贷款中介员工手册

贷款中介员工手册（精选4篇）

篇1：贷款中介员工手册

前言

成功经纪人必备的六大心态

第一部分：房地产概念的认识

一 房地产行业基本常识

二 房地产常用术语介绍

三 房地产产品类型介绍

四 房地产建筑基础知识

五 房地产规划基础知识

第二部分：房地产销售的基本知识

一 按揭

二 房地产交易流程

三 看楼秘籍

1.看楼前准备工作

2.带客注意事项

3.案场操作

4.看完房的操作

5.让顾客下定的术语

第三部分：新兵理论营

一 基本理论

二 顾客的4大心理阶段

三 无敌沟通法则

1.什么叫做沟通

2.沟通的重要性

3.沟通的意义/目的4.人际沟通类别

5.沟通理念/原则

6.会议管理概述

四 如何把好第1分钟的关

1.见客户前准备

2.见客沟通过程

3.拜访四部曲

五 如何进入高效的沟通——倾听与表达

六 如何引导客户认知产品之价值所在七 如何通过提问来成交客户

八 如何运用正确的身体语言展开销售

九 如何辨析客户成交的信号

十 如何开拓陌生市场

十一 如何促使客户自动转介绍

十二 客户属性的四大类型

第四部分：新兵实战营

一 经纪人守店技巧

二 房产销售四字秘诀

三 开发客源10大技巧

四 成功经纪人和失败经纪人日常工作的区别

五 经纪人最影响业绩的24种坏习惯

六 讨人喜欢的28个原则

七 逼意向金的技巧

八 经纪人的17个错误销售方式

九 谈谈逼订技术

十 说服业主降价的策略

十一 让销售业绩增长的带看技巧 十二 经纪人接待客户的礼仪

十三 经纪人带看房屋劣势处理

十四 电话逼订实战技巧

十五 房产经纪人议价技巧

十六 房产经纪人与业主的交流话术 十七 房产经纪人不该说的9种话 十八 房产中介如何留住人才

十九 客户逼定成交常见20种方法 二十 如何砍掉业主的房屋出价

二十一 如何应对房东的跳（反）价

二十二 发布到网站的房源为什么没有效用 二十三 二手房源选择之“四法宝”比较 二十四 二手房价格谈判技巧

第五部分：新兵特训营

一 中介实战课堂

1.中介实战之1：接待篇

2.中介实战之2：看房篇

3.中介实战之3：谈判篇

4.中介人员常遇问题及解答

5.中介业务员的19条生存法则

二 落地必学10招

1.正确使用名片

2.客户来源分析

3.客户购房原因分类

4.给10个客户要买的理由

5.十种典型成交话术

6.太贵了！太贵了？

7.摆台签约技巧

8.客户管理的三大步骤

9.跟踪客户技巧

10.随机应变八大技巧

结语

八种不合适做中介的人——你适合吗？ 心态决定一切

篇2：贷款中介员工手册

秘书职责手册

目录

一、秘书工作职责

二、秘书工作安排

三、与总部各部门的配合工作

第一章

秘书工作职责

店务秘书为总部统一招聘、统一培训、统一管理的行政类管理人员，隶属于总部运营中心，总部赋予秘书以管理者与执行者并存的职能；既要管理单店行政事务，也要配合及监督、上报单店的业务工作，同时作为单店与总部沟通的桥梁，配合总部各个 部门做好相应工作。

一、电脑管理与使用

1、各网站房源的每天上传、更新；协助经纪人在其个人使用网站上注册账号；

2、电脑基础维护工作； ■

确保公司电脑正常运行

■

监督经纪人使用网络的情况，制止登录不良网站、看小说及在店内打游戏，发现一次对当事人处以每次人民币50元的处罚；对下载游戏软件等不良软件给予删除，并对当事人处以每次人民币50元的处罚； ■

每台电脑设置屏幕保护程序，但不设置密码，秘书电脑需设置密码； ■

对店内电脑出现的软件硬件等问题进行修复，如不能修复的，尽快联系网管，确保店内电脑的正常运行；

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3、秘书重要工作文档的整理及备份，对涉及需要保密的重要文件设置密码；

4、对于总部传达的文件及通知，及时做好归档、张贴、通知等工作；

5、店内系统管理 ■

确保单店网络通畅；

■

查阅公司网站及系统的通知（消息）并下载、传达；

二、房源资料管理

（一）客户资料管理

【总客户登记册】用于登记当天值班接待的上门客人和经纪人当天获取的除上门外的客人，秘书负责提醒督促经纪人将当天收集到的所有客人登记在总客户登记册上。及时更换收藏已登记满的总客户登记册，存档一年后作废销毁。

（二）【原始资料】

(1)整理检查原始房源，无效房源错误房源及时纠正或删除。

(2)当天新房源检查录入资料详细准确，当天下午17：00-18：00把检查结果发送给总部，资料不够详细明确的，提醒经纪人落实清楚，第二天发送给总部.，经纪人完不成带看或量化的不允许下班。

(3)定期整理原始房源资料，提醒经纪人精耕房源。根据经纪人反馈的信息（已售、暂不售、价格异常等）及时更新房源信息，确保房源信准确有效(4)已售原始房源资料作好标识存档保管一年后作废销毁。

三、公司文件管理

文件须分门别类管理并及时检查与更新（所有文本需使用公司logo范本）。第一类：电子档文件：定期做好存档备份工作

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第二类：工作中所需各类文件表格（不需要盖公章或者合同章）：制成表格文件手册，做好目录便于经纪人自行取用，每周一检查，对于缺少的表格，及时补全；

第三类：盖章类文件；

1、关于制式文件的领用

■

公司的制式文件：出租∕出售委托书、房地产买卖合同居间协议、房地产租赁居间协议、租赁合同、独家委托书、限时独家委托、佣金确认单、看房单等由秘书统一在总部领取并妥善保管。对于以上文件必须严格管理，做好领用登记、回收、统计等工作，总部将每月经行检查各项表单的使用明细表。对于秘书在保管过程中丢失的，由秘书承担相应责任。

