万科公司财务报表分析

万科公司财务报表分析（共6篇）

篇1：万科公司财务报表分析

万科企业股份有限公司财务报表分析

一、公司简介

万科公司概况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析

（一）资产负债表分析

1、货币资金：总数逐年增加，逐年减少比例的原因是公司的经营状况每年都有所改善，经

营业绩每年都有增加。

2、应收账款：逐年减少的主要原因是往来款项减少所致。

3、存货；逐年增加的主要原因是起先部分原料储备存有所上升所致，市场需求增大，加大

了房地产的开发。

4、长期股权投资：逐年增加的主要原因是市场当前状况及其前景对公司的投资的影响。

5、固定资产：其占总资产比例的先增后减说明市场经历了从冷到热的过程。

6、在建工程：先减少后大幅度的增加说明了公司对市场的需求量和热度做出可及时的调整。

7、应付账款：逐年增加的主要原因是公司根据市场的热度，适度的加大了对市场的投资力

度。

（二）利润表分析

1、营业总收入：逐年的上升是由于公司的经营业绩每年都有所提升。

2、营业成本：逐年上升的主要原因是房地产市场过热，地皮的价格大幅度增长以及公司营

业收入的逐年上升带动了成本的增加。

3、投资收益：逐年增加说明了公司投资方向和目标正确，所投资的公司的经营业绩每年都

有提高。

4、销售费用：先增后减主要原因是公司在市场萧条期为增加销售收入支付了较多的费用以

促进业务量的增加，而在市场繁荣期则无需太多的销售费用。

5、管理费用：逐年减少的原因是对坏账核算方法做了变更，减少了对于特别款项采用个别认定法计提坏账准备，所计提的坏账准备减少。

6、所得税：先减后增反映公司利润总额的所得大小。

三、比率分析

（一）偿债能力分析

这三年的流动比率表明，债权人的安全程度较高，较高的流动比率可以保障债权在到期日得以偿还，并在清算时不会受到重大损失。因为，在债权到期日，流动资产可以迅速变现予以偿还债务，流动比率越高，这种偿还到期债务的能力越高.企业的货币资金和存货在这三年的增量都得到较大幅度的提高，说明企业的经营有比较明显的提高，短期偿债能力值得肯定。

这三年的速动比率是假定存货毫无价值或难以脱手兑换现金的情况下，企业可动用的流动资产抵付流动负债的能力。万科公司的速动比率在行业中还是处在一个比较合适的比例，表明企业可动用的流动资产抵付流动负债的能力还是比较强的，同时，表明企业资产利用率也处在比较合适的比例。

这三年的资产负债比率表明从债权人处所筹集的资金占资产的百分比，它有助于确定在破产情况下对债权人的保护程度。此三年的比率都比较高，表明企业的财务状况比较吃紧，但从侧面考虑，说明了企业的经营业务量比较大，造成了比较大比例的资产负债率。总的来看，从前三个指标可以看出该公司的偿债能力处于合理的水平，债权人的安全程度处于较好局面。同时也可以看出企业的资源利用率还是比较高的，也从侧面说明了企业的偿债能力还是比较强的。

（二）营运能力分析

从这三年的应收账款周转率可以看出，每年它都维持在一个很高的水平，表明企业在未来对现金的收回都比较高，资金的利用率在高的水平。这三年的应收账款周转率都比较高，表明该企业的资金利用一直比较高，处于良好的状态，同时也表明其短期偿债能力十分强。

这三年的存货周转率差别不大，说明每一年的运转都差别不大，存货增加不大，公司的负担也就不大，对资金的利用比较好，生产比较正常，没有太大的变化，公司处在一个比较稳定的发展的阶段。

从这三年的总资产周转率可以看出该企业全部资产的使用率，这三年的都比较高，在行业中处于领先地位，表明该企业在行业中利用全部资产进行经营的效率较高，企业的生产获利能力比较高，表明万科公司的获利能力非常高。

总的来看，三个财务指标表明，该企业的资金利用率极高，周转很快，销售收入高，获利能力也比较稳定，且充分的利用了多余的资金，生产的效率比较高。

（三）获利能力分析

三年的获利财务指标如下：

毛利是公司利润形成的基础，销售毛利率即单位收入的毛利，获利能力越强。从上表可以看出，万科公司的销售毛利率相对较低，还没有达到行业中的平均水平，但这也是万科的营销策略，万科的CEO也说过高于25%的利润他们不做，证明公司是在稳固中求发展，在稳定中求得利润，这样做对公司的可持续发展是比较有利，在谋取利润的同时，不会让公司冒太大的风险。同时，万科公司的净利润高,而净资产收益率不高,这说明它的净资产较多,没有太多的负债筹资,尝债能力强,破产风险小。

四、分析结论

从总体趋势可以看出，各个项目的数值都处在比较适合的水平，尽管其中有起有落，但总体来说，没有较大浮动的大起大落。主要是由于在07年房地产市场的一片火热，其公司的各项指标都处在比较有利的水平，到了08年的时候，房地产市场冷淡，但公司改善了销售策略，其总体来说还是取得了一定的发展，09年，房地产市场有所回暖，公司的经营状况得到较大的改善和提高，得以体现在各项指标的提升。在偿债能力，营运能力和获利能力分析的过程中，可以清晰的看出各个指标的变化。万科公司应的收账款周转率和存货周转率都远高于同行企业，资产的流动性在行业中也处于领先地位，说明了该企业的偿债能力比较好，并且其净利润也在逐年的增加，作为债务人是不用担心公司的偿债能力，投资风险也比较小。但这对企业而言也不是完全有利于企业的，在财务风险低的同时也表明了公司没有充分利用其总资金。此三年该公司的营运能力指标没有太大的变化，说明了该企业运做没有出现太大的问题，生产正常，且其效率也比较高。从获利财务指标可以看出，该企业每年获利能力比较强，说明了经营方式适当，周转也比较合理。

总体来看，该企业是一个经营的相当成功的企业，在其行业中有着龙头老大的地位，虽然受到08年市场低迷时公司促销策略以及较高土地成本项目的进入结算期的影响，期间公

司全年的总体指标提升不高，但公司的仍有良好的销售表现，同时09年房地产市场的及时回暖，为公司的经营发展注入了一股动力。近几年公司的营业总收入没有较大的波动且逐年都有一定上升，利润也在不断的上升，总资产等较稳的增长，财务风险较低，公司未来存在较好的业绩释放空间。

篇2：万科公司财务报表分析

一，首先，公司简介，万科企业股份有限公司成立于1984年，上市时间是1991年。万科的主 营业务是房地产和物业管理，分别达到了99%和0.7%。根据数据显示，2010年万科再次蝉联了住宅销售收入与住宅销售面积的双料冠军。其中住宅销售收入1026亿元创造了新的记录，使得万科成为国内第一家年销售超过千亿的房企。

其次，介绍下房地产的大环境，中央对于2010年房地产市场政策收紧，包括调整营业税，强调抑制高房价与投资性需求，加大在保障房方面的力度，导致2010年的楼市销售情况不容乐观，至少房价不会再次出现2009年下半年的“疯涨”局面。所以，以下我们分析的万科公司10年的各项指标都略逊于08，09年，但总体发展较为良好。

二，其次，报表结构分析。

（1）我们先来看万科的偿债能力比率。

第一，流动比率。此比率已经接近标准比率2，表明企业短期还债能力较为稳定。但是10年呈下降状态，说明万科短期偿债能力有所下降，财务面临风险。

第二，速动比率。此比率上升，说明万科的变现能力增强，财务风险有所下降，但是，到10年下降到0.56，说明短期偿债能力变弱。但是房地产所特有的大量存货现象会造成速动比率比一般水平低。

第三，资产负债率。一般认为资产负债率40-70较为合适。08-09年万科的资产负债率在67左右徘徊，相对比较稳定。在2010年，资产负债率上升说明偿债能力变弱，财务上的稳健趋势有所波动。

第四，万科公司产权比率大幅上升，说明万科充分发挥了负债带来的财务杠杆效应，财务风险变高,。但是，同样，利息保障倍数远远高于同行业，说明企业支付利息和履行债务契约的能力变强，存在的财务风险较少。

（2）我们再来看一下万科的盈利能力比率。

以开发出售为主要业态的地产公司一般销售净利率都较高，可以看到万科的销售净利率逐年上升，企业市场竞争能力变强，发展能力变大。但是总体一般，说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。

同样的，万科的净资产收益率逐年增高，自有资本获取收益的能力更强，运营效益更好，对投资者和债权人的保证程度水平更高。但是，资产净利率却经历了先增后减，说明企业总体利用效果一般。分析可知，万科的规模增长与其成本控制能力的增长并不匹配，直接影响了其盈利能力。

（3）接下来是资产管理比率。

分析各项指标，在10年都呈现下降趋势，说明存货积压，变现能力有所减弱，企业的营运资金过多的呆滞在应收账款上，有发生坏账的危险，影响正常的资金周转。预测可知万科未来资金会更紧张，但不排除国家宏观调控的因素和房地产企业的自有特征。

（4）我们再来看到企业发展能力。

由表可知，在10年万科销售收入增长率下降幅度明显，说明企业市场前景不可观。但是总资产增长率却有大幅上涨，说明企业在本经营周期内资产扩张速度非常快。并且，万科还加速了在土地市场的投入，整个2010年共获取106块土地，且大多数位于二、三 线城市。由于房地产开发从拿地到销售到交楼平均周期是2到3年，按此规律，万科2010年实现千亿业绩便是2008年之前辛苦布局、储备土地的结果，而 2010年全国范围内的大量拿地，也将保障万科今后几年的销售成绩。

三，接下来，上市公司特有的财务比率——每股指标分析。查看三年数据，10年态势较好。

每股收益反映普通股盈利能力在逐渐增长。

每股股利说明公司的获利能力增加，公司的股利分配政策和现金充足。每股净资产说明公司的股票价值在增长，公司的发展在壮大。

市盈率说明投资者对万科公司未来发展充满信心，但是09年该指数有所下降，原因可能是受到金融危机的影响，投资者普遍对股票市场不太看好。

四，紧接着，我们再来看看万科的同行业。

我们选取了招商地产，保利地产，和深振业A。

分析每股收益，每股净资产，净资产收益率，净利润增长率。万科的发展态势最好，最为平稳，不过其他企业增势凶猛，有赶超趋势。万科的最大亮点在于公司的经营效率。虽然万科的管理层极为重视每股收益的持续快速增长，但是分红较少，股民不买账。其中利弊，在这也不过多累牍。

