(中国建设银行)个人住房贷款抵押合同

(中国建设银行)个人住房贷款抵押合同（精选9篇）

篇1：(中国建设银行)个人住房贷款抵押合同

┌───────────────────────────────────┐

│(中国建设银行)个人住房贷款│

│抵　押　合　同│

│(封面)│

│合同编号：年字第号│

││

│抵押人(甲方)：抵押权人(乙方)：│

│住所：住所：│

│电话：法定代表人(或授权代理人)：│

│邮政编码：电话：│

│开户金融机构及账号：邮政编码：│

││

└───────────────────────────────────┘

为确保乙方与__________签订的__________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：

第一条　甲方以“抵押物清单”(附后)所列之财产设定抵押。

第二条　以房地产设定抵押的产权情况

1．房地产坐落

2．地号

3．土地面积

4．土地使用年限

5．土地来源

6．土地出让(转让、划拨)合同号

7．国有土地使用证号

8．房屋建筑面积

9．共有权份额

10．房屋所有权证号

11．房屋预售、买卖契约号

第三条　以房地产设定抵押的抵押情况

1．抵押土地四至

2．抵押土地面积

2．抵押土地评估价值

4．抵押房屋部位

5．抵押房屋建筑面积

6．抵押房屋评估总价值

7．房地产评估总价值

8．在土地使用权抵押期间，抵押人其抵押的土地上所建的房屋不得转让、出租、出售。

第四条　甲方抵押担保的贷款金额(大写)_________元，贷款期限自________年_______月_______日至_________年________月_______日，贷款用途为__________。

第五条　甲方对抵押物依法享有所有权。

第六条　甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。

甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日起把购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。

第七条　抵押担保的范围：贷款担保的范围：贷款金额(大写)___________元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。

第八条　本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。

第九条　本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。

第十条　抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。

第十一条　甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。

第十二条　抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的账户，抵押期间甲方不得动用。

第十三条　抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保。

第十四条　抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。

第十五条　抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。

第十六条　借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。

第十七条　发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：

1．甲方被宣告破产或被解散；

2．甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条约定义务或发生其他严重违约行为；

3．借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空、改变贷款用途、发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为等情况。

第十八条　甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额__________％违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款账户中的资金予以抵销。

第十九条　乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：

1．支付处分抵押物所需的费用；

2．清偿借款人所欠乙方贷款利息；

3．清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等；

4．支付其他费用。

第二十条　本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。

第二十一条　其他约定事项：

第二十二条　因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。

第二十三条　本合同自“抵押物清单”中的抵押物均办理登记之日起生效。

第二十四条　本合同正本一式二份，甲乙方双方各执一份。副本份。

甲方(印章)：乙方(公章)：

法定代表人或个人(签字)：法定代表人(签字)：

(或授权代理人)(或授权代理人)

年　月　日年　月　日

附：抵押物清单(略)

篇2：(中国建设银行)个人住房贷款抵押合同

借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。下面是小编为大家整理的个人住房银行贷款抵押合同范本，如果觉得有用，欢迎采纳。

合同编号：_______年_______字第_______号

抵押人(甲方)：______________________________

住所：________________________________________

电话：________________________________________

邮政编码：____________________________________

开户金融机构及帐号：__________________________

抵押权人(乙方)：____________________________

住所：________________________________________

法定代表人(或授权代理人)：__________________

电话：________________________________________

邮政编码：____________________________________

为确保乙方与_____________ 签订的_____________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意

接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：

第一条 甲方以抵押物清单所列之财产设定抵押。

第二条 以房地产设定抵押的产权情况

1.房地产坐落：__________________________________

2.地号：________________________________________

3.土地面积：____________________________________

4.土地使用年限：________________________________

5.土地来源：____________________________________

6.土地出让(转让、划拨)合同号：________________

7.国有土地使用证号：____________________________

8.房屋建筑面积：________________________________

9.共有权份额：__________________________________

10.房屋所有权证号：_____________________________

11.房屋预售、买卖契约号：_______________________

第三条 以房地产设定抵押的抵押情况

1.抵押土地四至：________________________________________

2.抵押土地面积：________________________________________

3.抵押土地评估价值：____________________________________

4.抵押房屋部位：

________________________________________

5.抵押房屋建筑面积：____________________________________

6.抵押房屋评估总价值：__________________________________

7.房地产评估总价值：____________________________________

第四条 甲方抵押担保的贷款金额(大写)_____________元，贷款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，贷款用途为。

第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。

第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。

甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证

明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。

第七条 抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。

第八条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。

第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。

第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。

第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。

第十二条 抵押期间，抵押物如发

生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。

第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。

第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。

第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物

第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。

第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙

方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。

第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。

第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：

1.甲方被宣告破产或被解散;

2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;

3.借款合同履行期间借款人死

亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。

第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额_________%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。

第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：

1.支付处分抵押物所需的费用;

2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;

3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;

4.支付其他费用。

第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。

第二十三条 其他约定事项：

1.甲方违反本合同自愿接受强制执行;

2.____________________________________

3.____________________________________

第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。

第二十五条 本合同自抵押物清单中的抵押物均办理登记之日起生效。

第二十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。

甲方(公章或印章)：_________________

法定代表人或个人(签字)：

___________

(或授权代理人)

___________年__________月__________日

乙方(公章)：_______________________

法定代表人(签字)：_________________

(或授权代理人)

篇3：(中国建设银行)个人住房贷款抵押合同

收录日期:2013年3月4日

一、引言

我国个人住房抵押贷款业务发展较晚, 随着1998年国家住房分配货币化政策的实施, 房地产市场和房地产业得到了快速发展, 从而导致了个人住房抵押贷款业务的迅速发展, 个人住房抵押贷款普遍成为许多家庭购买房子的第一选择。因其风险低、利润稳定, 在我国也存在巨大的市场潜力, 所以个人住房抵押贷款业务成为我国各大银行争相抢占的重点。随着个人住房抵押贷款业务的迅猛发展, 其存在的潜在风险也不断地暴露出来。特别是近年来房价的不断上涨, 个人收入水平的不断提高, 传统的中国人不愿意欠债, 一旦自己有能力还清贷款的时候会选择提前还款, 再加上近年来贷款利率的不断提高, 提前还款风险已经成为我国个人住房抵押贷款风险的最主要的表现形式。借款人提前还款会给银行造成各种负面影响, 例如会增加银行的管理成本、减少银行的利息收入、影响银行的现金流等等。2007年美国次贷危机的爆发更加说明对个人住房抵押贷款风险的研究已经成为大家关注的重点。因此, 本文将对产生提前还款风险的原因, 会给商业银行带来哪些风险, 银行又该如何面对提前还款风险等问题进行分析。

