15种养老地产经营模式研究

15种养老地产经营模式研究（共5篇）

篇1：15种养老地产经营模式研究

今天我讲的题目是“15种养老地产开发模式研究”。讲的内容是把养老开发模式分五大类(15种)，我学院的老师主要是研究老年地产的规划、住宅设计等等，这些年来大家非常关注养老地产，有些刚开始做起，因为对开发模式、经营模式非常的关注，我们也为此把研究方向调整到先研究前期，后面才到规划建设或者室内设计，今天我讲的稍微偏前期一点儿的，是指开发地产的模式，这些大多数是近两年来一些开发商和一起合作，或者是找我们探讨一些问题，就把它分成几种类型以便大家更加目前国内到底是怎么样的情况，有些东西有一些共同的特点。第一类：与社区共同建设按；第二类：与相关设施并设；第三类：与旅游产业结合；第四类：与国际品牌接轨；第五类：以其他方式转型

下面讲一下第一类：与社区共同建设

模式1——专门建设养老社区(健康型、连续照护型)模式2——新建居住区中同时开发养老社区

模式3——普通社区中配建养老公寓，养老住宅等

模式4——成熟社区周边插建多功能老年服务设施

这15种模式当中，我挑一些重点举一些案例。比如说专门的老年养老社区，北京太阳城是民办企业开发的养老社区，这里面种类就比较多，有点儿像国外的连续照护的，既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，二期也有很多专门的老年住宅，这样的社区是非常受欢迎的，老年到这种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，这种社区国内有好几家也都做的很成功了，比如上海的亲和源。还有政府帮助投资建设的老人社区，其实这也是一种专门的老人社区，比如说这里有五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院，这种社区政府帮助投资一部分，将来有一部分让私人管理，这样是有可能的，这种类型在国外也非常多。

开发模式2：新建居住区中同时开发养老社区。

案例：广东惠州养老社区

地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线。开发当中有一些困难，受到一些限定，他的客户群在慢慢的转变，现在老年社会到来了，很多老人也需要房地产，或者说需要这样的住宅。普通社区中专门分出一块儿做养老地产也是非常合适的，这个大概是18万平米的住宅，分两期建设，总建筑面积720万，在当中占一部分，现在有的开发商老说他要建立一个老年城，比较贪大，说有10万老人要住在里面，要做世界第一什么的，我觉得这个不是太好，这对配套服务会有很大需求，那么多老人生活在一起也不会特别的愉快，有一部分老人也方便管理，也是比较好的方式。

开发模式3：普通社区中配建各类养老产品 普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。老少户是一梯两户，一套中一套小的结合，就很容易呈现老少户，总面积不是很大，一家人就近居住可能很方便。专门的户型是拿一部分做成专用的，因为有一些老人残障，在这里做成无障碍，厕所做大一点儿，厨房可以转圈。如果都做成这样的房子很浪费，一般家庭没有必要，所以只要做一部分专用的老人户型就可以了。一层比较方便，有坡道，室内做的比较适合他的生活就可以了。老人日托中心，在社区里面就应该加上一定的日托中心，白天的时候他们会利用这样的场地和建筑，老年中心放在一栋楼里非常合适，排队的人可以稍微少一点儿可以共同管理，老人和儿童特别愿意接近，愿意在一块儿玩儿很高兴，接送老人和儿童可以是同一时间，同一条路，非常方便。老人公寓，在一个小区中设立一部分老人公寓，比如说有厨房、餐厅，能够帮助服务，这个也挺受欢迎的，当时我们在上海曾经做过这样的调研，对万科的社区做出调研，很多老人提出来他们愿意有一套这样的公寓，比如说老少户也有不太适应的，比如说婆媳之间的关系，不愿意住的特别近，宁可投资买一套公寓在那儿住有人照顾，同时又可以帮助子女照看孩子。比如说幼儿园下课以后把孩子接回来，做好饭等着子女晚上回来吃饭再把孩子接走，他自己在这个空间里自由的活动，就比老少户或者在一间屋子里，摩擦就会少一些。在同一个社区买两套房子，这样就更好，更容易销售。

开发模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施

我们也做过这样的案例，比如说旁边已经有建成的社区，或者比较富裕，有很多的老人。这时候在旁边找一块小空地，把什么东西改造一下，或者插建这样一个服务中心可以辐射整个社区，也特别容易存活，而且可以做成连锁。在一些已建成的不能再新建老人服务设施的地方是非常有需求的。

第二类：与相关设施并设

模式5——与商业设施结合，在繁华区建高层老年公寓

模式6——与医疗设施结合，就近设置老年设施与公寓

模式7——与幼儿园或其他福利设施并设

模式8——与教育于机构结合，建设老年设施或者老年大学

开发模式5：老人公寓与商业设施并设

案例：香港房屋协会建的彩颐老人公寓

很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的购物都有一定的需要，也愿意建在比较热闹的地区，特别是身体不太好的家属来看也比较方便，就医也比较方便。这个项目下面是上上，中间用会所隔开，上面就是老年公寓，一些智障老人、残障老人的房间，再上面是普通商品房。商场房屋协会做这个的时候非常受欢迎，也得到了政府的一定支持，上面有这么一种说法，如果你在上面买了普通公寓，就优先把上面的商品房卖给老人的子女。开发模式6：老年设施与医疗机构并设

很多老人希望旁边有医院，有医院老人就比较安心。旁边有了医疗设施，旁边建老年设施就变得非常自然，很多人都选择了这样的便利条件。

开发模式7：老年设施与幼儿园并设

这种模式我们在日本也参观过，一边是老人，一边是小孩儿，可以共设一个庭院，小孩儿在外面玩儿老人看着都会非常高兴，或者是老人跟小孩儿一块儿游戏等等，这样大家都很高兴，消除老人的孤独感。这种案例在中国不是很多，但是我想以后会多起来，特别是现在小孩儿少了，有些幼儿园小学空下来了，这样就压缩一部分，装修以后做成老人公寓，我觉得以后这种可能会多起来。

开发模式8：老年设施寓教于机构并设

案例：美国拉萨尔村

老人可使用拉萨尔大学的公共设施，与拉萨尔大学合作提供终身学习项目。人群组成：年龄至少65岁，高种以上文凭，具备参加拉萨尔村教育项目的身体和智力条件和相应的经济能力。

老人到这个大学以后可以给人家上课，其他很多部分是他们自己给自己上课，这种也非常愉快，他们觉得自己的能量能够发挥出来。有人评价做老人项目的开发商分三类，三流是卖房子、二流卖医院；一流就是卖大学。就是跟大学在一起，老人会更加积极健康，可能会销售的更好，这种说法我们觉得也有一定的道理。

第三类：与旅游产业结合

模式9——在旅游风景区中开发养老社区或老年住宅

据全国老龄委的调查显示，我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的20%以上，成为消除旅游淡季影响的主要力量之一。

