2024年中国房地产行业发展趋势分析

2024年中国房地产行业发展趋势分析（精选5篇）

篇1：2024年中国房地产行业发展趋势分析

2018-2024年中国房地产市场前景预测与发展状况分析报告

[出版时间]: 2018年11月

[交付形式]: e-mali电子版或特快专递

第一章2017年全球房地产市场发展状况 第一节2015-2017年全球房地产发展分析

一、2017年全球房产市场现状

二、2017年全球房产市场现状

三、2017年全球房地产商投资额分析

四、2017年全球房地产市场发展概况

五、全球房地产市场发展形势分析

第二节2017年世界部分国家房地产发展分析

一、2017年美国房地产市场发展分析

二、2017年欧洲房地产市场发展分析

三、2017年德国房地产市场发展分析

四、2017年法国房地产市场发展分析

五、2017年英国房地产市场发展分析

六、2017年日本房地产市场发展分析

第三节2017年港台地区房地产市场发展状况

一、2017年香港房地产市场发展分析

二、2017年台湾房地产市场发展分析

三、台湾公司有望直接投资大陆房地产 第四节世界房地产泡沫及其影响分析

一、世界房地产泡沫概述

二、房地产泡沫特征分析

三、房地产泡沫的影响

第二章2017年中国房地产发展环境分析 第一节2017年中国宏观经济发展环境分析

一、2017年中国GDP增长情况分析

二、2017年工业经济发展形势分析

三、2017年全社会固定资产投资分析

四、2017年社会消费品零售总额分析

五、2017年城乡居民收入与消费分析

六、2017年对外贸易的发展形势分析

第二节2017年中国房地产业政策环境分析

一、2017年中国房地产土地政策分析

（一）《关于土地增值税清算有关问题的通知》

（二）国土资源部加大闲置土地清理力度

（三）《2017年全国住房用地供应计划公告》

二、2017年中国保障性住房政策分析

（一）中国保障性住房主要政策分析

（二）央行银监会要求支持保障房项目贷款

（三）保障性住房建设成为政府的工作重点

（四）《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》

三、2017年中国房地产限购政策分析

（一）新“国四条”与新“国十条”