五，当然万科在迅猛发展的时候，也存在着诸多风险。譬如偿债能力，盈利能力，资产管理发展能力都略有下降，为此企业需提升产品品质和性价比，加强成本、费用管理。加强销售贷款的回收，减少坏账。提高资金运用效率，加强流动资产的管理。

而面对不断深入的调控，万科需及时调整开发布局、产品结构和开发节奏，调低对利润的追求，把调控可能带来的业绩影响降到最低，面对市场变化，确保经营安全作为一个底线。在任何情况下坚持稳健经营、继续坚持为普通人盖好房子的基本产品定位。继续坚持 “不囤地、不捂盘、不当地王”的原则。坚持保障房的供应。万科将更多依赖于自身品牌和客户服务，依赖于企业的融资能力和经营管理水平。从而确保今后万科在中国房地产行业当之无愧的龙头老大地位。

篇3：万科公司财务报表分析

各大房地产企业面临着严峻的形势,例如企业融资困难,存货难以处理、资金周转率过慢等一系列问题,万科虽然贵为房地产上市公司的龙头企业,但是也面临着这些挑战。对一个公司的分析,入手的最佳途径就是公司的财务报表,尤其是上市公司。因为通过对其财务报表的分析能清楚看到公司的财务状况和资金状况。所以文章希望通过对万科公司的财务报表进行分析,能得出解决房地产市场困境的一些方法和建议,给其他的房地产上市公司一些启示。

2 万科公司简介

万科企业股份有限公司是王石于1984年5月创立,总部位于中国深圳,经过几十年的高速发展,业务范围覆盖到珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区,共计53个大中城市,2011年公司实现销售面积1075万平方米,销售金额1215亿元,2012年销售额超过1400亿,是中国房地产行业的龙头企业。目前,万科公司积极响应国家号召,走低碳经济的道路,把做绿色企业作为万科的中长期的战略目标和承担的社会责任。

3 万科公司财务分析

三大表综合分析如下。

3.1 资产负债表分析

表1为万科公司2010—2013年的资产负债表。

单位:百亿元

由表1可看出,万科公司的总资产在2010—2013年间不断增长,说明公司呈现良好而且平稳的发展趋势。而存货的增长也从2010年的13.33百亿元增长至2013年的33.11百亿元。由此可看出公司的存货的增长率较高,这对于公司是不利的,因为存货过多会大大影响资产的流动性。因此公司要采取一定的去存货的方法减少存货的数值,从而回笼资金以应付现在市场因素引起的一定的资金问题。应付款项在2010年至2013年不断增长的原因则在于在建工程增加导致公司相关的收支频繁,引起短期负债增加。

3.2 利润表分析

表2为万科公司2010—2013年利润表。

单位:百亿元

由表2可看出,万科2010—2013年的营业收入总体呈现上升趋势。由此可见,万科的经营和资金状况良好。说明其适应市场的发展,努力地提升自身的获利能力,效果显著。从营业成本以及财务、销售、管理三项费用来看。万科2010—2013年呈逐年上升趋势。万科的高营业成本与其战略安排有关,万科实行的是低利润、高周转的战略。低利润也就意味着高成本,目的是为了公司的可持续发展。而公司管理、销售以及财务费用的增长是由于公司的规模日渐扩大以后,所引起的销售规模和管理经费的提高导致的。财务费用的增加也是因为公司规模扩张,因此急需一定的资金支持,因而增加了公司的相关负债。

3.3 现金流量表分析

表3为万科公司2010—2013年现金流量表。

单位:万元

由表3可看出,万科房地产有限公司的经营现金流在2010年曾变为负值,这与宏观经济形势及相关的政府措施有密切的联系,由于房地产市场的整顿,因此公司的资金才会出现一定的紧缺,该公司在未来的资金可能需要回笼,因此寻找新的增长点是非常重要的。同时,我们从投资活动现金流量呈现出的净额可以看出万科公司的投资现金流较少,导致此原因主要是公司需要收回一定资金。另外,由于公司的红利分发等因素,使公司的筹资现金流量出现较大的变化。

4 结论及建议

4.1 结论

从万科以上的数据我们不难看出公司整体财务稳健,资产和负债比较合理,现金回笼情况良好,有不错的盈利能力和发展空间。但也存在一些问题,主要包括以下几点:

(1)公司的资产中存货占较大的比重,这影响了公司资金的流动,一旦销售情况不理想,企业将面临很大的危机。

(2)万科企业的资产负债率逐年上升,负债总额不断增加,而公司的偿债能力却在减弱,企业需要面临较高的财务风险。

(3)万科虽然很重视客户和自身企业文化的建设,但是对员工的关注度不够。另外其服务在各地评价不一,说明其服务水平还有很大提升空间。

4.2 建议

针对上述的一些问题,文章给出以下一些建议来解决上述问题。

(1)由于公司存货比重过大的问题,建议万科通过一些手段和措施适度控制并减少存货的比重。存货是万科盈利的保障,但同时也是公司主要风险的来源。管理层一定要意识到存货数量过大对企业的弊端,要不断完善风险预防和控制机制。

(2)万科公司应该继续拓展融资渠道,创新融资方式,努力降低资金成本,稳健并且理性地投资,向国际化道路迈进,在控制海外投资风险的前提下,努力发展和利用海外的资源技术,不断推动专业能力的提升以及业务模式的创新。

(3)良好的品牌形象和顾客满意度是万科未来发展的重要基石。建议万科应仔细了解分析不同种类的顾客需求,对其产品进一步地完善,加强服务质量和范围和对员工的关注度,适当增加福利政策,提高员工的满意度。

摘要：文章主要通过对万科股份有限公司的财务报表分析研究,通过介绍公司的基本情况,并选取万科最近几年的财务报表,从整个房地产行业的角度对万科进行财务分析,包括对万科的资产负债表、利润表、现金流量表进行分析。然后通过财务分析,评价该公司的经营管理,指出该公司存在的一些问题,并提出相应的建议,供投资者使用。

关键词：财务报表分析,万科股份有限公司,财务报表

参考文献

[1]陈若晴.财务报表分析方法及其改进[J].财会月刊,2010(28).

[2]程晓君.试析企业财务报表分析[J].品牌:理论月刊,2010(9).

[3]宫志彬.企业财务报表分析若干问题探讨[J].现代商业,2009(17).

篇4：上市公司财务报表分析多视点

【关键词】上市公司；财务报表；分析；多视点

一、浅析财务报表分析

财务报表分析

财务报表分析可以有很多种理解，从分析内容和时点来看，可以是对上市公司过去的财务状况和经营成果进行的分析，也可以是对上市公司未来的财务状况和经营成果进行的分析；从分析的主体来看可以是外部股权持有者和债权人对上市公司财务报表的分析，也可以是内部管理者对上市公司财务报表的分析。

二、视点一

如何分析企业有没有“钱”，看资产负债表。钱是借的或是自投的，能否借来钱，还得还的了钱，这是企业生存力的表现之一。有如下指标：

1.反映企业短期偿债能力指标2.反映企业长期偿债能力指标3.反映企业资产管理能力指标4.反映企业获利能力指标5.反映企业收现能力指标6.反映企业市场价值的指标

对于以上指标，分析如下几个：

反映企业短期偿债能力指标：①流动比率=流动资产/流动负债，一般为2.0，行业性质不同，比率会有浮动。②速动比率=速动资产/流动负债，一般为1.0，行业性质不同，比率会有浮动。③现金比率=现金/流动负债，一个短期的债权人也许会对该指标感兴趣。

反映企业长期偿债能力指标④资产负债率=负债总额/资产总额，债权人要求比率越低越好；股东要求比率越高越好；经营者要求保持恰当的资本结构，一般认为该指标在50%左右，行业性质不同，比率会有浮动。

反映企业获利能力指标：

周转率比利润率重要

资产报酬率=销售净利率×总资产周转率。怎样定义是否挣钱了呢？利润总额越高，挣得越多。但是另外一个变量–周转率也得重视，利润率高不一定能赚钱，周转率重要。沃尔玛是经销商，他是如何赚钱的：一块钱成本投入，利润率是2%相对于很多企业不算高，但是沃尔玛一块钱资产一年周转24次， 挣到四毛八分钱，这就是沃尔玛挣钱的秘密.