对于怎么在旅游风景区中开发老年产品，其实是一个方向，值得咱们关注。比如像海南、广西、云南气侯比较好的地方，可能现在就开展这方面的想法很多，我们也听到很多这样的说法。地产商拿了一块儿地，准备开发旅游地产，其中一部分就作为老年地产，全都做成老年也是不可能的，也太大了，如果你真的这么做也没有这么多人来，老年人来也是季节性的。

第四类：与国际养老专业品牌接轨

模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施。日本、瑞士养老成本非常高，劳动力缺乏，他们有时候想在中国建一个连锁，可以把他们的老人输入进来，在他们比较健康的阶段到中国来养老，甚至上世界其他好几个这样的国家去养老，中国的服务会比较好，也比较便宜，实在不行了再回到本国，比如说80多岁需要照护的时候，这也是其他国家想跟中国能够一块儿结合，搞的这样一种形式，我认为也有一定的市场的可行性。

模式11——与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式。这方面就更多了，美国、欧洲包括日本也是这样的，都可能觉得中国市场很大，觉得他们的管理模式比较先进，比较成熟，想进来。但是我个人觉得，接触以后觉得其实完全的移植过来也不合适，中国老人的生活习惯跟美国、日本有很大的差别，另外经济条件、思想的方式都不一样，所以直接搬来他的管理模式有可能不能够很好的落地的，所以这需要有一个转化，也正是需要我们认真研究的。

第五类：以其他方式转型

模式12——与服务业结合，将原有优势注入养老地产

例如：日本津久井公司从提供上门洗澡服务开始，转型开发养老地产。

我们觉得服务业是老人方面非常需求的重要领域，有些服务业以前做的特别好的，觉得我可以进入养老地产。

模式13——与保险业结合，利用险资投资养老地产。

例如：泰康人寿、中国人寿、新华人寿等等都在这方面做了准备，或者积极的进入。

模式14——利用自身独特的资源转型开发养老地产。比如说酒店业，他们觉得服务方面很强，他们也积极转向老年地产，把过去不用已经旧的酒店改造一下，有的还是比较合适的，所以有人去酒店看能不能改造，首先看走廊，门大小这种硬件是不是可以做到，有的改造是非常容易的，也没有问题。

模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施。

比如说城里有很多老的旧医院，这种医院已经很败落了，改成老年设施很方便，因为原有的空间形式，是低层建筑，有电梯，空间比较大，这种都很适合改成老年建筑。小学、幼儿园也是可以改造的。把原有的国有资产，也不完全光是国有资产，私人资产也有这种可能，并不见得沿着马路边儿上，马路边儿上商业空间很大，可以做办公楼，在小区里面干别的都不合适，但是做老人设施就比较合适，又比较安静，有很好的服务就可以了。

总的来说，我们开发养老地产是具有挑战性的事业，我们提出养老地产的新思维，首先是拿来主义行不通，我们也调研了像日本、台湾、美国、欧洲，都去看了看，觉得他们的东西做的非常好，如果直接搬来看到是不合适的，我们就做了一些深入的研究，包括对空间的比较、餐饮、服务等等进行比较以后，其实有很大的不同。我们应该摆脱既定的思维模式去创新，不要认为搞了坡道、加了扶手就算是老人设施，一定要改变这种思想，其中有特别多的形式，并且内容并不只是扶手和坡道。做好承担风险的准备，政策目前确实是没有完全到位，一些法律法规以及规划建设方面的政策也没有给出特别清晰的政策。还有规划建设的经验也不足，这种情况下比如说一味的快上或者建的很大型，将来真的这个产业大家就会觉得还有很多问题，所以刚开始尽量做的认真一点，慢慢发展就好。

此外，从建筑学的角度来看，应该注意规划建筑设计与后期运营管理的前后呼应，这一点是我们深刻体会的，现在慌慌张张就盖出来了，不知道后面谁来管理，结果管理提出了一堆意见，这个建筑根本就不适合，这种建筑非常多，现在不注意将来就要受损失。刚开始前期策划就要想到后期谁来管理，谁来运营，规划承接上面也要承接下面，才能把规划做好。整个养老地产是一个链条，非常综合，希望大家在做的时候能够全面的考虑。

篇2：15种养老地产经营模式研究

目前国内还没有一个准确的定义养生养老地产的含义，从字面上我们可以理解为专门为养老服务和养生服务的地产项目，其规划设计应该遵从这一理念。在中国，休闲养生地产，是一种新兴的复合型地产开发模式，除了人居产品的提供，更多的是整合了以休闲、旅游、生活、养生于一体的人居服务，并且对土地有着较高的要求，天然生态、优质地貌、充沛资源等，俗话说，就是集天和地利、品质人居服务于一体的复合型社区，是全新的高品质复合人居生活蓝本。

我国老年社区发展状况：出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体。

目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中 我国老年住宅模式 ：按建设经营者划分为三种模式

养老主题地产开发将成为朝阳产业 由于中国目前的老年群体处于“未富先老”的阶段，财富基本集中在中年及中老年人群中，因此，别墅开发基本锁定高收入的中年、中老年为目标客户，主打“养生概念”，“养老主题”的地产开发多为“养老公寓”。随着中国人口老龄化的发展，养老主题地产开发将成为朝阳产业。

一、养老设施产业化 长期以来，我国的养老产业一直是民政机构社会福利的一部分，近年来虽逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。近年来，随着社会经济的不断发展，和我国老龄化的不断加快，养老产业逐渐成为民间投资关注的新领域。因此，如何借鉴国外先进的产业发展模式，找出一条多元化发展的新途径，是保证在市场经济条件下，我国养老产业发能够快速健康发展的重要任务。打破传统的单一养老模式，实行居家养老为主，社会机构养老为辅的复合型养老模式。（1）老年公寓 老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式。a、自住型老年公寓（Independent-living），b、陪助型老年公寓（Assisted-living），c、特护型老年公寓（acute-care），经典案例——法国老年公寓特点：酒店式公寓

人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。（2）老年住宅社区 养老社区是在传统养老模式的基础上产生的一种创新型的养老模式，它是依托大型中心城市的辐射而建成的具有卫星城性质的全龄化服务型养老社区，实现了人性与专业、亲情与服务的完美结合。经典案例：台湾长庚养生文化村 特点：配套齐全，建设社区以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产区。是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村。集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体。

二、养老设施功能全龄复合化 我国传统的养老设施功能单一，仅能满足老年人生活的基本需要。随着社会的不断发展和人们生活水平的日益提高，老年人对养老设施的要求也日渐提高，因此，养老设施的功能也必然向着养老、医疗、康体、休闲娱乐等复合功能方向发展。为老年人提供健康，舒适的社区大环境，实现真正意义上的：老有所养，老有所为，老有所乐，老有所医。而配套服务设施的大量出现，也使社区发展呈现全龄化趋向。经典案例：英国老年社区： 特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区 英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。

三、养老院与养老社区一体化 将社会福利养老设施与全龄化老年住宅社区相结合，实现养老医疗和娱乐设施的资源共享，一方面可保障养老社区公共医疗和文化娱乐的需求, 另一方面也可维持养老公共设施的高水平运营。经典案例：德国的养老社区 特点：老年住宅与养老院相结合