二、提前还款风险的定义

提前还款风险是指借款人在贷款期限到期之前偿还贷款, 导致银行现金流的失衡, 造成利益受损的风险。由于提前还款行为的不确定性, 会给银行带来利息收入的减少, 也会造成银行资金流量的不稳定。那么, 提前还款风险可能造成的损失具体包括以下方面:

1、影响银行的资金现金流平衡。

由于提前还款行为的不确定性, 使银行无法对提前还款部分的资金进行合理分配, 对银行造成不确定的现金流, 而银行需要为该闲置资金付出管理成本, 造成利益损失。

2、银行的服务成本得不到补偿。

如果借款人选择提前还款, 银行只能收回属于还贷期内的部分服务成本, 其他未能收回的服务成本直接导致银行的收益受损。

3、利息收入减少。

大量的提前还款行为一般都是发生在利率上升时候, 银行原预期的利息收入将会因为提前还款行为而中断, 从而导致银行利息收入的减少。

三、提前还款风险影响因素分析

影响提前还款风险的因素多种多样, 本文这里细分为四大特征的因素:借款人特征因素、贷款合同特征因素、房屋特征因素、宏观经济特征因素。

1、借款人特征因素。

包括借款人性别、年龄、家庭月收入、婚姻状况、受教育程度和是否为本地人6个影响因素。其中, 对提前还款风险影响最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能够直接影响借款人的还款能力。一般认为, 家庭月收入高的借款人对资金的分配更为充裕, 利用闲置的资金进行提前还款的可能性也更大。

2、贷款合同特征因素。

包括贷款总额、贷款期限、贷款利率、还款方式和贷款价值比5个影响因素。一般而言贷款总额大的借款人, 月还款额就多, 财务负担也越大, 在收入不是很充裕的情况下, 提前还款的可能性就越小;借款人的贷款期限越短, 每个月的还款额就越高, 财务负担就越重, 提前还款的可能性就越小。目前, 我国个人住房抵押贷款一般都是采用浮动利率, 一般认为贷款利率高的借款人, 利息负担就更重, 提前还款的意愿就更强烈, 发生提前还款的可能性就更大。我国个人住房抵押贷款的还款方式主要有等额本金法和等额本息法两种, 一般来说选择等额本金还款方式的借款人初期还款的负担会比等额本息还款方式的重, 自身的财务状况应该良好, 因此提前还款的可能性就较大;而贷款价值比就是贷款金额与房屋价值的比值, 贷款价值比越大说明借款人贷款金额越大, 财务负担重, 提前还款的可能性就越低。

3、房屋特征因素。

包括房屋价格、房屋面积、房屋类型、房屋区域和房屋用途5个影响因素。房屋价格的高低通常决定了借款金额的多少, 我们认为房屋价格越高说明借款人的财务状况越好, 还款压力越小, 导致借款人提前还款。房屋面积大的房屋自然价格也高, 贷款金额就比较多, 从而反映了借款人的收入水平高, 经济实力强, 越容易提前还款。房屋类型主要是指一手房和二手房。一般认为借款人购房二手房是属于资金不够充裕, 收入不是太高, 所以提前还款的可能性就比购买一手房的借款人低。如果借款人购买的房屋位于城市中心地段, 价格也高, 未来的价值上涨空间也大, 说明借款人的经济状况良好, 更容易提前还款。房屋用途主要是指借款人购房的目的, 一般认为如果借款人购房是用来投资, 说明借款人的经济实力强, 提前还款的几率就大, 而借款人购房只是为了居住, 经济情况一般都不是很好, 提前还款的几率就小。

4、宏观经济特征因素。

包括房地产价格指数、GDP增长率和经济周期3个影响因素。房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数, 当房地产价格指数高时, 说明该时期房价上涨幅度大, 这段时间选择购房的借款人资金比较充裕, 收入水平也高, 提前还款的可能性较大;GDP增长率可以反映该地区的经济状况, 我们认为当GDP增长率高时, 说明房地产市场的繁荣发展, 也可以反映出大部分消费者的购买能力和负债能力的提高, 提前还款的能力自然也高;一般来说, 当经济处于繁荣时期, 借款人的收入增加, 经济状况良好, 借款人就有意愿去改善住房条件, 导致住房周转率的提高, 住房转手的情况变多, 提前还款的可能性也随之上升;相反, 当经济处于萧条时期, 提前还款的可能性也较低。

四、提前还款风险管理对策建议

1、掌握提前还款行为规律, 准确预测提前偿付率。

对提前还款风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率, 确定提前还款导致的现金流量变化。需要全面分析影响提前还款行为的各种因素及其作用机理, 并运用累积的历史数据建立提前还款模型, 量化各因素与提前还款行为的关系, 估计出提前还款比率随时间的分布, 进而调整相应的资产负债结构, 以避免提前还款给现金管理带来的损失。

2、构建个人住房抵押贷款提前还款数据库。

目前, 我国商业银行没有对个人住房抵押贷款中可能出现的各种风险给予太多的关注, 有关提前还款行为的统计数据几乎是一片空白, 而我国对住房抵押贷款提前还款问题的研究存在较大不足的一个重要的原因就是实证研究所需数据的缺乏。当务之急, 我国商业银行应建立有关提前还款行为的数据库系统, 对借款人的提前还款行为进行监测, 进而掌握我国提前还款行为的发生规律, 加强对提前还款风险的管理。

3、积极推进住房抵押贷款证券化。

抵押贷款证劵化是国外常用的一种方式, 通过对贷款规模和期限等结构的搭配, 可以有效地规避非系统性风险对银行的影响。成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握, 否则难以合理确定MBS的发行定价。积极推进住房抵押贷款证券化, 可以使商业银行把风险管理的精力集中在银行内部可控范围内, 以提高风险管理效率和效果。

4、政府合适的宏观调控。

政府的宏观调控对于住房抵押贷款市场的稳定性有着重大的作用。对提前还款风险而言, 其中最主要的两个系统性影响因素利率和房价的波动性都是与政府的宏观调控密切相关。合适的宏观调控能够使利率预期相对明朗和稳定, 有助于银行进行风险管理, 并且宏观政策的有效性也对减小房价的波动性至关重要, 从而也能起到稳定住房抵押贷款市场的作用。

参考文献

[1]王重润, 曹振良.住房抵押贷款中的提前偿还风险分析[J].中国房地产, 2002.7.

