“城镇化”进程任重而道远 房地产企业不能盲目乐观

“城镇化”进程任重而道远 房地产企业不能盲目乐观（精选1篇）

篇1：“城镇化”进程任重而道远 房地产企业不能盲目乐观

“城镇化”进程任重而道远 房地产企业不能盲目乐观

2012-12-24 摘要：2012年12月16日闭幕的中央经济工作会议将“城镇化”列入2013年六大任务之一。新型城镇化将给房地产行业发展带来新的历史机遇，对行业整体来说无疑是一个长期的巨大利好，不仅可以分担目前楼市调控重压之下库存和房价都畸高的压力，也是让楼市走向健康化和稳定化的必经之路。但城镇化建设是一项艰巨而复杂的任务，城镇化进程也绝非一朝一夕就能完成，因此，尽管城镇化将成为我国房地产行业乃至我国经济的动力源，但如何用好任重而道远。对于国家的城镇化战略，房地产开发企业更不能盲目乐观。

一、“城镇化”成为我国经济增长新引擎

2012年12月16日闭幕的中央经济工作会议将“城镇化”列入2013年六大任务之一，提升到和“保民生”、“调结构”同等重要的位置。会议指出：“城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程”。“十八大”报告也明确提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”由此传递的明确信息是，城镇化建设将是未来中国新的经济增长动力，城镇化建设也将是2013年经济工作的重要任务。新型城镇化由此上升到国家战略层面，成为各方关注的焦点。

数据显示：1949年，我国城镇化率只有10%，1979年改革开放起步时还不到19%。中国城镇化的大踏步发展始于上世纪90年代，城镇化率由1990年的26%快速上升到2009年的46.6%，年均提高一个百分点。2011年，我国城镇化率首次突破50%，达到51.27%。据此预计未来10年，我国仍将处于城镇化快速发展阶段，2020年城镇化率将达到60%左右。快速发展的新型城镇化，正在成为我国经济增长和社会发展的强大引擎。

二、“城镇化”战略对我国房地产行业长期利好

城镇化的进一步发展必然会带来劳动生产率的提高，带来城镇公共服务和基础设施投资的扩大，在经济转型的大背景下，我国新型城镇化建设将成为未来经济发展的重要动力。有专家测算，我国城镇化率每增加一个百分点，能带来7万亿人民币的投资和消费需求，这将是未来促进内需和促进经济发展的战略着眼点。

房地产业作为第三产业的一个细分产业，在扩大内需中具有积极作用。新型城镇化将给房地产行业发展带来新的历史机遇，对行业整体来说无疑是一个长期的巨大利好，不仅可以分担目前楼市调控重压之下库存和房价都畸高的压力，也是让楼市走向健康化和稳定化的必经之路。综合来看，城镇化对房地产行业将产生如下几方面影响： 首先，从长远趋势来看，城镇化进程将促进房地产需求尤其是居民住宅需求的增加。目前我国城镇化进程稳步推进，增速明显。据统计，截止2011年末我国大陆总人口为134735万人，城镇人口占总人口的比例达到51.27%，比上年末提高1.32个百分点。即使按我国总人口为13亿，城镇化率年均增长1个百分点来保守估计，我国每年将新增城镇人口1300万人。这1300万人口在城市生存、生活需要必不可少的工作、居住、消费场地场所，这就为房地产业提供了巨大的消费需求。在巨大需求的刺激下，房地产开发有了内在动力。

