划拨土地价格评估（共6篇）
篇1：划拨土地价格评估
划拨土地的价格评估
土地价格一般是指出让土地使用权的价格，但随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，是否存在划拨土地使用权价格，如何开展评估工作，是不容回避的实际问题。新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述，现就开展划拨土地使用权价格评估谈一下粗浅看法。
划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制，而且禁 止利用划拨土地使用权进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：
1、成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。
2、收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。
3、市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。
4、用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格＝划拨土地使用权价格＋土地使用权出让金，可以得出：
划拨土地使用权价格＝出让土地使用权价格×(1－出让金比例)
5、综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素，如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算，综合分析后，剔除不适宜的测算方式，对合理测算结果进行算术平均或加权平均，求得划拨土地使用权价格。
自从“划拨土地使用权具有价格”的观念在我国土地市场上确立以来，划拨土地使用权价格评估便成为土地估价中的一项常见业务，特别是在国有企业改制中大量出现。2001年，国土资源部发布《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，提出“可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格”。2002实施的国家标准《城镇土地估价规程》明确规定：“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。这些规定成为确定划拨土地价格评估方法的重要参考。事实上，时至今日，划拨土地价格评估实务中，仍存在不少模糊、有争议的问题。
划拨土地使用权价格的内涵界定
地价内涵通常包括权利类型及权利期限、用途、利用限制条件（如容积率、建筑密度）等核心要素。对划拨土地使用权而言，首先明确，它是一种用益物权，其拥有的权益是其价格存在和价格度量的本质所在。
关于划拨土地使用权年期的界定存在两种观点，一种为“无限年期”，另一种则通常按用途的法定最高年期设定。笔者倾向于后一种观点：首先，《城镇土地估价规程》在“土地价格”的定义中，明确了我国的土地使用权价格是“一定年期”下的价格；其次，虽然以划拨形式取得的土地使用权没有明确的年期规定，但并不等同于使用者必然可以“无限年期”使用。事实上，这种不加界定代表着一种不稳定的状态，国家可以随时因需要收回；第三，虽然在理论和方法上，可以测算出无限年期的土地使用权价格，但是在操作层面，难以对这种并不稳定的“无限年期”的权益状况进行预期。
划拨土地使用权价格评估的两种思路
倒算法：长期以来，评估划拨土地使用权的传统思路是将其设定为出让，评估正常的出让土地使用权价格，再按地方政府规定的固定比例或金额扣减出让金。这种从出让价格入手的方法可称之为“倒算法”。该法可操作性强，成为广泛使用的传统方法。但是，由于它没有从权益的特性进行分析，往往不能量化划拨土地使用权权利的不完整性对价格的影响。此外，在一些情况下，采用“倒算法”还会因“循环推定”而遇到无法操作的困境。如2006年发布的《协议出让国有土地使用权规范》强化了划拨土地转为出让时，须按市场水平确定出让金的思路，并规定：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格—拟出让时的划拨土地使用权权益价格。按此公式，求取应补缴的出让金时，就不能再以“倒算法”评估“拟出让时的划拨土地使用权价格”。
正算法：《城镇土地估价规程》规定“划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等”，这种应用各基本评估方法，通过对相关参数的分析处理，体现划拨土地权益特征，直接评估划拨地价格的方法即可称为“正算法”。正算法的特征在于从划拨土地使用权自身的权利分析入手，量化权利的不完整性对价格的减损。由于缺少详细的方法运用指南和关键参数的经验判定，该法目前应用较少，但是，随着市场化观念的日益强化，正算法的应用领域将逐步扩大。
以正算法评估划拨土地价格的技术要点
应用收益还原法时，对未来收益的预期通常低于其正常出让状态下的收益，原因有二，一是权利缺少自由流动性，二是国家依法直接参与划拨土地权益的分割。此外，上述原因使得划拨土地收益风险较大，从而还原利率可略高于其正常出让状态下的取值。
应用市场比较法时，应尽量选取相同权利类型的比较案例，如选取了正常出让案例，则在修正过程中除常规修正外，还需重点分析交易情况、权利特征修正。
应用成本逼近法时，须注意对增值收益的讨论。在实务中，很多人认为增值收益就是出让金，因此将不加计增值收益的成本价格作为划拨用地价格。事实上，从概念本质而言，增值收益不等同于出让金，虽然有些情况下二者在数量上相近。增值收益的来源是增加开发投入或用途转变，其中开发带来的增值中需考虑使用者的追加投入。因此用成本法评估划拨用地价格时，应加计使用者再开发所产生的增值。由于存在国家和使用者对增值的分割，此时的增值收益率应低于正常出让下的取值。此外，运用此法，利润率的取值通常应略低。
总之，划拨土地使用权价格评估应立足于其权利自身的特征，进行分析量化。
关于划拨土地使用权及其价格评估几个问题的思考
划拨土地使用权作为计划经济体制下取得土地的主要方式，大家都很熟悉。随着我国改革开放的进一步深
人，市场经济体制的进一步完善，土地取得方式正逐渐由单纯的无偿、无限期、不流动转为无偿和有偿[包括出让、租赁、国家作价出资（入股）、国家授权经营等]有限期、可流动多种形式并存，并且后面几种有偿使用方式所占比例在逐渐加大。在一些经济发达的地区，除国家法律、法规允许且确属必需的建设用地，可由县级以上人民政府依法批准划拨使用以外，土地的取得已由有偿使用方式完全取代。但由于我国经济发展地区差异大，情况非常复杂，以划拨方式配置土地将在多数地区长期存在。因此，划拨土地使用权的管理及价格评估仍将是土地行政主管部门和土地评估机构及人员今后工作中面临的一项重要工作。结合笔者多年来从事土地评估工作的实践经验，本文旨在对划拨土地使用权及其价格评估作些探讨，给众多同行提供一个思路，与大家进行交流，如有不妥之处，望各位指正。