（二）新“国五条”限购政策出台

（三）新“国八条”房地产限购政策

（四）住建部公布新增限购城市五项标准

四、2017年中国房地产其他政策分析

（一）《住宅销售价格统计调查方案》

（二）个人住房转让营业税政策调整

（三）《商品房销售明码标价规定》

（四）2017年新“国五条”房地调控政策

五、银根紧缩政策对房地产行业的影响分析 第三节2017年中国房地发展社会环境分析

一、2017年人口规模及结构分析

二、中国城镇化进程分析

三、中国人均住房面积情况

四、家庭人均居住支出情况

五、居民住房观念的改变

第三章2015-2017年中国房地产市场运行分析 第一节2017年中国房地产景气指数分析

一、2017年企业景气指数持续回升

二、2017年“国房景气指数”分析

三、2017年“国房景气指数”分析

第二节2015-2017年中国房地产业供给情况分析

一、土地开发及购置面积

（一）2017年房地产土地购置与开发情况

（二）2017年房地产土地购置与开发情况

（三）2017年房地产土地购置与开发情况

二、房地产投资完成额

（一）2017年房地产开发投资增速分析

（二）2017年房地产开发投资增长分析

三、资金来源分析

（一）2017年房地产开发企业资金来源分析

（二）2017年房地产开发企业资金来源分析

四、房屋施竣工面积

（一）2017年房屋施竣工面积

（二）2017年房屋施竣工面积

五、房地产业市场供给结构分析

（一）2017年房地产业市场供给结构分析

（二）2017年房地产业市场供给结构分析

（三）2017年房地产业市场供给结构分析 第三节2015-2017年中国房地产业需求情况分析

一、2017年中国房地产市场需求情况分析

二、2017年商品房销售面积和销售额增长情况

三、2017年商品房销售面积与销售额增长情况

四、2017年全国房地产市场价格变动情况

（一）2017年全国房地产市场价格变动情况

（二）2017年全国房地产市场价格变动情况

（三）2017年全国房地产市场价格变动情况 第四节2017年中国房地产企业发展情况分析

一、2017年中国房地产上市企业特征分析

二、2017年中国房地产企业销售业绩剖析

三、2017年中国房地产企业拿地速度放缓

四、2017年中国房地产企业打响业绩保卫战

五、2017年中国房地产企业品牌价值分析

六、2017年中国房地产企业发展分析

第四章2017年中国房地产业市场分析与展望 第一节2017年中国房地产市场发展状况分析

一、2017年中国房地产发展特点分析

二、2017年二三线城市房价变动情况

三、2017年保障性安居工程建设进度 第二节2017年中国房地产发展形势分析

一、2017年中国房地产总体走势

二、2017年房地产贷款情况分析

三、2017年房产成交情况分析

四、重点城市住宅库存量激增

五、2017年房地产市场融资情况

第三节2017年中国房地产发展趋势及预测分析

一、2017年宏观经济形势预测

二、2017年购房者心理预期分析

三、2017年房地产细分市场走势分析

第五章2015-2017年中国主要城市房地产市场分析 第一节上海市

一、2017年上海市房地产投资开发情况

二、2017年上海市房地产土地市场情况

三、2017年上海市房地产建设供给情况

三、2017年上海市房地产销售需求情况

四、2017年上海市房地产价格走势情况

五、2017年上海市房地产市场运行分析 第二节北京市

一、2017年北京市房地产投资开发情况

二、2017年北京市房地产土地市场情况

三、2017年北京市房地产建设销售情况

四、2017年北京市房地产市场运行情况 第三节广州市

一、2017年广州市房地产调控政策分析

二、2017年广州市土地市场供求分析

三、2017年广州市房地产投资开发情况

四、2017年广州市房地产建设销售情况

五、2017年广州市商品住宅市场分析

六、2017年广州市保障房建设力度加大 第四节深圳市

一、2017年深圳市房地产市场运行情况

二、2017年深圳房地产市场表现分析

（一）一级市场城市改造及土地成交

（二）二级市场商品房成交分区情况

（三）三级市场商品房成交分区情况

三、2017年深圳房地产土地市场分析

四、2017年深圳市新房市场供需分析

五、2017年深圳二手房市场供需分析

六、2017年深圳房地产写字楼市场分析

七、2017年深圳市房地产市场展望分析 第五节南京市

一、2017年南京市房地产市场发展概述

二、2017年南京房地产建筑与销售情况

三、2017年南京市房地产市场成交情况

四、2017年南京市房地产市场运行状况 第六节苏州市

一、2017年苏州市房地产市场概述

二、2017年苏州市商品房成交分析

三、2017年苏州市土地市场分析

四、2017年苏州市住宅市场分析

五、2017年苏州房地产开发销售情况 第七节杭州市

一、2017年杭州市房地产市场概述

二、2017年杭州市房屋建筑与销售情况

三、2017年杭州市房地产市场发展状况

四、2017年杭州市房地产景气指数分析 第九节重庆市

一、2017年重庆房地产土地市场分析

二、2017年重庆房地产土地市场分析

三、2017年重庆房地产市场运行分析

四、2017年重庆房地产地方政策分析

五、2017年重庆房地产市场前景展望 第十节成都市

一、2017年成都市房地产土地市场分析

二、2017年成都市房地产市场供需分析

三、2017年成都市房地产市场运行分析

四、2017年成都市房地产土地市场分析

五、2017年成都市房地产市场供需分析

六、2017年成都市房地产市场运行分析

七、2017年成都市房地产市场发展分析 第十一节武汉市

一、2017年武汉市房地产开发市场分析

二、2017年武汉市房地产市场运行特征

三、房地产市场运行中存在问题及分析

四、未来武汉市房地产市场前景展望

第六章2017年中国房地产竞争格局分析 第一节2017年房地产市场竞争层次体系探讨

一、房地产市场竞争层次概述

二、产品式样竞争

三、产品大类竞争

四、产品使用价值竞争

五、基于消费观念和文化导向的竞争 第二节中国房地产市场竞争格局分析

一、中国房地产百强企业研究报告

二、中国房地产上市公司总体状况

三、国资委勒令非地产国企退出房地产

四、中国房地产行业并购与重组分析

五、中国房地产市场集中度提高

六、中国房地产市场销售门槛提升

七、中国房地产市场竞争格局分析

第三节2017年房地产开发企业竞争力分析

一、房地产市场竞争阶段

二、房地产市场竞争特征

三、房地产企业竞争力分析

第四节2017年信息化与房地产企业核心竞争力

一、新形势下房地产企业核心竞争优势

二、房地产企业信息化增强核心竞争力

三、中国房地产企业信息化规划的原则

四、房地产企业培育核心竞争力的策略

第五节2017年中小房地产企业竞争策略分析

一、中小房地产企业发展现状

二、房地产中小企业竞争优势

三、房地产中小企业竞争劣势

四、中小房地产企业的竞争战略

五、中小房地产企业市场竞争措施

第七章2015-2017年中国房地产企业发展战略分析 第一节后危机时代下中国房地产业发展的思考

一、未来宏观经济政策可能锚定房地产

二、当前我国房地产市场发展存在的问题

三、对当前房地产宏观调控力度的把握

四、对房地产信贷政策和房产税的思考

五、房地产企业战略转型的思考与对策 第二节企业应对房地产周期波动的经营策略

一、资本运作策略

二、土地储备策略

三、业务组合策略

四、区域互补策略

第三节房地产企业发展战略制定分析

一、房地产企业制定明确的发展战略

二、房地产企业品牌发展战略分析

三、房地产企业客户发展战略分析

四、房地产企业文化发展战略分析 第四节中国房地产业发展战略选择分析

一、中国房地产业的战略选择

二、房地产企业专业化战略选择

三、房地产企业多样化战略选择 四、二三线城市房地产开发策略选择

五、国有房地产企业的发展战略分析

六、新形势下房地产企业的战略选择

第五节新形势下中国房地产发展创新战略分析

一、新形势下房地产发展需要创新型智慧

二、新形势下房地产需要产品与金融创新

三、新形势下房地产市场的管理创新分析

四、新形势下房地产市场的创新营销策略

五、新形势下房地产企业创新转变的热点 第六节新形势下中国房地产企业持续发展思考

一、中国房地产企业发展面临新形势

二、房地产企业持续发展存在的问题

三、中国房地产企业持续发展的思路 第七节中国中小房产企业发展战略分析

一、中小房地产企业发展战略管理的特点

二、中小房地产开发企业发展战略的选择

三、中小房地产开发企业的竞争战略探讨

四、中小房地产企业的品牌战略建设分析

第八章2015-2017年中国房地产企业发展策略分析 第一节房地产企业发展管理分析

一、成本控制策略

二、定价策略分析

三、竞争策略分析

四、并购重组策略

五、融资策略分析

六、资本运作策略

第二节房地产企业品牌发展策略

一、房地产品牌及其作用

二、房地产品牌塑造的必要性

三、房地产主流企业的品牌误区

四、房地产企业品牌开发步骤分析

五、房地产物业管理品牌化发展趋势

六、中国房地产企业品牌创建战略

七、中国房地产企业品牌战略的实施 第三节中国旅游房地产业发展策略分析

一、旅游房地产的概念及分类

二、中国旅游房地产发展的市场前景

三、发展旅游房地产业的宏微观思考

四、中国旅游房地产业发展对策探究 第四节新形势下房地产企业融资发展分析

一、新宏观形势下房地产企业融资困境

二、新宏观形势下房地产企业融资对策

三、宏观调控下房地产中小企业融资策略

四、中国房地产企业财务风险管理及防范

五、中小房地产企业财务风险分析与对策

第九章2015-2017年中国房地产营销策略分析 第一节当前房地产企业营销状况分析

一、房地产企业营销中存在的问题

二、房地产企业做好市场营销的策略 第二节新形势下房地产企业发展策略

一、新形势下房地产企业产品策略

二、新形势下完善房地产营销的策略

三、新形势下的房地产整合营销策略

四、房地产市场迎对危机营销价格策略 第三节基于GISVR的新型房地产营销模式

一、GIS和VR介绍

二、基于GIS/VR新型营销模式的优势 第四节房地产网络营销的策略选择

一、房地产网络营销运作模式分析

二、房地产企业开展网络营销的优势

三、房地产企业开展网络营销的缺陷

四、房地产企业网络营销的整合互补

五、房地产实现网络“赢销”的策略

第十章2017年中国房地产重点企业经营分析 第一节万科企业股份有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第二节保利房地产（集团）股份有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第三节合生创展集团有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第四节北京首都开发股份有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第五节恒大地产集团有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第六节中国海外发展有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第七节碧桂园控股有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第八节绿城房地产集团有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第九节武汉南国置业股份有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析析