[2]施方.住房抵押贷款提前偿付预测[J].商业研究, 2005.2.

[3]刘洪玉, 孙冰.个人住房抵押贷款提前还款风险因素实证研究[J].同济大学学报 (自然科学版) , 2007.1.

篇4：(中国建设银行)个人住房贷款抵押合同

摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。

关键词:个人住房贷款;贷款;风险

随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。

一、利润风险

1.贷款利率风险

在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。

2.存款利率风险

由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。

二、市场风险

1.通货膨胀风险

如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。

2.机会成本风险

这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。

3.房地产市场风险

个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。

三、信用风险

1.借款人的违约行为

（1）提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。

（2）不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。

2.开发商的信用风险

（1）假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。

（2）项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。

四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险

1.贷前调查形式化

银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。

2.个人信贷审批不严谨

在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障。

3.忽视贷后管理

我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。

4.抵押物评估风险

主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。

五、法律风险

1.借款人借款资格

依据法律规定，自然人因为将抗状况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人。而对于不懂的借款人使用不同的贷款条件，对于户籍不再贷款银行所在地的，贷款条件也不近相同。所以确定贷款人的主体资格在实践中非常重要，相反如果忽视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险。

2.借款用途

我国法律明确规定，银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动。中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用途的贷款。所以银行没有做好贷款前的审批核查工作，就会使贷款用于非法的活动之中。而这种贷款往往很难收回。

六、风险防范的对策和建议

1.采取利率可变性发放贷款的方式

其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

2.提高贷款审查力度和管理水平

贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行严格审查，对于不同资信度的借款人，应采取不同的贷款安排。贷款人向借款人提供贷款后，应按协议催收贷款，在整个贷款偿还期间，借款人如有违反贷款协议的，应立即采取相应的措施进行处理。

3.通过保险降低风险

保险是一种风险转移的工具，通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径。如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险，以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失。同时，贷款人也可投保住房贷款保险，防止借款人不能如期还款的损失。

4.借款人违约风险防范。

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。

5.银行对风险的控制。

银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。

6.重视IT技术的应用

正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点，个人住房贷款业务需要依赖科技手段。银行借助于先进的科学技术，才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营，从而提高工作绩效和工作管理水平。同时，IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。

7.落实信贷责任制

落实各项贷款责任，如经营责任、审批责任等，建立充分的信息披露制度，加强内外监管，有效地降低商业银行的道德风险。同时，建立起不良贷款责任认定和追究制度，使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。

参考文献：

[1]辛数森:《个人信贷》，中国金融出版社，2007年.

[2]季爱东:《住房金融新业务与法规》，中国金融出版社，2004年.

[3]曾国安:《住房金融：理论、实务与政策》，中国金融出版社，2004年.

篇5：个人住房贷款抵押合同（范文）

地址：_________

邮政编码：_________

电话：_________

乙方：_________

地址：_________

邮政编码：_________

电话：_________

为确保乙方与_________签订的_________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：

第一条　甲方以“抵押物清单”所列之财产设定抵押。

第二条　以房地产设定抵押的产权情况

1．房地产坐落

2．地号

3．土地面积

4．土地使用年限

5．土地来源

6．土地出让(转让、划拨)合同号

7．国有土地使用证号

8．房屋建筑面积

9．共有权份额

10．房屋所有权证号

11．房屋预售、买卖契约号

第三条　以房地产设定抵押的抵押情况

1．抵押土地四至

2．抵押土地面积

3．抵押土地评估价值

4．抵押房屋部位

5．抵押房屋建筑面积

6．抵押房屋评估总价值

7．房地产评估总价值

第四条　甲方抵押担保的贷款金额(大写)_________元，贷款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日，贷款用途为。

第五条　甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。

第六条　甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。

甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。

第七条　抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。

第八条　本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。

第九条　本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。

第十条　抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。

第十一条　甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。

第十二条　抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。

第十三条　借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。

第十四条　抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。

第十五条　抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。

第十六条　抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。

第十七条　以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物；乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。

第十八条　借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。

第十九条　发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：

1．甲方被宣告破产或被解散；

2．甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为；

3．借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。

第二十条　甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额％违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。

第二十一条　乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：

1．支付处分抵押物所需的费用；

2．清偿借款人所欠乙方贷款利息；

3．清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等；

4．支付其他费用。

第二十二条　本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。

第二十三条　其他约定事项：

1．甲方违反本合同自愿接受强制执行；

2．_________

3．_________

第二十四条　因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。

第二十五条　本合同自“抵押物清单”中的抵押物均办理登记之日起生效。

第二十六条　本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。

甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________

代表（签字）：_________代表（签字）：_________

地址：_________地址：_________

邮政编码：_________邮政编码：_________

电话：_________电话：_________

_________年___月___日_________年___月___日

篇6：个人车辆贷款抵押合同

甲方：_______(贷款人) 身份证号：_________

乙方：_______(出贷人) 身份证号：_________

甲方因本人及家庭生活需要，向乙方申请贷款，并以自有汽车作为抵押物，经当事方协商一致，乙方同意出贷并签定本合同内容。

第一项 贷款事项

第一条 贷款内容及利息

1、贷款金额：人民币____ 元，大写______。

2、贷款期限：自___ 年___ 月___ 日起至___ 年___ 月___ 日止。

3、利息：按照月利率____ %，每月结算利息。

第二条 贷款的支付及偿还

1、贷款的支付：贷款及抵押手续办妥后，乙方将贷款金额一次性支付给甲方或转入甲方账户，甲方同时开据贷款收到条。

2、贷款的偿还：本贷款在到期日一次性还清。

3、甲方可以提前还款，在原利率不变的前提下，按甲方实际使用的贷款金额及时间计算利息。

第三条 违约责任

如果甲方到期不能全额偿还本贷款，则从逾期之日起，对未偿还部分加收___天的违约金。

第二项 抵押事项

第四条 甲方确认抵押资产为其本人所有，一切手续合法、有效，该资产在抵押前无任何经济纠纷和违法责任，否则甲方承担全部法律责任。

第五条 抵押物事项

1、汽车种类及牌号：____

2、车架号____：

3、发动机号：____

第六条 抵押物的保管

1、抵押物由乙方保管。

2、甲方必须连同与抵押车辆相关的钥匙、机动车登记证书、行车证、购车发票、购置税、养路费、保险单据、户口本原件及身份证复印件交由乙方或中间人保管。

3、在抵押期间，乙方保证该车辆无任何交通事故及违章，并愿意承担相应的法律责任。

第七条 抵押物的处置

1、抵押期间，甲方对抵押车辆做出的任何处置均无效。

2、甲方如不能按时还款，自逾期___ 天后，乙方则可以变卖抵押物以挽回损失。甲方签订本合同的同时签署同意逾期变卖的《委托书》。届时甲方违约，甲方同意乙方凭此《委托书》处置抵押车辆。