一、对划拨土地使用权及其价格内涵认识的发展过程
1、过去对划拨土地使用权的认识
在国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，对划拨土地使用权的定义是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。该条例中第四十七条规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市（县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权，对其地上建筑物。其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。长期以来，对划拨土地使用权的认识、理解，基本形成了一个共识，即划拨土地所有权是国有的，而划拨土地使用者是无偿取得土地，它只是拥有土地的使用权，而无处置权等权利。一旦需要，政府可无偿收回，而不对土地使用者作任何赔偿。
2、过去对划拨土地使用权的评估及引发的问题
基于以上对划拨土地使用权的认识、理解，在土地评估中，对划拨土地使用权的价格内涵就有了如下界定。划拨土地使用权价格评估在土地评估行业的发展进程中大概经历了两个阶段：第一阶段是从单纯的土地评估兴起，将土地作为一项固定资产而不是无形资产对其评估开始，至1996年以前，即《土地估价规范格式》（1996）出台以前。划拨土地使用权的评估与出让等有偿方式取得土地使用权的评估在方法上相同，价格内涵也一致，其土地使用权价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分，且划拨土地使用年期未进行界定；第二阶段是1996年以后至今。划拨土地使用权的评估方法未变，但价格内涵与前一阶段相比，对土地使用年期进行了设定，依据有关法律规定根据评估对象的土地用途，分别作不同使用年期的设定。而上述评估方法及界定的价格内涵所得出的评估结果就可能导致出让等有偿方式取得土地使用权价格低于或等于划拨土地使用权价格，这是因为出让、租赁等有偿使用方式取得的土地的剩余使用年期往往等于或短于同类用途划拨土地的设定使用年期。而众所周知，以出让、租赁等有偿使用方式取得的土地，除了要支付土地补偿费、安置补助费及相关税费外，还要向当地政府交纳土地出让金、租金，或交纳红利；而划拨方式取得的土地则只支付土地补偿费、安置补助费及相关税费。这就造成这样的事实：在取得土地时，以出让、租赁等有偿方式取得土地的费用高于以划拨方式取得土地的费用，而在评估土地价格时，出让、租赁等有偿使用土地价格又等于或低于划拨土地价格，这似乎违背常理，并不被社会各界理解、认同，使得评估机构及评估人员处于尴尬的境地。
3、土地行政主管部门对划拨土地使用者的权益的肯定，为划拨土地使用权价格评估指明方向
对于划拨土地使用权价格的评估，相信土地评估行业的诸多同仁均有过思考，由于政府主管部门未对划拨土地使用权价格内涵作明确的界定，而在我国对土地管理和上地估价中介机构管理的一系列制度的约束下，评估机构和评估人员不可能有更大的自由空间去任意改变一些既定模式，因而造成在评估技术上留下难以解决的问题。早在1999年11月25日，国土资源部就在《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发「1999」433号）文中要求“明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管”，文中提到：“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金。”这里其实已经表明：划拨土地使用权应作为土地使用者的权益，作为企业资产，而且土地的平均取得和开发投人成本应作为划拨土地使用权价格的组成部分。但由于各地行政主管部门在处置企业资产时常将划拨土地使用权价格全部作为国家资产进行处置，因此也就变相地否定了划拨土地使用者的权益和划拨土地使用权的价格内涵。2001年2月14 日，国土资源部文件《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发［2001]44号）明确指出“……企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计人企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的……”、“……划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，……”、“……划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。……”在该文件中，进一步明确了企业的国有划拨土地权益及划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的差异，并为划拨土地使用权价格的评估指明了方向。
二、在新形势下，对划拨土地使用权及其价格评估的思考
在国土资源部国土资发[2001]44号文中尽管明确了划拨土地使用权价格“可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格”，但划拨土地使用权价格究竟如何评估，国家并未出台统一的规范格式，各地估价行业同仁都在摸索之中。在此，笔者就“划拨土地使用权价格评估”谈点粗浅的看法，供大家探讨、指正。
l、划拨土地使用权价格内涵
要想正确、合理地评估出划拨土地使用权价格，我们首先得对划拨土地使用权价格内涵作些了解。根据国土资源部国土资发[2001]44号文中“……可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，……”表明，划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本，除此之外没有更明确的规定。笔者认为，企业以划拨方式取得土地使用权时，除要支付土地取得成本（对新征集体土地转为建设用地而言，该项费用包括土地补偿费、安置补助费和相关税费；对城区内取得国有土地而言，该项费用包括拆迁安置费和相关税费）外，还要投入资金进行开发，也即要支付开发费用用于修建厂房、办公楼等，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电等等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要。企业在取得土地并开发完成后，须与其它生产要素相结合才能从事生产、经营活动，从而创造价值，取得利润。而土地作为一种特殊的商品，作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得上地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用，而花费的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润。因此，从经济学角度讲，资金利息和投资利润是与资金投人相伴生的。我们都知道，在宗地价格评估中，都要对所评估的地价进行价格定义，也就是说，要把你所评估的地价内涵界定清楚。对同一宗土地来说，不同的地价定义，会得到不同的估价结果，而在地价内涵中有一项就是对土地使用年期的界定。因此划拨土地使用权价格的评估作为一种类型的宗地评估，也要对评估宗地使用年期进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种看法：一是根据评