■

居间协议的领用：每次领用10份∕店。秘书领用新居间协议时需上交上次领用的居间协议，上交需附打印的领用登记单，未上交的居间协议原件，请经理在领用登记单上注明原因并签字，需在一个月内上交原件。另居间协议需三联齐全方换领，如遇不齐全的，需提交情况说明。因客户/业主遗失居住协议的，需提交客户/业主的身份证复印件和有客户/业主及销售经理签字确认的情况说明；因保管不当造成遗失的，同制式文件遗失处理。

■

收据的领用：秘书领用新收据本时需上交上次所领用的收据〔领用回收的收据必须是编号连号完整的，如收据开具的是意向金等非我司收益的款项，必须要收齐第三联〕方可再次领用。如收据本有5份以上空白未用的一律不得领用新收据本。

租贷合同的领用：每次领用10套/店。秘书领用新租贷合同时需上交

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齐上次所领用的租贷合同〔上次的租贷合同如已签约的，则必须带上租贷相关的客户资料及所需的复印件〕方可再次领用。■ 领换任何制式文件都必须提前一天通知相关人员，方可到总部领换。

2、关于制式文件的管理

■

一般委托书、看房单：每个经纪人每次最多领取5份，领用时登记领用编号签字确认，秘书及时回收。

■

居间协议、佣金确认书、独家委托书、限时独家委托书：每组经理每次领取2份，领用时登记领用编号签字确认，领用文件，秘书及时回收。签订有效则上交复印件、作废则上交原件；

■

租赁合同：由秘书统一领取、保管、使用登记造册。领用文件，秘书及时回收，签订有效则上交房东及客户身份证复印件、产证复印件，作废则上交原件。

3、关于制式文件的责罚

如遇制式文件遗失，责任人承担相应责罚。■ 看房单、出租∕出售委托协议，责任人承担罚款50元∕份；

■

除看房单、出租∕出售委托协议以外的其他制式文件遗失，责任人承担罚款100元∕份，如遇责任人无法明确，则秘书承担罚款200元∕份，经理承担300元∕份。

三、钥匙管理

1、由秘书对店门钥匙(含公配、私配钥匙)统一建档管理，负责对管理的钥匙的数量、编号及使用等内容逐一进行确认，并制定《钥匙领用簿》，做好钥匙的借用登记入簿管理工作；

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2、秘书应定期对钥匙柜内的标签和钥匙编号进行检查，如发现标签、编号脱落或模糊不清时，应及时跟新改进；

3、借用人员办理钥匙退还手续时，秘书应在核对钥匙标识、数量后，在对应的登记表中标注钥匙退还时间，并将钥匙整齐有序地放置回钥匙柜内；

4、本门店人员领用钥匙，借用人员应及时登记入簿；

5、领用人看房完毕后，应于借用当日及时归还门店，严禁发生将钥匙在个人身边无故滞留、携带回家等情形；

6、严格做好钥匙的外借登记，内部与外部借钥表格分开，借钥匙方填写《钥匙外借登记表》，直营店内部人员借用钥匙，秘书应要求借用人员提供名片、身份证原件并签字确认；直营店以外的人借用钥匙，应由本门店对接人员做相应担保签字确认，同时秘书应要求借用人员提供名片、身份证原件并签字确认；

7、当发生钥匙丢失、损坏等情形时，秘书应急时记录事件经过，急时报备门店经理；

8、直营店内部人员借用钥匙未及时登记簿的，相应责任人给予20元∕次处罚；

9、直营店内部人员借用钥匙未在当日返还的，相应责任人给予50元∕次处罚；

10、直营店内部人员借用钥匙发生丢失、损坏等无法归还等情形，相应责任人给予100元∕次处罚；

11、直营店以外人员借用钥匙发生未在当日及时返还、丢失、损坏等无法归还等情形，列入黑名单管理，直营店钥匙一律不得借用给该责任者，同

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时直营店相应担保责任人给予100元∕次处罚；

12、每月15日对钥匙箱进行一次清理，取出已售∕已租的房源钥匙，收好并表明具体信息；

四、财务管理

1、收据：由秘书统一领取、保管并登记造册。每一周交由财务部审核并提供收据使用情况统计表。收据的使用必须做好登记，无特殊情况必须由秘书开具，如遇到经理及经纪人需外出收取意向金或佣金之情形，每次只能限领一份，并做好领用登记记录（必须注明物业地址、金额、用途），事后必须归还其他两联及所开收据金额相应的款项，作废需交回原件。对于收据丢失、或开具收据无收款回来的，对责任人处以500元∕份的罚款，具体责任人无法确定的，秘书承担罚款500元，如应收据丢失及错误填写造成的损失，严重者做开除处理，并将追究当事人的法律责任。

2、意向金：秘书统一保管意向金专用卡，经理使用时必须向秘书申请使用此卡，秘书同时应及时做好此卡的金额出入记账工作。收取意向金时开具意向金收据，秘书通过意向金收据的使用情况，及时掌握意向金的走向，必须保证意向金收据三联完整，不可缺少任何一联。

3、佣金：由秘书统一收取并开具收据，如果客户需要发票，则用收据换取发票。收到佣金后24个小时内必须存入公司账户。

4、房款：房款只能由公司财务部门收取，不得有经纪人或者门店自己代收，违反者，公司将追究其法律责任。

5、店长罚款：秘书配合总部收取店长各项罚款，并及时上交总部。

6、其他：团队基金、罚款的管理，所有费用的进出，做好现金日记账，保

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留发票，做好单店报销工作。

7、成交记录单：合同签订后，督促业务人员填写好成交记录单、经理签字，制作《成交记录汇总表》，每周一给总部运营中心上报《成交记录汇总表》并传真上周所有的成交记录单。如果与其他单店合作，及时传真到其他单店并确认收到，成交双方均签字确认后，由成交方传真至总部运营中心。当日做好系统中的交易合同及收佣记录，总部将根据成交记录单及系统中的数据确认最后的奖金；客源需在成交之日的三天前录入系统，入未及时登记，将扣除成交方经纪人10%业绩，如遇特殊情况，需提交书面说明提前备案。

a)财务报表的制作：根据财务要求每月做好相应财务报表，在规定时间上报公司财务部。

b)工资提成核算：每月8日、15日做好薪资、提成核对，做到与经理、经纪人确认无误并签字。因个人过失造成公司损失的，由当事人承担相应的赔偿责任。详见公司财务管理制度。

