私人房屋建筑承包合同

私人房屋建筑承包合同（通用9篇）

篇1：私人房屋建筑承包合同

房屋建筑施工承包合同

甲方：

（以下简称甲方）乙方：

（以下简称乙方）

甲方位于

，由乙方承包建设施工，为使甲乙双方利益得到保障，同时如约履行义务，甲乙双方经过协商，达成如下协议:

一、建设范围

乙方负责承建甲方房屋建设（楼层数量按最终实际修建为准），地面正负零以上开始计算；（包括地基建设、房屋整体结构、房顶屋面、钢筋制作、楼梯、木工、外墙脚手架，房屋内外粗装修等）房屋整体建设工程。

二、建设方式

一楼二楼为框架结构，二楼以上为砖混结构，包工不包料，甲方负责提供建设所需材料，乙方负责建设施工所需设备、工具、器具以及安全保障设施。

三、承包价

按照房屋建筑面积，一、二层框架结构为230元/平方米，二层以上砖混结构为170元/平方米，总价以乙方承建的房屋实际建筑面积确定为准。

四、付款方式

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五、权利和义务

（一）义务

1、甲方必须按照施工进度提供建设所需材料；非因市面紧缺材料因素造成材料不到位窝工情况，甲方承担损失。

2、甲方必须按照合同约定时间支付建设工程款；

3、乙方必须按照房屋建设质量标准和甲方要求完成房屋建设任务；因乙方

原因导致返工，损失由乙方全部承担。

4、对建筑材料，乙方需提前两天通知甲方，以便准备。

5、乙方必须对甲方提供的材料进行妥善管理，避免造成损失和浪费。

（二）权利

1、甲方有权对工程质量进行检验，对质量不合格的有权要求返工。

2、乙方有权按照合同约定时间要求甲方支付工程款。

六、安全约定

合同约定单价已包含安全施工费，乙方为安全责任人，负责该房屋建筑期间所有安全管理工作，乙方必须做好施工现场安全措施，对工人进行安全教育，施工中做到安全作业，施工过程中发生的任何安全事故由乙方全部承担，甲方不承担任何的责任和经济损失。

七、违约责任

甲乙双方任何一方违约，需承担乙方建设总费用10％的违约责任，若任何一方严重违约，造成重大损失，必须按价赔偿。

八、发生合同纠纷，甲乙双方友好协商解决，不能达成共识的，甲乙双方均可向当地劳动仲裁委员会及人民法院起诉。

九、未尽事宜，甲乙双方可另行约定作为此合同的副件，该附件与此合同同效。

十、此合同经甲乙双方签字、按手印后生效。房屋建设验收合格，完全支付工程款后自动失效。

十一、此合同一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方（签字）：

乙方（签字）：

身 份 证 号：

身 份 证 号：

****年**月**日

篇2：私人房屋建筑承包合同

甲方：李景楠（以下称甲方）

乙方：刘金平（以下称乙方）

经甲乙双方友好协商，就乙方承包修建甲方住宅楼的有关事宜达成以下合同。

一、工作内容

1、一切按照罗军兵设计的李景楠住宅楼施工图施工。（共15页）

2、经过甲乙双方协商，施工图再作修改补充：

⑴、屋面做防水，再不做瓦屋面。四周出檐各60公分，屲硫璃瓦。

⑵、房屋正面墙砌瓷砖，尺寸、颜色甲方自选。房屋背面墙和西面侧墙粉刷细拉毛并加麻刀灰变色，做分格条。东面侧墙一层砌瓷砖，二层、三层粉刷细拉毛并加麻刀灰着色，做分格条。

⑶、水通二、三层，规划并做好电路，电视线和网线路，天窗。⑷、一层地面铺小红砖，水泥填缝，磨平，盘炕。二层地面铺木地板。三层地面铺防滑地板砖。规格60×60cm。颜色由甲方自选。⑸、内墙粉刷后再抹麻刀灰二次，屋顶抹828顶子粉。⑹、房屋基坑开挖清理，基础及墙身砌筑，混凝土浇筑。各项工作内容满足规范和甲方要求。

一、工程价款和支付方式

1、工程价款：总工程承包费共计230000元，大写贰拾三万元整。

2、该房屋建筑工程为包工包料承包方式，机械设备、水泥、砂、砖、钢筋、工具、水、电、保险费、杂费等一切费用均由乙方自己负责。

3、工程价款按四次支付给乙方，第一次在开工前预付40%，第二次在三层封顶后付30%，第三次在完工验收合格后付25%。第四次付款5%作为质量保证金，质量缺陷责任期为两年。

二、甲乙双方义务与权利

1、甲方负责现场指导、协调。

2、甲方监督乙方工程质量、安全、进度。乙方服务甲方的管理。

3、工程质量：乙方严格按规范进行施工，如果因乙方在施工中违反规范、规程而留下质量隐患造成工程质量达不到要求，甲方有权利制止继续施工，并责令其返工，直到符合要求为止。

4、乙方负责所完成工程的施工及质量缺陷责任期的维修保养工作。如果在质量缺陷期内，乙方不进行缺陷修复，甲方扣除质量保证金。两年缺陷期满无质量问题，将退还5%的保证金。

5、工程安全：乙方自行负责施工人员的安全，发生任何意外事故，均由乙方自行负责。

6、工程进度：进度为三个月，下雨天除外。2013年农历3月18日至6月18日竣工。

7、治安管理：乙方施工人员不得违反治安管理条例，不得打架斗殴，发生纠纷和矛盾积极与甲方联系，通过正当方式解决。

8、凡是与乙方相关的债权与债务均归乙方承担。

三、其它

1、本合同一式两份，甲乙双方各一份，都具有同等法律效力。

2、本合同经双方签字并盖手印后生效。在工程竣工验收质量缺陷责任期工作完成，乙方对内外债务结清完毕后自行失效。

3、合同未尽事宜，由甲乙双方协商解决。

甲方：

身份证号：

篇3：建筑工程承包合同风险管理

关键词：建筑工程,承包合同,风险,转移

1 资金风险

1.1 项目资金不到位

一个项目的经营成果如何, 与该项目的资金到位情况直接挂钩。一个项目的正常管理人员由于处于管理阶层, 这些人员的工资待遇要高些, 普通工人的待遇要低一些, 但数量庞大, 再加上机械架材的租赁费用, 每一工日的开支都是一个大数目。所需的人力与物力相当庞大, 一旦项目资金不到位, 造成建筑企业全面停工, 都会给建筑企业带来巨大损失。出现这种情况, 建筑企业应按照合同的相应条款, 搜集有理证据, 提出索赔, 使企业的损失得以补偿。

1.2 无力垫付资金

现在的建筑行业, 项目无需垫付资金的情况越来越少, 一般的工程都要建筑企业先垫付一部分资金。对于资金实力雄厚的建筑企业而言, 没有太大的经济压力, 但对于资金实力相对薄弱的建筑企业而言, 举步为艰。在签订了建筑工程承包合同而又没有资金实力的情况下, 建筑企业既能获得经营成果, 又能完成建筑产品的最完美做法是将到手的项目转包出去, 让有实力的队伍来完成建设任务, 自己在建设过程中抽取利润。