估宗地的设定用途设定其使用年期为该设定用途的法定最高出让年期；二是根据国家有关法律规定“……以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制……”，亦即划拨土地使用年期应设定为无限年期。笔者认为：后一种看法的不妥在于使国家土地使用权落空，事实上无论是出于何种估价目的对划拨土地使用权价格进行评估，都是（委托方）企业的一种经济行为，诸如作价入股、抵押、企业改制等等。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，我国土地一级市场的土地由政府统一供应，进人二级市场的土地必须是以有偿方式取得才能转让。因此，划拨土地一旦要用于经营，进入二级土地市场都必须要转为有偿使用（合出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资（入股）等几种方式，其中出让在以上几种有偿使用方式中占绝对比例），而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期的限制。为了能与有偿使用土地一定年期的价格相比较，笔者认为划拨土地使用权价格评估中应设定有限使用年期，一般地，其年限的设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。
2、划拨土地使用权价格的评估方法
根据《城镇土地估价规程》，目前国内宗地地价的评估方法有：市场比较法、假设开发法、收益还原法、基准地价系数修正法、成本逼近法等五种。以上各种方法都有不同特点、适用范围、其评估出的宗地价格都为一定年期、一定开发程度及容积率水平下的土地使用权价格。它的价格为一完全价格，即：包含土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分，而这三部分又不能截然地分割开来。因此，不可能把用以上几种方法测算得到的一整体价格去倒算划拨土地使用权价格。而成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。根据成本逼近法的计算公式，土地价格由土地取得费、土地开发费和土地所有权收益相累加而成，类似于商品价格构成，其构成价格的三部分非常清楚、明确，根据上面对划拨土地使用权价格内涵的分析，其价格构成同于成本逼近法中土地价格的计算过程，并且其价格可分零、累加，易于被社会各界理解、认可。因此，划拨土地使用权价格评估可采用成本逼近法评估宗地地价的思路，用类似于成本逼近法的计算公式来评估宗地价格。
3、划拨土地使用权价格评估在实际工作中的交三用
在以上对划拨土地使用权价格内涵及评估方法作了探讨之后，划拨土地使用权价格评估在实际工作中如何操作，其构成价格的各部分如何确定，在此谈点笔者的一些不成熟的意见。
首先是构成划拨土地使用权价格的两个基本部分——土地取得成本和开发成本的确定。从理论上讲，一个企业依法以划拨方式取得土地使用权，都要支付一定费用，如土地补偿费用、拆迁安置费等相关税费。而实际上，过去国家对有些企业给予扶持，有很多企业都是以低于应支付的费用甚至未支付一丁点费用就取得了土地，拥有了划拨土地无限年期的使用权，当然，现在这种情形几乎没有了。而多数企业仍然是全部支付了应缴税费后取得土地，这就造成了同是划拨土地，而取得土地时所花费的费用就有很大差别。我们在进行评估中，只能坚持以区域客观、平均的费用作为计算依据，坚持客观的重置成本，即以估价期日的、估价对象所在区域的平均取得成本和开发成本作为计价依据，而不应去考虑某个企业在取得土地时实际所支付的历史成本。其次是利息和利润的确定。在这里利息和利润是企业投入资金购买“土地”这个特殊商品而产生的资金利息和投资利润。一般地，利息以同期银行一年期存款利息加上一定的风险调整值确定，利润则是以估价对象的土地使用者所在行业的年平均利润率来确定。最后是对区域平均价格的修正来确定宗地价格。从上面的描述分析中可知道，根据以上成本计算出的划拨土地使用权价格是区域的平均价格，而对区域中的具体宗地来说，由于在区域中所处位置、宗地内开发程度的差异，价格又有所不同。因此，在确定宗地价格时，要对区域平均价格作修正，其修正的内容包括对宗地个别因素、土地使用年期、土地利用率、宗地成熟度等因素进行修正。此外，对划拨土地评估是否要出具两种报告：一是划拨土地使用权价格评估报告，另一是在设定有偿使用状态下的土地使用权价格评估报告？笔者认为，划拨土地使用权作为众多土地使用权类型中的一种，不应该有什么特殊性，除非委托方有特殊要求，那么是因何种目的评估、土地是何种权利状态都应以估价对象的实际情况为准，从而出具相应的土地评估报告，而不必去假定一些条件再来出具另一份报告
篇2：划拨土地价格评估
③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
(2)《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条规定,条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
第十四条规定,条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。企业2017年税务自查报告
按照贵局于20xx年7月4日下发的《税务稽查查前告知书》(国税稽告字[20PC]001号)的相关要求，我公司组织相关人员于20xx年7月5日至7月30日，对我公司20PC年1月1日至20PC年12月31日所属期间涉及到的相关涉税情况进行了全面的自查，现将自查情况报告如下：
一、企业基本情况：
xxxx公司成立于20xx年7月，注册资金1300万元整。由于公司股东从事过矿产资源的开发的相关工作，成立公司的主要目的是为了对xx市xx县当地的矿产资源进行投资开发，并同时承接部分通信电缆工程业务。
xxxx公司成立以后，主要是从事了对xxxx市xx县当地的矿产资源的前期开发工作，公司投入了大量的人力、物力和资金，成立了xxxx公司xx分公司，相继对xx县可能存在矿产资源的xx矿点、xxx矿点进行前期的办证、勘查、找矿等工作。同时，为开发当地的旅游资源，在xx县政府的要求下，投资成立了xxxx有限公司。
由于矿产资源开发的前期工作具有较大的不确定性和风险性，加上国家的政策的不断变化，xxxx公司虽然开展了大量的工作，但由于该工作难度较大，过程复杂，至今虽已开展了五年多的工作，但尚未形成具有开发条件和价值的矿点。同时，由于资金需求量大，公司资金有限，前期开发工作时断时停，公司股东大部分的精力都花在寻找具有资金实力的合作开发者上，为此xxxx公司除欠银行货款外，尚欠大量的私人借款。
