旅游投资

旅游投资（精选6篇）

篇1：旅游投资

旅游产业特性与旅游投资理念

2005年8月15日 第3458期

林峰

一、旅游产品及产业的特殊性

1、资源的国有性：旅游资源，基本上需要依托于土地而存在，是地上或地下的资源，因土地属性国有，旅游资源一般为国有。

2、资源的非流通性：更为重要的是，在法律上，风景名胜资源和文物保护单位的经营权，是不可转让的。因此，旅游资源中最重要的资源，不能进入市场流通。我们称之为旅游产业投资的“资源限制”。

3、资源保护与旅游开发的矛盾：旅游开发不能破坏生态与文物，这是一个不可动摇的基点。问题是因为受到体制、部门利益、保守理念的制约，都借用了“保护”之名来抗拒合理的开发利用，特别是由社会投资参与的开发。

4、旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性：旅游项目（景区、宾馆等），只是目的地系统中的一部分，企业不可能超越目的地去开展运作，也不可能代替目的地进行营销推广，只能在目的地系统内部形成市场合作结构，借助目的地整体营销，开拓项目的市场。这样，旅游项目投资，就形成了对区域的整体运作的深度依赖，自主运作的空间太小，企业发展受到限制。

5、跨行业的综合复杂性：我将旅游相关行业划分为八类十三个：1）游憩行业：景区、公园、娱乐区、游乐区、主题公园、体育园区、康疗区；2）接待行业：宾馆、饭店、餐饮、会议、展览等。3）营销行业：旅行商、旅游媒介广告。4）交通行业：公路、铁路、航运、水运。5）建设行业：园林绿化、生态恢复、古建、艺术装饰。6）生产行业：车船交通工具生产、游乐设施生产、土特产品加工、旅游工艺加工、饭店用品生产。7）商业行业：旅游购物商业、购物休闲商业等。8）旅游智业：规划、策划、管理等。

6、多环节配合的服务消费特性：出游过程需要媒介、旅行社、运输、宾馆、餐饮、景区、商业、娱乐多个环节系统紧密配合，形成全游程消费的服务整合，是一个多环节服务链。因此，旅游产品的营销与业绩，相互依赖非常强，需要服务链各个环节的提升与质量保障。对于旅游项目投资，对其他环节的服务依赖，成为无法自主控制的重要风险。

7、异地预先销售与本地现场消费的结构：“异地预先销售”，是指游客在客源地通过旅行社进行旅游预定；在目的地进行游憩时，才实现了产品的消费，也才真正实现了产品的销售。客源地与目的地之间的时空差异，决定了旅游产品营销与经营的模式，与其他产业的产品有了巨大的差别。

8、资源的独特性不等于产品的独特性：资源不等于产品。真正构成游客吸引力的，是产品的吸引力。在这个结构里，资源如何转化为产品，是旅游产品设计的关键。

9、市场需求的多样性与时代变化：出游的目的差异很大；人群有多少种，差异就有多大；希望一个旅游产品满足多样化市场的需求，这对产品提出了很高的开发要求。市场的需求，随时间的推移，有着非常大的变化。处于快速致富的过程之中的中国市场，生活水平、时尚趋势、文化开放都快速变化，因此，游客需求也在快速转换之中。

10、自助化趋势与深度服务化趋势同时并存：自助旅游，喜欢自主决定游憩过程，对于深度的精细的服务，不会过多的要求，相反，他们会自己寻找新的游乐，从社会与自然的丰富性中得到需求的满足。另外一种服务深度化和精细化的要求：要求旅游服务更加符合游客的多样化需要，服务水平、服务方式、服务过程达到更高的水准。

二、旅游投资的主要特征

1、高投入与持续回报的投入产出特征：旅游从原来的低门槛逐渐发展到目前的中高门槛，进入性投资的加大，竞争加剧及竞争环境的国际化，使旅游的高投入，并不能产生快速的回收。因为旅游是一个持续回报的长效投资产业。中国的民营资本，已经适应了快速投资，快速回收的短平快投资理念。我们提出“五重杠杆运作模式”的目的，就是解决高投入与慢回报之间的矛盾。