德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。社会住宅体系:内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。养老院体系:是一种接近住宅形式的养老院。养老养生地产模式分类

常见的主题型养生养老地产模式

规划模式 住宅与场地设计原则

1、靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。

2、场地内的合理规划与设计

3、选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。容积率

1、容积率在1.0～0.1之间均可进行老年住宅开发；

2、合适容积率的用地可做“两代居” 模式的老年住宅开发；

3、低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。老年住宅应当配备的基础设施明细表 配套功能

总体设计原则 坡道无障碍设计 设计要点 在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。

楼厅和电梯的设计

公用走廊设计

公用楼梯设计

院落设计 细部空间设计要点 1）墙壁 墙壁转角部分作圆角处理，除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。扶手连续性处理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。

2）地面：选用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨损。住宅室内空间的设计要点

1、门窗的设计要点

门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm； 门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；

门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之间；

2、门厅的设计要点 室内走廊的设计要点

楼梯的设计要点 ·楼梯的宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶通过；平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有500～600mm的暗示区； 扶手半径以30～40mm为宜，扶手与墙之间应有40～50mm的空隙； 扶手可设置为双重高度（900和750mm两种）

卫生间设计要点 无障碍设计，面积比普通住宅的厕所大。独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。选用洁具便于乘轮椅者使用，平底防滑式浅浴盆。

地面材料防滑并易清洗。冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。

浴室设计要点 厨房设计要点

居室设计要点

轮椅使用设计 ·从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的感受。室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使用的。老年人室外休憩场所的设计要点 庭院的朝向应避开强风和日晒等不良气候因素的影响，注意庭院与室内、外的关系。庭院中步行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区，避免干扰。

老年人室外活动场所的细部设计要点 室外座椅和桌子的设置应按照老年人体的特点制作，还要考虑老人们交谈的需要。花坛和种植地应高出地面至少75cm，预防老年行人被绊倒。室外标志地设计应考虑老年人视觉退化的特点，为行人设置的标志应与从时速25km汽车上观看的标志尺寸相同。

运营模式

各种养生养老运营模式解析

养生养老地产运营的目标 国外老年住宅赢利模式分析

如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例： Ø 会所费用：16000 人× 140 美元/ 人=224 万美元

Ø

高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人× 1500 美元/人=900 万美元

Ø

合计：224+900=1124 万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。国内养生养老地产主要赢利模式分析 目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。养生养老地产赢利模式的运用策略分析

1、养生养老地产销售的定价策略 除产品本身外、完善的多功能配套、细致入微的物业管理与服务才是养生养老地产项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。

2、物业服务赢利策略 物业服务费 由于养生养老社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，养生养老社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。各种单项的服务费 包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。物业服务中的租赁服务

这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。养生养老住宅物业管理赢利模式分析 国内目前对于老年社区的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理养生养老社区的模式，还处在起步探索阶段。

1、养生养老社区物业管理的收入结构、盈利预测 收入结构 盈利预测 由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。

国内老年住宅物业管理赢利模式分析 养生养老住宅社区服务的供应及收费方式：

1、社区服务内容 参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容： 医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心 体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等； 休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等 教育配套方面——老年大学、图书馆

中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等 社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。

2、收费方式 费用收取应包含以下方面： 日常物业管理费用，按物业建筑面积收取； 专业物业服务内容，专项收取； 配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。普通房产与养生房产项目赢利能力对比

由此可见，养生养老项目的盈利能力远远高于普通房产项目 案例：北京“东方太阳城”老年社区

区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔； 定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者” 规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人； 物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等； 区域概况：项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。项目主要目标客源地为北京。2006年，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，目标客户的消费力很强； 规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区 特色——极致景观与闭合的开放组团 整体规划 带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖； 老年社区特色规划 组团内引入大量景观，追求极致;在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所； 规划依据： 目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准 理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为 取得成果： 吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典范 主流客户：95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源； 职业： 教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主； 客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力;对于这种新型的养老形式容易接受。成功要素 成功关键点

（一）：良好的自然环境——精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境 成功关键点

（二）：人性化的规划设计——多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计 成功关键点

（三）： 完善的配套服务设施——针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等 成功关键点

篇3：养老地产开发模式研究与思考

1 养老地产开发模式的概述

1.1 养老地产的内涵

养老地产作为养老产业的其中一个养老形式, 也是在现代化市场的机制下养老制度得到创新的一个结晶, 也是养老保险制度在社会主义市场经济条件下发展和结果。养老地产作为一种“养老+地产”的集成性复合型地产模式, 其是将房地产的开发和消费者的生活进行密切有效的结合, 在老龄化结构的日益严峻的前提下, 通过房地产的开发企业或者是其他的相关社会机构建立和开发的一个适合老年人并满足老年人心理、生理需求的形式, 从而为老年人提供一种优质的健康生活和良好基础设施的老年住宅产品。一般情况下, 养老地产的基本形式又老年公寓、老年社区、老年住宅、养老院、旅游地产和托老所等。

1.2 养老地产的研究认识

通过对国内外的养老地产的典型案例进行分析研究之后, 首先可以看出养老地产具有先进的理念, 可以使老年人保持健康的身体、充实的精神, 能够好好的享受不依赖、不孤独的温饱型生活。其次, 养老地产所在位置具备优美的环境, 距离市区中心也不会很远, 出入方便, 而且养老地产的项目具有一定性的规模。再次, 养老地产以老人医护为核心, 建设一个包含有医疗护理和养老休养的综合性养老社区, 建立和完善能够满足老年人健康和精神需求的配套服务设施, 从而使老年人的生活能够更加的丰富。

1.3 养老地产开发的必然性

随着改革开放的不断发展, 我国的社会主义经济得到了快速的发展, 与发达国家进行比较, 我国的老龄化的问题越来越严重。由于我国的老龄化社会有着中国特色的基本国情, 也就是其生产力的发展水平较低、社会保障体系不够健全、人均生产总值较低, 从而造成了老龄化社会问题的严峻性, 再加上地域的贫富差异性比较大从而也就造成了老龄人口其消费水平也出现了比较大的差异性。由此可见, 养老地产进行开发是具有必然性的, 是我国的基本国情和社会情形所决定的, 也是实现我国社会经济和养老保险制度可持续发展提供重要的保障。

2 养老地产开发市场的形势

2.1 养老地产开发的背景

随着社会老龄化的问题逐渐的严峻, 我国确定了以家庭和社会为基本核心的多方参与的社会发展思路, 最基本的养老方针就是通过以家庭的养老为前提基础, 社区养老为基本依托, 机构养老作为补充, 而养老地产作为机构养老的其中一部分应运而生, 具备了较大的发展潜力。

2.2 养老地产开发的特点

养老地产开发具市场具有的特点包括:1.对于老年人所需的能够满足老年人生活提供更高优质的配套基础设施和服务, 使老年人能够在住宅附近进行“一站式”的将各种需求得到解决, 简单便利;2.养老地产在进行选址的时候要对居住环境、交通条件、生态环境等各种方面的因素进行综合性的考虑;3.养老地产对于住宅的设计规划要求都比较高, 比如需要配备紧急的呼叫系统、无障碍的设计等。