2 技术风险

2.1 不可抗力

不可抗力泛指因气候、天气。地理等发生灾难性突变对自然环境的破坏。如严寒、酷热、台风、火山爆发等。不可抗力的发生多是突发性的, 事前没有太多的预兆, 即使事先能有所预料, 由于时间紧迫也是无法抗拒的。针对不可抗力, 建筑企业可以通过保险来转移企业风险, 尽量将不可抗力的风险转移给保险公司。

2.2 缺少技术支持

一个项目是由若干个分项工程组成的, 有些分项工程的结构比较复杂, 施工工艺比较新颖, 对于本企业而言有相当大的困难。这时应寻求知识层次更高、操作工艺更好, 有资质的人或企业来参与。在建筑企业施工过程中缺少相关技术人力时, 不能盲目的蛮干, 一定要在各项措施得以保障的情况下进行施工。如果条件不成熟, 要积极地需求支持, 不断提升企业的施工水平。

3 公共关系风险

3.1 与建设单位的关系

建筑企业与建设单位发生直接关系, 工程款项由建设单位直接划拨, 所以要与建设单位保持良好的合作关系。对于建设单位在工程中提出的合理意见或建议要虚心接受, 只要正确坚持执行;如果存在偏差, 应向建筑单位提出, 做好斡旋工作。只有搞好双方合作关系, 才能为工程的顺利开展铺平道路。在施工过程中要经常与建设单位沟通, 及时汇报施工进度与工程质量, 不向建设单位提出无理要求, 不隐瞒工程实际情况。

3.2 与监理的关系

工程监理直接参与工程管理, 是建筑企业最直接的合作伙伴。监理的职责就是负责工程的质量、安全、进度、资金四大控制, 建筑企业与之交往最为频繁。所以, 对于监理的指令要严格执行, 努力提高工程质量, 合理安排施工程序, 准时完成预定计划。只有这样, 监理才会准时批复建筑企业关于工程款的申请, 建筑企业才能及时拿到工程拨付款, 才能有效组织下道工序的施工。同时, 在施工过程中要遵循监理程序, 不私自施工, 不违反施工操作规范, 做到文明施工。

4 回避风险

4.1 减少投资

对于风险较大的工程项目, 避免风险发生的有效办法是减少投资, 即使风险真的如期而至, 损失也不是很大。如果不出现风险, 企业最后的利润可能因投入过少而减少, 但还是能达到企业施工获取利润目的。

4.2 分析合同条款, 发现可能导致风险的条款

其实施工中的风险, 很多情况都是建筑工程承包合同签订时留下的隐患。合同的条款相对较多, 在签订合同时要认真分析各条款, 对于可能产生歧义的条款及时提出, 对于可能导致风险因素的条款要求更改。

4.2.1 技术与环境方面的风险。

(1) 地质地基条件。一般工程发包人提供一定的地基条件, 往往这些条件与实际情况出入很大, 施工时会引起超挖、超填, 处理特殊地质情况如流沙, 或遇到其他障碍物和文物都会增加工作量和拖长工期。 (2) 水文气象条件。主要表现在异常天气出现, 如暴雨、特大暴雨、洪水、泥石流、塌方等不可抗力的自然现象, 都会造成工期拖延和损失。 (3) 施工准备。由于工程发包人提供的施工现场有隐患或通水通电和交通等准备不足, 带来承包人不能做好施工前准备工作, 给工程开工后造成后遗症。 (4) 设计变更或图纸供应不及时。设计变更会影响承包人的施工安排, 从而带来一系列问题。设计图纸供应不及时, 会导致施工进度延误, 造成承包人窝工。 (5) 技术规范。特别是标准技术规范以外的特殊工艺, 往往由于发包人要求不合理或过于苛刻, 而事先没有这方面的约定。 (6) 施工组织设计。施工组织设计包括施工方法选择, 施工进度计划, 施工设备选择, 劳动力安排, 施工组织设计的缺陷和漏洞, 都对工程造价和工期有着极大影响。 (7) 施工技术水平。由于承包人承揽了与自己技术能力不大适应的工程项目, 不能及时解决所遇到各类技术问题, 或者是施工机械某些不配套或维修条件差等。

4.2.2 经济方面的风险

(1) 招标文件。招标文件是投标的主要依据, 特别是投标者须知、设计图纸、工程质量要求、合同条款以及工程量清单都潜在着经济风险, 必须仔细分析研究。 (2) 要素市场价格、材料设备供应。要素市场包括劳动力市场、材料市场、设备市场, 这些市场价格变化直接影响着工程承包价格。材料设备供应风险主要表现发包人供应的材料或设备质量不合格, 或供应不及时。

4.2.3 缺乏法律知识、违反或规避法律法规强制性规定的风险

(1) 由于对建筑工程承包合同相关的法律法规不了解, 对相关规定执行不力, 如对工程变更和时效等相关法律规定不熟悉, 会产生不利的法律后果或严重的经济损失。 (2) 违反或规避法律法规强制性规定, 导致追究法律责任, 承担法律后果。有的建筑企业或项目经理为急于承接工程就提前投入大量资金, 有的提前进场施工, 这种情况, 一旦发生纠纷往往因违反法律规定而得不到法律有效的支持和保护, 带给建筑企业很大的风险。

5 风险转移

建筑企业在明知建筑工程承包合同存在一定的风险性, 但又在不能十分确定的情况下, 最佳的方式是向保险公司投保, 让保险公司来承担风险。这样既避免了风险来到时遭受损失, 又能确保企业的正常赢利。为了在企业发展的竞争中立于不败之地, 国外的很多企业非常重视保险, 一旦认定风险存在, 不惜花费代价, 也要买一份让人放心的保险。 (1) 合同谈判签订前的风险防范。这是建筑工程承包合同事前要进行的防风险, 投标前要深入了解业主的资金信用度, 经营作风, 履行能力和是否具备签订合同的相应条件。 (2) 合同谈判及签订阶段如何把握好风险防范。在合同谈判及签订阶段, 主要是对合同文本进行复查, 结合工程实际和业主方的具体情况进行合同风险分析, 并采取相应的对策, 以最终签订有利的工程承包合同。 (3) 加强合同履行时全过程的风险防范。

参考文献

[1]高林.工程造价确定方式研究[J].现代商贸工业, 2010 (22) :024.[1]高林.工程造价确定方式研究[J].现代商贸工业, 2010 (22) :024.

[2]仇志敏.论建设工程造价控制与管理.淮北职业技术学院学报, 2010, (01) :46-47.[2]仇志敏.论建设工程造价控制与管理.淮北职业技术学院学报, 2010, (01) :46-47.

