宝安(深圳)中心区商业地产项目策划与招商对策

宝安(深圳)中心区商业地产项目策划与招商对策（共3篇）

篇1：宝安(深圳)中心区商业地产项目策划与招商对策

宝安(深圳)中心区商业地产项目策划与招商对策如下：

宝安区是深圳市六大辖区之一，其去年已开始推出的中心区拥有几十万平方米的商业项目，由于这些商业面积分散在不同的开发商，将使商业地产的招商和运营管理的竞争变得异常激烈。同时，多数开发商因首次介入大规模的商业项目，甚至采用全部出租的盈利模式，使商业地产前期阶段的市场定位、主力店招商和未来的运营管理显得十分重要。

一、宝安中心区的概况

宝安区成立于1993年初，辖区总面积751.6平方公里，现有人口273.5 万人，其中的新安办事处和西乡镇的人口数在宝安区也分别位居第一位和第二位，户籍人口比例分别占全区总户籍人口数的30%和14.3 %。2004年宝安区GDP达786.16亿元，同比增长24.3%。宝安新城又称作宝城，是宝安区的政治、经济、文化中心，前身是宝安县城，有着悠久的历史背景。新城划分为新安和西乡两个行政区域，大体以新安五路为界，新安街道是宝安区开发最早的城区，交通发达，公共交通网络密布，城市建设亦有一定基础，市政配套工程亦较完备，人口密度较大，商业、零售、餐饮业兴旺。西乡镇部分片区虽离旧城中心稍远，沿荔园路、龙珠路、沙东路、沙西路、商业步行街已经形成了一条繁华的商业带，商铺密集。

2003年初，深圳市决定启动“一市多城，众星拱月”的城市发展计划。深圳“一市多城”发展规划在宝安启动，一市多城战略确立了宝安新中心区的次区域中心地位，以及整个宝安区的政治、经济、文化、体育和信息中心地位。宝安新中心城的规划起点相当高，整个中心区规划面积 639.21公倾，呈钻石状，东北临宝安大道，西北临新安六路，创业路纵贯其中，东南只一关之隔与南山区相临，西南隔海与大小南山相望。面临珠江入海口，拥有4公里的海岸线。宝安新中心区全部为填海造地，规划居住人口１８万人。

宝安新中心区布局分明合理，功能结构明确划分为三个圈层： 第一圈层为核心区，是宝安新中心区的主体，功能以行政、文化、商业、金融及商务办公等为主，用地面积 2.26平方公里，建筑以高层为主，以突出新中心区的形象和地位；第二圈层为混合区，为核心区的外延部分，功能包括商业和商住混合，面积 1.87平方公里，实行梯级开发，建筑以小高层为主；第三圈层为居住区，功能包括不同类型的居住楼宇和居住配套设施，面积 2.25平方公里，建筑以多层为主，同时包括部分高层、小高层和低层别墅。

据有关报道显示，未来三年，宝安中心区将涌现面积超过50万平方米的商业营业用房，富通、泰华、鸿荣源、深业等多家实力雄厚的本地开发商将投巨资高度介入。

二、主要存在的问题

由于深圳市商业竞争较早，竞争也相对充分，加上深圳土地资源十分紧缺，因而，近几年来深圳的商业地产开发量不是特别多，相应地，相关部门和开发商的商业地产开发经验也就少些。笔者认为，宝安中心区商业地产开发尚存如下三大问题：

