社区管理物业工作汇报

社区管理物业工作汇报（通用8篇）

篇1：社区管理物业工作汇报

关于社区物业管理工作情况的汇报

区房产局局长 杨康乐

2011年4月

主任、各位副主任、各位人大代表：

我受区政府委托，向本次会议汇报社区物业管理工作情况。作为我区物业服务行业管理部门，区房产分局的主要职能是：①负责宣传贯彻物业管理相关政策法规；②负责本区物业服务企业的资质年检；③负责本区物业服务企业申报成立的资质初审；④负责指导本区各住宅小区的业主委员会的成立；⑤负责调处物业服务纠纷。

经过多年发展，我区城市化进程的不断加快，城市面貌发生了很大变化，目前全区商品住宅小区总量已达120多个，已有90多个物业服务企业入驻本区进行服务，服务对象从单一的商品住宅小区发展到宾馆、商业、办公区等各类物业，形成了包括房屋及相关设施的维修养护、小区环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务、物业中介等配套服务。全区物业服务行业涌现出和力达物业、星辉物业、润和物业等一批管理规范、服务周到、效益良好的知名企业。物业服务企业正逐步由单一型低档次向多元化高档次迈进。自2003年9月1日，国务院正式颁布实施《物业管理条例》以来，在区委、区人大、区政府的关心和支持下，在市行业主管部门的指导帮助下，区房产分局切实履行自身职能，努力做好我区

物业服务行业管理工作，获得了上级主管部门的肯定，2009至2010连续两年荣获“岳阳市物业管理先进单位”。我们的主要作法是：

一、加强领导，加大投入，明确责任

区房产分局作为物业管理行政主管部门，我们把物业管理工作作为一件大事来抓，作为民心工程摆上重要议事议程。专门成立了负责协调物业管理工作的综合管理股，安排了一名班子成员分管，并在业务线人员紧张、经费不足的情况下，调配4名职工到综合管理股，并节省开支，挤出办公经费，给综合管理股添置了五个档案柜、一个保险柜、一台电脑、配备一台车、两间办公室。认真履行职责，与政府相关部门和有关公共事业单位，齐抓共管、形成合力，使我区物业管理工作逐步完善。

二、狠抓学习和宣传培训

以学习宣传国务院、省、市物业管理条例（办法）为先导，努力提高全区物业行业管理人员、从业人员的政策业务水平和服务水准，努力提高市民的知法程度和守法意识，在全区范围内积极营造贯彻执行条例的良好氛围。

1.强化学习培训，努力提高政策业务水平。让物业管理人员和从业人员掌握政策是正确贯彻执行条例的前提。为此，一是加强了学习培训。在国务院新的《物业管理条例》和市物业管理办法颁布实施时，区房产局均组织相关物业管

理人员参加了全市培训，系统学习物管条例相关条款内容。二是加强调研探讨。三年多来，由区房产局出面多次邀请市物业办专家上门进行政策指导，就实践中出现的共性问题和工作难点加强探讨和指导，不断提升行业管理和指导水平。2010年，为开拓视野，学习先进管理服务经验，取长补短，促进全区物业管理服务水平的整体提高，组织物管负责人前往邵阳参加了湖南省物业管理研讨会，取各地物管之长，补己之短，收到非常大的成效。

2.强化宣传，营造良好的社会氛围。一是发挥优势做好重点群体的政策宣传。区房产局发挥熟悉政策优势，把握时机做好社区业主、人大代表、政协委员、相关街道和部门负责人、物业公司老总等重点群体的政策宣传解释，争取工作的更大理解支持，赢得工作主动权。二是做好上门宣传指导工作。区房产局作为区物业管理的行业主管部门，相关人员对辖区各物管企业、各街道及小区，经常采取主动上门、应邀上门的方式，开展贴近式服务，主动做好物业管理政策宣传、咨询和业务指导工作，尤其是在调处物管纠纷矛盾、指导业主委员会成立与改选等工作中，做了大量宣传和指导工作。

三、坚持以人为本，全面整治问题小区。

由于历史遗留、物业弃管、业主拒交服务费等多方面原因，我区尚有部分小区的物业管理存在着服务不到位，小区

内公用设施损坏严重，个别小区甚至发生弃管现象。已经严重影响业主们的正常生活，意见很大，经常到有关部门上访，要求彻底解决这些小区的物业管理问题。

区房产分局对问题小区的整治工作高度重视，安排工作人员深入到问题小区进行调研，听取业主们的意见和建议，反馈到市局物业办，并协同市局物业办进行全面整顿，先后对“花板湖小区”、“宏安楼”、“汇龙府”等多家问题较为严重，民生影响较大的小区进行了整治。

其中 “花板湖小区”，有19栋住宅，400多户业主，属于一个中型小区，该小区由多个单位组成，人员较为复杂，部分业主物业管理意识淡薄拖欠物业服务费用和电费累计达3万多元，令物业服务单位难以保证服务质量，问题积攒多年，形成恶性循环，导致先后两家物业服务企业与小区解除了物业服务合同，而最后接手的康大物业也因欠费问题与小区业主也纠纷不断，并出现了小区被断电断水的情况。引起新闻媒体与社会各界的广泛关注。为彻底解决小区遗留问题，区房产分局协同市局物业办对该小区进行了认真细致的调研，并对矛盾双方分别做工作，使双方形成共识，矛盾得以解决，得到了全体业主和物业服务企业的一致好评。

桥西的“宏安楼”小区，由于负责管理的康美物业在安保、收费等方面出现问题，并且为节约成本自行搞水改，使小区业主先后7户被盗，水改没多久就出现漏水情况、交的

水费押金也不退等情况，导致业主怨声载道，集体联名上访。区房产分局接访后，组织专人进行了走访调查，并多次召集业主代表和物业公司共同协商，最终把问题一一解决。

“汇龙府”小区是由于开发商交房后，业主发现消防设备形成虚设，小区公共区域被某门面安装空调占用、小区管线零乱、卫生脏乱，业主多次向物业反映情况，在问题得不到解决的情况下，业主多次到各相关部门上访，区房产分局协同市局物业办到小区了解情况并取证后，责令物业公司和开发商整改，并先后多次了解整改施工进展情况，并提出具体要求，确保整改质量。

