建设工程施工合同无效的情形

建设工程施工合同无效的情形（共10篇）

篇1：建设工程施工合同无效的情形

房产开发建设工程施工合同无效的情形

一、《民法通则》

第五十八条 下列民事行为无效：

（一）无民事行为能力人实施的；

（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；

（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；

（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

（五）违反法律或者社会公共利益的；

（六）经济合同违反国家指令性计划的；

（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

第五十九条 下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：

（一）行为人对行为内容有重大误解的；

（二）显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。

第六十条 民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。

二、《合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十三条合同中的下列免责条款无效：

（一）造成对方人身伤害的；

（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变

更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

三、最高院《解释》对建设工程施工合同无效的规定：

（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的（四）承包人违法转包、违法分包建设工程的（一）建筑工程施工合同主体不适格而导致无效

没有资质、低于相应级别资质要求或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义订立的建设工程施工合同，均为无效合同。

按照《建筑法》的规定，只有具备相应法律资质的法人单位才有资格与建设单位签订施工合同，个人或不具备相应资质的法人签订的建设工程施工合同因合同主体不合格而无效。

这一类型的建设工程施工合同的无效属于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

（二）违法进行招标的建筑工程施工合同或者建筑工程必须进行招标而未招标或者中标无效的建筑工程施工合同

1、必须招标而未招标导致的建筑工程施工合同无效

依据《中华人民共和国招投标法》第三条规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建

设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：

1、大型基础设施建设、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

3、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。以上三大类工程项目必须招投标，没有招投标签订的建设工程合同就是无效合同。

2001年6月1日建设部令第89号《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》第3条规定：房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同结算价200万元人民币以上，或者项目总投资3000万元人民币以上的，必须进行招标。如果建筑工程必须进行招标而未招标的，则会导致建筑工程施工合同无效。

2、中标无效导致的建筑工程施工合同无效

《招投标法》规定了六种中标无效情况：

1、第50条：招标代理机构泄密或者恶意串通；

2、第52条：招标人泄漏招标情况或标底；

3、第53条投标人串通或行贿；

4、第54条投标人弄虚作假骗取中标；

5、第55条：招标人在确定中标前与投标人进行实质性谈判；

6、第57条：招标人违法确定中标人。以上六项是因为招投标无效，导致建设工程合同无效。

（三）因违法分包、非法转包导致建设工程施工合同无效

1、违法分包的行为表现

a.总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；b.建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；

c.施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；

d.分包单位将其承包的建设工程再分包的。

2、非法转包的情况

《中华人民共和国建筑法》第二十八条规定：“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人”。

《合同法》第二百七十二条第二款进一步规定：“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。

（四）违反法定建设程序

建筑工程的发包人在建筑工程施工合同的订立和履行过程中，必须遵循相应的法定程序，依法办理土地规划使用、建设规划许可等手续。否则，将导致合同无效

三、建设工程合同无效的处理办法

从建设工程施工合同被确认无效的时间上，分为以下几个阶段

1、建设工程施工合同订立以后，尚未履行之前被确认无效的处理办法

建设工程施工合同在履行前被确认无效的，双方均不能继续履行合同。处理方法是按照缔约过失原则，由有过错一方赔偿给无过错方所造成的实际损失。双方均有过错的依照过错的大小承担相应的责任。已获得的财产进行返还。此时请求赔偿，应当具体三个条件：

（1）存在损害的事实，由提出损害赔偿的一方承担举证责任。

（2）当事人有过错。

（3）损害赔偿与过错有因果关系。

2、工程已经开工，但尚未完工时，合同被确认无效的处理办法按下列原则处理：

（1）双方都有权停止履行合同；

（2）对施工方已完工程量进行确认；

（3）对已完工程质量是否合格进行确认；

（4）发包人依据实际工程造价给付承包人工程价款；

（5）免去双方违约责任，造成合同无效的过错方赔偿对方的经济损失，双方均有过错的，依据过错的大小承担相应的责任。

3、工程已完工，合同被确认无效

按下列原则处理：

（1）对已完工程质量是否合格进行确认；

（2）如果建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，人民法院应予支持；如果建设工程在修复后经竣工验收也不合格，承包人请求支付工程价款的，人民法院不予支持

（3）免去双方违约责任，造成合同无效的过错方赔偿对方的经济损失，双方均有错的，依据过错的大小承担相应的责任。

篇2：建设工程施工合同无效的情形

《民法通则》、《合同法》都已有对合同效力进行了规定，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》对于建筑工程施工合同的效力更是作出了专门具体的规定，由于建筑工程质量关系重大，在上述解释中就可以看出该解释仅列举了承包人的资质问题，并没有提及发包人的资质问题，由此可见对承包人的资质要求的比较严格。该解释对存在下列情形之一的认定建筑工程施工合同无效：

(1)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;

(2)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;

(3)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的;

(4)承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的。

对于上述情形中的承包人超越资质等级许可的业务范围签订建筑工程施工合同，如果在建筑工程竣工前承包人取得相应资质等级，该建筑工程施工合同应认定为有效。

2、建筑工程施工合同无效后的法律后果

依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第二条、第三条、第四条的规定，无效的建筑工程施工合同应视实际情况来处理：

对于建筑工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，人民法院应予支持，

也就是说如果建设工程经竣工验收合格，该无效合同中的支付工程价款的约定可以作为双方结算工程款的依据。

对于建筑工程施工合同无效，且又在修复后的建设工程经竣工验收也不合格，承包人请求支付工程价款的，人民法院不予支持。也就是说如果在此情况下，承包人是不能依据无效的建筑工程施工合同作为请求工程价款的依据，同时还可能承担某些不利的法律后果。

对于建筑工程施工合同无效，合同已履行但建设工程还没有竣工的，合同应当立即停止履行，承包人请求的工程价款应经过工程造价鉴定后，发包人依据实际工程造价给付承包人工程价款。

篇3：建设工程施工合同无效的情形

随着我国经济的不断发展,建筑行业也得到了空前的发展。近年来,固定资产投资行业不断发展和壮大,建筑行业在国内的GDP占比不断提高,已经成为拉动国内经济增长的主要引擎。建筑行业在国内经济中的地位越来越重要。然而,伴随着建筑行业的发展和壮大,建设工程施工合同纠纷也不断增多,包括各种超越资质承揽工程,违法分包、非法转包、阴阳合同、挂靠等违法现象。这些违法行为是导致工程质量安全事故频发的根源。

