代理招商委托合同

代理招商委托合同（精选8篇）

篇1：代理招商委托合同

附件二：

代理招商委托合同

委托人（甲方）：

受托人（乙方）：

为共同做好项目的招商引资工作，委托人与受托人约定，由甲方委托乙方进行招商事务。为明确双方之权利义务，依照《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规的规定，经双方充分协商，订立本委托代理合同。

第一条 委托事务

乙方以甲方名义对外推介该项目，并进行独立招商活动。

第二条 委托期限

自年月日起至年月日止。

第三条 费用及支付

乙方提取甲方第一年租金20%作为公司整体招商运作费用（包括广告宣传费及人力费用）

第四条 报酬及支付

（一）乙方替甲方签署租赁合同并收取第一年租金。

（二）乙方开正规票据再将第一年租金的80%交付给甲方。

第五条 双方的权利和义务

一、甲方的义务：

甲方按乙方要求提供招商所需资料，如遇特殊情况甲方应及时通报乙方。

二、乙方的义务：

（一）乙方在招商活动中必须严格执行我国的有关招商政策。

（二）乙方不得以甲方名义进行与代理招商无关的经济社会活动。

（三）乙方在招商活动中应保守甲方的招商秘密，不得向第三方透露。

第六条 本合同的解除条件

（一）甲方可随时通知乙方解除本合同，但应补偿乙方的相关开支和费用。

（二）在合同有效期限内，乙方非经甲方同意不得提前解除本合同。经甲方 同意，提前解除本合同的，应补偿甲方的相关损失。

第七条 违约责任

（一）若因乙方交付的委托事务成果不真实或因与交付成果有关的一切原因而造成甲方损失的，乙方须赔偿甲方受到的一切直接和间接的损失。

（二）若一方违反本合同约定，及合同法相关规定的，应赔偿另一方因此受到的所有直接和间接的损失。

第八条 合同纠纷的解决办法

因履行本合同发生争议，双方协商或向合同签订地法院起诉

第九条 其他

本合同未尽事宜，由双方协商补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。本合同一式两份，合同双方各执一份。

甲方：乙方

代表人：代表人：

签约地点：

签约时间：

篇2：代理招商委托合同

委托人（甲方）：

注册地址：

联系电话：

受托人（乙方）： 注册地址：

联系电话：

为共同做好项目的招商引资工作，委托人与受托人约定，由甲方委托乙方进行招商事务。为明确双方之权利义务，依照《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规的规定，经双方充分协商，订立本委托代理合同。第一条 委托事务

乙方以甲方名义对外推介该项目，并进行独立招商活动。

本合同术语解释：

1．本项目:浪高会展国际广场

2．代理佣金:甲方按合同规定付给乙方之及招商服务代理费用。

甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之全案招商代理共同达成如下协议：

第一条：项目名称及标的物地址

1.项目名称：浪高会展国际广场

2.地 址：重庆市南岸区南坪北路5号，占地面积约为 万平方米，规划总建筑面积约17万平方米，可销售面积约为 万平方米（以有关部门许可或批准的内容为准）。

第二条：委托内容

1.甲方委托乙方就该项目进行全案招商服务代理工作，乙方所涉及服务内容以本合同附件一所列之内容为准；

第三条：本合同期限

1.本合同之招商代理有效期自本合同签订之日起计算，即二零零七年 月 日至二零零八年 月 日终止；

2.本合同之招商代理期为招商工作正式开展之日起计算，共计 月，即 日； 3.合作期限结束时，双方可再次洽谈延长合作期限事宜，并根据具体情况另行签约。第四条：工作人员组成

1.乙方针对该项目成立专门的专案小组全程操作本项目，乙方应当将专案小组成员名单及资历以书面形式通知甲方。乙方更换所派工作人员的，应于实际更换前三个工作日内，提前通知甲方并说明原因。乙方可以有根据工作需要增加辅助工作人员，但费用由乙方自理。

第五条 转委托

1.乙方不得再行委托第三人处理委托事务。

2.乙方委托第三人处理委托事务的，必须事先征得甲方同意。第三人处理委托事务，须接受本合同约束。第三人不得再行转委托。

第六条：招商服务费用

1、招商费用、目标、范围的确定：

1.1 招商费用：乙方将收取甲方以本项目商业物业租出楼面面积相当于首年月租金之100%，即1个月的租金作为招商代理服务佣金；

1.2 招商范围：自本合同正式签订之日起，乙方负责本项目之全部招商工作； 1.3 招商过程中甲方应对乙方之商户进行确认，并向乙方提供商户之签约文件一份（注：复印文件即可），以做乙方建档之用；

1.4 本项目如需引入外埠之商户，乙方应将目标意向客户列出以书面形式提交给甲方。如过程中产生各项差旅费用（即乙方及目标商户所发生的）则由甲方支付；

1.5 租金价格：

1.5.1 乙方招商之租金限定标准，待项目价格定位后甲乙双方拟定补充协议共同确定； 1.5.2 本项目在招商过程中所成交商户租金支付方式以扣点及流水倒扣等方式约定的，则甲方对乙方之佣金结算则按本项目中最低租金标准价格作为招商代理服务佣金计算依据；

1.5.3 成交商户所租用之铺位如未明确定价，则甲方以本项目中最高租金单价与最低租金单价之和的平均值作为结算依据；

1.5.4 招商过程中如乙方租赁之租金水平高于甲乙双方确定之租金水平，则甲方将给予乙方相应奖励，具体奖励条款待项目价格定位完成后甲、乙双方拟定补充协议确定。

2、招商费用结算：

2.1 招商费用的结算为月结，甲方每月_____日前向乙方结清上月相应之招商代理佣金； 2.2 甲方如在合同规定日期十日后仍未向乙方支付佣金，则乙方有权以合同金额之2‰/每日向甲方收取滞纳金；

2.2 甲方如在合同规定日期三十日后仍未向乙方支付佣金，则乙方有权终止本合同。并视甲方为违约。同时有权向甲方收取合同中招商面积所余部分应付佣金总额的1/2代理费用以作甲方单方面之补偿；

2.3 招商代理佣金的结算以客户与甲方签订《商铺租赁合同》并交纳定金为依据。2.4 甲方应付乙方之招商代理费用通过以下指定账号支付： 帐户名称： 帐号： 开户行：

2.5 乙方需在甲方向其支付招商代理费用的同时，向甲方开具正式发票。乙方因收取招商代理费用所应缴纳的所有税费，由乙方自行承担；

2.6 甲乙双方签约后5日内，甲方必须向乙方提供《商户租赁合同》范本。

第七条 双方的权利和义务

一、甲方的权利及义务：

1.甲方向乙方提供项目的所有招商资料和政策，及乙方所要求的相关资料，并承诺政策的正确性，如遇政策调整，甲方应提前七天通报乙方；

2.甲方指定专人作为本协议的甲方代表负责本项目策划工作。乙方应当向甲方以及该代表进行密切联系，加强沟通。甲方以及甲方代表应当为乙方开展本协议约定的工作提供方便。甲方应当以书面形式将该代表人通知乙方。如有变更，应提前七日向乙方书面通知；

3.合同签订后，如甲方还需乙方提供合同约定外之服务及支持，则甲方须以书面形式向乙方提出，乙方则根据其服务内容及工作量向甲方收取相应费用； 4.甲方须根据本合同之第——条向乙方支付有关的代理费用。