经过区房产分局艰苦细致的工作，多个问题小区整改工作收到较好效果。小区业主的居住环境得到很大提高，广大业主给予高度赞誉和好评。

四、积极开展业主委员会成立指导工作。

在物业管理活动中，能否发挥业主在物业管理中的主体地位，对行业健康发展启到至关重要的作用。为提高广大业主在物业管理活动中参与意识，实现业主 “自我管理、自我服务、自我负责”的工作目标，一直以来，区房产局在指导成立业主大会筹备组、选举产生、改选和换届改选业主委员会等活动中，坚持主动介入，提供全方位指导服务，并对组建工作的各个环节进行了精心指导，并严格做到程序合法，手续合规。近三年，共指导“白杨苑”、“景湖湾”“水

榭花都”等20多个小区成立了业主委员会，并对已成立的业主委员会，及时登记备案，指导其有效开展工作。

五、协调处理各种矛盾纠纷

物业管理牵涉到业主的切身利益，在物业管理工作的实施过程中，开发商、物业企业、业主之间常会产生矛盾与纠纷，针对物管纠纷矛盾多发，区房产分局协同市局物业办经常走访各物管小区，发现纠纷苗头，及时现场调处，并变事后的被动调处为主动及时介入处理，平息了大量物管纠纷矛盾，有效减少了投诉，维护了业主权益和社会稳定。几年来，区房产局共接受投诉六十余起，会同相关街道、相关部门妥善处理了“滨水新境界加收水电损耗”、“泰和物业欠费停水电”等一批具有典型性、社会影响较大的业主与开发商以及物管企业之间的矛盾纠纷，处理了“天伦城”小区业主与业主委员会之间的矛盾纠纷，有效控制了矛盾激化，取得了很好的社会效果。

六、全面落实部署物业“五创提质”工作。

按照市委、市政府“五创提质”工作部署，区房产分局配合市物业办在全区开展物业“五创提质”活动。全区100多个物业小区，为了克服人手不够的问题，区房产分局将全区100多个物业小区按巴陵中路和迎宾路分成四个片区，组织全体职工分成四个组，每个组由一名班子成员带队，连续利用多个休息日展开突击检查，对各物业服务单位小区环境

卫生、庭院亮化、绿化、公开收费等进行现场督查，发现问题现场整改，使我区物业在“五创提质”工作在一系列检查中始终保持前列。

七、加大物业服务企业资质审查力度，确保资质合格度。物业企业的资质是否能按照规定条件审查，直接关系到物业企业的服务水平，也直接关系到一个企业的生命力。在这方面，区房产分局严格坚持标准，把握原则，把好资质审批关，并能长年深入到企业进行审查、指导、监督，使物业服务企业的资质水平基本符合国家、省要求的标准。

八、存在的主要问题和建议

回顾几年多来物管工作，总体感到我区物业管理的总体情况是好的，取得了一定成绩。但与组织的要求和人民群众的期盼相比，但还存在较大的差距，还处在不断发展完善阶段，尚需不断探索加强物管力量和举措，及时化解深层次问题，树立新理念，寻找新方法，开辟新途径。

一是物业管理费标准偏低，收取不能足额，部分物管企业难以按合同约定标准提供管理服务。由于物业管理收费标准本身偏低，加上部分业主因现实困难、缴费意识淡漠等主客观原因，常拒交物管费，收缴率普遍低下，导致部分物管企业难以按合同约定提供管理服务，不得不采取降低服务标准的方式，而物管企业是市场经营主体，自负盈亏，政府部门又不能用行政手段过多干预。

二是业主与物管企业之间矛盾突出，投诉多发。少数业主只要求服务，不履行应尽义务，加上对物业管理有偿服务的内容认识模糊不清，也有部分物管企业存在侵权行为和降低服务标准现象，导致投诉多发。

三是业主委员会作用乏力。多数业主委员会成员是兼职，难以有效发挥监督作用，不作为现象较为严重；部分业主委员会成员业务素质有待加强，对物业公司工作的监督、指导、配合方面以及对广大业主的沟通联系能力都需进一步提高。

四是规划建设行为给后续物业管理留下诸多潜在隐患。主要是配套设施规划建设不全、不合理。

解决上述问题，不可能一蹴而就，必须循序渐进，加强宣传，加强管理，逐步完善。重点要做好以下几项工作：

１.进一步加强政策宣传，努力营造行业发展的良好社会氛围。进一步加强物管政策的社会宣传，一方面教育引导广大业主依法监督物业管理、主动履行缴费义务，既维护好自身权益，又考虑到物管企业生存问题；另一方面教育物管企业依法诚信经营、规范服务，树立品牌意识和业主至上思想，同时教育引导业主委员会积极正确履行职责。

2.进一步明确责任，形成全区齐抓共管的工作合力和工作机制。进一步理顺各部门、街道在物业管理工作中的责任，形成齐抓共管、各司其职的工作局面。建立联席会议工作机

制，共同商议解决物业管理工作中出现的难点、热点问题，加强对违规管理行为的联合执法，形成强大工作合力，尤其是在包括拆除小区违建的综合整治方面，要加强执法，增强工作合力。

3.进一步完善物管矛盾快速反应调处工作机制，主动介入，加大力度，加快调处。增强预见性，及时发现苗头，消除隐患。进一步畅通投诉渠道，明确处理责任，加大对违规管理行为和投诉的查处力度，尤其要主动介入物管矛盾纠纷的调处。

4.进一步探索创新管理机制，提高物业行业管理水平。重点探索将物业管理融入社区建设和管理的工作机制，发挥社区党建、社委会、业委会、物管企业“四位一体”作用。创建资源共享、优势互补、互惠互利、联手合作的和谐社区共建新模式，实现物业管理和社区管理的共赢。

建议：推行物业管理与社区管理有机结合，探索建立“条块结合，以块为主，将物业管理纳入社区建设统一管理”的新机制，把物业管理工作的重心下移，强化基层组织的具体职责，理顺各方的关系。1要实行物业管理属地管理，将物业管理纳入社区建设，各社区居委会应当根据实际情况，落实专门部门，配备专职人员，物业公司的年审需社区 的意见。居委会以小区最大业主的身份参选业主委员会，居委会副主任可担任业委会主任，使我区的物业管理形成“下