1、缺乏商业网点的总体规划细化和业态调控。随着经济社会的发展和城市化进程的加快，城市大中型商业网点建设仍将处于一个较快的发展时期。目前，很多西方发达国家或通过制定商业网点规划对新设立的大型商业设施进行限制，或通过听证等形式对大型或专业商业设施的设立进行审查。因此，在新的市场经济条件下，借鉴国内外成功的经验和做法，切实注重加强商业网点的规划工作，充分发挥规划的引导调控作用，是十分必要的。商业是城市的基础，是城市综合竞争力的重要组成部分。同时，商业是城市的窗口，是城市的形象和标志，城市商业网点的规划布局是否合理，对能否提升城市形象和提高城市品位至关重要。从城市商业网点对城市供电、供水、交通、防灾等诸多方面的影响看，只有做好城市商业网点规划，并与城市其他基础设施规划统筹安排，才能保证城市正常运转，保证整个城市功能的正常发挥。不少城市存在着盲目引进、重复建设的现象，客观上要求政府必须对城市商业网点建设进行引导、规范和调控。在新的市场经济条件下，在逐步减少行政审批的情况下，规划就成为政府加强商业网点管理与调控的有效方式。若让各个商业项目开发商在没有政府部门引导下（特别是大型商家的引进协调）进行无序的市场行为，容易造成多种资源的浪费。

2、多数开发商缺乏商业物业开发经验。由于现在的商业物业开发商大多数是从住宅开发上转过来的，开发商不太熟悉商业经营的现象普遍存在，而商业房地产开发的复合性则要求当地政府、开发商、投资者、经营商、物业管理商和消费者六者结合起来。但在现实中，六位一体的衔接很不到位，这些因素将为项目开发带来巨大的投资风险。另外，经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产进行完善的规划和长期运营。有的商业项目在开盘后出现销售火爆的场面，但是，开发商撤离以后，项目日渐萧条,商业物业就很难实行统一的管理，经营难以获得成功。其实，深圳的商业人才很多，只要开发商重视地产商业专才的引进，开发商业地产可以少走很多弯路。

目前，多数开发商也在走香港开发商惯用的商业地产盈利模式，选择长线投资的出租型的经营模式，这是很好的现象。但是，市场定位的重要性似乎未得到重视，有些开发商甚至很喜欢档次很高的，却不知道商业地产最重要的是整体价值最大化，而不是商品档次最高化，位于深圳人民南某项目就是市场定位出现了偏差，导致经营不甚理想。

3、对中心区所能辐射的有效商圈过于乐观。在研究零售业时，为了方便研究，一般将以零售店为中心向四周展开划出同心圆型作为商圈。有些人认为中心区的辐射商圈应为整个宝安区，甚至包括南山区的部分地区。但事实上，有效商圈都有一定的地理界限，中心区的商圈同时受到交通条件、关口、行政管理权力程度、业态组合、业种组合、规模、消费习惯等因素的影响。不同业态及其规模有不同的辐射商圈，经营中高档商品的精品百货店的辐射范围比大型超级市场的大得多。目前，宝安各镇都有大型综合超市，但缺乏中高档商品，因而精品百货店的辐射商圈可考虑到各镇，但龙华和观澜二镇因距深圳市区更近些，可不予考虑。南山商圈日趋成熟，竞争也比较充分，加上关口的限制，亦可不予考虑。另外，考虑到香港和深圳高档商品的冲击，建议大型商业项目不要片面强调商品高档化，避免开发商招商和品牌商经营的困难。大型超市的目标消费群更多的是中心区内的居住人员和工作人员，其次是从新安、西乡来中心区办事或购物的人员。建议各个项目重视项目的商圈研究，以能事半功倍。

三、商业策划与招商对策

针对以上三大问题，富智商业顾问建议在商业策划和招商上，采取如下四点对策：

1、规划部门可邀请商业部门共同成立中心区商业网点规划与协调小组，负责协调各个商业项目的业态规划、大型商家引进等工作，从总体上予以充分考虑，力使中心区商业成为宝安商业真正的升级版，不论在规模、品类、经营模式上，还是在商业聚集效应上，都要与“深圳西岸”相符。

2、开发商在规划设计之前，应邀请专业的商业顾问协助进行项目终端消费群的市场分析和功能定位等工作，并对商业运营管理的模式进行规划和准备。随着我国零售业的对外开放，外资零售企业将进行大规模的扩张，将使零售业的竞争更加激烈，这也对商业地产开发商应有更专业的、更充分的商业策划。前期的策划和研究并非虚设，这也是很多商业地产开发商在商业设施的开发中没有获得预期效果的主要原因。