二、乙方的权利及义务：

1.乙方须根据本合同之第六条向甲方收取有关的代理费用；

2.乙方将组成_____人的专案小组进行本项目的招商工作（辅助人员不计在内），全程与甲方密切联系，加强沟通；并调动公司重要部门和优秀专业资源全力配合；

3.甲乙双方合同签订后，乙方应立即有效的开展工作； 4.乙方亦应积极参与甲方或甲方与其他合作单位的会议，并就本项目提出有益的建议； 5.乙方在招商活动中必须严格执行我国的有关招商政策。6.乙方不得以甲方名义进行与代理招商无关的经济社会活动。7.乙方在招商活动中应保守甲方的招商秘密，不得向第三方透露。8.乙方引进的项目必须符合项目的整体规划。

9.除甲方外，乙方不得再代理第三方从事与甲方委托的相同或类同的业务。

第八条 本合同的解除条件

1.甲方可随时通知乙方解除本合同，但应补偿乙方的相关开支和费用。

2.在合同有效期限内，乙方非经甲方同意不得提前解除本合同。经甲方同意，提前解除本合同的，应补偿甲方的相关损失。

第九条：违约责任

1.本合同的任何一方因不履行本合同中所规定的任何责任或义务，而使对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失；

2.因一方未遵守合同中的任何条款，或未履行本合同中的任何责任或义务，守约方在提前七个工作日书面通知违约方后，有权提前终止本合同的履行。守约方因违约行为而受到损失的，违约方应承担相应的赔偿责任；

3.合同有效期间，因不可抗力（系指如洪水、地震、火灾等自然灾害及战争等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件；但无支付能力、破产等不视为不可抗力）而一方不能履行本合同的，在取得有关部门的不可抗力的认定后不视为违约，但是应当在发生不可抗力事件后立即向对方通知，并于七日内向对方出具合法、有效的证明；

4.如因甲方未按本合同约定向乙方提供乙方需求的合理文件致使乙方不能按期完成工作的，乙方对甲方不负赔偿责任，同时甲方应按本合同第六条的规定向乙方支付应付费用。

第十条：保密及知识产权

1.乙方应保守甲方提供的和本项目有关的商业秘密（包括数据、图纸、客户名单、经营策略等），除工作小组及公司领导级外，非经甲方同意不得将有关资料、信息擅自泄漏给他人，不得将工作中的有关资料与内容使用于本项目以外的用途； 2.乙方违反上款规定，应承担由此给甲方造成的所有损失，包括律师费。

第十一条：争议的解决方式

凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决，商议不成时，应向乙方所在地之人民法院提出诉讼。本合同适用中国法律，以法院最终判决为终局，对双方均有法律约束力。

第十二条 其他

1.“浪高会展国际广场招商服务纲要”为本合同附件一； 2.乙方工作人员之组成要求为本合同附件二；

3.本合同与本合同的附件为不可分割的完整组成部分，具有同等法律效力； 4.本合同自双方签字盖章后即可生效；

5.本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份，具有同等法律效力；

6.本合同如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充合同，补充合同与本合同的规定如有不同，以补充合同为准，具有同等法律效力。

甲方： 乙方：

（章）（章）

代表人： 代表人：

签约时间：2007年

月

篇3：代理招商委托合同

委托代理关系中, 委托人希望代理人按照自己的要求工作, 由于信息不对称, 委托人不能确定代理人在工作中是否努力。因此, 设计对委托人和代理人都有利的激励合同, 促使代理人自觉地按照委托人的利益行动是委托代理关系中重要的问题。影响委托代理合同的一个重要因素是委托人和代理人的风险偏好, 所以, 委托人在设计激励合同时, 应结合双方的风险偏好, 同时体现双方的风险分担要求, 才能起到激励目的。

一、模型设定

设u (x) 为代理人的效用函数, v (x) 为委托人的效用函数。定义代理人风险厌恶度ρA=-u″ (x) /u′ (x) , ρA=0表示代理人风险中性, ρA>0表示代理人厌恶风险。定义委托人风险厌恶度ρP=-v′ (x) /v′ (x) , ρP=0表示委托人风险中性, ρP>0表示委托人厌恶风险。假设代理人产出函数为π (a, θ) =a+θ, θ为外生随机变量, θ~N (0, σ2) , a为代理人努力水平。委托人根据代理人的产出确定付给代理人的报酬。考虑线性激励合同s (π) =α+βπ, α为代理人的固定收入, β是代理人分享收益的份额, 即制定激励合同时的激励系数, 0≤β≤1。假定代理人努力的货币成本为c (a) =ba2/2, 其中b为成本系数, b>0, b越大, 同样的努力需要的成本越大, 因而代理人越不愿意努力。

由Arrow的研究成果可知:

代理人的风险成本:, 委托人的风险成本:。

委托人的实际收入:π-s (π) =a+θ-α-β (a+θ) , 代理人的实际收入:

委托人的确定性等价收入:

代理人的确定性等价收入:

代理人的参与约束 (IR) : (ū为保留收入)

代理人的目标是最大化其确定性等价收入, 故代理人的激励相容约束 (IC) :

委托人的目标是通过设计满足代理人两个约束 (IR) 和 (IC) 的激励合同s (π) =α+βπ, 以激励代理人努力工作, 从而使委托人自己的确定性等价收入最大化。因此, 委托人的实际问题是选择 (α, β) , 解下列最优化问题:

二、对称信息条件下模型的讨论

在对称信息下, 委托人能观察到代理人的行动, (IC) 约束不起作用, 故模型为:

最优解:即β*是ρA的减函数, 是ρP的增函数。

1.若ρA=0, ρP≠0, 则β*=0

含义:对称信息条件下, 当代理人风险中性, 委托人厌恶风险时, 代理人得到全部产出份额, 同时也承担全部风险。委托人不承担任何风险, 只获得固定收入。此时的最优激励合同就是租赁制。

2.若ρP=0, ρA≠0, 则β*=0

含义:对称信息条件下, 当委托人风险中性, 代理人厌恶风险时, 委托人承担全部风险, 代理人不承担任何风险, 最优的激励合同为固定工资合同。

3.若ρA=0, ρP=0, 此时, 委托人和代理人均为风险中性, 故模型为:

含义:对称信息条件下, 当委托人和代理人均为风险中性时, 代理人努力水平不受激励函数β的影响, [0, 1]中任一数均可作为β的最优解。

4.若ρA≠0, ρP≠0, 则

含义:委托人越是厌恶风险, 代理人承担的风险就越大, 激励合同的作用就越大, 特别当ρP→∞时, β*=1, 此时代理人承担全部风险。代理人越是厌恶风险, 其承担的风险就越小, 激励合同的作用就越小, 特别当ρA→∞时, β*=0, 此时代理人不承担任何风险。但现实情况是代理人和委托人不可能处于一种信息完全对称的状态, 故激励模型不要求员工承担风险只能是一种理想的状态。

三、非对称信息下模型的讨论

非对称信息下, 委托人观察不到代理人的行动α, 故模型为:

1. 若ρA=0, 即代理人风险中性时, β*=1

含义:非对称信息条件下, 只要代理人风险中性, 代理人就获得全部生产份额, 同时代理人承担全部风险。委托人不承担任何风险, 只获得固定收入。最优合同为租赁制。

2.若ρA≠0, 即代理人厌恶风险时,

含义:非对称信息条件下, 若代理人厌恶风险, 双方都承担风险, ρA是β*的减函数, ρP是β*的增函数。此时最优的激励合同为固定工资 (α) +奖金 (βπ) 。即委托人越是厌恶风险, 代理人承担的风险越大, 激励合同的作用越强, 设计激励合同时就要调高激励系数β。代理人越是厌恶风险, 代理人承担的风险越小, 激励合同的作用越小, 设计激励合同是就要降低激励系数β。这说明激励合同要求代理人承担的风险和代理人的风险偏好具有相同的变化趋势。越是厌恶风险, 承担的风险越小, 越是偏好风险, 承担的风险越大。

由此可知, 企业环境的不确定性越大, 企业对员工的了解越少, 企业越希望通过增大激励, 刺激员工努力工作。因此, 对于环境不确定性较大的企业, 应该尽量避免招聘风险厌恶度大的员工。

3.若ρP=0时, 即委托人风险中性时,

含义:非对称信息条件下, 若代理人厌恶风险, 委托人风险中性, 激励系数只取决于代理人的风险厌恶程度, 成本系数及外在不确定因素。

总结

由上面的分析可知, 激励系数β的大小受委托人和代理人的风险偏好影响。委托人在制定激励合同时, 应结合自己及代理人的风险偏好, 这样才能达到有效的激励目的。由于委托人了解自己的风险厌恶度, 在制定激励合同时, 只需考虑代理人的风险厌恶度即可。

参考文献

[1]李富强, 李斌.委托代理模型与激励机制分析[J].数量经济技术经济研究, 2003, (9) :29-33.

[2]张琳, 施建军.现代企业中股东和经理的委托—代理模型分析[C].中国控制与决策学术年会论文集, 2005:1679-1682.

[3]平新乔.微观经济学十八讲[M].北京:北京大学出版社, 2000.

[4]何洁, 王则柯.信息经济学浅说[M].北京:中国经济出版社, 1999.

[5]张维迎.博弈论与信息经济学浅说[M].上海:上海人民出版社, 2004:235-265.

篇4：代理招商委托合同

关键词 任意解除权 违约责任 损害赔偿 可得利益损失

近年来,随着人民法院受理案件數量的逐年上升,关于诉讼委托代理合同的纠纷也越来越多,尤以委托人行使任意解除权而引发的纠纷最为常见。针对此类纠纷中的若干法律问题,笔者愿与各位业内人士共同探讨。

一、什么是委托合同当事人的任意解除权

《中华人民共和国合同法》(以下简称“合同法”)第四百一十条规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”

委托合同,是指当事人双方约定一方委托他人处理事务,他人同意为其处理事务的协议。在委托合同关系中,委托他人为自己处理事务的人称委托人,接受委托的人称受托人。

委托合同是建立在委托人与受托人相互信任的基础上。委托人之所以选定某一特定受托人为自己处理事情,是以了解并相信受托人的品行,能力,经验为前提的,受托人之所以接受并愿意为委托人处理事物,也是以了解并相信委托人的信用为前提的,如果没有双方的信任与自愿,委托合同不可能成立。因此,委托合同只能发生在双方相互信任的特定人之间。没有当事人双方相互的信任和自愿,委托合同关系就不能建立,即使建立了合同关系也难以巩固。

由于委托合同是建立在委托人和受托人相互信任的基础上,如果一方不守信用,失信于另一方,继续履行合同已无必要,因此,法律赋予了双方当事人的权利,即只要一方想终止合同,就可以随时解除合同,而且不须有任何的理由。

由此可知,任意解除权是法律赋予委托合同双方当事人的,不管相对人是否同意,委托合同有无期限,委托事务的处理是否告一段落,委托合同是有偿还是无偿,也不管是否具有一定的理由,双方均得以随时解除合同。

二、诉讼委托代理合同解除后,当事人是否有权要求损害赔偿

《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”这是《合同法》从实际出发,对合同解除的效力所作的比较灵活的规定,即合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

所谓根据履行情况,指根据履行部分对债权的影响。如果债权人的利益不是必须通过恢复原状才能得到保护,不一定采用恢复原状。当然如果债务人已经履行的部分,对债权人根本无意义,可以请求恢复原状。所谓根据合同性质,指根据合同标的的属性。根据合同的属性不可能或者不容易恢复原状的,不必恢复原状。就诉讼委托合同而言,合同解除后,如果允许将已办理的委托事务恢复原状,就意味着委托人与第三人发生的法律关系失效,将使第三人的利益失去保障,因此不必恢复原状。

那么,诉讼委托合同解除后还能否请求损害赔偿?我国法律承认合同解除与损害赔偿并存。《民法通则》第一百一十五条规定:“合同的变更或者解除,不影响当事人要求赔偿损失的权利。”依据本条规定,诉讼委托代理合同解除后,当事人有权要求赔偿损失。因为,诉讼委托代理合同的解除不溯及既往,如果只是使未履行的合同不再履行、不得请求赔偿损害,那么一方当事人在不利于另一方当事人的时期解除合同使另一方当事人受到的损害就无法补救。因此,诉讼委托代理合同解除后,确因一方的过错造成另一方损害的,有过错的一方应向受害方赔偿损害,不能因合同解除而免除其应负的赔偿责任。

正因为上述原因,《合同法》第四百一十条对于委托合同解除后的损害赔偿责任作了规定:“因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。”

三、诉讼委托代理合同的双方当事人在合同中中预先约定的抛弃任意解除权的条款是否有效

诉讼委托代理合同是委托合同的一种,是委托人与受托人约定由委托人委托受托人处理诉讼委托代理事务的协议。在司法实践中,一个诉讼案件从启动到终结往往耗时数年。在这种特殊情况下,诉讼委托代理合同的双方当事人为了维护合同的稳定性,通常会在合同中作一些特别约定,对合同解除权作出限制,规定任何一方不得无故终止或解除合同。这就产生了一个问题:抛弃任意解除权的条款是否有效?

笔者认为,既然任意解除权是法律赋予委托合同双方当事人的权利,权利的行使显然不可能构成违约,法律上是不承认解除委托合同有违约责任问题的。即使当事人特别约定合同成立后,一方不得解除合同,但该特约有违于委托的基本性质,也违反法律规定,特约应无效。

四、诉讼委托代理合同委托人行使任意解除权解除合同后承担赔偿损失的责任是什么性质的民事责任

民事责任即民事法律责任,是指民事主体因违反合同,不履行其他义务或者侵害民事权利主体的民事权利所应承担的民事法律后果。民事义务是民事责任的前提与基础,根据不履行民事义务的表现形式,可以把民事责任分为三类:第一类:违反合同的民事责任即违约责任;第二类:侵权的民事责任;第三类:不履行其他民事义务的民事责任。

既然法律赋予委托合同双方当事人任意解除权,合同中预先约定的抛弃任意解除权的条款无效,那么当事人行使任意解除权解除合同并未违约,合同解除后承担赔偿损失责任的性质也就不是违约责任。

笔者认为,《合同法》第四百一十条规定的“赔偿损失”的责任应为民事责任的第三类——不履行其他民事义务的民事责任。诉讼委托代理合同的委托人在受托人处理委托事务尚未完成前解除了合同,使受托人不能继续履行合同义务而少获报酬,在可归责于委托人的情况下解除委托合同,显然意味着委托人不履行遵循公平原则和诚实信用原则的义务,委托人应当承担对因解除委托合同给受托人造成的报酬减少进行赔偿的民事责任。