第三项 其它规定

第八条 费用的承担

1、如果甲方不能按期还款，在争取乙方同意的情况下可以展期。

2、有关抵押、贷款产生的一切费用均由甲方承担。

第九条 本合同生效条件

本合同自当事人签字之日起生效。

本合同一式____ 份，甲方、乙方各执一份，其余在有关部门备案。

甲方：__________(贷款人) (盖章)

乙方：__________(出贷人) (盖章)

篇7：个人住房抵押担保借款合同

借款人：___________________

电话：_____________________

地址：_____________________

邮编：_____________________

贷款人：___________________

电话：_____________________

地址：_____________________

邮编：_____________________

抵押人：___________________

电话：_____________________

地址：_____________________

邮编：_____________________

经合同各方自愿平等协商，签订本合同，共同遵守以下条款：

第一条　借款人因购买自用住房需要，特向贷款人申请借款，借款人（抵押人）自愿以其有权处分的财产作为贷款抵押物抵押给贷款人，抵押物评估现值为共计人民币（大写）______________（详见抵押物清单、抵押物评估证明，清单号码_________）。

第二条　贷款人同意贷给借款人个人住房贷款，金额为人民币（大写）____________，本项贷款用于__________，贷款利率为月利率______‰（如遇国家利率调整或借款人未按时向贷款人付息时，按中国人民银行有关规定办理），借款期限由_______年_____月_____日起至_________年______月______日止。

第三条　本合同项下的贷款本金及利息，借款人以按月付款的方式进行还本付息。每月还款金额的计算公式：

一、等额偿还法：

贷款本金总额×月利率×（1+月利率）（上标）还款月数

每月还款本息额＝—————————————————————————

（1+月利率）（上标）还款月数－

1二、递减偿还法：

贷款本金

每月还款本息额＝———— +（贷款本金－已归还贷款本金）×月利率

贷款月数

本合同项下贷款本息采用_________法偿还。首期还款日为_________年_____月_____日，首期还款日为_________年_____月____日，首期还款金额为_________元，剩余款项分_______月偿还（具体还款日期及金额详见还款计划表）。

第四条　抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

第五条　借款人授权贷款人把本合同项下的借款用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户。

第六条　在借款期内，借款人须在贷款人处开设的存款账户上存有不少于两个月还款的款项，借款人不可撤销地授权贷款人在该账户扣收本合同项下的有关欠款。

第七条　借款人应按本合同订立的还款计划按期足额归还贷款本息。如需延期还款，借款人必须在还款日前15天提出延期申请，经贷款人同意后，办理延期还款手续，贷款人按本合同第二条订立的贷款利率收取利息。贷款人不同意延期还款或借款人不提出延期申请的，贷款逾期后，贷款人按规定计收逾期利息。借款人申请延期的次数不超过_______次，且每次延期的期限不超过1个月。

借款人可以提前归还全部贷款，但必须提前10天书面通知贷款人，已计收的贷款利息不再调整。

第八条　借款人提出延期申请，经贷款人审查同意，办理延期还款手续后，抵押人自愿继续承担担保责任。

第九条　抵押物清单所列的抵押财产在抵押期间由抵押人使用、保管并负责保养、保全，保持抵押物的完好无损，其费用开支由抵押人承担。贷款人有权随时对抵押人保管和使用的抵押物进行监督检查。

第十条　在合同有效期内，抵押物必须办理财产保险，财产保险单交贷款人保存。在抵押期间抵押物保险到期，抵押人应负责续保，抵押人未续保的，贷款人有权代其续保，费用由抵押人承担。

第十一条　抵押期间，抵押物发生毁损，抵押人应立即通知贷款人，发生保险责任内的损失，抵押人必须以保险理赔款偿还所承担的债权，或存入贷款人指定的账户，在理赔款不足以归还相应贷款本息时，由抵押人负责弥补或由借款人另行提供担保。发生保险责任范围以外的毁损，由抵押人负全部责任。

第十二条　在抵押期间，发生抵押物价值减少，贷款人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或提供与减少的价值相等的担保。

第十三条　抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得赠与、迁移、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下抵押物。

第十四条　抵押期间，经贷款人同意，抵押人转让抵押物所得的价款应优先用于向贷款人提前清偿所担保的债权。

第十五条　抵押物的保险、鉴定、登记、保管、评估等费用由借款人承担。

第十六条　发生下列情况之一的，贷款人有权依法处分抵押物：

一、借款人不按合同约定的还款计划归还贷款本息；

二、在借款期内借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或遗赠人；

三、借款人的继承人或遗赠人拒绝履行偿还贷款本息的义务。

第十七条　贷款人依法处分抵押物，所得价款除支付处分抵押物所需的费用外，优先用于清偿贷款人贷款本息及逾期利息等。以抵押物清偿债务，以实际处理的价款为准，如有余款，贷款人将其退还抵押人，如不足，贷款人对借款人和抵押人有追索权。

第十八条　抵押人按本合同约定还清贷款人一切款项，并履行合同全部条款后，贷款人应将其占管的抵押物的权利证书及有关资料退还给抵押人，并到抵押物登记机关办理登记注销手续。

第十九条　本合同有效期内，借款人或抵押人变更住所、法定名称的，应在变更后7天内通知贷款人，否则，贷款人以原法定名称向原住所发送的有关文件视同送达。

第二十条　其他需要明确的事项。

第二十一条　本合同发生纠纷，由贷款人所在地人民法院进行诉讼管辖。

第二十二条　本合同自依法设定抵押之日起生效。

第二十三条　本合同一式_________份，借款人、贷款人、抵押人各执一份。

借款人（签字）：______________　贷款人（盖章）：_____________

抵押人（签字）：______________　法定代表人（签字）：_________

篇8：(中国建设银行)个人住房贷款抵押合同

2001年以来, 我国个人住房抵押贷款余额加速上升, 2008年底, 个人住房抵押贷款已达到29800亿元, 年均增速超过30%, 个人住房抵押贷款余额占银行全部贷款余额的比重一直稳步上升。近年来一些商业银行的个人住房抵押贷款业务年增长率甚至达到50%。我国个人住房抵押贷款的有关情况详见表1。