五、人事管理

1、应聘：有人来应聘，填表，安排初试。初试合格者将雇员信息表上报公司人事部，并确认收到。

2、入职：通知复试合格者按时入职，并按照公司人事部要求填写人事类表格。安排入职人员在规定时间内，携相关资料，来公司人事部办理入职手续。

3、离职：及时向人事部反馈门店人员离职信息，并填写《员工系统账号变动申请单》提交运营中心删除其系统账号。监督所有离职人员填写离职相

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关表格，经审批后确认离职成功。员工离职当天秘书必须在系统情报站中发布离职通告，同时马上处理其在网络上发布的房源。秘书离职，需做好移交工作，如实填写《交接清单》，否则不予办理离职手续。

4、晋级：填写晋级申请表，让经理签字后上报人事部报批。

5、考勤：每月底根据考勤卡做好考勤表，每月1日将上月的考勤表发到公司总部。

6、值班：月底安排下一个月的业务员值班情况，做到公平。

7、培训：系统使用的简单培训、网络房源发布及更新的培训

六、保密工作

秘书为单店的核心管理，需要有高度的责任意识、严明的组织纪律要求、高度的职业精神，保证做到公司房源信息不对任何非公司制度许可的第三人透露，对损害到第三方利益的行为要做到公平公证。

七、行政工作

1、安排值班人员店内整洁，督促每位店员在离开位置时，摆放好办公桌上电话、书架、各类文件、椅子等相关物品；督促每位店员的仪容仪表，未经许可不穿制服着，每次罚款10元。〔详见《店务管理制度手册》〕

2、来人来电要热情接待，使用规范礼貌用语，给予及时帮助；对于投诉等问题及时反映给经理或上报总部，并做好跟进工作，确保每件事都落到实处；

3、生活用品、办公用品的购买，并做好现金日记账；

4、制式物品、文件管理及登记造册；

5、低值易耗品、固定资产的维护保养，数码相机的保管；

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6、文件收发：所有函件须确认其基本信息方可签收，不能随意签收有疑义文件，所签收文件需在签收后60分钟内通知当事人，如本人不在店内，需电话通知。因秘书保管不当丢失或延误通知而导致损失的，由秘书承担责任，并按最低人民币50元的标准处罚。

7、橱窗广告、店内板报的布置及更新；注：橱窗广告须30天更新一次，房源催促经理按时提供。

8、订水、制作名片及横幅；

9、报纸广告房源的征集、录入及按时上传；

10、外出登记：严格监督所有人员按公司制度填写外出登记表，经理级经纪人一次未填，罚款10元；

11、沟通、跟进、反馈工作：对于店内出现的管理问题。及时和总部反映；另须做好事件处理、转办、跟进、催办、回复、报告等沟通工作；

12、协助经理做好其他工作及总部临时交办的工作；

13、与总部运营中心配合做好各项统计报表，做好各项数据收集；

八、监督工作

1、盖章类文件监督

■

对于店长及经纪人领取制式文件，必须做好领用登记及回收，对于不能提供文件并无正当理由的，对店长或经纪人按制度罚款；

2、信息安全监督

■

经理或经纪人向外公司人员透露房源或客源信息的行为 ■

带领其他公司人员来本公司查看易遨系统，抄录信息的行为 ■

经纪人其他损害公司信息安全的行为

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3、考勤及外出登记监督

■

经理、经纪人外出须填写外出登记及大致回来时间。否则按制度处罚，情节严重者以无故旷工处罚；

■

每日必须本人自行打卡考勤，不能代打，或干脆不打，否则按未上岗考勤制度处罚；外出公干，必须电话通知经理或秘书，返回后必须及时找经理签名确认；

■

店长不得在没有查明经纪人外出事项情况下随意签考勤卡，否则追究店长责任；

■

秘书因工作原因离开工作岗位30分钟以上，必须第一时间报备门店高级经理及上级秘书主管（以邮件方式），否则给予10元∕次处罚； ■

秘书因非工作原因离开工作岗位，必须第一时间经过门店高级经理及上级秘书主管同意（以邮件或电话形式确认），否则给予20元∕次处罚，情节严重者以无故旷工处罚。

4、其他问题监督

■

接待客户、接听电话不规范的行为； ■

经纪人上网聊天，上不良网站的行为；

■

经理、经纪人私自或以朋友名义担保把钥匙借给外公司，而不按规定手续办理；

■

店长包庇某一员工，造成其他员工不满情绪或者做出过激行为；

九、备注

1、秘书发现以上违规行为必须及时上报总部，每月必须就单店问题作2点阐述，可以电话或以文字形式上报。

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2、总部运营中心每月对秘书工作职责经行考评，对于没有负起秘书职责，无视单店违规行为的，按制度罚款，情节严重者予以开除。（详见秘书考核表）

3、秘书需妥善保管所有制式文件，在三个月内未有任何管理制式文件工作上的失误，公司将给予秘书相应的奖励。秘书保管好所有15本制式文件，如损坏、遗失，按100元∕本处罚。

第二章

秘书工作安排

一、秘书每日必做

日事日毕

日事日清

秘书对于以下事宜未尽到秘书职责的，各有相应罚则：

1、各网站广告房源的每天上传、更新，每天上报上传量；协助经纪人在个人使用网站上注册账号；

网络广告公司账号首次上传须录满后，每天至少更新20条新房源，必须保证每天上传与刷新，至少做到早晚各一次；建议时间段在上午9：00——10：00；下班前发布一次；总部将不定期抽查监督；

2、确保公司电脑正常运行；监督经纪人使用网络的情况，对于违规上网、操作电脑，按规定每次20处罚；

对于店内电脑出现的软件及硬件进行及时修复，因经纪人造成的损坏由经纪人负责赔偿修复，协助联系网管维修，确保店内电脑正常运行；

确保单店网络通畅；

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每天至少两次查阅公司网站及系统通知（消息）并下载、传达；如有重要通知或重要政策出台。务必做到通知到每个人；建议时间为上午及下午班前各一次；罚则：领用、登记不规范、罚款50元∕次；