有管理协调，上有督察指导”的自上而下的联动机制。2对社区物业管理工作应给予适当的经费支持。一是财政应每年给予社区居委会一定的物业管理办公经费。二是针对目前业委会工作无人肯管的情况，应给予小区业委会主任和委员适当的报酬，以肯定他们的工作和鼓励他们的工作积极性。三是安排业委会有一定的办公场所和适当的办公经费。

以上汇报如有不妥之处，敬请各位领导批评指正。

二O一一年四月十九日

篇2：社区管理物业工作汇报

长沙市开福区湘雅路街道新湘路社区位于蔡锷北路597号，办公楼总面积436平方米。辖区东靠蔡锷北路；南依湘春路；西抵铁佛东街；北临湘雅路，社区总面积为0.15平方公里；社区居民总户数1627户，总人数4313人；社区内有企事业单位7个，有省保险公司、湖南教育报刊社、湖南省民族事务委员会、湖南省安装公司、长沙市电子工业技术学校、开福区建筑公司、捞刀河建筑公司及金泰国际大酒店。

社区的主要特点是：交通方便，驻社区的企事业单位较多，人口流动性较大，居民的综合素质相对较高，有一定的文化资源背景。

社区工作人员默默无闻的辛勤工作，得到了上级领导，各个部门以及居民的充分肯定。近３年，社区获得了市级文明社区、市级青年文明社区、市级卫生示范社区、开福区节能环保社区等称号

社区内环境整洁，文教娱乐活动建立了标准化“一站式”服务大厅,以此为基础完善了“六室三站一场一校”和未成年人绿色网吧、博爱超市、信息超市等设施，为社区居民提供了休闲、健身、学习培训和开展各种文化娱乐活动的场所；在社区单位及社区居民的广泛参与下，在社区居民群众中形成了“社区是我家、建设靠大家”的良好氛围。

根据区委、区政府“在老旧居民区开展社区物业化管理”的指示精神，我们社区在湘雅路街道办事处的指导和支持下，以贯彻落实科学发展观为指导，为居民服务为工作重点，不断加强社区基础设施建设，拓展社区服务，社区物业管理化工作得到持续推进。我们的具体做法如下：

一、强化组织领导，加强组织建设

我们社区在街道城管办的具体指导下，在对住户进行摸底的基础上，社区先后召开了居民组长会议、居民代表大会，征求居民意见，社区管理社会化意见征求表成立社区物业管理服务中心。提名并通过了社区主任任社区物业管理站主任的组织机构，制定了物业管理工作的各项制度，制定了收费标准，逐步完善了机制建设。

二、加强宣传发动，形成多方合力

首先，社区通过党总支会议和居民小组长会议，宣传社区物业管理模式，并在此基础上，通过综合社区管理社会化意见征求表意见由社区工作人员和居民小组长一道深入居民家中作入户调查，加深了居民对社区物业化，物业的了解，取得了居民对社区实行新型物业管理模式的理解和支持，社区添置了全新的20块铝合金宣传栏，巩固加强了社区的宣传阵地，通过出宣传栏、发放宣传手册、电喇叭宣传、设立宣传点等活动，加强居民的素质教育，提高他们对社区事务的参与率，增强他们对社区物业管理工作的认同感。其次，我们加强了和驻区单位的横向联系，通过与单位负责协商，加强了交流与协作，通过与社区居民和辖区单位的合作互

助，多方形成合力，为社区物业管理服务工作的开展打下了良好的基础。

三、引入专业管理公司，创新管理模式

2008年底，社区就开始进行社区物业化的尝试，经过2009年一年的尝试，由社区进行管理的物业管理工作模式也取得了一定成绩，不过，中间有几点问题一直困扰着社区：一是社区精力有限，工作任务重、事情多的时候难以做到统筹兼顾；二是经验不足，管理不够专业，分工不明确，物管专业水准还需提高；三是资金投入渠道有限，难以支持社区加大投入，而且房屋和化粪池、下水道等维修基金无保障，所收费用支持保洁和保安两项就已捉襟见肘。

鉴于这种情况，由街道办事处首先征求了各个社区的意见，决定引入专业公司来管理社区物业，并牵头组织了多家专业物业管理公司，各社区自由选择。今年4月，正规的物业公司（欧德环保科技有限公司）正式与我们社区签订了物业管理协议，由长沙欧德环保科技有限公司接手社区的保洁、保亮、保安、保绿等各种正规的物业管理服务。实行网格化、精细化管理，实现物业管理全覆盖。

同时，对社区物业管理的运行机制、保障机制、考核机制逐步规范完善。街道成立了社区物业管理中心，各社区成立物业管理站，制定出详细的操作规程和工作标准、考核细则，由街道城管办、社区两级，对作业公司进行日常检查、督促、考核，并按检查考核成绩实施奖征。

自5月1日物业公司进驻以来，社区物业管理工作有了

长足进展，主要有以下几点：

一是环境卫生明显改善，引入了物业公司的专业化管理后，我们采用街道督查、社区监管、居民协管的三级管理模式，对物业公司的工作进行监督与管理，物业公司也充实了社区保洁人员，实行片区化、岗位化管理，把物业管理的触角延伸到了楼院、楼栋、楼道及住户。接手社区物业管理工作以来，欧德公司迅速的进入了角色，克服了种种困难，加强了辖区内的清扫保洁，赢得了社区居民群众的肯定和好评。

二是社区服务更加全面。专业的物业公司的引入，让社区的服务项目更加完善，水电安装维护、社区托管、老人日托、法律咨询、心理咨询、社区矫正等专业的服务给居民提供了菜单式服务，让社区可以集中精力进行低偿和无偿服务，今年4月，社区物业管理中心组织志愿者为残疾人进行了上门服务和慰问，让社区居民深刻地感觉到：我的家就在新湘路，我的家人就在身边！社区物业管理服务中心全体工作人员以饱满的工作热情、细致周到的服务给社区居民带来了一份温暖，一份关怀。

