项目融资论文

项目融资论文（通用6篇）

篇1：项目融资论文

“世纪星”项目融资决策报告

“世纪星”项目概况

总投资8.99亿元，项目前期己经投入2.8亿，项目2003年竣工，建设期一年，预计总投资8.99亿元，己取得一期土地建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证;同时，天鸿房地产开发有限公司依靠自有资金建设并封顶的“鸿盛大厦”项目同样也急需下一步外部工程和装修工程的资金。所以资金缺口比较大。这个项目是天鸿地产公司的第四个项目，项目建设上存在的问题不大，融资便成了重中之重。

投资所面临的环境

项目区域房地产市场分析：随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台后，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力业己不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。多渠道融资成为房地产企业生存、发展的必经之路。房地产业在90年代中期之后开始成为中国经济的支柱产业，房地产业的发展将成为中国今后20年持续经济成长的重要推动力量。而且其发展势头正盛，是投资的黄金时期。

世纪星项目位于城市繁华商业地段，商业建筑较多，如果继续开发商业建筑则会造成资源的浪费，反观由于居民住房相对较少，所以该项目建成后对于促进当地商业进一步繁荣有着积极意义。通过调查比较我们发现世纪星项目最合适的用途即为高档民用建筑，可以突显该建筑的气质特色和该地区能够很好的融为一体。

地区房地产各类市场在国家大的宏观环境下发展前景十分良好，中国社会财富的积累，首先表现为居民拥有金融货币数量的迅速增长，作为社会公众而言，房地产既是一种消费品，也是一种资本品。世纪星项目所在的建设项目专业市场就处在这正高速发展的经济大潮中。2003年，我国人口达到一个新的小高峰，居民对居住环境的要求随着解决温饱提升到了一定的高度，人们对居房有了更高的要求。

从政策的角度来看，中国人民银行2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对于房地产开发项目，121号文件的核心内容是: 1.房地产开发项目申请银行贷款，其企业自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%;商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用;2.商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交房地产开发项目土地出让金的贷款，开发企业申请开发贷款必须具有“四证”;

3.房地产企业、建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上;买地的钱也不能靠银行贷款来交;4.禁止施工企业贷款垫资开发;另外，只有在主体结构封顶后，才能对购房人发放贷款。央行的这些具体规定无疑拗断了绝大多数房地产商过去赖以生存的自有资金+银行贷款的传统融资的资金链，这无疑也是对自有资金+银行贷款的传统融资模式的一种极大限制。如果不能寻求到新的融资渠道，众多抗风险能力较弱的中小房地产商将被迫退出市场。若全面实施央行房贷政策，将直接导致中小房地产业资金链绷紧，部分产项目停工，烂尾楼涌现。据业内有关人士估计:该政策实施将使约50%房地产企业陷入困境，70%以上的项目无法继续。‘

在这种情况下，2003年天鸿房地产开发有限公司开发的房地产项目“世纪星”和“鸿盛大厦”项目也面对这种艰难的处境。其中“世纪星”项目2003年竣工，预计总投资8.99亿元，项目前期已经投入2.8亿元，并己取得一期土地证和建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证。央行121号文的执行，没有四证无法向银行申请贷款，同时项目开发商天鸿房地产开发有限公司，凭借自身1.5亿元的注册资本，无法满足自有资金不能低于项目开发的30%的最低限。而且，天鸿房地产开发有限公司依靠自有资金建设并封顶的“鸿盛大厦”项目同样也急需下一步外部工程和装修工程的资金以及及时变现，将资金用于下一步的土地储备。按照121号文的规定，房地产开发项目企业自有资金必须达到30%，而这30%必须是所有者权益，以前对30%的理解比较宽泛，只要你开发项目前期融来资金达到30%就可以开工，现在则必须是房地产开发项目企业的所有者权益，这些无疑增加了项目的政策风险。

专业项目市场分析：天鸿房地产开发有限公司成立于1994年12月29日，是具有房地产开发一级资质的房地产开发企业，注册资金15000万元，截止2000年底，公司资产总额53，742，01万元，净资产22，071.45万元，累计开复工面积57.95万平方米，竣工面积42.6万平方米。公司主营房地产开发、商品房销售等业务，主要产品为商品住宅、普通办公楼及商业设施。土地与资金是房地产开发的两大要素，土地是房地产产品的基础资源，在总量控制趋减的情况下，土地市场上价格竞争激烈。当土地以公开竞争的方式供给，而土地供给量减少的情况下，房地产开发公司必然要在土地的投入上增加资金。在开发企业自有资金普遍不足、以传统自有资金+银行贷款的融资方式，用拍卖和招投标的方式受让土地，必然使房地产开发公司很难有更多的资金用于开发建设。

项目房地产市场分析：2003年整个房地产市场延续2002年的高速发展的态势，国家统计局当时的统计数据显示，2003年一至五月份，全国累计完成房地产开发投资两千八百多亿元人民币，比去年同期增长百分之三十三;在这种情况下，世纪星项目和众多的项目没有什么太大的差别，随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台后，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力业己不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。多渠道融资成为房地产企业生存、发展的必经之路。天鸿房地产公司逐步认识到不能仅依靠自有资金+银行贷款这种传统融资方式来开发项目，这就使得该项目拥有其他项目所无法比拟的优势，即资金的来源比其他项目要更为可靠。同时，由于该项目位于商业繁荣区，市场售价能够有一定的保证，资金的回收比其他项目要好，这一点对于一个大型的建设项目是极为难得的，也是该项目的一大竞争优势。在同类项目中，只有前年完工的鑫苑国际项目能够与之形成一定的竞争态势。鑫苑国际项目于2001年完工，项目总投资4.3亿元，该项目规划占地面积3.9万平方米、建筑面积16万平方米，实际建筑面积17.66万平方米（含地下商业用房）。其中，住宅6.77万平方米，商住、商业用房9.23万平方米。但其无论在投资规模还是在设计造型上都无法与世纪星相媲美，且世纪星所处地区较之更为繁荣，故竞争力较世纪星稍弱。

方案一

项目模式：直接融资

投资结构：由浙商联盟和天鸿地产组成非公司型合资结构。其中浙商联盟直接向国内银行进行融资负责项目款项的40%，天鸿地产向国内银行和欧洲银行分别融资项目资金的60%，两家公司通过合资协议确定合作关系，通过各自自有资金+银行贷款，天鸿公司在过去开发的许多房地产项目其自有资金只达到了总投资的10%，然后就去银行贷款进行房地产开发。公司项目投入资金中主要是银行贷款(约30%至40%);自有资金中又有30%~40%来自于开发商流动贷款;施工企业往往要对项目垫付约占总投入30%至40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的客户资金，即预售回款，这部分资金也多是客户向银行申请了个人住房抵押贷款，同样也是向银行贷款。

资金结构：世纪星项目的资金结构包括项目贷款，股本资金和发行债券3种 其中资本金成本率为15%，债券发行成本为10%，银行贷款利率为6%，同时，按照规定，在进行项目融资时，资本金所占比率不能低于30%，债券所占份额不能高于银行贷款。如果在本次融资中，自有资金为X，发行债券Y，银行贷款为Z，发行债券成本率为： 债券筹资成本率=

年利息×（1-所得税税率）/（1-债券筹资费率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74% 综合上述所有的约束条件可得出如下约束方程： X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)>=30% Y<=Z 总成本率M=X×{(1+15%)-1}+Y×{(1+4.74%)-1}+Z×{(1+6%)-1} 由以上条件可得出，当自有资金投入量为26，970万元，发行债券31，465万元，银行贷款31，465万元时，融资成本最低。此时M=7，424.84万元。