二、企业涉税情况：
xxxx公司到目前为止，在对矿产资源的前期开发工作上，未有收入体现，应不存在相关的税收问题。
xxxx公司近年来除开展以上工作外，另外的业务主要是承接了xx市当地在电站开发工作中的配套通信电缆施工工程业务。其中，20xx年取得收入245494元，开具普通销售发票，已缴纳增值税7364。82元。当年公司账面反映亏损964744。37元，经纳税调整后应纳税所得额为-934513。92元，未缴纳企业所得税;20xx年取得收入1462122。25元。其中开具普通销售发票143071。30元，开具通信工程款发票1319050。35元，已全部缴纳营业税，当年公司账面反映亏损469615。35元，经纳税调整后应纳税所得额为-385412。95元，未缴纳企业所得税，当年预缴所得税为2321。04元。
三、本次税收自查情况：
接到贵局通知以后，按照贵局通知后附的相关要求，我公司安排有关人员对我公司20xx年1月1日至20xx年12月31日的相关涉税工作进行了全面的检查，主要的检查内容分为以下部分进行：
1、增值税相关涉税情况检查：
我公司由于涉及的流转税业务主要是通信工程施工，在20xx取得收入245494元时，开具了普通销售发票，按3%的比例缴纳了增值税7364。82元。20xx年开具普通销售发票143071。30元，应缴纳增值税，由于我公司属小规模纳税人，按3%征收率计算，应缴纳增值税为143071。30×0。03÷/1。03=4167。13元。
2、对与收入相关的事项进行了检查。
我公司20PC年取得收入245494元，20xx年取得收入1462122。25元，在对我公司业务及发票开具情况进行全面检查后，特别是对公司的往来款项进行了全面的检查和分析，对预收账款、其它应付款各明细的形成原因、核算过程及相应原始凭证进行了落实，自查中发现20xx已挂账的预收账款-xxx电站540000万元，由于当时核算时该款项属该电站上一级单位付款，后期一直未能处理，属已收款未确认收入项目，因此在此次检查中应确认该收入540000万元。
3、对与成本费用相关事项进行了检查。
经对我公司成本费用情况进行全面的检查，主要存在以下两方面的问题：
⑴、产品销售成本及结转方面存在的问题：
经检查，我公司20xx年取得收入245494元，账面反映产品销售成本198450元;20xx年取得收入1462122。25元，账面反映产品销售成本1225994元。
经对我公司财务人员及业务相关人员进行了解和核对，公司财务人员在核算产品销售成本时，是按一定的毛利率计算而得出。20xx年的成本已取得相关发票，20xx公司在开展通信工程施工过程中，大量的施工费用及工程配套材料费用款项由当地的施工队伍进行建设，工程款已实际付出，相关费用挂账于其它应收款上，由于工期较长，加上施工过程中施工队发生工伤事故(目前法院尚正式判决)，公司未及时取得相关发票。在此次自查中，我公司按收入的50%确认销售毛利，应调增应纳税所得额为1225994元-1462122。25元×50%=494932。87元
⑵、期间费用核算方面存在的问题：
在对我公司20xx年期间费用检查过程中，主要存在以下问题： ①、房屋装修及设备款共87481。37元未采取摊销，直接计入管理费用;
②、购入固定资产(电脑、办公家具等)57200元直接计入管理费用，未采取折旧方式进行摊销;
③、个人电话费用合计9751。72元计入公司管理费用未纳税调整;
④、会务费、汽车超速罚款共3380元计入管理费用-其它费用未作纳税调整;
⑤、未取得正规发票入管理费用金额1760。40元未纳税调整。
⑥、支付的工程款80130元应计入施工成本科目。在对我公司20xx年期间费用检查过程中，主要存在以下问题：
①、个人电话费用合计3276。05元计入公司管理费用未纳税调整;
②、未取得正规发票入管理费用金额6000元未纳税调整。
3、对相关涉税事项进行了检查。
我公司在对20xx年企业所得税纳税申报时，资产类调整项目固定资产折旧62792。37元会计折旧和税法规定折旧一致，纳税调增金额62792。37元属编报错误。
问:什么情况下需要填写《土地增值税纳税申报表》? 答:(1)《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表)的通知》(国税发
｛1995｝090号)规定:《土地增值税纳税申报表》包括适用于从事房地产开发纳税人的《土地增值税项目登记表》和《土地增值税纳税申报表(一)》,及适用于非从事房地产开发纳税人的《土地增值税纳税申报表(二)》。从事房地产开发的纳税人,应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后,根据税务机关确定的时间,向主管税务机关报送
《土地增值税项目登记表》,并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容;纳税人转让(预售)其开发的房地产并取得收入的,应根据税务机关确定的时间,定期向主管税务机关报送《土地增值税纳税申报表(一)》。非从事房地产开发的纳税人应在签订房地产转让合同后的7日内,向主管税务机关填报《土地增值税纳税申报表(二)》。
(2)该通知所附《土地增值税纳税申报表》为全国统一表样。各地可根据需要,并结合当地的情况与特点,对表的格式和项目内容进行适当的补充调整。
问:缴纳土地增值税什么情况下需要核定? 答《:国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发｛2006｝187号)规定,房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(3)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确
定转让收入或扣除项目金额的;(4)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;(5)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
房地产财税专题学习，点击链接！每天一问，解决问题才能创造价值！敬请关注公众号：房地产纳税服网 问:什么情况下需要缴纳土地增值税? 答:(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。
(2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定:条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他放式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条规定:条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条规定:条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。