五、诉讼委托代理合同委托人行使任意解除权解除合同后承担赔偿责任的赔偿数额是否应包括受托人的可得利益损失

诉讼委托代理合同委托人行使任意解除权解除合同后给受托人造成的损失分为两部分,即实际损失和可得利益损失。实际损失即受托人因已完成的这部分诉讼委托代理事务而应得的报酬。可得利益损失即因为委托人在诉讼委托代理事务完成前解除合同使受托人不能继续履行义务而少获的报酬。

结合《合同法》第一百四十条及上述《合同法释义》对该条款的解释,笔者认为,对于受托人的可得利益损失是否应由委托人承担赔偿责任的问题,不能一概而论,而应结合具体情况区别对待。

《合同法释义》中对《合同法》第四百一十条作出如下解释:委托合同的一方当事人在不利于对方当事人的时期解除委托合同而造成对方损失的,应当承担赔偿责任。所谓不利于对方当事人的时期,就委托合同而言,是指由于委托人在受托人处理委托事务尚未完成前解除了合同,使受托人因不能继续履行义务而少获的报酬的情形。委托人除对受托人已履行的部分给付报酬外,对在可归责于委托人的情况下,因解除委托合同给受托人造成的报酬减少承担赔偿责任。如果受托人处理事务不尽注意义务,怠于委托事务的处理,委托人无奈而解除委托合同,虽会给受托人造成一定损失,但因解除合同事由不可归责于委托人或者不能完全归责于委托人,委托人对受托人因合同终止而遭受的损失不予赔偿或者只赔偿其部分损失。

具体到诉讼委托代理合同而言,笔者认为,应针对两种情况分别作不同的处理:

第一种情况,如果委托人解除合同的原因不可归责于其自身,而是受托人或第三人的原因,或是不可抗力,则委托人不应支付受托人对未完成事务部分的报酬。即委托人不须赔偿受托人的可得利益损失。

第二种情况,如果委托人解除合同的原因可归责于其自身,换句话说就是委托人对合同的解除有过错,则基于公平原则以及禁止利益损害原则,委托人应当将未完成事务部分的报酬作为受托人的损失予以赔偿。例如,双方在诉讼委托代理合同中已对报酬支付的时间及比例作出约定,而受托人已经基本履行了诉讼委托代理事务或即将完成诉讼委托代理事务,委托人依约支付所有的报酬为受托人完全可期待的利益,如判决即将生效或者已经确定能够取得执行款项但未真正取得时,而此时委托人为了逃避支付委托人报酬而解除委托合同,显然委托人对合同的解除存在过错。在这种情况下,法院应依据公平原则以及诚实信用原则,判决委托人赔偿受托人的相应可得利益损失。

参考文献:

[1]全国人大常委会法制工作委员会编写.中华人民共和国合同法释义.

[2]王利明.民法[M].中国人民大学出版社,2000.

[3]江平. 民法学[M].中国政法大学出版社,1999.

[4]吴庆宝,赵培元,孟祥刚.委托类合同裁判原理与实务[M].人民法院出版社, 2008.

篇5：代理招商委托合同

项目招商

前期顾问服务合同

甲方：乙方：XXXX有限责任公司青岛分公司

项目整体招商前期顾问服务合同

甲方（委托方）：乙方（受托方）： XXXX有限责任公司

甲、乙双方本着互惠互利，共同进步的原则，经友好磋商，就甲方投资开发之XXXX的商业部分（以下简称本项目）独家招商代理顾问服务达成以下协议,具体内容如下﹕

第一条本合同术语解释：

本项目：指项目商业部分。

合同：指“XXXX项目整体招商前期顾问服务合同”即本合同。

服务内容：指乙方为甲方提供独家整体招商代理顾问服务。

招商成功：以甲乙双方与第三方签订商业运营招商协议为准。

第二条工作内容

合同期限内,乙方向甲方提供包括但不限于以下服务内容：

（一）协助甲方梳理本项目整体招商方案,提供招商整体策略的建议；

（二）依托乙方资源，协助甲方为本项目引入品牌运营公司入驻；

（三）协助甲方同政府沟通，为本项目向政府争取优惠扶持政策；

第三条 双方声明和保证

（一）甲方向乙方保证，签署本合同时及本合同有效期限内：

1）甲方系在中国正式成立和登记的法人，有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；

2）甲方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。

（二）乙方向甲方保证，签署本合同时及本合同有效期限内：

1）乙方系在中国正式成立和登记的法人、有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；

2）乙方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。

第四条合同期限

合同期限：自本合同签订之日起3个月。

第五条甲方义务

1)在本合同签订后，甲方应及时向乙方提供甲方已拥有的本项目相关顾问服务工作所必需的项目资料，并保证资料的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行招商工作。

2)甲方指定至少一名对接人，负责协调各有关方面的工作，并根据乙方要求提供相应的工作协助，该甲方指定负责人签署的书面文件并加盖甲方印章后方可视为甲方确认。

3)甲方应按照合同约定的付款方式、付款时间及金额向乙方或乙方指定的第三方支付服务费用。

第六条甲方权利

1)在本合同履行期内，甲方有权对乙方工作开展的情况进行监督，并有权要求乙方改进。

2)甲方对乙方任何阶段工作的回复，可以自由选择电子邮件、传真、信函等方式进行回复，并以发出时间为有效回复时间。

3)甲方有权根据情况变化对本项目顾问工作成果提出调整要求，并拥有对乙方所做出的与该项目有关的所有策略及商业行为的最终决策权。

4)甲方有权要求乙方按照双方协议的时间完成各阶段工作，完不成由此导致甲方工作的损失，甲方有权追究乙方所应承担的责任。

第七条乙方义务

1)乙方负责于本合同签订后，组成项目专责小组，开展项目整体招商工作，并定期向甲方汇报项目整体招商工作进度。

第八条乙方权利

1)乙方有权要求甲方按协议规定提供已持有的完成本项目相关顾问工作所必需的项目资料。

2)乙方有权要求甲方按照双方协议规定按期支付各阶段咨询服务费，并在甲方费用不及时支付时停止服务，由此导致甲方工作的损失，由甲方承担责任。

第九条前期顾问工作服务目标

1)乙方组成项目专责小组，完成对符合标准的品牌运营公司的实地调研与对接。

2)乙方负责于本合同签订之日起3个月内向甲方提供至少一家品牌运营公司，如XX商城、XX集团等，与甲方对接洽谈合作事宜。

第十条 招商成功的认定

第十一条 前期顾问服务费用及支付方式

1)乙方将向甲方收取每月人民币30,000元定额专业服务费用，持续时间为3个月。

2)甲方于本合同有效期内，每月15日前向乙方支付本月定额专业服务费用。

3)乙方根据甲方相关付款流程出具付款申请、出具相应合法发票等。

4)如项目招商成功，甲乙双方具体合作模式及收益分配另行签订备忘录约定。

5)乙方账户信息：

公司名称：

开 户 行：

银行账号：

第十二条双方约定

自本合同签订之日起至合同截止后1年内，甲方和/或乙方不得雇用或以其它方式实际雇用对方公司员工。

第十三条知识产权

本合同项下由乙方完成的、以任何载体所体现的工作报告、图表的知识产权均属于甲方。

第十四条保密义务

1)甲、乙双方在本合同有效期内及本合同有效期届满或终止之日起的年内应严格保守对方商业秘密。未经双方书面同意不得将保密信息对外发布或披露、提供给任何第三方。否则给对方造成经济损失的，泄露方应当据实赔偿对方损失。