其次，城镇化进程将促进房地产行业结构调整。城镇化进程带动经济发展，居民生活水平大幅提高，不同文化层次、不同职业、不同岗位、不同经济承受能力的人对工作、生活、消费环境的要求有所不同甚至存在很大差异，这就要求房地产业开发适应不同人群在工作、生活、消费等方面的住房需求。在需求结构发生变化的情况下，房地产开发结构也将由此发生变化。可见，城镇化建设使房地产需求结构发生变化，需求结构变化带来房地产供给结构变化，并进一步促进房地产行业结构调整。与此同时，在满足不同层次人群对房地产需求过程中，尤其是在开发高档次房地产项目的过程中，将推动房地产开发企业水平提升。第三，城镇化进程有利于形成房地产市场有效供给并促使房价回落。大中小城市合理布局的城镇化缓解人口、资源向大城市集中的趋势，有利于分流大城市多年来居高不下的购房需求，大城市房价上涨的压力将会缓解，这也会解除长期高房价对大城市集聚和辐射能力的桎梏，加快大城市产业结构优化进程，从而驱动房地产市场发展进入高级化阶段。同时，紧凑和立体的城镇化将会大大减少城市在公共服务设施上的投资规模，有利于解决地方政府对于土地财政的依赖，并由此降低地方政府推高地价的内生激励，房价也将由此出现台阶式回落，更多中低收入购房人群的购房支付能力将大大提升。与此同时，工业化、农业现代化协同推进的城镇化将彻底解决过去城镇化与工业化发展“两张皮”的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，有望解决目前二三线、三四线城市房地产脱离城市工商业而过度发展的问题，实现房地产泡沫的软着陆。

第四，城镇化进程有利于创造我国房地产企业发展新模式。节约资源和保护环境的城镇化将真正创造我国房地产发展的新模式，改变房地产企业过去“跑马圈地”的经营模式。对于久经调控的房企而言，从“城市化”到“城镇化”虽然只有一字之差，但这似乎意味着一个更大的市场和新的利润增长点。据了解，包括万科、恒大等一线房企，已经开始布局城镇化的新企业战略，绿城则开始具体考虑通过已有的代建业务平台，在新型城镇化发展路径下，占据先发优势，而这些都将为房地产行业发展带来革命性变化。

综上所述，理论上，城镇化进程对房地产行业发展而言长期利好。但值得注意的是，城镇化是一个复杂而漫长的过程，城镇化表面上是一个人口转移的过程，其实质是一种产业结构调整、需求结构升级、生态结构改善、人口结构变迁的过程。

三、“城镇化”进程任重而道远，房地产企业不能盲目乐观

城镇化建设是一项艰巨而复杂的任务，著名财经专家朱大鸣就指出，城镇化也有风险，特别是责任主体不明会导致债务丛生，可能会拖垮各地政府。如果没有真正实现工作常态化，城镇化可能也会变成钢筋水泥式的表面城镇化。笔者认为，从目前形势来看，大力发展城镇化，最可能遭遇的制度瓶颈是农村集体土地有偿流转的制度是否会顺利推进，以及如何稳步提高农村集体用地征地补偿。近期多个政策动向表明，中央及地方政府有意将农村集体土地的自由流转和提高征地补偿标准再向前推进一步。11月28日，国务院常务会议讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，其中集体土地征地补偿有望提高，以此为推进城镇化铺平道路。而更大难度在于集体土地自由流传。虽然从上世纪90年代开始，中国就已经开始在各地陆续试点农村集体土地的自由流转，但时至今日，遍地开发的试点名单多数仍停留在理论层面，鲜有实质性推动。因此，如果从农村集体土地自由流转这个角度来推测城镇化进程还有很长的路要走。

“十八大”报告与中央经济工作会议为我国未来的城镇化建设描绘的蓝图正是对准了这些现实问题。因此，从目前情况来看，我国城镇化进程绝非一朝一夕就能完成，解决好农村人口的户籍问题和耕地荒废问题也是一大难题。与此同时，人口的城市化远远落后于土地的城市化，在城市建成区面积不断扩大的同时，由于在户籍、社会保障、公共服务均等化等方面的原因，原有土地上的居民没有变成稳定的新增城市人口。因此，尽管城镇化将成为我国房地产行业乃至我国经济的动力源，但如何用好任重而道远。对于国家的城镇化战略，房地产开发企业更不能盲目乐观。

作者： 国研网行业研究部 来源： 国研网《房地产行业月度分析报告》