大部分重大事故经事后调查都涉及违法签订无效的建设工程施工合同,因此认定无效的建设工程施工合同,从而签订有效的施工合同,无论对合同当事人,还是对国家、集体的利益而言,都显得尤为重要。

1.1 建设工程施工合同的概念

《中华人民共和国合同法》第269条明确了建设工程合同的定义:建设工程合同是由承包人进行项目建设活动,发包人支付相应对价的合同。该条第二款采用列举式定义了建设工程合同,包括工程勘察合同、工程设计合同、工程施工合同,是从法学范畴定义建设工程合同。《中华人民共和国合同法》对建筑工程合同的定义是广义的。

1.2 建设工程施工合同的特点

由于建设工程施工合同起源于承揽合同,但是根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国合同法》等规范建筑行业的法律和司法实务中,承揽合同与建设工程施工合同还是存在实质上的区别:首先,缔结的主体不同,在建设工程施工合同中的缔结主体是发包人和承包人,法律对二者的主体资格、资质都有严格的要求;但是在承揽合同中,缔结主体是定作人和承揽人,然而法律并没有对承揽人和定做人的主体资格做限制,既可以是法人,也可以是其他组织或者个人。建筑工程施工合同就比较严苛,除法定的解除条件出现或者具备双方约定的解除情形外,不允许随意解除合同。建设工程施工合同的订立必须是要式的。《中华人民共和国合同法》规定:建设工程合同应当以书面形式订立。

2 无效建设工程施工合同的概念及特点

无效的建设工程施工合同是指发包人与承包虽然订立了合同,但因合同欠缺生效的要件,合同不发生当事人追求的法律后果。无效的建设工程施工合同在性质上是绝对的无效,自始无效。

根据《中华人民共和国合同法》中的第五十二条规定:建设工程施工合同无效的特点与一般的无效合同相同,即成立的无效合同在形式或者内容上有违反法律的强制规定或者损害到公共利益因此被确认无效。无效的建设工程施工合同一般都具有不得履行性,都具有违法性等特点。

3 无效建设工程施工合同的典型形式

承包人不具备相应资质将导致建设工程施工合同无效。根据最高院《施工合同案件纠纷司法解释》第一条的规定,“承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级”的情形应当结合《中华人民共和国合同法》第52条认定合同无效。《中华人民共和国建筑法》第二十六条也规定施工企业(承包人)必须在其资质等级许可的范围内承揽工程,禁止施工企业(承包人)以任何形式超越资质等级或借用其他施工企业名义承揽工程。这里先明确一下资质的概念。所谓资质是指个人或者单位具备了一定的技术能力或者经验等优势之后被相关机构或授权机关确认具有承接某些事项的资格。因此,建筑施工企业(承包人)也只能具备建筑行业施工资质才能开展相应的建筑承接业务。依据《中华人民共和国建筑法》第十三条、第二十六条,以及《建筑企业资质管理规定》第三条的规定,承包人必须具备相应的资质才能从事建筑活动。承包人不具备相应资质属于签订合同的主体不适格,因此确定合同无效。

不具备资质分为未取得资质和超越资质2种情形。最高院《施工合同案件纠纷司法解释》对未取得资质持完全否定态度,然而超越资质等级的情况,司法解释则网开一面。最高院《施工合同案件纠纷司法解释》第五条规定,承包人超越资质承揽工程,在工程竣工前取得相应资质的,不予按照无效合同处理。

4 违法分包的合同无效

法律对违法分包的强制性规定:《中华人民共和国合同法》的第二百七十二条“……发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人……禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位,禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成”。《中华人民共和国建筑法》第二十九条也做出了类似的规定:分包的工程必须在总承包合同里有约定,如果没有约定,那么分包行为就必须经过建设单位的确认;总承包单位必须自行完成施工工程的主体,主体部分无论如何不得分包;接受分包的单位不得再次把分包工程分包出去;总承包施工单位不得把分包工程分包给没有资质的单位。只要违反上述规定,分包合同就认定为无效。

5 建设工程无效合同认定中存在的问题与建议

5.1 存在的问题

虽然我国制定了严格的资质许可制度,但是这一制度在实践过程中,没能取得制度设计的初衷。国家想通过资质制度的设置来提高建筑行业的准入门槛,以期达到保障工程质量、保障施工安全、维护社会公共利益的作用。出发点是好的,但是在制度的实践中没能收到预期的效果。法律对施工资质做了严格的规定,现实中也做到了绝大部分工程项目签订的工程施工合同的主体都是具有相应资质的,但是为何质量问题和安全问题仍然广泛存在呢?众所周知,在建筑行业,非法转包、违法分包、挂靠等现象遍地开花。其实合同承包主体与实际施工分离,资质制度俨然成为摆设,根本起不到保障工程质量和社会公共利益的作用。资质管理制度还滋生了大量违法行为。由于法律对资质管理的强制规定,施工单位被迫花费大量的时间、精力和资金去申报、升级或维持资质。制度中规定施工企业相关资质注册专业人员的数量,为此不但产生了挂靠市场,使得人证分离(取得专业资格的个人并不在注册单位工作),还滋生施工领域的腐败现象。比如,一些有施工资质的企业没有能力承揽到工程,而且并不一定有相应的人力、财力去实施工程,然而另一些没有资质的单位或者个人,其不但有一定的资金和实力去完成工程,而且有能力承揽到工程,但却苦于没有相应的施工企业资质,而且自行去申办资质的时间、资金等成本大且未必能申办成功。这样,就必然产生非法转包、挂靠等扰乱建筑市场的现象,从而致使建筑工程质量与安全更无保障。

5.2 挂靠行为

挂靠行为是指建筑施工企业或者个人(挂靠人)以其他建筑施工企业(被挂靠人)的名义承包工程的行为。挂靠行为是不具备相应资质将导致建设工程施工合同无效的特殊形式,因为挂靠行为在形式上表面是合法的。《中华人民共和国建筑法》规定:禁止建筑施工企业允许其他单位或者个人使用其企业资质、执照,以其企业的名义承揽工程。《中华人民共和国建筑法》第26条规定:凡属于出借、转让或其他方式以本企业名义承揽工程的均属于挂靠工程。《建设工程质量管理条例》第25条也有类似的规定。因此,挂靠行为是无效行为,签订的合同当然无效。