2)本条在本合同终止或解除后仍继续有效。

第十五条违约责任

1)甲方不得以任何与乙方服务无关的理由延迟或拒绝支付已完成工作阶段的各类费用。如甲方延迟付费超过10个工作日，则乙方可视情况单方解除本合同并要求甲方支付已完成工作的费用及相应违约金。本条款中所列明的违约金计算方式为：以顾问费为基数,按每日万分之三的标准计算。

2)乙方应按合同约定的时间及时提交相关阶段工作成果，若乙方延迟提交阶段工作成果超过10个工作日的，甲方有权选择是否解除合同。若甲方选择解除本合同，乙方应退还甲方支付但乙方未交付工作成果部分的服务费并支付相应违约金；若甲方选择继续履行本合同的，则乙方应按日向甲方支付违约金。本条款中所列明的违约金计算方式为：以顾问费为基数，按日万分之三的标准计算。第十六条不可抗力

17.1 如果一方在履行本合同时直接受到某一不可抗力事实的影响、迟延或阻碍，该方应在不可抗力事件发生后的10日内通知另一方并提供有关的详细信息。17.2 对不可抗力事件造成的未履行或延迟履行义务，任何一方均不承担责任。受不可抗力事件影响的一方须采取适当措施以减少或消除不可抗力的影响，并尽快恢复履行受不可抗力事件影响的义务。

17.3 本合同所称不可抗力事件指无法克服、无法预见、超出一方或双方合理控制范围且妨碍双方完全履行合同义务的事件。不可抗力事件包括但不限于以下方面：自然灾害、暴动、战争、内乱、爆炸、火灾、洪水和政府指令。

第十七条合同终止

18.1 经甲、乙双方协商一致，同意终止合同。

18.2 出现本合同约定的解除合同情形时，解除权人可以单方解除合同，解除的一方应当通知对方。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行部分，按双方约定的结算条款及乙方实际工作阶段及成果结算咨询服务费。

第十八条争议解决

1)如果双方就本合同的解释、有效性、终止或执行方面有任何问题，应尽

最大的努力协商解决有关问题。

2)如双方不能协商解决与本合同有关的或由本合同引致的任何问题，可向北京仲裁委员会申请按其届时有效的仲裁规则进行仲裁。

3)在发生任何争议和在任何争议正在进行仲裁时，除了所争议的事宜外，双方应继续完成其各自在本合同项下的义务。

第十九条适用法律

本合同的效力、解释和执行受中华人民共和国有关法律法规管辖。第二十条合同转让

1)未经对方书面同意，任何一方不得将本合同项下的任何权利或义务转让给第三人，否则将承担由此产生的违约责任。

2)若合同执行过程中出现委托方单位变更，本合同仍然有效。甲方须向继任方说明该合同，并根据实际情况签订补充协议。

第二十一条合同条款

1)本合同由甲、乙双方签章后生效。

2)本合同的任何修改，由双方协商同意另行签订补充合同。

3)合同正本一式份，甲方执份，乙方执份，具同等法律效力。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

授权代表（签字）：授权代表（签字）：

篇6：商业项目招商策划代理委托合同书

地址：

电 话： 传 真：

乙方：

地 址：

电 话： 传 真：

甲、乙双方经友好协商，就甲方委托乙方对深圳市 的 商业项目进行 独家代理策划招商事宜，协议如下：

一、合同标的合同标的物业：，建筑面积 ㎡，系甲方 开发建设之商业

物业。本合同为甲方全权委托乙方对本项目进行商业策划招商代理的工作。乙方同意接受甲方委托。

二、委托内容

独家招商代理内容： 甲方全权委托乙方对本项目进行商业项目独家策划及 招商代理的工作, 其中包括招商策划工作、商业项目规划工作及独家代理 本项目的整体招商工作，乙方在获甲方委托独家代理招商期内将全权负责 具体招商工作的执行及监管和所有租约合同的初审工作。

三、合同期限

甲方委托乙方为本项目的独家代理招商单位，合作期限由本合同签订之日 起 叁 个月止。

四、合同双方的权利和义务

1、甲方的权利和义务

1.1 甲方负责提供乙方经营管理场所（包括招商处），负责招商处的按时装修、布置及正常使用等事宜，并承担相应水电支出。

1.2 甲方应按时办理租赁许可证、产权证件方面等相关批文，并提供复印件 给乙方。

1.3 甲方应对乙方各阶段提交的报告、工作计划等在五个工作日内完成审定 签复。

1.4 甲方应全力支持、配合乙方按经双方审定的策划报告及执行方案所进行 的工作，保证招商现场包装、广告投放量等，以利招商计划的顺利实施。

1.5 甲方应详细介绍标的物业相关情况，并按双方约定的时间准时向乙方提 供工作所需图文资料及准确的营销工作需要的数据。

1.6 按照本合同要求对乙方工作进行监督；及时审议并确定乙方提出的各阶 段策划方案及实施细节。（包括租金价格标准和广告策划方案。）

1.7 甲方有义务根据合同支付乙方的独家策划及招商代理费用；

1.8 甲方有权在乙方故意违约的状况下提出解除合同，并追究乙方违约责任；

1.9 甲方负责将合同标的物业交乙方独家代理招商，并负责与客户签订正式 租赁合同，每月收取租金(包含租赁押金)。

1.11 甲方保证工程按期竣工、验收、入伙，并按时取得竣工验收合格证书。

1.12 甲方负责承担项目的所有广告宣传、招商书制作、项目推广费用,其中： 乙方建议甲方投入的项目前期推广费用(包括媒体广告费用)不少于商

业项目总招商面积全年租金的3-5%(预算方案另列)。

1.13 甲方负责提供租赁物业的租赁合同书范本及收据。

2、乙方的权利和义务

2.1 乙方负责于本合同签订后，组成项目专责小组，定期召开例会，向甲方 汇报项目策划工作进度、招商情况以及经营状况，并按照会议议决事项 提供相关建议和应对策略。

2.2 乙方应协助甲方进行现场布置工作，并及时提供有关现场包装建议方 案，包括装修、布置风格__________、家具摆放等事宜。

2.3 乙方负责制定本项目方案改进策略，并从市场有效需求之角度向开发商 提出建设性意见，供甲方决策参考。

2.4 乙方定期组织本项目有关的研讨及每周工作例会，并及时提交会议纪 要，作为双方的工作方向和执行依据。

2.5 乙方在项目招商期准备阶段，负责制定招商操作实施方案、招商人员培 训计划、选拔招商现场接待人员培训工作。

2.6 乙方在营销推广阶段，负责监控营销方案的实施，并适时调整、指导招 商具体工作，解决招商中遇到的困难，保证招商工作顺利进行。

2.7 乙方根据合同约定，按时收取项目代理招商费用。

2.8 乙方不得对外发布和承诺未经甲方许可的有关本委托项目的内容。

2.9 乙方负责独家代理合同标的物业的招商，节假日照常运作（春节除外）。

2.10 乙方负责主理一切招商工作查询及有关招商及租赁的具体工作。乙方负 责在独家代理招商期内完成本项 80 %的招商率。

2.11 乙方定期（每个月）向甲方提供本商场的招商情况分析报告，内容包括： 前一时期招商状况，客户心态、客户业态分布、市场动态等，并根据

市场变化状况适时做出调整建议。

2.12 乙方负责招商的管理工作及招商操作的合法性和安全性。

2.13 乙方全权负责管理本项目租赁进度控制及商业经营控制，避免重复出租 单位。

2.14 乙方负责于现场招商中心投入 3 名专业招商人员，处理日常招商接 洽工作。

2.15 乙方的招商职责在租客与甲方签署正式租赁合同并收取入驻前期款项 后，即告完成。在甲方与客户签订合同后的履约期内，因合同纠纷，违约而发生的赔偿与乙方无关。（除非该纠纷是由乙方的过错所致的。）

