注册资产评估师考试资产评估即时模拟五

注册资产评估师考试资产评估即时模拟五（精选6篇）

篇1：注册资产评估师考试资产评估即时模拟五

2007注册资产评估师考试资产评估模拟试题一

一、单项选择题。

1.某企业对其应收账款进行评估，评估基准日应收账款余额为36万元，根据前5年的有关数据可知，前5年应收账款总额为50万元，坏账发生总额为2.5万元，并预计企业应收账款的变现成本为0.3万元，则企业应收账款评估值为( )。

A.180 000元

B.352 800元

C.342 000元

D.339 000元

【正确答案】 D

【答案解析】

360000×［1-（2.5/50）］-3000=339 000元

2.某企业应收账款在评估基准日的账面余额为200万元，经评估人员核实，实有额为230万元，该企业前5年已处理的坏账额占应收账款的比例为5％，如果企业加强应收账款的管理，该比例会下降，预计能降低到4％，该企业应收账款的评估值为（ ）

A.220.8万元

B.192万元

C.190万元

D.218.5万元

【正确答案】 A

【答案解析】 230×（1-4％）=220.8万元

3.某商人在1月租赁一临街商铺，租期4年，一次性支付租金8万元，1月向保险公司支付全年火灾保险费240元，在204月1日他欲将该商铺转租，其账簿上房租已摊销6万元。他若转租于你，你应支付的客观租金约为（ ）

A、35180元

B、0元

C、20240元

D、35240元

【正确答案】 A

【答案解析】 租金价值：80000×［21／（4×12）］=35000元

保险费：240×（9／12）=180元

合计：35000+180=35180（元）。

4.某被评估建筑物与参照建筑物立兴大厦相比，后者的施工质量比前者的施工质量高出10%，该个别因素修正系数为（ ）

A．90/100

B．100 /110

C．110/100

D．100/90

【正确答案】 B

【答案解析】 建筑物评估使用市场法时，修正系数除了时间等几个因素外，基本上是以分子即被估价对象为

100，调整分母即参照物的值[（100×（1+10%）]）来计算修正系数的。

5.某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原率为10%，所选的参照物剩余使用年限为，则土地使用年限修正系数为（ ）。

A.0.92

B.1.07

C.1.09

D.0.94

【正确答案】 B

【答案解析】 〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=（1-0.0923）/（1-0.1486）=1.066。

6.现将环境优劣度分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重等五个级别。以待评估土地为100，污染程度每上升一个等级，地价下降0.5%。.待评估土地和可比较土地交易实例的污染程度分别为污染小、污染严重。进行待评估土地的价值估算时，环境因素的修正系数为（ ）。

A.101.5/100

B.100/101.5

C.98.5/100

D.100/98.5

【正确答案】 D

【答案解析】 被估价资产的价值/参照物的价值=100/100×（1-3×0.5%）=100/98.5

7.某企业两年前引进一项专有技术，重置成本为100万元，预计尚可使用5年，该技术产品设计生产能力为1000件，现准备将40%的生产能力转让出去，由于竞争对手的增加，使该企业减少收益的现值为30万元。该项技术转让的最低收费额为（ ）。

A、70万元

B、58.57万元

C、30万元

D、101.43万元

【正确答案】 A

【答案解析】 100×40%+30=70（万元）。

8.某企业计划拥有甲企业发行的面值100万元非上市普通股票，预期甲企业每年发放相当于股票面值10%的股利，且股利以3.75%的速度增长，在折现率为9%的前提下，该100万元股票的价值最接近（ ）。

A、190万元

B、200万元

C、100万元

D、120万元

【正确答案】 A

【答案解析】 100×10%÷（9%-3.75%）=190.48（万元）。

9.被评估债券为5年期一次性还本付息债券，票面额10000元，年利息率为3%，不计复利，评估时该债券购入时间已满3年，设定折现率为8%，该被评估债券的评估值最有可能是（ ）。

A.10648.15元

B.9938.90元

C.9859.40元

D.10734.20元

【正确答案】 C

【答案解析】 到期本息总和=10000×（1+5×3%）=11500（元）。

该被评估债券的评估值=11500× (1+8%)-(5-3)= 11500×0.8573=9858.95（元）。

10.被评估债券为12月31日A公司发行的5年期可流通债券，每张面值为100元，票面年利率为10％，被评估企业共持有1000张这种债券，年5月份评估时，债券每张市场交易价为145元，则该债券在评估基准日的评估值为（ ）。

A.14万元

B.13.3万元

C.15万元

D.14.5万元

【正确答案】 D

【答案解析】 145×1000=14.5（万元）。

11.某企业融资总额为1200万元，其中长期负债占30％，借贷利率为6％，权益资本占70％，无风险收益率为4％，社会平均收益率为12％，经估测，该企业所在行业的β系数为1.5，企业所得税率为33％，用加权平均资本成本模型计算的折现率指标为（ ）

A.10.2%

B.16%

C.12.41%

D.13%

【正确答案】 C

【答案解析】 借款资金的成本率=6％×（1-33％）=4.02％

权益资金的成本率=4％+1.5×（12％-4％）=16%

加权平均资本成本=4.02％×30％＋16%×70％=12.406%。

12.某企业的预期年净收益为15万元，本金化率为10%，该企业所有各项资产价值之和为134万元，该企业的商誉价值为（ ）

A、20万元

B、15万元

C、14万元

D、16万元

【正确答案】 D

【答案解析】 企业的整体评估价值为：15÷10%=150万元，该企业所有各项资产价值之和为134万元，所以企业的商誉的价值为：150-134=16（万元）。

13.某砖混结构房屋经评估人员现场勘察，对结构部分、装修部分、设备部分的打分分别为70、50、30，这三部分的评分修正系数分别为0.55、0.15、0.3，则该房屋的成新率为（ ）

A、65%

B、70%

C、50%

D、55%

【正确答案】 D

【答案解析】 （0.55×70＋0.15×50＋0.3×30）÷100×100%＝55%。

14.被评估设备为1995年从美国引进的设备，进口合同中的CIF价为41万美元。评估时美国生产厂家仍在生产销售该种设备，其CIF的报价为50万美元，一般情况设备的实际成本价应为报价的70%~90%.%。国内某企业20从美国进口该设备的CIF价为44万美元，你认为该进口设备的现行购置成本为（ ）

A.40万美元

B.50万美元

C.44万美元

D.45万美元

【正确答案】 C

15.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近（ ）。

A.400 万元

B.392万元

C.402万元

D.390万元

【正确答案】 C

【答案解析】 500－10×[500×(1-2%)/50]＝402（万元）。

16.评估某企业5年前购建的家用电器生产线，其年产量为20万台，目前市场上同类新型生产线价格为300万元，其设计生产能力为25万台/年，规模经济效益指数为0.8，该生产线的重置成本为（ ）

A.240万元

B.250.95万元

C.260万元

D.245万元

【正确答案】 C

【答案解析】 重置成本＝300×(20/25)0.8≈250.95(万元)。

17.某资产于10月购进，现要评估其在2001年10月的价值。会计折旧总年限预计是。根据该资产的技术指标，每天的正常工作运营时间为8小时，该资产实际每天工作运营12小时。该资产的实际已使用年限为（ ）

A.3年

B.4.5年

C.2年

D.3.5年

【正确答案】 B

【答案解析】 资产利用率＝12/8＝150%，实际已使用年限＝3×150%＝4.5（年）。

18.无形资产没有（ ）

A.经济性损耗

B.功能性损耗

C.无形损耗

D.有形损耗

【正确答案】 D

19.判断一项无形资产是否存在，关键是看其是否存在（ ）

A.预期收益

B.超额收益

C.历史收益

D.客观收益

【正确答案】 B

20.某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为（ ）

A.500万元

B.300万元

C.280万元

D.360万元

【正确答案】 A

【答案解析】 最佳适用原则的运用

21.某项资产账面原价为300万元，账面净值为200万元，评估结果为250万元，该评估增值率为（ ）

A.20%

B. 25%

C. -10%

D. 18%

【正确答案】 B

【答案解析】 （250-200）/200×100%= 25%，“增加率”是增加值与账面净值(或调整后净值)的比率，用于说明评估值变化的相对比例。

22.开达资产评估事务所于2000年8月6日至2000年8月25日，对洪利制衣厂的企业整体资产在2000年6月30日的市场价值进行了评估，评估报告于2000年8月30日提交给了委托人。该评估结果的有效时间截止到（ ）

A、2001年8月5日

B、2001年8月24日

C、2001年8月29日

D、2001年6月29日

【正确答案】 C

【答案解析】 按现行规定．有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据(还需结合评估基准日的期后事项的调整)。超过一年，需重新进行资产评估。

23.运用市场法评估，需要调整参照物差异，不属于主要调整因素的是：（ ）

A．时间因素

B．地域因素

C．功能因素

D．个别因素

【正确答案】 D

24.关于资产评估中的资产分类，正确的是：（ ）

A．可以按资产的形态分类，分为有形资产和商誉

B．按资产是否具有综合获利能力，分为单项资产和整体资产

C．对于整体资产，其评估价值等于各单项可确指资产的价值之和

D．按资产能否独立存在分类，分为可确指资产和不可确指资产，不可确指资产即无形资产

【正确答案】 B

【答案解析】 不可确指资产是指商誉,可确指资产是指能独立存在的资产,前面所列示的有形资产和无形资产除商誉外都是可确指的资产.