2.3 养老地产开发市场的发展前景

目前, 在我国的养老地产开发市场的养老模式是比较单一的, 传统型的养老机构仍然在养老产业中占据了大部分的市场, 但是随着时代的进步, 人们的养老观念也都得到了逐渐的改变。介于现在的人口较为聚集, 空气污染导致了城市的生存环境都在逐渐的恶化, 通过近年来对养老地产不断探索和研究, 由于老龄化问题的日益严峻, 因此在老龄产业具有巨大的发展契机, 可以看出这给养老地产带来了广阔的市场发展前景, 养老产业的发展具有很大的发展空间。

3 养老地产的开发模式

3.1 综合性养老开发模式

综合性养老开发模式是指特定为老年人提供各种服务, 包括养老公寓、养老住宅、养老设施等各种居住类型的模式。此模式不但为老年人提供了住宅条件和环境, 而且还具有老年大学、老年活动中心、医疗服务中心、康体中心等各种类型的配套型设施。一般来说, 因为受到城市土地资源紧张的限制, 具有一部分的比较有大规模的养老开发住宅在进行选址的时候会选择在城市的近郊或者是在郊外, 选择一些较低密度的开发形势以此来与郊外的环境实现相互性的协调。在进行规划设计的时候, 应该将不同居住类型的产品进行合理的分区, 从而使其具有各自的独立性, 从而避免了相互的干扰。

3.2 医疗养老开发模式

医疗养老开发模式是依据现代化的养老科学理论基础进行指导, 通过将健康服务作为核心的一种集居家、娱乐、休闲、医疗、社交为一体的多元高品质养老住宅, 营造出一种全新式的健康生活模式。一般情况下, 此模式的住宅环境都具备了较高的养老品质、优雅休闲的特点, 在丰富的文化环境的条件下同时也具备了休闲疗养的功能。通过与医疗机构建立一种良好的合作关系, 将优质的医疗资源通过引入到养老开发模式中, 使老年人在居住的时候能够感觉到可靠的安全性。与此同时, 还有部分医院会将一部分的闲置床位进行直接划分, 以此作为医院内部独自的养老院, 除了能够充分的利用医院的医疗资源, 还能够为普通养老机构以及需要较高护理程度的重病老人提供服务。

3.3 旅游养老开发模式

旅游养老开发模式多数是在舒适宜人的气候、具有优美的自然风景的地区进行开发的, 此地区具有优越的地域条件、良好的生态环境。旅游养老开发模式依托着良好的人文内涵或者是丰富的自然资源, 可以将住宅的环境质量得到进一步的直接提升, 从而增加了住宅的休闲养生功能, 使老年人的生活品质得到更进一步的提高。旅游养老开发模式的用地规模与其他开发模式的用地规模来看会比较大, 各种住宅产品以及服务的配套设施都很容易得到分散, 因此在进行规划的时候, 特别注意要将养老的住宅产品进行集中的规划布置设计, 最好是能够将配套的服务设施进行就近搭建, 以此来使服务的管理成本得到降低, 从而尽量的避免出现服务不到位、交通路线太长或者老年人出行的时候出现障碍等情况。

4 总结

综上所述, 我国养老地产未来的需求量会越来越大, 其具有巨大的发展潜力, 这对于房地产的开发企业来说是一个具有巨大潜力的市场。作为新时代的医学健康居住的“医护养休”新型模式, 将康复中心、现代化的老年医院和老人养护之家建成一个健康小镇, 以此来弥补养老机构缺乏医疗、医院缺乏养老的功能, 能够真正的体现出“老有所医、老有所养”的小康社会目标。

参考文献

篇4：15种养老地产经营模式研究

关键词：养老地产，REITs，融资模式

中图分类号：F832文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）12-0021-27收稿日期：2016-09-10

1 中国养老地产资金需求

1.1 养老地产内涵

养老地产是一种将养老与地产相结合的复合型地产，是基于适老化和为老化设计，以养老住宅为基础，辅以餐饮、文体、养生、护理、保健、医疗及购物等商业配套设施，并通过金融产品创新和运营模式探索，实现整个链条运作的新的地产模式。养老地产具有特殊消费群体、适老化设计、养老集约化和深度金融产品开发等特点，能够满足居住、生活休闲、文化娱乐、医疗护理、服务、商业等综合功能。

1.2 中国养老地产资金需求估算

本文将尝试对“十三五”期间养老地产开发资金需求量现值进行估算，具体如下。

养老住宅面积：《老年人建筑设计规范》规定，老年住宅卧室使用面积不宜小于10平方米，起居室使用面积不宜小于14平方米，厨房使用面积不宜小于6平方米，卫生间面积不宜小于5平方米，另外，老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于1.50米。由于规范并未对每套住宅居住人数进行规定，本文假定1.5人/套，故人均面积最少约为24平方米。“十二五”期间我国每千名老年人拥有的养老床位数为30.3张（根据统计数据，截至2015年底，我国65岁及以上老年人口约1.4386亿。），根据民政部公布的“十三五”规划，到2020年，每千名老年人拥有的床位数达35-40张。根据不同专家学者的高中低方案估算，预计2020年我国65岁及以上老年人口约1.8亿左右，因此，“十三五”期间新增床位数约为194.1万-284.1万张。另外，据民政部相关负责人介绍，目前我国实行的是分层养老，公办占七成，为低收入老年人口服务，民办占三成，为中高收入老年人服务。养老地产服务的对象多为中高层收入老年人口，因此养老地产需要提供的床位数约为58.23万-85.23万张。由此推算，新增养老住宅面积约1397.52万-2045.52万平方米。

养老建筑面积：《老年人建筑设计规范》规定，配套设施面积与住宅面积比例最低为20%。因此新增养老住宅建筑面积1677.024万-2454.624万平方米。

养老地产土地面积：根据我国养老地产项目和已有文献研究，养老住宅的容积率约为1.3。因此推算新增养老地产土地面积约为1290.018万-1888.172万平方米。

土地出让金：根据目前我国养老地产主要分布城市和地区，以及以中高收入阶层为服务对象的特征，在土地出让金估算上，本文选取了典型城市（包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆。）土地成交均价作为估算基础，据公开数据测算，2015年典型城市土地出让金均价4000元/平方米左右。因此，新增养老地产土地出让金成本516.007亿-755.269亿元。

建安成本：根据《老年人建筑设计规范》，养老地产建筑成本与小高层住宅接近。2015年我国小高层住宅建安成本约为2000元/平方米。由此推算新增养老住宅建安成本335.405亿-490.925亿元。

配套工程建设成本：2015年我国配套工程建设费约为570元/平方米。故新增养老地产配套工程建设成本95.590亿-139.914亿元。

养老地产开发资金需求量=土地出让金+建安成本+配套工程建设成本。因此，“十三五”期间，我国养老地产开发资金需求量现值为947.002亿-1386.108亿元。

以上估算仅包含了土地出让金、建安成本和配套工程建设成本，未考虑拆迁费、前期工程费、管理费用、销售费用、财务费用、税费及其他不可预见费用。另外，也未对通货膨胀进行估计。