三、视点二

如何分析企业成本控制好坏，看利润表，关注“毛利率”，这是企业保持竞争优势的重要手段。有如下指标：

1.营业收入的变动和现金含量2.毛利率3.管销费用是否出现不正常的上升和下降4.财务费用是否与贷款规模相适应5.投资收益的具体内容和现金含量6.营业利润的现金含量7.企业的业绩是否过分依赖营业外收入

营业收入及其现金含量的走向：营业收入的现金含量是用销售收现率来衡量的，销售收现率=销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入。该比率反映企业的收入质量，一般的，该比率越高收入质量越高。当比值小于1.17时，说明本期的收入有一部分没有收到现金；当比值大于1.17时，说明本期的收入不仅全部收到了现金，而且还收回了以前期间的应收款项或预收款项增加。营业收入与销售收现率两个指标同时走高，通常意味着企业的销售环境和内部管理都处于非常良好的状况。如果这两个指标同时走低，则企业的经营管理肯定存在问题。

毛利率的大小及其走向：毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入。良好的财务状况要求企业的毛利率在同行业中处于平均水平以上，且不断上升。如果企业的毛利率下降，则意味着企业所生产的同类产品在市场上竞争加剧，销售环境恶化；如果企业的毛利率显著低于同行业的平均水平，则意味着企业所生产经营状况明显比同行业其他企业要差。

四、视点三

如何分析企业的销售状况，看现金流量表，关注“销售商品、提供劳务收到的现金”项目。

销售商品、提供劳务收到的现金项目，反应了企业本期销售商品、提供劳务收到的现金，以及前期销售商品、提供劳务本期收到的现金（包括销售收入和应向购买者收取的增值税销项税额）和本期预收的款项，减去本期销售本期退回商品和前期销售本期退回商品支付的现金。企业销售材料和代购业务收到的现金，也在本项目反应。

五、销售收入现金含量揭示企业销售状况

长安汽车是重庆市一家主要从事微型汽车及发动机的开发制造和销售的上市公司。产品包括各种型号的长安牌微型厢货车、微型货车、奥拓型轿车以及用于微型汽车的江陵牌汽车发动机。随着中国汽车消费的迅速崛起，公司的销售形势持续向好。我们用“销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入”这个主营业务收入现金含量指标对长安汽车的销售进行分析（见下表），发现该指标自1999年起逐年走高，更为可贵的是，企业的主营业务收入也逐年增长，因此，分析者可以大致得出结论，改企业销售收入回笼现金情况良好，并且还不断收回前期的应收账款，营业收入的质量越来越高。通常情况下，营业收入与营业收入现金含量两个指标联袂走高的经济含义是企业的销售环境和内部管理都处于非常良好的状况。这样的公司，在2002年的证券市场上成为资金追捧的对象就不奇怪了。

总之，进行报表分析不能单一地对某些科目关注，而应分析财务报表不同科目的实际的经济含义，并发现相关指标的相互联系，与公司历史进行纵向深度比较，与同行业进行横向宽度比较，把其中偶然的、非本质的东西舍弃掉，得出与决策相关的实质性的信息，以保证投资决策的正确性与准确性。

参考文献：

[1]景小勇.上市公司财务报表解读. [M]. 机械工业出版社.2011-1.

[2]叶陈云. 陪你学财务报表分析.[M]. 机械工业出版社. 2013-1.

作者简介：

篇5：万科公司财务报表分析

摘要

财务分析，是以财务会计资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业的财务状况、经营成果和现金流量情况进行分析与评价的经济管理活动。财务分析的基本内容是企业偿债能力分析、运营能力分析和盈利能力分析。

财务分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成特定对财务报表使用者做出决策有用的信息，对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力做出评价，预测企业未来的报酬和风险，减少决策的不确定性。为总结过去，知道未来，有必要对已经过去的2013年发生的经济活动进行分析总结。通过全面的财务分析，可以透视企业经济活动的内部联系，并与内部条件、外部环境相结合进行深入考察，找出企业本身的优势和不足，作出实事求是的评价和积极可行的决策。本文将从财务报表分析出发，结合管理会计、财务管理、管理学等知识，以房地产龙头企业万科企业股份有限公司为例，根据房地产开发开发周期长、供给调解滞后及与金融业和政府密切相关的行业特征，对其2013年的财务报表进行系统的纵横向比较，探讨万科公司财务报表中反映出的财务问题，并尝试结合社会经济趋势对这些不足之处提出一些合理化建议。最后，本文仅以公开的财务报表信息为研究依据，而未能到公司实地调研，故在研究过程中有局限和不足。

关键词：财务报表；地产行业；万科集团；会计分析；财务分析；杜邦分析；问题；建议 AbstractFinancialanalysis,financialandaccountinginformationisbasedonusingarangeoftechniquesandmethodsofspecializedanalysis,thefinancialposition,operatingresultsandcashflowanalysisandevaluationoftheeconomicmanagementactivities.Financialanalysisisthebasiccontentofcorporatesolvencyanalysis,operationalanalysisandprofitabilityanalysiscapabilities.Themostbasicfunctionoffinancialanalysisistoconvertlargeamountsofreportdataintousefulinformationfordecision-makingonspecificusersoffinancialstatementstomake,corporatesolvency,profitabilityandabilitytoresistrisksmakeevaluations,futurerewardpredictionbusinessandrisk,reducedecisionuncertainty.Tosummarizethepastandknowthefuture,itisnecessaryforeconomicactivityhasoccurredinthepastin2013wereanalyzedandsummarized.Throughcomprehensivefinancialanalysis,internalcontactperspectiveofeconomicactivity,andwithinternalconditionsandexternalenvironmentcombinedwithanin-depthstudytoidentifythestrengthsandweaknessesoftheenterpriseitself,makearealisticassessmentandpositivefeasibledecisions.Thispaperwillanalyzethefinancialstatements,combinedwithmanagementaccounting,financialmanagement,managementscienceandotherknowledgetothetypicalresidentialrealestatecompanyVankeCo.,Ltd.,forexample,accordingtoalongdevelopmentcycleofrealestatedevelopment,supplylagsandmediationwithfinancialandgovernmentindustrycharacteristicsarecloselyrelatedtoits2013financialstatementstocomparethesystemaspect,Vankediscussfinancialissuesreflectedinthefinancialstatementsofthecompany,combinedwithsocio-economictrendsandtrytomakesomereasonablesuggestionsforthesedeficiencies.Finally,onlythefinancialstatementsforthestudybasedoninformationdisclosure,andthecompanyfailedtofieldresearch,ithaslimitationsanddeficienciesintheresearchprocess.Keyword:financialstatement;Realestateindustry;ChinaVankeCo.Ltd.;accountinganalysis;financialanalysis;DuPontanalysis;problem;proposa1.绪论

1.1选题背景及意义

1.1.1选题背景1998年7月国务院颁布的23号文件《关于进一步深化城镇居民住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着新中国成立后50年福利分房制度的终结，住房货币化分配和市场化改革亦随之开始，而2003年8月国务院18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，则正是将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一。在住房改革后的10多年里，中国的经济增长模式始终以投资驱动为主。房地产凭借其庞大的产业链，拉动了60多个行业的发展，如上游的水泥、钢铁、运输、工程、测绘等，下游的装修、物业、家电、绿化等。十余年来房地产对我国经济增长的拉动作用十分显著。住宅地产虽然对虽然对我国的经济增长贡献巨大，但房价的持续上涨触及了民生，现在的房地产调控已经得到了管理层的高度重视，所以接下来的一段时间内政策走向是影响住宅地产走势的因素。随着保障房建设的快速推进，“市场”与“保障”并行的双轨制可能在未来数年内逐渐成形。但是在保障房形成规模，能一定程度解决中低收入者置业问题之前，若经济没有明显的下滑迹象，民生的福利保障就会上升到重要地位，对住宅地产的调控可能将会持续。自改革开放至今，中国的住房政策从创建和发展城镇住房市场，提高居民住房水平，改善城市居住环境等，经历了30多年的发展历程。30多年中国住房政策经历了由“国家保障”向“市场建设”转移、再由“市场供应”到“社会保障”加强的不断完善的发展过程。其中的住房供应模式经历了由“公共租赁”到“市场出售、市场租赁”再到“建设补助、租房补助”的发展，形成了以市场出售、租房补贴为主的供应方式。2013年12月，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》提出，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行。目前，中国低收入人口的比例较高，对廉租房等保障性住房的需求是巨大的。因此，廉租房建设具有巨大的发展空间。与公路、铁路相似的是，廉租房的大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求；此外，房地产企业也将从廉租房建设中受益。廉租房建设发展将有效拉动中国经济增长。万科企业股份有限公司作为房地产的龙头企业，对政府出台的相关文件应高度的关注并反应在日常经营管理中，我们想通过对万科公司的财务状况进行分析来了解中国房地产的前景和未来发展趋势。所以我们选择对万科公司2013年财务报表进行分析，以便能对中国房地产行业在财务上有一个大概的了解，从而总结出国内房地产企业的盈利模式和财务经营商的特定，再提出些公司在未来发展过程中应注意的一系列问题，并提出些改进的建议，区区此心。1.1.2选题意义进入21世纪以来，资本市场得到迅速发展，上市公司越来越多，其投资者、股东、债权人、债务人等财务报表使用者为了更好地了解攻击经营状况，就要认真分析公司对外披露的信息，因此财报表分析越来越受世人关注。另一方面，由于各方因素，上市公司披露的财务报表并不是完全真实有限的，特别是近年来我国证券市场发生了一系列财务报表造假事件，严重危害了我国资本市场和货币市场的有序发展，让广大投资者遭到严重损失，企业的信誉受到严重打击，社会经济稳定受到面临了巨大的挑战，所以如何鉴别上市公司的“数字陷阱”，也需要相关会计人员对报表进行认真的分析。本文从财务报表的定义、内容、方法为基础，通过运用会计学、经济学等相关知识及相关学者的著作理论予以解释和阐述。根据万科公司公布的2013年度财务报告，从财务报表入手，对万科股份有限公司2013年的经营管理情况进行详细的了解并分析其变化的因素，对公司未来发展做前景预测。

1.2研究思路和方法我们从万科股份有限公司的基本财务报表――资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表着手，并结合其他有关资料进行分析。通过分析，对万科股份有限公司的财务状况、经营成果的总体状况作出说明，并对引起目前财务状况和经营成果的原因作出具体分析，以找出问题，发掘潜力，为公司及行业的继续发展提出可供参考的建议。财务报表的分析方法主要有基本方法和综合分析方法两大方向。其中，基本方法主要包括结构分析法、趋势分析法、比率分析法、比较分析法和项目质量分析法。但是采用基本方法来研究财务报表，只是简单地针对企业财务状况的某一方面进行分析。就算把各种方法综合起来，它也只能告诉我们这个企业怎么样，有什么问题，却很难反过来分析为什么是这样，应该怎么改进。这样，我们就需要结合财务报表的综合分析方法――杜邦分析法来帮助揭示公司内部更深层次的东西。文献综述会计汇总时应经济发展与管理要求而产生的，而早期对财务分析的产生与发展做出重要贡献的是贷款人和投资者，正式他们对财务信息的需要影响着财务分析的产生与发展。在近代与现代，企业经理、银行家和其他人对财务信息的需要进一步影响着财务分析的发展进程。比率分析在20世纪初出现并被贷款人所接受。财务分析的产生与发展是社会经济发展对财务分析信息需求与供给共同作用的结果。会计技术与会计报表的发展为财务分析的产生与发展奠定了理论基础。毛村依曾定义财务报表分析是以企业财务报表和其他有关信息资料为依据和起点，采用一系列的相关理论和专门的分析技术方法，对企业一定时期的财务状况、经营成果和现金流量进行全面的分析并评定企业的盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力从而发现企业的优势以及存在的机会和风险，为企业的投资者、债权人、债务人、经营者、政府相关部门以及其他关心企业的组织和个人提供决策的依据和信息。从根本上讲，财务报表分析的目的就是将财务报表转化为有用的信息，帮助财务报表使用者改善决策。我国《企业会计准则第30号―财务报表列表》第一章第二条指出财务报表是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述。财务报表至少应当包括下列组成部分：