第十节金地(集团)股份有限公司

一、企业概况

二、主营产品概况

三、公司运营情况

四、公司优劣势分析

第十一章2018-2023年中国房地产发展趋势与前景预测分析 第一节2018-2023年中国房地产行业发展前景分析

一、促进房地产市场长期繁荣的因素

二、中国房地产业中长期发展目标分析

三、“十三五”中国保障房建设发展规划

第二节2018-2023年中国房地产行业发展预测分析

一、未来中国房地产市场分化趋势

二、2018-2023年中国房地产投资前景分析

三、2018-2023年中国房地产业的发展目标

第三节2018-2023年中国房地产企业发展趋势分析

一、房地产企业民营化趋势分析

二、房地产企业集团化规模化经营

三、房地产企业服务的差别化趋势

四、房地产企业专业化和品牌化趋势

五、房地产企业网络化信息化趋向

六、房地产企业与金融业融合的趋势

七、房地产企业市场营销新趋势分析

八、未来房地产企业发展方向分析

九、小户型未来房地产市场发展趋势 图表目录：

图表1 2015-2017年全球房地产商直接投资额变化趋势图 图表2 2017年全球房地产投资分布情况

图表3 2015-2017年美国新房及二手房销售库存情况 图表4美国历次房地产下行周期的房屋开工数量变动 图表5美国房地产投资于经济周期

图表6 2015-2017年德国房地产市场开工量与价格指数 图表7 2015-2017年法国房地产市场情况 图表8 2015-2017年英国房地产市场情况 图表9 英国房价年度增长预测

图表10 2017年10月-2017年3月日本房地产市场情况 图表11 2015-2017年香港房地产成交量 图表12 2015-2017年香港住房成交均价情况

篇2：2024年中国房地产行业发展趋势分析

2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企冲刺“千亿俱乐部”。

与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。

正基于此，经过对全年数据、政策、房企年报的分析和个人对房地产行业的理解，本人提出以下2014年的房地产行业发展趋势。

一、政策两极分化：一线政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽

三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程，2013 年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切” 式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。

从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如

房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。因此，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。

二、投资持续增长

本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，2013年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明2013年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外，本轮去库存截至当前，各城市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点，而三线城市库存依然有压力，这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢的原因之一。新开工增速回升缓慢，可能会导致回升的周期拉长，且在房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至13%左右。房地产投资方面，2013年上半年单月增速高位震荡，下半年自8月起开始出现略微震荡下行的态势，但累计增速整体仍保持在19.2%的水平，较上半年下滑幅度不大；2013年年底信贷紧张，成交增速逐渐收窄，预计11-12月销售

增速不会有太好表现，此情况下企业投资热情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且2013年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一定支撑作用，预计2014年房地产投资增速将在25%左右。

三、市场依然向好

一线城市：成交量与2013年总体持平，房价将先涨后稳

从供应层面上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线城市层面上2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京和深圳增幅大约在30%左右，上海和广州则基本与2013年持平。

从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，由于明年政策面依然看紧，估计市场销售速度大致将和2013年持平，总体上看，2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平。

从房价角度看，一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是2013年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间；而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房

贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。

二线城市：市场供求两旺，房价呈稳步上涨格局

从供应层面上看，与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，南京、武汉、长沙、宁波、昆明等2014年新房供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供应扩张是全方位的。

从成交层面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，二线城市明年成交量的走势持看好态度，从2013年一二线城市成交增幅对比来看，二线城市即明显高于一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。

从房价角度看，二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。

三线城市：部分城市面临去库存压力，两大因素推动房价上涨

从供应层面上看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。从成交层面上看，在一二线城市政策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看，三线城市房价总体将处于稳步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自于和一二线城市的比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。

四、土地市场将先扬后抑，一二线城市成交量价平稳增长

2013年，土地市场整体火热，尤其是下半年以来地王频出，预计2014年的土地市场土地供应成交量整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续2013年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，预计下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。

从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在2013年的基础上小幅增长，尤其是上海、北京、广州，而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注，二线城市历年土地供应较为充足，因而土地成交量不会出现大起大落的情况，而部分较具潜力的三四线城市在明年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，明年在这类城市的拿地量将小幅增长。土地价格整体稳步提升将是大概率事件，尤其是一线城市，具体来看，全国重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅，但随着淡季过去，土地价格还将回归上行通道，因而二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期。如果下半年的宏观政策依然平稳过渡，土地价格不会出现明显回落。从流拍、溢价来看，2014年流拍地块占比仍然维持低位，而高溢价地块占比会比2013年有所回落。

五、企业销售业绩和融资总量保持增长

房地产行业将呈现“两升一降”的发展格局，即房企业绩继续快速增长，融资将延续2013年火爆势头，企业拿地力度则会下降。

首先，房企业绩方面，明年会继续快速上升。一个重要的原因是2013年房企拿地较多，这些项目预计将于明年上半年形成集中推案；而由政策面主导的房市行情预计在去行政化进程中不会有大的改变，因此企业销售会水涨船高，有一个新的突破。在城市能级上，预计一二线继续会是主力销售贡献区域，但随着中小城镇的户籍放开，以及国家新型城镇化规划正式公布，部分有产业支撑的三四线的房地产机遇全面开启，众房企将实现平衡布局。

篇3：2024年中国房地产行业发展趋势分析

总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从2007年底开始,中国房地产市场开始调整,2008年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。通过分区域研究,我们发现东部地区深度调整。其中珠三角地区是全国房价的“重灾区”,2 0 0 8年以来,房价已下跌20～40%;长三角地区:2008年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻。西部地区成交量下降20～40%,房价比较稳定,下跌空间不大。

低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销。我们归纳如下:第一类,打折力度较大的知名企业的大盘,比如恒大、万科、富力等。第二类,超小户型单身公寓。第三类,近郊经济型房源。第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项目。今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为:2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3～4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%(商品房)大幅回落到5%左右的可能性较大(预计与2006年4.4%的涨幅相近)。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。

前言

2008年9月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角。

在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。2008年以来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针对这种情况,从5月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市,而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。那么,目前我国房地产市场形势到底如何,未来一段时间又会走向何方,为此,上海易居房地产研究院研究部特意成立了课题组,依托易居中国CRIC中国房地产决策咨询系统的信息和数据,对此进行了全面、深入、及时的研究。

一、全国房地产市场总体形势不容乐观

从2007年底开始,中国房地产市场开始调整,2008年以来下行速度加快,下滑幅度加大,随之房地产价格也开始回落。从区域上讲,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国房景气指数”,它反应的是行业景气度,尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。2007年11月达到高点,其后一路下滑,2008年10月份为99.68%,比9月份回落1.47点,比2007年同期回落6.06点,步入不景气区间。