4、严格做好钥匙的外借登记，内部与外部借钥表格分开；每天早、晚须检查钥匙是否齐全，与值班人员或经理做好交接工作，否则按规定处罚。

5、收据原件及使用状况、意向金专用卡的明细单每周与财务部经行核对，收据的领用、保管、使用登记造册，对于丢失数据的，按照相关规定处罚；

6、做好现金日记账（现金概念包括：备用金、处罚金、活动基金）；

7、秘书每日将意向金使用情况以电子档的方式发到财务部相关人员邮箱；

8、成交记录单及时传真、及时做好系统中的合同佣金实收实付记录；

9、每日秘书日报与当日20：00前发送至秘书主管邮箱，内容包括但不限于自身工作情况、店内业务状况（签约业务、转定业绩、收取意向金、佣金、签订独家委托等）、销售经理工作情况等内容，如发生超时发送或者未发送情形，一次给予10元处罚；

10、做好系统中的交易合同及收佣记录。

11、应聘、入职、离职、调动、晋级；填写相应申请表，让经理签字后上报公司人事部报批；

12、考勤：做好迟到、早退、请假等记录；

13、关注培训通告，及时与培训部联系

14、维护店内整洁及督促店内所有人员保持整洁；要求监督店内所有人员需按公司要求着装；

15、生活、办公用品管理、发放；

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16、外出登记簿管理：严格监督所有人员按公司制度填写外出登记表；

17、表格及相关文件及时整理或存档或备份，做到随时发生，随时归类整理；

18、其他当日处理的事情，须及时处理，比如领用物品、业务员收取新钥匙或备用钥匙、领用收据、看房单、委托书、居间协议等都须做到领用即登记，成交后及时填写相应成交信息，比制作财务报表，不准积累、拖延到月底结算、整理；总部将不定期进行抽查；其他如开盘申请应及时传到总部（注：要求配合业务员填写清楚开盘申请单并提交经理审核签字确认后，方可提交总部；由于考虑传真影响清晰度，因此要求以MSN或E-MAIL方式，同时提交总部）；

19、总部及经理临时交办的事情。

二、每周必做

平时细致认真、轻松迎接考核

1、制成表格文件手册，做好目录便于经纪人自行取用，每周一检查，对于缺少的表格，复印好补上；

2、每周一给总部运营中心上报《成交记录汇总表》并传真上周所有的成交记录单；

3、每周须整理人事资料，并向总部人事提交人员流动表；

4、报纸广告的征集、录入及按时上传；

5、橱窗广告须30天更新一次，房源催促经理按时提供；

6、每周会议对单店问题做单店周小节，发送总部运营中心；

7、每周四秘书必须将银行回单原件、POS单原件与相应收据粘贴在一起交

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给财务相关人员存档。

8、总部及经理临时交办的事情；

三、每月必做

1、秘书重要工作文档的整理及备份，对涉及需要保密的重要文件设置密码；

2、根据财务要求每月做好相应财务报表，在规定时间上报公司财务部；

3、工资提成核算：每月8日、18日做好薪资、提成核对，做到与经理、经纪人确认无误并签字；

4、考勤：每月底根据考勤卡做考勤表，每月1日将上个月的考勤表发到公司人事部；

5、值班：月底安排下一个月的业务员值班情况，做到公平；

6、日常生活、办公方面的店务工作；

7、定做名片、红幅；

8、团队基金、备用金、处罚金明细表每月25、26号上报公司，如遇假日则顺延至假后第一个工作日；

9、网络广告补贴人员名单每月25日前统计并发送总部运营中心；

10、总部及经理临时交办的事情；

11、每月15日对钥匙箱进行一次清理，取出已售∕已租的房源钥匙，收好并表明具体信息；

（一）、易遨公盘配合工作

1、输入新房源若发现无该楼盘，要马上联系总部开通。新楼盘一定要填写开通楼盘申请单，让经理签字确认后传真给总部房友秘书及通过MSN发送电子档。若输入栋座位置时发现没有所需要的号，请及时通知总部添加号

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码，不能自己随意输入栋座号。否则将引起重盘等不良后果。

2、每个月2次的数据统计，都要及时让经理填写各项指标和客户来源的表格并签字确认。准时将数据传真给总部房友以及发送电子档，一定要确认电子档和传真数据的准确一致。

3、新业务员开通系统前，根据培训部计划，上报培训名单，员工离职要及时通知运营中心关闭系统权限。

4、输入新房源一定要符合规则输入，不允许有空格，每格都要填写。

（二）制度执行

秘书在执行制度过程中应以《公司制度》、《行为规范》及当店管理制度为标准，发现某同事违反规定时，及时给予提醒，或汇报店长，由店长决定是否处罚，店长确定处罚，秘书开罚单，店长签字，秘书执行罚款。

（四）值班管理：秘书于当月的最后一天制定下月的值班表，由店长确认签字生效，于晚会告知传阅并张贴告示当店同仁，以便于经纪人提前做计划。

（五）卫生管理：当天卫生由值班人员打扫，秘书应监督当店卫生及办公设备的整洁度。发现值班人员没做卫生或马虎对待的，告知店长，由店长处罚。每月负责组织至少一次的卫生大扫除。

（六）表格表单管理

【普通表单格】：经纪人用和秘书用的表单格分类存放于固定位置，并标识清楚，一周整理一次，及时备存，确保各类表单格齐全供经纪人使用。【特殊表单格】：租赁合同和收据要在租赁专员提出申请时发放，发出24小时内收回租赁佣金，收据本和一份存档合同（一式三份中的其中一份）。

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作废合同三份都收回并注明“作废”的字样。月底将当月的所有存档合同汇总，制作租赁档案上交总部。

（七）当店办公用品和基金的管理

【办公用品的领用】制作成一份办公用品领用登记表，监督领用登记，月底统计，供数据分析用。对当店办公设备进行维护，如出现故障先寻找原因，在能力范围内的尽量独立解决，在能力范围外的及时与厂家或其他服务机构联系。