结合即将施行的住房与城乡建设部颁布的《建筑工程施工转包、违法分包等违法行为认定查处管理办法》,挂靠行为主要有以下7种情形。第一种情形为施工单位在施工现场派驻的项目负责人、技术负责人、质量管理负责人、安全管理负责人中一人以上与施工单位没有订立劳动合同,或没有建立劳动工资或社会养老保险关系的;第二种情形为应当由施工总承包单位或专业承包单位负责采购或租赁的主要建筑材料、构配件、工程设备及施工机械设备,有其他单位或个人采购、租赁,或者施工单位不能提供有关采购、租赁合同及发票等证明,又不能进行合理解释并提供材料证明的;第三种情形为有资质的施工单位互相借用资质承揽工程,包括资质等级低的借用资质等级高的,资质等级高的借用资质等级低的,相同资质等级互相借用的;第四这种情形为实际施工总承包单位或专业承包单位与建设单位之间没有工程款收付关系,或者工程款支付凭证上载明的单位与施工合同中载明的承包单位不一致,由不能进行合理解释并提供材料证明的;第五种情形为劳务分包的发包单位不是该工程的施工总承包单位、专业承包单位或专业分包单位的;第六种情形为专业分包单位不是该工程的总承包单位或专业承包单位的,但建设单位依约作为发包单位的除外;第七种情形为没有资质的单位或个人借用其他施工单位的资质承揽工程的。以上情形是最常见的挂靠行为。

5.3 改革建议

我国的资质许可管理模式,是计划经济时代的产物。不可否认其在我国经济发展中曾发挥了极大作用,但随着我国市场经济的确立,僵化的资质管理制度已逐渐不能适应市场的需要。此制度的继续存在值得商榷。国外不少发达国家在建筑市场并没有采取资质许可模式,少数的发达国家如日本只对政府投资的工程采用资质管理模式。国外的这2种模式主要是通过市场自身的调控作用,淘汰了竞争力不足的企业,从而达到规范市场的作用。我国应该弱化资质管理模式,只当作参考的因素,逐步与国际接轨,乃至取消该制度。建立建筑行业的市场机制,从自身机制的竞争中不断淘汰不合格的承包人。取而代之建立一种企业信用管理制度,增加企业不讲信用的违约成本;完善配套的履约担保制度和建筑行业的保险制度,从而增加社会救济面。总而言之,充分发挥市场竞争机制的作用,从而适应市场的需求,从根本上保障建筑工程的质量与安全。

6 建设工程施工合同无效的处理

建设工程施工合同尚未履行被确认无效的,此种情况在实践中处理起来比较简单。首先双方当事人不能就此无效合同做出继续履行,其次依据《中华人民共和国合同法》第42条的规定:“……在订立合同过程中……给对方造成损失的,应当承担赔偿损害责任”“合同不符合法定的生效条件而被确认为无效、被变更或者被撤销,给对方造成损失的,应承担缔约过失责任。”尚未履行的无效合同,双方按照缔约过失来承担责任。通过过错认定,然后有过错的一方赔偿另一方因合同无效而造成的损失,如果双方均存在过错的,则依据各自过错的大小来承当相应的过错责任。《中华人民共和国合同法司法解释二》第八条也对缔约过失的赔偿责任做出了进一步的明确。不过值得注意的是,缔约过失行为所造成的损失不应包括因合同成立和生效所应获得而未获得的各种利益。是否受损害及受损害的大小,采用“谁主张谁举证”的民事诉讼规则,受到损失的一方应对其受损失的情况负举证责任。基本的赔偿认定应当考虑3个方面的要素:第一,要有损害事实。第二,要存在过错;过错主要包括过失或者故意。导致建设工程合同无效过错的表现形式主要有违反现行法律或行政法规的效力性强制性规定,采取胁迫欺诈等方式迫使对方和自己签订建设工程施工合同。双方串通故意违法的时候,就不存在过错了。在双方故意违法的情况下,即使双方遭受了损失,任何一方也不得请求对方赔偿。第三,过错行为与损害事实之间有因果关系。

7 结论

无效的建设工程施工合同涉及的法律错综复杂。建设工程施工合同无效后一般会引起各种合同纠纷,而且往往是涉及面广、专业性强、利益纷争错综复杂的纠纷。目前,我国建筑行业中工程质量问题层出不穷,违法交易等现象不断扰乱建筑市场,以致安全事故频发甚至引起超重大事故。因此,认定无效的建设工程施工合同,从而签订有效的施工合同,无论对合同当事人,还是对国家、集体的利益而言,都显得尤为重要。

本文结合实证案例及法院在实践中出现的无效建设工程施工合同的一般情形及特殊情形,对无效建设工程施工合同中因欠缺资质而造成无效的认定及应承担的法律责任做了比较详细的论述,期待能给无效的建设工程施工合同纠纷案件的审理提供帮助,期待建筑领域的相关当事人能从中趋利避害。

摘要：文章就建设工程合同的无效情形和承包人欠缺资质而导致合同无效的具体状况,以及合同无效的处理方式做简要的论述。

关键词：无效的建设工程施工合同,资质,认定

参考文献

[1]马可健.建设工程合同无效的认定及法律责任解析[J].建筑,2008(11).

[2]田洪峰.论建设工程施工合同与承揽合同的区别[EB/OL].https://www.baidu.com.2010-11-01.

[3]江平.民法学[M].第1版.北京:中国政法大学出版社,2007:692.

[4]王家福.民法债权[M].北京:法律出版社,2005:337.

[5]朱树英.工程合同实务问答[M].北京:法律出版社,2011.

[6]耿林.强制规范与合同效力[M].中国民主法制出版社,2009.

[7]李显冬.案例民法学总论[M].北京:中国法制出版社,2012.