25.关于资产评估中的资产,下面的说法不正确的是：（ ）

A．资产是企业拥有和控制,能以货币计量的经济资源

B．资产是一种权力

C．资产必须为某一主体所拥有和支配

D．资产是一种获利能力

【正确答案】 A

26.下列机器设备不属于按在再生产中的作用分类是：（ ）

A．生产工艺类设备

B．辅助生产设备

C．服务设备

D．自动化设备

【正确答案】 D

【答案解析】 按机器设备的自动化程度分类，可以分为自动化设备、半自动化设备、其他设备。

27.评估报告的正文不包括（ ）

A.评估基准日

B. 评估结论

C. 被评估单位提供的原始设备清单

D. 评估原则

【正确答案】 C

28.不属于企业整体资产评估应该考虑的主要因素是（ ）

A.企业全部资产价值

B.企业的外部环境

C.分析确定企业的获利能力，应广泛地研究①企业所属行业的收益②市场竞争因素③企业的资产结构和负债比例④企业的经营管理水平四个方面

D.企业所处的地理位置、资源供应等也是影响企业未来获利能力的重要因素。

【正确答案】 D

【答案解析】 D不属于主要因素

29.不属于折现率的估算方法有（ ）

A. β系数法

B. 风险累加法

C. 经验估计法

D. 加权平均资本成本模型估测

【正确答案】 C

30.下列关于无形资产收益额的确定说法不正确的是（ ）

A. 在评估中则应以评估利润分成率为基础，至于换算成销售收入分成率，只需要掌握销售利润率及各年度利润的变化情况就行了

B. 销售收入分成率=销售利润分成率÷销售利润率。

C. 利润分成率的确定以无形资产带来的追加利润在利润总额中的比重为基础确定

D. 利润分成率的计算方法主要有：边际分析法和约当投资分成法

【正确答案】 B

二、多项选择题。

1.资产的价值取决于资产的成本，资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化，影响资产价值量变化的因素有：（ ）

A.市场价格

B.实体性贬值

C.功能性贬值

D.经济性贬值

【正确答案】 ABCD

2.成本法运用的前提条件是（ ）

A、应当具备可利用的历史资料

B、形成资产的耗费包含包括有效耗费和无效耗费，既然适用成本法，就应该反映资产的历史成本情况，评估的成本包含所有的有效耗费和无效耗费，无需去掉无效耗费

C、形成资产价值的耗费是必须的

D、运用成本法必须充分考虑资产的各种损耗

【正确答案】 AC

3.关于更新重置成本和复原重置成本说法正确的是：（ ）

A．在同时可获得者两种成本的前提下，应该选用更新重置成本

B．一般而言，更新重置成本小于复原重置成本

C．按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，求得的成本是复原重置成本

D．物价指数法计算出的是复原重置成本，而重置核算法能可估算更新重置成本和复原重置成本

E．无论计算更新重置成本和复原重置成本，都要求资产本身的功能不能改变

F．一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的成本往往偏高

【正确答案】 ABCDEF

4.有关收益法中的收益额的说法正确的有：（ ）

A． 收益额必须是被评估资产的未来收益

B． 收益额必须是被评估资产直接形成的

C．收益额有三种，税后收益，利润总额、现金流量

D．折现率要和收益额保持一致

【正确答案】 ABCD

5.上市债券的评估方法说法正确的有( )

A.如果该种债券可以在市场上流通买卖，并且市场上有该种债券的现行市价，则在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值。

B.当证券市场投机严重、债券价格严重扭曲、债券价格与其收益现值严重背离时，对上市债券的评估，可参照非上市债券的评估方法。

C.上市交易的债券的现行价格，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值；

D.评估人员应在评估报告中说明所用评估方法和结论，并申明该评估结果应随市场价格变动而予以调整。

E.应当强调指出，不论按什么方法评估，已上市债券的评估值一般不应高于证券交易所公布的同种债券的卖出价。

【正确答案】 ABCDE

6.股权投资中直接投资评估的说法正确的有（ ）

A. 该项直接投资明显没有经济利益，也不能形成任何经济权利的，按零值计算。

B. 直接投资由于投资比重不同，可以分为全资投资、控股投资和非控股投资。

C. 对于直接投资的全资企业,应对被投资企业进行整体评估，评估全资企业的净资产额的价值，全资企业的净资产额，即为对该企业直接投资的评估值。

D. 控股企业应按企业股权比例计算应分得的净资产额，即为对该企业投资的评估值。

E. 对于全资投资和控股投资，如果被投资企业经过评估，净资产额为零，或为负值时，对该企业的直接投资的`评估值为零值。

F. 对非控股的直接投资, 一般应采用收益法进行评估;对投资份额很小，或直接投资发生时间不长，被投资企业资产账实基本相符的，则可根据核实后的被评估企业经过注册会计师审计的资产负债表上的净资产数额，再根据投资方应占的份额确定评估值。

【正确答案】 ABCDEF

7.下列关于资产评估报告中 “评估基准日后的调整事项”有关说法正确的有（ ）。

A.写明评估基准日后、有效期以内资产数量及作价标准发生变化时的处理原则。

B.资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。

C.若资产价值类型发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。

D.如果评估工作结束前资产价格已经发生了显著变化，无法改变评估基准日，但资产价格的调整方法简单、易于掌握时，应予以说明，提醒委托方在资产实际作价时，进行相应调整。

【正确答案】 ABCD

8.按存在形态的不同而分类的四种类型流动资产的评估方法选择说法正确的是（ ）

A.对于实物类流动资产，可以采用市场法和成本法

B.对于货币类流动资产，其清查核实后的账面价值本身就是现值，不需采用特殊方法进行评估，只是应对外币存款按评估基准日的国家外汇牌价进行折算

C.对于债权类流动资产评估只适用于按可变现值进行评估

D.在特定情况下，也可以采用历史成本作为评估值。

E.用成本法评估流动资产时，无需考虑资产的功能性贬值因素，而资产的有形损耗(实体性损耗)的计算也只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估

【正确答案】 ABCDE

9.关于设备核查说法正确的有：（ ）

A. 设备核查方式有两种：逐项清查和抽样核查

B. 逐项清查风险小，但工作量大

C. 抽样核查可提高工作效率，但是有抽样风险

D. 随机抽样是抽样核查原理

【正确答案】 ABCD

10. 建筑物功能性贬值的原因有：（ ）

A. 建筑物用途与强度不合理（相对于所占土地的最佳使用而言的）

B. 建筑物的设计和结构不合理

C. 建筑物的装修与总体功能不协调

D. 建筑物的设备配备与总体不协调

【正确答案】 ABCD

三、简答题。

1.简述资产评估的特点

【正确答案】

一般来说,资产评估具有以下特点:

1、现实性；现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一野战的资产实际状况对资产进行的评定估算。交税评估的现实性表现在以下三个方面：

①资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据，只要求说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况。

②以现实状况为基础反映未来。

③现实性强调客观存在。形式上存在而实际上已消失者，或形式上不存在而事实上存在者，都要以实际上的客观存在为依据进行校正。

2、市场性；

资产评估是服务于市场的流动，在市场交易活动发生的条件下，资产评估通过模拟市场条件对交税价值作出评定估算的报告，并且，这一估算和报告结果必须接受市场检验。

3、预测性；

资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。现实的评估价值必须反映资产的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。

4、公正性；

公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。

5、咨询性。

咨询性是指资产评估结论是为资产精力提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。

考生应该依据教材中的内容进行相应的展开。

2.简述资产评估方法之间的关系（资产评估方法之间的联系以及市场法与成本法的区别）

【正确答案】 资产评估方法很多，各种方法都有其各自的特点。同时，这些方法之间又是相互关联的。研究资产评估方法的特点，并分析比较各种方法之间的联系和区别，对于选择资产评估方法具有重要意义。

（一）资产评估方法之间的联系

从整体上来说，评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共同目标就是猁令人信服的可靠的评估价值。成本的市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分；同样的，折现的本金化的运用也时常运用于市场法和成本法中。例如，市场法呻分析和调整参照物价格与被评估资产价格的差异因素，会用到折现的本金化的技巧；在成本法中，对功能性贬值等的确定也要采用折现的本金化的方法。一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上的，只是它们的运用不像市场法运用表现的那么直接而已

（二）市场法与成本法的区别

资产评估过程中，市场法和成本法往往容易混淆。区别市场法的成本法具有重要的理论的实践意义。两种方法的区别表现如下。

1、成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要买者角度，即以购建某项资产的耗费来确定；后者则是从卖者角度，即市场上销售价值来确定。

2、市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。

3、市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要利用被评估资产的原始成本的原始资料。

4、成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。

3.如何企业整体资产评估的范围（一般范围和具体范围）

【正确答案】 (1)企业整体资产评估的范围界定至少包括以下两个层次：

①是企业资产范围的界定；（企业整体评估的一般范围）

②是企业有效资产的界定。（企业整体评估的具体范围）

(2)企业整体资产评估的一般范围

①这是从法的角度，从产权的方面来界定企业评估的资产范围。

②从产权的角度，企业评估的范围应该是企业的全部资产。

包括企业产权主体自身占用及经营的部分，企业产权权力所能控制的部分，如全资子公司、控股子公司，以及非控股子公司中的投资部分。

③在具体界定企业评估的资产范围时应根据以下有关资料进行：

Ⅰ企业提出资产评估申请时的申请报告及上级主管部门的批复文件所规定的评估范围。

Ⅱ企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的企业资产变动的范围。

Ⅲ涉及国有资产的企业评估，可参照其评估立项书中划定的范围。

⑶企业整体资产评估的具体范围时。应注意以下两点：

①对于在评估时点一时难以界定的产权或因产权纠纷暂时难以得出结论的资产，应划为“待定产权”，暂不列入企业评估的资产范围。（待定产权）

②在产权界定范围内，若企业中明显地存在着生产能力闲置或浪费，以及某些局部资产的功能与整个企业的总体功能不一致，并且可以分离，按照效用原则应提醒委托方进行企业资产重组，重新界定企业评估的具体范围，以避免造成委托人的权益损失（企业资产重组）。

企业的资产重组主要有两种形式：

Ⅰ、是“资产剥离”

即将企业中的闲置资产、无效资产在进行企业评估之前剥离出去，不列入企业评估的范围内

Ⅱ、是对企业生产经营能力的“填平补齐”

即针对企业生产经营中，主要是生产工艺中影响企业生产经营能力的薄弱环节，进行必要的改进以保证企业整个生产工艺的协调和平衡，使企业形成一个完整的生产能力及获利能力的载体。不论是“‘‘资产剥离”，还是“填平补齐”，都应以企业正常的设计生产经营能力为限，不可以人为地缩小或扩大企业的生产经营能力和获利能力。

【答案解析】 参见教材269-270

4.简述资产评估报告的编制的基本要求和步骤。

【正确答案】 编写资产评估报告需要清楚表达评估结果，并辅之以充分的依据说明，目的是明确资产评估机构的义务和责任，规避评估风险。根据上述内容，编写资产评估报告时应遵循如下基本要求：

1、实事求是；

2、内容全面、准确而简练；

3、报告要及时。

为达到这些要求，评估人员还应按下列步骤进行评估报告的编制：

1、评估资料的分类整理；

2、评估资料的分析讨论；

3、评估资料的汇总的评估报告的编排；

4、评估报告先由项目经理（或负责人）审核，再报评估机构经理（负责人）审核签发，必要时组织有关专家会审。注：考生应相应的展开。

5.资产评估的工作原则有哪些？做简单的介绍

【正确答案】 资产评估的原则上调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。它包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。

资产评估的工作原则：

（一）独立性原则，独立性原则要求在交税评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作始终坚持独立的第三者立场。

（二）客观性原则，客观性原则是指评估结果应以充分的事实为依据。

（三）科学性原则，科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适用的价值类型和方法，特定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。

（四）专业性原则，专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。

【答案解析】 KP16-18

四、计算题。

1.1、某企业将某资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：

该资产账面原值270万元，净值108万，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计折旧20年。经调查分析确定：按市场现在材料价格和工资费用水平，新购建相同结构的资产的全部费用支出为480万元。经调查原始材料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间是50400小时。经专业人员勘查计算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类资产相比，每年多支出运营成本3万元（该企业所得税率33%，假定折现率为10%）