根据合资协议，由浙商联盟向中国建设银行通过融资协议贷款人民币1.456亿元，天鸿地产向中国银行通过融资协议贷款2.1亿元，同时发行债券31.465万元。利用项目本身的经济强度和项目外的各种信用担保，实现项目的有限追索形式。融资模式中的信用保证结构：

（1）天鸿地产公司作为项目发起人，根据项目本身的经济强度提供一个完工协议担保，排除了银行对项目本身无法完工的担忧，可以使其资金尽快回收。

（2）第三方的工程承包公司提供的“交钥匙”工程建设合约，以及为其提供担保的银行所安排的履约担保，构成了项目的完工担保，排除了项目融资贷款银团对项目完工风险的顾虑。

（3）太平洋保险公司经过对项目考察，为项目安排项目保险，主要包括建设期间机械设备使用过程中的各类损害和丢失，及施工过程中人身安全保险，保证了项目的建设风险的可控性。

（4）由天鸿地产提供意向性担保，出具安慰信，向其担保，公司同意向合资机构提供一切必要手段使其履行经济责任，并愿意在合资机构遇到财务困难时提供一定的资金帮助。

（5）项目发起人天鸿地产抵押他们在项目公司中的30%股份，以此作为贷款担保的一部分，使得贷款银行可以在出现违约时控制公司并采取必要的措施来保护项目贷款。融资结构简评：（1）由项目发起方天鸿地产和浙商联盟直接安排融资，并且直接承担安排中相应的责任和义务，是结构上最简单的一种项目融资模式，符合本身公司财务结构不很复杂的情况。简化了融资的相关步骤，对于企业来说具有一定的便利性。故常采用。

（2）有利于天鸿地产税务方面的安排，对于天鸿地产来说，开发成立9年来，房地产开发经营稳步发展，在激烈的市场竞争中脱颖而出，取得良好的业绩。公司在开发、规划设计、建筑施工、经营销售和物业管理等方面具有一整套成熟有效的经营管理方法。年开工面积、竣工面积逐年递增，主营业务利润大幅度增长。同时，为了在激烈的市场竞争中站稳脚跟并不断扩大市场份额，天鸿公司十分重视企业品牌的建设，视品牌为生命。公司重合同、守信誉，自成立以来合同履约率为100%，从未发生违约及合同纠纷现象，公司产品优良，赢得了广大客户的认同，公司品牌和所开发的项目品牌在房地产市场上都取得了较高的知名度。故其资信状况良好，采用直接融资可以获得相对成本较低的贷款。充分发挥了项目发起人在商业社会中的信誉。

（3）在融资结构和融资方式上的选择比较灵活，发起人可以根据其投资战略需要，灵活安排。

（4）另一方面，由于该项目为发起人直接拥有项目资产并控制项目现金流量的投资结构，可以比较充分的利用项目的税务亏损或优惠，进一步降低融资成本。

（5）但这一项目融资方式同样存在这不足之处。由于参与合资的天鸿地产和浙商联盟在信誉，财务状况，市场销售和生产管理能力等方面不一致，其中天鸿地产的资信较好，在融资贷款方面比较有优势，但浙商联盟在项目之前并无相应的项目经历，故其在专业领域的信誉度较低，各方面的经验都难以达到天鸿地产的状态，这就增加了以项目资产及现金流量作为融资担保抵押的难度，从而在融资追索的程度和范围上显得比较复杂。

（6）在安排融资时，需要注意划清天鸿地产和浙商联盟在项目中所承担的融资责任和其他业务之间的界限，这一点在操作上更为复杂。故其实现有限追索的结构时比较复杂

方案二

项目模式：合资项目公司融资模式

投资结构：公司型合资结构：由项目发起人天鸿地产和浙商联盟根据股东协议组建一个单一目的的项目公司——荣兴公司。由天鸿地产认购该控股公司的100股股票。使其成为控股公司法律上的拥有者，因为天鸿地产经营业绩良好，通过对项目企业的完全控股，可以使该控股公司得资产负债和经营损益并入到天鸿地产的财务报表之中，同时控股公司的税收也可以与天鸿地产的税收合并，统一纳税。然后以项目公司作为独立的法人实体，签署与项目建设，生产和市场有关的合同，并安排相应融资，建设经营并拥有项目。由于该项目公司除了正在安排融资的项目之外没有其他的任何资产和业务，也没有任何经营历史，所以项目发起人天鸿地产和浙商联盟向其提供一定的信用担保以承担一定程度的债务责任。同时，两家公司通过合资协议认购控股公司即项目公司发行的可转换债券的方式对控股公司进行股本资金投入（在合资协议中规定出可转换债券持有人的权益及转换条件），从而组成真正的投资财团，根据各自参与项目的不同目的，天鸿地产和浙商联盟各自认购债券的比例为60%，40%。以可转换债券方式作为初始资本投资，对投资者天鸿地产和浙商联盟来说，既可以定期取得利息收入，又可以在项目成功时转换股票取得很大的好处。根据合资协议，投资者组成董事会负责公司的重大决策事项，并任命天鸿地产公司的下属公司担任项目管理者，负责项目的日常生产经营已充分利用天鸿地产在项目建设管理方面的经验和技术。通过债券融资

资金结构：股本资金，准股本资金和债务资金三种

X万元，发行债券Y万元，从银行贷款Z万元，贷款期限为1年。公司章程规定在投资项目时自有资本金的投入不得少于30%，资金成本为15%，同时公司的资产负债率不得高于60%。据得知，发行债券的成本率10%，银行贷款利率为6%。根据融资最优化原则可得：

X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)×100%≥30% Z/(X+Y+Z)×100%≤60%

融资成本M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+10%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

因此可得出，公司出资26，976万元，发行债券8，990万元，向银行贷款53，940万元时，融资成本最小，此时融资成本M=8,180.9万元。

根据项目合资协议，天鸿地产和浙商联盟各自向项目公司注资，然后以项目公司名义向中国人民银行贷款建设资金5.394亿元人民币，贷款期为1年，银行利率为6%。同时发行债券，总面值为8，990万元。融资模式中的信用保证结构：

（1）项目公司根据项目本身的经济强度提供一个完工协议担保，排除了银行对项目本身无法完工的担忧，可以使其资金尽快回收。

（2）由天鸿地产提供意向性担保，出具安慰信，向其担保，公司同意向项目公司提供一切必要手段使其履行经济责任，并愿意在项目公司遇到财务困难时提供一定的资金帮助。

（3）建筑产品供应商为推销自己的接卸设备和建筑材料，愿意为项目公司提供担保，向中国银行取得一定贷款。

（4）天鸿地产和浙商联盟分别将其拥有的30%和40%的项目公司股份做为担保资产抵押给中国银行，取得剩余贷款。使得项目的可预期风险得到降低。

（5）项目公司将在建的项目产品一部分作为项目担保，使得贷款方能够更好的进行资金回收估算。

（6）保险公司经过对项目考察，为项目安排项目保险，主要包括建设期间机械设备使用过程中的各类损害和丢失，及施工过程中人身安全保险，保证了项目的建设风险的可控性。

融资结构简评：

（1）通过项目公司进行项目融资，可以将项目的融资风险和经营风险大部分限制在项目公司内部，项目公司对偿还贷款承担直接责任，实现对天鸿地产的优先债务追索。天鸿地产和浙商联盟并不直接进行融资，而是通过间接的信用保证形式支持项目公司的融资。

（2）容易将融资安排成非公司负债型融资，有利于改善项目的资产负债状况。（3）便于把项目资产的所有权集中在项目公司，而不是分散在各个发起人所拥有的公司，便于管理。项目公司统一负责项目的建设，生产和销售，并且可以整体地使用项目资产和现金流量作为融资的抵押和信用保证，在概念上和融资结构上较易为贷款银行接受，法律结构也相对简单。