第五条规定:条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
篇3：划拨土地价格评估
关键词：划拨土地使用权价格,评估思路,正算法,倒算法
在计划经济时期, 我国国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。 随着国有土地使用权制度改革后, 国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。 但是, 由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用, 再加上目前相关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地, 经县级以上人民政府批准, 仍可以以划拨方式取得。 因此, 形成了目前土地使用权领域的“双轨制”, 即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。 本文重点以笔者参与完成的实际估价案例为例, 对实际不动产评估活动中划拨土地使用权价格评估方法进行探讨。
1 国有划拨土地使用权价格评估的目的和意义
随着我国城镇国有土地使用制度改革和土地逐步市场化, 但以划拨方式取得土地使用权的情况仍然大量存在, 致使土地市场化程度很低。 大量划拨土地的存在, 不仅造成使用者之间不公平竞争、国有土地资产流失, 还扰乱了正常的土地市场秩序, 不利于城市土地资源的优化配置。 本文以补缴土地出让金的实际案例, 对国有划拨土地使用权价格进行了客观的、具体的评估和分析, 笔者认为正确理解国有划拨土地使用权及其价格评估, 是不动产评估活动中急需解决的问题, 也是正确处理国家、使用权人以及相关利益人之间利益关系的必然要求。 只有很好地开展国有划拨土地使用权价格的评估, 才能进一步规范房地产中介市场, 才能更好地进行土地交易, 更好地维护国家资产。
2 国有划拨土地使用权价格内涵及其构成
2.1 国有划拨土地使用权价格内涵
2.1.1 国有划拨土地使用权价格
根据国土资源部国土资发[2001]44 号文规定:“企业改制时, 可依据划拨土地的平均取得和开发成本, 评定划拨土地使用权价格, 作为原土地使用者的权益, 计入企业资产。 ”表明, 划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分, 即土地平均取得成本和开发成本, 除此之外没有更明确的规定。 但在实际生活中, 土地使用者取得土地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费等费用这些支出的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润。 因此, 划拨土地使用权价格的公式应为:划拨土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润。 这个规定为国有划拨用地的价格认定及其估价提供了政策和法律依据。
2.1.2 划拨土地使用年期的确定
众所周知, 在宗地价格评估中, 都要对所评估的地价进行价格定义。 也就是说, 要把所评估的地价内涵界定清楚。 对同一宗土地来说, 不同的地价定义, 会得到不同的估价结果, 而在地价内涵中有一项就是对土地使用年期的界定。 划拨土地使用权价格评估作为特殊类型的宗地评估, 也需要对划拨宗地的使用年限进行界定。 目前, 对划拨土地使用权价格评估中的使用年限的界定有两种观念:一是根据国家有关法律规定, 划拨土地使用年限应设定为无限年限;二是根据评估宗地的用途设定其年限为该用途的法定最高出让年限。 在实际土地评估活动中, 计算划拨土地使用权权益价格时, 将划拨土地使用年限设定为无限年期;当划拨土地进入二级市场转为有偿使用时, 为了能与一定年期有偿使用土地的价格相比较, 划拨土地使用权价格评估中也应设定有限使用年期。 一般地, 其年限的设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。
2.2 国有划拨土地使用权价格构成
根据上述对土地使用权价格的描述, 可以看出, 划拨土地使用权价格构成应包括土地取得成本、开发成本、投资利息和利润, 其使用年限设定应为无限年限或该类用途土地的法定最高出让年限, 从估价时点算起。
3 国有划拨土地使用权价格评估的思路
3.1 正算法
正算法思路是直接根据 “平均取得和开发成本”进行评估计算。 依据成本逼近法的计算公式可知, 这种方法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础, 再加上一定的利息、利润、税金来确定土地价格的估价方法。 这种思路非常清楚明确, 易于被社会各界理解、认可。 因此, 划拨土地使用权价格应为土地成本价格, 即土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润之和。
国土资发[2001]44 号文对国有划拨土地使用权价格的构成界定为“土地取得成本”和“开发成本”。此方法中一般由成本逼近法评估, 在用成本法计算国有划拨土地使用权权益价格时, 其价格为土地成本价格应为土地成本和开发成本费用。 其中, 土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。 因此, 国有划拨土地使用权价格应为土地成本价格, 包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。
3.2 倒算法
这种思路是将国有划拨土地设定为出让, 然后采用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等常用宗地价格评估方法, 计算出一定年期、一定开发程度及容积率水平下的出让土地使用权价格。 再按地方政府规定的固定比例或金额扣减出让金。 这种从出让价格入手的思路称之为“倒算法”。 该法可操作性强, 成为广泛使用的传统方法。 其计算公式为:
国有划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格―土地出让金=出让土地使用权价格 × (1-出让金比例)
目前, 我国很多地方都是以评估地价的一定比例收取土地出让金 (土地增值收益) , 出让金比例比较固定。 例如, 兰州市政府就下发了文件, 规定了不同级别、 不同用途的国有土地使用权出让金比例。其中工业为:15%;住宅为:20%;商业为25%。
4 案例分析
4.1 估价目的
兰州红古通用机械厂位于红古区海石湾镇上海石村, 土地面积为1428m2, 用途为工业用地。 是甘肃兰州市红古区注册的一家公司, 其经营范围为非标准件加工。 由于其改变了原划拨土地的用途, 不再符合划拨土地的范围, 故拟将其使用的位于红古区海石湾镇上海石村的1428m2国有工业用地补办土地出让手续, 为确定缴纳的土地使用权出让金, 特委托甘肃新方圆不动产评估咨询有限公司对上述土地使用权进行价格评估。