2、旅游产业链整合与多产业整合特征：旅游投资，已脱离单一项目时代，投资商进行区域整体投资，力求整合旅游产业链，整合多元产业，寻求综合收益的最大化。旅游产业链的延伸，与城市景观、房地产、小城镇、休闲娱乐等等深度结合，产生了一个整体的、互动的结构――“泛旅游产业”。其直接产业链包括宾馆、餐馆、运输、娱乐、体育、保健美容疗养、博彩、会展、生态与观光农业、加工工业、技术产业；综合延升的产业链包括旅游房地产业（旅游度假酒店、旅游公寓、别墅区），城市游憩型商业（步行街、SHOPPING MALL、中央游憩区等），这就把旅游的产业链与城市经营结合在一起。

3、旅游资源的资本化流通障碍：根据《风景名胜区管理条例》和《文物保护法》，旅游资源是不可转让的资产，其经营权，也不允许流通。转让经营、抵押贷款、资源入股实际上都没有法律依据。

三、旅游投资理念

１、四先定律：第一，先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划；第二，先通过规划，再获取建设用地，进而建设；而非盲目建设，或搞四边工程；第三，先签定旅游特许经营权，再锁定核心地块，进而获得相关资源权益；以区域旅游资源锁定为前提，核心地块为关键；第四，先设计商业模式（运作模式），再投入资金；以明确的投资评价为前提，极其清晰的把握投资运作思路。

２、杠杆运作理念： 规划杠杆：通过旅游规划修编，把项目在国际、全国、区域的定位大大提高，进行大规模的炒作，产生出巨大的影响，为融资、招商、旅游营销、土地升值提供巨大的支持；

政策杠杆：旅游为政府提供了一个极好的政治操作平台——以绿色GDP 政绩观为指导，调整城乡产业结构，形成新时代下经济发展的新思路、新理念；通过政绩策划，要求政府给予旅游开发的最大优惠条件（低价资产收购、税费减免、申请扶持资金等）；

营销杠杆：造势炒作、全面进行景区管理提升和科学营销，形成现金收入的高速增长，一方面改善经营业绩，另一方面，给银行融资，土地价值提升，投资商追捧提供坚实的证据；以营销造成的人气旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的实质性的撬动融资和招商引资；

土地杠杆：以低价获取的景区周边土地为核心资产，通过以上三重杠杆的运作，实现土地的大幅升值，以商业房产、旅游房产等方式，实现最大的资产收益；

融资杠杆：关键是依托收购兼并、政府优惠、低价获取大量资产，以前述三重杠杆为手段，产生资产大幅升值的市场评价，以现金流量增长的事实，支持对融资及招商引资项目未来收益的美丽包装，从而实现大规模融资，高价出让资产的目的。

３、产业整合理念：泛旅游产业具有极大的区域聚集和经济带动作用，往往会带动一个区域的城市化进程，形成游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等等，推动区域型旅游房地产和商业房地产发展。

篇2：旅游投资

转型业态龙头+主题性投资两条线+经济型酒店行业。

1、投资主线一：战略性持有业态转型龙头企业。寻找领先于行业的公司。随着消费升级和新兴消费的出现，部分子行业的龙头企业，其核心竞争力正在迅速增强，形成了可以快速复制的商业模式，将使其未来获得远快于行业平均的速度增长，预计在形成一定的规模和品牌后，将享受品牌溢价。