2 中国养老地产主要融资方式及存在的问题

2.1 中国养老地产主要融资方式

养老地产融资方式与传统房地产并无太大差异，主要包括内源融资和外源融资。其中，内源融资是来自企业内部的自有资金，外源融资是来自企业外部的资金。在企业自身资本雄厚且现金流充裕的情况下，内源融资能够大幅降低企业的资金使用成本，但房地产行业作为典型的资本密集型行业，内部资金往往很难满足企业的发展需求，外源融资成为了企业获取资金的重要方式。目前，房地产企业主要的外源融资方式有银行贷款、股票（首次公开募股、买壳上市、配股和增发）、债券、产业基金、典当、房地产信托等。房地产开发商可以根据自身实际情况、项目需求、融资工具特点和所处的金融环境，选择有效的外源融资方式，以保证资本结构最优。

2.2 中国养老地产融资方式存在的问题

2.2.1 融资渠道单一，融资规模难以满足养老地产资金需求

近年来，我国资本市场发展迅速，融资渠道不断拓宽，融资规模不断扩大。但在房地产行业中，仍存在大部分资金最终来自银行贷款的问题，养老地产也不例外。造成这种困境的原因是，一方面，我国金融体系虽已初步建立，但金融创新仍显滞后，新的金融工具的推广和使用仍旧不足；另一方面，银行贷款渠道多，融资便利，这在客观上导致了房地产业过度依赖银行贷款。

另外，根据上文的推算，“十三五”期间，我国养老地产还面临着巨大的资金需求，这种需求在目前的资金供给下可能面临着难以得到有效满足的局面。

2.2.2 资本结构不合理，财务风险高

房地产企业和项目的运营需要大量资金投入，为了保证现金流充足，开发商和运营商通常选择借新还旧或使用购房者预售款来解决资金问题。这不仅加重企业债务负担，同时通过多重杠杆叠加，还增大了企业的财务风险。根据统计年鉴，2014年，我国房地产企业总体资产负债率达77%，接近80%红线水平。根据上市公司年报，2015年十强企业资产负债率也在80%左右徘徊。

2.2.3 社会资本参与度低

伴随社会经济发展，居民的个人财富不断积累增加，亟需各类创新型投资渠道完成财产的保值、增值。成熟的商业地产，如养老地产，是满足这种需求的有效途径。但是由于房地产投资渠道往往掌握在房地产商或金融机构手中，及目前我国类似REITs的允许社会公众直接参与投资房地产的金融产品较少，且受到法律不完善的发展限制，大量社会闲散资金被房地产行业“拒之门外”。这不仅阻断了公众多元化投资之路，也减少了房地产企业的融资渠道，并导致资本有效利用率下降。

2.2.4 企业参与养老地产建设积极性不高

养老地产具有准公共物品属性，这就导致了养老地产建设中，不仅存在传统房地产开发运营所面临的资金投入大、开发周期长、投资回报慢的特点，还可能存在经营风险高、盈利能力不稳定等问题。虽然我国政府连续出台文件支持养老地产建设，但多数文件停留在顶层设计的指导性意见上，具体措施及落实均不到位，养老地产项目收益能力和风险控制能力明显不足，因此企业参与积极性不高。

3 中国养老地产与房地产信托投资基金（REITs）的引入

3.1 中国REITs发展现状

中国REITs仍处于起步试行阶段。在法律制度、投资者认可程度、产品设计等方面均存在不足。现有的REITs法律、法规、文件有《关于进一步做好住房金融服务工作的通知（“央四条”）》《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》，以及与之相关的《信托法》《证券投资基金法》等，而在税法上的优惠政策则完全空白。投资者对REITs的了解程度也不高，相对来说，机构投资者由于业务优势更熟知REITs，但个人投资者则对其含义的认识模糊不清。法律框架的缺失和社会公众的认可程度不高，给REITs的产品设计和发行带来了一定的困难。但是，中国REITs仍在现有的国内外法律、税收、会计等制度框架下，不断寻求发展契机，并已有多个成功案例。

3.2 中国养老地产引入REITs的优势

养老地产不同于普通商业住宅产品，可以通过预售款提前融资、通过产品销售迅速完成资金回笼。养老地产长期持有的经营模式加重了房地产企业的财务负担，同时收益能力的不确定性增加了企业现金流断裂的风险。因此，融资之于养老地产更显重要。但如前所述，目前我国房地产融资存在一系列问题。REITs的引入，提供了有效的解决途径。

3.2.1 拓宽融资渠道，降低财务风险，解决养老地产企业资金需求

养老地产REITs通过吸引民间资本，能够拓宽企业的融资渠道、解决企业巨大的资金需求，同时，由于REITs持有人是以投资入股的形式参与到养老地产运营中，因此所注入的资金属于资产，不计负债，这不仅降低了企业的资产负债率，而且权益性融资作为企业最基本的资金来源、作为企业经济实力的象征和保障，能够为企业继续进行其他类型融资提供基础，增强企业再融资能力。

3.2.2 为中小投资者提供新的投资渠道

我国居民手中拥有大量闲置资金，根据中国人民银行公布的《2015年金融统计数据报告》显示，截至2015年底，我国住户存款余额超过55万亿元，其中活期存款余额逾20万亿元。但金融市场不完善，投资渠道单一，导致该笔资金无法有效利用。养老地产REITs的引入，一方面，可以为中小投资者提供新的投资渠道；另一方面，由于REITs的诸多法律法规，如限制所有权过度集中、大部分收益需分配给投资者等，还可以有效地保护中小投资权益，为之提供较其他金融产品更稳定的投资收入来源。

3.2.3 吸引企业积极参与

虽然养老地产可以通过出售的方式运营，但由于养老地产的复合特性，它不再是简单的住宅提供者，同时还是餐饮、文体、养生、护理、保健、医疗等综合服务的“出租”者，这就要求企业必须持有经营，但这将占用大量企业资本。REITs为房地产开发商提供了一个有效的退出机制，开发商可以在养老地产的前期资本运作、设计建设后，将部分或全部所有权以REITs形式出售，从而完成资金回笼，同时开发商还拥有是否继续经营养老地产的选择权，这无疑增加了企业的灵活性，使养老地产更具吸引力。另外，企业完成资金回笼，就可以继续寻找下一个养老地产项目，重新配置资产，待项目建成，再通过同样的REITs运作，回笼资金，如此循环，养老产业即可迅速铺开发展。

4 中国养老地产REITs运作模式设计

4.1 组织形式

REITs有公司型和契约型两种组织形式选择，相对而言，契约型REITs比公司型REITs更灵活，公司型REITs比契约型REITs法律关系更明晰、监督约束机制更完善。在我国，上述优缺点并不明显，因为目前我国REITs运作面临的最基本问题是主体法缺位，无论是公司模式所依托的《公司法》，还是契约模式所依据的《信托法》，以及两者需要共同遵守的《证券投资基金法》，均未对REITs运作形成规范性法律文本。根据最新修订出台的《证券投资基金法》，契约型基金是证券投资基金唯一或主要的组织形态，实践中，我国目前的基金也主要集中在证券业，且只有契约型基金。因此在当前的法律条件下，契约型养老地产REITs是唯一选择。