前三季度,全国完成房地产开发投资21278亿元,同比增长26.5%,相比2007年31.8%的增幅,明显回落。住宅完成投资15508亿元,增长28.7%。其中,经济适用住房投资638亿元,增长19.9%,说明很多地方政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米,同比下降1.6%。

前三季度,全国房屋施工面积24.04亿平方米,增长20.3%,比2007年的21.5%稍稍回落。其中,住宅施工面积19.07亿平方米,增长21.2%;办公楼施工面积8150万平方米,增长8.3%,比2007年的12.5%明显回落;商业营业用房施工面积25026万平方米,增长12%。截止到9月末,全国商品房空置面积为1.3亿平方米,同比增长10.2%。其中,空置商品住宅6641万平方米,增长14.1%。这是非常值得担心的一个指标,空置房面积的明显增长,意味着滞销房屋增加,企业资金回笼影响较大。

第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大,不能较好地反映房价短期演变轨迹。而拿这一房价指数做分析,更能反映房价真实走势。

以月度房价同比涨幅来看,2008年1月达到高点,同比2007年1月增长1 1.3%,其后增幅加速递减,2008年10月已降至1.6%,预计1 1月或12月份,将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年,并不能反映近况,相较而言,月度房价环比增长情况更能说明近期走势,环比增幅的高点出现在2007年9月,其后递减,直至2008年8月份首次由正增长变为负增长,价格拐点正式出现,也即全国房价正式开始下跌,9月份继续下滑,这一下跌态势将会持续到明年下半年,甚至2010年。

二、全国一二三线城市形势有所差异,但皆有比较明显的下跌

接下来,分析一下全国主要区域房地产市场的情况,为了研究的方便性,在此把城市分为三类,一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院CRIC中国房地产决策咨询系统数据,在30多个大中城市中,半数以上城市9月成交量较8月出现了不同程度的反弹,但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量不升反跌,成交继续萎缩。整体来看,绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”,市场低迷程度可见一斑。价格表现方面,全国大部分城市房价均出现了下滑的迹象,打折优惠幅度有所增大。华南区域各城市更出现了新一轮的降价浪潮,在前期价格已下跌较大幅度的背景下,9月很多楼盘再次祭起降价大旗,优惠幅度均在10%左右。

1、一线城市:成交量萎缩五成,房价继续下跌

从商品住宅供应量上分析,除上海略降之外,北京、深圳、广州2008年前三季度供应量皆有明显增长。尤其是9月份,一线城市供应量均出现了大幅的上升,上海、北京、深圳供应量环比增长明显,深圳增长幅度较大,同比增加了123.57%。

但成交情况非常不理想,前三季度一线城市商品住宅成交量普遍下降五成左右。9月广州、深圳等城市成交量出现了回暖迹象,主要是前期价格下降明显,但上海、北京两城市成交仍处于极度低迷,与2007年同期相比成交量严重萎缩。

从价格上分析,一线城市房价继续下跌。上海二手房价格指数8月份首次由涨变跌,9月份上海商品住宅价格下滑迹象明显,全月共有50多个楼盘有新增推案上市,纷纷采取了平开或低开的策略,并有一定的优惠折扣。北京房价下跌势头明显,楼盘打折力度再度扩大。深圳和广州延续了降价的势头,新上市的大部分项目优惠幅度在原有基础上再增加5～10%。

2、二线城市:成交量降幅较大,房价稳中有降

从商品住宅供应量分析,前三季度和9月份大部分二线城市商品住宅市场新增供应量出现了较大幅度的上涨。但成交量却比较低迷,大部分城市成交量同比2007年降五成左右,绝大部分是东部城市;少数城市降幅稍小,比如沈阳、西安部分中西部城市。而9月份,成交表现相当不容乐观,大部分城市成交量仅为2007年同期二三成水平,合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了70%,南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在80%左右。

从成交价格分析,9月份,大部分二线城市价格松动更为明显,部分城市降价幅度再度扩大,房价下跌趋势较为明显。华东除合肥仍能保持价格一定的稳定外,其他二线城市基本都已进入价格下降通道,尤以南京下调趋势最为明显。华北区域内大部分二线城市目前房价相对仍保持平稳,但天津降价趋势已经较为明了。华南福州出现了新一轮降价的风潮。中西部除郑州等个别城市房价仍较为坚挺外,武汉、西安、成都、重庆等城市房价继续下跌,特别是在恒大、万科、中海等品牌开发企业大幅下调价格的带动下,周边项目开始跟进,导致各城市房价下跌幅度明显加大。

3、三线城市:市场成交继续低迷

在经历了连续两个月成交持续走低之后,大部分三线城市在9月份并未迎来销售大幅反弹。在易居中国跟踪的11个城市中,有6个城市成交量出现小幅反弹,而其他5个城市成交量继续下滑。徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超过20%,市场低迷程度进一步加重。徐州、长春、海口等城市本月房价仍保持了相对的稳定,但开发商硬扛价格的结果是成交量萎缩,在临近年底还款高峰的压力下,预计在未来几个月内这些城市房价体系也将出现松动,在市场基本没有发生重大改变的情况下,降价补跌将不可避免。

三、东部地区深度调整,中部地区情况分化,西部地区下调空间不大

1、东部地区:主要城市成交量下降40～70%,房价明显下降

(1)珠三角地区:全国房价“重灾区”,2008年以来,房价已下跌20～40%。珠三角是我国房地产市场发展较成熟的区域之一,2007年以广州、深圳为代表的珠三角城市群,房地产市场经历了一个快速发展期后,又率先进入调整的态势。由于国内外宏观经济形势的变化,珠三角以出口导向为主体的制造业正经历着历史上最大规模的结构调整,导致中小企业大量倒闭和外迁,劳动就业开始出现下滑,直接影响到该区域的房地产市场。2007年珠三角区域楼市几经曲折,经历了从沸点到冰点的转变。上半年去化良好,基本上项目开盘即获得较高的去化,购房者追涨,开发商惜售,土地竞价踊跃。从四季度开始,成交力度开始走弱,成交量逐月下降。年底受宏观调控影响,开发商资金压力加大,出于快速回笼资金的目的,主要城市住宅市场出现供应放量现象。全年珠三角区域商品住宅价格呈稳步上扬态势,年底开始走弱。