篇4：私人房屋建筑承包合同

摘 要：首先在对建筑工程承包项目施工合同的功能进行论述的基础上、结合当前建筑工程承包项目施工合同管理的实际情况，分析了其中存在的一些主要问题，然后再以解决这些问题为目的，从工程项目施工全周期的角度出发，简要地阐述了基于跟踪管理理念的工程项目施工合同信息管理方法。建筑工程承包项目施工合同信息管理的规范化是当前建筑行业迅速发展的必然要求，既对当事双方有着制约的作用，同时又是对当事双方的负责任，尤其是在当下市场经济错综复杂的环境下，做好这项工作具有积极的现实意义。

关键词：建筑管理；合同管理；合同信息

建筑企业工程承包项目施工合同是企业对市场作出的承诺，是遵守契约精神的基础，因此针对工程项目施工合同的信息管理工作是企业管理工作的核心内容之一，是企业能够适应市场规则需要、满足市场发展需求、并最终获得市场认可的基本保障。为了保证建筑施工企业的高效和可持续的发展，在日益激烈的市场中获得足够的份额和更大的优势，就必须加强企业的合同信息管理工作，只有这样才能在保证履行合同的过程中使企业自身的合法利益也得到维护，从而使企业的经济效益也因此而得到更大地提升。

一、建筑工程承包项目施工合同的功能

（一）项目承包施工合同是构建当事人双方法律关系的基础。合同作为一种构建当事人双方法律关系的有效方式，在建筑工程项目施工承包中得到广泛应用。在当前以平等主体为主要构成形式的建筑市场中，不能够依靠单一的行政命令设置法律关系，需要建设方与施工方在法律范围内通过自主协商的方式达成共识，并以签订建设工程项目承包施工合同的形式形成法律文书，之后由各方履行合同信息规定的义务，通过相互配合，最终完成工程施工。

（二）项目承包施工合同是明确当事人双方行为规范的有效补充。当事人双方在施工活动当中的权利与义务的明确依据的是国家的建设法规，这也是当事人的权利和义务的法律依据之一。但是，因为建筑施工活动的复杂性、多样性和特殊性，使得制定的法律并不能够将其中所有的施工活动囊括进来，而需要通过当事人的约定内容才能够满足工程项目承包管理的不同要求。因此，合同约定也就成为了确定建筑施工当事人权利和义务的另外一种方式，并以之作为除强制性法律之外的施工规范的有效补充。

（三）项目承包施工合同是保护当事人双方合法权益的法律依据。合同中包含的内容与信息是当事人所约定的，但是合同中所约定的权利义务的法律效力则是由国家承认和保护的。一旦建筑施工双方出现合同纠纷，国家司法机关将根据双方签订的合同的有效性来保护当事人的合法权利，督促义务人履行合同中规定的义务，或者承担对应的责任。同时，合同所承担的法律责任中的具体内容一部分包括国家法律规定，另一部分则来自于当事人的合同约定。

二、建筑工程承包项目施工合同信息管理工作中存在的主要问题

（一）建筑工程承包项目施工合同信息不规范。建筑工程承包项目施工合同中的信息是合同管理工作的重要对象，但是随着近些年来建筑市场的不断发展，企业由于精力的分散以及人为因素的影响，对合同管理的重视程度在不断地降低，没有制定并形成专业的合同管理规范规则，导致合同中的信息存在着欠准确、欠细化、不法分子利用合同的便利以权谋私等问题的出现。从施工合同的制定角度来讲，建筑工程施工合同涉及的专业范围较多，加之合同管理还关系到项目管理系统正常开展的顺利程度，因此，制定一个科学、合理、规范的施工合同尤为必要。这要求合同信息的制定人员不但要具有专业的理论知识、丰富的施工实践经验、出色的管理能力，同时还要求他们能够遵守造价管理和相应的法律法规。但是，当前建筑施工合同中的信息主要是由发包方制定，因此合同的主要内容也多考虑发包方的利益，损害了承包方的利益，这对后续合同的执行产生了负面影响。

（二）建筑工程承包项目施工合同管理意识薄弱。建筑施工企业的人员结构复杂，人员素质高低不同，且法律意识较为薄弱，没有专业的合同管理意识，不能够认识到合同管理工作的重要性，这些问题主要表现在这样三个方面：其一，施工合同中信息和义务的规定不统一，存在着违反合同规定的情况；其二，大多数的承包人资质不达标，违反了合同中的相关信息规定，且以借助虚假名义签订合同的情况经常发生；其三，一个工程分包给多个承包商的情况较多，而承包商又分包给下线多个更小的承包商，这样层层转包的方式给合同信息管理工作带来了较大的难度。

（三）建筑工程承包项目施工合同缺乏一个健全的监督管理机制。在当前市场经济体制下，随着建筑工程建设规模的扩大，建筑市场的相关体制和规范正在持续的完善。可是相比较而言，对于施工合同的信息管理工作则需要进一步完善和提高。就目前的市场情况来看，诸多的建筑施工企业因为没有重视合同管理的信息体制建设，更没有设置专门的合同监督和管理机构，没有对合同管理的程序予以明确，因而导致了合同管理过程中出现职责混乱、管理制度不健全等问题的不断发生。同时，合同管理与监督工作不到位，企业没有一个完善、可执行的合同管理制度，不能对工程项目合同执行情况进行客观的评价，这也是当前建筑承包企业合同信息管理存在的另一个具有代表性的问题。这些因素都会使得合同信息管理水平低下，增加企业施工项目的管理风险。

三、基于跟踪管理理念的建筑工程承包项目施工合同信息管理方法

（一）对各项书面文件进行审查和控制。当工程项目施工开始之后，对合同中的信息进行的任何改动都必须向合同管理人员上报。传达至分包商的所有指令及其与业主间的书面交流都必须由管理人员进行审查，并将具体情况记录在案。在施工现场，往往因为实际情况的复杂性和随机性，导致合同在执行过程中会出现偏离预定目标的情况，若不能够得到及时的纠正，将会因为积少成多的原因导致工程建设总体目标与设定目标相偏离。这时，就需要基于跟踪管理理念，分析现场的实际情况，找到导致偏差的主要原因，对其中的不确定因素进行纠正，调整执行流程和具体的执行方法。

（二）对标志性的合同及事件进行跟踪。对施工中标志性的具体合同信息及事件进行跟踪是一项极为细致的工作，该项工作需要对工程项目建设的质量、数量、时间和费用等进行跟踪分析，通过这种对每个阶段标志性的事件进行跟踪管理的方式，能够确保整个工程项目的执行力度，使得各项管理项目都能够得到贯彻与落实。比如当出现异常情况时，就可以及时的对它们进行深入分析，以避免由于长期的细微偏差而导致的工程建设目标偏离问题的发生。

（三）对合同跟踪管理的次序予以明确。在建筑工程项目的实施过程中，由于合同数量多，且各种施工日常管理工作千头万绪，容易出现管理混乱的问题。因此，在具体的合同信息管理工作中，就必须对管理工作的次序予以明确，从而确保各项工作能够协调进行。例如，对于其中高频率的管理工作，在合同信息管理工作中要有明确的管理程序，且程序的设定要依据建筑工程项目的实际施工规律，并与具体的工程建设方案结合起来，这样才能够保证合同得到贯彻执行；而对于其中的低频率工作，则应该设置对应的应变程序以防患未然。

（四）构建档案管理系统对文件进行管理。在合同信息的跟踪管理工作中，随着工程项目建设的实施，会产生大量的文件资料，这时设置合同管理文件管理系统就尤为必要。通过设置管理系统，能够对产生的所有合同文件进行科学、系统的收集，并对这些文件进行统一的整理和保存，从而提高合同信息管理的针对性和有效性。

参考文献：

[1] 李正义. 论建筑工程承包项目施工合同信息管理与风险控制[J]. 房地产导刊， 2014（31.

