里的村庄研究，中国社会科学，2002（1）

2、张庭伟，1990年代中国城市空间结构的变化及其动力机制，城市规划，2001（7）

3、郑杭生，吴力子。 “农民”理论与政策体系急需重构[J]. 中国人民大学学报，2004（5）。

4、俞弘强，中国政府与农民关系研究述评[J]. 厦门大学学报，哲社版，2004（5）。

5、沈磊，城市化进程中失土农民的安居政策，建筑学报，2004 （1）。

6、吕玉印：《城市发展的经济学分析》，上海三联书店，2000。

篇5：城中村改造拆迁难点

一、抓基础，发挥党支部战斗堡垒作用。东柳林、南程庄等4个城中村都成立了以村党支部书记为第一责任人的拆迁工作协调组，下设政策解释、纠纷化解、事实认定、印信管理、帮办服务等五个工作小组，每个小组由一名支部成员任组长，全程负责拆迁过程中群众反映的热点难点问题的办理。同时，每村班子成员实行“双包”制度，即支部成员包片，党员包户，动员拆迁，帮解困难。南程庄村支部所有成员3天内全部率先腾房，每人分包5-15户的拆迁任务。“两委”干部在拆迁中，带着感情做工作，儿女结婚登门祝贺，老人过世上门吊唁，家人住院专程看望，帮算账、帮签约、帮找房、帮搬家，赢得了群众的支持和配合。不仅拆掉了房子，更拆出了感情，结下了友谊，收获了群众、干部、领导、开发企业各方满意的丰硕成果。

二、抓关键，发挥支部书记 “领头雁”作用。东柳林村支部书记李华，是经过“两推一选”当选的优秀支部书记，在拆迁工作中，该同志工作主动、方法灵活，“进百家门、解百家事”，解决了大量的矛盾纠纷，受到全村党员群众的一致好评，被群众公认为“主心骨”和“贴心人”，在拆迁工作中起到了“领头雁”作用。南程庄村支部书记张金亮一人分包了33户的拆迁任务，动员会当天，他就动员3户群众当即签约，用实际行动撕开了城

1中村改造的口子。南程庄村支部副书记李永进面对支部交给的任务，为打开门市房拆迁的僵局，在还没有签订协议的情况下，带头把自己的门市房无条件拆迁，让全村群众吃了“定心丸”，在困难面前、在利益面前，用实际行动彰显了一名基层党员干部的风采。

三、抓典型，发挥党员示范带动作用。在拆迁过程中，村党员干部做到了“带头丈量、带头签约、带头腾房”、努力做到“把群众的事当自己的事来办、把小事当大事来办、把份外事当份内事来办”，较好地发挥了示范带动作用。每个拆迁村都设立了“拆迁一线争先榜”，建立公开栏，实行比比看，拆迁拆到哪里，党员就出现在哪里。东柳林村党员李天庆，在村拆迁动员后，主动给自己的子女做工作，第一个报名拆迁。南程庄村党员何利明带头丈量自家房屋，带头拆迁，带头做好亲戚工作，起到了很好的带动作用。东柳林村老党员李付林，群众威信高，通过耐心说服，使6户“钉子户”签订了协议。

四、抓机制，确保党建活动不断。一是实行党员联系卡制度。将每一名党员的去向、租住地、从业情况、联系方式等逐一登记造册，建立管理台账，按租住地相近或从业相近等类别，若干名党员中明确1_2名优秀党员（或支部成员）作为党员联系人，具体负责支部安排工作的落实，确保3年回迁过渡期内，支部能找到每名党员，党员都能找到支部，做到组织活动全覆盖，党员参加组织生活零掉队。二是抓好党建制度落实。使拆迁后的一系列党务工作、社会问题的解决，有一个固定的活动场所。对列入拆迁范围的活动场所，提前运作活动场所的选址和建设；对过渡期内暂没有活动场所的，在党员租住较集中的地点租赁活动场所。目前，4个城中村党组织按照就近、便利的原则已在东辛庄村、东风小区成立了临时党支部，并根据党员租住集中的小区设

立3个党小组。三是健全党员管理机制。对居住比较集中的党员，设立党员活动站，由原支部负责管理；对于租住比较分散的党员，在居住地党支部过组织生活，待回迁后再加入新的社区党支部；对不再回迁的党员，按现居住地转入所在地党支部；对从事相同或相近产业的党员，把支部建在产业链上。确保组织生活不间断、作用发挥不减弱、党员义务能履行、党员权利有保障。四是创新党支部考核办法。针对南程庄、东柳林两个城中村，该县重新设臵支部考核目标体系，使之符合拆迁后新的党务工作需要。特别在对支部书记的管理考核上，重点在管党责任上加大考核力度，教育村支部书记牢牢把党务工作放在心上，抓在手上。