高端市场：中国国旅、首旅股份、海峡股份；

中端市场：桂林旅游、宋城股份、丽江旅游、中青旅；低端市场：黄山旅游、锦江股份、峨眉山A。

2、投资主线二：主题性投资。西安世界园艺博览会投资主题和海南国际旅游岛投资主题将贯穿2011 年。

海南板块：中国国旅、首旅股份、三特索道；

迪士尼板块：锦江股份；

西安园博会板块：西安饮食、西安旅游。

3、投资主线三：通胀背景下拥有自主定价权的公司。经济型酒店、餐饮和景区行业或能够通过规模效应减缓成本的上升或受益于行业本身的特殊性具有一定程度的价格转嫁能力，因此可以规避通胀对行业经营带来的风险，使行业内的上市公司可以充分分享行业增长带来的公司业绩的快速增长。上市公司有：中青旅、首旅股份(600258)、峨眉山A(000888)、锦江股份等。●重点上市公司

“云南桥头堡”规划：云南旅游；

篇3：旅游投资

随着“高铁时代”的到来, 凭借区位优势, 湖北省旅游业迎来了新的发展契机。据统计, 2011年全省拥有旅行社总计976家, 星级饭店615家, A级景区215家, 工农业旅游示范点67家, 总接待旅游人数达21128.22万人次, 同比增长39.01%, 实现旅游收入1460.53亿元, 同比增长45.40%。全省旅游业已形成了一定的规模, 但是与旅游发达地区如广东、上海、北京、江苏、浙江等省份相比, 仍处于不利的地位。为了进一步促进湖北省旅游业的发展, 必须加强现有景区的建设和新旅游资源的开发, 需要新资金的注入。在对湖北省旅游业投融资的过程中, 投资回报如何, 湖北省各地区旅游投资环境如何等, 是决定投融资的重要因素。因此, 系统地分析和评价湖北省各市的旅游投资环境, 具有十分重要的意义和应用价值。

二、评价指标体系的构建及数据处理

(一) 评价指标体系的构建

投资环境是指在一定的时间范围内, 特定区域或行业所拥有的影响和决定投资运行系统健康成长, 并取得最优预期效益的各种主、客观因素的有机复合体。由于投资目标、投资方向、地点和策略的不同, 投资收益也不同, 相应的评价结论也不同。一般说来, 影响投资活动的因素较多, 主要涉及自然要素、社会要素、经济要素等, 是一个多因素、多层次、复杂的动态系统。

在对一个地区投资环境进行具体的分析评价过程中, 指标的选择与指标体系的构建非常重要, 他直接关系到研究结论的科学性、客观性、准确性与可靠性, 关系到能否为决策部门提供一个量化的、具有可操作性的依据。以评价的全面性和科学性、差异性和可比性以及可定量化为原则, 选取了经济环境、旅游环境、社会环境以及基础设施条件4个方面共25个指标, 组成湖北省各市旅游投资环境评价指标体系中的子系统和原始指标或生成指标。具体情况如表1所示。

(二) 评价指标数据说明及其标准化

在选取评价指标和生成指标数据中, C13是利用“国家重点文物保护单位、省级文物保护单位、历史文化名城、名乡 (镇) 、名村、国家重点风景名胜区、省级风景名胜区、世界地质公园、国家地质公园、国家级自然保护区、国家森林公园、省级森林公园、自然保护区”数量, 对湖北省十三个市所属旅游资源进行统计得出;C16、C17为根据通过查找互联网相关资料结合经验打分取得;C22是通过网络上的火车时刻查询系统得到的相关数据所得;其它C1～C25数据主要来自《湖北省统计年鉴2011》、《中国城市统计年鉴2011》或利用已有数据通过简单计算获得。

由于收集到的属性数据一般具有自身的量纲和分布区间, 无法直接进行比较和各种加和运算, 必须对数据进行标准化处理。依据属性数据的价值取向, 本文对CO2排放量等这样的负指标值以及对人均GDP等这样的正指标值, 运用差分法进行标准化处理;对社会安定、旅游政策等定性指标, 由于坚持正价值取向并采用专家打分不必进行标准化处理。