2.16 乙方负责拟订并备妥招商的租赁合同及各项租赁文件。

2.17 乙方按甲方意向并获得书面认可，在甲方授权范围内，完成商业项目有 关的推广及宣传活动。

2.18 乙方对租赁客户收取定金额度不能超过壹个月租金。

2.19 乙方针对本合同标的物业的任何越权签订合约所带来的责任由乙方承 担。

2.20 本合同到期后，乙方负责将有关本租赁物业的租赁资料移交给甲方。

五、独家策划、招商代理的收费标准及支付方式

1、独家策划费用：本合同书策划费用为人民币 伍万元整,合同签订之日起3 天内支付乙方第一笔策划费 3 万元，余下 贰万元分2 个月付清，即每月 10 支付当月策划费 壹万元。

2、招商代理佣金费：以合同租赁价一个月租金为结算依据，即招商代理佣金= 签订租赁合同面积*租赁合同租金*1 个月。

3、当租户签订《 商业项目租赁合同书》并按照租赁合约规定交付完 商业项目租赁定金(押金)后，甲方须按本合同结算招商代理费。

4、招商代理费每月5 号结算一次，计量标准以已招商并签订《租赁合同书》 合同为准。

5、独家代理招商收费标准 ：甲方或乙方同意乙方介绍上述客户到现场看楼，如客户（或客户之亲属、授权人、代理人）自看楼之日起与该物业发生租 赁业务，甲乙双方愿意向乙方支付租赁物业按平均壹个月租金作为乙方的 代理佣金。

6、若租户不履行商业项目认租书，定金将作为赔偿甲方或乙方损失之罚金，则 乙方按定金的50%收取代理费；如因甲方或乙方单方面过失，需退回全额或 部分订金/定金给租户时，则乙方亦按定金的50%收取代理费。

7、付款方式：甲乙双方以支票或现金的方式支付乙方的独家策划及代理招商费 用。收款帐号以乙方书面通知为准。

六、生效、违约及其它

1、本合同自甲乙双方同意接受并签署之日起本合同自动生效。

2、所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方负责赔偿对方因此所产生的 一切经济损失。

3、双方对合作过程中的所有相关商业资料均负有保密责任，未经许可，任何 一方不得擅自对外发布或提供给第三者。

4、甲方未按合同规定按时向乙方支付本项目的独家策划及招商代理费用，逾 期甲方应按有关独家代理招商费用的千分之二/日，作为滞纳金补偿给乙 方，且乙方有权提前终止合同。

5、因其它不可抗力造成的实际损失，则根据实际情况由双方分别承担各自相 应的责任。

6、本合同如一方违约，经协商解决不成，另一方有权提前单方面终止合同并 保留追究法律责任的权利，否则，视同合同继续有效。

8、本合同一式肆份，甲乙双方各执两份，均具同等法律效力。

9、本合同未尽事宜由甲乙双方协商解决，若有需明确之处，经甲乙双方协商在 不违反本合同精神的范围内可签补充协议书。补充协议书与本合同具有同等 效力。

11、本合同出现纠纷，甲乙双方友好协商，协商不成，由法律解决。

附件：策划工作内容及完成时间：

第一部分：市场调研，经营定位

区域及项目周边零售消费市场调查

区域及周边零售商业市场调查

区域专业市场调查

区域产业结构调查

商铺销售市场调查

本项目经营定位

第二部分：项目招商推广

项目明细经营定位

项目经营分区及招商平面分割

商业经营品种分类及比例确定

项目建筑立面、内部装修、铺位装修等建议方案

商业租金、物业管理、广告费用等建议

商业经营管理及经营推广策略

目标商户经营场地、生意源、租金、营利、进驻本项目意向调查 招商整合推广策略

第三部分：经营管理

经营管理框架

经营管理推广

甲 方：（公章）

法定代表人或授权代表：

日期：2005年 月 日

乙 方：（公章）

法定代表人或授权代表：

日期：2005年 月 日

篇7：招商代理委托协议

委 托 人：安顺雄政房地产开发有限公司（以下简称甲方）受委托人：（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规，甲、乙双

方在平等、互利、友好协商的原则下，就甲方委托乙方对 “东方商

城”商业物业（以下简称“委托物业”）进行独家全程策划、招商代

理一事，达成协议如下：

一、“东方商城”招商面积

东方商城一层步行街独立商铺及二层商场（面积约10000㎡，具

体招商范围和面积以附图为准）。

二、招商工作完成时间

1、项目开业时间暂定为2010年5月1日。

2、招商完成时间为 2010年3月13日。

3、招商任务为东方商城经双方确认招商面积的85%，并确保招商

对象正常入住“东方商城”顺利开业。详细招商任务、计划等由乙方

拟定呈报甲方审定。

三、招商要求及定位

甲方对“东方商城”设计及定位为：打造成为安顺五县两区女人

街和儿童世界，要根据其特点针对性招商。结合“东方商城”的特点，乙方在招商过程中，应当确保引进国产一线品牌、二线品牌等，严禁

将无品牌知名度、产品质量低劣的商家、与“东方商城”的品牌定位、专业定位相悖的商家引进“东方商城”。

因此，在开展招商活动前，乙方应当根据“东方商城”的特点和

招商取向制作招商方案、措施、计划、策划书，报甲方审定后实施。

四、甲方权利与义务

1、提供“东方商城”的招商经营面积图纸，以利乙方招商工作的开展。

2、按约定支付乙方招商代理费。

3、承担经甲方审定的招商广告宣传费用。

4、在三个工作日内审定乙方呈报的招商方案、措施、计划、策划书。（甲方认为乙方呈报的招商方案、措施、计划、策划书需要修改或调整的，乙方应当进行重新修整后报送甲方报审。甲方审定的招商方案、措施、计划、策划书加盖双方印章后执行），对乙方引进但与“东方商城”的品牌定位和专业定位不相符合的商家，有权不与其签订合同。

5、在乙方不能按约定时间完成招商任务时，责任由乙方负责，甲方有权不向乙方支付任何费用。

五、乙方的权利与义务

1、在签订本协议5日内，必须组建不低于5人的招商团队进场开展工作；

2、本协议签订后的30日内提交招商方案、措施、计划、策划书报甲方审定，并严格按招商方案、措施、计划、策划书开展招商工作，严禁采取虚假承诺、哄骗等不正当手段引诱客户。