（4）可以充分利用大股东在管理，技术，市场和资信等方面的优势，为项目获得优惠贷款条件，如上面的无担保贷款，而这些优惠担保条件是条件相对较弱的浙商联盟所根本无法得到的

（5）但其在税务结构安排和债务形式选择上缺乏灵活性，很难满足天鸿地产和浙商联盟对融资的各种要求，在这种融资结构中，项目的税务优惠或亏损只能保留在项目公司中应用，容易形成税务优惠的浪费，同时，在债务形式上缺乏灵活性，虽然项目发起人对项目的资本投入形式可以选择，但由于投资者缺乏对项目现金流量的直接控制。

方案三

融资模式：设施使用协议融资模式 投资结构：合伙制结构：天鸿地产和浙商联盟以合伙制投资结构的形式兴建世纪星项目，与设备供应商签订项目建设机械设备使用协议，天鸿地产和浙商联盟派代表和供应商达成协议，由其提供一个无论使用与否都需付款性质的设备使用协议，在能顺利项目建成的前提下定期向设备供应商支付规定数额的设备使用费作为项目融资的信用担保，同时向国内贷款银行进行贷款融资。天鸿地产和浙商联盟所成立的合伙制投资结构根据提供的设备使用协议，由天鸿地产负责建设，经营整个项目系统，并承担对该合伙制项目债务的无限责任；浙商联盟作为有限合伙人，其对合伙制结构的债务责任被限制在其已经投入和承诺投入到项目合伙制项目中的资本数量。

资金结构：银行贷款和债务资金两种

按照合伙制规定资本金不得低于15%，债券发行总额不得高于银行贷款，同时直接投资的成本率为15%，发行债券的成本为：

债券筹资成本率=

年利息×（1-所得税税率）/（1-债券筹资费率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，银行贷款利率为6%。

根据融资要求成本最优化的原则，设直接投资X，发行债券Y，银行贷款Z：得下列结论：

X+Y+Z=89900

（Y+Z）/（X+Y+Z）≥15%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根据以上条件可计算得出，当发行债券为44，950万元，银行贷款为44，950万元时，项目公司融资成本最低。由上述求得，融资成本M=4，827.63万元。

根据合伙协议，天鸿地产和浙商联盟各自分别向银行贷款总数为44，950万，发行债券44，950万元，同时和设备供应商签订设备使用协议，定期向其支付一定的使用费用，以此来减轻融资压力。同时向银行贷款进行项目建设 融资模式中的信用保证结构：

（1）建筑产品供应商为推销自己的接卸设备和建筑材料，愿意为项目公司提供担保，向中国银行取得一定贷款。（2）通过公开招标选择设备供应商，签订郊游时工程建设合同，同时可以提供贷款银行所认可的银行出具的履约担保。

（3）项目公司根据项目本身的经济强度提供一个完工协议担保，排除了银行对项目本身无法完工的担忧，可以使其资金尽快回收。

（4）天鸿地产向银行签发以产品销售协议提供的间接担保

（5）项目公司将在建的项目产品一部分作为项目担保，使得贷款方能够更好的进行资金回收估算。

（6）保险公司经过对项目考察，为项目安排项目保险，主要包括建设期间机械设备使用过程中的各类损害和丢失，及施工过程中人身安全保险，保证了项目的建设风险的可控性。

（7）利用这种协议安排项目融资，要求项目设施的使用者无论是否真正利用了项目设施所提供的服务，都要无条件地在融资期间定期向设施的提供者支付一定数量的预先确定下来的项目设备的使用费。此承诺合约与完工担保一起构成项目信用保证结构的主要组成部分。

融资模式简评：

（1）项目设施的使用费在融资期间应能够足以支付项目的生产经营成本和项目债务还本负息

（2）投资结构的选择比较灵活

（3）项目的投资者可以利用与项目利益有关的第三方（即设施使用者）的信用来安排融资，分散风险，节约资金投入

（4）具有“无论提货与否均需付款”性质的设施使用协议是项目融资不可缺少的组成部分。（5）避免了一定的投资风险，使得建设项目能够有长期稳定的市场，对市场安排在其中起到至关重要的作用。

方案四

融资模式：生产支付融资模式 投资结构：信托基金结构。

房地产信托贷款融资是指房地产公司以具体项目收益做保证，信托公司以信托方式吸收资金用来发放房地产贷款，房地产公司获得借款的融资方式。

有贷款银行建立一个以信托基金结构组成特别的金融公司，专门负责从项目公司购买一定比例的项目产品作为融资的基础。然后贷款银行把自己贷给该金融公司，金融公司再根据产品支付协议将资金注入的项目公司，以表示从项目公司那里购买一定数量的项目产品，项目公司同意把产品卖给金融公司，产品的定价要在产品本身价格的基础上考虑利息因素。金融公司以对产品的所有权及其有关购买合同作为对贷款银行的还款保证，项目公司从金融公司那里得到购货款作为项目的建设和资本投资资金，开发建设项目，但项目投产以后，项目公司以金融公司代理人的身份吧产品卖给用户，然后把收入付给金融公司，金融公司再以这笔钱来偿还银行贷款。天鸿公司通过贷款信托融资获取资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续。当审批通过，项目启动后达到银行贷款的条件后，天鸿公司利用这段“时间差”偿还信托贷款，而改用银行贷款进行项目的建设。天鸿公司先利用自有资金获得土地使用权，在121文件出台以前，获取土地的成本是低廉的，甚至可不花钱也能拿到土地，随着我国土地拍卖转让政策的完善，获得土地的成本大大提高;天鸿公司在交纳土地出让金，获得土地使用证以后，将土地质押给银行，从银行获得土地平整、拆迁所须的资金，同时开展前期的宣传推广活动;此时，建筑商介入地产开发，一般会由建筑商进行垫资建设;天鸿公司获得开工许可证、预售许可证、规划许可证等5证后，开始期房销售，购房人交纳首付款，银行出面办理按揭，放款给天鸿公司;天鸿公司用获得的销售回款将部分或全部的建筑用地解押，办理整栋楼宇的大产权，同时，将剩余资金用于偿还建筑商垫资或用于滚动开发。有三个关键的环节，决定了天鸿公司项目运做资金链条是否能正常运转:A点完成的土地的质押和解套过程，天鸿公司通过把整块土地质押给银行，来换取土地平整、前期运作所需要的资金，如果获得土地的成本超过自有资金，这个过程也会用做偿还土地出让金的拆借款。B点所完成的首期项目所需要的建设资金，建筑商的垫资越多，商付出的资金成本越大，但是，对于资金不充沛或品牌良好的开发商来说，建筑商垫资可以大大缓解资金压力。C点是重要的回款通道，A、B两点获得的资金，都要依靠C点来归还，质押的土地、建筑商的垫资、同业的拆借，都要依靠期房销售来归还，房地产信托贷款融资计划，就是在C点不能发挥作用的情况下，依靠信托筹资，来实现资金过桥，度过难关。另外，天鸿公司开发的经济适用房项目，由于不必缴纳土地出让金，并享有20余项的税收减免，不存在开发土地购买成本。所以，也采用这种方式获得过桥资金，主要是用于工程建设，用项目销售收入来实现信托收益并收回信托本金。贷款期为2年，宽限期为1年。资金结构：股本资金，银行贷款和发行债券3种 股本资金：由于资本金不得低于25%，债券发行总额不得高于银行贷款，同时直接投资的成本率为15%，发行债券的成本为：

债券筹资成本率=年利息×（1-所得税税率）/（1-债券筹资费率）×100%=7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，银行贷款利率为6%。设直接投资X，发行债券Y，银行贷款Z： X+Y+Z=89900