三、模型分析及计算

(一) 特征值及贡献率计算

标准化后的原始数据, 使用SPSS17.0统计软件进行因子分析, 得出主因子的特征值和贡献率。在进行特征根提取的过程中, Kaiser (1959) 提出了一项保留特征根大于1的主成分的原则, 因为在降维的过程中, 主成分所能解释的变量应该大于原有变量, 在标准化方差下, 特征根大于1表示该主成分在解释原有变量间的相关性时具有重要意义。按照上述Kaiser原则, 通过计算各个标准变量的特征值、方差贡献率和累计方差贡献率, 提取了特征值大于1的3个主成分作为湖北省旅游投资环境分析的主因子, 其总方差贡献率达84.890%, 完全能反映评价主体的主要信息。

(二) 排序结果及其分类

通过标准化处理后可知, 第一主因子在地方财政收入、固定资产投资、国内旅游收入、国内旅游人数、高等学校数量、市区园林绿化面积、第三产业比重等18个指标上的载荷大;第二主因子在旅游资源数量、当地人口数量、职工平均工资这3个指标上的载荷大;第三主因子在第二产业比重、公路网密度、社会安定性、对旅游业的优惠政策这4个指标的载荷大。

再使用模型Qi=ai1C1+ai2C2+…+ai27C27, 其中Qi为主因子得分;C1, C2, …, C27, 表示27个原始变量的标准化值;ai1, ai2, …, ai27, 为各变量的系数, 运用回归分析求得主因子得分值。最后, 使用模型:M=b1q1+b2q2+b3q3, 计算各市的投资环境得分值, 其中, q1～q3分别为3个主因子得分值;b1～b3分别为q1～q3在总方差中的贡献率。通过计算M值, 得出综合评价分值越高, 说明越适合于旅游投资, 并且是湖北省旅游业近期优先发展和投资的重点区域。湖北省各市旅游业投资环境评价及排序如表2所示。

四、湖北省各市旅游投资环境评价

从表2可看出, 武汉、宜昌、十堰为第一类, 是湖北省旅游投资环境最优的三个市, 为投资环境良好型;恩施州和咸宁市为第二类, 旅游投资环境较前两市有一定的差距, 为投资环境一般型;鄂州、荆门、襄樊、孝感、荆州、黄冈、黄石、随州这八个市, 综合评价得分值为负, 为投资环境较差型。其中, 鄂州、襄樊、荆门、荆州可归为一小类;黄冈、孝感、黄石、随州可归为另一类。

(一) 投资环境良好型

武汉、宜昌和十堰这三个城市的旅游投资环境在湖北省是最优的, 各项指标和最后的综合评价都远远高于其他地区。这三个城市拥有着湖北省最具代表性的旅游景点:武汉市的黄鹤楼、宜昌的三峡风景区、十堰的武当山, 旅游业的发展水平也高于其他地区, 因此具有最优的旅游投资环境也在情理之中。其中武汉市作为湖北省的省会, 是全省的政治和社会文化中心, 也是全国的水陆交通枢纽, 并且在地方财政收入、固定资产投资、国内国际旅游人数等多项指标上都名列第一, 无疑是全省最具有旅游竞争力的城市;宜昌市的生产总值连续多年居于全省第二, 宜昌的旅游资源数量、入境旅游人数等指标也是仅次于武汉市位于全省第二;十堰市凭借近年来交通条件的改善, 良好的工业基础以及武当山5A景区、世界文化遗产地的品牌优势, 也拥有了非常不错的旅游投资环境。

(二) 投资环境一般型

恩施州和咸宁市的旅游投资环境为一般型。随着交通条件的改善和旅游资源的不断开发, 恩施自治州近年来旅游业发展十分迅速, 已经成为鄂西生态文化旅游圈中最具竞争力的地区之一。自沪渝高速公路恩施段开通后, 恩施凭借其得天独厚的生态旅游资源在今年五一期间出现“井喷”现象, 大峡谷、腾龙洞等景点异常火爆;而咸宁市良好的旅游投资环境主要是由于近年来的“温泉热”, 特别是“武广高铁”开通以后, 咸宁市凭借碧桂园温泉、温泉谷、汤池温泉等众多温泉资源吸引了大量来至广东省、湖南的游客。