1、资产负债表；

2、利润表；

3、现金流量表；

4、所有者权益（或股东权益）表；

5、附注。2.房地产行业概况2.1房地产行业的发展状况2.1.1房地产行业的发展现状近年来房价的不断上涨,使我国房地产业热度不断提高,房地产业也得到迅速发展,幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。从房市的运行层面来看：（1）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。（2）成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。（3）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。（4）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示;根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。（5）房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场;北京的一些小中介也提前关店。2.1.2房地产行业的优势分析（1）可以规模化的经营房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。（2）巨大的价值提升空间房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性;它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。（3）投资风险信号日趋丰富目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。房地产行业的劣势分析1政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。2房地产行业在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对房地产公司在未来的增长形成隐患。房地产行业的发展前景从宏观经济上看，中国人均GDP超过2000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。3．万科地产会计分析3.1万科地产的资产状况表3-1万科地产合并资产负债表2013年12月31日单位：元项目期末数期初数流动资产：货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.49应收账款3,078,969,781.371,886,548,523.49

其他存

预付账款应

收

款货28,653,665,102.6133,373,611,935.0834,815,317,241.4120,057,921,836.24331,133,223,278.99255,164,112,985.07

流动资产合计442,046,585,199.61362,773,737,335.37非流动资产：可供出售金融资产2,466,185,867.934,763,600.00

投固在无

长期股权投资资

性定建形商

长递

延

期所

待得

摊税

费资房资工资地

产产程产誉用产10,637,485,708.347,040,306,464.2911,710,476,284.302,375,228,355.792,129,767,863.361,612,257,202.22913,666,777.101,051,118,825.93430,074,183.12426,846,899.52201,689,835.80201,689,835.8063,510,505.2142,316,652.033,525,262,051.953,054,857,904.42其他非流动资产5,080,619,213.82218,492,000.00非流动资产合计：

资

产

总

计37,158,738,290.9316,027,877,740.00479,205,323,490.54378,801,615,075.37流动负债：短期借款5,102,514,631.149,932,400,240.5011,686,986.0225,761,017.2714,783,899,946.374,977,131,435.2263,958,459,138.7844,860,995,716.97155,518,071,436.35131,023,977,530.612,451,674,436.712,177,748,944.374,578,205,233.594,515,588,914.24291,243,561.80649,687,938.7

4其

交易性金融负债应

应预付

付收

票账款

据款项

应付职工薪酬应应他

交付应

税利付

费息款54,704,285,269.2636,045,315,768.94一年内到期的非流动负债27,521,791,569.9025,624,959,204.2

3流动负债合计328,921,832,209.92259,833,566,711.09非流动负债：长期借款36,683,128,420.0836,036,070,366.26应付债券7,398,391,932.47预计负债46,876,821.1544,292,267.15其他非流动负债2,955,020.8515,677,985.06672,715,687.44733,812,757.7

1递

延非

流所动负

得负债税债

负合合债计计44,844,067,881.9936,829,853,376.18373,765,900,091.91296,663,420,087.27所有者权益：股本11,014,968,919.0010,995,553,118.008,532,222,933.578,683,860,667.8

2资盈

本余

公公

积积20,135,409,720.2417,017,051,382.3936,706,888,864.0826,688,098,566.77

未分配利润

外币报表折算差额506,492,902.81440,990,190.32归属于母公司所有者权益76,895,983,339.7063,825,553,925.3028,543,440,058.9318,312,641,062.80

少数股东权益所有者权益合计105,439,423,398.6382,138,194,988.10负债及所有者权益总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37项目2013年2012年变动情况对总额的影响（%）变动额变动（%）流动资产：货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.49-7,926,132,260.26-15.16-2.09应

收

账

款3,078,969,781.371,886,548,523.491,192,421,257.8863.210.31预

付

账

款28,653,665,102.6133,373,611,935.08-4,719,946,832.47-14.14-1.25其

他

应

收

款34,815,317,241.4120,057,921,836.2414,757,395,405.1773.573.90

存

货331,133,223,278.99255,164,112,985.0775,969,110,293.9229.7720.06流

动

资

产

合计442,046,585,199.61362,773,737,335.3779,272,847,864.2421.8520.93非流动资产：可供出售金融资产2,466,185,867.934,763,600.002,461,422,267.9351,671.470.65长期

股

权

投

资10,637,485,708.347,040,306,464.293,597,179,244.0551.090.95投资

性

房

地

产11,710,476,284.302,375,228,355.799,335,247,928.51393.032.46固

定

资

产2,129,767,863.361,612,257,202.22517,510,661.1432.100.14在建

工

程913,666,777.101,051,118,825.93-137,452,048.83-13.08-0.04无形资产430,074,183.12426,846,899.523,227,283.600.760.00商誉201,689,835.80201,689,835.800.000.000.00长期待摊费用63,510,505.2142,316,652.0321,193,853.1850.080.01递延所得税资

产3,525,262,051.953,054,857,904.42470,404,147.5315.400.12其他非

流

动

资

产5,080,619,213.82218,492,000.004,862,127,213.822,225.311.28非流

动

资

产

合计

：37,158,738,290.9316,027,877,740.0021,130,860,550.93131.845.58资

产

总

计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.1726.5126.51流

动

负

债

：

短

期

借

款5,102,514,631.149,932,400,240.50-4,829,885,609.36-48.63-1.28交

易

性

金

融

负

债11,686,986.0225,761,017.27-14,074,031.25-54.630.00应付票据14,783,899,946.374,977,131,435.229,806,768,511.15197.042.59应

付

账

款63,958,459,138.7844,860,995,716.9719,097,463,421.8142.575.04预

收

款

项155,518,071,436.35131,023,977,530.6124,494,093,905.7418.696.47应

付

职

工

薪

酬2,451,674,436.712,177,748,944.37273,925,492.3412.580.07应交

税

费4,578,205,233.594,515,588,914.2462,616,319.351.390.02应付利息291,243,561.80649,687,938.74-358,444,376.94-55.17-0.09其他

应

付

款54,704,285,269.2636,045,315,768.9418,658,969,500.3251.774.93一年

内

到

期的非

流

动

负

债27,521,791,569.9025,624,959,204.231,896,832,365.677.400.50流

动

负

债328,921,832,209.92259,833,566,711.0969,088,265,498.8326.5918.24非流

动

负

债

：

长

期

借

款36,683,128,420.0836,036,070,366.26647,058,053.821.800.17应付债券7,398,391,932.477,398,391,932.471.9

5预计负债46,876,821.1544,292,267.152,584,554.005.840.00其他非流动负债2,955,020.8515,677,985.06-12,722,964.21-81.150.00递延所得

税

负

债672,715,687.44733,812,757.71-61,097,070.27-8.33-0.02非流动负

债

合计44,844,067,881.9936,829,853,376.188,014,214,505.8121.762.12负

债

合计373,765,900,091.91296,663,420,087.2777,102,480,004.6425.9920.35所

有

者

权

益

：

股

本11,014,968,919.0010,995,553,118.0019,415,801.000.180.01资本

公

积8,532,222,933.578,683,860,667.82-151,637,734.25-1.75-0.04盈余

公

积20,135,409,720.2417,017,051,382.393,118,358,337.8518.320.82未

分

配

利

润36,706,888,864.0826,688,098,566.7710,018,790,297.3137.542.64外币

报

表

折

算

差

额506,492,902.81440,990,190.3265,502,712.4914.850.02归属于母公司

所

有

者

权

益76,895,983,339.7063,825,553,925.3013,070,429,414.4020.483.45少

数

股

东

权

益28,543,440,058.9318,312,641,062.8010,230,798,996.1355.872.70所

有

者

权

益

合计105,439,423,398.6382,138,194,988.1023,301,228,410.5328.376.15负债

及

所

有

者

权

益

总

计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.1726.5126.51例如：货币资金变动额座机电话号码795.23－座机电话号码055.49＝-座机电话号码60.26货币资金变动率＝-座机电话号码60.26÷座机电话号码055.49×100%＝-15.16%货币资金对资产总额的影响＝座机电话号码795.23÷座机电话号码5075.37×100%＝-2.09%表3-2分析：该公司总资产本期增加100座机电话号码5.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：流动资产本期增加座机电话号码864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。非流动资产本期增加了座机电话号码550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，两者合计使得总资产增加了100座机电话号码5.17元，增长幅度为26.51%。本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：

一、存货的大幅度增长。存货本期增加座机电话号码273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。从数据中显示，万科地产2013年度存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。

二、其他应收款的增加。其他应收款本期增加了1座机电话号码05.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。

三、货币资金的减少。货币资金本期减少了座机电话号码60.26元，减少幅度为15.16%，对总额的影响为-2.09%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。非流动资产的变动主要体现在一下方面：

一、投资性房地产的增加。投资性房地产本期增加座机电话号码28.51元，增长幅度为393.03%，对总资产的影响为2.46%。由于可供出售金融资产本期增长幅度高达51671.47%，说明当年通过处置这类资产调节当利润了，使得投资性房地产的增加。