X/（X+Y+Z）≥25%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根据以上约束条件，可得出，当自有资金为22，475万元，发行债券33,712万元，银行贷款33,712万元时，融资成本最低，为M=6,991.97万元。融资模式中的信用保证结构：

（1）建立在由贷款银行购买项目产品的全部或部分未来销售收入的权益基础上，这部分生产量的收益也就是项目融资的主要偿债资金来源，因此产品支付是通过直接拥有项目的产品，而不是通过抵押或权益转让的方式来实现融资的信用保证。

（2）商业银行即中国银行要求以所有借款人的权益做担保，包括天鸿地产的经营权益。

（3）天鸿地产保证以合理的成本和技术进行项目建设。（4）银行要求将项目的使用权作为抵押转让给银行。

融资模式简评：

（1）生产支付是通过直接拥有项目的产品和销售收入，而不是通过抵押或权益转让的方式来实现融资的信用保证。

（2）信用保证结构较其他融资方式独特

（3）融资容易被安排成为无追索或有限追索的形式，由于所购买的产品及其销售收益被用作产品支付融资的主要偿债资金来源，而产品支付融资的资金数量决定于产品支付所购买的那一部分产品的预期收益在一定利率条件下贴现出来的资产现值。所以，贷款的偿还十分可靠，从一开始贷款就可以被安排成无追索或有限追索形式。

（4）融资期限将短于项目的经济生命期

（5）贷款银行只为项目的建设和资本费用提供融资，而不承担项目生产费用的贷款（6）这种融资模式中一般要求成立一个“融资中介机构”，即所谓的专设公司，专门负责从项目公司中购买一定比例的产品，在市场上直接销售或委托项目公司作为代理人销售产品，并负责归集产品的销售收入和偿还贷款。

（7）为了加快融资的顺利进行，规避集合资金信托合同不能超过200份的限制，尽管规避了这一限制，但同时不得不面临另外一个问题，以这些房地产设置信托，意味着房产所有权的更改，按照目前有关房地产所有权变更登记的规定，意味着信托公司和房地产公司将为此支付高达3%的契税。总之，房地产财产信托融资方式相对于其他信托融资方式更具有房地产证券化的内涵，综上可知第三种融资方式的融资成本最低，如果仅仅从融资成本角度考虑的话，应该考虑第三种融资方案

篇2：项目融资论文

建筑与土木工程学院2008级工程造价4班潘静薇学号：***

一、摘要 成遂高速公路建设需要的巨额资金要通过项目融资来获得，运用何种融资，模

式能是项目获得最大的利益，是本文的论点。通过对比资产证券化融资模式和直接银行贷款融资模式的对比，最终选定资产证券化融资模式更加适合泵项目。

关键词高速公路融资资产证券化银行贷款

二、项目简介

2010年重庆高速公路发展有限公司中标成遂高速公路项目，成为该BOT项目的业主法人，获得25年特许经营权，并同时捆绑与遂渝高速公路经营。为了成遂高速公路项目，公司成立了成遂高速公路项目公司——重庆高速成遂高速公路有限公司，具体实施成遂高速公路的建设、管理和经营。

该项目位于成都至遂宁之间，成遂高速公路的建设是联通遂宁至成都的经济关键所在，是造福子孙的工程，该项目总投资60亿人民币，其中自有资金20%，为12亿人民币，建设资金融资为80%，为48亿人民币，如何降低成本，最大限度的降低获得资金的成本和提高资金收益是公司最迫切的需求。

改革开放以来，我国高速公路建设融资方式已经由计划经济体制下的单一依靠政府投资，逐步发展到政府融资和社会融资相结合、金融资本与产业资本相结合的各种融资渠道，在实践中运用了银行贷款、股权融资、债券融资、利用外资与民间资本等各种渠道，要满足成遂高速公路项目的建设资金的需求，就要在完善现有传统融资渠道的基础，提高效率和控制能力，降低成本。

三、环境分析政治环境：a：国家风险 我国政治稳定，外交友好，经济繁荣发展，社会安定，市场经济公平开放，国家信誉良好，综合国力不断增强，所以国家风险小，高速公路项目也是国家重点发展项目，所以因国家风险造成损失的可能性小。

b：政策风险 政策风险一般是政府对于项目的支持度是否降低，从政策的倾向上看，特别是基础设施建设领域中的高速公路项目融资修建肯定是长期的政策，政策的连贯性会较好，以后的发展肯定是有利的。但是我国国内对运用国内资金融资还没有明确的管理，有一定的政策风险。法律环境：a 立法方面 目前我国已经有《担保法》、《保险法》、《贷款通则》、《我国投资项目外汇管理条例》等法律法规和一些国际公约可以规范和保障高速公路项目融资在实施过程中的在法律法规方面的需求，但还没有针对性强的项目融资法律，存在一定的法律风险。b 执法方面 当初先纠纷时，我国有较为完善的法律体系，可以仲裁也可诉讼，同时有严格的法律执行体系来执行仲裁结果或者诉讼结果，保护投资方的合法权益，保障贷款方的投资收益。金融环境：a 金融市场体系 我国金融市场体系还在发展阶段，但是发展方向乐观，向着完善结构，健全机制，形成高效的金融机构体系和发达的信用关系，拥有有效管理先进的操作手段和具有较高管理水平的管理人员方向前进，前景乐观。

b 金融体制 我国的金融体制还比较严格，政府对经济的干预较大特别是关乎民生的基础设施建设方面，限制还比较多，因此在金融体制方面有一定的风险。

四、融资模式初步考虑的融资方法

A方案 资产证券化项目融资模式

资产证券化是指将缺乏流动性，但预计能够产生现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中的风险与要素进行分离和重组，进而转换为在金融市场可以出售和流通的证券的行为。

高速公路就是一种资产流动性低，但能够产生稳定现金回流的资产，非常适合进行资产证券化。由于成遂高速公路项目公司同时拥有遂渝高速公路特许经营权和广告权，公司完全可以通过资产证券化的方式进行融资，以遂渝高速公路的通行费收入进行资产证券化，可行性很高。

（1）明确基础资产

高速公路集团本次高速公路收费证券化融资的基础资产可定为遂渝高速公路未来25年的全部通行费收入。

（2）确定发行规模

发行的规模要有所需要的资金额度确定。因为总资金需求量大，封开滚动发行。

（3）选择证券种类

债券采用优先、次级债券分档技术，优先级评级，发行对象为外部投资者；次级不评级，发行对象为母公司、关联公司或其他投资者。优先级债券优先获得本金偿付，当优先级债券偿付完本息后次级债券才开始偿还本金。若高速公路未来的收费总收入不足以支付债券本息，则在次级档本金数额内的缺少额都由次级债券的所有者自行承担。优先级债券风险小，信用等级高，但相应的收益比次级债券低。优先级和次级债券的结构满足不同风险偏好者的需求。优先级和次级债券的分配比例要由发行规模、通行费收入统计后综合确定。

（4）信用增级

本方案适用备付金账户方式来做信用增级。备付金账户用来保证当高速公路未来收费收入没有达到预期的金额，不能按时支付债券本息时，信托人有足够的资金来满足偿债的要求。备付金账户有信托人管理，他的资金来源一是在债券发行后，直接从发行收入中提取一部分作为备付金账户的资金，二是在债券到期之前，每年从超过债券本息的收费收入中提取一部分的金额进入到备付金账户，直到其中的金额达到事先设定的水平。备付金账户的资金由信托人管理，可以投资于其他信用评级更高的债券中，让其保值增值。