篇5：私人土地承包合同

11.甲方应积极配合乙方收获承包成果，配合乙方向政府相关部门办理有关林木采伐、运输、加工、销售等手续。

12.除林木外，法律法规规定应办理其他有关农业资源登记手续或者收获手续的，甲方亦应积极配合乙方办理。办理有关登记造册、行政许可等事宜时，甲方不得自行收取费用。

13. 承包期满，承包土地上附着的建筑物、设施、设备等财产，乙方有权拆除。甲方拟接受该财产的，应当给予乙方相应补偿，补偿标准为当年重置成本价值。

14. 承包期满，承包土地上附着的农作物为当年生草本农作物的，乙方有权要求承包期延长至农作物成熟收获之时。

15. 承包期满，承包土地上附着的农作物为未成熟或未收获的林木、多年生农作物的，甲方应当接受该财产，并应给予乙方相应补偿，补偿标准为当年市场价值。

16. 乙方有权在其建筑物、设施、设备等财产上，以及林木、其他农作物或其他经营成果上设定抵押、质押以及其他担保权益。

17. 乙方在承包经营过程中取得的商标、专利、技术秘密等知识产权及无形资产，其所有权由乙方所有。乙方拥有排他的申请、占有、使用、收益、处分的权利。

第五条 甲方的权利义务

1.甲方有收取承包费的权利：

2.甲方有代收乙方应当上交有关税费的权利义务：

3.甲方有权监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地;

4.甲方有权制止承包方损害承包地和农业资源的行为;

5.甲方应维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同;

6.甲方应尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动;

7.甲方应提供有关生产、技术、信息等服务;

8.甲方应当为乙方全力争取国家给予当地的各项优惠政策：

9.如发生一切阻碍、危害乙方承包经营事项时，甲方应及时通知乙方采取措施，因故意或者疏忽甲方怠于通知乙方，由此造成乙方损失的，甲方应当承担责任：

10.甲方应当积极提供水利、电力等设施便利给以方使用，有关费用由乙方承担。

第六条 违约责任

1.本协议签署后，任何一方不得违约。否则违约一方应当向他方承担违约责任。违约责任不仅包括直接损失，还包括间接损失以及守约方依本协议应当取得的预期收益。

2. 甲方拒绝交付本协议指明的土地的，应当赔偿乙方的一切损失，该损失计算标准为1000元/亩年。甲方逾期交付本协议指明的土地的，应支付乙方违约金，计算标准为中华人民共和国最高人民法院确定的违约金标准。

3. 乙方逾期交付承包费的，应支付甲方违约金，计算标准为中华人民共和国最高人民法院确定的违约金标准。

4. 分批分期履行交付土地及承包费过程中，如甲方逾期交付或拒绝交付某具体土地地块时，乙方可以行使同时履行抗辩权或者不安抗辩权，拒绝交付此前设定的承包费。如乙方逾期交付或拒绝交付某具体土地地块承包费时，甲方可以行使同时履行抗辩权或者不安抗辩权，拒绝交付此后设定的具体土地地块。

5. 任何一方的重大违约行为完全破坏双方合作基础的，致使本协议的履行成为不可能或不必要时，他方可以单方终止本协议，并要求违约方赔偿全部损失和承担全部违约责任。

第七条 不可抗力

乙方如因不可抗力的自然灾害，造成承包土地内农作物的减产或绝产，经调查核实后，可根据实际情况减少或免除乙方对国家或集体的义务。

第八条 其它

本合同从承包期开始之日起生效。合同执行期间，任何一方不得擅自变更或解除合同;合同如有未尽事宜，应由甲乙双方共同协商，作出补充规定。

补充规定与本合同具有同等效力。

本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份;合同副本一式 份，送村委员、(如经公证或鉴证，还应送公证或鉴证机关)……各留存一份。

甲方：________县________乡________村________组(公章)

代表人：________(盖章)

乙方户主：________(盖章)

________年 ________月 ________日订

私人土地承包合同范文三

甲方： (以下简称甲方)

身份证号码：

乙方： (以下简称乙方)

身份证号码：

依照《合同法》、《农村土地承包法》等法律、法规的规定，本着“公开、诚信、平等、自愿、有偿”的原则，经甲、乙双方友好协商，就乙方承包甲方土地事宜达成如下条款，以兹共同遵守。

一、甲方将位于 的土地 亩，每亩承包费 元，共计人币 元，承包给乙方。土地四至：

二、合同期限 年 月 日到 年 月 日止。

三、承包价格：本合同期限内按每亩 元，每三年结清一次，在每隔三年 月 日前结清。结不清收回土地， 本合同有效期 年。

四、地上物的处置;乙方可对承包的土地进行平整或其它治理，对原土地上的荒草杂树可以清除，但不对予进行赔偿。承包期满后，原地是平地的，按原有面积归还，原地是坡地的，平整后按实际平整后的亩数进行归还甲方。

五、结算方式：现金结算，甲、乙双方以收据为凭。

六、甲方对所承包出的土地不能有任何争议、纠纷和债务。

七、乙方在本合同期限内享有独立的生产自主权、经营权，乙方可对承包到的土地进行转租，甲方不得以任何理由干扰乙方的正常生产经营方式、乙方要认真管理好甲方的土地，在不违反法律法规的条件下合理使用该土地。

八、违约责任：上述条款是甲、乙双方在完全平等、自愿的基础上达成的，任何一方不得以任何借口违约，否则，单方违约给对方造成的经济损失全部由违约方承担。

九、本合同自双方签字之日起生效，一式三份，甲、乙双方各执一份，留土地备案登记一份(暂由甲方保管),三份具有同等法律效力.

甲方：(签字) 乙方：(签字) 年 月 日

篇6：私人住宅承包合同

承 包 方：______ (以下简称乙方)

甲方同意将自己私人住宅楼建筑工程承包给乙方施工，为了明确工程内容及双方的责任，本着互相协作、紧密配合，分工负责的原则，特商定如下条款，共同遵守。

一、内容

(一)工程名称：私人住宅

(二)建筑面积：约 1600平方米(按水平投影面积计算)。

(三)工程造价：约万元，经双方协商，每平方米造价(工钱)按人民币计算，工程全部完工后按水平投影面积计算，此工程总造价(工钱)乙方不包开发票。夹层按1/3层计算，窗飘板按上下计算，基础按一层计算。

(四)结构形式：框架结构。外墙前左贴砖(纸皮砖)，后右水泥油抹光，内墙和天花板批档打粗。天面水泥油光面。铺地板及脚线、厨房、厕所贴瓷片到顶。捣制基础、楼面时，甲方需提供混凝土泵车抽浆至楼面，楼顶层的栏围墙0.9米(超出部分甲方负责)。

(五)承包范围：承包按本工程包工不包料，施工图纸的全部土建工程，不包排污管、铝窗及门制造安装、不包双飞及其它涂料;不包施工期间水电费;不包水电及防雷安装;不包大理石、水磨石及水池、天面防水层;不包灶台及外墙安全网、渣焊，不包排污、化粪池等工序。

二、承包方式：

(一)乙方只包工和施工的工具(机械和模板、顶撑、手排、竹排、脚手架)。

(二)如果甲方任何地方需要改动，超出部分由甲方自负。如确实要改动，应与乙方协商，额外补足工程款再行施工。

三、施工期限：本工程于______ 年______ 月______ 日开工，______ 年______ 月 逾期后的费用。

四、双方责任：

(一)甲方责任：

1、甲方负责办理报建手续，领取建筑施工许可证，搞好三通，并把电、水接到施工现场，安排并解决乙方人员的住处及水电等问题。

2、甲方必须派人到现场监督工程质量、进度及处理图纸及其它不详尽的问题。

3、在施工过程中，如遇到不能抗拒的自然灾害(如台风、水灾、龙卷风、地震等)造成的损失，均甲、乙双方分别负责;甲方损失由甲方负责，乙方损失由乙方负责。

(二)乙方责任：

乙方按施工图纸及国家现行的施工规范实行施工，做好施工过程的安全措施及责任。

五、工程付款方式：甲方预付 3万元给乙方购买板，以后每完成一砼工程付 1.5万元，完成每层红砖借支 1万元，完成批档每层工钱借支 5千元，每个月按工程进度付给90%给乙方，其余部分竣工验收后全部付清工程款，乙方负责施工过程的安全问题。