根据以上资料，采用成本法对该资产进行评估。

【正确答案】 ：（1）计算资产利用率：

资产利用率=50400/57600×100%=87.5%

(2) 确定成新率

成新率=8/（20×87.5%+8）×100%=31.37%

(3) 确定功能性贬值

功能性贬值=3×(1-33%)×(P/A,10%,8)=2.01×5.3349=10.72（万元）

(4) 由此可计算评估值

评估值=480×31.37%-10.72=139.856（万元）

2.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为8％，评估时建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物估价残余法估测建筑物的价值。

【正确答案】 根据题意：

(1)计算房地合一状态下的总收入：

总收入=3000×12=36000(元)

(2)总费用=7600(元)

注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用

(3)计算总收益：

总收益=36000-7600=28400(元)

(4)计算土地收益：

土地收益=1000×300×7％=21000(元)

(5)计算建筑物收益：

建筑物收益=28400-21000=7400(元)

(6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％

注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限

(7)建筑物价格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋+12％)25]}=61667×0.9412=58041(元)

【答案解析】 注意：这里折现值用的折现率是还原率加上折旧率。

3.某市某区有三层砖混结构的办公楼一幢，土地总面积为360平方米。房屋建筑面积为510平方米，月租金收入为2.7万元(整幢出租)，订约日期为1995年1月，建筑物已经使用10年，假设建筑物的还原利率为10％，耐用年限为60年，土地还原利率为8％。试评估本例房屋基地在191月的非有限期土地价格，及有限期为50年的土地价格。

相关已知条件如下：该被评估房地产的年租金应为780元／平方米；房产税按租金收入的12％计算，管理费以年租金的3％计算；修缮费以房屋现值的1.5％计算；该房屋为砖混结构一等，重置价格为800元／平方米，年折旧率为2％，已经过年数为10年；保险费以房屋现值的3‰计算；租金损失准备金以半月租金收入；土地使用税以每年每平方米2元计算。

【正确答案】 (1)计算总收入年租金总收入=780×510=397800(元)

(2)计算年总费用

①房产税按租金收入的12％计算，故应纳房产税为：397800×12％=47736(元)

②管理费以年租金的3％计算：397800×3％=11934(元)

③修缮费以房屋现值的1.5％计算。根据实地勘察，该房屋为砖混结构一等，重置价格为800元／平方米，年折旧率为2％，已经过年数为10年。

房屋现值为：800×510-800×510×2％×10=408000-81600=326400(元)

修缮费为：326400×1.50％=4896(元)

④保险费以房屋现值的3‰计算：326400×3‰=979.2(元)

⑤房屋折旧费：800×510×2％=8160(元)

⑥租金损失准备金以半月租金收入计为：397800／24=16575(元)

⑦土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360=720(元)

⑧年总费用=47736+11934+4896+979.2+8160+16575+720=91000.2(元)

(3)计算总收益。

本例房地产的总收益为：397800-91000.2=306799.8(元)

(4)求取土地纯收益。

①房屋纯收益为：326400×10％=32640(元)

②土地纯收益＝总收益一房屋纯收益=306799.8-32640 =274159.8(元)

(5)求取非有限期土地价格。

土地总价=274159.8÷8％=3426997.5(元)

每平方米地价=3426997.5÷360=9519.44(元)

(6)求取50年使用权土地价格。

土地总价=274159.8×〔1-(1＋8%)-30〕/8%=3426997.5×(1-0.0213)=3426997.5×0.9787=3354002.45(元)

土地单价=3345002.45÷360=9316.67(元)。

五、综合题。

1.待评地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其年5月的公平市场交易价格。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照，交易实例有关情况见下表

项目

A

B

C

待估对象

坐落

略

略

略

略

所处地区

繁华区

非繁华区

非繁华区

繁华区

地用性质

商业

商业

商业

商业

土地类型

空地

空地

空地

空地

项目

A

B

C

待估对象

价

格

总价

25.2万元

49万元

43.5万元

单价

1500元／m2

1400元／m2

1450元／m2

交易日期

1996.10

1996.12

1997.1

1997.5

面积

168 m2

350 m2

300 m2

600 m2

形状

长方形

长方形

长方形

长方形

地势

平坦

平坦

平坦

平坦

地质

普通

普通

普通

普通

基础设施

完备

较好

较好

较好

交通通讯状况

很好

较好

较好

很好

剩余使用年限

35年

30年

35年

30年

已知以下条件：

(1)交易情况正常；

(2)1910月以来，土地价格平均每月上涨1％；

(3)交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断(见下表)；

项目

B

分值

C

分值

自然条件

相同

10

相同

10

社会环境

相同

10

相同

10

街道条件

稍差

8

相同

10

繁华程度

稍差

7

稍差

7

交通便捷度

稍差

8

稍差

8

规划限制

相同

10

相同

10

交通管制

相同

10

相同

10

离公交车站

稍远

7

相同

10

交通流量

稍少

8

稍少

8

周围环境

较差

8

相同

10

注：比较标准以待估地块的各区域因素为标准，即待估地块的区域因素分值为100。 (4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％；(5)折现率为8％。

【正确答案】 (1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中未发现交易实例的交易有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

(2)进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107／100=1.07

交易实例B交易时间修正系数=105／100=1.05

交易实例C交易时间修正系数=104／100=1.04

(3)进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需作区域因素调整。

交易实例B区域因素修正系数=100／86=1.163

交易实例C区域因素修正系数：100／93=1.075

①关于面积因素修正。

由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充

分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。

②土地使用权年限因素修正。

除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正．修正系数计算如下(假定折现率为8％)．

交易实例A及C使用年限修正系数：〔1-(1＋8%)-30〕/〔1-(1＋8%)-35〕=0.9659

③个别因素修正系数

交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659＝0.995

交易实例B的个别修正系数=1.03

交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659＝0.995

(5)计算待估土地初步价格。

A：1500×1×1.07×1×0.995=1597(元／平方米)

B：1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元／平方米)

C：1450×1×1.04×1.075×0.995=1613(元／平方米)

(6)采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值=(1597+1761+1613)／3=1657(元／平方米)

待估地块总价评估值=1657×600=994200元。

因此，这一地块的评估值为994200元

会计         

篇2：注册资产评估师考试资产评估即时模拟五

一、总论

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试考生对资产评估基础知识的掌握情况。重点考察考生对资产评估的基本概念、基本假设和原则，以及资产评估与会计、审计的关系、注册资产评估师职业法律规范等基础知识的掌握程度。

(二)考试基本要求

1．掌握资产的基本概念、基本特征和分类；掌握资产评估的概念、基本要素、分类、特点；熟悉资产评估中价值和价格的区别；了解资产评估的功能。

2．掌握资产评估价值类型及其划分标准，掌握市场价值与市场价值以外的价值(非市场价值)的定义、两者之间的关系；掌握明确市场价值与市场价值以外的价值(非市场价值)在资产评估中的意义和作用；熟悉市场价值以外的价值(非市场价值)存在的主要价值形式。

3．熟悉资产评估一般目的与特定目的的内插和两者的关系，熟悉资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用。

4．掌握交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设的内涵和实质，掌握其使用范围及约束条件；熟悉资产评估中的独立性、客观性和公正性等工作原则；掌握资产评估中的预期收益原则、替代原则、供求原则、贡献原则、估价日期原则等经济技术原则及其应用领域。

5．熟悉资产评估与会计的联系与区别，熟悉资产评估与审计的联系与区别；了解资产评估在中国的发展。

6．熟悉中国注册资产评估师职业法律规范。

(三)要点说明

1．资产及其基本特征

所谓资产，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。资产具有以下基本特征：

(1)资产必须是经济主体拥有或者控制的。

(2)资产必须能以货币计量。

(3)资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流人的资源。

2．资产的分类

(1)按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。

(2)按资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。

(3)按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。

(4)按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。  ・

3．资产评估及其基本组成要素

(1)资产评估。资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评

定和估算的行为。

(2)资产评估的基本组成要素是由以下内容组成：

①评估主体，即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者；

②评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象；

③评估依据，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；

④评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接或间接地决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择；

⑤评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则；

⑥评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序；

⑦评估价值类型，即对评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性；

⑧评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。以上基本要素构成了资产评估活动的有机整体。

4．资产评估的种类和特点

(1)资产评估的种类。资产种类的多样化和资产业务的多样性，以及资产评估委托方及其相关当事人对资产评估内容及其报告需求的多样性，资产评估也相应出现了多种类型。

①从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看，目前国际上的资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。

②从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为完全资产评估和限制性资产评估。

③从资产评估对象的角度，资产评估还可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。

(2)资产评估的特点。理解和把握资产评估的特点，有利于进一步认识资产评估的实质，对于搞好资产评估工作，提高资产评估质量具有重要意义。一般来说，资产评估具有市场性、公正性、专业性和咨询性的特点。

5．资产评估中的价格与价值

在资产评估中资产的价格和价值是被如下定义和规定的：在资产评估中，价格一般是指在特定的交易行为中，特定的买方(或)卖方对商品或服务的交换价值的认可，以及提供或支付的货币数额。价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。资产评估中的价值是一个交换价值范畴，它反映了可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系。资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，它只是专业人土根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。

6．市场价值与市场价值以外的价值(非市场价值)及其划分标准

(1)市场价值与市场价值以外的价值(非市场价值)的划分标准。市场价值与市场价值以外的价值(非市场价值)是以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态为标准来划分的资产评估结果的价值类型。

(2)市场价值与市场价值以外的价值(非市场价值)定义。资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。市场价值以外的价值也称非市场价值或其他价值。它并没有直接的定义，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的所有价值形式的总称或组合。

(3)市场价值与市场价值以外的价值(非市场价值)在资产评估中的意义和作用。这种分类方法和概念界定有利于评估人员对其评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切涵义。

这种分类方法及概念界定便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。

7．交易假设

交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

8．公开市场假设

公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。事实上现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度。公开市场假设就是假定那种较为完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样一种公开市场中进行交易。当然公开市场假设也是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖这样一种客观事实为基础的。

9．持续使用假设

持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。持续使用假设又细分为三种具体情况：  (1)在用续用；  (2)转用续用；(3)移地续用。在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用则是指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用则是说被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置、转移到其他空间位置上继续使用。

10．清算假设

清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体而言，是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。

二、资产评估的基本方法

(一)考试目的

评估方法是资产评估的重要基础。本部分的考试目的是测试考生对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法运用的掌握情况，从而考察考生对资产评估各类基本方法和具体方法的应用能力。