3、充分发挥代理招商企业的信息优势、资源优势、网络优势，力争在最短时间内，按审批的工作计划完成招商工作，实现招商任务。

4、组建专业团队为“东方商城”进行全方位的推广和重点推荐，其中包括宣传、造势、推广、推荐等形式，确保招商工作取得良好的效果。

5、根据自身的业务优势，将各方面获取的资源与该项目的招商实际进行积极、科学、合理、有效的对接、运作，使该项目的招商工作取得实效。

6、派出专业的招商人员与目标客户进行洽谈，进行一对一的重点推广和介绍。

7、甲方支付给乙方的招商代理佣金包括：乙方所聘人员工资、按国家规定应缴纳的保险费、差旅费、住宿费等在招商过程中产生的一切费用。

六、代理佣金

1、代理佣金以包干方式进行计算，根据乙方实际招商进驻并签约的平方面积的三个月租金为乙方招商代理佣金及费用。

2、代理佣金支付方式：按合同规定，商家与甲方签订正式合同并支付商业租金后，甲方支付乙方壹个半月的租金做为代理佣金，其余壹个半月的租金为代理佣金尾款，待商城正式开业后，双方办理完

毕结算后，甲方7日内全部支付给乙方。

七、其他

1、乙方完成项目招商率达到招商任务的85％的时间为2010年3月13日以前，因甲方原因导致本协议签订后乙方无法开始进行招商工作的或者无法继续进行招商工作的，甲方应当书面告之乙方顺延时间。

2、在招商工作成功，为保障商场的成功运营，“东方商城”可由乙方开业后继续提供相关管理服务，具体内容双方另行协商。

3、如甲方有其他原因需延迟招商时，甲方应当书面告之乙方并顺延招商和开业时间。

4、乙方应当严格保管甲方提供的各种资料，保守在招商过程中获知的甲方各种商业秘密。

5、合同期内甲乙双方签字确认的招商面积，乙方招商成功后均计为乙方招商业绩。

6、乙方所提交所有计划、方案、报告甲方在收到后三个工作日内给予答复，如未答复工作时间顺延。

八、违约及赔偿

1、违约金贰拾万元。

2、佣金甲方按合同规定支付。

3、乙方在合同规定的招商销售期间，如未达到本合同对招商销售工作的约束与规定或未完成招商销售工作，影响商城正常开业，甲方不再支付乙方壹个半月租金的代理佣金尾款，且乙方要承担由此对甲方造成的所有损失及违约责任。

九、争议的解决

因履行本协议所发生一切争执，双方应友好协商解决。若协商不能解决，可在合同履行地提起诉讼。

十、协议的生效

本协议一式二份，甲乙双方签字、盖章后生效，双方各执一份。本协议未尽事宜，双方可另行商定签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

联系电话：联系电话：

合同履行地：安顺市西秀区

篇8：代理招商委托合同

项目管理是近年异常热门的领域。与企业的日常管理不同,项目需要在资源、成本、时间等条件约束之下完成或达到其最初设定的目标,更加体现管理的水平与效率,因此,很多企业或机构逐渐对日常业务以项目化的形式进行管理,如新产品开发、软件开发、产品营销、大型活动等,甚至金融机构的衍生品推广也施行项目管理。在项目管理中,业主与承包商是两个最关键的角色,既是合同的甲方乙方,又是项目合作伙伴,业主作为项目出资人希望少花钱办大事,承包商则希望通过专业的服务多赢利,双方存在既对立又统一的关系。国内从上世纪八十年代开始,逐步从计划分配式的项目安排过渡到项目法人制、招标投标制、合同管理制等模式,而中国传统的以信任为基础的合作关系仍然在项目中发挥重要作用。中西方不同文化和方式的交汇,构成了既有合同又讲关系合作的中国式项目管理。

项目本质是业主向承包商购买服务,是一种定制式(Make-to-order)的交易,由承包商交付合格的、满足需求的产品;项目业主(委托人)与承包商(代理人)之间的一系列围绕项目结构、系统和过程所作的制度设计,称为项目治理(Project Governance)(Lambert)。由于业主与承包商之间的委托代理关系,客观地存在信息不对称和利益冲突,会影响项目的正常实施。良好的项目治理可以合理安排各方的权、责、利,平衡业主与承包商的利益,保证项目顺利执行,实现项目效用和利益。本文将分析项目代理问题的原因、影响,根据委托代理和交易成本理论,提出一个中国式的项目治理分析框架,缓解项目冲突,提高项目管理绩效。

1 项目管理中的代理问题

“在这个项目里,有大大小小的承包商、分包商近百家,但真正赚到钱的不足10%。我们还算不错,因为公司与业主的中方同属一个系统,辛苦4年勉强赚了点钱,但很多国内承包商,由于2003年后的建材涨价、人工成本上升,亏损严重,举步维艰。但合同条款是硬约束,难于调整,承包商与业主之间一度矛盾非常大,纠纷不断”。这是2005年在广东某个中外合资石化项目里,一位承包商的项目经理所说。建设项目由于进入的门槛相对较低,竞争日趋激烈。随着工程监理、招投标、合同法等法律法规的实施,国内项目管理已经逐渐规范,但项目预算定额指标、人工成本指标等却没有及时随市场进行调整,市场竞争变成恶性的价格竞争,工期定额也缺乏科学性,新旧模式的冲突磨擦造成项目中的业主与承包商之间目标分歧甚大,利益冲突、矛盾日多。在我们考察的项目中,业主负责人总是说,现在的承包商只想赚钱,根本不考虑业主的利益;同样,承包商也抱怨,认为业主借招标之机,对工期和造价一压再压。

利益分歧将产生代理问题:逆向选择的问题和道德风险的问题。承包商有自己的利益,偏向对自己有利的选择,而把业主的利益放在次要位置。在上述合资项目中,由于双方利益冲突且迟迟得不到解决,承包商由此消极怠工,最终影响了整个项目的安排,不同的装置进度被拖延了3至5个月。

2 信息不对称造成代理问题并提高交易成本

“对承包商有影响的,不管事大事小,一个报告接一个报告,今天是地质与图纸不符,明天是天气影响。总之,目的就是增加造价,但对其有利的就不吭声。大家整天就想着如何索赔,双方交流是有选择性的,都选择自己有利部分。”这是一位有30多年经验的项目经理的感慨,形象地描绘了项目实施过程中的信息不对称。赵振宇等的调查显示,79%的被调查者认为,业主、设计、承包商和监理四者之间的“信息交流程度一般或不充分”;85%的业主、87%的监理和66%的承包商承认在传统管理模式下存在着相互隐瞒信息和行为的做法。正是由于信息不对称,导致和加重了项目的代理问题,信息不对称在项目中表现为:业主只能观测到结果,难以直接观测到承包商的行动和自然状态本身,承包商给业主所传递的信息具有选择性,如对项目的地质条件,承包商会密切关注地下是否遇到了岩石、流沙,或者其他的意外状态,如果与业主所提供资料不符、与设计不符,承包商就会立即向业主提出索赔申请;但是如果地质情况比资料中的更好,大大减轻承包商的工作量,这时,承包商却不会主动要求业主降低合同价。这种不对称的信息传递,造成业主与承包商之间不信任。为了加强项目实施过程中对承包商的监督,掌握更详尽的信息,业主会聘请监理等第三方,或者强化自身的监督管理力量,这就大大提高交易成本。