六、本合同从双方签字盖章之日起生效，工程竣工交付使用，此合同自动失效。

本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，共同执行本合同。

篇7：承包私人山地合同

代表人： 该组组长

乙方：盛湾镇瓦房村软籽石榴基地

法定代表人：

为了更好地发展软籽石榴产业，促进镇域、村域经济发展，为维护双方合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，经甲乙双方充分协商同意，自愿签订山地承包合同，具体条款如下：

二、 承包范围

甲方自愿将自己的山地：本村的 东至 ，西至 南至 北至 。共计面积 亩(以实际丈量为准)交给乙方承包，用于种植软籽石榴及相关林木。

三、 承包期限

承包期限50年，自2012年 月 日起至2062年 月 日 止。

四、 承包价格和付款方式

每亩山地年承包金现价 元。一次付三年 元，以后每第三年的 月 日付清下时间段内的承包费，若在规定时间内不付款，合同将无条件终止。

四、甲、乙双方的权利义务

1、本合同签订前，甲方应做好村民工作，解除与村民所签订的原土地承包合同。本合同签订后，甲方应立即将土地交与乙方使用。

2、甲方保证本合同已经本组村民三分之二以上同意并通过，若因此而导致合同不能履行，由甲方承担全部责任。

3、甲方保证享有本合同所约定的地块所有权及使用权，保证该地块在合同签订前无任何纠纷。

4、因该合同履行地属于南水北调水源地，期间国家对该地块发放的土地补偿款项(粮食补贴)，由甲方享有;因种植软籽石榴或农业综合开发，地面种植物，配套设施等上级给予的政策性资金或项目补偿，由承包方享受，退耕还林资金归甲方所有，

5、乙方需办理林权证时，需要甲方提供相关手续或配合的，甲方应全力配合，无偿提供。

6、乙方在用工时，在同等条件下优先使用甲方劳力，但不得损害乙方的用工自主权。

7、甲方保证村民不擅自进入承包地，不得在承包地放牧牛、羊等牲畜，盗砍林木枝芽等，否则应按实际损失加倍赔偿。

8、甲乙双方不得因法定代表人、负责人的变动和单位合并、分离而变更或解除本合同。

9、在本合同期限内，乙方有权转让该承包合同，但不影响本合同所约定的权利义务。

五、合同的变更和解除

有下列情形之一，甲乙双方可以变更或解除本合同。

1、甲乙双方协商同意;

2、合同依据的国家法律法规有重大调整;

3、因甲乙双方由单方面不履行合同的;

4、法律法规规定的其他情形。

六、违约责任

本合同一经签订，任何一方均不得违约，否则，违约方除赔偿对方实际损失外，加处本合同总金额的30%的违约金。

七、其它事项

1、本合同未尽事宜，双方另行协商补充。

2、本合同自甲乙双方签字后生效。

3、本合同一式四份，甲乙双方各执一份，村委留存一份，报镇政府部门备案一份。

甲方：淅川县盛湾镇 村 组

代表人：

乙方：淅川县盛湾镇瓦房村软籽石榴基地

法定代表人：

备案单位：淅川县盛湾镇政府(盖章)

2012年 月 日 本合同附件如下: 1、标的地形图。

篇8：浅谈建筑施工总承包企业合同管理

对于施工企业而言, 成本控制是至关重要的环节, 而在项目实施的过程中, 合同的内容是成本控制的目标, 所以合同管理是项目管理中非常重要的一环, 本文就施工总承包企业合同管理实践中的一些问题进行探析。

2 施工企业合同管理存在问题:

(1) 建筑施工企业合同相关制度建立缺失, 没有建立专门的合同管理部门, 将合同管理依附于其他部门。由于施工合同往往是招投标后环节, 往往企业会把合同管理和签订归结为招投标部门的责任, 但招投标部门主要负责项目前期的投标, 成本目标分解等繁重工作, 往往使合同管理成附属任务, 得不到的足够重视。

(2) 合同管理人员素质不全面, 管理合同的人员多数都是造价人员担任, 成本控制的意识足够, 但法律风险防范意识等方面相对薄弱, 对日后合同产生的合同纠纷等问题非常不利。

(3) 合同管理不单单是一个部门的问题, 还是整个项目执行链条的管理, 现施工单位大多实行公司、项目经理部的二级管理或公司、项目部、项目经理部三级管理, 往往只有公司级的合同管理人员和项目经理部预算员了解合同内容, 其他人员在工作执行中容易犯错。

(4) 没有建立合同动态管理制度, 合同签订是项目前期, 但在执行过程中发生大量的变更等事宜, 得不到及时的归结处理, 往往为项目后期的结算埋下隐患。

(5) 合同条款分析不到位, 前期风险预估不足。

3 存在问题的对策

3.1 建立施工企业的合同管理系统

合同管理系统, 就是施工企业从上向下建立起一支专业管理队伍, 实行系统管理。在公司层面建立合同专门管理部门, 各项目经理部也设立专职合同管理人员, 隶属于企业合同专门管理机构。

3.2 制定施工企业的合同管理制度

(1) 施工合同签订前实行审查、批准制度。在施工合同签订前承包商应对合同文件的是否齐全;内容是否全面和条款是否完整;定义是否清楚、准确;合同内容是否公平合理;风险是否合理同分担等进行全面审查。合同的审批需要经过技术、安全、经营、法律等部门以及企业负责人的多层审批, 通过严格的手续, 使合同签订的基础更加牢靠。

(2) 建立合同信息管理制度, 施工总承包企业的合同由于种类多, 包括业主合同、专业分包合同、劳务合同、材料合同等, 而且变更频繁, 人为管理效率低, 出错率高, 必须借助先进的手段建立计算机信息系统来管理, 才能达到档案化、信息化。作为特级资质的施工企业, 我公司实现了工程合同在OA系统录入、查询等功能, 大大方便了合同信息的管理。

(3) 努力推行标准化合同版本, 检查合同结构和内容的完整性, 用标准的合同文本和结构对照合同文本, 即可发现它缺少或遗漏哪些必须的条款。由于项目的工期等要求, 我司在专业分包合同和劳务、材料等合同中大力推行标准化合同版本, 取得不错的成效, 完善了合同呈批手续的同时也大大加快了合同签订的时间。

3.3 提高员工对合同管理的重视和素质

(1) 企业的的经营决策者, 必须具备合同管理的素质, 熟悉合同的关键内容, 对项目的管理经营做出正确的方向性判断。同时项目经理更需要熟悉合同, 对于项目的日常运作和管理始终要以合同作为依归。