资料来源:中国人民银行统计数据 (2001-2008年)

我国个人住房抵押贷款业务之所以高速增长, 原因主要有:首先, 为深化住房制度改革, 促进住房建设与消费, 国家先后出台了一系列的住房与金融政策, 为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。其次, 我国个人住房抵押贷款市场发展比较晚, 商业银行原来的抵押贷款基数比较小, 现阶段增长速度较快在情理之中。第三, 国内商业银行之间竞争日趋激烈, 抢占作为优质资产业务的个人住房抵押贷款市场份额成为各家银行的重要目标。第四, 商业银行对个人住房抵押贷款业务的发展前景和风险预期比较乐观, 这种乐观的预期主要基于个人住房抵押贷款平均不良率与传统企业贷款不良率的对比;由于我国个人住房抵押贷款的不良率在1.5%～2%左右, 与传统贷款相比确实属于优质资产。

由表1可以看出, 在个人消费信贷中, 个人住房抵押贷款占据了重要地位。近年来, 个人住房抵押贷款成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”, 被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段, 个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。2001-2008年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额的比重平均已达80%。个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上均发展迅速。

二、次贷危机的国际经验借鉴

(一) 次贷危机爆发的路径

2007年爆发的席卷全球的次贷危机中的“次级债”指的是以金融机构发放的次级按揭贷款组合为支持并通过资本市场发行的债券。其主要目的是为了融通资金, 分散按揭贷款的风险。由于次级抵押贷款通常是面向收入证明缺失、负债较重的客户发放的个人住房抵押贷款, 借款人自身信用较低, 因而其贷款利率比一般抵押贷款高出2%～3%。次级抵押贷款占美国整体房贷市场比重的7%～8%, 许多借贷者不需要任何首付和收入证明就能贷到款, 因而其存在巨大的风险。

由于次级贷款的利润丰厚, 且大部分风险通过证券化分散给购买证券的广大投资者, 所以次级贷款市场吸引了大量的机构从事抵押贷款服务。当然其中最为重要的原因就是美国房价的不断上涨。美国房价于1997-2004年间涨幅达到57%, 仅2004年房价平均涨幅就高达11%, 为1979年以来的最高水平。

次级抵押贷款客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上, 而是建立在房价不断上涨的预期之上。在房价上涨阶段, 放贷机构普遍看好楼市, 在向低信用的借款人发放贷款时, 通常认为一旦借款人出现违约无法还贷, 其可以通过抵押物的处置来清偿贷款本息, 因而不会出现风险。然而, 自2004年6月以来, 美国进入了加息通道, 美联储共17次加息, 使得购房者的压力迅速上升, 直接导致美国的房价下挫。由于抵押品价值的相对下降, 次级抵押贷款立刻成为高危品种, 坏账率不断攀升。

房价下跌与违约客户的迅速增加, 导致了发行次级抵押贷款债券的机构无法按期偿付债务, 于是债券价格随之暴跌, 由此导致投资债券及其衍生品的对冲基金和贷款机构损失巨大, 甚至破产。而投资者对基金的赎回浪潮, 进一步迫使美国股市走低。2007年爆发的次级贷款危机迅速蔓延到整个房地产业, 导致全美房价重估, 更为严重的是, 美国的次贷危机引发全球性的信贷紧缩, 并逐渐蔓延至实体经济。

(二) 美国次贷危机爆发原因

1.次级抵押贷款利率的不断提高导致借款人压力加大

次级贷款主要是浮动利率贷款, 其浮动利率贷款的比重所占的份额在85%左右。自“9·11”后, 美国为刺激经济增长连续13次降低利率, 在扩张性的货币政策激励下, 房地产市场开始迅速膨胀, 次级抵押贷款市场发展迅速。伴随着美联储持续频繁的加息, 房贷利率大幅提高, 对于本身风险就较高的次级抵押贷款市场无疑是雪上加霜。大批借款人无力偿还借款, 以破产了之。而投资者出于恐慌大量抛出手中持有的次级债, 从而形成了此次危机的源头。

2.房价上涨预期的破灭

美国平均房价在1995-2006年间翻了一番多, 仅2003-2006年4年涨幅就超过了50%。在房价看涨的背景下, 次级贷款机构纷纷扩大放贷规模, 以抢占次级贷款市场。但事实上, 在美联储持续加息的背景下, 美国房地产市场己经结束了自2001年以来的上升期而陷入了衰退。自次贷危机爆发以来, 美国房价指数跌幅累计12.5%, 扣除通胀后实际房价跌幅已经达到17%。在房价下跌的背景下, 借款人为了减少损失, 选择违约放弃房产, 将损失转嫁给了贷款机构, 贷款机构又将损失转嫁给了投资次级债相关金融衍生品的投资者。总之, 次级贷款危机通过资本证券化延伸到了美国经济乃至全球经济的各个方面。

3.次级抵押贷款及其相关金融衍生品的高风险性

次级抵押贷款产品的出发点是好的, 在最初10年里也取得了显著的效果。1994-2006年, 美国的房屋拥有率从64%上升到69%, 超过900万的家庭在这期间拥有了自己的房屋, 这很大部分归功于次级房贷。但次级抵押贷款的高风险性也伴随着其易获得性而来。相比普通抵押贷款6%～8%的利率, 次级房贷的利率有可能高达10%～12%, 而且大部分次级抵押贷款采取可调整利率的形式, 随着美联储多次上调利率, 次级房贷的还款利率越来越高, 最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升, 酿成今日的危机。

另一方面, 放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。次级贷款本身具有高风险性, 贷款机构为了分散风险将其证券化, 并出售给广大的机构投资者, 因而其具有强大的“辐射效应”。抵押资产证券化的出现, 不仅可以帮助金融机构转移利率风险, 还可以将不流动的资产盘活, 提供大量的资金进一步为客户服务。自2001年开始, 大量机构投资者纷纷涌入美国次级债市场投资相关金融衍生品, 使得该市场在短短几年间其规模就扩大了5倍, 到2006年市场交易规模已达到1万亿美元。因而, 一旦房价下跌, 就会造成大量借款人违约的问题, 导致债券价格下跌, 其影响将波及到各个投资主体, 并进一步延伸到实体经济。

三、我国个人住房抵押贷款风险控制存在的问题

当前对我国大多数商业银行来说, 面对席卷全球的次贷危机, 个人住房抵押贷款的风险管理能力显得十分薄弱。随着业务的高速发展以及外部市场环境不确定性, 传统的风险管理模式的缺陷日益显现出来。从商业银行自身来看, 当前主要存在如下一些问题:

1.理念落后。目前还有很多银行从业人员对个人住房抵押贷款违约风险的严重性缺乏认识, 特别是当前国有银行的企业贷款不良率较高, 与之相比个人住房抵押贷款不良率则相对较低, 使得较多业内人员对该项贷款过分乐观, 较注重短期发展和扩张市场份额, 却忽视个人住房抵押贷款这种风险潜藏期长、潜在风险大的特点, 从而放松对个人住房抵押贷款违约风险的长期研究和管理。

2.技术缺乏。目前我国商业银行对申请人风险的调查和审查缺乏科学的方法和量化的标准, 市场运作还很不规范。各商业银行普遍自行制定一套标准, 相互间缺乏一致性和协调性, 即使是同一家银行的不同分行之间个人住房抵押贷款业务操作也存在一定的差异。银行在个人住房抵押贷款业务基础资料登记中也存在较多问题, 如反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足。基础数据的缺失使我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。

3.控制流程不规范。从目前个人住房抵押贷款违约风险管理的现行模式来看, 其运行主要存在以下问题:一是贷、审没有实现真正的分离。虽然商业银行在支行一级一般都设置了个人住房抵押贷款业务的审查岗位, 但审查岗位一般却从属于个人金融部。因此, 审查岗位并不能独立行使自身的职责, 它的审查职能较易受到个人金融部片面追求业绩和市场份额目标的影响而偏离。二是在其分行一级, 个人金融部集业务操作与管理职能于一身。这种组织机构设置方式带来的主要问题是管理职能的冲突以及定位不清, 业务管理不能立足于风险管理的需求, 风险管理难以得到足够重视。三是事后审计不能达到有效控制风险的目的。当前商业银行事后审计目的主要是检查政策制度执行情况, 而进行专项审计较少。

四、完善个人住房抵押贷款风险控制的建议

(一) 规范商业银行放贷流程, 规避操作风险

1.商业银行应提高认识, 理性开展个人住房抵押贷款业务

商业银行要提高认识, 克服把个人住房抵押贷款作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向, 高度重视个人住房抵押贷款风险及其危害性, 增强防范金融风险的意识。要改变把个人住房抵押贷款当作低风险品种来开发的观点, 让住房信贷业务步入理性运行的轨道。

2.建立科学严谨的银行个人信用评估体系

个人信用评估体系的建立是商业银行进行个人住房抵押贷款信用风险管理的基础, 其中最为重要的是建立科学的个人信用评价指标体系。目前我国的个人信用评估体系还存在很多缺陷, 在评价指标的选取和分值的设定上都还存在着一些欠考虑的地方。因此, 目前我国的商业银行应借鉴国际标准化的个人信用指标体系, 制定出一套适合于我国各地区社会经济发展状况的个人信用评估标准。同时, 针对不同类型的贷款申请人建立不同的信用评分模型, 对每一位申请人的授信内容进行科学、准确的信用风险评级。

3.建立个人住房抵押贷款数据库并加强管理和维护

目前部分商业银行对数据库的建立、管理和维护已经引起重视, 并开始建立自己的个人住房抵押贷款数据库。针对目前危害很大的假按揭, 有效的操作风险防范手段是建立防范假按揭发生的数据库, 收集大量的案例进行统计分析, 提取出高度相关的因素, 方便在具体操作中对假按揭进行防范。但遗憾的是, 虽然我国商业银行遭遇大量的假按揭, 但类似的数据库却基本没有建立, 直到现在, 防范假按揭风险的惟一手段, 也仅是通过信贷人员对借款者的静态资料和申报情况进行经验判断。

4.规范业务操作流程, 严格审批手续

对贷款业务流程进行科学定制, 明确划分操作环节及其审核重点, 提炼形成业务操作规范, 保证贷款环节衔接顺畅、紧凑, 易于业务人员熟练掌握, 以操作程序的规范性保障贷款安全性。对贷款资料审查、贷款额度确定、抵押登记、保险、签订合同、划拨资金、账务处理及贷款资料归档等主要环节归纳制定审核与操作控制要点, 对关键环节重点控制, 避免疏漏。加强对业务操作的监督与复审, 实行双人或分系统复核操作, 对操作人员明确分工, 落实责任, 强化相互监督, 将操作失误降到最低, 减少人为操作风险。

(二) 稳健开展金融创新

美国的次贷危机爆发和在全球市场的蔓延警示我们, 尽管现在金融工具和金融产品有助于分散金融体系的风险, 但金融市场的稳定运行基础仍然是良好的信用体系。我国从2005年开始在银行业实施推广资产证券化, 并取得了一定的成效。次贷危机的经验告诉我们, 在推进资产证券化进程中, 要始终坚持审慎的态度, 积极稳妥地推进银行资产证券化进程。

1.要正确把握创新金融工具的特点, 在发挥其积极作用的同时, 采取必要的风险防范措施, 防止创新金融工具被误用甚至恶用。

2.对那些以贷款、债券等产品为基础派生出来的金融产品, 要严格把住基础产品的标准关。信贷资产证券化是以贷款为基础资产发行证券的, 证券化资产本身的信用状况是决定最终产品——资产支持证券信用等级的关键, 因此, 必须坚持入池资产的质量标准。次贷危机根源是贷款质量不好, 而质量不好的贷款当作正常贷款去证券化, 就必然要出问题。

3.要加强对证券化业务的监管。这需从两个方面入手:一是加强对市场中介机构的监管。维护市场正常运行是市场中介机构的社会责任, 但是, 作为商业机构, 市场中介机构也在追求商业利益。两者之间如何求得平衡, 除了行业自律, 也需要外部监管。在法制条件不很完善的情况下, 更是如此。二是加强对证券化活动进行监管。要根据监管能力、证券化活动的成熟程度和市场的发展水平, 进行相应的、有效的监管。在现阶段, 金融市场还处在发展的初级阶段, 证券化还只是在试点, 对它的监管更不能放松。

(三) 加强房地产市场监控与预测

加强对我国房地产市场的监控与预测是积极有效预防商业银行个人住房抵押贷款风险的有效措施之一。美国次贷危机之所以在2007年初全面爆发, 其直接原因在于美国房地产市场自2006年初持续低迷, 以及美国金融市场利率水平的不断高涨, 直接导致次级抵押贷款者还款压力骤升, 资金链断裂。商业银行加强对房地产市场走势以及货币政策预测, 是有效规避个人住房抵押贷款市场风险的有效措施。

参考文献

[1]陈钊.住房抵押贷款理论与实践[M].上海:复旦大学出版社, 2000.