2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆,珠三角区域土地价格上涨迅猛,频频出现地价标王和抢地现象,土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大,并呈现加速提升趋势。但到年末,受国家政策调控和楼市成交量萎缩等原因影响,土地流标现象屡次上演。2008年以来,珠三角楼市处于调整期,降价或打折促销现象普遍,观望氛围较浓。供应量明显下降,住宅市场成交量也大幅萎缩。降价措施也由暗降转为明降。商品住宅成交量小幅微升,但购房者持币观望情绪依旧浓厚,市场以刚性需求消费者为主,低总价、经济型的中小户型单位消化最快。土地市场反应冷淡,开发商进入观望状态,拿地变得谨慎,招拍挂土地出让价格也渐趋理性,土地市场流标现象仍然频现。典型城市分析:深圳楼市,房价第三波下跌开始

(2)长三角地区:2008年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐点。近年来以上海为代表的长三角房地产市场总体显示出平稳发展的势头,市场交易价格互相支撑。2007年二季度开始,各主要城市增量房、存量房交易量和房价经历了井喷式的上升行情,凸显了该地区刚性需求的强大能量。随着9月份关于第二套房贷款规定的政府宏观调控政策出台,四季度长三角地区的各个城市相继进入了一个调整阶段。全年由于前期房价的飞速上涨,支撑房价始终在高位运行。

同期长三角地区的土地市场供应量明显萎缩,最大下降幅度将近70%左右。低量的土地交易在大部分时间内却呈现一派火热的景象,地价高速上涨,地王不断涌现,演绎了一幕“面粉贵过面包”的地价神话。从年底开始土地市场受房地产二级市场大幅调整的影响,成交遇冷。许多土地以底价或是低价成交,跌破业内预计。

2008年以来,由于观望气氛浓厚,市场呈现商品房交易量大幅萎缩而房价依然稳定的局面。成交量与2007年同期相比,下降幅度在50%左右,整体市场的成交不畅。新开工面积、在建面积和竣工面积呈现萎缩状态,从而导致商品房屋市场供应增长乏力。3月份市场出现回暖迹象,但缺少后期支持,市场依旧未能走出阴影。开发商对于市场的信心正在接受严峻的考验。在进入6月以后,长三角地区的楼盘开始出现打折现象,但是打折幅度较小,市场反应冷淡。

价格稳定的重要因素是同期长三角区域土地供应总体延续多年下降。受政府宏观调控的影响,土地供应特别是住宅土地的供应不断萎缩。楼市持续低迷迫使开发商拿地更为谨慎,导致大部分土地都以底价成交,部分土地流标。就目前来看,市场上依旧存在大量的刚性需求,但是,市场要走出低迷还需要一段时间,对于购房者市场信心的建立将是未来房地产市场发展的关键。

典型城市分析:上海楼市,房价再跌二成或触底。

(3)环渤海地区:各城市分化,北京将下跌空间较大,沈阳波澜不惊。环渤海房地产市场最大特点是区域内部各城市呈现较大差异化。全国楼市繁荣加上奥运效应,使北京市场供应量和房价上涨幅度,在2007年和2008年上半年都位居全国前列,相比之下天津则表现为具有强大的发展潜力和后发优势。大连房地产市场是辽宁省甚至东北地区的领头羊。青岛房地产则是山东省市场的风向标。目前,环渤海地区的房地产市场正在受到严重考验。

环渤海房地产市场的另一特点是发展空间巨大,前景乐观。其中主要的因素是国家改革和发展战略的重点已从上世纪八十年代的珠三角(深圳、珠海为代表的特区开发)、九十年代的长三角(浦东为代表的新区开发),转入到环渤海地区(天津滨海为代表的新区开发)。北京、天津、大连和青岛都已是或将是外来房地产投资者和购买者占重大比重的城市,本地市场跨区域化。

2007年环渤海地区所依托的辽宁省、山东省和河北省的房地产开发投资额保持快速增长,分别上涨约31%、28%和47%。三省的商品房销售面积的涨幅均大于竣工面积的涨幅,呈现严重供不应求的态势。环渤海地区各城市在奥运等因素推动下,市场成交量大幅度上扬。伴随着成交量,环渤海地区的房价也经历一轮高涨,市场发展偏热。年末各城市纷纷步入调整期,成交量萎缩,房价涨幅放缓,个别城市房价出现一定程度的回调,市场逐渐转向理性化发展,客户购房也趋于理性。

2008年以来,环渤海地区各城市市场持续了观望,市场成交冷淡,二季度则出现了分化现象,多数城市市场依旧低迷。环渤海地区多数城市的土地市场成交平淡,大多以底价成交。对于总价高、位置较差的地块开发商纷纷持保留态度。在市场交易低迷的情况下,开发商拿地态度谨慎。

典型城市分析:北京楼市,房价下调空间较大。

2、中部地区:成交量明显下降,房价开始小幅下跌

2007年在全国楼市总体快速增长的情况下,中部六省即湖南、湖北、江西、安徽、河南、山西也保持了较大增幅。房地产开发投资增幅都在30%以上,高于东部地区;土地购置面积除江西略微出现负增长外,其它省份皆保持适中增长;施工面积平均增幅都超过20%,与东部和西部地区类似;竣工面积除江西同比减少之外都是正增长;销售面积平均增幅为30%左右,高于东部地区,说明该区域市场成交活跃;价格上涨幅度在10～20%之间,水平中等偏快,但房价增幅低于东部地区。

2008年以来,随着全国房地产市场出现整体性下调,以及国内外宏观经济增速下滑,东部地区也和全国其他地区出现同步调整。但鉴于中部地区基本上不存在房地产泡沫,而且以自住需求为主导,因此市场下调的空间并不大。但是,城市之间出现分化,2008年以来武汉市场下滑幅度较大,尤其是供大于求情况非常突出;而郑州、长沙、合肥等城市的市场虽然也出现下调态势,但相对表现较为稳定。

典型城市分析:武汉楼市,大幅调整势不可免。

3、西部地区:成交量下降20～40%,房价比较稳定,下跌空间不大

西部地区整体上较中东部地区的发展水平有一定的差距,正处于经济发展和城市化进程的提速期,房地产市场呈现初步上升阶段。2007年西部地区12个省、市、自治区的房地产投资加大,房地产开发力度增强,施工面积、新开工面积、竣工面积和销售面积等各项指标的增长幅度均超过其他区域的城市,总体上表现出较为强劲的发展势头。