(2) 合同管理部门和项目经理部的合同管理人员要进行专业的合同管理培训, 掌握成本、法律等方面的专业知识和技能, 甚至在在合同管理部门招收法律专业的人员。

3.4 对建筑工程项目合同进行动态管理

合同变更在建筑工程项目实践中是比较频繁的, 变更索赔是一种主要的形式, 为此经常会造成合同纠纷, 所以在项目运营过程中, 要对工程项目合同进行动态管理。

(1) 重点控制现场签证。签证产生的原因、实施确认、签证的数量都要根据合同的相关条款和原则来进行确认。设计变更与施工图出错等由于设计原因造成的工程量变化, 一方面要及时要求监理、业主签认签证事实、变更工程量、变化的造价, 同时又要和对应分包单位或班组把增加或减少的成本确认下来, 为各份合同的造价变更留下充足的原始资料。 (2) 图纸、图纸会审、洽商记录、进度计划、审计变更等技术资料, 必须建立系统的管理, 以上资料对合同产生变更影响的, 必须及时整理上报业主和通知分包单位。因为现实工作中往往会出现已经按照设计变更进行施工, 但并未就变更向业主申报变更费用, 导致申请工程款一拖再拖。 (3) 对于非承包商自身原因造成的停工必须及时向业主申报工期顺延, 变更合同工期。实际工程往往由于工期许多小事件的延迟申请没有得到及时的处理, 最终导致总工期延误, 导致后面的班组进行赶工, 增加成本, 所以必须重视前期的工期变更。

3.5 对合同条款进行详细分析, 预评估项目风险所在

认真分析评价合同条款法律后果, 在合同签订前的呈批的阶段发现内容含糊、歧义或不能完全理解的条款, 风险较大的条款, 前后矛盾不一的条款, 过于苛刻、单方面约束性的条款等。对于潜在的高风险项目采取专项防护方案和措施, 另外用专用条款来明确风险范围, 尽可能缩小风险范围, 把范围界定清晰, 减少自身承担的意外风险, 以下几点需要注意: (1) 工期风险。对于业主而言, 工期是关键把控的对象, 因此合同工期一般来说都控制的非常苛刻, 工期延误的罚款也非常多, 很多开发商都已工期节点作为支付节点, 因此对于合同中工期调整的条款要认真分析, 工期长、结构复杂的项目进度计划要预留足够的正调整空间和预估延误后的补救措施, 并把赶工措施的费用或罚款纳入成本预测的考虑范围, 而对于工期调整的条款相关事件的资料收集也必须跟进到位, 作为合同工期变更的依据, 此举将大大降低合同履约风险。 (2) 签证索赔风险。签证索赔往往是工程过程中合同变更最常见的形式, 业主站在成本角度上会严格控制签证索赔, 在合同条款上往往对签证索赔做出诸多限制, 或变更签证工程款收取手续繁复等对于施工单位而言非常不利的条款。我司承接广州亚运城某体育场馆工程, 由于设计变更高达两百多份, 原招标清单工程量和项目都与实际工程变化很大, 但由于在合同条款中规定增加的项目与程量必须通过合同变更审批后才能申请工程款, 而合同变更的审批程序非常复杂, 不亚于竣工结算资料的完备性, 在项目进行过程中图纸更改持续, 导致项目的签证和变更项目需等到项目全面竣工才能申报, 大大延误了资金的回笼。所以在索赔签证方面的条款分析必须提前进行, 并且预估其索赔的可能性和合理性。 (3) 资金风险。大部分房地产的资金来源为贷款, 资金的时间价值对其而言非常重要, 所以往往出现节点支付、期票支付等形式, 作为施工单位, 在对业主的合同的付款条件上做出深入的分析, 了解项目的资金背景和资金回笼的预估时间, 为确保所垫付资金能够收回, 应采取积极措施要求业主提供担保。在合同中设立保证条款或抵押条款, 明确担保期限、范围等, 设立抵押的还应办理抵押登记。另一方面在签订专业分包、劳务和材料合同时要考虑对应的时间问题来订立支付条款, 对资金的支付做好计划, 以降低本公司的资金运营成本。 (4) 风险转移。风险的转移转移一方面可以通过购买保险实现, 一方面可以通过专业分包合同的签订把部分风险转移到专业分包单位, 例如我司的亚运场馆项目, 造型独特复杂, 材料要求极高, 幕墙使用的是拉索式幕墙, 在全国范围内技术成熟的企业较少, 如果由我集团属下幕墙公司进行深化设计和施工, 存在较大技术风险和材料价格风险, 最终我司选择与一上市幕墙公司合作, 该公司集设计施工以及拉索幕墙配件等原料生产于一体, 有效降低了幕墙分部工程的造价, 同时也降低了技术上的风险。

4 结束语

合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的。合同管理是一项高智能的工作, 是一个复杂的体系, 是项目管理的核心。我国的施工企业面临的竞争越来越激烈、压力越来越大, 施工企业只有加强自身合同管理, 把好合同管理的各种关口, 才能更好地适应当前竞争激烈的社会, 才能站稳脚跟, 才能取得更好的发展。

参考文献

[1]谭海珊.浅论建筑工程合同管理与索赔措施[J]城市建设理论研究2012年.

[2]毕爱敏.施工企业成本控制中合同管理存在的问题及解决方法[J]广州建设工程造价信息2013年258期.

篇9：私人房屋建筑承包合同

摘 要：随着网络私人代购的涌现，由此引发的法律纠纷也逐渐增多。关于代购方和购买方二者之间形成的合同类型认定，司法实践中做法不一，一般认定为买卖合同或委托合同的情形较多，而不认定为居间合同或行纪合同。学理上提出的以“代购方是否有现货”为区分标准，并不能很好地区分买卖合同和委托合同二者。笔者从买卖合同和委托合同的实质特征入手，考虑当事人缔约目的及利益衡量，提出该类合同原则上应受到买卖合同的调整，在特殊情况下才能认定为委托合同。

关键词：网络私人代购；买卖合同；委托合同

一、问题的提出

网络代购作为新兴的电子商务模式，以其便利和廉价而受到人们的青睐。据CNNIC监测数据①显示，2009年到2013年间，网络代购市场的交易规模从50亿元增长到767亿元，增长了14倍多。其中私人间的代购，又称C2C（Consumer to Consumer）模式，依托于微信及淘宝等网络平台，正不断为网民所接受。同时，网络私人代购也暴露出准入门槛低、监管缺失、信息不对称等诸多弊端，由此引发一系列法律纠纷。

在网络私人代购中存在两个合同，一是代购方与购买方的合同关系，二是代购方与原厂商之间的合同关系，由于后者属买卖合同并无太大争议，本文研究对象为前者，即代购方与购买方之间的合同类型认定问题。学理和实践中，通常将这类合同认定为买卖合同或委托合同。由于它们都是《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）规定的有名合同，对当事人权利义务的分配差异较大，直接影响到法院的裁判结果，因此厘清二者区别十分重要。

二、司法及学理认定的困境

从《合同法》的规定上看，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人、买受人支付价款的合同，委托合同是委托人和受托人约定、由受托人处理委托人事务的合同。二者原本泾渭分明，但“代购”兼有“代”（委托代理）和“购”（买卖）的要素，存在交叉之处，使得区分难度加大。