B方案 银行贷款

（1）融资额度、期限、利率

本项目的融资额度为48亿元人民币，可选择单一融资银行、联合贷款或者银团贷款方式来筹集资金。国内银行通常可提供20年左右的中长期贷款。本项目有机会获得国内融资市场中最高的优惠利率水平，基准利率下降10%左右。

（2）组合融资方案

从成本最低角度出发，组合融资可以有效降低成本，所以确定项目融资的组合方案。可由中长期贷款、项目临时周转贷款、票据、委托贷款共同组合而成。

（3）融资筹资方式

找到一家较大的银行来带头组成银团贷款，或者参加联合贷款。负责人只需要和一家银行沟通，可以很大程度上的简化工作，大型银行因为有丰富的融资经验，可以帮助项目在较短的时间内，顺利完成融资。

2A、B方案比较

资产证券化方式隔断了项目原始权益人自身的风险和项目资产未来现金收入的风险，使其清偿债券本息的资金仅与项目资产的未来收入有关，加上在证券市场发行的债券是由众多的投资者够买的，从而分散了投资风险。而银行贷款则项目原始权益人就是债务人，贷款的偿还全部由其承担。

又因为资产证券化融资是通过发行高档投资债券募集资金，这种负债不反应在原始受益人的资产负债表上，从而避免了原始受益人资产质量的限制。同时利用成熟的项目融资改组技巧，将项目资产的未来现金流量包装成高质量的证券投资对象，充分显示了金融创新的优势。

再而因为资产证券化的债券的信用风险得到了SPC的信用担保，是高档投资级证券，并且还能在二级市场上流通，变现能力强，投资风险小，从而具有强大的吸引力。还有其筹资的成本也远小于直接银行贷款。

3最终选择

因为资产证券化的成本低，在这个项目中的可行性高，具有筹资的强大能力，同时项目公司的风险也得到了很好的分担，因此本项目选择资产证券化融资模式是相对较优的方案，所以最终选择资产证券化的融资模式。

五、采用信用担保形式选用的信用担保形式及原因

选择政府提供信用担保。我国政府机构作为担保人在项目融资中是极为普遍的。政府机构为项目提供担保多从发展本国或者本地经济、增加就业、增加出口、改善基础设施建设、改善经济环境等目的出发，这种担保对于大型的工程项目的建设十分重要，对于本公路也有很好的作用，因为政府的介入可以减少政治风险和经济风险，增强投资者的信心，而这类担保是从其他途径所得不到的。

政府作为项目融资担保人的另一个目的是通过提供融资担保或者长期购买协议等间接参与项目，从而避免政府直接股份参与，同时也达到参与项目投资促进项目开发的目的，所以政府也会愿意积极的提供担保。

六、总结

成遂高速公路的建设将有利于成渝片区的经济发展，是政府部门重点扶持项目，不论是项目中标方还是政府以及广大公众，都希望此项目能顺利良好的落实，资产证券化融资模式可以帮助项目更好的获得资金，从而为按时按量完工做出保证，而且政府的担保也为投资者增强了信心，是项目成功的又一保证。

参考文献

（1）戴大双项目融资机械工业出版社

（2）蒋屹立青岛海湾大桥项目融资模式设计西北大学

（3）吕薇我国中小企业信用担保的几种运作模式比较

（4）何桂钦 城市轨道交通行业的投融资模式分析[J]．轨道交通,2006

（5）蒋先玲 项目融资[M].北京：中国金融出版社.2001

篇3：风电项目融资特征及融资方式探寻

一、风电项目融资特征

1. 融资主体是项目公司

风电项目融资的主要方式就是有限责任模式,依据满足企业所得税和流转税等政策的要求,实施区域划分纳税机制,并且在公司内部合理设置程度简单、限制条件少、容易转让股权的灵活结构。其中融资主体就是项目公司,项目未来净现金流量和资产价值与融资结构和融资金额息息相关。

2. 长期资金

一般情况风电项目融资时间都是25年,利用风电项目剩余索取和税后收益来回收投资商股本资金,但是不可以中途撤资,因此属于长期使用的资金项目。建设项目的时候不但需要股本资金,也由于放线项目融资属于债务融资,存在分期回收、大额投入的特点,债务融资实际上是固定资金,应该有机结合资金回收测算,设定10年以上的融资期限,避免错误配置时间导致项目出现中断的风险[1]。

3. 多样化信用结构,共担风险

设计风电项目融资机制的时候,建设者、开发者、借款人、运营者、投资者等应该共同承担风险。依据风电项目实际特点来进行建设。第一,初期建设的时候,投资者需要出示信用担保或者承诺书,并且承包商需要给予预付款保证书或者质量保证金;第二,完成建设投产的时候,项目电费作为发电资产抵押;第三,合理的选择保险产品,最大限度对设备以及工程进行投保,避免不必要的损失。第四,债权人需要及时控制和纰漏项目重大决策和现金流。

二、风电项目融资方式

1. 股本资金融资方式

股本资金实际上是成立项目公司的基础和前提,是保证债务融资的关键,同时也是治理法人结构的基础和政府监督的方式。项目投资开发人员不仅承担股本资金风险,也能够获得投资收益。第一,内部融资。公司内部能够调动的资金,主要就是投资商的固定资产折旧以及留存收益,对内部资源进行充分开发,监督参股企业以及分公司的分红,对非主业资产处置的时候能够获得转让资金、不用资产就能够盘活,而审批方便、无需利息是最重要的优势。第二,筹划增发股票和发行股票。股票无期限、无偿还日期、不定期偿还资金等是公司发行股票的主要特点,并且也还能够适当提高信用度和后续融资能力。但是应用的时候存在无税务杠杆、资金成本高、时间长、审批手续复杂、条件严格等缺陷。第三,保险股权计划,具备优先股的特点和优势,保险机构不具备管理权,但是具备优先享受收益权和固定回报全,一般风电投资会股权为5年。2010年国家颁布的《保险法》是主要政策依据。第四,吸收国内外资本或者风电企业资金进行融资,依据投资安排或者契约的方式来形成战略联盟,构建风险共担、利益共享的机制[2]。

2. 债券资金融资方式

第一,金融机构贷款。这种方式主要包括国外贷款金融(国际商业银行、外国政府贷款、国际金融组织)和国内贷款金融(政策性银行贷款和商业银行贷款),此外也包括集团内部财务贷款。金融机构贷款始终都是最重要的项目融资来源,应该获得长期性政策优惠。金融机构虽然具备审批时间短、税务杠杆效应等特点,但是也会存在到期还款约定、比较多限制条件、不足够的大额资金等缺陷,同时风电项目实施的时候也应该满足基本融资要求,重点优先支持设备水平可靠、风资源丰富、配备电网接入条件的项目;风电项目大于2000小时的年投资量,具备低于9000元/千瓦的投资;优先支持符合国家规划的比较电网条件的大型风电基地。第二,企业中期票据和债券。债券是债务人为借贷还款所给出的凭证,中期票据和企业债券是风电项目适合应用到方式。企业债券发行的金额一般是40%公司净资产,期限为10年以内,但是具备比较复杂的发行手续。第三,保险债券计划。依据2009年中国保监会颁布的《保险资金投资基础设施债券计划通知》《基础设施债权投资计划产品引导》等规范.,国内保险公司把保险投资委托给大型投资企业,并且依据实际情况建设风电项目,保险公司可以从中获取相应利益。一般来说时间长,有的长达10年;金额大,有的甚至达到几十亿元。银行同期贷款利率和融资成本基本一致,并且也可以在利率周围上下浮动融资成本和优化利率。第四,产业链。风电项目融资中产业链属于整体项目,依据融资特点和链式关系来确定融资方式,以便于整体提高企业产业链融资竞争力和融资能力,这种方式是独特的融资模式,具备一定优势。第五,新融资模式。主要包括ABS融资方式,这种融资方式处于发展阶段,实际上是原始权益人在未来一段时间、特定资产形成可预测收入,并且能够转让给特殊公司,然后将部分收益证券化,为国际融资市场提供预期收益的一种全新的融资模式。风电项目融资的时候,因为具备一定独特优势,未来融资收益可以被当做活动进行开展[3]。

三、结束语

综上,随着社会经济的发展,不管是国内,还是国外都呈现爆炸式增长,逐渐凸显能源的作用和意义,风电项目融资特征及融资方式的研究就显得尤为重要。

参考文献

[1]卢海林.风电项目融资特征及融资方式探析[J].时代金融(中旬),2014,(9):38-39.