【当店基金的管理】：根据当店具体情况于月初或月末将当店基金收支明细表张贴告示

（八）数据汇总

【每周】：周考勤汇总，客户和房源统计，带看量、签单数汇总。【每月】：月考勤汇总，客户和房源汇总，带看量签单明细统计，当店话费及办公用品费用统计。

（九）接待

【客户接待】：在值班人员外出带看或繁忙时接待上门客户，将客户信息分类登记于登记表中，尽量详细具体，并于当天交接给值班人员。秘书所接待的房源及客人统归当天值班人员所有。

【同事接待】：来者是客，到当店来的他店经纪人或其他部门的同事都应热情接待，倒水让座，提供恰当的帮助。【注意事项】：

a：秘书是公司的形象代表，是当店的窗口和枢纽，接待礼仪要规范细致到

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位。

四、财务部

1、成交记录单及银行回单整理

■

每天传真直营店成交记录单，按分店归档 ■

每月1日收上月直营店业绩报表

2、每月报销

■

整理当月报销票据 ■

做好明细报销表格 ■

经理确认签字

3、每月更换收据

■

配合经理管理，做好记录 ■

做好明细收据使用表格 ■

经理确认签字

五、人事部

1、应聘

接待应聘者，安排填写《职位申请表》。

初试合格者，将《职位申请表》传真总部人事部，落实复试。

2、劳动合同签署

员工入职一个月，配合人事部与其签署《劳务合同》《保秘合同》。

3、绩效考核

每月5日，配合经理确认员工的级别和考核期。如有疑问。自见表始3日内致电人事部解决，过期不予办理。

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每月1日，安排员工填写《经纪人晋级申请单》和《经纪人降级报备单》，传真总部人事部。

4、离职

协助经理指导员工填写《员工离职审批单》和《员工工作移交表》，检查填写完毕后传真人事部。

5、薪资核对

每月8日协同经理确认每位员工的底薪是否正确。每月18日协同经理确认每位员工的奖金是否正确。

秘书对员工薪资负有核对责任。如有疑问，及时联系人事部。

6、员工关系

秘书是公司和各门店员工联系的桥梁，各位秘书应认真完成公司交代的各项工作，同时做好公司文化宣讲，做好员工与公司关系的维护并及时反馈相关人事信息。

六、培训部

1、协助销售经理完成新进员工门店内培训。

2、正确并准时上报新进经纪人参加总部培训名单，所报名单必须符合《新人九天成长术》之要求，并通过门店内的考核。

3、配合做好参加培训人员的纪律管理，严格执行店务管理制度的处罚条款。

4、在培训过程中配合培训部的各项工作要求，门店内员工的离职请假等突发状况应第一时间跟培训部上报。

5、规范参加培训人员的服饰要求、电话礼仪和经纪人文件夹的制作，并做好持续的监督跟进。

内部资料严禁外传

德州万腾房产经纪有限公司

6、对于参加培训员工培训后的工作和思想状况应及时跟培训部沟通，并提出有效意见或建议。

7、培训后协助销售经理做好门店内的强化培训，持续监督跟进。

8、及时来总部参加秘书相关课程的培训，完成试卷考核并按时传真至培训部。

七、运营中心

1、运营中心每周上交表单的时间结点为：第一周为每月的1日到7日、第二周为每月的8日到15日，第三周为每月的16日到22日、第四周为每月的23日到月底。

2、秘书每月在8日、16日、23日、月底上交每月“收据使用登记明细表”、“成交业绩汇总表”，以邮箱形式发至总部相关人员，并保证内容的准确性。

3、成交确认：成交方签约后填写《成交记录单》，7天内将《成交记录单》和《折佣确认单》（若有），如有合作协议的，须同时传真给房源方所属单店销售经理。销售经理及经纪人收到后签名确认，在7天内传真给成交方和运营中心。（例：A店用B店的房源成交，A店在7天内将《成交记录单》和《折佣确认单》一并传真到B店，B店销售经理及经纪人收到后签名确认，7天内传真给A店和运营中心。）

4、每月秘书将“现金明细表”以邮箱发至财务相关人员，并保证内容的准确性。

篇3：贷款中介阴影

“免抵押、无息贷款”、“贷款新途径”、“融资新概念”、“快速贷款”⋯⋯眼下, 五花八门的贷款中介广告比比皆是, 内容却大同小异, 纷纷宣称可办理“个人消费贷款”、“个人信用贷款”、“住房抵押贷款”、“企业贷款”等。这些贷款中介真的如此“神通广大”?他们是靠何种手段生存的?而社会又需要这样的中介公司吗?

贷款中介:行走在灰色地带

过去几年里, 贷款中介公司如雨后春笋般冒出。他们行事“低调”, 大多分布在一些非中心地带的小型商务楼里, 三四个业务员, 两部电话, 一个经理就可以组成一个典型的贷款中介公司。在各色报章的豆腐块广告栏、互联网的信息发布中也都不乏这些贷款中介“活跃”的身影。而在所有这类广告中, 人们看到最多也最吸引人的是“由XX银行委托协办、手续简便、无息贷款”等字样。当然, 这些贷款中介公司都以投资公司、策划公司或者咨询顾问公司的面目出现, 更有甚者, 连工商注册登记都免了。

根据上海《青年报》的调查, 2003年是上海各类贷款中介服务机构迅速发展的一年。自2002年底一家来自北京的汽车销售公司在上海首次推出这项服务后, 仅一年时间, 上海就已有100多家贷款服务机构。目前, 上海、北京、广州等地活跃着数千家这样的中介公司。它们除了提供一些专业的住房贷款中介外, 其它服务多为综合性的贷款中介, 协助客户房贷、车贷、消费贷款以及帮助中小企业贷款等。据业内人士透露, 一家这样的贷款中介月贷款额一般可完成几千万, 而其成本支出只有房租、广告费、电话费和成员工资, 因此其利润非常可观, 一个月可达十余万元甚至更多。