五、抓服务，解决群众所思所盼。一是推行党员帮办服务站制度。拆迁期间，在城中村设立党员帮办服务站，在村民租住相对集中地设立群众事务帮办点。各帮办服务站（点）选聘一名政治素质高、业务能力强的党员担任主办员，并根据城中村规模大小和工作量大小，从村级后备干部、大学生村干部和无职党员中选聘1-3人担任协办员。公开服务内容、服务时限、服务承诺和帮办党员电话等，为农村群众提供房屋租赁、子女就学、就业介绍、腾房搬家等“一站式”代理服务。截至目前，4个城中村帮办站（点）已为村民办实事165件，解决疑难问题65件。二是开展送温暖活动。对低保户、老弱病残户等弱势群体，及时开展送温暖活动，定期上门了解情况，解决问题。对新出现的12个困难户，及时落实低保、廉租房等帮扶政策。三是及时开展创业、就业培训。从大专院校聘请教授5名，给群众上理财课3次，引导群众把拆迁补偿金用在创业上，用在解决养老等后顾之忧上。

三、拆迁后基层党组织建设存在的难点分析

拆迁工作不仅会改变农民的居住模式、生产方式和生活方式，还会带来一系列新的矛盾和问题，迫使基层党组织工作重心发生转移，工作方式发生变化。

1、在拆迁过程中，随着原有村庄治理模式的消失，村级组织引领经济发展的职能将逐步弱化，农村党建向社区党建过渡中，党组织保民生、保就业、保稳定的作用被提升。

篇6：城中村改造拆迁难点

“分家析产纠纷”

承办律师：朱启松

所在律师事务所：云南华恒律师事务所 案情介绍：

余某家父辈居住于昆明市西山区某社区居委会第8村民小组182号，1991年，余母父亲老余和母亲江夫人在批准的宅基地182号上建盖了一楼一底（两层）房屋。老余和江夫人共生育子女三人，余某及余某两姐姐（下称：大姐、二姐），余某与郑某1995年8月28日登记结婚，婚后生育一子小余。

1998年，老余、江夫人、余某、大姐、二姐共同签订了一份《房产协议书》约定：182号一楼一底（两层）房屋属于老余和江夫人所有。之后，余某一直居住在该房房屋。大姐、二姐分别出嫁，大姐出嫁在本村，二姐出嫁在外村，大姐在本村夫家已批得宅基地，二姐自家已购买商品房。

2000年，江夫人去世后，老余、余某、郑某、小余四人共同居住该房屋。

2007年3月，老余办理了该房屋的《宅基地使用权证》，土地性质为集体土地。

2007年8月，因该房屋被鉴定为危房，余某向相关部门申请重建。重建后房屋为5.5层597.85平方。

2010年3月，182号所处区域进行城中村改造，获得拆迁补偿156.22万元和回迁房屋一套（按拆迁补偿规定折价值56万元）。

达成拆迁协议后，余某办理了相关拆迁手续，按协议领取了30%，即48.8万元拆迁款并腾出房屋。

随后，因城中村改造，老余、余某、郑某达成《家庭财产分割及养老问题协议》一份，余某夫妇向老余支付50万元，老余的生活费不要余某夫妇负担，老余百年之后由余某夫妇负责处理身后事。2010年8月，老余以余某、郑某、小余这被告，向昆明市西山区人民法院提起诉讼【（2010）西法民初字第3102号】：

原告诉称：182号是老余和江夫人在批来的宅基地上建盖的，已经协议约定房屋为老余和江夫人所有，原告一直在182号居住。2008年，原告与被告余某、郑某共同出资加盖了两层砖混结构房屋，共同居住使用。2010年3月，房屋被告拆迁，被告余某向拆迁办谎称182号为其所有，办理了拆迁手续，领走前期款项48.8万元。请求判令：