二、其他非流动资产的增加。其他非流动资产本期增加座机电话号码13.82元，增长幅度为2225.31%，对总资产的影响为1.28%。由表3-2可知，该公司权益总额较之上年同期增长100座机电话号码5.17元，增加幅度为26.51%，说明万科地产2013年权益总额有较大幅度的增长。进一步分析可以发现：负债本期增加了座机电话号码004.64元，增加幅度为25.99%，对权益总额增长了20.35%；所有者权益本期增加了座机电话号码410.53元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响为6.15%，两者合计使权益总额本期增加了100座机电话号码5.17元，增长幅度为26.51%。本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主要方面。流动负债本期增长座机电话号码498.83元，增长幅度为26.59%，对权益总额的影响为18.24%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。流动负债增长主要体现在以下几个方面：一是预收款项的增加。预收款项本期增加座机电话号码905.74元，增加幅度为18.64%，对权益总额的影响为6.47%，其主要原因是预售总额的增加。二是应付款项的增加。应付账款本期增加了1座机电话号码21.81元，应付票据本期增加了座机电话号码11.15元，其增长幅度分别为42.57%和197.04%，对权益总额的影响合计为7.63%。由于优化支付方式使得应付票据增加，应付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力，如不能按期支付，将对公司的信用产生严重的不良影响。三是其他应付款的增长。其他应付款本期增长了1座机电话号码00.32元，增长幅度为51.77%，对权益总额的影响为4.93%。究其原因是合作公司往来的增加。非流动负债本期仅增长了座机电话号码05.81元，对权益总额的影响仅为2.12%。其中该公司本期发行了座机电话号码32.47元债券是造成非流动负债增长的主要原因。股东权益本期增加了座机电话号码410.53元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响仅为6.15%。本期盈利是股东权益增加的主要方面，因此使盈余公积增加了座机电话号码37.85元，未分配利润增加了1001座机电话号码.31元，两者合计对权益总额的影响为3.46%。表3-3万科地产资产负债表垂直分析表金额单元：元项目2013年2012年2013年%2012年%变动情况%流动资产：货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.499.2613.80-4.55应收账款3,078,969,781.371,886,548,523.490.640.500.1

4预付账款28,653,665,102.6133,373,611,935.085.988.81-2.83其他应收款34,815,317,241.4120,057,921,836.247.275.301.97

存

货331,133,223,278.99255,164,112,985.0769.1067.361.74流动资产合计442,046,585,199.61362,773,737,335.3792.2595.77-3.52非流动资产：可供出售金融资产2,466,185,867.934,763,600.000.510.000.51长期股权投资10,637,485,708.347,040,306,464.292.221.860.36投资性房地产11,710,476,284.302,375,228,355.792.440.631.822,129,767,863.361,612,257,202.220.440.430.02913,666,777.101,051,118,825.930.190.28-0.09430,074,183.12426,846,899.520.090.11-0.0

2固定资产在建工程无形资产商

誉201,689,835.80201,689,835.800.040.05-0.01长期待摊费用63,510,505.2142,316,652.030.010.010.00递延所得税资产3,525,262,051.953,054,857,904.420.740.81-0.07其他非流动资产5,080,619,213.82218,492,000.001.060.061.00非流动资产合计：37,158,738,290.9316,027,877,740.007.754.233.52

资产总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100.00100.000.00流动负债：短期借款5,102,514,631.149,932,400,240.501.062.62-1.56交易性金融负债11,686,986.0225,761,017.270.000.010.00应付票据14,783,899,946.374,977,131,435.223.091.311.77应付账款63,958,459,138.7844,860,995,716.9713.3511.841.50预收款项155,518,071,436.35131,023,977,530.6132.4534.59-2.14应付职工薪酬2,451,674,436.712,177,748,944.370.510.57-0.06应交税费4,578,205,233.594,515,588,914.240.961.19-0.24应付利息291,243,561.80649,687,938.740.060.17-0.1

1其他应付款54,704,285,269.2636,045,315,768.9411.429.521.90一年内到期的非流动负债27,521,791,569.9025,624,959,204.235.746.76-1.02流动负债合计328,921,832,209.92259,833,566,711.0968.6468.590.05非流动负

债

：

长

期

借

款36,683,128,420.0836,036,070,366.267.659.51-1.86应付债券7,398,391,932.471.540.001.54

预

计

负

债46,876,821.1544,292,267.150.010.010.00其他非流动负债2,955,020.8515,677,985.060.000.000.00

递延所得税负债672,715,687.44733,812,757.710.140.19-0.05非流动负债合计44,844,067,881.9936,829,853,376.189.369.72-0.36负债合计373,765,900,091.91296,663,420,087.2778.0078.32-0.32所有者者益：股本11,014,968,919.0010,995,553,118.002.302.90-0.60资本公积8,532,222,933.578,683,860,667.821.782.29-0.51盈余公积20,135,409,720.2417,017,051,382.394.204.49-0.29未分配利润36,706,888,864.0826,688,098,566.777.667.050.61外币报表折算差额506,492,902.81440,990,190.320.110.12-0.01归属于母公司

所

有

者

权

益76,895,983,339.7063,825,553,925.3016.0516.85-0.80少数股东权益28,543,440,058.9318,312,641,062.805.964.831.12所有者权益合计105,439,423,398.6382,138,194,988.1022.0021.680.32负债及所

有

者

权

益

总

计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100.00100.000.00项目金额（元）结构（%）2013年2012年2013年2012年差异货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.4910.0414.41-4.38应收账款3,078,969,781.371,886,548,523.490.700.520.18预付账款28,653,665,102.6133,373,611,935.086.489.20-2.72其他应收款34,815,317,241.4120,057,921,836.247.885.532.35331,133,223,278.99255,164,112,985.0774.9170.344.57

存

货合计442,046,585,199.61362,773,737,335.37100.00100.000.002013/12/312012/12/31

增减额增减（%）

一、营业收入

座机电话号码135,418,791,080.35103,116,245,136.42943.9331.33%减：营业成本92,797,650,762.8165,421,614,348.00座机电话号码

414.8141.85%营业税金及附加11,544,998,138.8210,916,297,537.10座机电话号码1.725.76%销售费用3,864,713,570.443,056,377,656.90座机电话号码3.5426.45%管理费用3,002,837,563.152,780,308,041.10座机电话号码2.058.00%财务费用891,715,053.49764,757,191.681座机电话号码.8116.60%资产减值损失60,153,366.6083,818,288.19-座机电话号码.59-28.23%加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）-572,042.22-8,719,233.08座机电话号码.8693.44%投资收益（损失以“-”号填列）1,005,187,804.32928,687,953.69座机电话号码.638.24%其中：对联营企业和合并企业的投资收益999,397,870.95889,787,588.2610座机电话号码.6912.32%

二、营业利润（亏损以“-”号填列）24,261,338,387.1421,013,040,794.06座机电话号码93.0815.46%加：营业外收入118,969,557.11144,645,173.12-座机电话号码.01-17.75%减：营业外支出89,296,694.9587,500,829.071795865.882.05%其中：非流动资产处置损失6,820,073.106,068,873.87751199.2312.38%

三、利润总额

（净

亏

损

以

“-”

号

填

列）24,291,011,249.3021,070,185,138.11座机电话号码11.1915.29%减：所得税费用455,993,461,378.065,407,596,715.0

5四、净利润18,297,549,871.2415,662,588,423.06座机电话号码48.1816.82%金额单位：元表3-5分析：（1）垂直分析，从万科企业本年度各项财务成果的构成情况来看，营业利润占营业收入的比重为17.92%，比上年度的20.38%下降了2.46%个百分点；本年度利润总额的构成为17.94%，比上年度的20.43%下降了2.49个百分点；本年净利润构成为13.51%，比上年度的15.19%下降了1.68个百分点，可见从利润表的构成情况上来看，万科公司的盈利能力逐年下降。万科公司各项财务成果结构变化的原因，从营业利润结构看，主要是营业税金及附加结构上升所致，说明营业税金及附加的上升是降低公司盈利能力的主要原因，另外，管理费用比重上升也带来一定的影响。（2）水平分析，万科公司2013年实现营业利润2,426,134万元，比上年度增长了32,483万元，增长率为15.46%，增长幅度较大。公司营业利润增长主要是营业收入大幅度增长，而增长率有所下降销售费用和财务费用的增长率较大，在营业收入大幅度增长的情况下，销售费用增长率大是企业维持运营的正常现象，而降低财务费用则是企业未来的管理目标。3.2.2利润表部分分析下面正对利润表中，今年数据较上年变化率超过20%的项目进行明细分析，即对主营业务收入、主营业务成本、销售费用、资产减值损失、公允价值变动损益等项目的明细进行分析。表3-6主营业务明细表金额单位：元2013年2012年行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本房地产132,787,685,050.7191,528,508,900.72101,579,716,943.9164,568,337,527.6

4物

业

管

理1,471,209,469.411,163,557,810.52859,322,851.63724,800,462.50

合计134,258,894,520.1292,692,066,711.24102,439,039,795.5465,293,137,990.14表3-6分析（1）该收入中包括建造合同收入人民币1,521,044,449.66元2012年：人民币；1,507,070,288.77元，及成本人民币1,391,144,214.98元2012年：人民币1,373,188,741.97元。（2）由于万科公司为房地产公司，故主营业务成本与收入均来自房地产和物业管理，而成本与收入较之上年度增长率分别为41.85%和31.33%，对于一直在拓展业务覆盖地区的的万科公司，实属正常现象。表376销售费用分析表金额单位：元2013年2012年增减额品牌宣传推广费用销售代理费用及佣金其他合计1,561,486,682.921,156,355,401.09405,131,281.83959,900,719.56714,242,334.80256,658,384.761,343,326,167.961,185,779,921.01157,546,246.953,864,713,570.443,056,377,656.90808,335,913.54表3-7分析：从销售费用明细表可以看出，企业销售费用比上年度增加了座机电话号码913.54元，增长率为26.45%，销售费用变动的主要原因是品牌宣传推广费用有较大的增长，比上年度增长了35.04%。品牌推广费主要用于商品房及相关服务所支付的费用，包括利用各种媒体发布广告宣传、开展各种促销、推广活动而支付的费用。表3-8资产减值损失分析表金额单位：元项目2013年2012年增减额坏账损失67,201,388.9783,818,288.19-16,616,899.22存货跌价转

回

-7,048,022.37--7,048,022.37

合计60,153,366.6083,818,288.19-23,664,921.59表3-8分析：从表3-7可以看出，万科公司2013年度资产减值损失减少，主要是2013年度公司资产减值损失各项目都有所减少所致。其中坏账损失2013年67,201,388.97元与2012年83,818,288.19元相比，减少-1座机电话号码.22元；同时，存货跌价转回较上年减少7,048,022.37元，两者综合，导致资产减值损失共减少23,664,921.59元。表3-9公允价值变动损失分析表金额单位：元产生公允价值变动损失的来源2013年201