对于这些贷款中介而言, 他们拥有自己独特的生存之道——既做正当的生意, 也有不可告人的秘密。就当前而言, 贷款中介公司所开展的业务中, 主要有三种类型:一种是凭借对贷款业务的熟悉, 利用很多人不了解金融产品的特点, 为贷款人承办某些业务, 例如按揭、无交易转按揭等, 从中获得佣金回扣, 这可称为他们的正当生意手段。最典型的是目前的二手房按揭业务, 虽然各大银行都可直接接受个人的二手房贷款申请, 但银行目前基本上没有专门负责二手房个人贷款咨询、手续审批的部门, 许多手续、流程都要当事人亲自咨询。在资料准备过程中, 涉及部门众多, 流程不熟很难办下来。而且, 在二手房贷款时, 需要对抵押房产进行评估, 一般银行都与一些有资质的评估或中介公司签有约定, 如果借款人不通过中介, 得不到中介在这方面提供的帮忙, 自行找公司评估就会非常盲目, 其评估也不一定被银行认可。这样一来, 贷款时间就会被延长。而借助于中介机构, 就能够很快办理下来, 在这个过程中, 贷款人需要付出的代价就是按照按揭金额向贷款中介支付一笔2%～4%的手续费, 而这个手续费, 正是贷款中介的利益所在。

然而, 对于绝大多数贷款中介而言, 则主要利用不法手段, 帮助客户骗取贷款来获取利润。最常见的操作手法是, 贷款中介利用目前银行盲目追求发卡量, 特别是金卡发卡量的心理, 伪造相关的个人信息, 从不同的银行给予贷款人办理透支额度3～5万元不等的8～15张银行信用卡, 利用信用卡的免息期, 用拆东墙补西墙的方式, 套取银行资金。就当前的市面价而言, 办一张普通卡的手续费一般是600元, 办一张保证3万元透支的金卡的收费是1000元, 而办一张保证透支5万元的金卡则需要8000元手续费。据悉, 只要贷款人符合一定的条件, 这些卡都可以办到。

除此之外, 针对一些缺乏担保手段的贷款人, 中介机构主要利用民间资金或是地下钱庄帮助贷款人进行贷款, 而不少贷款中介都允诺可以实现当日放款, 10～200万元金额不在话下, 200万元以上的金额也可以面谈, 贷款时间短则1个月, 长则4～6个月。而贷款的条件也很宽松, 只需要提供本地房产, 即使是已贷款房都可以作为抵押物。据业内人士介绍, 这种短期借款其实就是一种高利贷。尽管手续便利, 无需进行担保、也不用提交复杂的贷款材料, 但是贷款人为此支付的贷款成本却非常高。对此, 虽然国家早已规定, 民间资本借贷不得超过法定利率的4倍, 但是在一些贷款中介所提供的短期借款服务中, 已经远远超过了这一上限, 构成了名副其实的“高利贷”。

还有, 许多中介公司利用客户急于贷到款的心理, 巧立名目收费。比如说二手房按揭, 正常情况下, 只要交代办费和贷款服务费就行了。而有的黑中介, 除此之外还收客户的客户调查费、文案费、征信系统调查费、律师见证费等等。

更有甚者, 还有一些人通过广告、短信等方式, 伪冒贷款中介, 利用类似的手法骗取贷款人的手续费、利息费、律师费等, 而上当受骗者也不乏其人。

贷款难催生中介

贷款中介的“水”究竟有多深, 贷款人根本无从知晓, 但为何一直还有人钻进“圈套”?究其原因, 除了一部分人不熟悉银行的贷款手续或是觉得根本没有时间精力, 所以愿意花点钱让中介公司去做这件事外, 多数人都是因为在银行贷不到款后转而找贷款中介的。

就当前而言, 找中介公司贷款的客户大都是个体商户和中小企业的老板。在银行对贷款审批严控之后, 个人和中小企业贷款的难度加大。一些个体商户和中小企业急于扩大经营规模, 而通过银行贷款几乎是不可能的事, 即使能贷到款, 也需要很长的周期并耗费很大的精力。在急需贷款的情况下, 一些商户就想到了贷款中介。

进入2008年, 国家进一步确定了从紧的货币政策基调。就个人信贷业务而言, 尽管各大银行都重新开放了个人信用贷款业务, 但银行放贷的对象大多局限于公务员、高校教师以及电力、烟草行业员工等优质和高端客户, 与普通客户无缘。

对于中小企业而言, 情况和个人信用贷款差不多。尽管一些银行加强了对中小企业的放贷力度, 但也只限于银行认定的优秀企业。即使有可能拿到贷款, 银行的审批程序非常复杂, 需要经过层层审批, 历时几个月甚至更长的时间, 贷款才有可能批下来, 而在此时, 企业原先看好的市场可能早就发生了变化。总之, 各种因素导致了个体商户和中小企业不愿找银行贷款转而去找中介机构。于是, 各类贷款中介也就应运而生。当然, 这其中并不排除一些贷款人是被中介公司天花乱坠的广告所迷惑。贷款中介吸引贷款人的主要手段就是在各种媒体上狂打广告, 这些广告往往名不副实, 有些项目根本无法兑现。此外, 还存在一种情况, 即贷款人动机不良, 妄图利用中介违规操作。有些贷款人明知道通过银行根本得不到贷款, 而相信中介公司所说的——“银行不能贷的, 通过我们办理, 照样可以取得贷款。”

而中介公司之所以如此大胆放言, 主要原因在于其与银行的关系密切。不少银行会把一些“特殊”的房贷业务交给他们办理, 同时把放贷条件放宽一些。而中介也要给银行方面一定的回扣, 两者的信任用业内人士的话来说“也是慢慢建立起来的”。那么, 这些中介又为何如此“热衷”于做这一行呢?主要原因在于高额的手续费收入。因为同样的服务, 在银行却是免费的。

然而, 在这高额收费的背后, 却给银行资产带来了巨大的风险。据了解, 目前个人向银行申请消费贷款, 需要提供户口簿、身份证和收入证明等有关资料, 如以房产作抵押, 还要提供产权证, 除了房产评估、律师和抵押等个人自理外, 按政策只能贷到评估金额70%左右的款。而这类业务若在中介公司操办, 除正常收费外, 还要按贷款额2%左右的比例一次性付费给贷款中介公司, 贷款期限越长, 收费越高。另外, 如没有个人证明或收入证明达不到贷款要求, 这些中介会想方设法帮客户“搞定”, 但要加收费用。一些中介为牟利甚至伪造证件骗贷, 这更加大了银行的风险。有业内人士指出, 国内商业银行不良贷款率一直居高不下, 贷款中介恐怕难逃其咎。