(二)考试基本要求

1．掌握市场法的基本涵义与基本前提；掌握市场法运用的基本步骤；熟悉市场法中可比因素及其内在要求；掌握市场法中的直接比较法和类比调整法，及其功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和市盈率乘数法等具体评估方法的运用及其适用条件和使用要求。

2．掌握收益法的基本涵义和基本前提；熟悉收益法的实施步骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内涵、实质和估测方法；掌握收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。

3．掌握成本法的基本涵义、基本前提和运用要领；掌握成本法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的涵义、相互关系；掌握重置核算法、价格指数法、功能价值法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；掌握测算实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的各种具体方法的运用及其结果属性。

4．掌握市场法、收益法和成本法之间的逻辑关系和应用关系；掌握每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系；掌握选择和运用各种评估方法基本要求和需要考虑的各种条件及参数。

(三)要点说明

1．市场法的基本涵义与基本前提

(1)市场法的基本涵义。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

(2)市场法的基本前提。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：①要有一个活跃的公开市场；②公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

2．市场法运用的基本步骤

(1)选择参照物；

(2)在评估对象与参照物之间选择比较因素；

(3)指标对比、量化差异；

(4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；

(5)综合分析确定评估结果。

3．市场法中的直接比较法

市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括功能价值类比法、价格指数

法、成新率价格调整法、市价折扣法等若干具体评估方法。

4．市场法中的类比分析法

类比调整法是市场法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评

估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。

5．收益法基本的涵义与基本前提

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。它涉及三个基本要素：①被评估资产的预期收益；②折现率或资本化率；③被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：

(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；

(3)被评估资产预期获利年限可以预测。

6．收益法中收益额

收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：

(1)收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；

(2)用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。

7．收益法中的折现率

收益法中的折现率，从本质上讲是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率一般是指同期国库券利率。风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。

8．收益法中的收益期限

收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。

9．收益法中的主要技术方法

收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类：

(1)针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法；

(2)针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等。

10．成本法的基本涵义

成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的

各种评估方法的总称。

11．成本法中的基本要素

就一般意义上讲，成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。

(1)资产的重置成本。简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。

(2)资产的实体性贬值。资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。

(3)资产的功能性贬值。资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过

现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。

(4)资产的经济性贬值。资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

12．评估方法之间的关系

(1)资产评估方法之间的联系。评估方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。可以认为正是评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并做相互验证提供了理论根据。但需要指出的是，运用不同的评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。

(2)资产评估方法之间的区别。各种评估方法独立存在本身就说明各种评估方法之间存在差异。各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，抑或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下的价值的描述，它们之间是有内在联系并可相互替代的。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。因此，各种评估方法又是有区别的。

三、资产评估程序

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试考生对资产评估程序的掌握情况。重点考察考生对资产评估程序的基本概念、资产评估基本程序的主要内容，以及资产评估信息收集与分析等基础知识的掌握程度。

(二)考试基本要求

1．掌握资产评估程序的基本概念；掌握广义与狭义资产评估程序的区别。

2．掌握资产评估程序的重要性。

3．掌握资产评估具体程序的主要内容。

4．熟悉执行资产评估程序的基本要求。

5。熟悉资产评估中信息收集与分析方法。

(三)要点说明

1．资产评估程序的定义

资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。

2．广义与狭义资产评估程序的区别

狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。

广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。

3．资产评估基本程序

资产评估基本程序主要包括：

(1)明确资产评估业务基本事项；

(2)签订资产评估业务约定书；

(3)编制资产评估计划；

(4)资产勘查与现场调查；

(5)收集资产评估资料；

(6)评定估算；

(7)编制和提交资产评估报告书；

(8)资产评估工作档案归档。

4．资产评估程序的重要性

资产评估程序的重要性体现在：

(1)资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和资产评估服务公信力的重要保证；

(2)资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据；

(3)资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。

5．执行资产评估程序的基本要求

(1)资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。

(2)资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。

(3)资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。

(4)如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节，资产评估机构和人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。

(5)资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告书中予以披露。

四、机器设备评估

(一)考试目的

机器设备评估是资产评估的重要组成部分。通过对机器设备评估内容的考试，测试考生对机器设备评估的基本原理与方法的掌握和运用情况。重点测试考生对机器设备评估有关的基本概念、评估原则以及成本法在机器设备评估中的应用能力，考核考生分析和解决机器设备评估问题的能力。

(二)考试基本要求

1．了解机器设备定义；了解机器设备的分类。

2．掌握成本法在机器设备评估中的技术思路；熟悉重置成本的基本概念，掌握重置成本计算中常用的直接法、物价指数法、成本核算法、综合估价法、重量估价法及类比估价法；掌握设备运杂费、安装费、基础费的计算方法；掌握进口设备从属费用的计算方法；熟悉实体性贬值的基本概念、类型、产生原因；掌握估算实体性贬值常用的观察法、年限法、修复费用法；熟悉功能性贬值的基本概念、类型、产生原因，掌握超额投资成本形成的功能性贬值和超额运营成本形成的功能性贬值的估算方法；熟悉经济性贬值的基本概念、产生原因，掌握经济性贬值的估算方法。

3．熟悉运用市场法评估机器设备的技术思路；掌握市场法中机器设备的比较因素；掌握直接匹配法的使用及特点；掌握因素调整法的特点及应用；熟悉成本比率调整法的应用；熟悉市场比较法的使用范围。

4．熟悉收益法在机器设备评估中的技术思路；掌握收益年金资本化法的应用。

(三)要点说明

1．成本法

(1)重置成本计算。机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。

(2)进口设备从属费用。进口设备的从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行手续费、公司代理手续费、海关监管手续费，对车辆还包括车辆购置附加费等。

(3)实体性贬值。设备的有形磨损分为两种。设备在使用过程中产生的有形磨损称为第1种有形磨损；设备在闲置存放过程中产生的磨损称为第H种有形磨损。由此引起的贬值称为实体性贬值(Dp)，或物理性贬值。设备实体性贬值的程度可以用实体性贬值率来反映。

(4)功能性贬值。功能性贬值(DF)是由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。与第1种无形磨损、第Ⅱ种无形磨损相对应，设备的功能性贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。

(5)经济性贬值。机器设备的经济性贬值(DE)是由于外部因素引起的贬值。这些因素包括：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备开工不足，生产能力相对过剩；原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相应提高；国家有关能源、环境保护等限制或削弱产权的法律、法规产品生产成本的提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命等等。

2．市场比较法

市场比较法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象不是完全相同，需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响做出调整。

(1)比较因素。可能影响机器设备市场价值的比较因素分为四大类：个别因素、交易因素、时间因素、地域因素。

①个别因素。设备的个别因素一般指反映设备在结构、形状、尺寸、性能、生产能力、安装、质量、经济性等方面差异的因素。不同的设备，差异因素也不同。

②交易因素。设备的交易因素是指交易动机、背景对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。另外，交易数量也是影响设备售价的一个重要因素。

③时间因素。不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。

④地域因素。由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。如评估对象与参照物存在地区差异，则需要做出调整。

(2)直接匹配法。这种方法是根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象的价值。

(3)因素调整法。这种方法是通过比较分析相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并对这些因素逐项做出调整，由此确定被评估设备的价值。这种方法是在无法获得基本相同的市场参照物的情况下，以相似的参照物作为分析调整的基础。

(4)成本比率调整法。这种方法是通过对大量市场交易数据的统计分析，掌握相似的市场参照物的交易价格与全新设备售价的比率关系，用此比率作为确定被评估机器设备价值的依据。

3．收益法

用收益年金资本化法评估租赁设备的价值。该方法是假设预期的收益或现金流是稳定的，并且资本化率也没有变化。那么，

P=A／(1+r)l+A／(1+r)2+A／(1+r)3+…+A／(1+r)n

=A×[1―1／(1+r)n]／r

公式中，r／[1―1／(1+r)n]称为投资回收系数，用rA表示。

因此，上式可以表示为：

P=A／rA

如果收益是永续的，则该公式可以简化为：

P=A／r

对于租赁设备的评估，资本化率可以通过收益年金除以设备

的市场销售价格获得。公式为：

rA=A／P

对于使用寿命为。年的机器设备，该设备的收益年金与市场售价之比为投资回收系数，评估师在计算出投资回收系数rA后，可以使用复利系数表查出所对应的本金化率r。

五、房地产评估

(一)考试目的

房地产评估是资产评估的重要组成部分。通过对房地产评估内容的考核，测试考生对房地产评估的基本原理与方法的掌握和运用情况。重点测试考生对房地产评估中的基本概念、评估原则以及收益法、市场法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决房地产评估问题的能力。

(二)考试基本要求

1．熟悉土地及其经济供给的涵义；熟悉土地的自然特性和经济特性；熟悉我国土地使用权的基本特性；了解地租与地价的基本内涵及地价的特征；熟悉房地产的概念、特性；掌握合法原则和最有效使用原则对房地产评估的影响；熟悉房地产评估程序。

2．熟悉房地产价格的各种类型；掌握影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素的具体内容。

3．熟悉收益法评估房地产的技术思路、适用范围；掌握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和客观总费用的含义及其关系；掌握收益法评估房地产中的资本化率的实质及种类；掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌握运用收益法评估房地产的各种计算公式和分析重点。

4．熟悉运用市场法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运用市场法评估房地产的评估程序及操作步骤；掌握交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正和土地使用年期修正的方法的具体要求、估算要点和具体过程；掌握运用市场法评估房地产的综合分析技术。

5．熟悉房地产评估的成本法的技术思路及适用范围；掌握土地评估中成本法的操作步骤、土地价格的基本组成；掌握土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益等的内容及计算方法；掌握运用成本法评估新建房地产及旧建筑物的具体要求、估算要点和具体操作步骤。

6．熟悉房地产评估的剩余法的技术思路及适用范围；掌握剩余法评估房地产的操作步骤、参数计算及计算公式的理解和具体运用。

7．了解基准地价的含义、测算的基本思路、特点及其作用；熟悉基准地价修正系数法的基本思路、适用范围及其运用的程序和步骤。

8．了解路线价法的含义及理论依据；熟悉路线价法的适用范围及估价程序；掌握深度百分率表的制作方法；熟悉路线价法中的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则和哈柏法则；掌握路线价法的计算公式及其在地价评估中的运用。

9．了解在建工程的概念与特点；熟悉在建工程资料的收集与分析；掌握在建工程评估的形象进度法、成本法和假设开发法的具体要求、估算要点和具体过程。

(三)要点说明

1．地价的特征

(1)地价是地租的资本化。地价不是土地的购买价格，而是地租的资本化。

(2)地价是权益价格。由于地产位置不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益。地产的权益有多种表现形式，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同。

(3)土地具有增值性。地价受多种因素影响，由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝，一般情况下，土地往往具有自然增值的属性。