篇4：建设工程施工合同无效的情形

关键词：建设施工合同；强制性规定；立法考量

建设施工合同是指发包人和承包人为完成商定的建设施工工程，明确相互间的权利义务的协议。合同的双方主体分别为房地产开发单位与工程施工单位。但在订立建设施工合同的实务中，确出现了大量合同一方为施工单位下属的工程部、项目部等在合同上签字、盖章的情况。此类合同的效力如何？有公司法人的書面授权亦或此工程部、项目部作为子公司独立存的情况下自无疑义，除此之外的类型效力如何认定在实务界与民法理论界形成了泾渭分明的两套观点。

依照《合同法》的立法本意，合同的当事人必须是法人或合伙企业或自然人，以及极少数情况下的法人筹备组织等。若严守此立法本意，有非法人主体所签订的建设施工合同会因主体不适当的原因而归于无效，在理论界存在诸多学者持此种观点。如清华大学的崔健远教授就认为由承包法人项目部、工程部所签订的建设施工合同若无加盖法人公章或合同专用章，不得有效，否则就违背了《合同法》立法计划与目的。然而鉴于实践中有相当数量的此类合同的存在的客观现状，有一部分学者尤其是一些工程专家则主张不应过分拘泥于立法本意，承认此类合同的效力。

笔者也赞成此类合同有效，具体理由有以下三个层次构成：

依据《合同法》对协议双方主体的限定，法人的分支机构只有在得到法人的书面授权后，才可以自己的名义签订合同。反向推之，若无法人的书面授权，则不能签订此类合同。此为管理性的强制性规定而非效力性的强制性规定。所谓管理性强制规定，是指违反它，当事人所预期的私法上的效果不一定会受到私法上制裁的强制性规定。管理性的强制规定的存在多出于行政管理上的需要，着重违反行为之事实行为价值，以禁止其行为目的。违反管理性的强制规定虽说在相当的情况下还是无效的，如法释[2003]7号规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房许可证明的，合同可以无效。但同时，也存在着合同效力待定的规则。例如，限制行为能力人签订与自身年龄、智力、精神健康状况不相适应的合同，依照《合同法》第47条的规定，合同是效力待定而非绝对无效。既然施工单位的工程部、项目部以自己的名义签订的施工合同违反的是管理性的强制规定，就不应该一律简单的就认定无效。在不打破合同当事双方所欲私法之效果的前提下，仅追究违反管理性强制规定一方或双方的行政责任未尝不是民事行为效率价值的体现。

建设施工合同一旦因为一方主体资格的原因而被认定为无效，当事人之间的权利义务关系便自始归于消灭，受领取得给付物所有权的法律依据自然不复存在，受让双方互付返还义务。建设施工合同往往涉及庞大的资金数额、较长的工期、以及附属于已完成建筑实体上的担保物权，合同一旦无效，就会产生诸多附随性的复杂后果。一方面，承包方会因将房产开发单位给付的先期工程款全部投入到工程建设而发生返还给付困难，工程实体交由房产施工单位处理也会造成资源的错位，有碍社会效率的实现。另一方面，在主体建筑完工前，房产开发单位进行商品房的预售，使得在建商品房乃至整个在建工程成为抵押合同中的抵押标的和购房合同的给付标的，认定此类合同无效未免代价过大。

另一方面，承认此类合同的效力也有助于杜绝合同的恶意之抗辩。当事人明知合同条件以及缔约时的情事，甚至清楚的知晓要签订的合同存在着无效的原因，而依然缔约。其后，在合同的存续阶段发现继续履行将于己不利，便请求法院或仲裁机构确认合同无效的，构成恶意之抗辩。例如，在以房产开发单位下属项目部、工程部为合同一方当事人的建设施工合同中，合同签订后，房产开发单位意外的发现商品房的价格存在巨大的下行压力，为避免损失的进一步扩大，便以项目部、工程部未经公司法人的书面授权为由，请求法院确认合同无效。与此场合，法院不宜一律认为无效，而应作区分对待。对于严重背离合同目的，必须予以取缔的合同，不管当事人是否请求，一经发现就应当确认其无效，不以恶意之抗辩待之。除此之外的情况，当事人有关确认无效的主张应被认定为恶意之抗辩，避免一方将获取不当之利的前提成为对方受有不当损失的代价。我国相关司法解释便体现了这种精神。例如，法释[2004]14号第七条关于具有劳务作业法定资质的承包人与总承包人、分包人签订的劳务分包合同，当事人以转包建设工程违反法律规定为由，请求确认无效的，不予支持的规定。

建设工程合同的双方主体特定、权利义务关系复杂，重要性可想而知。为此，我国《合同法》在合同无效的情形规定上明确、具体。承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级，却签订建设工程合同，则该合同无效；承包人非法转包、违法分包建设共程的，建设工程合同无效；相关司法解释却没有将企业工程部、项目部为建设工程合同主体作为合同无效的明确性规定，只是根据《合同法》的立法本意不加以区分的一概否认此类合同的效力，则有不妥之处。更何况立法及相关司法解释也针对这类合同进行了从新的考量，对上述无效规定作了如下补充。比如，超越资质等级签订的建设工程合同，竣工前取得相应资质的，当事人请求无效的，人民法院不予支持；此外，实际施工方与发包方之间有关工程价款的合同相对性突破规定也是立法考量的结果。综述，认为上述施工合同违反《合同法》立法计划与立法目的的说法不能让人信服，反之更能促进物尽其用。

参考文献：

[1]崔健远.合同法.北京大学出版社.2013.

[2]史尚宽.民法总论.中国政法大学出版社.2001

作者简介：

篇5：建设工程合同无效的情形

遇到合同法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>

http://s.yingle.com

建设工程合同无效的情形

 

建设工程合同无效的情形有哪些？建设工程合同属于民事合同，在大范围上应当民法和合同法对行为的有效以及合同有效的认定。此外，针对于工程合同而已，建筑工程企业未取得资质的，合同认定为无效，下面由赢了网小编在本文整理介绍。

《民法通则》第58条规定，下列民事行为无效：

(1)无民事行为能力人实施的；

(2)限制民事行为依法不能独立实施的；

(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；

(4)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

(5)违反法律或者社会公共利益的；

(6)经济合同违反国家指令性计划的；

(7)以合法形式掩盖非法目的的。

《合同法》第52条规定，合同无效的情形有：

(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

(3)以合法形式掩盖非法目的；

(4)损害社会公共利益；

(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

这是衡量合同无效的一般意义上的规定，对所有种类的合同均适用。建设工程施工合同是否无效同样适用上述标准。在司法实践中，导致建设工程施工合同无效的原因主要集中在以

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

合法形式掩盖非法目的和违反法律、行政法规的强制性规定两方面。

对于建设工程施工合同，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，建设工程施工合同具有下列情形之一，应当根据《合同法》第52条第5项的规定，认定无效：