开发商在取得土地开发权之后，需对项目进行商圈分析，从而确定市场定位和业态组合。商圈分析主要是对项目所在区域内消费者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等因素进行观察、归类，从而确定商圈，再对商圈内的人口规模及特征、劳动力保障、供货来源、经济情况、竞争对手、交通便利程度、消费特点、社会习俗、市场空档、地方法规等多个因素进行调查和分析。根据准确的商圈分析，确定项目的市场定位，由于市场是细分的，市场定位就是确定项目的最终服务对象到底是何类消费群，再根据商圈分析结果，设计针对此类消费群的业态组合。

3、对于中大型商业项目来说，主力店招商工作应走在设计之前，最少要在商业定位完成之后与设计同步进行，在签订进驻意向书后，再进行深化设计。由于不同的商业业态具有不同的设计要求，开发商应预先按需设计。如餐饮业需要排污、排油烟、燃气供应系统，大型超市要求足够以供其冷冻、保鲜设备使用的供电量和足够多的停车位，娱乐机构则需要更严格的消防系统、疏散通道和出口等。如无法做到主力店招商先行，则容易因设计达不到商家得要求造成招商的困难，甚至出现因改造导致资金和时间成本的浪费。

4、开发商应组建商业管理团队，为自营模式提供更好的服务，为商业物业的整体增值创造条件。较佳的中大型商业地产管理模式是，开发商自行成立MALL管理公司，组建管理团队，全权负责MALL的各项管理工作，再由MALL管理公司聘用有经验的管理公顾问，由其提供管理流程及相关文件的设计以及前期营运管理、促销管理、客户服务等顾问服务；而物业管理和其他的公共管理则由MALL管理公司自行负责。现时，管理顾问的收费都比较高，虽然顾问费占商铺销售收入的比例很小，但长期聘用管理顾问并不是最佳办法。其原因一是长期的顾问费用总额也是一笔不少的开支，容易造成MALL管理公司资金压力及开发商项目利润的回吐；二是MALL管理公司无法真正学到深厚的管理知识和高超的管理技能，使自身处于相当被动的地位，一旦顾问公司出现高级管理人员变动或其他异常情况，MALL的管理很容易出现管理危机。建议聘用时间为半年至二年，具体视项目营业面积大小、经营易难度、管理专才加盟情况和商圈竞争性等因素而定。一般情况下，管理顾问公司只提供管理咨询服务，不具备承担经营风险的能力。开发商不能将MALL的整个管理权都交给管理顾问公司，一旦发生严重亏损或其他不利经营的情况，可能会使开发商蒙受多种损失。

篇2：宝安(深圳)中心区商业地产项目策划与招商对策

一、申报对象 宝安区企业

二、申请条件

申请宝安区企业技术中心资助应同时具备以下条件：

（一）企业应具备独立法人资格，注册地为宝安区（不含光明新区、龙华新区，下同）；

（二）经认定获得国家级、市级、区级企业技术中心称号。

三、申请材料

（1）填写《宝安区企业技术中心项目资助申请表》；

（2）宝安区企业技术中心项目资助申请报告，报告中要体现企业基本情况、企业规模、企业经营情况、项目完成情况及申请事由；（3）法人授权委托书；（4）企业法人营业执照副本；

（5）中华人民共和国组织机构代码证副本；（6）税务登记证（国税、地税凭证）副本；（7）认定企业技术中心的总结和规划报告；（8）企业技术中心认定考核评价材料；（9）近两年经审计的财务报告复印件；

（10）税务部门提供的近两年企业所得税及增值税纳税证明；

（11）企业获得国家、市级、区级企业技术中心称号的相关证书、文件等证明材料，评定超过二年的需提供评定机构出具的复核（复查）证明材料；（12）其他需要提供的材料请联系：400-666-8360 窗口办理流程：受理

网上办理流程：网上申报——审核申请表——联办现场受理 受理机构：宝安区经济促进局

办理依据：

（一）《宝安区关于促进产业转型升级 加快转变经济发展方式的实施意见》（深宝府〔2012〕21号）之附件1《宝安区关于实施替代优先 促进产业高端发展的若干措施》第十七条；