在社区公共设施维护方面，物管服务中心努力把工作做在前面，认真地对辖区内的公共设施进行了维护，社区楼道灭火器材的更换，楼道灯的安装维护，社区物管服务中心的同志们始终怀着一颗火热的心，大家不分白天还是黑夜，无论多脏多累，干到多晚，都毫无怨言。这几个月来，社区物管服务中心接到的路灯、路面等公共设施损坏的投诉都及时

上报并进行了处理，保证了社区居民群众有一个舒适方便的生活的环境。

三是治安明显提升。作为社区安全防范的最重要力量，物业管理公司的保安都是辖区内4050下岗职工，他们一上岗，就紧锣密鼓的开展了工作，白天晚上分两班巡逻，重点控制蔡锷路,彭家井巷,赵家坪巷和湘春路。有效控制一些社会突发事件，实行点、线、段控制，真正做到人员到位，有效防止了治安、刑事案件的发生。4名专业保安日夜奋战在治安巡防第一线，我们社区物管中心还与辖区各单位联合，根据各单位和学校周边进行重点防治，配合单位、学校保卫科室共同开展防范工作。并且与社区居委会各楼栋组长保持密切联系，及时反馈信息，尽量将各类治安问题控制在萌芽状态，有效扼制各类矛盾，避免了一些因小事变大祸的不必要冲突，确保了社区治安环境的稳定。

篇3：“熟人社区”与物业管理

现代物业管理服务与现代熟人社区建构

广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁:

城市化使住宅商品化,商品化的住宅产生大面积的共有物业区域和空间,这些共有的存在需要物业管理服务的市场提供保障,供给市场的出现需要市场甲、乙方甚至有第三方参与的互动与协调,其中所说的甲方就是《物权法》阐述为业主的一方。

基于住宅建筑物区分所有和住宅建筑物(即小区)内的业主之间组成的天然共同体是社区治理结构中不可或缺的组织形式——即我们通常所指的小区业主大会,其执行机构为业主委员会。

随着现代物业管理服务业的发展,愈发要求小区业主、业主大会及其业主委员会等构成一个相对完整的市场甲方,与作为乙方的物业管理服务企业形成相互合作和相互制约的关系。

包括物业管理服务在内的小区一切公共事务,需要全体业主共同参与决定和共同参与管理,这既是约定俗成,也是现行法定。

由此使人们发现:以住宅建筑物区分所有权为基础,以住宅建筑物内相邻关系为依托,以住宅建筑物共有物权为纽带,以共同契约和规则为保障的现代熟人社区将应运而生,

现代熟人社区的基础网络

法国SciencesPo-CERI在读博士胡业维:

住房改革以后,现代商品房小区增多,很大程度上就打散和打破了过去以血缘、宗族、同事、工友等关系为基础的熟人网络,而是把产权者重新分配进一个由“陌生人”组成的小区中去。

以个体的经验来看,在这个商品房小区中,一个业主接触其他业主的时间,就仅限于从他进入小区的大门到进入自家的大门之间,如无特殊的情况,业主之间关上门,彼此不相往来应该是这种“陌生人”小区十分常见的情况——这就形成一种在社会学意义上的“个体化”住户。

然而,这个过程并没有就此结束,在这些商品房小区中,随着时间的增长,随着小区业主自身需求和认识的不断提高,小区开始形成以下四种基于不同关系的熟人网络:

网络一:基于小区中老年人休闲文化活动的熟人网络,例如,以小区广场舞、棋牌、美容和健身等活动为载体。

网络二:基于小区业主的第二代甚至第三代的成长而形成的熟人网络,例如,小区里面互为幼儿园或学校同学的小朋友与他们的家长。

网络三:基于业主身份,依托于业主大会和业主委员会等自治组织的小区业主熟人网络。随着小区业主的权利意识的不断提高,业主们开始通过召开业主大会对小区事务进行投票表决,通过建立业主委员会进行业主维权,业主自治,甚至业主自管,在这个过程中,就形成了住宅小区里面基于业主身份,参与小区业主自治等相关事务的小区熟人网络。

网络四:基于业主论坛、业主QQ群、微信群等一系列社交网络而形成的小区熟人网络。

在我看来,一个“现代熟人社区”,至少是以上四种网络的综合体。按现在很流行的“互联网+XXX”的说法,互联网将是这种现代熟人社区的基本配置,业主大会和业主委员会则是理清小区权责权属关系、构建和谐社区的基础。余下的两种甚至更多种与业主各种需求相关的熟人网络将进一步丰富小区日常的精神文化生活。

现代熟人社区里的伦理与法制

广东省华南和谐社区发展中心学术委员会主任邓鸿:

熟人小区的话题,是个既古老又新颖的话题,在2010年珠海一次小区治理研讨会上,我曾经分析,在旧的农村以姓氏血缘为纽带的熟人关系型的小区逐步发生变化后,新型的以共有物权为纽带的小区逐步变成主流形式。在这样的新型小区中,形成共同的价值理念,从而形成对小区成员的行为具备约束力的纲领性或者法律形式的规约。

小区治理,仍然需要理清思路,国家的法律法规是小区治理的依据,伦理习俗同样是。共同区域摆放什么?法律法规肯定不会明确规定,这样的法律空间需要使用伦理与风俗来共同约定解决,这个约定需要在熟人小区中,才能逐步完善。

说到底,在家里,只有爱或者在伦理中建立起来的权利规则才是最有用的。即便用爱或者伦理的风俗解决问题非常难,但是,这个是一条不得不选择的途径,除此之外,没有快捷方式。基于爱所产生的规范叫伦理,而伦理在小区治理中有无限的发展空间。

我们基于爱的伦理原则,基于自愿服务的精神,保持善良的心态,在小区参与公共治理社会工作,这个工作非常重要、非常有意义。

我们工作需要爱的力量支持。你我的生存需要爱,人与人的关系需要爱。这个才是上天付给我们人类最珍贵的天性。其他的金钱、权力,都是身外之物。

参与小区治理,完善治理能力,构建熟人小区,达成小区治理的理念共识,就是百姓昭明,惟有百姓昭明,才能协和万邦,才能成就生态文明社会。

构建现代熟人社区迫在眉睫

广州市公益慈善书院执行院长陈江华:

当前,珠三角城市社会治理中呈现的问题主要有:

1、常住非本地户籍人口已达2600万左右,占全部常住人口的45%左右,这使以户籍为本位的政府管理模式完全无法适应,只能被动地对户籍准入制度进行一些小修小补;

2、围绕新住宅小区共有物权以及老旧小区的维修和公共服务等问题的业主维权事件,已经成为最容易吸引眼球的公共舆论事件,并且经常演变为群体性事件;

3、珠三角需要同时面对的三大群体如传统市民、洗脚上田的城镇农民、外来的有产者群体等的族群难以融合、社区难以融合、文化难以融合等问题。

加强城市社会的基础细胞——小区的治理是当前突破珠三角城市治理困境的最佳选项,基于政府、市场、社会等多元共治理念下的小区治理框架设计,围绕现代熟人社区的创建和复制,值得在各个不同的社区进行有益的尝试。

创建现代熟人社区,需要理论探索和实践的推动

南海市桂城基层社区干部苏志敏、王小姬:

随着社会转型发展，街坊邻里间相互的熟稔与关照开始渐行渐远,社区治理面临着社区碎片化、社区氛围陌生化、个体原子化等挑战,带来越来越多的“治安混乱”“有难无人助”“社区纠纷”等问题,影响社区及居民的正常发展。所以如何“创新社区治理、重塑邻里情怀”是推动城市现代化治理的关键。

为此,桂城街道在上级党、下,人社区”为抓手,打造“邻里情深、居民参与”现代社区文化,培育公共参与精神,深化社区自治及共治,进一步深化了社区基层社会管理体制和机制的改革,破解了社会治理过程中存在的难题。

如何理解创建“熟人社区”?我们认为,创建“熟人社区”就是运用社会工作手法去破解社会管理过程中存在的矛盾及难题,通过文化推动、社会参与、自治深化、项目支撑、分享共进、培训提升的途径,构建一个具有“关爱、包容、分享、传承、参与、互信、协商、共进”特征的“熟人社区”。

篇4：社区物业管理问题浅析

关键词：物业管理区域；业主管理委员会；居民委员会

中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2015）05-0085-02

一、赤峰社区物业管理存在的问题

赤峰地区随着旧居民小區住宅修善需求的增加、设施设备的老化，人们对环境卫生要求的提高，物业管理问题也随之增加。面对较难解决的物业纠纷，赤峰的物业问题存在其自己的特点。

（一）物业管理区域划分不明

所谓物业管理区域是指由物业所在地房地产主管部门在街道办事处和居民委员会的配合下，根据当地实际情况划定的并由一个物业管理企业实施统一物业管理的居住区域。一个物业管理区的划分需要考虑居住物业之间的基础配套设施，物业管理区域的规模、居民委员会的设立范围、是否宜于统一整治封闭成一个区域的物业等诸多因素。而目前赤峰地区物业管理区域的划分存在着不明确，或者说自从物业管理法规实施以来没进行过统一的物业管理区域的划分，从而导致一个居民委员会管理若干个物业管理区域，而一个物业管理区域有的由几个物业管理企业共同管理，这与国家最初设立物业管理区域的初衷相违背。这一现象的出现导致了物业管理难度加大，居民权力难于维护的局面。如赤峰市松山区松洲街道办事处富贵园社区居民委员会其所管辖区并没有进行过物业管理区域的划分，只是确定其所管辖的区域范围，此范围的一个物业管理区域有三个物业管理企业在实施物业管理，每个物业管理企业所辖物业均是独立存在封闭式的一个居住小区，且其管辖街区还存在互不相邻的情形。从这一现象我们可以发现，有关机关和人士把居住小区和一个物业管理区域混淆了，从而导致物业管理区域划分的不明确，一个物业管理区域出现了几个业主管理委员会，各自为政，物业管理存在较大的问题，物业纠纷也日益增多。

（二）物业管理区域内新旧物业交错存在

随着近几年房地产行业开发的风起，赤峰地区许多社区居民委员会所在辖区出现了新旧物业交错存在的现象。旧小区由于建成年代久远，当时物业法律规范不完善，建成时物业的大修基金要么没缴，要么缴纳后没有存放指定账户或挪作他用，现在业主的物业出现需要维修情况，但却无可用的维修基金。道路崎岖不平，设施设备老化不堪重负，居民的生活苦不堪言，而且许多旧小区居住的是老年人，经济条件不好，收入较少，维修费用收不上来，出现物业管理维修不到位的情况，最终造成恶性循环，物业纠纷越来越多。而新建成的小区居民情况良好，入住的业主多为年轻人，或经济条件较好的住户，新小区建成时既有物业公司接手管理，服务较好，相对于旧小区而言，在现有法规较为完善的情况下，大修基金有统一专门账户管理，专款专用，物业纠纷相对较少。这时所在辖区居民委员会会面对很多不同层次的物业纠纷问题，加大了工作和管理难度。

（三）居民缺乏法律知识，解决问题方法不当

每个社区居民委员会面对不同文化水平，不同年龄、不同经济条件、不同素质的居民，而物业问题又是同每一个人都息息相关的问题，不同的人群有不同的需求，导致出现不同种类的物业纠纷。现在多数居民对物业管理法律知识缺乏，不知如何正确维权，有些人甚至不知道自己在物业管理中享有哪些权利，承担怎样的义务，以及如何通过业主委员会进行维权。所以多数人在遇到物业纠纷时，通过拒不缴纳物业费来提出抗议，从而导致物业公司的服务质量下降，加剧了问题的恶性循环，但当物业服务企业通过诉讼途径解决此类纠纷时，居民往往会败诉。这时居民发现通过拒交物业费而不能解决问题时，往往就会求助居委会。居委会居间调解后，部分居民又拒不履行约定，让居民委员会也会倍感无力，尤其是那些旧小区问题多，没有物业管理企业愿意接手，从而居民委员工作难于进行下去。居民的问题也就不可能解决。

（四）社区居民委员会工作人员缺乏相关知识

根据现行法律规定，一个新建小区业主委员会的组成，旧小区业主委员会的改选，物业公司的入住，都离不开居民委员会。随着时间的推移，物业纠纷的增多，许多居民在物业问题上首先考虑到的就是要到居民委员会反应问题，而一部分物业公司在进驻一个物业小区从事物业管理时，也离不开居民委员会。但由于居民委员会的工作人员缺乏相关的法律知识，在这期间的工作有时会出现失误，使得居民委员会成为矛盾的焦点，加大了社区工作的难度，也导致简单的物业纠纷解决不及时。