2007年西部地区房地产投资额达4865.2亿元,同比增长40%。集中体现在新开工面积和施工面积的大幅增加,分别较2007年增长25%和26%,表现出强劲的后续动力。前三季度,西部各大城市土地市场成交都比较火爆,地王频出,开发商拿地热情高涨,土地购置面积为11044.6万平方米,同比增长了12%;土地开发面积则大幅增加,达到6611.8万平方米,同比增长了34%。除四川、贵州和西藏有所下降外,其余各省市均为同比增加。

西部地区的销售市场活跃,量价齐增。2007年西部地区商品房销售面积达19261万平方米,同比增长32%,除西藏下降外,其余各省市增幅大都在20%以上。旺盛的需求映衬出供应稍显不足,这也一定程度上引致了价格的上扬。西部各省、市、区商品房均价较2007年都有不同程度的提升,尤其是四川、甘肃、内蒙和重庆四省、市、区涨幅均在20%以上。

2008年以来,西部各省市土地市场受调控影响,开发商资金链都比较紧张,成交相对冷清。拿地企业都以本地中小企业为主,个别城市甚至出现了较高的土地流标率,且地块也基本都以底价成交;区域内各大城市商品房供应量走势基本一致,即一季度供应量大幅下滑,二季度供应量虽有回升,但仍达不到2007年的水平;成交均价西部各大城市走势基本一致,历月成交均价呈小幅波动振荡。

典型城市分析:重庆楼市,暴风雨中的稀有“港湾”。

四、低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销

即使是在楼市极度低迷的时候,仍然有一定的成交量,而且这些成交大部分被大盘和名盘所瓜分,知名地产商的明星楼盘的市场占有率明显超过市场繁荣期。万科的市场占有率已由2007年的2.07%上升到2008年的2.7%左右,即为明证。目前各地热销楼盘就具有这样的特征:名企名盘,打折幅度较大。万科在第三季度报告中,甚至公开号召开发商降价促销。从全国市场来看,近期有四类楼盘取得较好销售业绩。第一类,打折力度较大的知名企业的大盘。知名品牌具有很强的号召力,而且大盘社区配套完善,尤其是促销力度较大,很容易获得购房人的认可。从全国范围看,万科、恒大、富力、中海、大华、龙湖等知名企业的部分楼盘在楼市冬天逆市飘红。其中尤其以万科和恒大为典型代表。在本轮降价潮中,万科率先降价,在上海、杭州等多个城市多盘统一打折促销,起到良好的效果。恒大则在2008年黄金周期间全国13个新开楼盘同时进行8.5折的促销,气势宏大,而且收效甚佳,短短一周内回笼资金近50亿元。

第二类,超小户型单身公寓。在市场整体低迷的情况下,刚性需求成为市场销售的中坚力量。位于城市中心、区域中心或经济开发区内的满足单身白领居住需求的超小户型产品,获得市场追捧。此类项目大部分都是50平方米以下的一房,甚至是30平方米以下的产品。

第三类,近郊经济型房源。市场需求主力是那些首次置业的刚性需求。其相对有限的购买力决定了在区位选择更倾向于近郊,在房型上更为青睐80平方米左右的两房或90平方米左右的三房。符合此类需求的很多近郊经济型产品在适当的价格优惠刺激下都取得了较好的销售业绩。

第四类,综合类特色产品。比如,万达集团以开发销品茂等综合性商业项目为主,大部分项目是所在城市或区域内的商业中心和地标,其配套建设的住宅产品升值潜力得到了投资者的认可。再如,华侨城是专业的旅游地产开发商,其独特的产品概念使其在市场竞争中避免了与其他项目直接竞争,综合项目中的住宅亦卖得不错。

五、2009年～2010年我国房地产市场走势预测

未来两年,我国房地产市场的走势受两方面因素的制约和影响。一方面是利空因素。国际金融风暴继续肆虐,世界各国都受到波及,欧美地区受灾尤其严重,国内经济亦受其负面影响,出口下滑,经济下行,外资撤离。国内经济下行已成定局,股市、楼市皆低迷,实体经济亦萎靡不振,企业效益下滑。在内外宏观经济双重负面影响下,我国房地产市场必然同步下行。

另一方面是利好因素。国际方面,主要国家联合救市,有助于抑制金融风暴的进一步恶化,能够在一定程度上减轻我国经济和楼市面临的外部压力。国内方面,目前中央拯救经济的决心超大,11月“4万亿投资计划”的出台,表明国家促内需保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施,“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。从房地产政策利好分析,10月22日财政部和央行的相关文件标志着中央救楼市的开始。

利空与利好同时存在,那么,今后两年我国房地产市场到底何去何从?不妨先拿股市经验做类比。2008年9月中旬后,以百年金融大佬雷曼兄弟的倒闭为起点,美国次贷危机迅速升级为金融风暴,美国政府陆续做出接管“两房”和AIG、7000亿美元援助计划、降息等诸多救市动作,但多少有些出人意料的是,一边是政府步步紧逼地救市,另一边是股市难以扼制地节节败退。2000年股市泡沫破灭后,道琼斯指数用了8年时间(2007年10月)达到史上最高的14000点以上,至今已跌去了近一半。

中国亦类似,也是从2007年10月开始下跌,至今上指跌幅超过70%,比道指更熊大了。9月18日免除印花税等三项政策出台后,次日股市立即雄起,一片涨停板;奈何只是昙花一现,其后依然在低迷中寻找方向,重新跌回2000点以下。由此证明,在经济整体下行的市场预期下,无论美国股市,还是中国股市,都不领“政府救市之情”。股市的政策底来了,股价底部却未见踪影。

许多人反对中央救市的主要依据是:房价还没降到合理水平。事实确也如此。可另外还有一个事实:即使救市,短期内市场也不会见底,房价还将继续回落。目前全国及上海房价正处于下跌过程中,提前救市,更有可能使房价在到达合理位置时,市场同时也进入底部。反过来看,如果一直等到房价大跌之后才救市,则市场出现底部时,则房价极有可能已出现巨跌——这一点是政府绝不愿看到的。

为什么会这样?因为绝大部分政策,其效力显现都需要一个过程,存在滞后期。若进一步往深处探究,则会发现政策显效的内因是市场主体(尤其是买方)的心理预期发生改变。众所周知,在资产市场中,“追涨杀跌”的现象一直存在,说明市场预期是左右市场走势的核心因素。而目前,全国楼市的预期是向下走的,救市之策绝非“神仙药”,无挽狂澜之力,短期内市场不容乐观。然而另一方面,随着越来越多、越来越强的救市政策出台,市场预期会必然受其影响,慢慢改变,终会迎来由量变到质变的时间节点。