(三) 投资环境较差型

鄂州、荆门、襄樊、孝感、荆州、黄冈、黄石、随州这八个城市旅游投资环境较差, 各项指标和最后的综合评价得分也相对较低。在这八个市中, 鄂州、荆门、荆州、襄樊的旅游投资环境相对较好, 鄂州主要是由于靠近武汉, 可以分享到武汉市一些客源;荆门市境内的钟祥旅游资源丰富, 拥有明显陵世界文化遗产和良好地生态旅游资源;而荆州和襄樊的旅游业都是主打三国文化, 并在三国旅游方面拥有较强竞争力, 同时两市的GDP值在全省都是位于前列。而黄冈、孝感、黄石、随州四个城市的各项评价指标普遍低于全省的其他几个地区, 要吸引旅游投资, 就需要做好其他各方面的工作, 尤其是发展地方经济, 改善旅游基础设施条件, 为旅游业的发展提供良好的基础。

五、结语

由于影响湖北省各市旅游投资环境的因素非常复杂, 因此构建—套非常科学、严谨、全面的旅游投资环境分析和评价指标体系并非易事。本文试图抓住主要因素, 选取经济环境、旅游环境、社会环境以及基础设施条件四个方面来反映湖北省旅游投资环境, 使整个评价体系具有一定的公正性、合理性和可靠性。由于旅游业投资环境是一个动态概念, 本文只做了一种总体性的评价分析, 各地级市内部投资环境不—定呈均质分布, 所以旅游业投资者在做投资决策时, 应对具体地点进行进一步的实地研究、权衡分析, 以便做出准确合理的投资判断。

参考文献

[1]湖北省统计局.湖北省统计年鉴 (2010-2011) [M].中国统计出版社, 2010.

[2]赵黎明, 邢雅楠.基于因子分析法的旅游投资环境评价研究[J].西北农林科技大学学报:社会科学版, 2012 (1) .

[3]周运瑜.湖南省旅游投资环境聚类分析与评价[J].怀化学院学报, 2010 (7) .

[4]刘慧慧, 孙虎.基于层次分析法的山东省各地市旅游投资环境评价[J].江西农业学报, 2009 (6) .

[5]王联兵, 米文宝等.宁夏旅游业综合竞争力评价及预测分析[J].旅游学刊, 2005 (5) .

篇4：旅游地产投资

所谓旅游地产，是指依托周边丰富的旅游资源而建的，有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

旅游地产的产生始于法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。而今天，分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。

在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。在此感召下，各地的旅游房地产项目接踵而至。目前，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目达到上百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店就已超过80家。其投资商除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业。

旅游地产开发不同于房地产

旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall 等等模式。其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、shopping mall等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现并逐渐走向流行。

当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力地构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间的互补互助关系非常重要。

旅游地产的开发主要体现在以下几个方面：景观设计：景观是旅游的基础资源，我国的景观评价、景观设计已经具备非常成熟的专业技术。而房地产对环境景观的理解，还长期停留在园林绿化的传统框架内，若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，将形成新的提升。主题定位：旅游项目设计，非常讲究主题定位，这对提升附加价值和塑造吸引力具有极大的功效。这也是房地产项目能够借鉴的内容。游憩方式设计：游憩方式设计中的很多理念与技术，在旅游开发和房地产开发中是通用的。比如情景设计、体验设计、娱乐化设计等，对房地产开发有实际的借鉴价值；居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，对旅游开发有借鉴价值。通过塑造吸引力、增加游客量、延长滞留时间、提升消费水平等游憩方式设计和分析方法，对商业地产开发更是别具意义。