监管层:中介市场亟待规范

对于贷款中介市场目前的这种混乱局面, 银行部门提醒消费者:千万不要以中介形式办卡套现。银行不会委托任何一家中介机构来办理信用卡业务, 且信用卡业务风险较大, 现在银行十分重视办卡人的资信度。特别是全国联网的个人征信系统已投运, 想通过办理多张卡透支套现将越来越困难。一旦有闪失, 客户的信用记录就会被打上污点, 最终得不偿失。再者, 银行对信用卡鼓励消费而不支持取现。就当前而言, 用信用卡取现非但没有免息期, 相反客户还得按取现额度的1%至3%支付取现手续费, 加上每天收取万分之五的透支利息, 这样取现1万元每月最少花费250元, 高的话则要450元。如果套现50万元, 每月费用至少需1.25万元, 最多2.25万元, 融资成本高得吓人。此外, 现在信用卡都要收取100元左右的年费, 只有刷卡消费达到一定次数才能减免。如果按中介公司给每人办13张卡算, 这又是一笔上千元的费用。

对此, 业内人士则直言不讳地指出, 在商业银行业务竞争白热化的今天, 之所以产生如此局面, 主要是一些商业银行为了抢占更多的市场份额, 不讲游戏规则, 恶意竞争所造成的。鹬蚌相争, 渔翁得利, 给一些中介公司有了可乘之机, 从中牟利。

而银监局有关人士认为, 这些中介公司和商业银行是“代理关系”, 贷款一般包括贷前调查、贷款审查和贷后跟踪, 中介公司只负责贷前调查, 银行负责审查。该人士认为, 中介公司是否合规, 属于工商部门管理, 银监局主要看银行能否承担责任。为此, 各商业银行确实应该严格核实各项资料的真实性, 规避个人贷款风险已刻不容缓。

针对这些情况, 工商局注册部门人士则表示, 中介公司在进行贷款中介项目前, 应与银行签订具体的协议和办法, 没有签订则属于超范围经营。而目前市场上不同规模不同信誉的贷款中介的泛滥, 反映出中介市场仍不规范的问题, 亟待查处。

篇4：贷款中介　行走在灰色地带

根据本刊记者的调查，贷款中介机构们行走在一个法律和监管缺失的灰色地带。有些人在很努力地拓展，也有些人在做着法规不允许的勾当。

“千头万绪找银行，不如中介来帮忙”。这天，家住上海某小区的郑先生照例打开楼下的信箱，一张贷款中介自印的小广告映入了眼帘。

让郑先生略感诧异的是，广告上所印制的内容颇具专业性，不仅具体介绍了贷款中介的主要业务，还为不同客户提供了具体融资方案作为参考。这则小广告不由让郑先生上了心。

最近，郑先生正为贷款融资的事情而发愁。郑先生是位企业主，经营着一家公司。不过由于去年的市场环境不好，管理上又出现了一些问题，公司正处于流动资金吃紧的困境。眼看春节将至，供货商三天两头地来催款，让他不堪其烦。如果能够从中介那里获得一笔贷款，无疑能够帮助自己走出年关的困局。可是，这贷款中介是真是假，他们真能帮自己获得贷款吗?思来想去之后，为人谨慎的郑先生给编辑部打来电话，希望记者帮助了解一下其中的虚实。

过去几年里，贷款中介如雨后春笋般地冒出，他们虽然行事“低调”，大多分布在一些非中心地带的小型商务楼里，但是各色报章的豆腐块广告栏里、互联网的信息发布中都不乏贷款中介“活跃”的身影。在各种贷款中介的广告中，我们也经常可以看到由××银行委托协办、手续简便的字样。他们真如自己所宣称的那样，可以能常人所不能吗?带着和郑先生相同的疑问，记者进行了调查。

记者了解到，目前贷款中介公司所开展的业务中，主要有三种类型：一种是凭借对贷款业务的熟悉，利用很多人不了解市场产品的特点，为贷款人承办某些业务，如加按揭、无交易转按揭等，从中获得佣金回扣；一种则是利用民间资金或是地下钱庄进行贷款，主要针对缺乏担保手段的贷款人；第三种则是利用不法手段，帮助客户实施骗取贷款。

手段一：住房加按揭服务

营利点：利用信息不对称赚佣金

提供住房贷款加按揭是不少贷款中介的主打业务。记者以贷款人的身份，前往一家提供这一业务的贷款中介进行了咨询。

这家中介的一位贷款咨询师向记者详细介绍了这一业务的主要流程。一般来说，贷款中介与某家或是某几家银行支行的信贷部门有良好的合作关系。当客户提出贷款需求的时候，贷款咨询师会根据住房的情况，例如房产价值、现有贷款的数额、房屋的年限，为贷款人计算出一个最高的可贷款额度。接着，贷款中介就会帮助贷款人把现有的贷款进行转按揭，转至与自己拥有合作关系的银行，并在额度内为贷款人申请到一笔消费贷款，发放到贷款人的银行卡账户中。

假如你在2000年购入的一套房产，当时价值为60万元，申请了30万元的住房贷款。到了2006年，这套房产价值达到了150万元，尚有20万元的住房贷款没有偿清。那么，通过转按和加按的操作，你就可以获得最高为150万×70％－20万=85万元的贷款额度，其中20万元为住房贷款，其余的65万元额度可以作为消费贷款。

在进行跨行转按揭并加按的过程中，一系列的相关费用都由贷款人来支付，例如房产的评估费、委托公证费、转按揭阶段性担保费等。当问及贷款利率的时候，咨询师告诉记者，在这家中介所承接的业务中，采用了综合计算利率的办法，即将原房贷优惠利率与加按的消费贷款利率进行平均，作为所有贷款的贷款利率统一进行计算。加按的期限可以放宽到20年，条件好的贷款人还可以延至30年。