篇3：宝安(深圳)中心区商业地产项目策划与招商对策

目前半城市化区域房地产确权的难点主要表现在以下方面:

1.1遗留问题多, 缺乏证据, 处理难度大

农村在向城市发展的过程中, 房地产管理制度必将发生变革, 这就难免在半城市化区域存在政策断层的现象, 导致对房地产的管理基本上依靠政府政策调整, 缺乏法律依据。然而政策在不同时期变化很大, 在此背景下, 遗留了很多问题, 譬如: (1) 用地手续问题。如宝安区历史上的土地权属证明文件种类繁多, 部分时期更以会议纪要形式或统建代建形式取代用地合同, 当事人均无法提供土地使用权证明。 (2) 报建手续问题。半城市化区域大部分建筑物报建手续不全, 这可能是由于用地手续本身有问题, 不具备办理报建手续的条件, 还可能是由于当时用地者无法报建, 即没有报建的渠道。 (3) 房地产不符合现行规划。由于在城乡规划法出台前, 我国在建设工程规划管理上, 存在“双轨制”。 (4) 经济纠纷多, 用地关系复杂。半城市化区域土地存在大量与原集体经济组织签订转让、长期租用以及合作开发等情形, 加之时间较长, 导致用地关系较复杂, 经济利益纠纷较多等。

1.2房地产违法建设, 不符合现行确权政策, 无法给予确权

在半城市化区域, 由于房地产管理制度的不完善、房地产市场的不成熟及执法监察力度的不足, 使得大量集体所有的土地隐性流转了, 大量违法建筑物产生了, 可这些房地产根据现行政策是无法确权的。

1.3政府部门重视不够, 有效疏导政策少, 缺乏政策支持

半城市化区域房地产管理制度不完善, 有关房地产确权的政策滞后, 使得政府在处理房地产确权时处于“无法可依”、确权标准不统一的尴尬局面。表现在: (1) 政策对房地产确权的规定缺漏较多。 (2) 有关房地产确权的规定尚显简单化, 许多规定的现实针对性及可操作性不强, 在处理房地产确权纠纷时, 那些相对原则性的规定就与各个特殊纠纷产生了难于克服的抽象与具体的矛盾。

1.4利益驱动不够且处置成本高, 动力缺乏, 积极性低

一方面, 由于政策不完善, 监管不力, 房地产确权与否, 对半城市化区域的部分房地产拥有者来说意义不大。因为虽然房地产未确权, 他们仍能够从事租赁等活动以获得可观的收益;或者虽然确权了, 但也同时限制了房地产的流通。比如深圳市“两规”在处理违法房地产过程中对于部分房地产核发的绿本房地产证书, 限制了房地产的流通, 虽然确权了, 但是收益并未增加多少, 因此也影响了此政策的实施效果。另一方面, 高昂的处置成本也使得政府部门对房地产确权的积极性降低。通常情况下, 半城市化区域房地产的处置需要大量的人力、物力支出。同时, 处理过程中还可能发生影响社会稳定、削弱政府公信力的社会成本等, 这些构成了高昂的处置成本, 为此也动摇了政府处置的决心。

1.5确权程序繁琐, 涉及部门多, 时间长且费用高

半城市化区域房地产确权程序复杂, 涉及国土、规划、公安消防、建设、环保、工商、监察、城管等多个部门, 同时每个部门又都有自己的办文期限, 时间长。而且, 在补全手续、确认产权的过程中业主需要支付的费用较高。譬如, 补办土地使用权证明文件时, 涉及到补缴土地出让金等费用, 而土地出让金是按照现行地价补缴的, 费用之大是一般土地使用者难以承受的, 或者说补缴了高额的土地出让金后, 企业经营或土地使用者生活受到很大限制。

2半城市化区域房地产确权对策建议

解决半城市化区域房地产确权问题的最好途径在于承认集体建设用地使用权的流转, 赋予集体土地与国有土地一样的权利, 使集体建设用地使用权也可以转让、抵押、出租, 这样半城市化区域房地产确权的主要障碍也就迎刃而解了。但这触及到我国的土地管理制度问题, 要全部实现是一个漫长的过程, 只能在大方向确定的情况下, 通过逐步的变革加以完善。为此, 本文仅提出半城市化区域房地产确权问题的短期治理对策。