[2]饶玉.山地风电建设项目融资租赁的思考与运用[J].当代会计,2014,(12):31-33.

篇4：浅析项目融资

项目融资的基本概念

项目融资(ProjectFinance)有两种定义方式。广义的项目融资是指以项目自身的资产和预期收入对外承担贷款偿还责任的融资方式。狭义的项目融资是指以境内建设项目的名义在境外筹集外汇资金，并仅以项目自身的资产和预期收入对外承担贷款偿还的融资方式。我国主要采用的是狭义的项目融资定义方式，本文也采用这一标准。

项目融资有三个主要性质：(1)债权人对于建设项目以外的资产和收入没有追债权；(2)境内机构不以建设项目以外的资产、权益和收入进行抵押、质押或偿债；(3)境内机构不提供任何形式的融资担保。它的优点是能减少国家的外债风险，而且负债率可达到70％～90％，甚至更高，这样项目公司能够获得很高的净资产收益率。它的代价是：投资方会要求较高的回报率；项目组织实施难度大，时间长，成本高；在项目的特许期间，政府对其控制能力较小，不利于宏观调控。

项目融资的方式

项目融资的常见类型有五种：ABS、BOT、TOT，产品支付和远期购买。本文仅对具有代表性的前三种进行介绍。

1ABS(AssetBackedSecuritization)是指以项目所拥有的资产和未来的收益作为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种融资方式。

在规范化的证券市场发行债券，必须对发债主体进行信用评级，以揭示债券的投资风险和信用水平。信用评级一般由具有独立性的信用评级机构来进行。信用等级越高，表明债券的安全性越高，债券的利率也就越低。我国作为社会主义国家，一直被国外信用评级机构认为存在较大的政治风险，再加上我国正处于经济转型时期，经济发展水平不高，产业结构存在许多不合理的因素，这使得我国国家主权的信用等级一直不高。穆迪投资者服务公司授予我国为BBB＋级，标准普尔评级公司授予我国为BBB级。按照信用评级理论，企业或机构的信用等级不应高于所在国主权的信用等级，这就使我国暂时无法进入高档投资级证券市场。因此，在发展中国家运作ABS的时候先由项目发起人在国外组建一个特别用途公司SPC(SpecialPurposeCorporation)。该机构可以是一个信托投资公司，信用担保公司或其他独立的法人。SPC必须在国家主权信用等级较高的国家如美国、日本及西欧一些经济发达国家注册，并应具备良好的经济实力及资产质量，才能获得权威性评级机构授予的较高的信用等级，成功组建高信用等级的SPC是ABS能成功运作的前提条件。

SPC以国内建设项目的名义在国外资本市场发行债券募集资金有两种发行方式：直接以SPC的名义发行；或由其他机构发行，SPC对债券的偿还进行担保。发行项目债券是一个复杂的过程，它可分为准备、推销和上市三个阶段。在准备阶段需编制项目债券的上市备忘录对项目的信息作深度和广度的披露；同时取得债券的信用评级，一般为AAA级，这样可以较低的资金成本募集项目建设所需资金。推销阶段主要通过投资者反馈的信息为债券定价。上市阶段主要是最后核实债券的信用级别，向投资者发出购买核实单，印刷债券并发往票据交换机构，最后在上市那天公布上市说明书。SPC将募集到的资金用于项目建设。项目竣工投产后，通过项目的现金流入量，清偿债权人的债券本息。

ABS具有其他项目融资方式所不具备的特点--融资证券化。由于是可流通的证券，投资者既拥有了盈利性，又拥有了流动性，因此能够吸引众多的投资，具有良好的发展前景。

2BOT(Built－Operate－Transfer)是指外商"建设-经营-移交"的基础设施项目，又称外商特许权项目。即我国政府部门通过与外商的特许权协议，在规定的时间内，将项目授予外商为特许权而成立的项目公司，由项目公司负责该项目的融资、建设、经营和维护，特许期满，项目公司将特许权项目的设施无偿移交给我国政府部门。

在我国发展BOT项目应注意：原则上是国家中长期规划内的项目，纳入现行的外商投资法律体系，外国投资者可以合资、合作或独资的方式建立BOT的项目公司；我国对BOT项目的投资回报率不作保证，因为影响投资回报率的因素很多，应由投资者负责；特许权限期界满，项目公司应在无负债，设施完好的条件下全面移交给我国政府部门。

我国有几个成功的BOT案例：如20世纪80年代初的广东沙角电厂B厂项目；90年代初上海延安路隧道复线工程；90代哈尔滨一家水厂；1995年广西来客电厂B厂等。成功的启示是：产品价格或服务费用的确定是一个关键性的问题，项目生产的最终产品(或服务)必须有一个合理的价格，才能吸引外资投资，并保证其投资收回及赢利，许多项目未能成功，大多失败在此一着；另外，项目的成功与否同中央政府主管部门的支持分不开，投资外方一般会要求政府部门对一些法律法规未作明确界定而项目实施中又必不可少的事项作出承诺，而按我国《担保法》政府部门不能进行担保，所以安慰函(或称支持函、承诺函)是外国投资者和我国政府部门都能接受的方式，对项目的成功是很大的支持。

3TOT(Transfer－Operate－Transfer)是指"移交-经营-移交"的基础设施项目。实际上就是中方把已经建成投产的项目交给外商经营，凭借该项目未来一定期限内的现金流量，一次性地从外商那里融得一笔资金，用于建设新的项目。经营期满，外商再把该项目的经营权移交给中方。

TOT的优点是：对外方来说，项目一接手就能产生收益，省略了高风险的无收益的建设期；对中方来说可用大量的存量资产利用TOT方式换增量资金，可盘活国有资产，TOT的项目确立程序较简单，减少了融资成本。

TOT的问题是：中方承担了项目的主要风险--基础建设，中方能否获得合理补偿?另外对存量资产的理解应该是：现有的，形成生产能力的流动资产＋固定资产＋专项资产＋无形资产，如单纯理解为前两项会造成国有资产的流失。

项目融资的风险分析

项目融资较受发起方的青睐，是因为贷款方对项目具有有限的追索权或无追索权，大大降低了发起方的风险与责任。然而，风险是客观存在的，因此研究项目融资中存在的风险及对风险的管理是不可缺少的一环。

项目融资风险有两类：系统风险和非系统风险。

系统风险指那些与宏观市场环境有关的，超出自己控制范围的风险。主要有政治风险、获准风险、法律风险(东道国法律体系的完善性)，违约风险(信用风险)、经济风险(价格、收入、汇率、利率)等。

非系统风险指那些可以自己控制和管理的风险。主要有完工风险、经营维护风险(管理、技术、生产条件)等。

项目融资的风险管理有一个基本原则：把风险分配给最适合承受它的一方，这样可以把风险成本降至最低。

对政治风险的管理：可以引入多边金融机构，政治风险投保(如进出口银行，海外私人投资公司)，与东道国政府建立良好关系等方法降低风险。

对法律风险的管理：尽量符合东道国法律，争取拿到当地权威机构的保证(如安慰函)，签署保证协议(开发协议、进口限制协议、劳务协议、诉讼豁免协议、公平仲裁协议)，把风险降到最低。