都说天下没有免费的午餐，那么贷款中介赚什么呢?原来，在上述的费用中，贷款人还需要按照加按的金额向贷款中介支付一笔2％～4％的手续费。而这个手续费，正是贷款中介的利益所在。根据记者的了解，市场上各家贷款中介已经对这一费用比例达成了“共识”。据悉，该费用主要视贷款的难易程度而定。条件好、贷款难度低的贷款人，可以获得2％的优惠手续费率；反之，手续费则要达到贷款额的3％或4％。

明眼人不难看出，这位咨询师所介绍的贷款方案，其实就是一个无交易转按揭的操作，在多家银行的房贷业务中早已推出，在我们以往的文章中也有所介绍。对于加按、转按业务来说，有条件的个人完全可以自行进行申请办理。而且，对于有的银行来说，通过循环授信业务，无需转按揭，也可以利用升值的房产来申请更多贷款额度。而在贷款中介的操作中，由于“关系”有限，只能在某些银行进行操作，反而导致了贷款人必须先转按到指定银行，再进行加按，为此需要支付转按揭过程中的一系列费用，使贷款成本上升。

可是，记者提出这个疑惑后，咨询师却断然否定了这一情况：“据我们了解，现在没有哪家银行会对个人开展这样的业务。我们是因为与银行的关系比较熟悉，才可以帮助客户来进行申请办理。”

之后，咨询师转而又强调了中介的“优势”。他说：“比如说有的客户资信情况不好，以前有过不良的信用记录，这种情况肯定是要被银行拒绝的。而我们可以针对实际情况，帮助这些有不良资信记录的人获得贷款。

“在贷款手续上，你只需要提交一些必要的文件，剩余的事情我们都可以帮客户完成，整个流程最快20天就可以放款。而且贷款会直接打到银行账户上，你随时都可以提用，不需要进行任何的资金用途证明……这些优势，就算个人可以到银行去办理，也是无法实现的。”这些看似为客户制造便利、实则危害贷款安全的行为，在贷款中介的眼里反而成为了他们业务中的“优势”。

手段二：短期借款调头寸

营利点：“地下钱庄”高息借贷

“短期借款，急调头寸”是贷款中介的又一项主要业务，而且不少贷款中介都允诺可以实现当日放款。10万～200万元金额不在话下，200万元以上的金额则可以面谈，贷款时间短则一个月，长则4～6个月。而贷款的条件也很宽松，只需要提供本地房产，即使是已贷款房也可以作为抵押物。

据一位业内人士介绍，这种短期借款其实就是一种高利贷。原来，一些贷款中介通过聚合民间资本，转而“批发转零售”到急需资金的个人。“贷款中介的背后很大一块实际上就是民间融资，那些你认为根本不符合银行的审核条件而通过贷款中介贷出钱来的，其实大多是地下钱庄的资金。”他介绍说。

虽然手续便利，无需进行担保，也不用提交复杂的贷款材料，但是贷款人为此支出的贷款成本可不低。尽管国家规定，民间资本借贷不得超过法定利率的4倍，可一些贷款中介所提供的短期借款服务中，已经远远超过了这一上限，是名副其实的“高利贷”。

更有甚者，打着“贷款中介”的旗号，利用贷款人

急于筹集资金的心理进行招摇撞骗。近日，中国贷款网就公布了一些不法分子进行高息贷款诈骗的案例。

前不久，杭州的王先生由于手头紧缺一笔20万元的资金，就想到了去找贷款中介办理贷款。当他拨通广告上中介留下的咨询电话号码，一名男子果断地答应他7天内就可以放款。于是王先生带着身份证和房产证就到了这家中介处，对方复印了他的房产证和身份证后，收了他贷款额2％的手续费4000元，允诺说，7天后就可以拿到贷款，并答应他如果到时候贷不到款，手续费全额退还。然而7天过去了，王先生的贷款还没有到账，他拨打对方电话和手机都已经打不通。意识到情况不妙的曹先生赶到中介处一看，发现这里早已人去楼空。

还有一些人甚至通过短信的方式，伪冒贷款中介，利用类似的手法骗取贷款人的手续费、利息费、律师费等，上当受骗者也不乏其人。

手段三：“低息”贷款

营利点：骗取公积金贷款

在一些贷款中介中，甚至出现了一些明目张胆的“骗贷”行为。记者拨通一家声称可以提供低息贷款的贷款中介的电话，对方在了解到记者的资金需求后，给出了一个非常“实惠”的方案。

原来，这家中介把目光瞄向了公积金贷款。

“公积金贷款的利率低，比现有的优惠房贷利率还要低一个多百分点；而且公积金的贷款期限长，我们可以为你申请到最长15年的贷款期限，这样的话，你的还款压力也不大。”这家中介介绍说，他们可以为贷款人申请到一笔公积金装修贷款，“具体的贷款额度，主要由你的住房情况来决定。我们可以为你申请到每平方米1000元的最高装修贷款额度，如果你的资金需求不大的话，这笔资金应该可以满足你的要求。”

“我听说公积金装修贷款的发放，是要提供住房装修合同的。是不是需要我自己找一家装修公司签订一份假合同?”记者试探性地提出了这个问题。

没有想到，对方的回答干脆而利落。“不用!你们个人去申请这样的业务，肯定是需要提交住房装修合同的，有的银行还指定了装修公司。不仅如此，在装修的过程中，银行还会派出工作人员，到你的住房去检查是不是真的在进行装修。不过，在我们公司办理的话，只需要提供房产证和公积金账号，满足了这两个条件，我们就可以帮你来进行处理有关的手续和事宜。要不，你找中介来干吗呢?”据介绍，通过这家公司办理公积金装修贷款业务，一般15～20天就可以放款。而对于资金的用途，名义上是装修贷款，实质上谁也不会来追查。

当然，这家中介也不提供义务劳动。根据这位工作人员的报价，这一业务的手续费为3000元／笔。“我们这个报价已经很优惠了，市场价格一般是3500元。除此之外，你只要支付一笔500元左右的评估费和房贷险就可以了。这么优惠的条件，利率低，贷款期限又长，办理起来手续也很简便。”他再次总结了这项业务的诸多“优点”。