2.1对“历史遗留问题”制定专门政策给予处理

“房地产历史遗留问题”是指行政建制变化、规划土地管理体制演进以及城市化过程中土地制度变化等造成的房地产历史问题。对此类问题, 适用于各历史时期的土地、规划以及相关建设政策, 用现行的规划国土等部门的法律法规处理是不妥当的。深圳特区城市化、撤县改区以及土地使用制度改革过程中对房地产遗留问题处理的事实证明, 用现行的规划国土制度去解决历史问题必将使处理工作走入死胡同。所以应本着解放思想、保障物权的原则, 专门制定半城市化区域房地产确权政策来解决。

2.2对违法房地产分别采取疏导和堵塞的模式处理

“违法房地产”指违反各历史时期相关法律法规新建、扩建和改建的建筑或违法占地。鉴于违法房地产处理中的成本高昂和可能引发的各种问题, 在坚持查事与查人、疏理与堵截相结合的思路的基础上, 对于存量与增量违法房地产采取不同处置策略。

(1) 运用疏导模式处理存量违法房地产。

从总体上来看, 违法房地产的产生过程与城市化进程具有一定的同步性, 并随着城市经济的发展和制度的完善而逐步减少直至消失。尽管这样, 但其本身并不会自动消减, 相反经过长时间的累积, 在总量上变得不可忽视, 处理起来也更加棘手和复杂。因此, 加快存量违法房地产的处理应主要以疏导的方式为主。

(2) 运用堵塞模式处置增量违法房地产。

违法房地产拥有者不是为了长久的拥有产权, 而是希望在尽可能长的时间内通过出租该地块或者地上建筑物以获得收益。在半城市化区域, 在没有产权的情况下, 违法房地产拥有者照样可以通过经营违法房地产而获取利益, 这就使得相关主体缺乏申报和办理合法手续的动力。有鉴于此, 对增量违法房地产的处理应该采取更加严厉的措施, 通过没收、拆除建筑和罚款等方式增加其违法房地产拥有成本, 使其在违法的情况下无利可图, 彻底堵塞违法房地产的产生渠道。

2.3简化办事手续, 加快产权处理

由于半城市化区域房地产确权问题情况复杂, 涉及部门多、政策法规性强, 需要由多个部门来进行及时有效的协调, 手续办理过于复杂是影响确权的一大障碍, 鉴于此, 可以考虑专门设立房地产确权办证大厅, 由相关职能部门一站式办公, 提高工作效率;或成立专门的房地产确权问题处理协调领导小组及其办事机构, 特事特办, 房地产能否确权由领导小组商议决定。

2.4加大政策宣传力度, 提高政策知晓范围和群众理解政策的时效

为确保政策执行效果, 相关部门应加大宣传, 并制定详细的工作指南和办事流程, 通过各种途径扩大政策知晓范围。 (1) 运用报刊、电视、活页等媒体方式加大宣传力度, 使政策在尽可能短的时间内得到广泛宣传; (2) 在各国土所或街道办设立政策咨询台, 选派专门人员解读政策并接受咨询, 使相关权利人了解办事流程, 理解政策走向。

2.5加强对相关工作人员的培训, 提高工作人员业务水平

工作人员的业务水平关系到对政策理解的深度以及实际工作中把握业务操作的能力, 尤其是半城市化区域确权的问题, 工作头绪复杂, 在具体登记工作中更需要注意对弹性和刚性的把握, 必须通过培训、考核等方式提高其业务水平, 保证此项工作优质高效的完成。

参考文献

[1]郑艳婷, 刘盛和, 陈田.试论半城市化现象及其特征———以广东省东莞市为例[J].地理研究, 2003, (6) :760-768.

[2]黄靖, 蔡建明.东莞半城市化地区发展透视[J].地理与地理信息科学, 2007, (3) :65-69.