二、解决赤峰社区物业管理存在的问题的措施

面对纷杂的物业纠纷和赤峰地区物业管理存在的问题，我们应找出正确的方法和措施来杜绝这一现象。

（一）明确物业管理区域的划分

物业纠纷问题不是小问题，因为它关系着每个人的生活，明确一个物业管理区域，它便于业主组建业主管理委员会，由业主委员会自主管理业主，自主选择物业公司，减少居民委员会的工作量；明确物业管理区域，便于居住区实施统一管理，作为一个相对封闭管理的物业管理区域，有利改善城市居民的居住环境。这样就要求赤峰市、县房地产管理部门在街道办事处和居民委员会的配合下，根据实际情况划分物业管理区域。根据我国相关法律规定，划分一个物业管理区域要考虑一些相关因素，如是否为相对完整的居民区或组团；一个物业管理区域的规模应界定在3-10万平方米；是否处于一个街区，位置要互相靠近；基础设施、公共配套设施是否相关；是否与居民委员会的设定范围一致；新设立的居住区域或组团是否按城市详细规划属于一个物业管理区域。明确了物业管理区域的划分，会减少居民委员的工作难度，对物业纠纷找出统一有效的解决办法，维护居民的合法权益。

（二）新旧物业区别对待

上面我们介绍新物业区域的设立，由于现有法律相对完善，管理到位，物业纠纷相对较少，而旧小区遗留问题较多，这样就要求对新旧物业小区区别对待。对待旧小区政府相应主管机关应主动介入，而不能单独由居民委员会去解决问题，因为居民委员会的行为不具有强制执行力，会导致工作做了许多却不见成效，矛盾仍不能缓解。政府主管机关介入旧小区的管理，首先要解决历史遗留问题，对于没有缴纳大修基金的小区，政府要定收費标准，统一收缴，纳入专门账户，对于无力承担此项费用的孤寡老人，可以允许其向相应机构寻求救济，由国家单独划拨费用进行救助；对于业主已缴纳大修基金的旧物业小区，如果大修基金被挪作他用或没存入指定账户的，政府机关亦应主动介入，查找大修基金流向，对相关人员追究相应的法律责任，保证大修基金的正常启动，从而维护广大业主的利益，减少纠纷发生。解决历史遗留问题后，新旧小区重新归入一个物业管理区域，进行统一集中管理。

（三）对社区居民进行普法宣传，正确维权

随着社会的不断进步，人们的法律意识也在不断增强，但人们对物业管理法规相对了解较少，所以要求居民委员会要对广大社区居民进行物业管理法规的普及教育，定期进行宣传，必要时可以安排专题讲座，而不是像现在这样，当业主认为物业公司服务不到位时，以拒交物业费来对抗，我们知道物业公司物业服务不到位针对不同业主，反映出的问题不一样，有的是维修不及时，有的是卫生打扫不及时，有的是公用照明存在问题等等。所以统一用一个标准来衡量物业公司服务，拒交物业费是不正确的，且拒交物业费往往会造成恶性循环，越拒交，服务越不到位，服务越不到位越拒交，最后会在业主和物业公司之间造成死结，导致物业服务陷于瘫痪，有时甚至会出现流血事件，后续物业公司也不敢入驻，业主的生活严重受到影响。也有时是个别业主影响整个物业区域的业主。所以，居民委员会可组织居民学习相关的物业管理法规，遇到物业问题时，通过合理取证、举证，通过诉讼途径解决物业纠纷，让物业公司提高其服务水平，使得业主合法权益最大化。

（四）社区居民委员会吸纳相关专业人员

目前我国存在社区居民委员会工作人员缺乏的状况，工作人员少且多数工作人员都不掌握相关法律知识，针对日益增多的物业纠纷，居委会工作量加大，甚至有些居民连安装空调出问题都来居委会进行投诉，所以目前社区居民委员会应吸纳有相关法律知识的专业人员，这样能更大限度减少居委会的工作难度，也能最大限度为所在辖区居民服务，提供法律知识咨询，帮助广大业主维权。

城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生，随着物业管理企业飞速增加，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。而社区物业管理又是一个相对难以解决的复杂问题，它和人们的生活息息相关，应引起政府和社会各界人士的重视，共同寻求解决之路，增进社会的和谐稳定。

参考文献：

〔1〕物业管理条例.

〔2〕内蒙古自治区建设厅关于城镇居住物业管理区域划分办法（试行）.

〔3〕业主大会和业主委员会指导规则.

〔4〕内蒙古自治区物业管理条例.

篇5：社区老旧住宅区物业服务工作汇报

我社区在市、区两级房管部门的指导下，以市政府推进老旧住宅区物业服务全覆盖和提档升级工作为契机，认真落实“四率五有”的要求，充分发挥于2010年完成了辖区内老旧住宅区的物业服务提档升级工作，今年又在原有的基础上继续推进，现结合我社区实际情况，将老旧住宅区物业服务提档升级工作汇报如下：

一、巩固完善社区物业服务工作机制。在实施物业服务工作过程中，制定了各个岗位工作制度，小区秩序维护员挂牌上岗，设立投诉意见箱，进行规范化管理。以门栋长为代表，定期召开会议，发现问题及时解决。确保卫生保洁、秩序维护、绿化养护、基本维修、车辆管理等5项服务内容正常运转。

二、开辟渠道，加大投入，改善社区物业服务条件。我社区一方面争取上级部门的支持，对小区楼道进行了粉刷，对凌乱电线进行了整理，楼梯扶手刷漆，楼梯台阶进行清洗，除去原来的小广告，使楼道变得亮起来。为了改善小区环境，我们将小区的25个垃圾通道门进行了维修和更换，并购置25个垃圾筒放在各单元解决了小区暴露垃圾问题，在空地安放了10套休闲椅，并安装了两套健身器材解决了居民休闲娱乐场所。我社区对小区内破损花坛进行了修复，并对小区大株树木进行了修剪，并申请园林部门对小区1、2、9、10四栋花坛进行绿化改造升级。在大门口安置了拦车器，将小区原来破旧的门楣进行了更换。并购置了物业服务维修工具，为实施服务提供强有力的保障，并对物业服务部办公室门窗进行了更换，使大门口变得整洁漂亮。在铁机西区和九阳轩小区做了8个共计200平方米的车棚，解决了居民