4.2 地价定义
该案例中估价对象实际用途为工业用地, 设定用途为工业用地;实际开发程度为宗地红线外“四通” (通电、通路、通讯、供水) , 宗地红线内“四通一平” (通电、通路、通讯、供水和场地平整) 。 设定开发程度为宗地红线外“四通” (通电、通路、通讯、供水) , 宗地红线内“场地平整”。 土地使用年限按设定用途法定最高使用年期50 年设定。
综上所述, 本次评估价格是指在上述设定用途、设定开发程度和设定使用年期条件下, 于估价基准日为二〇一二年三月一日的土地使用权价格。
4.3 估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》及《关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》, 划拨土地使用权价格应采用两种方法评估。 评估人员经过调查, 目前招拍挂的成交案例情况, 没有划拨土地成交案例, 故难以采用市场比较法评估;当地国土部门没有制定划拨土地的收益金标准, 评估人员难以从目前房地产租金中剥离出划拨土地的租金, 故难以采用收益还原法评估;目前市场上还没有划拨土地上建筑物的交易案例, 划拨土地上建筑物的售价难以确定, 故难以采用剩余法评估;当地没有制定划拨土地的基准地价及修正体系, 现行的基准地价为最高年期的出让价格, 故不能采用基准地价系数修正法。
由于待估宗地所在地的土地取得费可依据所在地的有关征地补偿案例, 综合确定土地取得费, 故可采用成本逼近法评估。
综合上述分析, 由于受划拨土地流转的限制, 划拨土地资料较少, 难以收集, 评估人员按照实事求是的原则, 本次评估测算划拨土地使用权价格仅采用成本逼近法一种方法。
4.4 土地估价过程
成本逼近法是以开发土地的各项费用之和为主要依据, 再加上一定的利润、利息以及应交纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。 其计算公式为:
划拨土地使用权权益价格= (土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润) ×个别因素修正系数
4.4.1 参数确定及相关说明
1) 土地取得费及相关税费, 以目前红古区的征地土地平均费用为依据, 并参照区域内同等类型项目的征地实例, 经综合比较来确定。
2) 土地开发费以评估对象所在区域及宗地目前的实际开发程度, 依据正常的费率标准, 计算出各项开发条件所发生的正常开发费, 并参照区域同等开发程度的开发费, 经综合比较来确定的。
3) 投资利息。
投资利息率按评估基日中国人民银行公布的短期贷款 (六个月至1 年) 利息率6.56%计, 以复利计息。
4) 利润率, 参照红古区工业企业的平均利润率, 考虑到该区社会经济增长率等因素, 本次评估取土地开发的年投资回报率为8%。
5) 土地成本中的各项费用, 均是以区域平均状况为计算依据, 故应作个别条件的修正。
6) 本次估价基准日及计算基准设定在项目开发建设完成后, 投入正常使用时, 设定正常开发周期为一年。
7) 本次评估设定土地取得费及相关税费费、土地开发费用的基础设施配套费在征地后、施工建设前一并支付, 计开发期内全额利息, 场地平整费在开发期内连续均匀投放, 按1/2 周期计算利息。
4.4.2 土地取得费及相关税费
土地取得费及相关税费, 指征用土地所支付的各项费用。 通过对评估中对宗地周边区域的土地利用情况及取得费用进行了调查, 目前获得类似土地, 需支付的费用主要有土地补偿费、安置补助费和青苗及地上附着物补偿费、耕地占用税、造地费、征地管理费等, 详见表1。
4.4.3 土地开发费
本次评估所界定的土地开发费指估价对象宗地外达到“四通”, 宗地内为“场地平整”所需支付的费用。 宗地外“四通”主要指区域配套设施的辐射影响;宗地内“场地平整”费指目前所实现宗地内设定开发条件应支付的正常费用。
根据 (《甘肃省城市基础设施配套费收费管理暂行办法的通知》甘价服务[2002]216 号规定, 结合估价对象的实际情况以及调查红古区类似项目“四通”基础设施配套费用, 确定该区域基础设施配套费为每平方米15 元。
宗地内“场地平整”费用:评估人员根据待估对象的实际情况, 并参考类似项目的费用, 确定为每平方米10 元。
4.4.4 投资利息
根据待估宗地开发程度和开发规模, 确定土地开周期为1 年, 投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款 (六个月至壹年) 利息率6.56%计。 假设土地取得费及相关税费、土地开发费中宗地红线外基础设施配套费在征地时一次投入, 场地平整费在开发期内均匀投入, 则:
投资利息= (土地取得费及相关税费+宗地红线外基础设施配套费) ×[ (1+投资利息率) 开发周期-1]+场地平整费×[ (1+投资利息率) 开发周期/2-1]= (119.6+15) ×[ (1+6.56%) 1-1]+10×[ (1+6.56%) 0.5-1]=9.15元/m2
4.4.5 投资利润
土地作为一种生产要素是以无形资产投入的形式进入企业的总资产, 根据等量资金应获得相应收益的原理, 土地资产同其他生产要素相结合, 共同对企业和利润做出贡献。 所以土地的投资利润率应与企业正常的投资利润率相一致。 据调查, 最近几年红古区工业企业投资利润率平均为8%, 取8%作为此次评估的投资利润率。 据前述假设, 则:
投资利润= (119.6+15+10) ×8%=11.57元/m2
4.4.6个别因素修正系数
由于土地无限年期价格是指宗地所处区域的平均价格, 计算待估宗地的土地价格还需对影响土地价格的个别因素 (如面积、形状、地形、工程地质、交通条件、临路状况等) 进行修正。 我们编制了估价对象个别因素修正系数表2 《待估宗地个别因素修正系数表》。
4.4.7测算待估宗地土地使用权价格
据前述公式, 计算出估价对象的试算价格, 则:划拨土地使用权权益价格= (土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润) ×个别区位修正系数= (119.6+15+10+9.15+11.57) × (1+0.03) =170.28元/m2
4.5地价的确定
根据以上评估过程, 划拨土地使用权的价格评估只采用了成本逼迫法进行测算。估价对象所在区域周边有农用地, 评估人员进行现场勘察和对邻近地区土地市场的调查后, 根据当地征地资料和掌握的资料, 分析估价对象所在区域的地价水平。成本逼近法的测算结果依据充分, 政策规定性强, 比较符合当地土地市场实际情况;因此, 成本逼近法的测算结果作为划拨土地使用权价格估价结果。见表3。
篇4：关于划拨土地的价值评估分析
摘要：国有划拨土地，需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成划拨土地的价值基础。文章在分析划拨用地的基本价值属性基础上，通过具体案例探讨划拨用地价值构成及其估价方法。