这一节点的到来,也正是全国或上海房地产市场底部的到来。还要等多久?这几乎是一个谜。我们只能依据经验作大致预测。经验之一,楼市周期基本与经济周期同步。改革开放以来,我国经济经历了三个周期,第一个周期(1979～1990年)的高峰出现在1984年(GDP增长15.2%),低谷出现在1990年(GDP增长3.8%)。第二个周期(1991～2001年)高峰出现在1992年(GDP增长14.2),低谷出现在1999年(GDP增长7.1%)。第三个周期从2002年开始,2007年达到高点(GDP增长1 1.9%),若按前两次规律,2011～2012年将是谷底。而房地产业一般会比宏观经济提前触底回升,楼市底部极有可能出现在2010～2011年。

篇4：2024年中国房地产行业发展趋势分析

中国房地产指数系统百城价格指数

“百城价格指数”：

12月百城住宅均价环比连续第4个月下降，10大城市价格环比全部下降且平均降

幅再次扩大

2012年1月4日

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年12月，全国100个城市住宅平均价格1为8809元/平方米，环比11月下降0.25%，其中37个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，3个城市环比持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市数比上月增加3个，其中12个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，12月上涨2.86%，较11月缩小1.2个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5825元/平方米，比11月下降1.27%。

总体来看，12月100个城市的住宅平均价格连续第4个月环比下降，本月降幅与上月基本持平。百城住宅价格下降的幅度和范围继续扩大，一、二线城市大型房企部分项目降价的趋势逐步向三、四线城市蔓延，降价楼盘多以新项目为主。年关将至，更多开发商以价换量积极推盘，促销手段花样频出，争取岁末最后冲刺。

百城住宅价格环比11月涨跌幅分析

12月住宅价格环比11月涨幅居前十位的城市是：东营、新乡、衡水、汕头、廊坊、菏泽、乌鲁木齐、邯郸、宿迁、淄博。其中，东营和新乡环比涨幅在1.5%-2%之间；衡水、汕头、廊坊和菏泽环比涨幅在1%-1.5%之间；其他4个城市涨幅在0.9%-1%之间。另外，郑州、大连等27个城市价格环比11月上涨，涨幅均低于0.9%。

环比跌幅居前的十个城市是：金华、泰州、无锡、佛山、吴江、江阴、海口、南通、包头、成都，跌幅均较上月继续扩大。其中，金华跌幅超过2%；泰州和无锡跌幅在1.5%-2%之间；佛山、海口等7个城市跌幅在1%-1.5%之间。另外，芜湖和宜昌跌幅也超过1%；湛江、重庆、温州等48个城市环比跌幅在1%以内。

百城住宅价格同比去年12月涨跌幅分析

12月百城住宅价格同比去年12月上涨2.86%，涨幅较上月缩小1.2个百分点，是今年6月以来的最低涨幅。其中，5个城市同比涨幅在10%-15%之间，75个城市同比涨幅在10%以内。

12月有20个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月增加11个。其中，芜湖、宁波、海口、苏州、重庆（主城区）、嘉兴、无锡、成都、泰州共9个城市跌幅在1%-5%之间，另外11个城市跌幅均小于1%。

十大城市住宅价格涨跌情况

根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，12月十大城市住宅均价为15588元/平方米，环比11月下跌0.48%，跌幅比上月扩大0.12个百分点。具体来看，本月十大城市住宅价格全部环比下跌，其中成都和重庆（主城区）跌幅最大，分别环比下跌1.10%和0.89%，深圳、广州、南京、天津跌幅在0.5%-1%之间，上海、北京、杭州、武汉跌幅在0.5%以内。

同比来看，十大城市平均价格上涨0.42%，涨幅降至年度最低点。12月，同比上涨和下跌的城市各一半。其中，广州、武汉、深圳、北京涨幅在1%-5%之间；上海涨幅小于1%；重庆（主城区）和成都跌幅较大，分别为2.55%和1.19%；杭州、南京、天津跌幅在1%以内。

关于中国房地产指数系统百城价格指数

中国房地产指数系统是一套以价格指数形式来反映全国各主要城市房地产市场运行状况和发展趋势的指标体系和分析方法。它最早由国务院发展研究中心、中国房地产开发集团等于1994年发起，分别于1995年和2005年两次通过由国务院发展研究中心、建设部、国土资源部、中国银监会、清华大学和北京大学等单位的著名专家学者组成的鉴定委员会的学术鉴定。中国房地产指数系统目前发布全国主要城市的新房价格指数、二手房销售和租赁价格

指数等系列指数。2010年起，中国房地产指数系统启动“百城价格指数”研究，每月第一个工作日发布100个城市住宅价格指数，是目前中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统。

关于搜房网

篇5：2024年中国房地产行业发展趋势分析

文/李骁（原载《湖南房地产》）

房地产调控或已发生质变

2011年中央经济工作会议设定的房地产调控目标是，坚持房地产巿场调控政策不动摇，要让房价回归到一个合理水平。而2012年中央经济工作会议，对房地产调控，只提了前半句，少了后半句，没再继续提出要让房价回归到一个合理水平。

看似漫步经心的半句话，可能预示中国房地产调控已经发生质的变化。如果说，今年中央经济工作会议之前的房地产调控，重在对价格的调控，那么，今年中央经济工作会议之后的房地产调控，可能会更加注重内在的质的调控，由过去降房价为主旨调整为稳定房价（至少要控制房价上涨幅度）为主旨的调控。2012年中央经济工作会议之前的房地产调控，很容易看出是重在对价格的调控。温家宝总理曾在多个场合强调要降房价，要使房价合理回归，回归到合理水平。问题是，何谓房价合理回归？何谓合理水平？降多少才合理？难道是两会期间总理所说的“总理房价”？上海每平方米4800元，北京每平方米4700元？这也显然是不可能的，难怪“总理房价”会引发网上嘲声一片。

再者，房地产调控的终极目标是促使房地产的健康持续发展。那么，如果说房价连年快速上涨是不健康的表现，房价大幅下挫就是健康的表现了吗？ 过去10多年来，房地产业为中国的宏观经济发展做出了巨大贡献，这是有目共睹的。尽管出现了房地产过热，出现了经济对房地产的过度依赖，但房地产去经济支柱化之路是不可能一蹴而就的，宏观经济的结构转型也不可能短期就能见到显著成效。可以说，在今后相当长的时间内，房地产业都将是中国宏观经济的重要支撑因素。立足于长远的房地产调控，才是科学合理的。