自行车的停放问题。安装了50多根便民晒衣架，方便了居民的晾晒。将小区内约1000平方米的路面进行了硬化。为秩序维护员配备了工作制服，将大门进行了修缮。

三、做好宣传工作，促进小区居民树立“有偿服务”观念。社区利用宣传栏、黑板报等形式宣传《物权法》、《物业管理条例》等法律法规，营造良好的舆论氛围。将每月服务部收支明细公布于众，做到帐目透明公开。经常组织居民参加义务劳动，增强居民自我管理、自我服务意识。只有以整洁的环境、到位的服务，让老社区居民感受到变化，实现老区新服务，旧貌换新颜，才能使居民真正体会到“有偿服务”带来的便利。

四、物业服务工作中存在的问题

一是老旧住宅区低收入居民家庭多，物业服务收费标准不能提高，而现有的人员工资每月只有650元，人员流动大，服务质量不高，且只能勉强维持正常运行。

二、小区内部分排水、排污管道经常堵塞，窨井盖破旧严重。小区内需补植树木，增设路灯，增建环卫设施，添置消防器材，完善监控设施。小区内顶层居民室内漏水严重，整修困难。

我社区老旧住宅区物业服务工作有些方面还不够完善，我们将本着一切从居民的切身利益出发，以更好地服务好居民为宗旨，进一步扎实有效地把我社区老旧住宅区物业服务工作做得更好，使居民从中得到实惠，真正实践科学发观展。

篇6：社区管理物业工作汇报

关于加强住宅小区物业服务用房及社区服务用房建设工作情况的汇报

市社区建设协调领导小组：

为认真贯彻全市社区工作会议精神和田市长在社区建设“两房”清理工作汇报会上的讲话精神，我局切实加强组织领导，强化工作措施，做实做细“两房”建设工作，较好地完成“两房”建设各项工作任务。现将住宅小区“两房”建设落实情况

汇报如下：

一、基本情况

我局紧紧围绕1月14日田市长在“两房”清理工作中布置的相关工作任

务，组织房管处工作人员对市区各住宅小区进行逐一登记排查，重点对“两房”清理会议后未按标准配备或配足的已建成住宅小区进行督查落实，经过多方协调，积极努力，近期已有8个小区配置或正在筹建“两房”，其中府苑小区、黄河别墅2个小区已按标准配足“两房”，4个小区正在积极协调建设中，锦华名园、豫景山庄2个小区“两房”建设规划在下一期开工；金谷花园小区因开发企业违规行为被查处中无法协调；6个小区属老小区，有的开发公司已离开，且无余房，已经具有一定数量的物业管理用房，建议视同满足要求，待条件许可，由当地政府参照宿豫区雨露社区的做法，集中建设社区服务用房。截止目前，市区已建成住宅小区中，已有43家住宅小区按标准配置了物业用房，面积共平方米。

二、工作措施

1、建章立制，进一步加强“两房”建设工作。为了规范“两房”建设工作，保证以后各项工作顺利开展，我局制定

下发了《关于加强住宅小区物业服务用房及社区服务用房建设工作的通知》，对各开发企业、物业服务企业、各县（区）建设局及其他相关部门在“两房”建设工作中提出了具体的要求和规定，并明确在批准商品房预（销）售许可时，要求开发企业同时申报列明“两房”具体位置、面积等资料，并在小区建成后及时交付使用。

2、深入社区，夯实督查基础工作。9月下旬，我局组织房管处工作人员深入各住宅小区督促检查“两房”建设落实情况，并制定住宅小区物业用房统计表，对各住宅小区面积、“两房”配备情况进行检查并及时登记。

3、强化整改，加大“两房”建设工作落实力度。针对住宅小区“两房”建设中存在不同问题，我局采取多种措施，强化工作落实力度。一是加强协调工作。对亚方花园、幸福家园、新世纪花园等14家未按标准配足“两房”的住宅小区进行积极协调，要求其按标准配足“两房”。

目前，府苑小区和黄河别墅2个小区已按标准配足“两房”；锦华名园和豫景山庄2个小区“两房”建设在下一期开工；亚方花园、天成小区、幸福家园、豪域花园4个小区正在协调建设中；金谷花园因金谷房地产开发公司存在重大违法违规行为，正在立案专项查处。聚龙花园、新世纪花园、珠江花园、通成山庄、河滨新村、市府东路6个小区属老小区，已有一定数量的物业服务用房，开发公司已离开，且无余房可调剂，无法按规定配备“两房”，建议视同满足。二是加强整改力度。对未提供物业服务用房和社区服务用房的宿迁市邦兆房地产开发公司等开发企业开发的豪域花域下发整改通知书，责令其在5月20日前按照《宿迁市物业管理实施细则（试行）》办法配备“两房”。三是加强在建小区管理工作。对在建的47个小区及时下发《关于加强住宅小区物业服务用房及社区服务用房建设工作的通知》，督促按相关规定配备“两房”，并保证序时开工进度，保证足

额配备“两房”建设，并及时交付使用。

三、下一步工作打算

1、进一步全面落实“两房”建设工作。要求各开发企业按《关于加强住宅小区物业服务用房及社区服务用房建设工作的通知》及市区“两房”建设相关要求，及时足额配备物业服务用房和社区服务用房。对已建住宅小区未按标准提供或未提供“两房”的小区，责成开发建设单位及时补充配足；对在建或分期建设的住宅小区，督促开发建设单位应按期适时足额提供“两房”，否则不予通过验收。

2、进一步加强部门协调工作。为了确保“两房”工作顺利开展。在社区“两房”建设的推进过程中，我局要求局属各职能部门进一步加强配合，做好住宅小区“两房”建设工作的指导和督查推进工作。从小区已配置物业用房中调剂部份房屋用作社区服务用房，全力支持社区“两房”建设工作，打造和谐社区。