关键词：划拨土地价值构成评估
0引言
对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(八股)和保留划拨用地方式予以处置。不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其结构，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。
一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。因此，需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法分析的基础上，结合具体案例进一步讨论。
1划拨用地的基本估价方法
新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”(或“七通一平”)土地开发程度下，平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到评估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中，如果没有特别说明，基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言，其价值构成基本由三大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨用地的价值主要由前两项构成，土地取得成本和土地开发成本，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。其基本计算公式是：土地价格=适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数。
2案例分析
根据划拨用地的价值构成，工业划拨熟地的土地价格主要由土地的平均取得和开发成本组成，工业划拨生地的土地价值主要由土地的平均取得成本构成。本案例的估价对象是位于某市郊区的一座火力发电厂，分为主厂区和工厂专用水库两部分。其中主厂区500,000平方米，占用的是耕地，专用水库1,500,000平方米，占用耕地500,000平方米，非耕地1,000,000平方米。经过估价人员的现场调查和了解，发现主厂区土地开发程度可以设定为”五通一平”(通路、通上下水、通热和通电及土地平整)的Ⅰ类工业划拨用地，其基本价值构成是土地的取得和开发成本。专用水库的情况比较复杂，首先当地的耕地和非耕地的征地成本不同，其次水库用地的熟化过程与一般工业用地的熟化过程有很大区别，水库水坝的建造成本一般都计入建筑物和构筑物的成本之中，因此划分为没有实现五通一平的Ⅱ类工业划拨用地，其基本价值构成是土地的取得成本，可以分解为Ⅱa(非耕地)和Ⅱb(耕地)两种生地类型。本估价报告拟分别对这三种工业用地类型进行评估。
土地价值评估过程
2.1Ⅰ类工业划拨土地价格成本法评估以在同一供需圈内通过征用方式取得的土地使用权，并达到现有土地开发程度，所需发生的成本和费用的现行标准为基础，运用成本法进行测算，基本公式为：待估宗地土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润。土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。征地费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费三个项目费用。根据《中华人民共和国土地管理法》办法中有关规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的30倍。具体倍数由各地人民政府与用地方根据实际情况商定。目前该市实施的是2000年(某省实施中华人民共和国土地管理法办法》，三费总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的25倍。
2.2Ⅱ类工业划拨土地价格成本法评估评估中以在同类区内的通过征用划拨方式取得土地使用权，由于水库的土地利用不同于一般工业用地的熟化过程，其建造成本已经记入建筑物、构筑物之中，因此本估价报告作为生地计算其价值。基本公式为：
待估宗地土地价格=土地取得费+税费+利息+利润
土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。根据电厂水库周边土地的实际情况，确定Ⅱ级工业划拨地的耕地征收标准为二类耕地的18倍，即35.1元／平方米。有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，合计2.19元／平方米。对于非耕地征收标准为二类耕地的12倍，即23.4元／平方米。有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，合计1.46元／平方米。则：耕地土地取得费为37.29元／平方米，非耕地土地取得费为24.86元／平方米。
利息：根据待估宗地的规模，调查电厂专用水库的土地开发周期，确定土地开发周期为1年，投资利息率按目前中国建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31％计，土地取得费为一次性年初投入。则：耕地土地取得费利息=37.29×5.31％=1.98元／平方米
非耕地土地取得费利息=24.86×5.31％=1.32元／平方米
利润：综合考虑本地的投资回报率，确定年投资利润率为8％。则：耕地土地利润=37.29×8％=298元／平方米，非耕地土地利润=24.86×8％=1.99元／平方米。
最终土地价格确定：依据成本法测算地价公式：
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润
Ⅱ类国有划拨耕地土地价格=37.29+1.98+2.98=42.25元／平方米或28166.67元／亩Ⅱ类国有划拨非耕地土地价格=24.86+1.32+1.99=28.17元／平方米或18780元／亩
3小结
篇5：划拨土地价格评估
估办法的通知（甬政发[2006]120号）
各县（市）、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
现将《宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法》印发给你们，请遵照执行。
宁波市人民政府 二○○六年十二月十八日
宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法
第一条 为了规范拆迁集体所有土地房屋补偿估价行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》，制定本办法。
第二条 拆迁本市行政区域内集体所有土地房屋需要对被拆迁房屋进行价格评估的，适用本办法。