(一)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；

(二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

(三)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。

承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。

从上述法律及司法解释的规定来看，建设工程合同是否有效，应该从签约主体(是否有资质)、签约的前提条件(是否需要

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

进行招标)、签约的起由(是否存在非法转包、违法分包)等方面进行认定。

在审理案件时，应当首先从上述几个条件人手，一一对照，确定合同的效力，只有正确地认定了合同效力，才能正确地进行下一步的审理。

借款人未按约还贷债权人可提前解约 http://s.yingle.com/y/ht/1132680.html

 对完善我国缔约过失责任制度的建议 http://s.yingle.com/y/ht/1132679.html

 审判实务中确认合同无效应注意的几个问题 http://s.yingle.com/y/ht/1132678.html

 在间接代理中，什么是委托人的介入权 http://s.yingle.com/y/ht/1132677.html

   铁路运输合同 http://s.yingle.com/y/ht/1132676.html 特许经营企业 http://s.yingle.com/y/ht/1132675.html 格式

条

款

≠

霸

王

条

款

http://s.yingle.com/y/ht/1132674.html

 在所有权保留买卖中由谁负担税金和其他费用 http://s.yingle.com/y/ht/1132673.html

 什么是居间 http://s.yingle.com/y/ht/1132672.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 转租期限可以比原租期长吗

http://s.yingle.com/y/ht/1132671.html

 欠条是否具有法律效力

http://s.yingle.com/y/ht/1132670.html

   借款合同怎样变更 http://s.yingle.com/y/ht/1132669.html 借款协议文本 http://s.yingle.com/y/ht/1132668.html 从合同法第九十六条的立法本意谈合同解除权的行使与裁判 http://s.yingle.com/y/ht/1132667.html

  买卖合同 http://s.yingle.com/y/ht/1132666.html 什么

是

代

理

权的行

使

http://s.yingle.com/y/ht/1132665.html

  什么是共同代理 http://s.yingle.com/y/ht/1132664.html 如何确定合同

成立的时

间和地点

http://s.yingle.com/y/ht/1132663.html

    借款合同印花税 http://s.yingle.com/y/ht/1132662.html 关联方借款利息 http://s.yingle.com/y/ht/1132661.html 超市配售合同 http://s.yingle.com/y/ht/1132660.html 出租人不能按时交付出租房屋，应当如何进行处理 http://s.yingle.com/y/ht/1132659.html

 房屋买卖合同法的保护形式

http://s.yingle.com/y/ht/1132658.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 企业合同法律风险防范(上)http://s.yingle.com/y/ht/1132657.html

  什么是特许经营 http://s.yingle.com/y/ht/1132656.html 特许

连

锁

经

营的概

念

http://s.yingle.com/y/ht/1132655.html

     搬运装卸合同 http://s.yingle.com/y/ht/1132654.html 如何乘坐卧铺 http://s.yingle.com/y/ht/1132653.html 抵押和质押的区别 http://s.yingle.com/y/ht/1132652.html 借款合同怎么写 http://s.yingle.com/y/ht/1132651.html 人保与

物

保

之

间的优

先

关

系

http://s.yingle.com/y/ht/1132650.html

   什么是间接代理 http://s.yingle.com/y/ht/1132649.html 运输合同范本 http://s.yingle.com/y/ht/1132648.html 一方恶

意

欺

诈

合同

可

以

撤

销

http://s.yingle.com/y/ht/1132647.html

  合同要约 http://s.yingle.com/y/ht/1132646.html 个人

借

款

合同

范

本

2018 http://s.yingle.com/y/ht/1132645.html

 孳息概念定义及买卖中的标的物孳息归谁所有 http://s.yingle.com/y/ht/1132644.html

 订立劳动合同有哪些程序

http://s.yingle.com/y/ht/1132643.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

  合同成立的时间 http://s.yingle.com/y/ht/1132642.html 农村房

屋

买

卖

协

议

书

该

如

何

写

http://s.yingle.com/y/ht/1132641.html

 因重大误解订立的劳动合同可依法予以撤销 http://s.yingle.com/y/ht/1132640.html

    居间人的义务 http://s.yingle.com/y/ht/1132639.html 借款格式 http://s.yingle.com/y/ht/1132638.html 汽车质押贷款 http://s.yingle.com/y/ht/1132637.html 不履行购房意向书违约还是缔约过失 http://s.yingle.com/y/ht/1132636.html

 合同当事人与关系人

http://s.yingle.com/y/ht/1132635.html

 居间人怎么行使报酬请求权

http://s.yingle.com/y/ht/1132634.html

 法定代理与监护的关系是什么

http://s.yingle.com/y/ht/1132633.html

 优质小麦生产协议书

http://s.yingle.com/y/ht/1132632.html

 承租人拒不返还房屋怎么办

http://s.yingle.com/y/ht/1132631.html

 格式合同的详细解释

http://s.yingle.com/y/ht/1132630.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

  寄售合同订立指引 http://s.yingle.com/y/ht/1132629.html 浅议可

撤

销

合同

之

撤

销

权

http://s.yingle.com/y/ht/1132628.html

 买卖合同的当事人对支付价款的地点没有约定的 http://s.yingle.com/y/ht/1132627.html

  业主支付保函 http://s.yingle.com/y/ht/1132626.html 浅谈合同法关于合同订立规定的意义 http://s.yingle.com/y/ht/1132625.html

 鸿润(集团)有限公司借款合同纠纷 http://s.yingle.com/y/ht/1132624.html

 订立担保合同法律注意事项

http://s.yingle.com/y/ht/1132623.html

  特许经营合同 http://s.yingle.com/y/ht/1132622.html 房屋租

赁

合同

纠

纷

若

干

问

题

http://s.yingle.com/y/ht/1132621.html

 土地承包合同的订立程序主要内容 http://s.yingle.com/y/ht/1132620.html

 办理经济合同公证所需的材料

http://s.yingle.com/y/ht/1132619.html

  定金的成立与效力 http://s.yingle.com/y/ht/1132618.html 字迹不清属缔约过失担保责任必须照负 http://s.yingle.com/y/ht/1132617.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 没有代理权的无权代理主要有什么表现形式 http://s.yingle.com/y/ht/1132616.html