从民众高度关注的房价问题上看，“十八大”报告提出了“加速城镇化”及“收入倍增”，那么，随着城镇化进程的推进，将会有大批农民成为城镇居民。

若与之配套，放宽中小城镇的户籍政策，将在一定程度上会增大购房需求。无疑，城镇化进程会拉动内需，增加城市居民的可支配收入，其结果将为房地产发展注入动力。若到2020年人们年均收入增长幅度高于房价上涨幅度，那么，可以说，房价实际上是相对下降了。

此外，“十八大”报告提出，“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，在住有所居上持续取得新进展。将这一提法与“收入倍增”联系起来看，实际上是为中国房地产市场勾画了清晰的路线图：一方面控房价，一方面增收入。在控房价方面，“市场配置”和“政府保障”相结合。这个思路中，“双轨制”的特征明显：中高收入者通过购买商品房改善居住条件，低收入群体由保障房有效覆盖。一方面，房价合理回归，同时居民因收入不断提高而将有能力承接较高的房价。这样双管齐下，“美丽房地产”就可实现了。

当然，也要注意到的是，此前，业内预期“十八大”后房地产调控会有所放松。但从“十八大”会议精神及随后召开的中共中央政治局会议决议都强调加强房地产市场调控来看房地产调控是不可能放松的。虽然会议对房地产调控的着墨不多，但都旗帜鲜明地表明，房地产调控政策将保持持续性、延续性。

可见，从决策层的思路看，宏观经济政策将容忍中国经济中速增长，房地产将走逐步去经济支柱化之路，即降低房地产在国民经济中的比重，降低经济对房地产的依赖。这样，2013年，房地产恐难再现爆发性增长，而将逐步撇去投资属性，向居住属性回归。

应该说，“十八大”以及今年的中央经济工作会议，对房地产调控定下了基调，业内不要过分憧憬房地产调控有大幅的放松或调整。

房价不存大幅快速上涨基础

2012年，4-5月份后，全国房地产市场成交温和放大，到了7-8月份，一、二线城市房价开始上涨，三、四城市房价下跌跌幅收缩。直至目前，房地产市场延续着淡季不淡、房价反弹的行情。

究其原因，主要不外乎以下几个方面：

一、调控两年之后，市场逐渐适应，市场节奏得已恢复；

二、原来无资格购房的购房者在限购两年之后，达到购房条件，此类需求得已释放。

三、央行降息、降准及首套房贷利率利好的刺激；

四、“房价或将上涨”的舆论导向致购房者心理预期的改变；

五、PMI指数站上荣枯线，房地产景气指数等指标，显示中国经济及房地产行业基本面向好。

正因为成交放大，房企资金链得已缓解，购房者心理预期改变，行业景气向好，在此背景下，房价的确存在止跌反弹的隐忧。但我们相信，只要房地产调控不放松，未来房地产市场就将维持长期、稳定发展局面。

大家常称中国房地产市场是一个“政策市”，这并不过份。在中国内地，房价的走势，确实关键是看政策。这两年房地产市场的波动主要原因就是受政策波动的影响。

这样，从政策方面看，“十八大”之后的房地产政策走势不会有很大的变化。因此，可见，在2013年，已经出台的房地产政策不会松动，限购、限贷等调控政策显然不会退出，甚至房产税试点还会加快。这就意味着，房地产调控不但不会松动，而可能因扩大房产税试点范围而变成事实上的加码。

但我们也要相信，房地产调控的目的不是要将房地产一棒子 “打死”，“控房价”不是调控的唯一目标，调控的指向应是消除房价快速上涨的形成机制，或解决导致房地产市场畸形发展的内在问题。

可以设想，如果“市场”+“保障”的“双轨制”机制得已确立，市场的归市场，保障的归保障，中高收入者与低收入群体分锅“吃饭”，那么，随着人民收入不断提高，也就无需过度担忧房价温和上涨的问题了。

再则，从住宅供给面看，经过两年的市场惯性后，供给已经趋缓。如果调控不放松，库存相对偏高的情况，会随着时间推移逐步改善。但由于市场供给增速放缓，库存持续减少，就可能让人建立起供不应求导致房价上涨的预期。这正是任志强的“明年三月房价暴涨论”的论据之一。

只是，从需求面来看，因限购、限贷的政策依然存在，并不会松动，加之扩大房产税试点范围的影响，投资性需求、改善型需求都将保持谨慎，而刚性需求之前已得到一定程度的释放，就难以再次大规模释放，这样，市场需求难以有效

扩大。

不过，可以预期，偏紧的货币政策，持续从紧的房地产信贷政策，可能会进一步松动或调整，央行继续降息、降准的政策有望出台，这又将利好房企及购房者。

综合以上分析可知，2013年，中国房地产市场或将呈现稳中有升的格局，房价大幅下跌的概率小，但涨幅将进一步收窄。不过，房地产市场将呈现区域分化特征：

一、二线城市相对乐观，成交将稳中有增，房价上行概率较大；

三、四线城市由于高库存等客观原因的存在，而人口数量难以暴增，行情可能不会很理想。

几个主要政策预期分析

房产税

“十八大”之后，房产税被决策层、相关部委屡屡提及。毫无疑问，房地产调控，从用限贷、限购等行政过渡到市场调控，是未来的方向。房产税扩容乃至全国普征，是大势所趋。但要看到，房产税推进会有一个过程，时间进度或许要比以往预期稍晚一些。国家税务总局总会计师汪康表示，虽然税务总局、财政部等部门正在积极研究房产税扩大试点范围的方案，但目前要提出一个完善的方案还有难度。

房产税的开征路线图，或将会是这样：先增加试点范围，然后二线城市试运行，最后全国普征。也就是说，首先应对重庆及上海这两个城市的试点工作进行评估，总结经验，然后再扩大试点范围，最后推广到全国。

土地市场

最近，国土资源部部长徐绍史强调，今年国土部将继续坚持房地产用地调控政策不动摇，对大企业大地块监督将常态化。同时，要确保普通商品住房用地供应不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。这就是说，土地市场调控还将继续，并加大对“地王”、囤地等现象、行为的监控、打击，并确保土

地供应，以稳定市场预期。

货币供应

巴克莱对2013年中国经济的基本预期是财政政策温和扩张，货币政策中性和金融渐进式改革，通货膨胀更高但仍可控。过去两三年来，“稳健的货币政策和积极的财政政策”的说法基本上没有变，但实际上在政策执行上是在不断的调整。可以预期，2013年，中国的货币政策和财政政策都应该回归中性。