[2]杨有振.中国商业银行风险预警体系的构建[M].北京:经济科学出版社, 2006.

[3]刘萍.个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究, 2002 (8) .

[4]赵庆明.美国次贷危机对我国商业银行的启示[J].中国金融, 2007 (18) .

篇9：(中国建设银行)个人住房贷款抵押合同

摘 要 个人住房抵押贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点，正日益受到我国各大商业银行的青睐。但是随着个人住房抵押贷款业务规模的不断扩大，个人住房抵押贷款业务的风险也不断的出现，本文阐述我国商业银行个人住房抵押贷款业务的发展现状，根据住房抵押贷款的自身特性，详细分析了我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临的风险，说明了加强商业银行个人住房抵押贷款风险防范的重要性和必要性。

关键词 商业银行 个人住房抵押贷款 抵押贷款风险

民以居为安，住房历来备受关注，但高额的房价让很多人只能望房兴叹，人们开始选择住房抵押贷款购房，伴随着这个市场的扩大，住房抵押贷款不良率也开始攀升潜在风险已逐渐显现。然而与当前国有银行较高的企业贷款不良率相比个人住房抵押贷款不良率相对较低，银行重视眼前情况而忽视个人住房抵押贷款期限长潜在风险大的特点，此业务被各家银行作为优质业务着力发展忽视对风险的认识和研究。然而美国次贷危机的爆发，表明商业银行在经济处于上行周期时，个人住房贷款的发展如果对其风险不加以认识和防范，会给银行带来重创。因此加强对个人房地产抵押贷款的管理关系到我国金融，甚至是整个国民经济的稳定和发展。

一、我国商业银行个人住房抵押贷款及其风险暴露

随着经济的发展，收入的增加，居民消费观念的改变，购买住房的人数在上涨。个人住房的销售面积从2001年的1.850亿平方米到2010年前11个月8.25亿平方米。全国个人住房抵押贷款余额也从2003年1.18万亿元2009年9.59 万亿元，目前我国商业银行的消费贷款规模总量中个人住房贷款占八成。可见我国---住宅市场的兴旺带动了购房信贷的快速增长。越来越多购房者选择采用个人住房抵押贷款购买住房。商业银行为争取更多的信贷客户，不断创新贷款方式。住房市场有出现泡沫的风险，政府也在加大调控，并在2010年四月份重拳出击，出台了楼市的“国十条”。政策的高集中说明住房市场的风险越来越大。

二、商业银行个人住房抵押贷款风险及成因分析

在目前我国的经济体制环境个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内外因素决定的，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：

（一）信用风险表现及成因

个人住房抵押贷款中的信用风险通常又被称为违约风险，在贷款中由于借款人在信用活动中存在不确定性，如违约或信用等级下降，不能依合约按期偿还住房贷款本息而给银行带来经济损失。通常导致借款人违约的原因有三个：自然原因或社会原因等客观原因；借款者经济利益比较厚的故意违约行为；借款者由于品性不佳的欺诈违约。现有信用风险管理体系主要有以下缺点：

1．个人信用资源普遍缺乏

个人信用资源主要包括个人身份证明、纳税记录、资产价值和债务记录等多方面的综合个人信息。它是建立个人信用管理体系的基本素材，商业银行只有拥有了较为完备的个人信用资源的前提下，才可能对个人信用状况进行客观公正的评估，个人信用资源是我国商业银行发放贷款的主要依据。我国从2006年开始，中国个人信用信息基础数据库正式运行。虽然央行宣称通过3年时间打造的这个数据库，涵盖了97.5%的个人信贷和100%的企业信贷。四年过去了，很多应该纳入信用范畴的参数仍未纳入，而且个人信用资源分散，工商、税务、银行、保险。公安、法院等部门。大部分机构的数据未公开，机构之间也未建立起资源共享机制。使得商业银行在向个人发放贷款时能借以判断的资料不充分，不但增加了商业银行的交易成本降低了银行服务效率，其调查准确性和及时性也得不到保证，个人信用风险难以得到有效地事前控制。

2．个人住房抵押申请者资信状况的变化产生的信用风险

个人住房抵押一般期限较长，其还款期限通常20～30 年左右，个人资信状况面临着巨大的不确定性。由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，使个人住房贷款申请者资信状况发生变化，信用的缺失以及个人支付能力的下降，加大了银行的信贷风险，由于信息不对称，借款人可以利用虚假的经济收入证明、抵押物重复抵押、故意隐瞒抵押物共有人押等欺诈行为骗取银行的贷款。在个人信贷业务的决策过程中，银行处于信息劣势地位，只能凭借购房者提供的资料判断贷款的可行性，即便是这些近期的资料不具备准确性。

3．个人住房抵押贷款信用风险转移机制存在缺陷

个人信用档案的建立可为银行发放住房贷款提供事前评估的依据而降低信用风险管理要求将个人信用风险真正控制在可接受的范围之内。目前我国商业银行个人住房信贷的信用风险管理存在许多不足之处，尤其是由于缺少功能完善的信用担保、保险等配套工具，商业银行的个贷风险常被固化，风险转移制度的缺陷往往使风险累积，妨碍了住房信贷业务的正常发展。随着个人贷款业务规模的发展，这一影响还将变得更加突出。第一，个人信用制度的缺失将造成银行交易成本过高。银行审核个人贷款的程序无法简化，银行发放一笔数万元的个人贷款与发放一笔数百万元的企业贷款费用相当，銀行交易成本大大提高。第二，个人信用制度缺失的现状导致银行过度依赖房产抵押。但抵押只是一种事后的风险释放，是一种手段而非目的。我国的社会制度特性缺乏社会保障的现状使得法院对无力还贷的借款人难以做出强制性判决或采取强制性执行手段，住房信贷的事后风险也无法得到有效控制。

（二）利率风险表现及成因

近年来央行不断调整贷款基准利息，国内商业银行的个人住宅抵押贷款面临的利率风险不断增大。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮。房地产金融的长期性决定了其通货膨胀风险也较大由于我国房地产市场正处在房价虚高、投机盛行的发展阶段，与贷款利率风险相伴随的抵押物价值贬损风险和潜在的违约风险也逐步成为现阶段我国商业银行个人住房抵押贷款的主要风险源。个人住房抵押贷款利率风险原因主要有以下几点：