以下选取几个案例加以分析：

（一）认定为委托合同的案例

在陈某与赵某一案②中，原被告通过QQ即时通讯工具取得联系，被告向原告“下订单”委托其在美国为其代为购买商品，后双方就收到的商品数量产生纠纷诉至法院。法院通过双方之间的通讯记录等认定，双方之间应成立委托合同，并阐释了理由——“原告受被告委托为其代为购买系争商品，根据所代购商品的价格按照一定比例收取报酬，故原被告双方之间的真实法律关系应为委托合同关系……原告接受委托并按被告要求购得系争商品，并将对购得商品所拍的实物照片通过QQ传给被告，随后将系争商品通过快递公司邮寄给被告，并告知被告包括其个人报酬在内的系争商品价格，而被告知悉后多次表示同意，故原被告之间的委托合同关系已成立、生效且实际履行。”据此，法院进而根据委托合同性质认定，“委托合同系劳务合同，受托人为处理委托事务仅向委托人提供劳务，而提供劳务后果则应由委托人承担，故原告将系争商品交付第三人承运后即完成委托事务，即使系争商品中途发生毁损、灭失，该风险亦应由作为委托人的被告承担。”

在刘某某与樊某委托合同纠纷③一案中，被告樊某在朋友圈中转发工程车的照片，原告看到照片后与被告联系，委托被告与车主联系购车事宜，后原告购买了诉争铲车，接货并支付运费。法院认定，原、被告双方之间的聊天记录中并无被告直接向原告出卖铲车的相关内容，而是均知道车辆系案外人所有，被告从货款中收取的部分费用系其联系业务的回扣，加之原告在微信中明确表示“希望让你再给我搞个越野车”，可知双方之间并无买卖铲车的意思表示，双方之间应为委托合同法律关系，法院据此以“被告主体不适格”为由驳回原告诉讼请求。

（二）认定为买卖合同的案例

在张某某与汪某某买卖合同纠纷上诉案中，④汪某某通过QQ与张某某取得联系，希望能从张某某处低价购得燕窝，并明确了燕窝的价款。一审法院认定二者间形成委托合同关系，理由是“汪某某基于个人原因低价采购燕窝将款项汇往境外的张炯飞，由张某某在印度尼西亚工作的便利条件为汪雪萍在当地采购燕窝，而且没有证据证明是张某某向汪某某销售燕窝，故汪某某与张某某形成委托合同关系”。二审法院则从汪某某诉请的事实理由分析，认定汪某某实际上是希望能从张某某处低价购得燕窝，并明确了燕窝的价款，故将案由改为买卖合同纠纷。

在孙某与包某某买卖合同纠纷一案中，⑤法院认定，被告向原告发送货源信息，是希望原告向自己发出要约的意思表示，为要约邀请；后原告根据货源信息向被告订购商品并将预付款转至被告银行账户，系向被告发出要约；被告承诺向原告交付所订商品，系作出承诺。该交易合意系由原告提出意向，并得到了被告的认可，符合合同法关于要约、承诺及合同成立的规定，故原被告之间买卖合同成立且应受法律保护，而双方之间的运作模式不符合委托代理这一民事行为的构成要件，被告主张缺乏事实依据，法院因此不予采信。

（三）法院判决的特点

整合此类案件中的判决理由，我们发现以下三个特点：

（1）法院容易受到“代购”、“代理”、“海淘”等词语的影响，把代购行为认定为代理行为，从而将该类合同认定为委托代理关系。但法律人不能被生活中的术语或概念的字面含义所迷惑，而應当通过双方当事人的权利义务分析法律关系的实质特征。比如，在张某等诉重庆车天车地汽车销售有限公司买卖合同纠纷案中⑥，法院从经手人签字、汇款明细、发票抬头等多个方面进行分析，得出所谓的《委托代购协议》是买卖合同而非委托合同的结论，这一结论也得到了重庆市第一中级人民法院的支持。如果法院仅凭合同的名称就得出结论，则容易陷入误区。

（2）法院在否定买卖合同成立时，通常以卖方在出卖时对货物不具有所有权（现货）为理由。然而根据《合同法》51条⑦可知，即使卖方在出卖时对货物不具有所有权，如果其事后取得所有权，买卖合同仍然成立。再退一步讲，即使卖方事后仍未取得所有权，买方也可根据《买卖合同司法解释》第3条⑧要求其承担违约责任，人民法院应予支持。特别是在原告以买卖合同为由提起主张时（如刘某某与樊某委托合同纠纷案），法院单单以“出卖人无所有权”为否定其诉讼主张未免显得武断。

与此相似的是，有些学者认为应当以“卖家是否取得现货”作为区分標准。然而这一标准实则经不起推敲。首先，在现实中，除非代购方主动告知，否则购买方很难得知对方是否有现货，以此为区分标准会造成作为购买方的举证困难，也会使得合同类型因代购方的一面之词而变动不居，丧失确定性。其次，即便代购方把这一信息如实告知了购买方，也会遇到较为棘手的情况。如果代购方在和购买方签订合同之前已经预定了货物，而彼时货物通过邮寄运输等途径尚未到达代购方手中，那么应视为有无现货呢？如果代购方已经与厂商形成长期固定的合作关系，只需与购买方下单后即可通知厂商立即发货，又应如何处理呢？其实，“非现货代购”在很大程度上与“将来财产买卖”有着类似之处，即经销商与终端购买人签订货物买卖合同后，经销商自己才与上端供应商（生产商、进口商、批发商）订立买卖合同，购进已经销售给终端买受人的货物。因此，“非现货代购”中的大部分可以归入买卖合同的范畴。

（3）法院在否定双方成立委托合同时，常以双方行为“不符合委托代理这一行为的特征”作为理由（如孙某与包某某买卖合同纠纷案），但对于委托代理的实质特征却没有进行着重论述，而是选择了一笔带过，难让人信服。

三、应对：以买卖合同为一般原则

在疑难合同类型的认定中，首要的是考察当事人缔结合同的目的，还要注重整体评价，并要体现经济效率的衡量。可供参考的是，在出口代理纠纷中判断国内供货商、外贸企业以及外商之间法律关系的性质究竟是代理还是连环买卖的问题，司法实践中提出了辨别遵循的两个原则，即综合考虑原则和追求真意原则。前者意味着要综合国内供货商与外贸企业合同的名称、付款条件、责任承担与纠纷解决、合同签订的过程、当事人对合同性质的特别约定等，后者则强调应探求当事人的真实意图。

通过对当事人缔约目的的考察，以及对代购方行为特征和购买方弱势地位的利益衡量，笔者认为网络私人代购合同原则上应受买卖合同的调整。

（一）从当事人缔约目的考虑，合同标的是物而非行为

在强调意思自治的民法体系下，认定合同类型首先应遵循当事人的意思。买受人和委托人通过订立合同所要达到的目的不同，就决定了二者的标的不同：前者的标的是物，而后者的标的是受托人按照委托人的约定处理事务这一行为。

分析可知，在网络私人代购中，购买方并不关注对方是从何种渠道进货、以何种方式运输货物，也不过问其是否按照委托人要求处理受托事项，而更为关注能否收到货物以及货物是否符合约定、是否有瑕疵等。实际上，买受人也只有权请求出卖人按约定条件支付标的物，而无权过问对方的生产经营或标的物取得情况。因此，以物而非行为作为标的更符合当事双方真实的意思表示。

（二）从代购方行为特征上看，代购不具备委托代理的信赖基础：

一般认为，委托合同的基础是合同双方当事人之间的信赖关系。如江平教授认为，委托合同的信任所指主要是受托人的人品及办事能力，受托人是基于既有的甚至是先天具有的人品及办事能力处理或管理委托人的事务。也有学者认为，信赖基础主要从委托人的角度考虑的，受托方接受委托则更多出于情谊或者利益，如基于亲戚邻居关系照看房屋、幼儿是出于情谊，律师接受委托代理诉讼则是出于利益。在网络私人代购中，我们则很难发现这种信赖关系的存在。尽管有个别是熟人间的代购，但更多是出于代购的目的才互相认识的。