调控政策下旅游地产受到热捧

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。

2011年,房地产市场遭遇了严厉的调控,普通住宅地产市场受调控影响量价齐跌,而商业地产和旅游地产不在政策调控范围之内,获得了巨大的发展空间，备受置业者关注。部分高端旅游度假项目的高投资回报率,更是吸引了开发商和置业者的双重关注。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报的时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目，但是，旅游地产投资周期长、风险大，需要占用大规模的资金，且收益周期相比住宅和商业地产更长，管理、运营过程复杂，维护费用高，正是这些开发运营的巨大难度将这一领域过滤成了大房企的逐鹿场。

据中国指数研究院统计，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元。今年1—4月，全国房地产投资总规模为1.58万亿元，旅游地产占了其中近1/5，预计全年旅游地产计划投资总额将超万亿元。在百强房企中，至少有1/3介入了旅游地产领域，主要企业包括万达、雅居乐、富力、万科、恒大等。

旅游地产为何在今年这么火爆呢？业内人士表示，住宅地产这两年来受到比较严厉的调控和打压，对开发商而言，必须要寻找出路，那么就开始转向，去年主要转向商业地产，今年主要转向旅游地产。未来会迎来旅游产业的黄金十年，但并不意味着旅游地产也会迎来黄金十年，因为旅游地产一哄而上，很容易一败涂地。

著名财经评论员叶檀指出，“如果做旅游地产的人，能通过旅游产业做大公司，那么这个行业未来一定有前景。但是如果这些旅游公司的老板都不务正业 ，忙着去圈地，恐怕中国的旅游行业就会变味。”

广西北海、海南“天涯海角”等很多在地产圈里闻名遐迩的项目，让我们对上世纪90年代旅游城市的楼市泡沫记忆犹新。当泡沫破裂时，出现的大量“烂尾楼”让当地的房产业从此一蹶不振。现在，在楼市调控大背景下，新一轮的旅游地产泡沫又开始渐隐渐现。从海南岛到惠州东海岸、渤海湾、山东半岛，再到云南西双版纳，如今随处可见开发商以旅游地产之名跑马圈地的影子。

盲目投资导致风险增大

近年来，随着楼市调控政策的持续打压，宏观经济形势下滑，使得旅游地产投资收益出现下滑趋势。港中旅去年年报显示，位于珠海的海泉湾度假区项目2011年业务收入达到4.55亿港元，但是净利润亏损却达到2000万港元，而2010年则亏损了3.28亿元。

业内人士分析认为，之所以会亏损，主要是在旅游地产项目开发和产品定位方面，投资者没有充分考虑到旅游产品和住宅产品之间的开发比例。如果持有型物业面积较大，资金就很难在短时间内回流，再加上有高昂的财务成本，使得旅游地产项目的运营难上加难。同时，旅游地产开发除了面临国家经济政策对地产市场调控的系统风险外，还面临更多的市场风险，即对市场定位的认知是否准确。如果开发商产品定位与市场需求有差异，那么旅游地产开发将面临比较大的风险。

事实上，相对于近年来开发商一哄而上的旅游地产热潮，业界人士认为，目前国内旅游地产正处于起步阶段，盲目投资或面临一定市场风险。与住宅相比，旅游地产开发规模较大，投资占比高，开发周期长，面临一定的运营管理难题。

旅游地产在艰难中前行

为规避风险，目前大多数旅游地产开发项目都将可销售房地产物业时间提前，以确保后期开发资金的安全。实际上，除了在运营资金安全方面面临风险外，在旅游地产项目管理上也有风险，甚至运营成本也会增加。

目前大多数旅游地产项目后期运营不是很好，后期物业管理也不是很到位，尤其是滨海物业。由于在海边长时间没有人居住，海风对房屋的腐蚀性很强，会相应增加房屋的维修率，这对滨海度假产品的使用和管理提出了更多的要求。