3、进一步夯实社区建设基础工作。

物业管理在社区建设中具有重要作用，是社区建设一个不可分割的重要组成部分。为了更好的做好社区建设工作，目前，我局正按照9月8日市政府召开的理顺物业管理体制会办会精神，认真筹备物业管理属地化管理工作，拟将物业管理纳入社区建设统一管理，建立健全“条块结合，以块为主”的管理机制，充分发挥街道、社区委员会、业主委员会、物业管理企业的管理服务职能，从而形成物业管理与社区建设的良性互动局面。

篇7：社区物业管理工作计划

一是建立健全区物业办-街道物业管理部门-社区居委会-业委会-物业公司物业管理网络，各街道要成立物业管理牵头部门，组织指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，指导、协调社区物业管理工作。年内具备成立和换届条件的业主委员会要依法组织选举、换届工作，组织开展1-2次业委会专题培训交流活动，依法选聘物业企业，确保物业管理网络不缺位;二是按照条块结合、重心下移、属地管理的原则，逐步推行物业管理定期联席会议制度，切实调动和发挥街道办事处、社区管理的组织协调作用，研究处理物业管理中的矛盾和焦点问题，形成职责明确、部门联动、体制顺畅的管理机制;三是健全纵横交织的物业监管网络，按照属地化管理原则，将物业管理纳入对街道考核，建立由区物业办、街道办事处、社区居委会、业主委员会组成的物业管理纵向监管网络，指导业委会依法领导监督物业管理工作，建立横向监管网络。

二、加强行业监管力度提升行业服务水平

篇8：社区管理物业工作汇报

一、创新社会管理, 拓展物业管理进社区工作的广度和深度

为理顺管理体制, 完善管理机制, 平顶山市政府及时调整物业管理进社区领导机构, 积极组织县 (市、区) 、街道办事处、社区居委会分管同志参加各种形式的物业管理进社区政策法规培训和业务座谈会, 加大电视、报纸、网络等新闻媒体报道宣传力度, 将物业管理进社区工作的主战场由市区逐步扩大到全市范围内。同时, 市房管部门会同民政部门大胆创新社会管理, 整合社区各方资源, 制定出台了《关于加强城市社区居民小组和业主委员会建设工作的通知》, 在全市范围内逐步推行物业管理区域业委会与社区居民小组合署办公模式, 业委会主任兼任居民小组长, 业委会既可在物业管理区域内依法行使业主大会授予的经济管理职责, 又可在居民小组范围内依法行使居委会赋予的社会管理职责。业委会和居民小组实行“一套班子、二块牌子、三种职能”的新型社区基层管理模式, 减少社区管理层级, 整合社区管理队伍, 提升社区公共服务、物业管理、文明教育水平, 形成社区管理与服务的合力, 使社区真正成为和谐社会的载体, 更好地为社区居民提供多元化、个性化、便捷化的社区服务。

二、规范管理服务, 大力整顿物业管理市场秩序

强化监督管理措施, 构建市、区 (县、市) 、街道 (乡镇) 、社区、物业管理区域五级监管体系, 成立物业管理行政执法中队, 设立物业管理纠纷调处督查热线, 配备物业管理督察110专用车辆, 开展物业管理市场联合执法活动, 严格物业管理行政执法工作, 严厉打击各类违法物业服务行为。强化物业服务企业日常监督管理, 全面推行企业资质会审公示报批制度、企业资质年度动态考核制度、限期整改企业负责人约谈制度、业主重大投诉查证一票否决制度、企业分类指导管理制度。同时, 市房管部门会同市发展改革委制定出台了《关于进一步加强平顶山市物业服务收费管理的通知》, 不再以普通住宅、非普通住宅作为政府指导价和市场调节价的划分标准, 而是将物业服务市场价格竞争机制完善程度作为划分标准。在划分标准上更加科学、合理, 并为物业管理市场招标投标制度的推行预留了空间。住宅小区内的公共性服务收费、车辆停放服务收费, 实行政府指导价;通过招投标方式选定物业服务企业的住宅项目 (前期物业管理项目除外) 和各类非住宅的物业服务收费及特约服务、代收代办服务收费, 实行市场调节价, 促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。此外, 平顶山市还制定出台了《平顶山市物业管理项目招标投标管理办法》和《平顶山市物业承接查验管理办法》, 推行招投标方式选聘物业服务企业制度, 健全物业承接查验交接保修制度, 逐步形成统一开放、竞争有序、优胜劣汰、进出自由的物业管理市场新格局。

三、完善制度体系, 引导扶持业主委员会规范自治

制定出台了《平顶山市业主大会成立和业主委员会备案暂行规定》, 首次明确了平顶山市成立业主大会和业主委员会的选举程序和备案程序;在全省率先印制颁发了《业主委员会备案证明》, 全面推行业主委员会行政确认制度;实行了业主委员会委员不良记录黑名单制度, 配套出台了《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》和《临时管理规约》等物业管理示范文本, 进一步明确了业主、业主大会、业主委员会的权限和义务, 规范了业主大会和业主委员会的活动, 完善了业主自我管理模式。此外, 制定了房屋专项维修资金管理实施细则, 进一步加强房屋专项维修资金归集和使用管理, 为全市17000多套住宅建立了“养老金”。

四、制定政策措施, 积极培育物业服务产业

广泛征求意见, 制定行业服务标准, 市房管部门会同市发展改革委共同制定并发布了《平顶山市住宅物业服务等级标准》 (2011年本) , 从基本要求、共用部位和共用设施设备运行及维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护和装饰装修管理等7个部分对物业服务提出了明确具体的要求, 推进物业服务的精细化、标准化、专业化, 着力构建物业管理服务标准体系, 提升物业管理服务的水平和档次。同时, 支持物业服务企业开展物业管理区域文化活动, 引导物业服务企业推出兼顾业主公共性和个性化需求的“管家”式服务, 实现由传统“保姆”式服务的跃升, 扩展物业管理服务的范围和领域。此外, 积极开展物业管理示范项目创建活动, 组织物业服务企业积极争创市级、省级、全国物业管理示范住宅小区 (大厦) , 对原有示范项目严格开展复查复验工作, 增强示范项目的辐射带动作用, 引导企业提升物业管理服务的水平和档次。

五、组建专家团队, 打造物业管理人才队伍