2年增减额交易性金融负债

合计-572,042.22-8,719,233.088,147,190.86-572,042.22-8,719,233.088,147,190.86表3-9分析：公允价值变动损是的来源是交易性金融负债的变动，交易性金融负债时指企业采用短期获利模式进行融资所形成的负债，是企业承担的交易性金融负债的公允价值。2013年较2012年增加了93.44%。3.3万科地产的现金流量状况表3-10万科地产现金流量表金额单位：元项目期初

一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金153,437,067,361.89116,108,839,572.92收到其他与经营活动有关的现金22,239,683,500.155,480,586,284.38经营活动现金流入小计175,676,750,862.04121,589,425,857.30购买商品、接受劳务支付的现金128,656,952,761.0087,323,652,346.54支付给职工以及为职工支付的现金3,472,695,705.762,908,876,944.25支付的各项税费21,213,916,499.5318,081,567,694.26支付其他与经营活动有关的现金20,409,317,005.869,549,370,399.73经营活动现金流出小计173,752,881,972.15117,863,467,384.78经营活动产生的现金流量净额1,923,868,889.893,725,958,472.52二、投资活动产生的现金流量收回投资收到的现金746,440,756.5712,000,000.00取得投资收益收到的现金734,522,363.20167,175,850.82处置固定资产、无形资产、投资性房地产和其他长期资产收回的现金净额1,799,881.291,533,466.00处置子公司或其他营业单位收到的现金净额190,095,809.63收到其他与投资活动有关的现金604,926,747.49998,799,552.09投资活动现金流入小计2,277,785,558.181,179,508,868.91购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金2,439,391,876.31150,667,636.63投资支付的现金6,554,187,216.47500,450,000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额1,238,623,660.252,860,842,969.57支付的其他与投资活动有关的现金121,000,000.00投资活动现金流出小计10,232,202,753.033,632,960,606.20投资活动产生的现金流量净额7,954,417,194.852,453,451,737.29

三、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金3,183,535,770.442,991,123,519.76其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金3,183,535,770.442,991,123,519.76取得借款收到的现金44,467,771,166.4747,477,333,220.87发行债券所收到的现金7,476,792,474.4

5筹

资

活

动

现

金

流

入

小

计55,128,099,411.3650,468,456,740.63偿还债务支付的现金48,430,256,803.1726,864,417,454.25分配股利、利润或偿付利息支付的现金8,755,488,186.187,318,530,197.43其中：子公司支付给少数股东的股利、利润655,341,896.141,568,923,506.72筹资活动现金流出小计57,185,744,989.3534,182,947,651.68筹资活动产生的现金流量净额2,057,645,577.9916,285,509,088.9

5四、汇率变动对现金及现金等价物的影响27,880,895.4051,903,396.6

1五、现金及现金

等

价

物

净

减

少

/

增

加

额8,116,074,778.3517,506,112,427.57加：年初现金及现金等价物余额51,120,223,950.8833,614,111,523.31六、年末现金及现金等价物余额43,004,149,172.5351,120,223,950.88项目2013年1-12月2012年1-12月增减额增减比率

一、经营活动产生的现金流量销售商品、提

供

劳

务

收

到的现

金153,437,067,361.89116,108,839,572.9237,328,227,788.9732.15%收到其他

与

经

营

活

动

有

关的现

金22,239,683,500.155,480,586,284.3816,759,097,215.77305.79%经营活

动

现

金

流

入

小

计175,676,750,862.04121,589,425,857.3054,087,325,004.7444.48%购买商品、接

受

劳

务

支

付的现

金128,656,952,761.0087,323,652,346.5441,333,300,414.4647.33%支付给职

工

以

及

为

职

工

支

付的现

金3,472,695,705.762,908,876,944.25563,818,761.5119.38%支付的各

项

税

费21,213,916,499.5318,081,567,694.263,132,348,805.2717.32%支付其他与

经

营

活

动

有

关的现

金20,409,317,005.869,549,370,399.7310,859,946,606.13113.72%经营活

动

现

金

流

出

小

计173,752,881,972.15117,863,467,384.7855,889,414,587.3747.42%经营活动

产

生的现

金

流

量

净

额1,923,868,889.893,725,958,472.52-1,802,089,582.63-48.37%

二、投资活动产生的现金流量收回投资收到的现金746,440,756.5712,000,000.00734,440,756.576120.34%取得投资收益

收

到的现

金734,522,363.20167,175,850.82567,346,512.38339.37%处置固定资产、无形资产、投资性房地产和其他长期资产收回的现金净额1,799,881.291,533,466.00266,415.2917.37%处置子公司或其他营业单位收到的现金净额190,095,809.63190,095,809.63收到其他与投资活

动

有

关的现

金604,926,747.49998,799,552.09-393,872,804.60-39.43%投资活动现金流入小计2,277,785,558.181,179,508,868.911,098,276,689.2793.11%购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金2,439,391,876.31150,667,636.632,288,724,239.681519.05%投资支

付的现

金6,554,187,216.47500,450,000.006,053,737,216.471209.66%取得子公司及其他营业单位支付的现金净额1,238,623,660.252,860,842,969.57-1,622,219,309.32-56.70%支付的其他

与

投

资

活

动

有

关的现

金121,000,000.00-121,000,000.00-100.00%投资活动现金流出小计10,232,202,753.033,632,960,606.206,599,242,146.83181.65%投资活动产

生的现

金

流

量

净

额7,954,417,194.852,453,451,737.295,500,965,457.56224.21%

三、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金3,183,535,770.442,991,123,519.76192,412,250.686.43%其中：子公司吸收

少

数

股

东

投

资

收

到的现

金3,183,535,770.442,991,123,519.76192,412,250.686.43%取得借款收

到的现

金44,467,771,166.4747,477,333,220.87-3,009,562,054.40-6.34%发行债券所收到的现金7,476,792,474.457,476,792,474.45筹资活动现

金

流

入

小

计55,128,099,411.3650,468,456,740.634,659,642,670.739.23%偿还债务支付的现金48,430,256,803.1726,864,417,454.2521,565,839,348.9280.28%分配股利、利润或偿付利息支付的现金8,755,488,186.187,318,530,197.431,436,957,988.7519.63%其中：子公司支付给少数股东的股利、利润655,341,896.141,568,923,506.72-913,581,610.58-58.23%筹资活动

现

金

流

出

小

计57,185,744,989.3534,182,947,651.6823,002,797,337.6767.29%筹资活动

产

生的现

金

流

量

净

额2,057,645,577.9916,285,509,088.95-14,227,863,510.96-87.37%

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响27,880,895.4051,903,396.61-24,022,501.21-46.28%

五、现金及现金等价

物

净

减

少

/

增

加

额8,116,074,778.3517,506,112,427.57-9,390,037,649.22-53.64%加：年初

现

金

及

现

金

等

价

物

余

额51,120,223,950.8833,614,111,523.3117,506,112,427.5752.08%

六、年末

现

金

及

现

金

等

价

物

余

额43,004,149,172.5351,120,223,950.88-8,116,074,778.35-15.88%项目2013年1-12月流入结构流出结构内部结构

一、经营活动产生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金153,437,067,361.8965.83%87.34%收到其他与经营活动有关的现金22,239,683,500.159.54%12.66%经营活动现金流入小计175,676,750,862.0475.37%100.00%购买商品、接受劳务支付的现金128,656,952,761.0053.35%74.05%支付给职工以及为职工支付的现金3,472,695,705.761.44%2.00%支付的各项税费21,213,916,499.538.80%12.21%支付其他与经营活动有关的现金20,409,317,005.868.46%11.75%经营活动现金流出小计173,752,881,972.1572.05%100.00%经营活动产生的现金流量净额1,923,868,889.89

二、投资活动产生的现金流量收回投资收到的现金746,440,756.570.32%32.77%取得投资收益收到的现金734,522,363.200.32%32.25%处置固定资产、无形资产、投资性房地产和其他长期资产收回的现金净额1,799,881.290.00%0.08%处置子公司或其他营业单位收到的现金净额190,095,809.630.08%8.35%收到其他与投资活动有关的现金604,926,747.490.26%26.56%投资活动现金流入小计2,277,785,558.180.98%100.00%购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金2,439,391,876.311.01%23.84%投资支付的现金6,554,187,216.472.72%64.05%取得子公司及其他营业单位支付的现金净额1,238,623,660.250.51%12.11%支付的其他与投资活动有关的现

金

投

资

活

动

现

金

流

出

小

计10,232,202,753.034.24%100.00%投资活动产生的现金流量净额7,954,417,194.8

5三、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金3,183,535,770.441.37%5.77%其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金3,183,535,770.441.37%5.77%取得借款收到的现金44,467,771,166.4719.08%80.66%发行债券所收到的现金7,476,792,474.453.21%13.56%筹资活动现金流入小计55,128,099,411.3623.65%100.00%偿还债务支付的现金48,430,256,803.1720.08%84.69%分配股利、利润或偿付利息支付的现金8,755,488,186.183.63%15.31%其中：子公司支付给少数股东的股利、利润655,341,896.140.27%1.15%筹资活动现金流出小计57,185,744,989.3523.71%100.00%筹资活动产生的现金流量净额2,057,645,577.99现金流入总额233,082,635,831.58100.00%现金流出总额241,170,829,714.53100.00%

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响27,880,895.40

五、现金及现金等价物净减少/增加额8,116,074,778.35加：年初现金及现金等价物余额51,120,223,950.88

六、年末现金及现金等价物余额43,004,149,172.532012-12-312013-12-31流动比率1.431.33速动比率0.390.33现金比率（%18.79%13.46%注明：流动比率（流动资产/流动负债）×100%速动比率（速动资产/流动负债）×100%现金比率（现金+有价证唬/流动负债×100%（1）流动比率：2012年流动比率130,742,700/91,383,8001.432013年流动比率169,795,500/127,242,3001.33（2）速动比率：2012年速动比率130,742,700C94,293,400/91,383,8000.39201