(4)地价与用途相关。同样一宗土地，在不同的规划用途下，其使用价值是不一样的，土地价格与其用途相关性极大o

(5)地价具有个别性。由于土地位置的固定性，其交易往往是单个进行，因此形成的地产市场是―个不完全竞争市场。

(6)地价具有可比性。人们可以根据地产价格的形成规律，对影响地产价格的因素进行比较，从而能够比较地产的价格。

2．房地产的主要特性

房地产的主要特性有：位置固定性、供求区域性、长期使用性、大量投资性、保值增值性、投资风险性、难以变现性、政策限制性。

3．最有效使用原则

最有效使用原则是指，在评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而应该结合预期原则考虑在何种情况下房地产能够达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产价值。

4．合法原则

合法原则是指房地产评估对象的使用要符合法律法规和城市规划的`规定。

5．楼面地价

楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

6．影响房地产价格的因素

影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素等。个别因素是指土地和建筑物自身条件对价值的影响。

7．客观纯收益

运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常的市场条件下的房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。

8．资本化率的种类

资本化率的种类包括综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率之间具有相互关系。

9．市场法的修正因素

市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被估房地产在评估期白的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素等。

10．市场法评估房地产价值的程序

运用市场法评估房地产价值，一般经过下列程序：收集交易资料，确定可比交易案例，对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、容积率和土地使用年期等进行修正，确定房地产价值。

11．成本法评估地价的程序

用成本法评估地价的程序一般为：计算土地取得费用，计算土地开发费用，计算投资利息，计算投资利润，确定土地增值收益，测算土地使用权价值。

12．土地取得费

土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：

(1)国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。

(2)为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿o

13．新建房地产开发过程中发生的费用

新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。

14．运用成本法评估旧建筑物的基本思路

运用成本法评估旧建筑物的现时价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。    ‘

15．剩余法的基本思路

剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价值的方法。

16．剩余法估价的程序

剩余法估价的程序为：调查房地产基本情况，确定被估房地产的最佳开发利用方式，预测房地产开发完成后的收益，测算开发总投资，确定开发利润，估算被估房地产价值。

17．基准地价

基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

18．基准地价修正系数法

基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价格的方法。

19．深度百分率的定义

深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。

20．深度百分率的表现形式

深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。

21．在建工程评估中的形象进度法

形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度进行评估在建工程价值的方法。

六、资源资产评估

(一)考试目的

资源资产评估是资产评估的有机组成部分。通过对资源资产评估内容的考核，测试考生对资源资产评估的基本原理和方法的掌握和了解情况，重点测试考生对森林资源和矿产资源资产的基本概念、价格影响因素以及主要评估方法的掌握情况，以考核考生分析和解决有关资源资产评估基本问题的能力。

(二)考试基本要求

1．熟悉自然资源的分类及其特点；掌握资源资产的概念，资源性资产的自然属性、经济属性和法律属性，以及资源性资产评估的特点。

2．了解森林资源资产的种类；掌握森林资源资产价格的主要构成要素；熟悉森林资源资产评估的资料收集内容及核查项目；掌握森林资源资产评估的市场法、收益法、成本法和剩余法

的计算公式和适用范围。

3.熟悉影响矿产资源资产价格的因素；掌握矿产资源资产评估的贴现现金法、可比销售法、约当投资――贴现现金流量法、重置成本法、地勘加和法、地质要素评序法、联合风险勘察协议法和粗估法等具体评估方法的适用范围、使用条件和具体应用。

(三)要点说明

1．自然资源

自然资源是指自然界中人类可以直接获得的用于生产和生活的物质要素。自然资源是一个动态的概念，信息、技术和相对稀缺性的变化都能把以前没有价值的物质变成宝贵的资源。

2．自然资源的分类

根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源。耗竭性资源的主体是矿产资源，是经过漫长的地质过程形成的，随着人类的开发利用，其绝对数量和质量有明显地减少和下降现象，是不可再生资源。非耗竭性资源基本上是由环境要素构成的，在合理开发利用的限度内，人类可以永续利用。非耗竭性资源可分为三种：恒定的非耗竭性资源、可再生的非耗竭性资源和不可再生的非耗竭性资源。

按照资源的性质，从自然资源与人类的经济关系，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等。

3．生物资源

生物资源包括森林资源、牧草资源、动物资源和海洋生物资源等。生物资源吸收了流动的太阳能和水资源，消耗土壤的养分。在太阳能量一定、生物繁殖能力一定，以及人类合理利用和保护的条件下，生物资源是可以再生的。

4．土地资源

土地资源是由地形、土壤、植被、岩石、水文和气候等因素组成的一个独立的自然综合体。土地一般是指地球陆地的表面部分，包括滩涂和内陆水域。土地可以划分为农用地、建设用地和未利用地。农用地主要包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

5．矿产资源

矿产资源是经过一定的地质过程形成的，赋存于地壳或地壳上的固态、液态或气态物质，包括各种能源和各种矿物等。矿产资源包括陆地矿产资源和海洋矿产资源，陆地矿产资源包括金属矿产资源、能源矿产资源和非金属矿产资源。海洋矿产资源包括滨海砂矿、陆架油气、深海沉积矿床等。

6．资源资产的自然属性、经济属性和法律属性

资源资产具有自然属性、经济属性和法律属性。自然属性包括：天然性、有限性与稀缺性、生态性和区域性等。经济属性包括：自然资源具有使用价值、资源资产能够以货币计量和资源资产具有获益性等。法律属性包括资源资产产权在法律上具有独立性和资源资产的使用权可以依法交易。

7．资源资产价格

资源资产价格是自然资源的使用权价格，资源资产价格一般受资源的区位影响较大，资源资产评估须遵循自然资源形成和变化的客观规律。

8．森林资产价格的构成因素

森林资产价格，主要由下列因素构成：营林生产成本、资金的时间价值、利润、税金、林木生产中的损失、地租、地区差价和树种差价等。

9．林木资产评估的方法

林木资产评估方法要根据不同的林种，选择适用的评估方法和林分质量调整系数进行评定估算。目前主要的评估方法有市场法、剩余法、收益法和成本法等。林木资产评估中林分质量调整系数须综合考虑林分的生长状况、立地质量和经济质量等来确定。

10．影响矿产资源资产价值的因素

影响矿产资源资产价值的因素主要包括：矿产资源本身的稀缺程度和可替代程度、矿产品的供求状况、矿床自然丰度和地理位置、科技进步、资本化率和社会平均利润率等。

11．矿产资源资产评估的方法

矿产资源资产评估，根据不同的评估对象和评估目的，具有多种评估方法。采矿权评估主要采用贴现现金流量法和可比销售法。探矿权可在不同精度勘查阶段转让，因此，评估时应针对不同精度勘探阶段合理选择评估方法。高精度勘查阶段的探矿权评估方法主要包括约当投资――贴现现金流量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘查阶段的探矿权评估方法主要包括地质要素评序法、联合风险勘查协议法和粗估法。

七、无形资产评估

(一)考试目的

无形资产评估是资产评估发展最快的业务。通过对无形资产评估内容的考核，测试考生对无形资产评估的基本原理与方法的掌握情况。重点测试考生对无形资产评估有关的基本概念、评估特性以及各种无形资产的具体评估方法的掌握情况，考核考生分析和解决无形资产评估问题的能力。

(二)考试基本要求

1．熟悉无形资产的定义、功能特性及分类；熟悉影响无形资产评估价值的因素；熟悉无形资产评估的程序、评估的前提假设及对象。

2．熟悉收益法在无形资产评估中的基本公式；掌握运用收益法评估无形资产时确定收益额的直接估算法、差额法、分成率法和要素贡献法等具体方法的具体要求、估算要点和估算过程；掌握折现率及无形资产收益期限的各种确定方法。

3．了解无形资产成本的不完整性、弱对应性和虚拟性等特点对无形资产评估的影响；掌握估算自创无形资产重置成本的核算法和倍加系数法的基本要求、估算要点和具体应用；掌握估算外购无形资产重置成本的市价类比法和物价指数法的基本要求、估算要点和具体应用；掌握剩余经济寿命预测法具体要求、测算要点和具体运用。

4.熟悉运用市场法评估无形资产的技术思路，运用时需注意的问题。

5.熟悉专利权的特点、评估目的及评估程序；掌握专利权价值影响因素；掌握专利权使用权限的分类；掌握运用收益法和成本法评估专利权具体要求、测算要点和具体运用；了解非专利技术的特点；掌握影响非专利技术评估值的因素及其评估方法。

6.掌握商标的定义及其分类、商标权及其特点；商标权价值的影响因素；了解商标权的评估程序；熟悉运用收益法和成本法评估商标权的具体要求、测算要点和具体估算过程。

7．了解计算机软件无形资产的特点；掌握计算机软件三种评估方法的各自特点；掌握计算机软件的分类。

8．掌握商誉的本质，掌握商誉评估的基本前提和基本要求；掌握割差法与超额收益法在商誉评估中的应用；熟悉商誉评估中需注意的事项。

(三)要点说明

1．无形资产的定义、功能特性及分类

无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。

无形资产的特性包括：共益性、积累性和替代性。

无形资产的分类见下图。

2．影响无形资产评估价值的因素

无形资产的取得成本；机会成本；收益因素；市场因素；风险因素；法律因素；使用期限；技术因素；其他因素。

3．无形资产评估的程序

明确评估目的；鉴定无形资产；搜集相关资料；确定评估方法；做出评估结论，整理并撰写报告。

4．评估的前提假设及评估对象

无形资产评估应在特定的前提下进行；无形资产评估一般应以产权变动为前提；无形资产评估是对其获利能力的评估。

5.收益法

其基本公式为：

6．成本法

(1）自创无形资产重置成本的估算：

无形资产重置成本=成本+期间费用+合理利润

(2)外购无形资产重置成本的估算：

无形资产重置成本=无形资产账面成本×评估时物价指数/购置时物价指数

7．市场法

运用市场法评估无形资产，应注意以下事项：

(1)具有合理比较基础的类似的无形资产。

(2)收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据，而收集被评估无形资产以往的交易信息则是为纵向比较提供依据。