对违约风险的管理：尽可能与信用级别较高的那方签约(第三方亦可)以降低风险。

对经济风险的管理：汇率风险可用期权、掉期等方法来对冲，市场风险可用签订固定价格的原料及销售协议来减少风险。

对完工风险的管理：通过合同(土地租赁合同、承建合同)分配风险。

对经营维护风险的管理：通过产品购买合同、原材料燃料供应合同、经营合同等分配责任、义务、风险。

篇5：地产项目融资

一、企业资料

1.企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、房地产资质证书；

2.企业章程、验资报告；

3.近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表（经审计）；；

5.企业基本情况简介

（1）企业历史沿革、隶属关系、组织形式、产权结构、经营范围和规模；

（2）企业主营业务发展状况、经营业绩；

（3）企业法定代表人及主要领导班子（董事长、总经理及有关副总经理）成员的经历、业绩等简历；

（4）企业资产规模、人员构成、职工素质、技术装备、在建工程总量及建设进度情况（列表说明）、近三年已完工开发项目的建设、销售和运营等业绩情况（列表说明）；（后期可提供）

（6）企业的账户开立及在各行贷款情况；

二、项目资料（目前有多少提供过少）

1、贷款申请

2、土地使用权出让合同

3、项目立项批复

4、国土证

5、建设用地规划许可证

6、建设工程规划许可证

7、建设工程施工许可证

8、土地出让票据、成本明细及发票复印件

9、可行性研究报告

10、项目环保批复

11、项目建设招标文件

12、项目施工、监理单位的资质证及实力情况简介；

13、施工合同、监理合同及与项目有关的已签合同；

14、与本项目有关的已投入资金付款凭证清单及明细（含拆迁、安置、前期工程等各项费用凭证）；

15、项目规划总平面图

16、规划红线图

篇6：项目融资感想

通过一个学期对项目融资课程的学习，我们感觉到视野得到进一步拓展、思路得到进一步扩展、知识结构得到进一步完善、知识量得到更新和补充，在学习中保持了良好的精神状态，上课认真听讲、课后积极讨论，互动学习效果好，学习任务圆满完成。通过对投资结构及风险分析、各种基本融资模式和融资担保的学习，我们从宏观上对项目融资有了一个全面的认识，完全脱离了原来只见树木不见森林的状态。从融资背景分析开始到项目发起人，具体融资方案以及最后的融资效果和风险分析，一整套完整的流程让我们树立了全面的概念。同时通过对各种案例分析，我们具体了解到融资操作过程中的诸多重要环节，掌握到各个步骤中的核心控制点。

项目融资的定义

从广义上讲，为了建设一个新项目或者收购一个现有项目，或者对已有项目进行债务重组所进行的一切融资活动都可以被称为项目融资。从狭义上讲，项目融资（Project Finance）是指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款活动。我们一般提到的项目融资仅指狭义上的概念。主要包括BOT（Build-Operate-Transfer,建设-运营-转让）、ABS（Asset-Backed Securitization,资产担保证券化）、TOT（Transfer-operate-Transfer,转让-运营-转让）、产品支付、融资租赁等。

项目融资的历史

项目融资作为一种项目资金新型的筹集方式，始于上世纪30年代美国油田开发项目，后来逐渐扩大范围，广泛应用于石油、天然气、煤炭、铜、铝等矿产资源的开发，如世界最大的，年产80万吨铜的智利埃斯康迪达铜矿，就是通过项目融资实现开发的。项目融资作为国际大型矿业开发项目的一种重要的融资方式，是以项目本身良好的经营状况和项目建成、投入使用后的现金流量作为还款保证来融资的。它不需要以投资者的信用或有形资产作为担保，也不需要政府部门的还款承诺，贷款的发放对象是专门为项目融资和经营而成立的项目公司。如何融到必备资金，对任何一家企业的诞生或者发展至关重要。经过几十年的发展，目前项目融资已经被广泛应用于大型工程项目的资金筹集过程中，项目融资的发展对于解决大型工程项目的资金缺口，尤其是基础设施类项目的资金紧张局面起到了十分重要的作用。

我国项目融资的现状与发展趋势

项目融资方式在发达市场经济国家已有几十年甚至百余年历史,但直到最近若干年才引入我国,相对于我国传统的融资方式而言,是一种新的融资方式。1986年动工兴建的广东沙角火力发电B厂项目是国内最早尝试使用BOT融资方式兴建的基础设施建设项目,我国第一例正式的BOT试点项目则是1995年5月由国家计委批准的广西来宾电厂B厂项目。来宾电厂从发起到项目融资结束,一直受到国内外的普遍关注,产生了广泛的影响,该项目被评为1995年世界十大BOT项目之一。BOT项目融资方式可以直接吸收外商投资，不额外增加政府偿还外债的责任，外方或民间投资者承担了建设项目的融资、建设、采购、经营、市场、维护等方面的风险，因而更加重视成本控制和风险管理以及市场开拓和提高服务质量。BOT方式有利于引进国外先进技术，改善和提高项目的管理水平。所以，近年来BOT

融资方式逐步拓展到高速公路、收费路桥、隧道、自来水厂及污水处理厂等基础设施项目，成为我国基础设施建设应用最多的项目融资方式。具有创新性和适用性的TOT融资方式，近年来在我国也有了尝试性的运用。河南省新乡电厂新厂项目是1993年以TOT方式进行建设的一个较早案例。近年来,上海市在基础设施建设筹资方面,盘活基础设施资产存量、出售部分专营权的做法也是采用了TOT方式。上海南浦大桥、杨浦大桥建设投入22亿元,通过出售49%的专营权,加上评估升值等因素,共筹资25亿元,用于徐浦大桥的建设。沪嘉、沪宁高速公路上海段,也采用了这种融资办法。其他一些省市也进行了转让公路经营权等方面的尝试。ABS项目融资方式是指以项目所属资产为支撑，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的融资方式。它可以不受原始权益人自身条件的限制，绕开一些客观存在的筹资壁垒，实现以较低的成本筹集到大量资金的目的，这一特点适合我国的国情。我国相当一部分技术密集型的中小企业由于信用级别较低、放款风险高而不易找到合适的担保人或抵押品，难于获得银行贷款，ABS融资方式正好解决了这一困难。在我国大力发展资本市场和鼓励境外融资的形势下，是一种有前途的融资方式。随着我国市场经济的发展，项目融资方式在非国有经济部门的融资领域中将占有重要地位。项目融资方式有助于控制信贷风险和提高银行的经营效益，有逐步被国内商业银行采用的趋势。近年来，国内金融机构转换经营机制、注重防范金融风险，纷纷推出项目融资金融服务业务，包括飞机、船泊、大型设备国际租赁融资，国际银团贷款配套国内贷款的项目融资，国际资本市场项目直接融资等多种金融服务品种。说明我国金融业正逐步与国际接轨。我国早期的项目融资方式以吸收外资为重点。随着我国市场经济改革不断深入和全球经济一体化进程的加快，项目融资方式必将在国内信贷方面得到越来越广泛的运用。

项目融资的参与者

由于项目融资的结构复杂，因此参与融资的利益主体也较传统的融资方式要多。概括起来主要包括以下几种：项目公司、项目投资者、银行等金融机构、项目产品购买者、项目承包工程公司、材料供应商、融资顾问、项目管理公司等。