4.2 运作方式

开放型和封闭型REITs的主要区别在于基金规模是否恒定、受益凭证是否可以赎回。基于这种差异，两者在实践中各具优劣。相对于封闭型REITs，开放型REITs基金规模可变，能够随时满足基金投资和运作的各项需求；投资者可以赎回，自由度更高；另外，开放型REITs的交易价格完全取决于基金的资产净值，稳定性较好，而封闭型REITs的价格则不完全取决于资产净值，受市场供求关系影响较大；但开放型基金对法律制度完善程度和市场规范、成熟程度的要求较高。从各国基金发展经验来看，多选择以封闭型基金起步，经过探索，逐步发展开放型基金的演进道路。因此，鉴于我国目前法律制度、资本市场发展程度、养老地产发展阶段等情况以及现有成功案例，建立封闭型养老地产REITs是更稳妥的选择。

4.3 募集方式

公募REITs的优点有：（1）以社会公众为筹集对象，筹集资金潜力大；（2）可上市交易，增强流动性；（3）基金持有人、基金管理人、基金托管人三权分立；（4）资金持有人众多，风险分担；（5）法律监管严格，信息披露要求高，不易被操纵。缺点有：发行程序复杂，登记核准时间长，发行费用高。私募REITs在某种程度上能够弥补公募REITs的缺点，同时为了吸引投资人由公募转向私募，一般而言，私募基金的投资回报率更高。另外，公募REITs的部分优点在实际操作中也很难实现，如三权分立。事实上，基金持有人参与与基金运作和管理相关的基金大会将产生很高的交易成本，因此参与度非常低，最终三权实际为两权，公募基金的信息披露也可能滞后。相比之下，私募基金的持有人反而可以随时要求了解基金运作情况，并对基金的运用产生影响。因此，在养老地产REITs公募和私募的选择上，发起人可根据自身情况以及两者的优缺点进行择优选择。

4.4 资金运用方式

权益型REITs和抵押型REITs各具优缺点。对于投资者而言，权益型REITs能够获得更长期、稳定的投资回报，市场价格也更稳定；抵押型REITs则受利率波动影响较大，收益稳定性较差，但它的优势在于能够同时持有多个房地产项目的债权，这就降低了单一房地产项目实体投资带来的风险。对于房地产企业来说，权益型REITs能够形成企业自有资本，完成开发商的资金回笼和退出，保证开发商现金流充足，但这可能存在企业控制权转移问题；抵押型REITs则没有控制权转移的困扰，但企业负债增加，财务风险加大，资金链易断裂等将是其所要面对的问题。混合型REITs的收益和风险介于权益型与抵押型REITs两者中间。从国际经验上看，三种类型REITs中，权益型REITs所占比重最大，无论在数量和规模上都具有绝对优势。

养老地产REITs在资金运用方式的选择上，可以先了解投资者对养老地产及REITs的认可程度，如投资者处于了解初期，则可以参考国内首只上市REITs产品——鹏华前海万科REITs的混合型模式，以增强投资者信心，如投资者已经深入了解并认可，则可以根据企业自身的运营情况和对资金的需求情况，进行权衡，做出最优决策。

4.5 运作流程

本文将以上市、公募、封闭、契约型养老地产REITs为例，进行运作流程分析。选择公募并上市，是考虑到REITs要解决的是房地产企业融资渠道单一、为中小投资者提供房地产领域投资机会等的问题。

4.5.1 基本结构

养老地产投资基金运作的基本结构包括基金管理人、基金持有人、基金托管人、基金本身、基金所投资的养老地产资产和运营商等，另外，基金运作还应包括监管机构及交易所、基金承销机构、律师事务所、会计事务所和投资顾问等。

基金管理人的主要职责有：（1）养老地产信托投资基金的设立和募集；（2）投资方案的制定和实施；（3）基金成立后，基金的日常管理、运营；（4）投资收益分配方案确定等。基金管理人收取管理费用。

基金持有人即基金的投资者，通过投资养老地产REITs，取得受益凭证，并据此获得收益分配。投资者可以是个人，也可以是机构。

基金托管人是养老地产REITs资产的保管人和名义持有者，一般由商业银行或其他符合条件的金融机构担任，主要负责资产保管，确保其安全、完整，具体职责有按照募集方案划拨资金、按照投资方案支付价款、按照收益方案发放收益等。基金托管人收取托管费用。

运营商是养老地产的实际运营者，提供实现养老地产功能的服务，收取运营费用。

养老地产REITs拥有的可以是养老地产资产的所有权，也可以是债权。它将获得相关所有权或债权所取得的租金、升值、利息等相关收益。

4.5.2 运作流程

养老地产REITs运作的基本流程如下：（1）发起基金设立；（2）委托合格机构担任基金管理人、托管人及法律、会计等顾问；（3）向证券监管机构申请并获得审批许可；（4）向投资者公开发行基金份额，发放受益凭证，筹集资金；（5）对养老地产项目进行评估，制定投资方案；（6）购买养老地产资产所有权或债权；（7）上市交易；（8）运营商经营养老地产，获得相关收入；（9）制定收益分配方案，发放收益。

4.6 投资对象及主要收入来源

养老地产REITs的投资对象无疑是成熟的商业养老住宅，并以其产生的租金、服务收入、增值收益和其他相关收入为主要收入来源。但这仍需满足两个条件：（1）养老地产产权明晰；（2）能够获得稳定、持续的现金流收入。这是REITs得以成功运行、保障投资者权益的基础。

4.7 收益分配

各国对养老地产收益分配比例的规定并不统一，但总体来说，均要求绝大部分收入用于投资者回报，以保证投资者利益。我国法律尚未形成REITs收益分配比例的详细规定，但借鉴国外发展经验及国内成功案例，也应考虑将大部分收益用以回馈投资者。

4.8 风险控制

无论是养老地产，还是REITs，在中国都属于新兴事物，社会公众投资者对其了解程度都不高，这就要求养老地产REITs这种作为两者结合的新型产品在风险控制上做到更严格、更有保障。根据国内现有制度框架并借鉴成功案例，可以在以下几方面做有益的尝试：（1）提高相关主体信誉度，如由具有政府背景的机构牵头设计，由知名度较高的金融机构担任基金管理人，由品牌房地产企业担任运营商，则可以有效地提高基金的公信力；（2）采取混合型资金运用方式以保障资金收益；（3）在REITs推行初期，投资者部分由固定投资人构成且有转让限制，这能够将投资者的利益进行捆绑，从而增强市场信心；（4）制定合理的业绩补偿机制和业绩激励机制，以保障投资者权益，推动REITs发展。