(3)作为市场法应用基础的价格信息应满足相关、合理、可靠和有效的要求。

(4)无论呈横向比较，还是纵向比较，参照物与被评估无形

资产会因时间、空间和条件的变化而产生差异，评估人员应对此做出言之有理，持之有据的调整。

8．专利权的资产特点

(1)资产确认复杂；

(2)收益能力有一定的不确定性；

(3)法律特征。

9．专利权的评估程序

(1)证明和鉴定专利权的存在。应由有关专家鉴定该项专利的有效性及其保护范围。

(2)确定评估方法，搜集相关资料。技术资料、经济及市场资料、法律法规资料、资产占有方管理方面的资料。

(3)完成评估报告，并加以详尽说明。

10．收益法在专利权评估中的应用

(1)折现率的确定：

折现率=无风险报酬率+风险报酬率

其中，风险报酬率的确定见下表。

技术转化风险

技术

技术替代风险

技术权利风险

技术整合风险

风

市场容量风险

险

市场

市场

市场现有竞争风险

规模经济性

报

酬

风险

竞争

风险

市场潜在

竞争风险

投资额及转换费用

销售网络

率

资金

融资风险

风险

流动资金风险

管理

销售服务风险

风险

质量管理风险

技术开发风险

（2)分成率的确定

①采用综合评价法确定分成率的步骤；

第一，建立评测体系；

第二，指标权重的确定；

第三，构造综合评价模型。

②利用评测体系确定待估专利的分成率：

第一，确定待估技术分成率的取值范围；

第二，分成率的取值范围是根据国际技术贸易中已被众多国家认可的技术提成比率范围确定的；

第三，根据分成率的评测表，确定待估专利技术分成率的调整系数；

第四，确定待估专利技术分成率。

11．商标权的定义及分类

商标是商品或服务的标记，是商品生产者或经营者为了把自己的商品或服务区别于他人的同类商品或服务，在商品上服务中使用的一种特殊标记。这种标记一般是由文字、图案或两者组合

而成。

按商标是否具有法律保护的专用权，可以分为注册商标和未注册商标。按商标的构成，可以划分为文字商标、图形商标、符号商标、文字图形组合商标、色彩商标、三维标志商标等。按商标的不同作用，可以分为商品商标、服务商标、集体商标和证明商标等。

12．商标权价值的影响因素

(1)商标的法律状态。

(2)商标的知名度。

(3)商标所依托的商品。

(4)宏观经济状况。

(5)评估目的。

(6)类似商标的交易情况。

(7)商标设计、广告宣传。

(8)其他因素。

13．计算机软件的特点

计算机系统中的程序以及文档称为软件，也即计算机软件包含的是源程序和文档两个部分。

计算机软件可分为系统软件和应用软件两大类。

计算机软件无实物形态但以实物为载体，容易被复制，高智力投入而且需长期持续投入。

14．运用参数成本法模型确定计算机软件价值

其基本公式为：

P=C1+C2

C1=M×W

(1)运用COCOM0Ⅱ模型确定计算计算机软件开发工作量M。

(2)单位工作量成本W的确定：

W=F÷g

(3)计算机软件维护成本C2的计算。系统软件的维护包括：①改正、纠正性维护；②适应性维护；③完美性维护。其中①、②两类，与计算机软件的开发过程有着紧密的联系，应计入计算机软件成本。

计算机软件成本维护参数见下表。

中小型软件

大型软件

复杂度

成本维护系数

复杂度

成本维护系数

简单

0．15

简单

0．30

一般

0．20

一般

0．35

复杂

0．25

复杂

O。40

15．割差法确定商誉价值

商誉指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率的收益所形成的价值。

商誉的评估值=企业整体资产评估值―企业的各单项资产评估值之和(含可确指无形资产)

16．超额收益法确定商誉价值

商誉评估值指的是企业超额收益的本金化价格。把企业超额收益作为评估对象进行商誉评估的方法称为超额收益法。超额收益法视被评估企业的不同又可分为超额收益本金化价格法和超额

收益折现法两种具体方法。

(1)超额收益资本化价格法确定商誉价值

(2)超额收益折现法

八、长期投资评估

(一)考试目的

通过对长期投资评估内容的考核，测试考生对长期投资的特点及评估方法的掌握情况。重点测试考生对各类长期投资评估有关的基本概念、评估具体方法的掌握情况，考核考生分析和解决长期投资评估问题的能力。

(二)考试基本要求

1．熟悉长期投资的概念、长期投资评估的特点、局限性及程序。

2.掌握长期债权投资的特点及评估上市交易债券和非上市交易债券的方法。

3．了解股票投资的特点，股票的票面价格、发行价格、账面价格、清算价格、内在价格和市场价格的关系；掌握上市交易股票的价值的基本要求和评估方法；掌握非上市普通股评估的技术思路，以及在固定红利型、红利增长型和分段型股利分配政策假设前提下的股票价值评估方法；掌握优先股的评估方法。掌握股权投资收益的分配形式和合同规定对长期投资价值评估的影响，掌握非控股型长期投资和控股型长期投资的评估方法。

4．了解其他资产的构成及成为评估对象的条件、标准和评估方法。

(三)要点说明

1．长期投资

所谓长期投资是指不准备随时变现、持有时间超过1年以上的投资。这种投资的目的是：

(1)为了积累资金；

(2)为了达到控制其他企业或对其他企业施加重大影响；

(3)出于其他的长期战略考虑等。长期投资按其投资的性质可分为股权投资、债权投资和混合性投资三类。

2．长期债权评估的特点

(1)投资风险较小，安全性较强；

(2)到期还本付息，收益相对稳定；

(3)具有较强的流动性。

3.非上市交易债券的评估方法

对于非上市交易债券不能直接采用市价进行评估，应该采取相应的评估方法进行价值评估。对距评估基准日1年内到期的债券，可以根据本金加上持有期间的利息确定评估值；超过1年到期的债券，可以根据本利和的现值确定评估值。但对于不能按期收回本金和利息的债券，评估人员应在调查取证的基础上，通过分析预测，合理确定评估值。

通过本利和的现值确定其评估值的债券，宜采用收益法进行评估。根据债券付息方法，债券又可分为到期一次还本付息债券和分次付息、一次还本债券两种。评估时应采用不同的方法计

算。

4．非上市交易股票的评估

非上市交易的股票，一般应采用收益法评估，即综合分析股票发行企业的经营状况及风险、历史利润水平和分红情况、行业收益等因素，合理预测股票投资的未来收益，并选择合理的折现

率确定评估值。

5．固定红利型股利政策下股票价值评估

固定红利型是假设企业经营稳定，分配红利固定，并且今后也能保持固定水平。在这种假设条件下，普通股股票评估应采用年金法。

6.红利增长型股利政策下股票价值评估

红利增长型适用于成长型股票的评估。成长型企业发展潜力大，收益率会逐步提高。该类型的假设条件是发行企业并未将剩余收益分配给股东，而是用于追加投资扩大再生产，因此，红利呈增长趋势。在这种假设前提下，普通股股票价值评估应考虑将股票收益的预期增长率包含在资本化率中。

7.分段型股利政策下股票价值评估

分段型股利政策下股票价值评估的原理是：

第一段，指能够较为客观预测股票的收益期间或股票发行企业某一经营周期；

第二段，以不易预测收益的时间为起点，以企业持续经营到永续为第二段。

将两段收益现值相加，得出评估值。实际计算时，第一段以预测收益直接折现；第二段可以采用固定红利型或红利增长型，收益额采用趋势分析法或其他方法确定，先资本化再折现。

8．股权投资收益的分配形式

股权投资收益的分配形式，比较常见的有如下几种类型：

(1)按投资额占被投资企业实收资本的比例，参与被投资企业净利润的分配；

(2)按被投资企业销售收人或利润的一定比例提成；

(3)按投资方出资额的一定比例支付资金使用报酬等。

9．非控股型长期投资评估

(1)对于非控股型长期投资评估，可以采用收益法，即根据历史上收益情况和被投资企业的未来经营情况及风险，预测未来收益，再用适当折现率折算为现值得出评估值。

(2)对于合同、协议明确约定了投资报酬的长期投资，可将按规定应获得的收益折为现值，作为评估值。

(3)对到期收回资产的实物投资情况，可按约定或预测出的收益折为现值，再加上到期收回资产的现值，计算评估值。

(4)对于不是直接获取资金收入，而是取得某种权利或其他间接经济效益的，可通过了解分析，测算相应的经济效益，折现计值。

(5)对于明显没有经济利益，也不能形成任何经济权利的投资则按零价值计算。在未来收益难以确定时，可以采用重置价值法进行评估。即通过对被投资企业进行评估，确定净资产数额，

再根据投资方所占的份额确定评估值。

(6)如果进行该项投资的期限较短，价值变化不大，被投资企业资产账实相符，则可根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值。

非控股型长期投资也可以采取成本法评估，即根据被评估企业长期投资的账面价值，经审核无误后作为评估值。

不论采用什么方法评估非控股型长期投资，都应考虑少数股权因素对评估值的影响。

10．控股型长期投资评估

对于控股型的长期投资，应对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值。整体评估应以收益法为主，特殊情况下，可以单独采用市场法，对被投资企业整体评估，基准日与投资方

的评估基准日相同。

九、流动资产评估

(一)考试目的

通过对流动资产评估内容的考核，测试考生对流动资产的特点及评估方法的掌握情况。重点测试考生对各类流动资产评估的特点及评估具体方法的掌握情况，考核考生分析和解决流动资产

评估问题的能力。

(二)考试基本要求

1．了解流动资产的内容和特点；熟悉流动资产评估的特点、局限性及评估程序。

2．掌握运用市场法、成本法评估不同类型材料、低值易耗品的技术思路、约束条件和具体方法；掌握运用成本法和市场法评估在产品、产成品及库存商品价值的技术思路、约束条件和具

体方法。

3．了解货币性资产的评估方法；掌握应收账款评估的基本程序，坏账损失估计的坏账比例法和账龄分析法；了解评估应收账款的局限性；掌握应收票据贴现值的计算方法，待摊费用和预

付费用的评估方法。

(三)要点说明

1．材料的评估内容

企业中的材料，按其存放地点可分为库存材料和在用材料。在用材料是在生产过程中已形成产：成品或半成品，已不再作为单独的材料存在，故材料评估主要是对库存材料进行评估。

2．材料的评估与步骤

进行实物盘点，使其账实相符；根据不同评估目的和待估资产的特点，选择相应的评估方法；在评估方法的选择上，更多的是采用成本法或市场法；运用存货管理的ABC分析法，突出重

点。

3．材料评估的方法

近期购进的材料库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近，可采用成本法，也可以采用市场法；购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料的评估对这类材料评估时，可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值；企业库存的某些材料可能购进的时间早，市场已经脱销，目前无明确的市价可资参考或使用，对这类材料的评估，可以通过寻找替代晶的价格变动资料来修正材料价格，也可以在分析市场供需的基础上，确定该项材料的供需关系；并以此修正材料价格，还可以通过市场同类商品的平均物价指数进行评估；呆滞材料是指从企业库存材料中清理出来，需要进行处理的材料，首先应对其数量和质量进行核实和鉴定，然后区别不同情况进行评估，对其中失效、变质、残损、报废、无用的，应通过分析计算，扣除相应的贬值数额后，确定其评估值。