由于信赖基础的存在，受托人必须亲自办理受托事务，不得擅自将自己受托事务转委托他人处理，但经过委托人同意或者在紧急情况下为保护委托人的利益时除外（《合同法》第406条）。代购的情形与此不相符，因为代购方常常有“上家”作为进货商，有些甚至形成了等级分明的“一级”、“二级”代理，下单和进货环节有不同人负责。此时代购方通过他的不为购买方所知的“上家”进货或发货，没有经过也没有必要经过购买方的同意，这一点也被我们的问卷和访谈调查所证实。可见认定为委托合同，则会与“亲自处理”的规定相抵触。

（三）从利益衡量的角度考察，买卖合同利于保护处于弱势地位的购买方

1.购买方处于弱势地位

笔者通过实证调查和文献检索发现，由于电子商务的虚拟性和技术性，参与私人代购活动的购买方实质上处于不利的弱势地位，具体体现为：

（1）交易的虚拟性：由于网络代购的双方在交易中并不见面，双方从缔约到履约的过程都是通过电子数据记录保存在网络空间或磁盘中。易于改动的数据电文给交易安全带来极大的隐患，购买方的隐私也极有可能被窃取；

（2）信息不对称：代购方往往能够接触到代购的商品实物，对其价格、品种、质量、代购渠道等信息十分了解。而买方在选购代购商品时，一般无法接触商品实物，所获得的商品信息全部来自于代购方所提供的描述，信息不对称十分严重；

（3）监管不到位：购买方和代购方之间的实力悬殊，网络代购的交易经常在与相关规定打“擦边球”，处于海关、税收、工商部门监管的“真空地带”。这一现象，也助长了假冒伪劣产品的存在，使得购买方陷入维权难题，海外代购渐成管外之地。

2.无过错责任侧重于对购买方的保护

通说认为，我国合同法对合同责任采取的是以严格责任为主、以过错责任为例外。买卖合同以严格责任为归责原则，而根据《合同法》406条⑨和无偿委托则均以过错责任为归责原则，无偿委托更要求有故意或者重大过失。由于不能以是否达到某种结果来衡量其是否履约，债务人应当仅承担合理注意义务，反之则有过失并应承担责任。

笔者认为，如果认定为委托合同，在违约责任的举证和成立上，对委托人将十分不利：

（1）如果认定为委托合同，会加重委托人的举证责任，即不仅要证明代购方违反合同义务，还需要证明对方有过错，这无疑加重了购买方的证明负担。

（2）在受托人因第三人或其它不可归因于受托人原因而违约时，委托人将难以向受托人追究责任。

比如，代购的商品在快递公司运输过程中毁损或灭失。若依买卖合同的規则，标的物转移应以交付为标志，⑩此时商品若因快递公司原因而发生毁损，应视为履行辅助人违约，并因此而归责于出卖人，出卖人无免责之余地，只有承担责任后方可向快递公司求偿。但若依委托合同的规定，委托人尽了注意义务后，则即使标的物因他人原因发生灭失毁损，其也无须承担违约责任。在这种情况下，代购方因无过错免除责任，购买方将则能向未与他实际接触的快递公司或远在海外的原厂商寻求救济，其难度之大可想而知，无疑有失公允。可见，为实现实质公平，出于对弱势地位的购买方倾向性保护，认定为买卖合同较为妥当。

四、例外：严格认定委托合同

以买卖合同为一般原则的基础上，只有在特殊情况下，可以认定为委托合同。此处提供两点，以供司法实践参考：

在双方当事人已经对合同的性质作出明确约定时，如双方当事人通过签订委托代理协议，或在诉讼中以其行为默示表示接受委托合同的调整，此时应尊重当事人的真实意思，以委托合同规制双方的法律关系。

在双方当事人没有作出明确约定时，应从如下两个方面严格把握委托合同的适用范围：

（1）从主体要素看，双方当事人此前已经熟悉并有所接触，代购方主要是出于与委托人之间的情谊实施代购，只收取少量劳务费用甚至不收取费用，也即二者的人身属性较强，信赖较强，符合委托代理的特征；

（2）从行为要素上看，代购是由于“委托”这一行为而引起的，也即“无委托则无代购”。代购方对购买方指定的商家及产品事先不了解，也不是以营利的目的专门从事代购活动，而只是利用工作的便利、去外地度假的契机等途径，为个别人进行偶尔、少量的代购。

在满足上述两个条件的情况下，大多是购买方找上门来托人办事，而非由代购方主动宣传。购买方处于主动地位，而代购方处于被动地位，只是严格按照委托人的指示行事。代购方无所谓的“上级”代理，更谈不上与厂家形成长期买卖关系，或谓“轻车熟路”，又无固定“存货”、也无“取货”的惯常途径、更无处理“剩货”的方法。此时，双方实力较为平等，不存在自由选择、公平交易和知情权的明显优劣之分，认定为委托合同对于衡平双方利益较为合理。

五、结语

以买卖合同为一般原则，以委托合同为例外，这一标准有助于解决司法实践中网络私人代购合同类型的认定混乱问题，给双方提供较为明确的指引。另外，从举证责任的角度考虑，如果双方对合同性质认定发生分歧时，应当由主张成立委托合同的一方负举证责任，如举出双方当事人的明确约定、或通过主体间人身信赖强、代购由“委托”引起、代购行为不具有营利性等特点，从而证成委托合同，否则应当适用买卖合同。通过此种方法，实现当事人缔约目的和利益衡量的兼顾。

注释：

①中国电子商务研究中心2013年度中国网络零售市场数据监测报告

②案件字号：（2010）虹民一（民）初字第55号

③案件字号：（2014）驿民初字第3131号

④案件字号：（2011）穗中法民二终字第797号

⑤案件字号：（2014）长民一（民）初字第1463号

⑥案件字号：（2013）渝一中法民终字第00638号

⑦《中华人民共和国合同法》第51条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

⑧《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

⑨《中华人民共和国合同法》第406条：有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。

⑩《中华人民共和国合同法》第133条：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

参考文献：

[1]参见曾丽华：《网络代购中消费者权益保护法律问题研究》，西南政法大学硕士论文，2015年；高炳辉：《试论境外代购中消费者权益的保护问题》，西北大学硕士论文，2012年；林凯：《网络跨境代购若干法律问题研究》，复旦大学硕士论文，2012年；

[2]参见梁慧星：《读条文学民法》，人民法院出版社2014年版，第240页。Shi

[3]参见宁红丽：《论合同类型的认定》，《法商研究》2011年06期，第90页。

[4]林晓镍、徐子良：《出口代理纠纷审判实务问题研究》，《法治研究》2007年11期，第41页。

[5]姚欢庆、陈亚飞：《买卖合同若干法律问题研究》，《浙江社会科学》2002年06期，第827页。

[6]崔建远：《合同法》，法律出版社2007年版，第497页。

[7]转引自崔建远、吴光荣：《我国合同法上解除权的行使规则》，《法律适用》2009年第11期，第16页。

[8]张春阳：《论委托合同》，郑州大学硕士论文，2011年。

[9]兰德华：《微商何以沦为传销工具》，《工人日报》2014年12月14日第002版。

[10]论我国合同法上的严格责任原则》，《河北法学》2000年03期，第45页。