 “以欺诈胁迫手段订立合同损害国家利益”的理 http://s.yingle.com/y/ht/1132615.html

 仓储合同中存货人有什么义务

http://s.yingle.com/y/ht/1132614.html

  要约何时生效 http://s.yingle.com/y/ht/1132613.html 文秘应

知的委

托

合同

知

识

http://s.yingle.com/y/ht/1132612.html

 借款展期的概念定义及条件

http://s.yingle.com/y/ht/1132611.html

 拆迁非居住租赁房屋承租人应享有什么权利 http://s.yingle.com/y/ht/1132610.html

 有权代理须具备哪些要件

http://s.yingle.com/y/ht/1132609.html

 抵押合同无效的情况有哪些

http://s.yingle.com/y/ht/1132608.html

  借款合同法 http://s.yingle.com/y/ht/1132607.html 借款合同的调

整范围主

要有哪些

http://s.yingle.com/y/ht/1132606.html

 订立合同必须采用书面形式吗

http://s.yingle.com/y/ht/1132605.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 欠债企业被吊销执照两起买卖合同纠纷三年难执 http://s.yingle.com/y/ht/1132604.html

 怎样认定共有人擅自出卖共有物买卖合同的效力 http://s.yingle.com/y/ht/1132603.html

 哪种情况下，房屋买卖合同可能会无效 http://s.yingle.com/y/ht/1132602.html

  抵押的概念 http://s.yingle.com/y/ht/1132601.html 格式

合同的法

律

特

征

http://s.yingle.com/y/ht/1132600.html

  银行借款合同 http://s.yingle.com/y/ht/1132599.html 什么

是

格

式

合同的解

释

http://s.yingle.com/y/ht/1132598.html

   股权抵押借款合同 http://s.yingle.com/y/ht/1132597.html 短期借款 http://s.yingle.com/y/ht/1132596.html

行使代位权应注意的相关法律纠纷问题 http://s.yingle.com/y/ht/1132595.html

 广东省茶青订购合同

http://s.yingle.com/y/ht/1132594.html

 如何理解可撤销合同中的“显失公平” http://s.yingle.com/y/ht/1132593.html

 定金条款无效是否影响合同效力

http://s.yingle.com/y/ht/1132592.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 民间借款利息的法律保护

http://s.yingle.com/y/ht/1132591.html

 浅论缔约过失责任的赔偿范围

http://s.yingle.com/y/ht/1132590.html

 加工型种薯购销合同

http://s.yingle.com/y/ht/1132589.html

 居间人在居间活动中不得从事哪些行为 http://s.yingle.com/y/ht/1132588.html

 12种无效的房地产买卖合同

http://s.yingle.com/y/ht/1132587.html

 劳动合同订立程序瑕疵的风险

http://s.yingle.com/y/ht/1132586.html

  借款的账务处理 http://s.yingle.com/y/ht/1132585.html 无偿民间借款合同中，当事人的权利和义务有何 http://s.yingle.com/y/ht/1132584.html

 逾期付款违约金起止期限应如何计算 http://s.yingle.com/y/ht/1132583.html

 留置权的实现与消灭

http://s.yingle.com/y/ht/1132582.html

 特许经营体系 http://s.yingle.com/y/ht/1132581.html

篇6：保险合同无效和合同解除的情形

一、投保人对保险标的不具有保险利益的;

二、以死亡为给付保险金条件的合同，未经被保险人书面同意并认可保险金额的;

三、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的;

四、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;

五、以合法形式掩盖非法目的的;

六、损害社会公共利益的。

对于保险人解除保险合同的期间问题，《保险法》做出了较多的规定与限制。保险合同解除的期间问题，在《保险法》中做出了较为明确的规定。法律规定的期间主要有以下两种：

第一，30日。

《保险法》第16条第2款、第3款规定：“投保人故意或者因重大过失未履行前款规定的如实告知义务，足以影响保险人决定是否同意承保或提高保险费率的，保险人有权解除合同。前款规定的合同解除权，自保险人知道有解除事由之日起，超过30日内不行使而消灭。自合同成立之日起超过二年的，保险人不得解除合同;发生保险事故的，保险人应当承担赔偿或者给付保险金的责任。”保险人解除保险合同要受到相对于投保人更为苛刻的限制。法条中规定30日是保险人行使保险合同解除权的除斥期间。在此期间，保险人可以向投保人做出解除保险合同的意思表示;期间届满，该项权利即消灭。

财产保险中，第49条对于因保险标的转让致使危险程度增加，保险人可以在30日内按约定增加保险费或解除合同。第58条规定了保险标的发生部分损失的，投保人在保险人赔付之日起30日内可以解除合同。从这两个法条当中看出，30日规定都是为了防范保险合同双方之间行使合同解除权的迟延，维护合同双方的利益，保证合同能够及时顺利地履行。因为订立保险的目的就是为了防范危险，一旦拖延，在发生保险事故后，就不能及时理赔，增加了社会成本的支出。

第二，两年。

《保险法》第16条第3款规定的投保人故意或重大过失未履行如实告知义务的，保险人在保险合同成立之日起超过2年的不得解除保险合同。在民法上，2年是普通诉讼时效期间。2年作为除斥期间是对权利人的约束限制，防止其恶意解除。

《保险法》第36条、第37条规定，人身保险合同中分期支付保险费，投保人未按时支付当期保险费用，发生合同效力中止事由后，2年内双方未达成协议的，保险人可以解除保险合同。在这里，2年是投保人请求人身保险合同复效的期间，并不是除斥期间。因为除斥期间针对的是形成权，而投保人的请求权并不是形成权。因此，二者不能等同。人身保险中，投保的期限一般比较长。在保险合同的履行当中，常会发生投保人不能及时地缴纳当期保险费用，导致保险合同的履行发生困难，致使保险合同的对价平衡原则遭到挑战，因此，保险合同效力应当予以中止。但是，合同效力中止要有时间限制。在此期间内，投保人缴纳保险费用，合同效力恢复;投保人没有缴纳保险费用的，期间届满后，保险人便可以行使保险合同解除权。