4.低值易耗晶的评估

在库低值易耗品的评估，可以根据具体情况，采用与库存材料评估相同的方法；在用低值易耗晶的评估，可以采用成本法进行评估。

5．在产品的评估

对在产品进行评估时，一般可采用成本法或市场法进行评估。

6．产成品及库存商品的评估

对产成品及库存商品应依据其变现能力和市场可接受的价格进行评估，适用的方法有成本法和市场法。

7．应收账款及预付账款的评估

在对应收账款及预付账款这些资产估算时，一般应从两方面进行：

(1)清查核实应收账款数额；

(2)估计可能的坏账损失。其基本公式为：

应收账款评估价值=应收账款账面余额―已确定的坏账损失―预计可能发生的坏账损失

8．应收票据的评估

应收票据的评估可采用下列两种方法：按票据的本利和计算，即应收票据的评估价值为票据的面值加上应计的利息。按应收票据的贴现值计算，即应收票据的评估价值为按评估基准日到银行申请贴现的贴现值。

9.待摊费用和预付费用的评估

对于待摊费用的评估，原则上应按其形成的具体资产价值来确定。预付费用的评估依据其未来可产生效益的时间，只有那些在评估日之后仍将发挥作用的预付费用，才是评估的对象。

十、企业价值评估

(一)考试目的

企业价值评估是资产评估的重要组成部分。通过对企业价值评估内容的考核，测试考生对企业价值评估的基本原理与方法的掌握情况。重点测试考生对企业价值的内涵、评估特点及具体评估方法的掌握情况，考核考生分析和解决企业价值评估问题的能力。

(二)考试基本要求

1．掌握企业及企业评估价值的涵义，企业价值决定性因素；熟悉企业价值评估的特点。

2．熟悉企业价值评估中一般范围和具体范围的划分标准、界定的意义、途径，以及正确划分企业价值评估范围对企业价值评估的影响。

3．了解新兴市场中资产评估面临的问题；了解产权的定义及我国的产权模糊现象；熟悉我国经济转型时期影响企业价值评估的主要因素。

4．掌握运用收益法评估企业价值的核心问题和技术思路；掌握年金法和分段法的使用条件、评估步骤和计算公式的正确运用；掌握企业收益的界定及不同收益口径的确定依据和方法；掌握企业收益预测的要求、步骤和方法；掌握折现率选择的基本原则；掌握保证折现率与收益额之间口径一致的要求和技术处理方法；掌握测算风险报酬率的累加法和p系数法等具体方法。

5．熟悉安全利率的本质和选取渠道和标准。

6．掌握企业价值评估市场法、成本法的运用。

7。掌握企业价值评估中收益法、市场法、成本法之间的关系，掌握各种评估方法评估结果之间相互验证时的要求和技术处理。

(三)要点说明

1．企业及企业评估价值

企业是以盈利为目的，按照法律程序建立的经济实体，形式上体现为由各种要素资产组成并具有持续经营能力的自负盈亏的法人实体。进一步说，企业是由各个要素资产围绕着一个系统目标，发挥各自特定功能，共同构成一个有机的生产经营能力和获利能力的载体。

企业的评估价值是企业的公允价值。这不仅是由企业作为资产评估的对象所决定的，而且是由对企业进行价值评估的目的所决定的。企业价值评估的主要目的是为企业产权交易提供服务，便交易双方对拟交易企业的价值有一个较为清晰的认识，所以企业价值评估应建立在有效市场假设之上，其揭示的是企业的公允价值。

企业评估价值基于企业的盈利能力。企业之所以能够存在价值并且能够进行交易是由于它们所具有的产生利润（现金流）的能力。

资产评估中的企业价值有别于账面价值、公司市值和清算价值。企业的账面价值是一个以历史成本为基础进行计量的会计概念，可以通过企业的资产负债表获得。由于没有考虑通货膨胀、资产的功能性贬值和经济性贬值等重要因素的影响，所以企业资产的账面价值明显区别于上述企业价值。公司市值是指上市公司全流通股股票的市场价格(市场价值之和)。在发达的资本市场上，由于信息相对充分，市场机制相对完善，公司市值与企业价值具有一致性。中国尚处在经济转型中，证券市场既不规范，也不成熟，上市公司存在大量非流通股，因而不宜将公司流通股市值直接作为企业价值评估的依据。清算价值是指企业停止经营，变卖所有的企业资产减去所有负债后的现金余额。这时企业资产价值应是可变现价值，其不满足整体持续经营假设。破产清算企业的价值评估，不是对企业一般意义上价值的揭示，该类企业作为生产要素整体已经丧失了盈利能力，因而也就不具有通常意义上的企业所具有的价值。对破产清算企业进行价值评估，实际上是对该企业的单项资产的公允价值之和进行判断。

2．收益法评估企业价值的核心问题

运用收益法对企业进行价值评估，关键在于对以下三个问题的解决：

(1)要对企业的收益予以界定。企业的收益能以多种形式出现，包括净利润、净现金流、息前净利润和息前净现金流。选择以何种形式的收益作为收益法中的企业收益，直接影响对企业价

值的最终判断。

(2)要对企业的收益进行合理的预测。要求评估人员对企业的将来收益进行精确预测，是不可能的。但是，由于企业收益的预测直接影响对企业盈利能力的判断，是决定企业最终评估值的关键因素。所以，在评估中应全面考虑影响企业盈利能力的因素，客观、公正地对企业的收益做出合理的预测。

(3)在对企业的收益做出合理的预测后，要选择合适的折现率。合适的折现率的选择直接关系到对企业未来收益风险的判断。由于不确定性的客观存在，对企业未来收益的风险进行判断至关重要。能否对企业未来收益的风险做出恰当的判断，从而选择合适的折现率，对企业的最终评估值具有较大影响。

3．年金法的计算公式和使用条件

年金法的公式为：

P=A／r

用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业的收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业

的价值。因此，公式又可以写成：

4．分段法的计算公式和使用条件

分段法是将持续经营的企业的收益预测分为前后段。将企业的收益预测分为前后两段的理由在于：在企业发展的前一个期间，企业处于不稳定状态，因此企业的收益是不稳定的；而在该期间之后，企业处于均衡状态，其收益是稳定的或按某种规律进行变化。对于前段企业的预期收益采取逐年预测，并折现累加的方法。而对于后段的企业收益，则针对企业具体情况并按企业的收益变化规律，对企业后段的预期收益进行折现和还原处理。将企业前后两段收益现值加在一起便构成企业的收益现值。

假设以前段最后一年的收益作为后段各年的年金收益，分段法的公式可写成：

假设从(n+1)年起的后段，企业预期年收益将按一固定比率(g)增长，则分段法的公式可写成：

5．企业收益的界定

在对企业收益进行具体界定时，应首先注意以下两个方面：

篇3：注册资产评估师考试资产评估即时模拟五

第一, 注册资产评估师执业资格管理制度存在的问题。根据我国注册资产评估师执业资格管理制度的规定, 资产评估人员取得注册资产评估师执业资格并获准执业后, 其执业范围几乎不受限制, 即“大而全”的执业资格, 这种执业资格管理制度存在较大的缺陷。一是不利于注册资产评估师执业资格的考取, 限制了资产评估行业的发展。在现行的注册资产评估师执业资格管理体制下, 要取得注册资产评估师执业资格的考生, 须通过资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估基础五门课程的考试。但是在各高等院校中, 除个别院校开设的资产评估专业外, 没有任何专业将上述五门课全部开设, 这样对考生来讲基本上都存在一门或几门本专业之外的课程, 超出了考生的专业知识范围。虽然注册资产评估师考试从单科来看难度都不大, 但是对考生来讲学习外专业的课程具有很大的难度, 使考生对注册资产评估师执业资格考试望而却步, 这样不利于注册资产评估师执业资格的考取, 也不利于资产评估行业的发展。二是不利于注册资产评估师执业能力的提高。随着市场经济的发展, 资产评估需求越来越多, 使得资产评估业务从传统的不动产评估、机器设备评估发展到目前的企业价值评估、知识产权评估、矿业权评估、以财务报告为目的的评估等, 注册资产评估师的执业范围正在日益扩大, 但是所评估资产的复杂性使得评估从业人员取得了注册资产评估师执业资格后, 并不意味着具备了胜任各类资产的评估能力。由于现行的注册资产评估师执业资格管理制度没有限制注册资产评估师从事资产评估的业务范围, 注册资产评估师和资产评估机构出于利益的驱动, 从而导致部分注册资产评估师无论什么评估业务都能做, 而什么评估业务都做不精。三是不利于评估业务委托人得到高水平的评估服务, 也导致了部分评估业务的流失。资产评估机构作为市场经济中的中介机构, 有义务向资产评估业务委托人提供高质量的资产评估服务。可见, 现行的注册资产评估师执业资格管理制度存在较大的缺陷, 为了资产评估行业长远发展的需要, 需要对注册资产评估师执业资格管理制度进行改革。

第二, 注册资产评估师执业资格实行分类管理的思考。一是将现行注册资产评估师执业资格细化。随着市场经济的发展, 资产评估专业分工越来越细, 注册资产评估师执业资格的细化已成为发展趋势。我国资产评估协会可将注册资产评估师的执业领域分为不动产评估、机器设备评估、企业价值和无形资产评估、珠宝评估、矿业权评估等, 注册资产评估师的执业资格可表述为注册资产评估师 (不动产) 等。为了避免注册资产评估师花费很大精力参加多种资产评估执业资格考试, 使大而全的资产评估执业资格反弹, 中国资产评估协会应限定注册资产评估师可以从事资产评估领域的数量, 鼓励注册资产评估师在各自的资产评估领域进行深入研究, 提高执业能力, 丰富执业经验, 成为在某个资产评估领域名副其实的专家, 赢得资产评估业务委托人和社会的信任和尊重。二是对注册资产评估师执业资格考试制度进行改革。由于对注册资产评估师的执业资格进行了细化, 注册资产评估师执业资格考试也应进行配套改革。其执业资格考试可以分为基础考试和专业考试两个阶段。基础考试是拟成为注册资产评估师的人员必须经过的考试, 考试的内容是作为注册资产评估师必须具备的专业知识, 如资产评估基本理论与方法、经济法、经济学基础等。专业考试是有关人员通过基础考试后确定其执业资格领域的考试, 其考试内容为从事该领域资产评估业务所必须具备的专业知识、能力和技巧。以注册资产评估师 (企业价值和无形资产) 资格考试为例, 其考试内容应该包括财务会计、企业价值和无形资产评估理论与案例、宏观和微观经济学等。同时对参加专业考试人员的教育背景和工作经历进行限制。例如, 参加注册资产评估师 (企业价值和无形资产) 资格考试的人员必须具有经济、管理、会计等专业的教育背景, 从事过一定的经济、管理、会计等实际工作。