5 中国现阶段发展养老地产REITs的制约因素及政策建议

5.1 加快成熟养老地产建设，为REITs提供稳定收益

我国养老地产仍处于起步阶段，在企业定位、规划设计、配套设施和服务、运营模式、政策扶持及公众认识上均存在不足，风险控制能力较弱，收益稳定性较差。这与REITs要求的稳定的现金流收入相违背。因此，积极加快成熟养老社区建设，是吸引REITs投资的必备条件。

5.2 弥补REITs主体立法空白，完善法律制度

我国房地产信托投资基金发展的最大制约因素是主体立法缺位。目前，不仅没有专门的REITs立法，即使是在现有法律法规中，也很少提及REITs运作相关规范。因此应尽快完善相关法律制度，在REITs组织形式、所有权要求、资产结构、收入来源、收益分配、资产负债和监督管理等方面出台操作细则，以规范市场秩序，保护中小投资者利益，拓展养老地产企业融资渠道。

5.3 制定税收优惠政策，鼓励REITs发展，服务养老产业

REITs运作中将绝大部分收益分配给投资者，这就在税收上形成了双重课税，一是作为基金资产的运营商获得运营收入应缴纳的企业所得税，二是投资者取得收益应缴纳的所得税。目前，我国针对此双重征税情况，并无相关法律文件说明，也没有相关税收优惠政策。大量国际经验表明，REITs的迅猛发展得益于税收优惠制度的驱动。在这点上，我国不妨有所借鉴，制定适合的税收优惠政策，吸引民间资本和基金管理者进入，推动REITs发展，并最终服务于养老地产等商业地产的繁荣。

参考文献：

1.洪艳蓉.房地产金融（第二版）.北京大学出版社，2011

2.江合 赵传聪 杨宝民.养老不动产投资与管理.社会科学文献出版社.2011

3.马智利 王熊.REITs在我国养老地产建设中的运作模式研究.武汉金融.2013.09

4.易富贤 苏剑.从单独二孩实践看生育意愿和人口政策：2015-2080年中国人口形势展望.中国发展观察.2014.12

作者简介：

杨思家，南开大学经济学院与天津房地产集团有限公司联合培养博士后，主要研究方向为房地产金融，人口经济学，劳动经济学。

臧微，天津商业大学理学院。

篇5：养老地产项目PFI融资模式研究

收录日期:2014年5月4日

引言

近年来, 我国人口老龄化日趋严重, 我国已经进入老龄化社会, 且老龄化速度日益加快。据2010年第六次人口普查, 全国60岁及以上人口为1.78亿人, 占总人口的13.26%, 其中65岁及以上人口为1.19亿人, 占总人口的8.87%, 同2000年第五次全国人口普查相比分别上升了2.93和1.91个百分点。严峻的老龄化形势既是挑战又是机遇, 老年群体消费份额越来越大, 老年产业市场潜力巨大。2010年老年消费市场占消费市场比例达到9.52%, 预计2000~2050年, 中国老年市场占有率年均增长幅度为0.69%。然而, 目前我国的老年产业整体上还处在一个“小而散”的状态。

随着居民收入和储蓄的显著增加, 社会对老年产业的逐步重视和开发等因素, 养老地产成为一种新兴的业态在全国发展迅速, 尤其在经济发达地区, 老年人对老年社区的需求呈现快速增长趋势。北京市调查者对老年社区的选择意愿调查结果显示, 有59%的人选择会考虑老年社区。面对日益严峻的老龄化形势, 政府将“社会养老服务体系”纳入“十二五”规划, 近年来相继出台了《老年人建筑设计规范》、《关于加快发展养老服务业意见的通知》等促进老年产业和社会养老发展的规范和意见;在经济发达地区如北京、上海、广州等区域养老地产项目, 也在进行企业通过养老地产参与到社会养老中来的探索。

养老地产具有能够提供老年服务的共享性和规模效应。然而, 我国社会养老存在服务民间投资规模有限、服务队伍专业化程度不高等诸多问题。因为新兴市场不稳定、政策不健全、前期投入大、投资回收期长、投资回报率低等原因, 申请贷款难, 企业资金需求又比较大, 众多企业经过考察和测算后, 放弃了对养老地产的开发。在国内, 目前养老地产主要是企业出资, 政府在一些方面给予一定优惠, 但政策体系尚不健全。长期以来, 开发商不仅要面对融资市场狭小、融资渠道单一、融资制度存在严重缺陷的局面, 而且要面对融资产品少、监管缺失、市场价格机制不足等市场空缺;养老地产与普通住宅项目相比前期投入大、投资回收期长、投资回报率较低, 更阻挡了资本的注入, 也使得银行对养老地产项目贷款显得更加慎重。在上海, 中标的养老社会组织一般会赢得政府20%~30%的启动资金, 但项目启动人力成本、前期投入等过高, 许多机构依旧无力支付。养老地产融资问题已经成为社会资金进入养老地产的一大障碍, 亟待解决。

一、养老地产融资模式研究现状

(一) 对养老地产的理解。

目前, 养老地产在全国还处于起步探索阶段, 对于养老地产的理解比较混乱。本文进行养老地产项目融资模式创新探索基于对养老地产的合理理解。

养老地产作为老龄化时代到来形成的特有概念, 包括:老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院、托老所等, 也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。经济供养、生活照料、精神慰藉是老年住宅的三个基本内容。在本文中, 养老地产专指老年社区和老年公共建筑比较完善的中高端老年公寓。而养老地产作为中高端老年住宅项目, 不仅考虑住宅适老化设计等居住建筑问题, 还设立老年医院、老年康复中心、老年大学、老年活动中心、日间服务站等医疗保健、教育、文娱等方面的公共建筑, 成为推动“老有所养、老有所医、老有所学、老有所教、老有所为、老有所乐”的现实手段。发展和规范养老地产使之真正成为解决社会养老、促进社会和谐的途径, 而不仅仅是建设销售受众为老年人的房屋产品, 与对养老地产的正确理解关系紧密。因此, 养老地产不仅仅注重适老化住宅设计, 也注重适老化综合配套, 关键是提供适老化的服务。

(二) 养老地产融资模式研究综述。

国内学界对于养老地产研究起步较晚, 还处于起步阶段。于宁 (2010) 结合世博效应分析我国养老地产的发展契机, 借鉴国际社会成熟经验围绕政策支持、经济支持等提出养老地产发展建议。竹清、罗志红 (2007) 通过对发达国家老年住宅供给模式的介绍和分析, 为我国老年住宅供给模式提出了改革建议。李雪研、孟斌 (2010) 提出了冀北地区小城市与北京、天津养老产业互补发展的新思路。张晶华 (2011) 简析了我国养老地产现状。吴新坚、王忠、张仕廉等 (2011) 对养老地产商业模式、医疗配套进行了探讨。诸多学者介绍了我国养老地产的现状, 对养老地产的医疗配套、商业模式等都有一定的论述, 但对养老地产的选址、融资模式鲜有涉及。