篇7：反担保合同无效的情形有哪些

反担保合同是什么，相信很多人都不清楚。反担保合同就是是指为债务人担保的第三人，为了保证其追偿权的实现，而与债务人以及反担保保证人签订的担保合同。担保合同存在无效的可能，那么反担保合同呢?反担保合同无效的情形有哪些呢?本文对此作了解析，请阅读了解。

除非当事人在合同中有特别约定，否则反担保合同因担保合同的无效而无效。另外，反担保合同亦可因为自身违反《合同法》及相关法律的强制性和禁止性规定而无效。反担保合同无效，并不意味着反担保人可以不承担任何赔偿责任。反担保人民事赔偿责任的承担问题必须区分不同情形来分析。

首先，如果反担保无效是由于主合同无效导致本担保合同无效进而使反担保合同无效时，要将三个合同关系结合起来加以考虑，即主合同关系、担保合同关系和反担保合同关系。依据《关于担保法若干问题的解释》的规定，因主合同无效致使担保合同无效，担保人有过错时，其应承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3。此时，担保人可以在承担赔偿责任之后向债务人追偿，或者在承担赔偿责任的范围内要求有过错的反担保人承担赔偿责任。反担保人无过错的，反担保人无需承担反担保责任;反担保人有过错的，是指反担保人对担保合同无效有过错的情形，此时，反担保人的责任范围应不超过担保人所承担的债务人不能清偿部分的1/3部分的1/3。

其次，主合同有效而担保合同无效导致反担保合同无效的情形。此时，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任。反担保人无过错的，反担保人无需承担反担保责任。反担保人有过错的`，此时，反担保人的责任范围应不超过担保人所承担的债务人不能清偿部分的1/3;若债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人未清偿部分的1/2。反担保人无过错的，反担保人无需承担反担保责任。反担保人有过错的，此时，反担保人的责任范围应不超过担保人所承担的债务人不能清偿部分的1/2部分的1/3。

篇8：无效合同的结算

问:如果签订的是无效合同, 实际施工人如何主张工程价款结算?

发包人为建设体育场工程向社会公开招标, 四海建设公司中标, 并签订建设工程施工合同, 约定由四海建设公司承包施工。

其后承包人四海建设公司又与周某签订施工协议, 约定将上述工程中的钢结构部分交由周某施工, 实行包工包料;套用定额、取费率、材料调差、签证按总承包条款执行;周某按约定向承包人交纳3%的管理费和5%的施工配合费。

工程竣工验收后三方为结算产生纠纷。承包人认为是发包人拖欠工程款, 发包人则认为工程款结算条件未成熟。周某无奈诉至法院, 要求支付欠付的工程款。请问:承包人违法分包的工程, 实际施工人如何主张结算工程价款?

律师观点

1、承包人四海建设公司与周某签订合同是否有效?

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定, 承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的, 建设工程施工合同应认定为无效。

承包人四海建设公司与周某签订施工协议, 将工程违法分包给不具有建筑施工企业资质的周某, 该合同应认定为无效。

2、违法分包合同无效, 周某法律地位如何确定?

实际施工人是指无效合同的承包人, 如转承包人、违法分包合同的承包人, 没有资质借用有资质的建筑施工企业的名义与他人签订建设工程施工合同的承包人等。

四海建设公司与周某签订的施工协议属违法分包合同, 但周某作为违法分包合同的承包人对钢结构工程进行了实际施工, 周某为该工程的实际施工人。

3、实际施工人周某可向谁主张工程价款?

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定, 实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的, 人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的, 人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。

根据上述规定, 实际施工人周某可选择起诉违法分包人四海建设公司, 也可选择起诉发包人。但如果周某选择起诉发包人, 法院可以追加违法分包人四海建设公司为案件当事人。现周某选择以发包人和四海建设公司为共同被告, 不违反法律规定。

4、实际施工人周某可按什么标准主张结算工程价款?

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定, 建设工程施工合同无效, 但建设工程经竣工验收合格, 承包人请求参照合同约定支付工程价款的, 应予支持。

四海建设公司与周某签订的合同虽然无效, 但工程经竣工验收合格, 故周某可请求参照无效合同约定结算工程价款。无效合同中约定套用定额结算, 因此周某可按此约定标准主张结算工程价款。

篇9：建设工程施工合同无效的法律后果

关键词：合同无效；赔偿；折价补偿；标准

一、建设工程施工合同无效的原因

由于建设工程施工合同是合同的一种具体形式，因此必然受到《合同法》的规制，我国《合同法》关于合同的无效规定了五种情形：①一方以欺诈、胁迫手段定理的损害国家利益的合同；②恶意串通，损害国家集体或者第三人利益的合同；③合法形式掩盖非法目的的；④损害社会公共利益的；⑤违反法律和行政法规的强制性规定的。通过分析我国《合同法》的有关条文，可以看出，法律对合同无效的规定表述的比较笼统，在司法实践中具体应用时没有具体的标准。建设工程施工合同在遵守《合同法》的一般规定的同时有着自身的特点，以下几种情况也会导致该类合同的无效。

1.承包人不具备主体资质

我国《建筑法》根据承包人的注册资本、装备和业绩等将企业划分不同的等级资质，并要经审查取得相应的证书，方可在规定的资质等级中从事建筑活动。根据该法的规定，此处的承包人不具备主体资质指的是以下情况：首先，合同已自然人的名义签订。处于对承包人的实力信任，发包人与其签订合同，此时合同的双方是承包人和发包人，自然人引起代表的只是能力有限的个体，不能作为合同的主体。以自然人的名义签订合同因违反法律规定而使得合同无效。其次，施工资质与工程级别不符。所谓的不符合，一是指承包单位没有建筑资质而冒充有承建资质或者冒用他人资质从而签订合同，该合同无效；再有就是超越资质范围承接建筑工程。这两种情况都是施工资质与工程级别不一致，这会导致发包人的工程质量得不到保证，是严重损害发包人利益的行为，据此签订的合同必然无效。