一、依法分割回迁房一套（56万元）和拆迁补偿款156.22万元；二本案诉讼费由被告承担。

法院受理后，依法追加大姐、二姐为共同被告。

本所接受被告余某、郑某、小余的委托，指派曾维昶律师、朱启松律师作为被告余某、郑某、小余的诉讼代理人。

接案后，我们对案件进行了专门研讨，进行了全面的法律分析，认为本案涉及以下法律关系：

1、农村宅基地管理（哪些人对本案182号享有权利）；

2、拆迁安置补偿（多少款项可以作为共同财产分割）；

3、遗产继承（江夫人已经去世）；

4、家庭析产（家庭成员如何分割拆迁款项）；

5、确认协议无效（原告与被告达成的养老协议效力）。

经过调查取证、专门研讨、法律分析后，我们提出如下诉讼分析和解决方案：

一、事实问题：

1、房子于2008年经街道办事处批准由余某翻建；

2、街道办批准翻建时以该房宅基地为祖遗为由；

3、拆迁时，老余、余某、郑某、小余四人共同居住使用182号；

4、老余于2007年以家庭名义申请宅基地使用权证，家庭成员包括余某、小余，未列郑某；

5、江夫人（余某母亲）于2000年去世；

6、拆迁补偿以房地一体进行补偿：回迁房一套140平米、补偿款1562270.95元，包括超出规划面积部分全部补偿；

7、房屋无产权证；

8、追加被告大姐、二姐均已出嫁，且大姐在本村已有宅基地，二姐已购买商品房。

二、法律问题：

1、宅基地的法律性质；

2、宅基地为祖遗，是否存在继承纠纷，以及追加两原告是否享有权益问题；

3、老余以家庭名义将宅基地使用权证申请于个人名下，其权利人是否只为老余个人；

4、关于家庭成员如何界定问题；

5、余某翻建本户房屋，其翻建后宅基地使用权及产权问题。

6、房屋翻建后，其权益如何界定，是否全部为新修建还是超出原有部分为新修建，即：原告作为家庭成员享有共同房屋为原一楼一底还是全部。

三、法律问题研究：

1、宅基地属于集体土地，根据《土地管理法》、《昆明市农村宅基地管理办法》规定，其本村居民享有宅基地使用权，一户一批，即，村民一户可依据其家庭成员，共同申请一块宅基地，宅基地由家庭成员共同享有使用权。根据法理，若家庭成员去世，则其使用权消灭，其家庭原有宅基地的使用权由现有家庭成员继续居住使用。

具此，第1个法律问题，即宅基地的使用人为本村居民，只享有使用权，没有所有权；

第2个法律问题，继承是对被继承人个人享有所有权的财产发生的法律关系，宅基地使用权权人对宅基地不享有所有权，不存在继承的问题。

2、根据《昆明市农村宅基地管理办法》规定，其家庭成员申请宅基地使用权，可由其中一位家庭成员申请，同时记明其家庭成员情况。

具此，第3个法律问题，老余作为家庭成员，可以家庭名义将宅基地使用权申请于个人名下，其申请宅基地使用权是合法的，其现实在该宅基地居住、使用的家庭成员共同享有、使用。但宅基地使用权证记载的家庭成员遗漏郑某，需要解决遗漏登记的家庭成员问题。

这里存在程序问题：A、老余申请时虽注明了家庭成员，但其家庭成员的签字并非家庭成员本人签字；B、老余申请时遗漏一位家庭成员，即郑某；C、家庭成员并不知道老余申请了该宅基地使用权证。

由此，关于老余申请宅基地使用权的问题可以提起行政诉讼予以撤消或增加郑某为家庭成员。也可以直接认可，同时证明遗漏家庭成员郑某，在法院审理过程中加以确认。

3、家庭成员的界定，其作为家庭成员，应当是本户的全体成员。在宅基地使用权问题上，根据《昆明市农村宅基地管理办法》“第十一条 宅基地面积以户为单位，每户人口以农村户籍实有人数计算”的规定，申请宅基地使用权的家庭成员为本户户籍记载实有人数，同时，根据《昆明市农村宅基地管理办法》“第十三条 有下列情况之一的，不得列为家庭人口申请宅基地：

（一）另有住房的家庭成员；

（二）已婚嫁的子女户口未迁出，但配偶方宅基地面积已达到标准”的规定，尽管已婚嫁，但户口未迁出，其配偶有住房或宅基地的，则不再享有本户宅基地使用权。

4、翻建后的宅基地使用及产权问题，根据目前法院审判实践及宅基地相关法律法规规定，宅基地使用权为本户共享，其翻建无论谁出的钱，均为本户共同使用，即，余某个人出钱翻建了本户宅基地上的房屋，其产权仍由家庭成员共享。但可以根据其对房屋修建的贡献大小，分割时予以考虑，即予以事实正义考量。

四、根据事实和法律分析，提出如下解决方案：

1、只继承分割宅基地的观点不具备法律规定的继承条件，因此，不主张继承分割；

2、先提起行政诉讼，撤销或变更土地使用权证，以完善登记家庭成员；

3、直接认可该土地使用权证，同时证明、确认郑某对宅基地的权益后，先行扣除余某修建房屋的款项后，由现有家庭成员进行分割析产。

经再次研讨后，我们认为，第3方案更具可行性。

理由：

1、若先提行政诉讼，法院可能判决撤销或不撤销，但其结果不能改变老余是本户成员的事实，老余也享有该宅基地使用权。同时，若判决撤销，即存在需要重新认定宅基地使用权人（户成员）问题，根据1998年村委会的说明及分家协议，有两间两耳砖混房屋的宅基地使用权为大姐享有，即本案的争议析产将会涉及大姐的权益，对我方委托人不利；