对于旅游地产有一种说法是：真房地产假旅游。业内人士认为，旅游地产现在并不是很规范，这么多年旅游地产做得不好的原因之一在于旅游地产融资比较难。在旅游地产开发领域还未找到成熟的融资模式，在传统融资领域，旅游地产项目由于投资回报期较长，获得融资的难度较大。

篇5：2013年度旅游投资策略

旅游行业：三大旅游市场“两高一平”。2012年前三季度，我国三大旅游市场保持着“两高一平”的发展态势，国内旅游市场和出境旅游市场持续快速增长，国民旅游在旅游市场中的比重和支撑作用愈加明显。入境旅游市场仍然疲软，略低于去年基本相同的水平。展望2013年，我们认为国民旅游市场将持续升温，是旅游经济运行的主要支撑力量。国内旅游的人次数增速可能放缓，但消费能力将进一步提升；出境旅游市场将持续火爆；入境旅游市场有望缓步回暖。

下一个“黄金十年”：创新与转型。增长的中国经济、完善的政策支持、便利的交通网络和智慧的旅游城市等因素共同推进我国旅游业发展进入下一个“黄金十年”。面对新的市场环境，如何满足大众旅游时代居民的多元化旅游需求，唯有不断推进旅游创新，推进旅游企业转型发展。

创新与转型下的旅游业：酒店业在激烈的市场竞争中关注二三线城市及中西部地区、经济型酒店和中端酒店业态；景区行业应改变门票经济，实施多元化的景区盈利模式；旅行社业应充分利用新技术，布局线上与线下资源，实现互补与融合。

投资策略：把握三条投资主线，弱市场周期中寻找业绩稳定的投资标的，关注锦江股份、中国国旅、峨眉山A和丽江旅游等；在创新与转型格局下寻找潜在增长点，关注丽江旅游等；挖掘具有优质商业模式的标的，关注宋城股份、中青旅等。2013年我们重点推荐的餐饮旅游行业个股依次为：中国国旅、中青旅、峨眉山A、丽江旅游、华侨城A、宋城股份、锦江股份、张家界等。

篇6：旅游投资的成功事例

旅游地产项目的核心是“休闲度假型第二居所”，因此拥有山资源、海资源、温泉资源等优势的地区会率先成为了旅游地产的新宠，基于此，海南成为房企必争之地。

目前，旅游地产的热度如火如荼。 为何旅游地产如此受到热捧?其一，其与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产具有居住、投资价值和发展前景，这使得其比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。其二，大都市的雾霾严重，让不少人选择到海滨或山地城市定居，使“旅游休闲地产”迎来黄金发展契机。

但是，“并不是每个企业都能抓住旅游地产的机会，一定要创新自己的营销模式与手段。”业内人士指出。传统的产权式酒店具有很多不足，比如，以酒店营业额为回报依据，回报价值单一且较低，其二，其产权被众多小业主持有，具有很大的风险。可见，旅游地产的经营模式亟待出新，而今典集团创新“股权式”度假地产模式脱颖而出，为旅游地产的发展做出了相应的贡献。

据《国际金融报》记者了解，世茂集团近年来在旅游地产领域动作明显。世茂已在大连、烟台、武汉、上海、福州、海南等地提前布局，拟投资千亿元以上。其中，大连御龙海湾、武汉龙湾已成为世茂旅游地产矩阵的旗舰。

在房地产调控日益趋紧的大背景下，转型已成为许多品牌地产商的共同意愿，其中向旅游地产转型，几乎成了各地产商的不二选择。

“相对于住宅市场，旅游地产还有着较好的机会。”严增如是认为。

中国指数研究院上海总经理罗勇成表示，一方面，旅游市场的扩大，促进了开发商投资旅游地产的激情。另一方面，住宅市场面临紧缩，而旅游地产作为旅游产业与房地产业的结合体，凭借强大的经济杠杆效应以及政策导向性优势更加明显，无疑成为开发商的一针强心剂。