3年速动比率169,795,500C127,087,600/127,242,3000.33（3）现金比率：2012年现金比率17,166,550/91,383,800*100%18.79%2013年现金比率17,129,130/127,242,300*100%13.46%从表4-1可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。2013年流动比率、速动比率低于2012年，说明2013年万科存在的流动负债财务风险较2012年有所增加，万科受近年来房地产市场调控影响，偿债能力下降，企业的偿债能力不稳定。从数据上看，万科现金比率的下降，导致了万科存货变现能力的减弱，也可以看出，万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。4.1.2长期偿债能力指标分析长期偿债能力,是指企业偿还长期负债的能力。进行长期偿债能力分析，能够全面了解企业对总负债偿还的能力以及所承担的财务风险。企业长期偿债能力的衡量指标主要有资产负债率、股东权益比率和产权比率。表4-2万科企业的长期偿债能力指标报告期2012-12-312013-12-31资产负债率（%）78.6079.15股东权益比率（%）21.4020.90产权比率367.1185380.6686已获利息倍数28.5528.24注明：资产负债率（负债总额/资产总额）×100%股东权益比率（股东权益总额/资产总额）×100%产权比率（负债总额/所有者权益总额）×100%已获利息倍数（利润总额+利息支出）/利息支出资产负债率+股东权益比率1（1）资产负债率：2012年年末资产负债率107,468,000/136,741,400*100%78.6%2013年年末资产负债率141,798,100/179,047,900*100%79.1%（2）股东权益比率：2012年股东权益比率1-78.6%21.4%2013年股东权益比率1-79.1%20.9%（3）产权比率：2012年年末产权比率107,468,000/29,273,380*100%367.1185%2013年年末产权比率141,798,100/37,249,740*100%380.6686%（4）已获利息倍数：2012年年

末

已

获

利

息

倍

数2,107,020+76,475.70/76,475.7028.552013年年末已获利息倍数2,429,100+89,171.50/89,171.5028.24据表4-2显示万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%-79%，这跟它自身的经营销售模式，和企业运营管理有关，风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。股东权益比率反映了公司的自有资本，也就是公司的净资产。万科企业的股东权益比率从2012年的21.4%下降到2013年的20.9%，虽下降幅度较小，但仍可以看出股东承担风险增加，企业资产中由投资人投资所形成的资产减少，偿还债务的保证减小。产权比率在2013年大幅度上升，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。由数据可知，2013年的资产负债率也有所上升，说明企业的债务负担加重，偿债能力减弱，债权人权益的保证程度减少。已获利息倍数在2013年有所下降，说明企业支付利息的能力下降，债权人按期取得利息的保障减少。4.2营运能力分析4.2.1营运能力指标分析资产运营能力的强弱取决于资产的周转速度、资产运行状况、资产管理水平等多种因素。比如说资产的周转速度，一般说来，周转速度越快，资产的使用效率越高，则资产运营能力越强；反之，运营能力就越差。资产周转速度通常用周转率和周转期来表示。（1）存货周转率表4-320132012存货周转天数（天）1137.24存货周转率%0.321275.240.18注：2013年存货周转率＝92,797,650,762.81÷【v33,113,322.33＋座机电话号码.30w÷2】0.32；存货周转天数＝【v33,113,322.33＋座机电话号码.30w÷2】×360÷92,797,650,762.81＝1137.24（2）总资产周转率表4-4报告日期20132012总资产周转天数天1140.471161.29总资产周转率次0.320.31注：2013年总资产周转率1座机电话号码080.35÷【（座机电话号码.51+座机电话号码.35）÷2】0.322013年总资产周转天数座机电话号码9282.955*360÷1座机电话号码080.351140.47（3）流动资产周转率表4-520132012流动资产周转率1.050.32流动资产周转期343.191126.65注：流动资产周转率1座机电话号码

080.35÷[（146,533,281,545.21＋111,657,136,505.71]÷2＝1.05；流动资产周转期＝[（146,533,281,545.21＋111,657,136,505.71w÷2]×360÷1座机电话号码080.35＝343.19（4）固定资产周转率表4-620132012固定资产周转率72.3864.29固定资产周转期5.005.60注：2013年固定资产

周转

率

135,418,791,080.35÷【2,129,767,863.36+1,612,257,202.22÷2】72.38表4-7应收账款周转率20132012应收账款周转率注：2013年应收账款周转率1座机电话号码080.35÷【v3,078,969,781.37+1,886,548,523.49w÷2】＝54.54；

应

收

账

款

周转

天

数

＝【v3,078,969,781.37+1,886,548,523.49w÷2】×360÷1座机电话号码080.35＝6.60应收账款周转率%54.5460.63应收账款周转天数6.606.00由表4-7的数据可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较2012年增长显著，这说明万科地产的资产运营水平比较高。应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，固定资产的利用率比较高。而应收账款周转率较2012年有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。万科地产2012-2013年的应收账款周转天数分别为6.00天、6.60天。两期数据相比，可以看出万科地产2013年的应收账款周转天数有所减慢，大概缩短了0.6天。应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，证明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。在一般情况下，存货周转率越高越好、周转天数越短越好。万科地产两年的存货周转天数分别为1137.24天、1275.24天。两期数据对比，可以发现，万科地产的存货周转天数比较均衡。销售顺畅而存货减少，所占用的资金也变少，流动性自然就变强，这样不会阻碍公司的盈利能力，从而影响公司进一步的发展。两年的流动资产周转天数分别为343.19天、1126.65天。明显地，2013年的流动资产的利用效果比较好，2012年虽不如2013年好但还算可以，流动资产周转速度变快，可以保持流动资金充足，这样不会形成资金浪费，提高了公司的盈利能力。两年的总资产周转天数分别为1140.47天、1161.29天。分析可知，万科地产总资产周转天数较稳定，这说明万科地产整体资产的周转速度快、营运能力强。4.3.企业盈利能力分析4.3.1资产经营盈利能力分析资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率，即企业本期净利润与净资产的比率。表4-8资本经营盈利能力因素分析表金额单位:元项目2013年2012年

差

异

平

均

总

资

产

①479,205,323,490.54378,801,615,075.37 105,439,423,398.6382,138,194,988.10373,765,900,091.91296,663,420,087.27

平均净资产②

负

债

负债/净资产3.543.61-0.07利息支出③891,715,053.49764,757,191.68负债利息率（%）

0.240.26-0.0

2息

利税净

润前利总利

额润润24,291,011,249.3021,070,185,138.1125,182,726,302.7921,834,942,329.7918,297,549,871.2415,662,588,423.06所得税税率（%）④25250总资产报酬率（%）5.265.76-0.51净资产收益率（%）17.2719.21-1.94注:①为方便计算平均总资产使用资产负债表日期末数据。②为方便计算平均净资产使用资产负债表日期末数据。③利息支出按照财务费用计算。④因递延税款的存在，所得税税率不能确保为25%，但因计算麻烦加上公告表示“本年度，本集团及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年度没有发生变化。”所以这里不考虑所得税因素。部分数值的算法：2013年总资产报酬率：5.26%2013年净资产收益率：17.27%根据表的资料对万科的资本经营盈利能力进行分析如下：分析对象17.27%-19.21%-1.94%连环替代分析：2012年：[5.76%+5.76%-0.26%*3.61]*1-25%19.21%第一次替代

（总

资

产

报

酬

率）：[5.26%+5.26%-0.26%*3.61]*1-25%17.48%第二次替代（负债利息率）：[5.26%+5.26%-0.24%*3.61]*1-25%17.54%第三次替代（杠杆比率）：[5.26%+5.26%-0.24%*3.54]*1-25%17.27%2013年：[5.26%+5.26%-0.24%*3.54]*1-25%17.27%总资产报酬率变动的影响为：17.48%-19.21%-1.73%负债利息率变动的影响为：17.54%-17.48%0.06%资本结构变动的影响为：17.27%-17.54%-0.27%由表4-8可见，万科2013年净资产收益率比2012年净资产收益率降低1.94%，主要是总资产报酬率降低引起的，总资产报酬率影响程度为1.73%；其次，企业负债筹资成本上升对净资产收益率带来的是正面影响，但由于比率变化较小，所以作用不是很明显，使净资产收益率上升了0.06%;负债与净资产比率上升导致净资产收益率下降0.27%。综上，万科2013年资本经营盈利能力和2012年相比有所降低。4.3.2资本经营能力分析资本经营盈利能力，是指企业运营资产而产生利润的能力。反映资产经营盈利能力的指标是总资产报酬率，即息税前利润与平均总资产之间的比率。根据万科有关资料对其进行资产经营盈利能力因素分析,各指标如下:表4-9资产经营盈利能力分析表金额单位:元项目2013年2012年差异营业收入135,418,791,080.35103,116,245,136.42 利润总额24,291,011,249.3021,070,185,138.11891,715,053.49764,757,191.68

息

利税

息前

支利

出润25,182,762,302.7921,834,942,329.79479,205,323,490.54378,801,615,075.37

平均总资产

总资产周转率0.28250.27220.0103销售息税前利润率%18.621.18-2.58总资产报酬率%5.265.76-0.5部分数值算法：2013年总资产周转率：0.282013年销售息税前利润率：（）*100%18.60%2013年总资产报酬率：0.2825*18.60%5.26%根据表4-9中的资料,可分析确定总资产周转率和销售息税前利润率变动对总资产报酬率的影响。分析对象：5.26%-5.76%-0.50%总资产周转率变动的影响（0.2825-0.2722）*21.18%0.22%

销

售

息

税

前

利

润

率的影

响18.60%-21.18%*0.2825-0.72%综上，万科本年全部资产报酬率比上年降低了0.50%，变动不大，其中总资产周转率的提高，使资产报酬率提高0.22%；销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了0.72%。4.3.3商品经营盈利能力分析反映商品经营盈利能力的指标可分为两类：一类是各种利润额与收入之间的比率，即收入利润率；另一类是各种利润额与成本之间的比率，即成本利润率。（1）收入利润率分析表4-10万科收入利润率分析表金额单位:元项目2013年2012年差异营业收入135,418,791,080.35103,116,245,136.42 营业成本92,797,650,762.8165,421,614,348.00营业利润24,261,338,387.1421,013,040,794.0624,291,011,249.3021,070,185,138.1118,297,549,871.2415,662,588,423.06891,715,053.49764,757,191.68