第三、注册资产评估师执业资格实行分类管理后问题的解决。一是现行注册资产评估师执业资格的管理。截至2007年底, 我国有三万名注册资产评估师, 这是我国资产评估行业的核心力量。实行注册资产评估师执业资格分类管理后, 这些评估师的执业资格要妥善解决。中国资产评估协会可以规定, 这些注册资产评估师可以自动获取某一项资产评估执业资格。这项资格的确定可以采用两种办法:一种是由中国资产评估协会确定某项资产评估执业资格的条件和教育背景要求, 由注册资产评估师按条件进行个人选择;另一种是由省级资产评估协会根据每个评估师的教育背景和执业经历确定。二是现有资产评估机构的资格。实行注册资产评估师分类管理后, 资产评估机构的评估资格保持不变。资产评估机构所能从事的资产评估业务范围在财政部门批准的业务范围内, 根据其拥有的注册资产评估师的执业资格确定。为了提高资产评估机构的执业水平, 向资产评估业务委托人提供具有特色的专业服务, 应鼓励组建专门从事各单项资产评估业务的资产评估机构。三是资产评估报告书中注册资产评估师的签字盖章。根据财政部的规定, 资产评估报告书中至少应该有两名注册资产评估师签字盖章, 注册资产评估师执业资格实行分类管理后, 该规定应保持不变。但单项资产评估报告书应该由拥有相应资格的注册资产评估师签字盖章, 如不动产评估报告书应该由至少两名注册资产评估师 (不动产) 签字盖章。如果某项资产评估业务涉及多项不同类型的资产, 需由拥有从事这些资产评估业务资格的的注册资产评估师同时签字盖章。例如, 在企业价值评估业务中, 评估对象为被评估企业在评估基准日所有的资产和负债, 其资产包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产等, 注册资产评估师同时采用了收益法和成本法进行了评定估算。在这份资产评估报告书中, 需由拥有企业价值和无形资产评估、不动产评估、机器设备评估等资格的注册资产评估师共同签字盖章。四是签字盖章注册资产评估师的责任。在以往的资产评估报告书中, 签字盖章注册资产评估师不论签字盖章的顺序, 其责任是一样的。注册资产评估师执业资格实行分类管理后, 在单项资产评估报告书中, 签字盖章注册资产评估师的责任可保持不变。但是在涉及多项资产的评估业务, 需由拥有从事这些资产评估业务资格的注册资产评估师同时签字盖章时, 需要在评估报告书中明确各位注册资产评估师的责任。例如在上述企业价值评估业务中, 注册资产评估师 (不动产) 需要对所评估的土地使用权、房屋建筑物的评估结果的公允性负责;注册资产评估师 (机器设备) 需要对机器设备评估结果的公允性负责;注册资产评估师 (企业价值和无形资产) 作为该资产评估项目的负责人, 首先要保证该评估项目中所采用的各种资产评估方法的恰当性和最终评估结论的合理性, 同时要对除机器设备、房屋建筑物、土地使用权以外的资产评估结果的公允性负责。

篇4：注册资产评估师考试资产评估即时模拟五

注册资产评估师（珠宝）（以下简称注册珠宝评估师）执业资格考试制度是财政部和原人事部于2003年设立的，旨在提高珠宝评估人员的素质，规范珠宝评估行为，以维护公众利益。此次考试是该考试制度设立以来举行的第三次全国统一考试。

注册珠宝评估师考试由《资产评估》、《经济法》、《珠宝鉴定与分级》、《珠宝评估理论与方法》和《珠宝评估案例与分析》五个科目。其中，《资产评估》、《经济法》为注册资产评估师执业资格考试中的两个常规科目，已获得注册资产评估师执业资格者可免考这两个科目；《珠宝鉴定与分级》为珠宝玉石质量检验师资格考试中的常规科目，已获得珠宝质检师执业资格者可免考该科目。这五个科目的考试成绩在3个考试年度内滚动有效。

考试工作由中国资产评估协会和国土资源部珠宝玉石首饰管理中心组织实施。通过全部应考科目(含免试科目) 成绩合格者，可获得由人力资源、社会保障部和财政部共同颁发的中华人民共和国注册资产评估师(珠宝)执业资格证书。取得该资格的人员，经注册后方可从事珠宝首饰艺术品价值评估工作。

今年报考人员的结构较前两次考试有较明显的变化。在首次考试的报考人员中，珠宝业界报考人员占了90％以上。而在今年，珠宝业界的报考人员仅占58.6％，资产评估业界的报考人员从首次考试的不到5％增加到了28.8％，其它行业（典当、拍卖、艺术品收藏、投资等）的报考人员为12.6％。报考人员行业面的扩大，充分说明，随着我国市场经济的发展，社会各行业对珠宝首饰评估的关注。目前，我国仅有50人具备注册珠宝评估师的执业资格。但珠宝首饰、艺术品的价值评估在典当、拍卖、投资、收藏、企业融资、税收、保险等诸多经济行为中越来越显示出其重要的作用。注册珠宝评估师已经是一个热门职业。珠宝评估专业科目考试包括理论和实践两种形式。考试既重视考核参考人员的基础理论知识，也重视考核参考人员进行珠宝首饰价值评估的实践能力。

篇5：注册资产评估师考试问答

答：资产评估是一个专业性、技术性非常强的学科，涉及资产的门类繁多，它要求执业人员既有工程技术方面的知识，又有财务会计方面的知识，同时还要有一定的实践经验。目前《资产评估学》、《经济学》、《财务会计学》、《机电设备评估基础》、《建筑工程评估基础》五门考试科目，是根据评估行业特点以及对执业人员最基本要求设置的。目前考试水准相当于中级经济类职称考试。但由于该执业资格考试是跨多种学科的，各考试科目对于非专业考生就显得难度更大一些，但也并不是高不可攀的。通过几年考试已经有1.6万多具有一定素质的人员加入到注册资产评估师的行业中来。预计今年将超过两万人。

注册资产评估师考试报名条件具体有哪些?

答：注册资产评估师考试报名具体条件为：凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一者，可申请参加注册资产评估师执业资格考试：

(一)取得资产评估相关专业(经济管理、财务会计、工程技术，下同)中专学历，从事资产评估相关工作满七年。

(二)取得资产评估相关专业大专学历，从事资产评估相关工作满五年。

(三)取得资产评估相关专业本科学历，从事资产评估相关工作满三年。

(四)取得资产评估相关专业硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，从事资产评估相关工作满一年。

(五)取得资产评估相关专业博士学位。

篇6：注册资产评估师考试经验技巧

其次，就是要根据评估考试的特点树立信心，只要坚持把书仔细看上三到四遍，起码客观题保证在80%左右是没有问题的，主管题只要能做完，及格的希望就非常大!况且根据我两年的考试看，客观题的难度都不大，几乎不拐弯，甚至是书上的原话(有个特点：机电和建筑比较喜欢考试数字，经济法评估学和财务喜欢考书上的条目也就是段落的第一句)，因此，看好书是必须得，比如财务会计，如果你没有注册会计师的水平，把书背下来也问题不大，至少客观题多选拿分多，看书一定要细，经过几年考试，主要的知识点已经考试殆尽，既然不拐弯，也许今后就会在书的边边角角做文章。

下边分科目谈谈看法，有些科目都是我去年的感觉，如果今年有了变化，请大家原谅：

资产评估学

这是该职业资格的基础学科，很多问题的理解需要依靠它的学术理念，而且评估的特点决定了评估学的特点，就是一定要牢记评估的是基准日时点的价值，和其他诸如会计资料没有关系，这样很多问题就比较好理解了!建议第一年要报考!

具体到学习中，我认为，因为我国的评估体系属于照搬西方的理论体系，而西方经济学更多依靠数理模型而非叙述，所以中国的评估也到处是他的影子，涉及评估价值的每一个公式都必须熟记(其实也不太多，就是第二章几个收益法，其余的大部分由此演化而来)这样对自己提高单选的速度帮助很大。其他的重点章节我觉得主要是机器设备评估、房地评估和无形资产评估。

建筑工程

很多人对此头疼，那是因为看到大量的图例眼晕，其实这些图例很好的帮助你理解教材，这就是考验立体几何的时候了。我认为工程量特别是面积的计算一定要牢记，其他的知识点真的很散，要靠我们零敲碎打慢慢加深印象了，

备考资料

现在到处都在开发房地产，如果感兴趣可以到工地走走，比如你看到未完工的凉台就可以看到挑梁的结构，站在没粉刷的楼梯最上层你就会明白楼梯阴影面积计算的原因，对学习很有好处。

这一科和机电差不多，理解的东西不多，主要是要记!我身边有一位高级工程师，听他说建筑这东西除了设计没啥需要理解的，都是一点点记住的，即使是计算也很套化，我觉得然也!

机电设备

这也是文科学生的一个难点，我看多数都是高中物理化学，比如电机和锅炉，高中都学过，对于理科生来说相对好理解!这个需要自己没事多想象，机床书上只给了图，通过空间感觉的想象我们把那些图穿起来，一个车工辛勤劳作的场面慢慢会在脑海中成形，看图的时候要抓图的特点，比如液压流程，自己试着在图上标上箭头：液体通过这个阀门，到了那个空间，这个阀门是单向的，会不来，不断进入，出不去，顶高。。。这样就能有个生动灵活的想象，不至于只记住书上的，换个样子就无从下手!

机电和建筑的知识点都比较分散，无他，唯手熟尔!还是那句，抓住了客观题的100分，通过的问题就不大!

经济法

这个科目一般的考生感觉都还可以，就不多说了，对于特定的评估法规，多理解评估学对这个科目有一定帮助，同时一些实体法比如公司法很重要，考题比重较大，还有税法、合同法、票据法都是每年出题的多处，要好好理解记忆，其实因为是标准化考试，没必要每个字都记住，理解后选择时候就足够了。一些小法如森林法水法，相信大家对于提炼知识点都有心得，记住某些重点词汇和数据，在选择时会很顺!

财务会计

今年我就是考试这一门，我感觉这科和上面四门的最大区别就是各章节的联系程度要高的多，不是死记硬背可以解决的，但评估的综合题不多，所以融会贯通当然更好，作不到的话也无伤大体，我书背了3遍，特别关注段落中1、2、3的知识点、披露、计提准备的条件等知识点，感觉作题还是蛮顺的。会计是一个比较连贯的严谨体系，很多处理原则都是有它自己的道理的，真正学习进去你会发现它的很多处理非常明确，比如谨慎原则可以用在很多地方：筹资费用的摊销、或有事项的确认等等，再比如一个配比原则就可以帮助你记住为什么出租无形资产使用权走其他业务，而出售就要走营业外(因为出租时本企业仍在摊销，有支出，收入要求配比，而出售就不存在继续摊销的问题了)，还有，为什么包装物出租和出售的入帐科目不同。