项目公司是直接参与项目建设和管理，并承担债务责任的法律实体。也是组织和协调整个项目开发建设的核心。项目投资者拥有项目公司的全部或部分股权，除提供部分股本资金外，还需要以直接或间接担保的形式为项目公司提供一定的信用支持。金融机构(包括银行、租赁公司、出口信贷机构等)是项目融资资金来源的主要提供者，可以是一两家银行，也可以是由十几家银行组成的银团。

项目融资过程中的许多工作需要具有专门技能的人来完成，而大多数的项目投资者不具备这方面的经验和资源，需要聘请专业融资顾问。融资顾问在项目融资中发挥重要的作用，在一定程度上影响到项目融资的成败。融资顾问通常由投资银行、财务公司或商业银行融资部门来担任。

项目产品的购买者在项目融资中发挥着重要的作用。项目的产品销售一般是通过事先与购买者签订的长期销售协议来实现。而这种长期销售协议形成的未来稳定现金流构成银行融资的信用基础。特别是资源性项目的开发受到国际市场需求变化影响、价格波动较大，能否签订一个稳定的、符合贷款银行要求的产品长期销售协议往往成为项目融资成功实施的关键。

项目融资的种类

一、无追索权的项目融资

无追索权（No-recourse）的项目融资

无追索的项目融资也称为纯粹的项目融资，在这种融资方式下，贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益。同时，贷款银行为保障自身的利益必须从该项目拥有的资产取得物权担保。如果该项目由于种种原因未能建成或经营失败，其资产或受益不足以清偿全部的贷款时，贷款银行无权向该项目的主办人追索。

无追索权项目融资在操作规则上具有以下特点：

1、项目贷款人对项目发起人的其他项目资产没有任何要求权，只能依靠该项目的现金流量偿还。

2、项目发起人利用该项目产生的现金流量的能力是项目融资的信用基础。

3、当项目风险的分配不被项目贷款人所接受时，由第三方当事人提供信用担保将是十分必要的。

4、该项目融资一般建立在可预见的政治与法律环境和稳定的市场环境基础之上。

二、有限追索权项目的融资

有限追索权（Limited-recourse）项目的融资

除了以贷款项目的经营收益作为还款来源和取得物权担保外，贷款银行还要求有项目实体以外的第三方提供担保。贷款行有权向第三方担保人追索。但担保人承担债务的责任，以他们各自提供的担保金额为限，所以称为有限追索权的项目融资。

项目融资的有限追索性表现在三个方面：

1、时间的有限性。即一般在项目的建设开发阶段，贷款人有权对项目发起人进行完全追索，而通过“商业完工”标准测试后，项目进入正常运营阶段时，贷款可能就变成无追索性的了。

2、金额的有限性。

如果项目在经营阶段不能产生足额的现金流量，其差额部分可以向项目发起人进行追索。

3、对象的有限性

贷款人一般只能追索到项目实体。

项目融资的特点

（1）项目导向

主要是依赖于项目的现金流量和资产而不是依赖于项目的投资者或发起人的资信来安排融资。

（2）有限追索

除了以贷款项目的经营收益作为还款来源和取得物权担保外，贷款银行还要求有项目实体以外的第三方提供担保。贷款行有权向第三方担保人追索。但担保人承担债务的责任，以他们各自提供的担保金额为限，所以称为有限追索权的项目融资。

（3）风险分担

为了实现项目融资的有限追索，对于与项目有关的各种风险要素，需要以某种形式在项目投资者（借款人）、与项目开发有直接或间接利益关系的其他参与者和贷款人之间进行分担。

（4）融资成本较高

与传统的融资方式比较，项目融资存在的一个主要问题，也是其第四个特点，是相对筹资成本较高，组织融资所需要的时间较长。

（5）信用结构多样化

在项目融资中，用于支持贷款的信用结构的安排是灵活和多样化的。项目融资的框架结构由四个基本模块组成，即项目投资结构、项目融资结构、项目资金结构和项目的信用保证结构。

（6）非公司负债型融资

非公司负债型融资(off-balancefinance)，是指项目的债务不表现在项目投资者(即实际借款人)的公司资产负债表中的一种融资形式。

项目融资的方式

项目融资的方式：BOT方式；ABS方式；TOT方式；PFI方式

BOT融资的优点：扩大资金的来源，政府能在资金缺乏的情况下利用外部资金建设一些基础设施项目；提高项目管理效率，增加国有企业人员对外交往的经验及提高管理水平；发展中国家可以吸收外国投资，引进国外先进技术；

BOT的具体形式：标准BOT，建设---经营---移交；BOOT，建设--拥有--经营--移交；BOO，建设--拥有--经营

ABS运作过程：组建SPC；SPC与项目结合；利用信用增级手段使该组资产获得预期的信用等级；SPC发行债券阶段；SPC的偿债阶段

TOT方式的特点：有利于引进先进管理方式；项目引资的可能性增加；使建设项目的建设和营运时间提前；融资对象更为广泛；具有很强的可操作性；

BOT与ABS的区别

①运作繁简程度与融资成本的差异。BOT方式的操作复杂，难度大。ABS融资方式的运作则相对简单

②项目所有权、运营权的差异。BOT项目的所有权、运营权在特许期内属于项目公司；ABS进行基础设施项目融资，可以使东道国保持对项目运营的控制，但却不能得到国外先进的技术和管理经验。

③投资风险的差异。BOT项目投资人承担的风险相对较大。ABS项目的投资者数量众多，分散了投资风险，④适用范围的差异。BOT方式是非政府资本介人基础设施领域某些关系国计民生的要害部门是不能采用BOT方式的。ABS方式不必担心重要项目被外商控制。

TOT方式与BOT方式的比较

TOT不以需要融资的项目的经济强度为保证，依赖所获特许经营权的项目的一定时期的未来收益；BOT依赖项目。TOT政府具有完全的控制权。

PFI，私人主动融资，有三种典型类型：在经济上自立的项目；向公共部门出售服务的项目；合资经营；

PFI模式的优点：有广泛的适用范围；能够广泛吸引经济领域的私营部门或非官方投资者，参与产品的产出；吸引私人部门知识、技术和管理方法，提高公共项目的效率和降低产出成本，便社会资源配置更加合理化；最大优势在于是政府公共项目投融资和建设管理方式的重要制度创新。

项目融资的阶段与步骤

项目融资的阶段：投资决策分析；融资决策分析；融资结构分析；融资谈判和项目融资的执行

项目融资的框架结构由四个模块组成，项目投资结构；项目融资结构；项目资金结构；项目信用保证结构；

融资决策分析阶段的主要工作：选择项目的融资方式------决定是否采用项目融资；任命项目融资顾问-----明确融资任务和具体目标要求；

融资结构分析阶段的主要工作：评价项目风险因素；评价项目的融资结构和资金结构------修正项目融资结构；

融资谈判阶段的主要工作：选择银行、发出项目融资建议书；组织贷款银团；

起草融资法律文件；融资谈判；

融资执行阶段的主要工作：签署项目融资文件；执行项目投资计划；贷款银团经理人监督并参与项目决策；项目风险控制与管理；

对于银行和其他债权人而言，项目融资的安全性来自：一是来自项目本身的经济强度；二来自项目之外的各种直接或间接的担保。

项目融资的风险

按照项目风险的阶段性划分为：项目建设开发阶段风险、项目试生产阶段风险、项目生产经营阶段风险。

按照项目风险的表现形式划分为：

信用风险，完工风险，生产风险，技术风险，资源风险，能源和原材料供应风险按经营管理风险类别划分

管理风险，市场风险，金融风险，政治风险（1）国家风险（2）国家政治经济法律稳定性风险，环境保护风险。

按照项目的投入要素划分为：人员风险、时间风险、资金风险、技术风险、其他风险。