息

利税利净

息前润

利支利总

额润出润25,182,726,302.7921,834,942,329.79总收入136,542,948,441.78104,189,578,263.23营业收入利润率（%）17.9220.38-2.46营业收入毛利率（%）31.4736.56-5.08总收入利润率（%）17.7920.22-2.43销售净利润率（%）13.5115.19-1.68销售息税前利润率（%）18.621.18-2.58部分数值算法:2013年:营业收入利润率*100%17.92%营业收入毛利率135,418,791,080.35-92,797,650,762.81/135,418,791,080.35*100%17.17%总收入利润率*100%17.79%销售净利润率*100%13.51%销售息税前利润率*100%18.60%从表4-10可以看出,万科2013年和2012年相比,营业收入利润率,营业收入毛利率,总收入利润率,销售将利润率,销售息税前利润率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年万科盈利能力有所下降.（2）成本利润率分析表4-11万科成本利润率分析表%项目2013年2012年差异营业成本利润率26.1432.12-5.98营业费用利润率21.6325.31-3.68全部成本费用总利润率21.6425.35-3.71全部成本费用净利润率16.318.85-2.54部分数值算法:2013年:营业成本利润率*100%26.14%营业费用利润率*100%21.63%全部成本费用总利润率*100%21.64%全部成本费用净利润率*100*16.30%从表4-11可以看出,与2012年相比万科2013年各成本利润率均有所降低,其中营业成本利润率降幅较大达5.98%;营业费用利润率和全部成本费用总利润率降幅分别是3.68,3.71;全部成本费用净利润率降幅相对较小为2.54%.这进一步表明万科盈利能力有所降低.4.3.4每股收益分析表4-12万科每股收益分析表金额单位:元项目2013年12月31日2012年12月31日增减变动额增减变动率（%）归属于母公司普通股股东的合并净利润15,118,549,405.7812,551,182,392.232,567,367,013.5520.46本公司发行

在外

普

通

股的加

权

平

均

数11,012,915,706.4210,995,306,676.0017,609,030.420.16基本每股收益元/股1.371.140.2320.18稀释每股收益（元/股）1.371.140.2320.18由表4-12可知,万科公司2013年的基本每股收益和稀释每股收益都为1.37,2012年均为1.14,2013年比2012年提高了0.23，主要是净利润增加了20.46%引起的。总结,从以上各方面看出2013年万科公司总资产报酬率,净资产收益率,营业利润率等均有所下降,总体盈利能力比上年有所降低.4.4发展能力分析4.4.1发展能力指标分析发展能力是指企业在生存的基础上，扩大规模、壮大实力的潜在能力。分析发展能力主要考察以下四项指标：主营业务收入增长率、净利润增长率、净资产增长率和总资产增长率。表4-12万科的发展能力指标报告期2012-12-312013-12-31主营业务收入增长率（%）43.65%31.32%净利润增长率（%）35.03%16.82%净资产增长率（%）18.84%28.37%总资产增长率（%）22.02%26.51%注明：主营业务收入增长率（本期主营业务收入-上期主营业务收入）/上期主营业务收入×100%净利润增长率（本期净利润-上期净利润）/上期净利润×100%净资产增长率（期末净资产-期初净资产）/期初净资产×100%总资产增长率（期末资产总额-期初资产总额）/期初资产总额×100%（1）主营业务收入增长率（%）：2012年主营业务收入增长率（%）10,311,600-7,178,280/7,178,280*100%43.65%2013年主营业务收入增长率（%）13,541,900-10,311,600/10,311,600*100%31.32%（2）净利润增长率（%）:2012年净利润增长率（%）1,566,260-1,159,960/1,159,960*100%35.027%2013年净利润增长率（%）1,829,760-1,566,260/1,566,260*100%16.823%（3）净资产增长率（%）:2012年净资产增长率（%）（8,213,900-6,912,000）/6,912,000*100%18.835%201

3年净资产增长率（%）（10,543,900-8,213,900）/8,213,900*100%28.366%（4）总资产增长率（%）:2012年总资产增长率（%）（37,880,200-31,043,600）/31,043,600*100%22.022%2013年总资产增长率（%）（47,920,500-37,880,200）/37,880,200*100%26.505%表4-12可知，万科主要营业为房地产销售，由图中数据可知2013年万科的主营业务收入增长率、净利润增长率较2012年有大幅下降，这是因为在该年度，国家对房地产行业的宏观调控力度加大，受到市场调控影响，2013年万科主营业务收入大幅度下降。但也可从表中数据看出：净资产增长率和总资产增长率都有所提高，说明万科在2013年度资产规模增加，资产增长能力得到加强。4.4.2发展能力比较图4-1净利润增长率对比由图4-1可知：万科房地产的净利润增长率总体表现出波动下降的趋势，2011年-2012年有小幅度上涨，但2012年-2013年出现大幅度下跌。从35.027%下跌至16.823%，下跌了近一半的净利润增长率。相比于同行均值的大幅度下降，万科的净利润增长率普遍高于同行的平均水平，这说明万科的经营效益不会很差，但受市场影响净利润增长率大幅下降。分析结论：万科房地产总体的成长能力在行业当中一般，可以断定这跟整个行业的发展状况密切相关，万科的波动水平受市场影响很大。受房地产市场低迷、廉租房新政策等多种因素的影响，行业发展形势严峻，这必然影响到单个企业的生存发展，万科房地产自然也不例外。5.万科地产财务状况综合分析――杜邦分析图5-1万科集团有限公司2012与2013杜邦分析图杜邦分析法是以净资产收益率为核心指标进行综合评价，利用各项主要财务比率与核心指标之间的内在联系，分析财务状况变化原因的一种分析评价方法。杜邦分析体系通过净资产收益率将企业经营活动、投资活动和筹资活动有机地联系在一起，以此为基础，再进一步分析其他财务指标。杜邦分析法，是哲学上由局部到整体，由关键点引出全局，并把溯因和分解的思想完美应用的一个典范。以下将采用万科2012年度和2013年度的财务状况进行综合分析。由图5-1分析：净资产收益率总资产净利率×权益乘数2012年22.42%0.05×4.672013年18.31%0.04×4.8013年度比12年度下降了4.11%，其中总资产净利率减少了0.01，权益乘数增加了0.13，总体上略有下降。总资产净利率营业净利率×总资产周转率2012年0.050.15×0.322013年0.040.14×0.2813年度的总资产净利率减少了0.01，但总资产周转率也减少了0.04。营业净利率净利润/营业收入2012年0.1515,662,588,423.06/103,116,245,136.422013年0.1418,297,549,871.24/135,418,791,080.3513年度的净利润和营业收入都有所增长，分别增长了座机电话号码48元和座机电话号码944元，但营业净利率仍低于12年度，大概是两者的增长幅度比较小的缘故。净利润总收入―总成本费用2012年15,662,588,423.06104,180,859,030.15―88,518,270,607.092013年18,297,549,871.24136,542,376,399.56―118,244,826,528.32净利润增长率为16.82%，其中主营业务收入增长率为31.33%，全部成本增长率为33.58%，与主营业务收入增长率保持同步；其他利润相比12年度增加了座机电话号码.48元，所得税则同比增长了10.83%。全部成本费用主营业务成本+销售费用+管理费用+财务费用+营业外支出+所得税费用+其他损益支出2012年88,518,270,607.0965,421,614,348.00+3,056,377,656.90+2,780,308,041.10+764,757,191.68+87,500,829.07+5,407,596,715.05+11,000,115,825.29201

3年118,244,826,528.3292,797,650,762.81+3,864,713,570.44+3,002,837,563.15+891,715,053.49+89,296,694.95+5,993,461,378.06+11,605,151,505.4213年度的主营业务成本与10年度相比增长了41.85%，管理费用也趋步跟随，增长率为8.003%，销售费用是增长，增幅为26.45%；财富费用也呈现增长，幅度为16.60%。资产总额流动

资

产

+

非

流

动

资

产

201

篇6：万科公司财务报表分析

企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。

一、万科基本情况介绍：

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

二、万科A偿债能力分析

（一）短期偿债能力分析 1.流动比率

2008年年末流动性比率= = =1.76

2009年年末流动性比率= = =1.92 2010年年末流动性比率= =205521000000/129651000000=1.59

分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。2.速动比率

2008年年末速动比率: = = =0.43

2009年年末速动比率: = = =0.59 2010年年末速动比率: = =（205521000000-333000000）/129651000000 =0.56

分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。

3、现金比率

2008年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债=19978285900/64553721902=30.95% 2009年的现金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8% 2010年的现金比率=37816900000/129651000000=29.17% 分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。

（二）长期偿债能力分析 1.资产负债率

2008年年末资产负债率= = =0.674

2009年年末资产负债率= = =0.670 2010年年末资产负债率= =161051000000/2***=0.747

分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。2.负债权益比

2008年年末负债权益比: = = =2.07

2009年年末负债权益比: = = =2.03 2010年年末负债权益比: = =161051000000/5458620000=2.95 分析：万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致,10年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。3.利息保障倍数

2008年年末利息保障倍数: = = =10.62 2009年年末利息保障倍数: = = =16.02 2010年年末利息保障倍数: = ==24.68

分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。

万科A 偿债能力分析 企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。

一、万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

二、万科A偿债能力分析

（一）短期偿债能力分析1.流动比率2008年年末流动性比率= = =1.76 2009年年末流动性比率= = =1.922010年年末流动性比率= =205521000000/129651000000=1.59 分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。2.速动比率2008年年末速动比率:= = =0.43 2009年年末速动比率:= = =0.592010年年末速动比率:= =（205521000000-333000000）/129651000000=0.56 分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。

3、现金比率2008年的现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债=19978285900/64553721902=30.95%2009年的现金比率=(23001900000+740471)/68058279849=33.8%2010年的现金比率=37816900000/129651000000=29.17%分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。