近年来, 我国经济飞速发展, 项目融资方式丰富了传统的招商引资和现有的金融机构融资渠道。目前, 在国际上常用的项目融资方式有BOT、TOT、PFI、ABS等。PFI理论研究在内涵、经济分析与评价、项目管理与决策和制度建设逐渐形成系统的体系, 这些理论成果在指导实践的过程中已经发挥了巨大的作用。

吴婵君 (2011) 提出将项目融资以及联贷联保贷款等债权融资模式引入老龄服务产业, 并认为中高端需求为市场定位的老龄服务项目可以尝试BOT融资模式, 对于政府或国有企业投资兴建的中高端老龄服务机构可采用TOT模式融资。杨畅 (2011) 对老年公寓建设中采用BOT模式进行了探讨。刘杨梅、徐邓耀 (2006) 、孙翠兰 (2005) 等提出了房地产信托、房地产基金等多种形式的房地产融资渠道。

说明:BOT、TOT、PFI均有多种分类, 每种分类特点有所不同, 在此仅表示典型方式的特点进行比较分析

业界已认识到资金是影响老龄服务产业发展的主要因素, 但目前对老龄服务产业融资问题的研究还停留在宏观支持政策层面, 针对房地产企业融资渠道、养老产业引入项目融资等方式都是一笔带过, 更缺乏对本文所指的养老地产融资模式的探讨和分析。本文以养老地产作为研究对象, 将项目融资引入养老地产项目, 根据养老地产特点结合产业政策、发展方向, 分析并创新性地得出适合养老地产的项目PFI融资模式。

二、养老地产运用PFI模式分析

(一) PFI建设养老地产的适用性。

项目融资模式有BOT、PPP、PFI、ABS等等, 对于房地产项目和养老服务产业诸多学者都做出了很多关于融资模式的探讨, 但还没有针对养老地产项目各种模式的比较研究。ABS用于在商业地产运用较多, 养老地产旨在提供老年服务, 差别较大。因此, 仅讨论采用BOT、PPP、PFI三种模式的适用性。

PFI模式不是提供某个具体的建筑, 而是传递某种公共项目的服务。虽然很多项目PFI项目伴随着土地的开发利用和建筑物开发经营, 但这不是PFI项目的主要目的, 它只是传递服务功能必须的物质依托。典型的PFI项目, 实质上是政府或公众购买公共物品生产者提供的公共服务。项目可以是医院、学校、监狱等。政府参与指导, 私人部门负责项目的建设、管理运营和维护, 提供教育、医疗等社会服务。PFI项目广泛应用于许多政府的公共项目领域。在英国该方式已成为政府获得高质量、高效率的政府项目的主要工具。PFI项目有在经济上自立的项目、向公共部门出售服务的项目、合资经营3种典型类型。

PFI和BOT模式比较而言, 都属于更为广泛的PPP模式, 最本质的不同在于政府着眼点不同, BOT旨在公共设施的最终拥有, PFI在于公共服务的私营提供, 养老地产正是为老年人提供老年服务;在应用领域方面, PFI模式比较多样性, 且PFI项目可能靠自身的运营不能完全收回投资, 往往还需要政府财政拨款补贴, 现阶段养老地产也需要政府扶持和一系列优惠措施;项目运作方式上, PFI项目中不是特许权合同而是服务合同。三种模式比较, PFI强调的私营企业在融资中的主动性和主导性, 政府部门的角色更多地转向监督职责。此外, 通过表1和表2对比可以发现:在参与阶段上, 政府部门参与前期决策;在项目融资责任和风险分担, 房地产开发商承担主要责任, 政府承担部分责任。因此, 采用PFI模式更加适合。 (表1、表2)

养老地产项目采用PFI融资模式能够解决一系列问题。首先, 解决政府融资资金不足的困境;其次, 使政府可以转换职能, 实现监督职责;再次, 可以有效转移和分散项目的投资风险;最后, 能够提高经营效益和管理能力。

(二) PFI建设养老地产模式构建。

结合养老地产项目开发流程, 进行了PFI模式构建。通过模式构件将养老地产开发分为准备阶段、招标阶段、融资阶段、开发运营阶段和转移终止阶段, 如图1所示。 (图1)

1、准备阶段。

由政府部门确定养老地产项目, 通过财务评价、国民经济评价、社会性评价等分析进行民营化可行性研究。养老地产带有一定的福利性, 进行社会性等外部性评价是作为养老地产实现社会养老功能的必要环节。此外, 虽然在全国掀起了养老地产热, 但跟风式的建设比较多, 这一阶段养老地产选址尤为关键, 可以采取“政府部门主导, 企业参与”的形式;养老地产有其规模性, 应当一定区域内照顾周边老年人的教育、医疗等公共服务, 养老地产项目过于集中给本就投资收益较低的该类型项目更加压力;现行养老地产划拨用地可以做抵押, 但分割起来较难处理, 给项目取得银行贷款增加了难度, 如信用担保、一定区域内项目唯一、减免税费等优惠条件在这一阶段也要进行协调和确定。

2、招标阶段。

由政府部门通过招标、投标、竞标, 确定开发主体, 进行谈判, 并审查主体的开发能力, 然后签订协议, 相比较于特许权合同, 服务合同对于养老地产更为适合, 因此协议中应侧重服务性条款。PFI公司对项目进行可行性分析, 制定开发计划, 办理公司成立等事宜。

3、融资阶段。

这一阶段主要是PFI公司主动融资, 政府提供私人部门融资的优惠条件, 包括对银行的担保、土地优惠政策、公共事业收费减免、贷款利率优惠、市场准入等方面。此外, 保险机构在发展反向抵押贷款等养老保险业务的同时, 参与养老地产的开发建设, 可以发挥专业优势, 延伸服务链条。保险资金具有长期性和稳定性, 也是养老地产建设资金的主要来源, 如何促进保险资金带动养老地产规范持久发展在这一阶段比较重要, 在这一阶段促进保险机构进入养老地产也是可行的措施。

4、开发运营阶段。

由PFI公司履行协议, 负责设计、施工、运营, 而政府起指导、支援作用。对养老地产适老化设计, 政府部门应当设立第三方监管。在运营阶段, 监督和规范老年服务的情况, 也可以探索政府部门购买老年服务的形式, 进行养老产业创新服务研究和人员培育, 拓展养老产业产业链。

5、转移、终止阶段。

PFI公司办理转移、清算等事宜或者重新签订服务合同。在这一阶段, 养老公寓作为养老地产的一种退出机制可以作为所有权移交的一种探索。

通过模式构件和分析, 养老地产运用PFI模式公共部门主要负责准备和招标阶段, 在融资和实施阶段主要起监督作用;私营部门负责全过程的开发运营, 如表3所示。 (表3)

三、养老地产运用PFI模式的建议

发展养老地产, 是人口老龄化的现实需要, 但融资问题阻碍了其社会养老功能的实现。政府一定程度地参与养老地产项目, 规范和监督养老地产的开发经营, 对于降低项目风险, 提高社会资金进入养老地产乃至养老产业的积极性, 提高项目的社会性和外部性效应, 最终实现社会养老功能十分重要。