1．宏观经济走向的不确定性

2006-2007年住宅需求旺盛，房价持续上涨，住房投资额占固定资产投资超常规的高速增长。06年中央采取了紧缩的财政政策、住房结构调整，07年从紧的货币政策，销售量开始大幅萎缩。随着楼市由热转冷，2008年下半年，政府改变调控政策，向行业连续施以援手，一向紧收的房地产政策逐步放松。2010年由于房价过度上升，政府又开始实行从紧的房地产政策。在国家住房政策的不断调整下，经济走向的不确定性将加大宏观政策的不确定性，从而增加商业银行住房抵押贷款中的利率风险。

2．房贷利率的调整缺乏灵活性

现阶段我国的利率还没有完全市场化，个人住房贷款的利率是按法定利率的调整而调整的。2002 年3月1 日开始实施的《个人住房贷款管理办法》第四章第十四条规定“（个人住房贷款）期限在1 年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1 年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定”。这种调整利率的做法，看似利率风险从银行完全转移给了借款人，银行不再有风险，但实际并非如此。利率的调整是中央银行决定的，商业银行并没有自主权，中央银行调整可能会严重滞后于市场环境的变化。

3．通货膨胀的压力

近年来，我国中央银行配合政府的积极财政政策，加大了货币投放的力度，货币Ml、M2 增幅及增速逐年加大。2005年CPI环比增长1.8%，2007年环比增长5.9%。2008年一年，虽然世界各国经济受到经济危机的严重打击，各国的经济普遍下降严重（见图1）。近期公布2010年11月CPI为5.1%，通货膨胀一旦发生，银行发放住房抵押贷款便会孕育更大更多的利率风险。央行大幅度加息的可能将使商业银行面临利差缩小、收益大幅度减小的可能。商业银行所持有的抵押物—住房的相对贬值（相对于原名义价格）将使银行资产面临大幅度受损的可能。

（三）提前还贷风险表现及成因

提前还贷是指借款人在谋其偿还的本金额超过当期预定偿还的本金额，主要包括对部分贷款余额提前偿还和一次性清仓所有贷款余额。个人住房抵押贷款业务发展至今，提前还款已经成为个人住房贷款风险中一个重要方面。住房抵押贷款的提前还贷行为造成了住房抵押贷款组合现金流较大的不确定性，从而给银行的资金管理带来较大的不良不利影响。提前还贷是银行对资产负债的期限匹配难度加大。如何有效防范提前还款风险，不仅是我国商业银行发展个人住房贷款业务面临的重要问题，也是顺利推进个人住房抵押贷款证券化的必要途径。理性借款人会随时在对自己有利的情形下采取提前还贷行为，以期在购房中的成本支出达到最小化。那么这种收益的获得必然是以银行的损失来承担为条件的。提前还贷风险原因如下：

1．预期利息收入减少，回收资金闲置的损失

由于住房抵押贷款中利率比储蓄利率高的很多，而且安全性较高，是银行信贷资产中获取利润的主要产品，然而随着提前还贷率提高，银行的预期收益不能实现，从而付出的服务无法得到回报。提前还贷率越高给银行造成的预期收入的损失也就越大。举一个最简单的例子，假设存一笔利率为8%的10万元十年等额本息抵押贷款，根据每月住房抵押贷款的现金流提前贷款的话，银行会遭受到预期利息收入。如果借款人提前一年归还贷款会损失611.31元，数额相对不大，而提前九年就有37839元的损失，而在住房抵押贷款中，平均的年限在二十到三十年，可见预期损失的利息是相当大的。

2．增加银行服务成本，可能增加市场风险和通货膨胀风险

由于提前贷款行为的不确定性，是的银行不能按照正常的贷款程序来处理，只能提供额外的人力来完成相关的各种操作，从而造成了人力资源的大量浪费。一般来说，银行所增加的服务费用与提前还贷次数成正比变化，而与提前还贷无关，即提前还贷率越高，那么银行服务的费用越大。提前还贷行为在一定条件下可以增加市场风险和通货膨胀风险。如果其他贷款的报酬率低于住房抵押贷款利率，那么提前还贷行为会增加银行的市场风险。当通货紧缩时发放的住房抵押贷款购买力风险较小，如果借款人提前还贷会增加商业银行的购买力风险。

（四）其他风险

在个人住房抵押贷款中出了信用风险，利率风险，提前还贷风险外，还包括其他风险：银行的流动性風险，像个人住房贷款这样的房地产消费贷款期限长，一般借款期限长达10～20 年，甚至可达30 年，流动性较低，商业银行发放大量个人住房贷款会占用巨额资金。近年来个人住房贷款发展势头很猛，毫无疑问，我国个人住房贷款很快就会接近甚至超出20%的警戒线，个人住房贷款的流动风险日益突出。抵押物变现风险，由于房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果抵押物难以处置，银行缺乏现金来应付提款等需要就会形成流动性风险。抵押贷款资金来源和运用的结构风险。商业性个人住房消费贷款的资金来源，基本依赖于储蓄。储蓄的资金有短期性和随意性的特点，不能满足住房信贷数量大和期限长的要求，导致存贷资金不能在结构、数量和时间上合理挂钩。用短期的资金发放长期的贷款，容易使银行形成支付危机，从而给住房金融的进一步发展背上巨大的包袱，隐含着巨大的金融风险。

三、结束语

随着我国个人住房抵押贷款业务的发展，商业银行进行这方面的风险管理将会越来越重要，从现状中看我国的在住房抵押方面的风险管理机制缺失。面对新形势下银行住房信贷的发展的新趋势，我们应立足于我国经济、金融发展水平，借鉴国际上的风险管理方法，结合自身特点，逐步探索出一套符合我国国情的行之有效的风险管理观念、方法和工具。为了银行住房抵押贷款的安全性和收益性。不断地完善银行的个人信用体系，提高对利率风险、信用风险、提前还贷风险等相关住房信贷市场的风险发现和预防机制，加强员工的素质教育及业务培训等。只有这样我国的住房抵押贷款市场才能不断的发展，银行的稳定性，盈利性才能不断提高，商业银行才能获得稳定发展。

参考文献：

[1]商业银行个人住房按揭贷款风险防范.合作经济与科技.2009.12:83-84.

[2]2009年金融机构贷款投向统计报告.

[3]王崇润.个人住房抵押贷款风险影响因素实证研究.北京:经济科学出版社.2005.9:72-83.

[4]阎敏.现阶段国内商业银行个人住房贷款的利率风险定价及启示.当代经济科学.2008.10.

[5]张东.住房金融.北京财经经济出版社.2004.4:257-261.

[6刘疆.个人住房抵押贷款提前还贷风险管理之国际经验.时代金融.2007.01(336):10-11.