2.违反招标相关规定的

建设施工合同关系到的合同双方的切身利益，更关系到工程的质量，为了体现公平和保证工程质量，国家对涉及公众利益，一些大型基础设施工程或者关乎到国家利益的项目规定了招标的要求。根据我国《建筑法》和《招投标法》及相关规定，结合笔者的总结，认为因违反招标导致合同无效的，有如下几种情况：应当招标而为招标的；招标人泄露标底的；投标人联合，哄抬标价的；投标人与招标人纵向联合；投标单位少于法定数量。这些情况都是违背合同法精神的行为，不能保证工程质量。

3.违反分包、转包规定的

首先明确，我国法律并没有禁止工程的分包，只是对分包行为进行了严格的规定。在《合同法》和《建设工程质量管理条例》中允许承包人將承包工程的一部分进行分包，但是这种分包有着严格的限制。首先，分包的承包人要有相应的资质，不具备资质的合同无效；其次，要经发包人允许。这包括发包人的事后追认；复次，不得分包主体工程。承包人建设工程的主体部分能够保证工程的质量，将主体部分分包，合同目的不能实现，合同无效。最后，不得再次分包。

二、合同无效的法律后果

根据我国《合同法》的规定，合同无效的法律后果主要有两个：返还义务和赔偿责任。建设施工合同引起的法律后果主要也是这两个。

1.返还义务

建设工程施工合同无效后的返还义务，指的是合同双方的义务。其中最为重要的是合同价款的返还。因为合同已经被宣告无效，那关于工程完工且验收合格后的价款该如何处理的问题，学界存在着不同的看法。第一种观点从公平性角度出发认为，应该按照承包方所付出的代价给付工程款。《合同法》58条的规定：合同无效取得的财产应该返还；不能返还或者没有必要返还的，应该折价补偿。建设工程一般固定化，具有不可还原性。此时请求价款，明显不能返还，只能折价。因为折价的原因是合同无效，故折价不能以合同规定的合同价为标准，只能以承包方付出的代价即实际成本作为标准。第二种观认为应该以合同约定价款为给付标准。笔者认为该观点更符合实际。该合同是一种具体的合同形式，合同无效也有应该按照《合同法》中关于合同无效的规定进行处理，由此回归到《合同法》58条。在此要对“折价补偿”中的折价进行深入的理解。合同法关于该条规定在立法时没有对“折价补偿”进行限制性的表述，没有将“折价补偿”表述为“按照实际成本折价补偿”，其立法意图就是表示此处的“折价”标准应该是按照合同价。

2.赔偿责任

《合同法》在规定返还义务的同时，规定了赔偿责任“有过错的一方应当赔偿对方的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”分析该条款可以看出，如果导致合同无效的原因是因为违背了法律法规的强制性规定，而合同双方都没有过错的，此时双方承担的是返还义务，将根据无效合同得到的利益返还给对方。如果合同的无效，是合同当事方中的一方没有恰当的履行相应的义务造成的，此时双方中的一方或者双方存在过错，此时双方承当的是赔偿责任，过错方向无过错方赔偿相应的损失。合同签订的前提是双方处于自愿，在信任的基础上达成合意，由于过错方的过错导致了合同无效，给对方造成了损失，应当承当赔偿责任。

关于建设工程施工合同无效后的法律后果的分析，有助于人们正确的认识这个问题的本质，在司法实践中遇到相关的问题也能更好的进行处理。

参考文献：

[1]黄松有，《最高人民法院建设工程施工合同司法解释的理解与适用》，人民法院出版社。2004年第1版，第6-9页.

[2]王元翔，《建筑法案例精析》，人民法院出版社，2003年第1版，第6-11页.

[3]陈少勇，《建筑工程施工合同纠纷的处理及合同管理》，法治与社会，2011年.

篇10：房屋买卖合同无效的情形及处理

法律法规：《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管

理法》、最高人民法院相关司法解释、建设部相关规定等法律法

规的规定。

（一）房屋与土地分开转让的，（现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让/地产不得转让）

法律规定：

《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（建设部颁布实施）的第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离”

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”

《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”

法理分析：这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。

（二）侵犯优先购买权的。

法律规定：

《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

法理分析：房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。

（三）因欺诈而转让商品房的。

法律规定

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

（四）商品房预售违法的。

法律规定

我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

（五）在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。

法律规定

《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定，以下合同应为无效：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的；有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。

（六）其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。

如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的等。

对这些特殊情形，应具体分析而不宜一概认为无效。

（一）房屋买卖未采用书面形式。

法律规定

《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”

《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”

法律分析由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。

（二）卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。

法律规定

《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让。但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。

《合同法》第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定也可以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。

（三）没有办理过户手续而引起发一方反悔的。

法律规定

《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》（1990年2月17日最高人民法院）强调：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”

《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》（1992年7月9日最高人民法院）答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。”

《物权法》第十五条规定：“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（一）》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。”

法律分析

由此可见，房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同（债权行为）依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记（物权行为）手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。

（四）房屋共人擅自转让的行为。

法律规定

《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释

（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护

第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”

《物权法》第一百零六条规定：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

法理分析 可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。

（五）城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。

法律规定

《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过„村改居‟等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资源部国土资发〔2004〕234号）第（十三）款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

法律分析 总的来说，从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改变此类规定也很困难。但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看，又没有充足的理由支认定此类行为全部无效。且农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。《物权法》第一百五十三条虽然规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，但其却明确了宅基地使用权是一种物权，既然是物权，权利人当然有相应的支配权包括处分权。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定，司法实践中认定不尽相同，对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效。如符合规划要求和用地条件，买房自用的，就应认定为有效。且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支持。

（六）城市公房私自买卖的问题。

根据建设部及各地政府的规定，此类公房是禁止私自转让的。但这些规定毕竟属于行政规章性质，并不是法律的直接适用渊源。另外，从现实看，私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍，且在一定程序上相关公房管理机构也默认了此类行为。所以，如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租人的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房，则这种转让行为是有效的。反之，则为无效买卖合同。

另外，有些地方的公房转让合同不同于其他的房地产买卖合同，通常双方转让的是房屋的使用权，这样严格说就不再属于房地产买卖合同。

三、房屋买卖合同无效的法律后果

无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：

（一）出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

（二）有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

（三）在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

（四）因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。