第三条 集体所有土地房屋拆迁价格评估应当由依法取得房地产价格评估资格的评估机构（以下简称评估机构）承担。
第四条 从事被拆迁房屋价格评估的人员，必须取得《房地产估价执业资格证书》。主要估价人员应当是注册房地产估价师。
第五条 从事被拆迁房屋价格评估的评估机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；
（二）遵守诚信、公开、公平、公正的原则；
（三）按规定标准收取费用；
（四）依法接受土地行政主管部门和建设行政主管部门的指导、监督和检查；
（五）对房屋价格评估报告进行解释。
第六条 评估机构和估价人员在房屋价格评估活动中不得有下列行为：
（一）弄虚作假，故意压低或抬高评估结果；
（二）利用工作之便，牟取私利；
（三）违反规定转让估价业务；
（四）以不正当理由或名目收取额外费用、降低收费标准；
（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第七条 进行被拆迁房屋价格评估，拆迁人应当与评估机构签订房屋价格评估委托合同。
第八条 拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，并协助评估机构开展现场查勘。拆迁当事人不如实提供或者不协助评估机构实地查勘的，评估机构可以根据相关房产、土地资料参照类似房屋、土地进行评估。如拆迁当事人对评估结果有异议的，可以申请房屋现场查勘后评估。
第九条 被拆迁房屋的估价基准日（估价时点）为拆迁公告发布之日。
第十条 对住宅用房拆迁实行货币安置的，其安置补偿价格以估价基准日上月被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅的平均价格，结合该住房建筑面积、建筑结构、使用年限、装修等因素由评估机构评估确定。
住宅用房的建筑结构由评估人员在评估时按照土地、房产和价格行政管理部门规定的标准确定。
使用年限是指住宅用房拆迁时的使用年数。使用年数按估价基准日的年份减去住房的建造年份确定。
第十一条 本办法第十条所涉及的商品住宅平均价格确定办法如下：
（一）被拆房屋在海曙区、江东区、江北区以及大榭开发区、高新技术产业园区、东钱湖旅游度假区的，采用由市价格、土地、房产行政主管部门测定的拆迁公告发布上月被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级（钢混二等）的商品住宅的平均价格。
（二）被拆迁房屋在其他县（市）、区的，由当地价格、土地、房产行政主管部门测定的拆迁公告发布上月被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级（钢混二等）的商品住宅的平均价格。
（三）因市场等原因无法测定被拆迁地段商品住宅平均价格的，由县（市）、区人民政府每年3月底前公布有关地段钢混二等安置用房的价格作为当地商品住宅平均价格的指导价。
第十二条 对被拆房屋实行货币补偿的，其评估金额按下列公式计算：
被拆房屋可安置面积内货币补偿评估金额=（商品住宅平均价格-商品住宅基本造价＋被拆房屋重置价格×成新）×可安置建筑面积＋附属物评估金额＋装修评估金额
被拆房屋超过可安置建筑面积货币补偿评估金额=被拆房屋重置价格×成新×（被拆房屋可补偿安置建筑面积-可安置建筑面积）
第十三条 本办法第十二条中的住宅用房成新是指房屋的新旧程度。住宅用房成新按使用年限每年2%折旧计算确定，但钢混结构、砖混结构低于五成的，按五成计算；砖木结构、木结构、简易结构低于四成的，按四成计算。
住宅用房重置价格是指上一新建同类住房的前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费三者之和。
第十四条 拆迁非住宅用房实行货币安置的，其货币补偿评估金额由估价机构按市场比较法评估确定。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，可以采用成本法等其他估价办法。
第十五条 评估机构应当按约定向委托人提供全部被评估房屋的整体估价报告和分户报告。估价报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。
第十六条 评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋基本情况、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在拆迁范围内公示，接受社会监督。公示时间不少于10日。
第十七条 房屋拆迁评估应当以人民币为计价的货币单位，计价应精确到元。
第十八条 当事人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核。原估价机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内向土地行政主管部门书面申请裁决。
裁决部门受理裁决申请后，可提请本市房地产价格评估专家委员会对评估结果进行鉴定，房地产价格评估专家委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据。裁决部门应当自受理裁决之日起30日内作出书面裁决。
房屋拆迁评估鉴定费用，按评估费用的50%计取，由申请人在提出裁决申请时向房屋拆迁管理部门预交。鉴定后，维持原评估结果的，鉴定费用由申请人支付；改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构支付。
原评估机构应当配合房地产价格评估专家委员会做好鉴定工作。对评估结果进行鉴定的房地产价格评估专家委员会的成员，如与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或是拆迁当事人的，应当回避。
第十九条 从事房屋拆迁价格评估的评估机构及其从业人员违反有关规定进行评估的，由土地行政主管部门和房产行政主管部门根据有关法律、法规及规章规定进行处罚。
篇6：土地划拨申请
上水县人民政府：
我院于1952年成立，现在职工55人，占地4000平米，承担着辖区36000人的保健、防疫、健康教育、乡村医生培训、卫生监督与信息管理及周边地区7万多人的医疗卫生工作。
随着卫生院的功能日益增多，卫生院现有的土地使用面积严重不足，以阻碍了卫生院各项基础功能的发挥，使老百姓享有的医疗服务大打折扣！医院职工也全部没有宿舍居住，这对留住医疗人才为我镇广大群众服务是个严峻的考验！
现正值国家对卫生部门进行医用垃圾、污水处理、配电、业务用房改扩建、环境整治、职工公租房等建设项目建设，而我院能使用的土地非常的有限，为使我院更加健康、科学地可持续发展，需扩增二十亩左右才能很好的规划。
我院旁的上水县柚子镇合作社使用的国有土地约十五亩，现在闲置，现我院请求把这十五亩国有土地有偿划归上水县柚子镇卫生院使用，以使闲置的国有土地能够盘活起来，实现可持续发展，造福广大人民群众，努力做到“保基本、强基层、建机制”十二五规划要求。恳请上水县人民政府批准！谢谢！
上水县柚子镇镇卫生院