2、若适用第三方案，则该宅基地由老余申请，其记载的家庭成员遗漏郑某，但根据其户口本及居住事实，郑某为本户成员，可以证实。由此产生的法律后果为182号宅基地使用权为老余、余某、郑某及小余四人共同享有，其他人不具有该宅基地使用权，即，拆迁补偿由现在本户四人共同享有。从法律关系上也不发生继承的关系，对事情的解决及我方委托人的权益均为有利。

确认方案后，经向当事人示明，当事人认可后，我们即按此方案进行专门研究。我方辩称：房屋为老余、余某、郑某、小余四人共同享有，其权益只能由四人分割；该房屋分割时应当先行扣除被告翻建支付的费用，并适当多分部分给被告；分割的权益因为老房屋已经不，原告所享有的宅基地权益只能按拆迁补偿标准无房300平方的补偿标准计算后予以分割；追加的两被告对争议房屋不享有权利，争议房屋也不符合继承法律关系，且追加的两被告均已有自己的宅基地或房屋，对争议房屋的宅基地也不享有权利，同时，被告母亲于2000年就已去世，主张继承已过诉讼时效。

原告向法庭提交了下列证据：

1、前述分家协议一份，欲证明原有182号房屋为原告及江夫人所有；

2、土地使用证一份，欲证明房屋使用权人为原告；

3、拆迁证表一份，欲证明拆迁房屋面积为233.28平方；

4、拆迁补偿协议一份，欲证明补偿款156.22万元和回迁房一套56万元。

我方向法庭提交了下列证据：

1、身份证、户口册，欲证明余某、郑某、小余与老余同为182号户成员，共同享有182号宅基地使用权；

2、三级组织证明各一份，欲证明被告合法办理拆迁安置补偿手续的事宜；

3、土地登记申请书一份，欲证明原告申请宅基地使用权证时遗漏了郑某，该宅基地使用权于2007年取得，与被告母亲江夫人不发生继承法律关系；

4、危房鉴定书一份、证明一份，欲证明被告于2008年按规定将原有被鉴定为危房的房屋进行的翻建；

5、危房建设保证书一份，欲证明被告翻建房屋均按要求翻建；

6、建房申请两份，欲证明村级组织批准被告人余某翻建发房屋；

7、旧房拆除协议及修建房屋费用清单各一份，欲证明房屋由被告翻建并支付了44.6万元建房款；

8、补偿协议一份，欲证明补偿款为156.22万元及回迁房140平方；

9、养老协议一份，欲证明因拆迁已与原告达成财产分割与养老协议，但原告反悔；

10、拆迁补偿安置管理办法及补偿实施细则各一份，欲证明昆明市的拆迁补偿标准及依据。

庭审中，原告主张与余某共同出资翻建房屋，经法庭调查，其偶尔给余某200或300元；大姐、二姐也主张共同出资翻建房屋，经法庭调查，大姐、二姐在余某翻建房屋期间，分别借与余某16000元和38000元，房屋建完后，余某已将款项偿还。

法院审理后认定前述案情事实，并认为，被告翻建了房屋，原告贡献较小，追加的两被告借与余某的款项余某已偿还，且款项性质为借款，追加的两被告对房屋翻建无任何贡献。关于继承的主张，其原有标的（房屋）已经因成为危房而灭失，不具备继承的条件，主张继承没有依据。同时，余某对拆迁房屋做出较大贡献，拆迁所得权益，原告享有40万元较为公平，根据《土地管理法》第六十二条、《民通意见》第九十条、《民法通则》七十八条、《物权法》九十五条、《民事诉讼法》六十四条、《民事诉讼证据规则》第二条判决：

一、由余某、郑某于判决生效后十日内给付原告40万元；

二、驳回原告其它诉讼请求；

三、驳回追加两被告的全部诉讼请求；

四、诉讼费23778元由原告自行承担13778元，被告承担10000元。

解析：

本案涉及法律关系较为广泛，就其拆迁房屋的情况，可能涉及继承；对其权利主体的确认也较为复杂，涉及户籍管理、农村宅基地管理等；对证据链接性要求也较高，必须经向各有关部门调取，并进行严密组织、论证。

本案中，法院的判决以事实为依据，以法律为准绳，充分考虑各方当事人的权益，对权利主体进行了准确定性，依法对事实进行确认，并适用了公平原则进行了判决。

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