3 以严格的合同条款约束承包商并克服信息不对称

解决项目业主与承包商的委托代理难题,主要是解决信息不对称,建立信任和信息共享。作为项目的合同,必须要在公平的基础上客观地定义双方的责、权、利,充分体现双方的平等关系,要有合适的沟通与协调机制。目前项目大型化、复杂化的趋势越来越明显,风险与机会交织不清。合同是约束双方的法律文件,体现了双方在法律、财务和技术等方面的约定,是双方合作的原则与基础。Branconi和Loch提出了一个项目合同治理的分析框架,包括项目规范要求、预算价格/成本预测范围、进度要求、合同价格和支付条件、绩效保证、保修和清算损失、保护承包商的有限责任、相互支持以确保安全等8项基本因素,特别强调合同条款的完备性和对合同履行的严格性。合同是项目建设的纲领性文件,合同的严谨规范和准确无误本身就构成一种有效监督,例如:通过合同条款限定承包商的分包行为,防止承包商进行恶性分包;对专有名词的含义进行专门说明和定义,防止在具体运用、解释上的含糊与混淆;设定技术条款,对拟建工程项目的技术经济指标和使用功能进行详细描述,体现业主的要求和期望。如果合同条款粗放,具体的技术指标含糊不清,双方的权力义务约定模糊,则会给项目管理留下缺口,当利益出现纠纷时,合同不但不能起到法律评判与保障作用,反而容易造成更大的混乱。

因此,业主与承包商之间,结合项目特点,选择公平合理的合同结构,详细定义合同,严格履行合同,才能有效地解决信息不对称、利益不一致导致的代理问题(Floricel和Lampel)。

4 以伙伴关系策略提升项目管理绩效

合同治理是项目实施的基础,但并不是业主与承包商之间关系的全部,因为合同天生不完全性,总存在漏洞或缺陷。合同治理包含了反复的磋商,甚至仲裁和诉讼,治理成本高,有时旷日持久地磋商将影响项目的正常实施。

交易成本理论认为造成各交易存在成本差异的关键是交易的频率、不确定性和资产专用性,而治理结构则由交易属性所决定。交易与治理结构的对应方式各不相同(见表1),且以交易成本最小化为目标。

注:资料来源于威廉姆森的《合同关系的治理》,引自普特曼·克罗茨纳编《企业的经济性质》,上海财经大学出版社,2000年6月

项目的交易成本包括:投标阶段的成本、合同谈判成本、监督和实施合同的成本。我国对建设项目的取费规定,其中的建设单位管理费和监理费可以列入交易成本的范畴。根据财政部《基本建设财务管理规定》(财建[2002]394号),其中建设单位管理费最高是1.5%(投资1 000万元以下),最低为0.1%(投资20亿元以上),监理费的费率为工程费用的3.30%到1.03%。此外,另一个成本更值得关注,就是项目进度、成本和质量控制失败之后所带来的巨大损失,这不仅是项目本身的损失,还包括了项目不能投产所带来的机会收益损失。对项目的治理已经超越了成本最小化的目标,更多是保证项目的完成和投用。交易成本理论所提出的关系合同治理模式,为项目治理提供了有效的解决方式。因此,在强调合同治理的同时,另一维度的关系治理对项目管理起到保障和促进作用,在业主与承包商之间建立平等的合作关系,兼顾双方的利益,从而提高项目管理绩效。

关系,常常会被通俗地理解为跟谁的私交好、交情深,局限在人际关系范畴。项目关系治理不是简单的甲乙双方在一起喝酒吃饭的关系,更多是双方拥有“共同的目标与规范,实施过程的联合行动”(Jap和 Ganesan), “信息共享的程度、价值目标的一致性、联合运作的程度” (Zheng 等) ,表现为对项目认知,对问题的态度。因此,项目关系治理体现在目标一致性、信息共享程度和联合行动等三方面,其治理的完善程度将对项目绩效产生重大影响。

5 合同治理或是关系治理的影响因素

不管是作为业主还是承包商,都会面临同样的困惑:重合同还是重关系?或两者并重?合作关系的建立不是一蹴而就,是由过去合作的结果与对将来交易的期望结合而成。良好的关系是信任的根源,也是信任的结果。影响项目治理选择的因素很多,交易成本理论认为是资产专用性、不确定性和交易频率,Jones 等则扩展了任务的复杂性。结合项目管理的特点,我们用业主与承包商的合作期代替交易频率,整理为以下4个主要影响因素:

(1)资产专用性。资产专用性是指一种资产被使用者用于其他可供选择的用途而不得不牺牲其生产价值的程度。项目中资产专用性的典型是承包商的施工机具,如民用建筑的大型塔吊,工业装置的自动焊机、大型吊车等。在2000年茂名石化200万吨/年渣油加氢项目,由承包商负责运输19台超大型设备(最轻的365吨,最重的一台486吨),运输过程中因制造厂商的交货耽误,超出了合同工期,承包商索要高额的拖车和吊车停滞费,业主不得不支付了额外的一笔费用。当资产专用性越高,项目中潜在的机会主义行为就容易出现,风险会加大,这会增加合同条款的复杂程度。同时,为减少合同覆盖不到的风险,业主和承包商都愈加求助于关系治理,以避免类似机会主义行为。因此,资产的专用性越高,合同治理的力度会越大,关系治理也更受重视。

(2)双方合作期。合作期标志着双方对紧密而值得信任的心理依赖(Ferguson等)。信任是经常合作的结果,合作期越长,信任程度越高。对初次合作的双方而言,互相之间不了解,信任尚未建立,对合同的条款会更加关注保护性的约定;在实施过程中,如果出现与原来设定不一致时,双方首先会检查合同,从合同中找到相关的规定,合同的治理程度在初始阶段相对较高;随着双方合作深入,合作时间长了,相互了解、相互信任,双方更多从现实出发、从有利于合作出发,合同的重要程度和依赖程度相对降低,关系治理程度则随之提高。

(3)项目不确定性。项目技术不确定性愈大,风险愈大。出于对风险的厌恶,不管是委托人还是代理人,都不愿意独自承担风险,双方希望通过合同对风险进行合理的分配(Jensen等),并体现灵活性和预见性。同时,风险控制与信任具有互补关系,它们共同影响着双方的合作。不确定性越大,合同所留余地越大,双方更依赖于信息共享和共同行动,以应对可能发生的不可预见事故。

(4)项目复杂性。项目越是复杂,专业化的要求就不断提高,需要在执行过程中更好地进行组织和协调,相互支持与依赖。任务复杂性能促使拥有不同能力的双方联合行动,以解决面临的问题。对于复杂的项目,反复的分解和细化十分必要,把复杂的项目从项目定义、设计、工艺技术、生产、健康安全、法律法规等方面内容准确定义和描述,化繁为简,合同条款则倾向于严密详尽,更加有利于应对复杂项目,改善双方的合作。

6 总结

项目治理是一个复杂的系统,从业主与承包商的角度去分析,合同治理与关系治理构成了两个主要的维度。由于项目的信息不对称,存在交易成本,导致了项目代理问题,出现机会主义和道德风险等。解决项目治理中的这些问题,其对策是具有预见性和适应性的严密合同;同时,通过建立长期合作关系,相互支持、相互协调,共同处理项目运营过程中出现的问题。关系治理与合同治理构成了建设项目的治理机制,治理的目的是降低交易成本,解决代理问题,提高项目管理绩效。而影响项目合同治理与关系治理的因素,则包括了资产专用性、双方合作期、项目不确定性和复杂性。根据以上分析,我们建立了一个项目治理的分析框架,具体见图1所示。通过这个分析框架,可以为项目管理的研究提供新视野,也希望能给广大的项目管理人员更多的启示。

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